New Normal –the future of the real estate industry
WebCast 02. September 2020 10:00 – 11:00 Uhr
Mehr Resilienz & Transparenz in Real Estate
• Finanzierung – Kapitalflüsse nach Deutschland
• Warenhäuser – Potentiale verschiedener Umnutzungsalternativen
• Update ESG – Aktuelles zu Strategy & Legal
• Update Tax – DAC-6 bewegt den Markt!
© 2020 PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.
Alle Rechte vorbehalten. "PwC" bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft
der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.
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Updates und Informationen auch auf https://blogs.pwc.de/real-estate/
PwCPwC
Thomas Veith
Partner, PwC Real Estate Leader, Germany
Christiane Conrads LL.M
Head of German Real Estate Desk, London
Jana Greiser
Partner, PwC Real Estate Tax & Legal, Germany
Sebastian Kreutel
Senior Manager, PwC Real Assets Advisory, Germany
Benjamin Schrödl
Director, PwC Real Estate Advisory, Germany
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02. September 2020PwC Real Estate | WebCast
PwC
Mehr Resilienz & Transparenz als Gebot der Stunde
• Wandel in gesellschaftlichem Mindset hat auch auf
Real Estate Branche ausgestrahlt – mehr Resilienz &
Transparenz ist Gebot der Stunde der Immobilien-
wirtschaft
• Anpassungsbedarf auf den Immobilienmärkten
notwendig – praktikable Lösungen sind erforderlich
– gesellschaftliche Verantwortung der Branche hoch
• Wunsch nach lebendigen Innenstädten – Umnutzung
bestehender Immobilien als Chance (Warenhausstudie)
• Mischnutzungen in Innenstädten: Investoren und
Kapitalmarkt bewerten diversifiziertes Nutzungsrisiko
positiv
• Klimaschutz und Wellbeing: ESG is here to stay!
• Steuerliche Transparenz und Wunsch nach Mindest-
besteuerung: DAC6 als gesetzliche Anforderung
Thomas Veith
Partner, PwC Real Estate Leader Germany
Gesellschaftlicher Wandel als Auslöser!
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02. September 2020PwC Real Estate | WebCast
PwC
Lokaler Investitionsfokus der europäischen Investoren!
Gilt der Trend zu Onshoring in Lieferketten auch für globale Kapitalströme?
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2.000
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Q1 2019
in € m
Q1 2018
Jahr
Q4 2018Q2 2018 Q3 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020
United States
United Kingdom
Austria
France
Switzerland
South Korea
Singapore
Luxembourg
Sweden
Canada
Beginn Covid-19
Kapitalflüsse nach Deutschland
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02. September 2020PwC Real Estate | WebCast
PwC
Warenhausimmobilien im Wandel
• Viele Warenhäuser müssen schließen –
Umbaukonzepte mit Nutzungsmix am erfolgreichsten
• 46% Umsatzrückgang deutscher Warenhäuser in
den vergangenen Jahren – von € 10,4 Mrd. in 2003 auf
€ 5,6 Mrd. in 2018
• 52 Warenhäuser mussten in den letzten zehn
Jahren in Deutschland schließen (großer Marktanteil)
• 80% wurden für Nachnutzung baulich verändert
• 56% der reinen Einzelhandelsnachnutzungen
mussten bereits wieder geschlossen werden
Benjamin Schrödl
Director, PwC Real Estate Advisory, Germany
Warenhauskonzepte nicht mehr zeitgemäß!
Foto
LINK: www.pwc.de/de/real-estate/pwcs-real-estate-
institute/warenhausimmobilien-im-wandel.html
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PwC
Mix-Used Konzepte als Chance für die Innenstädte!
• Mixed-Used Konzepte als Nachnutzung der
ehemaligen Warenhäuser am erfolgreichsten
• Stationärer Einzelhandel (bspw. SB-Warenhäuser,
Lebensmittelmärkte oder Filialbetrieb) als Konzept zur
Nachverwendung nur selten erfolgreich
• Bauliche Veränderungen (verbunden mit nicht
unerheblichem Kostenaufwand) für Nachnutzung
immer erforderlich – Grund: mangelhafte Qualität
vieler Warenhäuser
• Gemischt genutzte Innenstadt-Quartiere (Retail mit
Wohnen oder Büro) als nachhaltigstes Konzept!
• Große Heterogenität der Immobilien –
Nachnutzungskonzepte müssen an individuelle
Umstände des Objekts angepasst werden
Key-Results
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PwC
Immobilien benötigen ein nachhaltiges Fundament!
Call for Action!
Sebastian Kreutel
Senior Manager, PwC Real Assets Advisory, Germany
• Ressourcenknappheit und Volatilität →
„Klimawandel ist die größte Gefahr der Geschichte der
Menschheit“ (Ban Ki Moon)
• Klimawandel als Thema stark im öffentlichen Diskurs
angekommen und kein Nischen-Thema mehr
• Vermehrtes und intensiveres Auftreten von Folgen
des Klimawandels – unvorhersehbare Kosten als
Folge!
• Marktteilnehmer positionieren sich in Spannungs-
feld aus Regulatorik und strategischen Impulsen
• Fond- und Assetmanager haben bereits umfangreiche
Projekte gestartet!
Mehr Informationen zu ESG in Real Estate:
https://www.pwc.de/de/nachhaltigkeit/nachhaltigkeit-in-
der-immobilienbranche.html
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PwC
• Strategic ESG positioning – neue Märkte und
Nachhaltigkeitspotenziale für Organisationen
• License to operate – neu definierte Risiko-,
Transparenz- und Geschäftsanforderungen
• Stakeholder engagement – involvierte Kunden,
Investoren, Mitarbeiter & Öffentlichkeit in ESG-Themen
• Operational excellence – Nachhaltigkeit bietet
Kostensenkungs- und Effizienzsteigerungspotenziale
• ESG Regulation – ganzheitliche und restriktive
Vorschriften und Konjunkturprogramme
ESG is here to stay –Nachhaltigkeit als zentraler Wertbeitrag
Implikationen auf die Definition der ESG Strategie
6 8 8 9 8 9 91820 23
4254
68
82
122
154
2.8
2016 2020e
1.2
20182012
1.9
0.9
0.6
5.6
1.7
1.5
2.2
3.4
2025e
1.8
0.8
3.2
Real Estate
Infrastructure
2012
+600%
Investments in Real Estate & Infrastructure (in Mrd. USD)
+100%
ESG-Investitionen in Deutschland nach Anlegertypen (in Mrd. EUR)
+660%
+95%Privatanleger
Institutionelle Anleger
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2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019
PwC
Projektentwicklung /
RevitalisierungKauf und Verkauf
• Grüne Planungs- und Bauverträge
• Zertifizierungen für „Green Building“
• Energierecht (z.B. nachhaltige autarke
Energieversorgung, E-Mobilitäts-
konzepte)
• Vertragliche Umsetzung von Cradle to
Grave und/oder Cradle to Cradle-
Konzepten
• Klauseln zur Sammlung und Nutzung
von ESG-Daten
• Green Energy- und Versorgungsverträge
• Vereinbarungen mit Anbietern von
nachhaltigen PropTech-Lösungen
Andernfalls besteht die Gefahr von
Verstößen gegen vertragliche und/oder
gesetzliche Regelungen.
• Rechtliche ESG-Due Diligence
(Überprüfung der Einhaltung der ESG-
Standards)
• Berücksichtigung der Ergebnisse der
ESG Due Diligence in Grundstücks-
und Anteilskaufverträgen sowie in den
Transaktionsdokumenten (z.B.
Garantien, Gewährleistungen)
• Klauseln zum Austausch von ESG-
Daten
Asset Management Finanzierung
Alle Beteiligten – unter Einschluss von Dienstleistern,
Verwaltern, Mietern, Investoren, Finanzierungsgebern
und Versicherern müssen aufeinander abgestimmten
Regelungen unterliegen.
Das Inaneinandergreifen der ESG-Regelungen in Verträgen ist essentiell für ein nachhaltiges unternehmerisches Handeln!
• Green Funds
• Green Bonds
• Grüne Finanzierungsverträge und
Sicherheiten
• Grüne Pacht-/Mietverträge
• Vereinbarungen über die Verwaltung
von umweltfreundlichen Anlagen,
Immobilien und Einrichtungen
• Vereinbarungen mit Anbietern von
nachhaltigen PropTech-Lösungen
Christiane Conrads LL.M
Head of German Real Estate Desk, London
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PwC
Ziele bei der Erstellung ESG-konformer Verträge
• Regelungen zur
Erhebung und Austausch
von ESG-Daten in allen
immobilienbezogenen
Verträgen als zentraler
Bestandteil einer ESG-
Strategie
• Maßgabe: Beachtung von
Datenschutzvorschriften
und Wahrung von
Geschäftsgeheimnissen
• Sicherstellung der
Anpassung von
Dauerschuldverhält-
nissen an veränderte
Bedingungen (Markt /
Regulatorik)
• Öffnungsklauseln für
Umsetzung und
Anpassungen von ESG-
Strategien
• Geänderte Due
Diligence- und
Risikomanagement-
prozesse mit Blick auf
ESG-Risiken (Standort
und/oder sonstige
Risiken)
• Verschärfung der
Mindeststandards an
Arbeits-, Umweltschutz
und Korruptions-
bekämpfung etc.
Transparenz Flexibilität Risiko
Management
Qualitäts-
steigerung
• Vereinbarung verblinder
Nachhaltigkeitskriterien
(u.a. gesteigerter
Nutzerkomfort)
• Schaffung gesünderer
umweltfreundlicher
Lebens-, Wohn- und/oder
Arbeitsräume
• Lebenszyklusbe-
trachtung
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PwC
Praxistipps
• Möglichst weite
Definition von ESG-
Daten aufnehmen
• Ggf. Erteilung einer
Vollmacht zur
Einholung von ESG-
Daten bei Dritten
• Austausch in
„geeigneter Form
(soweit vorhanden
elektronisch)“
• Recht zur
Selbsterhebung mit
Unterstützung der
jeweils anderen Partei
• Pflicht zur Anonymi-
sierung vor Übertragung
• Zentrale Regelung sämtlicher immobilienbezogener Verträge während des gesamten
Lebens- und Investitionszyklus (Bau- und Planer-, Auditoren-, Zertifizierungs-, Kauf-,
Bewirtschaftungs-, Dienstleister- und Mietverträge, Gemeinschaftsordnungen etc.)
• Daten bilden die Grundlage einer jeden ESG-Strategie (Ermittlung und Optimierung von
Nachhaltigkeitsstandards) sowie eines ESG-Reportings
Grundlagen der Gestaltung ESG-konformer Verträge
Personenbezogene Daten
• Bei dem Austausch personenbezogener Daten
vorgesehen ist die
Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) zu
beachten
• Vor eine Offenlegung ist eine
Interessenabwägung vorzunehmen, in deren
Rahmen auch die Interessen der betroffenen
Personen zu berücksichtigen sind.
Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse
▪ Dies sind alle auf ein Unternehmen bezogenen Tatsachen,
Umstände und Vorgänge, die nicht offenkundig sind und an
deren Nichtverbreitung der Rechtsträger ein berechtigtes
Interesse hat (BVerfG, Beschl. v. 14.3.2006)
▪ Für die organschaftlichen Vertreter von juristischen Personen
bestehen gesetzliche Verpflichtungen zur Vorkehrung von
Maßnahmen zum Schutz von Betriebs- und
Geschäftsgeheimnissen (z.B. für die AG aus § 91 Abs. 2 AktG
und für die GmbH aus § 43 Abs. 2 GmbHG).
Austausch von ESG-Daten
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02. September 2020PwC Real Estate | WebCast
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ESG Aspekte sollen frühzeitig in die Investmentüberlegung einbezogen werden!
Empfehlungen zur Sicherstellung ESG-Konformität:
1. Laufende Beobachtung regulatorischer
Entwicklungen. Regulatorische Vorgaben im Bereich
ESG werden eine erhebliche Steuerungswirkung
entfalten.
2. Überprüfung sämtlicher Verträge auf Einhaltung der
ESG-Kriterien sowie Schließung von
Regelungslücken, Formulierung von Klauseln
3. Lebenszyklusbetrachtung als Business Case –
antizipative Einbeziehung von ESG Aspekten zu jedem
Zeitpunkt der Investitionsphase
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02. September 2020PwC Real Estate | WebCast
PwC
Die Directive on Administrative Cooperation betrifft nicht nur Deutschland!
Warum muss gemeldet werden?
• Transparenzerhöhung zur Aufdeckung potenziell
aggressiver Steuergestaltung!
Wo muss gemeldet werden?
• DE, PL und FIN
Wer muss melden?
• Intermediär und / oder Nutzer
Was muss gemeldet werden?
• Als Intermediär
• Als Nutzer
• Hallmarks
Jana Greiser
Partner, PwC Real Estate Tax & Legal, Germany
Deep Dives zu DAC6-Meldepflichten
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02. September 2020PwC Real Estate | WebCast
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§ 138e Abs. 2 AO
C1-C4spezifische Kennzeichen
D1-D2spezifische Kennzeichen
E1-E3Verrechnungspreisgestaltung
C.1 Abzugsfähige
grenzüberschreitende Zahlung
zwischen verbundenen Unternehmen,
wenn der Empfänger in keinem
Steuerhoheitsgebiet oder in einem
nicht kooperativen
Steuerhoheitsgebiet ansässig ist
D.1 Aushöhlung der
Mitteilungspflicht nach dem
gemeinsamen Meldestandard
E.1 Inanspruchnahme einer
unilateralen Safe-Harbour-
Regelung
C.2 Mehrfachabschreibung
desselben Vermögenswerts
D.2 Zwischenschaltung
rechtlicher Eigentümer oder
wirtschaftlich Berechtigter
zur Verschleierung der
wirtschaftlich Berechtigten
(intransparente Kette)
E.2 Übergang von schwer zu
bewertenden immateriellen
Vermögenswerte an verbundene
Unternehmen oder Betriebsstätten
im Ausland (hard to value-
intangibles)C.3 Mehrfache Befreiung desselben
Vermögens bzw. Einkünfte von
Doppelbesteuerung
E.3 Konzerninterne
grenzüberschreitende Verlagerung
von Funktionen, Risiken,
Wirtschaftsgütern oder sonstigen
Vorteilen, wenn die EBIT-Prognose
des Übertragenden über 3 Jahre
um mehr als 50 % sinkt
C.4 Übertragung von
Vermögenswerten mit wesentlich
unterschiedlichem Wertansatz
in den beteiligten Steuer-
hoheitsgebieten
Nr. 1 c)
Nr. 1 b) bb)
Nr. 1 b) aa)
Nr. 1 a)
§ 138e Abs. 1 AO
A1-A3allgemeine Kennzeichen
B1-B3spezifische Kennzeichen
C1spezifische Kennzeichen
A.1 Qualifizierte
Vertraulichkeitsklausel
B.1 Erwerb einer
Verlustgesellschaft mit
Beendigung der Tätigkeit
(Verlusterwerb)C.1 Abzugsfähige
grenzüberschreitende
Zahlung zwischen
verbundenen
Unternehmen
und
Empfänger in Staat
ansässig, der keine KSt
oder KSt-Satz nahe null
erhebt
oder
Zahlung unterliegt beim
Empfänger vollständiger
Steuerbefreiung oder
profitiert von Anwendung
Präferenzregelung
A.2 Vereinbarung eines
Erfolgshonorars bzgl. des
steuerlichen Vorteils
B.2 Umwandlung von
Einkünften in Vermögen,
Schenkung oder niedrig
besteuerte Arten von
Einnahmen
A.3 Standardisierte
Dokumentation oder Struktur
B.3 Zirkuläre
Vermögensverschiebungen
+ zusätzlich:
MAIN BENEFIT TEST
Nr. 2
Nr. 3
Nr. 4 a)
Nr. 4 b)
Nr. 4 c)
Nr. 1 a)
Nr. 1 b)
Nr. 2
Nr. 3 a)
Nr. 3 b)
Nr. 3 c)
Nr. 3 d)-e)
DAC 6 – Übersicht der Kennzeichen nach § 138e AO
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The new normal –the future of the real estate industry
Nächste Session am 16. September ab 10:00 Uhr
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