la inscripción es un extracto de los títulos y puede ser inexacta y causar errores graves. ...
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La inscripción es un extracto de los títulos y puede ser inexacta y causar errores graves.
Existencia de títulos que no son incontestables.
El mayor valor de los bienes regularizará los títulos.
El cuidado de la legalidad de los títulos queda al interés individual auxiliado por los hombres de la profesión.
La legitimación de la propiedad debe confiarse a la magistratura.
La función de la tradición y la posesión en el caso de “doble enajenación” (nota art. 577 y 2791).
Art. 2505. “La adquisición o transmisión de derechos reales sobre inmuebles, solamente se juzgará perfeccionada mediante la inscripción de los respectivos títulos en los registros inmobiliarios de la jurisdicción que corresponda. Esas adquisiciones o transmisiones no serán oponibles a terceros mientras no estén registradas”.
Concuerda con el Art. 2 ley 17.801 LRI
de títulos no derechos (arts. 2 y 3 LRI)declarativo (arts. 2505 CCiv. y 2, 20, 22LRI)no convalidante (art. 4 LRI)carece de fe pública registral (o presunción de exactitud). se presume, salvo prueba en contrario, que es completo o íntegro
Ley 26.209 de Catastro Art. 7. El estado parcelario quedará constituido
por la registración en el organismo de aplicación del plano de mensura y demás documentación correspondiente al acto de levantamiento parcelario ejecutado. En el plano deberán constar los elementos que permitan definir la parcela, según lo establecido en el artículo 5º de la presente ley y lo que establezcan las legislaciones locales.
La registración no subsana ni convalida los
defectos de los documentos.
Se entenderá por inexactitud del registro todo desacuerdo que en orden a los documentos susceptibles de inscripción, exista entre lo registrado y la realidad jurídica extrarregistral (artículo 34 LRI)
¿Quiénes pueden invocar la oponibilidad del título inscripto?El tercero interesado de buena fe puede invocar la oponibilidad del título inscripto y la inoponibilidad del título no inscripto.
La buena fe exige un comportamiento diligente, no haber conocido ni podido conocer la inexactitud del registro: la falta de concordancia del título con el estado posesorio del inmueble
Tesis dominante. Coexisten dos sistemas
Publicidad material o hechos (posesión) Seguridad estática (tutela el derecho anterior no registrado)
Publicidad formal o registral Seguridad dinámica (tutela del 3ro. Que confía en el registro)
Art. 1. Los catastros de las provincias y de la CABA administrarán los datos relativos a….
inciso a) Registrar la ubicación, límites, dimensiones, superficie y linderos de los inmuebles, con referencia a los derechos de propiedad emergentes de los títulos invocados o de la posesión ejercida.
“Cuando entran en colisión la publicidad “posesoria” y la publicidad “registral” inmobiliaria, triunfa la primera en el tiempo con tal que sea de buena fe”.
VIII Jornadas Nacionales de Derecho Civil, 1981 1° Jornadas Mendocinas de Derecho Civil, 1983 1° Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe, 1983 2° Encuentro de Abogados Civilistas de Santa Fe,
1988
Código para la SEGURIDAD JURÍDICA de las transacciones comercialesMayor energía jurídica para el Registro de la Propiedad inmueble
1° propuesta:
Sustitución del modo tradición por la registración constitutiva
La adopción de un sistema registral inmobiliario con efectos constitutivos significa un retroceso en la dinámica adquisitiva de los derechos reales. La inscripción constitutiva no responde ni atiende a la realidad de los hechos, desprotege a los poseedores y ello repercute negativamente en la seguridad jurídica tanto dinámica como estática. Una futura reforma del Código Civil debe mantener la coexistencia de las publicidades posesoria, cartular y registral.La protección de los intereses legítimos de los poseedores hace aconsejable la conservación de la tradición material como constitutiva del derecho real inmobiliario.
usucapiente
adquirente, acreedor embargante, inhibiente, hipotecario
vs
Tercerosusucapiente
Titular registral
Venta o ejecución
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
Oponibilidad de la prescripción adquisitiva respecto de 3º ¿requiere la inscripción de la sentencia?La sentencia de prescripción adquisitiva ¿es constitutiva o declarativa? La sentencia declarativa ¿tiene efecto retroactivo? Conflicto con los terceros registrales¿La solución difiere si el derecho registrado es anterior o posterior a la sentencia de usucapión?
¿Se debe distinguir ci el derecho del tercero se adquiere por la tradición?
TESIS CIVILISTA: prevalece el usucapiente de plazo precriptivo cumplido
El art. 2505 no comprende a las adquisiciones originarias. III Jornadas Sanjuaninas de D. Civil, 1986
TESIS REGISTRALISTA: prevalece el usucapiente luego de la inscripción de la sentencia que lo declara propietario (art. 2505).
Es procedente la tercería de dominio interpuesta por el usucapiente de un bien inmueble embargado con posterioridad al transcurso de la posesión veinteañal antes de la sentencia declarativa que concede el título supletorio.
CFedMendoza, Sala A, A.N.S.ES. C. Sanmartino, Rafael, 19/09/2000.
ARTÍCULO 1905.- Sentencia de prescripción adquisitiva. La sentencia que se dicta en los juicios de prescripción adquisitiva, en proceso que debe ser contencioso, debe fijar la fecha en la cual, cumplido el plazo de prescripción, se produce la adquisición del derecho real respectivo.
La sentencia declarativa de prescripción larga no tiene efecto retroactivo al tiempo en que comienza la posesión.
La resolución que confiere traslado de la demanda o de la excepción de prescripción adquisitiva debe ordenar, de oficio, la anotación de la litis con relación al objeto, a fin de dar a conocer la pretensión.
Adquirente por escritura pública inscripta
Adquirente por escritura pública inscripta
vs
adquirente
adquirente
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
Títulos sin o con cartografía defectuosa (títulos originarios, mercedes reales)
Imprecisiones de superficies y linderos Defectos en las divisiones y particiones Usucapiones ficticias Nuevas tecnologías (georreferenciación)
IMPORTANCIA DEL CATASTRO
• La anotación marginal que consta en el plano, ordenada por la autoridad administrativa- en el caso, observación indicativa de una superposición de límites- se asemeja, en cuanto a su finalidad, a una anotación de litis. En efecto, su objeto es dar publicidad al litigio para que los terceros no puedan alegar buena fe en el caso de modificarse la inscripción registral.
• Quien pretende la prescripción adquisitiva decenal de un terreno no puede alegar buena fe si en el plano consta una anotación marginal referida a una observación indicativa de superposición de límites, pues en tal caso no existe el error de hecho o la ignorancia que configuran la buena fe del poseedor en cuanto a la legitimidad de su posesión. En efecto, el pertinente estudio de títulos debió incluir la indagación del contenido de tal anotación marginal.CNCom., Sala B, Arroyo de Altapaco S.A. S. Quiebra s. Inc. de reiv. Por la quiebra de: Falaschi de Fernández, Hermenegilda.
adquirenteadquirente
vendedor
venta venta
SIEMPRE ES PARTE
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
TÍTULOS QUE PROVIENEN DE DISTINTOS AUTORES
Si no se puede establecer cuál es el verdadero, PREVALECE QUIEN TIENE LA POSESIÓN (art. 2792)
adquirenteadquirente
vendedor
venta venta
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
vendedor
Adquirente por boleto o escritura no inscripta de fecha anterior
2° Adquirente u otro acreedor del enajenante: embargante, inhibiente, ¿hipotecario?
vs
Adquirente por boleto
vendedor Acreedor u otro adquirente
venta ejecución o venta
SIEMPRE ES PARTE
3° CON INTERESES EXCLUYENTES
prevalece el adquirente por boleto: 1185 bis, 150 ley 19.551 y 146 ley 24.522 (16 CN) SCBA. Caso “Peñas”, 1976
prevalece el adquirente por boleto con posesión anterior: 594, 2791, 3269 incluso respecto del acreedor hipotecario. Caso Todros, 1978; “Casanovas de Kelly”, 2001; “Etchegaray”,2005.
prevalece el adquirente con boleto registrado: 2505. Excepción art. 1185 bis y 146 LC. CNCom. “Lozano de Marchese, 1998; CCC2da.Nom., Cba, “Vieira, Elsa”, 2003; CSTucumán, Melgarejo, 2004.
ARTÍCULO 1170.- Boleto de compraventa de inmuebles. El derecho del comprador de buena fe tiene prioridad sobre el de terceros que hayan trabado cautelares sobre el inmueble vendido si:
a) el comprador contrató con el titular registral, o puede subrogarse en la posición jurídica de quien lo hizo mediante un perfecto eslabonamiento con los adquirentes sucesivos;
b) el comprador pagó el VEINTICINCO POR CIENTO (25%) del precio con anterioridad a la traba de la cautelar;
c) el boleto tiene fecha cierta; d) la adquisición tiene publicidad suficiente, sea
registral, sea posesoria.
Una reflexión final: Un título “verdadero” es el que se aplica al
inmueble poseído. La titularidad formal debe coincidir con la
titularidad material o posesoria. La “seguridad jurídica” requiere de la labor
conjunta de los profesionales de la agrimensura y del derecho.
GRACIAS