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New Normal –the future of the real estate industry

WebCast 02. September 2020 10:00 – 11:00 Uhr

Mehr Resilienz & Transparenz in Real Estate

• Finanzierung – Kapitalflüsse nach Deutschland

• Warenhäuser – Potentiale verschiedener Umnutzungsalternativen

• Update ESG – Aktuelles zu Strategy & Legal

• Update Tax – DAC-6 bewegt den Markt!

© 2020 PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft.

Alle Rechte vorbehalten. "PwC" bezeichnet in diesem Dokument die PricewaterhouseCoopers GmbH Wirtschaftsprüfungsgesellschaft, die eine Mitgliedsgesellschaft

der PricewaterhouseCoopers International Limited (PwCIL) ist. Jede der Mitgliedsgesellschaften der PwCIL ist eine rechtlich selbstständige Gesellschaft.

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Updates und Informationen auch auf https://blogs.pwc.de/real-estate/

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PwCPwC

Thomas Veith

Partner, PwC Real Estate Leader, Germany

[email protected]

Christiane Conrads LL.M

Head of German Real Estate Desk, London

[email protected]

Jana Greiser

Partner, PwC Real Estate Tax & Legal, Germany

[email protected]

Sebastian Kreutel

Senior Manager, PwC Real Assets Advisory, Germany

[email protected]

Benjamin Schrödl

Director, PwC Real Estate Advisory, Germany

[email protected]

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02. September 2020PwC Real Estate | WebCast

PwC

Mehr Resilienz & Transparenz als Gebot der Stunde

• Wandel in gesellschaftlichem Mindset hat auch auf

Real Estate Branche ausgestrahlt – mehr Resilienz &

Transparenz ist Gebot der Stunde der Immobilien-

wirtschaft

• Anpassungsbedarf auf den Immobilienmärkten

notwendig – praktikable Lösungen sind erforderlich

– gesellschaftliche Verantwortung der Branche hoch

• Wunsch nach lebendigen Innenstädten – Umnutzung

bestehender Immobilien als Chance (Warenhausstudie)

• Mischnutzungen in Innenstädten: Investoren und

Kapitalmarkt bewerten diversifiziertes Nutzungsrisiko

positiv

• Klimaschutz und Wellbeing: ESG is here to stay!

• Steuerliche Transparenz und Wunsch nach Mindest-

besteuerung: DAC6 als gesetzliche Anforderung

Thomas Veith

Partner, PwC Real Estate Leader Germany

[email protected]

Gesellschaftlicher Wandel als Auslöser!

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PwC

Lokaler Investitionsfokus der europäischen Investoren!

Gilt der Trend zu Onshoring in Lieferketten auch für globale Kapitalströme?

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Q1 2019

in € m

Q1 2018

Jahr

Q4 2018Q2 2018 Q3 2018 Q2 2019 Q3 2019 Q4 2019 Q1 2020 Q2 2020

United States

United Kingdom

Austria

France

Switzerland

South Korea

Singapore

Luxembourg

Sweden

Canada

Beginn Covid-19

Kapitalflüsse nach Deutschland

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PwC

Warenhausimmobilien im Wandel

• Viele Warenhäuser müssen schließen –

Umbaukonzepte mit Nutzungsmix am erfolgreichsten

• 46% Umsatzrückgang deutscher Warenhäuser in

den vergangenen Jahren – von € 10,4 Mrd. in 2003 auf

€ 5,6 Mrd. in 2018

• 52 Warenhäuser mussten in den letzten zehn

Jahren in Deutschland schließen (großer Marktanteil)

• 80% wurden für Nachnutzung baulich verändert

• 56% der reinen Einzelhandelsnachnutzungen

mussten bereits wieder geschlossen werden

Benjamin Schrödl


[email protected]

Warenhauskonzepte nicht mehr zeitgemäß!

Foto

LINK: www.pwc.de/de/real-estate/pwcs-real-estate-

institute/warenhausimmobilien-im-wandel.html

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PwC

Mix-Used Konzepte als Chance für die Innenstädte!

• Mixed-Used Konzepte als Nachnutzung der

ehemaligen Warenhäuser am erfolgreichsten

• Stationärer Einzelhandel (bspw. SB-Warenhäuser,

Lebensmittelmärkte oder Filialbetrieb) als Konzept zur

Nachverwendung nur selten erfolgreich

• Bauliche Veränderungen (verbunden mit nicht

unerheblichem Kostenaufwand) für Nachnutzung

immer erforderlich – Grund: mangelhafte Qualität

vieler Warenhäuser

• Gemischt genutzte Innenstadt-Quartiere (Retail mit

Wohnen oder Büro) als nachhaltigstes Konzept!

• Große Heterogenität der Immobilien –

Nachnutzungskonzepte müssen an individuelle

Umstände des Objekts angepasst werden

Key-Results

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PwC

Immobilien benötigen ein nachhaltiges Fundament!

Call for Action!

Sebastian Kreutel


[email protected]

• Ressourcenknappheit und Volatilität →

„Klimawandel ist die größte Gefahr der Geschichte der

Menschheit“ (Ban Ki Moon)

• Klimawandel als Thema stark im öffentlichen Diskurs

angekommen und kein Nischen-Thema mehr

• Vermehrtes und intensiveres Auftreten von Folgen

des Klimawandels – unvorhersehbare Kosten als

Folge!

• Marktteilnehmer positionieren sich in Spannungs-

feld aus Regulatorik und strategischen Impulsen

• Fond- und Assetmanager haben bereits umfangreiche

Projekte gestartet!

Mehr Informationen zu ESG in Real Estate:

https://www.pwc.de/de/nachhaltigkeit/nachhaltigkeit-in-

der-immobilienbranche.html

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https://www.pwc.de/de/nachhaltigkeit/nachhaltigkeit-in-der-immobilienbranche.html

PwC

• Strategic ESG positioning – neue Märkte und

Nachhaltigkeitspotenziale für Organisationen

• License to operate – neu definierte Risiko-,

Transparenz- und Geschäftsanforderungen

• Stakeholder engagement – involvierte Kunden,

Investoren, Mitarbeiter & Öffentlichkeit in ESG-Themen

• Operational excellence – Nachhaltigkeit bietet

Kostensenkungs- und Effizienzsteigerungspotenziale

• ESG Regulation – ganzheitliche und restriktive

Vorschriften und Konjunkturprogramme

ESG is here to stay –Nachhaltigkeit als zentraler Wertbeitrag

Implikationen auf die Definition der ESG Strategie

6 8 8 9 8 9 91820 23

4254

68

82

122

154

2.8

2016 2020e

1.2

20182012

1.9

0.9

0.6

5.6

1.7

1.5

2.2

3.4

2025e

1.8

0.8

3.2

Real Estate

Infrastructure

2012

+600%

Investments in Real Estate & Infrastructure (in Mrd. USD)

+100%

ESG-Investitionen in Deutschland nach Anlegertypen (in Mrd. EUR)

+660%

+95%Privatanleger

Institutionelle Anleger

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2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

PwC

Projektentwicklung /

RevitalisierungKauf und Verkauf

• Grüne Planungs- und Bauverträge

• Zertifizierungen für „Green Building“

• Energierecht (z.B. nachhaltige autarke

Energieversorgung, E-Mobilitäts-

konzepte)

• Vertragliche Umsetzung von Cradle to

Grave und/oder Cradle to Cradle-

Konzepten

• Klauseln zur Sammlung und Nutzung

von ESG-Daten

• Green Energy- und Versorgungsverträge

• Vereinbarungen mit Anbietern von

nachhaltigen PropTech-Lösungen

Andernfalls besteht die Gefahr von

Verstößen gegen vertragliche und/oder

gesetzliche Regelungen.

• Rechtliche ESG-Due Diligence

(Überprüfung der Einhaltung der ESG-

Standards)

• Berücksichtigung der Ergebnisse der

ESG Due Diligence in Grundstücks-

und Anteilskaufverträgen sowie in den

Transaktionsdokumenten (z.B.

Garantien, Gewährleistungen)

• Klauseln zum Austausch von ESG-

Daten

Asset Management Finanzierung

Alle Beteiligten – unter Einschluss von Dienstleistern,

Verwaltern, Mietern, Investoren, Finanzierungsgebern

und Versicherern müssen aufeinander abgestimmten

Regelungen unterliegen.

Das Inaneinandergreifen der ESG-Regelungen in Verträgen ist essentiell für ein nachhaltiges unternehmerisches Handeln!

• Green Funds

• Green Bonds

• Grüne Finanzierungsverträge und

Sicherheiten

• Grüne Pacht-/Mietverträge

• Vereinbarungen über die Verwaltung

von umweltfreundlichen Anlagen,

Immobilien und Einrichtungen

• Vereinbarungen mit Anbietern von

nachhaltigen PropTech-Lösungen



[email protected]

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PwC

Ziele bei der Erstellung ESG-konformer Verträge

• Regelungen zur

Erhebung und Austausch

von ESG-Daten in allen

immobilienbezogenen

Verträgen als zentraler

Bestandteil einer ESG-

Strategie

• Maßgabe: Beachtung von

Datenschutzvorschriften

und Wahrung von

Geschäftsgeheimnissen

• Sicherstellung der

Anpassung von

Dauerschuldverhält-

nissen an veränderte

Bedingungen (Markt /

Regulatorik)

• Öffnungsklauseln für

Umsetzung und

Anpassungen von ESG-

Strategien

• Geänderte Due

Diligence- und

Risikomanagement-

prozesse mit Blick auf

ESG-Risiken (Standort

und/oder sonstige

Risiken)

• Verschärfung der

Mindeststandards an

Arbeits-, Umweltschutz

und Korruptions-

bekämpfung etc.

Transparenz Flexibilität Risiko

Management

Qualitäts-

steigerung

• Vereinbarung verblinder

Nachhaltigkeitskriterien

(u.a. gesteigerter

Nutzerkomfort)

• Schaffung gesünderer

umweltfreundlicher

Lebens-, Wohn- und/oder

Arbeitsräume

• Lebenszyklusbe-

trachtung

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PwC

Praxistipps

• Möglichst weite

Definition von ESG-

Daten aufnehmen

• Ggf. Erteilung einer

Vollmacht zur

Einholung von ESG-

Daten bei Dritten

• Austausch in

„geeigneter Form

(soweit vorhanden

elektronisch)“

• Recht zur

Selbsterhebung mit

Unterstützung der

jeweils anderen Partei

• Pflicht zur Anonymi-

sierung vor Übertragung

• Zentrale Regelung sämtlicher immobilienbezogener Verträge während des gesamten

Lebens- und Investitionszyklus (Bau- und Planer-, Auditoren-, Zertifizierungs-, Kauf-,

Bewirtschaftungs-, Dienstleister- und Mietverträge, Gemeinschaftsordnungen etc.)

• Daten bilden die Grundlage einer jeden ESG-Strategie (Ermittlung und Optimierung von

Nachhaltigkeitsstandards) sowie eines ESG-Reportings

Grundlagen der Gestaltung ESG-konformer Verträge

Personenbezogene Daten

• Bei dem Austausch personenbezogener Daten

vorgesehen ist die

Datenschutzgrundverordnung (DSGVO) zu

beachten

• Vor eine Offenlegung ist eine

Interessenabwägung vorzunehmen, in deren

Rahmen auch die Interessen der betroffenen

Personen zu berücksichtigen sind.

Betriebs- und Geschäftsgeheimnisse

▪ Dies sind alle auf ein Unternehmen bezogenen Tatsachen,

Umstände und Vorgänge, die nicht offenkundig sind und an

deren Nichtverbreitung der Rechtsträger ein berechtigtes

Interesse hat (BVerfG, Beschl. v. 14.3.2006)

▪ Für die organschaftlichen Vertreter von juristischen Personen

bestehen gesetzliche Verpflichtungen zur Vorkehrung von

Maßnahmen zum Schutz von Betriebs- und

Geschäftsgeheimnissen (z.B. für die AG aus § 91 Abs. 2 AktG

und für die GmbH aus § 43 Abs. 2 GmbHG).

Austausch von ESG-Daten

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PwC

ESG Aspekte sollen frühzeitig in die Investmentüberlegung einbezogen werden!

Empfehlungen zur Sicherstellung ESG-Konformität:

1. Laufende Beobachtung regulatorischer

Entwicklungen. Regulatorische Vorgaben im Bereich

ESG werden eine erhebliche Steuerungswirkung

entfalten.

2. Überprüfung sämtlicher Verträge auf Einhaltung der

ESG-Kriterien sowie Schließung von

Regelungslücken, Formulierung von Klauseln

3. Lebenszyklusbetrachtung als Business Case –

antizipative Einbeziehung von ESG Aspekten zu jedem

Zeitpunkt der Investitionsphase

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PwC

Die Directive on Administrative Cooperation betrifft nicht nur Deutschland!

Warum muss gemeldet werden?

• Transparenzerhöhung zur Aufdeckung potenziell

aggressiver Steuergestaltung!

Wo muss gemeldet werden?

• DE, PL und FIN

Wer muss melden?

• Intermediär und / oder Nutzer

Was muss gemeldet werden?

• Als Intermediär

• Als Nutzer

• Hallmarks

Jana Greiser


[email protected]

Deep Dives zu DAC6-Meldepflichten

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PwC

§ 138e Abs. 2 AO

C1-C4spezifische Kennzeichen

D1-D2spezifische Kennzeichen

E1-E3Verrechnungspreisgestaltung

C.1 Abzugsfähige

grenzüberschreitende Zahlung

zwischen verbundenen Unternehmen,

wenn der Empfänger in keinem

Steuerhoheitsgebiet oder in einem

nicht kooperativen

Steuerhoheitsgebiet ansässig ist

D.1 Aushöhlung der

Mitteilungspflicht nach dem

gemeinsamen Meldestandard

E.1 Inanspruchnahme einer

unilateralen Safe-Harbour-

Regelung

C.2 Mehrfachabschreibung

desselben Vermögenswerts

D.2 Zwischenschaltung

rechtlicher Eigentümer oder

wirtschaftlich Berechtigter

zur Verschleierung der

wirtschaftlich Berechtigten

(intransparente Kette)

E.2 Übergang von schwer zu

bewertenden immateriellen

Vermögenswerte an verbundene

Unternehmen oder Betriebsstätten

im Ausland (hard to value-

intangibles)C.3 Mehrfache Befreiung desselben

Vermögens bzw. Einkünfte von

Doppelbesteuerung

E.3 Konzerninterne

grenzüberschreitende Verlagerung

von Funktionen, Risiken,

Wirtschaftsgütern oder sonstigen

Vorteilen, wenn die EBIT-Prognose

des Übertragenden über 3 Jahre

um mehr als 50 % sinkt

C.4 Übertragung von

Vermögenswerten mit wesentlich

unterschiedlichem Wertansatz

in den beteiligten Steuer-

hoheitsgebieten

Nr. 1 c)

Nr. 1 b) bb)

Nr. 1 b) aa)

Nr. 1 a)

§ 138e Abs. 1 AO

A1-A3allgemeine Kennzeichen

B1-B3spezifische Kennzeichen

C1spezifische Kennzeichen

A.1 Qualifizierte

Vertraulichkeitsklausel

B.1 Erwerb einer

Verlustgesellschaft mit

Beendigung der Tätigkeit

(Verlusterwerb)C.1 Abzugsfähige

grenzüberschreitende

Zahlung zwischen

verbundenen

Unternehmen

und

Empfänger in Staat

ansässig, der keine KSt

oder KSt-Satz nahe null

erhebt

oder

Zahlung unterliegt beim

Empfänger vollständiger

Steuerbefreiung oder

profitiert von Anwendung

Präferenzregelung

A.2 Vereinbarung eines

Erfolgshonorars bzgl. des

steuerlichen Vorteils

B.2 Umwandlung von

Einkünften in Vermögen,

Schenkung oder niedrig

besteuerte Arten von

Einnahmen

A.3 Standardisierte

Dokumentation oder Struktur

B.3 Zirkuläre

Vermögensverschiebungen

+ zusätzlich:

MAIN BENEFIT TEST

Nr. 2

Nr. 3

Nr. 4 a)

Nr. 4 b)

Nr. 4 c)

Nr. 1 a)

Nr. 1 b)

Nr. 2

Nr. 3 a)

Nr. 3 b)

Nr. 3 c)

Nr. 3 d)-e)

DAC 6 – Übersicht der Kennzeichen nach § 138e AO

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PwC

Ihre Fragen an die PwC Experten

Update ESG - Strategy

Finanzierung

Warenhäuser

Update ESG - Legal

Udpate Tax

Thomas Veith

Partner, PwC Real Estate Leader, Germany

[email protected]



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Jana Greiser


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Sebastian Kreutel


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Benjamin Schrödl


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PwC

PwC Informationen rund um das Thema New Normal und Auswirkungen auf die Immobilien Industrie finden Sie hier:

Aktuelle Infos zum Thema Real Estate auch im

Kontext von New Normal


Zentrale Mailadresse für Fragen an die PwC

Experten zum Thema New Normal

[email protected]

Zweiwöchentliche Experten Session via

WebCast zu aktuelle Themen

immer Mittwoch 10:00 bis 11:00 Uhr

PwC Plus – Alle Infos um Real Assets

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The new normal –the future of the real estate industry

Nächste Session am 16. September ab 10:00 Uhr

Registrierung via Link:

www.pwc-events.com/Real-Estate-WebCast

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