Villas en la Ciudad de Buenos Aires, un análisis desde la

perspectiva de provisión del bienestar

Verónica Carmona Barrenechea1 y Giuseppe M. Messina2

1. Introducción: entre el derecho y el mercado. La ciudad para

los que “pueden pagarla”.

La Ciudad Autónoma de Buenos Aires (CABA) presenta una

situación paradójica, ya que si por un lado es el distrito la entidad que

tiene los mayores recursos del país, y cuenta con un marco normativo

progresivo en cuanto a reconocimiento de derechos de sus habitantes

(ACIJ, 2013) entre los cuales se encuentra el derecho a la vivienda3, por

el otro presenta poblaciones excluidas del acceso a ese derecho o

viviendo en condiciones de carencia y hacinamiento. Frente a ello, eEn

los años posteriores a la crisis del 2001-2002, la Ciudad de Buenos

Aires ha experimentado un boom inmobiliario combinado con procesos

de desregulación inmobiliaria, especulación e incremento de los precios

de acceso a la vivienda. Algo parecido ocurrió con los precios de las

locaciones, que siguen una curva ascendente pronunciada (y cotizada

en dólares) escindida de los ingresos familiares (cit. Cámara

Inmobiliaria). A la luz de estos procesos, se evidencia un continuo

proceso de precarización de las formas de acceso al hábitat (entre 1991

y 2010 la proporción de hogares afectados por problemas habitaciones

en la ciudad aumentó un 77,6%, Di Virgilio y Rodriguez, 2013). En

particular, las villas de la ciudad de Buenos Aires albergan a alrededor

1 Lic. en Ciencia Política y Maestranda en Políticas Sociales, ambas por la Facultad de Ciencias Sociales, UBA2 Lic. en Economía por la Universidad Bocconi, Dr. En Ciencias Sociales por la Universidad Complutense y Maestrando en Políticas Sociales, UBA.Los autores son investigadores del Grupo de Trabajo Interdisciplinacio Derechos Sociales y Políticas Públicas www.dspp.com.ar 3 El derecho a la vivienda ha sido reconocido en múltiples tratados internacionales que han adquirido jerarquía constitucional con la reforma constitucional de 1994, específicamente el Pacto Internacional de derechos económicos, sociales y culturales. Asimismo la CABA reconoce específicamente en su artículo 31 el derecho a una vivienda digna y a un hábitat adecuado asumiendo como obligación positiva resolver progresivamente el déficit habitacional, de infraestructura y de servicios, dando prioridad a las personas de los sectores de pobreza crítica y con necesidades especiales de escasos recursos.

1

de 200 mil personas, el doble que en 2001 y cuatro veces más que en

19914.

Como señala Cravino (2011) esto es una señal de la importancia

que adquieren estos barrios como forma de habitar la ciudad.

Este trabajo aborda esta temática analizando producción de

vivienda en la Ciudad y los mecanismos políticos, económicos e

institucionales que ordenan el acceso desigual al derecho a la vivienda,

y la situación de exclusión en la quedan relegados parte de los sectores

de menores ingresos, especialmente los últimos llegados (migrantes

internos y extranjeros) [no sé si esto lo vemos en este texto], con

referencia a la situación de los que viven en las denominadas villas de

la Ciudad.

La expansión del fenómeno de la exclusión en el periodo posterior

a 2003 se discute como resultado de las interrelaciones entre las

esferas del bienestar que inciden en el acceso al derecho a la vivienda.

Así, la situación de exclusión del mercado de vivienda formal (i.e. la

decisión de vivir en una de las Villas de la Ciudad) sería el resultado de

una estrategia de sobrevivencia de esos hogares frente a los cambios

estructurales (y las continuidades) en las esferas estatales, mercantiles

y comunitarias de provisión del bienestar (Adelantado, 1998; Esping

Andersen, 2001). En particular se examinará lo que ocurre en la

producción y en la intermediación inmobiliaria, en el ámbito del

mercado formal e informal de la vivienda, teniendo en cuenta que los

resultados asignan a las esferas no mercantiles un papel relativamente

marginal. Pese a ello, es conocido como la decisión del Estado de dejar

un margen relativamente amplio al mercado para autorregularse es una

política pública, aunque lo sea por omisión (Oszlak y O’Donnell, 1995).

4 Las villas pueden ser definidas como ocupaciones irregulares de tierra urbana vacante que producen tramas urbanas muy irregulares. Responden a la suma de prácticas individuales y diferidas en el tiempo, a diferencia de otras ocupaciones que son efectuadas de manera planificada y de una sola vez. Las viviendas tienen diferentes grados de precariedad, pero en todos los casos se observa un alto grado de densidad poblacional y hacinamiento (Bettati; 2012: 173).

2

En este sentido se trabajará desde la perspectiva teórica de la

provisión de bienestar, repensando el “diamante del bienestar” de

Adelantado en torno al derecho a la vivienda, concentrándonos en la

esfera del mercado y cómo este actúa en los procesos de producción de

vivienda.

El análisis se concentra en la Ciudad Autónoma de Buenos Aires,

en el periodo comprendido entre la década de 2003-2013, década en la

cual se profundizó el déficit habitacional en la Ciudad a la vez que el

peso del mercado ganó terreno, generando al mismo tiempo mayores

procesos de exclusión y marginación para los sectores populares.

1. Así resulta de interés indagar cómo, y por qué, el Estado intervino

o no intervino para modificar los resultados del juego del

mercado, con especial atención a las políticas de la vivienda del

Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires (GCBA) [tampoco lo

vemos quizás].

[2.] Claves para leer la problemática de vivienda desde la

perspectiva del bienestarr

El esquema que se ha delineado para esta ponencia es tributario

de la literatura del bienestar, aunque lo aplica a un ámbito que quizás

ha recibido menor atención, el de la vivienda (Anexo -Gráfica 1). A

partir de ese enfoque se interpretan las contradicciones que en una

sociedad capitalista se generan de forma continua (cfr. Castel 1997: 20)

entre una estructura económica marcada por la desigualdad y un

sistema político democrático que, al menos en lo formal, establece una

igualdad de derechos entre todos los miembros de la sociedad. En

comparación a otros ámbitos, la producción de vivienda muestra una

muy baja estatización, ya que es en la esfera mercantil donde se toman

el grueso de las decisiones de inversión, construcción o intercambio de

viviendas, aunque en un número significativo de casos se trate de

3

mercados no formales. Al respecto, está claro que el Estado tendría la

competencia y la legitimidad de intervenir o no intervenir en el

funcionamiento de los mercados para garantizar el cumplimiento de los

derechos humanos fundamentales, así como puede distribuir recursos a

los grupos de menores recursos para facilitarles el acceso a una

solución habitacional en el mercado, además de ejercer, en última

instancia, de guardián del orden frente a reivindicaciones sociales que

excedan lo consentido. Ya en el ámbito de producción de la Ciudad, es

decir en la construcción del hábitat que constituye el entorno físico de

las unidades residenciales, el Estado cumple un papel protagonista, y es

la esfera privada mercantil quien se apropia de los beneficios, en

términos de mayores valores inmobiliarios, de las externalidades

positivas generadas por la mayor densidad de servicios públicos,

infraestructuras y ornamento urbano5. En los dos ámbitos, las

organizaciones de la sociedad civil cumplen un papel subsidiario pero

que en muchos casos garantiza los elementos básicos del vivir

cotidiano, en ausencia de una intervención pública más integral. En el

centro de este esquema se sitúan las familias que a través del nexo

monetario (mercado), sus actos participativos voluntarios (esfera

comunitaria) o sus demandas y exigencias al Estado, instrumentan sus

estrategias de sobrevivencia y de reproducción social de su hogar.

2.[3.] Debates y concepciones teóricas relacionadas al derecho

a la vivienda

En este caso de la producción de ciudad, el déficit de la acción

estatal se hace visible a nivel de comunidades enteras y no sólo

respecto a la situación particular de los individuos. Es lo que algunos

5 Es en estas dimensiones que se hace referencia al déficit habitacional, un faltante de viviendas no precarias y de buena calidad (IVC, 2013). La calidad de la vivienda es un concepto que alude de forma amplia a las condiciones de la vivienda individual: los materiales con la que está construida, el acceso a las redes de servicios públicos (agua, gas, electricidad), las condiciones de habitabilidad de la vivienda (hacinamiento, etc.), la regularidad/irregularidad de la tenencia (propiedad, arrendamiento, o formas de inquilinato, vivienda en hoteles o pensiones, o en la calle; . presencia de un contrato, normas de variación de la renta de alquiler, etc.) (Arriagada, 2003: 8-9).

4

autores llaman “empobrecimiento comunitario”; es decir, la situación

de deterioro, supresión y/o inexistencia de bienes y servicios colectivos

en un determinado territorio habitado6 (Kessler y Minujin, 1995:161).

En consecuencia se generan un espacio donde no llega la fuerza del

Estado para establecer y garantizar una definición universal de la

ciudadanía y prevalece el particularismo, el clientelismo, las zonas

“marrones” donde la participación democrática de los ciudadanos a los

deberes y derechos cívicos es desigual e incierta. Una situación, en

resumidas cuentas, donde prevalece una legalidad trunca y la

ciudadanía es de baja intensidad (O’Donnell, 1993).

Naturalmente se trata de un problema antiguo que ya se había

presentado en el periodo de la rápida urbanización de la Ciudad y

frente a las situaciones de crisis que golpean especialmente a las

economías del interior y activan las migraciones internas (y de países

limítrofes, en tiempos más recientes), generando un crecimiento

acelerado de la población urbana, cuyo desarrollo es muy difícil

manejar7 pero sobre todo sobre el que las políticas públicas han sido

ineficientes en cuanto a provisión de bienestar y efectivización de

derechos8. Es suficiente recordar que la novela de Bernardo Verbitsky,

“Villa Miseria también es América”, que popularizó el nombre allá por

1957, hace referencia precisamente a los años 30.

La condición social de los grupos que salieron perdiendo en el

proceso de modernización y de crecimiento económico, que alcanza

mediados de los años 70, los relegó en una situación de marginalidad

6 En sentido amplio, se hace referencia a las condiciones del hábitat en el que está situada la vivienda en cuestión: la distancia de las fuentes de trabajo (zonas periféricas o no), la densidad/coste de los medios de transporte, el acceso a servicios públicos esenciales de tipo educativo, sanitario.7 Los “fuertes procesos de reacomodamiento espacial de la población que engrosan las aglomeraciones urbanas”, en particular “las grandes ciudades de los países atrasados, cuyo gran tamaño acompaña y agrava la precariedad de estos consumos” y que “que ven multiplicar su población en periodos de tiempo muy cortos, y su extensión física aún más, crea enormes exigencias, en general más que proporcionales a esta expansión (…). Durante etapas de considerable extensión, los aparatos locales encuentran enormes dificultades para responder a este ritmo acelerado (…)” (Jaramillo 1998: 138).8 Es suficiente recordar que la novela de Bernardo Verbitsky, “Villa Miseria también es América”, que popularizó el nombre allá por 1957, hace referencia precisamente a los años 30.

5

estructural, que se traducía en “la falta de participación de individuos y

grupos en aquellas esferas en las que de acuerdo con determinados

criterios (normativos) les correspondería participar” (Germani,

1980:66). En este sentido la condición de marginalidad sería la

contracara de la integración social, es decir de la participación del

individuo en la sociedad, tanto pasiva (los recursos materiales y

espirituales de la sociedad) como activamente (la toma de decisiones).

El crecimiento de las villas fue la expresión de esa condición de

marginalidad y de exclusión, no sólo del derecho a una vivienda formal,

sino también de todo un conjunto de derechos cuyo acceso se hace

menos disponible en las zonas más rezagadas de la Ciudad. Del resto,

los intentos continuados de dar una solución definitiva al desarrollo de

las Villas (sea por el lado de la urbanización sea por el lado de la

inacción o, más tétricamente, de la erradicación)9 no tuvieron éxito

prolongado, dando lugar más bien a una nutrida literatura, que no

puede aquí examinarse en detalle por razones de espacio.

Con el retorno de la democraciaEn tiempos más recientes se han

abierto paso el concepto de derecho al espacio urbano, desarrollado por 9 Históricamente, las villas surgieron a fines del siglo XIX, aunque el fenómeno cobró mayor envergadura a partir de la década de 1940, en el marco de intensas migraciones internas del interior de la Argentina hacia el AMBA, en un proceso que fue concomitante a la descomposición de las economías rurales del interior del país, en vinculación con la etapa de industrialización sustitutiva de importaciones. Sin embargo, la insuficiencia relativa de creación de puestos de trabajo en el sector industrial y otras actividades económicas provocó una masa de “marginados” del proceso productivo o, en su defecto, una inserción inestable en el mismo (Bettati; 2012: 172). En el periodo de la Revolución Libertadora las villas comienzan a ser identificadas como un problema, no sólo habitacional sino social. En este periodo se elaboran los lineamientos de una política de erradicación bajo la concepción de “reintegro de esas agrupaciones humanas a los respectivos lugares de origen y trabajo” (Yujnovsky; 1984: 99). Para ello se construyó un conjunto habitacional en La Matanza, pero sin lograr resolver las situaciones de hacinamiento en las viviendas y los déficits de urbanización en los barrios. Durante el periodo de los gobiernos desarrollistas las políticas dirigidas a las villas se dirigieron más a la instalación y provisión de servicios en villas existentes o ayudar en la reconstrucción para aquellas afectadas por incendios. Sin embargo se explicitaba que eran políticas de emergencia, y que objetivo “no era alentar la expansión de las villas existentes o permitir la implantación de otras nuevas”. Por otra parte ya se habían nucleado las villas en la “Federación de villas de emergencia de la Capital Federal”, cuyos dirigentes eran los interlocutores privilegiados con los gobernantes, a los que podían canalizar los reclamos de los habitantes de esas áreas. Posteriormente, entre 1963 y junio de 1966, los gobiernos radicales afianzan esta postura de diálogo con las villas y sus representantes. Por ejemplo, el gobierno se compromete oficialmente a participar en una asamblea de villeros, adoptando asimismo distintos reclamos de la Federación, entre los que se puede recordar que no se realicen desalojos y que se suspenda la expulsión de los ciudadanos extranjeros y se declare una amnistía general para chilenos, paraguayos y bolivianos. No sólo se acceden a estos pedidos, sino que la Comisión de Coordinación de erradicación de villas prevé un crédito para financiar préstamos para vivienda a particulares, y se programa la ejecución y dirección de un plan de construcción de viviendas permanentes, entre otras cuestiones. Además no llegan a realizarse erradicaciones, por el contrario, el gobierno nacional implementa medidas inmediatas de provisión de equipamiento, ayudas parciales y subsidios a villas existentes. (Yujnovsky; 1984).

6

Oszlak (1983) como el “derecho al goce de las oportunidades sociales y

económicas asociadas a la localización de la vivienda o actividad”. De

hecho, el derecho al espacio se ejerce sobre “bienes desigualmente

situados respecto del acceso a oportunidades económicas o a la

satisfacción de necesidades de la vida material”.`` Es en este sentido en

que la tierra urbana adquiere un valor en función del acceso que la

misma garantiza a oportunidades económicas y al goce o disposición de

ciertos bienes y servicios. La estructura de ocupación del espacio

tiende así a reproducir y yuxtaponerse a la estructura social. Los

sectores sociales de mayores ingresos y riqueza ocupan, en la

distribución espacial, las zonas más privilegiadas en términos de

localización y acceso a servicios, en tanto que las clases populares se

concentran en las zonas urbanizadas más marginales10. Por otra parte,

ese patrón de distribución desigual que se observa en la Ciudad es el

resultado de luchas sociales por el derecho al espacio urbano.

Pirez (2009) realiza un análisis de este proceso de ampliación de

las desigualdades socioeconómicas,

“con una fuerte concentración de los ingresos y de concentración de la

pobreza. (…) El asentamiento en la ciudad quedó librado al esfuerzo de cada

familia o grupo social. Ya no dispuso lugares para los pobres. La periferia

metropolitana se segmentó y segregó más. Se ampliaron las diferencias entre

los respectivos medios construidos y se profundizaron las distancias sociales.

El espacio de la expansión metropolitana quedó marcado por presencia

dominante de dos lógicas ‘no estatales’ [de la necesidad y de la ganancia]: la

de los sectores excluidos del mercado formal, en la satisfacción directa de su

necesidad; y la producción privada capitalista para los grupos de mayores

ingresos. (…) Los territorios producidos por la lógica de la necesidad, pese al

intento de adecuación formal a la urbanización regular (lotes, calles, zonas

para usos públicos, entre otros), logran solo una muy baja calidad, a la vez

que se insertan en medios hostiles, donde difícilmente se producen las

10 Un ejemplo claro de esto lo constituyen varias de las villas y asentamientos del sur profundo de la CABA las cuales en su mayoría se encuentran en espacios con altos grados de contaminación y bajas condiciones de habitabilidad, por ejemplo Villa 20 junto al ex cementerio de autos, la Villa 21-24 en la Cuenca Matanza Riachuelo, los Piletones y Villa 3-Fátima sobre humedales y un lago que suele desbordarse, entre otras graves situaciones.

7

infraestructuras y los servicios necesarios para su funcionamiento” (Pirez

2009: 299).

Del resto, estos sectores populares satisfacen partes de sus

necesidades con autoconsumo, y autoproducción en el sector informal,

y una fuerte comunitarización en cuanto estrategias de supervivencia.

Así, la población excedente y marginalizada, en el sentido de Nun

(2001: 132-5), “se ve obligada a crear mecanismos de supervivencia

peculiares (…) Su baja productividad se compensa a menudo por la

precariedad de sus condiciones de vida (…) que les permite la

producción de valores de uso [bienes comerciables] a precios

relativamente bajos” (Jaramillo 1998:141). Esto, en parte, es apropiado

directamente por el sector privado, para beneficio de la acumulación

capitalista, ya que se reducen los costos de los bienes salario, en

sentido amplio (incluyendo los servicios de ‘pobres para los pobres

hechos por los pobres’). Pero también se liga a la “reproducción de

valores de uso de consumo popular, creando una forma de

proletarización sui géneris, en donde la familia como unidad de

reproducción de la fuerza de trabajo” busca su reproducción social

combinando los ingresos que derivan del mercado laboral (con

frecuencia informal), con “otras modalidades de supervivencia”

(Jaramillo 1998:141). Esto implica un proceso en que el capital

consume esta fuerza de trabajo pero sin destinar los recursos

suficientes para su reproducción, algo que Kowarik (1980)11 denomina

dilapidación o expoliación.

Frente a la situación de los sectores populares más rezagados,

debe remarcarse la lógica mercantilista y capitalista de acumulación

que domina la producción de ciudad, donde prima la obtención de

ganancia por sobre los intereses generales. En esta línea, las

transformaciones del mercado de trabajo, a partir de mediados de los

11 Kowarick, Lucio (1980).A espoliação urbana. Rio de Janeiro: Paz e Terra. Cit. por Jaramillo.

8

70, y las relaciones de distribución social “dejan fuera del acceso a los

bienes urbanos a sectores importantes de la población”, mientras las

“políticas estatales no se hacen cargo de esos cambios” y “las políticas

de apoyo a la reproducción de la población” disminuyen de año en año

(Pirez, 2009: 286). Este modelo es el que primaría en la actualidad ya

que la política urbana y de vivienda del actual gobierno de la Ciudad

“fortaleció el carácter excluyente de la ciudad, naturalizando la

decisión política, transformada y reforzada activamente como sentido

común, de que “se puede vivir donde se puede pagar”, con los

ingresos que cada familia percibe de modo individual vía el mercado de

trabajo”.

Esto indicaría un régimen de regulación de la producción de la

vivienda en la ciudad de tipo residual, en el que el Estado interviene

como rescatador de última instancia sólo en aquellas situaciones en las

que las personas no pueden acceder por sí mismas, por medio de los

ingresos obtenidos principalmente en el mercado laboral, a una

vivienda12. Se trataría entonces de un régimen de provisión del acceso a

la vivienda de tipo liberal, donde la acción pública cumple un papel

marginal de asistencia a las personas que demuestren su estado de

necesidad, mientras el mercado inmobiliario está esencialmente

desregulado. A esto se le suman los procesos de segregación

socioespacial tan patentes en la Ciudad de Buenos Aires entre el norte y

el sur, fruto de la acumulación en el tiempo de decisiones políticas y

económicas de localización de los bienes urbanos (Cfr. Katzman). Por

estas razones, es evidente que las modalidades de acceso a la vivienda

constituyen un factor de segmentación del espacio urbano, que las

políticas públicas de regulación del uso del suelo y de localización de

los servicios públicos no hacen que consolidar. En el caso de las villas,

12 Las dificultades de acceder a un préstamo hipotecario complicarían el acceso a una vivienda de propiedad a muchos sectores las clases medias asalariadas, que sin embargo sí tendrían la posibilidad acceder a una vivienda formal en alquiler. Otros sectores de las clases medias y las clases altas, mientras, podrían estar obteniendo una parte significativa de sus rentas en el mercado de la vivienda

9

la segmentación llega a transformarse en formas de segregación

especial, en un extremo de la jerarquía social (en el otro extremo,

encontraríamos formas de autosegregación de los pudientes como los

countries, cfr Svampa, 2004).

[4.] IV. La producción privada de Ciudad: el contexto del

sector de la Construcción en la CABA.

Al centro de la producción de la ciudad se sitúa el sector de la

Construcción. Se trata de un sector de suma importancia, no sólo

porque representa el 4,43% del PIB Argentino, sino sobre todo porque

mueve más de la mitad (53,52%) de las inversiones que se ejecutan

cada año en el país13. Tema no menor, casi un ocho por ciento de todos

los ocupados trabajan en este sector14. Además, se trata de un sector

que genera importantes efectos de arrastre “hacia delante o hacia

atrás” (Hirschman, 1958), por los encadenamientos productivos que

existen hacia otras ramas de la economía, tanto del sector primario,

como de la producción industrial o del sector los servicios. Por todas

estas razones, se trata de un sector que ocupa un lugar preminente en

la estructura económica del país y, consecuentemente, también influye

de forma determinante sobre las decisiones políticas que afectan los

niveles de actividad y la rentabilidad del sector.

La estructura del sector es compleja por los numerosos actores

que intervienen y la heterogeneidad de sus características e intereses

(ver Anexo - Gráfica 2)15.: en primer lugar, las empresas proveedoras de

13 Promedios 2004-2013. Elaboración propia sobre datos de las Cuentas Nacionales (INDEC).14 El promedio del periodo 2003-2013 es de aproximadamente un 7,86% (elaboración propia sobre la base de EPH INDEC, 4º Trimestre).15 en primer lugar, las empresas proveedoras de insumos y, por lo que respecta la comercialización del producto final, las cámaras inmobiliarias, el sector crediticio, escribanías – intermediarios de los inversionistas particulares - y el sector publicitario especializado en el sector. Al centro de este sistema, se sitúa la industria de la Construcción, propiamente dicha, en la que pueden distinguirse las empresas constructoras, los colegios profesionales, y las organizaciones

10

insumos16 y, por lo que respecta la comercialización del producto final,

las cámaras inmobiliarias, el sector crediticio, escribanías –

intermediarios de los inversionistas particulares - y el sector

publicitario especializado en el sector. Al centro de este sistema, se

sitúa la industria de la Construcción, propiamente dicha, en la que

pueden distinguirse las empresas constructoras, los colegios

profesionales, y las organizaciones de los trabajadores. En este sentido,

la industria de la Construcción representa uno de los bloques

sectoriales más importantes de la economía argentina (cfr. Basualdo,

2006: 28). Al mismo tiempo, tanto en el ámbito de la producción como

de la intermediación (para el intercambio de viviendas) se encuentra la

presencia de un entramado de relaciones informales, que en el caso de

las vVillas y asentamientos alcanza la casi totalidad de las operaciones

económicas.

Para entender esto, debe tenerse en cuenta que las unidades

económicas que operan en el sector del Construcción están

caracterizadas por una elevada heterogeneidad en cuanto al tamaño, al

uso más o menos tradicional del factor trabajo (formal/informal, con

diferentes niveles de especialización), el grado de utilización de

maquinarias con niveles tecnológicos dispares, la posición contractual

que ocupan en la obra (Constructoras; Contratistas; Subcontratistas)

además de distinguirse por el segmento de la actividad en el que

operan1718. En efecto, la actividad de la Construcción abarca

de los trabajadores. En este sentido, la industria de la Construcción representa uno de los bloques sectoriales más importantes de la economía argentina (cfr. Basualdo, 2006: 28).16 Entre otros, los productos derivados de la madera; cemento, yeso, ladrillos y otros productos minerales no ferrosos; los productos químicos derivados del petróleo y el carbón; los productos metalúrgicos (Ruggiriello, 2011, 36).17 Así el sector está caracterizado por una elevada presencia del trabajo por cuenta propia (c. 38% de los ocupados en 2013); una concentración del empleo en las microempresas (un 59% de los ocupados en unidades de hasta 3 trabajadores; tres cuartas partes de todos los ocupados en empresas de hasta 10 trabajadores); una tasa elevada de informalidad del trabajo asalariado (más del 90% del total en el caso de empresas hasta 10 trabajadores, y un promedio del 68,8% para el conjunto de los asalariados) (Fuente: Elaboración propia sobre EPH 2013, 4ºT). 18 En efecto, la actividad de la Construcción abarca operaciones tan diversas como las refacciones, mejoras y ampliaciones de vivienda; la

11

operaciones tan diversas como las refacciones, mejoras y ampliaciones

de vivienda; la construcción de viviendas nuevas; la construcción de

edificios no residenciales; las obras viales; las construcciones

petroleras; y la construcción de otras infraestructuras (energía,

telecomunicaciones, etc.) (Ruggiriello, 2011, 35-7). Está claro que

existe una diversidad de condiciones muy elevada en el sector y no es lo

mismo el trabajador cuentapropista contratado informalmente por un

hogar privado para una actividad de mantenimiento que la gran

empresa multinacional que ejecuta actividades constructoras de alta

complejidad para la industria petrolera. Sin embargo, las grandes

empresas oligopólicas líderes del bloque sectorial tenderán a marcar

las pautas de desarrollo y los niveles de actividad, al margen de la

intervención del Estado, tanto regulatoria como en términos de

inversión pública. A la vez existirán amplias “zonas marrones”, donde

prevalecerán las relaciones informales en el uso del factor trabajo, la

evasión de la normativa vigente (ambiental, tributaria, de la Seguridad

Social, de la regulación urbanística y la seguridad edilicia, etc.), e

incluso la compraventa no formal de títulos de propiedad y la

contratación informal de alquileres, en un vaciamiento de sentido de

uno de los pilares del Estado de derecho: la propiedad privada

individual respaldada por la autoridad pública.

construcción de viviendas nuevas; la construcción de edificios no residenciales; las obras viales; las construcciones petroleras; y la construcción de otras infraestructuras (energía, telecomunicaciones, etc.) (Ruggiriello, 2011, 35-7). Está claro que existe una diversidad de condiciones muy elevada en el sector y no es lo mismo el trabajador cuentapropista contratado informalmente por un hogar privado para una actividad de mantenimiento que la gran empresa multinacional que ejecuta actividades constructoras de alta complejidad para la industria petrolera. Sin embargo, las grandes empresas oligopólicas líderes del bloque sectorial tenderán a marcar las pautas de desarrollo y los niveles de actividad, al margen de la intervención del Estado, tanto regulatoria como en términos de inversión pública.

12

3. Una mirada a las distintas comunas: la construcción donde manda

el mercado

Un análisis más detallado Dicho esto, a continuación se hará un

análisis cuantitativo de la actividad constructora en la Ciudad de

Buenos Aires en lo relativo a la construcción de viviendas nuevas, para

evidenciar el peso de la esfera mercantil en el derecho de acceso a la

vivienda en la Ciudad, y los efectos que el mercado autorregulado ha

producido en los términos de ese derecho19. Los resultados presentados

en la Figura 1 (ver anexo Figura 1) permiten sacar algunas

conclusiones respecto a la actividad constructora en la Ciudad en el

periodo que va entre 2003 y 2013.

La Figura muestra cómo después de un fuerte boom inmobiliario

entre 2005 y 2007, el mercado fue frenando y entrando en crisis en

particular en 2009 y 2010. Después de un repunte en 2011, el 2013 ha

estado marcado por una crisis profunda. Pese a ello, la década ha

estada marcada por una fiebre inmobiliaria, que en el caso de la

producción de vivienda nueva ha afectado a una superficie total de

16.473.784 m2. Sin embargo, los datos desagregados sugieren que las

inversiones inmobiliarias no se han distribuido de manera uniforme a lo

largo del territorio de la Ciudad o atendiendo las zonas con mayor

déficit habitacional. Al contrario se han concentrado en su mayor parte

en un número reducido de barrios. Cómo se ve en la Tabla 1 (Ver

Anexo), los cinco barrios que más inversión inmobiliaria recibieron,

acaparraron el 43,8% de la superficie solicitada total. Por otra parte, 10

barrios (de los 48 que conforman la CABA) recibieron el 61% de toda la

inversión inmobiliaria del periodo 2003-2013. La contracara de este

fenómeno es que, por ejemplo, a los 10 barrios que menos inversión

19 Se utilizaran los datos que proporciona la Dirección General de Estadísticas y Censos de la CABA respecto a la solicitud de permisos de construcción para aproximar el comportamiento de las decisiones productivas de la industria de la Construcción en la Ciudad, además de anticipar la evolución de la oferta de nueva vivienda en este ámbito territorial.

13

recibieron fue destinado sólo el 3,4% de la producción de vivienda

nueva y un 9,7% para los 20 barrios con menor inversión inmobiliaria.

Si se examina en detalle las características de los barrios más y

menos favorecidos por la inversión inmobiliaria, se evidencia que la

producción de vivienda nueva ha estado dirigida hacia los segmentos de

mercado de mayores ingresos, al margen de otros factores cómo la

superficie disponible para nuevas inversiones20. Si ordenamos los

barrios según alguna medida de vulnerabilidad social de la población

que los habita (en este caso se utiliza el IVS - índice de vulnerabilidad

social- de 2001)21, se ve que existe una tendencia clara de las

inversiones inmobiliarias en concentrarse en los barrios de mayores

ingresos y capacidades patrimoniales (es decir, menor vulnerabilidad).

Así en la Tabla 1, puede verse que los 10 barrios con menor IVS,

concentraron el 51% de toda la inversión acumulada entre 2003-2013.

Al contrario, los barrios cuyos habitantes estaban caracterizados por

una mayor vulnerabilidad social, recibieron sólo un 5,9% de los

proyectos de producción de vivienda nueva. En la Tabla Anexo 1, puede

verse que barrios como Palermo, Belgrano, Caballito y Villa Urquiza

recibieron el grueso de la producción de vivienda nueva en la Ciudad,

mientras Comunas como la 8 (Villa Riachuelo, Villa Lugano, Villa

Soldati) recibieron sólo un 1,09% de la misma.

Los datos presentados sugieren por lo tanto que la oferta privada

de vivienda nueva en la Ciudad se dirigió, cómo es natural en un

mercado esencialmente no regulado, hacia las localizaciones que le

pudieran garantizar una mayor rentabilidad. A este crecimiento

concentrado de la oferta de vivienda nueva en determinadas áreas de la

Ciudad, se acompañó un incremento significativo de los precios en

20 Por ejemplo, Puerto Madero ha recibido una importante inversión, pero por sus dimensiones reducidas, en números absolutos no se sitúa entre los barrios que más inversión han recibido. Otros barrios como Recoleta ya están caracterizados por una elevada urbanización, con edificios de múltiples pisos, por lo que el espacio para nuevas inversiones es comparativamente reducido.21 Índice de Vulnerabilidad Social, Documento Metodológico, Dirección de Investigación y Estadística, Ministerio de Educación, GCBA, 2011.

14

dólares del m2 lo que contribuyó a reducir aún más las posibilidades de

acceso a la vivienda de la población de menores ingresos (Ver Anexo -

Figura 2). Los datos disponibles son muy parciales ya que abarcan una

selección muy reducida de barrios, de manera que es difícil sacar

conclusiones. Pese a ello, se evidencia un incremento muy significativo

de los precios en dólares, que en algunos casos (Caballito, Villa

Urquiza) fue moderado por el enorme incremento de la oferta de

vivienda nueva.

Dicho esto, merece volver al caso paradigmático de la Comuna 8.

Cómo dijimos, esta Comuna, caracterizada por índices elevados de

vulnerabilidad social, fue destino de sólo el 1,09% de la inversión

inmobiliaria privada a lo largo del periodo 2003-2013. Se trata de una

Comuna donde en 2010 vivía aproximadamente el 6,5% de la población

de la CABA (dato que podría estar subestimado, dada la presencia de

numerosas villas en el territorio, en las que es difícil estimar el número

exacto de habitantes). Se trata además de la Comuna que vio el mayor

incremento poblacional entre 2001 y 2010 (+15,8%). Sin embargo,

frente a estos cambios, la oferta de vivienda nueva apenas varió. Está

claro que los mecanismos del mercado formal de la producción de

vivienda no lograron abastecer zonas donde la demanda de vivienda

está caracterizada por una elevada vulnerabilidad social y escasos

ingresos. En la siguiente sección, se examinará si la intervención

pública logró atender estas necesidades. En todo caso, mereceMerece

recalcar como Comunas que recibieron poca inversión inmobiliaria

también están caracterizadas por un tejido urbano menos denso de

servicios, incluso esenciales, como la salud y la educación22. Para la

localización de los mismos entran en juego tanto actores privados como

22 Datos de la Secretaria de Planeamiento de GCBA (2013) sobre los usos del suelo en la Ciudad, confirman que la Comuna 8 que posee el menor número de establecimientos educativos y sanitarios. En esa Comuna, cada establecimiento de salud debe atender a más de 14 mil habitantes, mientras por ejemplo en la Comuna 5 ese indicador baja a 1.517 habitantes. Algo parecido ocurre en el caso de los establecimientos educativos, ya que una vez más la Comuna 8 destaca como el territorio de la Ciudad con menor número de centros por habitante. Así cada establecimiento educativo sirve a más de 2300 habitantes en esa Comuna, mientras en la Comuna 1 debe servir a 996 habitantes.

15

públicos. Sin embargo el resultado final es la mayor dificultad de

acceso a los mismos de parte de los vecinos que viven en las comunas

más rezagadas.

[5.] Las zonasLos grises del mercado inmobiliario informal en

la villa.

De forma paralela a lo que ocurre en la “ciudad formal” en la villa

el mercado inmobiliario es uno de los grandes negocios que ha crecido

en los últimos años. En muchos casos alquilar una habitación en la villa

puede costar lo mismo o más que un departamento de 1 o 2 ambientes

en otro barrios de la ciudad. Sin embargo, imposibilitados de poder

cumplir los requisitos del mercado inmobiliario formal, entre ellos la

presentación de garantía y recibo de sueldo, y en ocasiones también por

la falta de dinero para hacer frente a la comisión de la inmobiliaria, el

depósito, el mes de adelanto y los gastos que implica la firma del

contrato, que pueden llegar a implicar el desembolso de 5 meses de

alquiler, vivir en la villa termina siendo la única opción que tienen

amplios sectores de la población. Estas transacciones quedan a la

merced de la oferta y la demanda, y de una mercantilización extrema

donde el estado prácticamente no tiene intervención.

En la villa, esta mercantilización de la vivienda adquiere

diferentes matices, por un lado aquellos más relacionados a la “lógica

de la necesidad” y otros más relacionados a la especulación inmobiliaria

y la ganancia. Por ello existen personas que con la finalidad de obtener

algún ingreso más que contribuya a hacer frente a los gastos de

subsistencia alquila un cuarto o cuartos en su casa, compartiendo la

vivienda con sus inquilinos/as. También están quienes destinaron parte

de sus ahorros a ampliar su casa ya sea en la misma planta o

construyendo un piso más y cuentan con un espacio separado con baño

para alquilar. En el otro extremo y más cercana a la lógica de la

especulación inmobiliaria existen los casos de quienes cuentan con

16

varias propiedades para alquilar y que, según transmiten referentes

comunitarios, en oportunidades son personas que ni viven dentro de los

barrios (Carmona et al)23. Cravino (2011) describe asimismo

edificaciones con un número elevado de habitaciones y baños

compartidos, en la que los dueños viven en la planta baja, “estos

“propietarios” no permiten que un inquilino permanezca en el lugar por

varios años, debido al miedo de que los inquilinos se sientan “dueños”.

A su vez, cuando un locatario no puede pagar, inmediatamente debe

dejar la pieza, sin ningún tipo de contemplación de la necesidad de un

alojamiento. Esto hace que los inquilinos vivan con el miedo de

quedarse en cualquier momentos sin casa” (p?.). Claramente ante estos

tres tipos de situaciones, llevan a que se establezcan distintas

relaciones entre quienes alquilan.

En este sentido, la informalidad asume una multiplicidad de

formas, de allí que al interior de cada villa coexistan tanto dueños como

inquilinos, cuya proporción ha aumentado en los últimos años, en la

actualidad se estima que ronda al 40%24, y con escasas posibilidades de

convertirse en propietarios ya que aumentan la demanda y los precios

pero no la oferta, es decir que “jamás habría tanta cantidad de

viviendas en venta como todos los inquilinos que quisieran comprar

una” (Cravino 2011). Estos contratos muchas veces no se realizan por

escrito, sellando los acuerdos “de palabra”, no entregando recibos al

momento de efectuar el pago del alquiler, y sin documentación que dé

cuenta de la relación propietario-arrendatario. Esta informalidad

también da lugar a vulnerabilidad, ya que las personas que alquilan se

ven en una situación de desprotección: además de vivir en condiciones

de precariedad muchas veces son sujetos de desalojos de hecho. En el

otro extremo, el universo de los “dueños” también es heterogéneo, con

un régimen dominial sumamente precario, y con un número bajo de

23 Citar sección villas del documento sobre desalojos, con Maricel Peisojovich y Marìa Victoria Ferreyra24 Según referentes de Villa 20

17

propietarios que cuenten con efectivamente con los títulos de sus

viviendas.

4.[6.] Reflexiones finales

En esta ponencia se buscó analizar el rol que ocupa el mercado en la

provisión de bienestar, en términos de inclusión/exclusión

Anexo

18

Gráfica 1. Lógicas de interrelación entre las

esferas de bienestar respecto al derecho a la

vivienda

19

Gráfica 2 Acerca del derecho a la vivienda:

actores principales de la esfera mercantil.

Figura 1. Superficie solicitada

para la construcción de

Viviendas Nuevas en la Ciudad

Autónoma de Buenos Aires

Object 5

Tabla 1 - Concentración de la

construcción de vivienda nueva

en la CABA (2003-2013)

Por superficie construida en m2

TOTAL 2003-

2013 (m2) %

Top 5 7.213.568

43,8

%

Top 10 10.048.989

61,0

%

Bottom -

10 563.056 3,4%

Bottom -

20 1.592.754 9,7%

Por IVS 2001

Top 10 8.401.206

51,0

%

Bottom 10 966.757 5,9%

Fuente: Elaboración propia

sobre datos de IERIC y

Dirección General de

Estadística y Censos CABA,

Superficie solicitada para la

construcción de viviendas

nuevas

20

Figura 2. Precio de viviendas a estrenar en

Barrios seleccionados de la Ciudad de Buenos

Aires (en U$S promedio por M2 ) - Variación

acumulada 2005-2013

Object 4