commissioning & maintenance van technische installaties...experts in sustainable buildings...

experts in sustainable buildings

Commissioning & Maintenance van technische installaties

2016-10-20 & 27 ir. Geert Verhelst

Business Unit Manager

Ingenium Commissioning & Maintenance


• Voorstelling

• Kader

• Commissioning • Definities

• Commissioning bij oplevering

• Opvolging

• Partijen

• Maintenance • Definities

• Tendens

• Klassiek t.o.v. prestatiecontract

• Implementatie

AGENDA


VOORSTELLING INGENIUM


Consultancy

Engineering Commissioning & maintenance

BUSINESSMODEL


KADER


Duurzame ontwikkeling = ontwikkeling die aansluit op de behoeften van het heden zonder het vermogen van toekomstige generaties, om in hun eigen behoeften te voorzien, in gevaar te brengen.

KADER


Duurzaamheid is: • Ruimer dan haalbaarheidsstudies en bijhorende investeringen • Ruimer dan NZEB, laag E-peil… Voor behoud van duurzaamheid zijn nodig: • Commissioning (bij VOPL en seasonal – cfr. BREEAM) • Onderhoud en technisch beheer

• Proactief (meer preventief en minder reactief ) • Opvolgen en optimalisatie van instellingen, regelingen…

KADER


KADER


• Optimaal functionerende installaties • Bij oplevering • Gedurende de exploitatie

• Goed gecontroleerd • Visueel • Functioneel • Documentatie (As-built – PID - …)

• Opvolging over verschillende seizoenen heen (cfr. BREEAM) • Energiemonitoring • Functionele optimalisatie

• Goed beheer en onderhoud • Opvolging van beheer en onderhoud

HOE KAN DAT?


Commissioning


• Definitie: • Proces waarbij een installatie of gebouw getest wordt om te verifiëren

of het functioneert volgens de ontwerpspecificaties

• Soorten:

• Initial commissioning: • Aanvullend op klassiek ontwerp en uitvoeringsbegeleiding • Start bij conceptfase, loopt door over ontwerp, werf

en tijdens de uitbating • Optimale integratie en afstemming van alle eisen

van de opdrachtgever

• Retrocommissioning: • Commissioning op een gebouw waarop nooit eerder commissioning gebeurde

• Re-commissioning • In het verleden reeds initial of retrocommissioning • Verificatie en optimalisatie aanwezige systemen • Voorzien van aanvullende documentatie

• On-going commissioning • Verderzetten van de oorspronkelijke commissioning • Behoud van optimale werking • Verwerken van wissielende gebruiksparameters

COMMISSIONING


• Kadert binnen een veilige inhuizing in een nieuw gebouw • Goed gedocumenteerde oplevering • Medewerking van de aannemers is belangrijk • Oplevertraject opnemen in bestek

COMMISSIONING BIJ OPLEVERING


Uitvoeringsdocumenten

Installatietesten

Keuringen

As-built dossier / PID

Oplevering en opvolging

1

2

3

4

5

STAPPEN RICHTING OPLEVERING



Installatietesten

Keuringen




1

2

3

4

5


• Uitvoeringsdocumenten worden telkens aangepast bij elke wijziging

• Elke aanpassing moet goedgekeurd worden door het studiebureau

• Na uitvoering gegevens verwerken in as-built dossier • Afzonderlijk dossier voor brandweer • Omvat alle documenten en attesten die door brandweer gevraagd worden

UITVOERINGSDOCUMENTEN


• Technische fiches • Beschrijving van de installatie met alle specificaties ervan • Moet volledig zijn • Overeenstemmen met gevraagde in bestek

• Uitvoeringsplannen • Plannen waar alles op weergegeven wordt hoe het zal uitgevoerd

worden = Een verdere uitwerking van de ontwerpplannen

• Rekening houdend met gekozen toestellen en types (merk, afmetingen…)

• Aannemer stelt deze op • Bij opstellen rekening houden met

• Beschikbare ruimte leidingkokers • Verlaagde plafond • Afmetingen respecteren



• Testprogramma • Aannemer stelt volledige testprogramma op voor de geïnstalleerde

installaties • Installatie controleren of deze werkt zoals gevraagd • Studiebureau geeft alle parameters die belangrijk zijn voor goede werking

• Opstellen testprocedure

• Ter controle van de ontworpen installaties • Studiebureau kan demonstratie vragen

• Template rapportering: opleggen in bestek wat je wilt



• Beeldmateriaal verborgen en ontoegankelijke installatie-onderdelen

• Studiebureau controleert eerst installaties die verborgen gaan worden voor ze ontoegankelijk zijn

• Indien de installatie in orde is, worden er foto’s gemaakt • Deze foto’s dienen ook opgenomen te worden in het as-built dossier

met duidelijk aanduiding van plaats van foto op het plan




Installatietesten

Keuringen



1

2

3

4

5



• Visuele controles • Op alle installatieonderdelen • Zeker ook op installatiedelen die tijdens de werken verborgen worden • Aannemer moet studiebureau verwittigen en duidelijke planning opstellen van werken die strikt wordt gevolgd

• Installatie testen • Aannemer voert de testen uit • Uitgevoerd volgens opgestelde beschrijving (testprogramma aannemer) • Aan alle eisen van de testen moet voldaan worden • Aannemer maakt testrapporten op • Studiebureau keurt de testrapporten, indien OK, goed

• Na controle en goedkeuring, vóór de voorlopige oplevering

• Studiebureau zal steekproefsgewijs installatie testen laten herhalen • Volgens zelfde testprincipe zoals beschreven • Aannemer voert uit en studiebureau controleert

INSTALLATIETESTEN



Installatietesten

Keuringen



1

2

3

4

5



• Door erkend organisme • Volledig ten laste van de aannemer • Opdrachtgever keurt keuze organisme goed • Als iets niet gekeurd is voorlopige oplevering kan niet

doorgaan • Keuring (herkeuring) blijven uitvoeren tot keuringsverslag geen opmerkingen meer bevat • Pas als alles voldoet kan voorlopige oplevering plaatsvinden

• Hiermee rekening houden in de planning

KEURINGEN



Installatietesten

Keuringen



1

2

3

4

5



• Geheel van documentatie • Moet overeenstemmen met uitgevoerde werken en volledig zijn • Nodig om beheer en onderhoud installaties op doeltreffende

manier uit te voeren

• Template inhoudstafel opleggen

AS-BUILT DOSSIER/PID



Installatietesten

Keuringen



1

2

3

4

5



• Voorlopige oplevering • Werken worden in ontvangst genomen • Wordt toegestaan indien:

• Werken volledig zijn uitgevoerd en overeenkomstig met de bestekken zijn • Dichtheidsproeven op (gasleiding, brandstoftanks,…) voldoende hebben gescoord • Alle wettelijke en reglementaire controles, keuringen en opleveringen zijn uitgevoerd en gunstige resultaten leveren

• Controle op zichtbare gebreken • Eventuele gebreken of opmerkingen worden vastgesteld • Er worden steekproef testen uitgevoerd, studiebureau bepaalt op welke

installatie de testen worden uitgevoerd • Aannemer voert testen uit • Studiebureau controleert de uitvoering en resultaten • Er wordt proces-verbaal van voorlopige oplevering opgesteld -> hierin moeten de

vastgestelde opmerkingen en te herstellen fouten opgenomen worden • Na voorlopige oplevering begint de periode waarin de aannemer de kleine

werkjes zal beëindigen en vastgestelde gebreken zal herstellen

OPLEVERING EN OPVOLGING


• Tussen voorlopige en definitieve oplevering moet minstens 1 jaar zitten • De voorlopige en definitieve oplevering kunnen slechts bewezen worden door

een schriftelijke op tegenspraak opgemaakte akte (proces-verbaal van oplevering) • Vanaf voorlopige oplevering lopen geen vertragingsboetes meer • Zichtbare gebreken worden gedekt en de waarborgtermijn begint te lopen • Door de voorlopige oplevering kan de koper de nietigheid niet meer vorderen



• Definitieve oplevering • Aanvaarding van de werken door de opdrachtgever • Werken worden dan als beëindigd verklaard, aannemer zal op dit moment van al

zijn verplichtingen ten opzichte van de opdrachtgever ontslagen worden • Niet voor volgende verplichtingen:

• Het materiaal dat onderworpen is aan een bijzondere waarborgtermijn die niet beëindigd » is op het ogenblik van de definitieve oplevering • Het materiaal dat minder dan twee jaar vóór de definitieve oplevering vervangen is geworden

• 2 jaar na voorlopige oplevering of 1 jaar na seizoensgebonden testen • Pas bekomen als volgende opmerkingen zijn verholpen:

• Opmerkingen voorlopige oplevering • Bijkomende opmerkingen van opdrachtgever • De werkingsproeven die de definitieve oplevering voorafgaan moeten

voldoening geschonken hebben



• Seizoensgebonden testen • Opvolging = geen standaardopdracht van het studiebureau • Aannemer voert deze uit indien dit in contract is opgenomen, in overeenkomst met het studiebureau • Best over looptijd van 2 jaar uitvoeren • Waarom toepassen: Bij oplevering kan installatie niet onder volle belasting en in verschillende omstandigheden getest worden • Het testen van alle gebouwinstallaties onder volle belasting, bv.

• Verwarmingsinstallatie in de winter • Koel-/ventilatiesystemen midden in de zomer • En onder deel last tijdens de lente en de herfst



• Installaties goed gecontroleerd bij oplevering • Goede documentatie van testprocedures en van controles via

passende tools • QSR lijsten • PIL lijst • Testprocedures • Checklists

• Dekt verantwoordelijkheden af

OUTPUT BIJ VOPL


• Klassieke opdracht: in opdracht van de bouwheer

• Studiebureau zorgt voor uitvoeren testen en controles en levert op.

• Bijstand aan koper / toekomstige gebruiker… bij DBFM, PPS… • Management van het opleverproces door commissioning expert

• BREEAM credit MAN commissioning agent & manager • Seizoensgebonden testen, opvolging na VOPL:

• = afzonderlijke opdracht commissioning expert

• Recommissioning…. commissioning expert

PARTIJEN


• Aanstelling commissioning expert

• Onafhankelijk t.o.v. aannemers • Onafhankelijk van studiebureau als je ook controle wil op activiteiten

studiebureau. • Niet zinvol als studiebureau rechtstreeks door bouwheer

is aangesteld. • Is dan eerder commissioning management,

vertegenwoordiger van de bouwheer • Ervaring • Kennis van projectmanagementtechnieken • Kennis van installaties incl. testen en controleren • Voorziene tools en methodes laten aantonen

PARTIJEN


Maintenance


Middelenverbintenis: • Contract met duidelijke opsomming van de uit te voeren taken

(in te zetten middelen)

• Technisch beheer en onderhoud, evt. met Totale Waarborg

Prestatiecontract: • Optimaal beheer en onderhoud in functie van contractueel

overeengekomen prestaties (= te behalen resultaten) • EPC • OPC • OEPC

DEFINITIES


• Verleggen verantwoordelijkheden: focus op resultaat, geen inhoudelijke sturing door voorgeschreven activiteiten

• Afspreken prestatieniveaus Onderhoud wordt ingericht om aan die niveaus te voldoen

• Sturing op output:

Is het gebouw beschikbaar voor de functie waarvoor het ontworpen is

• Integrale samenwerking tussen alle partijen is nodig

• Streven naar meer betrokkenheid

• Prestatiecontract = eerder proactief dan reactief

TENDENS


Klassiek contract

TYPE CONTRACTEN


Strategisch

Tactisch

Operationeel

OG ON

KLASSIEK CONTRACT


• Welke installaties OH worden • Frequenties voor OH • Manier van onderhoud

• Preventief • Correctief • Modificatief

• Werkingsvoorwaarden • SLA’s: kortingen

Manier van werken

ON voert uit

OG bepaalt

KLASSIEK CONTRACT


• ON doet niet wat er bepaald is

• Moeilijke opvolging van ON

• Teveel taken beschreven contract te duur

• Te weinig taken beschreven

• Wijzigende onderhoudsbehoefte door gebruik

• Zeer dik onderhoudscontract

• Vaag om OG in te dekken

RISICO’S

KLASSIEK CONTRACT


Prestatiecontract

TYPE CONTRACTEN


Strategisch

Tactisch

Operationeel

OG ON

PRESTATIECONTRACT


• Welke installaties OH worden • Controle d.m.v. KPI’s • SLA’s: kortingen verweven in KPI’s • Werkingsvoorwaarden • Frequenties voor OH • Manier van onderhoud

• Preventief • Correctief • Modificatief

Manier van werken

ON bepaalt en voert uit

OG bepaalt

PRESTATIECONTRACT


• ON doet niet wat er bepaald is

• ON bepaalt zelf wat hij doet

• Moeilijke opvolging van ON

• Opvolging van ON d.m.v. KPI monitoring

• Teveel taken beschreven contract te duur

• ON bepaalt wat er moet gebeuren om te voldoen aan de eisen

• Te weinig taken beschreven

• ON bepaalt wat er moet gebeuren om te voldoen aan de eisen

RISICO’S

PRESTATIECONTRACT


• Wijzigende onderhoudsbehoefte door gebruik

• Flexibel contract door high level aanpak

• Zeer dik onderhoudscontract

• Secties die contract dik maakten doorgegeven ON

• Vaag om OG in te dekken

• Contract is concreet en minder vaag

RISICO’S

PRESTATIECONTRACT


Klassiek t.o.v. Prestatie contract


Klassiek

• ON heeft technische kennis • Verbetering comfort • Verbetering energie efficiëntie • Ontzorging • Flexibel • Doelstelling organisatie centraal

Prestatie

• Zelf technische kennis hebben • Geen verbetering • Contract opmaken €€€ • Contract opvolgen • Niet flexibel naar aanpassingen

• Techniek staat centraal

• Geschikt voor kleinere gebouwen en installaties

• Kortere termijn

• Contract moet correct afgelijnd worden

• Niet geschikt waar geen impact is op energie

• Langere termijn

KLASSIEK T.O.V. PRESTATIE


Implementatie


• Duidelijke afbakening van de grenzen van de opdracht: • Welke installaties zijn inbegrepen? • Wie doet wat? • …

• Aansturen op proactief werken, meer preventief i.p.v. curatief • Opvolging:

• Inhoud van de opvolging • Frequentie • Wat moet de opdrachtnemer aantonen? Hoe controleren we? • Waar willen we KPI’s, info, doc., meldingen … opvolgen?

Web-based, FMIS, papier…? • Via PDA of tablet in situ info opgeven, afmelden…?

IMPLEMENTATIE


Belangrijke tips en valkuilen bij prestatiecontracten:

Tips: • Voldoende dekking en draagvlak in de organisatie • Leg afspraken SMART vast, meet en rapporteer • Zorg dat je een deskundige en kritische klant bent

Valkuilen: • Managen van contract op de input, de onderhoudsprocessen zelf.

Managen dient op outputbasis te gebeuren. • Uitgebreide complexe contracten • Te eenzijdig opleggen van de waarden voor de KPI’s

IMPLEMENTATIE


– Documenten: • Eenduidig prijsvraagdocument • Inventaris • Indien mogelijk NEN 2767 audit (nulmeting)

– Prijsvraag: • Onderhandeling zonder bekendmaking • Onderhandeling met bekendmaking • Offertevraag (beperkte / algemene) • Aanbesteding (beperkte / openbare): niet aangewezen • Belang van goede selectie- en gunningscriteria • Belang van goede manier van beoordelen gunningscriteria

AANSTELLING ONDERHOUDSFIRMA


Wat moet hier zeker in? – Type contract – gewenst onderhoud – Goede omschrijving van te onderhouden installaties – Gevolgde procedure – Looptijd contract

• Motivatie bij > 4 jaar bij overheidsopdrachten – Toegangs- en veiligheidsmodaliteiten – Manier van melden en afmelden – Energiemonitoring – Is er permanentie gewenst? – Manier van opvolgen achteraf – Eventuele lopende contracten in het gebouw – Eventuele rol(len) bij verbouwingen – SLA’s / KPI’s dashboard

PRIJSVRAAGDOCUMENT


Aandacht voor: – Aansprakelijkheid: beperking – Afstand van verhaal boven verzekerd bedrag – Goede inschatting verzekerde bedragen – Boetes: beperking tot een bepaald % van de contractprijs – Realistische facturatie- en betalingsvoorwaarden – Passende prijsherzieningsformule – Bij prestaties in functie van de bezettingsgraad:

zorgen dat reductie van facturatie in lijn ligt met reductie prestaties – Totale waarborg:

• Voldoende lange looptijd • Nulmeting en gewenste conditie op einde contract • Goed definiëren wat onder TW valt en wat niet

PRIJSVRAAGDOCUMENT


Aandacht voor: – OEPC:

• NEN 2767 audit • Monitoring • Voorstellen van verbeteringswerken • Lange termijn overeenkomst • Gebalanceerd bonus / malus systeem

– Afspraken m.b.t. einde contractduur – Realistische interventietijden – Gevraagde administratie in verhouding tot contract – realistisch – Wenselijkheid van permanentie?

PRIJSVRAAGDOCUMENT


Belang van een goede opvolging: – Controle documenten – Rondgang en controle ter plaatse – NEN 2767 audit (eventueel steekproef tussentijds) – Evaluatiemeeting met de onderhoudsfirma

• Frequentie en agenda in bestek opnemen • Rapportering via dashboard (SLA / KPI)

OPVOLGING


Ingenium nv

ir. Geert Verhelst, Business Unit Manager commissioning & maintenance

Nieuwe Sint-Annadreef 23 - 8200 Brugge

050/40 45 30

[email protected]

www.ingenium.be

VRAGEN?

commissioning & maintenance van technische installaties...experts in sustainable buildings...

Documents