不動産マーケットレポート7

July, 2 015

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）

J-REITが取得した賃貸マンションの築年数が上昇 ・・・・・・・・・・・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・ 6

賃貸収益が横ばいで推移する中、キャップレートが低下 ・・・・・・・ 8

2 2015, July みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

J-REIT が取得した賃貸マンションの築年数

2015年3月末現在、J-REIT（上場不動産投資信託）は、全国の大都市を中心に約1,400件の賃貸マンションを保有しています。一般的に、築年数が経過した建物への投資は投資後の競争力の低下や修繕費の増加リスクがあるものと考えられますが、近年、J-REITでは相対的に築年数が経過した物件の取得が増加しています。本稿では取得物件の築年数の推移について概観します。

●J-REITが保有する賃貸マンション戸数は10万戸を突破 J-REITが全国に保有する賃貸マンション（住宅専用

型で賃貸用途の中高層共同住宅）は1,420物件、総戸数は102,179戸（2015年3月末現在、以下同じ）で、10万戸を上回りました［図表1］。うち大都市※1に所在する物件は計1,167物件、83,621戸（全国総戸数に占める割合81.8％）で、中でも東京23区では846件、56,212戸（55.0％）と、前年度比42物件、3,540戸増加しました［図表2］。

●2010年を境に取得物件の平均築年数は上昇が続く一般的にJ-REITは、保有物件の経年劣化に伴う競

争力の低下や修繕費の負担増加を抑え、ポートフォリオ全体の収益性を向上させるため、築年の新しい物件を

［図表2］J-REITが大都市に保有する賃貸マンションの概要（2015年3月末現在）

注1：（　）内は、他用途複合物件を含む値。注2：地上階数、賃貸床面積、戸数、築年数は、1棟単位で算出した概

算値。注 3：ワンルームは概ね18m2前後、コンパクトは30〜40m2前後、ファミ

リーは60〜70m2以上。注4：四捨五入のため、シェアの内訳の合計が100％とならない箇所が

ある。注5： 東京23区は住戸数の開示が無い3物件を含む。

※1：札幌市、仙台市、東京23区、大阪市、名古屋市、福岡市

データ出所：図表1、2とも都市未来総合研究所「ReiTREDA」

優先的に取得します。しかし、近年J-REITが取得した物件の平均築年数は、景気回復に伴い物件取得が増加し始めた2010年を境に上昇が始まり、取得割合が最も多い東京23区では2010年からの4年間で3.0年から7.6年へと4.6年上昇、全国ベースでは5.0年上昇しています［図表3］。築年数別に件数をみると、2006年は築2年未満の物件が殆どを占めていましたが、2010年から2014年へと取得時期が最近に近くなるにつれて、取得物件の築年が古い方（右）へ移動し、古い物件の取得が増えていることがわかります［図表4］。

●築古物件の取得は今後も増加する可能性競争力の低下や修繕費の増加リスクがあるにもかか

わらず取得物件の築年数が上昇している背景として、ひとつには供給量が低水準であることが考えられます。賃貸マンションは2003年から2006年にかけて着工戸数が大幅に増加しましたが、2007年以降は急激に減少し、その後も2000年代初めごろと同様の低い水準が続いています［図表5］。着工戸数が低水準である理由として、企業の資産リストラ等による大規模なマンション素地の供給

全国：2015年3月末現在●総物件数 1,420物件

（1,452）�　●総戸数 102,179戸　

（106,784）�　●１物件当たり平均　　地上階数 10.3階　　　賃貸床面積 2,745.06m2　　　戸　数 72.31戸　　　築年数 10.68年　●住戸タイプ （シェア）　　ワンルーム 706物件 49.7％　　コンパクト 438物件 30.8％　　ファミリー 182物件 12.8％　　その他高級物件 94物件 6.6％●運営形態 （シェア）　　一括賃貸 1,404物件 98.9％　　　内、賃料保証 135物件 9.5％　　　内、運営のみ 1,269物件 89.4％　　個別賃貸 16物件 1.1％

［図表１］J-REITが保有する賃貸マンションの概要

地域別構成 ₁物件当たり平均

物件数（件）

住戸数（戸）

物件数シェア（％）

戸数シェア（％）

住戸数（戸）

地上階数（階）

築年数（年）

札幌市 ₅₄ ₄，₆₄₂ ₃．₈% ₄．₅% ₈₆．₀ ₁₂．₉� ₉．₇�

仙台市 ₄₄ ₃，₄₀₉ ₃．₁% ₃．₃% ₇₇．₅ ₁₀．₈� ₁₀．₁�

東京₂₃区 ₈₄₆ ₅₆，₂₁₂ ₅₉．₆% ₅₅．₀% ₆₆．₇ ₁₀．₂� ₁₀．₅�

名古屋市 ₈₉ ₆，₉₅₆ ₆．₃% ₆．₈% ₇₈．₂ ₁₁．₇� ₉．₂�

大阪市 ₇₉ ₇，₀₄₈ ₅．₆% ₆．₉% ₈₉．₂ ₁₂．₆� ₈．₅�

福岡市 ₅₅ ₅，₃₅₄ ₃．₉% ₅．₂% ₉₇．₃ ₁₂．₆� ₉．₁�

大都市計 ₁，₁₆₇ ₈₃，₆₂₁ ₈₂．₂% ₈₁．₈% ₈₂．₅ ₁₁．₈ ₉．₅

全　国 ₁，₄₂₀ ₁₀₂，₁₇₉ ₁₀₀．₀% ₁₀₀．₀% ₇₂．₃ ₁₀．₃� ₁₀．₇�

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, July

が上昇

［図表3］J-REITが取得した物件の平均築年数の推移

［図表4］取得物件の築年数の最頻値の推移

［図表5］大都市別の賃貸マンション着工戸数

注6：築年数表示は、以上未満の範囲を示す。（例：4年の場合は、2年以上4年未満） データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

データ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

データ出所： 国土交通省「建築着工統計調査」より都市未来総合研究所作成

が一巡したため、2010年以降の分譲マンション市況の回復過程で素地需要が規模の小さな敷地に波及、賃貸マンションとの間で競合が生じ、好調な市況を背景とする分譲マンションデベロッパーに「買い負け」ていることが考えられます。

加えて、賃貸マンションに対する投資需要が旺盛なことから新築・築浅物件の価格は上昇が続いており

［8ｐ図表1］、配当利回りの維持を鑑みると、投資法人に

とっては取得しづらい状況にあるとも考えられます。近年、着工戸数がやや増加傾向にありますが、依然と

して低い水準が続いており、新築・築浅の物件が流通市場に占める割合が小さいとみられること、物件価格の上昇ないしは高どまりが続いていることから、物件の市場流通と価格（利回り）の両面で、今後も築年が古い物件の取得傾向が続くと推測されます。

（以上、都市未来総合研究所　大重 直人）

0

20

40

60

80

100

120

140

0

2

4

6

8

10

12

14

2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

全国

大阪市

名古屋市

福岡市

札幌市

仙台市

景気動向指数（右軸）

（平均築年数） （指数）

（年）

東京23区景気動向指数（CI一致指数2010年＝100）

05,000

10,00015,00020,00025,00030,00035,00040,00045,00050,000

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014

東京23区

大阪市

名古屋市

福岡市

札幌市

仙台市

（戸）

（年）

2014年

（築年数）

（件数）

0

10

20

30

40

50

60

2 4 6 8 10 15 20 25 30 35 0

20

40

60

80

100

120

140

160

2 4 6 8 10 15 20 25 30 35 50

2006年

（築年数）

（件数） 2010年

（築年数）

（件数）

0

2

4

6

8

10

12

14

16

18

2 4 6 8 10 15 20 25 30 35

4 2015, July みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は6月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

B109.2B109.2B109.2

C118.9C118.9C118.9

A106.0A106.0A106.0

（3月）（3月）

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

A53.6A53.6A53.6

B54.2B54.2B54.2

（4月）（4月）（4月）

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 2007年

6月 9月 12月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 3月 6月 6月 9月 9月 6月 9月 12月 12月

16（14）16（14）16（14）10（7）10（7）10（7）7（5）7（5）7（5）2（0）2（0）2（0）

（3月）（3月）（3月）

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2015, July

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の4月は速報値。� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（4月は速報値）。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

90

95

100

105

110

C103.6C103.6C103.6

A103.3A103.3A103.3

B97.7B97.7B97.7

（4月）（4月）（4月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.01月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

1.171.171.17

3.3%3.3%3.3%

（4月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（返済期間20年以下）

1.8901.8901.890

2.4752.4752.475

1.1501.1501.150

0.3400.3400.340

（4月）（4月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2015年5月29日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2015, July みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� データ出所：国土交通省「地価公示調査」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2014年12月末までの決算資料による。��

� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

1.8 1.1

1.7 1.4 1.4

0.1

1.9

0.8 1.5

1.1 0.9 0.2

2.7

1.3

2.4

3.4

1.5

-0.3

3.4

1.4

2.4 2.8

2.0

0.0

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

5.3 4.9 5.2 5.6 6.1 5.8－0.2 －0.2 －0.2 －0.3 －0.3 －0.3

0.0

2.0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 都下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2012年12月期(左目盛)2013年12月期(左目盛)2014年12月期(左目盛)2013年12月期前年同月比増減率(右目盛)2014年12月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】図1 用

（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2015, July

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「地価公示調査」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2014年12月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

3.1 3.2 3.44.2

3.7 3.6 3.5

1.2

2.6

0.1 0.10.6

1.8

0.7

1.7

0.3 0.3 0.6

2.21.6

2.2

1.0

2.9

1.5

2.92.3

1.2

3.8

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

6.0 6.6 6.0 5.7 5.7 5.7 5.8－0.3

－0.1

0.0

－0.2

－0.1

－0.4－0.5

－0.36.8

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

2012年12月期(左目盛)2013年12月期(左目盛)2014年12月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2013年12月期前年同月比増減率(右目盛)2014年12月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】

注記：図1から図6はいずれも2015年5月29日時点で入手できたデータに基づき作成

図4 用（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート　2015.7発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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編集協力 株式会社都市未来総合研究所〒103-0027 東京都中央区日本橋2-3-4 日本橋プラザビル11階

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賃貸収益が横ばいで推移する中、キャップレートが低下

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

J-REITが東京23区で取得した賃貸マンションの取得時鑑定キャップレート（以下、取得キャップレート）は、2004年から2008年にかけて4％台が大半を占めるまで低下（価格上昇）し、リーマンショックによる市況の停滞のあと大幅に上昇、2010年は5.5％を中心とする水準が大半となりました。しかし、2011年以降、投資の活況化とともに取得キャップレートは徐々に低下し、2014年は2007年の水準に低下しています［図表1］。

J-REITが東京23区で取得した賃貸マンションの直近3年間の稼働率は継続してほぼ満室稼働で［図表2］、賃料収入も横ばいが続いており、今のところ上昇の気配はみえません［図表3］。

このように賃貸収益が横ばいで推移する中、キャップレートが低下することで価格が上昇しているのが実態であり、国内外、法人個人の多様な投資家による賃貸マンションへの投資意向の高さを反映し、利回りが低くても取得需要が旺盛な状況とみられます。

図表1〜3のデータ出所：都市未来総合研究所「ReiTREDA」

［図表1］取得キャップレートの動向

［図表2］平均稼働率の推移 ［図表3］賃料収入単価［指数］の推移（2012年3月期＝100）

3.5

4.5

5.5

6.5

7.5

8.5

2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 （年）

（％）

90

93

96

99

3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 122012 2013 2014

ワンルーム コンパクト ファミリー

（％）（月／年）

3 6 9 12 3 6 9 12 3 6 9 122012 2013 2014

ワンルーム コンパクト ファミリー

（％）

105

（月／年）

95

98

100

103