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CURSO DE INTRODUCCION A LA DIRECCIÓN INTEGRADA DE

PROYECTOS Y CONSTRUCCION“PROJECT & CONSTRUCTION MANAGEMENT”

UNIVERSIDAD POLITÉCNICA DE MADRIDESCUELA TÉCNICA SUPERIOR DE ARQUITECTURA

DEPARTAMENTO DE CONSTRUCCIÓN Y TECNOLOGÍA ARQUITECTÓNICAS

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2DIRECCION INTEGRADA DE PROYECTOS – D.I.P.



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INDICE1.- INTRODUCCION GENERAL A LA D.I.P.

- 1.1. ANALISIS DE PRENSA

- 1.2. CONCEPTOS GENERALES

- 1.3. SITUACION ACTUAL DEL PM EN ESPAÑA

2.- EL MANUAL DE DIRECCION DE PROYECTO

3.- LAS FASES DE LA DIRECCION INTEGRADA DE PROYECTO

4.- EL DIRECTOR DE PROYECTO

5.- LA RESPONSABILIDAD DEL DIRECTOR DE PROYECTO

6.- CASO PRACTICO DEL MANUAL DE DIRECCION DE PROYECTO

7.- LA GESTION DEL DISEÑO




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INDICE

7.- LA GESTION DEL DISEÑO

8.- LA GESTION DE LAS LICENCIAS

9.- LA GESTION DE LA CONTRATACION

10.- LA GESTION DE LA DOCUMENTACION




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1.- SITUACIÓN ACTUAL DEL PROJECT MANAGEMENT




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ANÁLISIS DE PRENSA




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1.1.- ANÁLISIS DE PRENSA




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1.2.- CONCEPTOS GENERALES




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PRINCIPIOS

• CAPACIDAD CONCEPTUAL• CAPACIDAD TECNICA• CAPACIDAD ECONOMICA• EXPERIENCIA

• CAPACIDAD DE GESTION





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DESVIACIONES PRODUCIDAS• FALTA DE ESTRATEGIA AL ACOMETER UNA

OPERACIÓN.• PROCESO DE DISEÑO AISLADO DEL PROCESO

DE CONSTRUCCION.• ADJUDICACION DE OBRAS DEFECTUOSAS POR

NO ESTUDIADAS.• CONSTRUCTORES NO RESPONSABILIZADOS CON

EL DISEÑO.• NULA PLANIFICACION.• ESTRATEGIA REACTIVA Y NO PROACTIVA.





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P.M.

C.M.

F.V. F.D. CONSTRUCCION R

E.R. GESTION INTEGRAL DE INMUEBLES E.T.

MANTENIMIENTO S. GENERALES IMAGEN CORP.

F.M.

R





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• La DP es la planificación, programación y control de actividades de proyecto para conseguir objetivos.

• PLAZO - Planificación (Rápido)• COSTO - Presupuesto (Barato)• CALIDAD – Especificaciones (Bueno)





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• Obtener los objetivos utilizando los recursos con eficacia y eficiencia.

• La DP es el reto de lograr un objetivo final con el mínimo coste necesario, utilizando todos los recursos disponibles frente a todos los riesgos que puedan aparecer.





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LA PLANIFICACIÓN DE UN PROYECTO

La planificación es la forma que tiene un proyecto de ver su futuro.

PRINCIPIOS DE PLANIFICACIÓN

Actividad Fundamental del Management Intento de

anticipar el futuro

Redactar y Ejecutar Planes

Pensar y Comprometer Recursos

Planificación Estratégica Largo Plazo Empresa

Planificación Técnica Medio Plazo Proyecto





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PREGUNTAS A TENER EN CUENTA

¿Cómo puedo implementar una metodología de trabajo de Dirección Integrada de Proyectos?

¿Lo hacemos nosotros ó lo subcontratamos?

¿Tenemos a alguien capaz que pueda seguir con su trabajo actual ycon los conocimientos necesarios sobre la metodología DIP?

¿Puedo controlar todos los riesgos yo solo?

¿Cuánto me cuesta si lo hago yo solo?





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AREAS DE CONOCIMIENTO Y EFECTOS DEL PMEFECTOSEFECTOSA. DE CONOCIMIENTOA. DE CONOCIMIENTO

Adquirir bienes y servicios fuera de la “performing organization”APROVECHAMIENTO

Se identifican, analizan y responde a los riesgos del proyectoRIESGO

Se genera, recopila, difunde, almacena y destruye la información del proyecto a tiempo y adecuadamenteCOMUNICACIONES

Se hace el uso más efectivo de los recursos involucradosRECURSOS HUMANOS

El proyecto cumplirá las necesidades para las que fue creadoCALIDAD

El proyecto es completado según el presupuesto aprobadoCOSTE

El proyecto se completa a tiempoPLAZO

El proyecto incluye todo el trabajo y sólo el trabajo requerido para completar el proyecto con éxitoALCANCE

Los distintos elementos del proyecto son coordinados adecuadamenteINTEGRACIÓN





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ESQUEMA TRADICIONAL DE INTERESES EN LA CONSTRUCCIÓN

PROMOTOR

ARQUITECTO CONSTRUCTOR

• MANTENER EL CONTROL• RENTABILIZAR LA INVERSIÓN.• CUMPLIR OBJETIVOS.• MÁXIMA CALIDAD POR EL • PRECIO QUE PAGA.• MANTENER UNA IMAGEN.• OBTNER CONFIANZA DE SUS

CLIENTES.

• CONSEGUIR EL CONTRATO.• SU OBJETIVO ⇒ MAXIMO

BENEFICIO.• BUENA RELACIÓN CON EL

PROMOTOR MIENTRAS NO PIERDA DINERO.

• CALIDAD MÍNIMA REQUERIDA POR EL CONTRATO.

• NO SE RESPONSABILIZA DE LOS PROBLEMAS DE DISEÑO.

• SUS VALORES SON CONCEPTUALES Y ESTÉTICOS.

• MANTENER UNA IMAGEN.• REINTERPRETA LAS NECESIDADES

DEL PROMOTOR.• DEFIENDE SUS PRINCIPIOS.

RESULTADO

CONFLICTO DE INTERESES QUE PERJUDICAN EL LOGRO DE LOS OBJETIVOS DEL PROYECTO





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PROPIEDAD

ESTUDIO VIABILIDAD

DISEÑADOR/DIRECCIÓN TÉCNICA Y FACULTATIVA

NORMALMENTE EQUIPO PROPIO DE INGENIERIA O

ARQUITECTO

CONTRATISTA GENERAL

SUBCONTRATISTA OBRAS

“LLAVE EN MANO”

SUMINISTRADORES DE EQUIPOS

SUBCONTRATISTA MONTAJES

P

R

O

Y

E

C

T

O

CONTROL




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PROPIEDAD

“DIP”

DELEGADO DE LA PROPIEDAD

DISEÑADOR

INGENIERO Y/O ARQUITECTO

CONTRATISTA GENERAL

+

(SUBCONTRATISTAS)

D.I.P.


CONTRATISTAS ESPECIFICOS

OBRAS Y MONTAJES

P

R

O

Y

E

C

T

O

GARANTIA DE CALIDAD




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LA DIP COMO SOLUCIÓN

Modalidad de Dirección que conlleva un conjunto de

principios (actividades, técnicas y metodologías) que

influyen en el desarrollo del Proyecto, utilizando

todos los recursos disponibles para lograr el objetivo

del proyecto.

OBJETIVO : Satisfacer de la forma más eficiente las

necesidades ó intereses del Propietario.





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• Gestión única de todas las fases del proyecto.• Coordinar a todos los Agentes• Participar o conocer en el Estudio de Viabilidad.• Controlar el Proyecto Arquitectónico• Vigilar el proceso Constructivo• Organizar la Desactivación y Recepción• Confianza absoluta del cliente

INDEPENDENCIA

CARACTERISTICAS





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LA DIP COMO SOLUCILA DIP COMO SOLUCIÓÓN : N : CARACTERCARACTERÍÍSTICAS BSTICAS BÁÁSICASSICAS

Posibilita la realización de Diseño, Ingeniería y Construcción, ahorrando plazo.Organización “ad hoc”, gerenciada por el Director de Proyecto.El constructor, construye. Asunción de papeles.No existen tensiones negativas: Todos van en un mismo barco.El equipo y sobre todo la Gerencia debe ser experimentada.El equipo y sobre todo la Gerencia debe sentirse propietario.El Cliente asigna un interlocutor válido: sabe lo que tiene entre las manos.





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LA DIP (PM) : FUNDAMENTOS

1. Ingeniería: Tecnologías, Constructibilidad...

2. Trato Ayuntamiento, Administraciones Autonómicas,

Compañías Suministradoras,...

3. Modalidades de contratos.

4. Necesidades logísticas.

5. Costes.

6. Calidad.

7. Asesoría Jurídica, Seguros, Fiscal, Contable...

8. Seguridad e Higiene.

EQU

IPO

MU

LTID

ISC

IPLI

NA

R





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• ORGANIZACIÓN DEL TRABAJO• DIRECCION DE PERSONAS• DISEÑO PROYECTUAL• CONSTRUCTIBILIDAD• GESTION ECONOMICO FINANCIERA• PROGRAMACION Y PLANIFICACION• CONTROL DE CALIDAD• PROGRAMAS INFORMATICOS

TECNICAS





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Redacción del ProyectoComplementar Proyecto en ObraLibro de ÓrdenesCertificaciones de ObraVerificación a PosterioriCertificado Final de Obra

Estudios de Viabilidad.Planificación técnica y financiera.Ingeniería de Valor/ Constructibilidad.Contratación y comprasControl de Costes Pre visional.Garantía de CalidadDesactivación del Proyecto.

D.F.O.Responsabilidad

Legal/Técnica

D.I.P.Sistema de Dirección para

Optimizar recursos

UNA DIP NO ES DIRECCIÓN FACULTATIVA DE OBRA.





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PROPIEDAD

ESTUDIO VIABILIDAD

DISEÑADOR/DIRECTOR FACULTATIVO

INGENIERIA, O

INGENIERO, O

ARQUITECTO

CONTRATISTA GENERAL

SUBCONTRATISTA OBRAS

FORMA TRADICIONAL


SUBCONTRATISTA MONTAJES

P

R

O

Y

E

C

T

O

CONTROL-NO ES FRECUENTE-




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- SITUACIÓN DEL PROJECT MANAGEMENT

- PERSPECTIVAS DE FUTURO

- ASOCIACIÓN ESPAÑOLA DE DIRECCIÓN INTEGRADA DE

PROYECTO – AEDIP -

1.3.- LA SITUACIÓN DEL PROJECT MANAGEMENT EN ESPAÑA Y TENDENCIAS DE FUTURO

1.3.- SITUACION ACTUAL DEL PM




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Un mercado Atractivo

Un Mercado Competitivo





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Crecimiento medio anual del 30% (entre 1998 y 2004).

Causas de esta evolución:

Progresivo conocimiento de las ventajas.

Resultados positivos obtenidos por los clientes.

Desembarco de grandes grupos internacionales.

Buena acogida en el sector privado y sobre todo para el usuario final.

Sector consolidado, pero en menor grado que en otros países (U.K.,

Alemania).

Nuevas salidas profesionales: Project Manager.

UN MERCADO ATRACTIVO





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UN MERCADO COMPETITIVORepresentado por unas 50 empresas.

Localiza principalmente en Madrid y Barcelona.

Rivalidad competitiva creciente en el sector:

Previsto de entrada de nuevos operadores procedentes de

actividades relacionadas.

Escasa diferenciación en la calidad del servicio.

Creciente número de operadores.

Presión a la baja sobre los precios.





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VENTAJASLa DIP es un sistema de Dirección cuyo objetivo es optimizar los recursos asignados a un Proyecto.Cada parte ejerce su papel:

Propiedad: Recupera el protagonismo.Arquitecto y D.F.O.: Proyecta.Contratistas: Construyen, no deciden.DIP: Asume el papel del cliente a quien representa.

La DIP trata de obtener los objetivos principales del Proyecto:

Coste.Plazo.Calidad.Seguro por 10 años.





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FACTORES CRITICOS DEL ÉXITO DEL P.M.

Comenzar a la vez que cualquier actuación el proyecto.

Terminar con la puesta en marcha del activo.

Modelo formal y explícito de relaciones.

DFO ⇔ DIP ⇔ Contratista(s).

Máximo consenso en las decisiones adoptadas.

Organización participativa y flexible.




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Estructura de la Oferta

Proveedores de Project

Management

Empresas que realizan Project

Management

Distribución por Tipo de Cliente

Factores a favor y en contra





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1.3.1.- ESTRUCTURA DE LA OFERTA50 empresas con actividad significativa.

1.500 empleados

Sólo un 12% de las empresas cuenta con una plantilla superior a 50

trabajadores.

Localizada principalmente en Madrid y Barcelona.

Importante presencia del capital de origen extranjero, principalmente

procedente del Reino Unido.





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1.3.2.- PROVEEDORES DE PROJECT MANAGEMENTEmpresas exclusivamente de Project Management:

Nacionales :

5 – 8 años experiencia. 30 – 40 empleados.

Extranjeras :

10 – 12 años experiencia. 40 – 50 empleados.

Empresas de Ingeniería Tradicionales:

Servicio independiente.

Caída de la actividad tradicional.

Nuevos servicios.

Consultores Inmobiliarios.

Estudios de Arquitectura.

Empresas de Tasación.





© MeDIP

Empresas Extran

jeras

41

1.3.3.-EMPRESAS QUE REALIZAN P.M.

ACERTAAGUIRRE NEWMANALATEC – PROESALCOSOLUTIONARGOS MANAGEMENTAYNOVAAXXOCEMEDETCOEUROPROJECTFERRANEC HARRIS - GDIGEASYTGERENS GROUPGPO INGENIERIAGRUPO EP

ALLENARUPATKINSBOVIS LEND LEASECH2M HILLCURRIE & BROWNGLEEDSINTEGRALJACOBSMACEMDCIRPS IBERICAWT PARTNERSHIP

IBERMANAGEMENTICEACSAIDDIPIDOMINTERBUILDINGINYPSAJONES LANG LASALLELV SALAMANCAMASTERNC SWEETTSERVIHABITATSYMONDS GABITATTECNICAS REUNIDASTYPSAWBMS





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1.3.4.- DISTRIBUCIÓN POR TIPO DE CLIENTE

60%

35%

5%

Cliente Final (no experto) Promotor e Inversor (experto) Administración Pública





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43

1.3.5.- DISTRIBUCIÓN DEL VALOR DE MERCADO POR ZONAS GEOGRÁFICAS

20%

25%55%

MADRID

CATALUÑA

OTROS





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1.3.6.- CLIENTES QUE DEMANDAN PROJECT MANAGEMENT

EMPRESAS EXTRANJERAS que lo utilizan en sus países de origen.

EMPRESAS cuyo negocio NO es el de construcción, como por

ejemplo, hoteles, centros comerciales, ...

INMOBILIARIAS que externalizan el soporte técnica.

EMPRESAS U ORGANISMOS PUBLICOS con cierta autonomía.

PROMOTOR RESIDENCIAL





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1.3.7.- DISTRIBUCIÓN POR SECTORES DE ACTIVIDAD

35 %

28 %

10 % 10 % 8 %

6 % 3 %

0

5

10

15

20

25

30

35

Oficinas y SedesCorporativas

CentrosComerciales

Hostelería Residencial Logistica Industrial Hospitalario

% d

e A

ctiv

idad

Sectores





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Volumen de Obra Gestionado vs HonorariosVolumen de Obra Gestionado vs HonorariosAñ

o 19

97

Año

1998

Año

1999

Año

2000

Año

2001

Año

2002

Año

2003

Año

2004

Año

2005

Año

2006 27

540

38

896

56

1175

77

1510

106

2208

144

3200

180

4200

205

5460

230

6279

265

7233

0

1000

2000

3000

4000

5000

6000

7000

8000

Volu

men

de

obra

ges

tiona

da





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FACTORES A FAVOR DE SU IMPLANTACIÓNNecesidad de reducción de los costes inmobiliarios.

Pérdida de protagonismo del Promotor.

Indefensión del Promotor.

Fiabilidad escasa de los proyectos.

Conflictos de intereses entre Promotor y Constructor.

Incremento de la complejidad en los procesos productivos.

Estanqueidad de las fases.

Responsabilidades contractuales : bonificaciones, penalizaciones, honorarios sujetos a objetivos.

Contratos PPP/PFI : Administración Pública.





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- FACTORES EN CONTRA DE SU IMPLANTACIÓNDesconocimiento en el Sector Empresarial y en la Administración

Pública.

Contratistas y arquitectos no habituados al sistema.

Confusión a su alcance.

Falta de denominación común.

Falta de regulación legal.

Verdaderos oponentes: Grandes Contratistas.

Miedo a lo desconocido : “ mas vale lo malo ... “.





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Perspectivas de Futuro

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Amenazas y Oportunidades

Tendencias Competitivas

Previsiones del Mercado

Asignatura Pendiente





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AMENAZAS Y OPORTUNIDADES

Escaso grado de penetración de los servicios en comparación con

otros países, favorecerá su desarrollo.

Necesidad de un mayor esfuerzo de comunicación de las ventajas

del Project Management.

Dificultad de penetración en la Administración Pública.

Gran potencial de desarrollo del servicio de Facility Management y

servicios adyacentes.





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TENDENCIAS COMPETITIVAS DE LAS EMPRESAS DE PROJECT MANAGEMENT

Entrada de nuevos competidores.

Expansión geográfica por el territorio español: apertura de nuevas

oficinas.

Especialización por segmentos de demanda.

Introducción de nuevos servicios y aplicaciones informáticas.

Potenciación de la imagen de las empresas. Inversión en publicidad y

promoción.

Mayores colaboraciones con sociedades inmobiliarias.

Mayor asunción de riesgos: GMP, Managing Contracting.





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PREVISIONES DEL MERCADOMantenimiento del incremento en la cuota de mercado en el sectorprivado (25%).

Tendencia a la externalización “Outsourcing” de la función inmobiliaria.

A medida que los clientes entiendan las ventajas, valorarán el servicio de Project Management ⇒ INCREMENTO DE HONORARIOS.

Empresas de Project Management incorporan servicios emergentes:

Due Diligence (auditoría técnico-económica)

Property Management (administración patrimonial)

Facility Management (gestión de patrimonio)

Consultoría Inmobiliaria

Los contratos de PPP / PFI impulsarán el Project Management en la Administración Pública.

Sectores con mayor actividad: centros comerciales, hoteles, logística ...





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ASIGNATURA PENDIENTE: ADMINISTRACIÓN PÚBLICA

Proyectos aislados.

Sólo generan un negocio del 5% : Organismos Públicos con cierta

autonomía.

Lagunas de la LOE.

CONSORCIOS ZONAS FRANCAS, AENA, IFEMA, ARPROMA, PORT

BARCELONA, FUNDACIÓN THYSSEN, FORUM 2004... .

Obras Emblemáticas : Museos, aeropuertos y puertos, auditorios,

parques temáticos, ...





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PRINCIPALES REFERENCIAS DE ORGANISMOS PÚBLICOS DE PROJECT MANAGEMENT

SEDE DE LA ASAMBLEA DE MADRID. Comunidad de Madrid.

TERRA MITICA. Generalitat Valenciana.

CONSORCIOS ZONAS FRANCAS. Barcelona, Cádiz, ...

CONSEJERIA SANIDAD DE LA CAM. Arproma.

IFEMA. Ayuntamiento de Madrid.

AEROPUERTO DE CIUDAD REAL. Aena.

AMPLIACIÓN MUSEO THYSSEN. Ministerio de Cultura.

AMPLIACIÓN CONGRESO DE LOS DIPUTADOS. Patrimonio del Estado.

PARC BIT. Consell Balear.

SEDE DEL GOBIERNO DE CANTABRIA.

AMPLIACIÓN AEROPUERTO BARCELONA





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PRINCIPALES REFERENCIAS DE LA EMPRESA PRIVADA DE PROJECT MANAGEMENT

MUSEO GUGGENHEIM

INST. SUP. DE LA ENERGIA

SEDE CORPORATIVA DE CARREFOUR

EDIFICIO MILENIUM

CENTRO COMERCIAL EN VALENCIA

BLUEWATER VALENCIA

HOTEL MELIA LE CORBERT

CENTRO COMERCIAL





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PERPECTIVAS EN EL SECTOR PÚBLICO

Ministerio Hacienda. La Comisión de Expertos: “Reconocimiento

como sistema eficaz”

Ministerio de Fomento. Revisión de los procedimientos de

Contratación.

La iniciativa privada participa en la obra pública: Contratos PPP/PFI





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Asociación Española de Dirección Integrada de Proyecto – AEDIP -

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¿Qué es AEDIP?

Objetivos de AEDIP

Actividades de AEDIP

Asociados de AEDIP

Sala de Prensa

www.aedip.org





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¿ QUÉ ES AEDIP ?

Es una asociación formada por empresas de ingeniería y consultoría en el

ámbito de la construcción, que consideran el Project Management como la “

forma más adecuada para la realización de un proyecto constructivo ”

Carácter Patronal : EMPRESAS.

En el sector de la construcción.

De ámbito nacional.





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OBJETIVOS DE AEDIPPromover y difundir el Project Management entre el tejido

empresarial español y ante la administración pública.

Servir a las empresas y a los profesionales.

Defender sus intereses comunes desde los principios de absoluta

independencia y calidad.

Que la administración lo reconozca como un sistema eficaz de

optimación de los recursos públicos.





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ACTIVIDADES DE AEDIPColaborar con otras Asociaciones: TECNIBERIA-ASINCE, ICPMA, CMAA, COAM, PMI ESPAÑA, IFMA.CONGRESOS NACIONALES: 4º DIP 2004 en el COICCP (NOVIEMBRE 2004).JORNADAS DE DIP/PM: SALON INMOBILIARIO DE MADRID, VIA INMOBILIARIA, BMP, EXPOMANAGEMENT 2004.FORMACIÓN: II CURSO EDIP con la ETSAM (OCT. 03 – MAYO 04).CREACIÓN DE UNA FEDERACIÓN INTERNACIONAL: ICPMA MADRID (MAYO 04).DIFUSIÓN EN LA AA.PP: PLIEGO TIPO DE DIP BAJO LA LCAPTRABAJOS DE INVESTIGACIÓN: “La responsabilidad civil de los Project Manager”.PÁGINA WEB: www.aedip.orgLIBRO BLANCO DE LA DIP / PM.BOLSA DE TRABAJO.





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ASOCIADOS DE AEDIPACERTAALATECALCOSOLUTIONARGOS MANAGEMENTARUPATKINS FAITHFUL & GOULDAXXO ASESORES Y PROYECTOSAYNOVABOVIS LEND LEASEDAVIS LANGDON EDETCOEC HARRIS ESPAÑA (GDI)GEASYTGLEEDSGPO INGENIERIAICEACSA

IDDIPIDOMINTECSA - INARSAINTERBUILDING CONSULTINYPSA - HEREDIAMASTER DE INGENIERIA Y ARQUITECTURAMDCIMORO SOUCHEIRON & ASOCIADOSNC SWEETTRPS IBERICASERVIHABITATTASINSATECNICAS REUNIDASTYPSA





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Introducción a laDirección Integrada deProyectos de Edificación(Project & Construction Management)





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www.aedip.org





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2.- EL MANUAL DE DIRECCION DE PROYECTO




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EL MANUAL D.I.P.

.- DEFINICIÓN

.- OBJETO

.- CONTENIDO

DEFINICIÓN Y CONCEPTOS BÁSICOS

2.- MANUAL DE DIRECCION DE PROYECTOS




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EL MANUAL DIP: DEFINICIÓN

ES UN INSTRUMENTO AL SERVICIO DE LA DIP, QUE REÚNE EN UN DOCUMENTO ÚNICO, CON VARIOS CAPÍTULOS SEGREGABLES:

-LA COORDINACIÓN ENTRE LAS DISTINTAS PARTES QUE INTERVIENEN EN EL PROYECTO

-LOS OBJETIVOS DEL PROYECTO

-LOS PROCEDIMIENTOS DE TRABAJO QUE DEBEN CONOCER TODAS LAS PARTES IMPLICADAS, DE FORMA QUE SE POSIBILITE EL BUEN FIN DEL PROYECTO





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EL MANUAL DIP: OBJETO

DAR A CONOCER A TODOS LOS PARTICIPANTES EN LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO UNAS REGLAS DEL JUEGO DETERMINADAS, QUE SERÁN DE APLICACIÓN EN CADA CASO ESPECÍFICO





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EL MANUAL DIP: OBJETO

-DEBE REDACTARSE DESDE LA INICIACIÓN DEL PROYECTO (VERSIÓN PRELIMINAR CUYOS CAPÍTULOS SE IRÁN AMPLIANDO Y/O SUSTITUYENDO)

-LOS PROYECTOS SON CAMBIANTES: ES PRÁCTICAMENTE IMPOSIBLE REDACTAR LA VERSIÓN FINAL Y DEFINITIVA

-EL MANUAL DIP NO CONSTITUYE LA PROGRAMACIÓN DEL PROYECTO , NI LA PREVISIÓN DE COSTE, AUNQUE DEBE CONTENER ESTOS OBJETIVOS DE FORMA GENERAL





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EL MANUAL DIP: CONTENIDO

EN CUANTO A LOS “ACTORES” DEL PROYECTO:CORRECTA IDENTIFICACIÓN DE LAS PARTES QUE PARTICIPAN EN EL PROYECTO (EMPRESAS, PERSONAS Y ENTIDADES)

CORRECTA IDENTIFICACIÓN DE LAS RESPONSABILIDADES DE CADA PARTICIPANTE ⇒MATRIZ DE RESPONSABILIDADES

INTERACCIONES ENTRE LOS PARTICIPANTES ⇒ORGANIGRAMAS DE RELACIONES JERÁRQUICAS Y FUNCIONALES





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EN CUANTO AL ALCANCE DEL PROYECTO:

DESCRIPCIÓN GENERAL DEL PROYECTO A EJECUTAR. SE ACOMPAÑARÁ DE LA ESTRUCTURA DE DESAGREGACIÓN DEL PROYECTO (EDP)

OBJETIVOS DEL PROYECTO: PLAZO, COSTE Y CALIDAD. EN OTROS APARTADOS DEL MANUAL DIP SE CONCERTARÁ LA FORMA DE ALCANZAR ESTOS OBJETIVOS





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EN CUANTO A LA GESTIÓN DE LA DOCUMENTACIÓN DEL PROYECTO:

EL MANUAL DIP CONCRETARÁ QUÉDOCUMENTOS SE CONSIDERAN PARTE DEL PROYECTO: PROYECTO TÉCNICO, CORRESPONDENCIA, ACTAS DE REUNIÓN...


SE ESTABLECERÁ EL PROCEDIMIENTO DE IDENTIFICACIÓN DE TODA LA DOCUMENTACIÓN.

SE EXPLICITARÁN LOS PROCEDIMIENTOS DE ELABORACIÓN, FIRMAS, ENVÍO, ARCHIVO, ETC. DE TODOS LOS DOCUMENTOS QUE VAYAN A SER UTILIZADOS POR MÁS DE UN PARTICIPANTE EN EL PROYECTO





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EN CUANTO A LAS COMUNICACIONES DURANTE LA VIDA DEL PROYECTO:

SE ESTABLECERÁ LA PERIODICIDAD DE LAS REUNIONES CON LA PROPIEDAD, REUNIONES DE OBRA, REUNIONES INTERNAS DE LA DIP..., ASÍ COMO LOS PARTICIPANTES Y CONTENIDO DE LOS ENCUENTROS.


SE DEFINIRÁ EL SISTEMA DE INFORMACIÓN: QUÉ PARTE/S EMITE/N INFORMES, CON QUÉ CONTENIDOS, DIRIGIDOS A QUIÉN, CON QUÉPERIODICIDAD.

SE DETALLARÁ LA FORMA DE GENERAR, DISTRIBUIR Y ARCHIVAR LA CORRESPONDENCIA: FAXES, CORREO ELÉCTRONICO O CUALQUIER OTRO SISTEMA





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EN CUANTO A LA GESTIÓN DE LA CONSTRUCCIÓN DEL PROYECTO, SE DEFINIRÁN TODOS LOS ASPECTOS QUE EL DIRECTOR DE PROYECTO CONSIDERE EN CADA CASO CONCRETO:


PROCEDIMIENTOS DE PAGOS (CERTIFICACIONES) AL/LOS CONTRATISTA/S: FIRMAS, APROBACIÓN DE MEDICIONES, ETC.

PROCEDIMIENTO DE ÓRDENES DE CAMBIO

ASEGURAMIENTO DE LA SEGURIDAD Y SALUD EN EL TRABAJO DURANTE LA EJECUCIÓN DE LA OBRA

PROCEDIMIENTOS DE CONTROL DE CALIDAD DE MATERIALES Y UNIDADES DE OBRA EJECUTADAS





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GESTIÓN DE LOS LIBROS DE OBRA: LIBRO DE OBRA, LIBRO DE ÓRDENES, LIBRO DE INCIDENCIAS DE SEGURIDAD Y SALUD.

PROCEDIMIENTO DE PETICIÓN DE OFERTAS Y CONTRATACIÓN DE PARTIDAS DE OBRA (CUANDO PROCEDA)

GENERACIÓN DE DOCUMENTACIÓN GRÁFICA ADICIONAL AL PROYECTO TÉCNICO (CROQUIS DE OBRA, PLANOS COMPLEMENTARIOS, DETALLES): QUIÉN PUEDE GENERARLA, QUIÉN LA APRUEBA, ARCHIVO.






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EN CUANTO A LA GESTIÓN DE LICENCIAS DE OBRA Y PERMISOS DE CONSTRUCCIÓN:

EN EL MANUAL DIP SE ESPECIFICARÁN LAS LICENCIAS Y PERMISOS NECESARIOS PARA CADA CASO CONCRETO:

- LICENCIA DE OBRA- LICENCIA DE ACTIVIDAD- ESTUDIO DE IMPACTO AMBIENTAL- PERMISOS DE CALA- PERMISO DE VERTIDO- AUTORIZACIONES DE INDUSTRIA PARA CONTRATACIÓN

DE SERVICIOS PÚBLICOS: AGUA, ELECTRICIDAD, GAS.- ETC.

SE DESCRIBIRÁ EL PROCEDIMIENTO DE OBTENCIÓN, ASÍCOMO EL RESPONSABLE DE LLEVARLO A CABO.






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EL MANUAL DIP DEBE CONTENER INDICACIONES CONCRETAS SOBRE LA FORMA DE CONSEGUIR LOS OBJETIVOS DE PLAZO Y COSTE DEL PROYECTO

ESTAS INDICACIONES DEBEN PLASMARSE EN DOS CAPÍTULOS DEL MANUAL: UNO DEDICADO AL PLAZO, Y OTRO AL COSTE

EL DIRECTOR DE PROYECTO VALORARÁ EN CADA CASOCONCRETO LA CONVENIENCIA DE QUE TODAS LAS PARTES IMPLICADAS EN EL PROYECTO TENGAN ACCESO A ESTOS DOS CAPÍTULOS DEL MANUAL


EN CUANTO A LA CONSECUCIÓN DE LOS OBJETIVOS DEL PROYECTO:





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EL CAPÍTULO DEDICADO AL PLAZO, CONTENDRÁ AL MENOS:

- EL PROGRAMA DIRECTOR O DE METAS- EL PROCEDIMIENTO DE ACTUALIZACIÓN Y SEGUIMIENTO

DE LA PROGRAMACIÓN DEL PROYECTO


EN EL CAPÍTULO DEDICADO AL COSTE, SE INDICARÁ:

- EL COSTE OBJETIVO- EL PROCEDIMIENTO DE

CONTROL Y ACTUALIZACIÓNDEL COSTE DEL PROYECTO





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EL DIRECTOR DE PROYECTO PODRÁ INCLUIR OTROS CAPÍTULOS QUE CONSIDERE DE INTERÉS PARA EL BUEN FIN DEL PROYECTO Y EL CUMPLIMIENTO DE OTROS OBJETIVOS, COMO PODRÍAN SER:

- OBJETIVOS INTERNOS DE LA DIP: DE COSTE INTERNO, DE EMPLEO DE RECURSOS HUMANOS, DE IMAGEN, DE FIDELIZACIÓN DEL CLIENTE.


- OBJETIVOS DE OTRAS PARTES INTERESADAS EN EL PROYECTO: AYUNTAMIENTOS, ENTES PÚBLICOS Y PRIVADOS DE TODO TIPO QUE SE VEAN AFECTADOS POR LA EJECUCIÓN DEL PROYECTO





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3.- LAS FASES DE LA DIRECCION INTEGRADA DE PROYECTOS




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1. PRELIMINAR DE VIABILIDAD2. DEFINICION DEL SISTEMA3. CONSTRUCCION O EJECUCION4. DESACTIVACION O RECEPCION

3.- FASES DE LA D.I.P.




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P.M.

C.M.

F.V. F.D. CONSTRUCCION R

E.R. GESTION INTEGRAL DE INMUEBLES E.T.

MANTENIMIENTO S. GENERALES IMAGEN CORP.

F.M.

R





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ESQUEMA GENERAL DE LAS FASES DE LA DIPConceptual Definición Ejecución Desactivación

Actividades:

• Programa de necesidades

• Definición de objetivos

• Análisis de riegos

• Plan de Costes Inicial

• Programa Maestro

• Matriz de responsabilidades

• Organización estratégica de la operación

Actividades:

• Selección equipo de diseño

• Definición de alcance

• Gestión de diseño

• Ingeniería de valor

Actividades:

• Definición estratégica de contratación

• Precalificación de contratistas

• Documentación de petición de oferta

• Evaluación técnico-económico de ofertas

• Contratación

Actividades:

• Gestión de costes

• Gestión de plazos

• Control de cambios

• Estudio logístico

• Coordinación de contratistas

• Control de producción

• Control de calidad de la ejecución

• Control de seguridad y salud

Actividades:

• Gestión de pruebas

• Cierre de contratos

• Recopilación documentación final de obra

Planos as built

Garantías

• Soporte técnico durante el período de garantía

Facilities Management

Definición de

EstrategiaDiseño Compras Construcción Puesta en

Marcha





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• Importante para tomar decisiones• Conocimiento anticipado de las posibles

dificultades.• Evaluación del riesgo para determinar su

interés.• Sirve para determinar lo que quiere el

CLIENTE

1.- PRELIMINAR DE VIABILIDAD





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TIPOS

• A) ESTUDIOS TECNICOS• B) ESTUDIOS DE MERCADO• C) ESTUDIOS ECONOMICOS• D) CONFIGURACION DE ALACANCE

- PLAZO- COSTE- CALIDAD- SEGUROS





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A) ESTUDIOS TECNICOS

1. ESTUDIOS DE EDIFICABILIDAD Y DE PLANEAMIENTO

2. LOCALIZACION, EMPLAZAMIENTO E IMPACTO AMBIENTAL





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1.- ESTUDIOS DE EDIFICABILIDAD

• Nos determina las posibilidades del solar o edificio.

• Nos acota los usos y los condicionamientos legales necesarios.





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2.- LOCALIZACION, EMPLAZAMIENTO E IMPACTO AMBIENTAL

• Afecta a los resultados económicos.

• Incide en los plazos de realización

• El Estudio de Impacto Ambiental puede afectar al Proyecto.





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B) ESTUDIOS DE MERCADO

• Estimar la demanda• Acotar el tamaño del mercado• Comprobar si fuese necesario el VALOR DE

VENTA• Determinar el COSTO del producto





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TAMAÑO DEL PROYECTO

• Nos lo determina los ESTUDIOS DE MERCADO• Limites:

Superior: Demanda existenteInferior: Cantidad mínima para que sea

económicamente rentable





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OTROS FACTORES

• COSTES DE PRODUCCION• VOLUMEN DE LA INVERSION• TIPOS DE FINANCIACION• PLAZOS ESTRATEGICOS• ORGANIZACIÓN DE LAS VENTAS





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C) ESTUDIOS ECONOMICOS

• Fijar la estimación de la inversión económica

• Establecer Previsiones “BALL-PARK”- con información escasa- oscilan en + 25%

• Previsiones Comparativas + 15%





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CRITERIOS ECONOMICOS PARA EVALUAR FINANCIERAMENTE PROYECTOS

• FLUJOS DE CAJA• TASA DE RENTABILIDAD• PERIODO DE RECUPERACION DEL CAPITAL• VELOCIDAD DE ROTACION DEL CAPITAL• VALOR ACTUAL NETO





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• TASA INTERNA DE RETORNO

• PUNTO DE NIVELACION

• ANALISIS DE SENSIBILIDAD

• ANALISIS DE RIESGO





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D) CONFIGURACION DE ALCANCE

• FIJAR EL PLAZO• DETERMINAR EL COSTE DEL PRODUCTO• FIJAR LOS PARAMETROS DE CALIDAD• SEGUROS QUE PROTEGAN AL CLIENTE Y AL

P.M.





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Análisis Viabilidad de Proyecto:

Proyecto Análisis Viabilidad Definición Objetivosde Proyecto

Objetivos Iniciales: Análisis:Formulación de Alcance y Configuración EconómicaFormulación de Coste FinancieraFormulación de Plazos LegalFormulación de Calidad Técnica

UrbanísticaRiesgosEstratégico

•El estudio de viabilidad genera objetivos de Proyecto.

•Determina su calidad como Negocio.

•Es la 1ª Etapa del ciclo de vida de un Proyecto





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Viabilidad de Proyecto:

Aspectos a tener en cuenta:

•Inversión Inicial versus coste explotación

•Periodo de tiempo optimo para la inversión

•Priorización Plazo / Coste / Calidad Tecnológica

•Factores críticos para la obtención de resultados

Ver formulación

Estratégica





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Estudio de Viabilidad

El estudio de Viabilidad contiene:

Prediseño del Proyecto: configuración

• Mejor uso del suelo• m2 construibles• Distribución m2 / usos• Unidades vendibles• Apartamentos • Viviendas• Oficinas• Parking• Comercial

Análisis viabilidad Legal / Jurídica del solar y del Proyecto

• Check-List de condicionantes legales





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Análisis viabilidad urbanística• Tramitación urbanística necesaria

Estudio de viabilidad económica:

• Plan de ingresos:• Estudios de oferta y demanda• Plan de venta Timming / fases

• Costes detallando:• Coste solar• Coste obra civil• Costes técnicos y licencias• Honorarios• Otros Costes

• Cuenta de explotación





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Estudio de Viabilidad financiera

• Tesorería• Necesidades de financiación

Análisis de riesgo del Proyecto

Previo de Estructura de Desgregación de Proyecto

• Gestión• Ejecución

Previo de Manual de Organización y Dirección de Proyecto

• Equipo previsto y organigrama• Responsabilidades• Funciones y Tareas• Comunicación• Documentos generados y distribución• Plan de Autorizaciones

RecomendacionesEncaje Estratégico. Informe de Viabilidad





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Contiene toda la “Información genética” del Proyecto.

Define los Objetivos para todas las actividades siguientes pertenecientes a la siguiente etapa del ciclo de vida del Proyecto:

• Aprobación Inicial Proyecto• Compra Solar• Financiación• Definición Equipo interno y externo• Definición Producto• Planificación General Proyecto• Anteproyecto• Tramitación Urbanística• Requerimientos Clientes• Control Económico y de Plazos en Planificación• Control Conceptos y Calidades





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Check-List Viabilidad:

• Urbanismo Planeamiento pendiente. Ver Grafico • Geotécnico calidad subsuelo, nivel freático, ensayos, tipo

cimentación• Arqueología Restos, zonas• Aguas Canalizaciones, drenajes, red alcantarillado, niveles• Contaminación Vertidos antiguos, análisis contaminación• Tráfico Niveles y modelos de funcionamiento, ruido, previsión de

crecimiento, plan de carreteras• Propiedades Lindantes, vallados, vistas, servitudes comunes,

relación propietarios• Física solar Pendientes, accesos, niveles, zanjas, árboles, cercas

usos previos, ruido aeropuertos, topografía• Servicios y suministros Situación física, servidumbres actuales y

futuras, Proyectos pendientes• Legal Estructura Propiedad, sociedades / particulares, cargos

regístrales, convenios, acuerdos con autoridades municipal, ocupantes

Bibliografia: “Manual de Derecho Urbanistico” R. Santos y J. Castelao





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Ejemplo Estudio de ViabilidadWBMSANALISIS DE VIABILIDAD DE PROMOCIONES 13.09.01

RESUMEN GENERAL PROMOCIÓN (r) MATARO COSTES DE CONSTRUCCIÓN (c)

Mes inicio obra 6 24 Duración obra Coste Solar 0 EDIFICAB.s/r (m2 14.750 Mes inic.ventas 6 24 Durac. ventas Recursos Propios 500.000.000 TIPO DE INTERES 5,5 Incremento Precios (%) Coste Construc. (p 120.000 Coste Refer. Construcción (p/m2): 120.000 % prop.en aportacion 66 0 % I.P. Construcción P.V.P. UNITARIOS ACTUALES (p/m2)

0 0 % I.P. Residencial Residencial (m2) 380.000 A precios actualesT.I.R. 15% 0 % I.P. Terciario Terciario (m2) 132.000 C. Construcción Superficies(m2) Coste Unitario Coste Total

101,3% 0 % I.P. Garajes Garajes (plaza) 990.000 Derribo 0Est. Subsuelo 2.496.000

TOTAL GASTOS = 86,4% 3.285.013.952 Residencial 14.750 120.000 1.770.000.000 SOLAR+URBANIZ. 0,3% 10.467.984 Terrazas visitables 0 6.000 0 CONSTRUCCION 67,2% 2.554.496.000 Locales 0 60.000 0 FISCALES = 3,6% 135.227.234 Garaje - m2 9.600 60.000 576.000.000 FINANCIEROS = 1,2% 46.212.051 Pres. Contrata 24.350 96.345 2.346.000.000 GENERALES = 14,2% 538.610.683 Decor - Equipamto 8.850.000 BENEFICIO =s/rec.prop. 103,8% 13,6% 518.830.048 Repasos finales 35.190.000 VALOR VENTAS =/(vs+vc) 148,3% 100,0% 3.803.844.000 Post - Venta 12.480.000 RECURSOS MINIMOS = 4,9% 185.251.373 Urbaniz. Exterior 5.000 30.000 150.000.000 PTMO. HIPOTECARIO = 106,1% 4.035.600.000 Sumas 24.350 2.555.016.000 OTRA FINAN. EXTERNA no necesaria





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Ejemplo Estudio de Viabilidad

VENTAS UNITARIAS (v) VENTAS TOTALES (t)

Viviendas Locales Garajes Terrazas visitables Número 160 0 160 superficie total Superf. media(m 92 #¡DIV/0! 60 0 Valor Ventas Superficies PVP Unitario PVP Total Actualizado IVA

P.V.P. ACTUAL 35.031.250 0 990.000 0 Residencial 14.750 380.000 5.605.000.000 Señal 350.000 0 0 0 Terrazas Visitable 0 95.000 0 Contrato 9.458.750 0 99.000 0 Total Residenc. 14.750 5.605.000.000 5.605.000.000 392.350.000 Llaves 0 0 891.000 0 Hipoteca 25.222.500 0 0 0 Locales 0 0 0 0 0

P.V.P. MEDIO 35.031.250 0 990.000 0 Garaje 160 990.000 158.400.000 158.400.000 11.088.000 Contrato 9.458.750 0 99.000 0 Llaves 0 0 891.000 0

Sumas Ventas 24.350 236.690 5.763.400.000 5.763.400.000 403.438.000años hipoteca mensualidad mensualidad

12 239.657 0 SUMAS INGRESOS 5.763.400.000 5.763.400.000 403.438.00015 206.089 020 173.502 030 143.211 0





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mes 23 mes 24 mes 25 mes 26 mes 27 mes 28 mes 29 mes 30 mes 31 mes 32 mes 3323 24 25 26 27 28 29 30 31 32 330 0 0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

0

140 134 126 116 104 89 73 64 194 21 9140.176.215 134.066.840 125.921.007 115.738.715 103.519.965 89.264.757 72.973.090 63.895.465 193.530.882 21.129.840 9.250.500

18 19 20 21 22 23 24 0 0 0 084 89 93 96 98 99 100 100 100 100 1005 4 4 3 2 1 1 0 0 0 0

115.738.715 103.519.965 89.264.757 72.973.090 54.644.965 34.280.382 11.879.340 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0

GASTOS PROMOCION (mes)

2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

MESES

SOLAR + URBANIZ. CONSTRUCCION OTROS

GASTOS PROMOCION (acum.)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Meses

Mill

ones

Pts

.

Total Gastos (acum.)

INGRESOS VENTAS (mes)

0100200300

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

MESES

VIVIENDAS + TERR. LOCALES GARAJE

INGRESOS VENTAS (acum.)

0

500

1.000

1.500

2.000

2.500

3.000

3.500

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

MESES

Mill

ones

Pts

.

VIVIENDAS + TERR. LOCALES GARAJE






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mes 62 mes 63 mes 64 mes 65 mes 66 mes 67 mes 68 mes 69 mes 7062 63 64 65 66 67 68 69 700 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0

100 100 100 100 100 100 100 100 1000 0 0 0 0 0 0 0 00 0 0 0 0 0 0 0 0

0 0 0 0 0 0 0 0 0

CASH-FLOW

(80)

(60)

(40)

(20)

0

20

40

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Meses

Mill

ones

Pts

.

Cash-Flow definitivo

FINANCIACIÓN NECESARIA

0

200.000.000

400.000.000

600.000.000

800.000.000

.000.000.000

.200.000.000

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30

Meses






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Ejemplo Estudio de ViabilidadDESCRIPCION SUMAS

1. SOLAR + URBANIZACION (GRAFICO MM.) 101. SOLAR + URBANIZACION * 10.470.816 Compra terreno * 0 urbanización * 0 acometidas * 10.470.816 aportacion * 0

2. CONSTRUCCION (GRAFICO MM.) 2.5552. CONSTRUCCION * 2.555.204.000 mes de obra * $$%obra certific. * %obra certificada * 100 Presup.contrata * 2.346.000.000 Estud.subsuelo * 2.496.000 Derribo * 0 Decorac.-Eqipmto. * 9.558.000Urbanización interior * 150.000.000 Repasos Finales * 35.190.000 Post-venta * 11.960.000

3. OTROS GASTOS (GRAFICO MM.) 1.3703. OTROS GASTOS 1.370.494.011

3.1. GASTOS FISCALES+LICENCIAS * 139.498.1263.1.1.FISCALES * 61.642.160 compra solar * 0 agrupac/segreg * 0 obra n/div.hor. * 17.038.160 ptmo.hipotec. * 44.604.000

3.1.2. AYUNTAMIENTO * 77.855.966 IBI(contribución) * 0 Tira de Cuerdas * 35.000 Cédula Urbanística * 6.600 Tasa Urbanistica * 2.911.200 Lic. Vallas * 5.963.356 Lic. Obras * 59.633.560 Lic. 1ª ocupacion * 663.750 PlusvalíaVentas * 0 Lic.apertura garaje * 535.500 IAE ventas * 292.200

3.3. GASTOS FINANCIEROS * 38.755.292 Int.otra financ. * 0 Int.ptmo.hipot. * 29.570.583 aval pisos vendidos * 9.184.708

3.4. GASTOS GENERALES * 562.921.0253.4.1 NOTARIA * 7.225.737 compra solar * 31.388 agrupacion/segregac. * 0 obra n/div.hor. * 2.011.940 ptmo.hipotec. * 5.182.4103.4.2. REGISTRO * 4.231.686 compra solar * 31.100 agrupacion/segregac. * 0 obra n/div.hor. * 2.114.539 ptmo.hipotec. * 2.086.047

3.4.3. EMPRESA * 0

3.4.4 COMERCIALES * 247.180.500 honor.a.p.i.s * 185.850.000Gestión promoción * 61.330.500 comerciales propios * 0

3.4.5 HONOR.TECNICOS * 304.283.102Arquitecto * 108.071.015Arquitecto técnico * 45.634.591DT Y otros * 22.817.296Gestión obra 63.880.100

SUM GASTOS * 3.306.849.259





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ANALISIS DE LOS ESTUDIOS PREVIOS APROBACION DEL PROYECTO

ESTUDIO DE MERCADOTAMAÑOPROCESOS, TECNOLOGIALOCALIZACION Y EMPLAZAMIENTOIMPACTO AMBIENTALESTIMACION DE LA INVERSIONFINANCIACIONPRESUPUESTO, FLUJO DE CAJAEVALUACION

ESTUDIO DE VIABILIDADPUNTOS FUERTESPUNTOS DEBILES ANALISIS

DEFINICION Y OBJETIVOS DEL PROYECTO





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• Análisis del proceso anterior antes de continuar.

• Aprobación de la Fase anterior de viabilidad• Decisión de acometerlo (PLAZO)• Establecer tipos de Colaboraciones


2.- FASE DE DEFINICION




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DEFINICION DE LAS CARACTERISTICAS DEL SISTEMA

• Manual D.I.P.• Matriz de relaciones y responsabilidades• Definir equipos de trabajo• Selección del equipo de diseño• Redacción de Proyectos Técnicos• Definición de presupuestos (P. Básico avanzado)• Planificación y Programación• Sistemas de Control





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Planificación Estrategica

Planificación Empresa

Planificación

Aprobación

Reajuste dePlanificación

Estrategia de Empresa Objetivos de Empresa

Acciones y Proyectos

Proyecto

Viabilidad

Objetivos de Proyecto:- Configuración- Costes- Plazos Calidad

Diseño

- Proyecto Básico- Proyecto Ejecutivo- Coste Ejecutivo- Programación

Ejecución

- Construcción- Seguimiento Coste y Plazo- Control

Seguimiento

Cierrre

Planificación de Proyecto





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ELABORACION PLAN DIRECTOR

Plan Director de Proyecto

Plan de ComunicaciónEstudio viabilidad y AlternativasProyecto BásicoEstimación Coste Proyecto Básico Proyecto EjecutivoRevisión Proyecto EjecutivoDirección de Obra y Control de Ejecución

Seguimiento PlazosSeguimiento CostesActa visita de Obra Semanal

Informe Mensual





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C ontro l Econom ico

P lan ificación

P royec to E jecu tivo yD irecc ión de O bra

An tep royecto y P royectoBásico

G estión O bra y E jecución

O rgan izac ión y C ontro l de lP royec to

P lan ificac ión In ic ia lA 00 6

C oo rd inac ión en fase de P royecto y L ic itac ión

N eces idades C lien teT D 0 01

A nális is A lte rna tivasde A rqu itec tura

A 001

N orm ativaU rban istica

T D 002

P royecto B ás icoP B 001

G eotécn icoA 005

T opográ ficoA 004

Pro ye cto E je cu tivoP E 001

P royec to A ctiv idadP B 006

PP B 0 0

3

Tom a deD atos

R ecepc iónP rov is iona l

:A probac ión P R O P IE D A D

A nteproyecto P royecto B ásico P royecto E jecu tivo L ic itac ión E jecuc ión

S erv icios A fec tadosT D 003

A n teproyectoA 00 2

Pro

ject

& C

ons t

ruct

ion

Man

ager

Arq

uite

ctur

aP

roye

cto

y D

irec

ción

R evis ión P royecto B ás icoP B 003

P royecto A dm in istra tivoP B 005

Acta de R ep lanteoE 0 01

D irecc ión de O bra y C on tro l de E jecuc iónE 0 02

R ev is ión AnteproyectoA 003

PA 0 03

In form e M ensua l W B M S E 008

In form ac ión segu im ien to C lien tes E 007

R ecepc ión P rov isiona lE 003

T ram itac iones F ina l de O b raE 004

In fo rm e F ina l C lien teE 005

R ecepc ión D e fin itivaE 006

D irecc ión de O b ra y C ontro l de E jecuc ión

A s istenc ia en O bra Insta lac iones

R ev isión P royecto E jecutivoP E 003

P lan de C on tro l de C a lidadP E 002

E stim ac ión C osteAntep roye cto

(A 002 )

E stim ación C osteP ro ye cto B á sico

P B 002

E stim ació n C osteP royecto E jecutivo

P E 001

P ropuesta P etic ión deO fertas

L001

C om parativo O fe rtan tesL002

A djud icac ión yC on tra tac ión de O bra

L003

P royecto Ins ta lac iones

P royecto E structu ra

A rch ivo de P royectos W B M S 004

P lan de C om un icac iónW B M S 005

C ontra tac ión E qu ipoP ro yecto

PP E 00

3

A cta V isita O braS em ana l

E 0 02 .1

P lan de A utocontro lE 002.2

S egu im iento P lazosE 002 .3

Segu im iento Económ icoE 00 2.4

C oo rd inac ión Seguridad yS a lud

P S 001

E s tud io de S eguridad y S a ludP S 001

R ecepc iónD efin itiva

P eriodoG aran tia

Info rm e de C on tro l M ensua l en F ase de P royecto A 0 07

G estión In fo rm ac ióny D ocum entos de

P royecto deA rqu itec tu ra

T D 003

E stud io V iab ilidadA lte rnativas

W B M S . P ro jec t y C onstuction M anagem en t

E qu ipo P royectoP





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Definición:El Plan de Comunicación se utiliza en todos los Proyectos que por razones de complejidad o número de participantes deban clarificarse las funciones y responsabilidades de cada interviniente y establecer la forma de comunicación y toma de decisiones.

Intervenientes:Todos los Equipos que en diferentes Etapas y con diferentes Funciones intervendrán en el Proyecto.

Objetivos:Establecer de común acuerdo con la Propiedad el Organigrama del Proyecto, funciones, objetivos del proyecto, y forma de proceder durante el mismo: circuitos de comunicación y aprobación.

Actividad: Plan de Comunicación





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Responsabilidades

• El Director de Proyecto será el responsable de la elaboración del Plan

de Comunicación y Organización de Proyecto y su acuerdo con la

Propiedad.

• Dará a conocer a todo el Equipo el Plan de Comunicación en reunión

conjunta, recogiendo y puntualizando aquellos aspectos que puedan

generar dudas.






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Organigrama Tipo Proyectos de mediana y gran envergadura:

PROPIEDAD

Project Management

ArquitecturaProyecto y

Dirección TécnicaConstruction Management

Instalaciones y/oEstructura

Proyecto y DirecciónTécnica

Contratista

CoordinaciónSeguridad y Salud

ColaboradoresConsultor Calidad,Garantía Decenal

Sub-Contratista Sub-Contratista

Industriales






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• Objetivos Proyecto:1. Racionalizar Calidades: Definir tipo Calidad (Bajo- Medio- Alto...)

2. Presupuesto Obra a Contratar: Inversión Inicial

3. Ajustar Plazo: nº meses total

Licencia de obras: fecha prevista

Comienzo: fecha prevista

Terminación: fecha prevista

Licencia de Ocupación: fecha prevista

Licencia de Funcionamiento: fecha prevista

4. Seguridad y Salud: Sin accidentes ni Incidentes

5. Limpieza y Medio Ambiente: Medidas preventivas

6. Flexibilidad con Clientes7. Cuidar Imagen: Medidas según Proyecto

8. Creación de Equipo

Ejemplo: Reunión Inicial Comunicación Objetivos Actividad: Plan de Comunicación





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Informesa1. Informes Semanales (acta)

• a2. Informes Mensuales1. Resumen Ejecutivo2. Estado de Licencias, Permisos, etc.3. Estado de costes

Control de CostesOrdenes de Cambio

4. Programación del ProyectoPlanning y Curva de Certificación

5. Estado de la Obra6. Control de Calidad7. Seguridad y Salud8. Medio Ambiente9. Fotografías del estado de los trabajos10. Otros

Ejemplo: Reunión Inicial Comunicación Documentación Actividad: Plan de Comunicación





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Intervenientes:- Equipo Arquitectura- Colaboradores Estructuras, Instalaciones,...- Asesoramiento y revisión Project Manager y Construction Manager.

Objetivos: - Redactar Proyecto Básico según los criterios y especificaciones

solicitadas por el Cliente

- Redactar Proyecto Básico según Manual de Procedimientos interno o del Cliente.

Etapa: Proyecto BásicoActividad: Proyecto Básico





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Director de Proyecto:

• Designación equipo interno: Responsable y resto equipo.• Designación equipo colaboradores, concretando alcance, plazos y coste.• Planificación de los Proyectos y reuniones de control.• Coordinación con colaboradores.• Garantía de calidad de los Proyectos de los colaboradores.• Garantía de calidad del Proyecto Básico de Arquitectura.

Responsable de Proyecto de Arquitectura:

• Realización del Proyecto Básico según Manual de Procedimientos.• Cumplimiento de los plazos establecidos. • Convocar reuniones necesarias con:

- Director de Proyecto- Colaboradores externos- Cliente- Construction Manager. - Etc.

• Documentar y archivar las actas de las reuniones que se realicen.

Etapa: Proyecto BásicoActividad: Proyecto Básico





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Ejemplo: Flujograma y funciones equipo Etapa: Proyecto BásicoActividad: Proyecto Básico





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Responsabilidades


• Análisis de situación de mercado y el establecimiento de objetivo de repercusión de costepor unidad de superficie y/o unidades con características especiales.

• Aprobación del coste inicial y de los costes actualizados.• Aprobación interna de las modificaciones que impliquen alteración significativa de costes


• Recopilación de toda la información posible del cliente para determinar al máximo el coste de construcción del proyecto.

• Adaptación del diseño y materiales a emplear en el Proyecto Básico al objetivo de coste.

Responsable de Proyecto de Gestión:

• Análisis de proyectos históricos y determinación de costes de repercusión. • Supervisión del estado de mediciones s/ Proyecto Básico.• Supervisión de los planos s/ Proyecto Básico.• Análisis de proyectos similares.• Detección de posibles desviaciones económicas .

Etapa: Proyecto BásicoActividad: Estimación Coste Proyecto Básico





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Utilización deestudios dealternativasdesarrollaropciones para

EDP:-Tramitación-Diseño-Ejecución-Contratación

Tareas de Actividad

Modificaciones

Programa de hitosconfirmado por

Cliente

Programa general denecesidades dePlanificación

Revisar opciones dediseño y construcción

Proponer y acordarmétodos de contratación

Programaconstrucción

ProgramaContratación Programa diseño Programa

tramitación

Programa MASTER

ProgramasParciales

Redactado porDirector deProyecto





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ProgramasDetallados

Elaborado enEjecución porContratistas

yEquipos

involucrados

Planificación general de Proyecto

Programa MASTER

Tramitacionesy Licencias

-Planeamiento-Gestión Suelo-Licencias

Fase Licitación

-Programa contratación-Programa paquetes de obra

Proceso de Ejecución

-Planificación detallada de Construcción-Planificación fitting-out

Proceso de ocupación

-Programa cierre

Planning de proceso dediseño

-Planning de Arquitecto yotros técnicos-Revisión de proyecto-Esquema decisión Cliente

Control





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Como realizar la Planificación según el ciclo de proyecto:

Fase Proyecto Quien Tipo de programa

1. Concepción Viabilidad D.P. Hitos o Metas

2. Proyecto Básico D.P. Maestro o Director

3. Proyecto Ejecución y Contratista Programas Detallados Licitación Equipos externos

4. Construcción D.P. y Equipos externos Tares seguimiento y Programación





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Planificación de ProyectoPrograma Maestro:

Incorpora plazos para todas las actividades generadas

Utiliza herramientas como GANT (barras de actividades) PERT (malla de hitos con probabilidades que ocurra) CPM (recursos)

Combina:• Plazos• Asignación de recursos• Costes

Según la herramienta se incorporan conceptos como:• Camino critico• Holgura• Precedencias

En la practica se utilizan diagramas de GANT con interrelaciones y recursos.• Herramientas: Microsoft Project.





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Planificación EconómicaPrograma Maestro





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Planificación Económica


Fase Marco Presupuestario

•Viabilidad Estimación en viabilidad del orden de Magnitud

•Diseño Básico Presupuesto Básico

•Diseño Ejecutivo Presupuesto Ejecutivo

•Ejecución Presupuesto Ejecución

•Cierre de Proyecto Coste Final





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Planificación EconómicaEl Coste a nivel de Director de Proyecto:

DESCRIPCION

1. SOLAR + URBANIZACIONCompra terrenourbanizaciónacometidasaportacion

2. CONSTRUCCIONmes de obra$$%obra certific.%obra certificadaPresup.contrataEstud.subsueloDerriboDecorac.-Eqipmto.

Urbanización interiorRepasos FinalesPost-venta

3. OTROS GASTOS

3.1. GASTOS FISCALES+LICENCIAS3.1.1.FISCALEScompra solaragrupac/segregobra n/div.hor.ptmo.hipotec.

3.1.2. AYUNTAMIENTOIBI(contribución)Tira de CuerdasCédula UrbanísticaTasa UrbanisticaLic. VallasLic. ObrasLic. 1ª ocupacionPlusvalíaVentasLic.apertura garajeIAE ventas





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Planificación EconómicaEl Coste a nivel de Director de Proyecto:

3.3. GASTOS FINANCIEROS

Int.otra financ.Int.ptmo.hipot.aval pisos vendidos

3.4. GASTOS GENERALES

3.4.1 NOTARIAcompra solaragrupacion/segregac.obra n/div.hor.ptmo.hipotec.

3.4.2. REGISTROcompra solaragrupacion/segregac.obra n/div.hor.ptmo.hipotec.

3.4.3. EMPRESA

3.4.4 COMERCIALEShonor.a.p.i.s

Gestión promocióncomerciales propios

3.4.5 HONOR.TECNICOSArquitectoArquitecto técnicoDT Y otrosGestión obra





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Seguimiento coste de Obra:

• Mostrar a nivel de partida (sin descripción) los precios contractual, la medición de obra actualizada y los precios de partidas anexas y contradictorias.

• Deberá reflejare siempre la situación del coste final de obra.

• Las partidas seguirán con la nomenclatura establecida.

• Se estimará el importe de las partidas sin precio.

• En relación a los dos puntos anteriores, nunca podrá haber una partida sin estimar su valor.

• Las columnas del coste inicial serán inamovibles, sólo podrán modificarse las de coste actualizado: medición, precios e importe.





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ASESORIA CONSTRUCTIVA

• ANALISIS DE SOLUCIONES

• ALTERNATIVAS

• INVESTIGACION DE MERCADO

• IDENTIFICACION DE MATERIALES CON ENTREGA DEMORADA





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SISTEMAS DE CONTROL

• Control del PROYECTO- Autocomprobación - Análisis de Constructibilidad- Coordinación de Consultores

• Control del Coste- Proyecto de acuerdo a estimación inicial

• Estructura de Desagregación del Proyecto (EDP)





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LICENCIAS

• PREPARACION DOCUMENTACION• SOLICITUD DE PERMISOS• COMPROBACION DE ESTADO• SOLICITUD DE ACOMETIDAS• OBTENCION DE PERMISOS





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Ejemplo: Documentación Proyecto Básico. Planos. Plano 1 Etapa: Proyecto BásicoActividad: Proyecto Básico

Condicionantes que la figura de planeamiento correspondiente (PP, PERI, PE, ED) determine

...





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Hoja resumen Coste Construcción Etapa: Proyecto BásicoActividad: Estimación Coste Proyecto Básico

(1) (2)Concepto Sup. Construida Obra Civil Coste m2 Instalaciones Coste m2 (1)+(2)

Areas FuncionalesHabitaciones 3.814 2.481.805 651 829.989 218 3.311.794Terrazas 1.446 707.679 489 0 707.679Zonas Publicas 1.530 1.135.701 742 835.533 546 1.971.234Zonas Servicios 1.134 651.298 574 273.762 241 925.060Aparcamiento 3.062 1.265.412 413 149.740 49 1.415.152

Salon Mirador (53% zona publico) 2.061 839.307 407 538.324 261 1.377.631

Zonas Jardin y Urbanización (11.500) 560.740 49 96.642 8 657.382

TOTAL COSTE DE EJECUCIÓN MATERIAL 13.047 7.641.942 2.723.990 10.365.932Pta 1.271.542.751 453.244.648 1.724.787.400

Concepto (4)03 TOTAL OTROS COSTES 1.452.153

Pta 241.623.738

(5)TOTAL COSTE DE EJECUCIÓN 11.818.085

Pta 1.966.411.137

Salon Mirador: 53% de la Zona Publica





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Intervenientes:- Equipo Arquitectura- Colaboradores Estructuras, Instalaciones,...- Asesoramiento y revisión Project Manager y Construction Manager.

Objetivos:- Redactar Proyecto Ejecutivo según los criterios y especificaciones solicitadas por el Cliente

- Redactar Proyecto Ejecutivo según Manual de procedimientos interno o del Cliente.

Etapa: Proyecto EjecutivoActividad: Proyecto Ejecutivo





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Responsabilidades


• Designación equipo interno: Responsable y resto equipo.• Designación equipo colaboradores, concretando alcance, plazos y coste.• Conclusiones Proyecto Básico Aprobado• Planificación del Proyecto y reuniones de control.• Coordinación inicial y control del cumplimiento de los plazos internos y de

colaboradores.• Adecuar Proyecto Ejecutivo a Objetivo Económico.• Establecer criterios sobre calidades, sistemas constructivos y soluciones

estructurales y de instalaciones.• Garantía de calidad de Proyectos de Colaboradores.






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Responsabilidades


• Realización del Proyecto Ejecutivo según el Manual de Procedimientos.

• Cumplimiento de los plazos establecidos y seguimiento.

• Convocar las reuniones necesarias con:

- Director de Proyecto

- Colaboradores externos

- Cliente

- Construction Manager

- Etc.,

• Adaptación del Proyecto a la Licencia de Obras y a la Licencia de Actividad

• Revisión y calidad de los proyectos de los colaboradores.

• Documentar y actas de reuniones.

• Control final del Proyecto Ejecutivo según procedimiento.






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Ejemplo: Documentación Proyecto Ejecutivo. Planos. Etapa: Proyecto Ejecutivo

Actividad: Proyecto Ejecutivo





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Ejemplo: Documentación Proyecto Ejecutivo Etapa: Proyecto EjecutivoActividad: Proyecto Ejecutivo





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Ejemplo: Documentación Proyecto Ejecutivo Etapa: Proyecto EjecutivoActividad: Proyecto Ejecutivo

PresupuestoCódigo Unidad Resumen Cantidad Precio ImporteWBMS01 DERRIBOS Y MOVIMIENTO DE TIERRAS 1 130.503,46 130.503,46E2211022 m2 Limpieza+desbroce terreno,m.mec.,carga mec. y

transporte1.000,00 15,51 15.510,00

Limpieza y desbroce del terreno, una media de 40cms de grosor, con medios mecánicos y cargamecánica sobre camión y transporte al vertedero olugar de acopio, incluso tasas. Medición sobre perfilteórico, incluido p.p. de cánon de vertedero yesponjamiento.

E2212422 m3 Excavación rebaje terreno,m.mec.,carg. mec. 6.343,76 9,80 62.168,85Excavación para rebaje en terreno según estudiogeotécnico, y a cualquier profundidad, con mediosmecánicos y carga mecánica sobre camión. Incluidoparte proporcional de cánon de vertedero yesponjamiento. Medición según perfil teórico.

E2221422 m3 Excavación zanja/pozo h<=2m,m.mec.,car.mec.ytransporte

230,06 16,41 3.775,28

Excavación de zanjas y pozos para cimentación einstalaciones, de hasta 2 m de profundidad, en terrenosegún estudio geotécnico, con medios mecánicos,repaso de paredes y suelos, con acopio parcial contierras procedentes de la excavación para rellenozanjas instalaciones, y carga mecánica sobre camióny transporte al vertedero o lugar de acopio inclusotasas y canones. Incluido parte proporcional deesponjamiento. Medición según perfil teórico.





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Ejemplo: Documentación Proyecto Ejecutivo

PLIEGO DE CONDICIONES TÉCNICAS GENERALES

Epígrafe 1º: CONDICIONES GENERALES.

Epígrafe 2º: CONDICIONES QUE HAN DE CUMPLIR LOS MATERIALES. EJECUCIÓN UNIDADES OBRA.

1.− Movimientos de Tierras2.− Hormigones3.− Estructura Metálica4.− Albañilería5.− Cantería6.− Cubierta7.− Carpintería8.− Cerrajería9.− Enlucidos10.− Solados y Alicatados11.− Vidriería12.− Herrajes13.− Pintura14.− Saneamientos y Acometidas15.− Fontanería16.− Calefacción y Ventilación17.− Electricidad18.− Varios

Epígrafe 3º: DISPOSICIONES FINALES.






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Intervenientes:- Equipo de Project Management- Equipo Arquitectura

Objetivos:- Revisión de Proyecto Ejecutivo y su coherencia con el Proyecto Básico.- Revisión de calidad de proyecto según manual de calidad, listado

planos detalles, memoria, documentación.

Etapa: Proyecto EjecutivoActividad: Revisión Proyecto Ejecutivo





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Responsabilidades

• El Responsable del Proyecto es el encargado de revisar toda la documentación presentada correspondiente al Proyecto Ejecutivo reflejando

sus conclusiones en la ficha de revisión anexa.

• El Director del Proyecto tendrá que aprobar el Proyecto Ejecutivo o dado elcaso rechazarlo.

Etapa: Proyecto EjecutivoActividad: Revisión Proyecto Ejecutivo





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Ejemplo: Documentación Proyecto Ejecutivo Etapa: Proyecto EjecutivoActividad: Revisión Proyecto Ejecutivo

PROYECTO: FECHA:220 VIVIENDAS

Nº TEMA A REVISAR R C NC OBSERVACIONESGENERALES

1 FALTA ESTUDIO GEOTECNICO X Pendiente de realización2 NO HAY ACCESOS DIRECTOS AL GARAGE DESDE EXTERIOR X ARQ indica que es por seguridad. Se comunicará a Propiedad3 ESTRUCTURA- FALTA INFORME GARANTIA DECENAL X Pendiente de recibir de Bureau Veritas. 4 ESTRUCTURA- FALTA MEMORIA DE

CALCULO/CUANTIAS/CARACTERISTICAS ESTRUCT.X ARQ enviará

5 DEFINIR GROSOR MORTERO TRASDOS FACHADA PARA CUMPLIR NORMA

X ARQ definirá

6 MEMORIA CARPINTERIA- LOS CAPIALZADOS DE DM NO SON 100% ESTANCOS AL AIRE

X ARQ estudiará la realización con cajón de aluminio

7 FALTA PRESENTACION MUESTRAS Y CUADRO DEF. MATERIALES PROYECTO

X WBMS convocará reunión con Propiedad e indicará las muestras a presentar

8 FALTA RESUMEN Y PREVISIÓN ACOMETIDAS PARA SOLICITUDES COMPAÑIAS

X ARQ entregará

9 FALTAN LOS PRECIOS DESCOMPUESTOS X No necesarios ya que se licitará sin precios por instrucciones de la PropiedadESTRUCTURA

10 MEDIC. ZANJAS-RIOSTRAS (OJO RELACIONADAS): COMPROBAR H. ZAPATA DE 39 MTS.

X ARQ corregirá

11 MEDIC. MUROS GRUESO 0,25 (EN PLANOS 0,30 Y 0,32) Y FACTOR X 2 BLOQUES

X ARQ corregirá

12 MEDIC. MUROS PERIMETRO EXTERIOR CON TALUDES (OJO URBANIZACION-SERVICIOS)

X Se definirá una partida sin medición por si en el pasage se realizara por damas

13 SOLERA H-200 Y HORMIGON MASA H-150 (EHE MIN. HA-25 Y HM-20)

X ARQ comprobará

14 MEDICION FORJADOS UNIDIREC. 4500M2 (REVISAR APROX. 6000 M2 X 4)

X ARQ corregirá

15 FALTAN PLANOS MOVIMIENTO DE TIERRAS X ARQ los realizará16 ¿FALTAN RIOSTRAS Y VIGAS CENTRADORAS DE CIMIENTOS? X ARQ comprobará17 FALTAN LAS COTAS DE CIMIENTOS X ARQ definirá18 MARCAN EN ESTRUCTURA BAJANTES Y HUECOS Y DETALLES

FORMACION PASOSX ARQ definirá

19 DEFINIR SECCION FORJADO UNIDIRECCIONAL (CHAPA COMPRES-ARMADURA-BOVED)

X ARQ definirá

LISTA SEGUIMIENTO CORRECCION NO CONFORMIDADES





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Ejemplo: Documentación Proyecto Ejecutivo Etapa: Proyecto Ejecutivo

Actividad: Revisión Proyecto Ejecutivo





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CONTRATACION

• Definición de Agentes (Prop, PM, ...)• Paquetización y Estrategias• Documentación Jurídica• Selección de Empresas (Precalificación)• Ofertas• Evaluación de Ofertas• Negociación y Contrataciones definitivas





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Intervenientes:- Equipo de Project Management.- Propiedad.

Objetivos:- Decisión Contratista General y Contratación fraccionada.- Tipo contratación (Medición Abierta, Medición Cerrada,

Llaves en Mano)- Preparar documentación necesaria para la licitación.- Seleccionar y convocar ofertantes. - Analizar ofertas y seleccionar finalistas. - Preparar documentación contractual. - Negociación final.- Firma de contrato.

Etapa: LicitaciónActividad: Adjudicación y Contratación de Obra





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Responsabilidades

Responsable de Proyecto:

• Prepara la documentación que se indica a continuación más el anexo de petición de ofertas para que se apruebe por el Director de Proyecto y realizará la gestión con los ofertantes establecidos,para la obtención de las ofertas.

a) Propuesta Desglose Contrataciónb) Nombramiento Ofertantesc) Tipo Ofertad) Condiciones Ofertae) Plazo Entrega Ofertasf) Inicio de Obrasg) Forma de Pagoh) Documentación

Toda la documentación producida será consensuada con la Propiedad y será redactada de forma clara y explicita para que durante la fase de licitación y la siguiente de ejecución no se generen dudas o reclamaciones por parte de los contratistas.






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Ejemplo: Documentación Licitación e Adjudicación

1.Carta Petición Ofertas

2.Modelo Comparativo Ofertas

3.Modelo Carta Adjudicación

4.Modelo Contrato Obras

5.Pliego de Condiciones Administrativas, Facultativas Y Legales

6.Pliego de Condiciones Técnicas Particulares

7.Modelo Pedido

Toda la documentación producida será entregada y explicada a los ofertantes de manera que las ofertas sean lo mas uniforme posible y que los comparativos reflejen las ofertas de manera fiel.El contracto incluye como anexos los Pliego de Condiciones y el estado de medición con los precios del adjudicatario. El modelo de contrato de Obras debe salvaguardar los intereses de la Propiedad, por estos se incluyen condiciones económicas (Avales, Retenciones...) que aseguran el compromiso total del adjudicatario.






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Ejemplo: Comparativo Ofertantes

Proyecto 200 viviendas

HOJA RESUMEN

COMPARATIVO OFERTAS: CONSTRUCTORAS Constructora 1 Constructora 2 Constructora 3 MEDIAC01 MOVIMIENTO DE TIERRAS 80.080 85.933 111.348 92.454C02 CIMENTACIÓN 75.121 55.508 55.790 62.140C04 ESTRUCTURA 814.701 641.936 613.528 690.055C03 SANEAMIENTO 54.420 20.620 37.677 37.572C05 ALBAÑILERÍA 315.007 258.501 230.934 268.147C06 PAVIMENTOS Y REVESTIMIENTOS 84.549 84.563 56.641 75.251C07 CUBIERTAS Y AISLAMIENTOS 100.488 62.876 52.181 71.848C08 YESOS Y FALSOS TECHOS 50.146 38.054 27.221 38.474C12 CERRAJERÍA 35.143 35.238 36.342 35.574C13 PINTURA 131.821 81.925 71.040 94.929C20 URBANIZACIÓN 7.256 12.063 10.881 10.067C24 AYUDAS 14.911 8.437 19.237 14.195C25 VARIOS OBRA 38.189 20.155 22.465 26.936

TOTAL OBRA CIVIL 1.801.833 1.405.810 1.345.285 1.517.643

OBSERVACIONES PARTICULARES Constructora 1 Constructora 2 Constructora 3

DESVIACION RESPECTO A LA MEDIA 16% -8% -13%

PLAZO EJECUCION OBRA (MESES) 16 16 16

OBSERVACIONES GENERALES Mobiliario, jardinería y decoraciónPartidas superiores al 10% sobre la media Pólizas seguros: R.C. Construcción, Garantía DecenalPartidas inferiores al 20% sobre la media Contratación Cías. Suministradoras

ADJUDICACION Constructora 1 Constructora 2 Constructora 3

Fecha y firma en la adjudicación decidida






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A.- ORGANIZACIÓN DEL TRABAJO

• PREPARACION DE EQUIPOS• ORGANIZACIÓN DE ASESORES EXTERNOS• ORGANIZACIÓN DE REUNIONES• DESCRIPCION DE RECURSOS• COORDINACION DE PAQUETES• CONTROLES DE EJECUCION, COSTE Y

PLAZO


3.- FASE DE CONSTRUCCION




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B.- DIRECCION DE SUMINISTRADORES

• PERSONA RESPONSABLE DE OFICIOS• PLANIFICACION CON SUMINISTRADORES• COORDINACION CON JEFE DE OBRA• SUPERVISION DE LA CALIDAD• ACTIVACION DE OBRA• REVISION Y APROBACION DE FACTURAS Y

PRECIOS





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Intervenientes:- Equipo de Project & Construction Management- Equipo Arquitectura

Objetivos:- El buen fin de la obra a través de un seguimiento constante en obra

para garantizar:PlazosCostesCalidades Seguridad

Etapa: EjecuciónActividad: Dirección de Obra y Control de Ejecución





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Responsabilidades


• Evaluación inicial de la duración los de los plazos de gestión y ejecución de obra.• Estimación de los plazos teóricos de cumplimiento de las tareas administrativas y constructivas.• Supervisión de planning actualizado.


• Estudio inicial de plazos teóricos y propuesta al Director de Proyecto.• Redacción de los plannings y actualización y entrega a los agentes implicados.• Supervisión de facturación y actualización de su impacto en el planning actualizado.• Gestiones necesarias para cumplir los plazos previstos. Informes a los agentes implicados.• Convocar las reuniones necesarias.

- Director de Proyecto- Dirección Facultativa y/o Propiedad- Industriales - Etc.,

• Archivo de los documentos generados en cualquiera de las fases.

Etapa: EjecuciónActividad: Seguimiento Plazos





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Ejemplo: Planning de Obra Id Nombre de tarea Duración Comienzo1 Replanteo 3 días lun 29/07/022 Movimiento de tierras 5 días jue 01/08/023 Medios seguridad y salud 3 días mar 06/08/024 Montaje Grúa 1 día vie 09/08/025 Toma de tierra edif. 1 día? lun 19/08/026 Saneamiento 4 días lun 12/08/027 Cimentación 20 días lun 19/08/028 Muros perimetrales 66 días lun 09/09/029 Impermealización muros 4 días lun 30/09/02

10 Pavimento garaje 2 días lun 30/09/0211 Estructura hormigón 51 días mié 02/10/0212 Losas escaleras 15 días mar 03/12/0213 Cerramientos obra vista 40 días mar 07/01/0314 Porticones fachadas 14 días mar 04/03/0315 Divisiones entre viviendas 10 días mar 07/01/0316 Bajantes, instal. Verticales 4 días lun 27/01/0317 Red horizontal PVC 8 días lun 03/02/0318 Cubiertas 10 días lun 17/02/0319 Divisiones interior viviendas 18 días mié 05/03/0320 Preinstalación calefaccion 15 días jue 23/01/0321 Regatas/ instal empotradas 16 días lun 31/03/0322 Chapa de mortero en pav 9 días jue 20/02/0323 Colocación bañeras 8 días jue 24/04/0324 Alicatados 16 días jue 24/04/0325 Yesos 30 días jue 24/04/0326 Cielos rasos 16 días? lun 19/05/0327 Yesos escalera 10 días mié 28/05/0328 Carpintería aluminio 20 días vie 06/06/0329 Pavimentos viviendas 24 días mié 18/06/0330 Escalones escal vecinos 7 días mié 11/06/0331 Barandillas 5 días vie 20/06/0332 Carpintería de madera 25 días mié 09/07/0333 Puertas ascensor 4 días mié 21/05/0334 Montaje ascensor 24 días mié 18/06/0335 Instalaciones de cables 25 días vie 06/06/0336 Calderas y radiadores 25 días vie 06/06/0337 Sanitarios y grifería 20 días mié 13/08/0338 Muebles de cocina 10 días mar 15/07/0339 Marmoles cocinas 10 días mar 29/07/0340 Pintura viviendas 50 días lun 21/07/0341 Pintura escalera 10 días mar 16/09/0342 Pintura garaje 10 días lun 30/06/0343 Puerta entrada garaje 3 días lun 02/06/0344 Puesta en marcha instalaciones 5 días mar 23/09/0345 Repasos de obra 9 días mié 17/09/0346 Recepción provisional obra 0 días mié 01/10/0347 Calle Ayuntamiento 60 días lun 27/01/0348 Acometida Electricidad 10 días vie 28/02/0349 Acometida Gas 10 días vie 28/02/0350 Acometida Teléfono 10 días vie 28/02/0351 Acometida Agua 10 días vie 28/02/03

100%100%100%100%

100%100%

100%100%

100%100%

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15%0%

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30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50 51 52 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40ago sep oct nov dic ene feb mar abr may jun jul ago sep o

Etapa: EjecuciónActividad: Seguimiento Plazos





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Responsabilidades


• Aprobación del Coste Inicial y del Coste Actualizado• Aprobación interna de certificaciones de industriales.• Negociación y aprobación de precios contradictorios o presupuestos anexos.


• Revisión del estado de mediciones s/ Proyecto Básico - Ejecutivo.• Incorporación de las previsiones necesarias para la elaboración del Coste

Actualizado.• Coste Inicial de Obra.• Control de Certificaciones.• Coste Actualizado de Obra y su seguimiento.• Redacción del Coste Final de Obra.• Mantener informado de forma previa a la negociación de precios contradictorios y/o • presupuestos anexos al Director • Mantener las reuniones necesarias para el seguimiento del coste • Archivo de los documentos generados en cualquiera de las fases.

Etapa: EjecuciónActividad: Seguimiento Económico





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Ejemplo: Documentación Control Económico

Documentos de Seguimiento:

Orden de modificaciónProceso modificaciones

A1 Coste ActualizadoA2 Informe de Certificación

Documentación adicional:

A3 Curva de certificación






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CONSTRUCCIÓN DE POLIDEPORTIVO BarcelonaCoste Actualizado COSTE COSTE

INICIAL ACTUALIZADO Ampliaciones Imprevistos Total %

DERRIBOS Y MOVIMIENTO DE TIERRAS 261.006,91 265.858,35 0,00 2.425,72 133.661,86 50%CIMIENTOS 379.163,60 402.552,00 683,65 11.010,55 199.969,84 50%ESTRUCTURAS 141.503,52 141.503,52 0,00 0,00 33.446,91 24%IMPERMEABILIZACIONES Y AISLAMIENTOS 48.532,22 64.402,46 7.861,45 73,67 11.670,46 18%CERRAMIENTOS Y DIVISORIAS 58.135,39 58.135,39 0,00 0,00 510,89 1%REVESTIMIENTOS Y PAVIMENTOS 179.787,71 191.050,89 0,00 5.631,59 16.499,77 9%CARPINTERÍA INTERIOR 9.229,48 9.229,48 0,00 0,00 0,00 0%CARPINTERÍA EXTERIOR 16.876,02 16.876,02 0,00 0,00 0,00 0%VIDRIOS 1.349,34 16.216,54 7.433,60 0,00 0,00 0%CERRAJERÍA 61.036,40 87.216,74 16.967,90 -3.877,73 0,00 0%EVACUACIÓN Y DRENAJE 31.601,85 31.601,85 0,00 0,00 837,11 3%URBANIZACIÓN 0,00 0,00 0,00 0,00 0,00AYUDAS Y VARIOS 40.102,92 40.102,92 0,00 0,00 1.142,49 3%ASCENSORES 35.841,02 35.841,02 0,00 0,00 0,00

TOTAL OBRA CIVIL 1.264.166,37 1.360.587,18 32.946,60 15.263,81 397.739,33 29%226.382.659 pta

ELECTRICIDAD E ILUMINACIÓN 33.665,90 43.329,41 8.039,32 1624,19 0,00 1.624,19 4%FONTANERÍA Y APARATOS SANITARIOS 16.091,98 16.091,98 0 0 0,00 0%GAS 2.120,26 2.120,26 0 0 0,00 0%EXTINCIÓN DE INCENDIOS 3.840,94 3.840,94 0 0 0,00 0%AUDIOVISUALES Y COMUNICACIÓN 1.604,82 1.604,82 0 0 0,00 0%

TOTAL INSTALACIONES 57.323,90 66.987,41 ## 8.039,32 1.624,19 0,00 1.624,19 2%

ACOMETIDAS, CONTROL DE CALIDAD Y VARIOS 15.285,55 15.285,55 0,00 -2.038,99 6.919,47 45%

TOTAL COSTE OBRA 1.336.775,82 € 1.442.860,15 € 40.985,92 14.849,00 406.282,99 28%

IMPREVISTOS (5%) 66.838,79 € 33.419,40 €

COSTE TOTAL 1.403.614,61 € 1.476.279,54 €233.541.821 pta 245.632.248 pta

DIFERENCIAS CERTIFICADO

VºBº Jefe de Proyecto VºBº Director de Proyecto

Ejemplo: Coste actualizado Etapa: EjecuciónActividad: Seguimiento Económico





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Ejemplo: Curva de certificación

CONTROL GRÁFICO CERTIFICACIONES

0,0050.000,00

100.000,00150.000,00200.000,00250.000,00300.000,00350.000,00400.000,00450.000,00500.000,00550.000,00600.000,00650.000,00700.000,00750.000,00

0 2 4 6 8 10 12

Meses

Cos

te e

n €

Certificación teórica Certificación real






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C.- CONTROL DE SEGURIDAD

• ELABORACION DEL PLAN CON EL RESPONSABLE

• SEGUIMIENTO DE SU CUMPLIMIENTO• INCLUIR LOS COSTES EN LOS

PRESUPUESTOS• CONTROL DE ACCESOS





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Responsabilidades

Coordinador de Seguridad y Salud en fase de Ejecución:

• Será el mismo que el Responsable de Gestión y el mismo que el Coordinador de Seguridad y

Salud en fase de Proyecto, salvo indicación expresa.

• Formalizar todos los documentos oficiales necesarios frente al Departamento de Trabajo.

• Aprobar el Plan de Seguridad redactado por el Contratista General y empresas contratadas.

• Aportar a obra documentos legales imprescindibles: Aviso Previo, Plan de Seguridad, Aprobación

Plan Seguridad, Libro de Incidencias, Libro de Registro.

• Establecer visitas de obra de Seguridad y Salud con una periodicidad semanal

• Formalizar en materia de Seguridad y Salud la entrada en obra de cada empresa que se incorpore

durante el proceso de construcción

Etapa: EjecuciónActividad: Coordinación Seguridad y Salud





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1.- MEMORIA

1.1.- Introducción1.2.- Memoria Informativa1.3.- Memoria Descriptiva1.4.- Análisis De Riesgos y Medidas Preventivas1.5.- Orden y Limpieza1.6.- Primeros Auxilios

2.- PLIEGO DE CONDICIONES

2.1.- Disposiciones Legales de Aplicación2.2.- Condiciones de Medios de Protección2.3.- Servicios de Proyección2.4.- Vigilante de Seguridad y Comité de Seguridad Salud2.5.- Instalaciones Medicas2.6.- Instalaciones de Salud y Bienestar2.7.- Plan de Seguridad y Salud2.8.- Libro de Incidencias2.9.- Comentario Final

Índice Estudio de Seguridad

3.- CONVENIO DE PREVENCION Y COORDINACION

3.1.- Convenio de Prevención Y Coordinación3.2.- Certificado de Obligado Cumplimiento3.3.- Notificaciones y Habilitaciones

4.- DOCUMENTACION GRAFICA

5.- ESTADO DE MEDICIONES

6.- PRESUPUESTO

7.- PLANOS






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PLAN DETALLADO DE SEGUIMIENTO SEGURIDAD Y SALUD (*) Nº:

Codigo Obra: ABC123Obra: .Descripción.

Situación: .Dirección.

Responsable Seguridad y Salud:Fecha: Día / mes / año

(*) Este Plan detallado deberá particularizarse para cada obra, añadiendo aquellos aspecto que no estén recoqidos

1. OBRA

No a

plica

bleEs

tado

Cor

rect

oA

Mejo

rar

Pend

iente

de

reali

zar

1.1 Demoliciones. 1 2 3 4 5 6

1.1.1 Protección de huecos y aberturas

1.1.2 Punto de sujeción de cinturón de seguridad

1.1.3

1.2 Excavaciones y movimiento de tierras 1 2 3 4 5 6

1.2.1 Protección de sujeción para el cinturón de seguridad

1.2.2 Rampa de acceso a la excavación

1.2.3 Protección de pasarelas

1.2.4 Escalera de acceso a la excavación

1.2.5

Ejemplo: Plan de Seguimiento Seguridad y Salud






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D.- PLANIFICACION Y PROGRAMACION

• PLANIFICACION GANTT• FECHAS CRITICAS• PLAZOS Y SUMINISTROS• CONTROL DE TIEMPOS• ORDENES DE CAMBIO• CONTROL DE CAMBIOS





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Orden de Modificación:

Cliente

Project Manager

Arquitecto

Constructor eIndustriales

Modificaciones

Controla ygestiona cambios Aprueba

Diseña Cambios

Pide Valoración

Valora

Actualiza costeprovisional ypresenta a

cliente

Aprueba y Firma

Conoce

Actualizacoste y

planning

EjecutaModificaciones

Modificaciones

Modificaciones





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Orden de Modificación:

OBRA REFERENCIA OBRA

PROPIEDAD PROYECTISTA

EMPRESA QUE SOLICITA LA MODIFICACION FECHA SOLICITUD

DESCRIPCION DEL CAMBIO

CAUSA QUE PROVOCA EL CAMBIO

PLAZO MODIFICA PLAZO: SI / NO DIAS INCREM. PLAZO:......

VALORACION ECONOMICA GLOBALCARGO A: IMPREVISTOS: SI / NO AMPLIACIONES: SI / NOEXISTE PARTIDA EN COSTE: SI / NO CODIGO:

DESCOMPOSICION DE COSTESCódigo / PC Ud / Descripción Medición Importe Total

Importe Total de la ModificaciónDOCUMENTACION QUE SE ADJUNTA

ACEPTADA NO ACEPTADA FECHA

VºBº PROPIEDAD VºBº PROYECTISTA VºBº WBMS

DECISION ORDEN MODIFICACION





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Hoja de control de certificación:





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E.- CONTROL DE COSTOS

• PRESUPUESTO GENERAL APROBADO• VALORACION ESTIMADA SEGÚN DIAGRAMA

DE GANTT• CUMPLIMIENTO DE LAS FASES• ORDENES DE CAMBIO APROBADAS





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Seguimiento coste de Obra:

• Paralelamente, se crearán columnas que reflejen las modificaciones y se especificaran su naturaleza (por imprevistos o por ampliaciones) y el importe facturado a origen de cada industrial.

• Para una fácil lectura del coste actualizado, éste irá encabezado por una hoja resumen que mostrará los importes de los capítulos por industriales y su suma total, además de los parciales de diferencias y facturación.

• El coste se actualizará mensualmente o cuando haya una modificación significativa.

• El importe de la partida de imprevistos pendientes de asignar deberá estimarse hasta el final de la obra. Como norma general se estimará un 5% del importe de los trabajos.





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F.- ASISTENCIA A LA D.F.

• REUNIONES VISITA DE OBRA• COORDINACION CON LA D.F.• PETICION DE DETALLES• COORDINACION DE FACTURACION• CONTROL DE LA EJECUCION EN EL TIEMPO





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G.- CONTROL DE CALIDAD

• RESULTADO QUE REFLEJA EL DESEO DEL CLIENTE

• ES CUMPLIR LAS ESPECIFICACIONES DE PROYECTO

• CONTROL DE CALIDAD EN LA EJECUCION EFECTIVO SI ES PREVENTIVO

• SE REALIZAN ESTUDIOS Y ANALISIS PERIODICOS.





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• CORREGIR LOS DEFECTOS A TIEMPO PARA NO INCREMENTAR COSTOS

• CONTRATAR A EMPRESAS ESPECIALIZADAS Y HOMOLOGADAS

• LA OBRA SE DEBE ENTREGAR EN PERFECTAS CONDICIONES





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H.- ADMINISTRACION Y CONTROL DE CAMBIOS

I.- CONTROL DE LA DOCUMENTACION





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J.- PREPARACION DE INFORMES

• INFORME DIARIO DE CONSTRUCCION (ENCARGADO)

• INFORME PERIODICO DE CONSTRUCCION (JEFE DE OBRA)

• FOTOGRAFIAS DE AVANCE• INFORMES DE CONTROL DE CALIDAD• ACTAS DE REUNIONES• ACTAS TECNICAS





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Responsabilidades

• El responsable de gestión de la obra o en su caso el aparejador serán los

encargados de redactar el Acta.

• El Director de Proyecto dirá en los casos que intervengan mas de un técnico

quien es el responsable de la redacción, que deberá hacerlo en todas las

ocasiones.

Etapa: EjecuciónActividad: Acta Visita de Obra Semanal





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Codigo Obra: ABC123Obra: .Descripción.Situación: .Dirección.Fecha: Día / mes / añoAsisten :Nombre Apellido EmpresaNombre Apellido EmpresaNombre Apellido* Empresa

(*) Indican las personas que son Dirección Facultativa.

INDICE DE ACTA:1. Revisión acta anterior2. Estado de la obra3. Temas tratados4. Control de calidad5. Seguridad y Salud6. Convocatoria siguiente visita obra

Por WBMS Fdo. DF

Por: Contratista Por: el Industrial

Modelo Acta Visita de Obra Etapa: EjecuciónActividad: Acta Visita de Obra Semanal





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Responsabilidades


• Supervisar el Informe Mensual una vez redactado.

• Firmar y presentar el Informe al Cliente.


• Compilar la información necesaria para redactar el Informe.

• Redactar el Informe de forma que sea representativo del estado actual de

la obra.

• Señalar con la debida importancia puntos clave para el buen fin del

proyecto.

Etapa: EjecuciónActividad: Informe Mensual





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Modelo Informe MensualInforme Mensual Gestión Obras

Proyecto PARKVERD, La GarrigaMes 17 de enero de 2003 W B M S

Planificación Obra

Observaciones

Se considera un retraso de:* 7 días al inicio de la obra por lluvias* 5 días en septiembre por lluvias

Coste ConstrucciónInicial Real Diferencia Imprevistos Ampliaciones Imprevistos

Disponibles ObservacionesCoste / m2: Ptas Euros

1.428.916,14 € 1.346.009,70 € 82.906,44 €- 68.043,63 € - € 68.043,63 € Garaje: 60.000 360,61Vivienda: 110.514 664,2

Certificación Calidad

Satisfacción Cliente Observaciones

Etapa: EjecuciónActividad: Informe Mensual





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• ENTREGA A LA PROPIEDAD• RETIRADA DE CONTRATISTAS• CONTROL DE LISTAS DE DEFECTOS• MANUAL DE OPERACIONES Y

MANTENIMIENTO• PLANOS “AS BUILT” – LIBRO DEL EDIFICIO• CIERRE DE CUENTAS


4.- FASES DE DESACTIVACION




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DOCUMENTACIONES

• LICENCIAS Y ACOMETIDAS- LICENCIA DE PRIMERA OCUPACION- LICENCIA DE FUNCIONAMIENTO

ADECUACION DE INSTALACIONES ANORMATIVA

- CONTRATOS DE SUMINISTROS





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• 2.- PRUEBAS DE FUNCIONAMIENTO- PROTOCOLO DE PRUEBAS

ADECUACION DE INSTALACION AL DISEÑOVALORES DE FUNCIONAMIENTO SEGÚN PROYECTO

ACTAS DE FALTAS O FALLOS





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• Seguros:- Liquidación Todo Riesgo Construcción- Garantía Decenal

• Licencias y Permisos para la operación• Inicio del Período de Garantía• Entrega del Producto a la Propiedad





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Desactivación de Proyecto

Ultima fase del ciclo de vida del Proyecto

La desactivación no es un hito sino una etapa

En la etapa de cierre de todos los proyectos, máxime si son complicados, es necesario planificar y programar tareas, y por tanto asignar recursos.

Debe de definirse una política de desactivación de proyecto, en función de la EDP y la EDR:

¿Cuándo cerrar a cada nivel de desagregación?

¿Qué hitos hay que cumplir para cerrar cada nivel?





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Niveles:

Cierre Obra: Liquidación Contratista / RP

Cierre Equipo de Proyecto

Cierre de Tramitaciones y Legalización

Cierre Ventas: % vendido, nivel beneficio

Cierre Societario: liquidación participaciones

Cierre Fiscal

¿Qué tareas queda pendiente en ese momento y pasan a formar parte del planning de desactivación?





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En el momento que se estima oportuno debe de redactarse un Informe Final de Proyecto.

En Proyectos de construcción debe realizarse entre la Recepción Provisional y la Definitiva.

El contenido del Informe Final de Proyecto debe ser el siguiente:

Coste final de Proyecto: Análisis de desviaciones

Cuenta de resultados de Proyecto

Programa Maestro final y definitivo. Importe de desviación

Comparación entre Objetivos iniciales y Resultados finales de Proyecto

Balance de Organigrama de proyecto. Equipos Internos y Externos

Balance de EDP y sistema de contratación

Balance de Comunicación

Evaluación de Equipo Internos e Industriales

Evaluación sobre Procedimientos y Calidad

Planning de actividades pendientes

Evaluación resumen de riesgos aprendizaje





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4.- EL DIRECTOR DE PROYECTOS




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Equipo de Proyecto

Organización funcional versus Equipo de Proyecto

Desarrollo del Proyecto

Funciones

Otras

Diseño

Ejecución

Planificación

Control Económico

Dirección

Valido para empresas que gestionan proyectos





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Empresas con organización funcional

• Jerarquizadas

• Personas a cargo de funciones permanentes

• Relación entre funciones a través de la jerarquía

• Organización de estructura permanente

Empresas con organización por Proyecto

(matricial)

• No Jerarquizadas

• Personas a cargo de responsabilidades en Proyecto

• Relación entre funciones a través del Proyecto

• Organización de estructura temporal





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Equipo de Proyecto

Factores mas relevantes para la formación del Equipo de Proyecto

1. Modalidad de Contratación

• Responsabilidades:

Supervisión

Ejecución

Vinculo resultados

• Alcance de Servicios

• Tipo de Cliente

• Zona Geográfica

2. Plazo y Etapas de Ejecución

• Funciones / Etapas

• Diseño / Ejecución

• Duración Etapas

• Tipo de Cliente

• (Fast Track...)

3. Tamaño Proyecto y Tipo

Proyectos: Grande Mediano Pequeño

Diseño / Ejecución

Duración Etapas

Tipo de Cliente

(Fast Track...)

Sale del Previo de EDP





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Equipo de Proyecto

Principio Básico:

Nivel de interlocución equiparable en todas las partes, respecto a los

Equipos externos al Project Management





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Organigrama y Funciones Tipo Grandes Proyectos CLIENTE

Obra Civil y Acabados Responsable Instalaciones

Construction Manager

Director de Proyecto(Project Manager)

Relación con Cliente

Responsabilidad buen fin del encargoDirección del Proyecto

Validación Planificación detallada de Obra

Validación Control Económico

Validación Calidad de Ejecución

Coordinación Equipo Proyecto y Equipo WBMS

Relación con otros Equipos Técnicos

Necesidades de información en obra

Contratación

Coordinación Contratistas e industriales

Coordinación equipo Construction Managemen

Seguimiento Calidad, Plazos y Costes

Análisis y Validación proceso constructivo

Supervisión Dirección Técnica de las Obras

Supervisión Seguridad y Salud

Control de Documentación

Apoyo a Project Manager

Elaboración de Informes

Licitación y Contratación

Seguimiento de Costes

Control Ejecución

Control CostesControl Ejecución

Control Costes

Coordinación Industriales a pie de obra

Director de Arquitectura

Instalaciones

Urbanistica

Oficina TécnicaPlanificación

Control de Costes

EstructuraDirección

Facultativa

Proyecto Estructura

Dirección Obra Estructura

Planos as-built estructura

Proyecto Instalaciones

Dirección Obra Instalaciones

Licencia Actividad

Manuales de Mantenimiento

Planos as-built instalaciones

Anteproyecto

Proyecto Básico

Proyecto Ejecutivo

Dirección Obra Arquitectura

Compatibilidad Estructura

Soporte permisos y Licencias

Planos as-built incorporando

Estructura e instalaciones

Dirección Obra Arq. Técnico

Control Calidad

Seguridad

Garantía Decenal

Cias. Suministros





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Director deProyecto

Arquitecturay

Dirección Técnica

ConstructionManagement

Director de Obra Estructura Instalaciones

Cliente

Organigrama y Funciones Tipo Pequeños Proyectos





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Funciones Director de Proyecto

Funciones Básicas:

• Definir los objetivos del Proyecto• Establecer la EDP • Redactar el “Manual de DIP”• Establecer la programación• Establecer el Plan de Calidad Total• Definir el coste objetivo• Planificar-Decidir provisionalmente le tempo útil• Dirigir la ejecución• Efectuar el control• Establecer el sistema de información para la Dirección del Proyecto• Establecer el sistema de comunicación





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Aptitudes Personales:

• Sentido común• Personalidad• Capacidad y cualidades de líder• Espíritu de iniciativa• Aptitud para la comunicación y las relaciones inter-personales• Dotes de mando• Capacidad y “habilidad” para motivar• Capacidad para tomar decisiones y para actuar• Claridad en la exposición (verbal y escrita)• Capacidad de síntesis • Creatividad • Capacidad de juicio• Capacidad de adaptación a cualquier situación• Sensibilidad para detectar e identificar problemas• Capacidad negociadora





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Formación:

• Conocimientos Técnicos• Conocimientos de organización• Conocimientos de contratación• Conocimientos Administrativos• Conocimientos de economía• Conocimientos financieros• Conocimientos de seguros• Conocimientos jurídicos• Conocimientos de marketing y ventas• Conocimientos de psicología• Conocimientos social• Conocimientos de idiomas





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Experiencia profesional:

• Visión y concepción sistemática del Proyecto• Conocimiento / experiencia de dirección interdisciplinar• Conocer el arte de comunicar• Valorar recursos• Valorar costes• Metodología evaluación- viabilidad de Proyectos• Contratación• Calidad Total, garantía de calidad• Programación• Control de Costes• Informática• Investigación Operativa• Management del riesgo• Seguridad y Higiene en el trabajo• Dirigir por objetivos y excepciones• Financieros• Gerencia de riesgos





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Funciones Construction Manager:

Funciones Básicas:

• Contrato de Servicios Profesionales• Se contrata en Paralelo al equipo de Diseño• Aplica actividades de management a un proyecto de construcción• Aplica herramientas y técnicas de DIP a un proyecto de

construcción• Sus objetivos básicos son, preservando la calidad definida en

proyecto, conseguir los objetivos de plazo y coste• Puede asumir responsabilidad en cuanto a coste: calculo a

resultados• Propone variantes de diseño que aprueba el PM y DF• Conoce profundamente el sector de construcción





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Tarea fundamentales:

a) Fase de Planificación Inicial• Colaborar en la redacción de la EDP• Asesorar a equipos de Diseño• Redactar alcance de Proyectistas• Redactar alcance de Contratos• Manual de Dirección integrada de Proyecto. Colaborar en su

redacción.• Revisión presupuesto de construcción siguiendo EDT de

construcción• Mantenimiento del presupuesto actualizado• Mantenimiento del programa. Muestra de ejecución





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b) Fase de Diseño y Contratación• Asesorar en tecnología de construcción el Proyectista• Análisis permanente de constructividad y de valor• Revisión de proyecto técnico• Programación de construcción• Revisión de presupuesto de Proyecto Técnico y adaptación a

Seguimiento Presupuestario (EDP)• Calculo de flujo de caja• Recomendación sobre paquetes y formulas de contratación• Redacción de documentos de licitación y contrato• Licitación: Precalificación, entrega documentos, aclaraciones,

recepción ofertas, tabular y comparar, proponer adjudicación y redactar contratos.





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c) Ejecución• Equipo de Obra

- Coordinar contratistas- Controlar modificaciones- Coordinar visita de obra- Actualizar programación obra- Actualizar costes de obra- Revisar certificaciones

• Informes de progreso de obra• Reuniones de coordinación de obra• Coordinar cambios de etapa de obra. Recepciones parciales...• Oficina técnica de obra• Recepciones de obra• Seguir el procedimiento de control de calidad• Seguir los procedimientos de Seguridad• Controlar y coordinar la organización física de obra por los contratistas





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d) Desactivación• Desmontaje y retirada de instalaciones provisionales• Seguimiento de funcionamiento durante el periodo de garantía• Liquidación de contratistas, siguiendo la EDP• Documentación final. As built. Garantía. Mantenimiento• Recepción y entrega a propiedad• Asesoramiento de puesta en uso• Actas de recepción definitiva





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5.- LA RESPONSABILIDAD DEL DIRECTOR DE PROYECTO.




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CONCEPTO DE “PROJECT MANAGER”

El “Project Management” o “Gestión de un Proyecto” suele comprender todas o parte de las siguientes funciones:

– La asistencia al promotor en la definición de los elementos básicos del proyecto, incluyendo la ubicación, principales características técnicas y coste estimado.

– Colaboración con el propietario en la contratación de los técnicos encargados de la redacción de los proyectos.

5.- LA RESPONSABILIDAD DE LA D.I.P.




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– Revisión de los proyectos de ejecución de la obra, incluyendo control de costes y del plazo de ejecución.

– Tramitación y obtención de las licencias y permisos necesarios para la edificación.

– Asistencia al promotor en la recepción de la obra y en los requerimientos de subsanación durante los diferentes períodos de garantía.





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RÉGIMEN JURÍDICO– Contractual: el contrato de “Project Management”.

Contenido (básicamente) contractual, responsabilidad (básicamente) legal

– Legal: El Project Manager y la L.O.E. Responsabilidad

– Jurisprudencial: El “Gestor Constructivo” en la jurisprudencia. Responsabilidad





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EL CONTRATO DE PROJECT MANAGER

– Contrato de prestación de servicios– Celebrado generalmente entre el Promotor y el

Project Manager– Delimitación de las funciones del Project Manager– Regulación del concreto régimen de

responsabilidad





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RESPONSABILIDAD DEL PROJECT MANAGER EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN

Fuentes de la responsabilidad del Project Manager» Responsabilidad contractual del Project Manager (frente al

Promotor)» Responsabilidad del Project Manager como Agente de la

Edificación según la LOE (carácter imperativo, no dispositivo)» Responsabilidad del Project Manager como “gestor

constructivo”, según la jurisprudencia del artículo 1.591 del Código Civil

» Responsabilidad contractual del Project Manager frente al comprador del edificio





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RESPONSABILIDAD COMO “AGENTE DE LA EDIFICACIÓN” SEGÚN LA LOE

¿Es el Project Manager un Agente de la Edificación?– No se define como tal en la LOE (arts. 9-16):– Sin embargo, hay argumentos para considerarlo como un Agente de la

Edificación:» Fórmula abierta del artículo 8 de la LOE: “Todas las personas físicas. o jurídicas

que intervienen en el proceso de la edificación”

•Entidades y Laboratorios de Control•Suministradores de Productos•Clientes y Usuarios

•Promotor•Proyectista•Constructor•Director de Obra•Director de Ejecución de la Obra





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– Responsabilidad como Agente de la Edificación con individualidad propia.

– Responsabilidad como Agente de la Edificación por desempeñar funciones atribuidas por la LOE a otros Agentes de la Edificación:» Instrucciones del Project Manager para modificar el

proyecto: responsabilidad del proyectista» Órdenes al constructor y a los demás agentes:

responsabilidad del director de la obra y/o del director de ejecución de la obra





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– Firma o asistencia al promotor en la firma de las actas de replanteo o de las certificaciones de obra: funciones propias del director de obra o del director de ejecución de la obra.

– Verificación por el Project Manager de la calidad del proceso: responsabilidad de las entidades de control de calidad

– Coordinación de las distintas funciones de ejecución de la obra: posibilidad de asimilarlo al promotor o al “promotor delegado”

– Compromiso con el promotor de entregar la obra: posibilidad de asimilarlo al constructor





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RESPONSABILIDAD COMO “GESTOR CONSTRUCTIVO”EN LA JURISPRUDENCIA

•Jurisprudencia sobre el artículo 1.591 del •Código Civil– Sentencia del Tribunal Supremo de 15 de marzo de 2001 (Ar.

2001\3194): se incluye dentro de los responsables según el artículo 1.591 al “Gestor Constructivo” que realiza de forma directa y personal:• labores de estructuración directivas y de coordinación de

la obra;• tareas de control técnico;• de publicidad y venta del inmueble;• decisiones sobre variación de las obras





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– Sentencias del Tribunal Supremo de 3 de octubre de 1996 (Ar. 1996\7006) y de 15 de octubre de 1996 (Ar. 1996\7111)• “Las actividades de gestión, administración y dirección del

proceso edificativo son propias de los promotores y los que las llevan a cabo no quedan excluidos de la responsabilidad decenal”.





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OTROS ÁMBITOS DE RESPONSABILIDAD

– Prevención de riesgos laborales– Laboral y Seguridad Social





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6.- ELABORACION PRACTICA DEL MANUAL DE DIRECCION DE PROYECTOS




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REDACCIÓN DE PROYECTO

DIRECCIÓN FACULTATIVA

DIRECTOR DE PROYECTO

ARQUITECTO TÉCNICO

COORDINADOR DE SEGURIDAD Y

SALUD PROG, Y

CONTROLINGENIERO RESIDENTE

1DIRECTRICES PARA LA REDACCIÓN DE LOS PROYECTOS

2REDACCIÓN/ESTUDIO DE CONCEPTO O ANTEPROYECTO

MATRIZ DE RESPONSABILIDADES PROPIEDAD

ARQUITECTOS EQUIPO DIP

3SUPERVISIÓN DE LA REDACCIÓN DEL ANTEPROYECTO

4 APROBACIÓN DEL ANTEPROYECTO

5 REVISIÓN Y COORDINACIÓN DE PROYECTOS

6 REDACCIÓN DEL PROYECTO BÁSICO

7SUPERVISIÓN DE LA REDACCIÓN DEL PROYECTO BÁSICO

8 APROBACIÓN DEL PROYECTO BÁSICO

9 REDACCIÓN DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN

10SUPERVISIÓN DE LA REDACCIÓN DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN

11 APROBACIÓN DEL PROYECTO DE EJECUCIÓN

12REDACCIÓN DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD

13APROBACIÓN DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD

14PLAN DE CONTROL DE CALIDAD Y PROGRAMA DIRECTOR

15PRECALIFICACIÓN Y CONTRATACIÓN DE PAQUETES

16 ELECCIÓN ADJUDICATARIOS OBRA

17 TIRA DE CUERDAS. ACTA DE REPLANTEO

18 ANOTACIONES EN EL LIBRO DE ÓRDENES (D.F.O)

19 ANOTACIONES EN EL LIBRO DE INCIDENCIAS

20 PROPONER ÓRDENES DE CAMBIO

21GESTIÓN DE ÓRDENES DE CAMBIO (REPERCUSIÓN ECONÓM./TIEMPO)

22 APROBACIÓN DE ÓRDENES DE CAMBIO

23 REDACCIÓN DE PLAN DE SEGURIDAD Y SALUD

24APROBACIÓN Y SEGUIMIENTO DE PLAN DE SEG. Y SALUD

25GESTIÓN DE LICENCIAS, VISADOS Y CONTRATACIÓN DE ACOMETIDAS

26SEGUIM. OBTENCIÓN DE LICENCIAS, VISADOS POR CONTRATISTA.

SEGUIM. Y SUPERVISIÓN DE TRABAJOS EN FASE DE OBRA

27 SEGUIMIENTO PERMANENTE

28 SEGUIMIENTO PLAN DE CONTROL DE CALIDAD

RESPONSABLE (firma/decide):

Realiza:

MATRIZ DE RESPONSABILIDADES




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29 MEDICIÓN DE OBRA REALIZADA

30COMPROBACIÓN Y PROPOSICIÓN DE CERTIFICACIÓN MENSUAL

31 APROBACIÓN DE LA CERTIFICACIÓN MENSUAL

32 VISITAS COMPROBACIÓN

SEGUIMIENTO Y CONTROL DE LA PROGRAMACIÓN

33 RECOGIDA DE DATOS

34REVISIÓN PROGRAMACIÓN DE DETALLE DEL CONTRATISTA

35ACTUALIZACIÓN MENSUAL DEL PROGRAMA DIRECTOR

SISTEMA DE INFORMACIÓN

36 REUNIONES SEMANALES DE OBRA

37 INFORMES MENSUALES DE OBRA

38 INFORMES TÉCNICOS

39 REALIZACIÓN PRUEBAS INSTALACIONES

40SUPERVISIÓN Y APROBACIÓN PRUEBAS INSTALACIONES

41PLANOS "AS BUILT" Y MANUAL DE MANTENIMIENTO DEL EDIFICIO

42SUPERVISIÓN Y APROBACIÓN DE PLANOS "AS BUILT" Y MANULA DE USO

43 CERTIFICACIÓN FINAL DE LA OBRA

44 CERTIFICADO FIN DE OBRA

45COORDINACIÓN DE LA RETIRADA DE LAS INSTALACIONES DE OBRA

46ACTIVIDADES ADMINISTRATIVAS RECEPCIÓN DE OBRA

47 RECEPCIÓN PROVISIONAL DE LA OBRA

48 RECEPCIÓN DEFINITIVA DE LA OBRA

RESPONSABLE (firma/decide):

Realiza:

6.- MANUAL DE LA D.I.P.




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1. Objeto

2. Título y número de identificación del proyecto

3. Identificación de personas y/o entidades que intervienen en el proyecto3.1. Propiedad3.2. Equipo de DIP3.3. Estudio de arquitectura3.4. Contratista adjudicatario3.5. Empresas adjudicatarias del Control de Calidad3.6. Partes implicadas en el proyecto y externas al mismo

4. Responsabilidades hacia el Proyecto de personas y/o entidades4.1. Matriz de responsabilidades y organigrama del proyecto4.2. Lista y equipo de obra del contratista

5. Descripción general del proyecto

EL MANUAL DIP: INDICE TIPO (1/4)





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6. Estructura de Desagregación del Proyecto (EDP)

7. Objetivos del Proyecto7.1. Calidad del Proyecto7.2. Coste del Proyecto7.3. Plazo de ejecución del proyecto

8. Gestión de la documentación del Proyecto8.1. Identificación de los documentos del proyecto8.2. Proyecto técnico

8.2.1. Planos8.2.2. Croquis de obra8.2.3. Mediciones y presupuesto8.2.4. Especificaciones

8.3. Listas8.4. Planos “As Built” y manual de mantenimiento del edificio8.5. Plan de Emergencia






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9. Gestión de las comunicaciones del Proyecto9.1. Informes9.2. Programación de reuniones9.3. Correspondencia

10. Gestión de la construcción10.1. Certificaciones10.2. Órdenes de cambio10.3. Seguridad en el trabajo durante la ejecución de la obra10.4. Control de Calidad10.5. Libro de obra10.6. Libro de órdenes10.7. Libro de incidencias de seguridad y salud

11. Licencias de obra, permisos, y acometidas de servicios públicos11.1. Licencia de obra11.2. Licencia de actividad11.3. Acometidas temporales de obra11.4. Acometidas definitivas






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12. Gestión del plazo del Proyecto12.1. Programa de metas o hitos12.2. Programa director12.3. Programa de detalle

13. Gestión del coste del Proyecto13.1. Planificación de costes13.2. Control de costes13.3. Seguros

14. Objetivos internos de la DIP






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15. ANEXOS

Anexo I: Matriz de responsabilidades

Anexo II: Estructura de desagregación del proyecto

Anexo III: Organigrama funcional del equipo de DIP

Anexo IV: Planificación y programación de proyecto

Anexo V: Presupuesto General de Proyecto

Anexo VI: Contratos y Seguros





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7.- LA GESTIÓN DEL DISEÑO.




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La Gestión del Diseño:Objetivos e importanciaLas Fases de DiseñoEl Equipo de Diseño

El Proceso de Gestión




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Índice:1. Definiciones:

Objetivos, Importancia de la gestión.

2. La fases de diseño de un proyecto:

Toma de Datos, Anteproyecto, Básico y de Ejecución.

3. El Equipo de Diseño:

Componentes y tipos organizativos

4. El Proceso de Gestión de Diseño:

Funciones Principales

Responsabilidades

Explicación del proceso

Lecciones Aprendidas

La GestiLa Gestióón del Disen del Diseññoo




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¿¿QUQUÉÉ ES LA GESTIES LA GESTIÓÓN DE DISEN DE DISEÑÑO ?O ?

“La GESTIÓN DEL DISEÑO consiste de la ORGANIZACIÓN, EVALUACIÓN Y DIRECCIÓN DEL PROCESO de desarrollo de un Proyecto que permite obtener el diseño deseado en los términos de COSTES, PLAZOS, CALIDAD, FUNCIONALIDAD Y USO esperados por la Propiedad”

Con la Gestión del Diseño , la DIP apoya el proceso de diseño mediante la implementación de procesos objetivos de control que eliminan juicios arbitrarios sobre el trabajo de los equipos de diseño.

El desarrollo del diseño y por lo tanto la “Gestión del Diseño” puede continuar durante todas las fases desde la concepción hasta finalizar la ejecución y entregar el inmueble.




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¿¿PORQUE ES TAN IMPORTANTE EN UN PROJECTO ?PORQUE ES TAN IMPORTANTE EN UN PROJECTO ?

Para asegurar que el diseño responde a los parámetros de coste y plazos que se establecieron en el Plan de Necesidades y que garantizan la viabilidad de la operación inmobiliaria.

Para asegurar que el inmueble que se obtiene como resultado final responde a lo que el Propietario pretende.

Mediante la coordinación, asegurar que las muchas otras actividades que se desarrollan en paralelo al diseño y que de el dependen, tienen la información que necesitan, cuando se requiere y que esta es actualizada.

Para conferir al proceso de diseño un óptimo alto nivel de control en todas sus fases: concepto / anteproyecto / proyecto básico / proyecto ejecución / detalles constructivos / planos conforme a obra.

Para evitar indefiniciones, incompatibilidades y errores que provocan sobrecostes y atrasos




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GESTIGESTIÓÓNN DE DISEDE DISEÑÑO O -- FASESFASESPlan de Necesidades

El documento que establece las expectativas del Propietario en cuanto a los usos, espacios requeridos, la funcionalidad, impacto en el entorno, calidad, costes, plazos.

AnteproyectoA partir del Plan de Necesidades, normativa urbanística aplicable y la toma de datos, el Anteproyecto definirá la configuración principal del Proyecto

Proyecto BásicoDesarrollo de la propuesta aprobada. Se definen de los volúmenes, criterios estéticos y funcionales, geometrías y soluciones técnicas.

Proyecto de EjecuciónDesarrollo del Proyecto y sus elementos constructivos y sus instalaciones. Se utilizará para la petición de ofertas y construcción y por tanto debe elaborarse con suficiente detalle y precisión para minimizar indefiniciones u omisiones .

Planos de Taller y MontajeDetalle constructivo y de montaje preparado por contratista e industriales.




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1

Anteproyecto

5

Construcción

4

Planos de Taller y Montaje

3

Proyecto de Ejecución

2

Proyecto Básico

GESTIGESTIÓÓNN DE DISEDE DISEÑÑO O -- FASESFASES




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EQUIPO DE DISEEQUIPO DE DISEÑÑOO

Diversos tipos organizativas:La organización debe ser la que mejor responde a las necesidades del tipo de proyecto

(envergadura, complejiedad técnica, costes, plazo, etc)

Arquitecto (Concepto, P. Básico/Ejecución, Ingeniería de Detalle)

Arquitecto + Ingeniería Multidisciplinaria

Arquitecto + Ingeniarías (estructura, instalaciones, paisajismo, etc.)

Arquitecto Concepto + Arquitecto Desarrollo Multidisciplinar.

Arquitecto Concepto + Arq. Desarrollo + Ingenierías




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Gestionar los

intereses del

Cliente

Asesor de cubiertas

AgenciasGubernament

alesPlanificador de espacios

Arquitecto

Arquitecto de paisajes

Obras Públicas

Ingeniero mecánico

Ingeniero Civil

Ingeniero de canalizaciones

Asesor de costes

Telecomunicaciones

Asesor de iluminació

n

Contratista

Planificador del terreno

Ingeniero de tráfico

Asesor demedio ambiente

LandPlannerLand

Planner

ContractorContractor

Governmental Agencies


EnvironmentalConsultants


Traffic Engineer Traffic

Engineer

CommunityCommunity

LegalLegal

RoofingConsultantRoofing

Consultant

CostConsultant

CostConsultant Structural

EngineerStructuralEngineer

Space Planner Space Planner Architect Architect

MechanicalEngineer

MechanicalEngineer

ElectricalEngineerElectricalEngineer

CivilEngineerCivil

Engineer

PlumbingEngineerPlumbingEngineer

Landscape Architect

Landscape Architect

TelecommunicationsTelecommunicationsLighting

ConsultantLighting

Consultant

Financial Financial

13500 - G9

LandPlanner

Planificadordel suelo

ContractorContratista


Agencias de la Admón.


Asesores de M. ambiente

Traffic Engineer Ingen.

de tráfico

CommunityComunidad

LegalLegal

RoofingConsultantAsesor

Cubiertas

CostConsultantAsesor decostes Structural

EngineerIngenieroestructuras

Space Planner

Planificador de espacios Architect Arquitecto

MechanicalEngineer

Ingenieromecánico

ElectricalEngineerIngenieroeléctrico

CivilEngineerIngenieroCivil

PlumbingEngineerIngenierocanalizac

Landscape Architect

Arquitecto de paisajes

TelecommunicationsTelecomunicacionesLighting

ConsultantAsesor

iluminación

Financial Financiero

13500 - G9

EQUIPO DE DISEEQUIPO DE DISEÑÑOO




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Técnicode

Costes

Jefede

Obra

Técnicode

Planificación

PROPIEDAD

COORDINADOR DE DISEÑO

Resto del Equipo de Gestión

Dirección Facultativa

Ingeniero(s)

Arquitecto

CONTRATISTA(S)SUMINISTRADORES / INDUSTRIALES

GESTOR DE PROYECTO

Equipo de DiseEquipo de Diseñño o --OrganizaciOrganizacióónn




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Equipo de DiseEquipo de Diseñño o --OrganizaciOrganizacióónn

Dirección Facultativa

IngenieríaEstructural

IngenieríaInstalaciones

Otros

ArquitectoDesarrollo Proyectos(Básico/Ejecución/DF)

ArquitectoConceptual

CONTRATISTA(S)SUMINISTRADORES / INDUSTRIALES

PROPIEDAD

EQUIPO DE GESTIÓN DE PROYECTO




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GESTIGESTIÓÓN DE DISEN DE DISEÑÑO O -- FUNCIONES DEL GESTORFUNCIONES DEL GESTOR

Definir y controlar el cumplimiento del Programa de Necesidades.

Definir la estrategia para la contratación y desarrollo del diseño y las obras

Gestionar la selección de los equipos profesionales más adecuados.

Definir el contenido, y grado de detalle requeridos en cada fase de diseño

Controlar los costes del Proyecto y darles, progresivamente, mayor precisión

Coordinar el programa de desarrollo y entrega del diseño

Añadir valor a los sistemas constructivos y la selección de los materiales

Gestionar el control de los cambios al diseño

Integrar las actividades de todos los equipos intervinientes y sus prioridades.

Definir y Gestión un sistema eficaz de control de la configuración (Control de actualizaciones)




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GESTIGESTIÓÓN DE DISEN DE DISEÑÑO O –– RESPONSABILIDADES DEL GESTORRESPONSABILIDADES DEL GESTOR

Definir y controlar el programa de diseño

Controlar el cumplimiento de los objetivos de coste

Coordinar las actividades entre los intervinientes

Conducir revisiones y auditorias del diseño para:

Comprobar la calidad y el grado de definición de la información de diseño

Coordinar la optimización del valor del diseño.

Controlar/registrar/evaluar cambios




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Gestión y Coordinación de Diseño - Proceso - 1GestiGestióón y Coordinacin y Coordinacióón de Disen de Diseñño o -- Proceso Proceso -- 11

CONTROL DECAMBIO DE DISEÑO

SELECCIÓN DEL EQUIPODE PROFESIONALES

CONTROLAR LA EVOLUCIÓN DE LOS COSTES CON EL DISEÑO

ALCANCEPROGRAMA DE NECESIDADES

REVISIÓN DE DISEÑO YENTREGAS

DESARROLLO DEL DISEÑO

PLAN DE TRABAJOPROGRAMA DE ENTREGAS




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ESTRATEGÍA DE CONTRATACIÓN, PROCESO DE SELECCIÓN

MATRIZ DE RESPONSABILIDADES

COORDINACIÓN DEL DISEÑO ENTRE CONSULTORES

PROCESO DE ENTREVISTAS, FORMULACIÓN DE ALTERNATIVAS, VALIDACIÓN Y CONFIRMACIÓN

DE VIABILIDAD, PLAN INICIAL DE COSTES/PLAZOS

PROGRAMA DE ACTIVIDADES - FLUJO DE INFORMACIÓN, COORDINACIÓN ENTRE DISCIPLINAS, ESTRATEGIA DE LICITACIÓN DE LA CONTRATACIÓN DE LA EJECUCIÓN.

SELECCIÓN DEL EQUIPODE PROFESIONALES

ALCANCEPROGRAMA DE NECESIDADES

PLAN DE TRABAJOPROGRAMA DE ENTREGAS

GestiGestióón y Coordinacin y Coordinacióón de Disen de Diseñño o -- Proceso Proceso -- 22




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IMPLEMENTAR PROCESO, - ESTUDIOS DE IMPACTO SOBRE COSTES Y PLAZOS - FACTORES DE RIESGO, - APROBACION

PREVIO A LA IMPLEMENTACIÓN DEL CAMBIO

CONTROL EVOLUCIÓN DE PLAN DE COSTES, COSTES DESGLOSADOS EN LOTES, GESTIÓN DE VALOR Y ANÁLISIS DE

RIESGOS

ANALISIS CON LOS EQUIPOS DE DISEÑO Y PROPIETARIO. ANALISIS FUNCIONAL Y ESTÉTICO. COMPROBACIÓN CALIDAD Y DETALLES, ACCEPTACIÓN POR EL PROPIEATRIO

COMPROBACIÓN PROGRAMA DE NECESIDADES –CONTRIBUCIÓN DE ESPECIALISTAS, GESTIÓN DE VALOR ,

CONSTRUCTIBILIDAD

CONTROL DECAMBIO DE DISEÑO

CONTROLAR LA EVOLUCIÓN DE LOS COSTES CON EL DISEÑO

REVISIÓN DE DISEÑO YENTREGAS

DESARROLLO DEL DISEÑO

GestiGestióón y Coordinacin y Coordinacióón de Disen de Diseñño o -- Proceso Proceso -- 33




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Experiencias previas especificasCapacidad de gestión Recursos Disponibles Capacidad creativaInterpretación necesidades del clienteImagen corporativa“Reputación”

• Aportar el máximo de información - Transparencia• Definir bases claras y fáciles de entender (alcance, pliegos base, plan

necesidades, costes objetivos, ejemplos estéticos, funcionalidad, etc..)• Las visitas a obras ya realizadas son muy necesarias• Disponer de datos topográficos/geotecnicos cuanto antes.

• Factores de precalificación:

SelecciSeleccióón de Arquitectos / Ingeniern de Arquitectos / Ingenierííasas

• Labor del Gestor para lograr una licitación óptima::




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Definir en el pliego los documentos que se han de entregar tanto en la fase diseño como a la terminación de las obras:

Planos Conforme a Obra “as-built”

Manuales de Operación y Mantenimiento

Certificados y Boletines

Informes y actas finales de obra

Listados de materiales de repuesto y reparación





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• Definir:

Contenido de documentación (pliegos, memorias, etc..) La importancia de las mediciones (responsabilidad,

revisión, uso, etc.)Normativas locales y EuropeasMaquetas y pruebasFormatos e hitos de entrega Nº de copias y formatos (soportes magnéticos, versión,

CAD, etc.)





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• Identificación• Evaluación del Riesgo• Respuesta al riesgo • Registro y reevaluación periodica

IDENTIFICARIDENTIFICAR

RESPONDERRESPONDER

EVALUAREVALUAR ANANÁÁLISISLISIS

Registros

GestiGestióón de los Riesgos al Proyecton de los Riesgos al Proyecto




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ANANÁÁLISIS DE RIESGOSLISIS DE RIESGOS

Identificación sistemática de riesgos (financiación, socios, normativa, apoyo

político, comunidad local, impacto medioambiental, complejidad técnica,

comercial, costes, programa...)

Clasificar riesgos – Probabilidad, duración e impacto sobre el proyecto

(consecuencias)

Plan de Repuesta - para eliminar, reducir o controlar la evolución del riesgo

Recomendar contingencias para absorber riesgo

Control y re-evaluación periódica




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Sistema de numeración de documentación

Desagregación del Proyecto (Subdivisión del Proyecto en zonas, fases,

etc.. ) – importancia de que sea compatible con el sistema de costes y

el programa de actividades.

Flujos de distribución y plazos de aprobación

Sistemas electrónicos de distribución y aprobación

Control de la configuración (coordinación de las actualizaciones).

Reglas y normativa de proyecto – redlining, nubes, simbología.

Sistema de GestiSistema de Gestióón de Documentosn de Documentos




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CONTROL DE CAMBIOSCONTROL DE CAMBIOS

El Proceso debe ser claro, eficaz y rápida.

Identificar los cambios potenciales antes de que se produzcan.

Hay que analizar el impacto del cambio sobre el Plan de Necesidades, los costes y los plazos.

El Propietario debe aprobar el cambio previo a su implantación. Asunción contratual de responsabilidad por las consecuencias.

Registrar los cambios aprobados.

Incorporación en el Plan de Costes:

Cambios potenciales

Contradictorios potenciales

Cambios aprobados




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Aportaciones Contratistas/IndustrialesAportaciones Contratistas/Industriales

El conocimiento de los Contratistas e Industriales es clave paraun buen diseño:

Soluciones para Cimentaciones especiales

Fachadas y cubiertas especiales

Estructuras especiales

Medios de Elevación, etc.

Materiales apropiados para la funcionalidad y el ciclo de vida

Aportación lo antes posible en el proceso de diseño.




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AUDITORIA DE DISEAUDITORIA DE DISEÑÑOO

El Gestor de Diseño realizará revisiones (auditorias) del Diseño en puntos (hitos) previamente acordados en función de la estrategia de contratación elegida, para:

Confirmar el cumplimiento del Plan de NecesidadesConfirmar el cumplimiento del Presupuesto ObjetivoConstatar el progreso del diseño en base al programa de entregasGestionar el proceso de ingeniería de valorEvaluar la Constructibilidad ( facilidad, rapidez, seguridad, economía) Confirmar compatibilidad con la estrategia de contratación de lotes.Controlar cambios y distribución de documentos Costes del ciclo de vida de materiales y sistemas Requerimientos operacionales y funcionales




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El primer objetivo es asegurar que el edificio responde a las necesidades del Propietario.

El segundo es aportar “valor añadido” – Que el edificio sea el óptimo en términos de rentabilidad y funcionalidad.

El tercero es gestionar los riesgos- especialmente los que generan sobrecostes y atrasos. El control de costes debe ser riguroso.

El Gestor debe asumir “ownership” (ser resolutivo) y sus controles de costes deben identificar los problemas potenciales antes de que surgen, especialmente en los costes – sorpresas no.

El Proyecto exitoso es el resultado de un diseño muy pensado.

Esto se puede lograr únicamente con la contribución de todos los involucrados:

Trabajo en equipo.

Desarrollar una relación colaborativa y de respeto con el arquitecto / ingenierías.

La crítica y la imposición son contraproducentes.

LECCIONES APRENDIDASLECCIONES APRENDIDAS




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LECCIONES APRENDIDASLECCIONES APRENDIDAS

Coordinación temprana de instalaciones con estructuras

Habrán cambios en el diseño hasta el momento de la entrega del edificio. Todos los intervinientes debe aceptar este hecho y los procesos debe tener la flexibilidad suficiente.

Involucrar el usuario final del edificio en el diseño.

Diseñar pensando en el futuro (mantenimiento, normativa, etc..)

Integrar las sugerencias y alternativas de los contratistas e industriales cuanto antes.

El diseño debe ser construíble = favorecer una ejecución en secuencias lógicas, económicas y seguras

hay que procurar que todos los intervenientes en el diseño saben con claridad cual es el alcance de su área de diseño, = invertir tiempo en la coordinación y la comunicación es esencial.




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LAS LICENCIAS EN EDIFICACIÓN

INTRODUCCIÓN Y PRESENTACIÓN

TIPOS DE LICENCIAS

ADMINISTRACIONES IMPLICADAS

ASPECTOS LEGALES Y URBANÍSTICOS DE LAS LICENCIAS

LAS LICENCIAS DE PARCELACIÓN Y DE AGRUPACIÓN

LA LICENCIA DE OBRAS

LA LICENCIA DE OBRAS DE URBANIZACIÓN

LAS LICENCIAS DE ACTIVIDADES Y FUNCIONAMIENTO

LA LICENCIA DE OBRAS EN EDIFICIOS PROTEGIDOS

ÍNDICE




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INTRODUCCIÓN Y PRESENTACIÓN• Las Licencias en el proceso de Edificación: incidencia en la DIP: Por qué hablar de Licencias en un curso sobre DIP

• La Edificación como actividad sujeta a autorización administrativa. Desarrollo del Área:

• Actos sujetos a Licencia

• Tipos de Licencias

• Administraciones implicadas

• Regulaciones nacionales y autonómicas

• Especificidades de algunos tipos de licencias




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Las Licencias en el proceso de Edificación

LAS LICENCIAS EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN-I: • La Licencia como paso previo al ejercicio de los derechos edificatorios

• La solicitud y obtención de Licencia como uno de los “hitos” del proceso de edificación

• Cuándo solicitar licencia: incidencia en la toma de decisiones y en la redacción de documentos del Proyecto

• La duración del trámite de Licencia: plazo crítico para el Programa de Tiempos de la DIP

•Las Licencias y la “venta sobre plano”

• Competencias profesionales: los agentes de la edificación según la LOE




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LAS LICENCIAS EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN-II:

Atribuciones de las distintas titulaciones segAtribuciones de las distintas titulaciones segúún uso del n uso del edificio(Iedificio(I):):

••Grupo a) administrativo, sanitario, religioso, Grupo a) administrativo, sanitario, religioso, residencial, residencial, docente y culturaldocente y cultural

••Grupo b) aeronGrupo b) aeronááutico, agropecuario, energutico, agropecuario, energíía, hidra, hidrááulica, ulica, minero, telecomunicaciones, transporte (en todas sus minero, telecomunicaciones, transporte (en todas sus formas), forestal, industrial, naval, ingenierformas), forestal, industrial, naval, ingenieríía de saneamiento a de saneamiento e higiene, accesorio a las obras de ingeniere higiene, accesorio a las obras de ingenieríía y su a y su explotaciexplotacióónn

••Grupo c) todas las demGrupo c) todas las demáás no expresamente relacionados en s no expresamente relacionados en a) o b)a) o b)




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LAS LICENCIAS EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN-III:

Atribuciones de las distintas titulaciones según uso del edificio (II):

PROY.PROY. DIR. OBRADIR. OBRA DIR.EJECNDIR.EJECN. OBRA. OBRA

Grupo a) Grupo a) ARQARQºº ARQARQºº ARQARQººTECTECºº

Grupo b) Grupo b) ARQARQºº ARQARQºº ARQARQººTECTECººIIºº//IIººTTºº IIºº//IIººTTºº IIºº//IIººTTºº

Grupo c) Grupo c) AAºº/A/AººTTºº AAºº/A/AººTTºº AAºº/A/AººTTººIIºº//IIººTTºº IIºº//IIººTTºº IIºº//IIººTTºº




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LAS LICENCIAS EN EL PROCESO DE EDIFICACIÓN-IV:

• Licencias “previas” y “posteriores” a la ejecución de las obras:

•Licencias de Obras y de Primera Ocupación

•Licencias de Actividades/Instalaciones y de Funcionamiento/Apertura

• Licencias “parciales” y “provisionales”: desbroce, vaciado y cimentación, etc.

• Otros documentos relacionados con las Licencias:

• Las ICdeTC

• Los Planes Especiales de Control Urbanístico-Ambiental para la implantación de usos




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Aspectos Legales y Urbanísticos de las Licencias

ASPECTOS LEGALES Y URBANÍSTICOS DE LAS LICENCIAS-I

• Proceso de transformación urbanística del suelo: de “finca” a “solar”: adquisición y consolidación de los derechos edificatorios

• Concepto de Licencia: autorización para el ejercicio de un derecho: acto “declarativo” y no “constitutivo”

• Normativa aplicable: normativa estatal y autonómica (que en algunos casos se remite a la estatal)




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Aspectos Legales y Urbanísticos de las Licencias

ASPECTOS LEGALES Y URBANÍSTICOS DE LAS LICENCIAS-II

•Regulación estatal, y autonómica de la CM:

• Actos sujetos a licencia

•Licencias de Obra Mayor y de Obra Menor

• Tipos de Obras: nueva planta, ampliación, modificación, reforma, rehabilitación, intervención, etc.

• Procedimiento administrativo reglado de otorgamiento de licencias: El interesado, la solicitud, documentación a presentar, el Proyecto Técnico, plazos, caducidad, el silencio administrativo, etc.

• La Licencia de Primera Ocupación




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La Licencia de Obras

LA LICENCIA DE OBRAS - I• El Procedimiento

•Tipos de Obras y de Licencias según legislación estatal y autonómica de la CM

• La Documentación Técnica: el (los) Proyecto(s):

• Proyecto de Obras

• Estudio de Seguridad

• Proyecto de Infraestructuras Comunes de Telecomunicación

• La Justificación del cumplimiento de la Normativa Urbanística




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La Licencia de Obras

LA LICENCIA DE OBRAS - II

•Los requerimientos de documentación complementaria

• Los requerimientos de subsanación de deficiencias

• Las Tasas de Licencia. El Impuesto de Construcciones y Obras

• La Licencia en la Obra. Modificados y Reformados. Ampliaciones de Licencia




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LAS LICENCIAS DE ACTIVIDADES Y FUNCIONAMIENTO - I

(según la OETLyCU de Madrid)

• Objetivos de la Licencia de Instalación de Actividad

• Actividades e Instalaciones sujetas a Licencia. Clasificación de Actividades según el RAMINP: inocuas y calificadas

• Normativa de Impacto Ambiental y de Control del Medio Ambiente (autonómica y municipal)

• Procedimientos de Tramitación. Documentos necesarios en cada caso




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LAS LICENCIAS DE ACTIVIDADES Y FUNCIONAMIENTO - II

(según la OETLyCU de Madrid)• La Licencia Única: relación entre la Licencia de Obra y la de Instalación de Actividad

• La Licencia de Funcionamiento: Actuaciones sujetas y Documentación necesaria: entre otros, Plan de Revisiones y Plan de Autoprotección o Emergencia

•Vigencia y caducidad de la Licencia de Instalación de Actividad

• Tributos Municipales: la Tasa de Prestación de Servicios Urbanísticos y el Impuesto de Construcciones, Instalaciones y Obras.




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La Licencia de Obras en Edificios Protegidos

LA LICENCIA DE OBRAS EN EDIFICIOS PROTEGIDOS

• Los Edificios Protegidos:

•Catálogos de Protección

•Normativa de Protección

• Las limitaciones a la actuación sobre los Edificios Protegidos: obras permitidas según catalogación

• Peculiaridades de Tramitación: documentación específica

• La CIPHAN: competencias y metodología (escrita y no escrita): las fachadas, los bajos comerciales, las cubiertas, etc.




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• Son aquellas actividades desarrolladas por el Project Manager en colaboración con el promotor para la contratación de las obras definidas en un proyecto que tiene lugar en varias etapas,desde la concepción del PROYECTO (con mayúsculas), hasta las últimas fases de la construcción.

FASES

1. ESTABLECIMIENTO DE LA POLÍTICA DE CONTRATACIÓN 2. ESTABLECIMIENTO DE LOTES O PAQUETES DE

CONTRATACIÓN3. DIVISIÓN DEL PROYECTO EN LOTES4. ESTABLECIMIENTO DEL PROGRAMA DE CONTRATACIÓN5. SELECCIÓN DE CONTRATISTAS6. SOLICITUD DE OFERTAS7. SELECCIÓN Y CONTRATACIÓN

¿Qué ES LA GESTION DE LA CONTRATACION?




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1.- ESTABLECIMIENTO DE LA POLÍTICA DE CONTRATACIÓN

• Supone decidir qué modelo escoger para llevar a cabo la obra.

MODELOS

¿¿A QUIA QUIÉÉN LE ECHAMOS LA CULPA SI NO NOS GUSTA LA MN LE ECHAMOS LA CULPA SI NO NOS GUSTA LA MÚÚSICA?SICA?




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MODELOS

– CONTRATISTA ÚNICO– ESTRUCTURA DESAGREGADA CON CTTA.

PRINCIPAL– ESTRUCTURA MICRO-DESAGREGADA

En todos ellos con posibilidad de GESTIÓN de Compras





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• ¿Cuándo tomar la decisión?

Cuanto antes se decida el modelo, mejor (en las primeras fases de desarrollo del proyecto).

Se consiguen las siguientes ventajas:

– Adaptar la redacción del proyecto a los lotes de contratación.

– Contactar y hacer partícipes del proyecto a los posibles contratistas, de manera que puedan ir conociendo su alcance, y se puedan tener en cuenta sus observaciones.





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• ¿Qué decisión tomar? (1)

Decisión del PROMOTOR

VENTAJAS DEL CONTRATISTA ÚNICO

– Menor coste del PM (ventaja ”psicológica”).– Simplificación del procedimiento de contratación.– Simplificación del seguimiento de la obra (se elimina la coordinación).– Establecimiento de un régimen transparente de RESPONSABILIDADES

y GARANTÍAS.





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Coste Ingeniería

Coste obra

Desagregación

INCONVENIENTES DEL CONTRATISTA ÚNICO

– Coste (el “coeficiente de paso”, frente al coste del PM). La subcontratación.

– Falta de calidad, motivada por los múltiples escalones de la subcontratación.

– Falta de especialización.– El contratista acumula todo el poder.





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El coeficiente de pasosobre el coste directo operan, mediante coeficiente:

• Gastos generales de empresa (12%)– Oficinas y servicios centrales– Alta dirección– Seguros, formación, etc.

• Costes indirectos (10%)– Infraestructura de obra– Dirección de obra– Medios auxiliares

• Beneficio industrial (6%)





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LA SUBCONTRATACIÓN

¿Cómo se evitan sus problemas?– Desagregación.– Prohibiendo o limitando contractualmente la subcontratación con una

garantía EFICAZ.– Con subcontratistas NOMINADOS.– Contratando con una empresa “de CONFIANZA”.





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LA CONCENTRACIÓN DE PODER EN EL CONTRATISTA

¿Cómo se evitan sus problemas?– Un buen proyecto– Un contratista “de CONFIANZA”.– Un Promotor poderoso. Tamaños relativos de promotor y contratista.– Un contrato “blindado” y una ágil gestión del mismo

• Garantías fácilmente ejecutables.• Cláusulas de descarga de responsabilidad sobre el proyecto en caso de

falta de definición.• Posibilidad de desligar unidades del contrato en caso de incumplimiento.• Un precio razonable del contrato.• Equipo de gestión bien dimensionado y hábil negociador.

– Evitar cambios durante las obras.





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• ¿Qué decisión tomar? (6)INCONVENIENTES DE LA DESAGREGACIÓN

Cuanta mayor desagregación:

– Mayor necesidad de ingeniería de coordinación (desde el desarrollo del proyecto a la ejecución de la obra).

– Mayores exigencias en la especialización de la ingeniería.

– Mayores problemas en la obra.

• Los contratistas se mueven por intereses contrapuestos.• Los alcances no están claros (gastos de infraestructura, limpieza,

seguridad, medios, ayudas,…)• La coordinación, la programación y la supervisión deben ser mucho mas

intensas. Las labores del PM en este sentido pueden acarrear graves problemas de RESPONSABILIDAD.

• Mayor RESERVA PRESUPUESTARIA para solventar el problema de la DESCOORDINACIÓN.

– Mayores problemas de depuración de RESPONSABILIDADES entre contratistas, tanto durante la obra como una vez finalizada ésta.





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2.- ESTABLECIMIENTO DE LOTES DE CONTRATACIÓN

• ¿Qué es?Determinación de la estructura de desagregación del proyecto por especialidades, con objeto de su posterior contratación diferenciada.

MODELOS

• Contratista principal y especialidades

• Contratista principal– Cimentación y estructura– Albañilería y pladur– Fachadas– Cubiertas– Falsos techos y suelos– Revestimientos– Carpinterías– Pinturas– etc

• Especialidades– Eléctricas– Mecánicas– Ascensores– Instalaciones

especiales• control centralizado• voz datos• seguridad• Megafonía• Etc.

ASUME:• Ayudas• Infraestr. Generales• Protecciones colectivas




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• Contratista principal y especialidadesEL CONTRATISTA PRINCIPAL ASUME:

• Ayudas (5% del volumen contratado a las especialidades)– medios auxiliares de transporte (horizontal y vertical)– Trabajos de albañilería auxiliares (apertura y cierre de huecos y rozas, remates y

pinturas)– Limpieza de tajos

• Infraestructuras generales (variable en función de la localización)– Accesos: control y vías de acceso (ejecución, mantenimiento y retirada)– Acometidas provisionales de obra y consumos (agua, energía eléctrica,

teléfonos, etc)– Campamento– Almacenes y gestión de zonas de acopio

• Protecciones colectivas (0,7% - 1% del volumen total de obra)





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MODELOS

• Contratista principal y especialidades

POSIBLES PROBLEMAS

• La coordinación y los intereses enfrentados (en programación de la obra y en daños a reparar en concepto de ayudas).

• La falta de autoridad del contratista principal (no hay relación contractual directa entre contratista principal y resto de contratistas)

• La habitual insuficiencia del equipo de gestión





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MODELOS

• Estructura microdesagregada• Contratistas

– Movimiento de tierras– Cimentación y estructura– Albañilería y pladur– Fachadas– Cubiertas– Falsos techos y suelos– Revestimientos– Carpinterías– Pinturas– vidrio

– Eléctricas (instalación, cuadros, luces)– Mecánicas (clima, fontanería, gas, pci)– Ascensores– control centralizado– voz datos– seguridad– Megafonía– Etc.

CADA CONTRATISTA DEBE RESOLVERSE SUS AYUDAS, SU SEGURIDAD Y SALUD Y PARTICIPAR MANCOMUNADAMENTE EN LOS GASTOS DE LAS INFRAESTRUCTURAS GENERALES (O BIEN LAS PROPORCIONA EL PROMOTOR)





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MODELOS• Estructura micro desagregada• Contratistas

– Vigilancia y seguridad– Servicios generales y

seguridad e higiene– Control de calidad– Demoliciones– Muros de contención y

pantallas– Movimiento de tierras– Estructuras de hormigón– Red de saneamiento enterrado– Red de puesta a tierra– Estructuras metálicas– Cerramientos y acabados– Cubiertas– Red de recogida de pluviales– Albañilería (y ayudas a instal.)– Fachadas metálicas– Fachadas prefabricadas de

hormigón– Fachadas ladrillo visto

– Jardinería interior y exterior– Marquesinas exteriores– Recogida de basuras y cartones– Eléctricas– Instalaciones de climatización– Maquinas de aire acondicionado– Fontanería y saneamiento– Detección y protección de incendios– Ascensores– control centralizado– voz datos– seguridad– Megafonía– Limpieza general– Etc

– Fachadas hormigón visto– Muros cortina y lucernarios– Estructura metálica de locales– Pladur– Carpintería de aluminio– Puertas automáticas– Cerrajería y cristalería– Falsos techos– Pavimentos– Chapados y alicatados– Carpintería de madera– Carpintería metálica– Pintura– Pintura aparcamientos– Señalitica– Mobiliario urbano





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MODELOS

• Estructura microdesagregada

POSIBLES PROBLEMAS

• Gran necesidad de coordinación y supervisión (sobre todo, cuando hay cambios durante la ejecución de la obra).

• Problemas de depuración de responsabilidades por daños durante la obra.

• Problemas de “falta de costumbre” de los contratistas (en general, están acostumbrados a trabajar como subcontratas, en cuyo caso el contratista principal les proporciona las ayudas y la infraestructura).





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MODELOS

• Estructura microdesagregada

POSIBLES SOLUCIONES• Dimensionamiento del equipo de supervisión, control y programación de la

obra.• Régimen disciplinario severo regulado contractualmente.• Prevenir a los contratistas durante el proceso de contratación, asegurándose que

conocen de cómo se gestionará la obra.• Cuenta de prorrateo.• Contratación independiente de servicios auxiliares

– Empresas de prevención– Empresas de mantenimiento de infraestructuras de obra– El promotor asume las infraestructuras y servicios (peligroso)





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• ¿Qué es?

Separación del documento de proyecto (memoria, pliego de condiciones técnicas, presupuesto y planos) en sub-proyectos, con la misma estructura formal, por especialidades, que permitan, acompañados de las condiciones administrativas precisas, la contratación de partes de la obra a distintos contratistas.

EN OBRALos taladros en estructura de hormigónRecibido de carpinteríasLas estructuras portantes de los ascensoresCuadros eléctricos de equipos mecánicosLa fontanería (sanitarios) y la albañileríaLos techos de pladur y los equipos empotrados (primarios y secundarios)Las pruebas de las instalaciones

• PROBLEMAS QUE SURGENlas fronteras de los proyectos. Ejemplos típicos de controversiasEN PROYECTO

Los errores en la medición (!mejor duplicar!)Los taladros en estructura de hormigónLas bancadas de los equiposLos soportes de las instalaciones (mecánicas)Los tamaños de los equiposAdecuación precisa de equipos empotrados en la arquitectura (p.ej. luminarias o difusores en F.T.)

3.LA DIVISION EN LOTES DE LOS PROYECTOS




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• ¿Qué es?Determinar el calendario de la gestión EXTERNA de contratación de cada uno de los lotes, contemplando todas sus etapas, para integrarse en la programación general del proyecto:

SELECCIÓN DE POSIBLES CANDIDATOSTOMA DE CONTACTOEVENTUAL PARTICIPACIÓN EN LA REDACCIÓN DEL PROYECTOINVITACIÓN A OFERTARPLAZO PARA PRESENTACIÓN DE OFERTASREVISIÓN DE OFERTAS Y NEGOCIACIÓNSELECCIÓNCONTRATACIÓNEVENTUAL PROCESO DE SUBCONTRATACIÓN DEL CONTRATISTA ELEGIDO (tenerlo en cuenta por suponer un plazo adicional)

4.- ESTABLECIMIENTO DE PROGRAMA DE CONTRATACIÓN




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PROYECTOPROYECTO

CONTRATACIONCONTRATACION

CONSTRUCCIONCONSTRUCCION

MODELO 1MODELO 1

MODELO 2MODELO 2

PROYECTOPROYECTO

CONTRATACIONCONTRATACION

CONSTRUCCIONCONSTRUCCION





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• CUESTIONES A TENER EN CUENTA

SE DEBE REALIZAR EN FUNCIÓN DEL PROGRAMA GENERAL DE PROYECTO

DEBEN IDENTIFICARSE ELEMENTOS CRÍTICOS QUE, POR EL PLAZO DE FABRICACIÓN O SUMINISTRO PUEDAN INFLUIR EN EL PROGRESO DE LA OBRA

DEBE TENERSE EN CUENTA SI ESOS ELEMENTOS CRÍTICOS SE INTEGRAN EN UN LOTE ESPECÍFICO O GENERAL, CON LO QUE EL CONTRATISTA INVERTIRÁ OTRO TIEMPO PARA RENEGOCIAR

DEBEN CONSIDERARSE, SIEMPRE QUE SEA POSIBLE, ALTERNATIVAS A DICHOS PRODUCTOS CRÍTICOS





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• ADECUADA RELACION DEL TAMAÑO DE LA EMPRESA CON EL ENCARGO

• SOLVENCIA TÉCNICA:– EXPERIENCIA (PROPIA) EN TRABAJOS SIMILARES– CAPACIDAD DE PRODUCCION– ADECUADA CARGA DE TRABAJO

• CONFIANZA

CRITERIOS DE SELECCICRITERIOS DE SELECCIÓÓNN

5.- SELECCIÓN DE CONTRATISTAS




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• CONTRATAR LA OBRA

• OBTENER UN PRECIO OBJETIVO

• CONOCER POSIBLES DEFICIENCIAS DEL PROYECTO

• CONOCER COMO PRETENDE EL CONTRATISTA OFERTANTE EJECUTAR LA OBRA

• ¿HAY QUE INCLUIR LA OFERTA EN EL CONTRATO?

OBJETIVOSOBJETIVOS

6.- SOLICITUD DE OFERTAS




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• EL PROYECTO (y EL SUB PROYECTO CORRESPONDIENTE)• EL MODELO DE CONTRATO• LAS CONDICIONES DEL EMPLAZAMIENTO• UN PROGRAMA DE HITOS A CUMPLIR• EL PRESUPUESTO CIEGO (en un formato no modificable)• UN LISTADO CON LOS DOCUMENTOS A PRESENTAR EN

LA OFERTA (con indicación de los formatos y los plazos de presentación)

• LAS INDICACIONES ADICIONALES O DESTACABLES A TENER EN CUENTA PARA LA OFERTA (por ejemplo, si se trata de un precio cerrado)

• UN CONTACTO PARA RESOLVER DUDAS

DOCUMENTACION A PROPORCIONAR AL CONTRATISTADOCUMENTACION A PROPORCIONAR AL CONTRATISTA





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• Hay que dar el plazo “suficiente” para el estudio pormenorizado del proyecto (precio cerrado o no).

• Si han participado en la elaboración del proyecto puede reducirse.

• Las dudas planteadas por un ofertante y sus resoluciones deben ponerse a disposición de todos los demás.

• A veces, se cambia o corrige algún elemento del proyecto.

• Son aconsejables reuniones con los ofertantes para tomas de contacto y resolución de dudas. (los datos relevantes deberán reflejarse en un acta).

• Son aconsejables visitas a plantas de producción, edificios ya construidos o en proceso de construcción ejecutados por el ofertante (con espíritu crítico).

PLAZO Y RESOLUCIPLAZO Y RESOLUCIÓÓN DE DUDASN DE DUDAS





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• ADMINISTRACIÓN PÚBLICA• Documentación administrativa• Documentación técnica• Propuesta económica (baja)

DOCUMENTACION A PRESENTAR POR EL OFERTANTEDOCUMENTACION A PRESENTAR POR EL OFERTANTE

7.- SELECCIÓN Y CONTRATACIÓN




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• CLIENTE PRIVADO• Documentación técnica

– Descripción del producto. Características técnicas y estéticas– Programación de trabajos– Medios de producción adscritos a las obras– Mejoras– Muestra (fundamental)

• Propuesta económica – Tiene que ajustarse al presupuesto ciego aportado– Tiene que homogeneizarse con el resto de ofertas (ojo con las

unidades “genéricas” (documentación “as built”, señalización, ayudas, SS,…)

DOCUMENTACION A PRESENTAR POR EL OFERTANTEDOCUMENTACION A PRESENTAR POR EL OFERTANTE7.- SELECCIÓN Y CONTRATACIÓN




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• Documentación técnica– Comparativa de calidades y prestaciones del producto– Sistemas de montaje– Medios auxiliares (grúas, andamios móviles o fijos, cestas, tijeras, necesidad de

medios especiales que puedan influir en el progreso de trabajos del resto de contratas,…)

– Programación de trabajos– Medios de producción adscritos a las obras– Mejoras– Muestra (fundamental)– Equipo humano– Subcontratistas

• Propuesta económica – Tiene que ajustarse al presupuesto ciego aportado– Tiene que homogeneizarse con el resto de ofertas (ojo con las unidades

“genericas” (documentación “as built”, señalización, ayudas, SS,…)

ESTUDIO DE OFERTASESTUDIO DE OFERTAS





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PREMISA FUNDAMENTAL QUE RIGE EL PROCESOPREMISA FUNDAMENTAL QUE RIGE EL PROCESO

CUANTO MAS TRANSPARENTE SEA EL PROCESO, MENOS CUANTO MAS TRANSPARENTE SEA EL PROCESO, MENOS PROBLEMAS DURANTE LA EJECUCIPROBLEMAS DURANTE LA EJECUCIÓÓN DE LA OBRA.N DE LA OBRA.





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CONSIDERACIONES GENERALES

.- La importancia de la información

.- El proyecto como un sistema de gestión de la información

.- La Comunicación

.- Los sistemas informáticos




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La importancia de la información

Intentaremos subrayar los principios para la gestión de la información


No discutir sistemas particulares




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Debemos ser capaces de transmitir el nivel de información necesario para que la persona o personas que necesiten tomar las decisiones puedan hacerlo


La información del proyecto debe estar disponible en el momento oportuno, en el formato oportuno y para la persona oportuna




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El sistema de archivo debe ser coherente con el de la compañía para la que trabajamos


Debemos establecer las necesidades de información del cliente en cantidad, frecuencia y volumen




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•Métodos detallados de trabajo

•Plantillas y guiones

•Checklist

•Reglas generales


+ flexible

- flexible

Definición de estándares de trabajo




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Dirigir un proyecto es dirigir el flujo de información del mismo


La información es una herramienta, no es un fin

La comunicación no solo es ascendente, también descendente y horizontal




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Normalmente recurrimos a la base de datos de la información cuando hay algún contencioso


Si en ese momento no disponemos de la pertinente documentación, archivada, registrada y controlada, nos podemos ver en grandes problemas

Quedaremos a merced del reclamante




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Todas las organizaciones son en esencia sistemas de gestión y tratamiento de la información

El proyecto como un sistema de gestión de la información

En base a ella se analiza el entorno, se toman decisiones, se comunican intenciones y se aseguran que lo que se pretendía se consigue





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El principal problema de la información es la incertidumbre

La incertidumbre es la falta de información necesaria para tomar una decisión en un momento dado





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Incertidumbre = información necesaria

- información disponible

información disponible

incertidumbre

información necesaria





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Objetivo:La progresiva reducción de la incertidumbre a lo largo del proceso

Tiempo

Incertidumbre

0

Alta

Baja





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•Complejidad

Asequible pero costosa

•Posibilidad de predecir

El pasado no es una referencia fiable

Fuentes de la incertidumbre





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NECESIDADES EXPERIENCIA PARADA

BOCA A BOCA

SERVICIO ESPERADO

SERVICIO PERCIBIDO

SERVICIO REAL

ESPECIF.

EL SERVICIO QUE SE PRETENDE.

Dif 5

Dif 3

Dif 2

LO QUE SE COMUNICA

Cliente

Proveedor Dif 4

Dif 1Si Dif Total = 0 Calidad

La comunicación




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•Reuniones

•Convocatoria

•Desarrollo

•Acta

•Informes

•Comunicaciones cruzadas

Tipos de comunicaciones

La comunicación




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•Objeto de la reunión

•Lugar de la misma

•Fecha y Hora

•Duración estimada

•Asistentes

•Quien convoca

•Documentación necesaria

•Orden del día

Convocatoria

La comunicación




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•Actas de la última reunión

•Revisión del informe de seguimiento

•Planning

•Información pendiente

•Entregas y fabricación

•Recursos en la obra

•Calidad de los trabajos

•Seguridad y salud en la obra

•Metodología y control de riesgos

•Ordenes de modificación

•Otros asuntos

Ejemplo de agenda (reunión con contratistas)

La comunicación




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•Actas de la última reunión

•Revisión del desarrollo del proyecto

•Revisión de la coordinación del diseño

•Licencias y permisos

•Aprobaciones

•Instrucciones del cliente

•Otros asuntos

Ejemplo de agenda (reunión de diseño)

La comunicación




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•Preparar bien la reunión

•Mantener la hora de inicio

•Recordar el objetivo de la misma

•Repasar el acta anterior si existe, comprobando el avance de las tareas

•Aclarar quien prepara el acta

Desarrollo

La comunicación




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•El convocante debe velar por perseguir el objetivo

•Comprobar al final si se ha conseguido el objetivo

•Repasar las tareas asignadas con responsables y plazos

•Repasar los acuerdos adoptados y manera de seguir con los temas

Desarrollo

La comunicación




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•Levantar siempre acta de la reunión

•Recoger todos los puntos de la convocatoria

•Incorporar lista de distribución

•Estructurada y resumida

•Dejar muy claros los acuerdos, y las tareas con responsables y fechas

•Firmarla todos los asistentes

•Archivo minucioso

Acta

La comunicación




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•Cliente

•Titulo del proyecto

•Asunto de la reunión

•Fecha de la reunión

•Lugar de la reunión

•Notas tomadas por

•Asistentes

•Asistentes parciales

•Distribución

•Fecha dela próxima reunión

•Temas tratados

Ejemplo de acta (reunión con cliente)

La comunicación




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•Objeto

•Antecedentes

•Desarrollo técnico

•Conclusiones

•Propuestas y recomendaciones

•Anexos

Informes

La comunicación




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Los Sistemas informáticos

Sistemas basados en el desarrollo de las nuevas tecnologías, que facilitan la gestión de la información

Los Sistemas Informáticos




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•Localización de la información

•Capacidad para guardar diferentes tipos de formatos originales

•Facilidad de control, acceso, distribución y modificación de documentos

•Acceso remoto

•Centralización de la información

•Trazabilidad

Ventajas

Los Sistemas Informáticos

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