06 - 07 Ekim 2017, Samsun 65

Kentsel Dönüşüm İçın Malıyet Analızlı Ada-Parsel Örneklemesı

Block-Layout Sampling With Cost Analysis For Urban Trannsform

Fahri BİRİNCİ1

AbstractIt should be agreed the requirement of vertical growth in the old city area. However, it is obvious that this proposal cannot be implemented in the areas including intense historic fabric such as Sur-Suriçi. The first circumstance for the areas that will be applied vertical growth is that zoning blocks covering many of the zoning layouts should be converted to one or several layouts. This option gives a chance to develop the real value of renovated places and increase the number of urban fabrics such as roads and sidewalks at least twice as well. The green space in old areas which is almost disappearing can be improved to a certain level (3-5m) by setback distance. Therefore, it is concluded that urban transformation should be applied in old city areas, the problem can be resolved by accommodating people in same place and compulsory of vertical growth, and proposing a solution for block-layout organization provides more livable city and a significant amount of increased in real estate values. Furthermore, it is suggested that the government should be made urbanization planning immediately for villages (districts in metropolitans) depending on the fact that current villages might be a city in the future because the current cities were villages in the past. By this way, it is possible to create new towns without parking and green space problems. Moreover, this study includes numerical results of the block-layout cost analysis for Samsun and Diyarbakır are also given.

Keywords: Planning, Urban transformation, Vertical-horizontal growth, Block-layout

ÖzetEski kent alanında zorunlu olarak dikey buyumenin kabul edilmesi gereklidir. Ancak bu önerinin tarihi dokuların yoğun olduğu Sur-Suriçi gibi alanlarda uygulanamayacağı açıktır. Dikey buyume uygulanacak alanlar için, çok sayıda imar parselinin bulunduğu imar adalarının bir veya birkaç parsele dönuşturulmesi gerekli ilk koşuldur. Bu seçenek, yol ve kaldırım gibi kent dokularının en az iki katına çıkarması yanında, yenilenen alanların taşınmaz değerlerini artıracaktır. Eski alanlarda neredeyse sıfıra yaklaşan yeşil alanların, çekme mesafeleri ile, yeniden belirli bir duzeye çıkarılması (3-5 m) mumkundur. Bu nedenle, eski kent alanlarında kentsel dönuşum uygulanması gerektiği, sorunun insanların aynı yerde ve zorunlu dikey buyume ile çözuleceği, önerilen ada

1 Yrd. Doç. Dr., Ondokuz Mayıs Üniversitesi, Muhendislik Fakultesi, İnşaat Muhendisliği Bölumu, Atakum Yerleşkesi, Atakum/Samsun. fbrinci@omu.edu.tr

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi66

parsel çözumu ile daha yaşanabilir kent ve ciddi miktarda artmış gayrimenkul değerleri sağlanacağı, kentlerin tarihte birer köy niteliğinde oldukları, bugunku köylerin de gelecekte kentler olacakları ve bu nedenle köylerde (Buyukşehirlerde mahalleler) ivedi olarak devlet eliyle planlama yapılması gerektiği, böylece otopark ve yeşil alan sorunu olmayan yeni kentler oluşacağı sonuçları elde edilmiştir. Çalışmada ayrıca Samsun ve Diyarbakır için yapılan ada-parsel maliyet analizinin sayısal sonuçları verilmiştir.

Anahtar kelimeler: Planlama, Kentsel dönuşum, Dikey-yatay buyume, Ada-parsel

Giriş Kentleşme, insanlığın yerleşik duzende ulaştığı son yaşama biçimidir. Kentlileşme ile insanların refah duzeyinde belirgin bir yukselme olması, birbirlerinin doğal sonucu durumundadır. Ancak kentleşmenin bir turlu doğal hayata yeterince yaklaşamaması ve çevresel ihtiyaçların istenen duzeyde sağlanamaması nedeniyle insanlığın refah duzeyi, insanların refah duzeyi ile aynı paralelde artmamıştır. İnsanların kentlerde yaşadıkları örnekler halen onbin yıl mertebesinde bulgularla açıklanmaktadır. Hepsinde insanlığın ortak özelliği “medeniyet kurulması” şeklinde ifade edilir. Medeniyet, “bir topluluğun hayat tarzı, bilgi seviyesi, sanat gucu, maddi ve manevi varlık duzeyi ile ilgili vasıfların butunu, bu bakımlardan ileri bir seviyede bulunma, şehirlerde yaşama, milletlerarası kaynağı kultur olan ortak değerler seviyesine yukselme, …” şeklinde ifade edilir [1], [2], [3], [4], [5]. Burada vurgulanan kulturel ilerleme ve medeniyet kurulmasının temelinde ustun vasıflara sahip şehirler kurulması yatmaktadır.

Kentsel planlama, yaşayacak/yaşayan topluma uygun değilse, plana uygun kentleşme ve yapılaşma yapılmıyorsa, yeşil alanlar yetersizse, yapılaşma sosyal iletişime engel oluyorsa (cadde-sokak buyuklukleri yeterli değilse, çocuklar konutları dışında alan kullanamıyorsa, komşuluk ilişkileri zorlama gerektiriyorsa veya olamıyorsa, ortak konularda paylaşım zor oluyorsa,…), yapılar hatalı yapılıyorsa, binalarda gerektiğinde yenileme yapılmıyorsa, eski eserler aslına uygun korunmuyorsa, kent dokusunda fiziksel engellerle yaptırımlar oluyorsa (kasis, engel, zincir, tuba, baba,…), ulaşım zorsa ve/veya ulaşım ihtiyacı artırılıyorsa, araç park alanları yetersizse, ihtiyaç karşılama alanları gruplandırılıp uzaklaşıyorsa,… insanlar ve dolayısıyla kenti oluşturan toplum mutlu bir toplum olamaz. Batı’da ve Turkiye’de Sanayi Devrimi sonrasında gelişen kentler sayılan olumsuzlukların tamamını taşımaktadır. Kapitalizm sisteminin katkısı ve tum dunyaya yayılmışlığını da olumsuzluk sebeplerine eklemek yaralı olur. Sayılanların ve sayılamayanların insan fıtratına ve bilimsel esaslara göre doğru yapılması ve kullanılması halinde mutlu ve mureffeh toplumlar ve insanlar olacağı açıktır.

Bu çalışmanın ana konusu, Turkiye’de bir gereklilik halini alan kentsel dönuşumun uygulanması sırasında yatay veya dikey buyume yapılması konusunda tek bir göruşun bulunmaması ve karmaşa yaşanmasına dayandırılmıştır. Kentsel buyumenin yatay olmasının daha iyi olacağı kabul edilmekle birlikte, nedenleri aşağıda açıklanan bazı eski kentsel alanlarda (50 yıl ve daha eski veya sağlıksız-mevzuata aykırı alanlar) zorunlu olarak dikey buyumenin tercih edilebileceği duşuncesi esas alınmıştır. Diyarbakır bu çalışmanın incelenen konularına uygun özellikte olduğu için, Samsun ise 1950’li

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 67

yıllardan sonra çok hızlı buyuyen bir kent olduğu için örnek olarak seçilmiştir. Bu nedenle değerşlendirme olarak yatay veya dikey kentsel buyme dikkate alındığı halde özgun olarak önerilen dönuşum biçiminin maliyet analizi uzerinde durulmuş, buyume biçimi ve kentsel dönuşum yasası ve uygulanması konularının ayrıntısına girilmemiştir.

Kentsel Planların Genel Durumu

Eski kentlerin ortak bir özelliği, en eski yerleşim alanlarının tarihi dokunun çok yoğun olduğu yapılaşma ile dolu olmasıdır. Hızlı kentleşmenin yaşandığı yıllarda, beton teknolojisinin de inşaat alanında etkin olmasıyla birlikte hem tarihi dokular zarar görmuş, hem de planlama ve uygulama sorunları hızla buyumuştur. Aynı dönemlerde yetersiz kentsel alan algısı nedeniyle hızlı bir beton malzemeli yapılaşma, planlama sorunlarını daha da içinden çıkılmaz hale dönuşturmuştur. Daha yaşanabilir konut talebinin refah duzeyi ile artış göstermesi, doğal bir sonuç olarak, daha duzgun kentleşmeye talebi artırmıştır.

Ancak kötu yapılmış planlar veya nispeten iyi yapılmış olmakla birlikte kötu uygulanmış planlar (planlara uygun yapılaşmaya gidilmemesi) sonucunda “kentsel dönuşum” zorunlu hale gelmiştir. 2012 yılında yururluğe girebilen 6306 sayılı yasa ile yapılmaya çalışılan dönuşum maalesef hedeflere hızlı ulaşmayı sağlayacak niteliklerden yoksundur. Bunun temel nedeni de ranta dönuk uygulama imkanı sunması olarak açıklanabilir. Aşağıda özellikle Diyarbakır ve Samsun’dan seçilmiş olumsuz uygulama örnekleri ve ada-parsel seçeneğinin nedenleri tartışılarak bir maliyet analizi sunulmuştur. Şekil 1 ve Şekil 2’de iki kente ait genel bir görunum örneklenmiştir. Bu çalışmada kentsel dönuşum için gereklilikler yönunden yapılan çıkarımlar için kullanılan Diyarbakır’daki iyi, orta, kötu planlı alanlar daha belirgin olduğu halde, Samsun için bu yönde bir sınıflama yapılamamıştır. Bu nedenle aynı adlandırma Samsun için verilmemiştir.

Şekil 1. Diyarbakır Genel Görunumu [6]

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi68

Kent planlarında istenmeyen sonuçları oluşturan temel noktalar Turkiye geneli için ayrıntılara inilerek plan detayları verilmesi ve yerel mimari tasarım ve kulturlerden uzaklaşma, yerel yönetimlerin bu konuda denetimden uzak olması, mali destek anlamına gelecek mueyyidelerin yerel yönetimler için kaynak anlamına gelmesi (cezalar ve otopark bedelleri gibi), çekme mesafelerinin denetimsiz olması (en az H/2 olması gereken arka bahçe mesafelerinin neredeyse hiç yapılmaması), imar afları, köşe ve buyuk yol köşesi parsellerde yanlarına göre çok fazla bina yuksekliği hakkı, eski binalar ilave kat artışı sağlayan imar tadilatları,… şeklinde artırılarak sıralanabilir.

Şekil 2. Samsun genel görunumu [6]

Kentsel dönuşum uygulamalarında rezerv alanlarda Toplu Konut İdaresi’nin başarılı uygulamaları bulunmaktadır. Ancak eski kent alanlarındaki uygulamalar daha çok özel sektör tarafından ve yuksek oranda kâr varsa yapılmaktadır. Ekonomik yönden bakılınca bu da doğal bir sonuçtur. Mulk sahiplerinin eski ve riskli binaları dönuşum kapsamına almasında da bu durum en etkili nedendir. Halbuki riskli bina maliklerinin hayati tehlikeyi dikkate alarak mali kulfete katkı sağlayacak tedbirler alınmış olmalıydı. Eski ve riskli binaların yenilenmesinin, bazen iki katına çıkarılmasının, bazen de yenilenmesi yanında sahibinin rant elde etmesinin insanlar için cazip olacağı kesindir. Diğer mulk sahiplerinin adeta cezalandırılması, yasanın ruhu ile bağdaşmasa da sonuç değişmemektedir. Turkiye geneli için yukarıda yapılan tespitler Samsun ve Diyerbakır özelinde incelenmiş, Şekil 3 ve Şekil 4’de kötu plan örnekleri sunulmuştur.

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 69

Şekil 3. Kötu Plan/Uygulama Örnekleri (Diyarbakır) [9]

Şekil 4. Kötu Plan/Uygulama Örnekleri (Samsun) [10]

Planlama-UygulamaKentleşme, öncelikle “bir medeniyet inşası” dır. Bu nedenle “çok yönlu kentleşme” olarak ele alınması ve buna göre planlama yapılması gereklidir. Kentleşmenin hemen ardından “kentlileşme” kavramının kendiliğinden bir gereksinim olarak ortaya çıkacağı kesindir. Bu aşamadan sonra insanların medeni davranışlar kazanabileceği ortamlar hazırlanmak zorundadır. Bu ortamların bölgesel, coğrafi ve insan topluluklarının temel beklentilerine uygun olması gereklidir. Boş arazilerden planlı kentleşmeye geçmek, sadece konut inşa edilecek alanlar olarak duşunulmemelidir. Yururlukteki imar mevzuatında da böyle bir yapılaşma imkânı olmadığı halde uygulama maalesef bu yönde sonuçlanmaktadır.

Tarihi sureçte, yapılaşma konularında surekli sorunlar bulunduğuna dair çok sayıda örnek verilebilecek kentleşme ve bina inşaatı ile ilgili mevzuat hukumleri, değişik tarih dönemlerinde de göze çarpar. Kanuni Sultan Suleyman’ın Hassa Mimarlarının Başı Mimar Sinan’a “bina, doğramacılık ve duvarcılık bilgisinden yoksun bulunmakla beraber eline cedvel (arşun) alarak mimarlık yapanları yasaklayasın, senin bilgin ve iznin olmadan o gibi ehliyetsiz kimselere mimarlık ettirmeyesin...” [8], [9] fermanı da, her zaman inşa faaliyetlerinde eksiklik bulunabileceği ve surekli olarak devlet otoritesi yoluyla tedbirler alınması gerektiği (denetim ve mevzuat) şeklinde algılanmalıdır.

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi70

Gunumuzde de çok sayıda mevzuat ve standart bulunmakla birlikte otorite kullanımı ve etkin denetim zafiyeti bulunmaktadır.

Kentsel DönüşümPlanlama, planı uygulayacak ve kullanacak topluma uygun olmalıdır. Ülke geneline hitap eden bir temel plan kıstası olsa da ayrıntıları belli bir plan uygulanması (İmar Yönetmeliği gibi) doğru değildir. Coğrafi yapıdan insan özelliklerine kadar çok sayıda etken dikkate alınmalıdır. Konya’da, Rize’de, Samsun’da, Van’da, Diyarbakır’da, … gibi farklı kultur ve coğrafyalarda aynı özelliklere sahip plan uygulanmamalıdır.

Kentsel dönuşum çalışmalarında en temel iki sorun, insanların bulundukları yerleri terk etmek/değiştirmek istememesi ve sahip oldukları binaların yıkılması halindeki bedellerin çok duşuk (asgari levazımat bedeli) olmasıdır. Uygulamadaki bu olumsuzluk, kentsel dönuşumun rant beklentisi olan bölgelere kayması ve sonucun istenildiği ölçude başarılı olmaması şeklinde sonuçlanmaktadır. Bu nedenle, insanları bulundukları yerde tutmak, mulki haklarını korumak, hatta çok daha değerli hale getirmek gibi olumlu sonuçlara ulaşmak için dikey buyume gerekli ve zorunlu olmaktadır.

Ancak bu kentsel buyume biçiminin “kötunun iyisi” ve daima son çare olduğu, daima “en az dikey buyume” şeklinde ele alınması gerektiği unutulmamalıdır. Aşağıda kentsel dönuşum uygulaması gerekli bir farazi kent adası ada-parsel olarak yeniden tasarlanmış ve dikey buyume uygulanmıştır. Uygulama, aynı özelliklere sahip olduğu varsayılarak ve aynı biçimdeki imar adası dikkate alınarak Diyarbakır ve Samsun için ayrı ayrı yapılmıştır. Hesaplamalarda yaklaşık değerleme bilgileri kullanılarak aynı adanın Diyarbakır ve Samsunda bulunması halinde kentsel dönuşume tabi tutularak yenilenmesi halinde olumlu ve olumsuz yönleri incelenmiştir. Bunun için adanın bir parsele dönuşturulmesi, eski mulk sahiplerinin dönuşum sonrasındaki mulkiyetlerinin rayiç değerleri değerleri hesaplanarak karşılaştırılmıştır.

Şekil 5. Adanın mevcut hali ve yeni ada-parsel sınırları

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 71

Kentsel dönuşum uygulaması yapılacağı varsayılan imar adasında 3-5 katlı toplam 18 bina bulunmaktadır. Binaların bir kısmının imar mevzuatında belirtilen “arka bahçe” yapılması yerine binaya dönuşmuş (depo) durumdadır. Kaldırım genişlikleri 1 m kadar olup nerdeyse hiç yeşil alan bulunmamaktadır (hesaplamada tum boş alanlar “yeşil alan” olarak dikkate alınmıştır). Yol genişlikleri 3-5 m kadardır. Toplamda farklı ölçulerde ve biçimlerde 18 adet dukkân (her bina altı bir işyeri) ve 56 adet konut (Daire) bulunmaktadır. Uygulanan dikey buyume esaslı çözumde mevcutların tamamı (farklı alanlı) korunmuştur. Yapılan ada-parsel dönuşum biçimi ve maliyet analizinin oluşturulma biçimi aşağıda verilmiş, elde edilen sonuçlar Tablo 3’de özetlenerek sunulmuştur.

Şekil 6. Yeni ada-parselde Z+10 normal kat planlaması (18 DK, 60 DA, 64 OP+4 DA)

Uygulamanın bir kentin tumu ve ulkenin tamamında uygulanması gibi bir yaklaşım savunulması doğru değildir. Çalışma ile ortaya konulan sonuçların kentlerin belirli alanlarında ve çalışma metninde açıklanmış nitelikteki kentsel alanlarda uygulanması gerektiği unutulmamalıdır. Özellikleri farklı kentsel alanlarda ise farklı dönuşum ve buyme önerileri geliştirilmesi gereklidir. Tablo 1 ve Tablo 2’de hesaplamanın nasıl yapıldığı ve elde edilen sonuçların elde edilme biçimi gösterilmiştir.

Arsa payları, “Bağımsız Bölum Rayiç Bedeli/Binada Bulunan Bağımsız bölumlerin Toplam Rayiç Bedeli” şeklinde hesaplanır. Piyasada genellikle bu hesabın yapılması yerine mimari proje aşamasında eşit oranda veya bağımsız bölum alanına gore arsa payları hesaplandığı ve verildiği, bunun önemli haksızlıklara sebep olduğu dikkate alınmamaktadır.

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi72

Tablo 1. Maliyet Analizli Ada-Parsel Örneklemesi (Diyarbakır)

ESKİ DURUM BİLGİLERİ YENİ DURUM BİLGİLERİ (KENTSEL DÖNÜŞÜM)

PAR. No

KAT. CİNS

KAT AL.

FİYATI (TL)

ARSA PAYI*

(%)

ARSA AL.

KAT. CİNS

KAT AL. FİYAT ARSA

PAYIARSA

AL.ARSA KAYBI

TAŞINMAZ KARI

P1 0, DK 193 250000 0,232 52,28 0, DK9 50 300000 0,017 26,46 -25,81 50000225 m2 1, DA 193 193000 0,179 40,36 1, DA11 110 225000 0,012 19,85 -20,51 32000

2, DA 193 220000 0,204 46,00 4, DA41 110 250000 0,014 22,05 -23,95 300003, DA 193 220000 0,204 46,00 7, DA71 110 250000 0,014 22,05 -23,95 300004, DA 193 193000 0,179 40,36 9, DA93 110 250000 0,014 22,05 -18,31 57000TOP 965 1076000 1,000 225,00 490 1275000 0,071 112,47 -112,53 199000

2124 GEN. TOP. 7263 6 839 000 2124 1590 18 025 000 1 1590 -534 11 186 000

Tablo 2. Maliyet Analizli Ada-Parsel Örneklemesi (Samsun)

ESKİ DURUM BİLGİLERİ YENİ DURUM BİLGİLERİ (KENTSEL DÖNÜŞÜM)

PAR. No

KAT. CİNS

KAT AL.

FİYATI (TL)

ARSA PAYI*

(%)

ARSA AL.

KAT. CİNS

KAT AL. FİYAT ARSA

PAYIARSA

AL.ARSA KAYBI

TAŞINMAZ KARI

P1 0, DK 193 350000 0,267 60,11 0, DK9 50 480000 0,018 28,35 -31,77 130000225 1, DA 193 230000 0,176 39,50 1, DA11 110 350000 0,013 20,67 -18,84 120000

2, DA 193 250000 0,191 42,94 4, DA41 110 400000 0,015 23,62 -19,32 1500003, DA 193 250000 0,191 42,94 7, DA71 110 400000 0,015 23,62 -19,32 1500004, DA 193 230000 0,176 39,50 9, DA93 110 350000 0,013 20,67 -18,84 120000TOP 965 1310000 1,000 225,00 490 1980000 0,074 116,92 -108,08 670000

2124 GEN. TOP. 7263 8 652 000 2124 1590 26 925 000 1 1590 -534 18 273 000

*Asa payı değerleri olması gerektiği gibi hesaplanmıştır

Tablo 3. Diyarbakır-Samsun Ada-Parsel Örneklemesi Maliyet Analizi

ÖZET BİLGİLER ESKİ DURUM BİLGİLERİ YENİ DURUM BİLGİLERİToplam Arsalar (Ada) Alanı 2124 m2 1590 m2

Toplam Bina Taban Alanı 1714 m2 989 m2

Toplam İnşaat Alanı 7263 m2 6876 m2

Toplam Boş Alan (Yeşil Alan) 410 m2 601 m2

Bina/Arsa Kullanım Oranı (%) 80,70 62,20Yeşil Alan/Arsa Alanı Oranı (%) 19,30 37,8Toplam İşyeri (Dukkan) Sayısı 18 Adet 18 AdetToplam Daire (Konut) Sayısı 56 Adet 56 (+4 Adet Sahipsiz)Toplam Otopark Alanı ve Sayısı 0/0 1590 m2/64 AdetToplam Depo Sayısı 12 Adet 0

Binaların Toplam Rayiç Değeri6 839 000 TL (Diyarbakır)8 652 000 TL (Samsun)

18 025 000 TL (Diyarbakır)26 925 000 TL (Samsun)

Binaların Değer Artışı (Kat) 2,65 (Diyarbakır)3,12 (Samsun)

Yaklaşık Yapı Maliyeti (2017) 6 086 394 TL (III-B)* 8 243 505 TL (IV-C)*Yıpranmış (%40) Yaklaşık Maliyet 2 434 557,60 TL 8 243 505 TLAsgari Levazım Değeri** 1 917 214,11 TL -Konut Başına Malik Borçlanması 108 685 TL

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 73

4 Fazla Konuttan azalma 17 857 TLKişi Başına Yenileme Bedeli (Borç) 90 828 TLAsgari Levazım Değeri Nedeniyle Zarar ve Dönuşum Nedeniyle Kâr

4 169 180 TL (Zarar)9 781 495 TL (Diyarbakır)18 681 495 TL (Samsun)

Yenilemeden Dolayı Toplam Karlılık11 186 000 TL (Diyarbakır)18 273 000 TL (Samsun)

En Az-En Çok Kat Adedi 3-5 Kat Z+10 KatYol (Cadde-Sokak) genişliği 3-5 m 6-10 mKaldırım Genişliği 1 m 2 mTaban Alanı Katsayısı (TAKS) %80,70 %62,20EMSAL (KAKS) 3,42 4,32Arsa azalma Miktarı -534 m2

* Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mimarlık ve Muhendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2017 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ, Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri (III-B=838 TL/m2, IV-C=1135 TL/m2 olarak dikkate alınmıştır).

** İşçilik Bedeli=0,30 Kabul Edilerek, “Asgari Levazım Bedeli = ((Malzeme Bedeli=0,70) x (Yapı Yaklaşık Maliyet Bedeli) –(Muteahhit Kârı=0,25xYapı Yaklaşık Maliyeti Bedeli)) x (1 – Yıpranma Payı Oranı, bu örnek için yıpranma payı 0,40 alınmıştır)” şeklinde hesaplanmıştır.

Ticaret yapılabilen ve işyeri (dukkan) olarak kullanılan bağımsız bölumlerin değerleri, kentte bulunduğu yere göre bazan çok yuksek bedellere satılabilmektedir. İşyeri ustunde ve en ust katlarda bulunan konutlar (özel durumu nedeniyle daha yuksek değere de sahip olabilir) ise daha duşuk rayiç bedellere sahip olduğu halde, eşit veya alana bağlı arsa payı verilmesi, kullanma izinleri ve/veya satışından sonra tapuda da kayıt altına alınması, daha sonra değiştirilmesinin/duzeltilmesinin mumkun olmaması bağımsız bölum maliklerinin bir kısmının zamana bağlı olarak (miras, kamulaştırma, kentsel dönuşum işlemlerinde) lehinde sonuçlanırken, bazılarının buyuk ölçude haksızlığa uğramasına sebep olabilmektedir.

Kırsal Planlamanın ÖnemiYapılaşma sosyal iletişime engel olmamalıdır. Cadde-sokak buyuklukleri yeterli olmalıdır. Alan kullanım oranları çok yuksek olmamalıdır. İmara açılımda arsa alanı %60, bu arsaların kapalı alan imalinde de %60 olması halinde bakir alandan konut alanına geçişte %36’sı kapalı alan olmaktadır. Bu alanın %10’ dan fazla olması halinde yaşanabilir alanlar oluşturulması mumkun değildir [10].

Turkiye geneline bakıldığında eski kurulmuş tum köylerin guvenli, yeşil alanları tahrip etmeyen, tarımsal uretim alanlarına yakın, köy merkezinin cami, okul, köy odası, köy konağı gibi sosyal binaların etrafında şekillendiği ve kuçuk-buyuk bir köy meydanının bulunduğu görulur. Bir planlama için ideal bir yapı duzeni genelde bulunmaktadır (dar olmakla birlikte). Bunun değerlendirilerek yeni, o köyun (Buyukşehirlerde mahalle adı verilen) yaşantısına uygun, gelişmeye ve buyumeye açık bir kentleşme modelinin

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi74

geliştirilmesi uzerinde durulması gereken bir konudur. Buna ilave olarak, köyler için yapılacak kentsel planlamaya, plana uygun yapılaşma sağlayacak konut plan-proje temini de mutlaka duşunulmelidir. Fakat konut planlarının, her yer ve coğrafya için aynı olamayacağı dikkate alınmalıdır.

Şekil 7. Diyarbakır-Kayapınar-Kuçukkadı Köyu ve Çermik-Keklik Köyu

Bu nedenle, farklı boyutlarda, farklı zemin koşullarına göre revize edilmiş, farklı coğrafi ve deprem bölge şartlarının dikkate alındığı, taşıyıcı sistemi “tipleştirilmiş” plan-projeler geliştirilmelidir. Geliştirilen projelerin kırsal alanlar için bu hazırlıktan sonra ucretsiz olarak sağlanması mumkun olacaktır. Aşağıda Diyarbakır ve Samsun’un farklı bölgelerinden köy yerleşim örnekleri sunulmuştur [6]. Önerinin gerçekleşmesi bir merkezi yönetim tasarrufu olduğundan “geçekleşme oranı” da bu yönde yapılacak çalışmalarla doğru orantılı olacaktır. Ancak çalışmanın yapılması halinde gelecekte kentsel dönuşume olan ihtiyacın hızla azalacağı öngörulmelidir. Kırsal planlamanın mumkun ve kolay olacağı bir örnekleme için Diyarbakır ve Samsun’dan seçilmiş ikişer köy Şekil 7 ve Şekil 8’de verilmiştir.

Şekil 8. Samsun-Kavak-Beyköyu ve Ladik-Çamlıköy

Temel Planlama KonularıKent dokusunda fiziksel engeller kullanılmamalıdır. İnsanların tamamı, bir şekilde kabullenseler dahi fiziksel engellerden hoşlanmazlar. Trafik kontrol ve guvenliği yönunden kasis yapılması, giriş çıkışlara engel konulması, zincir çekilmesi, kaldırım

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 75

kenarlarına araç girişini önlemek için çeşitli engeller yapılması bunlara örnek olarak gösterilebilir. Tum insanlar, fiziksel engellerin “insanlar dışındaki canlılar için” kullanılabileceğini kabul etmek durumundadır. Kentin her noktasına ulaşım kolay olmalıdır. Diğer çözumler tum canlı grupları için özgun çalışmayı gerektirdiğinden ekonomik olma kriterinden uzaklaşma ile sonuçlanmaktadır. Engelli insanlar için özel park yapmak yerine, engelli insanlar dahil tum insanların kullanabileceği park yapmak iyi bir örnek olarak verilebilir.

Bir yapılaşma biçimi olarak engelli, yaşlı, hamile, çocuk gibi toplumu oluşturan insan gruplarının yaşamasını zorlaştıran unsurların, tum insanlar, hatta tum canlılar için uygun ve uyumlu olması amaç edinilmelidir. Batı’da ve ulkemizde uygulanmaya çalışıldığı gibi engeli bulunanları toplumdan ve uretimden tecrit edecek ayrı alanlar ihdas etmek bir iyilik değildir. Asıl olan tum insanların, hatta tum canlıların doğal ortamlarına en yakın konforda yaşamasını temin etmektir. Engel gruplarına göre ayrı hizmet/yaşama alanları oluşturmak ekonomik olmayıp, tum canlılara uygun tasarım ve uygulama yapılması mumkundur.

Araç park alanları yeterli olmalıdır. Son 50 yılda toplumun huzurunu en sık bozan olaylar, doğrudan veya dolaylı olarak otopark sorunu olmaktadır. Otopark için “Sorun” adlandırması, zaten konunun ciddiyetini vurgulamaya yeterlidir. Sebep olduğu kazaları da bu olumsuzluğa eklemek gerekir. Yolların illegal kullanılması, işyeri önlerini kişilerin kendilerine tahsis etme istekleri, daha yakın geçmişte yerel yönetimlerin (Buyukşehirler başta olmak uzere) yol kenarlarını ucretli otoparka dönuşturmesi, yasal görevleri olan otopark yapma işini görmezden gelmeleri, kentleri yaşanmaz kılan çok önemli bir sorun ve mutsuzluk kaynağıdır. Turkiye’de bu konuda çok sayıda cinayete sebep olunduğu da bilinmektedir [11].

Estetik ve Yeterlilik Yapılan her muhendislik eserinin “yeterli” olması yanında estetik özelliklerinin de en azından kabul edilebilir olması ve ekonomik olması gereklidir. Zira, “Teknik açısından kusursuz olan bir yapıt, estetik açıdan çarpıcı olmayabilir. Ancak, gunumuzde ve geçmişte estetik açıdan kusursuz kabul edilen hiçbir yapıt yoktur ki, teknik açıdan mukemmel olmasın!”, “Butun yapılar, dönemlerindeki teknolojiye göre fonksiyonel ve guvenli olmalı, ayrıca ekonomik ve estetik koşulları sağlamalıdır. Butun bunların, özellikle ekonomik ve estetik koşulunun gerçekleştirilmesi, İnşaat Muhendisliği yapıları ile toplum etkileşimi açısından çok buyuk bir önem kazanmaktadır” [12], “Gerçekten de ekonomiklik ve estetik genellikle birlikte var olurlar; hem çok ekonomik, hem de çok guzel olan birçok yapıt vardır. Esas olarak yapı doğal çevreyle uyumlu olmalıdır. Uyum, guzelliği yaratır”, “Muhendislikle sanat birleşince, estetik değerin ve ekonominin bir araya gelebileceği bir armoni ortaya çıkar” [11]. Bu nedenle, plan ve uygulama aşamalarında binaların estetik ve yeterlilik koşullarını birlikte sağlaması zorunluluğu bulunmaktadır.

Uluslararası Katılımlı 7. İnşaat Yönetimi Kongresi76

Sonuç ve ÖneriKötu, eski, riskli yapılaşmanın bulunduğu merkezi kent alanlarında zorunlu olarak dikey buyumeye göre yeniden planlama yapılması gereklidir. Bu yolla, yol ve sokak genişliklerinin en az iki katına, neredeyse hiç bulunmayan yeşil alanların belirgin bir orana çıkarılması mumkundur. Uygulamanın kentsel donatıların yetersiz olduğu alanlarda uygulanması zorunlu olmakla birlikte farklı özelliklere sahip alanlarda uygulanması önerilmemektedir.

Toplu kentsel dönuşumde, olumsuz sonuçları nedeniyle, asgari levazım değeri uygulamasının yasal yönden yeniden ele alınması, binaların mevcut rayiç değerinin esas alınması dönuşum için gereklidir. Böylece insanlara 40-50 yıllık veya daha eski, kalitesiz ve/veya riskli (betonarme taşıyıcı sistem bulunan) binalarda yaşamak yerine, yeni ve eskisinden daha fazla değere sahip konutlar teklif edilebilir. Dönuşum, maliklerin talebine göre yapılacaksa yapı yaklaşık maliyeti uzerinden ödeme yukumluluğu duzenlenmelidir. Böyle durumlarda oldukça yuksek değer artışına karşılık kuçuk imalat bedelleriyle yenilemeye gidilmesi mumkun olacaktır.

Kırsal planlamadan başlamak uzere tum dönuşum projelerinde tum insan gruplarını dikkate alan yaşam alanları oluşturacak çok yönlu planlamalar yapılmalıdır. Çok yönlu planlamada ayrıca estetik ve yeterlilik öncelikli olmalıdır.

İnsanların doğup buyudukleri, bir kultur ve medeniyetin parçası oldukları alanlardan uzaklaştırılmadan, sağlıklı, guvenli ve yaşanabilir binalara kavuşturulmaları aynı zamanda bir amaç olması gereken çağdaş kentlere de ulaşacakları anlamına gelecektir. Buna taşınmazlarının değer artışı da eklenince ve doğru anlatılınca kentsel dönuşumun daha başarılı sonuçlar vermesi mumkun olacaktır.

Maliyet analizi yapılan ve önerilen dönuşum modelinde toplam arsa kullanım oranı %80 seviyesinden %60 seviyesine duşerken boş alan miktarı (yeşil alan) %19 seviyesinden %38 seviyesine çıkmaktadır. Hiç otopark buluınmayan ve parsele dönuşen adada 78 adet bağımsız bölume (60 konut, 18 işyeri) 64 adet otopark yapılabilmektedir. Binadaki bağımsız bölğmlerin değer artışı 2,5-3 kat artmaktadır. Bağımsız bölum başına 90 000 TL malik borçlanması karşılığında yenileme yapılması mumkun olmaktadır (Tablo 3).

Bu çalışmada yapılan kentsel dönuşum önerisi ve yapılan maliyet analizinin uygulanması için en önemli engel adanın parsele dönuşturulmesi aşamasında doğabilecek mulkiyet sorunları ve yenileme bedelinin karşılanması konusunda mulk sahiperinin bakış açısının bilinmiyor olması olarak sayılabilir.

Teşekkur: Yazar, mimari tasarım ve çizimler için Mim. Buket SOYAL’a, Diyarbakırla ilgili rayiç bedel çalışmalarındaki desteği için İnş. Muh. Atilla TÜRKEL’e teşekkur eder.

06 - 07 Ekim 2017, Samsun 77

Kaynaklar

[1] Abadan, Y., (1956), “Kultur Mefhumu ve Değişimi”, Yucel Mecmuası, 10, 174.

[2] Durant, W., (1978), “Medeniyetin Temelleri”, Çev:Nejat Muallimoğlu, İstanbul.

[3] Eliot, T.S., (1981), “Kultur Üzerine Duşunceler”, Çeviren: Kantarcıoğlu, S., Kultur Bakanlığı, Ankara.

[4] Kafesoğlu, İ., (1984), “Milli Kultur-Siyaset İlişkisi”, Turk Dunyası Araştırmaları Dergisi, 4, 1.

[5] Özön, M. N., (1979), “Osmanlıca/Turkçe Sözluk”, İstanbul.

[6] https://www.google.com/earth/ (Diyarbakır, Samsun)

[7] Birinci, F., 2016, “Kadim Kent Diyarbakır’ın Planlama ve Dikey-Yatay Gelişme Perspektifi: Maliyet Analizli Ada-Parsel Örneklemesi”, Uluslararası Diyarbakır Sempozyumu, 02-05 Kasım 2016, Diyarbakır.

[8] Demircan, A., 2012, “Kredi İşlemleri”, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Altyapı ve Kentsel Dönuşum Hizmetleri Genel Mudurluğu, Finansman Dairesi Başkanlığı, Ankara.

[9] Kocaman, C., 2012, “Deprem Riskli Binaların Tespiti”, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Mekansal Planlama Genel Mudurluğu, Yer Bilimsel Etut Dairesi Başkanlığı, Ankara.

[8] Birinci, F., (2016), “Bir Medeniyet İnşası Olarak Çok Yönlu Kentleşmede İnşaat Muhendisliğinin Etki Alanları: İlkadım ve Atakum Örneği”, Atakum’da Kentleşme, Kentlileşme; Sorunlar ve Çözum Önerileri Çalıştayı, 20-21 Mayıs 2016 Atakum/Samsun.

[10] Birinci, F., (2011), “Samsun’un Buyutulen Otopark Sorunu”, Samsun İnşaat, Sayı:3, s:42-47.

[11] Ökten, S.; ŞAHİN, M., (1996), “İnşaat Muhendisliğinin Toplumsal Boyutu”, IX. Muhendislik Sempozyumu, Isparta, s:7-10.

[12] Birinci, F; (2015), “İnşaat Muhendisliğine Giriş”, (20+498 sayfa), Ascopy Kopyalama- Kırtasiye-Buro Malzemeleri, Samsun. ISBN: 978-605-4426-28-7.