commercial market report

COMMERCIAL MARKET REPORT

∙ RETAIL ∙ APARTMENT TYPE-FACTORY ∙ OFFICETEL ∙ OFFICE ∙ AUCTION ∙ INDEX ∙

RESEARCH CENTER

9.Nov.2012

3rd Quarter 2012 / V.17

CONTENTS CONTENTS

MIRAE ASSET 부동산114 Research Center Commercial Market Report

03

04

18

27

33

39

41


3rd QUARTER 2012

요 약 SUMMARY

상 가 RETAIL

지식산업센터 APARTMENT TYPE-FACTORY

오 피 스 텔 OFFICETEL

오 피 스 OFFICE

경 매 AUCTION

지 수 INDEX

MIRAE ASSET 부동산114 Research Center Commercial Market Report |

▌상가: 경기침체 지속, 신규 공급량 및 임대료↓

▪ 분당선과 7호선 연장선 등 연이은 교통호재에도 불구하고, 경기침체가 지속되면서 상가시

장은 침체기를 겪고 있음. 대형상권을 제외한 중소상권에서는 수요자 이탈로 임대료 하락

이 나타나고 있으며, 신규상가 공급시장도 예년 공급량에 미치지 못하고 있음

▌지식산업센터: 성수동 일대 신규 임차세력 증가

▪ 기존 지식산업센터 밀집지역인 서울디지털산업단지(가산 및 구로)를 벗어나 성동과 영등

포 등 신규지역이 강세를 보이고 있음. 특히 성수동의 경우 분당선 연장선 호재 및 신규 입

주물량이 출시되면서 임차세력이 증가하고 있음

▌오피스텔: 도시형생활주택 공급증가로 매매거래 약세 이어져

▪ 높아진 수익형 부동산의 인기로 경쟁상품인 도시형생활주택 등 공급량이 크게 증가하면서

매매 거래 약세를 이어가고 있음. 또한 강남 등 대표적인 지역의 공실 기간이 증가하는 등

임차시장에서도 가격 조정이 이루어지고 있는 실정임

▌오피스: 대형빌딩 중심으로 신규임차 활발

▪ Prime급 오피스를 중심으로 신규임차가 활발하게 진행되고 있음. 특히 CBD내 신규 오피

스가 신규 임차인과의 계약에 성공하며 공실 해소가 두드러지게 나타나고 있음. 하지만 4

분기 이후 Two IFC와 Three IFC등 대형 오피스가 준공을 앞두고 있어 공실률은 다시 상승

할 것으로 전망

▌경매: 경매시장 내 오피스텔 상품 인기 높아져

▪ 전반적으로 상업용 부동산의 경매건수가 감소한 가운데 오피스텔 상품의 인기가 높아지고

있음. 매각율은 37.9%로 가장 높은 수치 보였고, 매각가율은 71.0%로 전분기 대비

7.5%P증가한 것으로 나타남

요 약 SUMMARY


3


자료: 부동산114 리서치센터

1.1 강남권역 – 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 분당선 연장선 수혜효과, 기대만큼 나타나지 않아

▮ 강남·서초 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 강남권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)

구분 강남역 교대역 선릉역 신사동 압구정 양재역

월 임대료 2.78 2.70 3.46 3.81 3.51 2.79

보증금 52.16 50.55 68.91 59.75 60.00 52.99

변동률 0.4%(▲) 0.5%(▲) 5.5%(▲) -4.7%(▼) -3.7%(▼) -0.6%(▼)

▪ 분당선 연장선 개통효과를 누릴 것으로 예상됐던 압구정 상권(-3.0%)은 아직까지 조용한 모습 보이고 있음. 개통 전 기대감에 임대가격이 상승했지만 입점 업종이 제한적이고, 임 차수요가 많지 않아 다시 하락함. 분당선 개통호재가 안정기에 접어드는 내년 이후 다시한 번 가격상승 여력이 있을것으로 보임

▪ 강남권역에서는 삼성역 상권이 강세를 보이며, 4분기 연속 임대료 상승함. 전형적인 오피 스 상권에 코엑스와 현대백화점 등의 복합문화시설이 공존하고 있는 곳으로 임차인들의 선 호도가 높게 나타나기 때문임. 최근 불안정한 창업시장에 리스크를 느낀 임차수요자들은 높은 비용을 지불하더라도 삼성역과 같은 안정된 상권의 점포를 희망하고 있음

▌임대조건: 강남구 환산임대료 4.08만원/㎡으로 4분기 연속 상승

▪ 강남구 소재 상가 환산임대료는 4.08만원으로 전분기대비 2.1%, 전년동기대비 16.2% 상 승함. 세부 상권별로는 강남역 2.78만원, 선릉역 3.46만원이 전반적인 상승세 보였으나 분 당선 호재지역인 압구정 (3.51만원)과 강세지역인 신사동(3.81만원) 은 하락함

▪ 서초구 소재 상가 환산임대료는 3.38만원으로 전분기대비 2.0%, 전년동기대비 0.5% 상 승함. 세부 상권별로는 교대역 2.70만원, 양재역 2.79만원으로 나타남

3.07

4.08

3.38

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

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4.5

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 강남 서초

0.0

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1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

5.0

강남역 교대역 선릉역 신사동 압구정 양재역2Q 3Q

4


1.2 도심권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 경기침체로 인한 거래부진, 임차조건 보합세 유지전망

구분 광화문 명동 무교동 종각역 종로3가 종로5가

월 임대료 3.16 10.54 8.52 3.78 4.36 3.51

보증금 70.26 142.87 99.06 70.87 73.25 45.80

변동률 1.6%(▲) -8.0%(▼) 0.0%( - ) 1.1%(▲) 1.3%(▲) 4.0%(▲)

▪ 전분기 하락세를보이던 도심부는 상승세로 전환됨. 상권활성화 등의 영향보다는 임대인들 이 보증금보다 임대료 비중을 높이면서 임대료 상승이 관측됨. 경기침체에 따른 영향으로 거래가 쉽지 않은 탓에 당분간 임대료에 큰 변동은 없을 것으로 예상됨

▪ 국내 최고상권으로 불리는 명동의 경우 임대료 보다 보증금 하락폭이 훨씬 크게 나타났으 며, 광화문과 종로3가는 보증금을 동결시키는 대신 임대료를 소폭 상승시키는 선에서 3분 기 임대시장이 형성됨

▌임대조건: 중구 환산임대료 3.20만원/㎡, 신규 근린시설 공실 영향

▪ 중구 소재 상가 환산임대료는 3.20만원으로 전분기대비 19.3%, 전년동기대비 6.6% 하 락함. 세부 상권별로는 명동 10.54만원, 무교동 8.52만원으로 전반적인 약보합세 보였으 며 신규로 공급된 오피스의 근린시설 공실이 임대료 하락으로 이어짐

▪ 종로구 소재 상가 환산임대료는 3.25만원으로 전분기대비 1.1% 상승, 전년동기대비 7.9% 하락함. 세부 상권별로는 광화문 3.16만원, 종각역 3.78만원, 종로3가 4.36만원, 종 로5가 3.51만원으로 나타남

▮ 중구·종로 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 도심권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


3.07

3.26 3.21

0.0

0.5

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2.5

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4.5

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 종로 중구

0.0

2.0

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10.0

12.0

14.0

광화문 명동 무교동 종각역 종로3가 종로5가

2Q 3Q

5


1.3 신촌마포권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 신촌상권 패션 콘텐츠 장착하고 반전 기지개

구분 마포 공덕 신촌 이대 홍대 합정

월 임대료 2.88 2.69 3.23 4.98 2.68 2.64

보증금 61.86 52.14 75.41 102.80 62.96 60.11

변동률 2.0%(▲) 4.7%(▲) 5.3%(▲) -3.2%(▼) -2.1%(▼) -1.6%(▼)

▪ 신촌권역 주요상권 임대료는 이대와 홍대상권이 상승세를 이어가지 못하고 하락함. 전분 기 상승세를 보였지만 당 분기에는 가격조정을 거치면서 소폭 하락함. 하지만 중화권 관광 객 유입과 상권 영역확장 등 호재거리가 다수 존재하기 때문에 하락폭이 크거나 이어지지 는 않을 것으로 보임

▪ 그 동안 홍대상권에 밀려 다소 부진한 모습을 보인 신촌상권은 SPA라는 히트아이템으로 분위기 쇄신에 성공함. 기존 상권의 이미지가 현대백화점을 제외하고는 먹자골목에 가까웠 지만 그랜드마트를 대형 SPA브랜드 유니클로가 임대하기로 결정하면서 먹자골목에 패션 이 장착된 복합상권 탄생가능성 높아짐

▌임대조건: 마포구 환산임대료 3.18만원/㎡으로 서대문 98%까지 상승

▪ 마포구 소재 상가 환산임대료는 3.18만원으로 전분기대비 2.0%, 전년동기대비 8.7% 상 승함. 세부 상권별로는 마포 2.88만원, 공덕 2.69만원, 홍대 2.68만원, 합정 2.64만원으로 마포 오피스 밀집지역 일대 임대료 상승세 보임

▪ 서대문구 소재 상가 환산임대료는 3.23만원으로 전분기대비 0.2% 상승, 전년동기대비 1.5% 하락함. 세부 상권별로는 신촌 3.23만원, 이대 4.98만원으로 나타남

▮ 서대문·마포 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 신촌 마포권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

마포 공덕 신촌 이대 홍대 합정

2Q 3Q

3.07

3.18

3.23

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 마포 서대문

6


1.4 영등포권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: IFC몰 개장효과 미미, 여의도 임대료 하락

구분 여의도 영등포구청 영등포시장 영등포 당산 상암

월 임대료 3.72 1.81 3.14 3.85 2.64 3.27

보증금 63.02 33.77 96.38 80.36 57.80 85.49

변동률 -9.8%(▼) 4.3%(▲) 6.9%(▲) 2.3%(▲) 0.1%(▲) 8.4%(▲)

▪ IFC몰의 입주를 앞두고 주변지역 상권형성에 대한 기대감으로 호조세를 보이던 여의도 상 권 임대료가 하락함. 올해 초 임대료 고점수준 형성했지만 개장효과가 기대치에 미치지 못 하며 2분기 연속 하락함. 여의도에 최초로 입지한 대형 복합문화시설이라는 희소성의 가치 로 기대치는 높아졌지만 아직까지 입주효과가 나타나지 않아 기대가격이 하락함

▪ 반면 영향력의 범위에 있었던 영등포 일대 상권들은 일제히 상승함. 강력한 경쟁상대로 지 목되면서 수요층의 분산이 우려됐지만 IFC가 아직 제대로 자리를 잡지 못하면서 영등포역 과 영등포 시장 등 기존 상권들은 3분기 임대료가 모두 상승하며 입지를 굳혀나감

▌임대조건: 영등포구 환산임대료 2.94만원/㎡으로 3만원선 무너져

▪ 영등포구 소재 상가 환산임대료는 2.94만원으로 전분기대비 3.5%, 전년동기대비 2.4% 하락함. 세부 상권별로는 여의도 3.72만원, 영등포구청 1.81만원, 영등포시장 3.14만원, 영등포 3.85만원, 당산 2.64만원, 상암 3.27만원으로 대부분 상승곡선 그렸으나 여의도만 하락함

▪ 영등포 상권의 경우 2011년 1분기 이후 1년 만에 임대료 3만원 선이 무너짐

▮ 영등포 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 영등포권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


3.07 2.95

2.7 2.7 2.8 2.8 2.9 2.9 3.0 3.0 3.1 3.1 3.2 3.2

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 영등포

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

여의도 영등포

구청

영등포

시장

영등포 당산 상암

2Q 3Q

7


1.5 분당권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 분당일대 상권 상승세STOP, 숨고르기 중

구분 미금 서현 수내 야탑 정자

월 임대료 2.82 3.04 2.35 2.14 2.76

보증금 64.46 69.17 56.26 44.23 71.46

변동률 -2.9%(▼) -4.4%(▼) -2.2%(▼) 4.1%(▲) -0.8%(▼)

▪ 분당권역 주요상권의 임대가격은 전반적으로 하락세를 기록함. 신분당선 및 연장선의 수 혜지역으로 전분기 상승세를 기록했던 미금역(-2.6%)과 정자역(-0.4%)상권이 전분기 대 비 소폭 하락함

▪ 다수의 교통호재로 이 일대 점포 임대료가 일제히 상승했지만 경기침체로 임차인을 구하기 힘들고 공실 장기화 우려 가능성 등 부정적 효과도 동시에 나타나며 다시 임대료 하락으로 나타남. 다만 그동안 하락세에 있던 야탑역(3.9%)은 반등에 성공하며 상승함

▌임대조건: 분당구 환산임대료 3.49만원/㎡으로 전분기 대비 2.3% 하락

▪ 분당구 소재 상가 환산임대료는 3.49만원으로 전분기대비 2.3%, 전년동기대비 2.2%하락 한 것으로 나타남. 세부 상권별로는 서현 3.04만원, 미금 2.82만원, 정자 2.76만원, 수내 2.35만원, 야탑 2.14만원을 기록함

▮ 분당 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 분당권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

4.5

미금 서현 수내 야탑 정자

2Q 3Q

3.28

3.50

3.0

3.1

3.2

3.3

3.4

3.5

3.6

3.7

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

성남 분당

8


1.6 일산권역 - 임대동향

상 가 RETAIL

▌주요이슈: 경기침체 영향, 안정성 있는 기존 대형상권 상승

구분 화정 대화 마두 정발산 주엽 백석

월 임대료 2.63 2.31 2.77 3.10 2.71 1.46

보증금 66.70 51.79 54.97 63.74 67.29 27.78

변동률 5.3%(▲) 7.2%(▲) 1.5%( ▲ ) 3.6%(▲) -5.4%(▼) -10.4%(▼)

▪ 일산권역 주요상권의 임대가격은 라페스타와 웨스턴돔을 배후에 두고 있는 정발산역 (2.1%)과 마두역(0.3%)등 기존 상권 일대가 상승세를 기록함. 경기침체가 장기화되면서 신규상권 보다는 안정적 수익창출이 가능한 검증된 상권을 찾는 임차수요가 늘어난 영향임

▪ 반면 고양종합터미널 개장 효과로 전분기 상승세를 보였던 백석역(-9.8%)은 터미널 내 점 포 입점이 지연되면서 임대료 수준이 하락함

▌임대조건: 일산동구 환산임대료 2.77만원/㎡으로 상승세 이어나가

▪ 일산동구 소재 상가 환산임대료는 2.77만원으로 전분기대비 0.8%, 전년동기대비 4.9% 상승함. 세부 상권별로는 마두 2.77만원, 정발산 3.10만원이 상승세 보였고, 백석 1.46만 원으로 전분기보다 하락함

▪ 일산서구 소재 상가 환산임대료는 2.94만원으로 전분기대비 1.6%, 전년동기대비 4.4% 상승함. 세부 상권별로는 대화 2.31만원, 주엽 2.71만원으로 나타남

▮ 일산 환산임대료 추이(만원/㎡) ▮ 일산권역 주요상권 환산 임대료(만원/㎡)


2.73

2.77

2.95

2.3

2.4

2.5

2.6

2.7

2.8

2.9

3.0

3.1

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

고양 일산동 일산서

0.0

0.5

1.0

1.5

2.0

2.5

3.0

3.5

4.0

화정 대화 마두 정발산 주엽 백석

2Q 3Q

9


2.1 강남권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 강남권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 상가 투자수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 분당선 호재, 임차조건보다 매매가격에 영향 미쳐

▪ 분당선 연장선 개통 등 교통호재 발생에도 불구하고 임차조건 보다는 매매가격 상승이 눈 에 띄게 나타남. 이는 강남역 일대 소형 빌딩이 매물로 다수 출시되며 가격수준이 높아졌기 때문임. 특히 서초구 일대 매물출시빈도가 높아 매매가격 수준이 높아짐. 하지만 임차조건 대비 매매가격이 급격히 높아지면서 투자수익률은 소폭 감소함

▪ 강남구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 4,356만원, 서초구 4,580만원으로 서울 평 균보다 1.5~1.6배 이상 높은 것으로 나타남. 높은 임차조건에도 불구하고, 매매가 수준이 높아 투자수익률은 강남과 서초 모두 2%후반~3%초반에 머무르며 서울 평균 보다는 낮음


▮ 강남권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 상가 투자수익률 (1층,%)

2,912

4,356

4,581

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

4,000

4,500

5,000

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 강남 서초

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

강남 서초 서울2Q 3Q

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

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3.50%

4.00%

4.50%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

강남 서초 서울0

500

1000

1500

2000

2500

3000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

강남 2F 서초 2F

강남 B1 서초 B1

10


2.2 도심권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 도심권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 상가 투자수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 종로 투자수익률 4% 넘어서며 중구에 접근

▮ 도심권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 상가 투자수익률 (1층,%)


▪ 도심부 일대 상가매매가격은 소폭 하락한 것으로 나타남. 신규로 공급된 오피스의 지원시 설 및 오피스텔 상가 등이 연이어 시장에 출시되며 단기간 공급증가에 따른 일시적인 가격 하락으로 판단됨

▪ 종로구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,783만원, 중구 2,426만원으로 서울 평균 가격(2,912만원)보다 낮은 수준임. 반면 투자수익률은 4.1%~4.7%로 서울 평균보다 높은 것으로 나타남. 경기침체로 임차조건은 보합세 보이지만 매매가격이 하락세 보이고 있어 투자수익률은 상승함

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

종로 중구 서울2Q 3Q

2,912

2,783

2,427

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 종로 중구

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

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6.00%

7.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

종로 중구 서울0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

종로 2F 중구 2F

종로 B1 중구 B1

11


2.3 신촌권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 신촌권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 신촌권역 상가 투자수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 홍대 상권 위치한 마포일대 꾸준한 상승세 유지

▪ 홍대 상권의 광역화 조짐이 관측되면서 상수역과 합정역 등 기존 마포일대 상가 투자수익 률이 상승세를 보이고 있음. 공항철도 홍대입구역과 상수역 방면으로 꾸준히 점포 공급 늘 어나는 추세이기 때문에 당분간 매매가격 급등과 같은 단기간 가치상승은 어려울 것으로 보임

▪ 마포구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,478만원, 서대문 2,123만원으로 서울 평 균 가격(2,912만원)보다 낮은 수준임. 투자수익률은 4.5%~5.4%로 서울 평균보다 높은 수준으로 나타남

▮ 신촌권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 신촌권역 상가 투자수익률 (1층,%)


0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

마포 서대문 서울2Q 3Q

2,912

2,478

2,124

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 마포 서대문

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

마포 서대문 서울0

500

1000

1500

2000

2500

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

마포 2F 서대문 2F

마포 B1 서대문 B1

12


2.4 영등포권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 영등포권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 영등포권역 상가 투자수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 영등포 투자수익률 4.08%, 전분기 대비 0.31%p감소

▪ 전분기까지 높은 투자수익률 보이던 영등포 일대 상권이 당 분기에는 소폭 하락함. 타임스 퀘어와 IFC 등 집객시설 증가에 따른 유입인구 증가로 임차조건이 크게 강화됐지만 매매가 격 상승폭이 이를 넘어서며 투자수익률은 감소함. 하지만 전분기까지 높은 투자수익률을 기록한 만큼 당분간 높은 수익률 유지할 것으로 전망됨

▪ 영등포구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,549만원으로 서울 평균 가격(2,912만 원)보다 낮은 수준임. 투자수익률은 2011년 이후 꾸준히 상승세 보이고 있음

▮ 영등포권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 영등포권역 상가 투자수익률 (1층,%)


3.20%

3.40%

3.60%

3.80%

4.00%

4.20%

4.40%

4.60%

영등포 서울2Q 3Q

2,912

2,550

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

3,500

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 영등포

0.00%

0.50%

1.00%

1.50%

2.00%

2.50%

3.00%

3.50%

4.00%

4.50%

5.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

영등포 서울0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

영등포 2F 영등포 B1

13


2.5 분당권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 분당권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 분당권역 상가 투자수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 분당 일대 투자수익률 보합세 유지

▪ 분당구 상가 투자수익률이 보합세를 보이고 있음. 한 때 6%수준까지 근접했지만 매매가 상승에 따른 높은 투자금액으로 수익률이 감소했으며, 2010년 이후 큰 폭의 변화 나타나지 않음. 판교역 개통과 함께 이 일대 상권형성이 진행되고 있지만 아직 미약한 수준이고, 활 성화되기 까지는 장시간 소요될 것으로 예상됨

▪ 분당구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,813만원으로 성남 평균 가격(2,677만원) 보다 높은 수준임. 투자수익률은 4.34%로 성남 평균(4.27%)과 거의 유사하며, 성남과 분 당 모두 하향 평준화 되어가고 있음

▮ 분당권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 분당권역 상가 투자수익률 (1층,%)


4.20%

4.25%

4.30%

4.35%

4.40%

4.45%

분당 성남2Q 3Q

2,677

2,813

2,400

2,500

2,600

2,700

2,800

2,900

3,000

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

성남 분당

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

분당 성남0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

분당 2F 분당 B1

14


2.6 일산권역 - 매매동향

상 가 RETAIL

▮ 일산권역 상가 층별 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 일산권역 상가 투자수익률 추이(1층, %)

▌주요이슈: 일산동구 일대 상가투자수익률 완연한 회복세 보여

▪ 마두역과 정발산 등 일산의 주요상권이 포진한 일산동구일대 상가 투자수익률이 상승세로 전환됨. 한 때 매매가 상승으로 수익률이 크게 하락했지만, 매매가 안정화와 임대가치 상 승으로 투자수익률 회복세 보임. 전분기보다는 투자수익률이 소폭 하락했지만 상승구간 유지하고 있음

▪ 일산동구 소재 점포 매매가격(1층, 3.3㎡기준)은 2,160만원, 일산서구 2,031만원으로 고 양 평균가격(1,653만원)보다 높은 수준임. 투자수익률은 4.6%~5.1%로 고양 평균(5.9%) 보다 낮은 것으로 나타남

▮ 일산권역 상가매매가 추이(1층, 만원/3.3㎡) ▮ 일산권역 상가 투자수익률 (1층,%)


0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

일산동구 일산서구 고양2Q 3Q

1,653

2,160

2,031

0

500

1,000

1,500

2,000

2,500

3,000

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

고양 일산동구 일산서구

0.00%

1.00%

2.00%

3.00%

4.00%

5.00%

6.00%

7.00%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

일산동구 일산서구 고양0

200

400

600

800

1000

1200

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2007 2008 2009 2010 2011 2012

일산동구 2F 일산서구 2F

일산동구 B1 일산서구 B1

15


3.1 공급동향

상 가 RETAIL

▮ 유형별 상가분양가격 (1층, 만원/3.3㎡) ▮ 권역별 상가분양가격 (1층, 만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 신규 상가공급량 2분기 1/3 수준

▪ 부동산 시장침체 장기화가 상가 공급시장에도 영향을 주고 있음. 3분기 신규상가공급량은 25건으로 전분기(74건)의 30%수준에 불과함. 특히 주택분양시장이 부진을 거듭하면서 부 속 근린시설인 단지내상가 등의 물량감소가 눈에 띄게 나타났음

▪ 권역별 공급량은 수도권 76%, 지방 24%로 나타남. 올해 초 부터 시작된 수도권 공급 편중 화 현상은 다소 해소된 것으로 보임. 하지만 신규 공급량 침체가 지속된다면 다시 수도권 위주의 공급이 진행될 것으로 예상됨

▪ 상가유형별 분양가격은 대부분 하락한 것으로 나타남. 근린상가(1층, 2658만원/3.3㎡)와 기타상가(1층, 1878만원/3.3㎡) 모두 두 자리수 이상의 하락폭을 보임

▮ 유형별 상가공급 추이 ▮ 권역별 상가공급비중 추이

0

20

40

60

80

100

120

140

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

테마상가 복합상가 단지내상가기타상가 근린상가

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

지방 수도권

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

근린 단지 복합 테마 기타

2Q 3Q

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

근린 단지 복합 테마 기타

수도권 비수도권

16


3.2 공급사례

상 가 RETAIL

▌2012년 3분기 신규공급상가 현황


유형 상가명 도시 구시군 읍면동 연면적 총점포수 입주(예정)일 분양가격

리엔프라자 서울 강동구 강일동 2892 24 2012.12 3600~3900

동탄 폴라리스 경기 화성시 능동 359 5 2013.12 2174~2175

리프라자 남구 주안동 444 5 2012.09 2700~2900

보성메디프라자 남동구 고잔동 4641 32 2012.09 2585~3100

조은타워 11343 54 2014.01 2600~3100

조은프라자 13041 62 2013.01 2300~3100

관저동 라임상가 대전 서구 관저동 1000 10 - 2200~2200

엘케이타워 충북 청주시 복대동 8614 31 2012.09 1344~2559

중앙프라자 노원구 상계동 467 10 2012.10 2000~2300

에이스하이테크시티2차 영등포구 문래동6가 6021 37 2014.08 1400~2000

에듀하임오피스텔상가 이의동 5226 93 2014.02 1380~3100

인계지음 인계동 777 10 2013.09 1700~1700

아산 테크노밸리 공구상가 충남 아산시 둔포면 2263 29 2012.10 1500~1700

다성이즈빌 강동구 길동 207 4 2012.09 2200~2200

래미안크레시티 동대문구 전농동 2648 38 2013.04 3400~3900

kcc스위첸 부천시 소사본동 4268 14 2012.07 1600~2300

성남여수B-1 성남시 여수동 114 8 2013.03 1824~1824

오산세교B-1(1) 576 8 2013.07 1500~1500

오산세교B-1(2) 158 3 2013.07 1491~1516

의왕포일2 C-1 의왕시 포일동 114 3 2013.02 1665~1752

청라더샵레이크파크 서구 연희동 455 9 2013.04 -

영종우미린A30 517 10 2012.09 3000~3500

영종우미린A38(1) 603 14 2012.09 2800~3500

두정역 푸르지오 충남 천안시 두정동 1671 50 2012.07 2000~2000

테마 모터카이저 서울 양천구 신월동 101070 150 2013.12 1500~2000

인천

기장군 정관면

수원시

오산시 세교동

중구 운남동

근린

기타

단지

인천

부산

서울

경기

서울

경기

17


1.1 가산/구로권역 - 임대동향


▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대료 및 변동률(만원/3.3㎡)

▌주요이슈: 구로 34,800원/㎡ 으로 전분기 대비 동일

▪ 구로디지털단지 지식산업센터 임대료는 34,800원(3.3㎡기준)으로 전분기 대비 동일, 전 년동기 대비 0.3% 상승함. 최근 신규공급량이 줄어들면서 임대료 상승경향이 관측되지만 2009년 이후 변동폭이 3.3㎡당 200원 내외일 만큼 시장이 침체되어 있음

▪ 가산디지털단지 지식산업센터 임대료는 31,700원(3.3㎡기준)으로 나타났으며 이는 전분 기 대비 0.8%감소한 수치임. 임대료 하락에 따른 투자수익률 침체로 구로디지털단지와 동 일한 수준을 기록함

▪ 한편 구로디지털단지에서는 한화비즈메트로가 3.3㎡당 42,900원으로 가장 높은 임대료를 기록했고, 가산디지털단지는 JEI PLATZ가 42,300원으로 가장 높은 것으로 나타남

▮ 가산▪구로 지식산업센터 투자수익률 추이(%)


▮ 가산▪구로 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)

3.35

3.48

3.17

3.00 3.05 3.10 3.15 3.20 3.25 3.30 3.35 3.40 3.45 3.50 3.55

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 구로 금천

-1.0%

-0.8%

-0.6%

-0.4%

-0.2%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

3.00

3.05

3.10

3.15

3.20

3.25

3.30

3.35

3.40

3.45

3.50

3.55

구로 금천 서울

2Q 3Q 변동률

7.5%

7.4%

6.5%

7.0%

7.5%

8.0%

8.5%

9.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2008 2009 2010 2011 2012

구로 금천 서울순위 구로디지털단지 임대료

1 한화비즈메트로 4.29

2 코오롱싸이언스밸리 1차 4.11

3 파트너스타워2차 4.10

4 코오롱싸이언스밸리 2차 4.08

5 이앤씨벤처드림타워 5차 3.95

3.48구로디지털단지 평균

순위 가산디지털단지 임대료

1 JEI PLATZ 4.23

2 STX 골드랜드타워 3.72

3 에이스하이앤드타워 3 3.72

4 GBC 3.70

5 KCC웰츠밸리 3.67

3.17가산디지털단지 평균

18


1.2 강서/영등포권역 - 임대동향


▮ 강서▪영등포 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강서▪영등포 지식산업센터 임대료 및 변동률(만원/3.3㎡)

▮ 강서▪영등포 지식산업센터 투자수익률 추이(%) ▮ 강서▪영등포 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 강서 32,700원/㎡ 으로 전분기 대비 0.4% 상승

▪ 강서벤처밸리 지식산업센터 임대료는 32,700원(3.3㎡기준)으로 전분기 대비 0.4%, 전 년 동기 대비 4.6% 상승함. 기존 지식산업센터의 높은 임대료를 피해 저렴한 곳으로 이전 하는 기업들이 나타나며, 강서일대 수요가 증가함. 이 외 교통여건(9호선)이 발달한것도 임대료 상승의 요인으로 작용함

▪ 영등포벤처밸리 지식산업센터 임대료는 38,300원(3.3㎡기준)으로 나타났으며 이는 전분 기 대비 0.3% 상승한 수치임. 투자수익률은 7.1%로 전분기와 동일한 수준임

▪ 한편 강서벤처밸리에서는 가양동 한화비즈메트로가 3.3㎡당 38,300원으로 가장 높은 임 대료를 기록했고, 영등포벤처밸리는 금강펜테리움이 42,100원으로 가장 높게 나타남

3.35

3.27

3.83

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

4.50

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 강서 영등포

-0.2%

-0.1%

0.0%

0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

0.6%

0.7%

2.90

3.00

3.10

3.20

3.30

3.40

3.50

3.60

3.70

3.80

3.90

강서 영등포 서울

2Q 3Q 변동률

6.8%

7.1%7.4%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2008 2009 2010 2011 2012

강서 영등포 서울순위 강서벤처밸리 임대료

1 가양동 한화비즈메트로 3.83

2 우림블루나인 3.48

3 등촌동 에이스테크노타워 3.24

4 가양테크노타운 2.87

5 우리벤처타운1차 2.83

3.27강서벤처밸리 평균

순위 영등포벤처밸리 임대료

1 금강펜테리움 4.21

2 메가벤처타워 4.04

3 에이스아이테크 4.04

4 문래동하이테크시티 4.04

5 이앤씨벤처드림타워 4.01

3.83영등포벤처밸리 평균

19


1.3 성동권역 - 임대동향


▮ 성동 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성동 지식산업센터 임대료 및 변동률(만원/3.3㎡)

▮ 성동 지식산업센터 투자수익률 추이(%) ▮ 성동 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 성동 36,200원/㎡ 으로 전분기 대비 0.7% 상승

▪ 성동테크노밸리 지식산업센터 임대료는 36,200원(3.3㎡기준)으로 전분기 대비 0.7%, 전 년 동기 대비 4.9% 상승함. 비교적 신축 지식산업센터가 공급되며 일시적으로 높은 임대 료 수준을 보였으나 미분양 우려에 따라 임대료 상승폭이 크지는 않음

▪ 성동테크노밸리 지식산업센터 투자수익률은 6.7%로 전분기보다 0.1%p상승했으나 높은 매매가로 인해 서울 평균(7.4%)보다는 낮은 수치임

▪ 한편 성동테크노밸리에서는 서울숲 한라에코밸리가 3.3㎡당 44,200원으로 가장 높은 임 대료를 기록했고, 그 뒤를 이어 서웊숲 코오롱디지털타워Ⅱ가 43,800원을 기록함

3.35

3.62

3.15 3.20 3.25 3.30 3.35 3.40 3.45 3.50 3.55 3.60 3.65 3.70

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 성동

-1.2%

-1.0%

-0.8%

-0.6%

-0.4%

-0.2%

0.0%

3.20

3.25

3.30

3.35

3.40

3.45

3.50

3.55

3.60

3.65

성동 서울

2Q 3Q 변동률

6.7%

7.4%

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2008 2009 2010 2011 2012

성동 서울순위 성동테크노밸리 임대료

1 서울숲한라에코밸리 4.42

2 서울숲코오롱디지털타워II 4.38

3 두앤캔하우스 4.24

4 성수IS BIZ TOWER 4.13

5 영동테크노타워 4.04

3.62성동테크노밸리 평균

20


1.4 성남/안양권역 - 임대동향


▮ 성남▪안양 지식산업센터 임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성남▪안양 지식산업센터 임대료 및 변동률(만원/3.3㎡)

▮ 성남▪안양 지식산업센터 투자수익률 추이(%) ▮ 성남▪안양 지식산업센터 임대료 상위 5 (만원/3.3㎡)


▌주요이슈: 성남 24,100원/㎡ 으로 전분기 대비 동일

▪ 성남산업단지 지식산업센터 임대료는 24,100원(3.3㎡기준)으로 전분기 대비 동일, 전 년 동기 대비 2.3% 하락함. 판교 테크노밸리 소재 신규 업무시설 입주가 진행되면서 비교 적 입주연차가 오래된 성남산업단지의 업무시설 선호도가 감소하고 있음

▪ 안양산업단지 지식산업센터 임대료는 32,300원(3.3㎡기준)으로 나타났으며 이는 전분 기 대비 동일, 전년동기대비 하락함. 투자수익률은 7.6%로 전분기와 동일한 수준임

▪ 한편 성남산업단지에서는 크란츠테크노가 3.3㎡당 29,200원으로 가장 높은 임대료를 기 록했고, 안양산업단지는 두산벤처다임1차가 35,900원으로 가장 높은 것으로 나타남

2.68

2.41

3.23

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

경기 성남 안양

-0.1%

0.1%

0.3%

0.5%

0.7%

0.9%

1.1%

1.3%

1.5%

0.00

0.50

1.00

1.50

2.00

2.50

3.00

3.50

4.00

성남 안양 경기

2Q 3Q 변동률

7.5%

7.6%

7.2%

0.0%

2.0%

4.0%

6.0%

8.0%

10.0%

12.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2008 2009 2010 2011 2012

성남 안양 경기순위 성남산업단지 임대료

1 크란츠테크노 2.92

2 SK테크노파크 2.67

3 중일아이스프란츠 2.57

4 펜테리움IT타워 2.55

5 현대I밸리 2.51

2.41성남산업단지 평균

순위 안양산업단지 임대료

1 두산벤처다임1차 3.59

2 에이스하이엔드타워11 3.50

3 디지털엠파이어B 3.45

4 대륭테크노타운15차 3.43

5 디지털엠파이어A 3.43

3.23안양산업단지 평균

21


2.1 가산/구로권역 - 매매동향


▌주요이슈: 구로디지털단지 지식산업센터 매매가 하락세 벗어나

▪ 구로디지털단지 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 559만원으로 전분기 대비 0.7%, 상승, 전년동기대비 0.7% 하락함. 최근 영등포와 성동 일대로 신규 물량이 공급되면서 기 존 지식산업센터 밀집지역의 매물가치 하락했으나 당 분기에는 반등에 성공

▪ 가산디지털단지 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 507만원으로 나타남. 이는 전분기 대비 0.7% 하락했으며, 서울 평균가격(545만원/3.3㎡)보다 낮은 수준임

▪ 구로디지털단지 내 지식산업센터 중 매매가격이 가장 높은 곳은 코오롱싸이언스밸리 2차 로 3.3㎡당 688만원으로 나타남. 가산디지털단지 내에서는 GBC가 690만원을 기록함

▮ 가산▪구로 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 가산▪구로 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)


▮ 구로디지털단지 지식산업센터 매매가 상위 5

▮ 가산디지털단지 지식산업센터 매매가 상위 5

545

559

507

440

460

480

500

520

540

560

580

600

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 구로 금천

470

480

490

500

510

520

530

540

550

560

570

구로 금천 서울

2011Q3 2012Q2 2012Q3

순위 공장명 구시군 읍면동 상세주소 연면적(㎡) 규모 입주일 3.3㎡ 매매가

1 GBC 금천구 가산동 371-6 24462 B3 - 15F 2011.11 690

2 이노플렉스1 금천구 가산동 371-47 23499 B3 - 15F 2008.08 645

3 대륭포스트타워5차 금천구 가산동 60-3 76540 B4 - 20F 2009.12 634

4 에이스하이앤드타워3 금천구 가산동 371-50 78926 B2 - 20F 2009.09 632

5 갑을그레이트밸리 금천구 가산동 60-5 64436 B3 - 20F 2010.06 622


1 코오롱싸이언스밸리2차 구로구 구로동 811 92905 B4 - 15F 2005.12 688

2 STX W-TOWER 구로구 구로동 615-3 53076 B4 - 16F 2011.11 663

3 마리오디지탈밸리 구로구 구로동 222-12 74119 B2 - 15F 2005.10 660

4 에이스하이앤드타워2 구로구 구로동 222-14 43023 B2 - 20F 2008.03 648

5 코오롱싸이언스밸리1차 구로구 구로동 187-10 40132 B3 - 14F 2005.06 647

22


2.2 강서/영등포권역 - 매매동향


▮ 강서▪영등포 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강서▪영등포 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

▮ 강서 벤처밸리 지식산업센터 매매가 상위 5

▮ 영등포 벤처밸리 지식산업센터 매매가 상위 5


▌주요이슈: 강서 벤처밸리 지식산업센터 매매가 상승세 한 풀 꺽여

▪ 강서 벤처밸리 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 574만원으로 전분기 대비 1.3%, 하락, 전년동기대비 3.7% 상승함. 이는 2011년 3분기 553만원을 기록한 이후 3분기 연속 상승하며 600만원선에 근접했으나, 당분기에 가격조정 거치며 소폭 하락함

▪ 영등포 벤처밸리 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 648만원으로 나타남. 이는 전분 기 대비 0.4% 상승했으며, 서울 평균가격(545만원/3.3㎡)보다 월등히 높은 수준임

▪ 강서벤처밸리 내 지식산업센터 중 매매가격이 가장 높은 곳은 가양동 한화비즈메트로로 3.3㎡당 677만원으로 나타남. 영등포 벤처밸리 내에서는 금강펜테리움이 722만원을 기록

545

574

648

200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 강서 영등포

0

100

200

300

400

500

600

700

강서 영등포 서울

2011Q3 2012Q2 2012Q3


1 금강펜테리움 영등포구 당산동4가 74-2 16799 B3 - 15F 2010.01 722

2 이앤씨벤처드림타워 영등포구 양평동3가 46 52285 B2 - 14F 2006.12 720

3 문래동에이스테크노타워 영등포구 문래동3가 55-7 27548 B2 - 11F 2002.06 700

4 우림라이온스밸리2차 영등포구 양평동4가 80 40610 B3 - 15F 2012.02 700

5 우림라이온스밸리 영등포구 양평동5가 39 33694 B3 - 15F 2009.09 684


1 가양동한화비즈메트로 강서구 가양동 449-17 74453 B3 - 15F 2012.03 677

2 우림블루나인 강서구 염창동 240-21 132407 B2 - 25F 2008.10 638

3 우리벤처타운1차 강서구 등촌동 684-2 18759 B2 - 12F 2000.10 568

4 가양테크노타운 강서구 염창동 1487 43611 B1 - 11F 1999.05 511

5 등촌동에이스테크노타워 강서구 등촌동 684-1 16719 B2 - 12F 1997.03 486

23


2.3 성동권역 - 매매동향


▮ 성동 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성동 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

▮ 성동테크노밸리 지식산업센터 매매가 상위 5


▌주요이슈: 성동 테크노밸리 지식산업센터 매매가 2분기 연속 하락

▪ 성동 테크노밸리 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 652만원으로 전분기 대비 0.9% 하락, 전년동기대비 4.1% 상승함. 한동안 매매가 상승세를 보였지만 가격조정기에 들어가 며 상승기조가 한풀 꺽인 것으로 나타남

▪ 성동 테크노밸리 내 지식산업센터 중 매매가격이 가장 높은 곳은 성수동 우림E-BIZ센터로 3.3㎡당 738만원으로 나타남. 뒤를 이어 삼환 디지털 벤처타워 712만원, 우영테크노타워 664만원을 기록함

545

652

200 250 300 350 400 450 500 550 600 650 700 750

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서울 성동

0

100

200

300

400

500

600

700

성동 서울

2011Q3 2012Q2 2012Q3


1 성수동우림E-BIZ센터 성동구 성수동2가 280-21 30769 B3 - 10F 2006.10 738

2 삼환디지털벤처타워 성동구 성수동2가 280-13 25012 B5 - 10F 2006.01 712

3 우영테크노타워 성동구 성수동2가 273-15 17639 B3 - 8F 1998.07 664

4 SK아파트형공장 성동구 성수동1가 16-4 28887 B3 - 10F 1998.09 657

5 서울숲코오롱디지털타워 성동구 성수동2가 308-4 56645 B3 - 20F 2010.06 637

24


2.4 성남/안양권역 - 매매동향


▮ 성남▪안양 지식산업센터 매매가 추이(만원/3.3㎡) ▮ 성남▪안양 지식산업센터 매매가 변동(만원/3.3㎡)

▮ 성남산업단지 지식산업센터 매매가 상위 5

▮ 안양산업단지 지식산업센터 매매가 상위 5


▌주요이슈: 성남 산업단지 지식산업센터 매매가격 하향세 유지

▪ 성남 산업단지 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 386만원으로 전분기 대비 1.1%, 전년동기대비 5.5% 하락함. 판교 테크노밸리가 자리를 잡아가면서 비교적 입주년도가 오 래된 상대원동 일대 업무시설의 매매가치가 하락함

▪ 안양 산업단지 소재 지식산업센터 매매가격은 3.3㎡당 513만원으로 나타남. 이는 전분기 대비 0.2% 상승했으나 전년 동기대배 1.8% 하락한 수준임. 경기 평균가격(445만원/3.3㎡) 과 비교하면 약 15%높은 가격수준임

▪ 성남 산업단지 내 지식산업센터 중 매매가격이 가장 높은 곳은 분당 테크노파크로 3.3㎡당 543만원으로 나타남. 안양 산업단지 내에서는 대륭테크노타운 15차가 613만원을 기록함

445

386

513

0

100

200

300

400

500

600

2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

경기 성남 안양

0

100

200

300

400

500

600

성남 안양 경기

2011Q3 2012Q2 2012Q3


1 분당테크노파크 성남시 야탑동 151 57799 B2 - 9F 1994.07 543

2 중앙인더스피아5 성남시 상대원동 138-6 11434 B2 - 10F 2006.08 393

3 크란츠테크노 성남시 상대원동 5442-1 74334 B2 - 15F 2003.12 384

4 중일아이스프란츠 성남시 상대원동 513-22 16452 B3 - 12F 2008.06 367

5 SK 테크노파크 성남시 상대원동 190-1 59460 B4 - 15F 2007.01 366


1 대륭테크노타운15차 안양시 관양동 224-5 101543 B3 - 21F 2010.09 613

2 성지스타위드 안양시 관양동 954-6 52148 B2 - 15F 2010.07 541

3 두산벤처다임1차 안양시 평촌동 126-1 114356 B1 - 12F 2006.04 537

4 두산벤처다임2차 안양시 관양동 1307-37 28798 B1 - 11F 2007.09 515

5 안양메가밸리 안양시 관양동 799 27943 B2 - 8F 2003.03 475

25


3.1 공급동향


▌주요이슈: 3/4분기 서울에서 1개 지식산업센터 분양

▪ 2012년 3/4분기에는 영등포벤처밸리에서 1개소의 신규 지식산업센터가 공급됨. 한동안 신규공급물량이 없었지만 전분기에 이어 당 분기에도 신규공급이 이루어지며 공급침체현 상이 다소 해소되는 모습을 보임

▪ 당 분기 신규입주는 성동테크노밸리과 가산디지털단지에서 발생함. 총 4개소가 입주를 시 작했으며, 약 91,939㎡규모임. 최근 성동테크로밸리를 중심으로 신규단지가 집중되는 만 큼 이 일대 임차수요도 급증하는 추세임

▮ 서울 지식산업센터 분양물량 추이(㎡, 개소) ▮ 경기 지식산업센터 분양물량 추이(㎡, 개소)

▮ 서울 지식산업센터 입주물량 추이(㎡, 개소) ▮ 경기 지식산업센터 입주물량 추이(㎡, 개소)


0

1

2

3

4

5

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1 2 3 4 1 2 3

2011 2012

연면적(좌) 단지수(우)

0

1

2

3

4

5

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1 2 3 4 1 2 3

2011 2012


0

1

2

3

4

5

6

7

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

1 2 3 4 1 2 3

2011 2012


0

1

2

3

4

5

6

7

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

350000

400000

450000

500000

1 2 3 4 1 2 3

2011 2012


26



1.1 강남권역 - 매매동향


▌주요이슈: 경쟁상품 공급 증가로 가격 상승세 완만

▪ 강남권 일대 도시형생활주택, 오피스텔 공급량이 증가해 매매가격 상승세가 안정화 단계 로 진입. 특히 비수기로 들어서면서 1~2인 가구의 이사수요가 크게 줄어들자 일부 입 지가 안좋은 단지에서는 공실기간이 길어지는 모습을 보임

▪ 매매가격은 2012년 2분기에 비해 0.02%의 변동률을 보여 강보합세를 유지했음. 면적 별 로는 전용 60㎡이하의 소형 오피스텔이 작년 동분기 대비 39.7만원 상승해 변동폭이 가장 높았음. 임대수익률은 작년 동분기 대비해 강남 (0.13%p) 서초(-0.11%p) 송파(-0.09%p) 모두 하락함

▮ 강남권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 강남권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 강남권역 평균 투자수익률 추이 (%)

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

2.5%

960

990

1020

1050

1080

1110

1140

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

매매가격 변동률

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2011.3Q 2012.3Q800

850

900

950

1000

1050

1100

1150

1200

강남구 서초구 송파구

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서초구 송파구 강남구

27


1.2 도심권역 - 매매동향


▌주요이슈: 종로 임대수익률 5.5% 아래로 하락

▪ 장기적인 경기침체의 직접적인 타격을 받아 상승세가 둔화됨. 다만 금융 기업, 정부청사, 언론사 등이 밀집한 종로 일대 오피스텔은 기존 보유자들의 매물출시를 꺼려하면서 공급량 이 극히 줄어든 상태로 매매가격 상승세가 이어짐. 종로가 가파른 매매가격 상승세에 비해 임대료 상승 수준은 이에 못미쳐 임대 수익률이 5.5% 이하로 하락함

▪ 매매가격은 2012.2분기에 비해 0.25%로 소폭 상승함. 작년 동분기 대비해 모든 면적 대 에서 상승세를 보임. 임대수익률은 작년 동분기 대비 용산(0.05%p)만 유일하게 상승했고, 종로의 경우 -0.16%p로 도심권 지역 중 가장 큰 하락세를 보임


▮ 도심권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 도심권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 평균 투자수익률 추이 (%)

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

930

960

990

1020

1050

1080

1110

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

도심권 변동률

900

950

1000

1050

1100

1150

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2011.3Q 2012.3Q800

850

900

950

1000

1050

1100

1150

1200

용산구 종로구 중구

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

종로구 중구 용산구

28


1.3 마포/영등포권역 - 매매동향


▌주요이슈: 신촌 일대 공급 증가로 가격 하락세로 전환

▪ 대학생 임차 수요가 풍부한 신촌 일대에 도시형생활주택의 공급 증가로 가격 경쟁력에서 밀린 오피스텔이 가격 하락세로 돌아섬. 특히 환금성이 떨어지고 대학생과 독신 직장인 임 차에 적합하지 않은 대형 면적대의 가격이 하락세를 주도함. 영등포 일대는 저렴한 매물 을 찾는 직장인, 신혼부부 수요가 몰리면서 상승세를 유지함

▪ 마포권역 매매가격은 2012.2분기에 비해 0.2% 하락한 931.4만원/3,3㎡으로 나타난 반 면 영등포권은 0.35% 상승함. 마포권은 작년 동분기 대비 전용 85㎡초과하는 대형면적의 경우 5.4만원 가량 낮아짐. 임대수익률은 서대문(-0;08%p)의 하락세가 두드러 진 반면 0.01%p 소폭 상승함


▮ 마포/영등포권역 면적별 매매가격(만원/3.3㎡) ▮ 마포/영등포권역 자치구별 매매가격(만원/3.3㎡)

▮ 마포/영등포권역 평균매매가격 추이(만원/3.3㎡) ▮ 마포/영등포권역 평균 투자수익률 추이 (%)

800

820

840

860

880

900

920

940

960

980

1000

마포구 서대문구 영등포구

4.0

4.5

5.0

5.5

6.0

6.5

7.0

7.5

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

서대문구 영등포구 마포구

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

780

810

840

870

900

930

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

마포/영등포권 변동률

0

200

400

600

800

1000

1200

전용60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡ 초과

2011.3Q 2012.3Q

29



▌주요이슈: 비수기 공실기간 증가로 임대료 조정

▪ 서울 오피스텔 임대료는 비수기 접어들면서 임차 수요가 감소함. 공실 기간이 증가하면서 가격 상승세가 둔화되거나 하락하는 단지들이 나타남. 특히 전통적으로 임차수요가 풍부 해 공실 위험이 적은 강남권에서도 도시형생활주택 등 경쟁상품의 공급 증가로 인해 임대 료 하향 조정한 단지들이 포착되고 있음

▪ 강남권은 전분기 대비 보합세, 작년동분기 대비 0.27% 상승한 593만원/3.3㎡로 나타남. 공급량이 많지 않은 도심권의 환산임대료는 전분기 대비 0.03%, 작년 동분기 대비 0.88% 상승한 587만원/3.3 ㎡로 나타남. 마포권는 대학가 이사 비수기로 전분기 대비 0.02%소폭 하락한 539만원 /3.3 ㎡, 영등포권은 저렴한 매물을 찾는 직장인 및 신혼부부 임차 수요 증가로 전분기 대비 0.07% 상승해 506만원 /3.3 ㎡ 으로 나타남

2.1 서울 권역별 임대료 추이


▮ 마포권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 영등포권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡)

▮ 강남권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡) ▮ 도심권역 환산임대료 추이(만원/3.3㎡)

-0.2%

0.0%

0.2%

0.4%

0.6%

0.8%

1.0%

4.7

4.8

4.8

4.9

4.9

5.0

5.0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

환산임대료 변동률

-0.1%

0.1%

0.3%

0.5%

0.7%

0.9%

1.1%

1.3%

4.5

4.6

4.6

4.7

4.7

4.8

4.8

4.9

4.9

5.0

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012


-0.1%

0.0%

0.1%

0.2%

0.3%

0.4%

0.5%

0.6%

0.7%

0.8%

4.2

4.3

4.3

4.4

4.4

4.5

4.5

4.6

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012


-0.5%

0.0%

0.5%

1.0%

1.5%

2.0%

3.8

3.9

3.9

4.0

4.0

4.1

4.1

4.2

4.2

4.3

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012


30


3.1 공급동향



▌주요이슈: 수도권, 지방 모두 작년 동기 대비 공급량 늘어

▪ 주택시장의 침체로 아파트 가격이 하락한 반면 임대수익을 목적으로 하는 수익형 부동산의 대명사인 오피스텔은 매매가격과 임대수익률 모두 상승세 보임. 이 때문에 건설사 입장에 서도 아파트공급 보다는 수익성이 좋은 오피스텔 공급에 주력함

▪ 수도권, 지방 모두 작년 동기 대비 공급량이 크게 늘어남. 수도권은 1.2배 지방 1.8배 공급 물량 늘어남. 다만 수도권 공급증가의 대부분은 경기지역 6570실 증가 영향을 많이 받음

▪ 수익형 부동산이 주목 받으면서 분양가격도 크게 오른 것으로 나타남. 작년 동기 대비 수 도권이 33%, 지방이 15% 오르면서 전국 기준 26% 상승함. 분양가격이 오르면서 반대로 임대수익률은 낮아질 수 있으므로 투자자 주의 필요

▮ 동기대비 면적별 공급물량 변화 (호실) ▮ 동기대비 전국 권역별 분양가 변화 (만원/3.3㎡)

▮ 동기대비 권역별 공급물량 변화 (호실) ▮ 동기대비 수도권 권역별 공급물량 변화(호실)

0

2000

4000

6000

8000

10000

2011년3분기 2012년3분기

수도권 지방

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

2011년3분기 2012년3분기

서울 경기 인천

4,067

147 13

10,685

92018

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

60㎡이하 60~85㎡이하 85㎡초과

2011년3분기

2012년3분기

818

583

785

1,086

669

988

0

200

400

600

800

1000

1200

수도권 지방 전국

2011년3분기 2012년3분기

31


▌2012년 3분기 신규공급 오피스텔 현황


오피스텔명 총실분양가격(만원)

전용면적(㎡)

입주(예정)일 분양문의

강남구 역삼동 역삼이스타빌 63 - 20110308 02)567-8253

강남구 역삼동 선릉역K-tower 120 1882 19-20 201404 02)555-1222

강남구 자곡동 강남2차푸르지오시티 543 - 18-49 201410 02)562-7111

강동구 길동 렘브란트 36 1338 20 미정 02)483-8533

강북구 미아동 수유역푸르지오시티 216 923 22 201410 1899-1103

관악구 봉천동 프라비다162 162 - 18-19 201312 1566-5138

광진구 화양동 광진트라이곤시티 42 - 18-33 201406 1899-4445

서초구 서초동 강남역푸르지오시티 266 1608 22-29 201410 02)3472-9999

영등포구 신길동 대방역프리가 27 1136 17-21 201312 02)501-0124

중구 신당동 신당아르브 115 1293 21 201406 02)2254-2000

성남시 백현동 판교역SK허브 1084 1113 22-84 201411 031)707-6300

성남시 운중동 판교아페리온 84 - 22-26 201310 031)714-0005

성남시 정자동 정자역와이즈플레이스 506 1186 20-45 201505 031)8022-9999

성남시 정자동 정자3차푸르지오시티 1590 1162 24-59 201506 031)712-7767

성남시 정자동 정자역엠코헤리츠 1231 1138 25-55 201410 031)719-8100

수원시 원천동 광교힐스테이트레이크 559 790 84-150 201507 031)212-5588

수원시 이의동 광교더로프트 307 1656 16-37 201403 1644-5919

양주시 덕정동 양주덕정아트시티 49 550 29-82 20130610 031)864-0096

용인시 김량장동 아이캠퍼스오피스텔 193 - - 201403 031)336-9946

용인시 상현동 광교2차푸르지오시티(4-1-1BL) 196 845 22-25 201406 031)711-6035




화성시 능동 동탄폴라리스 121 691 19-22 201312 1588-0491

화성시 능동 동탄퍼스트빌스타 1052 685 18-37 201409 031)8015-2000

인천 남구 학익동 굿모닝타워 90 - - 201304 02)862-0327

광주 서구 쌍촌동 리채시티 90 - 22-54 201403 062)374-0000

유성구 도룡동 가온하이츠빌 146 - 26-98 201303 042)863-3876

유성구 도룡동 스마트시티2차리버뷰 281 624 74-84 201408 042)479-1650

경남 통영시 광도면 다임리더스빌 133 - 30-44 20090109 0505-599-1000

충남 연기군 남면 세진이너스빌 130 595 34-43 201309 044)863-8980

충북 청원군 오송읍 오송두산위브센티움 1515 586 22-60 201407 1600-8246

제주 서귀포시 서귀동 디아일랜드블루 143 956 24-69 201310 02)578-0707

세종 세종시 어진동 더리치호수의아침 289 595 23-47 201411 1899-1909

서울

경기

대전

위치

3.2 공급사례


32


▌임대료: 123,589원/3.3㎡ 전분기 대비 0.7%↑, 전년동기대비 3.5%↑

▮ 환산임대료 및 공실률 추이(만원/3.3㎡) ▮ 규모별 임차조건 및 공실률 현황(만원/3.3㎡)

▪ CBD권역 오피스 환산임대료는 123,589원으로 전분기보다 소폭 상승함. Prime이나 A급 보다는 비교적 규모가 적은 B,C급에서 상승폭이 높게 나타남. 특히 당 분기에는 B급 오피 스의 환산임대료도 10만원선(3.3㎡기준)을 넘어서며 권역 전체 임대가격 상승을 이끌었음

▪ 주요 오피스별로는 한화손해보험사옥(0.4%) 시티은행본점(8.1%) YG타워(3.6%)등의 환 산임대료가 상승했고, 한국관광공사빌딩(-2.0%) 롯데손해보험빌딩(-2.7%)등이 하락함

▌공실률: 4.7% 전분기 대비 0.3%P↓, 전년동기대비 1.6%P ↑

▪ 3분기 연속 상승하며 5%까지 상승했던 공실률은 당 분기 0.3%P하락한 4.7%를 기록함. 이는 대형 신규오피스 중심으로 신규임차인과의 계약에 성공하며 공실해소가 나타나고 있 기 때문임

▪ 주요 신규임차현황은 하나대투증권이 파인애비뉴 B동으로, 한국투자공사가 스테이트타워 남산으로, 현대건설이 SC제일은행 본점을 임차함

1.1 CBD권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE

구분 환산임대료 공실률 보증부월세

관리비 전환율 보증금 월임대료

Prime 146,455 7.2% 988,023 98,802 38,232 12.0%

A 126,580 3.4% 832,936 83,294 35,236 12.0%

B 100,609 3.4% 639,307 63,931 30,301 12.0%

C 86,109 4.0% 547,047 54,705 25,686 12.0%

전체 123,589 4.7% 813,605 81,361 34,330 12.0%

자료: GENSTAR

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

114,000

115,000

116,000

117,000

118,000

119,000

120,000

121,000

122,000

123,000

124,000

125,000

4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

환산임대료

공실률

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률

자료: GENSTAR

33



1.2 KBD권역 – 임대동향

오 피 스 OFFICE



Prime 126,320 0.9% 893,417 83,942 33,958 12.0%

A 110,895 3.9% 714,239 71,424 30,613 14.5%

B 102,702 4.0% 658,203 65,820 28,687 18.0%

C 90,446 6.8% 572,301 57,230 25,609 18.0%

전체 109,276 3.5% 707,794 70,779 30,140 18.0%

자료: GENSTAR

자료: GENSTAR

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

103,000

104,000

105,000

106,000

107,000

108,000

109,000

110,000

4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

환산임대료

공실률

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률


▌공실률: 3.5% 전분기 대비 0.2%P ↑ , 전년동기대비 0.9%P ↑

▪ KBD권역 오피스 환산임대료는 109,276원으로 전분기보다 소폭 상승함. 임대료 상승세는 유지하고 있지만 상승폭은 감소하는 추세임. 등급별로는 대형규모인 A급이 0.9% 상승하 며 가장 높은 상승폭을 보였고, 소형인 C급도 0.8%상승하며 높은 변동률을 보임

▪ 주요 오피스별로는 GS타워(3.2%) 코스모타워(1.8%) 포스틸타워(4.7%)등의 환 산임대료가 상승했고, 본솔빌딩(-3.1%) 원일빌딩(-2.0%)등이 하락함

▪ 대형 임차인들의 이탈이 가속화되면서 공실률은 높아지는 추세임. KBD권역 당 분기 공실 률은 3.5%로 2010년 이후 가장 높은 수준임. 특히 판교테크노밸리와 같은 신규업무지구 까지 등장하면서 당분간 공실률 상승은 이어질 것으로 전망됨

▪ 주요 신규임차현황은 GS건설이 아세아빌딩으로, SPC 그룹이 강남P타워로 에이스생명보 험이 현석타워를 신규임차함

34



1.3 YBD권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE



Prime 116,660 3.6% 760,316 76,032 32,710 12.0%

A 95,074 3.1% 597,092 59,709 29,405 12.0%

B 71,715 2.1% 443,719 44,372 22,904 12.0%

C 54,142 5.9% 318,168 31,817 19,108 12.0%

전체 88,111 3.0% 555,652 55,565 26,919 12.0%

자료: GENSTAR

자료: GENSTAR

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

82,000

83,000

84,000

85,000

86,000

87,000

88,000

89,000

4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

환산임대료

공실률

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률



▪ YBD권역 오피스 환산임대료는 88,111원으로 전분기보다 소폭 상승함. 이는 서울시내 모 든 권역 중 가장 높은 임대료 상승률임. 타 권역대비 낮은 임대료 및 신축오피스 영향으로 임차수요 증가로 발생한 현상임. 등급별로는 중대형규모인 A급과 B급이 0.8% 상승하며 가장 높은 상승폭을 보였고, 초대형인 Prime급도 0.6%상승하며 높은 변동률을 보임

▪ 주요 오피스별로는 농협문화복지재단빌딩(11.3%) 교보증권빌딩(8.2%) 굿모닝신한증권본 점빌딩(7.2%)등의 환산임대료가 상승했고, 신영증권 별관빌딩(-4.1%) 한국화재보험협회 빌딩(-1.3%)등이 하락함

▪ 신규 오피스 공급 영향으로 공실률은 다소 상승한 것으로 나타남. 여의도동 Two IFC가 준 공 후 임차인 모집에 있으며, 일부 생보험사들의 타권역 이전이 나타나면서 중소형규모인 B급과 C급의 공실률이 상승함

▪ 주요 신규임차현황은 현대라이프가 신송센터로, 소니케미칼이 Two IFC로, 서브원이 유진 투자증권빌딩을 신규임차함

35



1.4 ETC권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE



Prime 83,093 4.7% 527,030 52,703 24,784 12.0%

A 73,277 1.5% 443,748 44,375 23,771 13.0%

B 75,713 5.4% 463,976 46,398 24,342 14.0%

C 63,165 4.9% 390,712 39,071 19,524 15.0%

전체 73,885 4.3% 456,887 45,689 23,140 14.4%

자료: GENSTAR

자료: GENSTAR

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

71,000

71,500

72,000

72,500

73,000

73,500

74,000

74,500

4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

환산임대료

공실률

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률


▌공실률: 4.3% 전분기 대비 0.5%P ↓ , 전년동기대비 0.2%P ↓

▪ ETC권역 오피스 환산임대료는 88.111원으로 전분기보다0.1% 상승에 그침. 이는 공실증 가가 지속되면서 이를 해소하기 위해 자사사용 또는 임대료 할인 등이 나타나기 때문임. 등 급별로는 중형규모인 B급이 2.0% 상승하며 가장 높은 상승폭을 보였고, A급 1.0%, C급 0.9% 상승한 것으로 나타남

▪ 주요 오피스별로는 동양엘리베이터빌딩(4.2%) 교보생명 성동사옥(3.9%) 신도림 테크노 마트(2.7%)등의 환산임대료가 상승했고, 경동빌딩(-3.2%) KEA전자회관(-0.8%) 대한생 명 불광빌딩(-8.6%)등이 하락함

▪ 상승세를 보이던 공실률은 당 분기 들어 소폭 하락람. 임대료 할인과 같은 방법을 통해 신 규임차인 마케팅이 진행되고 있으며, 상암동 일대 오피스 공실해소가 주요 원인으로 작용

▪ 주요 신규임차현황은 서울보증보험이 디큐브시티로, 신한카드 콜센터가 타임스퀘어로, 중 소기업연구원이 중소기업DMC타워로 신규임차함

36



1.5 BBD권역 - 임대동향

오 피 스 OFFICE



Prime 95,000 0.0% 600,000 60,000 29,000 12.0%

A 73,125 0.0% 450,000 45,000 24,000 11.0%

B 62,317 9.2% 383,021 38,302 20,362 12.0%

C 64,182 4.5% 396,275 39,627 20,478 12.0%

전체 70,614 5.1% 437,838 43,784 22,534 12.0%

자료: GENSTAR

자료: GENSTAR

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

66,500

67,000

67,500

68,000

68,500

69,000

69,500

70,000

70,500

71,000

4 1 2 3 4 1 2 3

2010 2011 2012

환산임대료

공실률

0.0%

1.0%

2.0%

3.0%

4.0%

5.0%

6.0%

7.0%

8.0%

9.0%

10.0%

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

70,000

80,000

90,000

100,000

110,000

120,000

전체 Prime A B C

관리비

월 임대료

공실률



▪ 판교테크노밸리 내 본격적인 입주가 시작되며 기존 분당권역 오피스 공실률이 크게 상승함. 당 분기 공실률은 5.1%로 2년전보다 2배 이상 상승함

▪ 주요 신규임차현황은 팬엔프리와 데일리킹스디자이너가 SH에너지빌딩을 신규임차함

▪ BBD권역 오피스 환산임대료는 70,614원으로 전분기보다 소폭 상승함. 정자동과 서현동 등 기존 오피스 밀집지역에서 일부 임대료 인상 등이 나타난 영향임. 등급별로는 초대형규 모인 Prime급이 1.2%로 가장 높은 상승률을 기록했고, 소형인 C급이 0.3% 상승한 것으로 나타남

▪ 주요 오피스별로는 외환은행분당빌딩(3.3%)의 환산임대료가 상승한 것으로 나타남

37


▮ 거래면적 및 거래건수 추이(㎡, 건) ▮ 거래가격 및 단위가격 (천원, 천원/3.3㎡)

0

5

10

15

20

25

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

4 1 2 3

2011 2012

거래면적 거래건수

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

14000

16000

18000

20000

0

2000

4000

6000

8000

10000

12000

CBD KBD YBD ETC

거래가격 단위가격

2.1 거래 및 공급(예정)동향

오 피 스 OFFICE

▌2012년 3/4분기 오피스 거래사례

자료: GENSTAR

▌2012년 4/4분기 공급예정 오피스

거래가 매각면적 평당가

억원 ㎡ 천원

하이트진로사옥 GBD 서초구 서초동 1340 하이트진로 엠플러스자산운용 27,421.28 16,155 18F/B3

프리존빌딩 ETC 동작구 사당동 130 삼일제약 개인 2,013.65 21,342 6F/B0

The K-twin Towers CBD 종로구 중학동 5014 중학 PFV 베스타스자산운용 83,801.76 19,777 16F/B6

현대그룹빌딩 CBD 종로구 연지동 2300 현대그룹 코람코 52,476.27 14,489 16F/B4

신한금융투자빌딩 YBD 영등포구 여의도동 470 신한금융투자 전북은행, 우리캐피탈 11,507.87 13,501 14F/B4

삼성생명등촌빌딩 ETC 강서구 등촌동 140 삼성생명 ㈜팬코 9,240.93 5,008 10F/B6

린나이빌딩 ETC 서대문구 창천동 505 린나이코리아㈜ 규수당문화센터 16,747.57 9,968 10F/B3

일경빌딩 ETC 동작구 대방동 89 일경산업개발㈜㈜이투데이홀딩스 3,798.00 7,747 6F/B1

수협빌딩 ETC 동대문구 답십리동 65 개인 개인 3,221.18 6,619 6F/B1

동양종합금융빌딩 CBD 중구 을지로2가 1400 동양종합금융증권㈜ 하나다올자산운용 28,024.40 16,515 16F/B4

다동빌딩 CBD 중구 다동 383 BNP파리바자산운용 하나다올자산운용 10,139.53 12,500 12F/B4

시티은행본점빌딩 CBD 종로구 신문로2가 1090 BNP파리바자산운용 아센다스자산운용 19,750.60 18,238 15F/B3

빌딩명 권역 위치 매도자 매수자 규모

권역 빌딩명 소재지 연면적(㎡) 층수 준공예정일

CBD 스테이트타워 광화문 종로구 청진동 39199 지하6/지상23 2012.12

청담동 오피스 강남구 청담동 5757 지하3/지상16 2012.10

송강빌딩 강남구 대치동 3616 지하3/지상14 2012.12

K-오피스 강남구 역삼동 15381 지하5/지상19 2012.12

청담동 업무시설 강남구 청담동 13071 지하5/지상13 2012.12

도시환경정비사업_국제빌딩 3구역 용산구 한강로2가 40069 지하7/지상36 2012.10

IT콤플렉스 마포구 상암동 81207 지하6/지상21 2012.12

디지털게임스타디움 미포구 상암동 21004 지하5/지상12 2012.12

ETC

KBD

자료: GENSTAR

자료: GENSTAR

38


자료: 대법원 법원경매정보

1.1 지역별 동향

경 매 AUCTION

▌매각현황: 상업용 부동산 경매건수 8827건, 전분기 대비 7% 감소

▮ 상업용 부동산 경매건수 및 매각건수(건) ▮ 상업용 부동산 매각율 및 매각가율(%)

▪ 2012년 3분기 기준 상업용 부동산 경매건수(대법원 법원경매정보 기준)는 총 8827건으로 전분기 대비 7% 감소한 것으로 나타남. 올해 초 10,000건 이하로 떨어진 후 3분기 만에 8,000건 수준으로 감소함

▪ 경매건수 감소에 따른 영향으로 매각건수도 감소함. 2012년 3분기 총 매각건수는 1,860건 으로 전분기 대비 9% 감소한 수준임. 한편 경매건수 감소 대비 매각건수 감소 비중은 낮은 것으로 나타나 매각율은 21.1%기록하며 전분기와 유사한 수준 보임. 매각가율이 60% 이 하로 하락하면서 저렴한 가격에 상업용 부동산을 취득할 수 있다는 기대 심리감이 매각율 상승으로 이어진 것으로 판단됨

▌지역동향: 매각율 21.2%, 매각가율 58.6% 하향세 유지

▪ 2012년 3분기 경매건수 중 가장 높은 비중을 차지하는 곳은 경기로 총 2522건이 나왔으며 이 중 534건의 매각(매각율 21.2%)이 진행됨. 뒤를 이어 서울이 1914건의 경매건수 중 295건이 매각(매각율 15.4%)됐고, 부산이 548건 중 102건이 매각(매각율 18.6%)됨

▪ 주요 도시별 매각가율은 대구가 76.7%로 가장 높았고, 인천 68.6%, 울산 68.4%, 서울 67.5%의 순으로 나타남. 대전(56.3%)과 광주(50.2%)는 50% 수준에 그침

8827

1860

0

2,000

4,000

6,000

8,000

10,000

12,000

14,000

16,000

18,000

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2009 2010 2011 2012

경매건수 매각건수

21.10%

58.60%

0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2009 2010 2011 2012

매각율 매각가율

구분 서울 부산 대구 인천 광주 대전 울산 경기

경매건수 1914 548 137 510 268 396 106 2522

매각건수 295 102 55 132 61 72 21 534

매각율 15.4% 18.6% 40.1% 25.9% 22.8% 18.2% 19.8% 21.2%

매각가율 67.5% 63.8% 76.7% 68.6% 50.2% 56.3% 68.4% 57.8%

▮ 주요 도시별 상업용 부동산 매각현황


39


1.2 용도별 동향

경 매 AUCTION

▮ 상업용 부동산 용도별 매각률 추이 ▮ 상업용 부동산 용도별 매각가율 추이


▮ 상업용 부동산 용도별 경매건수 비중 추이 ▮ 상업용 부동산 용도별 감정가액 및 매각가액(단위: 억원)

0%

10%20%

30%40%

50%

60%70%

80%

90%100%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2009 2010 2011 2012

겸용 근린시설 오피스텔 상가

1,767

454

4,658

2,639

935

323

2,693

1,625

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

상가 오피스텔 근린시설 겸용

감정가

매각가

0.0%

5.0%

10.0%

15.0%

20.0%

25.0%

30.0%

35.0%

40.0%

45.0%

50.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2009 2010 2011 2012


0.0%

10.0%

20.0%

30.0%

40.0%

50.0%

60.0%

70.0%

80.0%

90.0%

100.0%

1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3 4 1 2 3

2009 2010 2011 2012


물건용도 경매건수 매각건수 감정가(단위: 원) 매각가(단위: 원) 매각율 매각가율

상가 1,959 365 176,725,128,580 93,488,925,343 18.6%(▲1.60%p) 52.9%(▼9.20%p)

오피스텔 668 253 45,421,011,830 32,275,180,328 37.9%(▼2.30%p) 71.0%(▲7.50%p)

근린시설 3,525 740 465,835,453,741 269,291,515,369 21.0%(▲0.70%p) 57.8%(▲0.50%p)

겸용 2,675 502 263,872,198,442 162,508,091,334 18.8%(▼0.60%p) 61.6%(▲5.00%p)

소계 8,827 1,860 951,853,792,593 557,563,712,374 21.1%(▲0.40%p) 58.6%(▲0.40%p)

▌용도별 경매동향: 상업용 부동산 경매시장 오피스텔 인기 높아져



40


1.1 가치전망CSI 및 자영업자수

지 수 INDEX

자료: 통계청

▌자산항목별 가치전망 CSI

▪ 주택상가가치전망CSI(92)가 2개월째 100이하를 기록하며 향후 부동산자산가치하락에 대 한 우려가 지속되고 있는 것으로 나타남

0

10

20

30

40

50

60

70

80

90

100

110

120

9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 1 2 3 4 5 6 7 8

2008 2009 2010 2011 2012

주택·상가가치전망CSI 토지·임야가치전망CSI

금융저축가치전망CSI 주식가치전망CSI

▌신설법인 및 서비스업

▪ 2012년 7월 기준 신설법인수는 7127개로 전분기대비 5.7%, 전년동기대비 26.4%증가함. 본격적인 베이비부머세대의 창업시장 진출과 함께 당분간 상승세 유지할 것으로 전망

7127

4435

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7

2008 2009 2010 2011 2012

신설법인 총계 서비스업

자료: 한국은행

41


1.2 소매 업태별 판매액 및 금리

지 수 INDEX


▌소매업태별 판매액

▪ 2012년 8월 기준 유통시장규모는 24조2천억원 수준으로 전분기 대비 5.5%하락. 업태별 로는 백화점(-10.7%)과 대형마트(-2.2%) 등 대형법인계열 판매액 감소가 크게 나타남

▌국고채금리 및 정기예금금리

▪ 국고채금리(2.83%)와 정기예금금리(3.75%) 모두 전분기대비 0.08%P하락하며 하락세 이 어지고 있음. 특히 국고채금리가 2%대에 진입하며 금리저하현상 지속될 것으로 예상

0

50000

100000

150000

200000

250000

300000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8 9 101112 1 2 3 4 5 6 7 8

2008 2009 2010 2011 2012

무점포판매 전문상품소매점

편의점 슈퍼마켓

대형마트 백화점

2.83

3.75

0.0

1.0

2.0

3.0

4.0

5.0

6.0

7.0

1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012

국고채 3년금리

정기예금금리

자료: 통계청

42

회.사.개.요

회사명

설립일

대표이사

업종

임직원

본사

주요사업

홈페이지

부동산114 주식회사

1999년 6월 1일

이 구 범

부동산 종합정보 서비스

55명

경기도 성남시 분당구 삼평동 685번지 미래에셋벤처타워 10층

인터넷 부동산 전문포탈 서비스

부동산 데이타베이스 및 프로그램 서비스

부동산 중개네트워크

부동산 컨설팅 서비스

부동산 전문교육 및 출판 서비스

http://www.r114.com

[부동산114 리서치센터]

집필진 : 김규정 리서치 센터장 ([email protected])

최성헌 책 임 연 구 원 ([email protected])

장용훈 선 임 연 구 원 ( [email protected])

윤지해 선 임 연 구 원 ([email protected])

commercial market report

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