aspectos legais e prÁticos da legalizaÇÃo de...

UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE JANEIRO

ASPECTOS LEGAIS E PRÁTICOS DA LEGALIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

RESIDENCIAIS NO MUNICÍPIO DE DUQUE DE CAXIAS

RAFAEL ROSSY SANTOS DE ARAGÃO

RIO DE JANEIRO

2019



RAFAEL ROSSY SANTOS DE ARAGÃO

Projeto de Graduação apresentado ao curso de

Engenharia Civil da Escola Politécnica,

Universidade Federal do Rio de Janeiro, como parte

dos requisitos necessários à obtenção do título de

Engenheiro.

Orientador: Prof. Jorge dos Santos

RIO DE JANEIRO

Março de 2019



Rafael Rossy Santos de Aragão

PROJETO DE GRADUAÇÃO SUBMETIDO AO CORPO DOCENTE DO CURSO DE

ENGENHARIA CIVIL DA ESCOLA POLITÉCNICA DA UNIVERSIDADE FEDERAL DO RIO DE

JANEIRO COMO PARTE DOS REQUISITOS NECESSÁRIOS PARA A OBTENÇÃO DO GRAU

DE ENGENHEIRO CIVIL.

Examinado por:

_________________________________________________________________

Prof. Jorge dos Santos

_________________________________________________________________

Prof.ª. Vivian Karla Castelo Branco Louback Machado Balthar

__________________________________________________________________

Prof. Wilson Wanderley da Silva

RIO DE JANEIRO, RJ - BRASIL

MARÇO de 2019

Aragão, Rafael Rossy Santos de

Aspectos Legais e Práticos da Legalização de Empreendimentos

Residenciais no Município De Duque De Caxias / Rafael Rossy Santos

de Aragão - Rio de Janeiro: UFRJ/Escola Politécnica, 2019.

xii, 30 p.:il.; 29,7 cm.

Orientador: Jorge dos Santos

Projeto de Graduação - UFRJ/ Escola Politécnica/ Curso de

Engenharia Civil, 2019.

Referências Bibliográficas: p. 91-92

1. Introdução 2. Revisão Bibliográfica 3. Definição dos

Documentos 4. Manual de Boas Práticas da Legalização de

Empreendimentos Residenciais 5. Manual de Boas Práticas do

Licenciamento de Obras de Empreendimentos Residenciais 6.

Exemplos de Aplicações dos Manuais

I. Jorge dos Santos; II. Universidade Federal do Rio de Janeiro,

Escola Politécnica, Curso de Engenharia Civil. III. Título

“NÓS SOMOS AQUILO QUE FAZEMOS REPETIDAMENTE. EXCELÊNCIA, ENTÃO, NÃO

É UM ATO, MAS UM HÁBITO”

ARISTÓTELES, FILÓSOFO GREGO

Dedico este trabalho aos meus pais, Fábio

Rossy e Sandra Aragão.

Resumo do Projeto de Graduação apresentado à Escola Politécnica/ UFRJ como parte dos

requisitos necessários para a obtenção do grau de Engenheiro Civil.




Janeiro de 2019

Orientador: Jorge dos Santos

O rápido crescimento das cidades no Brasil gera constantes desafios para organização

da sociedade no espaço urbano e muito das vezes de forma desordenada, fato este comprovado

por inúmeras construções que são iniciadas em desconformidade com legislação vigente. O

trabalho define os principais procedimentos de legalização de empreendimentos residenciais

dentro do Município de Duque de Caxias, além de detalhar os documentos que são exigidos e

onde obtê-los, haja vista a dificuldade que o cidadão possui para compreender as fases

burocráticas do processo administrativo de legalização e licenciamento de construções. A

metodologia adotada foi a sistematização dos procedimentos através de um passo a passo

simples e direto dos atos e documentos necessários para legalizar um imóvel ou para obter um

alvará de construção antes do início das obras de unidades residenciais unifamiliares e

multifamiliares.

Palavras-chave: Legalização; Residenciais; Duque de Caxias; Imóveis; Legislação.

Abstract of Undergraduate Project presented to POLI/UFRJ as a partial fulfillment of

the requirements for the degree of Engineer.

MANUAL OF LEGALIZATION OF CONSTRUCTIONS AND PROPERTIES IN DUQUE

DE CAXIAS


January 2019

Adviser: Rafael Rossy Santos de Aragão

The rapid growth of cities in Brazil generates constant challenges for the organization

of society in urban space and often in a disorderly way, a fact proven by numerous constructions

that are initiated in disregard of current legislation. The work defined the main procedures for

legalization of residential developments within the Municipality of Duque de Caxias, in

addition to detailing the documents that are required and where to obtain them. Consider the

difficulty that the citizen has to understand the bureaucratic phases of the administrative process

of legalization and construction licensing. The methodology adopted was the systematization

of the procedures through a simple and direct step by step of the acts and documents necessary

to legalize a property or to obtain a license of construction before the beginning of the works

of residential units single family and multifamily.

Keywords: Legalization; Residential; Duque de Caxias; Properties; Legislation.

LISTA DE ILUSTRAÇÕES

Figura 1 - Divisão da Regularização de Imóveis e Obras........................................................ 18

Figura 2 - Página da Internet para Emissão de Taxas............................................................... 32

Figura 3 - Exemplo de Certidão Fiscal Imobiliária........................................................................ 33

Figura 4 - Exemplo de Ficha Cadastral.......................................................................................... 34

Figura 5 - Exemplo de Alvará de Construção.................................................................................... 36

Figura 6 - Exemplo de Certidão de Habite.................................................................................. 37

Figura 7 - Exemplo de Certidão de Legalização........................................................................... 38

Figura 8 - Página da Internet pata Acompanhamento de Tramitação dos Processos............... 48

Figura 9 - Exemplo de Recibo do Protocolo............................................................................ 49

Figura 10 - Fluxograma dos Passos 1 e 2 da Legalização.............................................................. 54

Figura 11 - Fluxograma dos Passos 3 e 4 da Legalização........................................................ 56

Figura 12 - Fluxograma do Passo 5 da Legalização................................................................. 57

Figura 13 - Fluxograma do Passos 1 e 2 do Licenciamento de Obras..................................... 59

Figura 14 - Fluxograma dos Passos 3 e 4 do Licenciamento de Obras.......................................... 61

Figura 15 - Fluxograma do Passo 5 do Licenciamento de Obras............................ ................ 62

Figura 16 - Carimbo da Planta de Legalização do Exemplo 1................................................. 64

Figura 17 - Planta de Situação do Lote 4 da Quadra 42-C............................ ........................... 65

Figura 18 - Planta de Situação, Localização e Perfil do Terreno do Lote 4 da Quadra 42-C...65

Figura 19 - Quadro de Áreas do Exemplo 1............................................................................. 65

Figura 20 - Planta Baixa 1° e 2° Pavimentos do Exemplo 1.................................................... 66

Figura 21 - Fachadas e Cortes AA e BB do Exemplo 1........................................................... 66

Figura 22 –Planta de Cobertura do Exemplo 1......................................................................... 67

Figura 23 - Carimbo do Projeto Arquitetônico do Exemplo 2................................................. 70

Figura 24 - Planta de Remembramento dos Lotes 13 e 14 da Quadra 02........................... ..... 71

Figura 25 - Planta de Localização dos Lotes 13 e 14 da Quadra 02......................................... 71

Figura 26 - Quadro de Áreas do Remembramento................................................................... 71

Figura 27 - Certidão de Remembramento dos Lotes 13 e 14 da Quadra 02............................. 72

Figura 28 - Carimbo do Projeto Arquitetônico do Exemplo 3................................................. 74

Figura 29 -Planta de Situação do Lote 175............................................................................... 75

Figura 30 - Planta de Localização e Perfil do Terreno do Exemplo 3...................................... 75

Figura 31 - Planta Baixa do Térreo 1, Térreo 2, 1° e 2° Pavimentos do Exemplo 3............... 76

Figura 32 - Quadro de Áreas do Exemplo 3............................................................................. 77

Figura 33 - Fachada e Corte AA do Exemplo 3....................................................................... 77

Figura 34 - Corte BB do Exemplo 3......................................................................................... 77

Figura 35 - Planta de Cobertura do Exemplo 3......................................................................... 77

Figura 36 - Certidão de Legalização dos Prédios n°192 Frente e n°192 Casa I....................... 78

Figura 37 - Carimbo da Instituição em Condomínio do Exemplo 3......................................... 80

Figura 38 - Quadro de Áreas da Planta de Instituição em Condomínio do Exemplo 3.............81

Figura 39 - Planta de Instituição em Condomínio do Exemplo 3............................................ 81

Figura 40 - Carimbo do Projeto de Legalização do Acréscimo e Licença de Construção do

Exemplo 4................................................................................................................................. 85

Figura 41 - Planta de Situação do Lote 21-A da Quadra 29..................................................... 85

Figura 42 - Planta de Localização e Perfil do Terreno do Exemplo 4...................................... 86

Figura 43 - Quadros de Áreas do Exemplo 4............................................................................ 86

Figura 44 - Planta Baixa do 1° Pavimento do Exemplo 4........................................................ 87

Figura 45 - Planta Baixa do 2° Pavimento do Exemplo 4........................... ............................. 87

Figura 46 - Corte AA do Exemplo 4......................................................................................... 88

Figura 47 - Corte BB do Exemplo 4......................................................................................... 88

Figura 48 - Corte CC do Exemplo 4......................................................................................... 88

Figura 49 - Fachadas do Exemplo 4.......................................................................................... 88

Figura 50 - Planta de Cobertura do Exemplo 4......................................................................... 88

LISTA DE QUADROS

Quadro 1 - Tipos de Uso. ........................................................................................................ 24

Quadro 2 - Classificação das Zonas ........................................................................................ 24

Quadro 3 - Requisitos Técnicos para o Projeto Arquitetônico para Legalização .................... 46

LISTA DE TABELAS

Tabela 1 - Parâmetros Urbanísticos para a Zona Habitacional 1 - ZH1 ................................... 25

Tabela 2 - Usos Predominantes do Solo ................................................................................... 26

LISTA DE ABREVIATURAS E SIGLAS

ART - Anotação de Responsabilidade Técnica

CREA - Conselho Regional de Engenharia e Agronomia

CND - Certidão Negativa de Débitos

Confea - Conselho Federal de Engenharia e Agronomia

CPF - Cadastro de Pessoas Físicas

CTN - Código Tributário Nacional

DURB - Departamento de Urbanismo

INEA - Instituto Estadual do Ambiente

INSS - Instituto Nacional de Seguridade Social

IPTU - Imposto Predial e Territorial Urbano

ISS - Imposto Sobre Serviço

PMDC - Prefeitura Municipal de Duque de Caxias

PVG - Planta de Valores Genéricos

RGI - Registro Geral de Imóveis

SMF - Secretaria Municipal de Fazenda

SMO - Secretaria Municipal de Obras

SMPHU - Secretaria Municipal de Habitação e Urbanismo

ZH - Zona Habitacional

ZM - Zona Mista

SUMÁRIO

1 INTRODUÇÃO .............................................................................................................. 17

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA ...................................................................................... 21

2.4.1 Código de Obras do Município de Duque de Caxias ........................................... 22

2.4.2 Plano Diretor ........................................................................................................ 23

2.4.3 Zoneamento .......................................................................................................... 23

2.5.1 Conceito e Objetivos ............................................................................................ 26

2.5.2 Entidade Responsável pela Legalização e Licença de Construção ...................... 27

2.5.3 Profissional Responsável pelo Processo de Legalização e Licença de Construção

27

2.5.4 Consequências de Não Legalizar um Imóvel ou Licenciar uma Construção ....... 28

3 DEFINIÇÃO DOS DOCUMENTOS E PROCEDIMENTOS ................................... 31

3.1.1 Taxas de Expediente e Taxa de Certidão ............................................................. 31

3.1.2 Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) ....................................................... 32

3.1.3 Certidão Fiscal ...................................................................................................... 33

3.1.4 Ficha Cadastral ..................................................................................................... 34

3.1.5 RGI e Certidão de Ônus Reais .............................................................................. 35

3.1.6 Alvará de Construção ........................................................................................... 35

3.1.7 Certidão de Habite-se ........................................................................................... 36

3.1.8 Certidão de Legalização ....................................................................................... 37

3.2.1 Legalização de Unidade Residencial Unifamiliar ................................................ 39

3.2.2 Legalização de Unidades Residenciais Multifamiliares ....................................... 41

3.2.3 Licença de Construção de Unidades Residenciais Unifamiliares ........................ 42

3.2.4 Licença de Construção de Unidades Residenciais Multifamiliares...................... 43

3.2.5 Prorrogação de Prazo para Licença de Construção: ............................................. 44

3.2.6 Pedido da Certidão de Habite-se .......................................................................... 44

3.5.1 Acompanhamento dos Processos ......................................................................... 48

3.7.1 Averbação ............................................................................................................. 50

3.7.2 Instituição em Condomínio .................................................................................. 50

3.7.3 Fração Ideal .......................................................................................................... 51

3.7.4 Convenção em Condomínio ................................................................................. 51

3.7.5 Documentação para a Instituição em Condomínio ............................................... 52

4 MANUAL DE BOAS PRÁTICAS DA LEGALIZAÇÃO DE

EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS .......................................................................... 53

4.1.1 Passo 1 - Perguntas ao Proprietário ...................................................................... 53

4.1.2 Passo 2 - Análise Documental .............................................................................. 53

4.1.3 Passo 3 - Projeto Arquitetônico ............................................................................ 55

4.1.4 Passo 4 - Abertura e Acompanhamento do Processo ........................................... 55

4.1.5 Passo 5 - Cartório ................................................................................................. 56

5 MANUAL DE BOAS PRÁTICAS DO LICENCIAMENTO DE OBRAS DE

EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS .......................................................................... 58


5.1.2 Passo 2 - Análise Documental .............................................................................. 58



5.1.5 Passo 5 - Cartório ................................................................................................. 61

6 EXEMPLOS DE APLICAÇÕES DOS MANUAIS ..................................................... 63




6.1.4 Passo 5 - Cartório ................................................................................................. 67


6.2.2 Passo Extra 1 - Remembramento.......................................................................... 69

6.2.3 Passo 5 - Cartório ................................................................................................. 72

6.2.4 Passo 1, 2, 3, 4 e 5 - Legalização .......................................................................... 73




6.3.4 Passo 5 - Cartório ................................................................................................. 78



7 CONCLUSÃO ................................................................................................................. 90

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS ................................................................................. 91

ANEXOS ................................................................................................................................. 93

17

1 INTRODUÇÃO

IMPORTÂNCIA DO TEMA

As cidades estão se expandindo cada vez mais com o crescimento das construções no

espaço urbano. No geral, qualquer obra necessita de um alvará de construção para ser iniciada.

Trata-se da anuência do poder público para permitir que o proprietário construa de acordo com

os parâmetros construtivos estabelecidos na legislação municipal.

Conforme pontua Carvalho Filho (2016), “A necessidade de moradia é cada vez mais

acentuada na cidade do Rio de Janeiro. Muitas vezes se depara com um terreno onde já está

edificada uma unidade residencial, e o proprietário tem a necessidade de ampliar seu imóvel,

seja horizontalmente ou através de ampliação vertical. ”

No Brasil, os municípios são guiados pelo Plano Diretor, que é o documento que

estabelece as diretrizes que deveriam garantir o crescimento organizado e sustentável das

cidades. O objetivo é restringir construções que não sigam as regras e normas estabelecidas

para a região em que se encontra o empreendimento.

As restrições aplicam-se as características das construções de determinada região do

município, como por exemplo: a taxa de ocupação e o gabarito máximo da edificação. Portanto,

a normalização varia de acordo com a região.

Segundo Macedo (2012): “São muitas as etapas para se legalizar uma obra, não é

simples o processo desde a parte legal burocrática como a parte de gestão, seja da obra em si,

como também da atenção que é preciso ter com os resíduos, de forma que estes não sejam

desperdiçados, dando a importância que cada um tem diante da classificação particular dos

mesmos. ”

Uma obra sem licença de construção ou um imóvel irregular perante a prefeitura

municipal é bastante comum, principalmente nas cidades da região da Baixada

Fluminense. A regularização busca colocar o imóvel dentro da lei.

Quando uma obra está em situação de irregularidade, a mesma pode ficar sujeita a

denúncias e o proprietário ser autuado pela infração que estiver cometendo ou ter a obra

embargada. A partir da regularização da obra, o proprietário pode exercer seu direito de

construir e registrar o imóvel no cartório de registro de imóveis.

18

Portanto, o controle do processo construtivo e de ocupação do solo é fundamental para

a organização das cidades. Desta forma, a administração pública analisa os projetos para

verificar se as edificações estão sendo construídas conforme os limites estabelecidos no Código

de Obras e na Lei de Zoneamento do município.

De acordo com Macedo (2012): “A regularização das edificações irregulares tem como

objetivo legalizar construções erguidas sem prévia licença e à revelia da lei de zoneamento e

do Código de Obras e Edificações. As situações mais comuns de irregularidade são infrações

em relação aos recuos e ao uso do imóvel, desde que permitidos na zona em que estiver

localizado. Exemplos disso são corredores laterais que têm medidas menores que as mínimas

permitidas pelo Código de Obras e Edificações. ”

A figura 1 abrange os dois procedimentos que divide o conceito regularização de

imóveis e obras em legalização de imóveis e licenciamento de obras.

MOTIVAÇÃO DO ESTUDO

A motivação do tema surgiu da experiência vivenciada pelo autor, que estagiou em um

escritório especializado em legalização de imóveis. Durante o período de estágio, o autor esteve

envolvido diretamente com todo os procedimentos que envolvem a regularização de imóveis e

obras no município de Duque de Caxias.

Figura 1 - Divisão da Regularização de Imóveis e Obras. Fonte: Autor, 2019.

19

Deste modo, constatou-se que os cidadãos não possuem acesso a informações sobre os

procedimentos necessários para se legalizar um imóvel ou iniciar uma obra conforme as

exigências estabelecidas pela prefeitura. A maioria das pessoas constroem sem o

acompanhamento profissional adequado e não seguem os critérios mínimos construtivos.

Portanto, um grande número de imóveis está construído à revelia da legislação municipal,

configurando-se uma ameaça para a segurança tanto dos moradores quanto da vizinhança.

Desta forma, o autor desenvolveu estratégias para a elaboração de manuais que

descrevem os principais procedimentos relacionados a regularização de imóveis, que

são descritos ao longo do trabalho.

OBJETIVOS

O presente trabalho tem o intuito de ser um guia inicial para que qualquer pessoa

interessada possa entender como funciona o processo de legalização de imóveis e de

licenciamento de obras no município de Duque de Caxias, localizado na região da Baixada

Fluminense do Estado do Rio de Janeiro.

A partir da interpretação da legislação municipal de Duque de Caxias os procedimentos

foram detalhados e transformados em manuais. Então, as informações deste trabalho referem-

se a convenções adotadas neste município.

Os procedimentos foram ilustrados em fluxogramas e aplicados a exemplos práticos das

situações mais comuns a imóveis residenciais.

METODOLOGIA

A metodologia adotada consistiu na pesquisa sobre o tema regularização de imóveis e

das informações obtidas em fontes oficiais de Prefeitura Municipal de Duque de Caxias

(PMDC), da Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação (SMPHU) e dos Cartórios do

Município de Duque de Caxias.

A partir de diferentes fontes bibliográficas como livros sobre legalização de imóveis e

trabalhos universitários, os conceitos teóricos foram somados a prática vivenciada pelo autor.

Por fim, buscou-se com exemplos práticos aplicar os manuais desenvolvidos referentes

aos procedimentos para situações mais comuns que possam surgir na prática. O manual de

legalização de imóveis já existentes direcionado para imóveis que foram construídos de forma

20

irregular e o manual de licenciamento de obras para imóveis que se pretendem construir de

acordo os parâmetros e regras estabelecidas pela legislação do Município de Duque de Caxias.

ESTRUTURA DA MONOGRAFIA

A monografia está dividida em sete capítulos, além de seus respectivos subcapítulos.

O primeiro capítulo estabelece a importância, o objetivo, a motivação, a metodologia e

a estrutura adota para embasar a escolha do tema e sua relevância para a sociedade.

O segundo capítulo consiste na análise bibliográfica sobre os principais conceitos

utilizados para abordagem do tema da monografia através da análise contextual do tema, da

definição do conceito de propriedade e da classificação de imóveis para destacar o objeto

principal do trabalho. Além de apresentar os principais instrumentos legais que servem como

balizadores para todos os procedimentos descritos.

O terceiro capítulo fornece a definição dos documentos que podem ser exigidos ao longo

dos procedimentos de legalização e licenciamento de obras. Assim como detalha esses

procedimentos.

O quarto capítulo apresenta de um manual de boas práticas para a legalização de

empreendimentos residências no Município de Duque de Caxias. Sendo dividido em cinco

passos que podem ser entendidos como procedimentos menores dentro do processo maior da

legalização de um imóvel existente.

O quinto capítulo apresenta um manual de boas práticas para o licenciamento de obras

para empreendimentos residenciais no Município de Duque de Caxias. Sendo dividido em cinco

passos que podem ser entendidos como procedimentos menores dentro do processo maior de

obtenção do alvará de construção antes de se iniciar uma obra.

O sexto capítulo discorre sobre quatro exemplos complementares entre si da aplicação

dos procedimentos descritos nos capítulos quatro e cinco.

O sétimo capítulo sintetiza as conclusões resultantes da aplicação dos exemplos práticos

e dos procedimentos adotados.

21

2 REVISÃO BIBLIOGRÁFICA

CONTEXTUALIZAÇÃO

O meio urbano é planejado e construído em parte pelo poder público para atingir os fins

da coletividade e na sua maioria pela população, que busca atender suas necessidades de

moradia com a construção de casas e apartamentos, além de satisfazer as necessidades

econômicas com edificações comerciais e industriais.

No que tange ao planejamento e a execução de um empreendimento residencial, a

população brasileira pretere o primeiro, provendo mais importância para o ato de construir a

realizar todos os prévios procedimentos legais.

Isso é evidenciado por grande parcela dos domicílios que apresentam irregularidades e

pela falta de informação da população gerada pela omissão do poder público quanto a

fiscalização e campanhas de conscientização da importância de se legalizar o imóvel.

CONCEITO DE PROPRIEDADE

No âmbito jurídico, o direito civil trata da questão patrimonial, ou seja, dos direitos

sobre as coisas apropriáveis pelo homem e que podem ser transferidos após a morte aos

herdeiros. Nesse contexto, o Código Civil (2002), no Art. 1.228:

“Art. 1.228: O proprietário tem a faculdade de usar, gozar e dispor da coisa, e o direito

de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha. ”

Portanto, a propriedade sobre um dado bem permite que o mesmo seja disposto por

aquele que exerce o direito de propriedade, ou seja, o proprietário pode usufruir dentro dos

limites da lei o bem sob sua propriedade da melhor forma que lhe convier.

No contexto dos imóveis, existe a figura do proprietário legal, estabelecido no Art. 1.245

do Código Civil (2002), o qual dispõe que a propriedade de um imóvel entre as pessoas é

instituída pelo registro do imóvel no Cartório de Registro Geral de Imóveis. Portanto, para

exercer o direito de propriedade sobre o imóvel, o mesmo deve estar devidamente registrado.

22

CLASSIFICAÇÃO DOS IMÓVEIS

No sentido de restringir o objeto de estudo, os imóveis podem ser classificados com

base em diferentes características. A classificação adotada neste trabalho é baseada na

destinação econômica preponderante que o imóvel exerce. Conforme instituído no Estatuto da

Terra (Lei 4504/1964), Art. 10, §1° e no Art.4, I da Lei da Reforma Agrária (Lei 8629/1993):

"Imóvel Rural", o prédio rústico, de área contínua qualquer que seja a sua localização

que se destina à exploração extrativa agrícola, pecuária ou agroindustrial, quer através de planos

públicos de valorização, quer através de iniciativa privada;"

Portanto, o importante é a atividade comprovadamente exercida de fato, sendo um

imóvel rural aquele que exerce atividade rural e um imóvel urbano aquele que exerce atividade

urbana.

A outra classificação adotada é voltada para imóveis urbanos de acordo com a função

exercida pelo imóvel dentro do espaço urbano. Deste modo, os imóveis residenciais são aqueles

voltados para habitação e moradia, enquanto, os imóveis comerciais são voltados para

atividades econômicas do setor de serviços e comércio.

Neste trabalho são abordados os imóveis urbanos residenciais.

LEGISLAÇÃO EM DUQUE DE CAXIAS

2.4.1 Código de Obras do Município de Duque de Caxias

No Município de Duque Caxias, o Código de Obras foi instituído pelo Decreto

Nº2.185/1990 que definiu as diretrizes e as regras para regulamentar as obras e as edificações,

conforme dita o seu art. 1°:

“Art. 1 - Este Decreto tem por finalidade instituir normas genéricas sobre o

licenciamento, a execução e a fiscalização de obras, as instalações e explorações de qualquer

natureza na área do Município de Duque de Caxias, bem como, fixar a natureza dos materiais

a serem empregados. ” (DUQUE DE CAXIAS, 1990)

Portanto, o Código de Obras é a principal fonte dos parâmetros construtivos mínimos

que devem orientar o profissional responsável na elaboração dos projetos e no acompanhamento

dos processos de legalização e de licenciamento de obras.

23

2.4.2 Plano Diretor

O processo de legalização de imóveis e obras tem como fundamentação a legislação do

município em que se localiza a edificação, seguindo a priori o Plano Diretor Municipal.

No caso do Município de Duque de Caxias, o Plano Diretor foi instituído pela Lei

Complementar Nº.01 de 31 de outubro de 2006, sendo assim denominado Plano Diretor

Urbanístico do Município de Duque de Caxias, o qual estabelece as diretrizes e normas para o

ordenamento físico-territorial e urbano. (DUQUE DE CAXIAS, 2006).

Portanto, trata-se do instrumento por meio do qual são definidas as diretrizes para uma

política urbana municipal e para as normas relativas ao Uso e Ocupação do Solo, à Lei de

Zoneamento, a delimitação do perímetro urbano, a delimitação dos bairros, ao Código de Obras

e a infraestrutura de arborização urbana. (DUQUE DE CAXIAS, 2006)

2.4.3 Zoneamento

Segundo o glossário do Plano Diretor de Duque de Caxias “Zoneamento é a divisão

municipal em zonas com características de homogeneidade ou preponderância quanto ao uso,

formas de ocupação e condições físicas”. (DUQUE DE CAXIAS, 2006)

O território municipal é divido em regiões com parâmetros urbanísticos e construtivos

definidos, que estabelecem limitações quanto ao tipo de edificação, quanto as taxas de ocupação

e de utilização máximas, quanto a medidas mínimas de afastamentos laterais, frontal e de fundos

do terreno, entre outras restrições.

Segundo Oscar Júnior (2014): “A política de zoneamento deve ser encarada como um

instrumento concreto para a organização do território de um município, o qual é fruto de

contingências sociais, econômicas e políticas que ocorrem dentro da moldura fornecida pela

paisagem em transformação. Cabe à esta política, e aos outros instrumentos da política de gestão

territorial, minimizar os conflitos de usos, degradação ambiental e exposição aos riscos. ”

No Município de Duque de Caxias, o zoneamento é definido segundo o tipo de uso

preponderante das construções e os 7 tipos estão descritos no Quadro 1:

24

Quadro 1 - Tipos de Uso.

TIPO DE USO

HABITACIONAL

COMERCIAL

MISTO

INDUSTRIAL

RECREATIVO

CULTURAL

COMUNITÁRIO

Fonte: Adaptado pelo Autor da PMDC, 2019

A partir da classificação descrita no quadro 1, o município de Duque de Caxias é

composto por zonas que subdividem o seu território de acordo com o tipo de uso das

construções, conforme Quadro 2:

Quadro 2 - Classificação das Zonas

ZONAS

HABITACIONAL MISTA

INDUSTRIAL

ÁREAS DE GRANDES

PROPRIEDADES

ÁREA DE

EXPANSÃO

ZH1

ZM1

ZH2

ZH3

ZH4

ZH5

ZM2

ZH6

ZH7

ZH8


Como exemplo de parâmetros urbanísticos, a tabela 1 apresenta as características

permitidas para as edificações que se localizam dentro dos limites da região definida como Zona

Habitacional 1, com a taxa de ocupação e de utilização máximos permitidos e afastamentos

mínimos que as construções devem obedecer.

25

Tabela 1 - Parâmetros Urbanísticos para a Zona Habitacional 1 - ZH1

ZH1

TESTADA MÍNIMA - 10,00m²

ÁREA MÍNIMA - 300,00m²

TAXA DE

OCUPAÇÃO

(%)

TAXA DE

UTILIZAÇÃO

(%)

ALINHAMENTO

DO LOTE (m)

DIVISAS

LATERAIS

(m)

FUNDO

DO

LOTE

(m)

USO

HABITACIONAL

UNIFAMILIAR

60

120

3 0 / 2,5

2,5 6 0 / 0

MULTIFAMILIAR 60 360 3 0 / 0 2,5 HÓTEIS,

PENSÕES ETC.

60 360 3 0 / 0 2,5

USO

MISTO

COMERCIO E

HABITACIONAL

60 / 80

60 / 240

3

0 / 2,5

0 / 0

2,5

USO

COMERCIAL

LOJAS

(COMERCIO

VICINAL)

80

320

3

0 / 0

2,5

ESCRITÓRIOS

(PÚBLICO E

PRIVADO)

70

280

3

0 / 0

2,5

USO

INDUSTRIAL

INDÚSTRIA I -

ARTESANATO

50

100

3 0 / 2,5

2,5 6 0 / 0

INDÚSTRIA II 30 60 5 1,5 / 2,5 5 INDÚSTRIA III 0 0 - - -

USO

RECREATIVO

CLUBES,

CINEMAS ETC.

80 320 3 0 / 2,5

2,5

USO

CULTURAL

MUSEUS,

BIBLIOTECAS

ETC.

80

480

3

0 / 2,5

2,5

USO

COMUNITÁRIO

CENTROS

SOCIAIS,

TEMPLOS,

SAÚDE, ENSINO,

REPARTIÇÕES

ETC.

60

240

3

0 / 2,5

2,5


26

A tabela 2 refere-se aos usos predominantes que são permitidos nas respectivas zonas

habitacionais de acordo com o tipo de edificação, que engloba o escopo deste trabalho.

Tabela 2 - Usos Predominantes do Solo

Nº USOS PREDOMINANTES ZH1 ZH2 ZH3 ZH4 ZH5 ZH6 ZH7 ZH8

01

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (

CASA ISOLADA)

P

NC

C

C

C

C

C

C

02

RESIDENCIAL UNIFAMILIAR (

CASA GEMINADAS OU VILA)

P

C

C

C

C

C

C

C

03

RESIDENCIAL

MULTIFAMILIAR

(APARTAMENTOS

RESIDENCIAIS)

P

C

C

C

C

C

C

C

04 EDIFICAÇÕES SEM CARÁTER

DOMICILIAR

P

C

NC

NC

NC

NC

NC

NC

05 CONJUNTOS MISTOS C NC NC NC NC P C C

06 COMÉRCIO VICINAL ( LOJAS,

BARES)

C

NC

NC

NC

NC

C

C

C

07

COMÉRCIO EM GERAL

(ESCRITÓRIOS E PEQUENAS

OFICINAS)

NC

NC

NC

NC

NC

NC

C

P

LEGENDA

C CONFORME

NC NÃO CONFORME

P PERMISSÍVEL

PE PROJETO ESPECÍFICO


LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS EM DUQUE DE CAXIAS

2.5.1 Conceito e Objetivos

A legalização é um processo burocrático necessário para a regulamentação de uma

edificação construída junto aos órgãos responsáveis, tais como a Prefeitura Municipal de Duque

de Caxias (PMDC), a Secretaria Municipal de Habitação e Urbanismo (SMPHU) e os Cartórios

de Registro Geral de Imóveis.

Desta forma, qualifica-se um imóvel como legalizado quando este possui uma certidão

emitida pelo poder público que comprove este status e quando as informações contidas na

certidão estejam registradas no cartório do RGI.

27

A certidão que confere ao imóvel o status de legalizado é dividida em dois tipos: certidão

de habite-se e certidão de legalização.

A certidão de habite-se é obtida a partir do procedimento de licenciamento de obra,

enquanto a certidão de legalização é obtida através do procedimento de legalização. Ambas

conferem ao imóvel a condição de conformidade, de segurança, de higiene e de habitação

mínimas de acordo com as exigências estabelecidas pela SMPHU.

Portanto, a certidão de legalização certifica que o imóvel é habitável da mesma forma

que a certidão de habite-se. Cabe a SMPHU, como órgão fiscalizador do processo, exigir que

documentos específicos e as construções cumpram a legislação vigente.exige o acompanha

Deste modo, o objetivo da legalização e do licenciamento consiste em tirar o imóvel ou

a construção da irregularidade e certificar que as normas estabelecidas pela legislação do

município foram seguidas. Uma construção a ser executada ou na expectativa de ser executada,

quando não está dentro dos parâmetros legais, faz com que o proprietário possa ficar sujeito a

penalidades, como multas e ao embargo da obra. Portanto, licenciar a obra que resulta no bem

legalizado é imprescindível.

2.5.2 Entidade Responsável pela Legalização e Licença de Construção

A SMPHU de Duque de Caxias detém o objetivo de concretizar o planejamento urbano

e estabelecer o controle do uso e ocupação do solo.

Desta forma, a legislação urbanística em vigor, como o Código de Obras, deve ser

aplicada aos procedimentos de licenciamento de obras e de legalização de imóveis existentes

para o alcance do objetivo de planejar e fiscalizar o uso do solo do município com o fim de

melhorar qualidade de vida dos habitantes e das construções.

Portanto, a SMPHU é a responsável pela elaboração e coordenação do atendimento ao

público e da verificação das demandas de denúncias de obras irregulares.

2.5.3 Profissional Responsável pelo Processo de Legalização e Licença de Construção

O processo de legalização requer o acompanhamento de um profissional credenciado

pelo Conselho Regional de Engenharia e Agronomia (CREA) ou pelo Conselho de Arquitetura

e Urbanismo do Brasil (CAU), principalmente para assumir a responsabilidade técnica dos

projetos arquitetônicos e das obras.

28

Segundo Macedo (2012): “Esse profissional terá condições de orientá-lo na escolha do

terreno, na posição da edificação sobre o lote escolhido, para que esta ofereça as melhores

condições quanto à circulação, ventilação e iluminação naturais dos ambientes; além de

segurança, menores custos e prazos de execução. ”

Muitas das vezes pela falta de informação disponível pelos órgãos, o cidadão

desinformado sobre o assunto sente-se desamparado com a quantidade de exigências e prazos

necessários para a aprovação de documentos e dos projetos.

Portanto, o engenheiro civil e o arquiteto são os profissionais capacitados para orientar

quanto as informações necessárias para cumprir os procedimentos legais, além de garantir

fluidez do processo.

Os profissionais precisam estar habilitados junto aos seus respectivos órgãos

profissionais para atuarem na elaboração de projetos e para assumir a responsabilidade técnica

pela execução de obras. Além de serem compelidos a recolher o Imposto Sobre Serviços (ISS),

tanto para profissionais autônomos quanto para profissionais vinculados a pessoa jurídica.

2.5.4 Consequências de Não Legalizar um Imóvel ou Licenciar uma Construção

O processo de regularização de imóveis é exigido em inúmeras situações como:

construção, reforma, venda, compra, transferência por herança, remembramento ou

desmembramento, além de outros casos mais específicos e que fogem do contexto do trabalho.

A ausência de legalização de edificação ou licenciamento de obra pode gerar inúmeros

prejuízos e contratempos, conforme serão detalhados a seguir.

2.5.4.1 Multas e Embargos

Quando uma obra se encontra na situação de irregularidade, o proprietário fica sujeito a

intervenção do poder público através multas. Antes de ser multado, o proprietário é notificado

pela prefeitura, a qual concede um prazo para regularização da obra.

O proprietário deve contratar um profissional habilitado pelo CREA ou CAU

competente para orientar o trâmite burocrático do licenciamento da obra. Após esse prazo, caso

o mesmo não tenha cumprido as exigências da legalização, a multa é aumentada

progressivamente ao ponto de a obra ser paralisada.

29

Simultaneamente, pode ocorrer a atuação direta do CREA que fiscaliza as obras quanto

a presença de um responsável técnico competente. As obras precisam ter um profissional

habilitado responsável pela sua execução. A placa da obra é o meio que apresenta os dados da

obra, o nome do responsável técnico e número do processo.

Entretanto, o CREA não possui competência para multar ou embargar a obra, sendo esta

função de competência do município. Logo, o fato de contratar o profissional adequado, com

recolhimento da Anotação de Responsabilidade Técnica (ART), no caso de engenheiro civil,

ou recolhimento do Registro de Responsabilidade Técnica (RRT), no caso de arquiteto, não

provê regularidade automática junto a SMPHU.

A ART ou a RRT são documentos que possuem valor de contrato entre o proprietário e

o profissional responsável pela execução de algum serviço técnico. Nesses documentos

constam dados do profissional contratado, do contratante, a especificação do serviço que será

realizado, o endereço da obra, o valor referente ao serviço, entre outras informações referente

a obra.

2.5.4.2 Insegurança Jurídica na Venda

Um imóvel regularizado garante que houve um processo de legalização com projeto

executado por um engenheiro ou arquiteto e que foi aprovado perante a SMPHU. Isso confere

uma garantia a validade da compra para o comprador, evitando que o mesmo seja vítima de

estelionato do vendedor.

Entretanto, não basta regularizar o imóvel junto prefeitura e não dar prosseguimento no

registro do mesmo no Cartório de Registro de Imóveis. A ausência do RGI atualizado constando

o imóvel legalizado pode ser uma barreira para se concretizar o financiamento do imóvel a juros

mais baixos.

O imóvel estar legalizado e registrado no RGI é fundamental para financiamentos

imobiliários junto a entidades financeiras, principalmente pela Caixa Econômica Federal, que

aceita financiamento apenas de imóveis legalizados, pois como credor é uma garantia jurídica.

2.5.4.3 Inviabilidade de Funcionamento Comercial

Um imóvel sem a certidão de habite-se ou de legalização é um problema para um imóvel

comercial. O funcionamento deste é vinculado a emissão do Alvará de Funcionamento pelo

30

poder público municipal e uma das exigências é que o imóvel seja legalizado junto a SMPHU.

Portanto, o imóvel comercial irregular não poderá entrar em atividade, inclusive o espaço não

poderá ser alugado para fins comerciais.

Do ponto de vista do locador, o valor de mercado de um imóvel irregular é menor que

de um imóvel legalizado. Portanto, a ausência da documentação pode ser a principal barreira

para se fechar um negócio ou um contrato de locação.

2.5.4.4 Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) Mais Alto

O IPTU é um tributo de ordem municipal que incide sobre imóveis ou terrenos em área

urbana cobrado a seus proprietários, que podem ser pessoa física ou jurídica. A base de cálculo

é o valor venal do imóvel ou do terreno que por sua vez depende de inúmeros parâmetros.

Os imóveis que não são legalizados sofrem incidência de uma alíquota

proporcionalmente maior sobre a base de cálculo do IPTU, devido ao princípio da função social

da terra em que o lote deve ser aproveitado de forma racional e adequada. Deste modo, quando

a construção não consta como regularizada perante poder público considera-se que o terreno

está sendo subutilizado, portanto, o valor cobrado pelo imposto é crescente com o tempo.

31

3 DEFINIÇÃO DOS DOCUMENTOS E PROCEDIMENTOS

O presente capítulo aborda as definições e os detalhes dos principais documentos

exigidos para a execução dos procedimentos de legalização e de licenciamento de obra.

PRINCIPAIS DOCUMENTOS

Os principais documentos envolvidos no processo legal de regularização de imóveis e

obras são os seguintes:

a) Taxa de Expediente;

b) Taxa de Certidão;

c) IPTU;

d) Certidão Fiscal;

e) Ficha Cadastral;

f) Certidão de Ônus Reais;

g) Alvará de Construção;

h) Certidão de Habite-se;

i) Certidão de Legalização.

3.1.1 Taxas de Expediente e Taxa de Certidão

A “Taxa de Expediente” e a “Taxa de Certidão” são tributos exigidos em todos os

procedimentos detalhados neste trabalho.

A primeira possui como fato gerador a obtenção de documentos e a prestação de serviços

diversos junto a PMDC. A segunda diz respeito a taxa que deve ser paga quando da requisição

de uma certidão que comprove uma determinada condição do imóvel, como exemplo, a certidão

de legalização que comprova que o imóvel se encontra legalizado.

Portanto, são duas taxas que são emitidas no site da PMDC, cuja guia “TAXAS” leva

ao link “Emissão de Taxa”, a partir da qual os dados devem ser preenchidos de acordo com o

endereço do imóvel, os dados do proprietário e a finalidade da taxa, conforme a figura 2.

32

Deste modo, a partir do correto preenchimento dos dados, as taxas são geradas e podem

ser impressas e pagas, preferencialmente, no banco da Caixa Econômica Federal ou nas Casas

Lotéricas da Caixa Econômica Federal.

3.1.2 Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU)

Trata-se do tributo cobrado pelo município que atinge pessoas físicas e jurídicas

proprietárias de imóveis edificados em área urbana, inclusive sobre terrenos vazios. Portanto,

qualquer cidadão possui o ônus de pagar este tributo se for proprietário de um imóvel, sendo

este territorial ou predial. Tal imposto está instituído no Código Tributário Nacional (CTN):

“Art. 32 O imposto, de competência dos Municípios, sobre a propriedade predial e

territorial urbana tem como fato gerador a propriedade, o domínio útil ou a posse de bem imóvel

por natureza ou por acessão física, como definido na lei civil, localizado na zona urbana do

Município. ” (BRASIL, 1966)

Figura 2 - Página da Internet para Emissão de Taxas . Fonte: PMDC, 2019

33

O tributo é calculado com base valor no venal do imóvel definido pela PMDC. Os

valores venais são constantemente atualizados pela PMDC para estarem em conformidade com

os valores do metro quadrado dos imóveis praticados pelo mercado.

O site da PMDC disponibiliza a emissão de segunda via da Guia de Recolhimento de

IPTU, além de disponibilizar para o público “Demonstrativos de Pagamento de IPTU” e a

“Certidão Fiscal”. Todos esses documentos emitidos são comprovantes da situação fiscal do

imóvel.

3.1.3 Certidão Fiscal

A certidão fiscal (Figura 3) é o documento obtido de forma online no site da PMDC, no

qual consta a situação fiscal do imóvel, esclarecendo se existem débitos pendentes ao longo dos

anos. A retirada desta certidão é através do número de inscrição imobiliária do imóvel.

Portanto, não é necessário juntar todos os IPTU’s pagos dos anos anteriores para

confirmar que os mesmos estão pagos, basta retirar a certidão fiscal no site da PMDC.

Figura 3 - Exemplo de Certidão Fiscal Imobiliária. Fonte: PMDC, 2019

34

3.1.4 Ficha Cadastral

A ficha cadastral é o documento que apresenta as principais informações de determinado

imóvel com base nas informações coletadas pela PMDC. Essas informações são:

a) Identificação do Imóvel (Nome e CPF do proprietário, código imobiliário, número

de inscrição, Endereço, Zona Habitacional);

b) Informações Sobre o Terreno (Área, Testada, Profundidade, Muro, Fração Ideal,

Córrego, Esquina, Calçada, Topografia, Superfície/Umidade, Acesso);

c) Informações sobre a Edificação (área construída, Padrão de Acabamento, Tipo de

Construção, Estado de Conservação, Situação, Tipo de Uso, discriminação das

áreas em Privativo, Coberto, Comum, Área construída parcial, Mezanino e Área

Construída Total);

d) Evolução do valor venal do imóvel ao longo dos últimos cinco anos.

Deste modo, a figura 4 ilustra como exemplo uma ficha cadastral genérica.

Figura 4 - Exemplo de Ficha Cadastral. Fonte: PMDC, 2019

35

3.1.5 RGI e Certidão de Ônus Reais

O Cartório de Registro de Imóveis é o ofício dotado de fé pública com a atribuição de

registrar as informações referente a imóveis e ao direito das pessoas físicas e jurídicas sobre o

mesmo.

A certidão de ônus reais é o documento declaratório que certifica essas informações que

relacionam o bem imóvel com a pessoa. Segundo Rio de Janeiro (2012): “É uma certidão que

permite saber os registros e averbações constantes na matrícula do imóvel, indicando, por

exemplo, quem foi o último comprador ou se existe alguma restrição ao imóvel, como penhora

ou indisponibilidade de bens etc. Para obter essa Certidão, você deve solicitá-la ao Serviço

Extrajudicial no qual o imóvel em questão está registrado. ”

Portanto, o objetivo desta certidão, que custava R$108,00 no ano de 2018 no município

de Duque de Caxias, é averiguar em nome de quem que se encontra o imóvel em questão e se

existe alguma restrição.

Cabe dizer, que é exigido o Registro Geral de Imóveis quando se pretende dar início ao

processo de legalização na SMPHU, por isso a importância de se solicitar tal certidão de ônus

reais. A Certidão de Ônus é considerada positiva quando o imóvel estiver sujeito a alguma

restrição e negativa quando não recair nenhum tipo de ônus sobre o mesmo.

Portanto, devido ao direito de certidão, qualquer cidadão pode se dirigir ao cartório

correspondente ao imóvel em questão e solicitar uma certidão de ônus reais com o endereço do

mesmo. O ANEXO A ilustra uma exemplo de RGI.

3.1.6 Alvará de Construção

O alvará ou a licença de construção é o documento concedido pela SMPHU com prazo

de um ano prorrogável que permite ao cidadão construir, modificar, acrescer e reformar

edificações de acordo com a legislação em vigor, conforme a figura 5.

Portanto, trata-se do documento que qualquer pessoa deve estar de posse para poder

iniciar uma obra com o aval do poder público.

O alvará de construção apresenta a área construída das unidades que serão executadas, o

endereço do imóvel, o nome do proprietário, o número do processo originário do alvará e outras

informações pertinentes a obra.

36

3.1.7 Certidão de Habite-se

A certidão de habite-se (Figura 6) é o documento que comprova que a construção foi

executada conforme os parâmetros estabelecidos na legislação e com o próprio projeto

aprovado previamente no processo de licença de construção. Desta forma, a certidão de habite-

se confere à edificação a certificação das condições de uso, higiene e segurança mínimas que

um imóvel deve cumprir.

A partir da visão procedimental, quando as obras são concluídas, o responsável legal

deve solicitar a vistoria para obtenção da certidão de habite-se, de tal forma, que o poder público

Figura 5 - Exemplo de Alvará de Construção. Adaptado pelo Autor da PMDC, 2019

37

municipal através dessa vistoria verifica se o projeto aprovado junto a SMPHU é realmente

aquilo que está construído.

Após a confirmação da vistoria técnica, a certidão de habite-se é fornecida pela SMPHU

para ser registrada no registro do imóvel junto ao Cartório do RGI. Analogamente, os dados do

IPTU devem ser atualizados conforme descrito no subcapítulo 3.6.

3.1.8 Certidão de Legalização

A certidão de legalização é o documento comprobatório final que concebe ao imóvel a

qualificação de legalizado, obtido junto à SMPHU.

Esta certidão substitui o procedimento de licenciamento de obra. Um imóvel que foi

edificado sem um alvará de construção, mas que passou pelo processo de legalização detém o

mesmo status de um imóvel que foi construído com o devido alvará de construção prévio. Sendo

Figura 6 – Exemplo de Certidão de Habite-se. Fonte: PMDC, 2019

38

este fato comprovado, por exemplo, quando se deseja vender de forma financiada pela Caixa

Econômica Federal um imóvel que não possui a certidão habite-se.

Neste caso, deve-se obter a certidão legalização que substituí a certidão de habite-se.

Portanto, para a instituição financeira a certidão de habite-se e a certidão de legalização são

sinônimas.

A título de exemplo a figura 7 ilustra uma certidão de legalização.

DEFINIÇÃO DOS PROCEDIMENTOS

A regularização de empreendimentos residenciais pode ser dividida em inúmeros casos,

entretanto para fins de práticos, as situações mais comuns são:

Figura 7 - Exemplo de Certidão de Legalização. Fonte: PMDC, 2019

39

a) Licença de Construção de Unidade Unifamiliar;

b) Licença de Construção de Unidade Multifamiliar;

c) Legalização de Unidade Existente Unifamiliar ou Multifamiliar;

d) Legalização de Acréscimo e Modificação de Área Construída;

e) Prorrogação de Prazo da Licença de Construção;

f) Pedido da Certidão de Habite-se.

Deste modo, a maioria das situações práticas que envolvem regularização de imóveis

residenciais recaem sobre algum destes casos que são descritos a seguir.

3.2.1 Legalização de Unidade Residencial Unifamiliar

O processo de legalização de um imóvel residencial unifamiliar consiste em juntar os

documentos necessários e elaborar o projeto arquitetônico completo para dar entrada no

processo junto a SMPHU. Sendo os seguintes documentos exigidos:

a) Formulário de requerimento formulário padrão para legalização de edificações

unifamiliares, conforme o modelo no ANEXO B;

b) Certidão Fiscal Negativa;

c) Cópia autenticada do RGI;

d) Taxa de expediente paga;

e) Taxa de certidão paga;

f) Mínimo de 2 cópias do projeto no padrão da PMDC;

g) ART ou RRT do responsável pela execução da obra e pelo projeto;

h) Guia do ISS municipal do profissional quitada (Engenheiro Civil ou Arquiteto);

i) Cópia do documento do proprietário pessoa física;

j) Cópia autenticada do contrato Social para pessoa Jurídica;

k) Termo de Responsabilidade Profissional;

l) Termo de Responsabilidade Proprietário;

m) Declaração de Rios e Canais (ANEXO C);

n) Comprovante de residência;

o) Relatório fotográfico da Obra (com localização da Rua e do imóvel).

40

No caso de legalização de imóveis unifamiliares, há o Decreto 3003/1997 que simplifica

o procedimento de legalização exigindo apenas a elaboração de uma planta de situação simples,

não exigindo o projeto arquitetônico completo.

A planta de situação deve apresentar:

a) Nome e largura da rua;

b) Distância até a esquina mais próxima;

c) Localização do terreno;

d) Perfil do terreno;

e) Quadro de Áreas.

O quadro de áreas deve apresentar a área do lote, a área construída, a área livre

(descoberta), a taxa de ocupação e a taxa de utilização. A legenda desta planta tem um padrão

específico, conforme o ANEXO D.

O Decreto 3003/1997 é taxativo quanto as condições construtivas que as edificações

unifamiliares devem atender. A seguir estão elencados os requisitos que o imóvel deve possuir:

a) Mínimo de 1 (um) compartimento habitável, 1 (um) banheiro e 1 (uma) cozinha,

dispensada a exigência de área mínima útil;

b) Gabarito máximo da edificação é de 11,00m (onze metros);

c) Afastamento frontal mínimo de 3,00 m (três metros);

d) Para abertura de vãos para iluminação e ventilação nas paredes laterais e nos

fundos com dimensão mínima de 1,50m (um metro e cinquenta centímetros);

e) Taxa de ocupação máxima permitida de 70%;

f) Varandas e Terraços não são computados para a taxa de ocupação, não podendo

ocupar o afastamento frontal;

g) Mínimo de uma vaga para veículo com dimensões mínimas de 2,50m x 5,00m,

podendo ser descoberta dentro do afastamento frontal;

h) Os quartos, salas e cozinha deverem ter vãos de ventilação com o mínimo de 1/6

da área do cômodo e para banheiros com mínimo de 1/8 podendo neste caso ser

substituído por duto de ventilação mecânica;

i) Banheiros devem ter vãos de ventilação com o mínimo de 1/6 da área do

cômodo.

41

No que concerne a abertura de processo de legalização de unidade unifamiliar pelos

favores do Decreto 3003/1997 os seguintes documentos devem ser juntados:

a) Formulário do Decreto 3003/1997 preenchido e assinado pelo profissional

responsável e pelo proprietário (conforme o ANEXO E e o ANEXO F);

b) Cópia do RGI;

c) Planta de Situação;

d) Certidão Fiscal Imobiliária Negativa;

e) Guia do ISS municipal do profissional quitada (Engenheiro Civil ou Arquiteto);

f) Certidão de Nome de Logradouro Público. (Solicitado na sede da PMDC).

Após providenciar os documentos supracitados, o interessado pode comparecer a

SMPHU no setor de entrada de processos e entregá-los ao atendente. Nesta etapa, um recibo

com o número de protocolo é fornecido para acompanhar o processo pelo site da PMDC.

Caso os requisitos do Decreto 3003/1997 não sejam cumpridos, o projeto arquitetônico

deve ser completo: Planta Baixa, Cortes, Fachada, Planta de Situação, Planta de Cobertura,

Planta de Localização, Perfil do Terreno e Quadro de Áreas.

Do ponto de vista financeiro, o processo de legalização pelo Decreto 3003/1997 possui

uma taxa de contrapartida mais baixo que o processo de legalização convencional.

O prazo para a SMPHU emitir a taxa da legalização nestas circunstâncias é de

aproximadamente 3 meses, a contar da data de entrada no processo.

3.2.2 Legalização de Unidades Residenciais Multifamiliares

O processo de legalização de múltiplas unidades residenciais edificadas dentro de um

mesmo lote exige um projeto arquitetônico completo.

Algumas edificações são difíceis de serem visualizadas apenas com a planta de

situação, portanto o desenho técnico completo divide melhor as áreas pertencentes às diferentes

unidades dentro de um mesmo terreno. Sendo os documentos exigidos abaixo:

a) Formulário de requerimento formulário padrão para licença de obra ou

legalização de edificações unifamiliares, conforme o modelo no ANEXO G;

b) Certidão Fiscal Negativa;

42



e) Taxa de certidão paga;

f) Mínimo de 2 cópias do projeto no Padrão PMDC;





k) Relatório Fotográfico detalhando a localização e obra;

l) Consulta de inexigibilidade ao site do Instituto Estadual do Ambiente (INEA);

m) Estudo de Impacto de Vizinhança, quando solicitado;

n) Termo de Responsabilidade Profissional;

o) Termo de Responsabilidade Proprietário;

p) Declaração de Rios e Canais;

q) Comprovante de residência;

O procedimento junto a SMHPU deve seguir o mesmo estabelecido para unidades

unifamiliares no subcapítulo 3.2.1. Posteriormente, deve-se realizar a averbação e

individualização das unidades legalizadas no cartório do RGI.

3.2.3 Licença de Construção de Unidades Residenciais Unifamiliares

Trata-se do procedimento para obtenção do alvará de construção de um imóvel

residencial unifamiliar. Neste caso, consiste em juntar os documentos necessários e elaborar

um projeto arquitetônico completo para dar entrada na SMPHU. Os documentos exigidos são

os seguintes:

a) Formulário de requerimento formulário padrão para licença de obra de

edificações unifamiliares, conforme modelo do ANEXO G;

b) Certidão Negativa de Débito (CND);



e) Mínimo de 2 cópias do projeto no Padrão PMDC;

43

f) Prévia Consulta aprovada;



i) Cópia do documento do proprietário pessoa física (CPF e RG);


k) Termo de Responsabilidade Profissional; (ANEXO H)

l) Termo de Responsabilidade Proprietário; (ANEXO H)

m) Declaração de Rios e Canais (ANEXO C)

n) Comprovante de Residência.

3.2.4 Licença de Construção de Unidades Residenciais Multifamiliares

Trata-se do procedimento para obtenção do alvará de construção para unidades

residências multifamiliares. Analogamente aos de legalização, envolve os mesmos

procedimentos, diferindo apenas quanto alguns documentos, conforme o rol a seguir:

a) Formulário de Requerimento Formulário de requerimento formulário padrão

para licença de obra ou legalização de edificações multifamiliares conforme

modelo do ANEXO G;

b) Certidão Negativa de Débito (CND);



e) Mínimo de 2 cópias do projeto no Padrão PMDC;

f) Prévia Consulta aprovada;





k) Termo de Responsabilidade Profissional;

l) Termo de Responsabilidade Proprietário;

m) Declaração de Rios e Canais;

n) Comprovante de residência;

o) Consulta de inexigibilidade ao site do INEA;

44

p) Estudo de Impacto de Vizinhança quando for solicitado.

3.2.5 Prorrogação de Prazo para Licença de Construção:

A solicitação da prorrogação da licença de construção deve ser realizada quando a obra

não for concluída dentro do prazo estipulado pela licença de construção, mediante o

ajuntamento dos seguintes documentos:

a) Formulário de Requerimento da Prorrogação de Prazo, conforme o modelo do

ANEXO I;

b) Taxa de expediente paga;

c) Cópia do documento do proprietário pessoa física (caso de troca de titularidade);

d) Cópia autenticada do contrato social para pessoa jurídica (caso de troca de

titularidade);

e) Declaração do Responsável Técnico pela prorrogação da obra;

f) Cronograma físico da obra;

g) Relatório Fotográfico;

h) Alvará original;

i) Certidão Negativa de Débito (CND);

j) Cópia autenticada do documento de propriedade RGI;

k) 1 Cópia do projeto aprovado;

l) ART ou RRT do responsável técnico;

m) ISS do profissional.

3.2.6 Pedido da Certidão de Habite-se

Para a solicitar a certidão de habite-se junto a SMPHU após o término da obra, deve-se

solicitar a vistoria da construção licenciada pelo alvará de construção munidos dos seguintes

documentos abaixo:

a) Formulário de Requerimento da Certidão do Habite-se, conforme modelo no

ANEXO J;

b) Taxa de expediente paga;

45

c) Certidão Negativa de Débitos;

d) Relatório Fotográfico;

e) Cópia autenticada do documento de propriedade RGI;

f) 1 Cópia do projeto aprovado;

g) Projetos Complementares (Opcional);

h) ART ou RRT do responsável técnico e pelo projeto;

i) Guia do ISS municipal do profissional quitada (Engenheiro Civil ou Arquiteto);

j) Cópia do documento do proprietário pessoa física;

k) Cópia autenticada do contrato social para pessoa jurídica;

l) Certificado do Corpo de Bombeiros, no caso de mais de 900m² de área

construída;

m) Certificado de Funcionamento das instalações mecânicas;

n) Declaração do Responsável Técnico pela execução da obra;

o) Certidão Negativa de Débito do INSS.

PROJETO ARQUITETÔNICO PARA LEGALIZAÇÃO EM DUQUE DE CAXIAS

O projeto arquitetônico é fundamental para o processo de legalização e licenciamento

de obra. O corpo técnico da SMPHU analisa se a edificação encontra-se dentro dos parâmetros

legais estabelecidos pela legislação.

Tomando por base a necessidade do projeto arquitetônica, segue o Quadro 3 com os

principais elementos que devem constar nas plantas.

46

Quadro 3 - Requisitos Técnicos para o Projeto Arquitetônico para Legalização

PROJETO ARQUITETÔNICO

PLANTA DE

SITUAÇÃO

Escala 1:500 ou 1:250

Distância do terreno para a esquina mais próxima

Cota da Largura da Rua

Cotas de recuos e afastamentos laterais em relação ao imóvel

Indicação áreas construídas pertencentes a cada unidade

Quadro de Áreas contendo: área legalizada, área à legalizar, soma das

áreas legalizadas e à legalizar, área livre, taxa de ocupação, taxa de

utilização.

Norte Magnético

Área Construída Hachurada na cor: preto (área legalizada) e vermelho

(área à legalizar)

PLANTA BAIXA

Escala 1:100 ou 1:50

Identificação dos compartimentos

Cotas de todas as paredes

Indicação das áreas de todos os compartimentos

Indicação dos níveis

Identificação de todas as esquadrias com suas dimensões

CORTES

TRANSVERSAL E

LONGITUDINAL


Cotas dos pés direitos

Cotas de altura de degraus de escadas

Indicar inclinação de rampas e de níveis

FACHADAS Escala 1:50 ou 1:100

PLANTA DE

COBERTURA


Cotas, inclinação e material dos telhados

CARIMBOS DAS

PRANCHAS

(Modelo ANEXO D)

Indicar o objetivo do projeto arquitetônico, endereço completo,

loteamento e Nº do distrito do referido imóvel

Numeração sequencial das pranchas

Fonte: Autor, 2019

O projeto arquitetônico exigido pela administração pública do município de Duque de

Caxias deve seguir algumas recomendações para ser aprovado. Dentre as recomendações, as

áreas de escadas e piscinas descobertas e devem ser contabilizadas como 25% e área de terraço

fechados com muretas de até 1,50m devem ser contabilizados em 50%.

47

Desta forma, as especificidades variam a depender do analista técnico, sendo fundamental

o profissional comparecer a SMPHU para esclarecimentos quanto aos padrões que devem ser

seguidos.

Os carimbos das plantas devem ser formatados de acordo com padrões estabelecidos pelo

modelo no ANEXO D, constando na parte superior a inscrição: “RESERVADO PARA DURB

/ SMPHU”. O histórico deve especificar objetivo da planta e o endereço completo: o nome da

rua, os números de lote e quadra, o número de prédio, o nome do loteamento, o número do

distrito municipal e o nome do Estado;

O projeto deve ser dividido no mínimo em 2 pranchas. A primeira prancha refere-se a

planta de situação conforme as especificações citadas no Quadro 3. A segunda deve apresentar

a planta baixa, os cortes, as fachadas e as coberturas, conforme estabelecido no Quadro 3.

Entretanto, a depender das dimensões dos desenhos, os projetos podem ser divididos em

mais pranchas quanto forem necessárias.

RESPONSABILIDADE TÉCNICA

A responsabilidade técnica para os projetos arquitetônicos inerentes aos processos de

legalização e licenciamento de obras é uma exigência indispensável para quem pretende

construir ou legalizar um imóvel.

Deste modo, o engenheiro civil por meio da Anotação de Responsabilidade Técnica

(ART) e o arquiteto pelo Registro de Responsabilidade Técnica (RRT) comprovam que

projetos, obras e serviços técnicos possuem um responsável habilitado para acompanhar a

execução da obra ou para se responsabilizar pelo que se encontra construído.

De acordo com o Artigo 3º da Resolução nº 1025/2009 do Conselho Federal de

Engenharia e Agronomia (Confea): “Todo contrato, escrito ou verbal, para a execução de obras

ou prestação de quaisquer serviços referentes à Engenharia e Agronomia fica sujeito a

“Anotação de Responsabilidade Técnica (ART) ”, no Conselho Regional em cuja jurisdição for

exercida a respectiva atividade”.

A título de exemplo de uma ART e de uma RRT, o ANEXO K e o ANEXO L

respectivamente ilustram as principais informações que constam nos contratos firmados entre

o profissional e a pessoa a quem se destina o serviço.

48

ABERTURA DO PROCESSO DE LEGALIZAÇÃO

A abertura do processo de legalização no município de Duque de Caxias inicia-se com o

juntamente dos documentos e dos projetos exigidos para serem encaminhados ao SMPHU no

setor responsável por abertura de processos.

3.5.1 Acompanhamento dos Processos

Para o acompanhamento dos processos de legalização iniciados na SMPHU, o site da

PMDC disponibiliza o link “CONSULTA DE PROCESSOS”, conforme a figura 8.

Por conseguinte, o acesso é feito com o número do processo obtido no recibo de entrada

do processo, conforme modelo da figura 9. Logo o profissional pode ter o acesso aos

departamentos dentro da SMPHU pelos quais o processo passa até o a conclusão do mesmo.

Desta forma, o proprietário ou o profissional pode acompanhar o trâmite do processo,

assim como, ser comunicado quando do surgimento de exigências.

Figura 8 - Página da Internet pata Acompanhamento de Tramitação dos Processos.

Adaptado pelo Autor da PMDC, 2019

49

ATUALIZAÇÃO DO IPTU

A atualização do IPTU deve ser feita sempre que o imóvel passar por alguma alteração

em sua área construída, como por exemplo quando ocorre um processo de legalização de

ampliação de um imóvel. Portanto, a atualização deve ser realizada com a solicitação de revisão

do IPTU junto a PMDC de acordo com as informações redigidas na certidão de legalização ou

na certidão de habite-se.

Deve-se anexar a certidão com o formulário denominado Documento de Cadastro

Imobiliário (DOCAI), conforme o ANEXO M, no qual deve constar a solicitação da revisão

junto a PMDC.

CARTÓRIO DE REGISTRO DE IMÓVEIS

O Cartório de Registro Geral de Imóveis é responsável por deter o histórico dos imóveis

de uma determinada circunscrição ou divisão territorial. Esse histórico mantido em arquivo é

baseado na matrícula do imóvel.

A matrícula é a codificação predial que individualiza o imóvel por meio de uma

numeração associada ao registro geral do imóvel.

Portanto, o RGI é a contextualização do imóvel ao longo do tempo, no qual é declarado

quem é o proprietário legal do imóvel.

Figura 9 - Exemplo de Recibo do Protocolo. Adaptado pelo Autor da PMDC, 2019

50

3.7.1 Averbação

Averbação é o ato de registrar todas as modificações referentes a situação do imóvel ou

aos dados das pessoas a que o imóvel se vincula.

Essas modificações alteram o registro geral do imóvel. Exemplos dessas alterações:

mudanças de nome dos proprietários, modificações do estado civil, modificação do nome de

rua, registro da certidão de habite-se, entre outras possíveis alterações.

Os principais documentos exigidos para a averbação são:

a) Requerimento solicitando a averbação de acordo com a alteração que se

pretender realizar no RGI;

b) Documento comprobatório do objetivo da averbação.

3.7.2 Instituição em Condomínio

O ato da instituição em condomínio busca o fracionamento dos imóveis edificados

dentro de um mesmo lote para transformá-los em múltiplas unidades independentes com suas

respectivas áreas. Essas áreas dividem-se em áreas privativas construídas, áreas livres e áreas

de acesso comum. Deste modo, cada unidade detém uma fração do lote.

No âmbito legal, por meio do ato de instituir, as unidades originadas ficam sujeitas a

Lei 4.591/1964, a qual discorre sobre o condomínio em edificações.

Portanto, este ato é de fundamental importância para individualizar, por exemplo, os

apartamentos que constituem um edifício, ou seja, para existirem unidades autônomas de fato

para o aspecto jurídico.

A seguir, encontra-se uma lista de requisitos que são exigidos para a Planta de

Instituição em Condomínio de uma forma geral:

a) Denominação das unidades;

b) Divisão das áreas entre áreas privativas, áreas de acesso comum e áreas livres;

c) Identificação das áreas em m²;

51

3.7.3 Fração Ideal

A fração ideal é a cota da área do terreno que pertence a cada unidade construída dentro

do mesmo terreno. Essa cota é apresentada na última coluna do quadro de áreas da planta de

instituição em condomínio e no requerimento da instituição em condomínio.

Deste modo, a soma das frações ideais de todas unidades deve resultar no valor unitário

que corresponde a totalidade do lote. Tal assunto encontra-se na Lei 4.591/64 no Art1º:

“§ 1º Cada unidade será assinalada por designação especial, numérica ou alfabética, para

efeitos de identificação e discriminação. ”

“§ 2º: A cada unidade caberá, como parte inseparável, uma fração ideal do terreno e coisas

comuns, expressa sob forma decimal ou ordinária. ”

Portanto, cada unidade deve ser designada por um nome e por sua respectiva fração ideal,

além de uma codificação individual denominada matrícula que é oriunda da matrícula-mãe do

imóvel originário.

Do ponto de vista prático, para o bom convívio dos moradores desses imóveis

individualizados, a fração ideal atinge questões da vida em condomínio para o rateio das

despesas comuns e para outros aspectos da vida condominial.

3.7.4 Convenção em Condomínio

A Convenção de Condomínio é o termo de comum acordo entre os indivíduos que

habitam imóveis dentro de um mesmo terreno de forma compartilhada. Deste modo, a vontade

das partes e o ajuste das regras de convivência entre proprietários ou locatários são definidos,

respeitados os seus direitos e deveres. A lei 4.5921/1964 em seu art. 9º estabelece:

"Os proprietários, promitentes compradores, cessionários ou promitentes cessionários

dos direitos pertinentes à aquisição de unidade autônomas, em edificações a serem construídas,

em construção ou já construídas, elaborarão por escrito, a convenção do condomínio, e deverão,

também por contrato ou deliberação, em assembleia, aprovar o regimento interno da edificação

ou conjunto de edificações".

52

Desta forma, a convenção busca solucionar e dirimir a dificuldade oriunda das relações

dos indivíduos dentro de um aglomerado de seres humanos inseridos no mesmo terreno

considerando suas naturais diferenças.

O conteúdo da Convenção em Condomínio encontra-se definido na mesma Lei

4.591/1964, principalmente, no art. 9° no qual constam os pontos indispensáveis que deve

conter.

3.7.5 Documentação para a Instituição em Condomínio

A documentação para efetuar a instituição em condomínio pode variar de acordo com o

cartório. Deste modo, os documentos obrigatórios que são exigidos genericamente estão

elencados a seguir:

a) Planta de Instituição em Condomínio conforme o subcapítulo 3.7.2;

b) Requerimento descrevendo as medidas de todas as áreas da Planta de

Instituição;

c) Convenção de Condomínio;

Todos os documentos supracitados devem estar assinados e ter firma reconhecida em

cartório pelos proprietários. A planta de instituição deve ser assinada pelo profissional e ter o

ART ou RRT recolhida.

53

4 MANUAL DE BOAS PRÁTICAS DA LEGALIZAÇÃO DE EMPREENDIMENTOS

RESIDENCIAIS

O presente capítulo aborda o manual relativo aos procedimentos necessários para

elaboração de um processo de legalização de um empreendimento residencial no município de

Duque de Caxias. O procedimento de legalização foi resumido de forma a facilitar a

compreensão do processo.

LEGALIZAÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL UNIFAMILIAR OU

MULTIFAMILIAR JÁ EXISTENTE

O manual encontra-se dividido em cinco passos definidas com base na ordem que os

procedimentos devem ser realizados.

4.1.1 Passo 1 - Perguntas ao Proprietário

a) Perguntar o Endereço do imóvel;

b) Perguntar quais são documentos que o proprietário ou responsável pelo imóvel

possui;

c) Solicitar cópias dos documentos pessoais conforme os procedimentos descritos

no subcapítulo 3.2;

d) Solicitar a certidão de ônus reais referente ao imóvel no Cartório do RGI;

e) Perguntar se algum processo de legalização foi realizado ou iniciado;

f) Solicitar os IPTU’s antigos para obter a codificação imobiliária;

g) Obter no site da PMDC os documentos citados no subcapítulo 3.1;

h) Obter a partir dos documentos cedidos pelo proprietário as informações

complementares da localização do imóvel: rua, lote, quadra, bairro, loteamento,

zoneamento e número do Distrito.

4.1.2 Passo 2 - Análise Documental

a) Analisar a certidão de ônus reais requerida no Cartório do RGI do imóvel;

b) Verificar se o proprietário que consta no RGI é o proprietário em questão;

54

c) Verificar se há escritura de compra e venda registrada, no caso de imóvel

adquirido por transação imobiliária;

d) Conferir os dados do proprietário com os constantes no RGI;

e) Caso exista um processo de legalização anterior, encaminhar-se a SMPHU para

obter uma cópia da planta originada deste processo para comparar o que se

pretende legalizar;

f) Verificar o zoneamento do local do imóvel para obter os parâmetros urbanísticos

vigentes: afastamentos permitidos, taxa de ocupação permitida, gabarito

máximo e taxa de utilização permitida;

g) Verificar a partir da certidão fiscal se existem débitos pendentes;

h) Verificar as características do imóvel registradas na ficha cadastral da PMDC.

A figura 10 ilustra o fluxograma referente aos passos 1 e 2 da legalização de imóveis

com o objetivo de tornar mais didático a ordem dos procedimentos antes de se iniciar a

elaboração do projeto arquitetônico do imóvel existente.

Figura 10 - Fluxograma dos Passos 1 e 2 da Legalização. Fonte: Autor, 2019

55

4.1.3 Passo 3 - Projeto Arquitetônico

a) Verificar se o Decreto 3003/1997 pode ser aplicado;

b) Realizar o levantamento arquitetônico in loco;

c) Elaborar o jogo de plantas constando o projeto arquitetônico;

d) Descrever o título do carimbo das pranchas conforme o objetivo do projeto;

e) Elaborar o memorial descritivo da edificação com as características do imóvel;

f) Solicitar a assinatura do proprietário e do profissional nas plantas;

g) Emitir ART ou RRT para o profissional, engenheiro civil ou arquiteto,

respectivamente, que assumirá a responsabilidade pelo projeto;

h) Solicitar a assinatura do contrato da ART ou RRT por parte do proprietário e do

profissional.

4.1.4 Passo 4 - Abertura e Acompanhamento do Processo

a) Preencher os formulários referente a legalização unifamiliar (ANEXO B) ou

multifamiliar (ANEXO G);

b) Caso o Decreto 3003/1997 seja aplicável, usar o formulário do ANEXO E e do

ANEXO F;

c) Juntar os documentos exigidos;

d) Juntar as plantas e a ART ou RRT referente ao projeto;

e) Encaminhar-se a SMPHU e entregar no balcão de abertura de processos;

f) Receber o número do protocolo do processo;

g) Acompanhar o processo pelo site disponibilizado pela PMDC;

h) Cumprir possíveis exigências que possam surgir durante o acompanhamento do

processo;

i) Aguardar até a finalização do processo com a aprovação do projeto, o qual, o

qual recebe o adesivo de aprovação na planta e assinatura do Diretor da SMPHU;

j) Obter a Certidão de Legalização da SMPHU que substitui a certidão de habite-

se;

k) Atualizar o IPTU conforme o subcapítulo 3.6.

56

A figura 11 corresponde o fluxograma referente aos passos 3 e 4 da legalização de

imóveis existentes com o intuito de ordenar os procedimentos, da elaboração do projeto

arquitetônico até a anexação de toda documentação exigida para a entrada do processo junto a

SMPHU.

O resultado dos procedimentos ilustrados neste fluxograma é a certidão de legalização

que substitui a certidão de habite-se.

4.1.5 Passo 5 - Cartório

O passo 5 corresponde a etapa de registro em cartório das atualizações do imóvel

construído de acordo com o projeto aprovado pela certidão de legalização. A figura 12 é o

fluxograma que ordena as ações necessárias até a atualização do registro geral de imóveis.

a) Confirmar o cartório referente à circunscrição do imóvel do município;

b) Encaminhar-se ao cartório e solicitar o cálculo do valor dos procedimentos de

registro que devem ser efetuados;

c) Redigir o requerimento de averbações referente ao imóvel legalizado, devendo

constar os dados do imóvel atualizados de acordo com a certidão de legalização;

Figura 11 - Fluxograma dos Passos 3 e 4 da Legalização. Fonte: Autor, 2019.

57

d) Entregar os requerimentos no cartório assinado pelo proprietário e com firma

reconhecida para análise dentro de 15 dias úteis;

e) Caso tudo ocorra dentro dos conformes, são necessários mais 15 dias úteis para

o registro das alterações no RGI;

f) Caso seja detectado algum erro ou uma exigência, deve-se corrigir os erros e/ou

cumprir as exigências estipuladas, além de aguardar mais 15 dias úteis para a

análise da correção e mais 15 dias úteis para o registro;

g) Após a confirmação da conformidade dos documentos, obtém-se a atualização

do registro geral do imóvel constando a edificação legalizada;

Figura 12 - Fluxograma do Passo 5 da Legalização. Fonte: Autor, 2019.

58

5 MANUAL DE BOAS PRÁTICAS DO LICENCIAMENTO DE OBRAS DE

EMPREENDIMENTOS RESIDENCIAIS

O presente capítulo aborda o manual relativo aos procedimentos necessários para

elaboração de um processo de licenciamento de obras de empreendimentos residências no

município de Duque de Caxias.

LICENCIAMENTO DE OBRA PARA CONSTRUÇÃO DE UNIDADE RESIDENCIAL

UNIFAMILIAR OU MULTIFAMILIAR


i) Perguntar o Endereço do imóvel ou terreno;

a) Perguntar quais são os documentos que o proprietário ou responsável pelo

imóvel possui;

b) Solicitar cópias dos documentos pessoais conforme os procedimentos descritos

no subcapítulo 3.2;

c) Solicitar a certidão de ônus reais referente ao imóvel no Cartório do RGI;

d) Perguntar se algum processo de licenciamento de obra foi realizado ou iniciado;

e) Solicitar os IPTU’s antigos para obter a codificação imobiliária;

f) Obter no site da PMDC os documentos citados no subcapítulo 3.1;

g) Obter a partir dos documentos cedidos pelo proprietário as informações

complementares da localização do imóvel: rua, lote, quadra, bairro, loteamento,

zoneamento e número do Distrito.

5.1.2 Passo 2 - Análise Documental

a) Analisar a certidão de ônus reais requerida no Cartório do RGI do imóvel;

b) Verificar se o proprietário que consta no RGI é o proprietário em questão;

c) Verificar se há escritura de compra e venda registrada, no caso de imóvel

adquirido por transação imobiliária;

d) Conferir os dados do proprietário com os constantes no RGI;

59

i) Caso exista um processo de licenciamento de obra anterior, encaminhar-se a

SMPHU e obter uma cópia da planta originada deste processo para saber se

existe uma certidão de habite-se associada;

e) Verificar o zoneamento do local do imóvel para obter os parâmetros urbanísticos

vigentes: afastamentos permitidos, taxa de ocupação permitida, gabarito

máximo, taxa de utilização permitida;

f) Verificar a partir da certidão fiscal se existem débitos pendentes;

g) Verificar as características do imóvel registradas na ficha cadastral da PMDC.

A figura 13 ilustra o fluxograma referente aos passos 1 e 2 do licenciamento de obras

com o objetivo de tornar mais didático a ordem dos procedimentos antes de se iniciar a

elaboração do projeto arquitetônico.

Figura 13 - Fluxograma do Passos 1 e 2 do Licenciamento de Obras. Fonte: Autor, 2019.

60


a) Elaborar o projeto arquitetônico de acordo com os parâmetros urbanísticos e

construtivos permitidos para o zoneamento da região;

b) Elaborar o jogo de plantas constando o projeto arquitetônico;

c) Descrever o título do carimbo das pranchas conforme o objetivo do projeto;

d) Solicitar a assinatura do proprietário nas plantas e do profissional;

e) Emitir ART ou RRT para o profissional, engenheiro civil ou arquiteto,

respectivamente, para assumirá a responsabilidade pela execução do projeto e

da obra;

f) Solicitar a assinatura do contrato da ART ou RRT por parte do proprietário e do

profissional.


a) Preencher os formulários referente a Licença de Construção unifamiliar ou

multifamiliar (ANEXO G);

b) Juntar os documentos exigidos;

c) Juntar as plantas e a ART ou RRT referente as mesmas;

d) Encaminhar-se a SMPHU e entregar no balcão de abertura de processos;

e) Receber o número do protocolo do processo;

f) Acompanhar o processo pelo site disponibilizado pela PMDC;

g) Aguardar até a aprovação prévia do projeto;

h) Cumprir possíveis exigências que possam surgir durante o acompanhamento do

processo;

i) Aguardar até a resposta da finalização do processo com a aprovação do projeto

definitivo, o qual recebe o adesivo de aprovação na planta e assinatura do Diretor

da SMPHU;

j) Após a aprovação do projeto, obter o Alvará de Construção;

k) Executar a obra;

l) Caso ocorra algum atraso no cronograma da obra, pode-se prorrogar o prazo do

alvará preenchendo o formulário do ANEXO I, além de juntar os documentos

exigidos no subitem 3.2.5;

61

m) Concluída a obra, solicitar a vistoria;

n) Após o aceite da obra, obter a Certidão de Habite-se com o preenchimento do

formulário do ANEXO J, além de juntar os documentos exigidos no subitem

3.2.6.

o) Atualizar o IPTU conforme o subcapítulo 3.6.

A figura 14 corresponde o fluxograma referente aos passos 3 e 4 do licenciamento de

obras com o intuito de ordenar os atos, desde a elaboração do projeto arquitetônico até a

anexação de toda documentação exigida para se iniciar o processo junto a SMPHU.

O resultado dos procedimentos ilustrados neste fluxograma é a licença de construção e

posteriormente a certidão de habite-se.


O passo 5 corresponde a etapa de registro em cartório das atualizações do imóvel

construído de acordo com o projeto aprovado pelo alvará de construção. A figura 15 é o

fluxograma que ordena as ações necessárias até a atualização do registro geral de imóveis.

Figura 14 - Fluxograma dos Passos 3 e 4 do Licenciamento de Obras. Fonte: Autor, 2019.

62

a) Confirmar o cartório referente à circunscrição do imóvel do município;

b) Encaminhar-se ao cartório e solicitar o cálculo do valor dos procedimentos de

registro que devem ser efetuados;

c) Redigir o requerimento de averbações referente ao imóvel construído, devendo

constar os dados do imóvel de acordo com a certidão de habite-se;

d) Entregar os requerimentos e a certidão de habite-se no cartório assinados pelo

proprietário e com firma reconhecida para análise dentro de 15 dias úteis;

e) Caso tudo ocorra dentro dos conformes, são necessários mais 15 dias úteis para

o registro das alterações;

f) Caso seja detectado algum erro ou uma exigência, deve-se corrigir os erros e/ou

cumprir as exigências estipuladas, além de aguardar mais 15 dias úteis para a

análise da correção e mais 15 dias úteis para o registro;

g) Após a confirmação da conformidade dos documentos, obtém-se a atualização

do registro de imóveis constando a edificação de acordo com a certidão de

habite-se.

Figura 15 - Fluxograma do Passo 5 do Licenciamento de Obras. Fonte: Autor, 2019.

63

6 EXEMPLOS DE APLICAÇÕES DOS MANUAIS

Este capítulo busca exemplificar a aplicação dos manuais definidos nos capítulos 4 e 5.

A aplicação foi dividida em quatro exemplos complementares entre si para constituir uma visão

completa dos procedimentos de legalização e de licenciamento de obras.

O passo 2 por se tratar de uma etapa sistemática de análise dos documentos serão

omitidos, pois foram descritas nos capítulos anteriores.

Além de que alguns exemplos foram reduzidos aos detalhes mais importantes, com o

intuito de não se repetir o mesmo procedimento.

EXEMPLO 1 - LEGALIZAÇÃO DE UMA UNIDADE UNIFAMILIAR JÁ

EXISTENTE

O exemplo 1 dispõe sobre uma única unidade residencial existente dentro de um terreno,

que foi construída sem o devido procedimento de licenciamento de obra. Portanto, deve-se

legalizar o imóvel para a obtenção da certidão de legalização e posteriormente o registro no

cartório do RGI.


A obra está localizada na Rua Projetada 5 no Lote 04 da Quadra 42-C, no Bairro

Chácaras Acampo, dentro do Loteamento Chácaras Arcampo, no 3° Distrito do Município de

Duque de Caxias. O imóvel está localizado dentro da Zona Habitacional 2.

A edificação possui 2 pavimentos, sendo o primeiro composto por sala, cozinha, varanda

e banheiro, o segundo é um terraço coberto.

A figura 17 ilustra o Lote 04 da Quadra 42-C com área total de 360,00m². O lote mede

12,00m de frente para a Rua Projetada 5, por 12,00m na largura da linha dos fundos

confrontando com o Lote 51, por 30,00m de extensão de frente aos fundos e de ambos os lados,

confrontando à direita com o Lote 05 e confrontando à esquerda com o Lote 03, distante 35,00m

da esquina da Av. dos Coqueiros pelo lado esquerdo.

64


O projeto arquitetônico foi elaborado conforme os parâmetros estabelecidos no Quadro

3 do subcapítulo 3.3. A figura 16 ilustra como os campos do carimbo padrão foram preenchidos.

A figura 17 apresenta uma planta de situação com destaque aos itens indispensáveis para

correta orientação e localização do lote. A figura 18 ilustra os três desenhos que formaram a

prancha 01 do projeto arquitetônico para o procedimento de legalização. O quadro de áreas da

figura 19 apresenta todas as informações numéricas que foram necessárias para identificar as

áreas construídas que seriam legalizadas.

Figura 16 - Carimbo da Planta de Legalização do Exemplo 1. Fonte: Autor, 2019

65

Figura 19 - Quadro de Áreas do Exemplo 1. Fonte: Autor, 2019

Figura 17 - Planta de Situação do Lote 4 da Quadra 42-C. Fonte: Autor, 2019

Figura 18 - Planta de Situação, Localização e Perfil do Terreno do Lote 4 da Quadra 42-C.

Fonte: Autor, 2019

66

A figura 20, 21 e 22 referem-se aos desenhos que constaram na prancha 02 para compor

o projeto arquitetônico do imóvel existente no lote.

Figura 20 - Planta Baixa 1° e 2° Pavimentos do Exemplo 1. Fonte: Autor, 2019

Figura 21 - Fachadas e Cortes AA e BB do Exemplo 1. Fonte: Autor, 2019

67


Conforme estabelecido no subcapítulo 3.5, para dar entrada no processo uma série de

documentos foram exigidos. Neste exemplo, por se tratar de uma legalização unifamiliar os

documentos estão elencados no subcapítulo 3.2.1. Observou-se que o imóvel cumpriu com os

requisitos para legalização com os benefícios do Decreto 3.003/1997, ou seja, o procedimento

de legalização simplificado.

Portanto, o formulário dos ANEXO E e ANEXO F foram preenchidos e assinados pelo

proprietário para a requisição da legalização simplificada.

Após a reunião de todos os documentos exigidos, encaminhou-se a SMPHU e procedeu-

se a entrada do processo com respectivo recebimento do número de protocolo para

acompanhamento do dito, conforme disposto no subcapítulo 3.5.1.

Por meio deste, foram acompanhados os setores pelos quais os documentos anexados ao

processo passaram até a conclusão. Dessa forma, a SMPHU emitiu a certidão de legalização


A partir da posse da certidão de legalização, foram elaborados todos os requerimentos

necessários para averbar e registrar no RGI as alterações resultantes.

Figura 22 –Planta de Cobertura do Exemplo 1. Fonte: Autor, 2019

68

A averbação, conforme estabelecido no subcapítulo 3.7.1, é responsável por informar

todas as alterações que o imóvel é submetido assim como para atualizações dos dados que serão

registrados no RGI. A atualização do RGI abrangeu uma nova numeração predial, a

modificação da área construída do imóvel e a descrição correta das características físicas do

imóvel.

A seguir, segue o texto da averbação utilizada para a atualização do RGI do referido

imóvel após a obtenção da certidão de legalização:

“PRÉDIO Nº 287: Construído em alvenaria e laje, próprio para residência, edificado

no lote 04 da quadra 42-C, da Rua Projetada, Loteamento Chácaras Arcampo - 3º Distrito de

Duque de Caxias - RJ, com área construída de 147,59m², inscrito na PMDC sob a codificação

3.2.731.004.001 e inscrição municipal 4871326, averbado em 2018, conforme Certidão de

Edificação nº 456/2018, emitida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação, através

do processo nº 25.193/2017. A Legalização Predial substitui o procedimento de habite-se.”

(AUTOR, 2018).

Por fim, o procedimento foi concluído com o registro das alterações provenientes do

processo de legalização junto ao cartório, haja vista que o simples procedimento de legalizar

sem registrar no RGI não gera o efeito buscado pelo proprietário, como por exemplo para a

venda do imóvel através de financiamento.

EXEMPLO 2 - LEGALIZAÇÃO DE UMA UNIDADE UNIFAMILIAR JÁ

EXISTENTE COM NECESSIDADE DE REMEMBRAMENTO DOS LOTES

O exemplo 2 refere-se à legalização de uma edificação unifamiliar, ou seja, uma única

unidade residencial que foi construída sem o devido procedimento de licenciamento de obra,

conforme o exemplo 2 do subcapítulo 6.1. Entretanto, o imóvel em foco estava edificado em

terreno que ocupava simultaneamente dois lotes vizinhos.

Portanto, foi necessário um procedimento prévio que deve ser realizado sempre que o

processo envolver mais de um lote. O procedimento é denominado Remembramento dos lotes,

o qual busca unificar os lotes perante a PMDC antes de se realizar o procedimento de

legalização.

69


A obra estava localizada na Rua Projetada 5 nos Lotes 13 e 14 da Quadra 02, no Bairro

Chácaras Acampo, dentro do Loteamento Vila Bela, no 2° Distrito do Município de Duque de

Caxias. O imóvel está localizado dentro da Zona Habitacional 5.

A edificação possui 3 pavimentos, sendo o primeiro composto por sala, cozinha, varanda

e banheiro. O segundo pavimento por escritório, quarto e banheiro. O terceiro por um quarto e

uma área coberta.

Segundo o RGI, o Lote 13 da Quadra 02 possuía área de 200,84m². Deste modo, o lote

media 10,20m de frente para a Rua Projetada A, 10,22m de fundos, confrontando com o lote

65 da quadra 07 do Loteamento Chácaras Arcampo, por 19,34m pelo lado direito, confrontando

com o lote 14 e 20,04m pelo lado esquerdo, confrontando com o lote 12.

Conforme o RGI, o Lote 14 da Quadra 02 possuía área de 200,48m². Deste modo, o lote

media 10,20m de frente para a Rua Projetada A, 10,22m de fundos, confrontando com o lote

65 da quadra 07 do Loteamento Chácaras Arcampo, por 16,62m pelo lado direito, confrontando

com o lote 15 e 20,04m pelo lado esquerdo, confrontando com o lote 13.

6.2.2 Passo Extra 1 - Remembramento

Antes da legalização, a legislação municipal exigiu a unificação dos lotes em apenas um

único lote, ou seja, foi necessário realizar o remembramento dos lotes junto a SMPHU.

Este procedimento teve o objetivo de obter uma certidão declarativa sobre os Lotes 13 e

14 da Quadra 02 que comprovassem que ambos foram unificados. Esta certidão foi obtida a

partir da elaboração da planta de remembramento, a qual foi composta da planta de situação

dos lotes que se pretendiam unificar, conforme as figuras 23, 24 e 25.

No exemplo, os lotes 13 e 14 foram remembrados, prevalecendo a numeração do lote de

menor valor. Portanto, o lote final foi denominado de lote 13 e a área final ficou igual a soma

das áreas dos lotes individuais.

A convenção adotada para as linhas na planta de remembramento foram:

a) Linha pontilhada na cor amarela para medidas extintas;

b) Linha vermelha cheia para medidas novas;

c) Linha preta cheia para medidas existentes.

70

Portanto, a planta apresentou os lotes antes e depois com suas respectivas medidas e áreas

unificadas. O quadro de áreas foi responsável por indicar as áreas dos lotes antes e a soma final

que o lote recebeu, conforme a figura 26.

Figura 23 - Carimbo do Projeto Arquitetônico do Exemplo 2. Fonte: Autor, 2019

71

Após a reunião de todos os documentos exigidos mais o formulário do ANEXO N

preenchido, a entrada e acompanhamento do processo foi o mesmo descrito no “EXEMPLO

1”.

Figura 25 - Planta de Localização dos Lotes 13 e 14 da Quadra 02. Fonte: Autor, 2019

Figura 24 - Planta de Remembramento dos Lotes 13 e 14 da Quadra 02. Fonte: Autor, 2019

Figura 26 - Quadro de Áreas do Remembramento. Fonte: Autor, 2019

72

O resultado foi a certidão de remembramento, que comprovou a unificação dos lotes,

ilustrada na figura 27.


O registro do remembramento em cartório foi solicitado através do requerimento que

descreveu as características dos lotes remembrados de acordo com a certidão de

remembramento emitida pela SMPHU. O conteúdo do requerimento foi o seguinte:

“O projeto de Remembramento dos Lotes 13 e 14 da Quadra 02, com frente para Rua Projetada

A, Loteamento Vila Bela, Bairro Chácaras Arcampo, 2° Distrito de Duque de Caxias, foi

deferido e aprovado pelo Secretário de Urbanismo e Habitação, que como resultado do

Remembramento os lotes passaram a ser denominados de Lote 13 com as seguintes medidas e

confrontantes: medindo 20,76m de frente para Rua Projetada A, 20,80m de largura na linha dos

fundos confrontando com o Lote 65 da Quadra 07 do Loteamento Chácaras Arcampo, por

Figura 27 - Certidão de Remembramento dos Lotes 13 e 14 da Quadra 02. Fonte: PMDC, 2019

73

18,62m de extensão pelo lado direito confrontando com Lote 15, por 20,04 de extensão pelo

lado esquerdo confrontando com Lote 12. Quadra 02. Loteamento Vila Bela, Bairro Chácaras

Arcampo, 2° Distrito de Duque de Caxias - RJ. Totalizando uma área de 401,32m². Segundo

informação contida no processo 14.048/2018 e certidão n° 636/2018 emitida pela Secretaria de

Urbanismo e Habitação. ” (AUTOR, 2018)

6.2.4 Passo 1, 2, 3, 4 e 5 - Legalização

Após o remembramento ser efetuado, o procedimento de legalização da unidade

unifamiliar foi mesmo procedimento do ”EXEMPLO 1”, portanto, não há a necessidade de

replica-lo neste tópico.

Deste modo, o processo de remembramento deve sempre preceder o procedimento de

legalização por ser exigência da SMPHU e do cartório.

EXEMPLO 3 - LEGALIZAÇÃO DE DUAS UNIDADES RESIDENCIAIS

UNIFAMILIARES EXISTENTES COM INSTITUIÇÃO EM CONDOMÍNIO

O exemplo 3 aborda o procedimento para se legalizar duas unidades residenciais e

posteriormente efetuar a instituição em condomínio das unidades, ou seja, a individualização

das duas unidades residenciais com suas respectivas matrículas em RGIs independentes.


A obra está situada na Rua Jair Vilela de Oliveira do Lote 175, no Bairro 25 de Agosto,

dentro do Loteamento Parque Paulicéia, no 2° Distrito do Município de Duque de Caxias. O

imóvel está localizado dentro da ZONA HABITACIONAL 5.

A construção possui 2 unidades residenciais em 2 pavimentos em um terreno acidentado.

O Lote 175 possui área total de 400,00m², medindo 10,00m de frente para Rua Jair Vilela

de Oliveira, 10,00m de fundos, confrontando com o lote 172, por 40,00m de extensão pelo lado

direito, confrontando com o lote 176 e 20,04m de extensão pelo lado esquerdo, confrontando

com o lote 174, segundo o Registro Geral de Imóveis.

74


Conforme as figuras 28,29,30,31,32,33,34 e 35, o projeto arquitetônico seguiu as mesmas

especificações indicadas do Quadro 3 do subcapítulo 3.3. Adicionalmente, especificou-se no

histórico o nome dado a cada unidade para fazer a correta correspondência das áreas

pertencentes a cada unidade, mediante o quadro de áreas da Figura 32.

A Figura 29 consiste na planta de situação que especificou as áreas de cada unidade

construída, os confrontantes e a distância para a esquina mais próxima.

Figura 28 - Carimbo do Projeto Arquitetônico do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019

75

O aspecto peculiar do procedimento de legalização de duas unidades foi a elaboração

do quadro de áreas da Figura 32. As áreas foram apresentadas em dois quadros de áreas

separados. Um referente as áreas de cada unidade que se pretendiam legalizar e outro indicando

as áreas referentes a cada pavimento.

Observou-se no exemplo, que uma área foi licenciada por um processo de 2004, o qual

não foi levado a termo, ou seja, requereu-se o alvará de construção, entretanto, não foi requerida

a certidão do habite-se. Portanto, essa área não contou para efeitos da legalização, sendo apenas

indicada no quadro de áreas por exigência da SMPHU.

Figura 29 - Planta de Situação do Lote 175. Fonte: Autor, 2019

Figura 30 - Planta de Localização e Perfil do Terreno do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019

76

Além disso, SMPHU exigiu uma subdivisão do pavimento térreo em pavimentos

“Térreo 1” e “Térreo 2”, conforme a figura 31. Essa distinção se fez necessária porque o “Térreo

1” representava uma parte ínfima de área em relação a totalidade da área do lote. Portanto,

considerou-se “Térreo 1”, a pedido do analista técnico, tanto a porção no primeiro nível, assim

como a projeção que se encontrava no segundo nível, mas que não estivesse diretamente acima

do “Térreo 1”.

Logo, o pavimento térreo foi composto pela soma do “Térreo 1” e “Térreo 2”. Não

obstante, na contabilização da área do “1° Pavimento” foi considerado a área construída

diretamente sobre a área do “Térreo 1”.

Tal disposição e nomenclaturas à primeira vista podem ser confusas, entretanto, o intuito

deste exemplo é apresentar exigências peculiares que podem ser requeridas pela administração

pública no Município de Duque de Caxias. Portanto, um profissional habituado com tais

procedimentos é a pessoa mais adequada para realizar o acompanhamento do procedimento.

Figura 31 - Planta Baixa do Térreo 1, Térreo 2, 1° e 2° Pavimentos do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019

77

Figura 34 - Corte BB do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019.

Figura 33 - Fachada e Corte AA do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019.

Figura 32 - Quadro de Áreas do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019.

Figura 35 - Planta de Cobertura do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019.

78


O procedimento de abertura e acompanhamento deste exemplo é o mesmo dos exemplos

1 e 2. Portanto, acompanhou-se os setores pelos quais o processo passou até a aprovação do

projeto. Após isso, obteve-se certidão de legalização com as informações pertinentes aos dois

imóveis legalizados, conforme figura 36.


A partir da posse da certidão de legalização, foram elaborados todos os requerimentos

necessários para averbar e registrar no RGI as alterações que foram feitas.

Figura 36 - Certidão de Legalização dos Prédios n°192 Frente e n°192 Casa I. Fonte: Autor, 2019

79

As averbações dos referidos imóveis legalizados foram descrevidas com as seguintes

informações:

“PRÉDIO Nº 192 CASA 01: Construído em alvenaria e laje, próprio para residência,

edificado no lote 175 na Rua Jair Vilela de Oliveira (Antiga Rua Goiás), Loteamento Parque

Paulicéia 1º Distrito de Duque de Caxias - RJ, com área construída de 82,12m², inscrito na

PMDC sob a codificação 1.2.156.013.002 e inscrição municipal 1034334, averbado em 1949,

conforme Certidão nº 414/2018, emitida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação,

através do processo nº 25.665/2017. A Legalização Predial substitui o procedimento de habite-

se.

PRÉDIO Nº 192 FRENTE: Construído em alvenaria e laje, próprio para residência,

edificado no lote 175 na Rua Jair Vilela de Oliveira (Antiga Rua Goiás), Loteamento Parque

Paulicéia - 1º Distrito de Duque de Caxias - RJ, com área construída de 161,77m², inscrito na

PMDC sob a codificação 1.2.156.013.006 e inscrição municipal 4808003, averbado em 2011,

conforme Certidão nº 414/2018, emitida pela Secretaria Municipal de Urbanismo e Habitação,

através do processo nº 25.665/2017. A Legalização Predial substitui o procedimento de habite-

se. ” (AUTOR, 2018)

Simultaneamente a averbação das construções, foi realizada a instituição em

condomínio das unidades. Conforme o subcapítulo 3.8.3, o ato de instituir em condomínio

busca individualizar as unidades que foram edificadas dentro do mesmo lote.

O ato normalmente parte da vontade dos proprietários, sendo está originada por um

requerimento de instituição em condomínio, por meio do qual são discriminadas todas as áreas

privativas e comuns pertencentes a cada unidade.

No exemplo, as áreas pertencentes as duas unidades foram discriminadas conforme a

Planta de Instituição ilustradas pelas figuras 37, 38 e 39.

A prancha da planta de instituição não possui padrão definido, porém para fins práticos

utilizou-se o padrão estabelecido pela SMPHU. Sendo que no campo “TÍTULO” intitulou-se

“Planta de Instituição em Condomínio”, conforme a figura 37. Assim foram especificados no

campo “desenho” o termo “Planta para Instituição em Condomínio”, os respectivos nomes das

unidades e o endereço completo.

80

O quadro de áreas (Figura 38) foi o ponto central da planta de instituição em condomínio

(figura 39), pois indicou a subdivisão de fato da das áreas entre as unidades. Deste modo, foram

divididas as áreas entre áreas construídas privativas, áreas de acesso comum e áreas livres.

As áreas privativas referiram-se as áreas construídas de fato de cada unidade. As áreas

de acesso comum foram as áreas compartilhadas por mais de uma unidade, também chamadas

de servidões. As áreas livres foram as áreas descobertas, tais como primas de ventilação.

A última coluna do quadro de áreas foi reservada para o cálculo da fração ideal de cada

unidade com relação a área total do lote, conforme disposto na figura 38.

Figura 37 - Carimbo da Instituição em Condomínio do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019

81

Figura 39 - Planta de Instituição em Condomínio do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019

Figura 38 - Quadro de Áreas da Planta de Instituição em Condomínio do Exemplo 3. Fonte: Autor, 2019

82

A seguir encontra-se o conteúdo do requerimento da instituição em condomínio, que

descreveram todas as áreas presentes na planta e seu respectivo quadro de áreas.

“Instituição em Condomínio de 02 Unidades, por unidades autônomas que ora institui

para as unidades prédio nº 192 Frente e prédio nº 192 Casa 01, edificados no Lote de terreno nº

175, Rua Jair Vilela de Oliveira (Antiga Rua Goiás), Loteamento Parque Paulicéia - 1º Distrito

de Duque de Caxias - RJ; Nos termos dos artigos 1331 e 1332 do Código Civil, que identifica,

individualiza e institui cada unidade autônoma, atribuindo-lhe uma fração ideal do terreno da

seguinte forma.

PRÉDIO Nº192 FRENTE: Edificado em terreno de uso exclusivo medindo 7,30m de

frente para Rua Jair Vilela de Oliveira (Antiga Rua Goiás), por 7,30m de largura na linha dos

fundos confrontando com área livre 01 do prédio nº 192 Casa 01, por 23,34m de extensão em

ambos os lados confrontando à direita com Lote 176 e confrontando à esquerda com área de

acesso comum 01 dos prédios nº 192 Frente e Casa 01 e área de acesso comum 02 dos prédios

nº 192 Frente e Casa 01; Térreo 01 edificado em terreno de uso exclusivo medindo 7,30m de

frente para Rua Jair Vilela de Oliveira (Antiga Rua Goiás), por 7,30m de largura na linha dos

fundos confrontando com Barranco, por 5,06m de extensão em ambos os lados confrontando à

direita com Lote 176 e confrontando à esquerda com área de acesso comum 01 nº 192 Frente e

Casa 01, com 33,18m²; ÁREA CONSTRUÍDA 1º PAVIMENTO medindo 6,20m de frente

para Rua Jair Vilela de Oliveira (Antiga Rua Goiás), por 6,20m de largura na linha dos fundos

confrontando com prédios nº 192 Frente Térreo 02, por 5,06m de extensão em ambos os lados

confrontando à direita com área livre 01 do prédio nº 192 Frente e confrontando à esquerda com

área de acesso comum 01 dos prédios nº 192 Frente e Casa 01, com 31,37m²; ÁREA

CONSTRUÍDA TÉRREO 02 medindo 6,20m de frente para prédio nº 192 Frente 1º

pavimento, por 3,30m de largura na linha dos fundos confrontando com área livre 01 do prédio

nº 192 Casa 01, por 21,18m em três segmentos sendo : 12,40m , 2,90m e 5,88m de extensão

pelo lado direito confrontando com área livre 01 do prédio nº 192 Frente, por 18,28m de

extensão pelo lado esquerdo confrontando com área de acesso comum 02 dos prédios nº 192

Frente e Casa 01, com 96,28m². Área construída térreo 01 33,18m², área construída térreo

02 96,28m², 25% da escada 0,94m², área construída total térreo 130,40m², área construída

1º pavimento 31,37m², área total construída 161,77m², área de acesso comum 01 6,83m²,

área de acesso comum 02 24,68m², área de acesso comum total 31,51m², área livre 01

38,96m², área total 232,24m², participação em condomínio 232,24m² e fração ideal

183/400.

83

PRÉDIO Nº 192 CASA 01 :Edificado em terreno de uso exclusivo medindo 10,00m

de frente, sendo 4,00m de frente para área livre do prédio nº 192 Frente, 3,30m de frente para

área construída do térreo 2 do prédio nº 192 Frente e 2,70m de frente para área de acesso comum

02 prédios nº 192 Frente e Casa 01, por 10,00m de largura na linha dos fundos confrontando

com Lote 172, por 16,66m de extensão em ambos os lados confrontando a direita com Lote 176

e confrontando a esquerda com Lote 174; ÁREA CONSTRUÍDA medindo 10,00m de frente

para área livre 01 do prédio nº 192 Casa 01, por 12,05m em cinco segmentos sendo : 5,90m ,

1,10m , 2,52m , 0,95 e 1,58m de largura na linha dos fundos confrontando 1º, 2º, 3º e 4º

segmentos com área livre 02 do prédio nº 192 Casa 01 e 5º segmento confrontando com Lote

172, por 7,55m de extensão pelo lado direito confrontando com Lote 176, por 9,60m de

extensão pelo lado esquerdo confrontando com Lote 174, com 81,51m². Área construída

térreo 02 81,51m², 25% da escada 0,61m², área total construída 82,12m², área de acesso

comum 01 6,83m², área de acesso comum 02 24,68m², área de acesso comum total 31,51m²,

área livre 01 70,60m², área livre 02 12,04m², área livre 03 78,74m², área livre total

161,38m², área total 275,01m², participação em condomínio 275,01m² e fração ideal

217/400.

ÁREA DE ACESSO COMUM 01 PRÉDIOS Nº 192 FRENTE E CASA 01:

Medindo 2,70m de frente para a Rua Jair Vilela de Oliveira (Antiga Rua Goiás), por 2,70m de

largura na linha dos fundos confrontando com Barranco, por 5,06m de extensão em ambos os

lados confrontando à direita com Prédio nº 192 Frente e confrontando à esquerda com Lote 174,

com 13,66m². ”

ÁREA DE ACESSO COMUM 02 PRÉDIOS Nº 192 FRENTE E CASA 01:

Edificada sobre Barranco, com 49,36m². ” (AUTOR, 2018)

A partir disso, a averbação das construções legalizadas, o requerimento de instituição

em condomínio e a convenção em condomínio foram juntadas e encaminhadas ao cartório do

RGI para o registro definitivo.

EXEMPLO 4 - LICENÇA DE CONSTRUÇÃO DE 1 UNIDADE RESIDENCIAL E

LEGALIZAÇÃO DO ACRÉSCIMO DE ÁREA CONSTRUÍDA DE OUTRA

UNIDADE EXISTENTE

O exemplo 4 trata-se de procedimento misto de legalização com licenciamento de obra.

84

Em síntese, um imóvel existente foi ampliado sem passar pelo procedimento de

licenciamento de obra, logo o acréscimo de área construída precisou passar pelo procedimento

de legalização. Enquanto o proprietário desejava construir outra unidade residencial através do

procedimento de licenciamento de obra.

Portanto, dois procedimentos foram efetivados no mesmo processo, com o intuito de

agilizar o trâmite.


A obra estava situada à Rua Princesa Isabel (Antiga Rua Verdi) esquina com a Av. Santa

Luzia no Lote 21-A da Quadra 29, no Parque A Equitativa, dentro do Loteamento Parque

Paulista, no 3° Distrito do Município de Duque de Caxias. O imóvel estava localizado dentro

da Zona Habitacional 5.

A construção existente possuía uma unidade residencial com um pavimento, sendo

composta por uma sala, uma cozinha, dois quartos, uma suíte, um banheiro, uma varanda

coberta, uma piscina e uma dependência próxima à piscina.

O Lote 21A da Quadra 29 possui área total 1.075,27m². O lote mede 37,57m de frente

para Rua Princesa Isabel em dois segmentos: 25,00m em linha reta e 12,57m em curva na

confluência entra Rua Princesa Isabel e Avenida Santa Luzia; 33,00m de fundos confrontando

com Lote 21B; 33,00m na lateral esquerda confrontando com Lote 20; 25,00m na lateral direita

confrontando com Avenida Santa Luzia.


A prancha seguiu o padrão definido no ANEXO D, assim como nos exemplos

precedentes, diferindo somente quanto ao histórico da planta que foi descrito como

“Legalização do Acréscimo e Licença de Construção”, conforme a figura 40.

O termo “Legalização do Acréscimo” referiu-se à unidade edificada cuja área construída

legalizada foi acrescida, enquanto o termo “Licença de Construção” referiu-se à unidade que se

pretendia construir no mesmo lote através do prévio alvará de construção.

85

Desta forma, a unidade denominada Prédio N°265 obteve um acréscimo de área

construída, enquanto o Prédio N°265 Casa 1 seria a unidade a ser construir. Portanto, buscou-

se resolver os dois casos em um único processo.

As figuras 41 e 42 ilustram a representação das unidades dentro da planta de situação.

Figura 41 - Planta de Situação do Lote 21-A da Quadra 29. Fonte: Autor, 2019

Figura 40 - Carimbo do Projeto de Legalização do Acréscimo e Licença de Construção do Exemplo 4.

Fonte: Autor, 2019

86

A figura 43 apresenta o quadro de áreas divido entre área legalizada, área legalizar e área

a licenciar. A área legalizada do Prédio n°265 foi realizada de ofício, ou seja, por um imperativo

legal datado de 1969, então a área excedente foi contabilizada como área construída a ser

legalizada.

Enquanto o Prédio n°265 Casa 1 constou como “área a licenciar” pois foi a área do

imóvel que seria construída. Não obstante, ambas as áreas foram discriminadas no quadro de

áreas por unidades, conforme a figura 43.

Figura 43 - Quadros de Áreas do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

Figura 42 - Planta de Localização e Perfil do Terreno do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

87

As figuras 44, 45, 46, 47, 48, 49 e 50 ilustram o projeto arquitetônico que foi aprovado

pela SMPHU.

Figura 44 - Planta Baixa do 1° Pavimento do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

Figura 45 - Planta Baixa do 2° Pavimento do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

88

Figura 49 - Fachadas do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

Figura 48 - Corte CC do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

Figura 47 - Corte BB do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

Figura 50 - Planta de Cobertura do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

Figura 46 - Corte AA do Exemplo 4. Fonte: Autor, 2019

89

Como as etapas iniciais foram similares aos exemplos anteriores, o procedimento de

legalização do acréscimo do Prédio n°265 seguiu o mesmo trâmite do processo de legalização

dos exemplos anteriores. A diferença foi a junção com o procedimento de licenciamento de

obra do Prédio n°265 Casa 1.

Após a conclusão da obra do Prédio n°265 Casa 1 conforme o projeto aprovado pelo

alvará de construção, foi realizada uma vistoria para o aceite da obra.

Deste modo, com a vistoria ratificando a conformidade entre o projeto aprovado e a

edificação, solicitou-se o pedido da certidão de habite-se conforme os documentos descritos no

subcapítulo 3.2.6. A certidão do habite-se foi emitida em 3 (três) vias, uma do proprietário, uma

para o processo e outra para a SMPHU.

Portanto, o processo para legalizar concomitantemente ao licenciamento da obra de uma

nova unidade residencial é perfeitamente possível, não sendo necessário realizar dois projetos

para dar entrada em processos distintos.

Em suma, obteve-se a certidão de legalização do acréscimo do Prédio n°265 e a certidão

de habite-se do Prédio n°265 Casa 1 correspondente a nova edificação construída no mesmo

processo. Posteriormente foram realizados os procedimentos de cartório para individualizar as

unidades e atualizar o RGI.

90

7 CONCLUSÃO

Pelo presente trabalho conclui-se que o processo para requerer uma licença de

construção ou uma legalização de um imóvel existente requer o conhecimento dos

procedimentos dispostos pelo poder público.

Os manuais apresentados nos capítulos 4 e 5 têm a intenção de serem guias para aqueles

que possuam algum interesse ou necessidade de entender como funcionam os trâmites

burocráticos e técnicos concernentes a regularização de imóveis.

O estudo da legislação aplicada e a disponibilização deste trabalho pode permitir tanto

aos profissionais quanto ao cidadão o entendimento inicial desses procedimentos.

Portanto, que este trabalho sirva de propulsor para a consciência da real necessidade de

se ter o imóvel ou uma obra regularizada.

Por fim, como sugestão para trabalhos futuros pode-se explorar os problemas

específicos quanto ao licenciamento de empreendimentos comerciais e industriais, sendo

tipologias de construções com exigências específicas.

Sugere-se também aprofundar o estudo do processo de legalização e licenciamento de

obras em outros municípios para um comparativo entre os procedimentos com relação ao custo

e ao tempo que poder público dispende para efetivação da regularização de imóveis.

91

REFERÊNCIAS BIBLIOGRÁFICAS

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92

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Janeiro/RJ, 2014.

93

ANEXOS

ANEXO A - EXEMPLO DE RGI

94

ANEXO B - FORMULÁRIO PADRÃO PARA LICENÇA DE OBRA OU

LEGALIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES UNIFAMILIARES SEM SER PELO DECRETO

3.003/1993

95

ANEXO C - DECLARAÇÃO DE RIOS E CANAIS

96

ANEXO D - MEDIDA PADRÃO DO CARIMBO PMDC

97

ANEXO E - FORMULÁRIO PARA LEGALIZAÇÃO DE IMÓVEIS OU PARA

LICENCIAMENTO DE OBRAS OU ACRÉSCIMO DE ÁREA CONSTRUÍDA PELO

DECRETO 3.003/1997

98

ANEXO F - TERMOS DE RESPONSABILIDADE CIVIL E DE

RESPONSABILIDADE PROFISSIONAL PARA O DECRETO 3.003/1997

99

ANEXO G - FORMULÁRIO PADRÃO PARA LICENÇA DE OBRA OU

LEGALIZAÇÃO DE EDIFICAÇÕES MULTIFAMILIARES, COMÉRCIO E

INDÚSTRIA SEM SER PELO DECRETO 3.003/1997

100

ANEXO H - TERMOS DE RESPONSABILIDADE PROFISSIONAL E TERMO

DE COMPROMISSO DO PROPRIETÁRIO

101

ANEXO I - FORMULÁRIO DE PRORROGAÇÃO DE PRAZO

102

ANEXO J - FORMULÁRIO PARA REQUISIÇÃO DA CERTIDÃO HABITE-SE

103

ANEXO K - ART

104

ANEXO L - RRT

105

ANEXO M - DOCUMENTO DE CADASTRO IMOBILIÁRIO (DOCAI)

106

ANEXO N - FORMULÁRIO DE LICENÇA PARA REMEMBRAMENTO E

DESMEMBRAMENTO

aspectos legais e prÁticos da legalizaÇÃo de...

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