¬±²±¨ ´¨ ³ - tase...©¢ £גניא ןיעקרקמ יאמש b.sc. m.b.a. ll.m. engineer...

יוסף רייטן אינג'

שמאי מקרקעיןB.Sc. M.B.A. LL.M.

Engineer Joseph Raiten

Real Estate Appraiser B.Sc. M.B.A. LL.M.

שומת מקרקעין מקיפה

בבניהמרכז מסחרי שוק שווי הערכת ומשרדים מסחרלשימושי

501ח/ תכנית "פע 111 ממגרש חלק 6867 בגוש 16 מחלקה חלק חנקין פינת מאיר גולדה רחוב

חולון ,501ח/ מתחם

2015מרץ

הדמיה של הפרויקט צילום





opin1/15 28מתוך 2עמוד

שע"הכ"ה אדר ת שני יום 2015מרץ 16

שומת מקרקעין מקיפה

בבניהמרכז מסחרי שוק שווי הערכת ומשרדים מסחרלשימושי

501ח/ תכנית "פע 111 ממגרש חלק 6867 בגוש 16 מחלקה חלק חנקין פינת מאיר גולדה רחוב

חולון ,501ח/ מתחם לשומה קובע ומועד הדעת חוות טרתמ .1

להעריך( "החברה" להלן:) מ"בע , יו"ר חב' נתנאל גרופ לנתנא אריה מר ידי על תבקשתינ

שבנדון, המהווים במקרקעין החברה זכויות של "השווי ההוגן"ת א 31/12/2014 לתאריך

, הנמצא לשימושי מסחר ומשרדים)מעל מפלס תת קרקעי לחניה( מרכז מסחרי דו קומתי

.בבניהבימים אלה

בתקן הגדרתוע"פ להשקעה ן"נדלכהחברה המקרקעין נשוא חוות הדעת מסווגים ע"י

ההכללת לצורך . נמסר לי כי חוות דעתי נדרשת (להשקעה ן"נדל) IAS40חשבונאות בינלאומי

.החברה של הכספיים חות"בדו

מרצון קונה ביןבעסקה נכס להחליף ניתן שבו כסכום IAS40 תקן לפי מוגדר ההוגן השווי

בין מיוחדים מיחסים מושפעת שאינה בעסקה ת,מושכל בצורה הפועלים ,ברצון למוכר

.הצדדים

פרטי ההתקשרות .2

.לבצע את השומה נתנאלאריה מר ידי על נתבקשתי 4/3/15 בתאריך

וכן לציבור המפורסמים החברה של הכספיים חות"בדו תיכלל זו דעתי חוות כי מסכים אני

הנני .החברה של קטוריוןהדיר ח"לדו שבנדון המקצועית דעתי חוות את לצרף מאשר הנני

בעבירה ולא 1999 –ט "תשנ החברות לחוק 222 בסעיף המנויה בעבירה הורשעתי לא כי מציין

. 1968 – ח"התשכ ,ערך ניירות חוק פי על






והצהרתו המומחה פרטי .3

:להלן פרטי השכלתי וניסיוני המקצועי

השכלה

הטכניון , וחוץ ודי המשךהיחידה ללימבוגר התכנית ללימודי שמאות מקרקעין, 19901991 B.Sc.בוגר בהנדסה כימית, הפקולטה להנדסה כימית, הטכניון , 397שמאי מקרקעין מוסמך, רישיון מס' 19941996 M.B.A מוסמך במינהל עסקים, הפקולטה לניהול, אוניברסיטת ת"א , , הטכניוןטכנולוגיהבמוסד שמואל נאמן למחקר מתקדם במדע ובוגר קורס גישור, 19982007 LL.B בוגר במשפטים , הקריה האקדמית קריית אונו , 2012 LL.M ת"א 'ברקלי, בהצטיינות, אוני –, תואר שני במשפט מסחרי תכנית תל אביב

מינויים מקצועיים

מרצה בחוג לשמאות מקרקעין במכללה למינהל )קמפוס 2003 – 1999 ת"א(.

וח הכספי והחשבונאי של מכון קסירר חבר במועדון הדיו ועד היום 2002 בחשבונאות, אוניב' ת"א.

יו"ר הועדה ליישום התקינה חשבונאית של לשכת שמאי ועד היום 2011, 2008 – 2002 מקרקעין.

חבר ועד לשכת שמאי המקרקעין. ועד היום 2011, 2008 – 2003של הוועדה 18 -ו 17יו"ר ועדת המשנה לתקן שמאי מס' 2006

תקינה שמאית מטעם מועצת השמאים.ל חבר במערכת הביטאון "מקרקעין וערכם". 2008 יועץ מקצועי למחלקת תאגידים של הרשות לניירות ערך. 2010 – 2009 חבר בצוות מחברי בחינות הרישוי מטעם רשם המתווכים. ועד היום 2011יים( במינוי של בינוי )פיצו-בינוי ע"פ חוק פינוי-שמאי פינוי ועד היום 2012

]פורסם בילקוט 14/06/12שר המשפטים מתאריך [.21/06/12מיום 6435הפרסומים מס'

– RICS -חבר באיגוד שמאי המקרקעין הבריטי ה ועד היום 2012 Royal Institution of Chartered Surveyors

בנין עירטיפול וייעוץ בנושאי תכנון ובניה וקידום תכניות / רשויות מקומיות

שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה אשדוד. ועד היום 1997 יועץ בנושאי מינהל מקרקעי ישראל לערים נתניה, מודיעין, אשקלון וטבריה. 1999 – 1997 .שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה קרית אונו 1999 – 1998 .שמאי הועדה המקומית לתכנון ובניה רמלה 2000 .אי הועדה המקומית לתכנון ובניה אלעדשמ 2008 – 2007 מקדם תכניות עבור מינהל מקרקעי ישראל במחוז צפון מטעם חב' מבני תעשיה. 2009






ט"ושכ תלות יחסי .4

קשר כל לי איןכמו כן קשורות בחברות או ,הבבעלי או בחברה כלשהי תלות אין למשרדי

לביצוע הטרחה שכר .בעליהן או/ו קשורות חברותעם או/ו החברה עם אחר אישי או עסקי

.מותנה אינו הערכה

ויועצים מומחים על הסתמכות .5

החברה נתוני על הסתמכות למעט, ומומחים יועצים על הסתמכות ללא נערכה הדעת חוות

כפי שנמסרו לי מהשטחים לחלק שנחתמו שכירות חוזיהזכויות הקנייניות של החברה ו בדבר

.החברה נציגי יע"

איהשמ הצהרות .6

"פירוט מזערי נדרש בשומות מקרקעין 17.1הריני מצהיר כי חוות דעת זו ערוכה ע"פ תקן מס'

".1968 –המבוצעות לצורך דיווח ע"פ חוק ניירות ערך התשכ"ח

. 1965 –חוות דעת זו נערכה ע"פ תקנות שמאי מקרקעין )אתיקה מקצועית( התשכ"ו

וכי חוות דעתי נעשתה ע"פ מיטב ידיעתי, ניסיוני הנני מצהיר כי אין לי כל עניין אישי בנכס

ושיקול דעתי המקצועי.

הנני מצהיר כי לא ניתן לי ע"י המזמין כתב שיפוי בגין עריכת חוות דעת זו.

.08/03/15ביקרתי בנכס ובסביבתו בתאריך

הנחות מוצא

ע"י המזמין. לשומה, שאושרו לי 12.3המפורטות בסעיף בבסיס שומה זו עומדות הנחות מוצא

שנמסר לי ע"י החברה.זה ומבחינה זאת הסתמכתי על מידע

:דעתי חוות להלן






פרטי המקרקעין .7

לפי תכנית 111ידוע כחלק ממגרש מס' , מהווים מרכז מסחרי בבניההמקרקעין נשוא שומה זו

הצמוד מתייחס למרכז המסחרי ולשפ"פ החלק המגרש - 6867בגוש 16, חלק מחלקה 501ח/

, כפי שיפורט להלן:אליו

הבהרה

רכשה החברה, במסגרת מכרז של רשות מקרקעי ישראל 20/01/2010בתאריך (1

8,033 של בשלמות )בשטחבחולון, 501עלפי תכנית ח/ 111 מס' מגרש, את (291/2009תא/)

המגרש שווק ע"י .מ"ר מיועדים לשפ"פ עם זיקת הנאה לציבור( 2,873מתוכם ו ,מ"ר

לבניית מגדל משרדים מעל קומת 501לפי הזכויות שבתכנית ח/ קרקעי ישראלרשות מ

מסחר. התכנית אפשרה המרה של זכויות המשרדים למגורים )ראה פירוט בפרק

התכנוני(.

בקשת החברה ע"י ועדת המשנה לתו"ב חולון להמרת חלק אושרה 6/12/2011בתאריך (2

יח"ד. 111מזכויות המשרדים למגורים עבור

חולק (, 15/12/13מיום 20130665אמת היתר מס' ות)גרת תכנית בקשה להיתר במס (3

תכנית בינוי שנועדה לשמש המגרש לשלושה חלקים )חלוקת משנה לא סטטוטורית

במסגרת היתר הבניה(, כדלקמן:

מיועד לבניית בניין המגורים עבור מ"ר, 2,426 -בשטח קרקעי של כ החלק המערבי

יח"ד. 111

מיועד לבניית מבנה מסחרי דו ,מ"ר 2,734 -בשטח קרקעי של כ יהחלק המזרח

לשימושי מסחר ומשרדים. קומתי

)מ"ר בפינת הרחובות גולדה מאיר 2,873 -בגודל של כ שפ"פ )שטח פרטי פתוח

וחנקין.

מהמקרקעין 30%) נמכר חלק המגרש המיועד למגורים לחב' מנרב 18/07/12בתאריך (4

מ"ר נותר בידי 5,871 -כ ( בשטח של70%ך שמותר המגרש )מ"ר(, כ 2,426 -כ בשטח של

ההסכם כלל גם הוראות החברה לצורך בניית המבנה המסחרי והשפ"פ הצמוד אליו.

הן עבור מגדל מפלס התת קרקעי המיועד לחניוניםשל הבניה משותפת( ובדבר שיתוף )

חת לשפ"פ , שיבנה מתחת למגרש כולו לרבות מתהמגורים והן עבור המרכז המסחרי

פרק הזכויות(.של מתווה העסקה ב)ראה פירוט






סיכום

רק לחלק המגרש המיועד לבניית המבנה המסחרי כאמור הנכס נשוא השומה מתייחס

, 15/12/13מיום 20130665נושא זכויות בניה ע"פ היתר בניה מס' ולשפ"פ הצמוד לו,

כדלקמן:

מ"ר ובצמוד לו 2,734 -כ שטח קרקעי מיועד לשפ"פמ"ר ה 2,873

מ"ר 5,607ובסה"כ

מ"ר 999.81 מסחר עקרי )ק"ק(שטחי זכויות בניה ל מ"ר 418.84 משרדים עקרי )ק"ק(זכויות בניה לשטחי מ"ר 777.49 משרדים עקרי )ק"א(זכויות בניה לשטחי מ"ר 931.3 שירות על קרקעיזכויות בניה לשטחי מ"ר 3,127 כולל רשוי לבניהזכויות בניה לשטח

במרתף ראשון עבור לחניהבניה שטחי

המבנה המסחרי מ"ר 6,217.16מ"ר מתוך 4,644

מ.ח. עבור רכב 2 -ו מ.ח. עבור רכב פרטי 94 תפעול

זאת בהתאם להסכם השיתוף עם חב' מנרב פרויקטים בע"מ






והסביבה הנכס תיאור .8

, 15/12/13י בניה ע"פ היתר בניה מיום מרכז מסחרי נמצא בשלב מהווה הנדון הנכס .8.1

הנכס מבנה דו קומתי לשימושי מסחר ומשרדים, מעל לחניון תת קרקעי. הקמת ל

תחילת בניית קומת מרתף ב של גמר בניית קומת מרתף תחתונה, לפני נמצא בשל

ע"פ מידע שנמסר לי ע"י מהנדס החברה, הביצוע של המרתף התחתון נעשה עליונה.

פרויקטים, הוא אמור להימסר לחברה בעוד כחודש ימים, לאחר גמר ע"י חב' מנרב

וללא באופן רציף משלב זה המשך הפרויקט יבוצע ע"י החברה. תקרת מרתף תחתון

עיכובים.

.6867בגוש 16חלק מחלקה – 501תכנית ח/ י"עפ 111 ממגרשהנכס ידוע גם כחלק .8.2

חנקין, וגולדה מאיר ובותבפינת הרחנמצא הנישום, בעל צורה אירגולרית, המגרש

. , חולון501מתחם ח/

הזכויות במגרש מס' ישראל למדינת הוקצו 501ח/ לתכנית המצורפת האיזון בטבלת .8.3

)לרבות שטח השפ"פ מ"ר 8,033 -נשוא הערכה הינו כ 111ת. שטחו של מגרש בתכני 111

רש משטח המג 70%שטח המגרש הכלול בהערכה זו המהווה (.מ"ר 2,873בגודל של

מ"ר, בהתאם להסכם המכר בין החברה למנרב פרויקטים בע"מ. 5,607 -הינו כ

הסביבה

מעברו הצפוני של רחוב גולדה מאיר , 501במרכז תוכנית ח/ ממוקםהמגרש הנדון .8.4

ומעברו המערבי של רחוב חנקין. ממזרח לרחוב חנקין נמצא קניון חולון. מדרום לרחוב

ומוזיאון העיצוב.א מתחם 'המדיטק' גולדה מאיר נמצ

בבניני אופיינתמ , הינה שכונת המגורים החדשה ביותר במרכז העיר 501שכונת ח/ .8.5

פעילים ציבור מבני לצד ,שונים הנמצאים בשלבי בניה רוויה בבניה חדשים מגורים

מוזיאון העיצוב , מתחם 'המדיטק', )המכון הטכנולוגי חולון( מוסדות חינוך הכוללים

. ה''בריז ספורטהומרכז

להלן גבולות השכונה :

ההסתדרות רחוב - צפון

חנקין רחוב - מזרח

מנחם בגין רחוב - דרום

פיכמן רחוב - רבמע






9/3/15נכון לתאריך תמונות הפרויקט

הדמיות הפרויקט






תרשים הסביבה

קניון חולון

מיקום הנכס

המדיטק

מוזיאון העיצוב

מכון טכנולוגי

HIT






תכנונימצב .9

על . התכנית משתרעת 12/12/07מיום 5748פורסמה למתן תוקף בי.פ. 501תכנית ח/ .9.1

דונם ומטרתה יצירת רובע מגורים עירוני איכותי חדש, אשר במרכזו 243 -של כשטח

111מוסדות ציבור ותרבות. התכנית מייעדת את מגרש לצדשדרה ירוקה וכיכרות,

111עם זיקת הנאה למעבר לציבור. שטח מגרש לשטח למסחר ומשרדים + שפ"פ

מ"ר מיועדים לשפ"פ עם זיקת הנאה 2,873 -מ"ר מתוכם כ 8,033 -כאמור לעיל כ

למעבר לציבור.

הינם כדלקמן: 111זכויות הבניה במגרש .9.2

מ"ר 1,000מ"ר, מתוך השטח הנ"ל יותרו למסחר 14,645 - שטח עיקרי מעל הקרקע

מ"ר 500 מסחריותרו ל למ"ר, מתוך השטח הנ" 5,958 - שטח שירות מעל הקרקע

קומות 4 -ולא יותר מ 400%עד - שטח שירות תת קרקעי

משטח המגרש לא כולל השפ"פ 65%לקומת הקרקע עד ו - תכסית קרקע מרבית משטח המגרש לא כולל השפ"פ 35%לקומות מעל עד

25 - מס' קומות

.ין הקומות הנ"ליעמודים( ויכללו במנ קומות המסחר יבנו על הקרקע )ללא קומת

ומשרדים הינם: השימושים המותרים בחלק המגרש בייעוד מסחר

מסחר קמעוני, שירותים אישיים, סניפי בנק, שירותי אוכל, - גלריהובקומת הקרקע

בתי קפה, מסעדות וכו'.

חניה ואחסנה לשימושים המתוארים לעיל )שטחי - במרתפים

חר(.ו ע"ש הבעלים של שטחי המסנים יירשמסהמח

.משרדים - העליונותבקומות

קומת בהוראות התכנית נקבע כי תותר המרה של שטחי המשרדים בקומות שמעל

)במידה ותבנה( בתנאים הבאים: הקרקע והגלריה

.יקבע יחס המרה ממשרדים למגורים שיאושר ע"י הוועדה המקומית

ליון של המבנה. תובטח כניסה נפרדת המגורים יהיו בקומות שלמות, בחלקו הע

נפרדות, לכל יעוד. למעליות

.תוקצה חניה נפרדת לכל ייעוד

.אישור ההמרה יהיה בכפוף לנספח בינוי שיאושר ע"י הוועדה המקומית






15תיקון 1החניה תהיה תת קרקעית במלואה, ההוראות למרתפים יהיו ע"פ תכנית ח/

100% -תן יהיה להגדיל את התכסית עד ל. ני85%למעט נושא התכסית אשר יהיה

המגרש המסומן בתשריט באישור מהנדס העיר. מרתפי החניה יותרו גם מתחת לחלק

כשפ"פ. החניה תופרד בכניסות שונות ואזורים שונים למבקרים ולדיירים ו/או

לשימושים השונים במבנים ובהתאם לנספח תנועה וחניה. תנאי להוצאת היתר בניה

ית הינו אישור תשריט לצרכי רישום, ואישור תכנית פיתוח, בינוי ועיצוב בתחום התכנ

ארכיטקטוני לכל מתחם שיאושר ע"י הועדה המקומית. תנאי למתן היתר במגרש הנדון

הינו לאחר קבלת הנחיות רשות התעופה האזרחית להקמת עגורנים ולהתקנת

הסימונים הנדרשים לבטיחות הטיסה.

מגרשי המגורים והמשרדים וישמש במפלס הקרקע לגינון, שטח השפ"פ מהווה חלק מ

מתקני צל, פינות ישיבה ומשחק וכו' בלבד. לא תותר כל בניה במפלס הקרקע מעבר

לנ"ל. כאמור, תותר הקמת מרתפי חניה מתחת לשטח ובתנאי שישמר מעליו בית גידול

מ' לנטיעת עצים בוגרים מעל. 1.5בעמוק של

ינטגראלי של השטח הציבורי הגובל, ובתחום זה לא יוקמו שטח השפ"פ יגונן כחלק א

גדרות. השטח יתוחזק ע"י עיריית חולון כחלק בלתי נפרד מהשטחים הציבוריים

הנאה למעבר הולכי רגל וכלי רכב לחלקה סמוכה.הגובלים. על השטח תירשם זיקת

שרדים בהוראות התכנית נקבע בין השאר כי יותר מעבר עילי בין מבני המסחר והמ

במגרש לבין קניון חולון מעל רחוב חנקין, תנאי להיתר בניה למעברים אלו יהיה הגשת

תכנית עיצוב אדריכלי באישור מהנדס העיר.

, 501בתכנית ח/ 111בהתאם לתוכנית בינוי שהוגשה לוועדת המשנה בהתייחס למגרש .9.3

יעוד ממגורים שינוי י 6/12/2011ידי וועדת המשנה לתכנון ובניה מתאריך -אושר על

בשטח ממוצע יח"ד בבנין 111בשטחי הבניה והגדרת 1:1למשרדים ביחס המרה של

אישור נספח בינוי למבנה המגורים בגובה מ"ר ממוצע ליחידת דיור +ממ"ד וכן 110של

קומות מעל קומת עמודים כפולה. 24של






ישוי הנכסר .10

אושרה בקשת , 24/07/12מיום 2012009ס' מ בהתאם להחלטת ועדת משנה בישיבה .10.1

שטחי המשרדים במגרש חלק מיח"ד במקום 111החברה להקמת מבנה מגורים הכולל

הנדון.

שהוגשה ע"י חב' נתנאל גרופ חברה לבניין 2010665בקשה להיתר מס' תכנית בהתאם ל .10.2

, נדונה בקשת החברה10/9/13ואושרה על ידי וועדת המשנה בישיבתה מיום בע"מ

קומות מרתף חניה ואחסנה עבור 2קומות, מעל 2מבנה מסחרי ומשרדים בן להקים

מבנה המסחר והמשרדים ועבור מבנה המגורים הסמוך בחלקה, ובניית מבנה קל מעל

יצוין כי הבקשה מדרגות היציאה מהמרתף בחלקת השפ"פ ופיתוח החלקה והשפ"פ.

בהתאם להסכם עם חב' מנרב .להיתר כוללת את כל שטחי המרתפים בתחום המגרש

קשה להיתר של המרתפים מבוקשת ע"י חב' נתנאל בשרכשה את שטחי המגורים, ה

נוסף לשטחי החניה של המרכז במגורים לבניין השטחי חניה גם גרופ בע"מ כוללת

המסחרי.

להלן שטח הבניה המבוקשים בבקשה להיתר:

שטח שירות במ"ר שטח עקרי במ"ר קומהמבואות אחסנה חניה מסחר משרדים

וחדרי מדרגות

סה"כ מקלטים

5,097.61 42.72 68.31 4986.57 - - 2מרתף

6217.16 74.61 209.82 5932.73 - - 1מרתף

713.75 72.92 192.54 448.29 - 999.81 418.84 קרקע

215.56 28.65 117.21 71.7 - - 777.49 ראשונה

12,246.08 218.9 587.88 519.99 10,919.3 999.81 1,196.33 סה"כ

ת קומב .דירות( 111) מ.ח עבור מגדל המגורים 168התחתונה הוכשרו בקומות מרתף

מקומות חניה לרכב תפעולי עבור 2וכן מ.ח. לרכב פרטי 94המרתף העליונה הוכשרו

המסחר והמשרדים.

–חלק מקומת מרתף עליונה מ"ר על קרקעי ו 3,125 -בסה"כ שטח הנכס מסתכם

מ"ר תת קרקעי לחניה. 6,217.16 מ"ר מתוך שטח כולל של 4,644

, המאשר לחברת נתנאל גרופ בע"מ 20130665הוצא היתר בניה מס' 15/12/13בתאריך .10.3

הנ"ל. הבקשה להיתר את תכנית






תשריט קומת קרקע וקומה א' מתוך תכנית הבניה המאושרת, תואמת היתר






לשימושים השונים מתוך תכנית הבקשה להיתר 111חלוקת מגרש






הזכויות במקרקעין .11

שנחתם בין מינהל מקרקעי ישראל 16/03/10בהתאם לחוזה חכירה מהוון מיום .11.1

)להלן: "המחכיר"( מצד אחד לבין נתנאל גרופ בע"מ )להלן: "החוכר"( הוחכר

מ"ר. המגרש ממוקם 8,033 -בשטח כ 501לפי תכנית ח/ 111גרש בחכירת משנה מ

.6867בגוש 16גיאוגרפית על חלק משטח חלקה

אישור העסקה שנים, החל מיום 49 -הינה ל - תקופת החכירה

לחוכר אופציה להאריך .19/01/59ועד 20/01/10

שנים נוספות. 49 -את תקופת החכירה ב

מסחר ומשרדים. - מטרת החכירה

ע"פ תכנית תקפה החלה על המוחכר. - קיבולת הבניה

מסחר ומשרדים - יעוד

₪ 52,555,000 - התמורה

הערות

לא תידרש תמורה נוספת תמורת הסכמת המחכיר לבניה מעבר לקיבולת הבניה

שהוגדרה לעיל. החוכר מתחייב לסיים בניית המבנים כדי אפשרות אכלוסם ו/או

36בניה )בהתאם למטרת ההקצאה עד המועד להשלמת ההפעלתם ו/או שימוש בהם

חודשי מיום אישור העסקה(. המחכיר רשאי לתת הסכמתו להארכת מועדים וזאת

בתנאים שיקבע.

, 19/12/10א' מיום 50145654בהתאם לאישור על רישום זכות בנכס בתיק מנהל .11.2

נאל גרופ שאושר ע"י משה בקרמן מחלקת עסקאות ממ"י מחוז ת"א, לטובת חב' נת

. 501ע"פ תכנית ח/ 111בע"מ רשומות בספרי המנהל זכויות חכירה מהוונות במגרש

6867בגוש 16וב חנקין פינת גולדה מאיר בחולון ורשום כחלקה המגרש נמצא ברח

מ"ר. 8,033בשטח

קיים שיעבוד על חלק המגרש למסחר פי מידע שנמסר לי על ידי חשבת החברה, -על

לטובת הנאמן של מחזיקי אגרות החוב )סדרה ג'(.והש.פ.פ הצמוד לו

מהחברה נמסר לי כי הוגשה בקשה למינהל לקבלת אישור זכויות עדכני. השומה

נערכה בהנחה כי אין שינוי בזכויות החברה בנכס הנדון וכי לחברה זכויות חכירה

מהוונות במגרש הנדון.






"מ )להלן: "המוכרת"( לבין שנחתם בין נתנאל גרופ בע 18/07/12בהתאם לחוזה מיום .11.3

ע"פ תכנית 111מנרב פרויקטים בע"מ )להלן: "הקונה"(, נמכרו זכויות בניה במגרש

יח"ד ע"פ תכנית ההגשה של 111אשר הומרו למגורים, המאפשרות בניית 501ח/

, )להלן: "המגרש החניון המשמש לחניה עבור מגדל המגוריםהבניין, וכן חלק

משטח 70%משטח המגרש. יתרת 30%(. הממכר מהווה למגורים" ו/או "הממכר"

המגרש המיועד למרכז המסחרי ולשפ"פ יישארו בבעלות המוכרת, חב' נתנאל גרופ

במזומן, + מע"מ ₪ 20,495,475תמורת הממכר תשלם הקונה למוכרת סך של בע"מ.

הפרויקט שתקבל הקונה מסך תקבולי 26.02%הקונה למוכרת ובנוסף תעביר

כשי דירות שייבנו בפרויקט שיבנה על הממכר. הואיל והחניון אשר יוקם ומר

מוסכם על הצדדים כי הליכי ,המגוריםו לשימושי המסחרבמקרקעין הינו משותף

, כאשר הצדדים בתיאום ובשיתוף פעולהכ"א מע"י יבוצעו בנפרד הבניה של החניון

. המוכרת לפי חלקו היחסיחלקי החניון המשותפים ימומנו על ידי הצדדים, כל אחד ע

תבנה על המגרש למסחר מבנה למסחר ומשרדים ותשלים את הבניה בתוך שנה

החניון, עבודות הבניה של המוכרת במגרש ממועד השלמת עבודות הקמת שלד

ה מבלי שיהיה בהן כדי להפריע את עבודות הבניה של בניין המגורים. ענלמסחר תבוצ

שנחתם בין נתנאל גרופ בע"מ לבין מנרב 18/7/12בהתאם להסכם שיתוף מתאריך .11.4

פרויקטים בע"מ, יוחד למנרב כל החניון השני )התחתון(. את החניון העליון חולקים

מ"ר וחלק 3,021-הצדדים, כך שחלק מנרב המשמש לבניין המגורים נקבע בשטח של

מ"ר )ע"פ 4,644 –נתנאל המשמש את המבנה המסחרי והמשרדים נקבע בשטח של

ריט שצורף להסכם(.תש

הסכמי שכירות מותנים .11.5

ע"פ מידע שנמסר לי ע"י נציג החברה, להלן הסכמי השכירות שנחתמו, בתנאי שהנכס

, ובכפוף לייתר ההוראות יבנה כדין ויימסר לשוכר כשהוא ראוי ומוכן לשימוש

: )כל חוזי השכירות צמודי מדד( המוסכמות






מיקום שם השוכר המושכר

ך תארי חוזה

תקופת דמ"ש שטח ברוטו שטח נטו חוזה

הערות

בנק הפועלים 1 )סניף בנק(

שנים 5 /מ"ר₪ 280 מ"ר 368 מ"ר 320 28/10/10 ק. קרקעממועד

המסירה

אופציה לתקופה 5נוספת בת

שנים. הסכום צמוד למדד

הבסיסי מחודש .2010מרץ

דמי ניהול לפי COST+15%.

קקאו 2 )בית קפה/מסעדה(

אופציה לתקופה שנים 6 /מ"ר₪ 380 מ"ר 195 מ"ר 170 23/05/11 קרקע ק. 6נוספת בת

בשכ"ד שנים. 6% -הגדול ב

מדד בסיס 4/2011.


עגבניה 3 )פיצריה(

אופציה לתקופת שנים 5 /מ"ר₪ 280 מ"ר 96.14 מ"ר 83.6 01/10/13 ק. קרקעשכירות נוספת

שנים. 5של כל שנת בתום

שכירות שלישית יגדל שכ"ד . 5%בשיעור של מדד בסיס

8/2013. דמי ניהול לפי COST+15%.

דלי קרים 4 )גלידרייה(

אופציה לתקופת שנים 5 /מ"ר₪ 320 מ"ר 80.50 מ"ר 70.00 01/10/13 ק. קרקעשכירות נוספת

שנים. 5של בתום כל שנת

שכירות שלישית יגדל שכ"ד . 5%בשיעור של

דד בסיס מ8/2013.








תאריך חוזה

תקופת דמ"ש שטח ברוטו שטח נטו חוזה

הערות

ש.נ. ברכה 5)ברוני סושי

בר(

ק. קרקע

280 מ"ר 241.50 מ"ר 210 18/11/13 /מ"ר₪

ובשנה הראשונה

270 /מ"ר₪

אופציה לתקופת שנים 5 שכירות נוספת

שנים. 5של בתום כל שנת שכירות שלישית יגדל שכ"ד

. 5%בשיעור של מדד בסיס

9/2013. דמי ניהול לפי

COST+15%. 120 מ"ר 124 מ"ר 107.75 18/11/13 ק. א'

/מ"ר₪

אופציה לתקופת שנים 5שכירות נוספת


. 5%בשיעור של יס מדד בס


COST+15%. ניסו אשכנזי 6

)מספרה(ק.

קרקע 260 מ"ר 141.45 מ"ר 123 29/10/13

/מ"ר₪אופציה לתקופת שנים 5

שכירות נוספת שנים. 5של

בתום כל שנת שכירות שלישית יגדל שכ"ד



COST+15%. משה כהן 7

ת מאפה( )בי

ק. קרקע

260 מ"ר 101.2 מ"ר 88 03/02/14 /מ"ר₪

אופציה לתקופת שנים 5שכירות נוספת




COST+15%.






הבהרה

גם שליום עריכת שומה זו ומכאן הינם בתוקףנמסר לי ע"י החברה, כי כל החוזים

עמוד בלוחות הזמנים ובייתר ההתחייבויות (, וכי החברה ת31/12/14למועד הקובע )

שנטלה על עצמה כלפי השוכרים.


תאריך חוזה

תקופת שדמ" שטח ברוטו שטח נטו חוזה

הערות

מרקורי 8 אינטרנשיונל

)מסעדה אסייתית(

אופציה לתקופת שנים 5 /מ"ר₪ 280 מ"ר 161 מ"ר 140 07/04/14 ק. קרקעשכירות נוספת




דר' אליגר נלי 9 מרפאה()

אופציה לתקופת שנים 5 /מ"ר₪ 120 מ"ר 45.66 מ"ר 39.71 17/04/14 ק. א'שכירות נוספת




דר' מוניצין 10 )מרפאה(

אופציה לתקופת שנים 5 "ר/מ₪ 145 מ"ר 79.17 מ"ר 68.65 01/07/14 ק. א'שכירות נוספת









שיקולים ועקרונות בשומה .12

בעריכת שומה זו הובאו בחשבון העקרונות והשיקולים הבאים:

הנכס הנישום מהווה נכס להשקעה בשלבי הקמה. נכסים מסוג זה אינם נמכרים .12.1

נפסקת ההקמה והנכס נמכר לצד ג'. בשוק החופשי, אלא במקרים יוצאי דופן בהם

לאור עובדה זאת, אין אפשרות להעריך נכס מסוג זה בגישת ההשוואה הישירה ולכן

יש להיעזר בגישות שומה אחרות.

ע"פ עמדת הוועדה הבינלאומית לתקינה שמאית לעניין שומות של נכסים בהקמה, יש

)בהנחה כי הנכס הינו לבסס את השומה על אומדן שווי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס

ותגמור במועד הקובע לשומה( ע"פ גישת היוון הכנסות או גישת ההשוואה, המקובל

יופחתו המרכיבים ,כנכס גמור ומוכן לאכלוס ,בשומת נכסים מניבים. ומשווי זה

הבאים:

.יתרת עלויות בניה, לרבות השתתפות בעבודות גמר לשוכרים

יות תכנון, יועצים, תקורה, ניהול, פיקוח, עלויות כלליות, לרבות : עלו תיתר

חיבור חשמל, שיווק, משפטיות וכיו"ב.

.עלויות מימון עד תום הפרויקט

.עלויות בלתי נצפות מראש

יכון, שיעורו המבטא את התמורה הראויה המגיעה ליזם עבור הס –רווח יזמי

סוג הזה . הרווח היזמי בפרויקט מסחרי מהתר מאופיו של הפרויקטנגזר בין הי

, ובאופן תיאורטי הוא הולך ונצבר לאורך תקופת המיזם.20-25%נע בין

קיימות שלוש גישות מקובלות לצורך הערכת שווי נכס מקרקעין )גישת ההשוואה, .12.2

כאמור הנכס נשוא חוות הדעת הינו נכס מניבגישת היוון הכנסות וגישת העלות(.

וצע תוך שימוש משולב בגישות , אי לכך אומדן השווי יבהנמצא בשלבי הקמה

השומה. שווי השוק של הנכס כגמור הוא מוכן לאכלוס יוערך בגישת היוון הכנסות

ו/או בגישת ההשוואה. ומשווי זה יופחתו העלויות להשלמת הפרויקט וכן הרווח

היזמי.






הנחות מוצא שעומדות בבסיס השומה )הנחות שאושרו ע"י נציגי החברה( : .12.3

י ישראל להארכת תקופת סיום הבניה. כל ול רשות מקרקעקיים הסדר מ (1

התשלומים לרשות מקרקעי ישראל, ככל שנדרשו, שולמו ע"י החברה והם אינם

חיובים כספיים שרובצים על הנכס בהקשר הזה.מהווים

ואף עד 31/12/14כל העלויות הבניה שנצברו עד שלב הביצוע נכון למועד הקובע (2

למו ע"י החברה בהתייחס למרכז המסחרי )תכנון, למועד עריכת שומה זו שו

אגרות וחלק הביצוע עד השלב הנוכחי(, הכל בתיאום עם השותף, חב' מנרב

פרויקטים בע"מ. קרי, לא קיימים חיובים כספיים שרובצים על הנכס בהקשר

הזה.

, ועד היום, עדיין בתוקף 28/10/10החל מיום כל הסכמי השכירות שנחתמו (3

ומבחינה כלכלית ומהותית, והחברה סבורה כי היא תעמוד מבחינה חוזית

בלוחות הזמנים להשלמת הבניה ולמסירת הנכס לכל אחד מהשוכרים כפי

שהתחייבה בפניו.

באומדן שווי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס, הובאו בחשבון השיקולים הבאים: .12.4

ני ציבור מיקום הנכס במרכז העיר חולון, בלב שכונת מגורים חדשה הגובלת במב (1

ותרבות מרכזיים בעיר.

השטח בר השכרה. –היקף השטחים המיועדים למסחר, משרדים ומחסנים (2

של שטחים 15%החוזים שיעור העמסה עומד על בעניין זה יצוין כי בכל

מצאתי כי שיעור זה הוא סביר וראוי ביחס לפרויקטים מסחריים ציבוריים.

דומים.

ופן פרישתן והשימושים שהותרו בהתאם הובאה בחשבון קיבולת הזכויות, א (3

להיתר בניה קיים.

זכות חכירה מהוונת. –הזכויות במקרקעין (4

הובאו בחשבון הסכמי השכירות שנחתמו, ורמת דמי השכירות שהושגה בהם. (5

לצורך אומדן דמי השכירות לשטחים שטרם הושכרו נעשה שימוש גם בדמי

בה הקרובה.דומים בסבי במרכזים מסחרייםשכירות מקובלים

הובא בחשבון כי השלמת הפרויקט תלויה למעשה רק בחברה, לאור העובדה (6

את חלקו שהסכם השיתוף בינה לבין חברת מנרב מאפשר לכל אחת מהן לבנות

על המגרש ללא הפרעה מצד השותף.






הבאים: מרכיביםאומדן עלויות לגמר הביא בחשבון את ה .12.5

לשוכרים השונים ברמת מעטפת. אמור להימסרע"פ מידע שנמסר לי הנכס (1

ועל ידי חברת מנרב-עשה על פי הסכם השיתוף עלנביצוע המרתף התחתון (2

והוא אמור להימסר לאחר השלמת תקרה לקומת מרתף תחתונה.חשבונה

פיתוח השפ"פ אמור להיעשות על חשבון החברה. אחזקת השפ"פ תעשה על (3

חשבון עיריית חולון, כשטח ציבורי לכל דבר.

מידע שנמסר לי הביצוע יעשה ככל הנראה במימון עצמי ולא במסגרת של ע"פ (4

עלויות לגמר.האומדן החברה הציגה בפני את ליווי בנקאי.

שווי הנכס אינו כולל תוספת שווי בגין הכנסות חב' הניהול. יש לציין כי עדיין לא .12.6

וזי נחתם הסכם עם חב' ניהול בשל השלבים המוקדמים בו מצוי הפרויקט. בכל ח

.COST+15%השכירות שנחתמו נקבע כי דמי הניהול יחושבו ע"פ מפתח של

הוא חופשי מכל חוב, שעבוד, עיקול, בהנחה ששווי זכויות החברה בנכס מוערך .12.7

, או התחייבות כלשהי כלפי צד שלישי.משכנתא

נכסים בשווי הנכס הנקוב בשומה זו לא כולל מע"מ, שיש להוסיפו בעסקאות .12.8

הנ"ל. מסחריים מהסוג

.31/12/2014 –המועד הקובע לשומה .12.9






נתונים לאומדן השווי / תחשיב .13

ריכוז נתוני דמ"ש מחוזים שנחתמו בפרויקט .13.1

מיקום שם השוכר

המושכרדמ"ש מתואם חוזי דמ"ש שטח ברוטו שטח נטו תאריך חוזה

31/12/14ליום /מ"ר₪ 297.66 /מ"ר₪ 280 "רמ 368 מ"ר 320 28/10/10 ק. קרקע בנק הפועלים 1

/מ"ר₪ 395.88 /מ"ר₪ 380 מ"ר 195 מ"ר 170 23/05/11 ק. קרקע קקאו 2

/מ"ר₪ 279.45 /מ"ר₪ 280 מ"ר 96.14 מ"ר 83.6 01/10/13 ק. קרקע עגבניה 3

/מ"ר₪ 319.37 /מ"ר₪ 320 מ"ר 80.50 מ"ר 70.00 01/10/13 ק. קרקע דלי קרים 4

ש.נ. ברכה 5 בר()ברוני סושי

ק. קרקע

/מ"ר₪ 270 מ"ר 241.50 מ"ר 210 18/11/13

/מ"ר₪ 268.68

107.75 18/11/13 ק. א'

מ"ר

/מ"ר₪ 120 מ"ר 124

/מ"ר₪ 119.42

ניסו אשכנזי 6 )מספרה(

/מ"ר₪ 259.49 /מ"ר₪ 260 מ"ר 141.45 מ"ר 123 29/10/13 ק. קרקע

בית מאפה )משה 7 כהן(

/מ"ר₪ 281.66 /מ"ר₪ 280 מ"ר 101.2 מ"ר 88 03/02/14 ק. קרקע

מרקורי 8 אינטרנשיונל

)מסעדה אסייתית(

/מ"ר₪ 281.66 /מ"ר₪ 280 מ"ר 161 מ"ר 140 07/04/14 ק. קרקע

דר' אליגר נלי 9 )מרפאה(

/מ"ר₪ 120.95 /מ"ר₪ 120 מ"ר 45.66 מ"ר 39.71 17/04/14 ק. א'

דר' מוניצין 10 )מרפאה(

/מ"ר₪ 145.14 /מ"ר₪ 145 מ"ר 79.17 רמ" 68.65 01/07/14 ק. א'

31/12/2015שכד ממודדים ליום סיכום הנתוני מ"ר )ממוצע משוקלל(.₪ 285- מסתכמים בסכום שללמ"ר מסחר בקומת קרקע "שדמ/

מ"ר )ממוצע משוקלל(.₪ 136 - מסתכמים בסכום שלמשרדים בקומה א' למ"ר "שדמ/

בהתאמה לדמי 31/12/14על ידי נכון ליום דמ"ש למ"ר משרדים בקומת קרקע מוערכים ,

כמבטאים דמי שכירות /מ"ר,₪ 150לפי השכירות הנובעים ממרכיבי הנכס האחרים,

שהחשיפה במיקום מרכזי נחוצה להם, כגון , בעלי אופי מסחרי, למשרדים מקבלי קהל

וכדומה. משרדים של קופות חולים משרדי נסיעות, נציגויות של חברות,






נכסים להשוואה

300, מתחם ח/2מרכז מסחרי חדש ברחוב המרגנית .13.2

, רח' 6869בגוש 25על חלקה 2/3/14מרכז מסחרי חדש שבנייתו הושלמה בתאריך

מ' דרומית לנכס הנישום(. המרכז 200 -פינת רחוב פנחס אילון )המרוחק כ 2המרגנית

2,600, בשטח כולל של מפלסים מסחריים ע"ג מרתף חניה 2.5המסחרי החדש כולל

מ"ר שירות על קרקעי. 1,300 -מ"ר עקרי ו

ר בעלי הזכויות, להלן נתוני דמ"ש ,לא כולל דמי הח"מ ביצע שומה לנכס זה עבו

(:100% -)נכס מושכר בבהתבסס על חוזים שהוצגו לעיוני ניהול,

מ"ר₪ 300 - 3/2014דמ"ש ממוצעים בקומת קרקע נכון לחודש/

מ"ר₪ 160 - 3/2014דמ"ש ממוצעים בקומה א' נכון לחודש/

מ"ר₪ 110 - 3/2014דמ"ש ממוצעים בקומת מרתף עליונה נכון לחודש/

קניון חולון .13.3

, עולה כי 2010דו"חות המצורפים להצעת התשקיף של חברת עזריאלי משנת ע"פ

עים הינם בסכום בקניון חולון הסמוך לנכס הנישום, דמי השכירות החודשיים הממוצ

270עומד על 31/12/14. הסכום הממודד ליום 31/12/09/מ"ר נכון ליום ₪ 250של

/מ"ר.₪






שיקולים

עסקאות מ נגזריםדמי שכירות שראוי לבסס עליהם אומדנים בגישת היוון הכנסות .13.4

, הדומה באופיו לנכס 2מהנכס עצמו ועסקאות מהמרכז המסחרי ברחוב המרגנית

בקניון חולון, הגם שהוא ממוקם בסמיכות לנכס, הרווחים דמי השכירות הנישום.

מתאימים פחות לאופי הנכס יכולים לשמש אינדיקציה כללית בלבד, שכן הם

פתוחים, מודרניים הנישום )המהווה מרכז מסחרי פתוח(. בד"כ במרכזים מסחריים

וקמים בסמוך הממ יותר מקניונים הרמת שכר דירה גבוהמושגת בעלי שטח קטן,

אופי המסחר בנכס הנישום הוא מוטה לכיוון הסעדה ולכן דמי השכירות .אליהם

שהתקבלו בפועל מתוך החוזים שנחתמו מצביעים על שכר דירה גבוה יותר משכר

הדירה הממוצע בקניון חולון.

בשטחים המושכרים התייחסתי לדמי השכירות החוזיים )ע"פ ממוצע משוקלל( .13.5

מתוך 10%שכרו התייחסתי לדמי השכירות הנ"ל בהפחתה של ובשטחים שטרם הו

העובדה ששטחים אלה טרם הושכרו. בשל

וןושיעורי הי .13.6

2014ע"פ תוצאות סקר שיעורי תשואה בנכסים מניבים למחצית הראשונה של שנת

ע"י השמאי הממשלתי הראשי, עולה כי שיעור ההיוון הכולל לשטחי ושפורסמ

בממוצע. 8.2% –צע ולשטחי משרדים בממו 7.8%מסחר עומד על

8%בשיעור היוון של שימוש על ידיבנכס זה, המהווה מרכז מסחרי בהקמה, נעשה

לשטחי המשרדים, המבטאים מרכיבי סיכון נוספים על 8.5% -לשטחי המסחר ו

הסיכונים המאפיינים נכס מניב ופעיל.

, הנובעות מהנכסלא הבאתי בחשבון תרומה של מרכיב המרתף לתוספת הכנסות .13.7

משום שבכל המרכזים המסחריים הסמוכים לא נגבים דמי כניסה לחניון.

הפחתות משווי .13.8

היזמי שהופחת משווי הנכס כבנוי ומוכן לאכלוס עומד על הרווחמרכיב .13.8.1

הפרויקט מלמעלה, לאור השלב בו נמצא 15% -כ מלמטה, או 17.5%

לק ניכר ושיווק של ח הוצאת היתר, השלמת מרתף תחתוןלאחר )

מהפרויקט(.

ע"י קבלני ע"פ מידע שנמסר לי, החברה מתכוונת לבנות את המבנה .13.8.2

יתרת עלויות הבניה הנדרשות להשלמת הקמת הנכס, לרבות משנה.

, מתוקצבות על ידי החברהפיתוח השפ"פ, ועלויות פיקוח, מימון, שיווק

.₪ 000,00021,בסך של לאחר קבלת הצעה מקבלן שלד,






תחשיב

ריכוז שטחים סחירים .13.9

שטחי מסחר בקומת קרקע

שטח מקדם שטח סווג

אקוויוולנטי הערות

- מ"ר 999.81 1 מ"ר 999.81 שטח עקרי

בצמוד וכחלק בלתי נפרד מהשטח מ"ר 336.21 0.75 מ"ר 448.29 אחסנה המסחרי

מ"ר 1,336 סיכום ביניים

מ"ר 200 העמסה 15%תוספת של

מ"ר 1,536 למסחר סה"כ שטח סחיר

שטחי משרדים בקומת קרקע



- מ"ר 418.84 1 מ"ר 418.84 שטח עקרי

מ"ר 62.82 העמסה 15%תוספת של

מ"ר 481.66 למשרדיםסה"כ שטח סחיר

שטחי משרדים בקומה א'



- מ"ר 777.49 1 מ"ר 777.49 ישטח עקר

מ"ר 35.85 0.5 מ"ר 71.7 מחסנים

מ"ר 813.34 סיכום ביניים

מ"ר 122.00 העמסה 15%תוספת של

מ"ר 935.34 למשרדיםסה"כ שטח סחיר






הכנסות מהנכס .13.10

שטח סיווג השטח 'אקווי

דמ"ש ממוצע

דמ"ש שנתי מקדם

₪ 4,845,566 ום בפועלע"פ תשל מסחר ק"ק החלק המושכר

משרדים קומה א' ע"פ תשלום בפועל

382,066 ₪

צפי הכנסות החלק שטרם מ

הושכר

₪ 548,653.5 0.9 285 178.25 מסחר ק"ק

₪ 779,220 0.9 150 481 משרדים ק"ק

₪ 1,020,816 0.9 136 695 משרדים קומה א'

₪ 7,576,322 סה"כ

ותשווי בגישת היוון הכנס .13.11

שווי כגמור שיעור ההיוון סכום שנתי מרכיב ההכנסה

₪ 67,427,744 8% ₪ 5,394,220 הכנסה ממסחר

₪ 25,611,000 8.5% ₪ 2,182,102 הכנסה ממשרדים

סה"כ

ובמעוגל

7,576,322 ₪ 93,099,532 ₪

93,100,000 ₪

לנכס במצבו הפחתות משווי .13.12

21,000,000 - יתרת עלויות לגמר ₪ 13,500,000 - מלמעלה 15%מרכיב רווח יזמי בשיעור של ₪

₪ 00058,600, - שווי הנכס במצבו להיום .13.13

היווןהניתוח רגישות של שווי הנכס לשיעורי .13.14

₪ 58,600,000 למשרדים 8.5% -למסחר ו 8%המחושב בשיעור של הנוכחי שווי הנכס

₪ 61,267,660 משרדיםל %2.8 -למסחר ו %7.8שווי הנכס מחושב בשיעור של

₪ 56,364,797 למשרדים 8.7% -למסחר ו 8.2%שווי הנכס מחושב בשיעור של






השומה .14

לתאריך מרכז מסחרי בבניה, ,את שווי הנכס לאור התיאור והנתונים הנ"ל, הריני מעריך

כדלקמן:, 31/12/2014

93,100,000 - מוערך בסך של שכרהבנוי וכשיר להאילו היה שווי הנכס ₪

58,600,000 - שווי הנכס במצבו להיום, ובהנחה כי בנייתו תושלם, מוערך בסך של ₪

21,000,000 - יתרת עלויות לגמר מוערכת בסך של ₪

הערות .15

רכה שומה לנכס זה בעבר כנכס בנוי, אלא רק כמגרש ע"פ מידע שנמסר לי ע"י החברה, לא נע

, בה הוערך חלק המגרש 31/03/13שאול לב ליום בניה, ע"פ שומתו של השמאינושא זכויות

. מאז שומה זו יצא היתר בניה והחלה בניית המרתפים ₪ 30,500,000המסחרי בסכום של

הושכרו שטחים נוספים בפרויקט.כמו כן ( ו-2)כיום לקראת סיום מרתף

ניתנת ע"פ המידע הריני מצהיר בזאת כי אין לי כל עניין אישי בנכס המוערך, וכי חוות דעתי זו

שהועמד לרשותי, למיטב שיקולי ושיפוטי המקצועי וע"פ כללי המקצוע המקובלים.

.16/03/2015 –לראיה באתי על החתום היום

בכבוד רב,

יוסף רייטןאינג' שמאי מקרקעין

6744316יפו -, תל אביב65| יגאל אלון 03-6259988| פקס. 03-6259999טל. www.shamaot.com

עדינה גרינברג

דברת אולפינר

רונן כץ

מיקי הימלפרב

גל אלש

גנאדי רפופורט

יניר צוריאל

ניר אופיר

ברוך ליבוביץ

אסף בן נון

רועי כהן

מור סעיד

מתן שמיר

מיכאל בדלוב

עמרי אברמוביץ

שי עמיר

מוריה סיידוף

יהושע )שוקי( גיגי

שי סייג

לירית נחשון

חוות דעת של מומחה

נכס בשלבי הקמה - מקיפהשומת מקרקעין

פינת הרחובות מנחם פלאוט וחיים פקריס, רחובות

f:\data\word\5000word\5888-01.docx 26 מתוך 1עמוד


23.03.2015

5888-01מספרנו:

לכבוד

נתנאל גרופ בע"מ

חוות דעת של מומחה

נכס בשלבי הקמה - מקיפהשומת מקרקעין

פינת הרחובות מנחם פלאוט וחיים פקריס, רחובות

, מוגשת בזאת2.2.2015 מיום, )להלן: "החברה"( בע"מ נתנאל גרופחברת מ, אריה נתנאלמר לבקשת

.סכלאומדן שווי זכויות החברה בנחוות דעת שמאית

(.4.5הנחנו כי יוסדרו הזכויות המשפטיות בנכס וירשמו ע"ש החברה )ראו פירוט בפרק

אני מסכימה כי חוות דעתי תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של החברה.

מתחייבת החברה לשפות את ולפי 22.3.2015בע"מ מיום נתנאל גרופת כתב שיפוי מחבר תיקבל

או מידע שנמסר ו/תוטל עליהם חבות כספית בקשר לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים השמאים באם

או מידע אחר הדרושים ו/או חברות אחרות מטעמה ו/או כתוצאה מאי העברת מסמכים ו/ע"י החברה

ו בידי הציבור(.רשויות ו/אהלצורך השומה )למעט מסמכים המצויים בידי

(IVS)של מועצת שמאי המקרקעין ולפי כללי השמאות הבינלאומיים 17.1שומה זו נערכה לפי תקן מס'

וכן לפי כללים IVA1 (INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 1.)ובמיוחד תקן 2007מהדורה

לעניין ( IVSC)של הועדה לתקינה שמאית בינלאומית 2010, מפברואר 17מס' (Guidance Note)מקצועיים

הקובע את עקרונות השומה להערכת נכס השקעה בשלבי הקמה. IAS40תיקון תקן



אולפינר דברת שם המומחה:

, מגדל טויוטה, תל אביב65יגאל אלון כתובת משרד:

שמאי . שותפה ומנהלת משרד 1992משנת 289שיון ישמאית מקרקעין מס' ר עיסוק:

.2002. מוסמכת במינהל עסקים משנת 1994מקרקעין משנת

השכלה:

לימודי תואר ראשון במשפטים, הקריה האקדמית אונו. - 2012

.2002תואר שני במינהל עסקים, אוניברסיטת תל אביב. מצטיינת דקאן לשנת 2002 - 2001

קורס עדים מומחים במכון לעדים מומחים. 2000 - 1999

.289שמאית מקרקעין מוסמכת מס' תעודת 1992

אביב.-לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים, בהצטיינות, אוניברסיטת תל 1990 - 1988

אביב.-תואר ראשון במדעי החברה, אוניברסיטת תל 1988 - 1985

ניסיון מקצועי:

ושות'. המשרד עוסק במגוון תחומי שותפה במשרד שמאי המקרקעין גרינברג אולפינר - 1994

שמאות המקרקעין והינו בין המשרדים הגדולים בארץ.

1994כמתמחה והחל מתאריך זה ועד אוגוסט 1992משרד שמאים. עד תחילת 1994 - 1990

כשמאית מקרקעין בכירה.

פעילויות נוספות:

בישראל.חברה בלשכת שמאי המקרקעין 1992 -חברה נספחת והחל מ - 1990

בצוות ההוראה בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, אוניברסיטת תל אביב )עד 2001 - 1995

לסגירתה(.

בצוות ההוראה בתוכנית לשמאות מקרקעין וניהול נכסים, שלוחת הטכניון בתל אביב. 2004 - 1995

עין.חברת מערכת הביטאון "מקרקעין וערכם", ביטאון לשכת שמאי המקרק - 1995

חברת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין. 2008 - 1999

חברת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין. 2014 - 2011

יו"ר בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין. -2014

חברת האקדמיה לשמאות מקרקעין. -2004



הועדה המייעצת לקביעת השמאים -שונות של מועצת שמאי המקרקעין חברה בועדות - 2007

; ועדה מקצועית לניסוח 2009לחוק התכנון והבנייה עד מאי 84המכריעים לפי תיקון

מחדש של כללי האתיקה של שמאי המקרקעין.

, 19, 17.1, 14חברת ועדת המשנה של ועדת התקינה של מועצת השמאים לתקנים 2008

.12מקצועית להכנת תקן . בועדה ה21

וזאת השאלה:

לצורך הכללתו בדוחותיה הכספיים של החברה המפורסמים בנכסאומדן שווי שוק לזכויות החברה

"(.נכס)להלן: "ה לציבור

, עפ"י הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה בשלבי הקמהנמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס כי

.13IFRS(, תקן בינלאומי IFRSכללי החשבונאות הבינלאומיים )

- )בתרגום מקצועי( IVS1הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי

"הסכום בו ימכר הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי

זמן סביר בשוק כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה".

"The estimated amount for which a property should exchange on the date of valuation between

a willing buyer and willing seller in an arm's-length transaction after marketing wherein the

parties had each acted knowledgeably, prudently, and without compulsion".

.31.12.2014 - לשומההקובע מועדה

מסמכים ומצגים שהתקבלו מהחברה:

היתר בניה ומסמכי רישוי.

.מסמכים משפטיים

לגבי יתרת עלויות ותשלומים בפרויקט. מידע

.תכנית שיווק

1מסמך גילוי

ראו פרק נפרד בשומה. 1



המקצועית:י וזאת חוות דעת

פרטי הנכס .1

3695 גוש:

1932 חלקה:

מ"ר 2,228 שטח קרקע רשום:

בעלות פרטית זכויות:

והסביבה קרקעהתיאור .2

.15.3.2015 בתאריך, שמאי מקרקעין, גנאדי רפופורטביקור בנכס נערך ע"י

תיאור הסביבה 2.1

המדע פארק עם ביחד.( ר.מ.ת פארק" )רבין יצחק" ש"ע ידע עתירות תעשיות פארק

אשר פארקים שני יוצרים, ציונה נס של מזרחי הדרום בחלק הממוקם", ויצמן קרית"

חופשיים מקצועות לבעלי משרדים, הייטק מתחום חברות של רב מספר בו מרוכזים

ראשי תנועה ציר המהווה, הרצל/ויצמן מרחוב הפארק למתחם הכניסה. ומסחר

431 לכביש בצפון מתחבר התנועה ציר. לדרום מצפון ציונה ונס רחובות את החוצה

1-ו 6 לכבישים במערב איילון ונתיבי לציון ראשון בין המחבר רוחב כביש) החדש

אשר נוחה מנגישות נהנה האזור(. גדרה-סבא כפר) 40 לכביש ובדרום( במזרח

.האחרונות בשנים חדשים תנועה צירי פתיחת עם השתפרה

ותיקות חברות המאכלסים קומות 8-3 בני ומשרדים תעסוקה במבני מאופיין הפארק

" אומריקס", "נובה", "אלביט", "HP-אינדיגו", "אופ-אל" כדוגמת טק ההיי מתחום

.רחובות לאונרדו -פתאל מרשת מלון ובית מסחר שטחי לצד, ועוד

הרכבת תחנת ממוקמת, הנדון הקרקע ומתחם" רבין" לפארק ומדרום בסמוך

ויצמן ממכון רגלית הליכה במרחק ממוקם הפארק. רחובות העיר של המזרחית

.העברית האוניברסיטה של לחקלאות ומהפקולטה למדע

ב'. 2005רח/ עפ"י תכנית 1016מגרש מס' 2



(:בלבד להמחשה, בעיגול מסומן הנכס מיקום) הסביבה תשריט

העסקית הסביבה 2.2

למגוון משיכה מוקד להוות במטרהבנס ציונה הוקם ויצמן מכון בשיתוף המדע פארק

הסמיכות בשל בפארק להתמקם יבחרו אשר, וביוטכנולוגיה טק-היי חברות של

המשתייכת - לחקלאות הפקולטה, ויצמן מכון: מחקריים/אקדמאים למוסדות

מכון) החקלאי המחקר ומנהל החיים לחקר המכון, בירושלים העברית לאוניברסיטה

(.וולקני

. בסביבה והיחיד בארץ מסוגו מהבודדים המתחם היה, 80-ה בשנות, בראשיתו

.נוספים מתחמים בארץ הוקמו השנים במרוצת

, רחובות העיר של המוניציפאלי בתחומה, המקורי הפארק של הקרובה בסביבתו

יצחק ש"ע. ר.מ.ת פארק" הוא, ידע עתירות תעשיות פארק, האחרון בעשור התפתח

(.רחובות מדע תעשיות פארק" )רבין

: התרחבות במגמת נמצאים הפארקים

בבעלות הנמצאת קרקע חטיבת בתחום מזרח לכיוון מתרחב( רחובות) ר.מ.ת פארק

100,000 -כ של לשטח זמינות בניה זכויות כוללת אשר, ים-גב וחברת ויצמן מכון

. הפרויקט של נוסף שלב הקמת עבודות לאחרונה החלו ובתחומה ר"מ



כביש של הסלילה עבודות הושלמו לאחרונה, ומערב צפון לכיוון מתרחב המדע פארק

זכויות לניצול תחבורתי חסם היווה אשר, ההדרים-ויצמן בקטע(, מצפון עובר) 4303

.123/נס בתכנית' א שלב

בתחום העיר נס ציונה קיימות מספר תכניות:

עתירת לתעשייה עיקרי ר"מ 90,400-לכ בנייה זכויות כוללת 123/נס' מס תכנית

.בנייה מגרשי 5-ב ידע

הגובל דונם 110 -כ של מתחם על חלהשאושרה למתן תוקף, 144/נס' מס תכנית

המידע לפי) ומשרדים לתעסוקה מחקלאי ייעוד ומשנה 123/נס' מס בתכנית מצפון

(. סחירים שטחים ר"מ 100,000 -כ, שבידנו

לכל מפורטות תכניות להכנת ודרישה למתחמים חלוקה הכוללת 1/1999/נס תכנית

.1/145/מק/נס תכנית 2004 בשנת אושרה זה במתחם. זכויות מימוש לשם מתחם

תכנית 2013 שנת בתחילת הופקדה 1/1999/נס תכנית תחום של הצפוני בחלק

-כ כ"וסה 180% -ל לתעסוקה הבניה זכויות את המגדילה, א/145/נס מפורטת

. תעסוקה לשימושי במתחם עיקרי מבונה ר"מ 130,000

שטח על החלה, 126/נס תכנית 2006 בשנת הופקדה, 1/1999/נס לתכנית מצפון

בתיקונים נמצאת התכנית. נרחבים תעסוקה לשטחי תכנון וכוללת' ד 350-כ של כולל

.התנגדויות לאחר

:)ממערב למזרח( יםפארקהמבט עילי על



החלקהתיאור 2.3

מ"ר, פינתית, צורתה 2,228רשום של קרקע בשטח 36953בגוש 193חלקה

רגולרית, פני הקרקע מישוריים.

:החלקה מתוך הפורטל הגאוגרפי הלאומי )התיחום להמחשה בלבד(תשריט

גבולות:

קומות. 6חזית לרחוב פרקיס, מעברו בניין מסחר ומשרדים בן -מערב

קומות. 4חזית לרחוב פלאוט, מעברו בניין משרדים/תע"י בן -דרום

, הבנוי בקיר "TOP"המדע ומשרדים תעשיה עתירת ידעצלע לבניין -צפון

.משותף

מבנה בשימוש חברת "סיגמה". -מזרח

ב'. 2005רח/ עפ"י תכנית 1016מגרש מס' 3



תיאור הנכס .3

על המגרש מוקם בניין משרדים 5.6.2012מיום 20090464(2להיתר בניה מס' )בהתאם

קומות מרתף לחניה ואחסנה. 3קומות מעל קומת קרקע מסחרית ומעל 7בן ותעשיית היי טק

)במ"ר(: מתכנית היתר הבניה טבלת שטחים

סה"כאחראחסנהחניהמקלט

456.426.9100.0583.4583.4מרתף 1

1,799.137.9100.01,937.01,937.0מרתף 2

1,763.732.5139.61,935.81,935.8מרתף 3

438.422.726.2289.2338.1776.5קרקע

1555.721.1162.9184.0739.7

2574.321.1169.7190.9765.1

3574.321.1169.7190.9765.1

4574.321.1169.7190.9765.1

5580.421.1162.7183.8764.3

6580.421.1162.7183.8764.3

7580.421.1162.7183.8764.3

4.9133.6138.6138.6גג טכני

74.774.774.7ביניים

4,458.1170.64,019.2128.41,997.36,315.510,773.6סה"כ

סה"כ

הבנייןקומה

שטח

עיקרי

שטחי שירות

פוי קשיח בשילוב קירות יסטנדרט הבניה צפוי לכלול בין היתר: שלד בטון מזוין, קירות חוץ בח

הכוללת בין היתר: ריצוף שיש, מערכת מיזוג אוויר המסך. בשטחים הציבוריים רמת גמר מלא

וגילוי עשן. מרכזית, מערכות ספרינקלרים

בשטחים לשיווק רמת גמר מעטפת הכוללת בין היתר: רצפת בטון מוחלקת, הכנות למערכות

מיזוג אוויר, חשמל, אינסטלציה, מתח נמוך ועוד. הרכבת ספרינקלרים וכד'.

מעליות נוסעים. 3ות נבבניין מתוכנ

מקומות חניה תת קרקעיים. 114הפרויקט יכלול עפ"י היתר הבניה,



:31.12.2014נכון ליום מצג ההקמה

צבע וספרינקלרים.בביצוע -בקומות המרתף ., מחיצות וטיח4בביצוע שלד קומה

1,900 -בשטח של כ כקומה מלאה במועד הביקור נצפה כי קומת המרתף התחתונה נבנתה

מ"ר. 580 -כ . עפ"י היתר הבניה בקומה זו אושר שטח שלמ"ר

:)למועד הביקור( תמונה אופיינית

שטחים לשיווק בהתאם לתכנית השיווק:

שימושמפלסשטח ברוטו במ"ר/

כמות מקומות חניה )1(חלק החברה )2(

18374מסחרקרקע

5,8615,861משרדים/ תעסוקהקרקע - 7

114109 מקומות חניה )3(

לפי שטח עיקרי - המופקדת 7/ב'/2005רח/מק/תכנית בהתאם ל שטח לשווק למסחר (1)

בנוסף העמסה של ו ומעברים צמודים מקלט ,שטח מחסניםבקומת הקרקע, בתוספת

בגין שטחים ציבוריים. 22%

של מקובלת בתוספת העמסה נטושטח -תעשייה עתירת ידע/ משרדיםלשטח לשווק

ובתוספת שטח המרפסות הצמודות והמקלטים הקומתיים ציבוריים םבגין שטחי 22%

.0.3במקדם

ראו פירוט בפרק המשפטי. (2)

הובאו בחשבון מקומות חניה שאושרו עפ"י היתר הבניה בלבד. -חניהמקומות (3)

שטחי המשרדים והתעשייה בפרויקט טרם שווקו. הוצגה בפנינו טיוטת הסכם להשכרת שטח

למ"ר לחודש. ₪ 220 -בקומת הקרקע לבית קפה תמורת דמי שכירות של כ מ"ר 172 -של כ



זכויות משפטיות .4

החל על המקרקעין נשוא השומה, אשר אינה מהווה סקירה תמציתית של המצב המשפטי

תחליף לעיון מקיף במסמכים המשפטיים.

מקרקעין רישום נסח 4.1

שר הופק באתר האינטרנט של רשם המקרקעין מפנקס הזכויות א תמצית מידעלהלן

:25.2.2015בתאריך במשרד המשפטים

מ"ר. 2,228בשטח קרקע רשום של 3695בגוש 193חלקה

בעלויות:

.612/1,600 -4עד מרום נכסים וייזום בע"מ

.494/1,600 -ולעבודות ציבוריות בע"מ מ.א נתנאל חברה לבניין

.297/1,600 -דיור )א.פ.צ.( בע"מ

.197/1,600 -נתנאל גרופ בע"מ

מ.א לטובת נתנאל גרופ, על הבעלות של 126הערת אזהרה לפי סעיף הערות:

ולעבודות ציבוריות בע"מ. נתנאל חברה לבניין

הסכם שיתוף 4.2

נחתם הסכם שיתוף בין מ.א נתנאל חברה לבניין ועבודות ציבוריות 2005בשנת

)"נתנאל"(, גני בר חברה לבניין בע"מ )"גני בר"(, דיור )א.פ.צ.( בע"מ )"דיור"( וחזי

בר )"בר"( כולם ביחד ולחוד קבוצת נתנאל, לבין עד מרום נכסים וייזום בע"מ

)"הנהנה"(, להלן עיקריו:

יחידי קבוצת נתנאל הינם הבעלים יחד ולחוד של מחצית מהזכויות ביחידת קרקע

)"יחידת 121ומחצית חלקה 123, 122, 114חלקות 3695הידוע כגוש

הקרקע"(.

5/ ב' 2005עפ"י ת.ב.ע רח/ 1016ומגרש 1020מגרש -המגרשים.

ידת הקרקע מתנהל הליך של פירוק בין קבוצת נתנאל לשאר בעלי הזכויות ביח

שיתוף במקרקעין.

להלן. 4.3ראה התייחסות לזכויות הנ"ל בחלקה בסעיף 4 . 197נרשם כחלקה 1020ומגרש 193נרשם כחלקה 1016לימים מגרש 5



הנהנה ביקש מקבוצת נתנאל לרכוש בעבורו בנאמנות מאת כונס הנכסים המטפל

בפירוק השיתוף ביחידת הקרקע, מחצית מיחידת הקרקע המוגדרת תכנונית

, כפי שהוצאה למכירה בנפרד למכירה ע"י הכונס וקבוצת נתנאל 1020כמגרש

לבקשה והגישה הצעה לכונס הנכסים לבצע את הרכישה בנאמנות של הסכימה

.1020מגרש

לנהנה והשימוש במגרש 1020בסיום הליך הרכישה, ייוחד השימוש במגרש

ייוחד לקבוצת נתנאל. 1016

מכרהסכם 4.3

תמצית הסכם מכר בין מ.א. נתנאל חברה לבנין ועבודות ציבוריות בע"מ )להלן:

:3.10.2010גרופ בע"מ )להלן: "הקונה"( מיום "המוכר"( לבין נתנאל

ושל 3695בגוש 193חלקים בחלקה 494/1600המוכר הינו הבעלים הרשום של

. בין המוכר לבעלי הזכויות האחרים 3695בגוש 197חלקים בחלקה 247/800

197בחלקות נחתם הסכם שיתוף לפיו יוחדו החזקה והשימוש הבלעדיים בחלקה

193לחברת עד מרום נכסים וייזום בע"מ ואילו החזקה והשימוש הבלעדיים בחלקה

. נכון 6וחזי בר דיור )א.פ.צ.( בע"מביחד עם גני בר חברה לבניין בע"מ, למוכרייוחדו

למועד חתימת חוזה זה הסכם השיתוף טרם נרשם בלשכת רישום המקרקעין, כך

.197והן בחלקה 193שזכויות המוכר במקרקעין רשומות הן בחלקה

, בתוספת מע"מ כדין.₪ 3,500,000 -התמורה

25.2.2014הסכם שיתוף מיום 4.4

שנחתם בין דיור )א.פ.צ( בע"מ )להלן: 25.2.2014תמצית הסכם שיתוף מיום

"(:2להלן: "שותף "( לבין נתנאל גרופ בע"מ )1"שותף

חלוקת השימוש לקומת המסחר, 4חודשים ממועד קבלת טופס 48 -מוסכם כי עד ל

והחזקה תהא כדלקמן:

מ"ר 339.5חנויות בקומת המסחר בשטח של 2 -יינתנו זכויות ב 1לשותף

מקומות חניה בודדים, 5 -)כמסומן בתשריט מצורף( וזכות שימוש וכניסה ל

ששווין האקו' בהתאם לשמאות שנערכה לצורך חלוקת הזכויות )להלן: "השומה"(

לא ישא 1לחברת הניהול. שותף 1יקבע בין שותף . מיקום החניות28.69%הינו

זכויותיהם של גני בר חברה לבניין בע"מ וחזי בר נרכשו ע"י חברת נתנאל גרופ בע"מ ונרשמו על שמה בלשכת רישום 6

המקרקעין.



חברת הניהול בגין מקומות החניה, אך ישא לבתשלום דמי שימוש ו/או דמי ניהול

בתשלומי ארנונה, מיסים וכל תשלום אחר שיקבע עפ"י כל דין על מחזיק חניה.

שטחי הרחבות שבחזית קומת המסחר תיוותרנה פנויות ותשמשנה את החנויות

לום, למעט דמי ניהול ככל ויידרשו. ללא תש

יינתנו יתר הזכויות בקומת הקרקע ויתר השטח הניתן לבניה בפרויקט, 2לשותף

לרבות בניין המשרדים וכל זכויות עתידיות, ככל שתיהנה, ששווין האקו' בהתאם

. 71.31%לשומה הינו

עפ"י השומה 28.69%מגיע לכדי 1הצדדים מצהירים כי על אף שחלקו של שותף

עפ"י השומה, הם רואים בפער האמור סטיה 71.31%לכדי מגיע 2וחלקו של שותף

שמאית סבירה ובגין פער זה לא ישולם כל סכום כספי.

7/ב/2005מ"ר לייעוד מסחרי בקומת הקרקע עפ"י תכנית רח/ 150 -הזכויות ל

יחולקו בין חלקי השותפים עפ"י חלקיהם היחסיים בקומת המסחר. הצדדים יפעלו

במשותף להסדרת הייעוד לשימוש מסחרי ביתרת חלקי השותפים בקומת הקרקע,

אשר אינם מיועדים למסחר. עלויות ההסדרה יחולו על הצדדים במשותף באופן יחסי

לחלקיהם בקומת המסחר.

לקומת המסחר או מועד מוקדם יותר 4טופס חודשים ממועד קבלת 48עם תום

תיוחדנה לשטחים המפורטים לעיל 1ככל שיוסכם בין הצדדים, זכויותיו של שותף

והוא יהיה זכאי לנהוג בהן מנהג בעלים. עד לייחוד השטחים, כל פעולה לגבי קומת

ל הקרקע תעשנה בהסכמה בין הצדדים. דמי השכירות, דמי השיווק ו/או תיווך בגין כ

אחת מהיחידות בקומת הקרקע ישולמו לכל אחד מהשותפים עפ"י שטח חלקו

.בקומת המסחר ביחס לכלל שטח החנויות בקומת הקרקע

יהיה רשאי לנהוג בחלקו, למעט חלקיו בקומת הקרקע, מנהג בעלים. 2שותף

.שיקול הדעת הבלעדי בתכנון הבנייה של הפרויקט 2לשותף

סירוב ראשונה בעת מכירת הזכויות בקומת המסחר, לכל אחד מהצדדים תינתן זכות

למעט לחברה קשורה/ אם/ בת/ בעלי המניות של כ"א מהצדדים.

כל צד ישא בהוצאותיו לרבות עלויות הבניה של חלקו במקרקעין.

השותפים מתחייבים לפעול לרישום הסכם זה בלשכת רישום המקרקעין, לרבות

פשר רישומו מיד עם חתימתו. לאחר רישום הערה בדבר ההסכם, ככל שלא יתא

ישא 1, כאשר שותף לרישום המבנה כבית משותף 2סיום הבניה, יפעל שותף

בחלקו היחסי בעלות הרישום.



הבהרות וסיכום המצב המשפטי 4.5

בהתאם למצגים המפורטים לעיל ובהתאם להבהרות שהתקבלו מהחברה עולה כי:

להסכם, יוחדו כל זכויות הבניה בהתאם להסכם השיתוף שנחתם בין הצדדים

יוחדו בשלמות 1020וזכויות הבניה במגרש 1016לקבוצת נתנאל במגרש

לחברת עד מרום נכסים וייזום.

193נרשם כחלקה חדשה מס' 1016הסתיים ומגרש רישום החלקות הליך

.3695בגוש 197נרשם כחלקה 1020רש גומ

לא ל, זכויות הבעלות בחלקותהמפורט לעיכפי שעולה ממידע מפנקס הזכויות

חלק מהזכויות ) בהתאם להסכם השיתוף אלא במושע על שם החברות נרשמו

וחלק מהזכויות בחלקה נרשמו על שם חברת עד מרום נכסים וייזום 193בחלקה

(.נרשמו על שם החברה 197

.כפי שנמסר לנו החברה פועלת להסדיר את העניין בלשכת רישום המקרקעין

להסדרת הזכויות, יירשמו הזכויות בחלקה כדלקמן:בכפוף

חלק בעלים

69.94%נתנאל

30.06%דיור

100.00%סה"כ

לפיו דיור שיתוף לייחוד השטחים הבנויים בפרויקטנתנאל ודיור חתמו על הסכם

ונתנאל תקבל מקומות חניה 5 -בקומת הקרקע וזכות שימוש בחנויות 2תקבל

כל צד ישא בהוצאותיו לרבות עלויות הבניה של .את הזכויות ביתר השטחים

חלקו במקרקעין.



נתוני התכנון .5

מידע ו ההנדסי של עיריית רחובות אתרה מ"י,ראתר האינטרנט של התכנוני מבוסס עלהמידע

.הקיים במשרדנו

רלוונטיותתכנית 5.1

י.פמספר תכניתתאריך

פרסוםמהות התוכנית

איחוד וחלוקה379012.8.1990רח/2005/ב

הגדלת זכויות בניה ותוספת קומות52346.11.2003רח/2005/א/ב/3

הגדלת תכסית57823.3.2008רח/מק/2005/ב/5

תוספת שימושים57826.8.2012רח/מק/2005/ב/7

הוראות בדבר שטחי שירות670628.11.2013רח/2000/ב/6

תכניות מופקדות

ריכוז זכויות בניה 5.2

, מסומן ביעוד לתעשייה עתירת ידע.193שלימים נרשם כחלקה 1016מגרש

מדע או למחקר יה עתירת יתותר הקמת מבנים למשרדים ומתקנים לתעש -שימושים

תי ו/או רפואי ו/או ביוטכנולוגי ו/או חקלאי. שימושים נלווים לצרכי יופתוח תעשי

רותים טכנולוגיים, מדעים, יהמפעל שיהיו חלק ממבנה המפעל. השירותים כוללים ש

עסקיים ושירותי רווחה המפעל ולעובדיו, משרדים הקשורים למפעל וכן חנויות או

.מסעדה לצרכי המפעל המסוים

זכויות הבנייה:

מ"ר. 4,458 -שטח עיקרי במ"ר

מ"ר. 4,458 -קרקעי במ"ר-שטח שירות תת. מ"ר 1,872 -שטח שירות עילי במ"ר

.קרקעי-קומות מרתף תת 3קומות מעל קומת קרקע וגלריה ומעל 7 -גובה

כפוף להסדר מי נגר. ,87% -תכסית בתת הקרקע. 42% -רקעהקעל מתכסית

:למתן היתרתנאים

פיתוח השפ"פ בחזיתות המבנים יעשה ע"י מבקש ההיתר ועל חשבונו, בהתאם

להוראות מהנדס העיר.

מהנדס העיר. הסדרת תשתית עירונית, להנחת דעתו של

.הגשת תצ"ר, אישורו ע"י הועדה המקומית והבטחת רישומו במרשם



.תאום עם רשות העתיקות

נקודתית למגרש הנדון ולמגרש הינה תכנית המופקדת 7/ב'/2005רח/מק/תכנית

, ללא בחלק מהשטח שימושי מסחר להוסיףמאפשרת התכנית הסמוך. 1015

תוספת שטח עיקרי.

עפ"י החלטה בדיון בהתנגדויות של ועדת המשנה להתנגדויות של הועדה המחוזית

, ניתן יהיה להסב למסחר שטח בשיעור של 28.10.2012לתו"ב מחוז מרכז, מיום

מ"ר בקומת הקרקע. השימושים שיותרו: בתי קפה, מסעדות, 150 -מולא יותר 5%

מזנונים ומקומות בילוי בעלי איפיון לפעילות ערב, לא כולל אולמות שמחה. שטח

החניה יהיה בתחום המגרש.

, התכנית תאפשר (22.5.2013מיום 7עפ"י תקנון מתוקן שנמסר לנו )מהדורה

מ"ר מרפסות 190, להוסיף 7סחרמ"ר בקומת הקרקע לשימושי מ 150לייעד

מ"ר. 4,301מקורות ותגדיל את שטחי השירות התת קרקעיים לסך של

סביבה איכות 5.3

ולא מטה החתומה לידיעת הובא לא זו דעת בחוות .תעסוקה אזורב ממוקם הנכס

לחתומה מטה סיבה לחשד לקיומם של חומרים מסוכנים, כולל וללא הגבלה הייתה

לא או שנמצאים, לחקלאות שקשורים כימיקלים או דלק דליפות, PCBלאסבסט,

בדיקות בביצוע בקיאה אינה מטה החתומה. ההערכה ביצוע במהלך, בנכס נמצאים

השווי. הנכס שווי על להשפיע יכולה כאלה חומרים של נוכחות. כאלה לחומרים

בסביבתו או בנכס קיימים מסוכנים חומרים אין כי ההנחה על מבוסס זו בהערכה

של אחריותם תחת אינו המסוכנים החומרים נושא. הנכס שווי על להשפיע שיכולים

חומרים של לגילויים הדרוש הידע בעלת אינה מטה החתומה, מטה החתומה

.השומה בתחשיב בחשבון נלקח לא זה ונושא מסוכנים

מהחברה נמסר כי השימוש למסחר ביתר השטח בקומת הקרקע יוסדר באמצעות בקשות לשימוש חורג, בתאום עם 7

הועדה המקומית.



השומה גישות .6

משרדים הן גישת ההשוואה ו/או גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי בנייני תעסוקה

וגישת הוון ההכנסות.

ההתאמות הנדרשות על מנת לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות

הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי.

גישת ההשוואה 6.1

נה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין.יגישת ההשוואה ה

על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים בסביבה,

תוך ביצוע התאמות נדרשות )מיקום, גודל, סטנדרט וכד'(.

גישת היוון ההכנסות 6.2

בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים

ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים נקבע שהנכס מניב לתקופת חייו הכלכליים. שיעור

על פי סוג הנכס, רמת הסיכון ואי הוודאות באשר לקבלת תזרים המזומנים הצפוי,

גודל הנכס וכד'.

גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים.



עקרונות, גורמים ושיקולים בשומה .7

נכס גמור ומוכן לאכלוס 7.1

עקרון השימוש היעיל והטוב קרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו יהע

. בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עקרון זה והגענו לכלל דעה כי ביותר בנכס

השימוש הנוכחי הוא השימוש היעיל והטוב ביותר.

שווי מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים כדלקמן:הבאומדן

מיקום

וא נכסים מניבים האחד מהגורמים/האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי

בתוך שכונות מגורים, המיקום. נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית,

.בסמוך/בתוך אזורי תעסוקה, על צירי תנועה )כבישי עורק( ואחרים

היצע וביקוש ושיעורי תפוסה

מוד על מאפייני השוק, האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של עישנה חשיבות רבה ל

ירידה בביקושים או שמא השוק בעלייה.

באומדן שווי תוך שימוש בגישת הוון ההכנסות, הגורמים והשיקולים הרלוונטיים

הם:

המושכר

במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי

קומה )במיוחד כאשר -יחס ברוטו/נטו; מיקום יחסי השכירות: השטח המושכר;

; מוניטין הנכס; הניהול.(; סטנדרט הגמר והבנייהקומות מדובר בריבוי

דמי השכירות

הם נכסים מניבים, הערכתם בנייני תעסוקה/מרכזים מסחריים לאור העובדה כי

י נובעת מזרם התקבולים העתידי. אי לכך, יש לבצע בדיקה מקיפה של רמת דמ

השכירות, בעבר ובהווה, המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס ראויים.

במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו המקובלים בסביבה, וזאת ללא סיבות מוצדקות,

אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים הבאות יתכנסו לרמת דמי השכירות

ת לשנים הבאות ובמידת המקובלת בסביבה. אפשרות זו יש לבטא בתזרים ההכנסו

הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות.

מאידך, קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים, אזי ניתן להניח כי בעתיד

. , התואמים את השוקיהיה ניתן להשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר

בהקשר זה, יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות.



וכרים והתמהילזהות הש

כאמור, מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י

.של השוכרים הפיננסי םהשוכר, יש לבחון בקפידה את חוסנ

תקופת השכירות

שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע

ברמת סבירות גבוהה, תזרים להשכיר את הנכס בשנים הקרובות. למשקיע מובטח,

במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה מזומנים קבוע לתקופה ארוכה.

שנים עם אופציות לשוכר וזאת במיוחד לאור ההשקעה הרבה 5בסביבות של

שמשקיעים השוכרים בחנות.

שיעור ההיוון

ת הון. שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה להשקע

שיעור ההיוון המקובל בשוק . ר המתאים מהווה גורם מכריעועימכאן, שבחירת הש

נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר של שיעור הריבית במשק

באותה עת.

את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים )שווי נכסים ודמי

ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים. שכירות חופשיים שלהם( וכן

ניהול ,עלויות עסקה, אי נזילות, ריבית בטוחה במשק -מרכיבי שיעור ההיוון

.מיסוי מקרקעין, סיכון ויזמות ,אינפלציה ושינוי ריאלי ,פחת ,וגביה

נכס בשלבי הקמה 7.2

נכסים מסוג זה אינם נמכרים בשוק הינו נכס ייחודי. נכס להשקעה בשלבי הקמה

החופשי אלא במקרים יוצאי דופן בהם נפסקת ההקמה והנכס נמכר לצד ג'. לאור

עובדה זו, אין אפשרות להעריך נכס מסוג זה בגישת ההשוואה הישירה ויש להיעזר

בגישות השומה האחרות.

של הועדה הבינלאומית לתקינה שמאית לעניין 17מסמך הכללים המקצועיים מס' ב

בעו כללים לאומדן השווי.שומות לנכסים מסוג זה, נק

תמצית הכללים והנחות היסוד שעליהן תבוסס השומה:

הבסיס לשווי יהיה אומדן שווי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס, בהנחה כי הנכס גמור

במועד הקובע לשומה. אומדן זה יבוצע בגישת היוון הכנסות או בגישת ההשוואה,

לפי העניין, כמקובל בשומת נכסים מניבים.



ווי הנכס כגמור ומוכן לאכלוס יופחתו כדלקמן:מש

יתרת העלויות לגמר וזאת בהנחה כי כל התשלומים בגין שלב ההקמה )לרבות

העלויות הכלליות( נכון למועד הקובע שולמו. קרי, עלויות לגמר ולא תשלומים

לגמר.

אשר ,המופקדת 7/ב'/2005רח/מק/תכנית אומדן היטל השבחה בגין אישור

מ"ר. 450 בשטח שללמסחר מוסיפה

על ידי החברה. ותבאם אלה לא מתוקצב - עלויות תקורה, שיווק ומשפטיות

.עלויות מימון עד השלמת הפרויקט

האחד, הסיכון כי סך . מרכיב הרווח היזמי ישקף שני מרכיבי סיכון - רווח יזמי

השכירות בגין השני, הסיכון כי דמי . העלויות יהיה שונה עד למועד סיום הבנייה

השטחים שאינם מושכרים יהיו שונים מהמצב הנוכחי. הרווח היזמי ישקף את

הסיכונים "הנותרים" עד להשלמת הפרויקט ואכלוסו המלא.

גורמים ושיקולים בנכס נשוא השומה .8

:הבאיםבאומדן שווי הנכס נשוא חוות הדעת, הובאו בחשבון, בין היתר, הגורמים והשיקולים

סביבה בנס ציונה המדע בסמוך לפארק ברחובות ר.מ.תפארק ב הפרויקטמיקום ,

המאופיינת בבנייני תעשייה עתירת ידע ומשרדים המשמשים בעיקר לחברות היי טק.

ת בתחומי ולפארקים מוניטין רב שנים והם מאוכלסים במיטב חברות הטכנולוגיה המתקדמ

הפארקים למכון ויצמן למדע.הביולוגיה והכימיה. מוניטין זה נובע גם מסמיכות

תכנית בהתאם ל .תכנית בניין עיר מאושרתהיתרי בניה ועפ"י זכויות הבנייהו החלקהשטח

. אמדנו מ"ר 150 -של כלעשות שימוש מסחרי בשטח ניתן המופקדת 7/ב'/2005רח/מק/

התכנית, תוך הפחתת אומדן היטל השבחה ועלויות את שווי הנכס בהתחשב בזכויות מכח

רישוי.

וזאת עד לאישור התב"ע השטח במרתף שנבנה בסטיה מהיתר הבניה לא הובא בחשבון

.והוצאת היתר בניה שיכשיר את הבניה

המצג לגבי מצב הבנייה בשטח לתאריך הקובע.



הרישום להסדיר ענייןכפי שנמסר לנו החברה פועלת .במושע בעלות פרטית -זכויות

הנחנו כי כל האישורים הדרושים להסדרה זו קיימים ולא יחולו בלשכת רישום המקרקעין.

תשלומים בגינם.

בין הבעלים קיים הסכם שיתוף לייחוד השטחים בפרויקט אי לכך לא הובאה בחשבון

הפחתה למושע.

(ההתאמות הנדרשות הובאו בחשבון נתוני ההשוואה הבאים, תוך ביצוע) נתוני ההשוואה:

ומסחר נתוני דמי שכירות ומחירי מכירה לשטחי משרדים

בקרית המדע בנס ציונה הושכרו במהלך השנה האחרונה שטחי משרדים ברמת גמר -

למ"ר לחודש. שטחי משרדים ברמת גמר מלא הושכרו ₪ 45-50מעטפת תמורת

למקום חנייה ₪ 350למ"ר לחודש. מקומות חניה הושכרו תמורת ₪ 65תמורת

לחודש.

בבניין עפ"י מידע מאתר מידע נדל"ן של רשות המיסים ומידע משלים הקיים במשרדנו, -

)בנוי בקיר משותף עם נשוא בשלבי הקמה סופיים ברחוב פקריס פינת רחוב המדע

בוצעו העסקאות הבאות: השומה(

משקף כ₪ 2,666,500מ"ר תמורת 224 -נמכרו כ 30.6.2014בתאריך .-

למ"ר. ₪ 11,900

מ"ר ברוטו ברמת מעטפת תמורת 312 -נמכרו כ 29.12.2013בתאריך

למ"ר. ₪ 8,850 -. משקף כ₪ 2,760,000

מ"ר ברוטו ברמת מעטפת 595נמכרו משרדים בשטח של 11.4.2013בתאריך

. העסקה ₪ 6,023,000מקומות חניה, תמורת 12מ"ר מרפסות + 38+

מעטפת. רמת למ"ר משרדים ב ₪ 8,650-וכ למקום חניה ₪ 60,000 -משקפת כ

ים )במערב פארק המדע( מוצעים להשכרה שטחי משרדים גדולים -בניין של חברת גבב -

למ"ר לחודש. ₪ 60-65מ"ר ומעלה(, ברמת גמר מלא, בדמי שכירות של 3,500)

, במתחם "ויצמן 31.12.2013של חברת עוגן נדל"ן לתאריך עפ"י מידע בדו"ח הכספי -

ביזנס פארק" )הממוקם בפארק ת.מ.ר ברחובות(, מושכרים שטחי מסחר בדמי שכירות

למ"ר לחודש. ₪ 65 -למ"ר לחודש ושטחי משרדים ב ₪ 123 -ממוצעים של כ

בגמר מלא, מ"ר, 213ברחוב גולדה מאיר, מוצעים להשכרה משרדים בשטח של

. לחודש למ"ר ₪ 58של ורתתמ



60-65של תמורת ,מ"ר 300-600בבית רוטמן מוצעים להשכרה משרדים בשטח של -

ברמת גמר גבוהה. לחודש למ"ר ₪ 80-כ תמורת או ברמת מעטפת לחודש למ"ר ₪

)קומה מ"ר 325-650בשטח של יםלהשכרה משרד יםרחוב המדע מוצעבניין חדש בב -

חניה מקומות .ברמת מעטפתלחודש למ"ר ₪ 60 -כ תמורתשלמה או חצי קומה(,

. למקום לחודש ₪ 500-כ תמורת להשכרהבבניין מוצעים

עפ"י מידע הקיים במשרדנו, דמי השכירות הממוצעים לשטחי מסחר ב"מטרו מול" -

למ"ר לחודש. ₪ 93ברחובות, בגבולות

שיעור ההיוון לשטחי המשרדים

במהלך ופורסמו ע"י החברות הציבוריות במשק מבוססים על עסקאות שבוצעוהנתונים

:השנה האחרונה

סקירה לשיעורי התשואה השמאי הממשלתי הראשי פרסם 17.12.2014בתאריך -

וון הכולל( הממוצע ישיעור התשואה )שיעור הה. 2014למחצית הראשונה של שנת

ס נשמרה היציבות ביח) 8.2%הינו לנכסי משרדים 2014של שנת הראשונהלמחצית

הצפויה בהיצע של שטחי ה. היציבות נצפתה למרות העליי(2013ה של שנימחצית הל

משרדים, בעיקר באזור המרכז.

בהתאם לממצאי הסקירה, קיים קשר מובהק בין רמת הקרבה של הנכס למרכז הארץ

או מרכז הישוב לבין שיעור התשואה ממנו. בנכסים במיקום מרכזי )מע"ר של ערי גוש

יעור תשואה נמוך ואילו בנכסים פריפריאליים נצפה שיעור תשואה גבוה. דן(, נצפה ש

הקשר נובע, ככל הנראה, ממרכיב סיכון גבוה יותר בפריפריה )לגבי מרכיבים כגון:

איתנות פיננסית של השוכרים, יחס אי תפוסה, סיכונים לבעלים שבהשתנות הסביבה

וכו'(.

בבנין 50%לוינשטיין על עסקה לרכישת דיווחה חברת 28.12.2014בתאריך -

, התעסוקה באזור 2 המעיין ברחוב המצוי"(, אטריום בית)"תעסוקה, משרדים ומסחר

, חניה מקומות 165 וכן ר"מ 8,000 -כ של כולל בשטח קומות 5 בן הבנין. מודיעין

עפ"י מידע משלים הקיים במשרדנו, הנכס מושכר בתפוסה .₪ 33,240,000 -כ תמורת

.8.25%, העסקה משקפת שיעור היוון של 98% -כשל



דיווחה חברת ויתניה על עסקה למכירת מלוא זכויותיה בבנין 10.12.2014בתאריך -

למשרדים ר"מ 8,570 -, הרצליה, המהווים כ1"בית אמפא" הממוקם ברחוב ספיר

, ₪ 129,000,000 תמורת, חניה מקומות 400 -וכ לאחסנה ר"מ 650 -כ, ומסחר

לניצול ניתנים לא אשר) ר"מ 5,700 -כ של בניה זכויות יתרת כוללת העסקה בנוסף

עפ"י מידע משלים הקיים במשרדנו, הנכס מושכר (.בניה מגבלת בשל מידי באופן

.8.16% -, העסקה משקפת שיעור היוון של כ91% -בתפוסה של כ

משרדים במתחם נוסף חלק רכישת על 1ריט חברת דיווחה 14.7.2014 בתאריך -

נכון. ₪ 43,700,000 -כ תמורת והייטק ברחוב הפנינה בסמוך לצומת רעננה דרום,

מועד לאותו ההוגן שוויו אשר) מהמתחם 53% -בכ החברה החזיקה 31.12.2013 ליום

60% -בכ החברה תחזיק הרכישה השלמת ולאחר( ח"ש מיליון 421.7 -בכ הסתכם

הידוע משרדים/הייטק מבנה וכן וחניונים משרדים/הייטק מבני 4 כולל המתחם. ממנו

-כ של תשואה שיעור משקפת העסקה, עפ"י מידע משלים שאספנו ."הקניון" כמבנה

7.85%.

תחשיב השומה .9

נכס כגמור ומוכן לאכלוסזכויות החברה בשווי 9.1

של שיווק התכנית נכס כגמור ומוכן לאכלוס נאמד בהתבסס עלזכויות החברה בשווי

.המופקדת 7/ב'/2005רח/מק/תכנית ובהתחשב בשטח למסחר בהתאם ל הפרויקט

לגבי שטח המסחר בקומת הקרקע סוכמו התנאים המסחריים, לפיכך אמדנו את

שוויו בהתאם לתנאים בטיוטת ההסכם.

ממוצע למ"ר ₪ 50אמדנו דמי שכירות ראויים בגבולות . וטרם שווק שטחי המשרדים

לחודש ₪ 350 -וכ ברמת מעטפת עתירת ידעותעשייה לשטחי משרדים לחודש

.למקום חניה

7.75%הינו כדוגמת נשוא השומהשיעור ההיוון הראוי לנכסים מניבים חדשים

מושכרים. בעת הקמת הפרויקט ולאור הסיכונים הגלומים, שיעור ההיוון לשטחים

מהשיעור לנכס בנוי חדש ומושכר. 0.75% -המחושב גבוה בכ



סעיף

שטח

לשיווק

במ"ר

מס'

מקומות

חנייה

דמ"ש שנתיים

בתפוסה מלאה

שיעור

היווןשווי, במעוגל

2,300,000 195,3608.50%₪ 74₪שטחי מסחר

שטחי משרדים

ותעשייה עתירת ידע5,861₪ 3,516,6988.50%₪ 41,370,000

5,400,000 457,8008.50%₪ 109₪מקומות חניה

49,070,000 4,169,858₪ 6,180109₪סה"כ

יתרת העלויות לגמר 9.2

העלויות לגמר המפורטות להלן הן בהנחה כי כל התשלומים בגין ההתקדמות עד

הקובע בגין עבודות ליום הקובע שולמו )תשלומים שלא שולמו בפועל עד ליום

שבוצעו לפני היום הקובע, לא מובאים בחשבון(.

םהינ , נכון למועד הקובע,פרויקטחברה בהגין חלק ב והתשלומים העלויות יתרת

: כדלקמן

150,000 ₪תכנון ויועצים

950,000 ₪אומדן היטל השבחה )1(

220,000 ₪חיבור חשמל

330,000 ₪שיווק ומשפטיות

1,000,000 ₪מימון וליווי

570,000 ₪תקורה, ניהול ופיקוח

1,000,000 ₪בצ"מ

14,010,000 ₪הקמה

18,230,000 ₪סה"כ

.בגין התכנית המופקדת אומדן ראשוני לצרכי התחשיב בלבד (1)

הרווח היזמי 9.3

מיתרת העלויות לגמר. 15%שיעור הרווח היזמי נקבע על

2,700,000 ₪רווח יזמי, במעוגל



שווי הנכס במצבוסיכום 9.4

49,070,000 ₪שווי כגמור ומוכן לאכלוס

18,230,000 ₪יתרת עלויות לגמר

2,700,000 ₪רווח יזמי

28,140,000 ₪שווי הנכס במצבו, במעוגל

השומה .10

בשוק , במצבו הנוכחי, למועד הקובע, זכויות החברה בנכס אומדן שווילאור האמור לעיל,

החופשי, בקריטריון של קונה מרצון ממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול

.₪ 28,140,000 בגבולותוזכויות צד ג',

בדיקות רגישות

ממצאי בדיקת רגישות לשינויים בשיעור ההיוון:

לכך שינוי ערכנו בדיקת רגישות לשיעור ההיוון. השינוי הינו לשיעור ההיוון הבסיסי ובהתאם

תוצאותיה:, 0.5%בכל השיעורים האחרים, בשיעור של

₪ 28,140,0009.00%8.50%8.00%

31,170,000 28,140,000₪ 25,410,000₪ ₪אומדן שווי

ממצאי בדיקת רגישות לשינויים בעלות ההקמה:

, תוצאותיה:10%לשינויים בעלות ההקמה בשיעור של ערכנו בדיקת רגישות

₪ 28,140,000₪ 20,050,000₪ 18,230,000₪ 16,410,000

29,960,000 28,140,000₪ 26,320,000₪ ₪אומדן שווי

כללי .11

.השווי לא כולל מע"מ

הנכס.לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת

4.8.2009לפרויקט בתאריך ערכנו דוח אפס לנכס. קודמות הערכותלא בצענו.

, לאומדן שווי הקרקע 31.12.2013הוצגה בפנינו שומתו של ירון ספקטור למועד קובע

.₪ 13,730,000בתוספת השקעות, בסך של



מסמך גילוי .12

בקשנו מהחברה מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים. 17.1עפ"י תקן

, 31.12.2014התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס, נשוא שומה זו, ליום 22.3.2015בתאריך

. תמצית המסמך:נתנאל גרופ בע"ממחברת

1972-לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב.

.לא קיימים שוכרים ללא הסכם שכירות בתוקף

9, חברות קשורות8בתאגיד, כגון: חברת בתלא קיימים בנכס מחזיקים שהם בעלי עניין

וכד'.

קיים הסכם בנייה עם חברת דניה סיבוס להקמת הפרויקט. מעבר לכך לא קיים הסכם עם

צד ג' לגבי הנכס הנדון, הסכם או התחייבות שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה.

שנים. 3עד נערכו שומות מקרקעין קודמות ע"י שמאים אחרים בנכס הנדון בטווח של

הועברה שומתו של ירון ספקטור.

.לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס במקרקעי צד שלישי

לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה למקרקעין, שיש בה כדי להשפיע על שווי הנכס

ואינה מפורטת בסעיפים לעיל.

ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה. %50-חברה אשר חברה אחרת מחזיקה ב 8 חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל הנכס. 9



הצהרות .13

מבוססת חוות הדעת נכונות.אני מצהירה, כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן

הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל.

אני מצהירה כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת השומה.

אני מצהירה, כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין השומה.

בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על שכר הטרחה

הכנסות משרדי.

ועפ"י התקנים 1966הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו

המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית.

אני מצהירה, כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים לביצוע הערכה זו.

ה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה.השומ

בכבוד רב,

SHAUL LEV שאול לב REAL ESTATE APPRAISER שמאי מקרקעי�

TOWN PLANNER (M.A.) .)א.מ(וני מתכנ� עיר JABOTINSKY ST. RAMAT-GAN, 52132 33 52132 ג� –רמת , 33בוטינסקי 'ז' רח

:Tel 03�5755588 :'טל :Fax 03�5759987 :'פקס IL.NET.BARAK@LEV-SHAUL :Mail-E :מייל

2015 במר� 22 'יא 83�13

שומת מקרקעי� מקיפה

הערכת שווי שוק : הנדו� קרקע לבניה צמודת קרקע

2783 בתכנית Aחלק ממגרש 6627בגוש 374, 378, 382חלק מחלקות � תל ברו�, רחוב רפידי

תל אביב

:מטרת חוות הדעת וגילוי פרטי� .1


TOWN PLANNER (M.A.) .)א.מ(מתכנ� עירוני JABOTINSKY ST. RAMAT-GAN, 52132 33 52132 ג� –רמת , 33בוטינסקי 'ז' רח


� 2 � ' יא83�13

מטרת חוות הדעת ומועד קובע לשומה 1.1נתנאל ל " מנכדני נתנאלמר נתבקשתי על ידי , שאול לב, חתו� מטהאני ההשווי " את 31.12.2014 לתארי$להערי$ ")החברה: "להל�(מ " בעגרופ

לצור$ הכללת חוות וזאת ,, הנדוני� במקרקעי�זכויות החברהשל " ההוג� .בדוחות הכספיי� של החברההדעת

בעסקה בי� קונה מרצו� כסכו� שבו נית� להחלי' נכס שווי השוק נקבע בעסקה שאינה מושפעת מיחסי� , הפועלי� בצורה מושכלת, למוכר ברצו�

� .מיוחדי� בי� הצדדי

גילוי פרטי� 1.2

החברהל " מנכדני נתנאלעל ידי מר 11.3.2015נתבקשתי בתארי$ 1.2.1ו� לצור$ הכללת נכס הנדזכויות החברה בלחוות דעתי באשר לשווי

. של החברהבדוחות הכספיי� חוות דעתי וכ� של החברהלדוחות הכספיי�תצור' אני מסכי� כי חוות דעתי זו

.את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורס� בציבורלחוק ) א (222הנני מציי� כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעי'

, ולא בעבירה על פי חוק ניירות ער$, 1999 –ט "החברות תשנ .1968 + ח"התשכ

ופרטי המומחה והצהרת 1.2.2 לב שאול : ש� המומחה

)א.מ(שמאי מקרקעי� ומתכנ� עירוני : מקצוע 479163: 'שיו� מסיר

.1983בעל משרד שמאות מקרקעי� משנת : מקו� עיסוק בדיקת כדאיות , ערכתי חוות דעת שמאיות לסוגיה�

.כסי�נב של � במגוו� נרח" עסקאות נדל .הייתי מרצה בנושאי שמאות ותכנו� בטכניו� : נסיו� מקצועי

� מילאתי תפקיד של מזכיר 1975�76בשני .א"הועדה המחוזית לתכנו� ובניה ת




� 3 � ' יא83�13

� ע "הממ " מילאתי תפקיד של מ1976�1983בשני .ג"ר

ט"יחסי תלות ושכ 1.2.3בחברות קשורות למשרדי אי� תלות כלשהי בחברה או בבעליה או או חברות קשורות /ואי� לי כל קשר עסקי או אישי אחר ע� החברה ו

.ה מותנואינשכר הטרחה לביצוע הערכה .או בעליה�/ו

הסתמכות על מומחי� ויועצי� 1.2.4�למעט , חוות הדעת נערכה ללא הסתמכות על יועצי� ומומחי

ו שהועבר, הרכישה של הנכסחוזי הסתמכותה על נתוני החברה בדבר .החברהי נציגי "לידנו ע

: השמאיהצהרות .2

פירוט מזערי נדרש בשומות "17.1' ד זו ערוכה על פי תק� מס"הריני מצהיר כי חוו

ולצור$ " 1968 +ח"מקרקעי� המבוצעות לצור$ דיווח על פי חוק ניירות ער$ התשכי הוועדה לתקינה שמאית "שאושר ע, 2010יישו� תקינה חשבונאית אוקטובר

.צת שמאי המקרקעי�ומוע +ו"התשכ) קצועית מאתיקה( י תקנות שמאי מקרקעי�"חוות דעת אילו נערכו עפ

1965. י "או בבעליו וכי חוות הדעת נעשו עפ/הנני מצהיר כי אי� לי עניי� אישי בנכס ו

.סיוני המקצועי ושיקול דעתיינ, יימיטב ידיעות

.ד זו"וי בגי� עריכת חווי המזמי� כתב שיפ"הריני מצהיר שלא נית� לי ע




� 4 � ' יא83�13

.15.3.2015 ביו�ביקרתי בנכס ובסביבתו

.להל� חוות הדעת




� 5 � ' יא83�13

תיאור הנכס והסביבה .א

בתכנית Aלבניה צמודת קרקע המסומ� כמגרש הנכס הנדו� מהווה חלק ממגרש .1

ד שנית� " יח26ד מתו$ " יח25לבניית הנכס הנדו� כולל זכויות בניה . 2783/תא .א"תל ברו$ בת' נמצא ברחוב רפידי� בשכהמגרש . גרשלבנות על המ

.6627 בגוש 382, 378, 374הנכס רשו� כחלק מחלקות

.ר" מ7,223 הינו 6627 בגוש 374שטחה הרשו� של חלקה .2 .ר" מ8,159 הינו 6627 בגוש 378שטחה הרשו� של חלקה .ר" מ16,738 הינו 6627 בגוש 382שטחה הרשו� של חלקה

.ר" מ7,528 – הינו כ 2783/בתכנית תא A שטחו של מגרש

הכוללי� שטח של , Aר מתו$ מגרש " מ7,238 + כח שלהערכה מתייחסת לשטנוס' ולשטח , 16.3.10שנרכש במכרז ממינהל מקרקעי ישראל בתארי$ ר " מ6,176ולשטח , מבעלי� פרטיי�6.9.2010 שנרכש בתארי$ Aר מתו$ מגרש " מ133 +של כ

כמפורט בפרק , 21.9.2014 שנרכש בתארי$ Aר מתו$ מגרש " מ929 + נוס' של כ .המצב המשפטי

3. �הרחוב מקביל ממזרח , רחוב רפידי� הינו רחוב דו סיטרי שכיוונו מצפו� לדרו ).20' כביש מס(לדר$ איילו� צפו�

תל ברו$ ' שכלמדרו� , )20כביש (שכונת תל ברו$ נמצאת ממזרח לדר$ איילו� את שכונת תל . מעוז אביב' ב ומצפו� לשכ,נאות אפקה אוממערב לשכונות , צפו�

.ל ממזרח למערב"ברו$ חוצה רחוב קק �שכונת תל ברו$ מאופיינת בבניה צמודת קרקע הכוללת מבני� ותיקי� וחדשי

. קומות על הקרקע בחלקה ע� גג בטו� שטוח וחלק� ע� גג רעפי�1�2בני




� 6 � ' יא83�13

�, תאורה, תיעול, ביוב,מי�, בסביבה פיתוח מלא הכולל בי� השאר דרכי .ב"תקשורת וכיוצ

דר$ איילו�בי� המגרש לבי� . נמצא בעברו המערבי של רחוב רפידי�Aמגרש .4 .מהכבישמפרידה סוללת עפר להקטנת הרעש

� הנדו� נמצא מתח� המיועד לבנייני ציבור ומשמש כשבט צופי� למגרשמדרו

מצפו� למגרש .ורט קומות ומגרש ספ1�2המתח� כולל מבני� בני ".הנשיא" .קרקע ריקה ופנויה

הפונה לרחוב רפידי� כפי מעוגלת צורה דומה לטרפז ע� חזית מזרחית A למגרש

.ובצילו�, 2783 תכניתממסמכיהמהווה חלק , התכניתשנית� לראות בתשריט � .' מ100 + כאור$ חזיתו המזרחית של המגרש הפונה לרחוב רפידי

.' מ68 + כאור$ חזיתו הצפונית של המגרש .' מ80 + צ כ"אור$ חזיתו הדרומית של המגרש הפונה למגרש השב

.המגרש מהווה קרקע מישורית ריקה ופנויה .עצי�נטועי� מגרש העל

ביוב , מי�, קווי חשמל, פיתוח מלא הכולל כביש, של המגרשבחזית המזרחית .5 .ותיעול




� 7 � ' יא83�13

מפת סביבה

הנכס הנדו�




� 8 � ' יא83�13

מצב משפטי .ב 1. � המתנהל , שהופק באמצעות האינטרנט מפנקס הזכויות81761' מסלנסח בהתא

שו� של חלקה שטחה הר, 15.3.2015 מיו� ,יפו+א"בלשכת רישו� המקרקעי� תש רשות הפיתוח "הבעלות על החלקה רשומה ע. ר" מ8,159 הינו 6627בגוש 378

.בשלמות

מ על "ופ בע לטובת נתנאל גר126' נרשמה הערת אזהרה לפי סע4.5.2010בתארי$ � .כל הבעלי

המתנהל , שהופק באמצעות האינטרנט מפנקס הזכויות81765' נסח מסבהתא� ל .2שטחה הרשו� של חלקה , 15.3.2015 מיו� ,יפו+א"בלשכת רישו� המקרקעי� ת

ש רשות הפיתוח " הבעלות על החלקה רשומה ע.ר" מ16,738 הינו 6627 בגוש 382 .בשלמות

לפקודת 19' פ סע"ערה על הפקעת חלק מהחלקה ע נרשמה ה26.8.1988בתארי$

ההפקעה . ר" מ3,000+שטח ההפקעה הינו כ. א יפו"הקרקעות לטובת עיריית ת .31.7.88 מיו� 3574. פ.הינה לפי פירסו� בי

מ על " לטובת נתנאל גרופ בע126' נרשמה הערת אזהרה לפי סע4.5.2010בתארי$ � .כל הבעלי

3. �ק באמצעות האינטרנט מפנקס הזכויות המתנהל שהופ81758' לנסח מסבהתאשטחה הרשו� של חלקה , 15.3.2015יפו מיו� +א"בלשכת רישו� המקרקעי� ת

.ר" מ7,223 הינו 6627 בגוש 374




� 9 � ' יא83�13

:וט הבעלויות בחלקהרלהל� פי

� החלק בחלקה בעלי

5871/57784 קלמס יואל 77638/462272 וינברג משה

52302/462272 מ"השקעות בע. ו.מ 5871/57784 הר� יאלי 5871/57784 הר� גדעו� 5871/57784 ריינר תמר 29347/115568 גלמונד חיה 2899/72230 גלמונד עופר

1331/72230 מ"נתנאל גרופ בע

1,600 – נרשמה הערה על הפקעת חלק מהחלקה בשטח של כ 26.8.88בתארי$ מיו� 3574. פ.י(יפו +א"לטובת עיריית ת בפקודת הקרקעות 19' ר לפי סע"מ

31.7.88.(

לטובת גלמונד עפר על 126' נרשמה הערת אזהרה לפי סע7.6.2010בתארי$ .הבעלת של גלמונד חיה

בגי� הימנעות מעשיית עסקה 126' נרשמה הערת אזהרה לפי סע3.10.10בתארי$

.נד חיהמ על הבעלות של גלמונד עופר וגלמו"לטובת נתנאל גרופ בע

מ על " לטובת נתנאל גרופ בע126' נרשמה הערת אזהרה לפי סע6.10.10בתארי$ .הבעלות של גלמונד עפר וגלמונד חיה

מ " לטובת נתנאל גרופ בע126' נרשמה הערת אזהרה לפי סע22.9.2014בתארי$

השקעות . ו.מ, על הבעלות של וינברג משה59488/462272על חלק מהחלקה




� 10 � ' יא83�13

.הר� גדעו� וריינר תמר, הר� יאלי, יואלקלמס, מ"בע

מ על "נתנאל גרופ בע נרש� פדיו� משכנתא חלקי לטובת 9.12.13 בתארי$2899/72230 � .הנמצאי� בבעלות גלמונד עפר מהחלקהחלקי

4. �א 50120228' בתיק מס6.8.2013בהתא� לאישור על רישו� זכות בנכס מיו, א"מרחב עיסקי ת, יר לקידו� עסקותראש צוות בכ, גילה כה�' י הגב"שהוצא ע

מ זכויות בהתא� להסכ� מכר ללא "נתנאל גרופ בע' לחב, רשות מקרקעי ישראלא "ר הנמצאת ברחוב רפידי� בת" מ6,176 + הסכ� פיתוח על קרקע בשטח כ

.6627 בגוש 382, 378ורשומה כחלק מחלקות � .30.5.2013מיו� , מ"מע, בתיק המינהל רשו� עיקול רשות המסי

:כמו כ� מעודכני� הליכי� משפטיי� כמפורט להל�י אחד מהשותפי� " תביעה כספית שהוגשה ע–) �+מחוזי י (30390�03�11. א.ת

.במקרקעי� כנגד המינהל בגי� הוצאות תכנו� . תביעה לפירוק שיתו' במקרקעי�– 35377�06�13פ "ה

5. �קעי ישראל שנחת� בי� מינהל מקר16.3.10בהתא� לחוזה מכר מושעא מיו, 378נרכש חלק מחלקות ") הקונה"להל� (מ "לבי� נתנאל גרופ בע") המוכר"להל� (

בס$ של 2783/ר הכלול בתכנית תא" מ6,176 – בשטח של כ 6627 בגוש 382 .ח" ש34,650,000

6. �") הבעלי�"להל� ( שנחת� בי� עפר גלמונד 6.9.2010בהתא� לחוזה קבלנות מיוהתחייב הקבל� לבנות לבעלי� על הקרקע ") הקבל�"הל� ל(מ "לבי� נתנאל גרופ בע

ד צמודת קרקע לפי זכויות הבניה " יח6627 בגוש 374שנשארה בבעלותו בחלקה התמורה שנקבעה משקפת . מ"מע+ 1 1,500,000 תמורת ס$ של 2783בתוכנית

.מהשווי הנכו� של עלויות הבניה 1 800,000 עד 700,000 + הנחה בגובה של כ




� 11 � ' יא83�13

7. �מ ומשה וינברג "השקעות בע. ו. שנחת� בי� מ21.9.2014לחוזה מיו� בהתאכי הינו , מצהיר המוכר") הקונה"להל� (מ "לבי� נתנאל גרופ בע") המוכר"להל� (

יאלי , או הזכאי להירש� כבעלי� של הזכויות שרכשו מיואל קלמס/הבעלי� ורת הזכויות גדעו� הר� ותמר רייזר המהווי� יחד את הממכר הכולל את ית, הר�

3.2 + וכוללי� זכויות לבניית כAר משטח מגרש " מ929 +המהווי� כ, Aבמגרש מובהר כי עבור . 16,895,9931ל� הקונה למוכר ס$ של יבתמורה לממכר ש. ד"יח

מ "יתווס' מע 1 11,486,901בס$ של בתמורה מ "השקעות בע. ו.חלקה של מ .כחוק




� 12 � ' יא83�13

מצב תכנוני .ג .21.2.01 מיו� 4964.פ. פורסמה למת� תוק' בי2783כנית ת .1

ומטרתה הקמת ,א" דונ� ברחוב רפידי� בת7.5 –התכנית חלה על קרקע בשטח כ

י שינוי ייעוד השטח מחקלאי "ע, ד צמודות קרקע" יח26מתח� מגורי� עבור �קביעת זכויות בניה ועקרונות , לאזור מגורי

לבינוי ולפיתוח השטח 6627 בגוש 374, 378, 382לקי חלקות ואיחוד ח

� .בהסכמת בעלי

התוכנית מסמנת את הנכס הנדו� כחלק ממגרש A מ7,528 – ששטחו כ " �ר ליעוד אזור מגורי .'א

:להל� זכויות הבניה במגרש 26 –ד "יח' מס

225 –שטח עיקרי מעל מפלס הכניסה הקובעת .ד"ר ליח"מ

ר " מ50מתחת למפלס הכניסה הקובעת עד חדר כושר , לצור$ בריכת שחיה, ר משותפי� למתח� כולו" מ520ד ועד "ליח

� .ומתקני� נילווימתחת למפלס , ד"ר ליח" מ40מעל מפלס הכניסה הקובעת עד : שטחי שירות

.ר" מ4,380הכניסה הקובעת עד .לא יותרו חדרי יציאה לגג, לא תותר קומת עמודי�. עד שתי קומות–גובה

.' מ29.5של הבניי� לא יעלה על הגובה האבסולוטי .תותר קומת מרת' אחת

דרכי הגישה במתח� . החניה תהיה כולה תת קרקעית ותוסדר בתחו� המגרשרוחב� כמסומ� בנספח התנועה והחניה וה� יוגדרו כזכות מעבר . יהיו פרטיות

יט התכניתתשר




� 13 � ' יא83�13

.להולכי רגל ורוכבי אופניי� וכ� לרכבי חירו� ואשפה

בתיאו� ע� , א� ישתנה, מיקו� הדרכי� יוכל להשתנות בהתא� לשינוי הבינוי .אג' התנועה בעירייה

�קווי בניי� , הבינוי יהיה בהתא� לנספח הבינוי העקרוני שיחייב רק לגבי גבהי

.בתי�' ומס

�ובגבול התוכנית ע� נתיבי איילו� יבנה קיר , יבוצע מיגו� אקוסטי דירתי במבניקו חל' מ26.3י היז� ועל חשבונו בגובה אבסולוטי של לפחות "סטי עמיגו� אקו

.יצופה בחומר בולע קולהפנימי של הקיר לכיוו� השכונה

:תנאי� להוצאת היתרי בניה יהיו כדלקמ�

י הרשות "בריכת השחיה והמתקני� הנילווי� ע, אישור המיגו� האקוסטי • .לאיכות הסביבה בעירייה

.י שיאושרביצוע הקיר האקוסטי כפ •

.אישור אג' התנועה לסידורי התנועה והחניה •

בתכנית מפורטת נפרדת בסמכות ועדה , אישור לוח הקצאות וטבלת איזו� • .מקומית

העברת העצי� הקיימי� במגרש לאיזור אחר שיקבע בתיאו� ע� אג' שיפור • .פני העיר בעירייה

.ירו� ואשפהרוכבי אופניי� לרכבי ח, הבטחת רישו� זיקת הנאה להולכי רגל •

� כבתי� דו המסומני� מבני� 13בהתא� לנספח בינוי עקרוני על המגרש מסומני

�קומת המרת' מהווה קומת מרת' אחת לכל המגרש ע� דרכי� , משפחתיי




� 14 � ' יא83�13

חדר כושר , המרת' בריכת שחיהקומת במרכז ,ד"פנימיות וחנייה לכל יח .מלתחות משותפותו

.אמצעות רמפה לכיוו� רחוב רפידי�הכניסה והיציאה מקומת המרת' הינה ב

.18.3.2003 מיו� 5167. פ.פורסמה למת� תוק' בי 1תוכנית ע .2 .מטרת התכנית קביעת הוראות בניה למרתפי� לכל יעודי הקרקע

באזור לבתי� צמודי קרקע בנית קומת מרת' בהתא� להוראות התוכנית תותרבקומת . ' מ4 גובה קומת המרת' לא יעלה על. בשטח תכסית קומת הקרקע

�המרת' יותרו שטחי� לשימושי� עיקריי� מתו$ השטחי� העיקריי� המותרילא . שטחי� נילווי� למגורי� ושטחי שירות כלליי�, י התכנית הראשית"עפ

.יותרו משרדי� לבעלי מקצוע חופשי לשימוש דיירי הבית. יותרו מגורי� במרת'




� 15 � ' יא83�13

קאותשומות ועס, היסטוריה של הנכס .ד

� . בפרק המצב המשפטי5�7פירוט העיסקאות בנכס הנדו� פורט בסעיפי ערכתי שומה לנכס הנדו� לצרכיה הפנימיי� של החברה בה הערכתי 28.5.2013בתארי$

מליו� 59את שווי השוק של הנכס הנדו� בשווי זהה להערכתי בהערכה הנדונה בס$ של .28.5.2013מ לתארי$ "מע+ 1

ערכתי שומה לזכויות החברה במגרש הנדו� בה הערכתי את שווי 15.8.2013בתארי$ .1.8.2013מ לתארי$ "מע+ 1 מיליו� 59זכויות החברה במגרש בס$ של

נמסר לי כי לא , בתשובה לדרישתי מהחברה בנוגע לשומות שנערכו לנכס הנדו� בעבר .י החברה שומות בעבר"בוצעו ע




� 16 � ' יא83�13

עקרונות ומרכיבי� .ה את , בי� השאר, את שווי השוק של הנכס הנדו� הבאתי בחשבו�להערי$ בבואי

� :העקרונות והשיקולי� הבאי 1 . �ואת בתל אביב ברו$+תל' בשכהבאתי בחשבו� מיקומו של הנכס ברחוב רפידי

.אופי הסביבה

וכי סוללת עפר מפרידה בי� , איילו�הבאתי בחשבו� כי המגרש נמצא בסמו$ לדר$ .2י� דו משפחתיי� צמודי ' קוטג4 הבאתי בחשבו� כי.איילו� דר$להמגרש הנדו�

י� דו משפחתיי� צמודי קרקע נמצאי� בעור' ' קוטג9+ ו,קרקע פוני� לדר$ איילו� .איילו� דר$השטח הפונה ל

A ר מתו$ שטח מגרש" מ7,238 + כשטח של הבאתי בחשבו� כי הנכס כולל .3

ד צמודות קרקע המותרות " יח26ד מתו$ " יח25ומיועד לבניית , 2783בתכנית מר עופר נוספת הנמצאת בבעלות ה 'קוטגהיחידת בעלי ע� .לבניה על המגרש

. חברת נתנאל גרופעל ידי ' הסכ� קבלני לבניית יחידת הקוטגנחת� גלמונד 21/9/14שבתארי$ הינו 15/8/13 מתארי$ קודמתהערכתי ה לזו הערכה י�השוני ב

מעתה הינה ו374 השותפי� האחרי� בחלקה ל זכויותכנתנאל גרופ את ' רכשה חבד אחת שצריכה "למעט יח(ר " מ7,528 וששטח Aמגרש ד של יהבעלי� היח נתנאל גרופ לבעל היחידה ' חבעסקת ביצוע לבניה שנחתמה בי�התא� ללהימסר ב

).מר עופר גלמונד .ד שאינה פונה לאיילו�"הבאתי בחשבו� כי מר עופר גלמונד יקבל יח

מחברת .פ תוכניות בניי� עיר החלות על המגרש"אתי בחשבו� זכויות בניה עהב .4ש רהמגכי נעשה ניסיו� לקד� תוכנית בני� ערי� על שטח , נתנאל גרופ נמסר לי




� 17 � ' יא83�13

כיוו� שהתוכנית .ד"היח' אפשר בניה רוויה אשר תגדיל משמעותית את מסשתציאל לשינוי יעוד עדיי� לא אושרה להפקדה לא הבאתי בחשבו� תוספת בגי� פוטנ

.ד וזכויות הבניה"יח' הגדלת מסו

י "הבאתי בחשבו� כי הוכנה מפת מדידה לצרכי רישו� של המגרש הנדו� שאושר ע .5 .י ונמצא לפני רישו� אצל רש� המקרקעי�"מפ

6. �חיה , משה וינברג שנחת� בי� 12.8.1990הבאתי בחשבו� כי בהתא� להסכ� מיו� נקבע בי� השאר בתנאי ההסכ� מתחייבת נתיבי נתיבי איילולבי� ' גלמונד ואח

לפיכ$ לא ניכיתי את עלות הקמת הקיר האקוסטי משווי . איילו� לבנות קיר תומ$ .הקרקע

.הבאתי בחשבו� מחירי מקרקעי� דומי� בסביבה תו$ ביצוע התאמות לנכס הנדו� .7 + ו10/2010 + תל ברו$ מ' ברחוב חיי� שורר בשכהבאתי בחשבו� את מכרז המינהל

1/2012. עסקאות ' מספ"ת ער עלו במידה ניכ10/2010 +מצאתי כי מחירי הקרקע בעסקה מ

כפי , ד בקרקע הנדונה" יח3.2 +כעסקת הרכישה של , בי� השאר. 2014 +שנערכו ב .הד� בנתוני ההשוואה' שיפורט בסעי' ו

.31.12.2014הערכה הינה לתארי$ .8

.מ"הערכה אינה כוללת מע .9

אינה משקפת שווי שוק וזאת �21.9.2014 כי המחיר בעסקה מיו� הבאתי בחשבו .10

מ "פ נתוני השוואה אחרי� מחיר הגבוה משווי שוק ע"שהחברה שילמה עכיוו�




� 18 � ' יא83�13

למעט יחידה אחת לגביה( במגרש 'להיות הבעלי� היחיד של כל יחידות הקוטג ).נחתמה עסקת ביצוע




� 19 � ' יא83�13

נתוני השוואה .ו 2012�1020 משני� מינהלמכרזי .1

332/2011א " ומכרז ת27.10.2010מיו� 187/10א "תלהל� פירוט תוצאות מכרז

� :א"בתתל ברו$ ' חיי� שורר בשכ' מגרשי� ברח ל3.1.2012מיו

הערה ח"מחיר בש שטח מגרש תארי+ מגרש' מס חזית פונה לאיילו� 2,618,0001 ר" מ351 27.10.2010 'ב8 2,871,0001 ר" מ351 27.10.2010 'א9 2,630,0001 ר" מ351 27.10.2010 'ב9 חזית פונה לאיילו� 3,006,0001 ר" מ350 27.10.2010 'ג9 3,155,5551 ר" מ347 27.10.2010 'א10 2,820,0001 ר" מ348 27.10.2010 'ב10 חזית פונה לאיילו� 2,618,0001 ר" מ347 27.10.2010 'ג10 3,040,4501 ר" מ349 27.10.2010 'א11 3,070,7771 ר" מ350 27.10.2010 'ב11 3,065,0001 ר" מ348 27.10.2010 'א12 חזית פונה לאיילו� 2,418,0001 ר" מ349 27.10.2010 'ב12 2,802,1001 ר" מ350 03.01.2012 'א8




� 20 � ' יא83�13

בהתא� לתוצאות המכרז שווי מגרש ממוצע במכרז של מגרש הפונה לאיילו� הינו 2,665,000 1

. 2,930,0001 + כשווי מגרש ממוצע במכרז של מגרש שאינו פונה לאיילו� הינו .10% + למגרש שאינו פונה לאייל� כהפער בי� מגרש שפונה לאיילו�

ל בהתא� לתכניות החלות על המקרקעי� מאפשרות "זכויות הבניה במגרשי� הנ

ר " מ350 +טח של כאו תלת משפחתי על מגרש בש/משפחתי ו+ דו' בניה של קוטג + בשתי קומות המהווי� כ40%ד כוללות שטח עיקרי של "זכויות בניה ליח. ד"ליח .מרת' בשטח תכסית קומת קרקע + ר בעליית הגג " מ63 +כ+ ר עיקרי " מ140' מר עיקרי בקומות לפיכ$ לכל קוטג0.6 + מר בעליית הגג הינו שווה ער$ ל1שווי

ר מעל " מ178 + ישנו שטח אקוויוולנטי של כבמגרשי� אליה� נערכה ההשוואה .הקרקע

ר " מ290 +ד בשטח קרקע של כ" יח25בהשוואה לנכס ההשוואה הנכס הנדו� כולל

ד כוללות "כאשר זכויות הבניה לכל יח, משפחתיי�+י� דו'ד בבניה של קוטג"ליח מזכויות הבניה בנכסי 27% +זכויות הגבוהות בכ(ר עיקרי בשתי קומות " מ225

. ר" מ50מרת' בשטח ) + ההשוואה בשטח הקרקע א$ לנכס 20% + י� נשוא ההשוואה יתרו� של כ'מתקבל כי לקוטג . בזכויות הבניה האקוויוולנטיות27% +הנדו� יתרו� של כ

עדי' מזה של מגרשי , תל ברו$ הותיקה' זאת ועוד המיקו� של הנכס הנדו� בשכ .ההשוואה בשכונה החדשה

פ היקשי� מתואמי� "ל ע"קק' מגרשי� משני עברי רחבשומה זו הוערכו הלמרות שההשוואה מצביעה , ל"קק' למגרשי� שנמכרו מעברו הצפוני של רח

� .שאולי ראוי ונכו� היה לתת שווי גבוה יותר למגרשי� הנדוני




� 21 � ' יא83�13

2014עסקאות משנת .2 I להל� עסקות ממערכת מידע נדל"�:

, �מחיר ב תארי+ עסקה ר"שטח במ כתובת חלקה גוש 3,850,000 15.6.2014 350 חיי� שורר' רח 723 6627 4,478,000 6.10.2014 369 חיי� שורר' רח 773 6627 II $ד במגרש " יח3.2 + נמכרה קרקע הכוללת זכויות ל21.9.14בתאריA הנדו�

.ד"ליח 1 5,280,000 +תמורת ס$ של כ

:סיכו�1 מיליו� 3 + עלה מד שאינה פונה לאיילו�"רקע ליחששווי קהנתוני� מצביעי� על כ$

. 1 מיליו� 4 +ל .נשמרפנימית ד "ליחהפונה לאיילו� לקרקע ד "ליח בי� קרקע 10%הפער של




� 22 � ' יא83�13

תחשיב

1 3,600,000 קוטגי� הפוני� לאיילו� הלשד "שווי קרקע ליח

קוטגי�8כ שווי קרקע של "סה X 3,600,000 1ד " יח8= 1 28,800,000 הפוני� לאיילו�

1 4,000,000 קוטגי� שאינ� פוני� לאיילו� הלשד "שווי קרקע ליח

קוטגי� 18כ שווי קרקע של "סה X 4,000,000 1ד " יח17= 1 68,000,000 שאינ� פוני� לאיילו�

68,000,0001+ 1 28,800,000= 1 96,800,000 כזמי�2783 בתכנית Aשווי מגרש

7% יה עד לאישור תכנית לאיחוד וחלוקההפחתה בגי� דח

X 0.93 1 96,800,000= 1 90,024,000 שווי לאחר הפחתה בגי� דחיה

1 90,000,000 ובמעוגל




� 23 � ' יא83�13

ה כ ר ע ה

� 26מס$ ד "יח 25מ "ולנוכח העובדה כי לחברה נתנאל גרופ בעלאור התיאור והנתוניולאור מיקומו של המגרש , ר" מ7,528 + כ ששטחוAד שנית� לבנות על מגרש "יח

, אפשרויות הניצולוב ובהתחשב בזכויות הבניה,בשכונת תל ברו$ הותיקה והמבוקשת, חוב, הריני מערי$ את שווי השוק של הנכס הנדו� כריק ופנוי וחופשי מכל שעבוד

.31.12.2014מ לתארי$ "מע+ 1 מיליו� 90בס$ של ', ד גמשכנתא צ

. או תשלו� למינהל/חול תשלו� היטל השבחה ומצאתי כי בעת מכירת הנכס לא יאו מס רווחי הו� החלי� במכירת הנכס על /הערכה אינה מתייחסת לתשלו� מס שבח ו

.החברה

בבעלי הזכויות בו או במזמי� , עני� אישי בנכס נשוא השומההריני מצהיר כי אי� לי .השומה

ועל פי 1966 –ו " התשכ,)אתיקה מקצועית(ח הוכ� על פי תקנות שמאי מקרקעי� "הדו

.התקני� המקצועיי� של הועדה לתקינה שמאית

� ולראיה באתי על החתו שאול לב

שמאי מקרקעי�


TOWN PLANNER (M.A.) .)א.מ(וני מתכנ� עיר JABOTINSKY ST. RAMAT-GAN, 52132 33 52132 ג� –רמת , 33בוטינסקי 'ז' רח


2015 במר� 22 'יא 83�13

שומת מקרקעי� מקיפה

הערכת שווי שוק : הנדו� קרקע לבניה צמודת קרקע

2783 בתכנית Aחלק ממגרש 6627בגוש 374, 378, 382חלק מחלקות � תל ברו�, רחוב רפידי

תל אביב

:מטרת חוות הדעת וגילוי פרטי� .1




� 2 � ' יא83�13

מטרת חוות הדעת ומועד קובע לשומה 1.1נתנאל ל " מנכדני נתנאלמר נתבקשתי על ידי , שאול לב, חתו� מטהאני ההשווי " את 31.12.2014 לתארי$להערי$ ")החברה: "להל�(מ " בעגרופ

לצור$ הכללת חוות וזאת ,, הנדוני� במקרקעי�זכויות החברהשל " ההוג� .בדוחות הכספיי� של החברההדעת

בעסקה בי� קונה מרצו� כסכו� שבו נית� להחלי' נכס שווי השוק נקבע בעסקה שאינה מושפעת מיחסי� , הפועלי� בצורה מושכלת, למוכר ברצו�

� .מיוחדי� בי� הצדדי

גילוי פרטי� 1.2

החברהל " מנכדני נתנאלעל ידי מר 11.3.2015נתבקשתי בתארי$ 1.2.1ו� לצור$ הכללת נכס הנדזכויות החברה בלחוות דעתי באשר לשווי

. של החברהבדוחות הכספיי� חוות דעתי וכ� של החברהלדוחות הכספיי�תצור' אני מסכי� כי חוות דעתי זו

.את הסכמתי כי חוות דעת זו תפורס� בציבורלחוק ) א (222הנני מציי� כי לא הורשעתי בעבירה המנויה בסעי'

, ולא בעבירה על פי חוק ניירות ער$, 1999 –ט "החברות תשנ .1968 + ח"התשכ

ופרטי המומחה והצהרת 1.2.2 לב שאול : ש� המומחה

)א.מ(שמאי מקרקעי� ומתכנ� עירוני : מקצוע 479163: 'שיו� מסיר

.1983בעל משרד שמאות מקרקעי� משנת : מקו� עיסוק בדיקת כדאיות , ערכתי חוות דעת שמאיות לסוגיה�

.כסי�נב של � במגוו� נרח" עסקאות נדל .הייתי מרצה בנושאי שמאות ותכנו� בטכניו� : נסיו� מקצועי

� מילאתי תפקיד של מזכיר 1975�76בשני .א"הועדה המחוזית לתכנו� ובניה ת