1974 infonavit criterios de autoadministracion

8/18/2019 1974 Infonavit Criterios de Autoadministracion

1/24

criterios

de

auto dministr ción

DO UMENTO TE NI O


2/24

criterios

de

auto

dministr ción


3/24

INTRODUCCION.

NECESIDAD Y COMPLEJIDAD DE LA

ADMINISTRACION HABITACIONAL.

SISTEMAS DE ADMINISTRACION HABITACIONAL.

POSICION DEL INFONAVIT. SUS OBJETIVOS Y POLITICAS.

ESTRATEGIA Y ALCANCES.

-

CLASIFICACION Y CALIFICACION DE LOS CONJUNTOS.

-

APOYO A LAS AUTOADMINISTRACIONES.

CONCLUSIONES.

2


4/24

introducción


5/24

La prom oc ión de con jun tos hab i tac iona les para los t raba jadores que l leva a cabo

el INFONAVIT ha planteado la necesidad de encontrar cri terios definidos en

re lac ión con el com plejo problema de su adminis t rac ión.

Para tal objeto s e ha procedid o a estudiar , desde los pu ntos de v is ta legal , técnico

y social temas de importancia central como la necesidad y complejidad de la

administración habitacional áreas que abarca alternativas objetivos y políticas

del Instituto frente a la administración de los conjuntos que promueve tipos de

conjun tos y fo rmas de part ic ipación de los t rabajadores residentes, ent re ot ros.

Este documento intenta señalar el criterio sustentado por INFONAVIT respecto a

que el patrimo nio de los t rabajadores debe ser adm inis t rado y mantenid o por el los

mismos.

El respeto al derecho de los trabajadores a la autoadministración de sus conjun-

tos implica para el INFONAVIT brindarles un claro y decidido apoyo para que

sean los prop ios t raba jadores organ izados qu ienes se encarguen de cons ervar su

pat r imonio y desar ro l la r su v ida en com unidad.

4


6/24

necesidad y

complejidad de la

administracion habitacional


7/24

Todo grupo social, desde el familiar hasta el más complicado, requiere de ser

administrado para poder realizar sus propios fines.

El grupo social residente en un conjunto habitacional, no puede ser una excep-

ción, pues demanda regularmente la prestación de servicios de mantenimiento y

administración de sus viviendas y demás instalaciones; requiere del manejo eficaz

de los fondos destinados a ese propósito y del aseguramiento de la integración y

desarrollo del mismo grupo.

La administración habitacional es el instrumento necesario para satisfacer tales

demandas y requerimientos, y constituye una materia compleja porque compren-

de, en términos generales, las siguientes áreas: la operación interna del equipo

encargado de administrar, el mantenimiento de instalaciones y servicios, los siste-

mas de contabilidad y cobranzas, la estrategia de acción social y los aspectos

legales.

La carencia de administración de los conjuntos INFONAVIT, redundaría en las

siguientes conse cuencias a dversas:

a

El deterioro de viviendas,áreas comunes y demás instalaciones, con la conse-

cuente reducción de su utilidad y valor económico;

b

El deterioro del ambiente urbano y la aparición de conflictos sociales relacio-

nados principalmente con el estado de las edificaciones y

c

La contaminación conflictiva de otros campos de la vida comunitaria, que

impediría el desarrollo de la cultura, el deporte, y en general, la organización

social de los vecinos.

De lo anterior se concluye que la administración de los conjuntos es compleja y

necesaria.


8/24

sistemas de

administración habitacional


9/24

Con el propósito de lograr una correcta ubicación frente al problema de la admi-

nistración de los conjuntos que promueve, el Instituto procedió al estudio de los

tipos o sistemas de administración habitacional, encontrando que, de manera

resumida, se pueden mencionar tres:

1° Administración directa a cargo del organismo constructor o promotor;

2° Administración indirecta del organismo constructor o promotor, a través

de sociedades mercantiles llamadas generalmente Administradoras Inmo-

biliarias contratadas o constituidas para tal propósito, y

3° Autoadministración a cargo de

los residentes.

Administración directa:

El organismo constructor o promotor mantiene el control

global de las actividades y resultados de la administración, realizando para ello

todas las inversiones que juzga neces ar ias.

De esta manera, el objetivo central de dicho organismo, es la recuperación total de

las inversiones, así como la obtención de las consiguientes utilidades.

Al conseguirlo, cesa su interés en administrar y tiene una doble opción: o desapa-

rece de la vida del conjunto, o permanece en él sobre la base de seguir obteniendo

ventajas económicas.

Administración indirecta: Se realiza igualmente por el organismo constructor o

promotor, pero a través de sociedades mercantiles (generalmente anónimas llama-

das Inmobiliarias Administradoras), teóricamente autosuficientes, ya que su soste-

nimiento depende de las cuotas de administración y mantenimiento que establece

y cobra a los residentes.

Ambos sistemas, directo e indirecto, tienen la ventaja de que la administración se

lleva a cabo por personal especializado que puede dar buenos resultados. Sin

embargo, el sostenimiento de ese personal técnico, eleva el monto de las cuotas de

administración y mantenimiento.

Las cuotas también suelen elevarse en los sistemas directo e indirecto, porque el

equipo administrativo contrata frecuentemente, los servicios de otras empresas

dedicadas a trabajos varios de mantenimiento.


10/24

Los sistemas descritos son recomendables cuando los vecinos, por tener elevados

recursos económicos, pueden pagar altas cuotas sin tener preocupación ni interés

en participar en los trabajos y problemas de la administración de su conjunto.

Autoadministración:

En este sistema, las personas avecindadas ejercen el derecho

de administrar su patrimonio habitacional y, por ende, la responsabilidad moral y

material de conducir o vigilar esa administración.

Este sistema representa una importante oportunidad de abatir los costos de las

cuotas de administración y mantenimiento que deben pagar en los nuevos conjun-

tos los trabajadores que allí residen, quienes generalmente tienen bajos recursos.

En efecto, pueden abatir las cuotas mencionadas mediante la supresión de costo-

sos

equipos administrativos y su participación en los trabajos de administración y

mantenimiento.

En la autoadministración, los trabajadores organizados en asambleas de condómi-

nos o asociaciones civiles, deciden de qué actividades se pueden encargar y cuáles

necesitan contratar, siempre con el doble propósito de conservar en buenas condi-

ciones su patrimonio y defender su econom la personal y social.


11/24

posición

del infonavit

sus

objetivos

y polític s


12/24

Las razones expuestas permiten igualmente explicar la decisión del Instituto de

respetar puntualmente el derecho de las comunidades de trabajadores residentes

para autoadministrarse.

En el aspecto legal, funda y obliga tal decisión el mandato contenido en el artícu-

lo

64

de la Ley del IN FONAV IT, por virtud del cual se impide al propio Instituto

administrar los conjuntos que promueve.

Pero, como ya se dijo, el respeto al derecho de los trabajadores a autoadministrar-

se, no implica para el INFONAVIT la facultad de desentenderse del problema y

olvidar que, como organismo de servicio social, debe orientar y apoyar en lo

posible las actividades de los trabajadores organizados.

En consecuencia, es conveniente precisar los objetivos:

OBJETIVOS

1. Apoyar a los trabajadores para el logro de un adecuado uso y mantenimien-

to de la vivienda y sus servicios.

2.

Proteger el salario de los trabajadores residentes, mediante la estimación de

reducidas cuotas de mantenimiento, con la participación de los propios

trabajadores y de las diversas autoridades locales.

Para lograr los objetivos mencionados, el Instituto ha definido las siguientes políti-

cas:

POLITICAS

1.

El Instituto no administrará los conjuntos que promueve, tendrá solo el carác-

ter de orientador. La responsabilidad de la administración corresponde a los

residentes.

2.

Aportará normas técnicas e información para que los conjuntos se conserven y

promuevan física y socialmente.

12


13/24

OBJETIVOS:

1 .

Apoyar a los trabajadores para ellogro de un adecuado uso y m an-

tenimiento de la vivienda y sus

servicios.

2 .

Proteger el salario de los trabaja-

dores residentes m ediante la es-

t im ación de reducidas cu otas de

m antenim iento con la participa-

ción de los propios trabajadores

y de las diversas autoridades lo-

cales.

1 3


14/24

3. Adoptará medidas de carácter jurídico que alienten e induzcan a la conserva-

ción de las viviendas y a la correcta administración de los bienes y servicios de

la comunidad.

4.

Aprobará diseños de conjuntos que alienten la buena vecindad y propicien un

mantenimiento no gravoso, que pueda quedar a cargo de los vecinos o a cargo

de las autoridades, según las posibilidades económicas y aptitud de unos y

otras.

5.

Propondrá estrategias de entrega de vivienda, que faciliten la más pronta entre-

ga del conjunto a los vecinos, para su autoadministración.

6. Estudiará y propondrá las reformas e iniciativas de leyes que propicien, en

todo el país, una legislación unificada y acorde con la autoadministración de

los conjuntos.

7. Aportará toda clase de documentos e información técnicos útiles para los

trabajos de las autoadministraciones.

8.

Mantendrá sus puertas abiertas a las consultas solicitadas.

. Procurará el mayor contacto posible con las autoridades municipales para

promover el apoyo público a la conservación de la infraestructura y los servi-

cios.

1 4


15/24

esr eg y c nces


16/24

La estrategia de apoyo a las autoadministraciones abarca tras aspectos dentro de

los objetivos y políticas ya señaladas:

a

La clasificación y calificación de los conjuntos,

b

La programación de las actividades de apoyo, y

c

La operación del Programa.

a) Clasificación

y calificación.

En un universo de conjuntos con gran variedad de

características, difícilmente podría establecerse una sola estrategia de apoyo a

sus autoadministraciones.

El Instituto procedió, en consecuencia, a clasificar sus conjuntos con base a las

características legales, físicas de diseño y construcción, y políticas (Fig. 2). En

cuanto al aspecto legal, se consideraron los regímenes de propiedad individual,

copropiedad, condominio y mixtos.

Por lo que respecta a las características físicas de diseño y construcción, se

consideraron los usos del suelo, la ubicación dentro del tejido urbano, los

servicios de infraestructura, el equipamiento urbano, las especificaciones de

urbanización, las especificaciones de vivienda y el número de viviendas.

En cuanto a los factores políticos, se consideró principalmente el grado de

participación de las autoridades en la atención de los servicios comunitarios.

Todos los factores considerados tienen una incidencia en el grado de comple-

jidad de la administración habitacional.

Al atribuirles diferentes pasos a esos factores, se llegó finalmente a una clasi-

ficación general:

TIPO

Operación y diseños simples; baja densidad de población; viviendas unifamilia-

res y edificios bajos con un total de 150 viviendas o menos.

1 6


17/24

TIPO II

Niveles de operación media, viviendas unifamiliares, duplex, triplex; en copro-

piedad; con densidad de población media, e integrados con número igual o

menor a 500 viviendas.

TIPO ll

De mantenimiento complejo; viviendas unifamiliares, duplex, triplex y multi-

familiares; con equipamiento urbano considerable, centros comerciales, gran-

des áreas verdes y alta densidad de población; con más de 500 viviendas.

b

Programación de las actividades de

apoyo.

Previa la clasificación y calificación

de los conjuntos, se procedió a la elaboración de información técnica para ser

manejada por las autoadministraciones con la orientación del Instituto.

De la misma manera se contemplaron las investigaciones de carácter social,

en las reuniones con los colonos y las visitas domiciliarias, en las que se

detectaron todos los mecanismos que han servido para instrumentar los

documentos técnicos necesariosl.

c

Operación del Programa.

La operación del Programa está organizada a través

de dos acciones concretas:

la. Celebración de reuniones nacionales y regionales de evaluación del

programa

2a. Actuación directa en los frentes con vivienda ocupada. Esta acción con-

templa los siguientes aspectos:

•

dministrativo:

la orientación se ajusta a los principios de la adminis-

tración, y los elementos de tal suerte que las administraciones se

constituyan y desarrollen sobre bases técnicas.

1

DOCUMENTO

TECNICO 8

CRITERIOS DE PROMOCION

SOCIAL ,

INFONAVIT 1975

17


18/24

FACTORES

DE

CLASIFICACION

R EG IMEN

U SO D EL SU EL O

UBICAC ION DENTRO DEL TEJ IDO U RBANO

SERV IC IO DE INFRAESTRUCTUR A

EQUIRANI IENTCI URBANO

ESPECIF ICACIONES

E

UR BAN I Z

ESPECIF ICACIONE S DE V IVIENDA

PARTIC IPACION DE AU TORIOA

NUM ERO DE V IV IENDAS DE

PCINDERACION DE FACTORES = G RADO DE

f ig.

2

TIPO 7

CARACTERISTICAS

EDIFICIOS Y FRACCIONAMIENTOS

MUY SIMPLIFICADOS

Y B A JA DENSIDAD

ñE

RI

IF ICACIO

CONJUNTOS

TIPO

VIVIENDAS

UNIFAMILIARES

DUPLEX TRIPLEX EN

COPROPIE DAD

CON

DENSID DES MEDI S

TIPO 3

EDIFICIOS CENTROS COMERCIALES

SOCIALES AREAS COMUNALES:

Y ALTA DENSIDAD

rm

18


19/24

•

Legal:

El Instituto como órgano normativo y de orientación, ajusta

sus actividades y sugerencias a las disposiciones contenidas en las

leyes vigentes que regulan la materia habitacional, muy particular-

mente a la Ley Sobre el Régimen de Propiedad en Condominio de

Inmuebles para el Distrito Federal y sus similares de los Estados de la

República, por estimar que en la mayoría de los conjuntos INFONA-

VIT serán de aplicación obligatoria.

•

Social:

Para una conveniente organización de las autoadministracio-

nes, se considera como óptima la estructura social por barrios, de

acuerdo con los siguientes fundamentos:

1

Arraigo y cohesión social.

En las grandes ciudades, es necesario proporcionar los elementos

que permitan al habitante identificarse como miembro de un gru-

po, así como ubicarse físicamente dentro de un contexto conoci-

do que facilite el arraigo y formas estables de relación social.

2

Integración social.

Hablar de integración social de grandes núcleos de población re-

sulta inadecuado. El proceso se localiza en núcleos reducidos que

son la base de la formación organizada de grandes comunidades

u rbanas.

3

Eficiencia de la organización.

El establecimiento de metas es viable; grupos reducidos que pro-

picien la comunicación y la toma de decisiones.

4

Participación y grado de representación.

En un grupo reducido se logra la máxima participación de cada

uno de sus miembros, una relación más cercana y directa entre

representados y representantes; así pueden responder en forma

más efectiva a sus necesidades reales y dirigirse hacia la solución

efectiva de sus problemas con base en la participación mayorita-

ria. El manejo de la autoridad es horizontal y los cargos de traba-

jo se distribuyen adecuadamente.

19


20/24

Previos los estudios jurídicos relativos a cada caso, se procurará

que en las Juntas de Vecinos, Asambleas de condóminos o equiva-

lentes, estén debidamente representados los sectores o barrios y

aún las manzanas o edificios, de tal suerte que pueda existir la

identidad por grupos y la representación directa.

Por otra parte, una adecuada mezcla social evitará la formación de

grupos aislados o marginados. En el aspecto social, la comisión

encauzará sus normas hacia la participación activa de los residen-

tes en la autoadministración; hacia el abatimiento posible del

monto de las cuotas de administración y mantenimiento y, funda-

mentalmente, hacia la concientización de que la responsabilidad

del cuidado, mantenimiento y buen funcionamiento de los ele-

mentos constructivos y servicios del conjunto , corresponde a los

residentes, administradores y representantes, quienes podrán ha-

cerse cargo directamente o contratar personal especializado.

En cualquier caso, el Instituto procurará la más estrecha relación

entre la administración y la comunidad, aportando a ambas partes

el asesoramiento necesar io.

2 0


21/24

on usones


22/24


23/24

Lic. Mario Ramón Beteta,

Presidente del Consejo de Administración;

Lic. Jesús Silva Herzog F., Director General; Sr. Justino Sánchez Madariaga,

Director Sectorial de los

Trabajadores; Lic. Julio A. Millán B., Director Sectorial Empresarial; Lic. Roberto Molina Pasquel, Sub director Financiero;

Lic. Miguel González Avelar Sub director Jurídico; Arq. Eduardo Rincón Gallardo Sub director Técnico; Lic. Francisco Santoyo Vargas Secretario del

Consejo

de Administración. Barranca del Muerto 280. México 20, D. F. Edición 1,000 Ejemplares, Abril 1976.


24/24

r

1974 infonavit criterios de autoadministracion

Documents