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Novembro, 2005

2005 Brasil Investimentos Turístico-Imobiliários Diogo Canteras Cristiano Vasques Gustavo Moura

HVS INTERNATIONAL SÃO PAULO Av. Brig. Faria Lima, 1912 – Conj. 7F 01452-000 São Paulo – SP, Brasil +55 11 3093-2743 +55 11 3093-2783 (Fax)

HVS International Brasil Investimentos Turístico-Imobiliários - 1

Brasil Investimentos Turístico-Imobiliários

Um produto turístico-imobiliário pode ser descrito como um conjunto de equipamentos hoteleiros, residenciais e de lazer que se complementam mutuamente e, dessa forma, resultam em um projeto com perspectivas de rentabilidade especialmente promissoras. São, tipicamente, projetos de longo prazo de maturação. Da concepção inicial do produto até o retorno financeiro do investimento pode se passar até uma década. Exigem, portanto, um grande conhecimento do mercado e um minucioso planejamento.

Investidores e empreendedores devem avaliar criteriosamente quais são as oportunidades com melhores perspectivas de rentabilidade e como minimizar os riscos inerentes a esses projetos turístico-imobiliários. Para tanto, três temas são especialmente pertinentes:

(1) perspectivas macroeconômicas – Tais projetos estão intimamente relacionados com os rumos da economia do país onde serão implantados. No caso brasileiro, a situação macroeconômica nunca foi tão propícia para investimentos com retorno de longo prazo como na atualidade. Os principais indicadores econômicos apontam para um cenário de equacionamento da dívida pública e perspectivas de um prolongado período de crescimento econômico, aliado a um saldo comercial expressivo e ao controle da inflação.

(2) histórico recente e tendências do turismo – É importante entender as perspectivas específicas do setor de turismo, pois o êxito de empreendimentos turístico-imobiliários está relacionado ao estágio de desenvolvimento do destino e ao volume e perfil de sua demanda. O Brasil ingressou em um ciclo virtuoso de crescimento que deve se manter ao longo dos próximos anos, fruto de vultosos investimentos públicos bem direcionados e da recém alcançada viabilização do mercado turístico internacional de massa.

(3) características do mercado de projetos turístico-imobiliários em andamento no Nordeste brasileiro – Projetos turístico-imobiliários são novidade no Brasil. Não há mercado local para a compra de produtos turístico-imobiliários no Brasil, mas sim a matéria-prima para esses produtos. O principal mercado a ser almejado é o europeu, que encontra aqui preços e condições mais atraentes. Para atingi-lo é necessário credibilidade e conhecimento de suas preferências. O total de empreendimentos com reais chances de viabilização não passa de 50, se encontram em diferentes estágios de estruturação e estão distribuídos de forma heterogênea na costa nordestina.

Essas análises, em conjunto com a experiência da HVS na estruturação de projetos hoteleiros no Brasil, permitem enfatizar dois aspectos: (i) os projetos devem começar pela compreensão das necessidades e características dos mercados, e não pela compra oportunística de uma determinada área; e (ii) a minimização dos riscos pode se dar através da parceria com agentes locais, da utilização de financiamentos em Reais e da priorização dos projetos mais competitivos.

SUMÁRIO



O mercado turístico do Nordeste brasileiro passa por uma fase de grandes mudanças. Projetos turístico-hoteleiros vultosos, alavancados por empreendimentos imobiliários, vêm sendo viabilizados por investidores estrangeiros e deverão modificar significativamente as destinações, tornando o turismo um setor ainda mais importante para as economias da região.

O presente estudo – que apresenta um panorama desse mercado, avaliando suas principais características e apontando suas perspectivas – foi preparado tendo em vista o Salão Imobiliário de Lisboa de 2005, evento onde se reúnem os principais agentes envolvidos com o mercado imobiliário de Portugal e da Europa. Nessa edição do evento foi criado um seminário com ênfase no Nordeste, denominado “Investir em Imobiliário Turístico no Brasil”, que incluiu apresentações de governadores e representantes de vários estados nordestinos. A HVS International teve a honra de participar do seminário com uma palestra de abertura, ministrada por Diogo Canteras (sócio da HVS no Brasil), cujos objetivos eram: (i) expor, de maneira objetiva e imparcial, os motivos pelos quais o momento atual é considerado adequado para se investir em projetos turístico-imobiliários no Brasil; e (ii) recomendar práticas que possam diminuir os riscos de empreender neste mercado.

A boa receptividade da palestra e a pertinência do assunto abordado – dado o volume de recursos que deverão ser investidos e o potencial de impacto que essa modalidade de investimento deverá ter no turismo do país – levaram a HVS a publicar o presente estudo, que está estruturado em cinco partes.

Na primeira parte, se delineia o cenário atual e as perspectivas das condições macroeconômicas do Brasil, cujo conhecimento é indispensável em projetos de maturação de longo prazo. Em seguida, faz-se uma análise da evolução recente do turismo no Brasil, indicando as tendências específicas desse setor. A terceira parte avalia as características dos projetos e produtos turístico-imobiliários. A quarta parte estuda a situação atual desses projetos no Nordeste, levando em consideração as diferenças e as oportunidades das diversas localidades da região. A última parte, enfim, apresenta conclusões e recomendações gerais sobre como aproveitar o potencial existente.

INTRODUÇÃO



Como há muito não se via no país, a situação macroeconômica se apresenta favorável para investimentos de longo prazo e, de maneira especial, para investimentos imobiliários. Os principais indicadores econômicos têm apresentado uma trajetória positiva ao longo dos últimos anos, apontando para um período de crescimento sustentável e para a melhoria da situação da dívida e da capacidade de investimento público (ver Tabela 1).

Tabela 1 – Indicadores Econômicos do Brasil – Histórico e Perspectivas

Ano PIB* Risco Brasil**Inflação(IPCA)

Câmbio(R$/ US$)***

Taxa de Juros(SELIC)****

2000 4,4% 6,0% 1,83 17,6%

2001 1,3% 7,7% 2,35 17,5%

2002 1,9% 13,6% 12,5% 2,92 19,1%

2003 0,5% 8,4% 9,3% 3,08 23,3%

2004 4,9% 5,4% 7,6% 2,93 16,2%

2005E 3,3% 4,1% 5,4% 2,42 19,2%

2006E 3,6% 4,5% 2,39 16,5%

2007E 3,6% 4,3% 2,38 14,8%

2008E 3,7% 4,1% 2,54 13,6%

2009E 3,6% 3,8% 2,63 12,8%

** Média Anual

*** Taxa de câmbio comercial para compra: real (R$) / dólar americano (US$) - média anual

**** Média Anual

* PIB Real - Variação percentual em relação ao mesmo período do ano anterior

Fonte: Banco Central do Brasil, Credit Suisse First Bank, IPEA

Ao mesmo tempo, o ambiente econômico mundial também se apresenta positivo, com as grandes economias (tradicionais ou emergentes) apresentando índices de crescimento altos. Na maior parte das economias centrais, as baixas taxas de juros têm gerado uma grande liquidez e, como resultado, um expressivo volume de capitais procura melhor rentabilidade, principalmente em mercados emergentes.

A condução da política econômica nos últimos anos teve como resultado principal a recuperação da confiança de investidores externos e a convergência da inflação para as metas definidas pelo Banco Central. A seguir, são analisados o cenário atual e as perspectivas de longo prazo para a economia brasileira.

Crescimento Sustentável

Após um ano praticamente sem crescimento (2003), o Produto Interno Bruto (PIB), um dos indicadores primários da economia, apresentou um crescimento significativo em 2004 (4,9%). Apesar da taxa de juros básica brasileira ainda ser a maior do mundo, analistas financeiros também prevêem um ciclo de crescimento sustentável para os próximos anos e a confirmação de um bom índice ainda em 2005 (3,3%). Essas previsões

ECONOMIA BRASILEIRA: HISTÓRICO RECENTE E PERSPECTIVAS



têm como base o ciclo de queda da taxa, iniciado em setembro do presente ano, em um movimento que deve se estender gradualmente ao longo de todo o ano de 2006.

Internamente, os principais argumentos para tais expectativas são o controle da inflação, o surpreendente saldo da balança comercial e o equacionamento da dívida pública nacional, que levaram a percepção de risco do país para níveis historicamente baixos.

O risco-país, índice que mede a diferença de valor entre os títulos de um país e os títulos norte-americanos, é um indicador da confiança do mercado. Avalia se a economia do país possui boas perspectivas de curto e médio prazo e reflete a probabilidade de o país honrar seus compromissos junto aos investidores.

No caso brasileiro, após atingir quase 2 mil pontos durante a eleição presidencial de 2002, o risco-país vem caindo constantemente, sob a avaliação de que o Governo Lula continuará respeitando contratos e mantendo as bases de ajuste fiscal e política monetária utilizadas durante os últimos anos do Governo FHC. Atualmente, o risco Brasil encontra-se na faixa dos 350 pontos e há a expectativa que continue em queda ao longo dos próximos anos.

As principais agências de classificação – Moody´s e Standard & Poor´s – também têm registrado que percebem melhoria no risco do país e recentemente elevaram as perspectivas de classificação dos títulos brasileiros de estável para positiva. Isso significa que a classificação deve avançar um sub-nível nos próximos meses. Com a manutenção do cenário atual, a expectativa é de que o Brasil atinja o nível de investment grade ainda no próximo mandato presidencial, o que facilitaria a captação de recursos internacionais. A tabela a seguir apresenta a escala de classificação de cada agência e a posição dos títulos brasileiros:



Tabela 2 – Ranking de Títulos das Principais Agências de Classificação

Ranking de Títulos

Aaa AAA

Aa AA

A A

Baa BBB

Ba1 BB +

Ba2 BB

Ba3 (Brasil) BB - (Brasil)

B B

Caa CCC

Ca CC

C C

In Default D

Obs.: Cada nível abaixo de AAA ou Aaa se desdobra em sub-níveis. Na tabela, apenas foram desdobrados os níveis Ba (Moody´s) e BB (S&P).

Moody's S & P

Investment Grade Ratings

Below Investment Grade("Junk Bond")

Ba BB

Fonte: Moody´s e Standard & Poor´s

A crescente confiança no Brasil também é decorrência da manutenção da inflação dentro das metas definidas pelo Banco Central. Após um início de surto inflacionário entre os anos de 2003 e 2004, quando o crescimento do PIB foi mais acentuado, o Governo levou a cabo uma política monetária restritiva e conseguiu conter as pressões de demanda. Com isso, a inflação se manteve dentro da faixa de tolerância no ano passado e deve convergir para o centro da meta para 2005.

Esse rígido controle inflacionário é crucial para se entender as perspectivas de crescimento futuro, haja visto que, historicamente, um dos grandes problemas macroeconômicos brasileiros era a incapacidade de gerar crescimento sem inflação ou desequilíbrios na balança de pagamentos. Assim, o compromisso do Banco Central em balancear crescimento com controle de inflação, principalmente através de sua política de juros, é um claro indicativo de que a atual fase de crescimento é mais saudável e, presumivelmente, sustentável.

Balança Comercial e Câmbio

Ao lado do controle da inflação, outra característica importante da atual fase de crescimento econômico do Brasil é o vigor das exportações. A despeito da cotação do dólar estar em níveis historicamente baixos, a corrente comercial brasileira tem batido seguidos recordes, assim como o saldo entre exportações e importações.

Com uma pauta cada vez mais diversificada, maior presença de produtos de maior valor agregado e preços das comoditties em alta, as exportações brasileiras já passaram dos US$ 110 bilhões nos últimos doze meses. A maior pró-atividade nacional na Organização Mundial de Comércio



proporcionou ganhos em disputas importantes envolvendo produtos agrícolas e pode vir a gerar maiores benefícios numa eventual vitória na disputa pela queda dos subsídios europeus e americanos. A enorme demanda internacional (principalmente impulsionada pela China) e a abertura de novos mercados devem garantir contínuo aumento das transações e de saldos positivos.

Um dos efeitos macroeconômicos mais significativos desse desempenho comercial foi a constante queda do dólar frente ao real brasileiro ao longo de 2005. Além do excedente comercial, o ingresso de recursos financeiros de curto prazo (atraídos pelas altas taxas de juros) e de longo prazo (investimentos diretos) geraram um expressivo aumento da oferta da moeda estrangeira, afetando as cotações.

Diante de tal cenário, analistas acreditam que não deverá haver mudanças significativas na cotação da moeda americana no curto e médio prazo. A expectativa é que as importações ganhem mais dinamismo nos próximos meses, diminuindo a pressão de compra de reais e revertendo ligeiramente a queda do dólar. A maior parte dos analistas prevê que a cotação da moeda americana fique em torno de R$ 2,40 ao fim de 2006.

Outro fato importante sobre a confiança dos mercados na economia foi o recente lançamento internacional de títulos da dívida brasileira em reais. Essa modalidade de captação de recursos é pouco comum em economias emergentes. Entretanto, tendo como pano de fundo uma estratégia de mudança de perfil da dívida pública (substituição de papéis em dólares de curto prazo de vencimento por papéis em reais e de maior prazo), recentemente o Governo fez um lançamento de títulos em moeda nacional muito bem sucedido. A demanda foi substancial, a ponto de o Governo ter captado US$ 1,5 bilhões, contra uma expectativa inicial de US$ 500 milhões.

Essa receptividade aos títulos em real reflete não só a confiança na economia brasileira, mas também uma expectativa de manutenção do valor do real em médio prazo. No momento da emissão dos títulos brasileiros – negociados a 12,75% a.a., contra 3,75% a.a. da taxa básica do tesouro americano – o risco Brasil era de aproximadamente 3,7%, e as projeções de inflação para Brasil e EUA, de 5% e 2% respectivamente. A diferença entre o rendimento real dos dois papéis (5,7%) reflete a percepção do risco dos títulos brasileiros pelo mercado. Sabendo que o risco país era de 3,7%, calcula-se um risco cambial percebido de 2%. Reforça-se, assim, a idéia de que uma depreciação do real é improvável no curto e médio prazo.



Figura 1 – Risco Cambial: Percepção do Mercado

Títulos em RealTítulos em Real (US$ 1,5 bi)(US$ 1,5 bi)

JurosJuros: 12,75 a.a.

InflaçãoInflação PrevistaPrevista: 5,0%

Rendimento RealRendimento Real: 7,4%

Federal Reserve USDFederal Reserve USD




Risco Cambial + Risco País ≅ 5,7%

Risco País ≅ 3,7%

Risco Cambial ≅ 2,0%

Títulos em RealTítulos em Real (US$ 1,5 bi)(US$ 1,5 bi)




Federal Reserve USDFederal Reserve USD




Risco Cambial + Risco País ≅ 5,7%

Risco País ≅ 3,7%

Risco Cambial ≅ 2,0%

Fonte: HVS International, Banco Central do Brasil e Bloomberg

Em suma, no que diz respeito à cotação do dólar, existem duas conseqüências práticas para quem estiver analisando um investimento turístico-imobiliário no país:

• A primeira é que, efetivamente, não se prevê nenhuma elevação no valor do dólar em reais no horizonte visível. Em termos práticos, se na cotação do dólar de hoje um projeto não apresenta números favoráveis, então o projeto deve ser considerado inviável;

• A segunda é que o risco cambial, segundo a percepção do mercado, não é alto o suficiente para inviabilizar um investimento sadio. Considerando-se o risco cambial de 2%, ao analisar um empreendimento que apresenta uma Taxa Interna de Retorno (TIR) de 17%, por exemplo, se essa TIR menos o risco cambial (no caso igual a 15%) ainda for atraente, então esse risco não deve ser obstáculo para o investimento.

Expectativas na Área Econômica

As apostas na estabilidade da economia brasileira também são reforçadas por outros dois fatos que apontam para uma maior capacidade do país resistir a turbulências internas e externas. A consolidação das instituições nacionais, em primeiro lugar, possibilitou a manutenção da confiança dos mercados domésticos e internacionais mesmo durante uma séria crise política. Tradicionalmente, abalos dessa natureza geravam graves impactos nas taxas de câmbio e fluxo de capitais, o que não se repetiu nos eventos recentes. Em segundo lugar, o Brasil deverá anunciar, no início de 2006, a auto-suficiência no abastecimento de petróleo. Esta conquista protege o país das variações nos preços internacionais,



aumenta a capacidade de atingir as metas de inflação e impede que problemas de abastecimento externo influenciem a indústria nacional.

Em resumo, configura-se hoje um cenário de condições extremamente favoráveis, decorrentes da conjunção dos seguintes fatores:

• o esforço fiscal e a queda gradual dos juros básicos;

• o equacionamento da dívida pública;

• o controle da inflação;

• o crescimento do PIB;

• o crescimento das transações comerciais e a manutenção de um saldo comercial expressivo;

• a perspectiva de classificação como investment grade;

• a expectativa de estabilização do câmbio;

• a maior resistência do país à atribulações políticas internas;

• a auto-suficiência do abastecimento do petróleo.

Ressaltando que alterações nas condições externas (aumento abrupto nas taxas de juros das economias centrais e desaceleração do crescimento chinês, principalmente) podem vir a dificultar a manutenção das perspectivas, acredita-se que esse é um dos melhores momentos dos últimos anos para a realização de investimentos de longo prazo no Brasil, de maneira especial no setor imobiliário e, mais especificamente, em empreendimentos turístico-imobiliários.



Histórico Recente

O Brasil acordou para o turismo, da forma como é percebido hoje, há cerca de uma década. O marco para o desenvolvimento da atividade foi um importante programa de investimentos públicos financiado pelo Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID), o Programa de Desenvolvimento do Turismo no Nordeste – Prodetur/NE.

Através da aplicação de cerca de US$ 670 milhões em transportes, saneamento ambiental, recuperação de patrimônio, conservação ambiental e fortalecimento institucional de entidades gestoras do turismo, o Prodetur/NE criou as condições básicas para a atração de investimentos privados e turistas. Apesar de alguns estados já terem programas próprios de fomento ao turismo, o volume e o direcionamento dos recursos foram fundamentais para o início do florescimento de uma atividade dinâmica e de maior porte.

Os recursos foram aplicados até o ano de 2003 e os resultados foram considerados bastante positivos. Como conseqüência, uma nova rodada de investimentos foi planejada, o chamado Prodetur/NE II. Também foi ampliada a área de atuação do programa, incluindo no seu escopo os Estados de Minas Gerais e Espírito Santo. Os recursos já vem sendo liberados desde o início do ano, e o montante total deve passar de US$ 400 milhões.

No início do Governo Lula foi criado o Ministério do Turismo. Ao mesmo tempo, as funções da Embratur foram redefinidas e direcionadas para a promoção turística internacional. Um plano nacional de turismo foi lançado e deu as diretrizes básicas para a atuação dos setores público e privado.

Uma das principais características da atuação do novo ministério é uma forte orientação para o marketing. Nesse sentido, são simbólicos a criação de oito escritórios de turismo nos principais mercados emissores, a participação recorde em feiras no exterior, a elaboração de um plano de marketing internacional e a criação da marca Brasil. Assim, além do aumento dos gastos promocionais, houve uma alocação amparada por pesquisas mercadológicas e estratégias específicas de marketing. Complementarmente, o status de destino aprovado pela China (ADS), obtido no presente ano, sinaliza a entrada em um mercado de grande porte e com um dos maiores potenciais de crescimento do mundo.

Ao lado desse esforço de marketing, foi definida uma série de políticas para a criação e o fortalecimento dos produtos turísticos nos diversos estados brasileiros. Uma das ações que merece destaque é o programa Excelência em Turismo, no qual operadores de receptivo, gestores públicos, empresários e outros profissionais do trade turístico de diversas regiões vêm fazendo viagens de benchmarking a destinos turísticos

TURISMO NO BRASIL: INVESTIMENTOS E CRESCIMENTO



especializados em segmentos nos quais o Brasil quer se fortalecer. Assim, há um grande esforço para se atingir, a partir da experiência de destinos consagrados, melhores práticas e padrões de desempenho no mercado nacional.

Resultados

Os primeiros resultados deste amplo leque de ações já podem ser observados. O número de passageiros internacionais nos aeroportos brasileiros, após ter declinado significativamente em 2001 e 2002, devido aos efeitos dos atentados terroristas de 11 de setembro e da crise da Argentina – fenômenos que afetaram os dois maiores emissores de turistas para o Brasil – tem crescido consistentemente, acumulando uma variação positiva de aproximadamente 50% entre 2002 e 2005.

Gráfico 1 – Movimento Total de Passageiros Internacionais no Brasil

9.854.1749.355.855

8.640.771

9.946.946

11.217.159

13.011.904

8.000.000

10.000.000

12.000.000

14.000.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005E

Fonte: Infraero

O grande beneficiário do aquecimento do turismo internacional no país tem sido o Nordeste brasileiro, principal destino turístico de lazer do país, que no período de 2002 a 2005 obteve incremento de 160% no fluxo aéreo internacional e atingiu a marca de 1 milhão de passageiros.

Gráfico 2 – Movimento de Passageiros Internacionais no Nordeste do Brasil

398.180 409.326 399.516

542.020

893.379

1.036.320

300.000

500.000

700.000

900.000

1.100.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005E

Fonte: Infraero

Crise Argentina +

11 de Setembro



Devido à sua extensão territorial e diversidade de destinos, o fluxo de passageiros cresce em ritmos ligeiramente distintos em cada um dos estados, sendo as taxas de crescimento dos principais portões de entrada internacionais a principal evidência desta afirmativa. Ressalta-se que a disparidade entre o volume de visitantes dos diversos estados está se reduzindo, o que leva à constatação de que os destinos nordestinos têm amadurecido e se tornado mais competitivos de forma independente. Gráfico 3 – Movimento de Passageiros nos Principais Portões de Entrada do NE

30.000

120.000

210.000

300.000

Salvador Fortaleza Natal Recife

2000 2001 2002 2003 2004 2005E

Fonte: Infraero

Os vôos charter tiveram um papel vital na dinamização do turismo internacional no Nordeste. Ao passo que em 2000 correspondiam à cerca de 30% do total nacional de passageiros, em 2004, esta participação sobe para 60%, após o número de vôos para a região quadruplicar no mesmo período (Ver gráfico 4).

Gráfico 4 – Movimento de Passageiros em Vôos Charter no Nordeste

58.45280.228

61.178

106.333

180.766

244.034

50.000

100.000

150.000

200.000

250.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005E

Fonte: Infraero

O aumento quantitativo do turismo no Brasil está sendo também acompanhado por algumas mudanças no perfil da demanda, como a



maior presença de visitantes portugueses. Em 2004, estes tomaram dos alemães o terceiro lugar no ranking de principais emissores para o Brasil, contabilizando, em 2004, um crescimento de 100% em relação a 2002 (Ver gráfico 5).

Gráfico 5 – Total de Turistas Portugueses no Brasil

147.143165.898 168.329

228.153

336.988

438.084

140.000

220.000

300.000

380.000

460.000

2000 2001 2002 2003 2004 2005E

Fonte: Embratur

Este crescimento vigoroso dos fluxos turísticos para o país e para o litoral nordestino demonstra que o Brasil, após investir na ampliação da infra-estrutura básica e na modernização da estrutura aeroportuária, finalmente obteve acesso aos mercados de turismo de massa internacionais. Isto significa dizer que foi superada uma das grandes barreiras para a inserção do Brasil no mercado turístico internacional, posto que o volume de passageiros internacionais ora observado viabiliza a operação de rotas aéreas internacionais, que, por sua vez, são necessárias para garantir o acesso de outros mercados internacionais mais qualificados.

Figura 2 – Ciclo Virtuoso de Desenvolvimento Turístico

Fonte: HVS International

A forte presença do mercado internacional no Brasil marca também a mudança do estágio de desenvolvimento do país como destino turístico. Já passado o estágio inicial em que são predominantes os investimentos em infra-estrutura básica e acessibilidade, o país entra agora num momento em que a iniciativa privada (com forte participação de capital estrangeiro) passa a ter um papel mais ativo na evolução das localidades,

Aumento do número de linhas aéreas internacionais

Aumento do número de empreendimentos turístico-imobiliários

Aumento do turismo internacional de massa



por meio da implantação de equipamentos turístico-hoteleiros de grande porte e qualidade compatível aos padrões internacionais.

Perspectivas

O passado recente marcou uma mudança no tratamento do turismo pelos governos, que agora o percebem como um negócio com grande potencial de geração de riquezas. Em linhas gerais, os próximos anos devem ser caracterizados pelo amadurecimento do turismo brasileiro, conseguindo maior penetração em mais mercados, diversificando e segmentando sua oferta e, enfim, profissionalizando a gestão dos destinos.

Dentro desse cenário, é relevante assinalar que, em um país de dimensões continentais com o nosso, a logística aérea é estratégica. Nesse setor, uma das perspectivas mais promissoras é a associação da Varig à TAP. A empresa aérea portuguesa, dentro de um processo de reestruturação extremamente bem-sucedido, posicionou Lisboa como hub europeu para o Brasil. Além de facilitar o acesso aéreo ao Brasil para um dos nossos principais mercados emissores, com mais opções de vôos e acesso direto ao Nordeste, a associação com a Varig permitiria a melhoria da rede de distribuição de estrangeiros por todo o país.

Enfim, considerando que há um lapso de tempo entre os investimentos públicos e o efetivo aumento da oferta e da demanda turística, parece ser correto afirmar que os resultados anteriormente apresentados são basicamente relacionados com os investimentos do primeiro Prodetur/NE e dos próprios estados.

Contando com o início da contribuição do setor privado, com as novas ações do Ministério e com os futuros investimentos do Prodetur/NE II, direcionados para regiões e instituições que agora contam com bases mais consolidadas, em um futuro próximo deverão ser observados ainda mais avanços quantitativos e qualitativos.

Com o ciclo virtuoso de desenvolvimento turístico já iniciado, os limites de expansão desse modelo, a princípio, são os limites geográficos para o desenvolvimento de empreendimentos e os limites estabelecidos pela dimensão do mercado turístico internacional. Dado a dimensão e as características da costa nordestina e o porte do mercado internacional, o atual momento da indústria turística pode ser entendido como sendo apenas a ponta de um iceberg.

PROJETOS TURÍSTICO-IMOBILIÁRIOS



A Sistemática de Desenvolvimento de Projetos Turístico-Imobiliários

A estruturação de um negócio turístico imobiliário, dadas a sua dimensão, as incertezas envolvidas e o volume de investimentos necessário, não é um processo simples e tampouco curto. Ela pressupõe o perfeito entendimento da relação de sinergia entre o elemento turístico e o elemento imobiliário do empreendimento, de como se processa a relação de alavancagem recíproca de valor entre esses elementos e de como essa relação pode ser otimizada.

A grande diferença entre o produto turístico-imobiliário e o produto imobiliário puro, é que no primeiro a alavancagem de valor é proporcionada por um elemento que tem vida própria (o elemento turístico). Esse elemento turístico, que pode ser um hotel, um campo de golfe, um clube de tênis, um centro eqüestre, um parque temático, etc. – ou, mais freqüentemente, uma composição de diversos desses equipamentos – é um elemento vivo, cuja capacidade de alavancagem de valor é proporcional à qualidade da experiência proporcionada e à sinergia existente entre esse equipamento e o produto imobiliário a ele vinculado.

Figura 3 – Produtos Turístico-Imobiliários – Relação de Alavancagem de Valor

PRODUTO IMOBILIÁRIO

VALORIZAÇÃO

DO ENTORNORESORT

• Imagem / status• Serviços

• Segurança

• Meio de hospedagem complementar

• Geração de fluxo

Renda de Exploração do Resort

Finalidade

Oferta de uma experiência diferenciada em:

HospedagemGastronomiaLazer

Finalidade

Imóveis residenciais

Renda de Exploração Imobiliária


Além disso, alguns desses equipamentos vêm vinculados a marcas conhecidas, que imediatamente transferem o seu valor para o produto imobiliário. É o caso típico dos empreendimentos que agregam marcas hoteleiras fortes, com prestígio internacional.



Na prática, os parceiros hoteleiros e/ou dos equipamentos de lazer são fundamentais nesse processo, motivo pelo qual é parte essencial da própria Estruturação do Negócio a escolha e a formatação dessas parcerias. É com base nos produtos turístico-hoteleiros desenvolvidos por esses parceiros que será possível se compreender o processo de criação de valor, otimiza-lo e projetar o fluxo de caixa do empreendimento, criando-se assim as condições para se passar à etapa de estruturação do “funding”.

A freqüente participação da HVS International no Processo de Estruturação de Negócios Turístico-Imobiliários no Brasil levou à criação de uma sistemática para o desenvolvimento desses empreendimentos, apresentada resumidamente na Figura 4.

Figura 4 – Etapas de Desenvolvimento de um Empreendimento Turístico-Imobiliário

IdéiaInicial

Conhecimento do

mercado-alvo

Identificação de

oportunidade de negócio

Conceituação preliminar do

produto

Análise preliminar de viabilidade

Detalhamento do produto

Análise de viabilidade econômica

Orçamentos preliminares

Formalização das parcerias

Compra da área

Estudos e projetos

detalhados

Orçamento definitivo

Planejamento Financeiro

Estruturação do funding

Montagem do “Business

Model”

Implantação do produto

FASE IIIFASE II FASE VIFASE V FASE VII FASE VIII

Project Management

Operação

FASE IX

Asset Management

FASE I

Busca da área

Escolha das parcerias para

desenvolvimento

Amadurecimento do conceito do

produto

FASE IV

Estruturação de Negócios

IdéiaInicial

Conhecimento do

mercado-alvo

Identificação de

oportunidade de negócio

Conceituação preliminar do

produto

Análise preliminar de viabilidade

Detalhamento do produto

Análise de viabilidade econômica

Orçamentos preliminares

Formalização das parcerias

Compra da área

Estudos e projetos

detalhados

Orçamento definitivo

Planejamento Financeiro

Estruturação do funding

Montagem do “Business

Model”

Implantação do produto

FASE IIIFASE II FASE VIFASE V FASE VII FASE VIII

Project Management

Operação

FASE IX

Asset Management

FASE I

Busca da área

Escolha das parcerias para

desenvolvimento

Amadurecimento do conceito do

produto

FASE IV

Estruturação de Negócios


Empreendimentos turístico-imobiliários precisam ser muito bem planejados e competentemente estruturados como negócio, sob pena de se comprometer a sua competitividade de mercado, a sua viabilidade econômica ou, pelo menos, de se deixar de otimizar os seus resultados. Parte desse esforço de planejamento consiste em se alocar os recursos necessários para a etapa de Estruturação do Negócio, que no Brasil freqüentemente consome um montante de recursos superior a um milhão de euros.

Não se pode esquecer também da relação fundamental que existe entre o empreendimento turístico-imobiliário e o destino turístico no qual ele está inserido. Neste caso, vale a mesma relação de alavancagem de valor existente para os equipamentos turísticos do empreendimento, ou seja,



quanto melhor a experiência turística por ele proporcionada e quanto maior a sinergia entre o produto imobiliário e o destino, maior a alavancagem de valor proporcionada. O grande problema com os destinos turísticos, entretanto, é que o poder de influência dos empresários sobre eles é limitado. Experiências recentes de criação de “clusters” de turismo, que na prática funcionam como parcerias público-privadas que dividem a responsabilidade do planejamento e gestão do turismo local entre o setor público e os empresários locais, tem sido muito bem sucedidas e merecem ser consideradas em todos os destinos turísticos, de maneira especial os que abrigam empreendimentos turístico-imobiliários de vulto, pois, além de serem um importante instrumento de alavancagem de valor, são uma forma de se minimizar o risco do empreendimento.

Estágios de Desenvolvimento de Produtos Turístico-Imobiliários

Como vimos até agora, o Nordeste está num momento particular em que o turismo deverá sofrer transformações consideráveis no volume e perfil da oferta e demanda. Parte dessas transformações vindouras incluem a instalação de equipamentos turístico-hoteleiros de grande porte e padrões internacionais, viabilizados por grandes grupos empresariais de diversas origens.

Esse momento particular vivido pelo Nordeste é parte de um processo mais genérico e abrangente de evolução pelos quais passam os grandes destinos turísticos. A seguir, esse processo será detalhado para que se possa compreender com mais clareza as mudanças que deverão ocorrer ao longo dos próximos anos e como essas mudanças afetam a decisão de se investir em projetos turístico-imobiliários naquela região específica.

Em linhas gerais, a atividade turística em regiões de baixo desenvolvimento econômico se inicia no litoral, em locais de pouca densidade demográfica e de acesso difícil. Há uma certa abundância de áreas desocupadas, geralmente adjacentes a pequenas vilas agrícolas ou de pescadores. Algumas áreas de maior porte são de propriedade de fazendeiros, que podem desenvolver atividades agropecuárias de baixa rentabilidade.

Em uma primeira etapa, quando o processo turístico se inicia, as propriedades sofrem uma rápida valorização e atingem patamares significativos para os padrões locais. Os forasteiros, principalmente de centros urbanos próximos (capitais ou pólos regionais), são os primeiros compradores de áreas centrais ou próximas aos núcleos urbanos. O objetivo da compra é especulação ou implementação de equipamentos turísticos básicos (pousadas, restaurantes e comércio). Nesse processo, as grandes áreas mais afastadas também se valorizam, mas as negociações tendem a ser de ordem especulativa e a implementação de equipamentos turísticos não é usual.



Em um segundo momento, no qual o fluxo turístico vai aumentando e a atividade se mostra indispensável para a região, surge um mercado imobiliário local mais dinâmico. Os moradores tradicionais geralmente são afastados das áreas de maior interesse turístico, em um processo de graves conseqüências sociais conhecido como gentrificação. As áreas centrais vão se saturando com pousadas, restaurantes e diversos tipos de comércio, e surgem alguns loteamentos com pouca infra-estrutura básica e turística. São projetos geralmente não-empresariais e pouco estruturados, cujos compradores são a nova classe empresarial que se forma ou os residentes de centros urbanos próximos (geralmente adquirem áreas para residência ou para expansão da oferta turística). É bastante comum que, neste cenário, as casas e terrenos comercializados para estrangeiros sejam vendidas enquanto esses se encontram no local a passeio. Nas áreas mais afastadas começam a surgir equipamentos hoteleiros mais estruturados e completos.

Um terceiro estágio pode ser caracterizado a partir do momento em que a atividade se profissionaliza e os investidores são grandes grupos, tanto nacionais como estrangeiros. As oportunidades de aquisição de áreas turisticamente atraentes são mais escassas e, portanto, os preços justificam apenas a implementação de grandes projetos empresariais. É também um momento em que o mercado externo é fundamental, e não mais complementar, de modo que a comercialização passa a ser realizada nos próprios mercados emissores, através de sofisticados processos de promoção e comercialização. Nesse estágio, o acesso aéreo aos principais mercados já está bem equacionado e o componente imobiliário é muito importante para tornar os projetos turístico-hoteleiros rentáveis.

Na Figura 5, apresenta-se um resumo esquemático da relação entre o processo de evolução de destinos turísticos e de empreendimentos turístico-imobiliários.



Figura 5 – Estágios do Ciclo de Desenvolvimento de Produtos Turístico-Imobiliários

Estágio de Desenvolvimento

Fase 1 Fase 2 Fase 3

Destino Turístico

Produto Turístico-Imobiliário

»Terrenos para construção de casas ou pousadas, normalmente nos centros urbanos ou próximos a eles.

»Pequenos projetos imobiliários.»Loteamentos e casas.

»Grandes projetos turístico-imobiliários. »Condomínios, casas e resorts. »Forte participação internacional.

Comprador »Predominante nacional.»Nacional e internacional.»Atraído pelo preço e pela perspectiva de valorização

»Predominantemente estrangeiro.»Atraído pelo produto e pelo “custo/ benefício”.

Oportunidades»Preços muito baixos»Disponibilidade dos melhores terrenos

»Preços baixo»Boa liquidez»Produto de mais valor agregado e apelo ao público regional

»Localidade bem estruturada»Demanda abundante e qualificada»Produtos de alto valor agregado que proporcionam grande rentabilidade

Riscos»Incerteza sobre desenvolvimento da localidade»Pouca liquidez

»Incerteza sobre desenvolvimento da localidade

»Pouca disponibilidade de bons terrenos»Preços altos»Concorrência»É imprescindível ter acesso ao mercado internacional


Estágios de Desenvolvimento do Nordeste Brasileiro

Dentro da estrutura apresentada, o Nordeste se posiciona em um momento de transição do segundo para o terceiro estágio de desenvolvimento, o que significa dizer que, embora todas as principais condições para a implantação de grandes projetos turísticos imobiliários já estejam satisfeitas, apenas alguns poucos empreendimentos adentraram efetivamente neste mercado.

Ao se observar a Figura 5, nota-se que o principal risco de se investir em projetos turístico-imobiliários no segundo estágio de desenvolvimento de um destino turístico é a incerteza sobre o desenvolvimento da localidade. De acordo com as perspectivas atuais do Nordeste, esta incerteza é mínima.

Por outro lado, os riscos do terceiro estágio de desenvolvimento estão associados à saturação de um mercado altamente competitivo. Estes riscos ainda são incipientes no mercado brasileiro, e menores ainda para quem possui acesso ao mercado internacional.



Assim, reforça-se a idéia de que este é o momento mais oportuno para se investir em imobiliário turístico no Nordeste, posto que os riscos decorrentes do estágio de desenvolvimento do destino são mínimos.

Entretanto, faz-se uma ressalva a esta afirmativa. A região Nordeste é muito extensa e de grande diversidade cultural, social, geográfica, física e administrativa. Por este motivo, quando observada mais minuciosamente, é possível perceber que cada estado encontra-se em um estágio de desenvolvimento, que pode estar mais próximo de uma ou de outra fase. Estas diferenças têm duas implicações principais para o desenvolvimento de projetos na região.

A primeira é que a diversidade cultural e geográfica permite que se desenvolva uma ampla gama de produtos com apelo a diferentes segmentos de mercado.

A segunda é que devido às diferenças administrativas e governamentais, e aos diferentes históricos de fomento ao turismo, o ambiente institucional e empresarial existente em cada um dos estados nordestinos possui particularidades que fazem com que os investimentos nestes estados tenham riscos e oportunidades específicos.

Neste artigo não serão abordadas em detalhes as diferenças das mais variadas ordens entre os estados nordestinos, nem as suas implicações para a formatação de produtos específicos. Entretanto, será apresentado um panorama geral dos projetos turísticos imobiliários em desenvolvimento no Nordeste, como forma de subsidiar uma compreensão um pouco mais aprofundada do cenário atual dos projetos turísticos imobiliários na região.



Perspectiva Histórica

Historicamente, os investimentos turístico-hoteleiros privados se concentraram em dois momentos distintos – apesar da existência de alguns empreendimentos pioneiros como o Club Med de Itaparica (1979), o Praia do Forte Eco Resort (1985) e o Transamérica de Comandatuba (1989).

A primeira onda mais consistente de grandes projetos hoteleiros surgiu em fins da década de 1990 e no início dos anos 2000. Ao longo desse período se instalam o primeiro hotel do Beach Park (CE), o complexo da Costa do Sauípe (BA), o Blue Tree Park de Cabo de São Agostinho (PE) e o Summerville Beach Resort (PE). Além de praias exuberantes e da existência de infra-estrutura turística própria, nesses projetos a preocupação com o acesso conveniente para os mercados emissores era fundamental: todos estão situados a menos de uma hora de viagem, em estradas com boas condições de tráfego, de um aeroporto internacional com boa freqüência de vôos. A presença de público do sudeste do Brasil (estado de São Paulo, especialmente) é majoritária, complementada com turistas estrangeiros e das regiões Sul e Centro-Oeste.

Mais recentemente, uma segunda onda de grandes projetos empresariais, muitos dos quais viabilizados com capital externo, começa a surgir na região. A maior parte desses projetos vem sendo conduzidos por associações entre proprietários brasileiros de grandes áreas costeiras e grupos empresariais e de investimento (em sua imensa maioria, grupos portugueses e espanhóis).

A principal diferença entre os empreendimentos da primeira onda e os da segunda é que os primeiros eram empreendimentos exclusivamente hoteleiros e de lazer, enquanto os segundos agregam também uma componente imobiliária.

Esse modelo se torna viável no Brasil, apenas a partir de 2003, não por acaso o mesmo ano do salto quantitativo do turismo internacional, em virtude do surgimento da inclinação do mercado internacional para a compra deste produto imobiliário, majoritariamente destinado a segunda residência.

Projetos em Desenvolvimento no Nordeste Brasileiro

Quando se fala em projetos turístico-imobiliários em desenvolvimento, é preciso separar aqueles que de fato estão para acontecer daqueles que ainda tem poucas possibilidades de se concretizar.

É bastante comum que se anunciem como viabilizados projetos que ainda estão apenas no nível de entendimento entre o proprietário da área e os potenciais incorporadores.

CENÁRIO ATUAL DOS PROJETOS TURÍSTICO-IMOBILIÁRIOS NO BRASIL



A HVS entende que um projeto pode ser considerado como tendo boas chances de viabilização se possui, pelo menos, as seguintes características:

• Está em uma área com efetivo potencial turístico: ou seja, trata-se de um local de grande beleza cênica, que oferece acesso conveniente para os mercados-alvo (em termos de conforto e tempo de locomoção) e possui potencial construtivo para hotéis, equipamentos turísticos e condomínios residenciais (ou seja, possui espaço útil suficiente e tem condições adequadas de zoneamento ambiental);

• Tem, entre seus sócios, empreendedores com o perfil adequado ao conceito do produto que será desenvolvido: todo projeto apresenta riscos e, para superar os desafios e manter o projeto viável e rentável, é muito importante que seus empreendedores estejam habituados ao mercado em que irão atuar e que tenham acesso aos seus canais de promoção e comercialização;

• Está com seu funding equacionado (ao menos preliminarmente): mesmo contando com parceiros e/ou empreendedores fortes, não é necessariamente verdade que o projeto tem perspectivas reais de viabilização. Existem projetos encabeçados por grupos fortes que, em razão do seu inadequado equacionamento financeiro, não conseguem decolar.

Considerando essas características, os projetos no Nordeste com boas perspectivas de viabilização nos próximos anos não são mais que 50. É um número que indica claramente que várias regiões já se encontram ou entrarão brevemente no terceiro estágio de desenvolvimento turístico, como citado anteriormente. Demonstra, acima de tudo, que não se trata de algumas iniciativas isoladas, mas, pelo contrário, de uma forte tendência de consolidação.

Conforme se argumentou anteriormente, essa quantidade expressiva de projetos em viabilização deve ser avaliada desagregada. Enquanto muitos projetos já estão em construção nas proximidades de algumas capitais, há estados em que existem apenas boas áreas com master plans preliminares. A figura a seguir ilustra a distribuição dos projetos (e a situação em que se encontram) por estado:



Figura 6 –Projetos Turístico-Imobiliários por Situação e Estado

ALSE

PE

PB

RNCE

BA

4 3 1 14 3 1 1

1 - - -1 - - -

4 1 - -4 1 - -

3 1 - -3 1 - -

1 - - -1 - - -

8 2 1 68 2 1 6

5 2 1 15 2 1 1


A figura indica que a Bahia é o estado onde se encontra o maior número de projetos em um estágio mais adiantado, principalmente em áreas ao norte de Salvador, na chamada Costa dos Coqueiros. Nessa região já existem alguns equipamentos em funcionamento, enquanto outros se encontram em construção. No Ceará e no Rio Grande do Norte também há um grande número de projetos com boas perspectivas de se concretizarem, mas existem menos projetos nos estágios mais avançados de viabilização. Nos demais estados, a quantidade de projetos maduros é menor, mas também se encontram empreendimentos com boas perspectivas.

Apesar da expressiva quantidade de projetos viáveis em andamento, vale salientar que, como a costa do Nordeste é bastante extensa1, mesmo nos estados mais desenvolvidos ainda há uma boa variedade de áreas com efetivo potencial turístico. Ademais, é grande o número de

1 A título de comparação, o litoral sul do Algarve possui aproximadamente 160 quilômetros de extensão, contra 3000 da costa nordestina.



oportunidades em áreas mais afastadas das capitais, mesmo em algumas que já são servidas por aeroportos de alcance nacional.

A Importância do Mercado Externo

Em relação aos produtos turístico-imobiliários do Nordeste, é importante atentar para o fato de que o mercado brasileiro ainda é inexpressivo. A conseqüência prática desse fato é que o empreendedor que estrutura esses produtos imobiliários precisa orientá-lo essencialmente para o mercado internacional, de maneira especial para a Europa, para onde as rotas aéreas já estão viabilizadas e são relativamente abundantes.

Para esses produtos o Brasil tem matéria prima de excelente qualidade – talvez dentre as melhores do mundo – a infra-estrutura turística e as condições para produzi-los a um custo muito atrativo. Mas não tem mercado consumidor.

Em virtude disso, passam a ser fatores-chave de sucesso não só o perfeito conhecimento deste mercado internacional (suas necessidades, suas preferências, sua capacidade de compra, etc.), mas também um bom acesso aos canais de venda e, principalmente, uma imagem junto a esses mercados que transmita credibilidade, segurança e seriedade.



Considerando-se o atual momento da economia brasileira, do turismo no Nordeste brasileiro e dos empreendimentos turístico-imobiliários, assim como suas perspectivas, conclui-se que:

1. O Brasil dá sinais de ter ingressado em um período de estabilidade econômica com uma perspectiva de crescimento sustentável a taxas razoáveis;

2. Embora a apreciação do Real seja indesejável quando se trata de investir no Brasil com capital estrangeiro, a percepção do mercado é que esse inconveniente (risco cambial) não é grande o suficiente para inviabilizar um empreendimento saudável;

3. Os fluxos turísticos no Brasil têm potencial real de grande crescimento nos próximos anos. A viabilização das rotas aéreas internacionais, o acesso ao mercado internacional de massa e a instalação de equipamentos turísticos competitivos, iniciam um ciclo virtuoso de crescimento que deve gerar resultados substancialmente mais expressivos que os obtidos nos últimos três anos;

4. Os desenvolvimentos turístico-imobiliários no Brasil tendem a sofrer um crescimento explosivo, impulsionado pelas seguintes razões:

Disponibilidade de capital estrangeiro

Grande disponibilidade de áreas para desenvolvimento;

Forte perspectiva do aumento do fluxo de turistas;

Baixo custo de produção deste tipo de produto no Brasil;

Possibilidade de praticar preços de venda muito atrativos para o mercado internacional.

Não obstante as perspectivas sejam otimistas, há cuidados que devem ser tomados quando se opta por investir em empreendimentos turístico-imobiliários no Brasil. As recomendações pertinentes estão focadas em dois pontos: a escolha da oportunidade de desenvolvimento e a gestão do risco.

1. A Escolha da Oportunidade de Desenvolvimento

Não é incomum que, apaixonado pelas belezas naturais do Nordeste e impressionados pelos baixos preços, o investidor opte, de saída, pela compra de uma área.

A escolha da oportunidade de desenvolvimento, contudo, deve começar pelo conhecimento do mercado, e não pela compra da área para depois se decidir o que pode ser desenvolvido nela.

O conhecimento do mercado é a base para se conceituar um produto, e é esse conceito de produto que orienta a decisão de qual o destino mais adequado e de quais serão os critérios de escolha da área (ver Figura 5).

CONCLUSÕES E RECOMENDAÇÕES



Figura 5 – Etapas que Devem Anteceder a Compra do Terreno

Mercado (Internacional)

Conceito do Produto Escolha do Destino

Busca da ÁreaBusca da Área

Compra do terreno

Critérios para Escolha da Área


2. Minimizar os Riscos

Para os especialistas em empreendimentos turístico-imobiliários a recomendação de minimizar riscos é “chover no molhado”. No entanto, estes empreendimentos são de longa maturação, capital intensivo e cheios de incertezas, o que faz com que todas as ações no sentido de minimizar riscos sejam bem-vindas e devam ser exaustivamente mencionadas. No Brasil, se aplicam três recomendações com muita propriedade. São elas:

2.1 Considere parceiros locais

O Brasil tem um conjunto de empresas e empresários que são bastante competentes e confiáveis. Um parceiro local criteriosamente escolhido acaba sendo importante porque: (i) reduz os custos iniciais de desenvolvimento, pois já tem a estrutura local; e (ii) abrevia a curva de aprendizado sobre como fazer negócios no país.

Além disso, vale salientar que para muitas empresas brasileiras é estrategicamente importante uma aliança com um grupo internacional que tenha conhecimento do mercado comprador potencial e acesso a financiamentos externos. Sem isso, as empresas brasileiras não têm condições de ter acesso às oportunidades de desenvolvimento de negócios.

2.2 Use financiamentos locais

A despeito de as taxas de juros brasileiras serem muito altas, existem financiamentos disponíveis no Banco do Nordeste, específicos para a região, a taxas que variam de 10,2% a 11,9% ao ano, em reais, para empresas adimplentes. Considerando uma inflação de 5% ao ano, essas linhas de crédito resultam em uma taxa real compatível com as praticadas em financiamentos internacionais.



Tabela 3 – Condições de Financiamento de Projetos Turístico-Imobiliários no Banco do Nordeste

Porte do MutuárioMáximo Financiado

pelo FNE (%)*Taxa de Juros

(% a.a.)**Tx. Juros p/ Adimplentes

(% a.a.)***Juros descontados da

Inflação de 5% (% a.a.)

Micro-Empresa 90 8,75 7,44 2,32

Pequena Empresa 90 10 8,5 3,33

Média Empresa 80 12 10,2 4,95

Grande Empresa 70 14 11,9 6,57

*** Para os pagamentos realizados em dia, concede-se bônus de adimplência sobre os juros (25% para empreendimentos no semi-árido e 15% para outros). Na tabela utiliza-se 15%, pois, via de regra, empreendimentos turístico-imobiliários se localizam no litoral.

* Prazos de Até 12 anos, inclusive 4 anos de carência.

** Condições atuais no FNE e sujeitas a alterações.

Fonte: Banco do Nordeste Brasileiro

A vantagem de contrair esses financiamentos em reais é clara: ajuda a balancear o risco cambial do empreendimento.

2.3 Foque nos projetos mais competitivos

Como citado anteriormente, há milhares de quilômetros de costa com áreas turisticamente atraentes. Se por um lado isso é uma vantagem, por outro lado é um risco, pois o local acaba tendo poucas barreiras de entrada. Por esse motivo é fundamental que o empreendimento escolhido seja o mais competitivo possível, competitividade essa que tem a ver com:

• A escolha da área, que deve proporcionar uma vivência turística muito especial, e ao mesmo tempo, ter um acesso fácil e rápido;

• O conceito do produto turístico-hoteleiro que se vai desenvolver, que não só tem que ser um produto dos sonhos, mas principalmente, tem que ser o produto dos sonhos do mercado potencial comprador;

• Os parceiros (e as marcas) envolvidos no empreendimento, além do nível de credibilidade que apresentam junto ao mercado-alvo;

• A disponibilização de condições de financiamento que facilitem a aquisição dos produtos.



Diogo Canteras

Engenheiro, formado pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, com especialização em Gestão de Empresas pela Fundação Getúlio Vargas, Diogo Canteras é o sócio diretor da HVS International no Brasil e Professor de Desenvolvimento de Projetos Turístico-Hoteleiros da Fundação Getúlio Vargas.

Tendo focado a maior parte dos seus mais de 20 anos de vida profissional ao Desenvolvimento de Empreendimentos Turístico-Hoteleiros, é hoje um dos mais respeitados especialistas em Estruturação de Oportunidades de Negócios no Brasil. No final dos anos 80 viveu em Portugal, dedicando-se à implantação da Quinta da Penha Longa, em Cascais.

Cristiano Vasques

Engenheiro de Produção pela Escola Politécnica da Universidade de São Paulo, com especialização em Gestão Estratégica de Turismo e Hotelaria pela Fundação Getúlio Vargas. Vem atuando desde 2001 na área turístico-hoteleira, elaborando análises de mercado e estudos de viabilidade econômico-financeira para projetos hoteleiros, além de ser responsável pela área de planejamento turístico da HVS em São Paulo.

Entre outros projetos, coordenou a execução dos planos turísticos dos estados da Bahia e do Maranhão para o PRODETUR-NE II, programa de fomento ao turismo no Nordeste do Governo Federal e do Banco Interamericano de Desenvolvimento (BID).

Gustavo Moura

Bacharel em Turismo pela Universidade de São Paulo e pós graduando em Gestão Mercadológica do Turismo pela mesma instituição, foi também aluno de Gestão Ambiental na Leeds University. Trabalhou em projetos de turismo para a Fundação Instituto de Pesquisas Econômicas da Universidade de São Paulo e para o Ministério de Turismo do Brasil. Desde 2005 está na HVS International atuando nas áreas de consultoria em turismo e hotelaria.

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