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REAL DECRETO 463/2020, DE 14 DE MARZODECLARACIÓN DEL ESTADO DE ALARMA:

¿Suspensión de derechos o restricción de los mismos?-- Pendientes del T.C. sobre la constitucionalidad.

Deja en el aire numerosas cuestiones legales, que darán lugar probablemente a una avalancha de reclamaciones:

Relaciones contractuales de todo tipo: (aplicabilidad de la cláusula “rebus sic stantibus”)

Arrendamientos

Prestamos

Prestación de servicios

Cancelación de eventos

Moratoria hipotecas

Regímenes de visitas del progenitor

Impagos de pensiones de alimentos a los hijos

Impagos pensión compensatoria

Multas por saltarse el confinamiento: ¿Sí o no? ¿Son recurribles?

GRAVE PROBLEMÁTICA –COLAPSO ADMINISTRATIVO Y JUDICIALActuaciones judiciales suspendidas desde la Declaración del Estado de Alarma

Solo asuntos urgentes: causas con presos, medidas de protección de menores,violencia de género, vigilancia penitenciaria y en el orden social, en especial,tutela de derechos fundamentales y ERES y ERTES.

PLAZOS PROCESALES SUSPENDIDOS:

No cuenta el plazo para presentar contestaciones a la demanda, recursos, ycualquier actuación con una fecha de vencimiento.

PLAZOS ADMINISTRATIVOS SUSPENDIDOS:

Citas presenciales suspendidas: Ej.- Trámites de Extranjería, suspendidashasta nueva orden. Prórroga automática de todas las autorizaciones, aunquevenzan.

DESESCALADA JUDICIALORDEN JUS/394/2020, DE 8 DE MAYO

Previsión de medidas de seguridad laboral:

Atención preferentemente telefónica o email

Distanciamiento social

Previsión de 10 minutos entre juicios para desinfectar mobiliario,….

DESESCALADA:

4 fases. Previsión de reanudación de señalamientos- FASE 3. No antes del 2 dejunio (salvo que decaiga el Estado de Alarma)

Reanudación plazos procesales: Contador a cero (0). El plazo vuelve a contarsedesde su inicio a partir del día siguiente al de reanudación.

DESESCALADA JUDICIALMEDIDAS PARA EVITAR EL COLAPSO

Habilitación 11 al 31 de agosto- Aunque está en vigor, se comunica que solo seseñalarán actuaciones urgentes.

Habilitación turno de tarde-- En principio solo actuaciones urgentes de maneraexcepcional.

Preferencia de actos procesales mediante presencia telemática- Problema: falta demedios en algunos Juzgados. En determinadas actuaciones, imposibilidad de llevarlo acabo (ej. Examen del menor).

Procedimiento sumario y preferente para determinados procedimientos (siguientediapositiva):

Posibilidad de dictar sentencias “in voce” (oralmente)

Ahorrar señalamientos de vistas, quedando vistos para sentencia procedimientos conprueba documental.

RD DESESCALADA JUDICIAL 1/3¿QUÉ SE NOS VIENE ENCIMA?

MEDIDAS PROCESALES URGENTES. Tramitación preferente de:

A)Asuntos de Familia:

Regímenes de visita o custodias compartidas

Pensiones económicas entre cónyuges

Pensiones de alimentos

Art. 158 Código Civil: medidas en relación a menores

Aplicación durante la vigencia EA y hasta tres meses después.

Sin contestación a la demanda, se contesta oralmente en la vista(desequilibrio procesal). Posibilidad de Sentencias “in voce”. Laspartes pueden manifestar su voluntad de no recurrir en ese acto yquedaría firme.

PRINCIPIO DE PREVALENCIA DEL INTERÉS DEL MENOR- ¿Es lo más adecuado un procedimiento rápido con las debidas garantías jurídicas?

RD DESESCALADA JUDICIAL 2/3¿QUÉ SE NOS VIENE ENCIMA?

MEDIDAS PROCESALES URGENTES. Tramitación preferente de:

B)Orden Civil:

No reconocimiento de la moratoria en hipotecas de viviendahabitual

No reconocimiento de la moratoria de pago de la renta o de la prórroga obligatoria del contrato.

C) Ámbito social:

Impugnaciones suspensiones y reducción de jornada por el sistema de Conflicto Colectivo

Despidos

RD DESESCALADA JUDICIAL 3/3¿QUÉ SE NOS VIENE ENCIMA?MEDIDAS PROCESALES URGENTES. Tramitación preferente de:

D) Contencioso-Administrativo:

Recursos contra denegaciones de ayudas previstas para paliar los efectos de la crisis del COVID-19

E) Medidas concursales y societarias: Durante un año desde la Declaración del Estado de Alarma

Presentar modificación del Convenio en período de cumplimiento

No tendrá obligación durante ese año de solicitar liquidación de la masa activa

Plantear nuevos acuerdos de refinanciación

No obligatoriedad de presentar concurso de acreedores, hasta el día 31 de diciembre

ÁMBITO DERECHO DE FAMILIAINCUMPLIMIENTO RÉGIMEN DE VISITAS

Insuficiente regulación. El RD EA (460/2020) no especifica si seentienden suspendidos o no. Art. 7, entre las excepciones a lalimitación de movilidad no se contempla.

19 de marzo declaración Ministro Justicia especifica que no quedansuspendidas las resoluciones judiciales.

RD 465/2020, 17 de marzo- Corrige e incluye a los menores (art.7.1 salvo que se acompañe a personas con discapacidad, menores,mayores, o por otra causa justificada».

Regla general-- Podríamos decir que con carácter general no seentienden suspendidos por el EA (art. 118 Constitución) , pero habráque estar al caso concreto para saber si el incumplimiento fuejustificado o no. Dada la situación excepcional hay que atender aposible colisión con el derecho a la salud.


Confusión y contradicciones entre Juzgados. Tres criterios de Juntas de Jueces de diferentes Partidos Judiciales:

Suspensión absoluta de intercambio de menores

Vigencia de las resoluciones judiciales (art. 18 C.E.)siempre atendiendo a la conciliación con la salud pública.

Vigencia de los intercambios en custodias compartida pero suspensión de los regímenes de visitas

En Madrid, por ejemplo, no se ha emitido comunicado alguno de la Junta de Jueces.

Ej.- riesgo de contagio del menor. Riesgo que habrá que acreditar.


Diferentes casuísticas

Casos en los que un abuelo convive con uno de los progenitores: Población de riesgo. Se justificaría el no intercambio.

Distancia: Si la distancia es elevada, o el menor debe viajar en transporte público, o los progenitores viven en diferentes provincias,…Justificado el no intercambio

Uno de los progenitores personal de riesgo: Por ejemplo, sanitarios…Justificado.

Por supuesto, en caso de que exista contagio de uno de los progenitores, también justificado

En todo caso, la recomendación, siempre que sea posible, el llegara ACUERDOS entre los progenitores.

IMP-RD 16/2020 prevé la compensación en días para aquel progenitorque no ha podido disfrutar de las visitas, sea con acuerdo o sin él.Procedimiento sumario de Familia.

ÁMBITO DERECHO DE FAMILIAINCUMPLIMIENTO RÉGIMEN DE VISITAS• ¿Si no existe acuerdo y uno de los progenitores incumple el

régimen porque quiere?

Pedir compensación de días no disfrutados

Si se sigue incumpliendo, queda presentar demanda de ejecuciónde hacer. Problema- El Juzgado advierte, y solo al tercerincumplimiento se está multando. Queda interponer diferentesdemandas de ejecución por incumplimiento de cara a pedir unamodificación de medidas futura.

Cabe pedir modificación del régimen de visitas por incumplimientodurante el COVID-19?- No prosperará, se argumentará riesgode contagio y prevalencia del derecho a la salud. ante la duda lonormal es que no se admita dicha modificación.

ÁMBITO DERECHO DE FAMILIAINCUMPLIMIENTO PENSIÓN DE ALIMENTOS y COMPENSATORIA

Ceses de actividad, ERTES, recesión económica- afectadirectamente a muchas personas que se pueden ver objetivamenteobligadas a tener que dejar de pagar. O reducir la cuantía de lapensión.

Recomendación-- Llegar a acuerdos con la otra parte

Si no hay acuerdo, ¿qué viene?:

Demandas de ejecución por parte del progenitor perjudicado

Defensa del progenitor afectado por la crisis del COVID-19-Solicitar revisión de las condiciones económicas adoptadas por mediodel procedimiento sumario del RD 16/2020.

Fuera del COVID-19, habría que ir a demanda de modificación demedidas por el procedimiento “normal”, para ajustar dichas medidas asu nueva situación.

AMBITO ADMINISTRATIVO –MULTAS EN PERÍODO DE CONFINAMIENTORestricción de la libertad deambulatoria- En duda si se puede restringir o no con carácter general. El T.C. deberá resolver.

Independientemente de lo anterior, ¿se pueden recurrir las multas por saltarse el confinamiento?

Se han impuesto por ahora unas 850.000 multas. Se estima que el 40% son recurribles. ------------- Bases del recurso:

A) Falta de competencia del Órgano que resuelve la sanción

Se está multando por parte de la Policía Local, pero el expediente lo tramita y lo resuelve la Delegación o Subdelegación de Gobierno. - NO es el Órgano competente, correspondería a la Administración Local.

B) Falta de soporte normativo

Se dictan unas “instrucciones” en relación a propuestas de multas (por ej. 700€ por no identificación inicial- Estas instrucciones de facilitan a través de un “Comunicado” del ministerio del interior (fecha 14 de abril/2020). Carece de soporte normativo, una “comunicación” no es una norma con capacidad regulatoria.

AMBITO ADMINISTRATIVO –MULTAS EN PERÍODO DE CONFINAMIENTOC) Mecanismo utilizado- Ley de Seguridad Ciudadana (“Ley Mordaza”). No cumplimiento de los requisitos jurisprudenciales.

No regulación expresa en el Real Decreto 460/2020 (EA). No contempla un régimen sancionador.

Remite a la Ley Orgánica 4/1981 de 1 de junio (que regula los estados de alarma, excepción y sitio).

LO 4/1981, en su artículo 10 recoge: ‘El incumplimiento o la resistencia a las órdenes de la Autoridad competente en el Estado de Alarma será sancionado con arreglo a lo dispuesto en las Leyes‘

Orden Ministerial 226/2020, del día 15 de marzo remite al artículo 36.6 de la Ley de Seguridad Ciudadana (art. 5.4) que tipifica la desobediencia a la autoridad.

Ahora bien-- desobediencia debe ser ante una orden expresa, directa, personalizada y concreta a la persona, y además debe ser una desobediencia persistente (Jurisp. Tribunal Supremo). NO se puede multar por desobediencia con carácter general por incumplimiento de la orden de confinamiento, debe haber un mandato personalizado del agente de la autoridad.

https://www.boe.es/buscar/act.php?id=BOE-A-1981-12774

AMBITO ADMINISTRATIVO –MULTAS EN PERÍODO DE CONFINAMIENTO

Incluso un Informe de la Abogacía del Estado de 2 de Abril nos dice sobre tipificación ycompetencia de estas sanciones que “la desobediencia precisa de un requerimientoexpreso del agente de autoridad”. No existe en la mayoría de los casos esterequerimiento, solo hay un mandato genérico. ---Se puede utilizar este Informe en lasalegaciones.

Tendría mejor encaje multar utilizando la Ley 33/2011, de 4 de octubre, de SaludPública, por esa vía probablemente sí sería más complicado un posible recurso. Perola realidad es que se está utilizando como mecanismo para multar la Ley deSeguridad Ciudadana, no cumpliéndose los requisitos para ser consideradodesobediencia en muchos de los casos.

Por tanto--- Aluvión de recursos administrativos.

Ante la avalancha de expedientes sancionadores probablemente ocurrirán dos cosas:

1.- Muchos expedientes no se van a llegar a tramitar y el procedimiento va a caducar.

2.-Los que se tramiten, ante el volumen, van a lanzar respuestas automatizadas, loque va a dar lugar a no dar respuesta a las alegaciones del caso concreto. Obligará aacudir a los Tribunales-- Jurisdicción Contencioso-Administrativo.

AMBITO CONCURSAL –ACUERDOS EXTRAJUDICIALES DE PAGOEl procedimiento del acuerdo extrajudicial de pago existe desde el año 2.013 (Ley de Emprendedores).

Forma parte del mecanismo de la Ley de Segunda Oportunidad.

Busca dos objetivos:

1.-Evitar la entrada en concurso de muchas empresas

2.- Intentar descargar la carga judicial de los Juzgados.

Con la crisis del COVID, independientemente de las medidas en materia concursal y societaria adoptadas (reforma de la Ley Concursal) se prevé un aumento exponencial de este mecanismo, siendo además lo más aconsejable.

De nuevo vemos la palabra ACUERDO.

Mecanismo poco utilizado por desconocimiento del empresario y de la persona física

A) Empresario. Requisitos

Se requiere no tener más de 5 millones de euros de activo ni de pasivo

AMBITO CONCURSAL –ACUERDOS EXTRAJUDICIALES DE PAGO

Mecanismo poco utilizado por desconocimiento del empresario y de la persona física

A) Empresario. Requisitos

Se requiere no tener más de 5 millones de euros de activo ni de pasivo

No tener más de 50 trabajadores

No paraliza los embargos y ejecuciones por parte de la Administración Pública.

Se trata de reunir a todos los acreedores y renegociar las deudas a través de un mecanismo de quitas y esperas.

Procedimiento:

Comunicación mediante modelo normalizado del BOE (Orden JUS/2831/2015)

Se presenta ante el Registro Mercantil

Se elige un mediador concursal- figura diferente del Administrador concursal. El Administrador puede intervenir el patrimonio del deudor, el mediador no puede, tan solo ayuda a buscar un acuerdo.

Efecto: con la mera comunicación al Juzgado paraliza la ejecución (excepto Adm. Públicas).

AMBITO CONCURSAL –ACUERDOS EXTRAJUDICIALES DE PAGO

B) Persona física

Mismo procedimiento. El modelo de comunicación normalizada se presenta anteun Notario de su domicilio.

Como decimos, mecanismo poco utilizado, pero es conveniente hacerlo antes deentrar en situación de insolvencia. Motivo claro, si el deudor es completamenteinsolvente, no tiene nada que ofrecer, por tanto el acuerdo se va a tornarimposible. Hay que acudir al procedimiento de Acuerdo Extrajudicial de Pagoscuando aún tiene “algo” para negociar con los acreedores, y poder plantear esasquitas o esperas (aplazamientos de la deuda)

Con la crisis provocada pro el COVID-19, si prevemos que nos vamos a quedarsin trabajo, que los ingresos están bajando rápidamente, etc…, que no podremosafrontar nuestros compromisos en los próximos meses, antes de caer ensituación de insolvencia acudir a este mecanismo. Los acreedores podrán valorarsi es mejor aceptar el acuerdo planteado o que el deudor caiga en la insolvencia yno poder cobrar a futuro. Pero fundamental que llegue “Vivo patrimonialmente”.

ACUERDO-- siempre tenerlo presente, y más en estos momentos.

AMBITO LABORAL –ERTES Y OTRAS CUESTIONES

ERTES (Expediente Temporal de Regulación de Empleo)

Puede solicitarse por causas derivadas de fuerza mayor o:

Por causas económicas, técnicas organizativas o de producción.

Los ERTES derivados del Estado de Alarma con causa última en la crisis sanitariason los de Fuerza Mayor:

Suspensión o cancelación de actividades.

Cierre temporal de locales de afluencia pública.

Restricciones en el transporte público.

Restricciones de la movilidad de las personas y o las mercancías.

Falta de suministros que impidan gravemente continuar con el desarrolloordinario de la actividad.

Situaciones urgentes y extraordinarias debidas al contagio de la plantilla o laadopción de medidas de aislamiento preventivo decretadas por la autoridadsanitaria, que queden debidamente acreditados.


La constatación de la existencia de fuerza mayor será realizada por la autoridad laboral, siendo el Informe de la Inspección de Trabajo y Seguridad Social potestativo.

La resolución será dictada en el plazo de cinco días desde que se solicitó el ERTE.

Las personas trabajadoras podrán impugnar la decisión de la empresa.

Beneficios para la empresa:

Exoneración del pago del 100% del pago de las cuotas de cotizaciones (empresas de menos de 50 trabajadores).

Exoneración del pago del 75% del pago de las cuotas de cotizaciones (empresas de 50 trabajadores o más).

Exoneración solo válidas para empresas en ERTE por causa de fuerza mayor. Si es por causas económicas, técnicas organizativas o de producción no tendrán derecho a exención.

Inicialmente ese estableció que el ERTE tendría como duración máxima la duración del estado de alarma.

Se estableció igualmente que no se podría despedir durante un plazo de seis meses o la empresa debería devolver las cotizaciones exentas.


Inicialmente se estableció que el ERTE por fuerza mayor tendría como duración máxima la duración del estado de alarma.

Se estableció igualmente que no se podría despedir durante un plazo de seis meses o la empresa debería devolver las cotizaciones exentas.

El Real Decreto-Ley 18/2020, de 12 de mayo, flexibiliza:

Prorroga los ERTE por fuerza mayor hasta el 30 de junio de 2020 para aquellas empresas que no puedan reanudar su actividad debido a la emergencia sanitaria por el COVID-19. En esa fecha se suprimirá también la prohibición de ERES con despidos por causas de fuerza mayor o causas objetivas justificados por la epidemia.

Para las empresas que puedan recuperar parcialmente su actividad se crea la situación de fuerza mayor parcial, previéndose mayores exenciones para aquellos trabajadores que se reincorporen respecto a los que permanezcan en suspensión de empleo. Puesto la apertura en la mayoría de los negocios no va a ser libre, sino que va a llevar muchas restricciones de aforo o de horarios, que limitarán los ingresos y la necesidad de empleados en el negocio, se prevé esta flexibilidad a la hora de “recuperar” a los trabajadores, en función de las necesidades del negocio.

Se modifica la fecha que garantiza el compromiso de mantenimiento del empleo por parte de las empresas acogidas a los ERTE en un plazo de seis meses desde la reanudación de su actividad, que empezará a contar la fecha de reincorporación al trabajo, aunque solo sea de parte de la plantilla


DESPIDOS: ¿ESTÁN PROHIBIDOS?

A)NO--lo que está prohibido es el despido por causas objetivas (causa de fuerza

mayor o causas económicas técnicas, organizativas o de producción derivadas de

la situación generada por el COVID-19). Para eso se debe acudir a ERTE.

B)SÍ se puede despedir:

Despido procedente disciplinario, si se dan los requisitos establecidos según

Convenio (faltas graves, etc..) Hay que acreditarlo, claro está.

Despidos improcedentes Flexibilización de despidos:

Se “suaviza” la cláusula de salvaguarda del empleo (DA 6ª RDLey 8/2020),

permitiendo la extinción de los contratos temporales por cumplimiento del

término o la realización de la obra o servicio.

¿Qué reclamaciones vienen?:

Despidos (no justificados según el Estado de Alarma)

Despidos por negarse a ir a trabajar cuando la empresa no cumplía las medidas de

Prevención de Riesgos que suponga un peligro para la salud de los trabajadores.

Régimen de vacaciones (no se puede obligar a cogerlas con motivo del COVID-19)

Reducciones de jornada

Impugnaciones de ERTES (tramitación preferente)

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERAL

La consecuencias económicas derivadas de la crisis sanitaria han puesto complicado, o hecho directamente imposible, el cumplimiento de multitud de contratos.

Cobra especial importancia y vigencia la cláusula “REBUS SIC STANTIBUS”- “Estando así las cosas”, o “según el estado de las cosas”.

Según esta cláusula, el Derecho no debe permanecer inmóvil ante cambios sustanciales. Cabe plantear una modificación del contrato en determinadas circunstancias:

Si se dan condiciones excepcionales que eran imposibles de prever

Que una de las partes de la relación contractual caiga en posición de desequilibrio frente a la otra.

Capacidad de adaptación del Derecho. Principio de permanencia de los contratos. La cláusula está pensada para mantener los contratos, NO TIENE EFECTOS EXTINTIVOS. - Se puede modificar, no extinguir el contrato.

El problema es que no está regulada, es la jurisprudencia la que la está contemplando. Debería estar en el Código Civil.

Aplicable a todo tipo de contratos (de larga duración, de corta, precontratos, contratos gratuitos, etc..). Es la jurisp. del T.S. mayoritaria, si bien alguna sentencia diferencia entre contratos de larga duración (sería aplicable) y de corta (no lo sería)…por ej. STS 6/03/2020.

OPINIÓN- Aplicable a todo tipo de contratos, son trascendentes las circunstancias excepcionales, no la duración.


¿Qué subyace detrás de esta cláusula? De nuevo, el acuerdo entre partes.

Se llama a llegar a acuerdos que eviten la litigiosidad.

En el contexto de la CRISIS DEL COVID-19 existe una ventaja: las circunstancias excepcionales están reconocidas normativamente en el Real Decreto 463/2020 que declara el Estado de Alarma ya reconoce la existencia de las mismas, así como su impacto económico y social.

¿Quiere esto decir que la cláusula “rebus” se aplicaría automáticamente a todos los contratos?- NO, se debe acreditar la situación concreta en cada caso. Puede que haya negocios que hayan mantenido o incrementado su actividad, por ej.

¿Qué ocurre si no se llegan a acuerdos?-- Viendo caso por caso, si se dan los requisitos, se puede plantear una demanda solicitando la modificación/adaptación de los contratos.

OJO-- esa adaptación de los contratos no puede durar indefinidamente, durará lo que tarden en desaparecer las circunstancias excepcionales.


¿Qué tipo de acuerdos se pueden plantear? Depende del caso:

Moratoria de pago

Reducción de la cuota (de préstamo, de renta, …)

Modificación de la duración

Cláusula penal…..

Cualquier cambio justificado

Problema de no llegar a acuerdos- Aumento exponencial de la litigiosidad.

Aluvión de demandas en reclamación de cantidad contra la parte que incumple.

Demandas solicitando modificación de los contratos atendiendo a la cláusula “rebus sic stantibus”.


CANCELACIÓN DE EVENTOS:

Acuerdos entre partes-- reserva del evento en nuevas fechas

Si no hay acuerdo, depende de cada caso:

Reservas de catering: el Real Decreto Ley 11/2020 establece que sepuede recuperar el dinero por haberse visto obligados a cancelar porcircunstancias extraordinarias siempre y cuando no se celebre el evento yno exista ningún tipo de alternativa (de nuevo llamada al acuerdo).

Servicios de fotografía: si el fotógrafo no tiene disponibilidad para prestarlos servicios contratados en una nueva fecha (de nuevo, modificación decondiciones para intentar cumplir el contrato)deberá devolver lascantidades ya abonadas de servicios que no se han disfrutado. ¿Y si se hananticipado servicios) Por ej, un book de pre-boda- Ese servicio sí deberáabonarse.

Viajes combinados anulados por el COVID-19 el organizador tiene laposibilidad de entregarle al consumidor un bono para que lo puedautilizar dentro de un año desde la finalización del estado de alarma y susprórrogas . Sólo se reembolsará el precio del viaje en el caso en que,pasado dicho año, el consumidor no haya utilizado el bono otorgado.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4208


El Real Decreto 11/2020, de 31 de marzo, artículo 36 secentra en la protección de los consumidores de lasiguiente manera:

Si nos encontramos ante un contrato que resulta deimposible cumplimiento el consumidor tiene derecho aresolverlo durante un plazo de 14 días siempre que no sepueda realizar una revisión o solución entre las partescontratantes. - De nuevo búsqueda de acuerdo demanera previa a la resolución del contrato. Principio deconservación de los contratos.

https://www.boe.es/diario_boe/txt.php?id=BOE-A-2020-4208

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERALMORATORIA EN EL PAGO DE HIPOTECAS

La deuda hipotecaria se entenderá sobre la adquisición de:

a) La vivienda habitual.

b) Inmuebles afectos a la actividad económica que desarrollen losempresarios y profesionales a los que se refiere la letra a) del artículo16.1.

c) Viviendas distintas a la habitual en situación de alquiler y para lasque el deudor hipotecario persona física, propietario y arrendador dedichas viviendas, haya dejado de percibir la renta arrendaticia desdela entrada en vigor del Estado de alarma o deje de percibirla hasta unmes después de la finalización del mismo.

Se considera que se encuentran en situación de vulnerabilidadeconómica derivada de la pandemia del coronavirus las personasacreedoras que se encuentren en los siguientes supuestos:

- Persona física en situación de desempleo o reducción de jornada.

- Empresario con pérdidas del 40%.

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERALMORATORIA EN EL PAGO DE HIPOTECAS

Solicitud de moratoria sobre las deudas hipotecarias inmobiliarias.Los deudores podrán solicitar del acreedor, hasta quince días después del fin de la vigencia del presente real decreto-ley, una moratoria en el pago del préstamo.

Concesión de la moratoria.Una vez realizada la solicitud de la moratoria la entidad acreedora procederá a su implementación en un plazo máximo de 15 días.- Es decir, automática.Una vez concedida la moratoria la entidad acreedora comunicará al Banco de España su existencia y duración a efectos contables y de no imputación de la misma en el cómputo de provisiones de riesgo.

Durante el periodo de vigencia de la suspensión:

a) El acreedor no podrá exigir el pago de la cuota, ni de ninguno de los conceptos que la integran (amortización del capital o pago de intereses), ni íntegramente, ni parcialmente.

b) No se devengarán ningún tipo de intereses, ni ordinarios, ni de demora.De nuevo, negociar con el banco puede ser una buena opción. Si no hay acuerdo y, cumplidos los requisitos, la entidad no aceptar la moratoria, se podrá reclamar.

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERALARRENDAMIENTOS PARA USO DE VIVIENDA

A) Si el arrendador es una EMPRESA O UN “GRAN TENEDOR” (propietario de más de 10 inmuebles ,no garajes ni trasteros), en pleno dominio (no copropiedad, no nudo propietario, etc…) el arrendador podrá:

Solicitar reducción de la renta en un 50%

Solicitar aplazamiento durante el Estado de Alarma y cuatro meses posteriores. Se deben pagar fraccionadamente en los siguientes 3 años. La aplicación de la solicitud es automática, el arrendador no puede negarse.

B) Si el arrendador NO ES DE LOS INCLUIDOS EN EL PUNTO A):

Se apela, de nuevo, a la búsqueda del acuerdo. El arrendatario puede proponer una reducción o aplazamiento, pero el arrendador NO TIENE OBLIGACIÓN de aceptarla. ¿Qué puede hacer el arrendatario en este caso?

1.- ¿Aplica la cláusula “rebus”?-- NO siempre, habrá que ver el caso concreto. Puede haberse acogido a las ayudas públicas del Gobierno, por lo que la contingencia económica estaría subsanada en principio, no aplicaría una modificación contractual.

2.- Posibilidad de resolución según régimen “normal” de la LAU- Trancurridos seis meses de vigencia del contrato, y con preaviso de 30 días, puede resolver el contrato de arrendamiento. Es causa de extinción. La “rebus” no sirve para extinguir, solo para modificar.

3.-Recordemos que previa solicitud al arrendador también se puede prorrogar (automáticamente)el contrato de arrendamiento hasta un máximo de seis meses.

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERALARRENDAMIENTOS PARA USO DE VIVIENDA

RECOMENDACIONES:

En todo caso, el arrendatario no debe dejar de pagar sin más.Confusión en torno a una modificación planteada por elGobierno respecto a oposición al desahucio por falta de pagoalegando el COVID-19--Pero esta modificación no está claraque se vaya a aprobar definitivamente, por lo que podríaprosperar la demanda de desahucio una vez pasado el Estadode Alarma.

Intentar plantear acuerdos al arrendador para que acreditar labuena fe contractual.

Desde el punto de vista del arrendador, puede ser convenientetambién facilitar acuerdos. Mejor poder mantener el contratoque optar por otra vía. Con los Juzgados cerrados elprocedimiento se demorará.

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERALARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA

1.-Las medidas aprobadas aplican si:

A) El arrendador es una EMPRESA O UN “GRAN TENEDOR” (propietario de más de 10 inmuebles ,no garajes ni trasteros), en pleno dominio (no copropiedad, no nudo propietario, etc…)

B) El arrendatario es:

Autónomo o Pyme (quedan fuera las grandes empresas), con la actividad suspendida o una disminución de beneficios de un 75% respecto al mismo mes del ejercicio anterior.

C) Afecta a arrendamientos del artículo 3 LAU (quedan fuera, por ejemplo, los arrendamientos “de temporada”).

El arrendador podrá:

Solicitar aplazamiento durante el Estado de Alarma y cuatro meses posteriores. Se deben pagar fraccionadamente en los siguientes 2 años.

La aplicación de la solicitud es automática, el arrendador no puede negarse.

2.-Para el resto de arrendamiento de uso distinta de vivienda, de nuevo, se apela al acuerdo entre partes. El arrendador ya no tendrá obligación de aceptarlos.


¿Qué tipos de acuerdos se pueden plantear?

De todo tipo:

Reducciones de renta

Aplazamientos inferiores, iguales o superiores a los establecidos en los RD.

Duración de los contratos

Cláusulas con carácter indemnizatorio

Dejar sin efecto intereses moratorios

Etc…

Durante cuánto tiempo aplicaría la modificación? En las circunstancias actuales-difícil predecir. Se puede plantear un acuerdo escalonado, de manera que se vaya pudiendo observar la vuelta a la “normalidad” y atender a la misma.


IMPORTANCIA DE PREPARACIÓN DEL PLEITO- A través de esabúsqueda de acuerdos. Si prospera, es lo deseable Si no, debemos poderacreditar la buena fe (además del desequilibrio que alegamos).

Aplicabilidad de la cláusula “rebus sc stantibus”- En caso de pleito puedeprosperar. NO OLVIDAR, el desequilibrio económico hay que acreditarlo, noaplica automáticamente por las circunstancias excepcionales.

El Gobierno, sin pretenderlo quizá expresamente, ha reguladonormativamente esta cláusula- las prórrogas obligatorias, por ejemplo, noson sino aplicación de la misma (modificaciones de las condiciones delcontrato). Se entiende poco que la prórroga haya que solicitarle en el plazode un mes, pues las circunstancias excepcionales van a seguir ahí.

Cuestiones prácticas:

a) Puedo alegar la “rebus” posteriormente si pasa el plazo de un mes parasolicitar la prórroga?- SI, sin duda. Atendiendo al caso concreto,circunstancias excepcionales, etc…Tutela judicial efectiva.

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERALARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA (1 de 2)

b) Qué tipo de comunicación debe hacer el arrendatario al arrendador?

En la propuesta de acuerdo ( por burofax)se deben citar los requisitos de la jurisp. para el cambio de condiciones (circunstancias excepcionales, desequilibrio patrimonial por su parte,…) y probarlo. Es decir, si se plantea reducción de la renta en un 50%, habrá de justificarse esa cuantía. La propuesta puede ser escalonada, en atención a la duración de la situación, que es impredecible.

c) Si el arrendador no acepta, ¿qué puede hacer?

Puede interponer demanda de desahucio por falta de pago. Si bien seguimos recomendando que la vía judicial sea el último de los escenarios.

AMBITO CIVIL –RELACIONES CONTRACTUALES EN GENERALARRENDAMIENTOS PARA USO DISTINTO DE VIVIENDA (2 de 2)

d) Mecanismo de defensa del arrendatario

Si el arrendador no acepta el acuerdo, puede presentar demanda solicitando la modificación del contrato, anticipándose al arrendador. IMP. prejudicialidad, mientras se resuelve esta demanda del arrendatario la que presente el arrendador quedará en suspenso.

e) ¿Qué debe contener la demanda del arrendatario?

Importante, un dictamen pericial de un Experto contable.

Acreditar la buena fe con los intentos de acuerdo previos

Si solicita una reducción de la renta, consignación notarial o judicial de esa parte de la renta

Solicitar medidas provisionales- Dudas sobre su conveniencia. Siempre que se articule bien.


f) Puedo dejar de pagar sin más como arrendatario?

No se recomienda. La cláusula “rebus” da lugar a posibles modificaciones, no a incumplir “per se”.

g) ¿Puedo reclamar la no aceptación de la prórroga forzosa por el arrendador? (si es empresa o gran tenedor)

SI, la ORDEN JUS/394/2020, DE 8 DE MAYO establece la tramitación como preferente de asuntos relacionados con el “no reconocimiento de la moratoria de pago de la renta o de la prórroga obligatoria del contrato”.

CONCLUSIONESPrácticamente todos la regulación durante el Estado de Alarma está pensada para evitar pleitos,busca que las parte ACUERDEN. Si no lo regula expresamente, llama al acuerdo entre ellas.

La cláusula “rebus sic stantibus” impregna, en esta situación excepcional, la práctica totalidad delas relaciones contractuales. Su principio es el de conservación del contrato, no tiene efectos deextinción. Ahora bien- debe acreditarse la afectación económica, ya que las circunstanciasexcepcionales sí son claras y viene recogidas en el RD 463/2020, de declaración del Estado deAlarma.

El acuerdo se debe valorar en todo caso. Dada la situación excepcional en la que nos encontramos,la situación de parálisis y previsible colapso judicial, puede ser preferible a judicializar el asunto.

Se avecinan, no obstante, numerosos procedimientos judiciales, pues será imposible acordar enuna gran cantidad de casos, lo que ahondará más, probablemente, en el colapso judicial.

Algunas de las medidas de agilización van en la línea de “solventar rápido los asuntos”, lo quepuede ir en contra de las garantías jurídicas de las partes.

Todo ello se debe tener en cuenta antes de aventurarnos a un procedimiento judicial. Intentaracordar, y en caso de ser imposible hacer una buena preparación del desde el principio(comunicaciones, buena fe contractual, etc…)

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