50 lecciones de desarrollo inmobiliario
TRANSCRIPT
“I have been to hell and back. And let me tell you, it was wonderful.” -Louise Bourgeois
empíricos
teoría práctica
práctica teoría
ERROR 2: Tomar decisiones de diseño en
función de criterios arquitectónicos y estéticos y no de
negocio
L-02
“In the academy, designers are operating within a vacuum,
often free of any kind of budget or other real-world
constraint.”
solamente 24u
A B C
m
6
LECCIÓN 2: Tomar decisiones
de diseño considerando el
modelo de negocio.
ERROR 5. No respetar los
límites del mercado.
(ignorar la pirámide de ingresos)
$150k
+
131m2 88m2$1,400m2 $1,800m2
+
131m2 88m2$183k $158k
131m2 88m20.4 U/mes 7.5 U/mes
L-05
$
Precipicio del mercado
Q
Desaparece la demanda
$100k
LECCIÓN 5. Respetar los
límites de precio del mercado.
ERROR 8. No validar el anteproyecto
arquitectónico ante el mercado .
L-08
Acceso
Sala de exhibición de proyectos
Sala de entrevista
1 / 22
N A T U R A L E Z A Y E M O C I Ó N
LECCIÓN 8. Validar la
arquitectura ante mercado.
ERROR 9. No considerar
ciclos económicos en proyectos de
largo plazo.
L-09
A E
B
C
D
1. Mejora progresiva
2. Crecimiento, confianza y prosperidad
4. Complicación y estrés
5. Inactividad
I II III
3. Emoción exagerada y especulación
L-09
A E
B
C
D
1. Mejora progresiva
2. Crecimiento, confianza y prosperidad
4. Complicación y estrés
5. Inactividad
I II III
3. Emoción exagerada y especulación
L-09
A E
B
C
D
1. Mejora progresiva
2. Crecimiento, confianza y prosperidad
4. Complicación y estrés
5. Inactividad
I II III
3. Emoción exagerada y especulación
LECCIÓN 9. Planear proyectos
de largo plazo considerando
ciclos económicos.
ERROR 11. Privilegiar volumen de
ventas sobre velocidad de ventas (pensar en margen
vs pensar en TIR, desarrolladores que van
por administrativos)
L-11
Volumen de venta
Velocidad de venta
Calidad Rentabilidad
Tiempo del proyecto
Capital requerido
Jueves 19 de Enero del 2012 - R EFOR M A NEGOCIOS 7
Giran hacia el lujo las viviendas de pequeño espacio
Construyen en el DF ‘depas’ de 25 metrosd Tendrán amenidades como gimnasio o un comedor para recibir visitas
Nallely Ortigoza
La desarrolladora Adamá comen-zará en este año la construcción de un desarrollo de vivienda que incluirá departamentos desde 25 metros cuadrados.
De acuerdo con los comenta-rios de agentes inmobiliarios con-sultados, estos son los espacios para vivir nuevos más pequeños que se pondrán a la venta en la capital del País.
“En México nos asustamos por el tamaño porque estamos acostumbrados a hacer nuestra vida dentro del departamento, pe-ro estos son departamentos pa-ra dormir, la vida se hace afuera”, comentó Juan Carlos Alatorre, es-pecialista del sector.
Las personas que los adquie-ren están dispuestas a sacri�car espacio con tal de estar cerca de la o�cina y de lugares con cafés, restaurantes, cines, entre algunas otras diversiones.
Los departamentos de 25 me-tros tendrán espacio suficiente
Inicia Kidzania 2012 con nuevos parques
Pospone la Cofetel votación sobre TV
Sandra Reyes
MONTERREY. La empresa mexi-cana de parques temáticos Kid-zania realizará 4 aperturas este año en la Ciudad de México, San-tiago de Chile, Kuala Lumpur y Kuwait.
Maricruz Arrubarrena, di-rectora comercial de la empre-sa, señaló que la inversión de ca-da parque dependerá de su ubi-cación. En el de la Ciudad de México invirtieron 300 millo-nes de pesos, y en Kuala Lum-pur, Santiago de Chile y Kuwait, entre 14 y 30 millones de dólares cada uno.
En entrevista, tras dar a co-nocer que Interjet será la nue-va aerolínea o�cial de Kidzania, destacó que el parque temático de Kuala Lumpur se inaugurará el 27 de febrero, y después vendrá la apertura del parque de Cui-cuilco, en la Ciudad de México. Para marzo será la apertura de Santiago de Chile, y a �nales de año la inauguración del parque en Kuwait.
Además, explicó Arrubarre-
na, Kidzania explora 13 territo-rios más en diferentes etapas de construcción y diseño.
“Estamos en desarrollo en par-ques temáticos en Egipto, Bang- kok, Hong Kong, Rusia, Brasil, Estambul, Arabia Saudita, entre otros”, apuntó la directora.
Arrubarrena informó que pronto anunciarían los primeros pasos que darán para entrar a te-rritorio estadounidense.
“Estamos en la búsqueda de un socio estratégico, de�niendo dónde será el primer parque, po-siblemente entre Chicago, Nueva York y Los Angeles”, abundó.
Actualmente, la �rma suma 8 centros temáticos en todo el mundo.
En el próximo parque en Cui-cuilco, en la Ciudad de México, Kidzania contará con 80 marcas, 10 dependencias de Gobierno fe-deral y del Distrito Federal.
Por su parte, Jorge Luis Paz, director de mercadotecnia de In-terjet, comentó que con la parti-cipación de la aerolínea, los niños podrán realizar actividades como controladores de vuelo, sobrecar-gos o pasajeros.
Carla Martínez
El Pleno de la Comisión Federal de Telecomunicaciones (Cofetel) pospuso la votación sobre la licita-ción de frecuencias de TV digital abierta y el proceso para la transi-ción hacia la Televisión Digital Te-rrestre (TDT) que estaban progra-mados para este miércoles.
Ambos temas se discutieron durante el Pleno, sin embargo ninguno fue objeto de votación como se esperaba.
El retraso sobre la decisión sobre el futuro de la TV digital y el apagón analógico coincidió con la decisión de la Comisión Per-manente del Congreso de llamar a los comisionados del regulador a comparecer sobre asignaciones directas que lleva a cabo la Co-fetel, según publicó el Canal del Congreso en Twitter.
“Si la Cofetel hubiera resuel-to algo respecto a la licitación (de hasta dos nuevas cadenas nacio-nales de TV), el tema de la com-parecencia sería precisamente eso, desplazando el otro tema de los contratos, por la relevancia del mismo”, afirmó Ramiro Tovar, analista en telecomunicaciones.
El vicecoordinador de los se-nadores del PRD, Carlos Sotelo, exigió a la Cofetel y a la Comisión Federal de Competencia (CFC) excluir a Televisa y Televisión Az-teca de una licitación de una ter-cera cadena nacional de TV.
“Si la Cofetel y la CFC no im-piden la participación de Televi-sión Azteca, estaremos frente a un procedimiento de simulación pa-ra al �nal fortalecer la concentra-ción”, declaró.
para alojar una recámara, un baño completo y sala-comedor con co-cineta, informó David Garber, di-rector general de Adamá y uno de los diseñadores del proyecto.
No reveló el precio de los de-partamentos, pero aseguró que serán competitivos con el resto del mercado en la zona.
“En el momento en el que ha-cemos la unidad pequeña, pode-mos llegar a mercados que no po-drían tener acceso a este tipo de producto. Serán departamentos
con buenos acabados, con dise-ño y amenidades novedosas del nivel de un condominio de lujo; es un producto integral con alto confort a bajo costo”, dijo.
Los departamentos chicos se relacionan con los de interés so-cial, reconoció Miguel de la Torre, otro de los diseñadores del pro-yecto, sin embargo, en este caso el objetivo es que los espacios sean habitados por una persona, máxi-mo por dos, por lo que el hacina-miento no es un problema.
La otra opción para gente que busque vivienda en los precios en los que se ofrecerán estos depar-tamentos será ir a las afueras de la Ciudad. Sin embargo, la ten-dencia es regresar a los centros urbanos, señaló.
El conjunto está diseñado pensando en primeros comprado-res solteros, matrimonios jóvenes o personas divorciadas, detalló.
El desarrollo tiene amenida-des como gimnasio, business cen-ter, terraza, salón de juegos y un sa-
lón de eventos privados que inclu-ye una sala con comedor para 10 personas y una cocina equipada.
“Las amenidades son una am-pliación de los departamentos”, señaló Garber.
Se construirán departamen-tos también de 32 metros cua-drados, 55 metros cuadrados, és-te último incluirá 2 recámaras, ca-da una con su propio baño y hasta 64 metros, en el que se tendrá la opción de 3 recámaras.
Las ventas aún no empiezan.
‘Chiquitititos’Entre los departamentos más pequeños que se venden, en el DF hay de 40 metros cuadrados, 39 y hasta 37.
DELEGACIÓN METROS
CUADRADOS
Álvaro Obregón 40
Cuauhtémoc 40
Tláhuac 40
Cuajimalpa 39
Miguel Hidalgo 37
Fuente: Softec / * Datos a junio de 2011
(Áreas mínimas de departamentos nuevos)
No desperdicianLos departamentos de 25 metros cuadrados están diseñados para cubrir las necesidades de un habitante, incluyen espacio para:
dUna cocineta sin horno.
dUna barra y sillas que puede
usarse como comedor.
dSala y televisión.
dBaño.
dUna recámara.
dClóset.
Fuente: Adamá
6.00 m
4.15 m
Co
rte
sía
A
da
má
54
L-11
+20%
13%
12%
9%
8%
6%
4%
0%
Dinero generador de riqueza
Dinero saludable
Dinero seguro
Dinero muerto
Inversion activa donde se construye riqueza
Retornos sólidos
Retornos modestos
Retornos pobres
Rango de inflación
LECCIÓN 11. Saber balancear
las tres tensiones de proyectos.
ERROR 12. Sobredimensionar el
proyecto, diseñar para el Excel (no dan los números
para comprar la tierra, entonces haz el negocio más grande). Diseñar el proyecto de lineamientos legales vs límite máximo de mercado.
L-02
“En todos mis años en desarrollo inmobiliario, nunca me han presentado un Excel de un proyecto cuyos números de
planeación no dieran”
—Jorge Martínez (Analista Financiero)
GRUPO 4S ENTREGA WHITETIERRA MIA
GRUPO 4S ENTREGA WHITETIERRA MIA
GRUPO 4S ENTREGA GRAYMAUI PANAMÁ
LECCIÓN 12. No sobredimensionar
los proyectos .
ERROR 22. No desarrollar una
estrategia de posicionamiento
digital.
L-22
Página web
Proceso de
ventas online
Adminis-trador
de ventas online
Sistema de
CRM
Pro- grama de marketing
digital
U N L U G A R Q U E D E S P I E R T A
L O S C O L O R E S D E V I D A
LECCIÓN 22. Entender que
construimos para el mundo digital
así como el físico.
ERROR 23. Prevender sin validar
estructura completa de costos. Parametrizar costos de producción demasiado
optimistas
L-23
+50% al +30%+30% al +20%
+20% al +10%
+15% al +5%
+10% al +3%
% d
e ce
rtid
umbr
e
+50% al +30%+30% al +20%
+20% al +10%+15% al +5%
+10% al +3%
Proyecto Conceptual
Proyecto Arquitectónico
Proyecto Ejecutivo
Proyecto con recursos,
contratos, estimaciones y cotizaciones
Proyecto construido y
con cierre administra-
tivo
LECCIÓN 23. Proceso de
validación de costos.
ERROR 27. Visión de la
empresa desarrolladora.
L-27
+ Tamaño proyecto
+Número proyectos
Goliath Cazadores de Titanes
Boutique Fábrica de ciudades
+ Tamaño -Número proyectos
+ Tamaño +Número proyectos
- Tamaño -Número proyectos
- Tamaño +Número proyectos
LECCIÓN 27. Definir una visión
de la empresa desarrolladora.
ERROR 35. Rigidez absoluta
del modelo de negocio.
10% + P - E =
Aaaaaaaah!!!
cola de rata baile máquinas
cuota amenidades
LECCIÓN 35. Saber modificar el
modelo de negocio a
conveniencia del proyecto.
Lecciones específicas de giros—
Comercial—
ERROR 36. Planear un centro
comercial solo con anclas
tradicionales.
THE CITY’S PLAYGROUND
LECCIÓN 36. Planear las anclas
profundas o artificiales de un centro comercial.
ERROR 37. No pensar en
cómo garantizar un proyecto
comercial a largo plazo.
experiencias
$
EXPERIENCIASFEEC ——
RENTA $30
USD /M2
MTTO $2 USD /M2
EXPERIENCIASFEEC —— FONDO DE EXPERIENCIAS ENTRETENIMIENTO Y COMUNIDAD
RENTA $30
USD /M2
MTTO $1.5 USD /M2
FEEC $2 USD /M2
LECCIÓN 37. Desarrollar
centros comerciales para
el largo plazo.
Residencial—
ERROR 42. Comoditización
del producto ampliado
(amenidades).
LECCIÓN 42. Diferenciar y
detallar el producto ampliado.
ERROR 43. Trabajar en el desarrollo del
producto técnico y no en el
producto visible.
LECCIÓN 43. Planear producto
visible.
Oficinas—
ERROR 47. No entender que
es un negocio patrimonial y no
especulativo.
LECCIÓN 47. Crear proyectos patrimoniales de
oficinas con visión de largo plazo.
resiliencia
Resilience: “The capacity to recover quickly from difficulties; toughness.”
“Resilience is the long-term capacity of a system to deal with change and continue to thrive.”
EGRUPO 4S RESILIENCIA 50 PROPUESTA ESTRATÉGICA
Acompañamos al desarrollador en la planeación de
su proyecto.
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