1 executive summary 3*...
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目次
1 Executive Summary 3
2 Chapter 1 「2017年1月期実績」 4
3 Chapter 2 「stable + Growth 2.0達成に向けて」 11
4 Chapter 3 「決算概要/次期予想」 20
5 Chapter 4 「マーケット概観」 26
6 投資家の皆様へ 32
Section
2
外部成長： ：市場環境に応じた継続的な物件取得を通じてDPUの安定的
成長を目指す
適正な価格での取得 ：「先行者利益の活用」と「独自の取組み」を通じ現状の
市場環境下でも適正な価格で継続的に物件を取得
環境変化への耐性 ：「質」と「量」を伴う含み益を活用して市場環境の変化を吸収
stable + Growth 2.0
2017年1月期実績 DPU：4,081円
2017年7月期予想 DPU：4,160円
2018年1月期予想 DPU：4,250円
1口当たり分配金
新木場物流センターⅡ ：現状72.9%稼働/分割賃貸を行うための工事実施
草加物流センター ：追加取得による完全所有化で資産価値向上
OBR#3 清須物流センター ：市場の利回りを上回る収益性を達成
OBR#4 春日井物流センター ：当初工程通りに進捗中
2017年1月期実績
Executive Summary
Executive Summary 3
* OBR = Own Book Redevelopment、本投資法人の保有する物件を自ら再開発することをいいます。
Chapter 1
2017年1月期実績
（円）
Floor: 3,200円
Floor: 3,600円
4,081円（実績）
4,160円（予想）
stable stable + Growth 2.0stable + Growth
Floor: 約3,800円
3年後の目標
4,280円
メインシナリオEPUの目標成長率
年平均2.0%
市場反転時は「逆張り投資」によるアップサイドを追求
stable + Growth 2.0の進捗
金融・不動産市場の先行きが不透明な環境下でも「定量目標」と「達成時期」を明示した中期経営計画を継続
5
* 2014年1月期（第17期）までの1口当たり分配金の数値は分割考慮後の数値を記載しています。
メインシナリオ：安定と成長の継続市場反転時：アップサイドを追求
4,250円（予想）
（第23期）（第14期） （第15期） （第16期） （第17期） （第21期）（第19期） （第27期）（第18期） （第20期） （第22期） （第24期）
2017年1月期実績：Chapter 1
3,000
3,500
4,000
4,500
5,000
2012年7月期 2013年1月期 2013年7月期 2014年1月期 2014年7月期 2015年1月期 2015年7月期 2016年1月期 2016年7月期 2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期 2019年1月期
1口当たり分配金
（第25期）
2017年1月期実績：新規取得資産
6
新木場エリアでニーズの高い3,000坪程度のテナント需要を取り込む分割工事を実施
M-31新木場物流センターⅡ
1階及び2階：DHLの世界最大級のゲートウェイとして稼働中
現状稼働率は約73%
2017/7期中に100%稼働を目指す
3階及び4階：既存テナントとのリレーションを活用し、半分稼働予定
リーシング・分割工事の概要
事務所、エレベーターの増設分割賃貸を可能に
取得予定日*1 2017年3月16日
総賃貸可能面積 38,512.20m2
取得予定価格 15,270百万円
鑑定評価額（2017年1月31日時点） 17,500百万円
ディスカウント割合 12.7%
鑑定NOI利回り（取得予定価格ベース）*2 5.0%
賃貸NOI利回り（取得予定価格ベース）*3 3.6%
エレベーター増設
事務所スペース増設
*1 本物件の取得は金融庁の定める「金融商品取引業者等向けの総合的な監督指針」に規定されるフォワード・コミットメント等に該当します。
*2 鑑定評価書に記載された直接還元法による価格の前提となる運営純収益の金額（稼働率100%を前提）を基に資産運用会社が算定した想定NOI利回りを記載しています。
*3 現在の稼働率72.9%を前提として資産運用会社が算定した想定NOI利回りを記載しています。
DHL区画
ナカノ商会区画
2017年1月期実績：Chapter 1
2017年1月期実績：新規取得資産
7
追加取得による完全所有化を通じて資産価値を向上
M-19草加物流センター（追加取得）
物件運営の効率化資産価値の向上
完全所有化の意義主体的なテナントリーシングを実施できる
柔軟な修繕・CapExを実施できる
物件としての市場流動性が向上する
追加取得分（準共有持分50%）
完全所有化後
正常価格
既存所有分（準共有持分50%）
（A）
7,900
既存所有分
（B）7,900
180
完全所有化後取得価格
既存所有分+
追加取得分
鑑定価格（C）
8,080
6,360追加取得分
8,080 14,440
16,160
（D）360
完全所有化による増分価値（D）＝（C）-（（A）+（B））
増分価値
鑑定価格
取得価格
追加取得の増分価値（D）×（A）÷（（A）+（B））
追加取得日 2017年2月6日
総賃貸可能面積*1 42,640.84m2
取得価格*2 14,440百万円
鑑定評価額*3 16,160百万円
帳簿価額*4 13,998百万円
ディスカウント割合 10.6%
NOI利回り（取得価格ベース/簿価ベース ）*5 4.9%/5.0%
完全所有化の効果
*1 既存所有分と合計した物件全体（100%）の数値を記載しています。*2 既存所有分の取得価格（6,360百万円）及び追加取得分の取得価格（8,080百万円）の合計額を記載しています。*3 2016年11月30日を価格時点とする物件の完全所有化後の鑑定評価額を記載しています。*4 既存所有分の2017年1月31日時点の帳簿価額（5,829百万円）と追加取得分の引渡時点（2017年2月6日）時点における
想定値（8,169百万円）の合計額を記載しています。*5 現行の賃貸借契約に基づき資産運用会社が算定したNOI利回りを記載しています。
2017年1月期実績：Chapter 1
2017年1月期実績： OBR#3清須物流センター 過去のOBRの実績を最大限活用し市場の利回りを上回る収益性を達成
8
T-3清須物流センター 資産運用会社の知見に基づくOBR実施上の工夫
*1 OBR実施前のNOI及び不動産賃貸事業損益は、2015年7月期の実績値を年換算して算出した数値を記載しており、その他の数値は2015年7月末時点の数値を記載しています。OBR実施後のNOI及び不動産賃貸事業損益は建物の竣工年度の特殊要因を排除した年間収支の予想数値を記載しており、2017年7月期の予想数値ではありません。その他の数値は引渡時点の数値を記載しています。
*2 小牧物流センターの2017年1月期末算定価額における直接還元利回りを記載しています。
収益力向上レンタブル比最大化共有スペースの適正化等を通じて、延床面積に占める賃貸可能面積の割合を最大化し、物件の収益力を向上
レンタブル比：98%
リーシングリスク軽減
BCP対応太陽光を利用した街路灯は、緊急時には携帯電話の充電設備としても機能
変電施設は洪水対策として地面からかさ上げ
BCP対応施設としてテナントから高い評価
OBR実施前
（土地のみ）*1
OBR実施後（土地+建物）*1
総賃貸可能面積 10,457.02m2 +9,304.23m2 19,761.25m2
鑑定評価額 848百万円 +4,352百万円 5,200百万円
取得価格 685百万円 +2,325百万円 3,010百万円
含み益 116百万円 +1,977百万円 2,094百万円
NOI 26百万円 +230百万円 256百万円
不動産賃貸事業損益 26百万円 +164百万円 190百万円
NOI利回り（取得価格ベース）
3.8% +4.7%8.5%
市場の利回り：4.8%*2
テナント 三菱電機ロジスティクス株式会社
（参考）JLFが保有するマルチテナント型物件の平均レンタブル比：91%
2017年1月期実績：Chapter 1
2017年1月期実績： OBR#4春日井物流センター
9
建設は工程通りに進捗中
所在地 愛知県春日井市
取得価格3,579百万円～3,430百万円土地：830百万円建物：2,600百万円～2,749百万円*1
竣工予定時期 2017年5月
建物の取得予定日
原則として竣工より1年後（前倒しで買う事も可）
OBR実施前*2（土地のみ） OBR実施後*2（土地+建物）
総賃貸可能面積15,767.90m2
（土地のみ）22,246.29m2
（土地+建物）
NOI 43百万円 212百万円
不動産賃貸事業損益 43百万円 149百万円
NOI利回り 5.2%5.9%～6.2%*3
（市場の利回り4.8%*4）
*1 本投資法人は、一定の場合に、売買契約書に記載された金額である2,749百万円を最大で2,600百万円まで減額できます。*2 OBR実施前の数値は2015年7月期の実績値を年換算して算出した数値を記載しています。OBR実施後の数値は現時点の計画に基づくものであり、今後変更される可能性があります。*3 建物の想定取得価格2,600百万円～2,749百万円を前提として資産運用会社が算定した想定NOI利回りを記載しています。*4 小牧物流センターの2017年1月期末算定価額における直接還元利回りを記載しています。
竣工予想図
鉄骨建方杭・基礎工事 屋根・外壁工事 内部・エレベーター工事～竣工解体・建築確認
本案件の概要及び効果
+6,478.39m2（+41.1%）
+0.7%～1.0%
+106百万円（+247.6%）
+169百万円（+393.1%）
9月～2017年1月6月～9月5月
5月4月3月2月2017年1月12月11月10月9月8月7月6月
2016年5月
2月～ 5月（予定）
2017年1月期実績：Chapter 1
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
17/07期
（第24期）
22/07期
（第34期）
27/07期
（第44期）
32/07期以降
（第54期以降）
投資法人債
借入金
賃貸借契約期限の分散状況（年間賃料ベース） 有利子負債の返済（償還）期限の分散状況
2017年1月期実績：収益基盤と財務基盤の安定性 DPUの安定性（stable）を高める取組み
（%） （百万円）
2016年8月以降に開始・締結した主な賃貸借契約
有利子負債残高*4
947億円
10
財務基盤の安定性収益基盤の安定性
バランスに配慮
賃貸借契約期間の平均残存年数
6.6年
負債調達コストの固定化比率*3
94.7%
有利子負債の平均残存年数
5.6年
直近の負債調達
平均残存年数の長期化と平均調達コストの低減を同時に達成
負債調達額*5
260億円
有利子負債の平均残存年数
6.6年
平均負債調達コスト*6
0.33%
物件番号 物件名 テナント名 契約内容
M-2 浦安物流センター 橋本総業 新規契約
M-5 浦安千鳥物流センター トライネット・ロジスティクス 再契約
M-17 習志野物流センターⅡ 非開示 テナント入替え
M-18 市川物流センターⅡ JR東日本物流 再契約
M-19 草加物流センター小山企業リコーロジスティクス
テナント入替えテナント入替え
M-21 柏物流センター 非開示 テナント入替え
M-31 新木場物流センターⅡ ナカノ商会 新規契約
0.0
2.0
4.0
6.0
8.0
10.0
17/07期
（第24期）
20/01期
（第29期）
22/07期
（第34期）
25/01期
（第39期）
27/07期
（第44期）
30/01期
（第49期）
32/07期以降
（第54期以降）
*1 2017年3月末時点の想定値を記載しています。*2 2017年1月期（第23期）末時点の数値を記載しています。*3 有利子負債残高のうち、支払金利が固定化されているものの比率を記載しています。*4 2017年3月10日時点において実行済の借入金については確定した調達コストを、未実行の借入金については2017年3月1日時点における基準金利を基にした想定調達コストを算出して試算しています。*5 コミットメントライン契約に基づく借入金20億円を含みます。*6 2017年1月26日に決議した草加物流センターの追加取得資金及び新木場物流センターⅡの取得資金並びに2017年2月及び3月に返済期限を迎える借入金のリファイナンス資金の合計額を記載しています。
平均NOI利回り*2
6.5%
稼働率
95.3%
平均負債
調達コスト*4
0.82%
2017年1月期実績：Chapter 1
Chapter 2
stable + Growth 2.0達成に向けて
将来の成長に向けた負債調達余力の確保
適正な価格での物件取得逆張り投資
自律的成長手段である再開発（OBR）の継続的な実施
含み益の増加による環境変化への抵抗力の強化
2
1
3
4
適正な価格での物件取得逆張り投資
1
高い含み益
3
保守的なLTV水準
4
OBR
2
“stable + Growth 2.0”達成に向けた成長戦略 市場の変化に左右されない「自律的」な成長を目指す独自の戦略
12stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
3,500
3.5
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
05/01 07/01 09/01 11/01 13/01 15/01 17/01 19/01
JLF取得価格累計（右軸）
市場期待利回り（左軸）
市場環境に応じた取得戦略 市場環境に応じた物件取得を通じて継続的なDPU成長を達成
13stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
市場反転時
現状継続時
従来同様、市場環境に応じた継続的な物件取得を通じてDPUの安定的成長を目指す
継続的投資
売買マーケットでの取組み 独自の取組み
逆張り投資
健全な財務体質の維持 環境変化への耐性（含み益）
（%） （億円）
*1 首都圏湾岸部のマルチテナント型物流施設の期待利回り。（出所）CBRE「不動産投資家調査」をもとに、資産運用会社が作成
JLFの取得価格合計とDPU*2JLFの取得価格合計と市場期待利回り*1
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
2,000
2,500
3,000
3,500
4,000
4,500
06/01 07/01 08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 16/01 17/01
JLF取得価格累計（右軸）
DPU（左軸）
（億円）（円）
現状継続時 市場反転時
*2 2014年2月1日付で投資口1口当たり5口の割合による投資口の分割を実施しており、投資口の分割を反映するため、2014年1月期までは分配金を5で除した金額を使用しています。
適正な価格での物件取得 先行者利益を活用することで市場環境に合わせた外部成長が可能
14stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
追加取得物件の収益性とポートフォリオNOI利回り（帳簿価額ベース）*2
2017年1月期実績
6.5%
6.0%平均5.0%で
取得した場合6.2%平均5.5%で
取得した場合
5.7%平均4.0%で
取得した場合5.8%平均4.5%で
取得した場合
*2 2017年1月期末時点のポートフォリオを基準とし、帳簿価額が3,000億円になるまで物件を追加取得した場合のNOI利回りを記載しています。なお、現時点での試算であり、将来のNOI利回りを保証するものではありません。
ポートフォリオNOI利回り（帳簿価格ベース）*1
【参考】
*1 JLFを除く各物流リートの開示資料に基づき、資産運用会社が算出した数値を記載しています。Jリート平均は、JLFを除く各投資法人の2017年2月28日時点の開示資料に基づき、6か月の実績値のある投資法人を対象として、資産運用会社が算出した帳簿価額加重平均を計算しています。
売買マーケットでの取組み
適正な価格＝ベースレート + 物件毎の適正な
リスクプレミアム
物件毎の適正なリスクプレミアム≒キャッシュフロー（CF）の確かさ
ベースレートは市場とともに変わるがCFの確かさに関する目線は変えない
「売買マーケットでの取組み」のポイント
大規模案件の取得機会があり、スピード感のある外部成長が可能
収益性は市場によって大きく左右される
4.5%
5.0%
5.5%
6.0%
6.5%
JLF 物流リート
A社
物流リート
B社
物流リート
C社
物流リート
D社
Jリート平均
適正な価格での物件取得 物件取得が困難な環境下における取得機会の創出
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
独自の取組み
相対取引の推進
取得機会の創出
資産運用会社の知見を活かしパイプライン拡充に引き続き注力
「独自の取組み」のポイント
案件組成に時間がかかるが、取得スキームの工夫により高い収益性の確保が可能
リスク許容度の観点から案件の規模は小さめ
15
進行中
進行中
進行中
進行中
進行中
スポンサーのパイプライン
売主のニーズに合わせた共有持分の段階的取得
既存テナントとのセール&リース
バック
M-31 新木場物流センターⅡ
T-8 多治見物流センター
M-24 新子安物流センター
T-10 春日井物流センター
リース会社との共同投資
主要テナントのグループ会社と
共有
建設会社との共同投資
M-23 柏物流センターⅡ（底地）
T-7 福岡箱崎ふ頭物流センター
OBR実施基準と効果 今後も2～3年に1件のペースでOBRの実施を目指す
16
OBRの実施基準
市場での物件取得を上回る収益性
優良立地築年数の経過等により固定資産除却損が小さい 未消化容積率が大きい
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
既存ポートフォリオの中のポテンシャル 現時点のOBR候補は2～3件*3
潜在的な延べ床面積の増加余地は約15万㎡（ポートフォリオの約12%相当）*4
独自の取組みの中のポテンシャル ゼネコンなど外部のパートナーとの共同事業案件
開発に係るリスクを一部共有することで、市場からの取得よりも高い収益性を達成
10年超の運用実績に裏打ちされた立地・施設・リーシングに対する深い知見を最大限に活用
*1 清須物流センターのNOI利回りは、竣工年度の特殊要因を排除した年間収支の予想値に基づき算出されており、今後変更される可能性があります。*2 本日現在の計画に基づき資産運用会社が算定したNOI利回りを記載しています。*2 実施基準に基づきJLFが現時点でOBR候補と考える物件の件数であり、将来の再開発を決定したものではありません。*3 現時点のOBR候補につき、法定容積率の上限となる規模の建物を建設した場合の推計値であり、実際にOBRを実施する場合の面積と一致するものではありません。
実施物件
OBR #1
大東物流センター2010年7月完了
OBR #2
八千代物流センター2014年12月完了
OBR #3
清須物流センター2017年2月完了
OBR #4
春日井物流センター2017年～2018年完了（予定）
OBR後のNOI利回り
9.8%（2011年7月期実績）
6.7%（2016年1月期実績）
8.5%（想定*1）
6.2%（想定*2）
0.0
10.0
20.0
30.0
40.0
50.0
3,000
3,500
4,000
4,500
13/01期
第15期
14/01期
第17期
15/01期
第19期
16/01期
第21期
17/01期
第23期
17/03末
想定
19/01期
第27期
DPU（左軸） LTV（鑑定ベース、右軸）
負債調達余力の確保
保守的なLTVコントロールにより負債調達余力を確保継続的に外部成長を行うためのツールとして活用
DPUの安定性維持と将来の成長の双方に備える
（円） （%）
LTV35%を目途 約160億円ポートフォリオ成長率+7.0%*2
LTV40%を目途 約430億円ポートフォリオ成長率+18.1%*2
17
*1 2017年1月期末時点の数値に、草加物流センター追加取得及び新木場物流センターⅡ取得並びに清須物流センターOBRの竣工の影響を考慮に入れ算出した数値を記載しています。*2 2017年1月期末時点の数値に、草加物流センター追加取得及び新木場物流センターⅡ取得並びに清須物流センターOBRの竣工の影響を考慮に入れ算出した取得価格合計額に対する比率を記載し
ています。
JCRAA+（格付の方向性：安定的）
Moody’sA1（アウトルック：安定的）
R&IAA（格付の方向性：安定的）
Jリート最高
不動産セクター
世界最高
Jリート最高
Jリート最高水準の発行体格付LTVコントロール
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
“stable + Growth 2.0”
メインシナリオにおける鑑定ベースLTV：35.0%
31.4%
（想定）
*1
～～
4,081円
4,280円
（億円） （%）
環境変化への耐性 含み益の「質」 不動産価格が低迷していた時期においても維持されてきた「質」の高い含み益
18
含み益と含み益率の推移
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
実質市場賃料指数*1と市場期待利回り*2の推移
大きな不動産市場の環境変化も吸収できる高い「質」の含み益を持つ強固なポートフォリオ
*1 各エリアにおけるフリーレント等を調整した実質的な市場賃料を、2009年4月を100として指数化。*2 CBRE「不動産投資家調査」における首都圏湾岸部のマルチテナント型物流施設の期待利回り。（出所）CBREのデータをもとに、資産運用会社が作成
（%）
JLFは同期間においても300億円程度の含み益を維持2009年～2012年は、
今よりも賃料水準が低く、期待利回りが高い（物流不動産価格は現状よりも低い）
17/03末（想定）
*3
*3 2017年1月期末時点の数値に、草加物流センター追加取得及び新木場物流センターⅡ取得並びに清須物流センターOBRの竣工の影響を考慮に入れ算出した数値を記載しています。
2017年3月時点想定*3
含み益：794億円
含み益率：35.8%
4.0
4.5
5.0
5.5
6.0
98.0
100.0
102.0
104.0
106.0
108.0
110.0
112.0
114.0
116.0
118.0
08/01 09/01 10/01 11/01 12/01 13/01 14/01 15/01 16/01
首都圏湾岸（左軸）
外環道（左軸）
国道16号線（左軸）
市場期待利回り（右軸）
0.0
5.0
10.0
15.0
20.0
25.0
30.0
35.0
40.0
45.0
0
100
200
300
400
500
600
700
800
900
06/01期
（第1期）
08/07期
（第6期）
11/01期
（第11期）
13/07期
（第16期）
16/01期
（第21期）
含み益（左軸）
含み益率（右軸）
0.0%
10.0%
20.0%
30.0%
40.0%
50.0%
60.0%
70.0%
80.0%
90.0%
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30% 35% 40% 45% 50%
Jリート平均 JLF
-800
-600
-400
-200
0
200
400
600
800
-15,000
-10,000
-5,000
0
5,000
10,000
15,000
0% 5% 10% 15% 20% 25% 30%
Jリート平均（左軸） JLF（右軸）
環境変化への耐性 含み益の「量」
含み益がゼロとなる鑑定評価額の下落率
JLF 26.4%vs.
Jリート平均* 11.7%
LTVが50%となる鑑定評価額の下落率
JLF 37.2%vs.
Jリート平均* 16.3%
（含み損益：億円）
（鑑定評価額下落率）
26.4%11.7%16.3%
（鑑定評価額下落率）
（LTV）
市場環境の変化に耐え得る794億円の含み益
（含み損益：億円）
19
* 数値については、JLFを除く各投資法人の開示資料に基づき、直近の期末時点の数値を用いて資産運用会社が算出した平均値を記載しています。
37.2%
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
大きな不動産市場の環境変化も吸収できる十分な「量」の含み益を持つ強固なポートフォリオ
三井物産のアセットマネジメント事業 メインスポンサーである三井物産が国内不動産アセットマネジメント事業を強化
三井物産リアルティ・マネジメント*1
51%
29% 20%
100%
日本ロジスティクスファンド
20
*1 三井物産グループの不動産アセットマネジメント会社であり、物流施設を中心に多数の私募ファンド組成実績を有しています。*2 三井物産グループの不動産アセットマネジメント会社であり、総合型のJリートである投資法人みらいの運用を行っています。
三井物産・イデラパートナーズ*2
三井物産アセットマネジメント・ホールディングス ケネディクス三井住友信託銀行
イデラキャピタルマネジメント
みらい
100%50%
資産運用委託契約
50%
複数の海外アセットマネジメント会社へ出資 CIM Group, LLC
Cambridge Industrial Trust Management
TICON Management etc.
国内のアセットマネジメント事業
海外のアセットマネジメント事業
資産運用委託契約
三井物産ロジスティクス・パートナーズ
stable + Growth 2.0達成に向けて：Chapter 2
決算概要/次期予想
Chapter 3
既存物件の変動（テナント異動等） +15
減価償却費/固定資産除却損の変動 +17
一般管理費の変動 +12
営業外損益の変動（負債コストの増加等） ▲16
既存物件の変動（修繕費の減少等） +33
減価償却費/固定資産除却損の変動 ▲4
一般管理費の変動 +9
営業外損益の変動（負債コストの増加等） ▲2
当期実績
前期比 期初予想比
2016年7月期 2017年1月期 2017年1月期
第22期実績 第23期実績 対前期比 第23期予想（9/12時点） 対期初予想比
（A） （B） （B-A） （C） （B-C）
営業収益 （百万円） 7,584 7,748 +163 7,678 +70
NOI （百万円） 6,404 6,420 +15 6,386 +33
減価償却費/固定資産除却損 （百万円） 1,727 1,709 ▲17 1,704 +4
当期純利益 （百万円） 3,562 3,591 +28 3,555 +35
1口当たり分配金* （円） 4,048 4,081 +33 4,040 +41
1口当たりFFO （円） 6,010 6,023 +13 5,970 +53
発行済投資口数 （口） 880,000 880,000 - 880,000 -
物件数 （物件） 42 42 - 42 -
期末算定価額 （百万円） 268,150 272,800 +4,650
含み益率 （%） 33.6 39.4 +5.8
有利子負債総額 （百万円） 71,700 71,700 - 71,700 -
LTV （%） 26.7 26.3 ▲0.4 27.7
BPS （円） 146,142 146,175 +33
1口当たりNAV （円） 226,739 233,867 +7,128
決算概要/次期予想：Chapter 3 22
新規物件（新木場Ⅱ、草加追加分）の通期化
清須OBRの通期化
既存物件の変動（テナント異動等）
修繕費/減価償却費/固定資産除却損の変動
一般管理費の変動
営業外損益の変動（負債コストの増加等）
次期予想
新規物件（新木場Ⅱ、草加追加分）の取得
清須OBRの完了
既存物件の変動（テナント異動等）
修繕費/減価償却費/固定資産除却損の変動
一般管理費の変動
営業外損益の変動（負債コストの増加等）
2017年1月期 2017年7月期 2018年1月期
第23期実績 第24期予想* 対前期実績比 第25期予想* 対前期予想比
（A） （B） （B-A） （C） （C-B）
営業収益 （百万円） 7,748 7,960 +212 8,234 +274
NOI （百万円） 6,420 6,714 +294 6,905 +191
減価償却費/固定資産除却損 （百万円） 1,709 1,863 +153 1,920 +57
当期純利益 （百万円） 3,591 3,661 +69 3,739 +78
1口当たり分配金 （円） 4,081 4,160 +79 4,250 +90
1口当たりFFO （円） 6,023 6,270 +247 6,430 +160
発行済投資口数 （口） 880,000 880,000 - 880,000 -
物件数 （物件） 42 43 +1 43 -
鑑定評価額の合計 （百万円） 272,800
有利子負債総額 （百万円） 71,700 94,700 +23,000 94,700 -
LTV （%） 26.3
23
* 本予想は一定条件の下に算出した2017年3月14日時点のものであり、テナントの異動に伴う賃貸収入の変動や物件の売買、投資口の追加発行等により変動する可能性があります。また、本予想は分配金の額を保証するものではありません。
第24期予想（対前期実績比） 第25期予想（対前期予想比）
決算概要/次期予想：Chapter 3
+312
+68
▲259
+19
▲39
▲30
+66
+43
+191
▲166
▲30
▲25
（参考）ポートフォリオマップ 43物件／2,382億円のポートフォリオ*
24決算概要/次期予想：Chapter 3
* 2017年3月取得予定の新木場物流センターⅡ（取得予定価格15,270百万円）を含みます。
Memo
25決算概要/次期予想：Chapter 3
マーケット概観
Chapter 4
物流施設の需給バランス
（千㎡）予想
（千㎡）
27
（出所）CBRE
（千㎡）（千㎡）
マーケット概観：Chapter 4
四大都市圏 近畿圏
首都圏 中部圏
予想
予想 予想
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
1,600
1,800
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
新規供給面積 新規需要面積 空室率
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
0
200
400
600
800
1,000
1,200
1,400
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
新規供給面積 新規需要面積 空室率
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
8%
9%
0
50
100
150
200
250
300
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
新規供給面積 新規需要面積 空室率
0%
1%
2%
3%
4%
5%
6%
7%
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
新規供給面積 新規需要面積 空室率
0%
5%
10%
15%
20%
06/03 07/03 08/03 09/03 10/03 11/03 12/03 13/03 14/03 15/03 16/03
LMT その他
首都圏における施設の規模とテナント需要
28
*1
*1 Large Multi-Tenant物件。延床面積10,000坪以上のマルチテナント型物流施設。*2 2002年から2016年の間に開発事業者により首都圏において新たに開発された物流施設のうち、
2016年末時点において入居しているテナント数を集計しています。（出所）CBRE及び日本ロジスティクスフィールド総合研究所のデータをもとに、資産運用会社が作成。
*3 持分を共有している物件については当該物件の全体（100%）の数値をベースに分類した比率を記載しています。*4 持分を共有している物件については当該物件の持分相当の数値をベースに分類した比率を記載しています。
マーケット概観：Chapter 4
（参考）JLFのポートフォリオ（2017年3月末時点想定）セグメント別空室率の推移（延床面積5,000m2以上の賃貸用物流施設）
LMT
27.9%
LMT以外66.1%
件数ベース*3
賃貸可能
面積ベース*4
LMT
18.6%
LMT以外76.7%
底地4.7%
テナントの使用スペース規模分布（件数ベース）*2
5,000坪未満59.9%
5,000坪以上10,000坪未満
26.1%
10,000坪以上30,000坪未満
13.7%
30,000坪以上0.4%
10,000坪未満のテナント需要
86.0%
底地6.0%
LMTの空室率変動率の高さと中小規模テナント需要の件数を鑑みると、保有物件の規模の多様性は重要
物流施設の供給面積と実質市場賃料
29マーケット概観：Chapter 4
（坪）
（坪）
神奈川湾岸
東京湾岸
千葉湾岸
千葉内陸
神奈川内陸
圏央道（関越道/東北道）
外環道
首都圏における新規供給面積と実質市場賃料変動率*2エリア別新規供給面積*1
*1 2014年から2016年の間に竣工した延床面積5,000m2以上の賃貸用物流施設について、エリア毎の累積供給面積を集計し分類しています。*2 新規供給物件及び既存物件におけるフリーレント等を調整した実質的な市場賃料について、2014年の実質市場賃料と2016年の実質市場賃料の変動率をエリア毎に算出しています（出所）CBREのデータをもとに、資産運用会社が作成。
供給のペースが速すぎる一部エリアで実質賃料が低下物流不動産市場全体への影響を注視
2.9%3.1% 3.2%
1.5%
-0.5% -0.6%
-2.8%
-4%
-3%
-2%
-1%
0%
1%
2%
3%
4%
0
50,000
100,000
150,000
200,000
250,000
300,000
東京
湾岸
外環道 神奈川
湾岸
千葉
湾岸
神奈川
内陸圏央道
(関越道/
東北道)
千葉
内陸
新規供給面積（左軸）
実質市場賃料変動率（右軸）
18年1月53,000m²
17年7月171,000m²
17年12月64,000m²
17年9月88,000m²
18年1月31,000m²
17年7月148,000m²
18年9月43,000m²
18年10月77,000m²
17年5月34,000m²
竣工予定時期延床面積
凡例
18年2月71,000m²
10km
首都圏の開発予定（2017年3月以降）
18年5月56,000m²
17年4月49,000m²
18年2月35,000m²
21年10月161,000m²
2017年38,000m²
18年10月140,000m²
18年2月71,000m²
30
（出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成* 2017年3月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載しています。
18年2月49,000m²
17年4月52,000m²
17年11月82,000m²
2018年140,000m²
17年5月119,000m²
17年夏39,000m²
18年1月143,000m²
18年7月133,000m²
18年3月112,000m²
18年3月39,000m²
18年9月100,000m²
18年2月144,000m²
2018年
合計317,000m²
19年8月61,000m²
18年6月49,000m²
マーケット概観：Chapter 4
2018年57,000m²
18年2月65,000m² 18年12月
229,000m²
2019年73,000m²
18年7月97,000m²
2019年以降合計
100,000m²
20年2月合計
311,000m²
2022年以降合計
655,000m²
23年3月264,000m²
近畿・中部圏の開発予定（2017年3月以降）
近畿圏 中部圏
31
（出所）株式会社一五不動産情報サービス及びCBREの情報に基づき資産運用会社が作成* 2017年3月以降に竣工を予定している延床面積3万㎡以上の物件を記載しています。
マーケット概観：Chapter 4
18年3月77,000m²
春日井物流センター（JLF）17年5月
22,246m²
17年5月74,000m²
清須物流センター（JLF）19,761.25m²
竣工予定時期延床面積
凡例
2km
17年9月243,000m²
18年夏156,000m²
2018年119,000m²
17年7月88,000m²
17年8月165,000m²
17年10月280,000m²
17年4月51,000m²
18年2月158,000m²
16年11月126,000m²
18年4月64,000m²
17年4月116,000m²
17年3月178,000m²
18年7月35,000m²
5km
17年9月62,000m²
17年10月90,000m²
18年1月122,000m²
17年5月36,000m²
18年1月36,000m²
19年2月51,000m²
2020年春46,000m²
18年2月99,000m²
投資家の皆様へ
昨年のBrexit問題や米大統領選挙の結果は世界の閉塞感から生じた現象であり、その後「不確実性」という言葉が度々使われています。世界経済は金融政策に過度に依存した状況を引きずりながらも、同時にトランプ米大統領が掲げる大幅減税を中心とした政策など、財政政策を重視する流れが新たな世界の潮流になりつつあります。日本は、G7の中で最も安定した政権が続いていることは安心感があり、企業における構造変化や外部環境の好転がその経済の底上げにつながることを期待したい反面、金融政策に依存する状況に変わりありません。投資にも「不確実性」はつきものですが、こうした環境下では物事の本質を見抜く洞察力や大局観が重要だとつくづく思います。
昭和の思想家・安岡正篤は「兎角人間というものは手っ取り早く安易にということが先に立って、その為に目先にとらえられたり一面からしか判断しなかったり或いは枝葉末節にこだわったりというようなことで物事の本質を見失いがちであります」と言い、「思想の三原則」として、長期的・多面的・根本的に物事を見るということが大切だと説かれていました。この「思想の三原則」は我々の仕事に通じるものがあります。
「市場の本質を見極め、長期的・多面的・根本的に投資を考えること」、日本ロジスティクスファンド投資法人の運用において大切なことです。本質を見極めることができるようになるには一朝一夕にはいかず、常日頃から努力しなければ成し得ません。我々は、物流施設に特化した日本初の上場リートとして確かな「目」を培ってきましたが、日頃の努力を怠ることなく市場の本質を捉え、分配金の安定と成長につながる諸施策を「熟慮断行」していきたいと思っています。
引き続き日本ロジスティクスファンド投資法人の特長を十分活かしたポートフォリオ運営を実行していきますので、ご支援ご高配のほど、何卒宜しくお願い申し上げます。
三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社 代表取締役社長 棚橋 慶太
投資家の皆様へ 「熟慮断行（じゅくりょだんこう）」
33投資家の皆様へ
Memo
34
Memo
35
Disclaimer
金額は百万円もしくは千円未満を切り捨てて表示しています。
パーセントは、小数点第2位を四捨五入して表示しています。
本資料には、将来的な業績、計画、経営目標・戦略などが含まれていますが、これらの将来に関する記述は、想定される出来事や事業環境の傾向等に関する現時点での仮定・前提によるものであり、これらの仮定・前提は正しいとは限りません。実際の結果は様々な要因により大きく異なる可能性があります。
本資料は、本投資法人の投資証券の取得その他金融商品取引契約の締結の勧誘を目的として作成されたものではありません。投資を行う際は、投資家ご自身の判断と責任で投資なさるようお願いいたします。
本投資法人の投資証券は、投資主からの請求による投資口の払戻しを行わないクローズド・エンド型であるため、投資主が本投資証券を換価する手段は、第三者に対する売却に限定されます。本投資証券の市場価格は、取引所における投資家の需給により影響を受けるほか、金利情勢、経済情勢、不動産市況その他市場を取り巻く様々な要因の影響を受けて変動します。 そのため、本投資証券を取得した価格で売却できない可能性があり、その結果、投資主が損失を被る可能性があります。
本投資法人は投資主に対して金銭の分配を行う予定ですが、分配の有無及びその金額は、いかなる場合においても保証されるものではありません。不動産の売却に伴う損益や建替えに伴う除却損等により、期間損益が大きく変動し、投資主への分配金が増減することがあります。
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資産運用会社：三井物産ロジスティクス・パートナーズ株式会社（金融商品取引業者 関東財務局長（金商）第400号/一般社団法人投資信託協会会員）
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