CASE NUMBER: 642/04

IN THE HIGH COURT OF SOUTH AFRICA

(BOPHUTHATSWANA PROVINCIAL DIVISION)

In the matter between:

NORTH WEST DEVELOPMENT CORPORATION              Applicant

(PTY) LTD

and 

SOLID DOORS (PTY) LTD Respondent

URGENT APPLICATION

MAFIKENG

HENDRICKS J.

DATE OF HEARING : 09 JUNE 2004

DATE OF JUDGMENT                                             :         22 June 2004

COUNSEL FOR THE APPLICANT : Adv J.J. Reyneke S.C.with him Adv. J W SteynCOUNSEL FOR THE RESPONDENT : Adv C.P. van Coller 

     with him Adv H.M. Vermaak

HENDRICKS J:

INTRODUCTION

[1] This matter came before me as an urgent application on 31st  May 

2004 and was postponed until 09th June 2004 at the instance of the 

Applicant.  Costs was reserved at that stage.

[2] The Applicant  is the owner of 4 premises  in the Babelegi  Industrial 

Township.  The Respondents hired these premises from the Applicant 

for  several  years  in   terms of  written  lease agreements which were 

extended from time to time.  Separate lease agreements were entered 

into between the parties for each of the 4  premises.

[3] It is common cause between the parties that at the time the Applicant 

instituted this application, Respondent  was still in occupation of all 4 

premises   (Stands   96,   97A,   97B   and   98)   and   enjoyed   undisturbed 

possession thereof.

[4] The Respondent has given notice to the Applicant of its intension to 

terminate  the  lease agreements and that  it   intends to vacate  these 

premises.   Different dates were advanced as the respective dates on 

which the Respondent will vacate each of  the different premises.

[5] The first date specified by the Respondents was during May 2004 in 

respect  of  the first  premises  (Stand 96).   The Applicant approached 

this  court  on an extreme urgent basis  for  an order  in  the  following 

terms:­

“2. That the Respondent be interdicted and restrained from removing or alienating 

any of   the  Respondents  or   third  parties’  movable  assets   (“the  assets”)   situated  at 

Stands 96, 97A, 97B and 98 in the Babelegi Industrial Township (“the immovable 

properties”)  pending   the  institution  and finalisation  of  an  action  by  the  Applicant 

against the Respondent for payment of arrear rental.;

3.  Alternatively, that the Respondent be interdicted and restrained 

from removing or alienating the assets situated at the immovable 

properties   pending   the   issuing   of   an   order   by   the   above  

Honourable Court for the attachment of the assets;

4.  Costs of suit to be paid by the Respondent.”

[6] I may just mention that the above prayers are set out in the amended 

notice of  motion which was  filed at  a   later  stage.     It  differs  from the 

original notice of motion because of the insertion of  the words “...and 

finalisation...” in paragraph 2.

[7] This application is opposed by the Respondent on various grounds which 

I will deal with later on in this judgment.

[8] The nature of the application   is that the Applicant applies to have his 

hypotec over  the movables of  the Respondent or   third parties on  the 

premises hired by the Respondent from the Applicant perfected.

URGENCY

[9] The Applicant  initially approached this court on the Monday 31st  May 

2004 at 10h00.  The documents were served on the Respondent on the 

preceeding Friday, 28th May 2004 at 14h04 and was also filed with the 

Registrar of this  court on the very same day.  

[10] The notice of motion is in short form and does not comply  with 

Form 2(a).  No time limit was given to the Respondent during which 

he could answer to what it contained in the founding papers.

[11] When the matter appeared before me on the 31st May 2004, the 

Respondent had filed its opposing papers  that very same morning.

[12] The Applicant who wanted to reply to the allegations contained in 

the opposing papers successfully applied  for a postponement of 

the matter.  Costs were reserved at that stage.

[13] One   of     the   basis   on   which   the   Respondent   opposed   this 

application is the lack of urgency,   alternatively that the urgency is 

self­created by the Applicant.

[14] In   a   letter   dated  9  th     December   2003   ,   Respondent’s   attorneys 

notified the Applicant about their intention to terminate the various 

lease  agreements  and   to  vacate   the  premises.      The   following 

appears in paragraphs 9 and 10 of the said letter:­

“9.  Our clients, in view of the afore­going, however, hereby  

formally give notice of its intention to vacate the immovable  

properties after the lapsing of periods hereunder referred to  

and upon which dates the  leases will  be cancelled by our  

clients, our clients occupying the properties until the lapsing  

of such period with a view to mitigating damages and in an 

effort to afford yourselves reasonable notice.  Our clients will  

vacate   the   properties   after   the   lapsing   of   the   periods   in  

respect of the respective properties as follows:­

9.1       In   respect   of   Stand   96,   a   period   of   five   months  

calculated from date hereof; 

9.2     In respect of Stand 97A, a period of six months from 

date hereof; 

9.3        In   respect  of  Stand 98,  a period of   twelve months 

calculated from date hereof;

10.   Our clients accordingly in view of the afore­going while  

reserving all its rights affords your clients notice formally in  

terms hereof of its  intention to vacate the leased premises 

after the expiry of the afore­mentioned periods at which time 

the leased agreements shall be cancelled”. 

[15] This letter is attached as Annexure FZ11 to the Founding Affidavit 

of the Applicant, and it is common cause that Applicant did receive 

this letter shortly after 09 December 2003.

[16] It   is  also   common cause  that  at  no stage did  the Respondent 

undertake not to proceed with the vacating of the said premises, as 

stated in the letter.

[17] It was submitted by Mr Reyneke S.C. who appeared on behalf of 

the Applicant that  it  came to the attention of the Applicant  via  a 

Review   Application   instituted   by   the   Respondent,   that   the 

Respondent (in an affidavit in that Review application) states that it 

is “in the process of vacating the said premises”.

See :­ paginated page 87 of the record

[18] It  is then that Applicant realised that the Respondents is serious 

about vacating the said premises.  This affidavit was attested to on 

19th  May 2004 and it came to attention on the Applicant around 

27th May 2004.  This prompted the Applicant to resort to bringing 

this application on  an extreme urgent basis.

[19] It   is  abundantly  clear   that   the Applicant  was   indeed notified  by 

Respondents of its intended vacating of the said premises several 

months ago.

[20] It is clear that  Applicant itself, created 

the situation it finds itself in by waiting 

until   the   last   moment   before   taking 

action.    The urgency is therefor self­

created.   

[21] I   agree   fully  with   the   submission  made  by  Mr  Van  Coller  who 

appeared on behalf of the Respondent that the Respondent was 

“frogmarched” to court by the Applicant.

[22] Although applications of this nature can be urgent depending on 

the circumstances, I find myself unable to think of any  valid reason 

why the Applicant did not take appropriate steps at a much  earlier 

stage.

[23] It  is mind­boggling why the Applicant waited until   the end of the 

notified first period of five months before it took  action.  A court will 

not   condone   or   tolerate   the   actions   of   a   applicant     where   he 

creates himself  the urgency.

[24] I   am   of   the   view   that   the   actions   of   the   Applicant   under   the 

circumstances  of   this  case  warrants   that   this   court     shows    its 

disapproval  of  such  actions  with   the  granting  of  an  appropriate 

punitive cost order.

[25] I was inclined to dismiss the application outrightly due to the fact 

that the  urgency is self­created, but I am of the view that it is in the 

interest of justice that this matter  be entertained as there is merit in 

Applicant’s  application.

THE APPLICATION

[26] The Applicant is applying to have his hypotec over the movables 

on the hired premises perfected.

[27] A Lessor’s hypotec comes into operation only when (and operates 

only as long as) rent is owing.

[28] Before the lessee is in arrear with rent the lessor has no hypotec 

and cannot interdict the lessee from removing his goods from the 

hired premises.

See:­  Landlord   and   Tenant  by  W.E.   Cooper  on   page 

192­3.

[29] A  lessor’s  hypotec operates only  in respect of  movables on  the 

hired premises and unless they have been attached, the lessor’s 

hypotec   is   lost   as   soon   as   they   are   removed   from   the   hired 

premises.

See:­ Frank v Van Zyl 1957 (2) SA 207 at Page 210 A­C.

[30] It  is trite  law that  if  a  lessor wants to render his hypotec  legally 

effective he must by judicial process perfect his hypotec over the 

movable property while it is still on the hired premises.

See:­  KleinsakeontwikkelingsKorporasie  Bpk  v  Santam 

Bpk  1988   (3)  SA  266   (K)  on  page  270  C­D  where   the 

following is stated by Tebbutt R:­

“Dit   word   egter   geleer   dat,   alhoewel   die   verhuurder   se 

hipoteek   outomaties     ontstaan   wanneer   die   huurgeld  

agterstallig raak oor die goed van die huurder, of _ derde in  

die omstandighede hierbo uiteengesit, wat op die verhuurde 

perseel deur die huurder gebring word, dit nodig is alvorens  

die   verhuurder   dit   kan   afdwing,   of   die   ‘voordeel’   van   die  

hipoteek kan verkry, dat hy dit moet perfek maak of bevestig 

deur _ bevel van _ bevoegde hof;...”

See   also   the   other   authorities   quoted   further   on   that 

page.

[31] In order to succeed in obtaining an attachment order or an interdict, 

the lessor must prima facie establish and proof that the lessee is 

in arrears with his rent.

See:­  Currie v Kessack  1904 TH 6.   On page 10 where 

Mason J states:­

“I   consider,   therefore,   that   the  Applicant   has  made out  a  

sufficient  prima   facie  claim   to   justify  an   interdict   if   he   is  

entitled to it on other grounds”.

[32] The applicant has attached proof that the Respondent is in arrears 

with the rentals in respect of the said premises.

See:­ Annexure FZ10 on page 65 of the paginated pages 

of   the   record   as   well   as   page   3   of   Applicant’s 

Supplementary Head of Argument ­   filed on 14th  June 

2004.

[33] In   terms   of   the   above,   it is evident that Applicant claims that 

Respondent  is in arrears with the rentals on the said premises to 

the total of R 2 903 069.68.     Annexures FZ15, FZ16, FZ17 also 

proofs the individual amounts which the Respondent is in arrears 

with in respect of each of the individual premises.

[34] Respondent   denies   that   any   rentals   are   due   and   payable   to 

Applicant.

In   paragraph   6.14   and   paragraph   7   of   the   answering   affidavit, 

Respondent states the following;­

“6.14 The court will also note that the Respondent disputes  

the alleged amount of arrear rentals, stating that it is not in  

arrears with its rentals at all.

7.   It   will   therefore   be   denied   that   the   Applicant   has  

established any basis in law to interdict the Respondent in  

any   way,   as   the   Respondent   simply   does   not   owe   the 

Applicant any money at all”.

[35] This is in contrast with what is stated in paragraphs 52­54 of the 

answering affidavit where Respondent clearly states his ability to 

pay whatever rentals may be found to be owed to Applicant after 

the action (now instituted) is disposed off.

[36] In its opposition to the application, Respondent does not claim a 

reduction in rentals nor does it raise set­off as a valid defence in 

the   action   that   is   now   instituted.     Respondent   opposes   the 

applicant on the basis that:­

 

(a)   the  judicial  managers of  the Applicant  lacks the necessary 

locus standi in bringing this application;

(b)that a rent moratorium was agreed upon between the Applicant and Respondent; 

(c)the claim has prescribed; and on

   

(d)a counterclaim

(a) Lack of Locus Standi of the judicial managers of the Applicant:­

[37] It is common cause that the Applicant was placed under judicial management by this 

Honourable   Court   as   far   back   as   10thAugust   1999,   under   Case   Number   96/99. 

Paragraph 2.7 of   the   final  order  placing   the  applicant  under   judicial  management 

reads thus:­

“2.7. that while the respondent (Applicant in this matter*) is under judicial  

management all actions, proceedings, the execution of all writs, summonses 

and other processes  against*   the respondent (Applicant in this matter*) be  

stayed   and   be   not   proceeded   with   without   the   leave   of   this   court   being 

obtained;”

(* my insertion and underlining)

[38] It is clear from the reading of this court order that proceedings  againstthe Applicant 

were stayed and such proceedings could not be proceeded with (against the Applicant) 

without  leave of the court.

[39] It does not affect proceedings which the Applicant institute or that it had instituted.  I 

am   in   agreement   with   the   submission   made   by  Mr  Reyneke  SCthat   the   judicial 

managers are empowered to discharge all the duties prescribed in Section 433 of the 

Companies Act, Act 61 of 1973 (as amended).  

[40]  The Court order referred to above also confirm this position.

Paragraph 2.9 of the Court Order reads thus:­

“2.9   that   the   final   judicial   managers   discharge   the   duties   prescribed   by  

section 433 of the Companies Act, Number 61 of 1973 as amended;”

[41] The submission by Mr Van Collerthat the judicial managers are on the same footing 

as a liquidator of a company is with respect incorrect.  It is clear from the reading of 

Section 433 of the Companies Act and the abovementioned order of the court that the 

judicial managers of the Applicant de facto as directors of the Applicant.  The judicial 

managers so to say stepped into the shoes of the erstwhile directors of the Applicants.

[42] As such, the judicial managers do have the necessary  locus standito institute court 

proceedings for and on behalf of the Applicant within the scope of Section 433, of the 

Companies Act.

[43] I am therefore of the view that the judicial managers acted within the scope of their 

duties and powers when they instituted  this application.  They do have the necessary 

locus standirequired to institute this application.

b)The rent Moratorium   

[44]  opposing  this  application,  the  Respondent  also states that a

  moratorium   over   the   payment   of   rent   was   agreed   upon   between   Applicant   and 

Respondent.  For his submission that such a moratorium is in place, Mr van Collerrely 

inter aliaon a letter written on behalf of Applicant to Respondent.  This letter is dated 

06 September 2002 and is attached as Annexure “NC10" to the Answering Affidavit 

on page 196 of the record.  The third paragraph thereof reads thus:­

“During   the  meeting  which  was  held  on   the  20/06/2002  with   you,   it  was  

agreed   that   the   rental   moratorium   allegedly   granted   by   Mr   Frank   Peter  

should come to an end on the 30/06/2002, as Mr Peter was not authorized to  

do this”.

[45] Although the contents of this paragraph is denied in a letter from the Respondent to 

the  Applicant,   (Annexure  NC11  on  page  197  of   the   record)   the   intention  of   the 

Applicant   is   made   clear   that   it  firstlywants   to   bring   the   moratorium   “allegedly  

granted  by  Mr  Frank  Peter”   to   an   end.     It   is   clear   that   the  usage  of   the  word 

“allegedly”  a   denial   of   the   existence   of   such   a   moratorium.    Secondly,   it   is 

undoubtedly  clear   that  Applicant     categorically   states   that  Mr  Frank  Peter,   if   he 

indeed entered into such a moratorium, “ was not authorized to do this”.

[46] This clearly indicates that Applicant did not agree to a moratorium.  If a moratorium 

was in place, it would have the effect of an indulgence was granted to the Respondent. 

Such indulgence, if it  existed, was in any event brought to an end on 30/06/2002, 

albeit the version of the Applicant.

[47] Estoppel  though  not raised as a point­ in­ limineby Respondent, was raised during 

argument by Mr Van Coller.   Mr Van Colleralso submitted that Applicant waived its 

right with regard to the verbal amendment of the lease agreements.

[48] I am unconvinced that Applicant waived its rights with regard to verbal amendment of 

the lease agreements.  Similarly, I am of the view that estoppel as a possible defence 

in opposition to the application cannot stand.  As far back as 06 September 2002 (1 

year and 9 months ago) was the existence of the moratorium denied by the Applicant.

[49] On   careful   perusal   of   the   Answering   Affidavit   by   Respondent,   it   is   clear   that 

Respondent admits that it did not pay rental for a substantial period of time.  What the 

Respondent denies is that it is liable for the payment of such rentals as a result of inter 

alia the alleged moratorium.  

[50] I am of the view that no moratorium is in place and that Respondent is in arrears with 

the payment of rentals .

c)Prescription   

[51] Another defence raised in opposing of he Application,  is  that of prescription.  The 

accounting and payment history in respect of the various premises are attached as 

Annexures FZ15, FZ16 and FZ17 on pages 254 ­ 274 of the record.  It is clear that a 

substantial portion of the amounts reflected thereon have not prescribed.  Prescription 

as a defence in the action that has now been instituted can possibly be successfully 

raised with regard to the amounts that was due and payable on or before the end of 

May 2001.  I am unconvinced that prescription can be raised as a total defence under 

the circumstances of this case.

d)Respondent’s counter claim   

[52] In paragraph 70 of its Answering Affidavit,  Respondent list  the damages which it 

suffered as  a   result  of  structural  defects  on  the   leased  premises.    This,   it   is  said, 

amounts to a major damages claim.

[53] This counterclaim by the Respondent is in essence one for damages.  In terms of the 

lease   agreements   entered   into  between   the  Applicant   and   the  Respondent,   it  was 

agreed inter alia, that the Applicant will not be liable for damages arising as a result of 

structural defects.

[54] It is clear from paragraph 79 of the Answering Affidavit (paginated page 160 of the 

record) that Stand 96 have not been vacated.   By reason of inferential reasoning, it 

follows that the other stands or premises have not been vacated either and it means 

therefore that the Respondent is still in occupation of  the said leased premises.

[55] In the case of Greenberg v Meds Veterinary Laboratories (Pty) Ltd, 1977 (2) SA 277 

(T) Franklin J. states on page 286­D the following:­

“When a party has a counterclaim for damages, ... he cannot claim to set off  

his counter claim for damages against the rental which has already accrued;”

[56] In  Basinghall Investment (Pty) Ltd v Figure Beauty Clinics (SA) (Pty) Ltd1976 (3) 

SA 112 (W) on pages 120 G ­ 121 H McEwan J., said this:­

“There   are   a   number   of   cases   which   suggest   that   a   tenant   who   is   in  

occupation of premises is liable for payment of the rent notwithstanding that 

he   claims   that   by   reason   of   defects   in   the   premises   he   has   not   had   full  

beneficial  occupation  of   them.     It   appears   that   in   such  circumstances   the  

landlord   (lessor)   is  not   required   to  claim  some sort  of  quantum   meruit, based upon the actual value of occupation of the tenant.   He is entitled to  

claim the full amount of the rent.  It is then open to the tenant to establish a  

claim for a set­off or a counter­claim for damages.”

[57] It is noteworthy that the Respondent does not claim a reduction in rentals as a result 

of   the   structural   defects.     Even   if   a   reduction   in   rentals   was   claimed   by   the 

Respondent it would mean that he will still be liable to pay rentals even though it may 

be reduced.

[58] The mere fact that the Respondent was and still is in beneficial occupation of the said 

premises mean in essence that it is liable to pay the accrued rent because it is keeping 

the lease agreements alive.

See:­ Greenberg v Meds Veterinary Laboratories (Pty) Ltd (supra) 

and also

Basinghall Investments (Pty) Ltd v Figure Beauty Clinics (S.A.) (Pty) Ltd 

(supra)

[59] The  defence  of   a   countercliam  for  damages  cannot  with   success  be   raised   in   an 

application of this nature.

[60] In view of the afore said, I am of the view that the Applicant succeeded in proving 

that it is entitled to an order in terms of paragraph 2 of the amended notice of motion.

Application to Strike Out

[61] The   Applicant   filed   an   application   to   strike  out   certain   paragraphs;     portions  of 

paragraphs and an annexure to the answering affidavit of the Respondent as well as 

the Founding Affidavit of the Respondent in the security for costs application.   This 

application   is  brought   in   terms  of   the provision of  Rule  6   (15)  and was filed  on 

08thJune 2004.

[62] I do not intend to deal separately with each and every averment or allegation sought to 

be struck out.  Suffice it so say that I have carefully examined and studied each and 

every allegation or averment and annexure and  I am of the view that these allegations 

and/or averments are scandalous and/or   vexatious   and/or irrelevant.   The annexure 

amounts to unsubstantiated hearsay evidence.

[63] For example, allegations such as that the judicial managers only wants to “increase 

their fees”

and

“this will bolster the exorbitant fees of the judicial managers which already stands at  

approximately R500 000,00 per month” 

are irrelevant to this  application, whether these allegations are true or not.

[64] I do not agree with the submission made by Mr van Collerthat the application to strike 

out  is a mere waste of  time and also a mere academic exercise.    Mr Van Coller, 

correctly   in   my   view,   conceded   that   the   inclusion   of   these   allegations   and/or 

averments and annexures does not form the basis or core of Respondent’s case and it 

was therefore not necessary to be included in the affidavits.

[65] In any event, the inclusion of these words and/or phrases has nothing to do with the 

present application.  It is for the abovementioned reasons that the application to strike 

out was granted.    The appropriate  order  to make is   to  grant an order  in  terms of 

paragraphs 1 and 2 of the Notice of Motion in  the application to strike out.   The 

question of costs will be dealt with later in this judgment.

Application for Security for costs

[66] The Respondent filed an application for security for costs on the 31stMay 2004.  This 

was done by way of urgency.

In this application Respondent prays that:­

“1) Applicant set security for the legal costs to be incurred in the amount of R250 000­00 

for both the main application as well as the action under case no 641/04.

2)Respondent reserves the right to apply from time to time to have the security increased;

3)The main application and the litigation in case number 641/04 be stayed until Applicant (in 

the main application) has put up proper security; and

4)An order for costs”.

[67] It is   clear from  the Founding Affidavit that the basis for this security is in terms of 

Rule 47 of the Uniform Rules of Court as well as Section 13 of the Companies Act, 

Act 61 of 1973, as amended.

[68] The contents of Rule 47(1) is coached in such a way that it is peremptory for a party 

who  is   entitled  and desirous   to  demand   security   for   costs   from another  party,   to 

deliver a notice, setting forth the grounds upon which security is claimed, and the 

amount demanded.   It is clear from the documents filed that such a notice was not 

served and filed on the Applicant (in the main application).

[69] It   is  clear   that   the amount  of  R250 000­00 as   requested  by  the  Respondent   is   in 

respect  of both the action instituted  by Applicant  as Plaintiff  under  Case Number 

641/04 as well as the main application in this matter.

[70] There  is no distinction  drawn  as  to  what  portion  of  the  amount of R250 000­00 

is to be apportioned in respect of the action under Case Number 641/04.   Summons 

was issued in Case Number as recently as 31stMay 2004.

[71] I can find no reason why security must be set as a matter of urgency in the pending 

action.  Similarly, can I think of no good reason why the Respondent cannot comply 

with the provisions of Rule 47 in the action and demand that security be put up in the 

proper manner.   In as far as it is possible to draw a distinction, I have no hesitation 

whatsoever in dismissing the application for security for costs as far as the action 

proceedings under Case Number 641/04 is concerned for want of compliance with the 

provisions of Rule 47.

[72] As far as the putting up of security for the main application is concern, it is clear that 

the Applicant  chose  to  approach  the court  on an extremely  urgent  basis.     It  goes 

without saying that any reaction to Applicant’s urgent application should also be on 

an urgent basis.

[73] It is therefore understandable why the Respondent also lodge this application on an 

urgent basis.  Although the provisions of Rule 47(1) of the Uniform Rule of Court is 

peremptory in nature, this court can, in view of the provisions of Rule 6 (12) of the 

Uniform Rules of Court condone the non­compliance with the prescribed procedures 

and time limits because of the urgency of the matter.

[74] However, the matter does not end there.  Section 13 of the Companies Act, Act 61 of 

1973 (as amended) provides thus:­

“Where a company or other body corporate is plaintiff or applicant   in any 

legal  proceedings,  the Court   may  at any stage,     if   it  appears by credible  

testimony that there is reason to believe that the company or body corporate  

or, if it is being wound up, the liquidator thereof, will be unable to pay the  

costs  of   the  defendant  or   respondent   if   successful   in   his   defence,  require  

sufficient security to be given for those costs and may stay all proceedings till  

the security is given.”

[75] It is clear from the use of the word “may”in the above quoted section that the court 

has   a   discretion  whether   or   not   to   order   that   sufficient   security   be  put   up  by   a 

company.  One of the factors that the court must consider is whether the Applicant, as 

a company,  is  in a sound financial  state.    Two balance sheets  of the Applicant  is 

attached   to   the   answering   affidavit   filed   on   behalf   of   the   Applicant.     Although 

positive financial pictures of the Applicant are painted in these balance sheets, it is 

however not complete financial statements or audit reports.

[76] It is interesting to note that despite the sound financial position that the Applicant is 

apparently finding itself in, it is nevertheless still under judicial management.  It does 

however   not   mean   that   because   a   company   is   under   judicial   management   it 

automatically means that it will not be able to pay for the legal costs that it might 

incur.   Each case must be decided on its own merits and the court must exercise its 

discretion whether or not to order that security be put up judicially.

[77] As a result of the fact that a party  who litigate has the right to appeal, it  cannot  be 

said  with  certainty that further legal costs will not be incurred.

[78] I am of the view that as a result of the costs orders that I am going to make, and the 

fact   that   the   possibility   exist   that   future   legal   proceedings   may   flow   from   this 

application,     the   applicant   (in   the   main   application)   must   be   ordered   to   put   up 

sufficient security for costs. 

Costs

[79] The purpose of an award of costs to a successful party is to indemnify him for the 

expense to which he has been put through having been unjustly compelled to defend 

litigation.

See:­ Die Meester v Joubert 1981 (4) SA 211(A).

[80] The basic rule is however that all costs are in the discretion of the Court.   Even the 

general rule that costs follow the event is subject to the overriding principle that all 

costs are in the discretion of the Court.

See:­ Abbott v Von Theleman 1977 (2) SA 848 (C).

[81] This discretion however, must be exercised judicially upon considered of the facts of 

each case.  The general rule that costs follow the event should be departed from only 

where good grounds for doing so exist.

[82] In the absence of special circumstances, therefore, a successful litigant is entitled to 

his costs.  

See:­  Santam Versekeringsmaatskappy Bpk v Strydom  1977(4) SA 899 

(A).

[83] It is not a hard and fast rule that separate and distinct issues carry their own costs. 

The general rule has been formulated as follows:­

“a successful plaintiff   is entitled to his costs unless  

the   defendant   has   been   entirely   successful   on   a  

distinct   issue   wholly   unconnected   with   the   issue  

upon which the plaintiff has succeeded.”

I am of the view that the same applies also to applications.

[84] Where the whole of the evidence is relevant, it is not permissible to 

divide it to separate issues and to ask whether, on each of these 

issues, the applicant has succeeded or failed.   Where the issues 

are not distinct, but are interwoven or closely connected, a court 

will be reluctant to make separate awards of costs on such issues.

[85] Thus where a party makes more than one claim and succeeds only 

in part, the court will, where the issues are separate and distinct, 

award costs in respect of each issue to the party who succeeds on 

it.  

See:­  Pretoria City Council v Lombard NO  1949 (1) SA 

166(T).

Cost of the main application

[86] Although  the  Applicant  was  successful   in  obtaining  an  order   in 

terms of paragraph 2 of  the amended notice of motion,  there  is 

sufficient   reason   for   this   court  not   to  award  a  cost  order   in   its 

favour.  As stated earlier on in this judgment, the manner in which 

the   Respondent   was  “frogmarched”  (to   use   the   words   of   the 

Respondent)   to   court   on   such   an  extreme   urgent   basis,  which 

urgency the Applicant had   created himself, justify that a punitive 

costs order be awarded against the Applicant.  To show the court’s 

disapproval of the actions of the Applicant the  costs order should 

be on the punitive scale as between attorney and own client.  It will 

include the costs occasioned by the employment of two counsel, 

when two counsel was in fact employed.  This cost order will  also 

include the costs of the 31st May 2004 which was reserved.

Costs of the Application to strike out

[87] The Applicant was successful   in  its application to strike out.     In 

applying  the general   rule  that  costs should  follow  the event,  an 

appropriate cost order must be made in favour of the Applicant.

[88] This   court   will   show   its   displeasure   with   the   actions   of   the 

Respondent   by   ordering   it   to   pay   the   costs   of   the   striking   out 

application on the attorney and own client scale.  I am unconvinced 

that   the   deponent   should   pay   such   costs   personally.     He   was 

however, authorised to depose to the affidavits on behalf  of   the 

Respondent and he did so with the knowledge and possibly also 

with the blessings of the Respondent.

Costs in the application for security for costs

[89] As is apparent from what is stated above, both parties were partly 

successful.   As far is security for the action instituted under Case 

641/04   is   concerned,   the   Applicant   successfully   opposed   the 

putting up of security.   As far as the putting up of security for this 

application is concerned, the Respondent was the successful party. 

The issues here are completely interwoven and cannot be distinctly 

separated.

[90] It is therefore practically impossible to award a cost order to any of 

the two parties.   I am of the view that   with regard to the costs in 

the application for security for costs, each party should be ordered 

pay its own costs.

Conclusion

I therefore make the following orders:­

A Main application

1) An order is granted in terms of paragraph 2 of the amended 

notice of motion;

2)Applicant     is ordered to pay the costs of the main application on the scale as between 

attorney and own client;

3)Such costs include the costs that was reserved on 31stMay 2004;

4)Such costs will include the costs occasioned by the employment of two counsel, 

when two counsel was in fact employed.

B Application to Strike Out

5) An order is granted in terms of paragraphs 1 and 2 of the notice of motion in 

the application to strike out;

6)Respondent is ordered to pay the costs of the striking out application on the scale as 

between attorneys and own client;

7)Such costs will include the costs occasioned by the employment of two counsel, 

when two counsel was infact employed.

C. Application for security for costs

8) Applicant   (in the main application) is  ordered to set  security for the legal 

costs  incurred by the Respondent in this application in the form, amount and 

manner directed by the Registrar of this court;

9)Each party is ordered to pay its own costs with regard to the application for security 

for costs.

                                        

R.D. HENDRICKS         

JUDGE OF THE HIGH COURT 

Attorneys for the Applicant : Smit Stanton Inc

29 Warren Street

MAFIKENG

Attorneys for the Respondent : Abdul Kader Ahmed

1st Floor, Hurvitz House

14 Main Street

MAFIKENG