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8/20/2019 Schultz vs. OGPe, Heather D'Jangali, Ing. Felix Ortiz: KLRA 2015-01179.
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICOEN EL TRIBUNAL DE APELACIONESREGION JUDICIAL DE SAN JUAN
CASO NÚMERO:
SOBRE:
Revisión – Determinación dela Oficina de Gerencia dePermisos de Puerto Rico(OGPe) Aprobando la Consulta
de Construcción Número 2013-19018-CCO-23641 para una Casade Apartamentos en lasParcelas Públicas del BarrioFlamenco, Sector La Romana,Culebra, Puerto Rico
INDICE DEL RECURSO
I.
Jurisdicción y Competencia 1
II. Referencia a la Providencia AdministrativaObjeto del Recurso de Revisión 2-3
III.
Breve Relación de Hechos 3-16
IV.
Errores Imputados 16
A. PRIMER ERROR IMPUTADO: ERRÓ LA OGPE AL REABRIR Y PERMITIRLA SUBSANACIÓN DE UN CASO PREVIAMENTE ARCHIVADO Y
CANCELADO POR LA AGENCIA, EN CONTRAVENCIÓN A SUS PROPIAREGLAMENTACIÓN Y ORDEN ADMINISTRATIVA.
B.
SEGUNDO ERROR IMPUTADO: ERRÓ LA OGPE AL APROBAR LASVARIACIONES SOLICITADAS POR EL CONCESIONARIO RECURRIDO ENLA CONSULTA DE CONSTRUCCIÓN.
V. Discusión de los Errores Imputados
A. PRIMER ERROR IMPUTADO: ERRÓ LA OGPE AL REABRIR Y PERMITIRLA SUBSANACIÓN DE UN CASO PREVIAMENTE ARCHIVADO Y
CANCELADO POR LA AGENCIA, EN CONTRAVENCIÓN A SUS PROPIAREGLAMENTACIÓN Y ORDEN ADMINISTRATIVA.16-20
B. SEGUNDO ERROR IMPUTADO: ERRÓ LA OGPE AL APROBAR LASVARIACIONES SOLICITADAS POR EL CONCESIONARIO RECURRIDO ENLA CONSULTA DE CONSTRUCCIÓN.
20-23
VI. Súplica 23
RICHARD y CATHERINE SCHULTZ
Parte Recurrente
Vs.
OFICINA DE GERENCIA DE PERMISOSDE PUERTO
Agencia Recurrida
HEATHER D´JANGALI
Concesionaria Recurrida
Ing. Félix Caraballo Ortiz
Proponente Recurrido
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ESTADO LIBRE ASOCIADO DE PUERTO RICOEN EL TRIBUNAL DE APELACIONESREGION JUDICIAL DE SAN JUAN
CASO NÚMERO:
SOBRE:
Revisión – Determinación dela Oficina de Gerencia dePermisos de Puerto Rico(OGPe) Aprobando la Consulta
de Construcción Número 2013-19018-CCO-23641 para una Casade Apartamentos en lasParcelas Públicas del BarrioFlamenco, Sector La Romana,Culebra, Puerto Rico
SOLICITUD DE REVISIÓN JUDICIAL
AL HONORABLE TRIBUNAL DE APELACIONES:
COMPARECEN los esposos Richard y Catherine Schultz y la
sociedad legal de ganaciales compuesta por ambos, por conducto
de la representación legal que suscribe y muy respetuosamente
exponen, alegan y solicitan:
I.
JURISDICCIÓN Y COMPETENCIA
Este Honorable Tribunal tiene jurisdicción y competencia para
atender este recurso a tenor con el Art. 4.006 (c) de la Ley de
la Judicatura de Puerto Rico de 2003, Ley Núm. 201 del 22 de agosto
de 2003 y con la Sec. 4.2 de la Ley de Procedimiento
Administrativo Uniforme (en adelante la LPAU), 3 L.P.R.A. § 2127.
II. REFERENCIA A LA PROVIDENCIA ADMINISTRATIVAOBJETO DEL RECURSO DE REVISIÓN
Mediante el presente escrito se impugna y solicita la
revisión judicial de la Resolución emitida por la Oficina de
Gerencia de Permisos el 15 de septiembre de 2015, archivada en
RICHARD y CATHERINE SCHULTZ
Parte Recurrente
Vs.
OFICINA DE GERENCIA DE PERMISOSDE PUERTO
Agencia Recurrida
HEATHER D´JANGALI
Concesionaria Recurrida
Ing. Félix Caraballo Ortiz
Proponente Recurrido
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autos el 17 de septiembre de 2015 y puesta en el correo el día
siguiente, 18 de septiembre de 2015. Mediante esta se aprobó la
Consulta de Construcción Número 2013-190812-23641, con las
variaciones allí indicadas, para legalizar un edificio de casas de
apartamentos construido y operado sin los correspondientes
permisos en la Calle 1, Lote C-7, Barrio Flamenco, Sector La
Romana, Culebra, Puerto Rico. (Apéndice 12, página 225-246).
III. BREVE RELACIÓN DE HECHOS
Allá para el 13 de marzo de 2013, la señora Heather D’Jangali,
por conducto del Ing. Félix Caraballo Ramos sometió, a través
del Sistema Integrado de Permisos de la Oficina de Gerencia de
Permisos (en lo subsiguiente, “OGPe”, por sus siglas), una
solicitud de permisos de construcción certificado para la
construcción de una residencia unifamiliar sobre columnas, de un
solo piso, a ser ubicada en la Calle 1, Lote C-7, Barrio
Flamenco, Sector La Romana, Culebra, Puerto Rico. Esta área se
conoce como las Parcelas Públicas. En dicho predio existía una
estructura residencial. A la referida solicitud le fue asignado
el número de caso 2013-190812-PCO-87107. (Apéndice 12, páginas
226-246).
Así las cosas, y mientras aún estaba pendiente de aprobación
el permiso antes indicado, se comenzó la construcción de una
estructura en el referido predio durante las primeras semanas
del mes de septiembre del año 2013. La construcción de la
referida edificación, sin el permiso de construcción, siguió su
curso clandestino.
Durante el mes de julio de 2013, la recurrente Catherine
Schultz, quien junto a su esposo Richard eran dueños de y
residentes en el lote contiguo a donde se efectuaba la
construcción, conversó con la recurrida concesionaria. Esta
última le indicó y representó a la señora Schultz que lo que
estaba construyendo en su parcela era una pequeña vivienda
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unifamiliar y que, dado a que no contaba con el dinero
suficiente, la construiría por etapas.
El 30 de septiembre de 2013, la Autoridad de Desarrollo de
Conservación y Desarrollo de Culebra (en lo subsiguiente
“ACDEC”, por sus siglas)emitió el endoso requerido para que la
OGPe pudiera autorizar el permiso de construcción ante su
consideración. De conformidad a lo establecido en la Artículo 6
de la Ley de Conservación y Desarrollo, según enmendada, Ley
Número 66 de 22 de junio de 1975, según enmendada, tal endoso es
un requisito sine qua non para concesión de cualquier permiso de
construcción para cualquier estructura a edificarse en la isla-
municipio de Culebra.
Para las primeras semanas del mes de enero de 2014 los
vecinos, y en particular los Schultz, comenzaron a notar que lo
que se construía era muy distinto a lo que la concesionaria-
recurrida le había representado a la señora Schultz y a otros
vecinos del área. Ello era también muy distinto a la residencia
unifamiliar de un solo piso, construida sobre columnas, cuyo
permiso aún ante la consideración de la OGPe. De hecho, a esta
fecha se notaba que la construcción de la edificación en
cuestión se hacía de abajo hacia arriba, y que se construía no
una residencia unifamiliar de un solo piso –según le fuera
representado a OGPe y a los vecinos- sino un edificio de tres
pisos, con áreas de vivienda distintas.
También durante el mes de enero de 2014, los esposos Schultz
acudieron a la Alcaldía de Culebra y conversaron con
funcionarios municipales, incluyendo al alcalde. Estos le
indicaron que en las parcelas no se podía construir un hotel u
hospedería de ninguna índole.
Así las cosas, el 14 de febrero de 2014 los esposos Schultz
tuvieron una seria confrontación con la concesionaria-recurrida
y su esposo, Ray D’Jangali, ello al inquirirles sobre las
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características de la edificación que construían sin los
correspondientes permisos. Durante el altercado, la
concesionaria-recurrida admitió, a viva voz, que lo que se
construía era, en efecto, una hospedería. A su vez, el esposo de
la concesionaria-recurrida le profirió palabras soeces a los
esposos Schultz y los amenazó con destruir sus vidas y negocio.
En su consecuencia, el 15 de febrero de 2014 el señor Schultz
radicó una querella ante el Departamento de Policía de Puerto
Rico, bajo el número 2014-12-025-00124. Posteriormente, los
Schutz decidieron desistir y no radicar cargos, toda vez que la
concesionaria-recurrida y su esposo le ofrecieron excusas por lo
acaecido.
A partir del incidente del 14 de febrero de 2014, se continuó
con la construcción ilegal del edificio de apartamentos, de
manera apresurada y continua. Se trabajaba en la construcción
de entre doce (12) a catorce (14) horas al día todos los días,
incluyendo sábados, domingos y días feriados. El 18 de febrero
de 2014, unos cinco (5) meses después de haberse iniciado
físicamente la construcción, la OGPe emitió el permiso 2013-
190812-PCO-87107 para la construcción de una residencia
unifamiliar sobre columnas. (Anejo 1, página 1-6). Mientras
tanto, se continuaba construyendo, de manera ilegal, clandestina
y apresurada, el edificio multi-pisos de la concesionaria-
recurrida.
Así las cosas, el 23 de febrero de 2014, los Schultz
radicaron, por conducto de un representante suyo, una primera
querella ante la OGPe. (Apéndice 1A, página 7). En la misma se
indicó, como descripción del suceso que amerita la querella,
que: “Con los permsiso de construcción para una casa (2013-
190812-PCO-87107) Heather D´Jangali esta (sic) construiendo
(sic) un complejo de apartamentos. Son 3 o 4 apartomentos (sic)
que no estan (sic) conectado (sic) y tiene sus propios (sic)
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concinas, escaleras y entradas”. Cabe destacar que la OGPe no
tomo acción alguna sobre la misma.
El 17 de marzo de 2014, el Ing. Alberto Lastra, Director
Ejecutivo de la OGPe, acudió a Culebra y visitó la construcción
en cuestión. Durante su visita, este le manifestó a la señora
Schultz que no podían construir un edificio de 3 niveles como el
que observaba y que la edificación tenía que tener escaleras
internas. Indicó, además, que el habría de detener la
construcción. No obstante, esta continúo a toda marcha, a pesar
de la carencia de permisos para ello.
El 22 de marzo de 2014, la concesionaria-recurrida, por
conducto del Ing. Félix Caraballo Ortiz, radicó ante la OGPe, a
través del Sistema Integrado de Permisos (SIP), una nueva
solicitud de permiso de construcción certificado que recibió el
número de caso 2013-190812-PCO-08341. (Apéndice 2, páginas 8 a
126). Mediante la creación de dicho perfil, y según surge del
memorial explicativo sometido en esa fecha por la vía
electrónica, el permiso en cuestión consistía en una enmienda
para legalizar la construcción de áreas nuevas y diferentes a
las autorizadas mediante un permiso de construcción aprobado
anteriormente. (Apéndice 2, páginas 8-126). Al revisar la
documentación que obra en dicho expediente se habrá de constatar
que la referida solicitud de permiso pretendía legalizar , en
específico, la construcción de tres (3) apartamentos
individuales –uno de un cuarto y dos tipo estudio, con sus
respectivos baños cada uno- en dos niveles por debajo de una
casa (residencia) unifamiliar previamente autorizada bajo el
caso número 2013-190812-PCO-87107. El acceso a los referidos
apartamentos sería mediante una escalera externa a ser
construida en uno de los patios laterales requeridos por la
reglamentación aplicable. Estos contarían, además, con áreas de
terrazas nuevas, y un área de “laundry” en la planta inferior.
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El 15 de abril de 2014, un grupo de vecinos, incluyendo a los
Schultz, le envió una comunicación al Ing. Alberto Lastra Power,
Director Ejecutivo de la OGPe, sobre la ilegalidad del proyecto
que se construía y en oposición al mismo. (Apéndice 2, páginas
8-126). Tampoco hubo respuesta alguna a esta segunda querella.
El día siguiente, el 16 de abril de 2014, el proponente-
recurrido creó un nuevo perfil en el SIP. (Apéndice 2, página
8-126). En esta ocasión sometió en el mismo una Consulta de
Construcción para el proyecto de tres (3) apartamentos
anteriormente descrito, ya que el mismo contaba con una serie de
variaciones a los parámetros de construcción aplicables a tenor
con el Reglamento Conjunto de Permisos para Obras de
Construcción y Usos de Terrenos (en lo subsiguiente “el
Reglamento Conjunto”). Entre estas se destaca la falta de
estacionamientos y la invasión de los patios laterales
requeridos por la construcción de una bandeja o terraza de
estacionamiento y la escalera antes mencionada.
El 5 de mayo de 2014, los esposos Schultz recibieron
notificación de la radicación de esta nueva consulta de
construcción, a la que le fue asignado el número de caso 2013-
19018-CCO-02110. Unas semanas más tarde, el 23 de mayo de
2015,los esposos Schultz volvieron a tener un altercado verbal
con el esposo de la concesionaria-recurrida. Como consecuencia
del mismo radicaron una segunda querella ante la Policía de
Puerto Rico. Este caso aún está por verse ante el Honorable
Tribunal de Primera Instancia.
El 29 de mayo de 2014, los esposos Schultz le enviaron otra
comunicación al señor Alberto Lastra, Director Ejecutivo de la
OGPe, en la que presentaron, una vez más, sus preocupaciones en
torno al proyecto construido ilegalmente y su oposición a la
nueva consulta de construcción presentada por la concesionaria-
recurrida ante dicha agencia. Una vez más, se hizo caso omiso a
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dicha comunicación.
Así las cosas, y según surge de las páginas de trámite del
expediente digital del referido caso, el 6 de junio de 2014, a
las 15:25 horas, se sometieron una serie de documentos al
expediente digital de éste. Entre estos se incluyen una serie
de documentos que la reglamentación vigente exige que un
proponente radique como parte del proceso, incluyendo un listado
de las direcciones de los colindantes inmediatos al proyecto
certificado bajo el sello y la firma del ingeniero Félix
Caraballo Ortiz, los acuses de recibo del correo certificado
enviado a las partes, una foto del rótulo para la consulta y un
documento cuyo nombre de archivo es “Endos ACDEC”. Este último
documento resultó ser falso, según discutiremos más adelante.
(Véase Apéndice 2, páginas 8-126).
El 17 de julio de 2014, los Schultz procedieron, una vez más,
a radicar una comunicación ante la OGPe, dirigida al señor
Lastra, en la que se aportó evidencia de que el proyecto multi-
pisos que se continuaba construyendo a toda prisa se estaba
mercadeando en la internet como una hospedería tipo casa de
huéspedes, ello sin ni tan siquiera contar con una consulta de
construcción aprobada, y mucho menos el permiso de construcción
y el permiso de uso correspondiente.
No obstante todo lo anterior, el día siguiente, 18 de julio de
2014, la OGPe aprobó la consulta de construcción 2013-19018-CCO-
02110 para la estructura construida ilegalmente. En su
consecuencia, el 7 de agosto de 2014 los Schultz radicaron
oportunamente una solicitud de reconsideración ante la OGPe. Al
caso de reconsideración le fue asignado el número 2014-RVA-
19224. Unos días más tarde, el 15 de agosto de 2014, la agencia
también aprobó el permiso de construcción 2013-19018-08341 que
había quedado sometido para la estructura multipisos, ello a
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pesar de que estaba pendiente de resolución la moción de
reconsideración previamente presentada.
El 4 de septiembre de 2014, la concesionaria-recurrido
presentó, por conducto del Ing. Félix Caraballo Ortiz, una
Solicitud de Permiso de Uso para la estructura multipisos. El
día siguiente, 5 de septiembre de 2014, la agencia aprobó el
mismo, todo ello a pesar de las serias alegaciones contenidas en
la solicitud de reconsideración aún pendiente de resolución.
Días más tarde, el 9 de septiembre de 2014,la OGPe acogió la
moción de reconsideración de los esposos Schultz. No obstante
aclaró que lo hacía única y exclusivamente en cuanto al alegado
uso de casa de huéspedes se refería y señaló la correspondiente
vista para el 22 de septiembre de 2014.
Así las cosas, los esposos Schultz procedieron a contratar
representación legal para la vista de reconsideración. En
preparación para la misma, los Schultz y su representante legal
solicitaron copia de los expedientes digitales de los casos y
analizaron la prueba y documentos allí existentes. Fue entonces
que se percataron que el endoso de ACDEC para la consulta de
construcción que obraba en el expediente administrativo del caso
era uno cuya autenticidad aparentaba ser en extremo cuestionable
y dudosa.
Al examinarse el referido documento se constató que este tenía
fecha del 30 de septiembre de 2014. (Apéndice 3, páginas 193-
194). Según se ha indicado, este documento fue radicado al
sistema digital de la OGPe el 6 de junio de 2014, por lo que la
fecha de 30 de septiembre de 2014 aún no había pasado al momento
de su radicación en el expediente digital. Dicha fecha
prospectiva y errónea se incluyó no sólo en el encabezamiento
del documento, sino además en su cuerpo, ello al final de la
segunda página, previo a la supuesta firma del Presidente de la
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Junta de Directores de ACDEC, el Honorable William I. Solís
Bermúdez, Alcalde del Municipio de Culebra.
Se constató, además, que en el epígrafe del referido documento
se incluye el número del caso para el que supuestamente se emitió
este “endoso”, a saber, el caso 2013-190812-CCO-21100. Según
hemos indicado anteriormente, el perfil de dicho caso no fue
creado sino hasta el 16 de abril de 2014. Sin embargo, en el
cuerpo del supuesto endoso se indica que en Reunión Ordinaria del
9 de septiembre de 2013 , la Junta de Directores resolvió endosar
lo solicitado bajo ciertas condiciones. La imposibilidad
temporal de que la Junta de Directores considerara en el año 2013
un caso que ni existió, ni mucho menos tuvo número sino hasta más
de seis meses después, en el año 2014, resulta evidente e
incuestionable. Resulta también increíble que la agencia
aprobara la consulta de construcción con un endoso de ACDEC cuya
legitimidad, de su faz, resultaba en extremo cuestionable.
Así las cosas, el 23 de septiembre de 2014 se celebró la vista
de reconsideración previamente señalada. No obstante, esta se
tornó en una sobre el estado de los procedimientos. A esta
asistieron los representantes legales del Municipio de Culebra y
de ACDEC, los licenciados Celso Rivera Flores y Beatriz
Hernández, respectivamente, además de los de la parte
concesionaria-recurrida (licenciado Carlos Geigel Bunker), el de
la OGPe (licenciado Miguel Mijalhevich) y el de los recurrentes,
aquí comparecientes (licenciado Luis E. Migenis López)
Durante la misma, el licenciado Rivera Flores solicitó la
suspensión de la consulta de construcción 2013-190812-CCO-21100 y
el permiso expedido bajo el caso 2013-190812-PCO-08341, ello
porque según planteó y aseguró ni la ACDEC, ni el Municipio de
Culebra, habían emitido endoso alguno para dichos permisos, lo
que arguyó y fundamentó es requisito indispensable para poder
expedir los mismos.
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Acto seguido, y como consecuencia de lo alegado por el
licenciado Rivera Flores, el representante legal de los
recurrentes, aquí comparecientes, trajo ante la atención del foro
la existencia del documento de supuesto “endoso” que obraba en el
expediente administrativo digital del caso, y mostró copia del
mismo al Oficial Examinador y los abogados de las demás partes
presentes. Una vez examinado el documento, el licenciado Rivera
Flores procedió a indicar que dicho supuesto endoso de ACDEC era
un documento falso, que no había sido ni emitido por ACDEC ni
firmado por el señor Alcalde de Culebra. En su consecuencia,
solicitó que la OGPe realizara la investigación correspondiente.
El representante legal de la OGPe se opuso a lo solicitado por el
representante legal del municipio, alegando que esto no era
problema o responsabilidad de la OGPe, sino de ACDEC o el
alcalde. Por su parte, el representante legal del proponente-
recurrido señaló que el documento en cuestión gozaba de una
presunción de legalidad y que correspondía al que lo impugnara
probar su falsedad. El oficial examinador no tomo determinación
sobre este asunto y las partes quedaron en someter escritos al
respecto. Se señaló una nueva vista para el 20 de octubre de
2014. Cabe destacar que al salir de la vista, los esposos
Schultz fueron emplazados con una demanda en daños incoada por la
concesionaria-recurrida y su esposo en el Tribunal de Primera
Instancia, Sala Superior de Humacao, por hechos relacionados a la
situación que nos ocupa.
Así las cosas, el 30 de septiembre de 2014, los proponentes-
recurridos sometieron ante este Honorable Foro una moción en la
que admiten que el documento que nos ocupa, entiéndase el
supuesto endoso de ACDEC de 30 de septiembre de 2014, es uno “… a
todas luces inválido y nulo”. Solicitaron además, mediante la
misma, la “suspensión” de los supuestos permisos de construcción
y uso emitidos por la OGPe hasta tanto se considerara una
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solicitud de endoso que estaba pendiente ante la ACDEC. (Véase
Apéndice 3).
Por su parte, el 8 de octubre de 2014, ACDEC y el Municipio de
Culebra radicaron, conjuntamente, una moción en la que
presentaron la posición de estas entidades (Véase Apéndice 3).
En la misma se incluyen sendas declaraciones juradas suscritas
por el Honorable William I. Solís Bermúdez, Alcalde del Municipio
de Culebra, y la señora Carlota Santos Grana, Secretaria de la
Junta de Directores de ACDEC. En la primera, el Honorable
Alcalde jura que el documento de supuesto “endoso” que nos ocupa
nunca fue firmado por éste, por lo que no tiene validez alguna y
que el mismo “… es evidentemente una copia alterada… ” de otro
emitido anteriormente. En la declaración jurada de la señora
Santos Grana esta jura que el supuesto “endoso” “… nunca fue
emitido por la ACDEC …” por lo que no existe en los expedientes
de dicha agencia a su cargo. (Apendice 3).
Por su parte, el 15 de octubre de 2014 los esposos Schultz
sometieron una moción oponiéndose a la solicitud de la
concesionaria-recurrida por entender que, de conformidad al
derecho aplicable, la única alternativa que tenía la OGPe era
revocar tanto la consulta de construcción autorizada, así como
todo y cualquier otro permiso emitido con posterioridad y como
consecuencia de dicha autorización. (Anejo 3, págs. 127 en
adelante).
El 20 de octubre de 2014 se celebró la segunda vista en el
caso de reconsideración. Durante la misma las partes
presentaron sus respectivos argumentos en torno a las mociones
que habían presentado. Además, la concesionaria-recurrida puso
a la disposición de la agencia a la persona que gestionó tanto
el endoso como la consulta de construcción. Este testificó,
bajo juramento, que había obtenido el endoso en una visita que
realizó a la ACDEC y que este le había sido entregado por la
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señora Carlota Santos, quien según se recordará, suscribió una
declaración jurada en la que afirmó que el supuesto “endoso” “…
nunca fue emitido por la ACDEC …” por lo que no existe en los
expedientes de dicha agencia a su cargo. De conformidad a la
información que nos ha sido brindada, este lamentable y
preocupante incidente está siendo investigado por el Cuerpo de
Investigaciones Criminales de la Policía de Puerto Rico.
El 3 de noviembre de 2014, la concesionaria-recurrida sometió,
por conducto del Ing. Félix Caraballo Ortiz, una segunda
consulta de construcción para el proyecto multipisos construido
ilegalmente. Este recibió el número 2013-19018-CCO-26341. Dicha
solicitud fue radicada prematuramente, toda vez que, a esa
fecha, la OGPe no había emitido una determinación en torno a la
consulta de construcción anterior, por lo que técnicamente, la
misma continuaba vigente.
No fue sino hasta el 5 de noviembre de 2014 que la OGPe emitió
su determinación en el caso. (Apéndice 4, págs. 195-197).
Mediante la misma se revocó en su totalidad la consulta de
construcción número 2013-19018-CCO-21100. Quedaron revocados,
igualmente, el permiso de construcción 2013-19018-PCO-08341 y el
permiso de uso 2013-19018-PUS-02764, ello por operación de ley,
toda vez que en un caso como el que nos ocupa, donde se han
solicitados variaciones a los parámetros de construcción
aplicables en el distrito, es necesario la aprobación y vigencia
de una consulta de construcción válida previa como requisito
sine qua non para que se pueda emitir un permiso de construcción
válido. De igual forma, es necesario obtener un permiso de
construcción válido previo a que se pueda emitir y esté vigente
un permiso de uso.
El 10 de noviembre de 2014, los esposos Schultz recibieron la
correspondiente notificación sobre la radicación de la nueva
consulta de construcción por correo certificado con acuse de
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recibo. Estos respondieron a dicha comunicación y volvieron a
reiterar su oposición a la construcción ilegal del edificio
multipisos, todo mediante carta fechada 25 de noviembre de 2014,
enviada a la OGPe mediante correo certificado con acuse de
recibo.
Así las cosas, el 11 de diciembre de 2014 la OGPe archivó y
dio por cancelado en el sistema el trámite de la solicitud de
consulta de construcción número 2013-19018-CCO-26341. (Apéndice
5, pags. 198-199).
Preocupado porque los esposos Schultz no habían recibido
comunicación adicional sobre proceso subsiguiente alguno en el
asunto ante nuestra consideración, su representante legal
procedió a acceder la página del SIP para el caso 2013-19018-
CCO-26341 el 22 de abril de 2015. Este corroboró que, en
efecto, no se había sometido ningun caso nuevo para la propiedad
ni la edificación construida en este ilegalmente –que a esa
fecha continuaba, de acuerdo a los Schultz, siendo operada como
hospedería sin los correspondientes permisos y el caso
continuaba apareciendo como cancelado desde el 10 de diciembre
de 2014.
Después de cancelado el caso, la señora Schultz tramitó y
obtuvo copia del expediente administrativo de la solicitud de
endoso que la concesionaria-recurrente y su abogado tramitaron
ante la ACDEC para el proyecto construido ilegalmente. Al
examinar el expediente se pudo constatar que el 10 de febrero de
2015 ACDEC emitió un endosocondicionado
para el proyecto.
Mediante este se emitía el endoso de dicha agencia condicionado
a que se relocalizaran las los compresores de los aires
acondicionados del edificio, del lateral colindante con los
señores Schultz, al techo de la estructura. Dicho endoso
requería, además, que se demoliera un bandeja de estacionamiento
construida sobre columnas que invade el patio lateral en el
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lateral colindante con el predio de los Schultz. Este endoso
fue firmado por el Honorable Alcalde de Culebra y sellado por la
ACDEC. (Apéndice 7, págs. 201-207).
El 16 de febrero de 2015, la concesionaria-recurrida acudió
ante la ACDEC, por conducto de su representante legal, y
solicitó la reconsideración del mismo. Este solicitó que se
eliminaran las condiciones incluidas en el endoso, por
alegadamente no ser de la competencia de ACDEC. (Apéndice 8).
De conformidad a un documento que obra en el referido
expediente, el 23 de febrero de 2015 ACDEC preparó un borrador
de carta mediante el cual indicó que acogía la Moción de
Reconsideración de la concesionaria para la correspondiente
adjudicación posterior por la agencia. (Apéndice 8, pág. 208-
211).
En dicho documento hay una anotación a mano de que dicha carta
no debía ser firmada por el alcalde, ya que se iban a hacer unos
cambios al endoso. El día 24 de febrero de 2015, la señora
Schultz, aquí recurrente, solicitó una vista para presentar su
posición ante la ACDEC. (Apéndice 10). Esta nunca recibió
contestación a su solicitud.
A su vez, el 25 de febrero de 2015 ACDEC emitió una
comunicación a la concesionaria, donde indicó que tenía nada que
proveer en cuanto a la moción de reconsideración, ya que no la
podía considerar en esa etapa de los procedimientos, pero que
había decidido, motu proprio, dejar sin efecto el endoso de 10
de diciembre de 2015 y sustituirlo por el que se acompañaba.
Cabe señalar que la agencia nos hizo llegar copia de dos endosos
de fecha 25 de febrero de 2015. Al primero le falta la última
página y, por consiguiente, la firma del funcionario que lo
expidió. (Apéndice 11). El segundo incluye una certificación de
la señora Carlota Santos Grana, que indica que el referido
endoso fue aprobado por la Junta de ACDEC y firmado por el señor
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Alcalde. Sin embargo, la referida certificación carece de la
firma de la señora Santos Grana, como también carece de la firma
del señor Alcalde.
Así las cosas, y en aras corroborar la situación del caso
2013-19018-CCO-26341, el representante legal de los esposos
Schultz se comunicó con la licenciada Loida Rosas, Directora de
la División Legal de OGPe y concertó una reunión con esta. La
misma se llevó a cabo el 11 de mayo de 2015 a las 9:00 am.
Durante esta, la licenciada Rosas entró a su cuenta en el SIP y,
en compañía y ante el licenciado Migenis, corroboraron que, en
efecto, el caso había sido cancelado en el sistema y no se había
radicado ninguna otra consulta de construcción para la finca
donde se había construido el edificio multipisos. La licenciada
Rosas le indicó al licenciado Migenis que el archivo y
cancelación de un caso en el sistema no permitía subsanación
subsiguiente ni reapertura del mismo, y que era necesaria la
radicación de un nuevo caso con toda la documentación
pertinente. Cabe señalar que ello es cónsono con la
reglamentación y orden administrativa aplicables, lo cuál
discutiremos posteriormente en el presente escrito. Durante la
reunión la licenciada Rosas le proveyó al licenciado Migenis una
página impresa que evidencia que esta accesó el sistema por
conducto de su cuenta. Le proveyó, además, otra página impresa
donde, de acuerdo a lo que esta le indicó, se incluyen los
documentos que el técnico de la agencia le solicitó al
promovente y que este aparentemente dejó de radicar, al menos en
parte, dentro del término dispuesto para ello.
Así las cosas, los esposos Schultz permanecieron en espera de
la notificación del nuevo caso. Al no recibir comunicación
adicional alguna, procedieron a solicitarle a su representante
legal que comenzara a preparar el correspondiente caso judicial.
Cuando prácticamente se había culminado con la preparación del
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mismo, los Schultz recibieron, muy a sorpresa suya, la
notificación de aprobación de la consulta de construcción
previamente cancelada. Veamos las razones por las cuales
procede que este Honorable Tribunal revoque la resolución
aprobatoria de la consulta de construcción que nos ocupa.
IV. ERRORES IMPUTADOS
A.
PRIMER ERROR IMPUTADO: ERRÓ LA OGPE AL REABRIR Y PERMITIRLA SUBSANACIÓN DE UN CASO PREVIAMENTE ARCHIVADO Y CANCELADOPOR LA AGENCIA, EN CONTRAVENCIÓN A SUS PROPIA
REGLAMENTACIÓN Y ORDEN ADMINISTRATIVA.
B. SEGUNDO ERROR IMPUTADO: ERRÓ LA OGPE AL APROBAR LASVARIACIONES SOLICITADAS POR EL CONCESIONARIO RECURRIDO ENLA CONSULTA DE CONSTRUCCIÓN.
V.
DISCUSIÓN DE LOS ERRORES SEÑALADOS
A. DISCUSIÓN DEL PRIMER ERROR IMPUTADO: ERRÓ LA OGPE ALREABRIR Y PERMITIR LA SUBSANACIÓN DE UN CASO PREVIAMENTE
ARCHIVADO Y CANCELADO POR LA AGENCIA, EN CONTRAVENCIÓN ASUS PROPIA REGLAMENTACIÓN Y ORDEN ADMINISTRATIVA.
El 1 de diciembre de 2009, nuestra Asamblea Legislativa
aprobó la Ley Número 161 de ese año, conocida comúnmente como la
Ley para la Reforma del Proceso de Permisos de Puerto Rico”.
Mediante el referido estatuto se cambió el esquema de permisos y
autorizaciones en nuestra jurisdicción para la consideración y
otorgación de permisos de construcción y uso de terrenos, todo
ello en aras de agilizar los procesos. Como parte de dicha
reforma, se creó el Sistema Integrado de Permisos, mediante el
cual se mecanizaron y digitalizaron los procesos.
En cumplimiento con el mandato establecido en el referido
estatuto, la recién creada Oficina de Gerencia de Permisos
aprobó, allá para el 30 de noviembre de 2010, el Reglamento
Conjunto para Obras de Construcción y Usos de Terrenos (en lo
subsiguiente, “Reglamento Conjunto”). Según sugiere su nombre,
el referido reglamento incorporó, en uno sólo, todo lo
relacionado al trámite, requisitos y procesos para la
consecución de permisos de construcción y usos de terrenos en la
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jurisdicción del Estado Libre Asociado de Puerto Rico.
La Sección 5.3 del Reglamento Conjunto dispone los
criterios aplicables a las solicitudes de servicios que se
radican ante dicha agencia. La Sección 5.3.1, por su parte,
dispone los requisitos y disposiciones generales aplicables a
toda solicitud de servicio, sin importar su naturaleza. Por su
parte, la Sección 5.3.1.b dispone que:
El trámite de todas las solicitudes de serviciose iniciará con la presentación electrónica de lacorrespondiente solicitud, la cual estará
acompañada de toda la documentación requerida.
Por su parte, la Sección 5.3.1.h de la aludida
reglamentación dispone que:
No se aceptará ninguna solicitud de servicio incompleta.Enfasis suplido.
A su vez, la Sección 5.3.1.j dispone que:
j. La solicitud de servicio permanecerá abiertapor un término máximo de treinta (30) días paraque el solicitante pueda completar la misma.Transcurrido dicho término sin que se complete lasolicitud y/o (sic) se carguen todos losdocumentos requeridos, el solicitante tendrá quecomenzar el proceso de solicitud nuevamente.
Con referencia a este mismo tema, la Sección 5.3.1.m
dispone que:
m. Si como parte de la validación se encuentra algunadeficiencia en la solicitud de servicio, la OGPenotificará al solicitante para que subsane la mismadentro de un término de cinco (5) días. Bajo ningunacircunstancia se aceptarán radicaciones incompletas.
Y, acto seguido, la Sección 5.3.1.n señala que:
n. Transcurrido dicho término sin que se subsanen lasdeficiencias señaladas, el solicitante tendrá quecomenzar el proceso de solicitud nuevamente.
Las razones para la rigidez de estas disposiciones resulta
obvias si consideramos que una de las razones principales para
la adopción de la Ley 161, supra, fue agilizar el proceso de
permisos. Entendemos que con estas reglas rígidas, la agencia
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pretendió, precisamente, agilizar el proceso y evitar, hasta
donde le fuera posible, el que el sistema y la funcionalidad de
la agencia no se atrasara por la ineficiencia o dejadez de los
usuarios.
Este asunto también fue objeto de una Orden Administrativa
OGPe 2011-29. En la referida Orden se dispone que las razones
por las cuales la OGPe podrá archivar una solicitud de servicio,
incluyendo, entre otras, el no cumplir con los requisitos
sustantivos y procesales indicados en el Reglamento Conjunto.
Se indica además, en la referida Orden (disponible en el sitio
Web de la OGPe) que ser archivarán las solicitudes de trámites
bajo el estado de Cancelado. Se indica en una nota al calce el
sistema puede reflejar el estado Cancelado también para aquellas
solicitudes de servicio que no hayan cumplido con el debido
proceso previo inclusive a la validación, conforme a lo
establecido en el Reglamento Conjunto.
Cabe señalar que el 24 de marzo de 2015 se adoptó un nuevo
reglamento para el proceso de permisos, el Reglamento Conjunto
para la Expedición de Permisos Relacionados al Desarrollo y Uso
de Terrenos. En este también se acogió la misma norma. Así
pues, en la Regla 5.3.1.i que:
No se aceptará ninguna solicitud de servicioincompleta, exceptuando los casos en que la OGPesolicite información y/o (sic) documentación adicionalque no se incluya en esta sección, el solicitantetendrá un término máximo de treinta (30) días parasometer la información requerida.
A su vez, en el inciso l de dicha regla se dispone que:
La solicitud de servicio permanecerá abierta por unmáximo de treinta (30) días calendario para que elsolicitante pueda subsanar la misma. Transcurridodicho término sin que se subsane, se cargue y sedevuelva a la OGPe de forma electrónica todos losdocumentos requeridos, el sistema de radicaciónprocederá con el archivo de la solicitud. De tenerinterés en el caso (sic) solicitante tendrá quecomenzar el proceso nuevamente.
Según se ha señalado anteriormente, en el caso que nos
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ocupa el proponente no sometió todos los documentos que eran
requeridos en el trámite. Entre otros, no estaban disponibles
en el expediente administrativo del caso el endoso de ACDEC, ya
que el mismo no se emitió sino hasta el mes de febrero de 2015.
Ante las deficiencias en el trámite, el caso fue Cancelado y
archivado por la OGPe. De conformidad a la reglamentación y
orden administrativa antes citados, el caso no era subsanable.
Si el proponente tenía interés en el mismo, era necesario que
comenzara el proceso nuevamente, esto es, comenzar un caso nuevo
cumpliendo con todos los requisitos de radicación aplicables,
incluyendo una nueva notificación a los vecinos. En su lugar,
el proponente meramente radicó –tan tardío como en junio de
2015- los documentos que había tramitado de antemano para el
caso radicado prematuramente en noviembre de 2014. Por su
parte, la agencia permitió la reapertura y subsanación de un
caso que había sido cerrado y cancelado, lo cual no tiene lugar
bajo el ordenamiento jurídico vigente. Simple y llanamente, la
reglamentación vigente no provee para la reapertura de un caso
cerrado o archivado, por las razones que hemos indicado
anteriormente. La OGPe venía obligada a Sabido es y reiterado ha
sido por nuestro Honorable Tribunal Supremo, el cual ha sido
enfático al señalar que las agencias administrativas vienen
obligadas a observar celosamente y estrictamente sus propios
reglamentos y no queda a su discreción la aplicación o no de los
mismos. Véase TJAC, Inc. v. Caguas Centrum, 99 JTS 32, pág.
734; García Caban v. UPR, 120 DPR 167, 175 (1987); Torres Arzola
v. Policía de PR, 117 DPR 204, 211 (1978); Hernández García v.
JRT, 94 DPR 22,29(1967).
Ante todo lo anterior, respetuosamente sometemos que la
OGPe erro al permitir o llevar a cabo la reapertura del caso que
nos ocupa. La reglamentación vigente y aplicable exige comenzar
el proceso nuevamente, lo que incluye, entre otras cosas, volver
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a notificarle a los vecinos colindantes, según requerido. El
estatus de cancelado del caso, junto a la falta de notificación
una vez fue abierto de manera contraria a derecho, tuvo el
efecto de privar a los aquí comparecientes de una efectiva
participación en el caso, lo que a su vez ha incidido sobre sus
derecho propietarios y el debido proceso de ley. Procede por lo
tanto la revocación de la consulta de construcción autorizada.
B. DISCUSIÓN DEL SEGUNDO ERROR IMPUTADO: ERRÓ LAOGPE AL APROBAR LAS VARIACIONES SOLICITADAS POR EL
CONCESIONARIO RECURRIDO EN LA CONSULTA DE CONSTRUCCIÓN.
La Regla 26.2 del Reglamento Conjunto vigente regula las
variaciones en parámetros de construcción. Un peticionario
viene obligado a solicitar una variación en parámetros de
construcción cuando una edificación o construcción se aparta de
los límites o medidas impuestas por la reglamentación. La
Sección 26.2.1 dispone que para conceder una variación en
construcción el Director Ejecutivo de la agencia deberá
considerar, entre otros, los factores que allí se enumeran. El
inciso b de dicha regla dispone que: “b. La variación
solicitada no perjudica propiedades vecinas, la disponibilidad
de la infraestructura y el ambiente del vecindario”. Esta
indica, además, en su inciso “d”, que: “La magnitud de la
variación es la necesaria para asegurar la viabilidad del uso
permitido y no es viable considerar otras alternativas para
salvar el problema presentado.
Por su parte, la Sección 26.3 dispone cual es el propósito
de las variaciones en construcción. Esta dispone, en lo
pertinente, que:
El propósito de las variaciones en construcción esevitar que la aplicación literal de los requerimientosde este Reglamento resultare en una confiscación deldisfrute de la propiedad.
En su consecuencia, las variaciones deben concederse sólo
en aquellas muy limitadas circunstancias en que aplicar
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rigurosamente los criterios reglamentarios desembocaría en una
confiscación del libre disfrute de la propiedad.
Respetuosamente sometemos que al aprobar la variación
solicitada el Director de la agencia omitió considerar los
factores enumerados y señalados en las Secciones 26.2.1 b y d.
Según se ha discutido anteriormente, la concesionaria solicitó
originalmente un permiso para una residencia unifamiliar de un
solo piso. Para esta se podía proveer más que suficiente
estacionamiento en el predio, por lo que no hacía falta,
variación alguna. Cualquier daño que sufriera, como
consecuencia de la construcción ilegal y sin permisos que llevó
a cabo, es uno de naturaleza autoinfligido. No obstante,
construyó, sin los permisos necesarios para ello, una
estructura de tres niveles, con un total de tres apartamentos
para alquiler – que se han operado y continúan operando como
hospedería o “guest house” desde que fueron construidos, y una
residencia veraniega, todo ello sin permiso de uso válido y en
clara contravención a las órdenes de OGPe y la reglamentación
vigente – (véase el Apéndice 14 del presente escrito).
La OGPe no sólo autorizó una variación en el número de
estacionamientos, sino que además permitió la construcción de
una bandeja de concreto elevada sobre columnas para proveer
otro de los estacionamientos necesarios deficientes. Dicha
bandeja de estacionamiento fue construida invadiendo el patio
lateral requerido que da hacia la residencia de los esposos
Schultz, prácticamente en la colindancia. En su consecuencia,
estos, que son personas mayores, estuvieron expuestos, dentro
de su hogar, a los ruidos de los motores, cierres de puertas,
gases y demás inconvenientes causados por los vehículos que
allí se estacionan. Cabe señalar que los Schultz estuvieron
expuestos dichos inconvenientes, sino además, tuvieron que
tolerar no sólo los ruidos de la construcción que se efectuaba
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todos los días, incluyendo sábados, domingos y días feriados,
sino también al incesante y continuo ruido y vibraciones
causadas por los compresores de los aíres acondicionados
comerciales que fueron colocados, también hacia el lado de la
edificación que da para la residencia de los Schultz. Todo
ello tuvo como efecto que los Schultz se mudaran de su amada
Culebra hacia la Florida.
Respetuosamente sometemos, además, que existían
alternativas, según contemplado en la propia reglamentación,
para proveer el estacionamiento necesario. Simple y
llanamente, las mismas no se exploraron. Se construyó la
estructura, conforme a los antojos de la concesionaria
recurrida, sin los permisos necesarios, para luego legalizarle
mediante la solicitud de variaciones que no tuvieron otro
efecto que no fuera afectar adversamente la vida y propiedad de
los vecinos Schultz, quienes vivieron felizmente en Culebra por
décadas. La agencia pudo haber, por ejemplo, solicitado que la
concesionaria-recurrida auscultara la posibilidad de proveer el
estacionamiento necesario en otro predio cercano mediante el
alquiler del mismo. O bien se pudo haber ordenado la
eliminación de ciertas áreas de vivienda. Después de todo, la
estructura fue construida ilegalmente, sin los correspondientes
permisos para ello.
Cabe destacar que las variaciones concedidas tampoco
cumplen con los propósitos de las mismas. Según se señaló, el
propósito de una variación es evitar que se confisque y
violente el libre disfrute de la propiedad. La recurrida tenía
otras alternativas económicamente viables y productivas,
incluyendo construir solo la residencia o un edificio de
apartamentos –no una hospedería- a menor escala. Al construir
ilegalmente lo que no podía, se autoinfligió cualquier daño
consecuente.
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En su consecuencia, y ante todo lo anterior,
respetuosamente sometemos que se cometió el segundo error
señalado.
VI. SÚPLICA
Ante todo lo anterior, resulta incuestionable que tanto la
OGPe, como la concesionaria-recurrida obraron contra derecho al
solicitar, reabrir y otorgar la consulta de construcción de la
cual se recurre.
POR TODO LO CUAL, muy respetuosamente se solicita que este
Honorable Tribunal declare revoque la aprobación de la consulta
de construcción que nos ocupa, con cualquier otro
pronunciamiento que en derecho proceda.
RESPETUOSAMENTE SOMETIDO.
En San Juan, Puerto Rico, hoy 19 de octubre de 2015.
CERTIFICAMOS: Que en esta misma fecha de su radicación se enviócopia fiel y exacta del presente escrito, por correo certificadocon acuse de recibo, a:
Oficina de Gerencia de Permisos, PO Box41179, San Juan, PR 00940-1179; Heather Lynn D'Jangali P/CIng.Felix Caraballo Ortiz, Calle17 B54, Urb. Villa Humacao,Humacao,P.R. 00954; Municipio de Culebra, P.O. Box 189, Culebra,P.R.00775, Nancy Ortiz, P.O.Box 348, Culebra,P.R. 00775; Dr.Antonio R. Del Toro, P.O.Box 704, Culebra, P.R. 00775;Departamento de la Vivienda, P.O.Box 21365, San Juan P.R. 00928-1365; Junta de Planificacion, P.O.Box 41119,San Juan,P.R. 00940-1119; ACDEC, Apartado de Correos Núm. 217, Culebra PR00775.
Law Offices of Luis E. MigenisPO Box 192335San Juan PR 00919Tel: 787-565-6109Fax: 888-658-3090Email: [email protected]
Por: Luis E. Migenis-LópezRUA Núm.: 11,645
Por: Ricardo PallensRUA Núm.: 18,304
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