contracte speciale-francisc deac

8/7/2019 Contracte Speciale-Francisc deac

1/35

CONTRACTELE SPECIALE

CONTRACTUL DE VNZARE-CUMPARARE

1. NotiuneV-c = contractul prin care una din parti (vnzatorul) stramuta proprietatea unui bun al sau asupra celeilalte parti (cumparatorul) ca

se obliga n schimb a plati vnzatorului pretul bunului vndut.

- se poate transmite si alt drept dect dreptul de proprietate (ex.: un alt drept real, un drept de creanta, un drept din domeniul prointelectuale etc.)

- nu pot forma obiectul v-c drepturile: - personale nepatrimoniale- patrimoniale cu caractere strict personal.

2. Caractere juridice2.1. sinalagmatic: da nastere la obligatii reciproce;2.2. cu titlu oneros: ambele parti urmaresc interese patrimoniale;2.3. comutativ: existenta si ntinderea obligatiilor reciproce sunt cunoscute de parti de la ncheierea contractului;2.4. consensual (n principiu): simplul acord de vointa, fara2.5. ndeplinirea vreunei formalitati si fara remiterea bunului si a pretului n momentul ncheierii contractului;Exceptii:a. vnzarea terenurilor trebuie sa se faca prin act autentic, sub sanctiunea nulitatii absolute a actului;b. v-c unui autovehicul problema controversata:

- n literatura de specialitate este considerat contract solemn; motivare: cerinta nscrisului autentic pentru validitavnzarii este prevazuta de legislatia privind taxele de timbru;

- n practica judec. se aplica solutia consensualismului: numai ca proba n vederea radierii si nscrierii pe numele noului proprietautoritatile pretind sa li se prezinte actul de v-c n forma autentica;

- toate dispozitiile referitoare la conditiile de validitate ale contractului trebuie sa fie raportate la momentul realizarii acordude vointa, iar nu la momentul autentificarii; - deoarece valoarea este > de 250 lei, este necesara pentru proba prezentarea unui nscris sau a unui nceput de dovada scri

n afara cazului n care a existat imposibilitatea preconstituirii dovezii; - numai tertele persoane, nu si partile sau succesorii lor n drepturi, vor putea dovedi cu orice mijloc de proba contrac

(pentru terti, contractul este un simplu fapt juridic).2.6. translativ de proprietate:prin efectul realizarii acordului de vointa (independent de predarea lucrului vndut si de plata pretului)

produce nu numai ncheierea contractului, dar opereaza si transferul dreptului de proprietate.- din momentul dobndirii dreptului de proprietate, cumparatorul suporta si riscul pieirii lucrului (res perit domino) daca vnzato

dovedeste faptul strain (neculpabil) exonerator de raspundere;- daca cauza straina a fost dovedita, vnzatorul va suporta riscul pieirii numai daca a fost pus n ntrziere n ceea ce priveste preda

lucrului.Conditii pentru transferul automat al dreptului de proprietate:

a. vnzatorul sa fie proprietarul lucrului vndut, iar contractul perfect valabil ncheiat;b. sa fie vorba de lucruri determinate individual (lucrurile de gen nu pot pieri)- n cazul lucrurilor de gen transferul proprietarii se produce n momentul individualizarii (care se poate face att ppredare, ct si prin alte metode: ex.: etichetarea coletelor etc.);- n cazul obligatiilor alternative, daca vnzarea are ca obiect un lucru din mai multe, determinate, dar numai alternatproprietatea se transmite n momentul alegerii; daca piere fortuit unul din lucruri, se datoreaza celalalt, iar daca amndouapierit, fara vina vnzatorului, obligatia este stinsa; daca amndoua lucrurile sunt de gen, pe lnga alegere, trebuie sa se procedesi la individualizarea propriu-zisa a lucrului ales;- n cazul obligatiilor facultative (obiectul este unul singur, celalalt fiind prevazut doar ca o simpla posibilitate de platproblema transferului si a riscurilor se rezolva dupa regulile generale.

c. lucrul vndut trebuie sa existe;- bunurile viitoare pot forma obiectul contractului, nsa transferul proprietarii poate opera: - dupa ce au fost terminate,stare de a fi predate (daca sunt bunuri certe)

- dupa individualizare (daca sunt bunuri de gen)Astfel, n cazul unei recolte viitoare, proprietatea se transmite: n momentul n care este gata de recoltat (daca lucrul si pretul sudeterminate), respectiv n momentul individualizarii (daca vnzarea se face pe unitate de masura).

- riscurile se transmit o data cu proprietatea, cu exceptia cazului n care cumparatorul si asuma riscul nerealizarii - n sau n parte a lucrului viitor, cnd riscurile se transmit n momentul ncheierii contractului

d. partile sa nu fi amnat transferul proprietatii printr-o clauza speciala, pentru un moment ulterior:- pna la mplinirea unui termen suspensiv, daca partile au prevazut expres amnarea ca efect al contractului; dtermenul a fost stipulat pur si simplu nu afecteaza dect executarea obligatiei de predare;- pna la realizarea unei conditii suspensive, care prin ea nsasi amna transferul proprietatii pna la realizaevenimentului;- un caz special: cumpararea dintr-o unitate comerciala cu autoservire: contractul nu se ncheie n momenindividualizarii (alegerii) bunurilor, ci din momentul platii pretului, pna atunci cumparatorul fiind un simplu detentor precvinovat de furt daca pleaca fr sa plteasc (in primul caz ar fi fost un debitor care nu si-a onorat obligatia de plata);


2/35

- daca prin conventia partilor, transferul proprietatii a fost amnat, se amna corespunzator si transferul riscurilor; acearegula nu este imperativa, partile pot disocia transferul proprietatii de transferul riscurilor.

2.7. n materie imobiliara: conditia publicitatii imobiliare.a. sistemul registrului de transcriptiuni-inscriptiuni:

- ntre parti si fata de succesorii lor (succesori universali sau cu titlu universal, legatari cu titlu particular si creditchirografari) contractul produce efecte translative de proprietate chiar daca nu a fost transcris;- fata de terte persoane (succesori cu titlu particular prin acte ntre vii) chiar daca au avut cunostinta de ncheiercontractului transmisiunea va fi valabila numai din momentul transcrierii.

b. sistemul cartii funciare:- drepturile imobiliare se stramuta, se modifica sau se sting, nu numai ntre terti, dar si ntre partile contractante, numai pntabulare, aceasta avnd caracter constitutiv de drepturi.

n practica exista urmatoarea conceptie:- lipsa nscrierii nu poate fi opusa de catre o parte contractanta celeilalte parti, precum si succesorilor lor;- un atare drept real este opozabil si tertilor care au cunostinta de existenta lui, desi nu este nscris n cartea funciara;- numai tertii care nu aveau cunostints de existenta dreptului netranscris si, ncrezndu-se n cartea funciara, au dobnprin acte cu titlu oneros, drepturi pe care si le-au transcris, le pot opune dobnditorului anterior.

Pentru drepturile mobile nu exista un sistem de publicitate, astfel nct daca vnzstorul a vndut de doua ori, va avea preferinta cel careintrat mai nti cu buna-credinta in posesia bunului.3. Conditii de validitate ale contractului de v-c

Consimtamntul partilor- acordul de vointa ntre parti este ntotdeauna necesar si suficient.

A. Promisiunea unilaterala de vnzare (sau cumparare)- atunci cnd o persoana, prevaznd un eventual interes pentru ea de a dobndi proprietatea unui bun, primeste promisiu

proprietarului de a vinde acest bun, rezervndu-si facultatea de a si manifesta n acest sens de obicei nauntrul unui terme

consimtamntul sau de a l cumpara;- este, de fapt, un ante-contract, care da nastere la un drept de creanta: una din parti avnd obligatia (de a face) de a vinde n viitor

anumit bun, iar beneficiarul promisiunii putnd opta pentru a cumpara sau nu;- daca promitentul refuza vnzarea, beneficiarul va avea dreptul la daune-interese.

promisiunea este un contract unilateral; el poate fi transformat ntr-un contract bilateral daca:- beneficiarul se obliga, n schimbul dreptului de optiune, la plata unei sume de bani (pretul dreptului de optiune);- daca beneficiarul se obliga la plata unei sume de bani n cazul n care va opta n sens negativ.

dovada promisiunii se face conform regulilor generale aplicabile creantelor; obligatia promitentului se stinge: la termen sau, daca nu s-a prevazut un termen, la expirarea termenului general de prescrip

(care curge de la data ncheierii promisiunii de vnzare); promisiunea unilaterala ar putea fi asumata si de cumparator (caz care nu a fost ntlnit n practica).

B. Promisiunea bilaterala de v-c-

ambele parti se obliga sa ncheie n viitor contractul de v-c;- este, de asemenea, un ante-contract, cu deosebirea ca, n acest caz oricare dintre parti poate cere ncheierea contractului;- n cazul n care promitentul-vnzator nu si respecta obligatia si vinde lucrul, beneficiarul-cumparator nu poate cere predarea,

vnzarea este valabila, cu exceptia fraudei;- n cazul n care promitentul nu si executa obligatia, dar lucrul se mai gaseste n patrimoniul sau, instanta poate da o hotarre care

tina loc de contract si sa aiba caracter constitutiv de drepturi din momentul n care ramne definitiva (n virtutea principiului executn natura a obligatiilor).

Pactul de preferinta- proprietarul unui bun se obliga ca, n cazul n care va vinde, sa acorde preferinta unei anumite persoane, la pret egal (este o promisiu

afectata de o conditie simpla potestativa);- la fel ca la promisiunea de vnzare, beneficiarul nu are dreptul la actiunea n revendicare sau n anularea vnzarii facute

nerespectarea promisiunii (cu exceptia fraudei); acesta are dreptul numai la daune-interese;- dreptul beneficiarului se poate transmite (daca nu exista dispozitie contrara n conventia dintre parti) prin acte ntre vii (regulile de

cesiunea de creante) sau prin mostenire;- obligatia promitentului se transmite numai prin mostenire, dreptul nostru necunoscnd cesiunea de datorie.

C. Dreptul de preemtiune

- n cazul n care proprietarul unui teren agricol din extravilan intentioneaza sa l vnda (deci nu prin nstrainare cu titlu gratuit, caracter aleatoriu, sau prin schimb, chiar si cu sulta, prin aducerea terenului ca aport ntr-o societate sau printr-o tranzactie) legconfera un drept prioritar la cumparare coproprietarilor, proprietarilor vecini si arendasilor; este vorba numai de cazul n care acjuridic proiectat are ca obiect transmiterea dreptului de proprietate

- spre deosebire de pactul de preferinta, care are caracter contractual, dreptul de preemtiune are caracter imperativ (derogare deprincipiul liberei circulatii a bunurilor => trebuie interpretata restrictiv);

- dreptul de preemtiune trebuie ocrotit ca orice drept patrimonial, indiferent de titularul sau; de asemenea, este un drept opozabil eromnes (pentru nerespectarea lui se poate cere anularea contractului, indiferent de buna sau reaua-credinta a tertului cumparator);

- dreptul de preemtiune trebuie recunoscut indiferent de persoana titularului (poate fi exercitat si n cazul n care terenul agricol dextravilan face parte din domeniul privat al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale;


3/35

- vnzatorul unui teren situat n extravilan trebuie sa nregistreze oferta de vnzare la consiliul local n raza caruia este situat terenul, n aceeasi zi secretarul unitatii administrativ-teritoriale afiseaza oferta la sediul primariei; titularii dreptului de preemtiune trebuie sapronunte n scris, n termen de 45 de zile de la data afisarii ofertei de vnzare, aratnd si pretul oferit, iar oferta de cumparare seafisa la primarie;

- daca n termenul legal si exercita dreptul mai multi titulari din aceeasi categorie, vnzatorul are dreptul de a alege pe unul dinofertanti; daca pretul oferit de ctre titularii dreptului de preemtiune nu este convenabil vnzatorului, acesta poate sa vnda terenoricarei alte persoane; terenul va fi, de asemenea, vndut liber si n cazul n care n termenul de 45 de zile nici unul dintre tituladreptului de preemtiune nu si manifesta vointa de a cumpara terenul;

- la autentificarea actului de vnzare-cumparare, vnzatorul trebuie sa faca dovada publicitatii necesare pentru respectarea dreptului preemtiune, dovada care se face cu actul eliberat vnzatorului de catre secretarul unitatii administrativ-teritoriale, dupa expirartermenului de 45 de zile;

- nerespectarea se sanctioneaza cu nulitatea relativa a contractului; n cazul in care vnzarea s-a facut prin simulatie (ex.: contract ntretinere, arenda, donatie etc.), actiunea n declararea simulatiei va fi dublata de actiunea n anularea vnzarii-cumpararii); terenreintra, cu efect retroactiv n patrimoniul vnzatorului).Capacitatea partilor

- regula este capacitatea, iar incapacitatea este exceptia => cazurile de incapacitate sunt expres si limitativ prevazute de lege;- v-c este, n principiu un act de dispozitie att pentru vnzator, ct si pentru cumparator => partile trebuie sa aiba capacitate deplina

exercitiu, iar persoanele lipsite de capacitate sau cu capacitate de exercitiu restrnsa ncheie contractul prin ocrotitorul legal, respeccu autorizarea acestuia;

- nsa, raportat la patrimoniul partii contractante, v-c poate mijloci efectuarea de acte de conservare sau de administrare a patrimoniu=> este suficient ca partea sa aiba capacitatea de a ncheia astfel de acte si ncuviintarea necesara efectuarii lor.Incapacitati speciale:

- aceste incapacitati sunt: - interdictii de a vinde si a cumpara- interdictii de a cumpara

- interdictiile numai de a vinde (inalienabilitatea) sunt stabilite de lege n functie de natura bunului, si nu n consideratia persoanei.a. vnzarea ntre soti este interzisa- donatia ntre soti fiind revocabila, daca vnzarea ar fi permisa, aceasta dispozitie ar putea fi ocolita prin ncheierea unor contracte de

c simulate;- sunt aparate si interesele mostenitorilor rezervatari;- se mai apara si interesele creditorilor.- nerespectarea acestei interdictii duce la nulitatea relativa a contractului; ea poate fi confirmata dupa desfacerea casatoriei de catre pa

sau de catre mostenitori, dupa moartea vnzatorului;- vnzarea ntre concubini este valabila, afara de cazul n care a fost ncheiata pentru a mentine starea de concubinaj (are cauza imoralb. tutorii nu pot cumpara bunurile persoanelor de sub tutela lor (ct timp socotelile definitive ale tutelei n-au fost date si primitec. mandatarii (att legali ct si conventionali), mputerniciti sa vnda un lucru, nu l pot cumpara);=> nulitate relativa;d. persoanele care administreaza bunuri ce apartin statului, comunelor, oraselor, municipiilor sau judetelor nu pot cumpa

bunurile aflate n administrarea lor; => nulitate relativa;e. functionarii statului nu pot cumpara bunurile statului sau ale unitatilor administrativ-teritoriale care se vnd prin mijlocirlor; totusi, daca bunurile au preturi fixe, lasnd la o parte aprecierile subiective, v-c poate fi recunoscuta valabila, daca nu intervin acauze de nulitate. => nulitate relativa;

f. judecatorii, procurorii si avocatii nu pot deveni cesionari de drepturi litigioase care sunt de competenta curtii de apel ncarui circumscriptie si exercita functia sau profesia (n cazul judecatorilor de la CSJ, respectiv al procurorilor de la Parchetde pe lnga CSJ, interdictia se ntinde pentru toata tara); => nulitate absoluta , cu suportarea cheltuielilor vanzarii si pldaunelor-interese;drepturi litigioase = inclusiv cele in privinta carora se poate naste o contestatie serioasa si viitoare;

g. terenurile agricole (indiferent ca sunt situate in intravilan sau in extravilan) nu pot dfi dobandite prin acte juridice intre vdecat in limita a 200 ha de teren de familie (sotii si copiii lor necasatoriti daca gospodaresc impreuna cu ei), indiferent caracterul oneros sau gratuit al actului. =.> nulitate absoluta a actului.In cazul in care o familie dobandeste un teren agricol cuu o suprafata mai mare de 200 ha, intervine reductiunea actului juridic pana

limita suprafetei legale.=> arendarea care contine o dobandire interzisa deghizata este nula.

h. persoanele insolvabile nu pot cumpara bunurile imobile care se vand prin licitatie publica;i. cetatenii straini si apatrizii nu pot dobandi dreptul de proprietate => nulitate absoluta;

- atat prin acte juridice intre vii cat si prin actemortis causa;- pot insa dobandi dreptul de proprietate asupra constructiilor, si, prin urmare si dreptul de superficie asupra terenurilorcare se afla respectivele constructii;- aceasta interdictie se aplica si persoanelor juridice care nu au nationalitatea romana;- in cazul in care o persoana fizica sau juridica vrea sa investeasca in Romania, aceasta nu poate aporta terenurisocietatea pe care o infiinteaza, insa societatea, dupa ce a fost infiintata, va putea dobandi, in nume propriu terenuri in Roma(fiind persoana juridica cu nationalitate romana)

4. Obiectul contractului-

din v-c (contract sinalagmatic) => doua obligatii reciproce:


4/35

- lucrul vandut(obligatia vanzatorului);- pretul(obligatia cumparatorului).

Conditiile lucrului vandut

a. lucrul sa fie in comert (in circuitul civil)- principiul este acela al liberei circulatii a lucrurilor, iar prohibitia poate fi absoluta (pentru lucrurile care, prin natura lor sau prin le

sunt de uz sau interes public => sunt inalienabile) si relativa (pentru lucrurile care pot fi v-c numai de catre anumite persoane sauanumite conditii):

1. in sensul propriu-zis al cuvantului sunt scoase din circuitul civil lucrurile care, prin natura lor nu pot face obiectul dreptuluiproprietate: lucrurile comune (rex communis) cum ar fi aerul, razele soarelui, apa marii sau din raul curgator, care, fiind inepuizabinu apartin nimanui, si al carui uz este comun tuturor (art. 647 C.civ.), in conditiile si limitele prevazute de lege;

2. bunurile din domeniul public al statului (de interes national) sau al unitatilor administrativ-teritoriale (de interes local) su

inalienabile (bogatiile de orice natura ale subsolului, caile de comunicatie, spatiul aerian, apele cu potential energetic valorificabiacelea ce pot fi folosite in interes public, marea teritoriala, resursele naturale ale zonei economice si ale platoului continental, precumalte bunuri stabilite de lege !!Deak si Carpenaru considera ca sunt inalienabile si bunurile care, datorita naturii lor, sunt de uz sinteres public, cum ar fi tablourile din muzeele publice, cartile si manuscrisele dinbibloteci sau arhive publice). Ele simprescriptibile si insesizabile => nu pot fi vandute, insa pot fi date in administrare RA sau institutiilor publice sau pot fi concesionsau inchiriate;In ceea ce priveste bunurile din domeniul privatal statului si al unitatilor administrativ teritoriale sun t supuse dispozitiilor de drecomun, atata timp cat prin lege nu se prevede astfel => conditiile de v-c a acestora sunt cele comune, in masura in care prin lespeciala nu se prevede altfel (ex: prevederile legii publice locale nr. 69/1991).

3. Un caz de inalienabilitate temporara este cel prevazut de art. 32 al lg 18/1991, republicata, prin care, persoanele caraora li constituti (nu reconstituit) dreptul de proprietate asupra unor terenuri, nu pot instraina aceste terenuri prinnacte intre vii timp deani socititi de la inceputul anului urmator celui in care s-a facut inscrierea proprietatii. Aici nu este vorba de o incapacitate instrainare prevazuta intuituu personae, ci de o inalienabilitatepropter in rem, adica nu in consideratia persoanei care tranzactionea

ci a lucrului (important, deoarece in cazul decesului titularului dreptului, interdictia de v-c ramane);4. Bunurile care constituie monopolul statului pot fi v-c, in conditiile prevazute de lege, numai de catre persoane fizice sau juridiautorizate (ex: tutun, chibrituri);

5. Exista si bunuri care, desi sunt in circuitul civil, din motive de ordine publica sau economico-sociala,pot fi v-c numai cu respectarunor prevederi legale speciale (armele, munitiile si materiile explozive, produsele si substantele stupefiante;

6. In principiu, un bun nu poate fi declarat inalienabil (scos din circuitul civil) prin vointa omului(ex prin clauza testamentardeoarece o asemenea clauza contravine prinmcipiului liberei circulatii a bunurilor si dreptului proprietarului de a dispune liberabsolut de bunul sau. => inalienabilitatea conventionala poate fi recunoscuta valabila daca se justifica printr-un interes serioslegitim (ex: garantarea executarii unei obligatii: de plata a pretului, a unei rente viagere in favoarea unui tert)sau a altui interes (einterdictia instrainarii bunului transmis minorului pana la majoratul lui). => CONDITII: interes si caracter temporar si, de asemeneanu contravina ordinii publice si bunelor moravuri.Daca clauza de inalienabilitate nu intruneste cerintele aratate => numai clauza urmeaza sa fie declarata nula (daca nu este caudeterminanta a incheierii contractului). Sanctiunea nulitatii contractului incheiat cu nerespectarea clauzei de inalienabilitate poateaplicata numai daca inalienabilitatea este prevazuta de lege.Daca clauza de inalienabilitate este valabila si, cu toate acestea bunul este instrainat, stipulantul clauzei/succesorii sai poate cere:

- rezolutiunea (revocarea) instrainarii initiale (cu daune-interese) pentru neexecutare de obligatii:- sau, repararea prejudiciului cauzat prin nerespectarea clauzei.Tertul dobanditor de buna credinta se va putea apara:

- prin invocarea art. 1909 C. civil (in cazul mobilelor);- prin invocarea uzucapiunii (in cazul imobilelor).

b. Lucrul sa existe (existenta actuala sau viitoare)1. daca partile au avut in vedere un lucru existent, dar care erapierit total in momentul incheierii contractului, sau un lucru care nu

existat in realitate => vanzarea este nula absolut (deoarece obligatia vanzatorului este l;ipsita de obiect);2. daca lucrul exista in momentul incheierii contractului, dara pierit in parte anterior (sau mai multe lucruri formeaza obiec

contractului, dar numai o parte au pierit), cumparatorul poate alege: sa renunte la contract (rezolutiune) sau sa ceara executarasupra partii ramase, cu o reducere proportionala de pret. Alegerea nu trebuie sa fie abuziva (ex: renunatare la contrac, desi parpierita este neinsemnata, sau cele doua sau mai multe lucruri cumparate nu sunt interdependente).In principiu, cumparatorul poate renunta la contract atunci cand executarea partiala nu duce la realizarea scopului contractului. =riscul pieirii totale sau partiale a lucrului apartine vanzatorului (res perit domino), cu execptia cazului in care operatiunea are caracaleatoriu.

3. V-c este valabila daca are ca obiect un bun viitor, cu exceptia mostenirilor nedeschise. Nerealizarea lucrului nu afecteaza valabilitacontractului. Vanzatorul:

- va pierde pretul;- va fi obligat la palta daunelor-interese pentru neexecutare, cu exceptia cazului in care dovedeste o cauza exoneratoareraspundere.

Cumparatorul nu va fi obligat sa plateasca pretul, chiar daca lucrul nu a pierit din cauza vanzatorului (acesta fiind cel care suporiscul pieirii bunului).

c. Lucrul sa fie determinat sau determinabil, licit si posibil;d. Vanzatorul trebuie sa fie proprietarul lucrului individual determinat (in caz contrar nu poate transmite: nemo dat quod non hab

sau nemo plus iuris ad alium transferre potest, quam ipse habet)


5/35

In cazul in care vanzatorul transmite un lucru care nu este al sau:1. daca partile (sau cel putin cumparatorul) au fost in eroare, vanzarea este anulabila pentru eroare asupra calitatii esentiale

vanzatorului (de proprietar al bunului).Nulitatea poate fi ceruta: - pe cale de actiune (cand pretul s-a platit)

- pe cale de exceptie (cand pretul nu s-a platit)numai de catre cumparator; vanzatorul nu poate cere anularea chiar daca a fost de buna credinta; cumparatorul nu mai poate canularea daca vanzatorul a devenit proprietarul bunului dupa vanzare sau daca vanzarea este ratificata de catre adevaraproprietar.

Daca cumparatorul este evins de catre adevaratul proprietar inainte de a fi cerut anularea, obligatia de garantie a vanzatorului penevictiune subzista.Adevaratul proprietar nu poate cere anularea (este tert fata de contract), dar poate introduce actiunea in revendicare. Cumparatorul

poate apara invocand art. 1909 C civil sau uzucapiunea (contractul incheiat cu vanzatorul neproprietar putand fi invocat ca just titluuzucapiunea de 10-20 de ani si pentru dobandirea fructelor.2. Daca partile erau in cunostinta de cauza, exista mai multe opinii:

a. vanzarea este valabila (vanzatorul s-a obligat sa procure bunul mai tarziu, in caz de neexecutare fiind pasibil de plata dauneinterese). nu

b. vanzarea lucrului altuia in cunostinta de cauza are o cauza ilicita si deci este nula absolut (art. 948 C. Civ), cu exceptia savarsactului in cadrul exercitarii legale a comertului.Daca contractul s-a incheiat in fraudsa dreptului proprietarului nulitate absoluta (FRAUS OMNIA CORRUMPIT).Daca bunul face parte din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ-teritoriale, contractul este nul in absolut to

cazurile (chiar daca cumparatorul a fost de buna-credinta).3. in cazul bunurilor aflate in indiviziune, se aplica regulile propri starii de indiviziune:

daca unul dintre coproprietari instraineaza intregul bun (nu doar cota sa parte indiviza), fara acordul celorlalti coproprietati, vanzanu este nula, insa dreptul cumparatorului asupra bunului respectiv este supus unei conditii pe tot timpul indiviziunii. Dupa incetarstarii de indiviziune, dreptul dobanditorului va depinde de rezultatul partajului:

- daca bunul intra in lotul vanzatorului, vanzarea va fi considerata valabila retroactiv;- daca bunul intra in lotul altui coproprietar, vanzarea va fi nula (pentru lipsa calitatii de proprietar a vanzatorului).

Conditiile pretului

a. sa fie stabilit in bani; daca nu, contractul poate fi calificat altfel: schimb, dare in plata, sau alt contract nenumit. Spre exemplu: daproprietatea se transmite in schimbul intretinerii pe viata (nu este vanzare, pentru ca obligatia de intretinere este de a face, echivaleaza cu un pret), sau daca contraechivalentul este o prestatie periodica in bani (=> este renta viagera).

b. Sa fie determinat sau determinabil:- este determinat daca cuantumul (nu modalitatea de plata) este hotarat de parti in momentul incheierii contractului;- este deteminabil daca sunt precizate doar elementele cu ajutorul carora va fi

deteminat pretul.- daca stabilirea lui este lasata la aprecierea unui tert ales de comun acord de catre parti sau de catre persoana determinata de parti (nu este un arbitru, dar nu are nici calitatea de expert, ci este, de fa

mandatarul comun al partilor care, prin derogare de la dreptul comun, nu poate fi revocat decat prin acordcomun al partilor).Daca pretul ramane la aprecierea ulterioara a partilor sau a unei parti, sau daca tertul nu desemnat nu poate sau nu vreadetermine pretul, vanzarea este nula de drept (nu este acelasi lucru atunci cand partile stabilesc tertul mai tarziu - vanzareaconsidera incheiata in acel moment). In nici un caz instanta nu e competenta sa determine pretul sau persoana tertului.

- in cazul in care exista preturi legale obligatorii, partile sunt obligate sa se conformeze, respectiv se subintelege ca partile au avutvedere acel pret:

- daca partile au stabilit un alt pret, acesta se inlocuieste de drept cu cel legal;- daca contractul a fost executat cu alt pret, diferenta urmeaza sa fie platita (vanzatorul are actiune contractuala), respecrestituita (plata nedatorata).

c. sa fie sincer si serios:- estesincerun pret real, care nu e stabilit in mod fictiv, ci in scopul de a fi cerut si platit in realitate:

- in cazul in care pretul este simulat, contractul este nul ca v-c; poate fi recunoscut valabil ca o donatie deghizata, daca s

indeplinite conditiile donatiei;- daca pretul este deghizat partial (fara sa devina derizoriu), contractul este valabil ca v-c, se aplica regulile de la simulasi cele fiscale.

- pretul trebuie sa fie serios, adica sa nu fie derizoriu, adica atat de disproportionat fata de valoarea lucrului incat sa nu poata constiobiectul obligatiei cumparatorului; seriozitatea este lasata la aprecierea instantei; daca pretul este derizoriu, contractul este nil ca vdar poate subzista ca donatie, daca sunt indeplinite conditiile;

- daca pretul este sincer si serios, contractul este valabil chiar daca pretul este mult inferior/superior valorii reale a lucrului vandut;prderogare se poate cere anularea pentru leziune (actiunea in resciziune) daca:

- exista disproportie vadita intre valoarea lucrului si pret,- lezatul este un minor intre 14 18 ani care a incheiat singur contractul (si nu se cere autorizarea prealabila a autoritatutelare pentru acel contract)- si nu l-a ratificat expres sau tacit dupa ce a implinit 18 ani

Daca contractul este incheiat de o persoana incapabila (sub 14 ani sau pusa sub interdictie), acesta este anulabil chiar fara leziune.


6/35


7/35

- cumparatorul poate invoca exceptia de neexecutare (EXCEPTIO NON ADIMPLETI CONTRACTUS);- poate cere rezolutiunea contractului cu daune-interese;- poate cere executarea contractului, iar daca nu este posibil > daune-interese/procurarea bunurilor de gen de la terti pe sea

vanzatorului.In cazul intarzierii cu intarziere, cumparatorul are dreptul la daune-interese, dar numai de la data punerii in intarziere a vanzatorului.

B. Obligatia de garantie

- pp: vanzatorul trebuie sa faca tot ce-i sta in putinta pentru a asigura cumparatorului stapanirea - linistita (contra evictiunii)utila(contra viciilor) a lucrului vandut.

I. Garantia contra evictiuniiEvictiune = (1) pierderea proprietatii lucrului (in tot sau in parte)

(2) tulburarea cumparatorului in exercitarea prerogativelor de proprietar

- vanzatorul este de drept obligat sa-l garanteze pe cumparator de evictiunea totala sau partiala precum si desarcinile care nu au fodeclarate la incheierea contractului;

- aceasta obligatie subzista si fata de subdobanditori, chiar daca acestia sunt succesori cu titlu particular si cu titlu gratuit(ex: donatasi cu toate ca cumparatorul initial (donatarul) nu raspunde fata de donatar; daca contractul s-a incheiat prin intermediar, acesta raspunde pentru evictiune DECAT DACA s-a comportat ca vanzator aparent (ex: mandat simulat prin interpunere de persoane);

a. Garantia contra evictiunii rezultand din fapte personale:Fapt personal= orice fapt sau act - anterior vanzarii, dar tainuit fata de cumparator,

- sau ulterior vanzarii, dar neprevazut in contractsavarsit de catre vanzator sau succesorii lui universali sau cu titlu universal, de natura a-l tulbura pe vanzator in linist

folosinta, indiferent ca este vorba de o tulburare de fapt(ex: deposedarea de bun) sau de drept(ex: invoca un drept de uzufruct sau abitatie).

- cumparatorul se poate apara impotriva vanzatorului opunandu-i exceptia de garantie (cine tebuie sa garanteze pentru evictiune

poate sa evinga); astfel vanzatorul nu poate sa evinga NICI macar DACA dobandeste o noua calitate, pe care nu o avea la incheiecontractului (ex: a vandut lucrul altuia, apoi l-a mostenit pe adevaratul proprietar);- obligatia de garantie este o obligatie patrimoniala => dupa moartea vanzatorului, aceasta se transmite succesorului universal sau

titlu universal; avand in vedre cele de mai sus, execptia de garantie poate fi invocata si cand adevaratul proprietar il mosteneste vanzator, daca tulburarea provine din partea mostenitorului;

- exceptia de garantie NU poate fi opusa succesorilor cu titlu particiular ai vanzatorului (nu sunt tinuti de obligatiile autorului lor); esituatia in care vanzatorul vinde imobilul de doua ori si primul cumparator il revendica de la cel de al doilea (procesul nu patsolutionat prin invocarea exceptiei de garantie DECAT de catre al doilea cumparator DACA primul cumparator (reclamantcumuleaza si calitatea de vanzator;

- obligatia de garantie a vanzatorului pentru fapte proprii (savarsite inainte sau dupa incheierea contractului de v-c) vizeaza nu numtulburarea directa a cumparatorului, dar si evictiunea care se realizeaza prin intermediul unui tert; ex: vanzatorul vinde imobiluldoua ori, raspunde de evxitiune fata de primul cumparator daca cel de-al doilea si-a transcris titlul inaintea primului; sau, duvanzarea unui imobil, vanzatorul il ipotecheaza si creditorul ipotecar trece la realizarea garantiei;

- orice conventie contrara garantiei pentru evictiune este nula (obligatia negativa a vanzatorului de a nu il tulbura pe cumparatorlinistita folosinta fiind de esenta vanzarii.

Garantia contra evictiunii rezultand din fapta unui tert- vanzatorul va trebui sa-l apere pe cumparator de tulburarea ce provine din partea unui tert, iar daca nu reuseste va fi obligat sa supo

consecintele evictiunii;- obligatia aceasta exista daca sunt indeplinite urmatoarele conditii:

- sa fie vorba de o tulburare de drept;

- cauza evictiunii sa fie anterioara vanzarii;

- cauza evictiunii sa nu fi fost cunoscuta de cumparator.

- la aceste conditii se adauga UNEORI conditia uneiactiuni in justitie intentata de cate tert impotriva cumparatorului; in lit. de spec.arata insa si cazuri de evictiune care nu sunt consacrate printr-o hotarare judecatoreasca (dreptul tertului este atat de evident incumparatorul renunta la lucru fara judecata; cumparatorul de la neproprietar devine proprietarul lucrului pe cale de mostenir

cumparatorul plateste creanta ipotecara pentru a degreva imobilul si a-l pastra); pe de alta parte, cumparatorul insusi poate introduactiune impotriva tertului care a pus stapanire pe lucru; => obligatia de garantie contra evictiunii NU poate fi conditionata de actiunin justitie a tertului.

Tulburarea din partea tertului sa fie o tulburare de drept

- in contra tulburarilor de fapt, cumparatorul se poate apara singur prin mijloacele legale (cum ar fi actiunile posesorii);

- dreptul invocat de tert poate fi un drept real (drept de proprietate, drept de uzufruct);

- vanzatorul raspunde pentru existenta unorservituti nedeclarate si care sunt neaparente (cele aparente se presupune ca sunt cunoscusi acceptate de cumparator); daca in schimb, imobilul a fost vandut cafond dominant, vanzatorul raspunde daca servitutea nu exis(se presupune ca acest fapt micsoreaza valoarea imobilului);

- in cazul ipotecilor si a privilegiilor, obligatia se declanseaza NUMAI daca debitorul principal nu plateste, si creditorul treceexecutarea garantiei;


8/35

- poate exista evictiune si in cazul invocarii de catre tert a unui drept de creanta; ex: contract de locatiune incheiat de catre vanza(care, in anumite conditii, este opozabil cumparatorului) sau de existenta unor imbunatatiri aduse de locatar, de care cumparatorul avea cunostinta la incheierea contractului => vanzatorul este obligat sa raspunda pentru evictiune.

Tulburarea din partea terului sa aiba o cauza anterioara vanzarii

- vanzatorul NU raspunde pentru imprejurari ivite dupa incheierea contractului, decat daca evictiunea provine dintr-un fapt personal;- ex: pentru uzucapiunea, chiar inceputa anterior vanzarii, dar definitivata dupa, vanzatorul nu va raspunde deoarece cumparator

devenit proprietar, putea sa intrerupa prescriptia achizitiva.Necunoasterea cauzeievictiunii de catre cumparator

- daca a avut cunostinta, inseamna ca a acceptat riscul => contractul are caracter aleatoriu;- sarcina probei cunoasterii cauzei evictiunii de catre cumparator incumba vanzatorului (cine pretinde trebuie sa dovedeasca).b. Natura si modul de functionare a obligatiei de garantie

Cat timp evictiunea nu s-a produs- obligatie de a nu face (indivizibila, de ex: intre mostenitorii vanzatorului sau intre mai multi vanzatori coproprietari): vanzato

trebuie sa se abtina de la orice fapt ce ar putea avea drept consecinta tulburarea cumparatorului;Daca evictiunea este pe cale sa se produca

- obligatie de a face (vezi mai sus): vanzatorul este obliugat sa il apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului; el trebuie introdinproces de catre cumparator. Printr-o cerere de chemare in garantie;

- daca vanzatorul nu este introdus de cumparator in proces, cumparatorul se poate intoarce apoi impotriva acestuia, intr-un alt procesaceasta actiune INSA, vanzatorul ii poate opune cumparatorului execptia procesului rau condus (EXCEPTIO MALI PROCESSUDACA dovedeste ca introdus in proces, ar fi reusit sa il apere pe cumparator impotriva pretentiilor tertului.

Daca evictiunea s-a produs

- obligatie de a da (obligatie divizibila): se angajeaza raspunderea vanzatorului (sau a succesorului sau universal sau cu titlu universpentru pagubele suferite de cumparator.

c. Efectele obligatiei de garantie in caz de evictiune consumata- drepturile cumparatorului (sau ale succesorului sau in drepturi, fie si cu titlu particular) sunt stabilite dupa cum evictiunea a fost tota

sau partiala;Evictiunea totala

- vanzatorul este obligat sa restituie integral pretul primit, chiar daca valoarea lucrului s-a micsorat din cauze fortuite ori dneglijenta cumparatorului (acesta are dreptul sa fie neglijent cu privire la un lucrupe care il considera al sau); singura EXCEPTfoloasele realizate de cumparator din stricaciunile aduse lucrului;

- vanzatorul este obligat sa restituie pretul si in ipoteza exercitarii dreptului de catre un subdobanditor, indiferent daca acesta a obtinbunul la un pret mai mare sau cu titlu gratuit (deoarece drepturile cumparatorului legate de lucru se transmit subdobanditorului);

- cumparatorul are dreptul la valoarea fructelorpe care a fost obligat sa le inapoize tertului evingator;este vorba de fructele percepudupa ce cumparatorul a devenit de rea credinta (a luat cunostinta de dreptul tertului asupra lucrului), deoarece la valoarea fructepercepute cat timp a fost de buna credinta are dreptul oricum;

- cumparatorul are dreptul sa ceara restituirea cheltuielilor de judecata (atat a procesului din care a rezultat evictiunea, cat si, daca e

cazul, ale actiunii in regres contra vanzatorului; la acestea se adauga sicheltuielile contractului;- cumparatorul mai are dreptul la daune-interese cf. dreptului comun, cu respectarea urmatoarelor reguli speciale:

- vanzatorul trebuie sa plateasca cumparatorului sporul de valoare dobandit de lucru intre momentul incheierii contractuluidata producerii evictiunii, indiferent de cauza producerii excedentului de valoare, daca acesta a fost sau nu previzibil si dacumparatorul a fost sau nu de buna credinta;

- vanzatorul este obligat sa restituie cumparatorului cheltuielile necesare (facute pentru conservarea lucrului) si utile (casporesc valoarea lucrului), iar daca vanzatorul a fost de rea credinta, chiar si cheltuielile voluptuarii (facute in scop de lux sau placere).Aceste cheltuieli vor trebui restituite in primul rand de catre tertul evingator, vanzatorul fiind garant doar in subsidiar. INSA tepoate fi OBLIGAT doar la restituirea cheltuielilor necesare (daca nu se compenseaza cu valoarea fructelor) si utile (acesNUMAI in limita sporuluide valoare). Pentru rest raspunde numai vanzatorul.

Evictiunea partiala

= are ca obiect fie o fractiune din lucru sau o cota ideala din dreptul de proprietate, fie valorificarea sau negarea unui alt dreptprivire la lucru; =>cumparatorul poate alege intre rezolutiunea vnzariisi mentinerea vanzarii cu despagubiri:dacaevictiunea este atat de importanta incat cumparatorul nu ar fi cumparat daca ar fi prevazut-o, el poate cere rezolutiunea vanzar

Cumparatorul va restitui bunul asa cum a ramas dupa evictiune si va primi pretul si despagubiri ca in cazul evictiunii totale;

- daca vanzatorul nu cere sau nu obtine rezolutiunea, el are dreptul la valoarea partii pierdute (socotita in momentul evictiuniVanzatorul NU poate oferi si nici cumparatorul nu poate cere o parte din pret, proprotionala cu partea evinsa, indiferent de crestersau de scaderea valorii de vanzare;

- in cazul servitutilor (active sau pasive) sau a altor drepturi, daca nu intervine rezolutiunea, cumparatorul are dreptul ladaune-interesePRESCRIPTIA: Actiunea in garantie pentru evictiune a cumparatorului impotriva vanzatorului se prescrie in termenul generTermenul incepe sa curga de la data producerii evictiunii. Pana in acel moment obligatia vanzatorului este CONDITIONALA cumparatorul nu poate sa actioneze.d. Modificari conventionale ale garantiei contra evictiunii:- regimul legal al evictiunii NU are caracter imperativ => poate fi modificat prin conventia partilor:


9/35

- clauze de agravare a raspunderii vanzatorului pentru fapte proprii, ale tertilor sau chiar pentru evenimente fortuitelegea NU prevede limitari. INSA clauzele trebuie sa fieexpresprevazute si clarexprimate, deoarece sunt destricta interpretare

- clauzele de exonerare (inlaturare sau micsorare a raspunderii) sunt prevazute doua LIMITARI:

- obligatia negativa de raspundere a vanzatorului pentrufaptele persoanaleNU poate fi NICI inlaturata si NImicsorata prin conventia intre parti; ar => nulitatea clauzei (NU a contractului);In lit. de spec. se admite ca exonerarea de gfarantie pentru fapte personale se admite TOTUSI daca vizeaza anumfapte determinate, savarsite inainte de incheierea contractului si aduse la cunostinta cumparatorului.

- Exonerarea totala sau partiala pentru fapta unui terteste permisa DAR NU il poate scuti pe vanzator restituirea pretului (FARA DESPAGUBIRI), NUMAI DACA cumparatorul nu a cunoscut la incheierea contractupericolul evictiunii (in acest caz fiind vorba de un contract aleatoriu).

II. Garantia contra viciilor lucrului vanduta. Notiune- vanzatorul raspunde de viciile ascunse ale lucrului DACA:

- din cauza lor lucrul este impropriu intrebuintarii dupa destinatie- daca viciile micsoreaza intr-atat valoarea de intrebuintare, incat cumparatorul nu ar fi cumparat daca ar fi stsau ar fi platit un pret mai redus (art. 1352).

Cea de-a doua situatie prezinta asemanare cu viciul de consimtamant al erorii asupra substantei obiectului. DEOSEBIRI:- in cazul viciului de consimtamant, din cauza acestui viciu cumparatorul nu a putut cumpara in substanta sa lucrul doritpoate cere anularea contractului;

- in cazul art. 1352, cumparatorul a cumparat lucrul voit insa acesta este impropriu intrebuintarii dupa destinatie, svaloarea de intrebuintare este mult micsorata => eroarea se refera la calitatea lucrului si cumparatorul NU poate cere anulacontractului, ci are o actiune in GARANTIE contra vanzatorului (ex: se vinde o casa despre care vanzatorul afirma ca este

caramida, dar in realitate este din material lemnos => se poate cere anularea; daca insa casa este construita din caramida ineste afectata de vicii, intra in functiune obligatia de garantie pentru vicii.)Aceste vicii se mai numesc si redhibitorii, deoarece cumparatorul are la dispozitie o actiune redhibitorie (in garantie) pcare poate cere rezolutiunea contractului, daca nu se multumeste cu reducerea pretului.

b. Conditii ( care toate trebuie dovedite de cumparator):- viciul sa fie ascuns (vanzatorul nu raspunde de viciile aparente si despre care vanzatorul a putut singur sa se convinga) la

verificare normala, dar atenta, viciul nu putea fi cunoscut, si nici vanzatorul sa nu il fi comunicat cumparatorului (aprecierea se faceabstracto, avandu-se in vedere un cumparator atent si diligent;

- viciul sa fi existat in momentul incheierii contractului, chiar daca predarea se face ulterior; in cazul in care proprietatea nu transmite in momentul incheierii contractului, vanzatorul raspunde si pentru viciile aparute ulterior vanzarii, dar pana in momentransferarii dreptului de proprietate;

- vicul sa fie grav = din cauza lui lucrul sa fie impropriu intrebuintarii la care este destinat sau sa se micsoreze valoarea de intrebuint

incat cumparatorul, daca ar fi stiut, nu ar fi cumparat sau ar fi platit un pret mai redus.Raspunderea NU este conditionata de cunoasterea viciului de catre vanzator, ci doar intinderea raspunderii difera in functie de aceasObligatia de garantie pentru vicii se aplica la ORICE tip de vanzare, inclusiv antecontractul de vanzare-cumparare, indiferent dabunul este un imobil sau un mobil sau de starea in care se afla acesta cu DOUA EXCEPTII:

- nu exista obligatia de garantie in cazul vanzarii prin licitatie publica care se face prin intermediul justitiei;- in cazul vanzarii de drepturi succesorale daca nu s-a obliugat sa garanteze continutul universalitatii vanzatoraspunde numai de calitatea sa de mostenitor.

c. Efectele si limitarea raspunderii vanzatorului pentru vicii- cumparatorul are dreptul sa ceara fie rezolutiunea vanzarii, fie o reducere a pretului, iar DACA vanzatorul a fost de rea credinta,

daune-interese;Dreptul de optiune al cumparatorului intre actiunea redhibitorie si actiunea estimatorie

- actiunea redhibitorie este admisibila chiar daca natura viciului n-ar face lucrul absolut impropriu destinatiei sale normale. TOTUinstanta poate aprecia ca dreptul de optiune a fost exercitat abuziv si sa acorde doar o reducere a pretului.In caz de admitere a actiunii redhibitorii, vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar, in schimb, reprimebunul. DACA cumparatorul a exercitat lucrul, actiunea redhibitoriepoate fi exercitata de catre subdobanditor.

- actiunea estimatorie (actiunea speciala de reducere a pretului) poate fi intentata de cumparator in loc de actiunea redhibitorie;numeste estimatorie deoarece deprecierea valorii lucrului se estimeaza prin expertiza;DESI legea reglementeaza numai optiunea intre cele doua actiune, in lit. de spec. si in practica se intrevede si posibilitatea remediedefectiunilor(inlaturarii viciilor) de catre sau in contul vanzatorului, ATUNCI CAND:

- aceasta reparare este posibila;- repararea nu ar ocaziona cheltuieli disproportionate cu valoarea lucrului;- cand asemenea solutie nu contravine cu interesele cumparatorului (ex: cand lucrul era in stare noua).

Acordarea de daune-interese

- in cazul viciilor ascunse vanzatorul este obligat sa plateasca daune-interese NUMAI daca cumparatorul dovedeste, cu orice mijloade proba (inclusiv prezumtii: cum ar fi aceea ca in cazul vanzatorului profesionist ignoranta se prezuma a fi culpabila), ca vanzato


10/35

a fost de rea-credinta (a cunoscut viciile lucrului); DACA nu cunostea viciul, poate fi obligat DOAR la restituirea pretului scheltuielilor vanzarii;Aceasta spre DEOSEBIRE de materia evictiunii, unde si vanzatorul de buna-credinta poate fi obligat la daune-interese.

- dovada prejudiciului (majorarea pretului, paguba suferita de cumparator sau despagubirea platita terului pentru paguba cauzata accidentul survenit din viciul lucrului) trebuie sa fie facuta de cumparator.

- DESI art. 1356 C. Civ. vizeaza plata daunelor numai in cadrul actiunii redhibitorii, ea se admite si in cazul actiunii estimatorii.Riscul pieirii lucrului afectat de vicii

- vanzatorul este obligat sa restituie pretul si cheltuielile vanzarii, iar DACA vanzatorul a fost de rea-credinta poate fi obligat la pldaunelor-interese;

- DACA lucrul afectat de vicii a pierit fortuit (sau datorita culpei cumparatorului) vanzatorul NU raspunde pentru vicii.d. Termenul de intentare a actiunilor

- 6 luni daca viciile NU au fost ascunse cu viclenie;

- termenul general de prescriptie daca viciile au fost ascunse cu viclenie (vanzatorul a fost de rea-credinta);

- termenele incep sa curga de la data descoperirii viciilor INSA cel mai tarziu de la implinirea unui an de la predarea lucrului de orinatura CU EXCEPTIA constructiilor (cel mai tarziu la implinirea a 3 ani de la predare)Aceste termene sunt privite, de regula, ca teremene limita in care viciile ascunse trebuie sa fie descoperite , deci ca termene legale garantie pentru descoperirea lor => NU sunt susceptibile de intrerupere sau suspendare.Daca viciile nu au fost invocate (pe cale de actiune sau pe cale de exceptie) in cadrul termenului de prescriptie, ele NU pot fi invocpe cale de exceptie in cadrul actiunii neprescrise intentate de vanzator pentru plata pretului (termenul este de 3 ani).

e. Modificari conventionale ale garnatiei pentru viciiDispozitiile de drept comun analizate mai sus sunt supleative => paqrtile sunt libere sa agraveze, sa limiteze sau chiar sa inlature pconventia lor aceasta obligatie a vanzatorului printr-o clauza expresa.

- clauza de limitare sau de inlaturare a garantiei pentru vicii este valabila si produce efecte NUMAI daca vanzatorul a fost de bu

credinta; dovada cunoasterii viciilor de catre vanzator poate fi facuta de catre cumparator cu orice mijloc de proba; in caz de rcredinta, clauza de exonerare NU poate fi invocata fata de cumparatorul de buna-credinta;

- clauzele de limitare sau de inalturare a raspunderii pot fi foarte variate (suprimarea totala a garantiei, posibilitatea intentarii numaiunei actiuni estimatorii, asigurarea numai a pieselor de schimb sau a garnatiilor necesare ); limitarea poate fi stipulatas I sub formscurtarii termenului de 1 an/3 ani; in schimb termenul de prescriptie insusi NU poate fi modificat prin conventia partilor;

- clauzele de agravare nu comporta limitari. Stipularea unei clauze de agravare pentru orice vicii, inclusiv cele aparente, in cadunui termen mai scurt decat cel prevazut pentru descoperirea viciilor ascunse nu atrage de la sine - la expirare- incetarea garantpentru vicile ascunse, daca termenul legal stabilit pentru descoperirea acestora nu a expirat (clauza de agravare nu poatetransformata, prin interpretare, in contrariul ei). Pentru aceasta trebuie stipulata o clauza expresa, nu numai de agravare a garantiei, cde limitare a acesteia in timp (la o perioada mai scurta pentru descoperirea viciilor ascunse).

OBLIGATIILE CUMPARATORULUI

-

de a plati pretul;- de a lua in primire lucrul vandut;

- daca nu s-a prevazut altfel in contract, de a suporta cheltuielile vanzarii;- partile pot stipula si alte obligatii (ex: de a asigura pentru vanzator sau pentru alte personale folosinta lucrului)A. Plata pretuluia. Locul si data platii

- daca nu s-a prevazut altfel in contract, cumparatorul este obligat sa plateasca pretul la locul si in momentul in care i se face predalucrului vandut. Acest text este derogatoriu de la regulile generale sub doua aspecte:

- cf. regulilor generale plata se face, in lipsa de stipulatie contrara, la domiciliul debitorului, pe cand in matevanzarii, plata este portabila; DACA insa partile deroga de la regula executarii concomitente, plata pretului trebuie facla domiciliul debitorului, cf. regulilor generale;- in dreptul comun, in lipsa de termen, plata se poate cere imediat, iar in materie de vanzare numai in momenpredarii lucrului vandut; in schimb, termenul prevazut pentru plata pretului nu afecteaza obligatia vanzatorului de a pr

lucrul vandut.- daca partile au stabilit un termen pentru plata pretului (vanzare pe credit), la scadenta vanzatorul trebuie sa plateasca datoria

intregime, doar daca partile nu s-au inteles ca pretul sa fie platit in mod fractionat (vanzare in rate);In toate toate cazurile de vanzare in rate cumparatorul are dreptul sa plateasca cu anticipatie, deoarece se presupune ca termenul a foconvenit in favoarea sa; dobanda stipulata va fi INSA calculata si datorata pana la termenul stabilit in contract, daca vanzatorul consimte la recalcularea ei in functie de data platii.

- cand cumparatorul are motive sa se teama de vreo evictiune, el are dreptul sa suspende plata pretului pana cand vanzatorul va fasa inceteze tulburarea sau ii va da o cautiune, AFARA DE CAZUL in care s-a stipulat ca pretul se va plati si atunci.

b. Dobanda pretului- cumparatorul este obligat sa plateasca dobanda pretului pana la efectiva achitare a pretului in urmatoarele 3 cazuri:

- daca exista conventie in acest sens ;

- daca lucrul vandut si predat este producator de fructe (civile sau naturale);


11/35

- in toate celelalte cazuri DACA si NUMAI in momentul in care cumparatorul a fost pus in intarziere printr-o notifica(nu neaparat prin chemare in judecata).

- dobanda datorata va fi cea legala DACA prin conventie nu s-a stabilit o dobanda mai mica.c. Sanctiunea neplatii pretului:Vanzatorul poate alege intre:

- obligarea cumparatorului la executarea in natura a obligatiei intotdeauna posibil daca vanzatorul este solvabil, fiind vorba desuma de bani; actiunea are caracter personal si se prescrie in termenul general de prescriptie;

- vanzatorul NU este obligat sa ceara executarea silita => poate fie sa invoce exceptia de neexecutare (daca lucrul vandut nu a fpredat cumparatorului) fie, daca a predat, e gata sa predea sau nu intelege sa invoce exceptia sa ceara rezolutiunea contractulpentru neplata pretului (inclusiv a dobanzilor), aceste sanctiuni fiind indivizibille (in caz de transmitere a obligatiei de plata asu

mostenitorilor cumparatorului sau a creantei asupra mostenitorilor vanzatorului:- exceptia de neexecutare (confundata cu dreptul de retentie daca cumparatorul a devenit proprietar inainte de invocarea ei)

vanzatorul refuza sa predea daca cumparatorul nu plateste pretul si NU beneficiaza de un termen suspensiv; DACA cumparatobeneficiaza de un termen suspensiv, vanzatorul nu poate invoca exceptia decat daca cumparatorul a decazut din beneficiul acestermen (a cazut infalimentsau a devenit insolvabil) cazuri in care vanzatorul va fi obligat sa predea NUAMI daca cumparatoul cautiune ca va plati la termen;

- exceptia de neexecutarepoate fi ceruta de vanzator cu rumatoarele precizari:

- in materia vanzarii de imobile instanta NU acorda termen de gratie daca vanzatorul este in pericol sa piarda si pretubunul; daca asemenea pericol nu exista instanta poate acorda un singur temen de gratie (cumparatorul plateste sau pierbunul);

- daca exista pact comisoriu expres care prevede rezolutiunea de drept a contractului pentru neplata pretului, acesta produce fara interventia justitiei INSA NUMAI dupa punerea in intarziere a cumparatorului cu exceptia cazului in care parau renuntat expres la necesitatea punerii in intarziere (

pact comisoriu de ultim grad;

- actiunea in rezolutiunea vanzarii este reala => se urmareste nu persoana ci bunul , deci poate fi intentata impotrpersoanei in mana careia se afla lucrul vandut CU 3 RESTRICTII:

- rezolutiunea ramane fara efect in contra autoritatilor publice (ex: rechizitie sau expropriere);- rezolutiunea pentru neplat apretului nu e opozabila tertilor dobanditori de drepturi reale asupra lucrului van(care au indeplinit actele necesare ca dreptul lor sa fie opozabil tertilor) DECAT daca vanzatorul a indeplicerintele legii pentru conservarea privilegiului sau de vanzator:

- daca bunul e un imobil prin transcrierea actului de vanzare in care se face mentiune de neplapretului, inainte ca tertul dobanditor sa isi transcrie titlul sau;

- daca bunul este imobil prin intentarea actiunii in rezolutiunein termen de 8 zile de la predare.B. Luarea in primire a lucrului vandutCumparatorul este obligat sa ia in primire bunul la locul si la termenul la care vanzatorul este obligat sa-l predea, suportand si cheltuieridicarii de la locul predarii.- in caz de neexecutare DUPA punerea in intarziere a cumparatorului, vanzatorul poate cere:

- obligarea cumparatorului la luarea in primire a lucrului, la nevoie sub sanctiunea platii de daune cominatorii;

- autorizarea instantei sa-l depuna in alt loc daca are nevoie de locul in care se gaseste, cheltuielile de transport fiindsarcina cumparatorului.

- vanzatorul mai poate opta pentru rezolutiunea contractului cu daune-interese; daca partile nu au stipulat un pact comisoriu exprcare sa aiba ca efect rezolutiunea de drept, aceasta se face pe cale judecatoreasca:

- prin derogare de la regula rezolutiunii judiciare, in cazul produselor care se deterioreaza repede si a altor lucruri mob(in special efecte si actiuni supuse fluctuatiilor de valoare), codul civil prevede rezolutiunea contractului CHIAR si FARpunerea in interziere DARNUMAI daca in contract s-a stabilit termenul ridicarii si numai in favoarea vanzatorului (cpoate renunta la beneficiul lui cerand executarea) daca nerespectarea termenului de ridicare nu se datoreaza faptei sale;- cumparatorul NU ar putea invoca aceasta rezolutiune pentru a se elibera de obligatie de a plati pretul;-

vanzatorul, daca a valorificat lucrul vanzandu-l unui tert, nu poate retine pretul incasat de la primul cumparator; el INSA dreptul la daune-interese (cum ar fi diferenta intre pretul obtinut si cel initial);- cumparatorul nu ar putea pretinde diferenta dca vanzatorul a valorificat lucrul dupa rezolutiunea de drept a contractuluun pret mai mare; REZOLUTIUNEA OPEREAZA NUMAI IN FOLOSUL VANZATORULUI.

C. Suportarea cheltuielilor vanzarii

- cumparatorul mai este obligat, in lipsa de stipulatie contrara, sa plateasca, ca accesoriu al pretului, cheltuielile vanzarii (cu actul, tade timbru, de autentificaer, de publicitate imobiliara etc); DACA cumparatorul pretinde ca s-a inteles cu vanzatorul sa plateasca padin cheltuieli, trebuie sa faca dovada (daca nu s-a prevazut in actul de v-c); cheltuielile NU pot fi puse in sarcina vanzatorului pe baunor simple prezumtii;

- prevederile Codului civil referitoare la vanzare, precum si intelegerea partilor nu sunt opozabile statului; aceste reguli vizeaza numraporturile intre parti (vanzator-cumparator si succesorii lor in drepturi); spre exemplu: daca avocatul care a redactat contractul sefectuat alte acte este mandatarul ambelor parti, ele vor raspunde solidar pentru plata onorariului;


12/35

- regulile care reglementeaza raporturile partilor cu tertii, NU modifica insa reglementarea aplicabila intre parti (art. 1305 + prevcontract.); ex: daca una din parti (contrar obligatiilor contractuale dintre ele) plateste in intregime, va avea actiune in regres in concelilalte parti, deoarece obligatia ambelor parti (solidara) este prevazuta NUMAI in favoarea tertului.

VARIETATI DE VANZARE pentru anumite varietati de vanzare sunt prevazute anumite reguli speciale:

A. Vanzarea dupa greutate, numar sau masuraa. Notiune. Incheiere

- are ca obiect lucruri de gen, DAR dintr-un lot determinat si este necesar sa se procedeze la cantarire, numarare sau masurare, pentru individualizarea cantitatii vandute din loti, fie pentru determinarea pretului;

- vanzarea este perfecta din momentul in care partile au cazut de acord asupra lucrului si asupra pretului => in caz de neexecutadin partea vanzatorului, cumparatorul este in drept sa ceara fie executarea, fie rezolutiunea cu daune-interese;

b. Efecte

- proprietatea si riscurile NU se transmit pana la numarare, masurare sau cantarire, deoarece nu este individualizat lucrul vandut spretul, iar in caz depieire detetminarea nici nu r fi posibila;

- daca pieirea este fortuita, vanzatorul NU va putea fi obligat sa plateasca daune-interese DAR NICI nu va putea sa ceara pre(suporta riscul lucrului si riscul contractului).

c. Delimitarea fata de vanzarea cu gramada:

- vanzarea cu gramada are ca obiect o cantitate determinata prin masa ei ( ex: graul aflat intr-un hambar), iarpretul este determinglobal pentru intreaga cantitate;

- proprietatea si riscurile trec asupra cumparatorului din momentul incheierii contractului, deoarece lucrul vandut si pretul sunt biindividualizate.

B. Vanzarea pe incercatea. Notiune:

- incheiat din momentul realizarii acordului de vointa in care se prevede conditia suspensiva a incercarii lucrului de catre cumparatcumparatorul NU poate refuza lucrul pe motiv ca nu ii place, deoarece vanzatorul poate cere expertiza in acest caz; lucrul poaterefuzat daca in mod obiectiv este necorespunzator; vanzatorul are drepul de a fixa termen potrivit pentru incercare si raspuns.

b. Efecte:

- fiind conditiei suspensiva, pana la indeplinirea acesteia (raspuns pozitiv) desi contractul a fost realizat in momentul realizaacordului de vointa riscul pieirii fortuite este in sarcina vanzatorului (proprietar sub conditie rezolutorie), deoarece proprietatea a fost transmisa;

- dupa indeplinirea conditiei, cumparatorul devine proprietar in mod retroactiv.c. Delimitarea fata de vanzarea pe gustate:- exista marfuri (ex: vinul) pe care cumparatorul le gusta inainte de le cumpara; vanzarea, in acest caz, nu este considerata inchei

decat dupa ce cumparatorul a gustat marfa si a declarat ca ii convine; el poate refuza pe simplul motiv ca nu ii place;

- vanzarea pe gustate nu ete o vanzare sub conditie, deoarece in acest caz conditia ar fi pur potestativa si vanzarea ar fi nula vanzarea exista dupa ce cumparatorul si-a dat acordul (dupa gustare), iar proprietatea se transmite dupa individualizarea bunului.

C. Vanzarea cu pact de rascumparare

- este supusa unei conditii rezolutorii exprese = facultatea pe care si-o rezerva vanzatorul de a relua lucrul vandut, restituind pretulcheltuielile facute de cumparator, intr-un anumit termen;

- reluarea opereaza cu efect retroactiv atat impotriva cumparatorului (succesorilor lui in drepturi), cat si impotriva tertilor dobanditoridrepturi asupra lucrului vandut (cu exceptia art. 1909 1910 Cod civil si a uzucapiunii); NU sunt supuse restituirii fructele percepupana la rascumparare;

- astfel de vanzare ESTE NULA DE DREPT, chiar daca pactul de rascumparare este incheiat printr-un alt inscris (care cf. voinpartilor face parte integranta din contract); aceasta interdictie NU priveste actele de retrocesiune prin care cumparatorul unui brevinde bunul fostului proprietar, printr-un contract separat si ulterior vanzarii initiale;

-

astfel de vanzari sunt interzise deoarece de cele mai multe ori ascund imprumuturi cu dobanzi camataresti (garantate real cu bunrespectiv), in contractul de v-c stipulandu-se drept pret sume disproportionat de mare fata de suma imprumutata (diferenta reprezentadobanda); in plus, daca cumparatorul nu plateste suma trecuta in contract drept pret, imprumutatul pierde definitiv bunul, pentrusuma care, de regula, este cu mult inferioara valorii lui;

- vanzarea afectata o conditie rezolutorie este nula de drept NUMAI daca reprezinta o vanzare cu pact de rascumparare.D. Vanzarea unei mosteniri

a. Notiune:

- = titularul unui drept succesoral intraineaza cu titlu oneros acest drept altei persoane; poate avea loc numai dupa deschidersuccesiunii; mostenirea nedeschisa nu poate fi instrainata sanctiunea nulitatii absolute NICI cu consimtamantul persoanei desprcarei mostenire este vorba;

- obiectul acestei vanzari este mostenirea dobandita de vanzator:- dreptul asupra unei universalitati daca este singurul mostenitor;- sau cota parte indiviza asupra universalitatii dca sunt mai multi mostenitori.


13/35

- daca vanzatorul instraineaza bunuri determinate se aplica regulile generale ale vanzarii.b. Efecte:

- fiind vorba de o universalitate, vanzarea cuprinde tot activul mostenirii (respectiv a cotei parti din mostenire): inclusiv fructpercepute, creantele incasate sau pretul lucrurilor vandute din masa succesorala => se renasc prin efectul vanzarii si datorivanzatorului fata de succesiune, ce se stinsesera prin confuziune;

- cumparatorul dobandeste si pasivul mostenirii => este dator sa restituie vanzatorului sumele platite de acesta pentru datoriilesarcinile mostenirii, si renasc si creantele vanzatorului fata de succesiune, ce se stinsesera prin confuziune;

- datoriile succesiunii fata de alti creditori decat vanzatorul trec asupra cumparatorului, dar aceasta transmitere NU produce efecte fade creditorii mostenirii (cesiunea de datorie intre vii nu este admisa ), creditorii urmarindu-l pe vanzator, care nu a putut instrainacalitatea sa succesorala; vanzatorul se poate intoarce impotriva cumparatorului printr-o actiune in regres; cumparatorul va puteaurmarit de creditorii succesiunii pe calea actiunii subrogatorii (oblice) nu este debitorul lor direct;

- in ceea ce priveste obligatia de garantie, vanzatorul raspunde NUMAI de calitatea sa de mostenitor, nu si de continutul universalittransmise; aceasta garantie poate fi modificata npe cale conventionala (in sensul agravarii ei); exonerarea de garantie poate fi stipulNUMAI in limitele permise in materie de evictiune;

- daca mostenirea cumprinde si dreptul de proprietate asupra unui imobil, contractul trebuie sa fie incheiat in forma autentica, iar penopozabilitate, in functie de natura drepturilor - indeplinirea formelor de publicitate.

E. Vanzarea de drepturi litigioase si retractul litigiosa. Notiune:

- obiectul vanzarii = dreptul litigios supus unei contestatii judiciare, indiferent ca este vorba de un drept real sau de creanta, drept proprietate intelectuala sau drepturi succesorale; contractul este aleatoriu, intrucat vanzarea are ca obiect sansele castigarii/pierdeprocesului, vanzatorul NU garanteaza existenta dreptului cedat;

- dupa o astfel de instrainare, adversarul cedentului are posibilitatea de a elimina din proces pe cesionar, platindu-i suma cu carecumparat dreptul litigios, impreuna cu cheltuieli si cu dobanzi; ac. operatiune = retract litigios, iar cel care il exercita retractant.

b. Conditii:- sa existe un proces inceput dar neterminatasupra fondului dreptului; trebuie sa fie in stare de judecata ATAT in momentul cesiu

CAT si in momentul exercitarii retractului interpretare restrictiva;

- cesiunea sa fie facuta in schimbul unui pret;

- manifestarea vointei de a exercita retractul litigios trebuie sa fie insotita de faptul material al platii pretului real al cesiunii, dobanzile aferente din ziua platii si a cheltuielilor facute de cesionar;

- retractul sa fie exercitat in fata instantei cu ocazia dezbaterii procesului sau pe cale extrajudiciara printr-o notificareDACA aceste conditii au fost indeplinite, efectele retractului litigios NU pot fi anihilate printr-o retrocesiune volunatara sau panularea cesiunii printr-o hotarare judecatoreasca obtinuta intr-un proces de convenienta intre cedent si cesioanr, intentat posterexercitarii retractului.

Retractul NU se poate exercita in cazuruile limitativ prevazute de lege:Art. 1404 Cod civil:

cand cesiunea s-a facut catre un mostenitor sau coproprietar al dreptului cedat (in acest caz, cesiunea are drept scop sa puna caindiviziunii);

cand cesiunea s-a facut la un creditor spre plata creantei (dare in palta);

cand cesiunea s-a facut catre posesorul fondului asupra caruia exista dreptul litigios (ex: cazul in care proprietarul imobilului ipotecumpara creanta ipoteacra de la creditorul reclamant, chiar pe un pret mai mic, dar nu in scopuri speculative, ci pentru a puneadapost imobilul de eventuala urmarire).

La aceste cazuri se poate adauga cel prevazut de art. 48 din legea 18/1991:

cand litigiul are ca obiect dreptul de proprietate asupra unui teren agricol din extravilan , iar cesionarul dreptului litigbeneficiaza de dreptul de preemtiune.

c. Efecte:

- vanzarea dreptului litigios se desfiinteaza fata de retractant cu efect retroactiv (ca si cum ar fi fost vorba de indeplinirea unconditii rezolutorii) => daca cesionarul dreptului litigios ar fi constituit drepturi in folosul altora (ex: ipoteca) sau daca credito

cesioanrului ar fi infiintat poprire asupra creantei cumparate de debitorul lor, acestea raman fara efect fata de retractant, deoarevanzarea dreptului litigios este desfiintata fata de el cu efect retroactiv;

- se stinge procesul deoarece retactantul cumuleaza calitatile incompatibile de parat si de reclamant;

- intre cedent si cesionar retractul nu produce nici un efect; intre ei continua sa produca efecte vanzarea; fata de retractant, cedentulare nici o actiune pentru plata pretului (nici actiune oblica).

CONTRACTUL DE LOCATIUNENotiunea, caracterele juridice si conditiile de validitate ale contractului de locatiune

1. Notiunea contractului de locatiune


14/35

= un contract prin care o persoana (LOCATOR) se obliga sa asigure altei persoane (LOCATAR) folosinta temporara, totala sau partialaunui bun, in schimbul unei sume de bani sau a altei prestatii (CHIRIE).- spre deosebire de v-c, locatiunea transmite numai dreptul de folosinta; chiar daca lucrl dat in locatiune este producator de fruc

locatarul dobandeste folosinta fructelor DOAR ca accesoriu al locatiunii, loactorul nefiind obligat sa-i asigure dobandirea proprietafructelor (in acest caz ar fi vorba despre v-c);

Varietatile contractului de locatiune:

- contractul de arendare locatiunea fondurilor rurale;

- contractul de inchiriere a suprafetelor locative reglementat prin Legea nr. 114/1996 (legea locutintei); fiind o varietate a locatiusi nu un contract distinct, ii sunt aplicabile dispozitiile referitoare la locatiune numia in masura in care legislatia locativa nu prevenorme speciale;

- antecontract de locatiune promisiune unilaterala sau bilaterala, guvernat de regulile generale aplicabile contractului.2. Caracterele juridice ale contractului de locatiune- contract sinalagmatic (bilateral) da nastere la obligatii bilaterale intre parti (asigurarea folosintei, respectiv pretul chiriei);

- contract cu titlu oneros daca folosinta unui lucru se transmite gratuit, contractul este nul ca locatiune dar poate fi valabil imprumut de folosinta (daca sunt indeplinite si celelalte conditii);

- contract comutativ existenta si intinderea drepturilor nu depinde de hazard;

- contract consensual se incheie prin acordul fie si tacit al partilor, fara vreoformalitate;

- in cazul in care contractul NU este concretizat printr-un inscris, proba este mai dificil de facut; se disting urmatoarele situatii:

- daca nu s-a inceput executarea contractului incheiat verbal si una din parti neaga existenta lui, dovada cu martori Neste admisa oricat de mica ar fi chiria;- in cazul in care contractul incheiat verbal este in curs de executare (ceea ce poate fi probat cu un inceput de dovada scr

completat cu martori si prezumtii, iar NU prin simplul fapt al detinerii lucrului) si, in lipsa de chitanta exista o contestaasupra pretului, locatarul poate provoca o expertiza pentru stabilirea pretului, urmand sa plateasca expertul in cazul in cexpertiza arata ca pretul este mai mare decat cel pe care l-a invocat el;- daca litigiul priveste alte elemente decat pretul, se aplica regulile generale in materie de proba; in privinta termenulegea face referire la obiceiul lucrului si stabileste cateva prezumtii relative;

- contract cu executare succesiva; elementul timp este de esenta locatiunii; durata contractului poate fi si nedeterminata, dar nu poatperpetua (locatiunile ereditare sunt prohibite de lege); in principiu, durata contractului se stabileste liber; in anumite domenii insa staintervine prin prorogari legale sau acorda locatarului dreptul de a reinnoi contractul fara acordul locatorului (ex: in materie inchiriere de locuinte).

- locatiunea transmite doar dreptul de folosinta temporara a lucruluin inchiriat => riscul pieirii fortuite este suportat de locator.3. Conditiile de validitate ale contractului de locatiune

A. Capacitatea partilor- atat locatarul cat si locatorul trebuie sa aiba capacitatea de a face acte de administrare;

- in cazul imobilelor, daca durata locatiunii depaseste termenul de 5 ani, este considerata act de dispozitie => este ceruta capacitateaa face acte de dispozitie; in caz contrar, locatiunea va fi redusa la 5 ani, dar numai la cererea partii incapabile;

- deoarece locatiunea nu transmite dreptul de proprietate, locatorul poate sa nu fie proprietarul lucrului dat in locatiune; INSA, in cazinchirierii bunului de catre o persoana care nu are un drept opozabil fata de proprietar drept care sa ii confere posibilitatea inchirie(de ex: este doar posesor de buna sau de rea credinta), proprietarul nu va fi obligat sa respecte locatiunea; pe de alta parte, locatorulpoate fi locatarul propriului sau bun, decat daca nu are prerogativa folosintei (ex: este nud proprietar);

- daca coindivizarul inchiriaza bunul aflat in indiviziune, se aplica regulile care guverneaza vanzarea de catre unul din copropriet(supusa conditiei ca la partaj bunul sa cada in lotul locatorului) sau ale mandatului tacit reciproc sau a gestiunii de afaceri.

B. Obiectul contractuluia. lucrul inchiriat:- poate fi un lucru mobil sau imobil, corporal sau incorporal (ex: dreptul de proprietate industriala), DAR, in toate cazurile, cu conditia

- sa nu se distruga;- sau sa nu se consume prin folosinta conform destinatie dupa natura obiectului sau conform destinatiei stabilita pacordul partilor.

- un lucru viitor poate forma obiectul contractului, cu execptia bunurilor dintr-o mostenire nedeschisa (in caz de nerealizare a lucruviitor, se va angaja raspunderea locatorului potrivit regulilor generale);

- bunurile din domeniul public al statului sau al unitatilor administrativ teritoriale pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale;

- dreptul de servitute nu poate forma obiectul contractului DECAT impreuna cu imobilul de care este atasat;

- bunurile coproprietate fortata nu pot fi inchiriate decat odata cu bunul principal de existenta caruia depinde si coproprietatea forta- locatiunea NU poate avea ca obiect o persoana; daca se inchiriaza un lucru cu personalul de deservire, contractul este mixt: locatiu

pentru lucru si prestari servicii pentru personalul de deservire;- lucrurile cu regim special pot fi inchiriate numai in conditiile legii speciale (ex: armele numai catre persoane care au dreptul sa

detina).b. Pretul:


15/35

- chiria se fixeaza in raport cu durata contractului, fie global, fie pe unitati de timp si se plateste la termenele stipulate, de regula in msuccesiv;

- chiria trebuie sa fie determinata in momentul incheierii contractului; ea poate fi si determinabila (de ex: lasata la aprecierea unui t ales de catre parti sau de catre persoana desemnata de parti, sau sa reprezinte un procent din beneficiul realizat de locatar); unechiria este stabilita pe cale legala;

- chiria trebuie sa fie sincera si serioasa, sub sanctiunea nulitatii; daca a fost trecuta fictiv o chirie sau lucrul a fost inchiriat in schimbunei sume derizorii, contractul nu mai este locatiune ci daca sunt indeplinite conditiile pentru aceasta un comodat;

- pretul se fixeaza, de regula, in bani; DAR, spre deosebire de vanzare, contractul ramane locatiune chiar daca chiria s-a fixat sub formunei alte prestatii (ex: cota parte din fructe sau prestari de servicii).

Efectele contractului de locatiuneA. Obligatiile locatorului

- toate obligatiile lui decurg din faptul principiul ca el trebuie sa asigure locatarului folosinta lucrului in tot timpul locatiunii =>:a. Obligatia de predare:

- predarea se poate cere la temenul convenit de parti (imediat daca nu s-a convenit un termen) si, in lipsa de stipulatie contrara, la locunde se gasea lucrul in momentul contractarii si cu cheltuiala locatorului; daca nu locatarul se poate adresa justitiei cerand predasilita (daca nu vrea sa ceara rezilierea contractului pentru neexecutare sau nu se multumeste sa invoce execptia de neexecutarinstanta il poate obliga pe locator la daune-interese;

- lucrul, impreuna cu accesoriile sale, intr-o stare corespunzatoare destinatiei in vederea careia a fost inchiriat, IAR NU cum se gasin momentul incheierii contractului; locatorul este obligat in lipsa stipulatiei contrare) - sa efectueze toate reparatiile (inclusiv celocative) inainte de preluarea lucrului de catre locatar.

b. Obligatia efectuarii reparatiilor:- locatorul trebuie sa mentina bunul in stare de a servi la intrebyuintarea pentru care a fost inchiriat (art. 1420 pct. 2 si art. 1421 alin

pentru aceasta, el trebuie sa efectueze reparatiile necesare in tot timpul locatiunii, DAR NU si asa numitele reparatii locative care, momentul predarii, sunt in sarcina locatarului; aceasta nu insemana ca locatorul trebuie sa reconstruiasca imobilul care a pierittotalitate sau care nu mai poate fi folosit conform destinatiei, in acest moment incetand contractul;

- daca locatorul NU efectueaza reparatiile necesare, locatarul poate cere instantei: obligarea la plata de daune cominatorii, autorizareaa le efectua in contul locatorului, retinand cheltuielile efectuate din chirie, fie rezilierea contractului; in caz de urgenta, reparatiile poefectuate si fara autorizarea justitiei.

c. Obligatia de garantie:- in virtutea acestei obligatii, locatorul raspunde de tulburarile provenite din: propria sa fapta, de la terti si din viciile lucrului:1) locatorul trebuie sa se abtina de la orice fapt personalcare ar avea drept consecinta tulburarea locatarului in folosinta lucrul

tulburare de fapt sau de drept; astfel, locatorul nu poate sa schimbe forma lucrului inchiriat, fie direct (prin transformarea materiala)indirect (prin schimbarea destinatiei); daca NU => locatarul poate cere in instanta oprirea sau distrugerea schimbarilor;

locatorul nu va raspunde pentru stanjenirea folosintei locatarului, adusa prin efectuarea reparatiilor, chiar daca va fi lipsitparte de folosinta lucrului; INSA reparatiile trebuie sa aiba un caracter urgent, neputand fi amanate pana la incetar

contractului; legea dispune ca reparatiile sa fie facute in cel mult 40 de zile; daca reparatiile nu se efectueaza in acest timlocatarul are dreptul sa ceara reducerea proportionala a chiriei; DACA reparatiile sunt de asa natura incat locatarul pierfolosinta totala a bunului, atunci el (si NUMAI el) poate cere rezilierea contractului, chiar daca pierderea folosintei nudepasi 40 de zile.

2) daca tulburarea provine de la un tert, legea distinge intre tulburarea de drept si tulburarea de fapt:- locatorul nu raspunde de tulburarea cauzata de fapta unui tert care nu invoca vreun drept asupra lucrului; locatarul se poate ap

singur impotriva tulburarilor de fapt, prin actiunile posesorii (desi nu este posesor, ci detentor precar), cu conditia ca agenttulburator:

- sa nu fie locatorul fata de care le se poate apara in temeiul contractului de locatiune;

- sa nu invoce vreun drept asupra lucrului inchiriat cum ar fi dreptul de proprietate, in cazul in care locatoruincheiat contractul in baza altui drept decat drept decat dreptul de proprietate.

- in toate cazurile in care locatarul este tulburat in folosinta prin faptul exercitarii de catre un tert (inclusiv un alt locatar) a unui dre

locatorul va raspunde pentru pierderea sau reducerea folosintei, CHIAR DACA dreptul respectiv nu a fost confirmat in justitie, daimpiedicat folosinta locatarului; locatarul are dreptul de a cere fie rezilierea contractului cu daune interese, fie o micsorare a chirproprotionala cu pierderea partiala a folosintei si daune interese; in ambele cazuri, locatorul va raspunde NUMAI daca a fost instiinin timp util de amenintarea evictiunii (chemat in garantie) in caz contrar el poate dovedi ca ar fi avut mijloace potrivite pentrurespinge pretentiile tertului;

- cand tulburarea de drept se produce impotriva locatarului, acesta poate iesi din proces, aratand cine este locatorul impotriva carpretentia trebuie indreptata, si care este obligat sa ii apere folosinta;

- daca tulburarea din partea tertului se combina cu fapta locatorului insusi (ex: inchiriaza o camera locatarului, air restul imobiluluiinchiriaza unui meserias care il tulbura pe locatar), locatorul va raspunde in virtutea obligatiei sale de a se abtine de la orice fapt careputea produce o tulburare locatarului in folosinta lucrului;

- daca folosinta locatarului este tulburata printr-un fapt al unui colocatar, al unui vecin sau al unui tert, nu pe baza unui drept asulucrului, ci printr-un fapt ilicit cauzator de prejudicii, locatarul va avea impotriva acestuia o actiune in despagubire (raspundedelictuala), dar nu va avea actiune in garantie contra locatorului.


16/35

3) locatorul este garant pentru viciile ascunse ale lucrului (ex: existenta de insecte, infiltratii de apa sau alte defecte de constructie);practica, raspunderea este angajata chiar daca lucrul nu este cu desavarsire impropriu folosintei, dar folosinta este intr-atat miscsorincat se presupune ca daca ar fi stiut, locatarul nu ar mai fi inchiriat sau ar fi platit un pret mai mic.

- locatorul raspunde chiar daca a fost de buna-credinta la data incheierii contractului, si indiferent daca viciile existau la daincheierii contractului sau provin din cauze ulterioare, deoarece obligatia locatorului de a asigura folosinta lucrului este succes(deosebire fata de vanzare);

- in cazul descoperii unor astfel de vicii, locatarul poate cere o reducere proportionala din pret sau rezilierea contractului cu dauinterese (chiar daca locatorul nu a cunoscut viciile lucrului);

- DEOSEBIRE intre locatorul de buna-credinta si locatorul de rea-credinta: cel de al doilea raspunde si de daunele imprevizibile;

- daca viciile se datoreaza cazului fortuitsaufortei majore, locatarul poate cere reducerea pretului sau rezilierea contractului DAR f

daune-interese (cauza straina care nu poate fi imputata locatorului).- Obligatia de garantie NU este reglementata prin norme imperative => poate fi modificata prin conventia dintre parti: agravata, limitsau inlaturata; limitarea sau inlaturarea produce efecte NUMAI daca locatorul este de buna-credinta (ex: tulburarea nu se datoreactelor sau faptelor savarsite de el sau nu a cunoscut viciile); inlaturarea il exonereaza de plata daunelor-interese, DAR nu il puneadapost de rezilierea totala sau partiala a contractului.

B. Obligatiile locataruluia. obligatia de a intrebuinta lucrul ca un bun locatar si potrivit destinatiei- ex: o casa de lociut nu va putea fi folosita pentru exercitarea comertului sau pentru instalarea sediului uniu partid politic; in schim

dca nu s-a prevazut altfel in contract, locatarul poate sa exercite o profesiune liberala sau chiar o meserie, cu conditia sa NU schimdestinatia imobilului; daca in contract se mentioneaza si profesiunea locatarului, se poate prezuma acordul locatorului penexercitarea acelei profesiuni;

- culpa este apreciata dupa tipul abstract al omului diligent si prudent;

- daca locatarul nu intrebuinteaza lucrul total sau partial conform destinatiei sale sau efectueaza transformari neautoriza

locatorul va putea cere: repunerea lucrului in starea anterioara sau rezilierea contractului cu daune-interese; sunt permise lucrari mica insemnatate, cum ar fi : instalarea telefonului sau a antenei de televizor, introducerea luminii electrice etc;

- => obligatia de a intretine lucrul pe tot timpul locatiunii in stare de intrebuintare => o9bligstia de a efectua micile reparatii locativspre deosebire de reapratiile capitale si repararea degradarilor provenind din uzul normal al lucrului, care sunt in sarcina locatorulindiferent de natura lor, reaparatiile NU cad in sarcina locatarului daca au fost cauzate de vechime sau de forta majora, caz fortuit culpa locatorului, inclusiv viciile de constructie; sarcina probei incumba locatarului;

- daca degradarea lucrul se datoreaza culpei locatarului acesta va fi obligat sa faca reparatiile pe cheltuiala sa, chiar daca nu slocative; de asemenea, daca intarzierea reparatiilor ce sunt in sarcina locatorului provoaca stricaciuni si mai mari, locatarul este oblisa le faca;

- locatarul raspunde, de asemenea, de stricaciunile si pierderile provocate de persoanele familiei sale (inclusiv persoanele introduse dein imobil) sau de sublocatari;

- reparatiile privind partile comune folosite de locatari sunt in sarcina proprietarului, daca nu se dovedeste ca stricaciunile au fproduse de locatar;

- daca locatarul nu efectueaza reparatiile locative, locatorul poate cere daune-interese, dar NUMIA la incetarea locatiunii; daca INneefectuarea reapratiilor locative poate provoca deteriorarea sau chiar pieirea lucrului inchiriat, ;ocatorul poate cere efectuarreparatiilor in contul locatarului sau rezilierea contractului.

b. plata chiriei:

- la termenele stipulate; in lipsa de stipulatie contrara, plata se face la domiciliul debitorului (cherabila) si in caz de pluralitate locatari obligatia este conjuncta (divizibila), daca din contract nu rezulta ca este indivizibila;

- in caz de neexecutare, se poate cere executarea silita sau rezilierea contractului, beneficiind si de privilegiul locatorului de imobasupra mobilelor locatorului; de asemenea, daca chiria urma sa fie platita cu anticipatie si lucrul nu s-a predat, locatorul poate invocexceptia de neexecutare;

- chitantele de plata sunt opozabile tertilor CHIAR DACA nu au data certa, iar chitantele date fara rezerva fac sa se prezume plchiriilor anterioare; cesiunea sau chitanta de plata a chiriei cu anticipatie pe doi ani viitoritrebuie sa fie transcrisa;

- daca lucrul este vandut si locatarul nu este instiintat, plata facuta vechiului proprietar este valabila.

c. restituirea lucrului:- dupa incetarea contractului, lucrul trebuie restituit in starea in care a fost predat conform inventarului (=orice act de constatare a sta

facut; in lipsa inventarului, se prezuma ca lucrul a fost primit in buna stare prezumtie relativa, ce poate fi combatuta de locatar pdovada contrara;

- restituirea poate fi ceruta de loator printr-o actiune personala (ex contractus) sau printr-o actiune in revendicare (daca eproprietar); NU se poate intenta o actiune posesorie impotriva unui detentor precar, DECAT DACA detentia a fost intervertita intposesie utila.

- Locatarul NU raspunde de deteriorarea sau pierirea lucrului din cauzafortei majore sau a cazului fortuit, si nici de uzura normalalucrului

- In cazul in care locatarul a facut lucrari sau plantatii, ele devin prin accesiune proprietatea locatorului, la restituire aplicand-se regulde la accesiune; locatarul este considerat de rea-credinta, intrucat este un detentor precar.

d. raspunderea pentru incendiu


17/35

- locatarul este raspunzator daca nu dovedeste ca incendiul a provenit din caz fortuit, forta majora sau dintr-un defect de construcori prinn comunicarea focului (fara greseala sa) de la o casa vecina;

- daca sunt mai multi locatari, fiecare raspunde pentru pagube proportional cu valoarea locativa a oartii din imobil pe care o ocupa; eo raspundere contractuala => este o raspundere conjuncata, nu solidara;

- pentru a fi exonerat de raspundere, oricare colocatar va putea dovedi, in plus fata de cele mentionate mai sus, ca incendiul a izbucnipartea ocupata de altul sau ca nu a putut izbucni in partea ocupata de el; in cazul inc are se dovedeste ca incendiul a izbucnit intparte comuna a imobilului, care se gaseste in intretinerea si administrarea locatorului, toti locatarii vor fi exonerati de raspundere;

- simplul fapt ca locatorul foloseste si el o parte a imobilului inchiriat nu ii exonereaza pe locatari de raspunderea pentru incendiutrebuind sa dovedeasca una din imprejurarile prevazute mai sus.

e. apararea contra uzurparilor- uzurpare = orice atingere provenita de la un tert asupra proprietatii sau posesiei lucrului dat in locatiune; locatarul trebuie informat

termen util ca sa se poata apara contra incercarii de uzurpare;- daca locatarul nu il instiinteaza pe locator, el va raspunde pentru prejudiciul suferit de locator in urma neinstiintarii.

Contractul de sublocatiune si de cesiune a contractuluia. Sublocatiunea

- in principiu, locatiunea nu este un contract incheiat intuituu personae => drepturile partilor se pot transmite mortis causa sau prin acintre vii (ex: locatorul poate transmite dreptul la chirie printr-o cesiune de creanta); astfel locatarul are posibilitatea de a transmdreptul de folosinta asupra unui tert, in tot sau in parte, in baza unui contra

contracte speciale-francisc deac

Documents