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Módulo ADMINISTRACIÓN de los PROCESOS CONSTRUCTIVOS Arq. Dina Graciela Bairos

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GUÍA ORGANIZACIÓN DE OBRA

1- GLOSARIO Inicio de Obra. Plazo de Garantía. Fondo de Garantía. Liquidación. Certificado de Obra. Cláusula Penal. Ajuste de Contestaciones. Daño Emergente. Lucro Cesante. Libro de Órdenes de Servicio. Libro de Nota de Pedido. Vigilancia de Obra. Superintendencia de Obra. Policía de Obra. Derecho de Retención. Privilegio. Gastos Imprevistos. Vicios Ocultos. Entrega Provisoria. Entrega Definitiva. Diagrama de Gantt. Curva de Inversiones. Trabajos Adicionales. Trabajos Imprevistos. Documentación Técnica. Especificaciones Técnicas. Licitación. Contratos. Conductor Técnico. Director de Obra. Persona de Existencia Visible. Persona Jurídica. Contratados. Subcontratados. Hipotecas. Medianería. Pliego de Condiciones. Recibo de Sueldos 2- ¿En qué consiste organizar una obra y de que depende? ORGANIZAR UNA OBRA consiste en: PLANIFICAR: TAREAS EN EL GABINETE: Antecedentes – Consultas – Diseño – Croquis – Anteproyecto – Proyecto – Planos – Aprobación – Especificaciones Técnicas –

Cómputos y Presupuestos TAREAS PREVIAS A LA CONSTRUCCIÓN: Licitación – Presupuesto Definitivo – Contratación – Planificación TAREAS EN EL TERRENO: Iniciación – Conducción Técnica – Dirección de Obra – Administración – Trámites – Terminación ( Entrega Provisoria y

Definitiva) TENIENDO COMO METAS:

EFICIENCIA CUMPLIR CON LOS TIEMPOS ECONOMÍA SIMPLICIDAD

PARA OBTENER LOS BENEFICIOS:

TRANQUILIDAD BUENAS RELACIONES


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BUENAS GANANCIAS DEPENDIENDO de:

FUNCIÓN: Viviendas (Unifamiliares – Colectivas). Edificios Públicos (Escuelas, Bibliotecas, etc.) Edificios de Recreación (Clubs, Plazas, etc.) MAGNITUD: m2 cubiertos QUIÉN EJECUTA LA OBRA: Con Empresa – Sin Empresa TIPOS DE CONTRATOS: Con Empresa ( Ajuste Alzado, Coste y Costas, Por Unidad, Por Administración) - Sin Empresa (Administración a cargo del

profesional, Administración a cargo del propietario)

3- ¿En el Proceso de Construcción, explicar los tipos de Contratos que se establecen? CONTRATO DE TAREAS PROFESIONALES:

OBJETO: Realizar el Proyecto y la Conducción Técnica (si se conviene)

SUJETOS: Profesional: (MMO, Arquitectos, Ingenieros)

Comitente: (Persona de existencia Visible – Persona de Existencia Jurídica)

OBLIGACIONES de las PARTES: Profesional (Realizar el Proyecto de acuerdo a la función, terreno, programa de necesidades, etc. y la Conducción Técnica, si se conviene) Comitente (Pagar HONORARIOS por las tareas encomendadas)

CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN:

OBJETO: Ejecución de la Obra de acuerdo a los planos, especificaciones técnicas e indicaciones del profesional a cargo de la Conducción técnica.

SUJETOS: Empresa Constructora – Contratista de obras Comitente: (Persona de existencia Visible – Persona de Existencia Jurídica)

OBLIGACIONES de las PARTES: Empresa Constructora o Contratista de Obra ( ejecutar la obra, control del trabajo del personal, provisión y control de la calidad de los materiales) Comitente: Pagar el Costo Final del Producto de Construcción

En los Contratos de Tareas Profesionales, de Construcción y de Gremios, completarlos y distinguir las partes que los componen


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4- ¿Cuáles son las diferencias en las funciones del Conductor Técnico y del Director de Obra?

CARGO VISITA de OBRA RELACIÓN RESPONSABILIDAD PAGOS ORGANIZACIÓN

CONDUCCIÓN TÉCNICA

Esporádicamente: una vez por semana, cada 15 días

Directa: con la Empresa (Director de Obra) Confección del Libro de Órdenes de Servicio

Indirecta de los trabajos de la Empresa Constructora

Nada

Organización pequeña en Estudio con asesoramiento administrativo y menor número de colaboradores técnicos (dibujantes, calculistas, etc.)

DIRECCIÓN DE OBRA

Diariamente

Directa con: Conducción técnica, Obreros (contratados y subcontratados), proveedores de materiales. Confección del Libro de Notas de Pedidos

Directa de los trabajos de los contratados y subcontratados. Confección del Certificado de Obra

Directa cuando el Contrato de Construcción es con Empresa e Indirecta cuando es sin Empresa

Mayor Organización técnica y administrativa. El Nº de colaboradores está en función de la importancia de la obra

5- Formas de los Contratos para la Ejecución de Obra El CONTRATO DE CONSTRUCCIÓN: destinado para la ejecución de: La OBRA TOTAL: Con Empresa (AA, CC, Unidad y Administración), Sin Empresa (Administración a cargo del profesional o el Comitente) La OBRA PARCIAL: Con Empresa (AA, CC, Unidad y Administración), Sin Empresa (Administración a cargo del profesional o el Comitente)


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6- Explicar de cada uno de los Contrato de Ejecución de Obra: bases y condiciones, variables, ventajas y desventajas

TIPO BASES Y CONDICIONES VARIABLES VENTAJAS Y DESVENTAJAS

AJUSTE ALZADO

Precio predeterminado Necesita proyecto definitivo Cómputos y Presupuestos Especificaciones Técnicas detalladas La Empresa entrega la obra por un precio

global y cobra por su trabajo presentando Certificado de Avance de Obra

AJUSTE ALZADO RIGUROSO:

La obra se presupuesta sobre un proyecto definitivo y el precio es único y no admite modificaciones, en caso de producirse se debe realizar otros contratos

AJUSTE ALZADO RELATIVO: Admite modificaciones: en el proyecto, por trabajos imprevistos, por trabajos adicionales, fijándose para ambos una variación porcentual (10%)

VENTAJAS:

Para el Comitente conoce con exactitud el precio de la obra terminada y el tiempo y forma en que debe realizar los pagos Para la Empresa si tiene una eficiente organización, personal competente, acopio de materiales, equipos adecuados y las obras se terminan en los tiempos estipulados, se evitan riesgos y se obtienen mayores beneficios.

DESVENTAJAS: En apocas de inflación (inestabilidad de recios de materiales y jornales), en obras de larga duración, es impracticable por que se deben preveer grandes recargos perjudicando al comitente Para salvar este inconveniente se aplica AA con precios unitarios básicos, con valores actuales de material i mano de obra, aclarando que los mayores costos estarán a cargo del comitente


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TIPO BASES Y CONDICIONES VARIABLES VENTAJAS Y DESVENTAJAS COSTES Y COSTAS

No tiene precio predeterminado(solo una idea global aproximada)

Pago a la Empresa de honorarios que puede ser una suma fija o un % sobre los trabajos ejecutados Costas (honorarios) en función del Coste (costo de la obra)

No tiene VENTAJAS: Para el Comitente el precio de la obra es su costo real y puede introducir modificaciones Para la Empresa, menor riesgo, ya que todos los aumentos de precios son a cargo del propietario

DESVENTAJAS: El control de la obra (Dirección de Obra)es complejo, se debe fiscalizar en forma estricta la calidad y cantidad de materiales, presentismo de los obreros, cantidad de fletes, etc. de lo contrario se perjudica al comitente por el aumento de jornales y materiales No ofrece grandes beneficios

UNIDAD

Tiene precio predeterminado Presupuesto en base a una unidad

técnica Establecer con precisión las formas de

medición: en revoques, mampostería de elevación, revestimientos, se aclara si se computa vacíos por llenos y hasta que superficie. En superficie cubierta de Hº, si se computa los huecos de las escaleras, cajas de ascensores, etc.

UNIDAD SIMPLE (parte más pequeña de un rubro)

5m2 de revoque 10m2 de mampostería de elevación de 0.15m de espesor 15m3 de HºAº

UNIDAD DE MEDIDA (medida de un rubro que se repite)

Tipo de vivienda a ejecutar en un barrio Revestimiento de un baño que se repite en un edificio

VENTAJAS Si no se fija las cantidades de unidades a ejecutar, se puede rescindir el contrato, por razones económicas o por no satisfacer los trabajos, en caso contrario se debe pagar daño emergente y lucro cesante

DESVENTAJAS Para el comitente no sabe si el contratista ejecutará toda la obra y mantendrá el precio convenido Para la empresa, si no se establece las unidades a ejecutar, le trae graves perjuicios en la contratación del personal, traslado de los equipos, estando expuesto a la rescisión del contrato sin derecho a indemnización


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TIPO BASES Y CONDICIONES VARIABLES VENTAJAS Y DESVENTAJAS ADMINISTRACIÓN

No tiene precio predeterminado del total de la obra

Se realizan varios Contratos de Construcción

El comitente contrata a los obreros para la ejecución total o parcial de los trabajos, estipulando la forma de ejecución, tipo de materiales, detalles técnicos, duración de las obras, derechos y obligaciones de las partes.

ADMINISTRACIÖN A CARGO DE UNA EMPRESA

ADMINISTRACIÓN A CARGO DE UN PROFESIONAL

ADMINISTRACIÓN A

CARGO DEL COMITENTE

VENTAJAS: Para el Comitente el precio de la obra es su costo real se pueden introducir modificaciones

DESVENTAJAS: Si el comitente administra la obra debe tener capacidad profesional y conocimientos técnicos, de lo contrario se perjudica, tanto en la calidad de los trabajos y en lo económico. Si la Administración de la Obra está a cargo de una Empresa o de un Profesional, se debe realizar un control estricto de los trabajos, de la calidad y cantidad de los materiales, del presentismo de los obreros, de la cantidad de fletes de lo contrario se perjudica al comitente

7- ¿Cuáles son las funciones que corresponden al profesional y a la empresa en las formas de: Ajuste Alzado, Administración con Empresa y Administración a

cargo de un profesional

Elaboración de la Documentación Técnica PROFESIONAL Proyecto y Conducción Técnica Control de la Dirección de Obra de la

Empresa Control de la Calidad de los Trabajos OBRA POR AJUSTE ALZADO Dirección de obra EMPRESA Ejecución de Obra Control del Avance y Calidad de la Obra Confección de Certificados Responsabilidad civil con contratistas y

subcontratistas (pago de sueldos)

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