国际地产 international real estate journal - nov 2012
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国际地产 International Real Estate Journal - Nov 2012 america, china, chinese, magazine, real estate, usTRANSCRIPT
2012/11 中國展會特刊International Real Estate Journal
ISS
N2
15
8-
93
72
China Faces Tough Decisions on Its Real Estate Market
Global Real Estate PE Challenged by Liquidity Issues
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置業導航
環球瞭望
Contents
美國房市
商業地產
主辦單位 美中貿易投資促進會
Organizer American Chinese Trading & Investment Promotion Association (ACTIPA)
承辦單位 美國《中華商報》、《中華地產》報社
Publisher Chinese Biz News, Chinese Real Estate News, USA
總編輯 蘇子涵
Editor in Chief Barry Su
執行總編 王曉群
Executive Editor Xiaoqun Wang
副總編 王列珉
Deputy Editor Liemin Wang
策劃總監 沈普芳
Planning Director Pufang Shen
營銷總監 胡安
Marketing Director Juan Yanez Carrera
設計總監 廖秋薇
Art Director May Liao
廣告總監 紀謝萍
Sale Director Allison Hsieh
廣告經理 趙俊、溫燕
Sales Manager John Zhao, Yan Wen
地址 美國加利福尼亞州
洛杉磯郡工業市
萬利大道 15713 號（91744）
15713 Valley Blvd.,
City of Industry CA 91744 USA
電話 +1 626 330 5893
國際商務熱線 400 651 3663 分機 2112
傳真 +1 888 272 8858
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（北京）有限公司
General Agent in China Meihua International Culture Media (Beijing) Co., Ltd.
廣告總監 徐嘉璐
Sale Director Alice Xu
客戶總監 蘇京麗
Customer Director Jingli Su
主辦地址 北京市朝陽區亮馬河南路 14 號
外交辦公樓一單元四層
(100600)
電話 +86 10 8532 5020
傳真 +86 10 8532 4450
讀者熱線 +86 186 1045 1791
深圳聯絡處 +86 755 2223 0589
網址 www.guojidichan.com
電郵 編輯部 [email protected]
國際刊號 ISSN 2158-9372
本刊法律顧問 美國申春平律師事務所 申春平律師
Legal Adviser Ping C. Shen, Law Offices of Ping C. Shen
009
前瞻視野
縱橫互動
英文資訊
中國人赴南加州置業首選三大城市 .........................012
掌握有利時機 建立美好家園 .............................................020
超豪華公寓爾灣壹號驚豔南加州 .................................022
美國房市步入持續復甦通道 ...............................................026
春江水暖 : 美國房地產股狂飆 ..........................................028
走在時代前端的創新金融家 ...............................................032
美國“兩房”批量出售法拍屋 ........................................034
美國愛荷華州農地價格暴漲 ...............................................036
英國倫敦房市再度吸引中國投資者 .........................040
2012 亞洲十大超級豪宅出爐..........................................042
北京秋季房展為海外樓盤代言 ........................................044
中國國際高端物業為海外投資插上翅膀 ..........046
國際消費電子展 (CES) 再獲殊榮 ................................048
ICSC 搭建全球商業地產供需平台 .............................052
NBA中國開展首個商業地產項目 ..............................054
China Faces Tough Decisions on Its Real Estate Market ..... 056
Global Real Estate PE Challenged by Liquidity Issues .......... 058
ICSC Western Division Attendees Optimistic about
California Retail ....................................................................................... 060
封面專題
投資置業西班牙的最佳時機 .........................016
北加州豪華4星萬豪酒店出售，337房，全新裝修，集團公司套現低價拋售。建築面積31萬多平方尺，地大兩英畝多，該酒店坐落於生氣勃勃的東海灣（East Bay）中心的理想地段，距離Lindsay Wildlife博物館有1.4英里（約2.3公里），提供室外游泳池熱浴盆和現代健身中心，還設有一間餐廳和酒吧。 客房都擁有辦公桌和休息區，均配有
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國際金融危機給中國投資者提供了抄底美國房市
的難得時機，南加州一些現代化城市已經重
現生機與活力，近年從中國大陸來這裡買房的人日見增
多，但一般都喜歡在南加州華人聚集的社區買房，比如
亞凱迪亞、聖瑪利諾、鑽石崗、核桃市一帶。而專精南
加州豪宅市場的資深地產經紀Clara Chen陳文嘉建議，
具備經濟實力的中國富裕階層人士應該抓緊時機，在白
人居多、增值潛力更大的區域買房，首選城市包括：比
華利山 , 新港海岸 , 爾灣。
比佛利山 Beverly Hills：非富即貴
舉世聞名的比華利山（Beverly Hills）是全球眾多富豪
心目中的夢幻之地，位於南加州洛杉磯盆地邊緣的山坡
上，其建築物依比華利山而建，面臨一望無際的太平洋
海面。雖然比華利山只是一座約有人口3萬4千人的小
型城市，但被公認為全美最昂貴的住宅市場，一棟中型
住宅的售價超過220萬美元，許多好萊塢名人曾經或目
前居住於此。
十九世紀六十年代由房地產商波頓‧格林在此開發建
市，至二十世紀二十年代一直發展緩慢，此後在1920
年有一位名叫道格拉斯‧法爾拜恩格斯的電影演員以三
萬五千美元在山頂購買了一處很醒目的土地，並為其影
星女友瑪麗‧皮戈福特建造了一座美輪美奐的莊園，一
時間吸引了眾多好萊塢男女的目光，他們移居此地，相
繼大興土木建造各自心目中的夢幻之園。
比華利山是Rich & Famous的富貴象徵，每天吸引
大批外地遊客坐旅遊巴士遠道而來，為的是想一窺名流
巨星的翩翩風姿及豪華住宅。南加州最名貴的頂級百貨
店和世界精品店聚集在這裡，每一間名店都有其獨特建
築風格。比華利山還有十八間世界著名的首飾與古董店
及數不盡的餐廳。當地最受大眾矚目的酒店首推“麗
晶”(Regent Beverly Wilshire)，這間自1928年已聲名
鵲起的酒店，如今仍然保持它的輝煌燦爛，李察基爾和
茱莉亞羅勃茲的浪漫童話就發生在這店中，成為此處另
一大賣點。在這樣的人文環境中投資置業，定能收到富
者愈富、貴者愈貴的效果。
新港海岸 Newport Beach：海濱天堂
成立於1906年的新港市位於南加州橙縣西南方，
是一個約有人口8萬5千人的小型城市，由於擁有綿長
寬廣的海岸線，氣侯非常溫和宜人，一年四季大約都在
15-25度之間，不干燥也不潮濕，因此成為許多人嚮往
的海濱渡假勝地。許多富人在此置產或是擁有渡假屋，
也使得新港成為全加州甚至是全美國最富裕的城市之
一。超過四分之一的家庭年收入超過20萬美元，平均
房價大約為180萬美元。
新港市內有七個區，因著巴博亞半島的天然屏障，新
港灣內海面平靜，灣內的幾個人工島如新港島、巴博亞
島、小巴博亞島、科林島、海灣島、港口島、麗多島和
林達島上皆蓋滿了私人宅院，大部份的宅院也都有私人
遊艇，隨時享受乘船遊港灣的樂趣。
新港的房市已經率先觸底反彈，2011年不論是銷售
量或中間房價都呈現回升趨勢，這裡的住宅在南加州橙
縣多個城市中最為搶手。當地除了深受喜歡隱密性高的
華人富商青睞，近年來也有不少中東人一擲千金，以現
金購買豪宅，無非是衝著新港的名氣。此外，比起其他
海邊城市，當地也有較多中產階層人士支付得起的公寓
房。在此海濱天堂置業，可以自住享受，也可出租獲利。
爾灣 Irvine ：人傑地靈
成立於1971年的爾灣市位於南加州橙縣，是一座擁
有人口21萬人的中型城市。爾灣佔地約有66平方英里
（172平方公里），成立時有做完整的城市規劃，因此
街道寬廣，綠樹成蔭，環境整潔，風景優美。
爾灣市擁有完善的醫療設施，發達而便捷的交通網，
市內還規劃有自行車道，購物中心、超級市場、各國美
食餐館等等遍布各個社區。該市於2008年被美國CNN
Mondy雜誌評為全美排名第四最適合居住的城市。
爾灣學風鼎盛，擁有加州大學爾灣分校（UCI），康
科迪亞大學 (Concordia University)，爾灣谷學院 (Irvine
Valley College)等8所高等院校。爾灣學區在加州也名列
前茅，這裡的公立小學、初中和高中都很好，90%的學
校API（Academic Performance Index，學術表現指數）
達到或超過900分的優異表現（滿分為1000分）。
以人為本的城市環境、優異的人力資源，吸引了高科
技行業落戶爾灣，不少著名跨國公司看上了這裡的商業
環境，也紛紛將總部遷至爾灣。特別重視教育環境的華
人家長也紛紛在此置業，給孩 子提供一個在美國成長、
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中國人赴南加州置業首選三大城市Clara Chen 陳文嘉推介 : Beverly Hills, Newport Beach, Irvine
012
5房6浴 室內8,647呎 地大17,996呎辦公室 酒窖 美麗海景 夜景和高爾夫球場景
Beverly Hills $12,950,000
Newport Coast $7,500,000
Newport Coast $4,499,000
5房6浴 室內5,200呎 地大12,126呎辦公室 酒窖 美麗山景 海景
Newport Coast $3,795,000
3房4浴 室內4,000呎 地大113,000呎 猶如畫般美麗海景 城市夜景
5房7浴 室內5,788呎 地大19,372呎 美麗海景 城市夜景
Irvine $1,460,000
5房4浴 室內3,600呎 地大6,625呎 有美景
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Clara Chen陳文嘉
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國 粵 台 英語
買賣酒店 辦公大樓 公寓大樓 購物中心 土地
比佛利山 新港 爾灣 橙縣濱海豪宅比佛利山 新港 爾灣 橙縣濱海豪宅
Newport Coast $8,950,000
6房10浴 室內10,574呎 地大20,000呎 美麗山景
公寓 2008年建
室內1150呎
1房+1書房 1.5浴 1車庫
步行可到學校 公園
公寓 2008年建
室內1150呎
1房+1書房 1.5浴 1車庫
步行可到學校 公園$358,888
$969,000
2005年建 主臥位於一樓
三客房與廚房位於二樓豪華裝璜
2005年建 主臥位於一樓
三客房與廚房位於二樓豪華裝璜
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精通中英文
封面專題
投資置業西班牙的最佳時機 暢行歐洲大陸的捷徑最快捷 最安全 最經濟 最簡單 最大收益的買房移民計劃
企業家與國家之間的關系紐帶在如
今全球化，變化不定的國際市
場中日趨變得不可或缺。這恰恰就是諸多公
司迫切希望自己的商業活動可以盡快地多元
化以適應除本國以外更多其他國家發展合作
機會的原因。
在國際房產經濟危機的大環境下，毋庸置
疑地出現了以極具競爭力的價格購買國際知
名地區房產的最佳機會。因此，這是一個將
在未來幾年中給您帶來巨大收益的投資機
會。
所有的危機都伴隨著機遇，而這次也一
樣。在西班牙最佳的地理位置進行投資具有
前所未有吸引力。
西班牙南部目前的房地產市場自2008年
至今，房價已經下跌了將近 50%，在這種
情況下，就為想在國外發展項目，並把企業
向全球化發展的中國企業家提供了最近二十
年內絕佳的投資機會，這種投資必將為企業
帶來巨大的投資回報。
不僅如此，西班牙是目前少數幾個只要您
在其境內擁有房產即可申請獲得居留許可的
歐盟國家之一，隨著中西兩國政府間高層交
流和貿易的增進，西班牙政府對中國公民敞
開大門，相對于其他國家公民而言，中國公
民的居留申請則更為便利。
因此，通過我們最專業的一站式購房和法
律服務，確保您在西班牙置辦一套舒適溫馨
的房產時，獲利的不僅是極具吸引力的投
資，同時讓您和您的家人獲得西班牙的居留
許可，獲得自由穿梭于歐洲法國德國意大利
瑞士瑞典等二十五個國家的便利，更使您的
子女能在您所選擇的歐洲國家免費學習，全
家享受到高品質的生活。
西班牙買房移民的條件 :
1. 對申請人無學歷 無語言 無年齡要求
2. 申請人具備 200萬人民幣以上資產
3. 申請人無犯罪記錄，家庭成員通過醫
院身體檢查；
4. 購房後，申請人現金存款不低於 50萬
元人民幣 (3 口之家 )；
西班牙買房移民的程序和週期
程序：
1. 簽訂購房移民意向協議
2. 辦理西班牙簽證，前往西班牙考察看
房，確定購買的房產 , 開設銀行賬戶；
3. 支付購房定金，提供所需文件，由西班
牙律師開始申請居留簽證；
4. 獲得居留許可後，支付西班牙律師和出
國中介公司服務費；
5. 前往西班牙報到，領取相關身份文件，
支付剩餘房款或者辦理銀行貸款 , 辦理房產
過戶手續。
週期：
從預訂房產遞交文件開始，6個月內可以
獲得居留許可，全家前往西班牙定居。
016
西班牙買房移民的優勢
1. 投資成本低，最低 100 萬人民幣買房
和移民費用全包括；
2. 所購房產價格為抄底價，永久產權，
升值潛力巨大，投資回報可觀；
3. 一人投資，全家 3代受益，家庭成員
包括父母可同時獲得移民身份；
4. 申請遞交後 6個月內可獲批准，辦理
週期短，100%成功率；
5. 購房定金由銀行提供擔保，6個月拿不
到居留證，購房定金全退，投資絕對安全；
6. 可以自由來往或定居歐盟 25個國家無
需簽證；
7. 全家享受公民的免費醫療待遇；
8.子女免費接受從幼兒園到大學的教育，
可以免費就讀歐洲（英國除外）一流大學 ;
9. 10 年後可自願申請入籍，自由來往全
球 100多個國家，無需簽證。
10. 在中國的戶籍 國籍和社保等不受任
何影響；
11. 申請人無學歷外語年齡要求，無需證
明資產來源，文件準備簡單
西班牙靈活完善的教育體制
西班牙中、小學實行免費義務教育（6∼
16歲）。小學為 6年，中學為 4年，大學
4∼ 5年。
西班牙政府對教育十分重視，不僅每年投
入大量資金，而且盡力從政策上予以扶持，
教育經費占國內生產總值的5% ，西班牙具
有悠久的大學傳統，現有 100 多所大學及
300 多所聞名世界的專業高校、研究中心，
可以提供各種專業和各種程度的教學。西班
牙發達的公立體制是其教學質量的保證，大
學學習也無需繳納任何學費。
017
西班牙的福利養老制度
西班牙的退休年齡比我國要大：男女一
樣，65 歲（有的職業允許不到 65 歲，就
可辦理退休）。退休年齡之後就可以申領養
老金。
凡是 65歲以上的老人，不管是哪國人，
有沒有合法居留，憑本人的身份證明（居留
證、照）都可以買到老人地鐵、汽車月票，
票價要比正常的票價便宜很多。
西班牙的醫療條件和醫療保險
西班牙醫療水準較高，相關醫療設備也相
當先進，是高社會福利制國家，全民享有社
會醫療保險，此外還有私人醫療保險公司如
anitas、Asisa 等，保險涵蓋範圍包括就診、
住院、開刀、生育等項，且與之簽約的醫院、
診所遍及西全國各地，平時及假日就醫十分
方便。
西班牙實行全民免費公共醫療，這個機制
被稱為“國家衛生體系”，全民性、福利性、
資金來源的公共性是其三大特點。法律規定
的“全民”享有醫療服務的權利， 不但包
括西班牙公民，也包括取得合法居留權的外
國人。
封面專題
西捷國際集團獨家在中國推出西班牙買房
移民項目，歡迎客戶和出國中介機構諮詢。
西捷國際投資集團是一家全球投資顧問公
司，公司在美國，加拿大和西班牙都設有當
地註冊的服務機構。西捷集團聚集了來自歐
洲、北美和中國的具有豐富經驗的律師 會計
師以及房地產專業人員，為客戶提供全球範
圍內特別是美國、加拿大、西班牙以及英國
等境內房地產投資業務的專業諮詢服務及相
關的移民簽證等私人業務辦理服務。
您將最終發現，您所獲得的利潤與利益會
大大超出您最初的預期。同時，經過我們的
最大努力，可以為所有在西班牙實施不動產
投資，創立公司的各位客戶提供所需的專業
法律諮詢，通過有效的集中的業務受理，使
資產所有人如願以償地獲取西班牙的入境簽
證及西班牙的居留許可，為你開拓歐洲市場
鋪平一條陽光大道。
018
西捷國際（歐洲）集團
上海市代表處：上海市長壽路 1111 號悅達 889 廣場 8 樓
電話：021-312 00 312 400 004 2002 www.yespain.com
天津代表處：天津沃而美投資諮詢有限公司 天津市河東區新開路與華昌大街交口聯盛大廈 1-1605
電話：022-5815 1571 400 058 8970 www.tjwoermei.com
次貸風暴造成美國房地產市場的泡沫
破滅，進而觸發了自 2008 年以
來全球性的金融與經濟危機。去年，美國經
濟似乎緩步進入復甦階段，各種經濟數據均
有好轉現象，許多人因而冀望 2011 年全美
房地產亦可反轉回溫，重見熱絡 ; 但是，目前
已經進入 2011 年的下半年，房地產市場仍
然在穀底徘徊，未見觸底跡象，因而讓許多
買家與投資人不禁對市場感到憂心忡忡，不
知何去何從 ?!
僑福地產傑出經紀 Sandra 葉表示，根據數
據顯示，目前，在全美房地產市場中，新屋
和二手成屋的銷售均處於歷史低點，庫存銷
售比遠高於歷史平均水平，房地產市場供需
失衡問題依然存在。不過，各地新屋開工率
不高，開發商開工意願不強，對於市場來說
並不是壞事，可以避免供需失衡問題的惡化，
而且房屋價格與貸款利率都處於歷史低點水
平，成屋選擇多，議價空間大，現在正是有
心的買主與投資人最好的購屋時機。
但是，Sandra 也對買主提出中肯的建議，
在這樣晦暗不明的市場環境中，各種房源充
斥，購屋前，大家必須更為小心謹慎，精挑
細選，步步為營，才能去蕪存菁，切記價格
便宜絕對不是唯一的購買指標 ; 同時，市場情
況越是混亂，尋求專業有經驗的經紀人協助，
是指引我們避開風雨的重要舵手，可以避免
失誤，迅捷有效的達到目標 !
很多人對美國房市的未來發展存有很大疑
慮，Sandra 說，由於過去三年房市降溫，造
成房價大幅下跌，也讓很多買在高點的房主，
面臨房產被拍賣，或者必須短售的命運 ; 而今
年以來，大家希望房市見好，卻未如預期，在
在都讓許多人對房地產的未來走勢信心大減。
但是，Sandra 指出，買賣房地產是一種長期
性的投資，在過去三十年裡，美國房地產業
伴隨著社會的整體國民經濟發展，長期以來
一直保持著平穩向上的趨勢，其間，夾雜著
各個高低不同的漲跌行情，而這一波的大行
情從 2000 年開始向上發展，5，6年間房地
產市場持續發燒，最終過熱，走向調整 ; 目前
的房價，雖然遠低於2000年以來市場高峰的
水準，卻仍舊高過2000年前上一波的價位，
這就是景氣有循環，但是一波高過一波的明證;
Sandra 還強調，各國的房地產行業都有固
定的景氣週期模式可循，美國大約 10 年左
右經歷一個週期循環，最新的數據顯示，自
2005 年全美房價達到高峰值以來，目前全國
平均房價已經下跌 32.7%，可見當前我們正
處於這一波週期低谷的位置，當然，究竟最
低點在那裏，沒有人可以掌握，但可以確定
的是，目前進場購屋，風險很低，市場蓄勢待
發態勢明顯，有心買主怎能不好好保握這千
載難逢的時機 ? 此外，相較於其他國家，美
國絕對是屬於相對成熟穩定的市場，法規嚴
格，市場機制完善，不但週期波動幅度較小，
從長線眼光來看，投資美國房地產更具有風
險低、出租收益穩定、出售回報率高等特點，
尤其是南加州向來受到外來移民的青睞，需
求穩定，尤其這一兩年來，房價持續走低，
投資報酬係數默默回升，吸引眾多嗅覺敏銳
的國外買主，看準本地房產可觀的潛在價值，
攜帶大批現金前來買房，成為支撐南加州房
價的主要支柱，在很多華裔城市，區域價格
甚至不跌反漲，這些外來移民就是提升房價
的重要推手。
Sandra 出生成長於新加坡，很早便開始從
事進出口貿易，往來於世界各國間，她的足跡
遍及亞洲各國，甚至曾經遠至南非，和各地的
企業與政府單位間，都建立有良好綿密的人
際網絡，她待人誠懇熱誠，心思細膩，思慮
周密，長期從事國際貿易的經驗，讓 Sandra
成為一位極有親和力又具世界觀的事業成功
女性 !
2004 年 Sandra 與先生舉家遷美，由於長
期建立的良好人脈關係，來美後，夫妻兩人
開始經營旅遊事業，為亞洲和美洲搭起經商
旅遊的橋梁，之後，Sandra 更為業務之需，
跨足進入房地產業界，為有需要的客人提供
自商務，旅遊乃至房地產投資購置之全面”
Sandra 葉
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今年上半年 Sandra 榮獲僑福地產最佳經
紀人獎，我們恭賀並預祝她百尺竿頭，更
進一步。如果您有任何關於在南加州購屋
置產方面的疑難，請與我聯繫。
置業導航
掌握有利時機 建立美好家園贏在房地產投資的起跑點上訪僑福地產傑出經紀 Sandra 葉
020
一條龍式”的服務，目前，她的服務對象，
除了本地客戶外，更廣達中國，越南與泰國
東南亞各地，Sandra 經通國、台、粵、英語
及潮州話，能夠使用家鄉話與客人對談，經
常給予客人賓至如歸，見到家人的親切感。
Sandra 專 精 於 Arcadia，San Marino，
Temple City，以及 San Gabriel 一帶華人城
市的房地產買賣，Sandra 說這些城市，由於
華人生活機能完善，治安良好，學區優秀，
一直是新移民情有獨鍾的最佳首選，不過，
這些區域的房價已高，而且供不應求，目前，
新移民的購屋標的已有往周圍城市擴散的趨
勢，如北愛爾蒙地，蒙羅維亞，以及西科汶
那市，都有雀起之勢。
此外，喜歡接受挑戰的 Sandra，亦專精於
專業度高，交易過程複雜，很多經紀不願承
接的 Probate sale 物業賣買。 Sandra 說，
Probate Sale 是一種比較特別的物業出售方
式，指的是，物業所屬的屋主為單一一人，
當屋主過世時，沒有預留遺囑，所以法律規
定，這種情況下，往生之人身後所有的物業
財產，必須經由法院的公權力來裁判處理，
以顯公正，避免糾紛，經由法院同意的執行
人，才能代為進行處理出售，所得款項才能
由合法之繼承人接收動用，不過，每個州的
法律程序要求不同，所需花費的時間與手續
也各有長短不同，期間必須經由律師與法院
協同處理，買主可以透過專業的經紀人協助
溝通 。
加州法律規定，法院必須監督 probate sale
的進行，經由規定的程序，確認有權力的執
行人，以執行一系列的處置資產動作，包括
在市場中為不動產尋求買主，買賣雙方達
成合意契約，確定買價後，由法院做出最後
裁決 ; 不過，有些情況下，即使賣主已經找
到買主，達成合約，法庭還是會要求進行公
開形式的拍賣，必須在報紙上公告週知公開
拍賣的日期，並且要在規定的日子裡，公開
競標，如果公開拍賣的價格超過先前合約買
主的買價，法院會將物業判給新買主。 所
以，Sandra 表示，probate sale 進行的過程
繁複，有些 case 還需要得到法院最終同意
(confirmation)，必須依照法院時程等待聽
證，程序會比正常房地產買賣曠日廢時，手
續曲折，因此，probate sale 必須由專業的經
紀人協助買賣，才能確保交易的順利穩妥。
同時，Sandra 也提醒想要購買 probate sale
物業的買主，如果需要公開競標的 probate
sale房產，即使買賣雙方原先已經達成契約，
最後還是有可能由競標中標價較高的新買主
得標，原買主必須有可能白費時間與精力的
心理準備。
“面對挑戰，解決問題”讓積極的 Sandra
從工作與事業當中，獲得無比的成就與滿足
感，如果您有任何關於在南加州購屋置產方
面的疑難，請與 Sandra 聯繫，她的聯絡電話
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021
美國著名房地產開發企業 LENNAR
（萊納）中國合作夥伴——鑫
苑（中國）置業有限公司正式開始出售爾灣
壹號高級公寓，其地點臨近加州大學爾灣分
校，地理位置極為優越，是一個時尚、新
穎、優雅及專注于健康與自然的超豪華城市
公寓。
爾灣壹號提供一站式的置業安家服務，有
保安嚴密的小區，專人服務櫃檯，高檔的生
活娛樂設施，健身中心，會議室，烤肉區。
精選的地段有綠色禪意的中央公園（Central
Park）景觀，開放和現代化的建築，以及
令人印象深刻的優雅外觀結構。
鑫苑是誕生於中國大陸、投資於美國、在
中美兩地上市的投資平臺。鑫苑（中國）置
業有限公司始建於1997年，為中國房地產
品牌二十強企業，是亞洲首家在美國紐約證
券交易所上市的專業地產開發公司。公司自
2006年開始實施全國化戰略，先後在鄭州、
濟南、蘇州、合肥、成都、昆山、徐州7個
城市成立 8家置業公司及物業公司，2008
年總部設立于北京，形成了完整的企業集團
架構，近年來加速拓展海外置業市場。
中國有大量的海外置業的需求，去年中
美地產貿易高達 70億美元，而且這個需求
正在以每年 30%的速度遞增。目前，美國
房地產價格漲幅穩定和資金回報全球最高。
經過三年左右的底部震盪，美國房地產完成
了價格調整。美國一手房已經處於折價銷
售的狀態，房地產價格調整即將結束。從
去年底開始，美國房地產成交量明顯增加，
美國房地產市場在未來五年內有望復甦。
從長遠來看，投資美國房地產是更安全、
更明智的選擇。
置業導航
超豪華公寓爾灣壹號驚豔南加州
爾灣壹號是 LENNAR 公司在南加州爾
灣市中心區域傾力打造的鉑金級豪華城
市公寓項目，也是 LENNAR 與鑫苑中國
（NYSE:XIN）首個合作項目。該項目地理
位置優越、環境優美、配套完善，是中國
大陸客戶移民置業的理想選擇。最新推出
的“美適安家服務”為客戶提供了“移民
+ 留學 + 置業 + 生活融入”一站式解決方
案，將海外先進的服務地產理念首次引入中
022
國大陸。優越、靈活的代理政策也為中國
企業拓展市場提供了強有力的支持，鑫苑
（中國）置業有限公司誠摯歡迎地產經紀
合作。
LENNAR 創建於 1954 年，總部位於佛
羅裡達州邁阿密，公司於 1971 年在紐約
上市，總資產逾 67 億美元，年營收逾 89
億美元，年銷售房屋 3.2 萬套，雇員超過
一萬人，在東部、中部、西部的 24個州開
展業務。目前 LENNAR是美國第二大房地
產開發企業，在全美 100 多個城市成功開
發 200多個住宅項目。LENNAR是唯一一
家三次被專業的建築商雜誌評為年度優秀
建築商的公司，多次榮獲全國性的建築設
計大獎，是全美最佳的前 20名退休人口社
區建築開發商。
爾灣是南加州橙縣的一個新型城市，這
裡先有 UCI（加州大學爾灣分校），後有
Irvine（爾灣市），是一座經全面規劃設計
才開發建設的城市，享有“第二矽谷”的
美名，曾連續五年蟬聯全美最安全的城市，
並被評為全美最適合居住的城市。根據
2010 年美國 FBI 年度犯罪率報告，爾灣市
是全美 10萬人以上的城市中犯罪率最低的
城市。
爾灣市環境規劃整潔，擁有完善的醫療
設施，發達而便捷的交通網，市內還規劃
有自行車道，購物中心、超級市場、各國
風味美食餐館等等遍佈各個社區。
爾灣市學風鼎盛，擁有眾多高等學府。
爾灣地區的高中學術表現指數（API) 成績
平均在八百七十分以上，接近九百分，其
中一所高中在 2011 年位列全美最好高中
排行榜第八位，全美最好公立高中排行榜
第二位。中學 API 評分均在九百分以上。
小學更是優秀，有十八所學校的 API 成績
超過九百分。
隨著整體環境的迅速改善，爾灣的人口
由最初的10萬人增長至2010年的22萬，
其中亞裔比例達 36.2%，尤其是華裔人口
迅速躥升，已經成為僅次於白人的當地第
二大族裔。該市擁有富於創業精神的商業
環境，完善的政府管理與服務，明星學區
以及工作機會眾多，因此吸引眾多華裔移
民前來定居，近年來，越來越多來自中國
的各類精英人才選擇在這個人傑地靈的新
型城市置業。
爾 灣 壹 號 緊 鄰 405 高 速 公 路
（JAMBOREE 出口），距洛杉磯市中心
40 分鐘車程，緊鄰 JW機場，航班直通全
美。爾灣壹號距加州大學爾灣分校近 5分
鐘車程，距加州大學洛杉磯分校、南加州
大學等僅 45 分鐘車程。距全美最大購物
中心 South Coast Plaza 僅 10 分鐘車程，
距爾灣新天地也只有 15 分鐘車程。周邊
遍佈大華超市，生活購物便利。爾灣壹號
還緊鄰被譽為休閒度假勝地的美國西海岸
三大黃金度假沙灘——Newport Beach、
Laguna Beach、Huntington Beach。
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400 651 3663分機2138中國熱線 186 1045 1791 / 186 6589 0387傳真 +1 888 272 8858 QQ 1355494247 email:[email protected]
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低輻射玻璃合金門窗；☆贈送HONEyWELL(R)的數字恒溫中央供暖和空調系統；☆贈DALTILE(R)Crema Marfil天然大理石檯面；
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STAR MAX
Diamond Bar
Arcadia阿凱迪亞
6房6浴 2012年建室內6,050呎 地大14,693呎
鑽石吧
5房7浴 1991年建室內10,500呎 室外49,000呎
$3,280,000$3,280,000
Rancho Cucamonga
$412,300$412,300$669,000$669,000
Walnut
$6,889,000$6,889,000
庫卡蒙加牧場
4房2浴 2004年建室內3,305呎 地大9,240呎
核桃市
3房2浴 2003年建室內1,913呎 地大5,800呎
美國房市
美國房市步入持續復蘇通道美聯儲第三輪量化寬鬆（QE3）推升房價
美國商務部最新公佈的全美 9月新
屋開工數量大幅超市場預期，
勁增 15% 至 87.2 萬戶，創下 39 個月來
的新高；同時，美國 9月營建許可也增長
11.6%。數據進一步確認了在 2008 年次
貸危機中崩潰的美國房地產市場，已先於
美國經濟步入了持續的復蘇通道。
新屋開工數量，是用來衡量美國私有住
宅房屋破土動工的數目。來自全美房地產
經紀人協會（NAR）的最新預測，2012
年前三季度，新屋開工數量指標已經同比
上漲超過 25%，並預測 2013 年將上漲
46%。
與新屋開工數量的強勁增長遙相呼應的
是，前一天NAHB全美建築商住房市場信
心指數也升至 41，實現連續第 6個月穩
步上升，成為 2006 年 6月以來的最高峰
值。實際上，包括房價、房屋銷售和新建
房屋等系列重要指標，近幾個月份的強勁
表現已經在反復確認，美國房地產市場復
蘇日漸明朗。
根據全美地產經紀人協會（NAR）的數
據，2012 年至今，美國房產的平均價格
經歷了自 2006 年以來最大的同比增長，
但仍然比 2006 年創下的平均價最高紀錄
低約 20%。全美地產經紀商協會首席經濟
學家 Lawrence Yun 說，未來幾個季度，
美國多個房地產市場的房價，尤其是大都
會區，都將上漲。他認為，價格上漲的一
個原因是，低價房源非常緊缺，占總體銷
售比例較小。
繼推出第三輪量化寬鬆（QE3）之後，
美聯儲議息會議日前再度登場。儘管批評
人士一直在詬病美聯儲主席伯南克大肆揮
霍流動性，但QE3還是為美國樓市復蘇提
供了強大支持。“股神”巴菲特近日也給
予正面回應：美國住宅地產市場正在觸底
反彈。隨著今年房地產業的利好數據不斷，
經濟學家也普遍認為房價已經觸底反彈。
美國聯邦住房金融署（FHFA）最新公
佈的房價指數顯示，經季節性調整，今年
8 月份美國房價環比上漲 0.7%，為連續
第 7個月環比上漲，與去年同期相比上漲
4.7%。美國全國房地產經紀人協會此前公
佈的數據顯示，今年 9月份美國各類舊房
銷售中間價為每套 18.39 萬美元，同比上
漲 11.3%。據悉，舊房銷量約占整個美國
樓市銷量的 90%。
美國房產數據公司 Zillow 發佈的報告顯
示，經季節因素調整後，美國第三季度房價
中值從第二季度的每套 15.18 萬美元上升
1.3% 至 15.38 萬美元，創下 2006 年以來
最大升幅。但值得注意的是，全美各地的房
市復蘇並不均衡，且隨著傳統購房旺季趨於
結束，在 Zillow 住房價格指數涵蓋的市場
中，有 52%的住房價格都較第二季度有所
下滑。
Zillow 報告顯示，在美國最大的 30個大
都會地區中，菲尼克斯房價以 5.9% 的升
幅名列第一；其次是拉斯維加斯，升幅為
3.9%；第三是丹佛，升幅為 3.8%。相比之
下，亞特蘭大房價降幅最大，第三季度環比
下降 2.2%；其它房價下降的大都會地區還
有紐約、費城、聖路易斯和克裡夫蘭。
“5年來美國房產價格首次上漲，這意味
著美國房地產市場終於觸底，未來一段時間
內住房價格仍將逐漸上漲，住房建築商的信
心再創新高，這是支持美國房地產市場已走
出低谷的正面事實。”Zillow 首席經濟學家
斯坦‧漢弗萊斯（Stan Humphries）分析說，
“美國房屋市場正在好轉，但市場會在底部
徘徊很長一段時間。美國房價近期內將以更
緩慢的速度上升，然後才會回到正常的上升
趨勢水平上。”
房地美日前發佈最新美國經濟和樓市展望
顯示，今年上半年美國實際國內生產總值
（GDP）增長 1.7%，其中樓市貢獻了 0.3
個百分點，並可能在下半年保持類似的增長
勢頭。
026
“目前樓市正扮演著經濟復蘇中的重要
角色，並再一次成為美國經濟的亮點。”
房地美首席經濟學家諾斯福特（Frank
Nothaft）表示，“隨著 QE3 的推行，美
國樓市將持續回溫，這將有利於美國的整
體經濟情況。”
標準普爾 / 凱斯席勒房價指數（S&P/
Case Shiller index）顯示，隨著美國房屋
價格不斷上升（此前很長時間處於下跌狀
態），在售的現房庫存已下降至正常水
平，保持 6個月的在售新房庫存量，已回
到 2005 年的水平，空置房的數量下降至
2006年以來的最低水平，住房建設增加。
與歐洲大部分國家相比，美國房地產市
場的自我修復能力很強。由美國聯邦住房
金融局公佈的另一份報告也顯示，美國房
價自 2011 年以來上漲了 3.7%。隨著美國
樓市的不斷復蘇，美國民眾對這一支柱行
業的信心也正在逐漸恢復。然而，美國抵
押貸款行業內部近來不斷傳出警告聲音，
認為美國政府即將實施的新規會讓整個房
貸行業遭遇監管“風暴”，從而讓購房者
更難獲得貸款。
“股”神巴菲特近日也表示，他的“直
覺”告訴他反對美聯儲 QE3 的刺激項目，
但美國的住宅地產市場正在觸底反彈，最
近伯克希爾哈撒韋的美國房屋相關業務正
呈現兩位數增長。
有分析人士指出，美國房價已經觸底反
彈，但觸底並不意味著全面復蘇，購房需
求結構和信貸條件等因素決定了美國樓市
在觸底之後還會經歷較長時間的築底過程。
然而，QE3 採取購買抵押貸款支持證券
形式的主要目的就是為了促進樓市復蘇，
QE3 有利於進一步壓低按揭貸款利率，刺
激消費者購房欲望。
“很多誠意買家的詢價買賣房屋，使美
國開發商的復蘇信心大增，行業總體的信
心比去年同期高出很多。”全美住宅開發商
協會（NAHB）總裁貝利‧魯特博格（Barry
Rutenberg）肯定了美國房地產行業仍然以
溫和速度復蘇，但同時指出，唯一的顧慮
是，雖然對新屋需求上漲，但從緊的信貸條
件和環境依然在約束著新屋建造和購買。
NAHB 首席經濟學家大衛‧克勞（David
Crowe）則認為，這些複雜的多重因素導致
建築商信心依然低於景氣數值 50。
無論如何，美國樓市可謂是 QE3 的最
大受益者，但並不是所有人都歡迎 QE3。
QE3 導致了資金大量流入亞洲，助推了這
些國家資產價格的繼續上漲。數據顯示，新
加坡私人房價上個季度上漲 56%，中國香
港房價水平也超越 1997 年的高位。
027
美國房市
春江水暖：美國房地產股狂飆
美國房地產又增添了從穀底復蘇的
跡象！年初至今，美國上市房
地產公司股價翻倍狂飆，房地產信託基金
（REITs）漲勢亦強，而二級市場的行情也
體現投資者對美國房地產前景的樂觀，就
在持續復蘇得到確認的時候，美聯儲推出
第三輪量化寬鬆 (QE3) 後，美國房地產市
場的復蘇形勢更為明朗，也給房地產股再
添一把火。
美國房貸銀行協會（Mortgage Bankers
Association）公佈，經過季節性因素調整
後，截至 9月 28日為止當周衡量房貸申請
案量的房貸綜合指數較前周跳增16.6%。該
協會並指出，截至 9月 28日為止當周再融
資指數較前周上揚 20%至 2009 年 4月以
來新高，而再融資申請案件占整體房貸申請
案量的比重達到 83%，高於前周的 81 %。
此外，經過季節性因素調整後的申貸購屋指
數（此為房屋銷售的先行指標）則較前周上
升 4%。
美 國 房 貸 銀 行 協 會 副 總 裁 Mike
Fratantoni 表示，金融市場持續反應第三
回合量化寬鬆貨幣政策，而美聯儲大買
不動產抵押貸款證券（Mortgage Backed
Securities）則讓利率面臨向下壓力。他說，
上周的再融資申請案量創下三年多以來新
高，主要是受到房貸利率來到歷史新低水位
的影響。
美國上市房地產公司股價3日聞訊走強。
在大型開發商股價翻番成功“鹹魚翻生”的
名單上，美國最主流的大型開發商均斬獲收
益，市值近 62億美元的普爾特集團（Pulte
Group，NYSE:PHM）股價累計暴漲超過
155%，與之並列“全美四大房地產公司”
的 霍 頓（D. R. Horton Inc，NYSE:DH）
和萊納（Lennar，NYSE:LEN）分別上漲
71%和 82%。
028
期權交易電子平臺 optionMONSTER 的
分析師大衛‧羅素 (David Russell) 稱，
從今年 12 月或明年 1 月的期權到期日
判斷，投資者認為地產股在短期內可能
面臨調整，但中期走勢仍將維持強勢。
最近，普爾特、托爾兄弟等公司也被頻
頻大手筆買入看多期權。此外，瞄準
高端市場的豪宅開發商托爾兄弟（Toll
Brothers，NYSE:TOL）的股價累計上漲
近 75%，開發商標準太平洋（Standard
Pacific，NYSE:SPF） 和 霍 夫 納 尼 安 公
司（Hovnanian） 分 別 上 漲 130% 和
168%。
一位分析師指出，美聯儲的 QE3 是絕對
利好，“QE3 延長了極低利率，並且沒有
為寬鬆措施設置任何硬性結束期限，除非
經濟成功復蘇，這就意味著已經很低的美
國融資成本可能再度承壓，假設這次美聯
儲的寬鬆措施能夠再次壓低美國 30 年抵
押貸款利率 25至 50個基點，加上當前平
均新屋價格較 5年前下跌至少 20%，新屋
供給數量從去年開始增多，可以想像美國
房地產行業將繼續迎接明顯的增長，同時
創造就業，振興整體經濟。”
受益美國房市反彈的還有房地產投資信
託基金，這類基金主要持有管理公寓大
樓、商場、停車場等商業地產，是一種以
發行受益憑證的方式彙集投資者資金進行
房地產項目投資，並將綜合收益按比例分
配給投資者的證券。
全美房地產經紀人協會（NAR）9 月
最新報告指出，今年以來，美國新屋開工
數量和新屋銷售分別增長 25%和 20%，
均向次貸危機前 2007 年的水平靠近，
二手房交易較一年前實現 8%增長，預計
2013 年實現 497 萬套的銷量，今年美國
30年抵押貸款利率長期低於 4%，曾最低
觸至 3.55%，預計 2013 年會受房市回暖
影響反彈至 4.1%，仍然低於 2011 年時
的全年 4.7%。
全美住宅開發商協會（NAHB）9 月住
宅市場指數為 40，達到 2006 年 7 月以
來的高點。NAHB指數的顯著上升將帶動
新建私人住宅數量的上升，預計新建私人
住宅也將逐步改善。8月成屋銷售 482 萬
套，環比大增 7.8%，創下 10 年 5 月以來
的最高水平。同時成屋價格和新屋價格差異
縮小，也有助於新屋銷售的改善。QE3 每
月 450 億美元的MBS購買將壓低抵押貸款
利率，為房地產市場的進一步復蘇創造寬鬆
的金融環境。
房 屋 抵 押 貸 款 業 者 房 地 美（Freddie
Mac）提供的最新數據顯示，截至 9月 20
日為止當周 30年期傳統固定房貸平均利率
自此前一周的 3.55% 降至 3.49%，平歷史
最低紀錄，低於一年前同期的 4.09%。15
年期固定房貸平均利率自此前一周的2.85%
降至 2.77%，創歷史新低，低於一年前同
期的 3.29%。
與此同時，機構投資者繼續籌集資金大
舉抄底美國房市，百仕通集團（Blackstone
Group）最近百仕通集團週三宣佈，格雷
完成了有史以來規模最大的房地產投資機
會基金的資金募集——從 250 名投資者
那裡為第七期百仕通房地產合夥人基金
（Blackstone Real Estate Partners VII）敲
定了 133美元的股本承諾。
現年 42 歲的喬納森‧格雷（Jonathan
Gray）領導的部門為百仕通集團帶來的利
潤早已超過該私募股權投資（PE）公司旗
下的其他任何部門。他做成了該公司資金
規模最大的幾筆交易，其中包括在 2007
年以 260 億美元收購希爾頓全球酒店集團
（Hilton Worldwide）， 以 及 在 2007 年
以 390 億美元收購全美最大的寫字樓物
業持有者——權益辦公物業投資信託公司
（Equity Office Properties Trust）。最近，
格雷執掌的房地產部門宣佈以 19億美元收
購Motel 6 經濟型連鎖酒店，此外還斥資 3
億美元買下 2,000 座止贖房——該公司計
劃先出租這些住房，然後在時機成熟時予以
出售。
029
美國投資者盟友公司
（InvestorsAlly)洛杉磯
創始人兼總裁
劉冶民 (Ralph Liu)
+1.949.371.9139
www.InvestorsAlly.com
2010 年 6 月至今－－投資者盟友地產公司
（InvestorsAlly, Inc.），洛杉磯，創始人兼總裁
2010年 6月至今－－人民盟友機構 (PeoplesAlly
Foundation, 投資者教育机构），洛杉磯，創始人兼
總監
2005年 2月至2006年 3月－－中國光大銀行，
北京，投資總監
2000年11月至今－－先進金融技術公司（AeFT），
洛杉磯，創始人兼總裁
1995年 12 月至2002年 10月－－先進財務風險
管理公司(ARMS)，新加坡，創始人兼董事總經理
1993年 10月至1995年 12月－－大通曼哈頓銀
行亞洲分行(Chase)，香港，董事總經理
1992年4月至1993年10月－－瑞銀集團(UBS)，
新加坡，副總裁，高級自營交易員
1991 年 4 月 至 1992 年 4 月 － － Equitable Life
Assurance，紐約，衍生產品經理、交易
1989年9月至1991年4月－－漢華銀行(Chemical
Bank)，紐約，投資代表
1987年9月至1989年9月－－摩根士丹利，紐約，
投資代表
Ralph Liu，劉冶民有著曲折複雜的經歷：美籍與歐洲籍，出生於台灣，但父母都是大陸人，
就讀於美國沃頓商學院（Wharton Business School）MBA，曾在多家華爾街投行的多個區域任
高層要職，2006年卸任中國光大銀行的投資總監之後，回到美國專心運作自己創辦的多個企
業實體和非營利機構，向投資者提供創新金融服務和教育支持，其中 InvestorsAlly Realty（投
資者盟友地產公司）致力於引導外國投資者逢低介入美國地產市場，首推加州各地的高檔酒莊、
葡萄園、牧場、土地和葡萄酒房產家園。
其實劉冶民一開始並沒有想到要進入金融界，與當時的很多台灣年輕人一樣，他追隨心目中
的楷模王永慶，考入台灣大學化工系，然後到美國名校攻讀更高學位。但在讀完碩士博士之後，
卻發現美國很多年輕人畢業後爭著要去華爾街工作，劉冶民預感到這可能意味著一個時代的轉
變：金融服務業將取代傳統的製造業引領世界經濟潮流。而那時華爾街也正需要許多有工程背
景的學生做金融工程模型，他認為這是個機會，於是憑藉良好的數理背景在賓州大學讀了雙學
位（計算機和MBA）之後，進入摩根士丹利（Morgan Stanley），在該公司接受了9個月的專
業培訓工作，3年後，又轉到漢華銀行（Chemical Bank）從事外彙和期權交易，並迅速成為華
InvestorsAlly, Inc. dba: InvestorsAlly Realty (CA DRE #01523183)
dba: InvestorsAlly Home Loans (NMLS #397242)23 Corporate Plaza Drive, Suite 133, Newport Beach, CA 92660
Tel: 1-888-456-8881 x 888, 1-949-371-9139, Fax: 1-888-315-3831http://InvestorsAlly.Listingbook.com, [email protected]
InvestorsAlly Realty (���������������������������� )�� �������� �������� �������� ������ ,
������������������������������������ ,��� !��"�#$%&'(��� !��"�#$%&'(��� !��"�#$%&'(��� !��"�#$%&'(
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前瞻視野
劉冶民：走在時代前端的創新金融家中國投資者抄底美國地產市場的最佳嚮導
032
圖為：2004年下半年，劉冶民應邀出任這家中國光大銀行的投資總監，幫助光大銀行於完
成了與國家開發銀行進行的中國有史以來首筆人民幣利率掉期交易 并首次使中國金融機構能夠
以固定利率向購房者提供抵押貸款。
爾街舉足輕重的期權做市商資深交易員。
1992年初，瑞銀總部尋求亞洲人背景的衍
生品專家去開拓新興市場的業務，他們通過
獵頭公司找到了劉冶民，那個時候他的長女
剛出世，也正要搬家，他自己對亞洲也比較
好奇，妻子也比較贊同，於是就搬到了新加
坡。劉冶民開創了東南亞地區很多的衍生產
品創新，這塊火紅的業務後來被大通銀行收
購了，他也就去了香港擔任董事總經理，成
為亞太區的總裁，而當時的不少客戶也跟隨
而至。
劉冶民離開香港返回新加坡後成立了
自己的公司——先進金融風險管理公司
（Advanced Risk Management Solutions，
ARMS），目的有兩個：一是組織當地銀行
的風險管理培訓、諮詢；二是和當地銀行合
伙建立合資公司進行新的衍生工具客戶交易。
這種業務模式很受歡迎，公司幾乎進入了東
南亞的每個市場，業務也開始拓展到中東、
中歐與東歐其他新興國家，並幫助他們做成
了當地的首筆該類衍生品交易。ARMS的電
子計算機技術銀行系統子公司，叫做ARMS
IT，有 4% 的全球銀行體系的市場份額。
ARMS和 ARMS IT 的客戶橫跨世界各地26
个国家。但後 來 1998 年亞洲金融貨幣危機
和東歐的俄羅斯盧布危機影響了許多銀行客
戶。一下子ARMS的銀行客戶紛紛破產和拖
欠應付的付款，公司不能迅速帶來現金流因
此嚴重影響公司運行。在賣掉公司之後，劉
冶民回到了南加州，經營自己創辦的房地產
投資交易公司，專精酒莊、牧場、葡萄園與
土地買賣。
2004年下半年，應中國光大銀行行長郭友
的誠意邀請，劉冶民出任這家中國第六大銀
行的投資總監，幫助光大銀行於完成了與國
家開發銀行進行的中國有史以來首筆人民幣
利率掉期交易，從而嶄露頭角。這筆交易不
僅彰顯了中國新生衍生工具市場的進一步放
開，而且首次使中國金融機構能夠以固定利
率向購房者提供抵押貸款，對於中國住房市
場的發展具有重大的現實意義。
2006 年卸任中國光大銀行的投資總監之
後，劉冶民回到美國專心運作自己創辦的先進
金融技術公司（AeFT）、投資者盟友地產公
司（InvestorsAlly）和 PeoplesAlly 人民盟友
機構，以超前的理念向投資者提供創新金融服
務和教育支持。其中，InvestorsAlly 公司利
用全新創意的分享房屋淨值的方法來幫買主輕
鬆購房，也能幫賣主快速售房。公司可以提供
超低利率給信用良好的買主，而對於信用不好
的買主，公司則可以提供新創意的 FARJHO
（中譯：法租）方法來取代傳統的貸款幫助。
對於來自海外的投資者，InvestorsAlly 公司協
同 PeoplesAlly 人民盟友機構也可以通過提供
SwapRent（中譯：調租）的創新金融服務，
幫助買主控制和減少債務負擔。
根據充分的市場調查、考察和研究，
InvestorsAlly 公司目前著力於從事購買和出售
酒廠、葡萄園、牧場、土地和葡萄酒房產家園，
業務涵蓋了從北加州的納帕谷到南加州洛杉磯
附近高檔葡萄酒產區的商用物業和房產家園，
例如公司獨家上市著名的特曼庫拉酒廠（MLS
＃：S643235）在2011年11月4日被出售。
劉冶民表示，對於許多來自中國的房地產採
購商或投資者，擁有一家在加州的高檔酒莊並
可出口葡萄酒到中國的做法，是一種較好投資
方式，這將使他們能夠控制未來的投資回報，
由通過幫助所採購的自己的酒廠來出口在加州
生產的葡萄酒回到來自國的國內市場。這種投
資方法方法也可藉助創新金融服務，可能僅需
購買現有業主的部分所有權。
如果你正考慮在加州購買一個成功的高檔酒
莊業務，或者有興趣考察投資葡萄園、牧場、
土地和葡萄酒房產家園，請立即打電話給投資
者盟友地產公司（InvestorsAlly），因為其創
始人兼總裁劉冶民就是中國投資者抄底美國地
產市場的最佳嚮導。
033
美國政府最近的一項新政策，為海
外的房產投資客提供一條新的
投資途徑：這就是美國政府通過“兩房”
（房地美和房利美）批量出售它們所持有
的法拍屋。這兩批房產分別處於佛羅裡達
州和芝加哥市，總量約為 800 套房產。根
據網上發佈的交易價格，平均房產售價大
約為 10萬美元左右。
目前中國投資者參與美國的房地產投
資，主要還是通過兩個渠道，一個是以個
人名義購買地產，獲取租金收益，或者達
到資產分散的目的；另一個是以機構投資
者直接收購商業地產。美國政府最近的一
項新政策，可能會給海外的房產投資客提
供一條新的投資途徑。
從 2012 年夏天以來，美國的住宅房地
產市場開始緩慢復蘇，主要表現為：房地
產價格指數開始回升，交易量和新房開工
數量開始上升，銀行法拍屋存量開始縮水，
法拍屋在存量房銷售中的比重開始下降。
可以說，在這個乏善可陳的經濟復蘇中，
房地產這項最初把整個經濟帶入深淵的
“罪魁禍首”，目前倒是表現最好的產業。
很多學者都在紛紛討論聯儲的第三次量
化寬鬆會給房地產市場帶來多大的好處，
其實如同我所預測的那樣，以購入機構房
屋抵押貸款證券 (Agency MBS) 為主要特
徵的 QE3 在宣佈之後，大概使得 30 年固
定利率貸款利息下降了 10個基點 ( 根據房
地美的房貸利率調查報告統計 )。
這當然會使得現有房主再融資的成本下
降，但是對於苛刻的房屋交易貸款審批，
實在是幫助不大。據美國房貸銀行家協會
(MBAA) 的最新統計，在十月的第一個星
期，再融資貸款申請升高了 16.6%，但是
購房貸款申請僅僅增加了 4%。
實際上，倒是美國政府的另外一項新政
策，有可能給蕭條的房屋交易市場打上一
針強心劑，並且給希望投資美國房產市場
的投資者們一條新的途徑。這就是美國政
府通過兩房大量批量出售它們所持有的法
拍屋，從而降低存量房庫存，這一招可謂
“釜底抽薪”，比起QE3的“揚湯止沸”，
應該能夠使得房地產市場的復蘇更加強勁。
最近在兩房的監管機構聯邦住房金融管
理局 (FHFA) 網站上，發佈了一則不起眼
的新聞：房利美在 2012 年 9 月，完成了
兩次出售法拍屋的批量拍賣。這兩批房產
分別處於佛羅裡達州和芝加哥市，總量約
為800套房產。根據網上發佈的交易價格，
前瞻視野
美國“兩房”批量出售法拍屋 為海外房產投資客提供新途徑
平均房產售價大約為 10萬美元左右。在購
買之後的三年之內，轉手交易受到限制，因
此這批房產不會迅速湧入市場，而是主要用
於出租，從而達到穩定本地市場的目的。
這筆交易數量比較小，因此並不那麼引人
注意，但是兩房現在持有的法拍屋總量約為
16.5 萬，按照 10萬美元的平均估值，大約
170 億美元左右，還是相當可觀的。按照
一份獨立的調查報告估計，全美的法拍屋總
數在 2012 年第二季度略低於 50萬，兩房
的法拍屋，加上聯邦住房管理局 (FHA) 和
聯邦儲蓄保險公司 (FDIC) 所保險的機構持
有的法拍屋總量，估計占總共法拍屋總量的
七成以上。以 2012 年 9 月一百八十萬待
售屋的數量估計，政府控制的房產數量占到
20%左右，考慮到兩房持有的房產質量較
高，在價格上可能占到 25%。
其實許多機構投資者，早就躍躍欲試意圖
投資購買政府控制的這部分法拍屋房產，但
是由於這些房屋在某種意義上已經成為了
“國有資產”，如果售價過低，官員們也有
造成“國有資產流失”的顧慮；而私有投資
者在投標時是不會做無利可圖的買賣的，在
房價依然下跌時，自然不願意高價投標。
但是現在政府已經意識到，與其惜售而讓
這些房屋囤積在手裡，延緩房市的復蘇，倒
不如做一些讓步，讓私有資金消化這部分庫
存，從而緩解市場賣壓。而市場在六年蕭條
之後，也開始反彈，競標者的最終出價達到
了市場估價的 86%-96%，遠遠高於幾年前
不良資產標價。
一旦美國政府發現可以通過此舉，一方面
緩解信用損失，一方面減少待售屋庫存，一
方面吸引私有資金入場，促進就業，從而達
034
到“一石三鳥”的目的，可以想見在不久之後，一定會加大批量出
售法拍屋的進程，而這也為意圖投資美國房地產的機構和個人投資
者提供了新的投資途徑。
當然，要想參與競標也還是有一定門檻的，比如公司自有資產需
要在五百萬美元以上，個人需要淨資產在一百萬美元以上。而三年
之內轉賣房屋的限制也會要求投資者必須擁有一定的資產管理經
驗，或者與資產管理公司合作，海外投資者還需要瞭解稅收、法律
方面的知識。
但是與其他投資美國房地產的渠道，比如通過購買零售法拍屋，
或是購買商業房地產等等相比，這一途徑的優勢還是顯而易見的。
首先，具有規模效益，可以一次大批購買同質、鄰近的住宅地產，
便於管理；其次，美國的住宅地產價格已經從穀底開始回升，房價
的風險比一年以前大為減少；第三，租金收益會成為量化寬鬆可能
帶來的通貨膨脹的良好避險工具；第四，相對於其他類型的商業地
產，住宅出租的風險較小。
考慮到目前中國的資金想要進入美國的市場，受到了不少打壓和
限制，比如奧巴馬否決三一重工收購風電場、眾議院限制美國軍方
使用華為、中興的產品，中國的機構和個人大規模投資美國住宅房
地產，也許同樣會受到一些阻撓。但是不去試試的話，那就連機會
都沒有了。035
前瞻視野
美國愛荷華州農地價格暴漲
愛荷華州的鷹格魯夫市（Eagle
Grove），一場拍賣會正如
火如荼地進行著，人們爭先恐後出價，
只盼競購下更多的土地。當然，這只是
美國數年來熱炒農地的一個縮影。
未來一旦泡沫破裂，將掀起一場令人
難以回頭的災難。
乾旱難擋購地熱潮
“ 最 後 一 次 機 會， 快 舉 起 你 的
手 !”拍賣官馬夫‧漢特勞茲（Marv
Huntrods）低沉的男中聲通過揚聲喇
叭釋放出來，他的一隻手在空中快速揮
舞，就像馬背上的西部牛仔拋繩一般。
15分鐘後，漢特勞茲笑得合不上嘴。
每英畝農地的起拍價為 6000 美元，但
最終卻被推高至 1.06 萬美元。漢特勞
茲最初的預計是，拍賣價會落在 9500
美元 / 英畝。
儘管美國今年遭遇了百年難遇的乾
旱，玉米等農產品價格因此被推升至歷
史最高水平，但這絲毫沒能阻礙人們對
於農地的偏愛。無論在內布拉斯加州或
是伊利諾伊州，都可以看到投資者的身
影，包括急於擴大種植的農民及依賴低
利率的長線投資者。
資料顯示，美國的農地熱已經持續至
少 7 年，除了 2008 年金融危機伊始期
情況略差些外，其他時間農地價格幾乎
都保持了雙位數的增長。
從某種意義上來說，乾旱使得買家有
了真正抄底的機會。
根據芝加哥和堪薩斯聯儲的調查，自
去年起，愛荷華、伊利諾伊、印第安納、
威斯康星和密歇根州的農地價格上升了
15%，同期大平原地區的漲幅更可觀，
達到了 26%。
不過，農地價格上漲過快也引發了聯
儲的注意，堪薩斯聯儲就在 7 月討論了
潛在的泡沫風險。對此，聯邦存款保險
（FDIC) 首席經濟學家理查‧布朗警告 036
稱，“任何資產在 10 年內上漲一倍，
這種增長的持續性就值得擔憂。”
愛荷華州立大學數據顯示，愛荷華州
的農田價格在全美漲幅最大，自 2010
年以來，已累計上揚 32%。目前，該
州農地平均價格為 6800 美元 / 英畝，
創歷史新高。四年前，這一價格僅為
3900 美元 / 英畝。
泡沫之辯
農地價格迅速上漲後，處於泡沫破裂
陰影下的人們擔心，1970~1980 年時
的災難或許將會重演。當時，由於對土
地需求強烈，大多數農民採用按揭形式
購地。但隨著土地價格走低，這些農民
由於無法還債而紛紛破產，進而推動土
地價格在三年內暴跌了近 70%。
此外，美聯儲官員認為，一旦利率開
始上漲，或者糧食價格回落，都可能削
減 33%~50% 的農地價值，最終導致農
民出現違約。當然，如果乾旱持續數年，
也會中斷這波農地投資熱。
但一些數據緩解了人們的擔憂。
據美國農業部信息，今年美國農場收
入淨額為 1220 億美元，在乾旱影響
下仍同比上升了 4%，這一水平創下自
1973 年以來新高（通脹調整後）。經
濟學家表示，玉米和大豆漲價是農場收
入上升的主要原因。
另一方面，農民背負的債務比 30 年前
更少了，同時低利率也幫助他們減輕了
財務負擔。更重要的是，聯邦糧食保險
計劃通過為農民承擔收成損失，有效地
支撐了農地價格。
對於泡沫之說，投資者似乎不屑一顧。
鷹格魯夫市拍地者 Gaylord Jones 就坦
承，“我不買股票，競拍農地就是我的
投資之道。”
037
環球瞭望
英國倫敦房市再度吸引中國投資者
位於倫敦東南部的加拿大水沿
岸， 一 處 名 為 棧 橋 楓 景
（Maple quays）的樓盤正吸引著眾多
中國買家的目光，棧橋楓景是英國最
大的房地產開發企業邦瑞房地產公司
在 2012 年開發的新樓盤項目，根據
開發商提供的數據，在該樓盤的購買者
中，約有 75% 的買家來自中國大陸地
區，這是一個驚人的數字，中國富人超
強的購買力令該樓盤的開發者 Alastair
Baird( 邦瑞的全球總裁 ) 也為之驚歎。
根據 Alastair 的介紹，優美的環境和
良好的治安條件是他們購買該樓盤的主
要考慮因素，他同時表示，這或將成為
倫敦華人最集中的聚居區。而實際上，
從 1992 - 2011 年間，在倫敦新建住
宅投資者中，亞洲買家特別是中國買家
所占比例已從 14% 躍升至 31%，在二
手房市場中，這一比例也達到了 5%，
中國已成為倫敦二手房市場第四大購買
群體。
2012 年的奧運會拉近了倫敦和北京
的距離，但吸引中國投資者購買倫敦住
宅的主要動機恐怕遠不止於此。根據邦
瑞中國區總裁白兮先生的介紹，中國投
資者選擇海外置業通常需要考慮以下因
素：
首先，投資目的。以倫敦為例，大多
數投資者選擇這座城市的主要原因是看
中了它優質的教育資源。中國大陸是
全世界最大的留學生來源地，而倫敦集
中了全世界最頂級的大學，在對於子女
教育有著極高關注度的眾多中國家庭眼
中，這個城市有著無可替代的優勢和吸
引力。由於戶籍等種種制度的限制，大
多數學生無法進入在國內開辦的國際學
校學習，而大多數家長認為，留學的最
佳時機是中學，因此，為照顧子女，許
多家庭都會選擇在孩子就讀的學校附近
購買住宅。
其次，在投資海外房產前，需要對即
將選擇投資地區的經濟發展狀況作一次
全面的瞭解，包括當地的市場處於怎樣
的週期，投資的地段如何，上漲空間有
多大等等。根據倫敦住宅市場投資回報
分析，過去十年，倫敦物業資本增值率
達到了 100% - 150%，平均年租金毛收
益率為 4%-6%。而對比北京、上海、倫
敦三地的住宅和租金價格：北京的平均
年租金毛收益率為 1.9%，上海為 1.8%，
倫敦則高達 4.2%，是目前中國國內一線
城市（北上廣）的兩倍。倫敦的租賃市
場需求旺盛，住宅供求量之比近乎5：1，
是導致其租金回報遠遠高於中國的主要
原因。因此，綜合來看，良好的價格增
長預期和高的租金回報率是這些投資者
購買倫敦住宅的主要動因。
再次，匯率風險是大多數海外置業者
較為擔憂的。房產貸款期限較長，在這
麼長的時間內，利率一定會波動，貸款
人將面臨還貸金額不確定性的風險。除
此之外，房產變現也會產生各種問題。
近年來，人民幣對英鎊持續升值，單從
匯率優勢上相比 3 年前就已節省約 35%
的成本；另外，目前英國的銀行利率已
降至 0.5%，大大減輕了投資者的還貸壓
力。從投資倫敦市中心住宅的購買人群
來看，中國投資者已占到 11%，成為英
國本土（37%）以外份額最高的國家。
040
另外，政治風險也是海外置業者需要
考慮的，投資國家的政治環境是否成
熟、穩定，兩國的關係如何，這些都是
置業前必須摸清的家底。倫敦這座城市
本身具有較高的國際影響力和穩定的政
治、經濟環境，一直被英國本土及海外
物業投資者視為投資首選目標之一。
第五，稅費政策。海外房價和土地價
格有所區別。以美國為例，一套總價為
30 萬美元的別墅漲到 50 萬美元之後，
土地稅的徵收標準也會由 3000 多美元
提高到 5000 多美元，投資成本也隨之
提高。英國政府對海外買家持有英國房
產及其轉售均不設限制，也不限制海外
買家申請房貸。英國目前的稅收政策不
對海外買家徵收資本利得稅，此外，根
據具體情況，還有多項稅收減免的優惠
政策，這大大降低了投資的成本。
最後，對大多數中國人而言，投資海
外房產是想要獲得永久產權，但很多人
並不知道並非所有海外的物業產權都是
永久性的，也有一些僅擁有有年限的土
地租賃權，如泰國的房產土地使用年限
是 90 年，到期之後須歸還給政府。在
英國，房屋產權通常分為三種，其一是
永久產權，即買家對房屋以及房屋佔用
範圍內的土地擁有永久性的所有權；其
二是土地租賃權，即買家向土地所有者
租借住宅的使用權並且交付地租。租借
年限，續簽權利及相應租金會在土地契
約裡明確注明。
041
由世界經理人集團、《世界企業家》雜誌主辦，世界地產研究院聯合編制並
發佈的 2012 年《亞洲 10 大超級豪宅》排行榜於近日揭曉，印度首富
價值 10 億美元的摩天宮“安蒂拉”蟬聯第一。中國大陸有四大豪宅項目入選，上海
濱江凱旋門、廣州琶洲壹號分別佔據第二、第三的位置，江蘇揚州的芳甸入選居第
七位，成都的華潤‧金悅灣位居第五。
香港豪宅價格反彈 京滬下跌
2012 年《亞洲 10 大超級豪宅》調查的對象是亞洲範圍內的知名別墅和高檔公寓
樓盤，以世界地產研究院開發的豪宅評測模型為基礎，也參照了國際上關於奢華地
產排名的通行標準，以豪宅知名度、美譽度、品質價格比、地理位置、投資回報率、
配套設施等多項指標為考核標準。
排名第一位的安蒂拉是印度富豪穆克什‧安巴尼在印度經濟中心孟買市建造的一
座高達 173 米高的摩天豪宅，該豪宅造價達 10 億美元，是世界上最昂貴的私人豪
宅之一。
環球瞭望
2012 亞洲十大超級豪宅出爐
圖為：2012 年《亞洲 10 大超級
豪宅》排名第二位的上海新鴻基濱江
凱旋門
042
圖為：2012 年《亞洲 10 大超級豪宅》排名第
一位的印度孟買安蒂拉
中國大陸 4 家入選。上海濱江凱旋門在該榜排名第二位，位於
陸家嘴核心地段，緊靠黃浦江，是上海最貴的頂級豪宅，最高單
價人民幣26.4 萬元 /平方米，獨棟別墅每套售價達2億元左右。
排名第三的是廣州琶洲壹號，作為廣州城市核心區琶洲板塊唯一
的別墅純豪宅項目，最大單體面積近 1200 平方米。揚州的芳甸
排在第 7 位，該榜並未對這一項目進行詳細介紹，根據百度搜索
得知，該項目主力戶型為獨棟 330-950 平方米，起價 1000 萬
元 / 套。
中國香港上榜 2家豪宅，為第四位的赫蘭道 11號，和第 8位、
李澤楷的港島大浪灣道 12 號。中國臺灣 1 家，為第 6 位的皇翔
禦琚。
世界地產研究院的報告顯示，在全球奢侈品在亞洲市場急劇下
滑 37% 的背景下，亞洲豪宅價格並沒有出現大幅度下滑，而是
出現起落不一的格局：雖然雅加達仍然強勁增長，中國香港也出
現了價格反彈，但新加坡、中國上海和北京卻有較明顯下跌。
資源豐富的旅遊城市將成投資熱點
世界經理人集團主席、諾貝爾經濟學獎得主羅伯特‧蒙代爾教
授指出：鑒於美聯儲 9 月 13 日宣佈實施第三輪量化寬鬆政策，
這一購買計劃並未設結束時間，這可能會引發美國通貨膨脹，從
而促使亞洲也放鬆貨幣政策。因此，很多富豪為了財富保值，繼
續購買或持有包括豪宅在內的不動產。
蒙代爾進一步說：“迄今為止，我最成功的投資是 1969 年
對意大利錫耶納城堡的投資。在上世紀六十年代末，我預見通貨
膨脹將肆虐，於是購入‘地產’保值，買了錫耶納附近一座建於
十六世紀的古堡”，要避免財富受到通貨膨脹的侵蝕，需要挑選
一些防通脹的資產，關注外匯匯率等。豪宅不是一般房地產，它
屬奢侈品，具有稀缺性特點，因此抗跌性較強。
《世界企業家》雜誌總編輯丁海森說：“和歐美的豪宅相比，
亞洲特別是中國的豪宅在文化特徵、環境友好、歷史性、安全感
和私密性等方面還有很大的距離，絕大多數中國豪宅置身于人造
景觀之中， 而不是不可複製的海景和山景等自然資源。隨著亞洲
城市化進程不斷加快，各國首都及大城市普遍出現了人口膨脹、
交通擁擠、環境污染嚴重等棘手的城市問題。因此，景色宜人、
自然資源豐富、環境優美的二三線城市，特別是熱點旅遊城市，
逐漸成為亞洲富人進行豪宅投資的理想地區。”
043
縱橫互動
北京秋季房展為海外樓盤代言
2012 北京秋季房地產展示交易會於 9
月 20 日 -23 日在中國國際貿易中心國貿
展廳隆重舉行。本屆展會由北京市房地產
開發市場、北京青年報、北京房地產展示
交易會組委會共同主辦的。本次展會國內
館和海外館雙雙爆棚。兩層展館全滿，展
位甚至賣到了最後一排，國內外總項目數
量突破三百個，創下歷史新高。
秋季房展繼續深入打造北京優質地產、
海外地產、休閒度假地產三大主流置業平
臺，為北京乃至北方地區的置業者呈現項
目種類繁多、區域廣泛、互動環節和優惠
促銷活動眾多的房地產國際大展。本屆展
會共彙聚了一百八十餘個國內優質地產項
目參加，是近年來的最高記錄！國內項目
主要來自北京、海南、河北、天津、山東、
遼寧、雲南、吉林、浙江、內蒙古等地區。
國際項目突破一百四十個，也創下新的參
展紀錄！
參加本次秋季房展會的北京項目僅占總
體席位的一成，品牌房企也只有綠地集
團、首開集團、金隅、中國鐵建地產、天
恒集團等幾家，每家房企大多攜旗下多個
項目亮相，品牌展示的意味似乎更大。中
原地產市場研究部總監張大偉分析認為，
“房展會大部分項目是宣傳品牌，並不會
增加折扣，開發商悠著賣，使得購房者逛
展會也得不到更低的價格，積極性不高。”
記者在現場發現，雖然是週四工作日，
但是房展會首日來看房的人還是很多，據
房展組委會提供的數據顯示，首日觀眾流
量為31600人次。而北京樓盤數量不多，
044
正好外地項目、海外項目補了缺，北京樓
盤參展商的身影已經完全被來自海南和海
外的參展商蓋過。
本屆展會，海南項目數量 110 餘個，
是展會成立以來規模最大的一次，也是秋
季房展的最大亮點！展會期間，將由海南
省房協及各地相關主管部門共同組織各地
區的優質項目，舉行主題為“海南 - 綠色
崛起擁抱世界”的大型推廣活動。將從基
礎建設、旅遊服務配套、公共服務三大方
面，展示海南未來的發展藍圖、闡釋各城
市的定位規劃、展現海南的價值。
海外參展項目總計達到 150 餘個，再
次刷新春展創下的 120 個項目的紀錄，
海外參展項目覆蓋的國家也越來越多，包
括來自美國、加拿大、澳大利亞、英國等
二十餘個國家和地區的140余家參展商。
其中，荷蘭、葡萄牙、斐濟、蒙古、加拿
大魁北克（法語地區）等地產項目是首次
亮相北京房展。
海外地產項目進駐北京房展會的數字連
年提高，從海外地產參展數量來看，環比
今年春展的 120 家增長了 17%，同比去
年秋展的 100 家則增長了 40%；從參展
的類型來看，包括公寓、高檔別墅、土地
投資、投資移民項目等。美國、澳大利亞、
加拿大等傳統移民國家深受歡迎。海外參
展樓盤依舊以投資價值和移民為賣點進行
推銷。
045
美國美聯投資集團王力軍董事長再次率
領精英團隊參展，為中國投資者提供有關
美國房產投資、美國資產並購、美國留學、
高端旅遊以及投資移民等全方位服務。
美國中華商報作為該會展重要的戰略合
作媒體，攜旗下中華地產報和國際地產雜
誌參展，給投資者帶去了美國房地產市場
的最新動態信息，並推介了一系列適合高
端投資的房地產和投資移民項目。前來問
詢投資移民政策和商業地產項目的觀眾絡
繹不絕，許多客戶明確表示了合作意向，
希望能儘快安排赴美考察商業地產項目。
據初步統計，前來展臺詢問洽談的客戶多
達一百多人次。
縱橫互動
中國國際高端物業展為海外投資插上翅膀
由優博集團、中國房地產報主辦的第七屆中國國際高端物業展（CILPS
2012）日前在上海世博中心舉辦。共有來自全球 11 個國家和地區的展商現
場展示，中國的地產項目來自香港、上海、海南及內蒙古等地。現場同期論壇
11 場，沙龍酒會 3 場，晚宴派對 2 場，從房地產專業論壇到高端投資，從品
味生活到留學移民，面面俱到！
源自于中國財富階層的海外投資熱潮與移民潮，作為中國境內第一個舉辦的
國際房產展，CILPS 一直受到世界各地房產的關注與積極參與，今年展會同
樣吸引了眾多的海外展商，包括別墅、公寓與島嶼等等。
應邀出席 CILPS 2012 的美國中華商報社長蘇子涵表示，中華商報作為該
會展重要的戰略合作媒體，攜旗下中華地產報和國際地產雜誌參展，兩報一刊
的廣告客戶也借此機會直接得到中國高端投資者階層的關注，進一步拓展了海
外投資領域的合作與交流空間。
受益於現場的良好效應，英國地產多個地產項目再次彙聚展會，而全世界最
大的島嶼銷售與租賃公司，德國弗拉迪第一次參加展會，並將在島主論壇上合
大家分享他們的國際經驗，到目前為主，他們已經成功租賃和銷售超過 2000
個島嶼。值得大家關注的是目前全世界最大的在售私人島嶼——巴拿馬聖荷賽
島也將亮相展會，該島 44 平方公里，比香港的一半大，是澳門的 1.5 倍大，
可以建成全球熱帶度假旅遊中心和博彩中心。
046
中國的地產項目來自香港、上海、海南和內蒙古，其中由香港恒基兆業、新世界發展和培
新集團共同開發的“迎海”豪宅項目，第一次來上海展示。國信世紀海景第二次參加展會，
星河灣自 09 年起連續四年參與展會，今年的 CILPS 名流晚宴在上海星河灣舉行。
相較於往年，今年的豪宅展有一個顯著特點，這個顯著特點將使本屆豪宅展成為彙聚財富
人群，解決豪宅營銷的圈層派對和行業盛會。
今年展會共有 3 大系列 16 場論壇活動涵蓋行業論壇、投資論壇、生活講堂。11 場論壇
共有來自全球各地的 40 多位嘉賓演講。在全球高端物業營銷峰會——奢侈品與豪宅的互動
上，金科地產副總裁李戰洪、世聯地產豪宅專家裴興將為大家剖析豪宅營銷的新趨勢；來自
HANMAC 手機品牌總監趙曉斐將從奢侈品營銷的角度給地產人一些借鑒！現場將發佈《中
國豪宅報告》和《中國私人島主（含內陸島主）生存與發展現狀報告》。
047
在第二屆中國私人島主論壇上，廣
東河源迦蘭島島主、南中國島主聯盟
秘書長林東，Gravel Island 島島主、
中國首位海外島主李建平，浙江舟山
准島主、海島油畫藝術家楊海倫，將
跟大家分享他們做島主的苦與樂，為
大家打開另外一扇投資和生活方式之
門。
此外，論美女性論壇，移民留學大
會，以及高爾夫之旅等等與生活相關
的活動，將為大家從健康、投資、健
康的角度提供有價值的資訊與服務。
世界著名的《展會經理人》（Trade Show Executive）雜誌日前授予美國消費電子
協會（CEA）“最具創新力組織”（The Most Innovative Organization）的榮譽，
而由美國消費電子協會主辦的國際消費電子展（CES）同時被評為“最具創新性的綠
色展會管理”。
CEA 總裁兼首席執行官蓋瑞‧夏培羅表示，“我們很榮幸能夠獲得此項榮譽，表明
我們為展會創新和環保措施所付出努力得到了認可。我們將再接再厲，以充分的創新
精神和創造性思維，把國際消費電子展打造成世界上最重要的和最環保的科技展會。
每年 1 月在拉斯維加斯舉辦的國際消費電子展由美國消費電子協會 ( 簡稱 CEA) 主
辦，創始於 1967 年，迄今已有 46 年歷史，每年一月在世界著名賭城——拉斯維加
斯舉辦，是世界上最大、影響最為廣泛的消費類電子技術年展，也是全球最大的消費
技術產業盛會。該展覽會專業性強，貿易效果好，在世界上享有相當高的知名度。歷
年的 CES 展會雲集了當前最優秀的傳統消費類電子廠商和 IT 核心廠商，他們帶去了
最先進的技術理念和產品，吸引了眾多的高新技術設備愛好者、使用者及業界觀眾。
在 2012 年第 44 屆國際消費電子展上，共有來自 140 個國家的 2500 多家展商參
加，約 20000 多個新產品在展會上推出，展出面積 15 萬平方米，觀眾超過 12 萬人
次，專業觀眾達 2.2 萬人次，5000 家媒體報道此次盛會，共舉辦 41 場主旨演講，
200 場學術研討會，同期頒發了年度創新產品獎。其中 Microsoft、IBM、Intel、
MOTO、索尼、松下、三洋、夏普、先鋒、東芝、飛利浦及中國的海爾、海信、康佳、
聯想等百餘家國際大型知名企業參展。
縱橫互動
國際消費類電子展（CES）再獲殊榮
048
美國消費電子協會（CEA）是聲譽卓越的行業協會，該會通過制定科技政策、組織
大型展會、進行市場調研、和建立行業戰略關係來促進消費電子行業的發展。協會由
2000 多家會員企業組成，各會員企業的經營涉及音頻、視頻、移動電子、通訊、信
息技術、多媒體產品及各種零部件的設計、開發、生產和銷售以及各種服務。美國消
費品電子協會全體會員企業的年營業額超過 1650 億美元。
第 45 屆國際消費電子展將於 2013 年 1 月 8 日至 11 日在拉斯維加斯舉行，預計
有 3000 多家展商參加，展示各類創新的消費電子產品，包括：家庭影院、液晶電視、
衛星電視產品、藍牙產品、功率放大器、揚聲器、汽車音響、高保真設備、視聽設備、
汽車音響、電子遊戲機、可視電話、廣播電視設備、移動電話、多媒體、遊戲計算機、
可視遊戲系統、教育娛樂等。 049
中華商報是國際消費電子展（CES）的
獨家華文媒體贊助商，也是唯一一份能夠
在 CES 等美國主流大型商展內發行中英
文專刊的華文報紙。
欲瞭解更多資訊，請訪問國際消費電
子展官方網站：CESweb.org.
你是否有興趣與CES的官方代表團一同到2013年國際消費電子產品展參展?想了解更多的信息請與中華商報Juan Yanez 聯繫
電話: (626) 330-5838 電子郵件: [email protected]
CEA所屬的國際消費電子展CES是世界上最大的消費技術貿易展覽會。它聯合了來自超過150個國家和地區15萬多名行業專
業人士參與。成為CEA的會員並可享有市場調查、技術訓練和教育、電子業的推廣、標準的制定和促進商業和戰略的合作
關係。CEA在全球創新階段推動所屬CES國際消費電子展，並於1967年6月第一次在紐約市開展，就有250個商家參展
17,500人參與。至今成長超過九倍，並推動美國消費電子行業高達19000億美元。
2013年的CES國際消費電子產品展預計超過3,800個參展單位及155,000名專業消費者。國際消費電子展是世界最大的展覽
會，幫助企業拓展業務並了解新技術的展覽橋樑。其中包括30多種產品類別：家庭影院、液晶電視、衛星電視產品、藍牙
產品、功率放大器、揚聲器、汽車音響、高保真設備、視聽設備、汽車音響、電子遊戲機、可視電話、廣播電視設備、移
動電話、多媒體、遊戲計算機、可視遊戲系統、教育娛樂等。
中華商報是國際消費電子展（CES）的獨家華文媒體贊助商，也是唯一一份能夠在CES等美國主流大型商展內發行中英文專
刊的華文報紙。
ICSC 商業地產 2012 全球峰會 9 月 11
日在上海盛大舉行，這是五年一度的全球
商業地產“奧林匹克”首次登陸中國。全
球政商大佬雲集，百大著名品牌集體亮相。
ICSC(International Council of Shopping
Centers) 即國際購物中心協會，創建於
1957 年，是世界最大的專業零售地產商業
協會，是商業地產領域的國際權威機構。
ICSC 每年主辦約 250 場會展，全球超過
12 萬家專業團隊出席展會。ICSC 有 7 萬
多家會員，遍及美國、加拿大等 100 多個
國家，包括購物中心業主、開發商、運營
商、市場專家、投資商、租賃商、零售商，
以及學術科研和政府機構。作為世界性的
行業商貿協會，ICSC 連結著全球 25 個以
上的國家和區域性購物中心協會。
ICSC 的功能可以用一個英文單詞 EARN
來表述：E是代表培訓；A是表示分享；R
是代表調研；N 是代表搭建網絡。不管是
交流工具多麼發達，在電腦上都可以實現
各種各樣的交流。但歸根到底還是要人們
聚集在一起做面對面的交流，這樣的交流
是增加分享、增加友誼、增加交易機會的
比較好的平臺。
全球峰會是 ICSC 每五年舉辦的一次全球
性商業地產大會，被譽為商業地產領域的
奧林匹克，每一次舉辦都會吸引眾多國內
外政商大佬和國際知名品牌的參與，沸騰
商業地產
ICSC 搭建全球商業地產供需平臺
圖為：ICSC總裁兼首席執行官克切維爾
（Michael Kercheval，左三）給全球商業地產
界精英頒獎
052
圖 為：ICSC 資 深 副 總 裁 莫 裡 森（Marvin
Morrison，右二）與其他嘉賓一起暢談商業地
產點話題
整個商業地產領域。該會議全球巡迴舉辦，
2002 年在土耳其伊斯坦布爾，2007 年在
南非開普敦，今年移師中國上海。
全球最大的購物中心開發商西田集團聯
席執行總裁 Peter Lowy、沃爾瑪亞洲區執
行總裁貝思哲 (Scott Price) 等美國商界精
英出席此次盛會。而中方代表則是雲集了
上海市政府領導、長三角區域各大城市市
長以及萬達集團董事長王健林等多位政商
大腕。多位重量級人物精彩演講，縱論商
業地產和全球經濟。
除此之外，奧特萊斯、西田、沃爾瑪等
百大全球著名品牌和近 100 個已進入中國
市場的國際品牌及國內頂級品牌參會，以
萬達地產為代表的 50家國內開發商也將攜
特色項目參會洽商。在此次盛會上，世界
著名品牌現場發佈開拓中國市場的戰略計
劃和招商政策、信息。
隨著 ICSC 峰會來到中國，更多國際企業
和品牌看好中國商業地產的巨大潛力，加
速佈局中國，這無疑都為中國商業地產的
發展提供了更廣闊的商機。
ICSC 資 深 副 總 裁 莫 裡 森（Marvin
Morrison）在上海出席峰會期間，分析了
此次全球峰會的活動背景。莫裡森指出，
新興市場尤其是在亞太、中國市場中產階
級迅速崛起，形成了一個非常強大的不可
忽視的消費。在西方比較成熟的市場，商
業地產發展是非常緩慢的，而新興市場商
業地產的開發速度是以驚人和爆炸的速度
在增長，形成了比較鮮明的對比。
商業地產也是基金和投資公司所偏好的
產業，這是高投入、低風險、高回收的行
業。在全球零售一體化的背景下，現在西
方的成熟市場品牌商的增長點是很小的，
所以他們把目光轉向了中國這樣的新興市
場，只有轉移到類似中國這樣的新興市場
才有更好、更快速的增長。
莫裡森說，“新興市場商業地產各方面
經營和管理的人才是奇缺的，我們需要把
他們的成熟的經驗介紹給中國的新興市場
在經驗上和培訓上進行分析。實際上現在
購物中心在西方成熟市場擔任的責任不光
是商業地產和零售地產的概念，他們擔負
了更多的社會責任。購物中心慢慢地成為
了一個城市中心，變成了一個人們的社交
場所，有好多社會功能是在購物中心裡實
現的，比如說健康、環保都是在這裡實現
的。也就是說購物中心的管理者們已經在
承擔過去由政府承擔的責任，因為人們把
很多的社會功能轉移到了購物中心這樣的
城市中心裡來。“
由國際購物中心協會 (ICSC) 主辦的世
界商業地產界頂級盛會——全球商業地產
博覽會 (RECon) 將於 2013 年 5 月在拉
斯維加斯盛大召開。據莫裡森介紹，這次
RECon 大會是全球在商業地產界最大的一
次會議，也是參加人數最多的一次會議。
這次會議參加人數大約是 3 萬多人，來自
全球購物中心的各個領域，比如說投資商、
開發商、購物中心業主、品牌商和一些服
務機構。
RECon 大會基本上由三部分組成，第一
部分是軟件部分：也就是各種會議交流部
分，那麼這次會議上要分享在全球商業地
產界、購物中心界的一些新的經驗和培訓
等等；第二部分是為購物中心提供的各種
服務公司，比如這些商業地產方面、運營
管理方面的軟件或者是管理設施方面的硬
件。在這些展區可以找到目前全球最先進
的管理軟件和硬件；第三大組成部分就是
租賃區域，這是 RECon 大會最重要的一個
功能，這是投資商尋找投資機會，所有需
要投資的公司找到投資資本的一個機會，
還有購物中心的管理人員和業主尋找品牌
商進行租賃的機會。
據不完全統計，北美地區所有的商業地產
買賣交易、投資交易、租賃交易，有 50%
以上是由這個會議發起或者是在這個會議
上簽約的。
053
10 月 11 日，世界首座NBA中心的啟動
儀式在北京金融街舉行，在本次發佈會上，
NBA 首次公佈了 NBA 將在中國天津建立
一個集娛樂、健身、消費為一體的商業中
心，力求為中國球迷打造“360度全方位”
的真實體驗。
NBA 中國地區首席執行官舒德偉透露
說，這個 NBA 中心坐落在天津武清區，占
地 1.2 萬平方米，包括了球迷體驗活動、
訓練和健身中心、兒童娛樂、互動遊戲、
購物、餐飲等多種方式，將在 2015 年投
入使用。“屆時不僅有跟 NBA 球星親密接
觸的機會，而且按照 NBA 比賽級別建立的
一流籃球館也會面向大眾開放。”舒德偉
對媒體形容。
這座世界級的 NBA 中心將成為武清的
地標式建築，而武清正是坐落于未來北京 -
天津城市發展帶之中。該項目同時位於亞
泰蘭海約 2300 英畝的泉洲水城中。這座
整體規劃的多功能地產項目完工後，將為
150,000居民提供集合住宅、零售、餐廳、
教育、體育以及娛樂等設施。NBA 中心預
計將於 2015 年啟用。
“對於 NBA 中國來說這是值得自豪的日
子，我們十分高興與亞泰蘭海合作，在武
清建設世界首個 NBA 中心，”舒德偉說，
“該項目讓各年齡層的 NBA 球迷可以多維
度、一站式地感受 NBA 的魅力。在 NBA
中心，他們可享受購物、餐飲，可以從籃
球互動遊戲中學習籃球技術、接受籃球培
訓和提高身體素質，還可以訓練強壯的體
魄和堅強的意志。”
值得關注的是，此前從未做過地產項目的
NBA 選擇在中國開展首個商業地產項目，
並且與海南致力於旅遊休閒地產的亞特蘭
海公司合作，舒德偉認為選擇天津武清作
為首個地產項目的落戶地，正是看中了武
清坐落于“未來北京 - 天津城市發展帶”中
心，輻射“北京 2000 萬人口及天津 1300
萬人口”。
商業地產
NBA 中國開展首個商業地產項目
054
武清區區長羅福來表示，NBA 中心將和
武清的眾多課餘活動及為學生、企業及社團
組織提供的眾多娛樂性賽事一起，推動武
清體育運動的發展。我們期待與亞泰蘭海
以及 NBA 中國在未來共同合作建設 NBA
中心項目，將我們的社區籃球發展工作融
入其中，我們將全力支持該項目。
“我們的目標是打造最具活力和最有吸
引力的住宅和商業項目，以迎合年青一代
的現代生活方式，”亞泰蘭海投資集團有限
公司董事總經理王勇表示，“我們與 NBA
合作建立的世界首座 NBA 中心朝著正確的
方向邁出了巨大的一步，它建成後將滿足
那些嚮往健康和積極生活方式的個人和家
庭。”
NBA 中心將包含六大元素：NBA 籃球
館、NBA 健身中心、NBA 餐廳、NBA 嘉
年華、NBA 兒童樂園以及 NBA 專賣店，
其中 NBA 籃球館和 NBA 健身中心將考慮
採用租借和會員制的方式進行運營。
在筆者接觸的多名業內人士看來，雖然
表面上看起來只是一個簡單的商業地產項
目，但實際上代表著 NBA 品牌在中國本土
的全面滲透。一名體育行業的分析師表示，
中國已經成為僅次於美國的 NBA 第二大市
場， 去年為 NBA 提供了超過 1 億美元的
收益，是NBA國際戰略的關鍵地區。
NBA 在中國的發展之路經歷了 23 個年
頭，剛開始曾經在中國遭遇過難以想像的
冷遇。
NBA 曾經在 1986 年便想進入中國，但
花了整整五年才與央視達成轉播協議，而
且還是在蕭瑟冷風中苦等了幾個小時才見
到了央視體育部領導，為了打開中國市場，
NBA 採取的是免費播放策略，逐漸培養了
一大批養成固定收看 NBA 比賽的鐵杆球
迷，並且為日後在中國的繁榮打下了基礎。
從 2002 年開始伴隨著姚明獲得的巨大
成功，NBA 開始了中國的輝煌時代。在他
職業生涯鼎盛的 2008 年和 2009 年，在
中國市場 5000 多萬美元的收益成為 NBA
除了美國本土之外，最賺錢的一個海外市
場。然而伴隨著姚明的退役，“姚時代”
也宣告了終結。
除了姚明，NBA 在中國的探索並不算成
功。2005 年和 2006 年，NBA 曾先後參
與 CBA 聯賽和中國國家男籃的運營權競
標，為了爭奪中國男籃運營權，NBA 曾開
出 3 年 1000 萬美元的價碼，但兩次都輸
給了瑞士盈方公司。之後，NBA 多少有些
被眼前的巨額利益沖昏了頭腦，他們提出
了建立了一個由NBA 主導的聯賽、在中國
開辦 1000 家專賣店、並涉足體育場館運
營，建立 12 座符合 NBA 標準的體育館。
然而由於過於心急，NBA 最後只在中國開
了 5家專賣店，體育館更是宣告流產。
2012 年，後姚明時代，NBA 決定扭轉
局勢，中國賽的新式推廣便是他們邁出的
第一步。而在天津試水“商業地產”更是
NBA 在中國嘗試多種商業模式的開端，
作為美國四大聯盟中國際化程度最高的
NBA，其分享市場蛋糕的成功經驗值得借
鑒。正如一名業內人士對筆者所說，越來
越“本土化”正是NBA 走出困境的最佳法
寶，是啊，眼下中國最熱的不就是所謂的
“商業地產”嗎？
據悉，本次中國賽北京站正規渠道售票
兩天內全部售罄。賽前某網站一家中國賽
售票商的網頁顯示，200 元面值的門票賣
到 650 元，6000 元面值的門票售價高達
13000 元。雖然價格翻了一番還多，仍有
幾十名買家下了訂單。看來NBA“中國賽”
討得了中國球迷的歡心，但不知“世界首
家”NBA 中心落戶中國，能否討得了中國
消費者的歡心？
“這個並不重要，關鍵是中國政府需要
新政績，NBA 需要新的商業模式，這就是
一個典型的中國好故事。”一個資深的體
育記者如是說，並且作為一個忠實的球迷，
對體驗這個“可以隨時買到 NBA 最新款球
衣”的商業中心，表示沒有興趣。看來要
想讓中國球迷從消費“比賽”到消費“衍
生品”，NBA還需要付出努力。
055
BEIJING— Rising home sales and
prices are cheered in the U.S. as keys to
an economic recovery. But in China, the
prospect of a housing surge is fraying the
nerves of policymakers.
Alarmed by ballooning values — and
the growing frustration of average citizens
fearful of never owning a home— China's
central government in 2010 introduced
curbs to cool the nation's overheated real
estate market. It worked. Tighter credit,
a crackdown on speculators and limits on
purchases of second homes slowed price
rises and stopped some developments cold.
But those moves also put the brakes on
China's hard-charging economy, which,
like the U.S.', relies heavily on construction
and real estate activity. On Thursday,
China said its third-quarter gross domestic
product growth had slowed to 7.4% from
a year earlier, the slowest pace in 31/2
years.
China's leaders now face some tough
choices. Do they rev up the housing market
to create jobs and boost economic growth,
even if it means fueling class tensions and
a potentially dangerous real estate bubble?
"A lot of things like steel-making, coal
and construction equipment have taken
a huge hit from the falloff in real estate
and would presumably be boosted by
a recovery," said Patrick Chovanec, an
economist at Tsinghua University in
Beijing. "The only reason they're not
boosting real estate is that the alternative
is actually worse."
Real estate agent Wang Yu longs for the
return of the go-go years.
Sh e wo rk s a t a l u xu r y h ou s i ng
development on the outskirts of Chengdu,
a booming metropolis of 14 million people
in southwestern China. Modeled after a
European village, the project, known as
Salzberg, boasts faux Tuscan villas and
cobblestone streets named for composers
such as Strauss and Schubert.
On a recent weekday, the sales office
was empty. Outside, a mangy dog sunned
itself near a dry fountain with a statue of
Beethoven. Wang said demand dried up
when the government made it tougher for
buyers to qualify for mortgages. Nearly a
quarter of the development's 145 homes
remained unsold, she said, including the
英文資訊
China Faces Tough Decisions on Its Real Estate Market
Above, people walk by a property billboard in Shanghai. (Peter Parks, AFP / Getty Images / August 27, 2012) 056
most expensive property, a 3,800-square-
foot unit priced at $800,000.
"A few years ago, people would get loans,"
Wang said.
He Kunwei, a senior broker at 21st
Century real estate in Chengdu, said he too
is struggling; his sales numbers are down
more than half since last year.
Despite the government's efforts, housing
remains expensive and out of reach for the
vast majority of Chinese; the average annual
salary in Beijing, the highest in the country,
was $8,900 last year.
Meanwhile, the average price of a typical
100-square-meter (about 1,076 square
feet) home in nine coveted Chinese cities,
including Beijing and Shanghai, was slightly
more than $192,000 in June, the latest
figures available from SouFun, China's
largest real estate website. That's about
33% higher than it was three years ago.
Prime property in the capital can cost well
into the millions of dollars.
Popular Chinese novel is t Mo Yan,
the winner of this year'sNobel Prize in
literature, joked about the problem in an
interview with state media that ricocheted
through Chinese social media. The author,
whose works are laced with social criticism,
said he would use his $1.2 million in Nobel
winnings to buy property in the capital.
"I'm getting ready to buy a house in
Beijing, a big house," Mo said, according to
a translation by China Digital Times, a U.S.
website. "But then I've been warned I won't
be able to get anything that big."
It remains to be seen whether China's
new leaders, set to be named next month
in a once-in-a-decade handover , wil l
change course on real estate. Among their
considerations: Local officials throughout
China are desperate to revive the market
because their budgets rely heavily on land
sales to generate revenue.
So far, Beijing has given no indication
it will soften its stance. Although China
is vulnerable to a larger global slowdown,
its economy is in better shape than it was
after the 2008 financial crisis. Back then,
millions of migrant laborers were out of
work. China's real estate boom has also
generated resentment among many average
Chinese. Luxury apartments are viewed by
some as the spoils of the privileged — and
the corrupt.
Just this month, state media reported that
an urban management official in southern
Guangdong province is under investigation
after it was discovered that he owned 21
homes valued at $6.3 million. His official
salary: $1,500 a month.
Experts say the central government is
wary of tensions being created by the
nation's growing wealth gap, one of the
factors leading to the crackdown on real
estate speculators two years ago. China
is now aiming to build tens of millions of
apartments aimed at low-income residents.
"They learned their lessons from 2010,
when they ended up with a very dangerous
situation with public anger," said Rosealea
Yao, an analyst for GaveKal Dragonomics,
a Beijing research firm. "The government's
credibility was damaged then. This time
around they will not let it happen again,
even after the leadership transition."
Beijing's efforts to keep real estate
affordable are little comfort to Chinese
bachelors such as Gao Chuan, for whom
buying a home is a crucial first step to
attracting a bride and starting a family.
A recent college graduate, the 20-year-
old is determined to buy property in his
hometown of Chongqing in central China.
His parents have offered to help with the
down payment. The trouble is that homes
in his $80,000 price range would require a
three-hour commute to his new accounting
job.
"I don't see the effects of the government
policies. Prices keep growing," Gao said. "I
feel like if I don't buy an apartment now,
I really won't be able to afford one in the
future.
By David Pierson and Julie Makinen, Los
Angeles Times
Pierson reported from Beijing. Makinen
reported from Chengdu. Nicole Liu and
Tommy Yang in the Times' Beijing bureau
contributed to this report.
057
英文資訊
Global Real Estate PE Challenged by Liquidity Issues
Real estate private equity (PE) fund
managers around the world continue to
face major challenges stemming largely
from ongoing illiquidity within the
capital markets, a report said.
This has left few able to secure bank
financing and stifled deal flow, according
to Global Market Outlook: Trends in real
estate private equity, a new report by
Ernst & Young.
The report, based on a survey of 300
global real estate funds, found that even
in heavily favored emerging markets,
like Brazil and India, deployment of
capital by private equity funds has
slowed down. This is largely because of
the Eurozone crisis and the uncertainty
it has brought to markets around the
world.
The one exception is Russia, where
domest i c banks cont inue to fund
transactions and new development
despite their already high exposure to
real estate, providing local investors
with the means to execute transactions.
Mark Grinis, Global Real Estate Fund
Practice Leader at Ernst & Young
said: "The still tough global financing
market has had a dampening effect on
real estate funds but there have been
other challenges too, most notably in
the significant structural and cultural
changes funds are having to navigate
coming out of the recession."
The challenges outlined in the report
include: tougher regulatory requirements
imposed on fund managers, such as the
Alternative Investment Fund Manager
Directive (AIMFD) in Europe and the
Dodd-Frank Act in the US , and tighter
'regulation' from investors in the form
of calls for greater transparency and
oversight on their investments.
The r ea l e s t a t e fund managers
highlighted several key challenges for
them to get a new fund to its first close,
52% responded that investors required
greater due diligence before committing
to the fund. Fifty-four percent of
respondents also cited agreement on deal
terms and fees as the biggest stumbling
block.
According to Grinis, although these
challenges have caused short term pain
for many fund managers, the outlook
for most from this structural change is
a much more efficient, transparent and
scalable platform from which to build
future growth.
"This i s a per iod dur ing which
creative investors can thrive," said
Grinis. "Real estate fund managers that
can successfully navigate the current
changes , inc lud ing demands from
investors for greater transparency
and lower fees, and who can devise
and offer creative niche solutions for
investors moving forward will have a
key differentiator in the next phase of
market growth."
Real estate fund managers have
already seen this. The report details
two clear trends , the emergence in
the US market of funds created to take
advantage of investment opportunities
in the single family residential market,
and the growing appeal of senior debt
funds. Senior debt funds are particularly
showing appeal in markets like China,
where banks a re more l im i t ed by
regulation than liquidity, and Europe
where there is a need for alternative
financing. And, in spite of the challenges,
fund managers clearly remain cautiously
optimistic.
When asked if their next fund would
raise more, the same or less capital than
the last , an overwhelming majority
(more than 71%) predicted raising about
the same or more with less than 29%
expecting to raise less than the prior
fund.
Operational issues
Operational efficiency and performance
improvement is critical for funds moving
forward, according to the report. "The
back office is no longer back-of-mind,"
says Grinis. "In the face of declining fees,
increased regulatory costs and investor
demands for greater transparency ,
funds are far more focused today on
performance, efficiency and cost control,"
he adds. About a third of fund managers
surveyed indicated that operating costs
have risen by more than 5% as a result of
compliance with new regulatory regimes
such as AIMFD and the Dodd-Frank Act.
058
Another 38% have yet to calculate
that cost and just under a third estimated
that costs have risen less than 5%. In
an effort to control costs, more funds
are looking to outsource functions like
property management, property and fund
accounting and fund administration and
reporting. Funds are also increasingly
looking to lower cost options offshore
for some of these outsourced functions.
Sovereign wealth
One potential area of opportunity for
fund managers could be the growing
g loba l invo lvement in rea l es ta te
investing of sovereign wealth funds
(SWF). Over half of the respondents to
the survey are already working with
SWFs. The clear trend among these
investors is to opt for separate account
or joint venture (JV) relationships with
fund managers rather than the typical
commingled fund arrangement.
Twenty-two percent of respondents
indicated they had separate account
or JV relationships compared with
just 5% who counted an SWF investor
in one of their fund vehicles. Fund
managers flexible enough to embrace the
separate account structure or JVs, and
also accommodate SWFs' often unique
transparency and disclosure requirements,
have a definite advantage in attracting
SWF capital.
In addition to an overall discussion of
the global fund sector, this year's report
includes analysis of the major emerging
markets : Brazil, Russia, India and China.
Source：TradeArabia News Service
059
Attendees at this year's ICSC Western
Division Conference, which kicked off
on September 19th in San Diego, have
much to be optimistic about. Many of
the state's retail real estate market are
rebounding from the great recession.
Booming tech and tourism industries
are helping fuel the recovery.
For i t s par t , San Franc i sco has
become one o f the mos t popu l a r
investment markets in the country this
year, according to Marcus & Millichap.
A restrained construction pipeline and
strong tenant demand will lower the
market's overall vacancy rate 30 basis
points year-over-year to 3.1% by the
end of 2012, the firm projects.
Meanwhile Silicon Valley's fortunes
are improving, with local companies
absorbing 1.4 million square feet of
英文資訊
ICSC Western Division Attendees Optimistic about California Retail
Beverly Center, in Los Angeles
060
new office space opened in the San
Jose market in the past year, reports
Marcus & Millichap. The firm says area
residents’ purchasing power is on the
climb thanks to a hot job market driven
by expanding firms such as Apple and
Facebook, attracting major retailers and
spurring a projected 80 basis-point drop
in vacancy this year versus last year, to
4.8 percent.
In Los Angeles, about 800,000 square
feet of new retail space is scheduled to
open this year, with vaancay declining
30 basis points year-on-year to 6% at
the end of 2012, Marcus & Millichap
reports.
The state's more challenging markets
include Sacramento, where government
job cuts wi l l contr ibute to a 10%
vacancy rate, and the Inland Empire,
where vacancy will be 11.5% at year's
end, according to Marcus & Millichap.
In San Diego, the market continues
to bifurcate , with the high-income
locations throughout the metro area
doing well while other areas struggle
to recover from recession. "You can go
to the high-end shopping areas, like La
Jolla, and see few vacancies, and then
move on to low-income areas where
there are a significant number of vacant
store fronts," said Michael Glickstein, a
vice president at commercial real estate
brokerage firm NAI San Diego. New
construction remains moderate. CoStar
reports that 346,222 square feet of
space opened within the past year, and
12,856 square feet was completed in
the second quarter.
"There's a lot of demand for San Diego
— people want to do business here, but
the development process is challenging,"
said Kirk Allison, a senior vice president
at Colliers International, San Diego. "Our
cities don't make it easy. Assembling
sites is a challenge."
The conference continues through
Friday.
Compiled by the staff of Shopping
Centers Today
061
中国主要投放点
杭州：
新东方前途出国咨询有限公司杭州市凤起陆420号新东方旗舰校区5楼
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長提市重點工程，投資移民非常理想的項目。占地 11 英畝的海濱商業地，包括海港酒店 150 房，宴會設施，餐廳。
走路到沙灘，帆船，衝浪，特色商店， 42 家餐館吃飯，早餐，午餐和晚餐，雜貨店和兩個電影院。 海港酒店附近有許多景點，坐小船到卡特琳娜島。
酒店位置平均 345 天陽光，為商務和休閒旅客的完美假期！ 我們打算改造成高檔商業中心， 酒店改成 4 星酒店，建成 4-5 層樓。加上購物商場，加上高檔海景公寓，是一個投資移民非常理想的項目。審批已通過，圖址也畫好，希望投資人參與！
400 651 3663 分機2138中國熱線 186 1045 1791 / 186 6589 0387傳真 +1 888 272 8858 QQ 1355494247 email:[email protected]
請電 +1 626 677 6488國際商務熱線
（中國→美國）
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國際商務熱線（中國→美國）
地大2.62英畝，建築面積1600平方尺，已批准
加一個JACK IN THE BOX，連鎖店總部保證租
金收入是每年14.4萬美元，120萬收購，加上
JACK IN THE BOX，便利商店，再加180萬美元
一共300萬，可辦5-6個投資移民，每家50萬。
修好之後價值400萬美元。
99房，4層樓，地大1.99英畝，
建築面積54952平方尺，2009年新建
有最新設施，免費無線上網，LCD電
視，免費衛星電視網絡，書桌。
共同投資購買銀行債務6百萬，可辦投
資移民，買進低於市價50%以上，可
以合作進場。可辦10戶投資移民，每
個100萬。
商業住宅買賣
10房15浴 18個車庫
室內18000尺 室外348380尺
湖區景觀房
5室5浴 4車庫 帶泳池室內6087尺 地大8999尺
$1,100,000
漢德森好區 5室4浴 3車庫
室內4658尺 6970尺
漢德森高爾夫球社區
3房3浴 2車庫 帶泳池
室內1930尺 地大4356尺
Henderson 好區 Summlin 好區
3房3浴獨立房 2車庫 帶泳池室內1922尺 地大5663尺
多複式家庭多複式家庭
建築面積 3,520 SF 地大0.72英畝回報率7.39% 剩有6年租期 年淨收入$265,680.00
7-Eleven 零售和加油
56單元 花園式低層 面積47,696尺每個單元$28,482.14
3房3浴獨立屋室內1497尺 地大3485尺
西南區獨立屋
面積8.50英畝 離Wynn和Encore大酒店一個街區
鄰居是拉斯維加斯展覽中心
黃金地段商業建築用地
來電或來Email免費為您長期提供拉斯維加斯房源信息
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+1-702-771-0227+1-702-771-0227Jen BaoJen Bao
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本人經紀的地產有：多複式家庭，辦公大樓，工業大樓，零售店，土地，農業，旅館，賭場，老人公寓，醫療，體育和娛樂，教堂和民宅