housing finance mechanisms in brazil

H O U S I N G F I N A N C E

B R A Z I L

M E C H A N I S M S I N

S e c 1 : i

U n i t e d N a t i o n s H u m a n S e t t l e m e n t s P r o g r a m m e

N a i r o b i 2 0 1 0

H O U S I N G F I N A N C E

M E C H A N I S M S

I N B R A Z I L

i i

T h e H u m a n S e t t l e m e n t s F i n a n c e S y s t e m s S e r i e s

H o u s i n g F i n a n c e M e c h a n i s m s i n B r a z i l

F i r s t p u b l i s h e d i n N a i r o b i i n 2 0 1 0 b y U N - H A B I T A T .

C o p y r i g h t U n i t e d N a t i o n s H u m a n S e t t l e m e n t s P r o g r a m m e 2 0 1 0

A l l r i g h t s r e s e r v e d

U n i t e d N a t i o n s H u m a n S e t t l e m e n t s P r o g r a m m e ( U N - H A B I T A T )

P. O . B o x 3 0 0 3 0 , 0 0 1 0 0 N a i r o b i G P O K E N Y A

T e l : 2 5 4 - 0 2 0 - 7 6 2 3 1 2 0 ( C e n t r a l O ffi c e )

w w w . u n h a b i t a t . o r g

H S / 1 1 5 / 1 0 E

I S B N : 9 7 8 - 9 2 - 1 - 1 3 2 2 2 5 - 5 ( V o l u m e )

I S B N : 9 8 7 - 9 2 - 1 - 1 3 2 0 2 7 - 5 ( S e r i e s )

D i s c l a i m e r

Th e d e s i g n a t i o n s e m p l o y e d a n d t h e p r e s e n t a t i o n o f t h e m a t e r i a l i n t h i s p u b l i c a t i o n d o

n o t i m p l y t h e e x p r e s s i o n o f a n y o p i n i o n w h a t s o e v e r o n t h e p a r t o f t h e S e c r e t a r i a t o f

t h e U n i t e d N a t i o n s c o n c e r n i n g t h e l e g a l s t a t u s o f a n y c o u n t r y , t e r r i t o r y , c i t y o r a r e a

o r o f i t s a u t h o r i t i e s , o r c o n c e r n i n g t h e d e l i m i t a t i o n o f i t s f r o n t i e r s o f b o u n d a r i e s .

V i e w s e x p r e s s e d i n t h i s p u b l i c a t i o n d o n o t n e c e s s a r i l y r e fl e c t t h o s e o f t h e U n i t e d

N a t i o n s H u m a n S e t t l e m e n t s P r o g r a m m e , t h e U n i t e d N a t i o n s , o r i t s M e m b e r S t a t e s .

E x c e r p t s m a y b e r e p r o d u c e d w i t h o u t a u t h o r i z a t i o n , o n c o n d i t i o n t h a t t h e s o u r c e i s i n d i c a t e d .

C o v e r p h o t o : C e l s o P u p o / S h u t t e r s t o c k

A c k n o w l e d g e m e n t s :

D i r e c t o r : O y e b a n j i O y e y i n k a

P r i n c i p a l E d i t o r a n d M a n a g e r : X i n g Q u a n Z h a n g

P r i n c i p a l A u t h o r : J o o d a R o c h a L i m a J r .

C o n t r i b u t o r : C l a u d i o A c i o l y

E n g l i s h E d i t o r : T o m O s a n j o

D e s i g n a n d L a y o u t : A n d r e w O n d o o

A t t h e d a w n o f t h i s

A t t h e d a w n o f t h i s

n e w u r b a n e r a ,

U N - H A B I T A T

r e s e a r c h s h o w s

t h a t b y 2 0 3 0 ,

t w o - t h i r d s o f

h u m a n i t y w i l l b e

l i v i n g i n t o w n s

a n d c i t i e s . W e

t h u s l i v e a t a t i m e

o f u n p r e c e d e n t e d , r a p i d , i r r e v e r s i b l e

u r b a n i s a t i o n . Th e c i t i e s g r o w i n g f a s t e s t a r e

t h o s e o f t h e d e v e l o p i n g w o r l d . A n d t h e f a s t e s t

g r o w i n g n e i g h b o u r h o o d s a r e t h e s l u m s .

I n d e e d , t h e g l o b a l n u m b e r o f s l u m d w e l l e r s

i s n o w a t o r c l o s e t o t h e 1 b i l l i o n m a r k .

E x c e s s i v e l e v e l s o f u r b a n i z a t i o n i n r e l a t i o n t o

t h e e c o n o m i c g r o w t h h a v e r e s u l t e d i n h i g h

l e v e l s o f u r b a n p o v e r t y a n d r a p i d e x p a n s i o n

o f u n p l a n n e d u r b a n s e t t l e m e n t s a n d s l u m s ,

w h i c h a r e c h a r a c t e r i z e d b y a l a c k o f b a s i c

i n f r a s t r u c t u r e a n d s e r v i c e s , o v e r c r o w d i n g a n d

s u b s t a n d a r d h o u s i n g c o n d i t i o n s .

Y e t h o u s i n g a n d t h e s e r v i c e s t h a t s h o u l d b e

p r o v i d e d w i t h i t a r e o n e o f t h e m o s t b a s i c

h u m a n n e e d s . I t i s e n s h r i n e d i n v a r i o u s

i n t e r n a t i o n a l i n s t r u m e n t s , i n c l u d i n g t h e

H a b i t a t A g e n d a . A n d r e d u c i n g t h e n u m b e r o f

s l u m d w e l l e r s a r o u n d t h e w o r l d i s a c o r n e r s t o n e

o f t h e M i l l e n n i u m D e v e l o p m e n t G o a l s s e t t o

fi g h t p o v e r t y a r o u n d t h e w o r l d . S o i f w e f a i l t o

a c h i e v e t h e G o a l s i n t o w n s a n d c i t i e s , w e w i l l

s i m p l y f a i l t o a c h i e v e t h e m a t a l l .

I t w a s w i t h t h i s c r i s i s i n m i n d t h a t t h e U n i t e d

N a t i o n s G e n e r a l A s s e m b l y d e c i d e d i n i t s

r e s o l u t i o n o f 2 6 F e b r u a r y 2 0 0 2 t o t r a n s f o r m

U n i t e d N a t i o n s C o m m i s s i o n o n H u m a n

S e t t l e m e n t s i n t o a f u l l y p l e d g e d p r o g r a m m e .

Th e G e n e r a l A s s e m b l y i n i t s r e s o l u t i o n c a l l e d o n

U N - H A B I T A T t o t a k e u r g e n t s t e p s t o e n s u r e

a b e t t e r m o b i l i z a t i o n o f fi n a n c i a l r e s o u r c e s a t

a l l l e v e l s , t o e n h a n c e t h e i m p l e m e n t a t i o n o f

t h e H a b i t a t A g e n d a , p a r t i c u l a r l y i n d e v e l o p i n g

c o u n t r i e s . I t a l s o s t r e s s e d t h e c o m m i t m e n t s

o f m e m b e r s t a t e s t o p r o m o t e b r o a d a c c e s s t o

a p p r o p r i a t e h o u s i n g fi n a n c i n g , i n c r e a s i n g t h e

s u p p l y o f a ff o r d a b l e h o u s i n g a n d c r e a t i n g

a n e n a b l i n g e n v i r o n m e n t f o r s u s t a i n a b l e

d e v e l o p m e n t t h a t w i l l a t t r a c t i n v e s t m e n t .

Th e H a b i t a t A g e n d a r e c o g n i z e s t h a t h o u s i n g

fi n a n c e s y s t e m s d o n o t a l w a y s r e s p o n d

a d e q u a t e l y t o t h e d i ff e r e n t n e e d s o f l a r g e

s e g m e n t s o f t h e p o p u l a t i o n , p a r t i c u l a r l y t h e

v u l n e r a b l e a n d d i s a d v a n t a g e d g r o u p s l i v i n g i n

p o v e r t y a n d l o w i n c o m e p e o p l e . I t c a l l s U N -

H A B I T A T t o a s s i s t m e m b e r s t a t e s t o i m p r o v e

t h e e ff e c t i v e n e s s , e ffi c i e n c y a n d a c c e s s i b i l i t y o f

t h e e x i s t i n g h o u s i n g fi n a n c e s y s t e m s a n d t o

c r e a t e a n d d e v i s e i n n o v a t i v e h o u s i n g fi n a n c e

m e c h a n i s m s a n d i n s t r u m e n t s a n d t o p r o m o t e

e q u a l a n d a ff o r d a b l e a c c e s s t o h o u s i n g fi n a n c e

f o r a l l p e o p l e .

I n o u r q u e s t t o r e a c h a s m a n y p e o p l e a s

p o s s i b l e , a c o r n e r s t o n e o f o u r a g e n c y s n e w

M e d i u m - t e r m S t r a t e g i c a n d I n s t i t u t i o n a l P l a n

i s p a r t n e r s h i p s . W e h a v e n o c h o i c e b u t t o

c a t a l y z e n e w p a r t n e r s h i p s b e t w e e n g o v e r n m e n t

a n d t h e p r i v a t e s e c t o r . Th i s i s t h e o n l y w a y

t o fi n a n c e h o u s i n g a n d i n f r a s t r u c t u r e a t t h e

r e q u i r e d s c a l e t h e s c a l e n e e d e d t o s t a b i l i z e

t h e r a t e o f s l u m f o r m a t i o n , a n d s u b s e q u e n t l y

r e d u c e a n d u l t i m a t e l y r e v e r s e t h e n u m b e r

o f p e o p l e l i v i n g i n l i f e - t h r e a t e n i n g s l u m

c o n d i t i o n s .

I t i s c l e a r t h a t i n t h e c o m i n g 2 0 y e a r s ,

c o n v e n t i o n a l s o u r c e s o f f u n d s w i l l s i m p l y b e

u n a v a i l a b l e f o r i n v e s t m e n t a t t h e s c a l e r e q u i r e d

t o m e e t t h e p r o j e c t e d d e m a n d f o r h o u s i n g a n d

u r b a n i n f r a s t r u c t u r e . M a n y c o u n t r i e s a r o u n d

t h e w o r l d c o n t i n u e t o f a c e d e fi c i t s i n p u b l i c

b u d g e t s a n d w e a k fi n a n c i a l s e c t o r s . L o c a l

g o v e r n m e n t s h a v e s t a r t e d t o s e e k fi n a n c e i n

n a t i o n a l a n d g l o b a l m a r k e t s , b u t t h i s i s o n l y

i n i t s i n i t i a l p h a s e .

F O R E W O R D

N e w m o r t g a g e p r o v i d e r s h a v e e m e r g e d ,

i n c l u d i n g c o m m e r c i a l fi n a n c i a l i n s t i t u t i o n s

a n d m o r t g a g e c o m p a n i e s . B u t o n l y m i d d l e

a n d u p p e r i n c o m e h o u s e h o l d s h a v e a c c e s s

t o s u c h fi n a n c e , w h i l e t h e p o o r a r e g e n e r a l l y

e x c l u d e d . A l t h o u g h s o c i a l h o u s i n g i s b e c o m i n g

l e s s i m p o r t a n t i n E u r o p e a n d i n c o u n t r i e s w i t h

e c o n o m i e s i n t r a n s i t i o n , t h e n e e d t o p r o v i d e

s h e l t e r t h a t i s a ff o r d a b l e t o l o w i n c o m e

h o u s e h o l d s s t i l l e x i s t s , i n c l u d i n g i n d e v e l o p i n g

c o u n t r i e s .

Th i s i s w h y t h e e x c h a n g e o f i n f o r m a t i o n a n d

k n o w l e d g e o n h u m a n s e t t l e m e n t s fi n a n c e

s y s t e m s i s s o i m p o r t a n t . I t i s w h y i t r e c e i v e s

i n c r e a s e d r e c o g n i t i o n i n f a c i l i t a t i n g t h e

d e v e l o p m e n t o f h u m a n s e t t l e m e n t s fi n a n c e

s y s t e m s a n d i n t u r n i n g k n o w l e d g e i n t o a c t i o n

f o r d e v e l o p i n g p r a c t i c a l h u m a n s e t t l e m e n t s

fi n a n c e m e t h o d s a n d s y s t e m s f o r t h e s e p r e s s i n g

p r o b l e m s .

O u r H u m a n S e t t l e m e n t s F i n a n c e S y s t e m s

s e r i e s d o c u m e n t s t h e s t a t e , e v o l u t i o n a n d

t r e n d s o f h u m a n s e t t l e m e n t s fi n a n c e i n

m e m b e r s t a t e s , a n d e x a m i n e s t h e f a c t o r s a n d

f o r c e s w h i c h d r i v e t h e d e v e l o p m e n t o f h u m a n

s e t t l e m e n t s fi n a n c e s y s t e m s a n d t h e r o l e s o f

d i ff e r e n t i n s t i t u t i o n s a n d a c t o r s i n s h a p i n g

t h e s y s t e m s a n d t r e n d s , a n d r e v i e w s h u m a n

s e t t l e m e n t s fi n a n c e s y s t e m s . I t p r e s e n t s a n

i n t e r e s t i n g r e v i e w o f p o l i c i e s , i n s t r u m e n t s ,

p r o c e s s e s a n d p r a c t i c e s . I t e x a m i n e s t h e

s t r e n g t h s a n d w e a k n e s s o f t h e s e s y s t e m s a n d

p r a c t i c e s , t h e i r r e l a t i o n s t o t h e h o u s i n g s e c t o r

a n d t h e b r o a d e c o n o m i c a n d s o c i a l s e c t o r s ,

a n d l e s s o n s l e a r n e d f r o m p r a c t i c e s .

I n d e e d , t h e c o u n t r y r e v i e w s t u d i e s w e p r e s e n t

a r e a v a l u a b l e r e s o u r c e f o r m e m b e r S t a t e s

b e c a u s e i t i s a b o d y o f w o r k t h a t a l s o s h o w s

h o w h u m a n s e t t l e m e n t s fi n a n c e s y s t e m s a n d

m o d e l s c a n b e a p p l i e d t o l o c a l u s e a n d t h u s

p r o v i d e a w i d e r r a n g e o f o p t i o n s f o r h u m a n

s e t t l e m e n t s fi n a n c e . Th e s e r i e s a l s o s e r v e s a s

g u i d e b o o k s f o r p o l i c y m a k e r s , p r a c t i t i o n e r s

a n d r e s e a r c h e r s w h o h a v e t o g r a p p l e d a i l y w i t h

h u m a n s e t t l e m e n t s fi n a n c e s y s t e m s , p o l i c i e s

a n d s t r a t e g i e s .

A n n a T i b a i j u k a ,

U n d e r - S e c r e t a r y - G e n e r a l , U n i t e d N a t i o n s

E x e c u t i v e D i r e c t o r , U N - H A B I T A T

vC O N T E N T S

F O R E W O R D I I I

C O N T E N T S V

A B B R E V I A T I O N S A N D A C R O N Y M S V I

L I S T O F T A B L E S A N D F I G U R E V I I

P A R T I T H E C U R R E N T H O U S I N G F I N A N C E S Y S T E M : S T R U C T U R E 1

I n t r o d u c t i o n 1

S i s t e m a F i n a n c e i r o d a H a b i t a o - S F H F u n d i n g 2

G u a r a n t e e F u n d f o r L e n g t h o f S e r v i c e - R e t i r e m e n t I n s t i t u t i o n a l F u n d 6

L e v e r a g e i n t h e S i s t e m a F i n a n c e i r o d a H a b i t a o - S F H 6

S i s t e m a F i n a n c e i r o I m o b i l i r i o - S F I F u n d i n g 8

T h e C u r r e n c y o f t h e S y s t e m s 9

P A R T I I L O W I N C O M E H O U S I N G 1 5

I n t r o d u c t i o n 1 5

T h e F e d e r a l G o v e r n m e n t S u p p o r t P r o g r a m 1 6

P A R T I I I H O U S I N G F I N A N C E I N B R A Z I L 2 1

M a c r o e c o n o m i c I s s u e s a n d t h e S i s t e m a B r a s i l e i r o d e

P o u p a n a e E m p r s t i m o S B P E 2 1

M a i n S B P E P l a y e r s 2 8

F i n a n c i n g S y s t e m s i n N u m b e r s 2 9

v i

A B B R E V I A T I O N S A N D A C R O N Y M S

B C B - B a n c o C e n t r a l d o B r a s i l B r a z i l i a n C e n t r a l B a n k

B a c e n - B a n c o C e n t r a l d o B r a s i l B r a z i l i a n C e n t r a l B a n k

B R L - R e a i s B r a z i l i a n R e a i s

C D B - C e r t i fi c a d o d e D e p s i t o B a n c r i o - B a n k C e r t i fi c a t e o f D e p o s i t

C E F - C a i x a E c o n m i c a F e d e r a l C E F P u b l i c B a n k f o r S a v i n g s a n d R e a l E s t a t e F i n a n c e

C P - C a d e r n e t a d e P o u p a n a S a v i n g s A c c o u n t

C R I - C e r t i fi c a d o d e R e c e b v e i s I m o b i l i r i o s - C e r t i fi c a t e o f R e a l E s t a t e R e c e i v a b l e s

C V M - C o m i s s o d e V a l o r e s M o b i l i r i o s B r a z i l i a n S e c u r i t i e s C o m m i s s i o n

F C V S - F u n d o d e C o m p e n s a o d e V a r i a e s S a l a r i a i s - S a l a r y V a r i a t i o n s C o m p e n s a t i o n F u n d

F G T S - F u n d o d e G a r a n t i a p o r T e m p o d e S e r v i o - G u a r a n t e e F u n d f o r L e n g t h o f

S e r v i c e - R e t i r e m e n t I n s t i t u t i o n a l F u n d

F G V - F u n d a o G e t l i o V a r g a s - G e t l i o V a r g a s F o u n d a t i o n

I B G E - I n s t i t u t o B r a s i l e i r o d e G e o g r a fi a e E s t a t s t i c a - B r a z i l i a n I n s t i t u t e o f G e o g r a p h y a n d S t a t i s t i c s

I G P - M - n d i c e G e r a l d e P r e o s - M e r c a d o - G e n e r a l P r i c e I n d e x

I N C C - n d i c e N a c i o n a l d a C o n s t r u o C i v i l - N a t i o n a l C o n s t r u c t i o n C o s t s I n d e x

I P C A - n d i c e d e P r e o s a o C o n s u m i d o r - C o n s u m e r P r i c e I n d e x

L H - L e t r a s H i p o t e c r i a s C D s d e d i c a t e d t o r e a l e s t a t e , a n c h o r e d i n r e a l e s t a t e m o r t g a g e s

L I - L e t r a s d e C r d i t o I m o b i l i r i o R e a l E s t a t e S e c u r i t i e s - B a n k C D s , w h i c h f u n d s a r e r e a l e s t a t e

fi n a n c e d e d i c a t e d

M W - S a l r i o M n i m o B r a z i l i a n L e g a l M i n i m u m W a g e

P N H - P l a n o N a c i o n a l d e H a b i t a o - F e d e r a l p r o g r a m m e t o p r o m o t e t h e p r o d u c t i o n a n d a c q u i s i t i o n

o f h o u s e s

R D B - R e c i b o d e D e p s i t o b a n c r i o - B a n k R e c e i p t o f D e p o s i t ( B a n k C D )

S B P E - S i s t e m a B r a s i l e i r o d e P o u p a n a e E m p r s t i m o s - B r a z i l i a n S a v i n g s a n d L o a n s S y s t e m

S F H - S i s t e m a F i n a n c e i r o d a H a b i t a o B r a z i l i a n H o u s i n g F i n a n c e S y s t e m

S F I - S i s t e m a d e F i n a n c i a m e n t o I m o b i l i r i o B r a z i l i a n R e a l E s t a t e F i n a n c i n g S y s t e m

T R - T a x a R e f e r e n c i a l - R e f e r e n t i a l ( b a s i c ) i n t e r e s t r a t e u t i l i z e d o n t h e B r a z i l i a n r e a l e s t a t e fi n a n c i n g

s y s t e m

U S D - D l a r e s a m e r i c a n o s U . S . D o l l a r s

v i i

L I S T O F T A B L E S A N D F I G U R E S

T a b l e 1 : C P a n d L I F u n d R a i s i n g o n S F H s y s t e m 3

T a b l e 2 : T a x a R e f e r e n c i a l ( T R o f t h e S F H ) a n d t h e C P I ( I P C A - I B G E ) 1 0

T a b l e 3 : C l a s s e s o f I n c o m e a n d S u b v e n t i o n s o f P F H - I 1 8

T a b l e 4 : C l a s s e s o f I n c o m e a n d S u b v e n t i o n s o f P F H - I I 1 9

T a b l e 5 : N u m b e r o f H o u s e h o l d s i n B r a z i l a n d t h e A n n u a l I n c r e a s e R a t e 2 7

T a b l e 6 : H o u s i n g F i n a n c i n g L e v e l , A c c o r d i n g t o t h e F u n d s P r o v i d e r S o u r c e 2 9

T a b l e 7 : N u m b e r o f U n i t s F i n a n c e d b y S F H ( S B P E + F G T S ) 3 1

T a b l e 8 : A m o u n t F i n a n c e d f r o m S B P E f o r C o n s t r u c t i o n a n d A c q u i s i t i o n o f R e s i d e n c e s 3 2

T a b l e 9 : F i n a n c e d V o l u m e S F H ( S B P E ) a n d S F I ( C R I ) 3 3

F i g u r e s

F i g u r e 1 : F l o w o f F u n d s f o r C o n s t r u c t i o n F i n a n c e o n t h e R e a l E s t a t e F i n a n c e A r e a

o f t h e B r a z i l i a n P r i v a t e B a n k s 4

F i g u r e 2 : F l o w o f F u n d s f o r M o r t g a g e G e n e r a t i o n o n t h e R e a l E s t a t e F i n a n c e

a r e a o f t h e B r a z i l i a n P r i v a t e B a n k s 5

F i g u r e 3 : F u n d i n g S y s t e m o f S F H a n d F G T S F u n d s A p p l i c a t i o n s 7

F i g u r e 4 : I n fl a t i o n I n d e x e s a n d T R S i g n i fi c a n c e A g a i n s t I n fl a t i o n 1 1

F i g u r e 5 : I n fl a t i o n I n d e x e s , T R a n d E x c h a n g e R a t e U S D f o r 1 B R L 1 3

F i g u r e 6 : T h e B r a z i l i a n G D P A l o n g t h e L a s t Y e a r s 2 3

F i g u r e 7 : T h e B r a z i l i a n G D P P e r C a p i t a A l o n g t h e L a s Y e a r s ( B R L o f 2 0 0 8 ) 2 4

F i g u r e 8 : T h e B r a z i l i a n G D P P e r C a p i t a A l o n g t h e L a s Y e a r s ( i n U S D ) 2 4

F i g u r e 9 : T h e B r a z i l i a n H o u s i n g F i n a n c i n g S y s t e m , a s s P r o p o r t i o n o f t h e G D P 2 6

F i g u r e 1 0 : H o u s e h o l d s i n B r a z i l : T o t a l a n d I n c r e a s e R a t e 2 7

F i g u r e 1 1 : N u m b e r s o f U n i t s F i n a n c e d b y t h e S F H ( S B P E + F G T S ) 3 0

F i g u r e 1 2 : A m o u n t F i n a n c e d F r o m S B P E f o r C o n s t r u c t i o n a n d A c q u i s i t i o n o f R e s i d e n c e s 3 2

F i g u r e 1 3 : F i n a n c e d V o l u m e S F H ( S B P E ) a n d S F I ( C R I ) 3 3

F i g u r e 1 4 : S a v i n g s ( C P ) V o l u m e a n d A n n u a l N e t b a l a n c e o f D e p o s i t s a n d W i t h d r a w s 3 4

F i g u r e 1 5 : H o u s i n g L o a n s x S a v i n g s V o l u m e i n C P 3 5

F i g u r e 1 6 : B r a z i l i a n R e g i o n s 3 6

F i g u r e 1 7 : N u m b e r o f R e s i d e n t i a l U n i t s F i n a n c e d ( S B P E ) A c c o r d i n g t h e R e g i o n 3 7

S O C I A L I N V E S T M E N T F U N D S

A T O O L F O R P O V E R T Y R E D U C T I O N A N D A F F O R D A B L E H O U S I N G

1P A R T I T H E C U R R E N T H O U S I N G F I N A N C E S Y S T E M : S T R U C T U R E

I N T R O D U C T I O N

Th e r e a l e s t a t e c r e d i t s y s t e m u s e d i n B r a z i l f o r

r e s i d e n t i a l h o u s i n g ( k n o w n a s t h e H o u s i n g

F i n a n c e S y s t e m - S F H ) , w a s c r e a t e d i n 1 9 6 4 .

P r e v i o u s l y , t h e r e w a s n o o r g a n i z e d s y s t e m f o r

h o u s i n g fi n a n c i n g i n B r a z i l . I t s s t r u c t u r e h a s

c h a n g e d s i n c e t h e n ( 1 9 6 4 - 2 0 0 9 ) , o n m a t t e r s

o f f o r m a l g u a r a n t e e s , l i m i t s a n d d e fi n i t i o n o f

t h e a d j u s t m e n t o f p a y m e n t s . H o w e v e r , t h e

c o r e o f t h e s y s t e m h a s n o t c h a n g e d a n d t h e r e i s

n o p e r c e p t i o n o f m o v e m e n t , w h e t h e r f r o m t h e

S t a t e o r p r i v a t e a g e n t s , s o t h a t s e n s i t i v e c h a n g e s

o c c u r i n i t s s t r u c t u r e . Th i s s y s t e m , w h e n i n

c o n j u n c t i o n w i t h m a r k e t f u n d r a i s i n g s y s t e m s ,

v i a t a r g e t e d i n s t r u m e n t s t o r a i s e c o n s e r v a t i v e

s a v i n g s f u n d s i n t h e m a r k e t , i s k n o w n a s t h e

B r a z i l i a n S a v i n g s a n d L o a n s S y s t e m - S B P E .

Th e S F H w a s c o m p l e m e n t e d o v e r t i m e w i t h

t o p i c a l r u l e s , a n d a n e w p a r a l l e l s y s t e m , t h e

S F I , w a s e s t a b l i s h e d i n 1 9 9 7 , i n c l u d i n g r u l e s

t h a t f a c i l i t a t e f o r e c l o s u r e i n t h e e v e n t o f d e f a u l t ,

a n d t h e c r e a t i o n o f a d i ff e r e n t i a t e d s t r u c t u r e

o f f u n d r a i s i n g f o r t h e f u n d i n g o f t h e s y s t e m ,

c o n s t i t u t i n g m e c h a n i s m s , w h i c h t o g e t h e r a r e

c a l l e d t h e R e a l E s t a t e F i n a n c i n g S y s t e m - S F I .

Th e S F I h a s s e r v e d m o r e l i k e a s u p p l e m e n t o f

t h e S F H t h a n a s y s t e m t h a t c o u l d r e p l a c e i t

i n t h e m e d i u m - l o n g t e r m , b e i n g u s e d m o r e

e x t e n s i v e l y f o r c o m m e r c i a l r e a l e s t a t e , r a t h e r

t h a n r e s i d e n t i a l .

Th e S F H i s e s t a b l i s h e d o n a p r e d o m i n a n t

a c t i o n o f t h e S t a t e , a n d i t i s a c k n o w l e d g e d

t h a t t h e S F I c a n o p e r a t e a s a f u l l y p r i v a t e

s y s t e m , s i m i l a r t o w h a t i s p r a c t i c e d i n t h e

U S A . Th e S F H r e s o u r c e s , a l t h o u g h p r i v a t e ,

a r e a d m i n i s t e r e d b y t h e S t a t e , e i t h e r b y d i r e c t

a n d i n d i r e c t a c t i o n , t h i s b e i n g r e p r e s e n t e d b y

t h e s y s t e m i c f u n c t i o n o f t h e C a i x a E c o n m i c a

F e d e r a l ( C E F ) .

Th e t r a n s a c t i o n o f S F I f u n d s o c c u r s f u l l y

i n t o t h e e n v i r o n m e n t o f t h e a g e n t s o f t h e

p r i v a t e fi n a n c i a l s y s t e m , r e p r e s e n t i n g o n l y t h e

n o r m a t i v e f u n c t i o n u n d e r t a k e n b y t h e C e n t r a l

B a n k ( B C B ) a n d t h e S e c u r i t i e s C o m m i s s i o n

( C V M ) . C E F i s a c o m m e r c i a l b a n k ,

c o n t r o l l e d b y t h e S t a t e , w h i c h h a s a n c i l l a r y

f u n c t i o n s a s t h e m a n a g i n g a g e n t o f c e r t a i n

f u n c t i o n s i n t h e S F H .

Th e C e n t r a l B a n k i s t h e m a n a g e r o f Tr e a s u r y

f u n d s , t h e d i s c i p l i n a r y a g e n t a n d c o n t r o l l e r

o f t h e c u r r e n c y a n d t h e m a n a g e r o f a l l t h e

B r a z i l i a n fi n a n c i a l s y s t e m . Th e S e c u r i t i e s

C o m m i s s i o n h a s t h e c o n t r o l a n d r e g u l a t i v e

f u n c t i o n s o n t h e B r a z i l i a n c a p i t a l m a r k e t , a n d

h a s t h e a u t h o r i t y o f i s s u i n g a n d c i r c u l a t i o n o f

p r i v a t e s e c u r i t i e s i n t h e m a r k e t .

S F H a n d S F I h a v e d i ff e r e n t f u n d i n g

s t r u c t u r e s , w i t h d i ff e r e n t m e a n s f o r a d j u s t i n g

t h e p a y m e n t s o f h o u s i n g fi n a n c i n g i n t h e l o n g

t e r m . W h i l e t h e l e g i s l a t i o n c r e a t e d a " s p e c i fi c

c u r r e n c y " t o t h e S F H , S F I o p e r a t e s w i t h i n t h e

p a r a m e t e r s o f t h e fi n a n c i a l a n d c a p i t a l m a r k e t s .

Th i s c o n d i t i o n s h o u l d b e t h e p r e m i s e f o r t h e

S F I t o fi n d e a s i e r f u n d i n g , b u t t h e w e a k n e s s o f

t h e s e c o n d a r y m a r k e t f o r i n v e s t m e n t v e h i c l e s

d e s i g n e d i n i t m a k e s t h e s y s t e m n o t t o a c h i e v e

p r o p e r r e l e v a n c e . Th e r e f o r e , t h e m a r k e t

f o c u s e d m a i n l y o n t h e S F H .

Th e S F H f u n d s i t s o p e r a t i o n i n p r i v a t e s a v i n g s

r e s o u r c e s i n C a d e r n e t a s d e P o u p a n a ( C P ) ,

w h i c h a r e s a v i n g s p r i v a t e a c c o u n t s , u s e d b y

m e d i u m i n c o m e f a m i l i e s t o p r e s e r v e t h e i r

s a v i n g s a n d a r e f u l l y F e d e r a l G o v e r n m e n t

P A R T I . T H E C U R R E N T H O U S I N G F I N A N C E

S Y S T E M : S T R U C T U R E

2H O U S I N G F I N A N C E M E C H A N I S M S I N B R A Z I L

g u a r a n t e e d . Th e s y s t e m , f o r l o w i n c o m e

h o u s i n g , u s e s f u n d s d e p o s i t e d m o n t h l y i n

p r i v a t e a c c o u n t s o f a l l e m p l o y e e s b y t h e

e m p l o y e r s , c o n s t i t u t i n g t h e F u n d o d e G a r a n t i a

p o r T e m p o d e S e r v i o ( F G T S ) , d e s i g n a t e d

t o b e a r e t i r e m e n t f u n d u n d e r g o v e r n m e n t

a d m i n i s t r a t i o n .

G e n e r a l l y , t h e c o n s t r u c t i o n fi n a n c e i s d o n e b y

u s i n g t h e C P f u n d s , t h e m o r t g a g e s f o r m e d i u m

a n d h i g h i n c o m e u s e s t h e C P r e s o u r c e s , a n d

t h e F G T S f u n d s h a v e t h e d e s t i n a t i o n o f l o w

i n c o m e m o r t g a g e f u n d i n g .

Th e S F I i s f u n d e d t r o u g h i n v e s t m e n t

i n s t r u m e n t s t h a t s e c u r i t i z e m o r t g a g e s , c a l l e d

C e r t i fi c a d o s d e R e c e b v e i s I m o b i l i r i o s ( C R I ) .

I n t h i s s y s t e m , w h i c h i s v e r y i n e x p r e s s i v e ,

w h e n c o m p a r e d t o S F H , f o r c o n s t r u c t i o n ,

t h e b a n k s u s e r e g u l a r f u n d s t o fi n a n c e a n d t h e

p r o c e e d i n g s o f C R I s p l a c e m e n t w i t h i n v e s t o r s

( p e n s i o n f u n d s i n m a j o r i t y ) t o fi n a n c e t h e

a c q u i s i t i o n o f t h e h o m e s .

S I S T E M A F I N A N C E I R O D A

H A B I T A O - S F H F U N D I N G

F u n d r a i s i n g I n s t r u m e n t s

I n o r d e r t o r a i s e f u n d s i n t h e S F H s y s t e m , i t s

o p e r a t o r s , w h i c h a r e b a n k s w i t h r e a l e s t a t e

fi n a n c e a n d c r e d i t p o r t f o l i o , m o s t l y p r i v a t e , r e l y

o n t w o s o u r c e s o f c o n s e r v a t i v e s a v i n g s f u n d s -

i ) . d e p o s i t s i n s a v i n g s a c c o u n t s ( C a d e r n e t a s

d e P o u p a n a - C P ) , a n d i i ) . L e t r a s d e C r d i t o

I m o b i l i r i o ( L I ) , b e i n g s a v i n g s , b y f a r , t h e m o s t

i m p o r t a n t i n s t r u m e n t f o r f u n d r a i s i n g . Th e

B r a z i l i a n b a n k i n g s y s t e m f a v o r s t h e c o n c e p t

o f m u l t i p l e b a n k s t h a t o p e r a t e p o r t f o l i o s , f o r

w h i c h s p e c i fi c l i c e n s e s a r e o b t a i n e d f r o m t h e

C e n t r a l B a n k : c o m m e r c i a l b a n k i n g , i n v e s t m e n t

b a n k i n g a n d h o u s i n g fi n a n c e b a n k i n g . Th u s ,

f o r a b a n k t o i n t e g r a t e t h e S F H , i t m u s t o b t a i n

s p e c i fi c a u t h o r i z a t i o n t o o p e r a t e i t s p o r t f o l i o

o f h o u s i n g fi n a n c e b a n k i n g a n d a u t h o r i z a t i o n

t h a t e x t e n d s f r o m t h e u p t a k e i n C P o r L I t o

fi n a n c i n g t h e p r o d u c t i o n a n d p u r c h a s e o f

r e s i d e n t i a l a n d c o m m e r c i a l p r o p e r t i e s u s i n g

t h e r e s o u r c e s r a i s e d . A m o n g t h e b i g g e s t

p l a y e r s i n B r a z i l S F H a r e b a n k s c o n t r o l l e d b y

t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t : C a i x a E c o n m i c a

F e d e r a l , B a n c o d o B r a s i l e N o s s a C a i x a . Th e r e

a r e a l s o s e v e r a l p r i v a t e b a n k s o p e r a t i n g i n t h e

S F H .

S a v i n g s A c c o u n t s ( C a d e r n e t a s d e

p o u p a n a - C P )

Th e s a v i n g s a c c o u n t s ( C P ) a r e s a v i n g s

i n s t r u m e n t s w i t h f r e e d e p o s i t a n d w i t h d r a w a l ,

u n l i m i t e d s c o p e a n d b e a r i n g a n i m p o r t a n t

i n c e n t i v e i n t h e m a r k e t - t h e i r i n c o m e i s

e x e m p t f r o m i n c o m e t a x . C P r e p r e s e n t s t h e

e a s i e r a c c e s s t o fi n a n c i a l m a r k e t s a n d a r e u s e d

b y t h e m a j o r i t y o f t h e p o p u l a t i o n a b l e t o m a k e

s a v i n g s , e s p e c i a l l y t h e m i d d l e - i n c o m e s t r a t a .

Th e b a l a n c e s o f t h e C P a r e g u a r a n t e e d b y

t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t , w i t h o u t l i m i t a t i o n .

Th e C P p a y i n t e r e s t s t h a t a r e r u l e d b y l a w .

Th e r e f o r e , t h e r e i s n o c o m p e t i t i v e n e s s t o b e

p u r s u e d b y b a n k s t o i n c r e a s e t h e i r f u n d r a i s i n g

l e v e l . Th e i n t e r e s t r a t e p a i d f o r C P s a v e r s h a s

a l w a y s b e e n 0 . 5 % m o n t h , p l u s a n i n d e x t h a t

r e p r e s e n t s t h e i n fl a t i o n , w h i c h m e a n s t h a t C P

p a y s a n e ff e c t i v e 0 . 5 % m o n t h o f i n t e r e s t .

R e a l E s t a t e S e c u r i t i e s ( L e t r a s d e C r d i t o

I m o b i l i r i o - L I )

Th e L I a r e d e b t s e c u r i t i e s w i t h fi x e d - t e r m ,

m o n t h l y i n c o m e a n d f r e e d e p r e c i a t i o n s y s t e m

i s s u e d b y fi n a n c i a l i n s t i t u t i o n s a n d i n t e n d e d

t o c a p t u r e s a v i n g s a s a r e g u l a r C D . Th e s e

a r e n o t i n s t r u m e n t s u s e d i n l a r g e a m o u n t s ,

b e c a u s e t h e y c o l l i d e w i t h t h e C P m a r k e t ,

w h i c h h a s a s i m p l e r s t r u c t u r e o f o p e r a t i o n .

L I i s u s e d t o r a i s e f u n d s f o r q u a l i fi e d i n v e s t o r s

w h o , a c c o r d i n g t o t h e i n s t r u c t i o n s o f t h e

B r a z i l i a n c a p i t a l m a r k e t , h a v e a s i g n i fi c a n t

p o r t f o l i o o f i n v e s t m e n t s i n t h e m a r k e t f o r

w h i c h i n v e s t m e n t p r o d u c t s a r e d e s i g n e d , b e i n g

t h e m i n i m u m u n i t v a l u e 3 0 0 , 0 0 0 B R L ( U S D

1 6 6 . 6 6 7 )

1

. L I s c a n b e u s e d f o r f u n d r a i s i n g b y

b a n k s t h a t d o n o t h a v e a w i d e s p r e a d n e t w o r k

o f a g e n c i e s , b e c a u s e t h e y c a n p a y f r e e i n t e r e s t ,

1 E x c h a n g e r a t e : 1 . 0 0 B R L ( B r a z i l i a n R e a l ) 1 . 8 0 U S D ( U . S . d o l l a r s )


a l l o w i n g r e a c h i n g q u a l i fi e d i n v e s t o r s , w i t h

g r e a t e r s a v i n g s p o t e n t i a l . H o w e v e r , g i v e n

t h e k n o w l e d g e t h a t t h e m a r k e t a l r e a d y h a v e o f

t h e C P a n d t h a t t h e h o u s i n g fi n a n c e b u s i n e s s

i s o p e r a t e d p r i m a r i l y b y m a j o r B r a z i l i a n

b a n k s , w h i c h h o l d s a h i g h p e n e t r a t i o n b r a n c h

n e t w o r k , t h e L I s a r e u s e d m o d e r a t e l y a n d d o

n o t r e p r e s e n t a s i g n i fi c a n t v e c t o r o f f u n d i n g

f o r t h e s y s t e m .

T A B L E 1 : S A V I N G S A C C O U N T S ( C P ) A N D L E T R A S D E C R D I T O I M O B I L I R I O ( L I )

Y e a r S a v i n g V o l u m e i n C P L I I s s u i n g C P i n T o t a l F u n d R a i s i n g

B R L M i l l i o n B R L M i l l i o n %

1 9 9 6 5 9 , 4 1 9 6 , 1 3 1 9 0 . 6 %

1 9 9 7 8 0 , 2 5 0 7 , 6 6 6 9 1 . 3 %

1 9 9 8 8 8 , 5 3 8 8 , 6 2 7 9 1 . 1 %

1 9 9 9 9 0 , 4 3 8 7 , 1 2 6 9 2 . 7 %

2 0 0 0 9 1 , 4 3 0 8 , 1 3 1 9 1 . 8 %

2 0 0 1 9 7 , 1 4 6 , 9 , 9 6 7 9 0 . 7 %

2 0 0 2 1 1 2 , 4 2 3 1 0 , 0 0 5 9 1 . 8 %

2 0 0 3 1 1 5 , 2 5 8 1 2 , 6 7 1 9 0 . 1 %

2 0 0 4 1 2 6 , 8 5 3 1 2 , 3 2 0 9 1 . 1 %

2 0 0 5 1 3 5 , 4 1 2 1 0 , 9 1 1 9 2 . 5 %

2 0 0 6 1 5 0 , 4 1 3 9 , 5 8 5 9 4 . 0 %

2 0 0 7 1 8 7 , 8 2 7 8 , 8 5 1 9 5 . 5 %

2 0 0 8 2 1 5 , 4 0 0 9 , 9 9 1 9 5 . 6 %

S o u r c e s : S B P F - S F H , B A C E N

T h e A p p l i c a t i o n o f S i s t e m a F i n a n c e i r o

d a H a b i t a o - S F H R e s o u r c e s

Th e h o u s i n g fi n a n c i n g b a n k s i n B r a z i l fi n a n c e

t h e c o n s t r u c t i o n a n d a c q u i s i t i o n o f h o u s e s

u s i n g a p a r t i c u l a r s o u r c e o f f u n d i n g o f t h e

C P a s s o c i a t e d w i t h t h e r e v e n u e s t r e a m o f

r e t u r n i n g a c q u i s i t i o n f u n d s t h a t a r e a l r e a d y

i n r e p a y m e n t . Th e r e t u r n fl o w o f h o u s i n g

fi n a n c e r e p r e s e n t s a s t a b l e c o n t r i b u t i o n t o

t h e f u n d i n g o f t h e s y s t e m , b u t d e f e r r e d i n t h e

e n d . A n y p r o c e d u r e w i t h t h e s e c u r i t i z a t i o n

o f m o r t g a g e s w o u l d a d v a n c e t h i s c o n t r i b u t i o n ,

w h i c h w o u l d u s e r e s o u r c e s f r o m o u t s i d e t h e

S B P E , g a i n i n g v o l u m e i n t h e m e d i u m t e r m .

Th r o u g h s e c u r i t i z a t i o n o f m o r t g a g e s , o n e c a n

a c c e s s d o m e s t i c s a v i n g s i n p e n s i o n f u n d s , f o r

e x a m p l e , a s i s t h e s t r a t e g y o f m a r k e t s y s t e m s t o

s p r e a d t h r o u g h o u t m o r e d e v e l o p e d e c o n o m i e s .

W o r k i n g , h o w e v e r , w i t h t h e m o r t g a g e s

i n t e r n a l i z e d i n t h e p o r t f o l i o o f b a n k s , t h e

h o u s i n g fi n a n c e s y s t e m i n B r a z i l o p e r a t e s w i t h

z e r o l e v e r a g e .

F u n d i n g f o r p u r c h a s e o f t h e r e s i d e n c e f o l l o w s

t h e c o n s t r u c t i o n a n d d o e s n o t n e e d t o b e

d o n e w i t h i n t h e s a m e a g e n t . Th e r u l e s o f

t h e s y s t e m a l l o w s o m e b a n k s t o s p e c i a l i z e i n

fi n a n c i n g t h e c o n s t r u c t i o n a n d o t h e r s t o d e a l

w i t h m o r t g a g e s o n l y . W h a t i s p e r c e i v e d a s t h e

m a i n i n t e n t i o n i n t h i s i n d u s t r y i s t o fi n a n c e

m o r t g a g e s , n o t t h e c o n s t r u c t i o n , b e i n g n o t e d

t h a t p r i v a t e b a n k s d o fi n a n c e p r o d u c t i o n

w i t h o u t d e s i r e , b u t o n l y a s a m e c h a n i s m f o r

g e n e r a t i n g m o r t g a g e s .


Th e r e g u l a t o r y m e c h a n i s m s o f t h e S F H - s y s t e m

c o m m a n d s t o c o l l e c t , f r o m t h e v a l u e s r a i s e d :

t o t h e C e n t r a l B a n k a c o m p u l s o r y 2 0 t

p e r c e n t . C e n t r a l B a n k p a y s t o t h e b a n k s

t h e s a m e i n t e r e s t r a t e t h a t i s p a i d t o t h e

s a v i n g s a c c o u n t s , m e a n i n g t h a t , f o r

t h e b a n k s , t h a t p a r t h a s i s a z e r o p r o fi t

o p e r a t i o n ;

6 5 p e r c e n t h a s t o b e d i r e c t e d t o h o u s i n g t

fi n a n c e . F r o m t h i s p a r t , t h e a p p l i c a t i o n o f

5 2 p e r c e n t i s n o r m a l i z e d b y S F H f o r l o w

a n d m i d d l e i n c o m e h o u s i n g ( i n t e r e s t s , l o a n

t o v a l u e a n d l e n g t h ) b e i n g t h e r e m a i n i n g

1 3 p e r c e n t f r e e ( u n r e g u l a t e d a s i n t e r e s t s ,

l o a n t o v a l u e a n d l e n g t h ) t o b e u s e d e i t h e r

i n p r o d u c t i o n o r a c q u i s i t i o n , f o r m e d i u m

o r h i g h i n c o m e ;

t h a t l e a v e s t h e r e m a i n i n g 1 5 p e r c e n t o f t

f u n d i n g f r e e t o a p p l y t h e o p e r a t i n g b a n k s ,

b u t t a r g e t e d a t c o m p a n i e s i n t h e r e a l e s t a t e ,

c r e d i t d e r i v a t i v e s o r i n v e s t m e n t d e r i v a t i v e s

i n t h e s e c t o r , o r e v e n i n g o v e r n m e n t

s e c u r i t i e s . I t i s n o t e w o r t h y t h a t , d u e t o

h i g h i n t e r e s t r a t e s p r a c t i c e d i n B r a z i l , i n

t h e r e m u n e r a t i o n o f p u b l i c b o n d s ( r a t e ) ,

t h e a r b i t r a t i o n b e t w e e n t h e y i e l d s p a i d

t o C P a g a i n s t i n c o m e f r o m b o n d s w o u l d

t e n d t o c a u s e a p a s s i v e i m p l e m e n t a t i o n o f

t h i s p a r t o f t h e r a i s e d f u n d s .

F i g u r e 1 s h o w s t h e fl o w o f f u n d s f o r

c o n s t r u c t i o n fi n a n c e o n t h e r e a l e s t a t e fi n a n c e

o f t h e B r a z i l i a n p r i v a t e b a n k s .

I n F i g u r e 1 i t i s n o t e d t h e m o v e m e n t s i n

fi n a n c i n g t h e c o n s t r u c t i o n , h i g h l i g h t i n g t h e

t e m p o r a l a s y m m e t r y b e t w e e n t h e t w o fl o w s

o f r e s o u r c e s . Th e C P d e p o s i t a r y i s f r e e t o

r e d e e m e a c h m o n t h a n d t h e c o n s t r u c t i o n

fi n a n c e , w h e r e t h e f u n d s a r e a l l o c a t e d , h a s a

h i g h e r l e n g t h o f l i q u i d i t y c y c l e , c o n s i d e r i n g

t h a t t h e c o n s t r u c t i o n fi n a n c e i s p a i d w i t h t h e

i s s u i n g a n d p l a c i n g o f m o r t g a g e s .

A s f o r t h e i m b a l a n c e t h a t m i g h t o c c u r t h e r e i s

n o m e c h a n i s m t o h e d g e t h e b a n k a n d s h o u l d

b e s u p p o r t e d w i t h o t h e r r e s o u r c e s f r o m t h e

b a n k c a s h fl o w , w h i c h c a n c a u s e a s y m m e t r y o f

y i e l d , g e n e r a t i n g o p e r a t i n g l o s s e s . I n t h e c a s e

o f f u n d i n g w i t h t h e i s s u i n g o f L I , e v e n t h o u g h

t h i s i s a n i n s i g n i fi c a n t s t r a t u m o f t h e m a r k e t

t h a t b a n k s t e n d t o i g n o r e , t h e a s y m m e t r y c o u l d

b e l o w e r , g i v e n t h e p o s s i b i l i t y o f i s s u i n g L I i n

c o n j u n c t i o n w i t h c o n s t r u c t i o n fi n a n c i n g .

M U L T I P L E B A N K

R e a l E s t a t e F i n a n c e

a u t h o r i z e d

S a v i n g s o n t h e C P d e p o s i t a r y

r e t e n t i o n o f f u n d s =

a t l e a s t 1 m o n t h m a n d a t o r y

t o r e c e i v e i n t e r e s t s

2 0 % t o B a c e n

s a m e y i e l d a s

C P s a v i n g s

6 5 % + 1 5 % o n c o n s t r u c t i o n fi n a n c e


- 1 2 t o 1 8 m o n t h a v e r a g e t o b u i l d a n d

r e c e i v e t h e r e t u r n v i a m a n d a t o r y

p l a c e m e n t

a s y m m e t r i c

F I G U R E 1 : F L O W O F F U N D S F O R C O N S T R U C T I O N F I N A N C E O N T H E R E A L E S T A T E

F I N A N C E O F T H E B R A Z I L I A N P R I V A T E B A N K S

S o u r c e : A u t h o r


H O U S E B U Y E R S

R e a l E s t a t e

D E V E L O P E R

M U L T I P L E B A N K

R e a l E s t a t e

a u t h o r i z e d

S a v i n g s o n t h e C P d e p o s i t a r y


a t l e a s t 1 m o n t h m a n d a t o r y

t o r e c e i v e i n t e r e s t s

2 0 % t o B a c e n

s a m e y i e l d a s

C P s a v i n g s

h o u s e a c q u i s i t i o n fi n a n c e


m o n t h l y p a y m e n t s o n

2 0 / 3 0 y e a r s c y c l e

c o n s t r u c t i o n

fi n a n c e

r e p a y m e n t o f c o n s t r u c t i o n

fi n a n c e w i t h t h e m o r t g a g e s

h i g h l y

a s y m m e t r i c

F I G U R E 2 : F L O W O F F U N D S F O R M O R T G A G E G E N E R A T I O N O N T H E R E A L E S T A T E

F I N A N C E O F T H E B R A Z I L I A N P R I V A T E B A N K S

S o u r c e : J o o d a R o c h a L i m a J r . ( 2 0 1 0 )

A M u l t i p l e B a n k s h o w e d i n t h i s F i g u r e 1

r e g a r d s t h e b a n k s s t r u c t u r e i n B r a z i l . Th e

C e n t r a l B a n k g i v e s p a r t i c u l a r o p e r a t i o n s

a u t h o r i z a t i o n f o r t h e d i ff e r e n t b a n k s o p e r a t i o n s

a s c o m m e r c i a l b a n k i n g , i n v e s t m e n t b a n k i n g ,

r e a l e s t a t e fi n a n c e , l e a s i n g , i n t e r n a t i o n a l

t r a d e , e t c . A m u l t i p l e b a n k i s a b a n k t h a t

h a s m u l t i p l e a c t i v i t i e s , i n t h i s F i g u r e i n c l u d i n g

r e a l e s t a t e .

I n F i g u r e 2 , i t i s s h o w n t h e f u l l c o n s t r u c t i o n

fi n a n c i n g c i r c u i t , w i t h t h e c r e a t i o n o f

m o r t g a g e s , h i g h l i g h t i n g t h e p r o n o u n c e d

t e m p o r a l a s y m m e t r y t h a t c a n b e h e d g e d

v i a s e c u r i t i z a t i o n i n s t r u m e n t s o r m o r t g a g e s

t r a n s f e r s t o t h e s y s t e m a d m i n i s t e r e d b y C E F.

I t s h o u l d b e n o t e d , h o w e v e r , t h a t m o r t g a g e s

s e c u r i t i z a t i o n i n s t r u m e n t s i n B r a z i l a r e u s e d

s c a r c e l y d u e t o a l m o s t n o n - e x i s t e n t s e c o n d a r y

m a r k e t l i q u i d i t y .

Th e c o n t r a c t s o f c o n s t r u c t i o n fi n a n c e a r e

a s s i g n e d a t i n t e r e s t r a t e s t h a t v a r y b e t w e e n 1 1 %

a n d 1 5 % y e a r , p l u s t h e i n fl a t i o n a d j u s t m e n t .

Th e f u n d s a r e l i b e r a t e d m o n t h l y , a c c o r d i n g

t o t h e c o m p l e t i o n o f t h e c o n s t r u c t i o n p h a s e s ,

s h o u l d b e p a i d i n f u l l ( p r i n c i p a l a n d i n t e r e s t s )

a t t h e e n d o f t h e c o n s t r u c t i o n , w h a t i s m a d e

b y t h e p l a c e m e n t o f t h e m o r t g a g e s g e n e r a t e d

t r o u g h t h e a c q u i s i t i o n fi n a n c e . Th e g u a r a n t i e s

r e q u i r e d f o r t h e c o n s t r u c t i o n fi n a n c e a r e t h e

l a n d a n d c o n s t r u c t i o n a s c o l l a t e r a l .


G U A R A N T E E F U N D F O R L E N G T H

O F S E R V I C E - F G T S ( R E T I R E M E N T

I N S T I T U T I O N A L F U N D )

C E F h a s , a l m o s t a l o n e i n t h e m a r k e t , t h e r o l e

o f h o u s i n g fi n a n c e f o r t h e c l a s s e s o f l o w e r

m i d d l e t o l o w i n c o m e , a n d c o m p e t e w i t h t h e

p r i v a t e fi n a n c i n g f o r m i d d l e - i n c o m e c l a s s e s .

F o r t h e f u n d i n g f o r l o w - i n c o m e a n d u r b a n

i n f r a s t r u c t u r e , C E F c a n u s e t h e r e s o u r c e s

m a n a g e d b y i t s e l f i n c o n n e c t i o n w i t h t h e

p a y m e n t s t o t h e G u a r a n t e e F u n d f o r L e n g t h

o f S e r v i c e F u n d o d e G a r a n t i a p o r T e m p o d e

S e r v i o ( F G T S ) .

Th e F G T S w a s c r e a t e d a t t h e o r i g i n o f t h e S F H ,

a s a n i n s t r u m e n t o f e m p l o y m e n t p o l i c y , b u t

l i n k e d t o t h e h o u s i n g fi n a n c e s y s t e m , i n v o l v i n g

t h e u r b a n i n f r a s t r u c t u r e a n d h o u s i n g .

E m p l o y e r s i n t h e w h o l e c o u n t r y s h o u l d

c o l l e c t 8 p e r c e n t o f m o n t h l y s a l a r y p a i d

t o e a c h e m p l o y e e t o a p r i v a t e e m p l o y e e s

a c c o u n t w i t h t h e F G T S . Th i s f u n d b u i l d s ,

t h e n , a c o m p u l s o r y s a v i n g s f o r t h e e m p l o y e e ,

a n c h o r e d b y h i s e m p l o y e r a n d r e s o u r c e s o f

e a c h i n d i v i d u a l a c c o u n t a r e b l o c k e d u n t i l

r e t i r e m e n t ( 3 0 y e a r s ) a n d c a n b e a c c e s s e d i n

e x c e p t i o n a l c i r c u m s t a n c e s , f o r e x a m p l e , f o r

h o u s i n g a c q u i s i t i o n , o r e a r l y r e t i r e m e n t d u e

t o h e a l t h c o n d i t i o n s . Th e e m p l o y e e d o e s n o t

c o l l e c t a n y a m o u n t f r o m h i s m o n t h l y w a g e t o

h i s F G T S a c c o u n t .

Th e F G T S i s a d m i n i s t e r e d b y C E F a n d c a n

p r o v i d e r e s o u r c e s , a s a s e c o n d - t i e r b a n k , i n

t h e p u r c h a s e o f m o r t g a g e s g e n e r a t e d b y fi r s t -

t i e r b a n k s i n t h e fi n a n c i n g o f h o u s i n g w h o s e

i n c o m e l e v e l s t h e c o u n c i l f u n d m a n a g e r

r e g u l a r l y s e t s . Th e F e d e r a l G o v e r n m e n t ,

b e i n g t h e d r i v e r o f C E F a n d c o n t r o l l e r o f t h e

b o a r d o f t h e f u n d , e n d s u p d i r e c t i n g r e s o u r c e s

t o m e e t t h e i r p o l i c i e s f o r h o u s i n g , e s p e c i a l l y

f o r f a m i l i e s w i t h l o w e r i n c o m e s .

F i g u r e 3 s h o w s t h e o v e r a l l f u n d i n g s t r u c t u r e

o f t h e S F H i n B r a z i l , a t t h e p r o d u c t i o n a n d

a c q u i s i t i o n , n o t i n g t h a t t h e s y s t e m c a n o n l y

m a i n t a i n a c e r t a i n d e g r e e o f b a l a n c e w h e n

o n e t a k e s i n t o a c c o u n t t h e r e a l l o c a t i o n o f

r e s o u r c e s c o l l e c t e d b y F G T S t o t a c k l e f a l l s i n

s a v i n g s b a l a n c e s , w h o s e r e s o u r c e s a r e t i e d u p

i n b u i l d i n g s o r m o r t g a g e s .

L E V E R A G E I N T H E S I S T E M A

F I N A N C E I R O D A H A B I T A O -

S F H

A s c a n b e s e e n , t h e S F H s y s t e m i s l o c k e d a n d

h a s n o l e v e r a g e , i n t h e s e n s e t h a t t h e r e t u r n s

o f t h e p a y m e n t o f h o u s e fi n a n c i n g r e s t o r e

f u n d i n g t o r u n t h e s y s t e m . I n h o u s i n g fi n a n c e

s y s t e m s f o u n d i n m o s t a d v a n c e d e c o n o m i e s ,

m o r t g a g e s a r e t h e s u b j e c t o f s e c u r i t i z a t i o n ,

w h i c h a d v a n c e s r e c e i v a b l e s t o r e - fi t t h e s y s t e m

o f fi n a n c i n g t h e c o n s t r u c t i o n a n d p u r c h a s e o f

h o u s e s w i t h t h e i n t r i n s i c b e n e fi t s a n d r i s k s o f

t h i s r o u t i n e .

I n B r a z i l , t h e S F H f u n d s t h e p r o d u c t i o n

s y s t e m p r o v i d i n g a m o d e r a t e r a t e o f g r o w t h ,

t o m a i n t a i n a s t r u c t u r e o f t h e o r g a n i c s t r e a m .

Th i s i s d o n e w i t h c o m p u l s o r y c o l l e c t i o n

o f r e s o u r c e s i n t h e v o l u n t a r y f u n d a n d C P,

w h i c h t e n d s t o i n c r e a s e f o l l o w i n g v i r t u o u s

m o v e m e n t s o f t h e e c o n o m y , b u t i s s t a b i l i z e d

i n i t s p o t e n t i a l , o r e v e n g o e s i n c r i t i c a l c y c l e s o f

d e c l i n e o f t h e e c o n o m y . Th e S F H o f c o u r s e ,

r e c y c l e s t h e i r fi n a n c e s w i t h t h e fl o w o f l o a n

p a y m e n t s i n t e r n a l i z e d i n m o r t g a g e s , b u t i n i t s

n a t u r a l s p e e d o f c a s h fl o w o r i g i n a t i o n ( 2 0 t o

3 0 y e a r s ) , t h e fl o w c a n b e d i r e c t l y i m p a c t e d

b y d e f a u l t s .


FGTS

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(201

0)


S I S T E M A F I N A N C E I R O

I M O B I L I R I O - S F I F U N D I N G

I n 1 9 9 7 , t h e r e w a s a n a t t e m p t t o r e v e r s e t h e

S F H t o a s y s t e m r e l y i n g s o l e l y o n c a p i t a l m a r k e t

m e c h a n i s m s , h a v i n g b e e n e s t a b l i s h e d i n B r a z i l

t h e S F I ( R e a l E s t a t e F i n a n c i a l S y s t e m ) . Th e

m o s t i m p o r t a n t a t t r i b u t e o f t h e s y s t e m i s t h a t

t h e S F I u n l o c k s l e g a l p r o b l e m s o f f o r e c l o s u r e s

i n B r a z i l , w h i c h i s s l o w a n d u n w i e l d y , b e c a u s e

f o r e c l o s u r e s a r e d o n e w i t h i n t h e j u d i c i a r y .

Th e S F I i s d e s i g n e d t o o p e r a t e a s l i e n s o n

p r o p e r t y , m a k i n g i t e a s i e r t o f o r e c l o s e o n t h e

d e f a u l t s , t h e r e b y s e r v i n g t o t r a n s f e r l o w e r r i s k

i n s t r u m e n t s f o r s e c u r i t i z a t i o n o f m o r t g a g e s

g e n e r a t e d b a s e d o n t h e r u l e s o f S F I .

F u n d i n g f o r P r o d u c t i o n

Th e f u n d i n g f o r p r o d u c t i o n i s n o t r u l e d b y

m e a n s o f i t s o w n i n s t r u m e n t s , i . e . m o r t g a g e

c o m p a n i e s a n d s e c u r i t i z a t i o n c o m p a n i e s .

T o g e t h e r w i t h t h e c o m m e r c i a l b a n k s i n t h e i r

l e n d i n g t o c o m p a n i e s , c o m p r i s e s a l l t h e

fi n a n c i a l a g e n t s , w h i c h w i l l u s e t h e f u n d i n g

m a r k e t , u s i n g t h e i n s t r u m e n t s u t i l i z e d i n t h e

r e g u l a r f u n d i n g o f b u s i n e s s ( e . g . d e b e n t u r e s )

a n d b a n k s ( c e r t i fi c a t e s o f d e p o s i t , f o r

e x a m p l e ) , a n d t h e fi n a n c i n g t o b u i l d g r a n t e d

a t m a r k e t i n t e r e s t r a t e . I t s h o u l d b e n o t e d

t h a t i n S F H , i n v i e w o f t h e f u n d r a i s i n g c o s t

( i n c o m e o f C P ) , 5 2 p e r c e n t o f a p p l i c a t i o n s

a r e m a n d a t o r y f o r fi n a n c i n g h o u s i n g f o r l o w -

i n c o m e f a m i l i e s . M o r t g a g e c o m p a n i e s ,

a u t h o r i z e d b y t h e C e n t r a l B a n k t o o p e r a t e

o n l y i n r e a l e s t a t e l e n d i n g b y t h e S F I , c a n

r a i s e f u n d s f r o m q u a l i fi e d i n v e s t o r s t h r o u g h

L e t r a s H i p o t e c r i a s ( L H ) , w h i c h a r e m o r t g a g e

s e c u r i t i z a t i o n i n s t r u m e n t s .

H o u s i n g A c q u i s i t i o n M e c h a n i s m

F u n d i n g f o r a c q u i s i t i o n o f h o u s i n g m i g h t b e

d o n e d i r e c t l y b y t h e e n t r e p r e n e u r , w i t h o u t

m o r t g a g e , b u t w i t h t h e c o n c e p t o f fi d u c i a r y

d i s a ff e c t i o n . Th e fl o w o f r e c e i v a b l e s

( i n s t a l l m e n t s ) d e r i v e d f r o m t h i s c o n t r a c t i s

s o l d t o t h e s e c u r i t i z a t i o n c o m p a n i e s , a s s e t

a g a i n s t w h i c h t h e s e c o m p a n i e s m a y i s s u e

C e r t i fi c a t e s o f R e a l E s t a t e R e c e i v a b l e s ( C R I ) ,

w h i c h i n t u r n w o r k l i k e a n y i n s t r u m e n t o f

m o r t g a g e s e c u r i t i z a t i o n i n t h e i n t e r n a t i o n a l

m a r k e t ( C M O , f o r e x a m p l e ) . I t i s i n t e n d e d

t h a t t h e C R I h a v e a m a r k e t w i t h i n s t i t u t i o n a l

i n v e s t o r s , b u t , i n v i e w o f a n a l m o s t n o n -

e x i s t e n t s e c o n d a r y m a r k e t , s u c h i n v e s t m e n t s

m u s t r e m a i n w i t h i n t h e p o r t f o l i o o f i n v e s t o r s

b y t h e t i m e o f f u n d i n g ( 2 0 t o 3 0 y e a r s ) , w h i c h

r e s t r i c t s i t s p l a c e m e n t .

F o r e n t e r p r i s e s f o r h i g h e r i n c o m e c l a s s e s , w h o s e

f u n d i n g m a y b e m a d e a t s h o r t e r i n t e r v a l s ( 5 t o

7 y e a r s ) , t h e C R I h a s a g r e a t e r c h a n c e o f u s e ,

b u t t h i s r e p r e s e n t s a s m a l l m a r k e t s e g m e n t . I n

a n o t h e r s e n s e , t h i s l e g i s l a t i o n w h i c h a u t h o r i z e s

a c e r t a i n a m o u n t o f C R I t h a t h a s b e e n i s s u e d ,

i s b o u n d t o fl o w f r o m r e n t a l s ( u s u a l l y 5 t o

7 y e a r s ) i n c o m m e r c i a l i n v e s t m e n t i n t h e

m o d e l b u i l d - t o - s u i t . Th e r e a r e C R I s i s s u e d

t o s e c u r i t i z e f u t u r e fl o w o f l o c a t i o n s i n

s h o p p i n g c e n t e r s , b u t t h e s e i n s t r u m e n t s a r e

v e r y s p e c i fi c a n d n i c h e m a r k e t s . S i n c e t h e y

a r e b e i n g u s e d i n v e r y s p e c i fi c s t r a t a m a r k e t s

( h i g h i n c o m e , b u i l d t o s u i t a n d s h o p p i n g

c e n t e r s ) , t h e i n v e s t m e n t v e h i c l e s t h a t w o u l d

s e r v e t o l e v e r a g e t h e C R I d i d n o t a c q u i r e t h e

n e c e s s a r y s t r e n g t h , s o t h a t t h e l a r g e r e s i d e n t i a l

m a r k e t c o n t i n u e s t o o p e r a t e w i t h o u t l e v e r a g e ,

a n c h o r e d e s p e c i a l l y i n t h e S F H .


T H E C U R R E N C Y O F T H E S Y S T E M

L o n g - t e r m d e b t i n B r a z i l h a s b e e n s t r u c t u r e d

w i t h t h e s u p p o r t o f v i r t u a l c u r r e n c i e s . Th e

h i g h i n fl a t i o n p e r i o d s s u ff e r e d b y t h e

B r a z i l i a n e c o n o m y , w h i c h i s s t i l l m i n d f u l o f

t h e fi n a n c i a l a n d c a p i t a l m a r k e t a n d l e d t o

n o m i n a l c u r r e n c y s w a p s i n t h e p a s t u n t i l t h e

s e d i m e n t a t i o n o f t h e R e a l i n 1 9 9 4 , h a s n o t

a d d e d c o n fi d e n c e t o i n v e s t m e n t s i n l o n g - t e r m

fi n a n c i a l i n s t r u m e n t s , w h i c h b a l a n c e s a r e n o t

a d j u s t e d f o r a n y i n fl a t i o n - t i e d i n d e x . S i n c e i t s

i n c e p t i o n u n t i l 1 9 9 1 , S F H h a d w o r k e d w i t h

i t s o w n c u r r e n c i e s ( U P C , O T N , O R T N a n d

B T N ) , a l l o f t h e m w i t h a d j u s t m e n t s a r b i t r a t e d

b y t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t , t i e d w i t h i n fl a t i o n

r a t e s b u t d i ff e r e n t i a t i n g f r o m t h e r e , w i t h t h e

c r e a t i o n o f a s h o r t - t e r m i n d e x i n g c u r r e n c y ,

l i n k e d w i t h t h e i n t e r e s t o ff e r e d f o r fi x e d -

i n c o m e f r o m fi n a n c i a l m a r k e t s .

Th e s y s t e m s s t r u c t u r e d w i t h v i r t u a l c u r r e n c i e s

a l o n g t h i s p e r i o d ( 1 9 6 4 - n o w ) c o n v e r t s t h e

r e a l a p p l i c a t i o n s ( s a v i n g s ) o r t h e r e a l d e b t s

( fi n a n c e ) i n a c e r t a i n v i r t u a l c u r r e n c y a n d

a p p l i e s i n t e r e s t s i n t h e b a l a n c e s c o n s i d e r i n g t h e

v i r t u a l c u r r e n c y . E a c h p a y m e n t o r i n v e s t m e n t

r e d e e m i s c o n v e r t e d i n r e a i s a t t h e t r a n s a c t i o n

m o m e n t . A l l t h e t r a n s a c t i o n s a r e b a s e d i n r e a i s ,

b u t a l l t h e a c c o u n t i n g i s b a s e d o n t h e v i r t u a l

c u r r e n c y . Th e c o n v e r s i o n r a t e o f t h e v i r t u a l

c u r r e n c y a n d t h e r e a l i s r e g u l a r l y ( m o n t h l y o r

e v e n d a i l y i n c e r t a i n c r i t i c a l m o m e n t s i n t h e

p a s t ) d e fi n e d b y t h e G o v e r n m e n t , b a s e d o n a

c e r t a i n i n fl a t i o n i n d e x , o r a n i n fl a t i o n b a s e d

i n d e x h o w i t i s t o d a y .

T h e E x p e r i e n c e o f t h e F u n d o d e

C o m p e n s a o d e V a r i a e s S a l a r i a i s -

F C V S o n t h e S i s t e m a F i n a n c e i r o d a

H a b i t a o - S F H

S F H h a d a l w a y s s u ff e r e d f r o m t h e i s s u e o f

i n fl a t i o n a d j u s t m e n t , e s p e c i a l l y i n t h e 1 9 6 4 -

1 9 9 4 c y c l e , i n w h i c h i t s e e m e d t o c r u m b l e

c o m p l e t e l y w h e n a n i n s u r a n c e s y s t e m f o r

i n fl a t i o n a r y a d j u s t m e n t s w a s c r e a t e d , t h r o u g h

t h e S a l a r y V a r i a t i o n s C o m p e n s a t i o n F u n d

( F C V S ) w h o s e r i s k w a s s u p p o r t e d b y t h e

F e d e r a l G o v e r n m e n t . I t w a s a l w a y s u n d e r s t o o d

t h a t t h e p r i m a r y s o u r c e s o f f u n d i n g ( C P a n d

F G T S ) s h o u l d fi r s t b e p r o t e c t e d f r o m t h e l o s s e s

c a u s e d b y i n fl a t i o n a n d t h e n r e m u n e r a t e d ( 3

p e r c e n t p e r y e a r i n t h e F G T S a n d 0 . 5 p e r c e n t

p e r m o n t h o n C P ) . Th e r e f o r e , f u n d i n g f o r

t h e a c q u i s i t i o n o f r e s i d e n c e s s h o u l d u n d e r g o

a d j u s t m e n t o f t h e b a l a n c e t h r o u g h t h e s a m e

r a t e s a p p l i e d t o s o u r c e s o f f u n d i n g , t o i m p o s e

t h e r e q u i r e d s y m m e t r y o f t h e S F H s y s t e m .

I t w a s e v i d e n t t h a t i n t i m e s o f i n fl a t i o n c r i s i s ,

t h e w a g e s o f b o r r o w e r s o f h o u s i n g l o a n s

d i d n o t k e e p w i t h t h e c u r v e s o f m o n t h l y

i n fl a t i o n , w h i c h b o o s t e d t h e d e f a u l t . F e d e r a l

g o v e r n m e n t t h e n d e c i d e d t o c o u n t e r t h e

s y m m e t r y , b y a d j u s t i n g t h e d e b i t b a l a n c e s

o f c o n t r a c t s t h r o u g h t h e s a m e i n fl a t i o n r a t e s

t h a t a d j u s t e d t h e s o u r c e s o f f u n d i n g ( C P a n d

F G T S ) , m o n t h l y , b u t n o t t h e i n s t a l l m e n t s

a n d t h e p a y m e n t s o f b u y e r s t h a t w a s a d j u s t e d

t h r o u g h i n d e x e s t h a t r e fl e c t e d t h e a d j u s t m e n t s

o f s a l a r i e s , e v e r y s i x m o n t h s .

A f u n d , t h e F C V S , w a s c r e a t e d , a n d i t s

r e s o u r c e s s h o u l d c o v e r t h e d e b i t b a l a n c e s

o u t s t a n d i n g f u n d i n g a g r e e m e n t s , r e c o r d e d

a t t h e e n d o f t h e p a y m e n t d u e t o t h e l a c k o f

s y m m e t r y o f i n fl a t i o n a d j u s t m e n t . B u y e r s

h a d t o c o n t r i b u t e t o t h e f o r m a t i o n o f F C V S ,

f o l l o w i n g a s e t f e e a p p l i e d o n t h e v a l u e o f t h e

m o n t h l y p a y m e n t . Th i s i n s u r a n c e p l a n w a s

i l l d e fi n e d a n d c a l i b r a t e d , r e s u l t i n g i n a d e b t

o f t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t , w h i c h h a s b e e n

s e t t l e d g r a d u a l l y , b u t t h a t w a s i n d e f a u l t f o r a

f e w y e a r s a n d w h i c h a m o u n t e x c e e d e d U S D

1 0 0 , 0 0 0 m i l l i o n .

Th e S F H h a d e v e n b e e n t h r o u g h a p e r i o d o f

i n a c t i o n , c a u s e d b y t h i s d e f a u l t o f t h e F C V S ,

w i t h t h e b a n k s t h a t h e l d t h e m o r t g a g e s w i t h

o u t s t a n d i n g b a l a n c e s a n d a n y b e n e fi t s a l r e a d y

p a i d . B a n k s h a d a n u n e v e n b a l a n c e b e t w e e n

i t s o b l i g a t i o n s t o t h e C P a n d t h e p e r c e i v e d

b e n e fi t s o f t h e fi n a n c i n g c o n t r a c t s , w h o s e

s t a b i l i t y w a s o n l y r e c o m p o s e d w i t h t h e r e l e a s e

o f c l a i m s a g a i n s t a c c o u n t i n g F C V S ,

1 0

H O U S I N G F I N A N C E M E C H A N I S M S I N B R A Z I L

b u t t h a t d o e s n o t r e fl e c t c a s h fl o w , i f t h e r e w e r e

a n y s t r o n g p r e s s u r e o f l o o t i n g i n C P, o r t h e

o b l i g a t i o n s t o t h e F G T S . Th i s c y c l e e n d e d i n

t h e t r a n s i t i o n t o t h e t w e n t y - fi r s t c e n t u r y , w i t h

t h e a s s u m p t i o n b y t h e F e d e r a l G o v e r n m e n t

o f a p r o g r a m f o r s e t t l e m e n t o f c l a i m s a g a i n s t

F C V S a n d e n h a n c i n g t h e S F H , t h e C P a n d

t h e F G T S .

T h e R e c a s t i n g o f t h e S i s t e m a F i n a n c e i r o

d a H a b i t a o - S F H , w i t h t h e I n t r o d u c t i o n

o f T a x a R e f e r e n c i a l - T R

I n 1 9 9 1 w h i c h w a s a p e r i o d o f h i g h i n fl a t i o n i n

B r a z i l , w h e r e e c o n o m i c p l a n s s u c c e e d e d o f t e n

b y l o o k i n g a t t h e c h a n g e o f c u r r e n c y , i t h a d

a l r e a d y w i t h d r a w n t h e c o r r e c t i o n f o r i n fl a t i o n

o f t w o a c t i o n l i n e s o f t h e S F H ( f u n d i n g a n d

d e b t fi n a n c i n g ) . I t i n t r o d u c e d t h e c o n c e p t

o f t h e T R ( a b a s i c r a t e d e fi n e d s p e c i a l l y f o r

t h e s y s t e m f u n d - r a i s i n g a n d l e n d i n g a r e

T R r e f e r e n c e d ) , w h i c h b r i n g s c l o s e r t o t h e

fi n a n c i a l m a r k e t s y s t e m , i n m o n t h l y r e g i m e n .

Th i s c o n c e p t i s s u s t a i n a b l e f o r t h e u p t a k e i n C P,

b u t m a i n t a i n s t h e s a m e i n s t a b i l i t y p r e v i o u s l y

f o u n d w i t h r e s p e c t t o t h e b a l a n c e b e t w e e n t h e

s e t t i n g o f w a g e s a n d t h e p r o v i s i o n o f f u n d i n g

f o r t h e p u r c h a s e o f h o u s e s . Th r o u g h t h e

T R , t h e m o s t n e w c u r r e n c y o f t h e S F H w a s

c r e a t e d , b a s e d o n r e s o u r c e r e v e n u e s i n t i m e

d e p o s i t s ( b a n k c e r t i fi c a t e s o f d e p o s i t C B D

a n d b a n k r e c e i p t o f d e p o s i t R D B ) o ff e r e d b y

c o m m e r c i a l b a n k s , a n d n o l o n g e r i n i n fl a t i o n

r a t e s .

Th e T R i s c a l c u l a t e d d a i l y b y t h e B r a z i l i a n

C e n t r a l B a n k , i s v a l i d f o r a m o n t h a n d i s

b a s e d o n t h e a v e r a g e o f a b a s k e t o f r e t u r n s

o ff e r e d b y C D B a n d R D B m a r k e t , a p p l i e d a

r e d u c e r ( d e fl a t o r ) , w h i c h s e e k s t o d e d u c t t h e

i n fl a t i o n a r y c o m p o n e n t a n d t h e d i ff e r e n t i a l

t a x a t i o n o f t a x i n c o m e f r o m a fi n a n c i a l

i n v e s t m e n t i n t h o s e i n s t r u m e n t s a n d t h e

a p p l i c a t i o n i n C P.

A s t h i s v i r t u a l c u r r e n c y ( T R i n d e x ) i s s e l e c t e d

i n s h o r t - t e r m a p p l i c a t i o n s , t h e l o n g - t e r m d e b t

a n d i n v e s t m e n t s o f S F H e n d u p f u n c t i o n i n g

a s a c h a i n o f s h o r t - t e r m a p p l i c a t i o n s a n d d e b t ,

w h i c h i n t h e m a c r o e c o n o m i c s e n s e m e a n s a n

a s y m m e t r y , b e c a u s e i t p e r p e t u a t e s t h e s h o r t

t e r m , t h a t s h o u l d m o v e f o l l o w i n g h i g h e r

i n t e r e s t r a t e s t h a n t h o s e a t t r i b u t e d t o l o n g -

t e r m a n d c o n s e r v a t i v e a p p l i c a t i o n s , a s a r e

t h e C P f o r s a v e r s a n d a s i s t h e m o r t g a g e f o r

b a n k s .

Th e n o n - s i g n i fi c a n c e o f T R w i t h r e s p e c t

t o i n fl a t i o n i s e v i d e n t i n F i g u r e 4 , s h o w i n g

t h a t t h e T R i n t h e l o n g r u n , a s a m a r k e r o f

s a v i n g s a n d c o n s e r v a t i v e c y c l e o f f u n d i n g f o r

h o u s i n g , h a s b e e n l o s i n g i t s r e f e r e n c e a g a i n s t

i n fl a t i o n s i n c e 2 0 0 1 . I n t h i s F i g u r e 4 , G P I

g r o s s p r i c e s i n d e x i s t h e I G P M ( g e n e r a l

p r i c e s i n d e x ) , C P I c o n s u m e r p r i c e s i n d e x

i s t h e I P C A ( c o n s u m e r p r i c e s i n d e x ) a n d t h e

C C I c o n s t r u c t i o n c o s t s i n d e x i s t h e I N C C (

n a t i o n a l c o n s t r u c t i o n c o s t s i n d e x ) .

% %

P e r y e a r P e r y e a r

1 9 9 6 9 . 6 % 2 2 %

1 9 9 7 9 . 8 % 9 . 6 %

1 9 9 8 7 . 8 % 5 . 2 %

1 9 9 9 5 . 7 % 1 . 7 %

2 0 0 0 2 . 1 % 8 . 9 %

2 0 0 1 2 . 3 % 6 . 0 %

2 0 0 2 2 . 8 % 7 . 7 %

2 0 0 3 4 . 6 % 1 2 . 5 %

2 0 0 4 1 . 8 % 9 . 3 %

2 0 0 5 2 . 8 % 7 . 6 %

2 0 0 6 2 . 0 % 5 . 7 %

2 0 0 7 1 . 4 % 3 . 1 %

2 0 0 8 1 . 6 4 . 5 %

T a b l e 2 : s h o w s t h e T R v a r i a t i o n a n d t h e

C P I ( I P C A ) v a r i a t i o n i n t h e l a s t y e a r s .

S o u r c e s : S B P E , S F H / B A C E N , I B G E

1 1

P A R T I T H E C U R R E N T H O U S I N G F I N A N C E S Y S T E M : S T R U C T U R E

F i g u r e 4 s h o w s t h e d i s c r e p a n c y b e t w e e n t h e i n fl a t i o n i n d e x e s a n d t h e v i r t u a l i n fl a -

t i o n t h a t s u p p o s e s t o b e r e fl e c t e d i n t h e T R d e fi n i t i o n s m a d e b y t h e G o v e r n m e n t .

4 5 0

4 0 0

3 5 0

3 0 0

2 5 0

2 0 0

1 5 0

1 0 0

4 5 0

4 0 0

3 5 0

3 0 0

2 5 0

2 0 0

1 5 0

1 0 0

4 1 2

Aug

94

Dec

94 95 96 97 98 99 00 01 02 03 04 05 06 07 08

2 5 3

3 1 0

4 0 8

V i r t u a l i n fl a t i o n , t h r o u g h T R ( a l l i n d e x e s =

1 0 0 , o n A u g - 9 4 , d a t e o f R e a l i n s e r t i o n )

I n fl a t i o n t h r o u g h G P I ( I G P - M )

I n fl a t i o n t h r o u g h C C I ( I N C C )

I n fl a t i o n t h r o u g h C P I ( I P C A )

F I G U R E 4 : I N F L A T I O N I N D E X E S A N D T R S I G N I F I C A N C E A G A I N S T I N F L A T I O N

S o u r c e s : I P C A ( I B G E - B r a z i l ) ; I G P - M a n d I N C C ( F G V - B r a z i l ) T R a n d E x c h a n g e R a t e ( B a c e n )

F i g u r e 4 s h o w s t h e e v o l u t i o n o f m a i n i n fl a t i o n

i n d i c e s u s e d i n B r a z i l l i n k e d w i t h t h e b u s i n e s s

o f r e a l e s t a t e , i n c o m p a r i s o n w i t h t h e v a r i a t i o n

o f t h e T R :

I G P - M = G e n e r a l P r i c e I n d e x F G V t

F u n d a o G e t l i o V a r g a s . I t i s t h e i n d e x

m a i n l y u s e d t o r e fl e c t t h e l o s s o f p u r c h a s i n g

p o w e r o f t h e R e a l w i t h i n t h e e n v i r o n m e n t

o f t h e B r a z i l i a n e c o n o m y . Th e I G P - M

i s m e a s u r e d m o n t h l y a n d a s s o c i a t e s

m o v e m e n t s o f w h o l e s a l e p r i c e s ( 6 0 p e r c e n t )

v a r i a t i o n i n t h e c o s t o f h o u s e h o l d b u d g e t s

( 3 0 p e r c e n t ) a n d c o n s t r u c t i o n c o s t s ( 1 0

p e r c e n t ) .

I P C A = C o n s u m e r P r i c e I n d e x ( e x p a n d e d t

c o n c e p t ) B r a z i l i a n I n s t i t u t e o f G e o g r a p h y

a n d S t a t i s t i c s - I B G E . Th e I P C A i s m e a s u r e d

m o n t h l y a n d r e fl e c t s t h e m o v e m e n t s o f t h e

c o s t i t e m s t h a t m a k e u p t h e h o u s e h o l d

b u d g e t , ( f r o m h o u s e h o l d m o n t h l y i n c o m e

f r o m 1 u p t o 4 0 m i n i m u m w a g e s - M W )

2

i n t h e p r o p o r t i o n s o f d i s t r i b u t i o n o f

n a t i o n a l i n c o m e b y f a m i l i e s a n d b y r e g i o n .

Th e I P C A i s u s e d b y t h e C e n t r a l B a n k

a s c o n t r o l l e r o f t h e i n fl a t i o n t a r g e t i n t h e

c o n d u c t o f m o n e t a r y p o l i c y .

2 M W = 4 6 5 . 0 0 B R L ( U S D 2 5 8 . 0 0 ) f r o m M a y , 2 0 0 9 t o M a y , 2 0 1 0 .

1 2

H O U S I N G F I N A N C E M E C H A N I S M S I N B R A Z I L

I N C C = N a t i o n a l I n d e x o f C o n s t r u c t i o n t

C o s t s F G V i s t h e m o n t h l y i n d e x , n a t i o n a l

a v e r a g e , w h i c h s e e k s t o r e fl e c t t h e e v o l u t i o n

o f c o s t s i n t h e c o n s t r u c t i o n i n d u s t r y . Th e

I N C C h a s a g o o d g r i p o n t h e m o v e m e n t

o f p r o d u c t i o n c o s t s f o r h o u s e h o l d s , s o

t h a t t o m a i n t a i n s t a b l e m a r g i n r e s u l t ,

e n t r e p r e n e u r s t e n d t o u s e i t i n t h e s e t t i n g o f

p r i c e s o ff e r e d a n d t u n i n g o f t h e p a y m e n t s

o f fi n a n c e d s a l e s p r i c e o f h o u s e s .

W h e r e a s i n t e r e s t p a y m e n t s t o C P o f 6 . 1 7

p e r c e n t p e r y e a r a n d d e fl a t i n g t h e c u r r e n c y ,

t h e 1 5 y e a r h o r i z o n d e p i c t e d i n F i g u r e 4 , t h e

b a l a n c e s o f s a v i n g s a c c u m u l a t e d b y t h e I P C A

i n d e x s t i l l p r e s e n t s a n e ff e c t i v e r a t e o f 4 . 2 3

p e r c e n t p e r y e a r a l r e a d y c o u n t e d a f t e r i n c o m e

t a x f o r t h e s a v e r , v e r y i m p r e s s i v e , c o n s i d e r i n g

i n t e r n a t i o n a l i n v e s t m e n t s t a n d a r d s .

A f u n d i n g b y t h e p r i c e s y s t e m , w i t h t h e i n t e r e s t

o f 1 2 . 0 0 p e r c e n t p e r y e a r . + T R h a v e c o s t 1 3 . 2 6

p e r c e n t p e r y e a r + I P C A d u e t o t h e m i s m a t c h

o f T R i n 2 0 0 1 , a p e r i o d o f h i g h e r i n c i d e n c e o f

i n t e r e s t a n d m o r e m o d e r a t e r e p a y m e n t fl o w .

Th e g o o d t h i n g a b o u t m a k i n g t h i s a d j u s t m e n t

b y t h e T R i s t h e l e v e r a g e t h r o u g h d e b t

s e c u r i t i z a t i o n o f m o r t g a g e s , a s t h e c u r r e n c y

s y s t e m d o e s n o t c o n fl i c t w i t h t h e i n t e r e s t r a t e s

p r e v a i l i n g o n t h e fi n a n c i a l m a r k e t .

S t i l l , t h e m a r k e t a l t h o u g h a b l e t o l e v e r a g e b y

i t s o w n m e a n s , h a s n t d o n e t h a t , i n d i c a t i n g

t h a t b a n k s t e n d t o i n t e r n a l i z e t h e m o r t g a g e s ,

w h i c h a r e p l a c e d a t a d v a n t a g e o u s r a t e s a g a i n s t

t h e u p t a k e i n C P a n d a t t h e c o s t o f f u n d s f r o m

F G T S , m a k i n g a h e d g e o f f u n d s o b t a i n e d

f r o m s a v i n g s w i t h a v e r y c o m f o r t a b l e s p r e a d .

F u n d i n g f o r p r o d u c t i o n i s p r o v i d e d a t i n t e r e s t

r a t e s b e t w e e n 1 0 p e r c e n t a n d 1 2 p e r c e n t p e r

y e a r + T R a g a i n s t t h e f u n d i n g c o s t o f 6 . 1 7

p e r c e n t p e r y e a r + T R i n C P a n d 3 . 0 p e r c e n t

p e r y e a r + T R + s p r e a d ( 1 p e r c e n t t o 2 p e r c e n t

p e r y e a r ) i n F G T S . Th e a c q u i s i t i o n fi n a n c i n g

i s o ff e r e d a t r a t e s b e t w e e n 8 p e r c e n t a n d 1 2

p e r c e n t p e r y e a r + T R , w h e n a n c h o r e d o n t h e

r e s o u r c e s o f C P a n d b e t w e e n 6 p e r c e n t a n d

1 2 p e r c e n t p e r y e a r + T R w h e n a n c h o r e d i n

t h e F G T S .

T h e S i s t e m a F i n a n c e i r o I m o b i l i r i o - S F I

C u r r e n c y

S F I fi n a n c i n g f o r h o u s i n g a c q u i s i t i o n t e n d s

t o b e i n d e x e d b y i n fl a t i o n r a t e s w i t h m o n t h l y

a p p l i c a t i o n , b o t h I P C A a s I G P - M , w h i c h

f a c i l i t a t e s t h e a s s i g n m e n t o f t h e C R I , w h i c h

i s t h e r e s u l t o f t h e s e c u r i t i z a t i o n o f t h e fl o w

o f r e c e i v a b l e s f r o m t h e fi n a n c i n g o f r e s i d e n t i a l

p r o p e r t i e s a c q u i s i t i o n . Th e r e i s n o t , a s i n t h e

S F H , t h e o b l i g a t i o n o f a p p l y i n g t h e T R , b u t i s

a l l o w e d t o u s e t h i s i n d e x e r .

O n t h e c o n c e p t u a l i z a t i o n o f t h e S F I , t h e r e

w a s c o n c e r n a n d e x p e c t a t i o n t h a t c o n s e r v a t i v e

f o r e i g n f u n d s , w i t h e x p e r t i s e i n t h e a p p l i c a t i o n

i n c r e d i t d e r i v a t i v e s , m i g r a t e t o t h e r e a l e s t a t e

m a r k e t , w h i c h w o u l d i n c r e a s e t h e p o t e n t i a l

f o r f u n d i n g a t a m o r e m o d e r a t e c o s t t h a n

t h e i n v e s t m e n t r e s o u r c e s o f t h e l o c a l m a r k e t ,

w h i c h t e n d t o b e m o r e s p e c u l a t i v e , e v e n

b e c a u s e o f t h e p r o v i s i o n o f b a s i c i n t e r e s t r a t e

i n v e r y h i g h l e v e l s .

T o v e r i f y t h i s h y p o t h e s i s , w i t h n o r i s k o f o p e n

e x c h a n g e t o i n v e s t o r s i n f o r e i g n c u r r e n c y ,

t h e r e w o u l d b e t h e n e e d t o c o u n t o n a c h a i n

o f t r a n s a c t i o n s i n f o r e i g n c u r r e n c y , s i n c e t h e

f u n d i n g f o r a c q u i s i t i o n o f h o u s i n g u p t o t h e

g e n e r a t i o n o f C R I s e c u r i t i z a t i o n . H o w e v e r ,

B r a z i l i a n l a w o n l y a l l o w s t h e p r i c i n g o f h o u s i n g

fi n a n c e a n d e m i s s i o n s o f C R I , t o b e m a d e i n

n a t i o n a l c u r r e n c y ( R e a l ) w i t h a d j u s t m e n t s

m a d e w i t h t h e u s e o f T R o r i n fl a t i o n r a t e s ,

l i k e I P C A a n d I G P - M . Th i s s e t t i n g h a s

p e r m a n e n t l y i n h i b i t e d a n d i n h i b i t s t h e e n t r y

o f c o n s e r v a t i v e i n v e s t m e n t r e s o u r c e s f o r c r e d i t

f u n d i n g , u n l e s s e x c h a n g e h e d g e d e r i v a t i v e s

a g a i n s t i n fl a t i o n o v e r t h e v e r y l o n g t e r m a r e

m a d e p o s s i b l e , w h i c h i s n o t i n s i g h t .

F i g u r e 5 s h o w s , s i n c e 1 9 9 8 ( s t a r t i n g y e a r o f f u l l

o p e r a t i o n o f S F I ) u n t i l t h e e n d o f 2 0 0 8 , t h e

b r e a k d o w n m o v e m e n t s o f t h e e x c h a n g e r a t e o f

U S D a g a i n s t t h e B r a z i l i a n R e a l ( B R L ) , w h i c h

s u p p o r t s t h e a r g u m e n t t h a t i t i s n o t r e a s o n a b l e

t o e x p e c t t h e i n fl o w o f c o n s e r v a t i v e r e s o u r c e s

i n f o r e i g n c u r r e n c y i n t o t h i s m a r k e t .

1 3

P A R T I T H E C U R R E N T H O U S I N G F I N A N C E S Y S T E M : S T R U C T U R E

Th e f o r e i g n e x c h a n g e m a r k e t i n B r a z i l i s

f r e e , s o t h a t t h e f o r e i g n c u r r e n c y i s q u o t e d

a s a c o m m o d i t y , w i t h o u t r e l y i n g o n y o u r

r e f e r r a l p u r c h a s e p o w e r p a r i t y , w h i c h c a u s e s

m o v e m e n t o f t h e e x c h a n g e r a t e l i n k e d w i t h

t h e s u p p l y a n d d e m a n d o f U S D a n d o t h e r

s p e c u l a t i v e v a r i

housing finance mechanisms in brazil

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