2016. 7. 5

주택시장

패러다임 변화와 정책방향

서울시정 주택분야 토론회

김 덕 례 연구위원

C ontents

패러다임 개념을 통해 본 주택시장 변화

주요 지표를 통해 본 최근 주택시장 동향

주택관련 제도 변화와 주택사업모델의 다양화

주택시장의 신 정책방향

주요 지표를 통해 본 최근 주택시장 동향

세계는 지금?

죽음의 소용돌이에 갇힌 세계 경제(미국 시티그룹)

유가하락 경기침체 주가폭락 중국 경제의 경착륙 마이너스 금리 브렉시트

세계 경제는 지금 살얼음판을 걷고 있다. 경기침체에 대한 우려가 투자와 소비를 위축 실물경제를 위기로 몰아갈 위험도 있다. 막연한 공포의 전염과 확산을 막지 못하면 그나마 미약한 경기 회복의 불씨가 꺼질 수 있다.

세계 경제 리더들이 국익을 초월한 정책 공조에 나서고

위기를 막기 위해 할 수 있는 모든 일을 다 하겠다는

의지를 보여주는 것이 무엇보다 중요

(세계는 지금 ?) 불확실성의 확대

주택시장 환경 무엇이 달라졌나 ?

vs

2013년 주택시장 2015년 주택시장

가격 매매 0.3% 전세 4.7%

거래 매매 85만 전월세 137만건

공급 인허가 44만 분양 30만

금융 가계신용 1,019조

전세비상... 대책 한꺼번에 확 내놔야 한다(아시아투데이, 3.8)

집값, 바닥 아직 멀었나(한국경제, 3.11)

주택분야 ‘손톱 밑 가시’ 너무 많다(건설경제, 3.11)

부동산정상화대책, 이 달 말쯤 한꺼번에 내놓겠다(조선일보)

건설불황, 서민피해 가장 커(매일경제)

주택거래 4분의 1토막(한국경제, 8.5)

부동산규제 풀어 내수 띄운다(서울경제, 12.30)

내수 살려 내년 3.9% 성장(매일경제, 12.30)

3년전만 해도 시장회복을 위한 총력

가격 매매 3.5% 전세 4.9%

거래 매매 120만 전월세 147만건

공급 인허가 76.5만 분양 52.5만

금융 가계신용 1,166조

부동산 살아야 내수도 살아..금리시기 놓치지 않을 것(매일경제, 1.13)

실수요자의 귀환..중대형 가격 상승(이데일리, 2.11)

전세 대신 집 산다 주택시장 ‘봄바람’(조선일보, 3.3)

날개 단 주택경기 분양호조 수도권/지방 양극화 심화(아주경제, 10.15)

5대 은행 아파트 집단대출 광풍(매일일보,11.16)

가계 빚 잡자니 주택 경기 식을라”.. 고민 빠진 정부(한국경제,11.26)

저금리, 전세난에 비수기 잊은 주택시장(중앙일보, 8.10)

공급과잉, 가계부채 걱정 모드 돌입

가을 분양시장, 공급과잉 걱정되네(세계일보, 8.25)

5

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105.3

106.5

119.2

108.4

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105.0

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1

2015.1

2

2016.0

1

수도권(매매) 지방(매매) 수도권(전세) 지방(전세)

LTV, DTI 규제완화 시작(‘14.7월 부터) 연장 확정

지방중심 완만한 가격상승세 유지

수도권 오히려 하락 후 보합

‘13.1~’16.1, 37개월

• 수도권 (매매) 5.3% 상승 (전세) 19.2% 상승

• 지 방 (매매) 6.5% 상승 (전세) 8.4% 상승

기준금리 1.75%1.5%로 인하 (‘16.6월 1.25%로 인하)

보합

하락

상승

(‘14.7월 부터)

(‘15.6월 부터)

대출규제 논란 가시화

수도권 가격 회복 시작

2016년 주택시장 ?

(시장) 주택가격 추이와 향후 주택시장 방향성 ?

+ 공급과잉논란, 미국금리인상

(분양시장) 일반분양 감소·임대 및 조합분양 증가

7

2016년 1~3월(누적) 전국 분양물량은 6.4만호로 지난해 동기비(5.7만호) 대비 12.5% 증가

- 서울(66.7%) 및 경기(10.0%) 증가 그러나 인천은 감소

- 부산(122.1%), 대구(134.3%) 크게 증가

그러나, 대전(43.1%), 울산(74.9%) 감소

일반 분양분은 3.3만호로 지난해 동기 대비(4.9만호) 9.9% 감소

- 임대 및 조합분양은 각각 161.4%, 134.6% 증가

분양시장의 양극화

지역별 공동주택 분양실적 월별 분양 실적 추이(전국)

자료: 국토교통부

구 분 2016(1～3월) 2015(1～3월) 전년동기비

전 국 64,632 57,465 12.5%

수도권 27,684 24,152 14.6%

(서울) 7,237 4,342 66.7%

(인천) 938 2,068 △54.6%

(경기) 19,509 17,742 10.0%

지 방 36,948 33,313 10.9%

(분양시장) 소형(60㎡이하) 중심으로 분양가 상승

8

‘16.3월 기준으로 최근 1년간 전국에서 신규로 분양된 민간아파트의 단위면적(㎡)당 평균

분양가격은 2,747천원으로 전년동월대비 155% 상승 지속적 상승 시현중

- (‘15.3) 2,591천원/㎡ (‘16.3) 2,747천원/㎡

소형(60 ㎡) 분양가가 1년 사이 가장 많이 상승했으며, 최근 중형(60~85㎡)보다

단위면적당 평균 분양가가 높은 수준을 형성하며 분양가 역전 현상 발생

소형주택에 대한 월세임대 선호 현상이 반영된 결과로 판단

2747

4193

6173

2794 2745 3032 3016

6.0

4.6 5.1

8.8

6.2

1.7

4.9

0.0

2.0

4.0

6.0

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10.0

0

2000

4000

6000

8000

전국 수도권 (서울) 60㎡이하 60~85㎡ 85~102㎡ 102㎡초과

15.3 16.3 변동률(%)

지역별 규모별 공동주택 분양가격 변화

자료: 주택도시보증공사

(천원) (%)

(분양시장) 초기 분양률 일제히 하락

9

‘16.1분기 기준, 전국 민간 아파트 분양개시일 이후 3개월 초과 6개월 이하 기간 동안

평균 분양률(초기 분양률)이 78.6%로 전년동기 대비 11.0%p 하락

- ‘15.2분기 초기분양률이 92.2%로 고점을 형성한 후 지속적 감소 추세

‘16.1분기 기준으로 5대광역시 및 세종시의 초기 분양률이 82.2%로 가장 높으나 지난해까지

높은 초기분양률을 보였으나, 올 들어 하락 추세를 시현 대구, 광주 40%대 초기분양률 시현

- 수도권은 78.9%으로 감소 추세이나 지난해 보다 낮으나 2014년 1분기보다 높은 수준

자료: 주택도시보증공사

(분양시장) 부산, 대구 중심 청약열기 여전, 양극화 심화

10

‘16.5월 기준으로 전국 평균 청약률은 ‘12.6 : 1’로 지난해 평균 청약경쟁률(11.5 : 1) 보다 상승

- 여전히 부산, 대구, 광주, 경남 등 일부 지역 중심의 높은 청약경쟁률 시현

수도권을 비롯하여 대부분 지역 지난해 대비 청약경쟁률 감소

- 특히, 울산은 지난해 ‘45.1 : 1’에서 올해 ‘3.6 : 1’로 급격히 하락

청약 경쟁률 높은 지역과 청약경쟁률 낮은 지역의 격차 심화 청약경쟁률의 양극화

- (‘10) 5.1p (‘12) 5.7p (‘14) 20.1p (‘15) 77.7p (’16.5) 67.6p

지역별 청약경쟁률 추이

자료: 금융결제원

12.6 12.8

2.1 1.6

67.7

47.4

18.8

1.6 3.6 10.5

2.8

21.9

2.1 1.2 3.7 1.2 2.1 0.1

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20.0

40.0

60.0

80.0

100.0

전국 서울 경기 인천 부산 대구 광주 대전 울산 세종 강원 경남 경북 전남 전북 충남 충북 제주

2014년 2015년 2016년

청약경쟁률이 높은 지역 (부산) 연제구, 금정구, 해운대구 (대구) 수성구, 중구 (광주) 광산구, 남구 (경남) 창원, 진주 (서울) 서초, 강남, 송파 중심

-1

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1

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1

2016.0

3

재건축 일반(재건축제외)

(재건축시장) 올 초 재건축 아파트 가격급락 이후 회복세 시현

11

지난해 하반기 이후 아파트 매매가격 상승폭이 크게 둔화

- 일반 아파트 매매가격은 올 해 들어 보합선을 유지하고 최근 미미한 상승 시현

재건축 아파트 매매가격은 올 초 급락했다가 다시 급등하는 양상을 시현하면서

재고주택 아파트의 가격동향과 다른 패턴으로 움직이고 있음

‘16.4월 기준 전국 재건축 평균 매매가격은 2,229만원/3.3㎡이며,

서울시는 3.3㎡ 당 3천만원을 돌파하면서 일반 아파트보다 높은 가격 형성

전국 재건축 아파트의 매매가격 변동률

자료: 부동산114

(단위: %)

지역별 재건축 아파트 3.3 ㎡ 당 가격

2229

3144

1650

937 732

568 467 548

914

0

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1000

1500

2000

2500

3000

3500

전국 서울 경기 부산 대구 인천 광주 대전 울산

일반(재건축제외) 재건축

(단위: 만원

비수도권 3.3 ㎡ 당 천만원 이하

(재건축시장) 강남 재건축, 강북 재개발 활성화 가능성

12

1985년 이전에 지어진 아파트 재건축 가능하며, 전국적으로 582개의 재개발·재건축 구역 지정

211개의 사업시행인가 재개발지역 중 66개가 서울에 있으며, 특히 서대문(10개), 동대문(8개),

영등포구(8개), 성북구(9개), 은평구(6개) 등 강북지역에 주로 분포

85개의 사업시행인가 재건축지역 중 21개가 서울에 있으며, 그 중 16개가 강남권에 집중

- 서초구(5개), 강남구(2개), 강동구(9개)에 분포

- 강남권 일반분양분 재건축 아파트에 대한 관심을 고려할 경우, 당분간은 사업성에 대한

불확실성이 낮은 강남권을 중심으로 재건축 추진 가속 전망

건축연도별 아파트 재고

자료: 통계청, 2010, 인구주택총조사

(단위: 호, %)

재개발, 재건축 추진 현황

(단위: 단지)

자료: 부동산 114, 2016년 5월 2일 기준

13

(하반기 주요 이슈 및 전망)

2016년 상반기는 지난해 말부터 붉어지기 시작한 (1) 주택공급 과잉 논란,

(2) 미국의 기준금리 인상, (3) 집단대출에 대한 금융기관의 대출태도 강화,

(4) 여신심사 선진화 가이드라인(2월 부터 수도권 적용) 이 계절적 비수기와

맞물리면서 약보합세를 시현 3~4월 분양성수기로 접어들면서 미미한 회복 감지

지난해 대비 매매 및 전세가격 상승폭이 크게 둔화된 상태가 하반기에도

이어질 것으로 보이며, 서울 강남권 재건축시장에 대한 기대감으로 인근 지역의

전세가격 불안감이 상존해 일부 지역을 중심으로 매매가격 회복이 기대되나,

전국적 확산은 기대하기 어려움

최근 미분양이 감소하고 있으나, 초기 분양률이 일제히 하락하고 있으며

서울과 부산, 대구 등 일부지역을 중심으로 여전히 청약경쟁률이 높지만

일부지역에서만 나타나는 현상으로 지역간 양극화가 심화되면서

비선호지역에 미분양 증가리스크가 확대될 것으로 보여짐

14

(하반기 주요 이슈 및 전망)

총선에서 제시된 주요 공약이 청년층, 신혼부부, 고령가구 등 주거취약계층에 대한

주거지원과 주택금융지원 확대이기 때문에 지역의 가격 견인이 어려워 보이며

향후 주택정책도 주거지원 강화 방향으로 진행될 것으로 보여짐.

서울 중심의 수도권 미미한 회복, 지방주택시장의 조정기 진입 불가피

2016년 상반기에 ‘여신심사 선진화 가이드라인’ 적용과 집단대출에 대한 대출태도

강화기조로 위축된 주택시장 심리가 최근 LTV·DTI 규제완화 1년 연장 방침과

기준금리 인하 결정으로 일부 회복될 수 있으나, LTV·DTI 추가적 규제완화가 아니라

2014년 규제완화 시점과 같은 시장회복 기대는 어려울 것으로 보여짐.

- 다만, 규제완화 연장에 따른 가계부채 부담은 5월부터 여신심사 선진화 가이드라인이

전국적으로 시행됨에 따라 제한적일 것으로 판단됨.

그러나, 여전히 대외경제불확실성 리스크가 크고, 임대소득과세(2017년 분부터 적용),

재건축초과이익부담금(2017년까지 유예), 한국판 양적완화 또는 추가 금리인하 가능성

등의 변수들이 남아 있어 하반기 주택시장은 여전히 불확실성 장세

브렉시트의 영향성 ?

패러다임 개념을 통해 본 주택시장 변화

(패러다임) 사회 구성원들에 의해 공유되는 신념, 가치, 기술

16

토마스 쿤(Thomas Kuhn)의 ‘과학혁명의 구조(1962)’에서 시작된 개념

쿤이 말하는 ‘패러다임의 변화’

기존 패러다임 위에서 생성 기존의 패러다임이 쇠퇴

옛 것의 확장이 아니라

새로운 것으로 혁명적 발전

해당분야의 방법과 응용은 물론 가장 기본적인 이론조차 변화

변화에 대한 인지의 과정 필요

새로운 패러다임에 따라 이론이 바뀌면 동일한 현상이 완전히 새로운 방식으로 보임

(주택시장 일반공식 1) 인구가 감소하면 주택가격이 떨어진다.

17

• 인구수와 주택가격은 전국적으로 양(+)의 상관관계 존재

• 지역적으로 보면, 서울과 대구는 유의한 관련성이 없음 강한 지역성 존재

* 자료: 주택산업연구원(2015.7) “시장관점에서 본 정부정책과 주택사업 리스크 요인”

가격은 수요와 공급의 상호작용 - (높은 가격 지속 요인) 많은 수요 + 공급제한 - (낮은 가격 지속 요인) 약한 수요 + 풍부한 공급 - (공급과 무관한 상황) 품질이 떨어지면 수요는 줄고 가격은 내려간다. - 주택수요는 달라진다. 1. 지역에서 벌 수 있는 임금 2. 지역에 제공하는 즐거움 에드워드 글레이져, 도시의 승리, p.336

인구가 감소하더라도 주택가격은 오를 수 있다.

“빈집”

18

지역별 전월세가구의 세부 임차시장 구조 변화 : 지역마다 차별적임

[서울] [경기] [인천]

[부산] [광주] [대전]

[강원도] [충남] [제주도]

(주택시장 일반공식 2) 전세의 월세화 진행으로 월세시대가 도래된다.

19

[기타지방]

[지방광역시]

[수도권]

• 전통적 자가우위 시장

: 자가가구 비중 60~70%

• [전세 보증부월세] 구조전환

; 2005~2010년 전환 : 점유비중 40~55%

보증부월세시장 점진적 확대 예상

예외지역 : 충남, 전남, 제주

* 제주지역 : 순수월세 우위지역

• 자가우위 시장으로 구조 전환

: 자가가구 비중 50~60% 1995년(광주, 대전), 2000년(대구, 부산)

안정화된 시장

불안정한 시장

보증부월세시장 확대 예상

예외지역 : 대구(전세 우위 유지)

* 대구는 1990년까지 순수월세 많음

• [전세 보증부월세] 구조전환

; 2010년 전환 : 점유비중 40~50%

• 서울은 전월세우위 시장 : 전월세가구 비중 57.5%

• 경기,인천은 자가-전세우위 시장 * 경기는 자가비중과 전월세비중 갭 0.4%p로 우위시장의 자가 전월세 전환 가능성 존재

전세중심의 임차시장 유지

서울, 전월세가구 57.5%로 높음

* 단기적으로 전세중심 임차시장 유지

[전세월세]구조전환 원인

1. 저금리, 풍부한 유동성, 다양한 주택금융상품 등장 2. 소가구(1~2인가구) 증가 3. 주택가격 하향안정(추가 하락) 전망시세차익 실현 한계 4. 주택의 양적 충족

수도권 점유형태(전세보증부월세) 전환 진행 불가피

but, 점진적 진행. 당분간은 전세중심 시장 유지

2012년 주거실태 ; 전월세 52.5% 자가 45.7%

2012년 주거실태 ; 전월세 41.1% 자가 56.4%

2012년 주거실태 ; 전월세 30.6% 자가 64.3%

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110

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

RJ Trend Cycle

Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400)

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03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

RB Trend Cycle

Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400)

-6

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0

2

4

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03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

MB Trend Cycle

Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400)

(주택시장 일반공식 3) 전세가격이 오르면 매매가격도 오른다.

20

• HP(Hodrick-Prescott)필터를 활용해 장기추세와 순환변동을 살펴보면

- 금융위기 이후 매매 및 전세가격의 변동성 축소, 그러나 월세는 약보합

• 수도권은 금융위기 이후 매매가 하락 및 미미한 상승시에도 전세가 지속 상승

전세가격이 오르더라도 매매가격과 월세는 오르지 않을 수도 있다.

(수도권_매매)

(지방_매매) (지방_전세)

-4

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0

2

4

50

60

70

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110

03 04 05 06 07 08 09 10 11 12 13 14 15 16

MJ Trend Cycle

Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400)

(수도권_전세)

-.08

-.04

.00

.04

.08

.12

99.9

100.0

100.1

100.2

100.3

100.4

M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5

2015 2016

MR Trend Cycle

Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400)

(수도권_월세)

-.15

-.10

-.05

.00

.05

.10

99.9

100.0

100.1

100.2

100.3

M6 M7 M8 M9 M10 M11 M12 M1 M2 M3 M4 M5

2015 2016

RR Trend Cycle

Hodrick-Prescott Filter (lambda=14400)

(지방_월세)

자료 : 한국감정원 자료 재분석

(주택시장 일반공식 4) 아파트 선호가 강하며 제일 많이 오른다.

21

• 수도권 단독, 지방의 비아파트의 매매가 상승 압력이 높으며, 지방아파트는 하락

- 지방아파트는 모든 유형에서 하락 시현하며, 수도권은 유형별 차이

• 전세가 상승 압력 크게 둔화 수도권 소형과 대형 중심의 가격 상승 압력 존재

가격 상승압력은 지역, 유형, 규모에 따라 차별적이다.

매매가격 상승압력

(월평균 상승률)

전세가격 상승압력

(월평균 상승률)

자료 : 주택산업연구원, 2016, 2016년 하반기 주택시장 전망

(주택시장 일반공식 5) 거래량이 늘면 주택가격이 오른다.

22

• 100만건 거래가 넘어도 주택가격 상승률은 크지 않음

- 100만건 거래가 넘은 해는 2006년, 2014년, 2015년

- 주택매매거래량(만건) : ‘06년 108.2만건 ‘14년 100.5만건 ’15년 119.3만건

- 주택가격상승률(%) : ‘06년 11.6% ‘14년 1.7% ‘15년 3.5%

매매거래 총량이 크게 늘더라도 주택가격은 크게 상승하지 않을 수 있다.

자료 : 김덕례, 2015, 주택매매거래 100만건과 주택가격, 주택산업연구원

23

[발코니 부분확장 비율, n=278]

10

46 51

34

48 49 52 50

10

20

30

40

50

60

(평균) 48%

부분확장의 경우, 85~102㎡규모의 확장비율이 낮음

발코니 활용면적이 높음

국민주택 규모로 가장 많이 공급하는 60~85㎡규모의

확장비율이 높음 발코니 활용면적이 적음

부분확장 후 남아 있는 발코니 ?

거실 또는 방 앞의 전면발코니 (61.2%)

주방 또는 방 뒤의 후면발코니 (29.5%)

발코니 확장으로 증가한 주거소비면적(n=423) : 평균 12㎡ (현 전용주택면적 대비 12%)

40㎡이하 40~60㎡ 60-85㎡ 85-102㎡ 102-135㎡ 135~165㎡ 165~230㎡ 230㎡초과

확장면적(㎡) 10 8 10 12 13 14 16 23

현주택면적 대비 비중(%) 30 14 13 12 11 10 9 9

작은 규모 주택일수록 발코니 확장을 통해 실 주거소비면적을 넓혀서 생활하고 있음

주로 넓어진 공간은 거실(51%)과 방(37%)

(주택시장 일반공식 6) 1~2인 가구등 소가구 증가로 주택면적을 줄인다.

자료 : 대한주택건설협회, 2014, 가구특성변화를 고려한 적정주택규모 연구

실제로 사용하는 주거소비면적은 줄지 않았다(발코니 확장 효과).

부분임차가구 개념

- ‘독리된 주거형태’가 아닌 공간을 임차해서 살고 있는 가구

부분임차가구 유형 : 7가지

- 방을 제외한 주택 내부 시설(출입문, 부엌, 화장실) 유무에 따라 유형화

부분임차가구 규모

(주택시장 일반공식 7) 주거지원의 사각지대가 존재한다.

자료: 국토교통부, 2015, 부분임차가구 기금 지원 방안 연구

24

지역별 분포

수도권 53.6%(서울 42.6%, 경기 10.0%), 부산 14.0%, 경기 10.0%

양천구

관악구

강남구 서초구

송파구

광진구 강동구

동작구

영등포구

금천구

구로구

강서구 마포구

은평구

종로구 서대문

구 중구

용산구

성동구

동대문구

도봉구

노원구 강북구

성북구 중랑구

부산진구

해운대구

기장군

금정구

강서구 사상구

사하구 중구

영도구

남구

수영구

북구

동래구

연제구

동구 서구

0%

0~5%

5~10%

10~20%

20%~

서울시 부산시

0%

0~5%

5~10%

10~20%

20%~

비주거급여+무주택+부부합산6천만원 이하 가구 375,996가구(14년 기준)

25

26

(주택시장 패러다임 변화 진행 중)

인구가 감소하더라도 지역에 따라 주택가격은 오를 수 있다.

지역에 따라 월세화의 진행 수준이 다르다. 수도권은 여전히 전세 중심 시장이다.

매매가격, 전세가격, 월세가격의 방향은 다를 수 있다.

지역, 주택유형, 주택규모에 따라 가격의 상승압력은 차별적이다.

거래 총량이 늘더라도 주택가격의 상승수준은 과거보다 낮아졌다.

지역적으로 주거지원 사각지대는 여전히 존재한다.

1~2인 가구 등 소가구 증가로 주택면적은 감소하더라도

실제 사용하는 주거소비면적은 오히려 늘고 있다.(발코니 확장 효과)

공존·세분화·사각지대·가성비

주택관련 제도의 변화와 주택사업모델의 다양화

‘도시·택지개발 및 정비제도’의 역사

1962년 이전 ~1980 ~1997 ~2008 ~2014 2015

‘62. 도시계획법

‘66. 토지구획정리사업법

‘70. 개발제한구역 도입

‘72. 주택건설촉진법

‘75. 강남개발계획

‘76. 도시재개발법

‘80. 택지개발촉진법

‘87. 재건축사업 도입 (주택건설촉진법 개정)

’89. 주거환경개선사업 (도시저소득주민의 주거환경개선을 위한 임시조치법)

‘00. 도시개발법

‘02. 도시및주거환경정비법

‘03. 국토의계획및이용에 관한 법률

‘03. 행정복합도시개발사업

‘04. 기업도시개발사업

‘05. 재정비촉진사업(뉴타운)

‘07. 혁신도시개발사업

‘12. 소규모 정비사업 도입

- 주거환경관리사업,

- 가로주택정비사업

‘13. 도시재생사업 도입

‘14. 택지개발촉진법 폐지존치

택지개발 : 토지구획정리사업법(환지방식에 의한 도시 내•외부 개발) 택지개발촉진법(전면 수용에

의한 대규모 택지(신)개발) 택지개발촉진법 폐지(도시내부의 정비, 재생으로 전환)

도시정비 : 재개발, 재건축사업 도시개발법 및 도시및주거환경정비법 도시재생특별법(융복합

적 개념의 ‘도시재생’으로 전환)

외환위기 이후 외환위기 이전

2008, 미국발 금융위기

2010. 유럽발 재정위기

재개발사업

(4대 정비사업 ) 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업

도시재생 활성화 및 지원에 관한 특별법

도시재정비 촉진을 위한 특별법

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‘주택정책 및 제도’의 역사

1962년 이전 ~1980 ~1997 ~2008 ~2014 2015

‘63. 공영주택법

‘69. 주택복권 발행

‘72. 주택건설촉진법

’72~81. 주택건설

10개년 계획(250만호)

‘73. 국민주택채권

‘76. 목돈마련저축제도

’77. 주택청약제도 도입

‘83. 국민주택채권 강제판매

‘84. 임대주택건설촉진법

’88~’92. 200만호 건설계획

(신도시 개발)

’89~’92.

25만호 영구임대주택건설계획

’03~’18. 국민임대100만호

‘03. 주택법

‘08. 보금자리주택 150만호

’09. 주택청약종합저축 도입

(목적: 주택기금 재원조성)

’10. 도시형생활주택

‘13. 행복주택(공공주택법)

‘14. 주거급여법(주택바우처 도입)

‘15. 주거기본법 제정 ‘15. 주택도시기금법 ‘15. 뉴스테이 법 - 임대주택법 - 공공주택특별법

외환위기 이후 외환위기 이전

2008, 미국발 금융위기, 주택보급률 첫, 100% 상회

2010, 유럽발 재정위기

주택보급률(서울) 주택수(서울)

100.7%(95.4%) 1,673만호(762만호)

103.5%(98.2%) 1,943만호(889만호)

’53. 100만호 주택건설

’55. 공영주택 공급

구호주택공급 주택의 양적 해소 주택공급확대 주거복지확대

주택건설촉진법(양적 공급 확대) 주택법(양적 공급 확대, 공공임대주택 공급확대, 주거복지) 주

거기본법(주거복지, 공공 및 민간임대주택공급 확대, 주거바우처) 29

‘주택·도시’ 관련 지원기구와 금융의 발전

1962년 이전 ~1980 ~1997 ~2008 ~2014 2015

외환위기 이후 외환위기 이전

‘62. 대한주택공사

‘78. 한국토지개발공사 ‘75. 토지금고

‘12. 한국토지주택공사

‘87. 주택금융신용보증기금

‘99. KoMoCo(유동화)

‘04. 한국주택금융공사

‘81. 국민주택기금 신설

‘93. 주택사업공제조합 ‘99. 대한주택보증㈜ ‘15. 주택도시보증공사

‘67. 한국주택금고

한국주택은행(’69개칭) ‘97. 민영화 ‘01. 국민은행 합병

주택은행 위탁관리

‘15. 주택도시기금

위탁관리

(현재) 일반상업은행

주택계정 주택계정 + 도시계정

(주택도시기금법)

KoMoCo + 주택신보 + 주택연금 (목적) 주택금융구조의 선진화 단기변동금리일시상환 장기고정금리분할상환

(목적) 주거복지증진, 도시재생활성화 지원

30

‘주택’과 ‘도시’의 융합은 시대적 요구 : 기존 시스템의 변화는 불가피

도 시 정 비

주 택 금 융

도 시 금 융

경 제 수 준 (인 구 구 조)

주 택 시 장 (주 택 가 격)

택지 및 주택개발

➊ 태동기 (1980년 이전)

➋ 도입기 (1980~1997년)

➌ 발전기(전환기) (1998~2014년)

➍ 도약기 (2015년~)

과거 현재 미래

고성장(연 9% 이상) (빠른 인구 팽창)

중성장(연 5% 내외) 저성장 (저출산, 고령화)

구획정리 공영개발 (대규모 개발)

대규모 개발, 복합개발

소규모, 복합개발

소규모정비 광역재정비 도시재생 재개발, 재건축, 주거환경개선사업, 도시환경정비사업 재정비촉진사업(뉴타운)

사금융 (전세제도)

공급자중심 융자, 보증

(민간) 선분양, PF, 브릿지론 보증도입(’12) 정비사업보증(보증공사)

투융자, 메자닌

국민주택기금 공급 시작,

수요자 지원 강화 : 비소구, 지분대출

주택재고 부족 (지속적인 상승)

주택양적 충족 (주기적 지역별 변동)

주거복지 (추세적 안정)

수요자확대 융자, 보증

공공 개발이익 환수목적의 세금 및 부담금 부과

융합

융합

기존의 택지 및 주택개발 시스템은 시대적 사명을 다해가고 있으며, 기존의 도시정비 및 재생은 앞으로 작동하기 어렵게 되기 때문 → 이에 따라 제도 및 금융시스템의 변화가 필요

자료: 이용만,김덕례(2015), 주택도시금융의 과거와 미래, 주택도시보증공사 컨퍼런스

주택과 도시의 통합적 접근

31

32

1. 행복주택

2. 도시형생활주택

3. 친환경주택

4. 기업형임대주택

5. 집주인리모델링

6. 협동주택

7. 세대구분형주택

8. 홈퍼니싱

9. 주택리폼

주택건설방향

주택시장 여건변화와 주택건설방향

주택시장의 신 정책방향

2021년까지 중산층 사회 건설, 중고속 성장을 유지하고 발전 속도보다는 질과 효율성에 중점

1. 새로운 사회적 비젼과 주거지원모델 구축하라.

중국 : 샤오캉 사회 사회의 장기목표 설정을 통한 비젼 제시 필요

(아라바 주택) 주택공급공사, 합리적인 이자율로 공공대출을 제공하는 것이 핵심 기능

- 건축주가 집을 지을 경우 융자 제공

- 시민들에게 주택 구입에 앞서 자금을 저축하도록 장려하는데 심혈을 기울임

34

핀란드 : 아라바 주택, 학생주택, Y-재단, 24시간 서비스주택

(학생주택) 국가가 학생주택 건설을 위한 자금 대출, 대학생들이 숙소 문제 없이 학교에 등록

(24시간 서비스주택) 스스로 생활할 수 없지만 집단주택이나 요양시설을 기피하는 사람을 위한 주택

(Y-재단) 노숙자의 재활 서비스와 주택 지원 노숙자의 독립적 생활 지원

기존 제도상 사각지대를 위한 주거지원 필요

주택소유자, 무주택자, 다주택자에 대한 균형적 접근 ‘도시민’

살고 있는 거처 중심 접근 예) 아파트 외에 상가주택, 주거용 오피스텔 등 다양한 거처

주택정비, 도시개발 주거지재생 +도시재생 (정부의 재정 지원 수반)

도시 속의 주택, 이를 위해 도시국과 주택국의 조화 및 융합

살만한 집은 얼마나 되는가? 양적 주택보급률 VS. 질적 주택보급률

수요자의 니즈를 파악할 수 있는 다양한 채널 구축 종합할 수 있는 플랫폼 건설이 중요

자유로운 주거이동, 주택의 필터링 기능 제고 도시활력 및 경쟁력 제고

정책의사결정 과정의 파괴 : 1. (전달) top-down buttom-up 2. (규제) positive방식 negative방식 3. SNS, 페이스 북 등 소셜미디어의 활용

35

2. 사람들이 살고 싶은 주택을 공급하고 도시공간을 만들라.

3. 소비자가 원하는 주택 및 주거공간을 파악하라.

36

1호 뉴스테이의 성공 요인

1. 수요자 니즈 파악 : 전환보증금(전세선호심리) 2. 공공성 강화 : 3%의 임대료 상승률

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38

현재 국가재정을 기반으로 추진되고 있는 주거급여와 도시재생사업은 지속적이기 어려움

단기적으로 시범사업은 국가재정 투입이 가능하지만, 증가하는 사업수요 대처 한계

특히, 선진국형 주민지원사업이 되기 위한 새로운 방식의 지속가능한 재원조달 필요

또한 1~2인 가구 증가, 고령화 및 은퇴세대 증가 등의 사회적 변화로 거주방식이 다양해지면서

쉐어하우스, 쉐어홈, 협동주택 등이 도입·확산되어 새로운 거주공간으로 자리잡아 가고 있으나

이러한 가구에 대한 금융지원 제약이 불가피한 상황임.

뿐만 아니라 취약계층 및 서민 등에 대한 초저리, 보조성 주거복지 수요와 사업리스크가 큰 도시재생사업에

대한 수요가 증가하는 반면, 재정(부족)과 기금(부채성)의 재정적 한계로 새로운 재원 필요성 대두

사회적 가치가 충분하나 리스크가 커 수익성과 건전성을 추구하는 상업금융 지원 한계

사회적 가치가 있는 일에 투자하고 지원하는 ‘사회적 금융’을 활성화 한다.

39

4. 주거지원을 위한 새로운 재원조달 방안을 모색한다.

지금까지의 금융지원 방식이 앞으로도 유효한가 ?

정부(공공) 민간 사회적 경제주체

재정, 기금 민간자본

공공성 高

수익성 高

공공성 수익성

사회적 금융

예) 9.2대책, 공공실버주택, 정부재정+민간 사회공헌기금(SK)

기업의 사회적 책임 강조

주거복지 + 도시재생의 시대

40

41

‘서민가구’의 경제적 특징은 다양하다. 흑자액=경상소득-지출 순자산액=자산-부채

흑자액 ≥ 0, 순자산액 ≥0 흑자액 ≥ 0, 순자산액 <0

흑자액 <0, 순자산액 <0 흑자액 < 0, 순자산액 ≥0

➍ 경제상황이 나쁜 서민가구 부채가 자산보다 많고, 소득보다 지출이 많은 가구

➌ 향후, 자산이 감소할 수 있는 서민가구

자산이 부채보다 많지만, 지출이 많아 소득증가가 필요한 가구

➋ 향후, 부채가 감소할 수 있는 서민가구 부채가 자산보다 많지만, 소득이 소비보다 많은 가구

➊ 경제상황이 좋은 서민가구 자산과 소득이 부채와 지출보다 많은 양호한 가구

445.4만 가구 (81.6%)

17.4만 가구 (3.2%)

9.2만 가구 (1.7%)

73.8만 가구 (13.5%)

• 소득과 지출, 자산과 부채를 고려하여 서민가구를 살펴보면, ‘4가지 유형화’가 가능

• 경제상황이 좋은 가구 81.6%, 경제상황이 나쁜 가구 1.7% 차별화 필요

중산층 진입 가능 가구

취약계층 전락 가능 가구

서민가구란 소득 3~6분위로 자산 6분위 이하가구이다.

자료: 김덕례, 2015, 서민주택금융의 현황과 과제, 주택산업연구원

5. 가구의 재무관리수준을 고려한 정책을 설계한다.

• (미국, 토마스 스탠리 교수 제안) 여건에 맞게 생활하면서 돈을 모으는 것이 중요

재무관리수준 = (순자산액 * 10) / (나이 * 총소득)

(0.5이하) 지출 많고, 소득관리 미흡(문제있음)

(0.5~1.0) 평균수준의 지출과 소득관리(노력필요)

(1.0~2.0) 무난한 수준의 지출과 소득관리

(2.0이상) 지출 적고 소득관리 양호(최고수준) 지출 많고 소득관리 미흡한 문제있는 가구(약 58%)

부자지수 < 1

42%는 무난한 수준의 지출과 소득관리를 하고 있으며 전체 가구 중 16%는 지출이 적고 소득관리가 양호한

최고 수준이다. 소비여력이 있는 사람은 합리적인 소비할 수 있는 사회적 환경이 필요함. 주택 ‘잠재수요자’가 ‘유효수요자’가 될 수 있도록 정책환경 조성 고령가구, 월세가구, 단독주택 거주가구의 양극화

주: 통계청, 가계금융복지조사 14년 마이크로 데이터 분석 결과

재무관리 시스템 필요 재무구조 개선

42

부자지수

43

(가구특성에 따라 ‘재무관리수준’이 다르다)

재무구조가 양호한 가구는 현재 부채가 있더라도 소득과 지출이 합리적이고 미래 자산 축척

가능성이 있으므로 내수진작을 위해서라도 합리적인 소비를 할 수 있는 여건 조성 필요

재무구조가 취약한 가구는 향후 자산 축척 가능성이 낮으므로 재무구조를 개선하기 위해

노력하고 부채를 줄여나가야 함.

재무관리수준이 양호한 가구 42.6%, 취약한 가구 57.4%

재무관리수준이 가장 취약한 계층은 30대 미만의 청년층

미래의 주거소비계층으로 안정적인 주거소비 기반을 만들어 갈 수 있는 정책적 배려 필요

재무컨설팅 강화, 취약계층에 한정한 원리금 삭감 및 주거비 지원, 대출금리 인하 등 정책 필요

전세가구 중 35.8%는 재무관리수준이 양호

내 집 마련 수요로 전환될 수 있기 때문에 주택소비여건 마련 필요

자료: 김덕례, 2016, 가구특성별 재무관리수준과 내 집 마련 가능성, 주택산업연구원

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재무관리수준이 취약한 가구 : 소득 3분위, 월세, 연립 거주자

53.1% 58.1% 60.7% 58.8% 56.6% 42.5%

64.2%

94.6%

51.8% 57.0% 69.9%

0.0%

20.0%

40.0%

60.0%

80.0%

100.0%

1분위 2분위 3분위 4분위 5분위 자가 전세 월세 아파트 단독 연립

소득수준 점유유형 주택유형

부채가 있고 소득이 낮은 가구 중에서도 재무관리수준이 양호한 가구가 있으며

자가로 살거나 고소득인 경우도 재무관리수준이 문제가 있는 경우가 있음

차별적 정책 마련 필요

60세 이상 고려가구 : 재무관리수준 취약한 가구 29.2%, 양호한 가구 24.2%

[소비유인 계층 – 재무관리 계층] 으로 구분한 다층구조의 정책적 접근 필요

6. 과거를 잊고 혁신하라.

개리 해멀(Gary Hamel, 세계를 선도하는 경영전략 전문가)

: 대담해져라, 혁신을 위한 방향 설정, 변화의 속도만큼 민첩하게,

* 단조롭고 시시한 문제는 단조롭고 시시한 결과를 가져온다(노벨상, 동물학자 피터메워드)

* ‘혁신’은 누구나 매일 해야하는 것

* 앞으로 10년간 지금까지와 전혀 다른 변화에 직면하게 될 것이며, 적응할 수 없다면 실패

오늘의 모든 것은 일시적일 뿐이다.

타일러 코웬(미국 경제학 교수), ”거대한 침체”

: 고성장 시대의 환상은 깨졌다. 저성장 시대를 준비하라.

“4저 2고” 의 시장상황을 받아들여라.

“저성장, 저금리, 저수익률, 저유가, 인구구조 변화(고령화), 고실업률 시대 대응을 위한 전략을 구축하라.

지역변동을 고려한 장기적이고 전략적인 투자계획

고수익률의 “쉽게 얻을 수 있는 열매”를 버리고

적정수익률의 “노력해서 얻는 열매”를 기대하라.

단기성과에 대한 집착을 버리고 장기목표에 충실하라.

선진국·개도국의 시대 혁신국 · 혁신부족국의 시대· 클라우드 슈밥 다보스포럼 회장

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