MARKET AREA, MARKET AREA, NEIGHBORHOOD, & NEIGHBORHOOD, & DISTRICTDISTRICTIDENTIFIKASI MAKRO MIKRO LINGKUNGANIDENTIFIKASI MAKRO MIKRO LINGKUNGAN

UMUMUMUM

• Faktor sosial, ekonomi, Kebijakan Pemerintah, dan Lingkungan Faktor sosial, ekonomi, Kebijakan Pemerintah, dan Lingkungan

memberikan pengaruh terhadap nilai properti dalam suatu memberikan pengaruh terhadap nilai properti dalam suatu

wilayah dimana properti itu berada.wilayah dimana properti itu berada.

• Oleh karena itu, untuk kepentingan analisis, penilai harus Oleh karena itu, untuk kepentingan analisis, penilai harus

dapat menggambarkan batas-batas dari area yang dapat menggambarkan batas-batas dari area yang

terpengaruh. Walaupun batas fisik dari suatu wilayah dapat terpengaruh. Walaupun batas fisik dari suatu wilayah dapat

digambarkan, batas-batas yang dimaksud adalah faktor-faktor digambarkan, batas-batas yang dimaksud adalah faktor-faktor

yang mempengaruhi nilai properti.yang mempengaruhi nilai properti.

DEFINISIDEFINISI

• Neigborhood: suatu wilayah dengan penggunaan lahan yang Neigborhood: suatu wilayah dengan penggunaan lahan yang

saling melengkapi, yang saling berhubungan diantara saling melengkapi, yang saling berhubungan diantara

penghuni, bangunan, atau kegiatan bisnispenghuni, bangunan, atau kegiatan bisnis

• District: karakteristik pasar atas salah satu penggunaan District: karakteristik pasar atas salah satu penggunaan

lahan secara khusus, seperti kawasan apartemen, kawasan lahan secara khusus, seperti kawasan apartemen, kawasan

industri, kawasan komersial, dan kawasan pertanian.industri, kawasan komersial, dan kawasan pertanian.

DEFINISIDEFINISI

• Market area: properti yang terletak pada suatu wilaya Market area: properti yang terletak pada suatu wilaya

geografis (wilayah tertentu) yang memiliki orientasi untuk geografis (wilayah tertentu) yang memiliki orientasi untuk

memenuhi perhatian dari pelaku pasar.memenuhi perhatian dari pelaku pasar.

• Dalam pemahaman lebih luas, pada suatu area (wilayah) Dalam pemahaman lebih luas, pada suatu area (wilayah)

dimana properti berada, wilayah tersebut dapat memiliki dimana properti berada, wilayah tersebut dapat memiliki

beraneka ragam penggunaan lahan.beraneka ragam penggunaan lahan.

MARKET AREAMARKET AREA

Market area memiliki pemahaman lebih luas dari Market area memiliki pemahaman lebih luas dari

neighborhoodneighborhood atau atau districtdistrict untuk beberapa alasan: untuk beberapa alasan:

•Pemahaman Pemahaman market areamarket area, dapat menghindari , dapat menghindari

kesalahpahaman dan implikasi negatif dari terminologi lainnyakesalahpahaman dan implikasi negatif dari terminologi lainnya

•Market area dapat masuk dalam pemahaman Market area dapat masuk dalam pemahaman neighborhood, neighborhood,

districtdistrict, atau kombinasi keduanya, atau kombinasi keduanya

MARKET AREAMARKET AREA

• Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut Memahami bagaimana kinerja pasar real estate tersebut

adalah penting dalam hampir setiap tahapan proses adalah penting dalam hampir setiap tahapan proses

penilaian. Pemahaman penilaian. Pemahaman Market AreaMarket Area atau atau NeighborhoodNeighborhood dan dan

DistrictDistrict merujuk ke wilayah yang dimana pasar dari anggota merujuk ke wilayah yang dimana pasar dari anggota

masyarakat hidup dan bekerja, selain merujuk kepada masyarakat hidup dan bekerja, selain merujuk kepada

wilayah dimana penilai memfokuskan analisis pengaruhnya wilayah dimana penilai memfokuskan analisis pengaruhnya

terhadap nilai.terhadap nilai.

MARKET AREAMARKET AREA

• Lingkungan secara umum dapat dibatasi atas dasarperuntukan Lingkungan secara umum dapat dibatasi atas dasarperuntukan

suatu wilayah (suatu wilayah (zoningzoning), batas administrasi suatu wilayah, ), batas administrasi suatu wilayah,

seperti batas kabupaten, kecamatan, dan kelurahan/ desa.seperti batas kabupaten, kecamatan, dan kelurahan/ desa.

• Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapat dibatas, Secara alami, batasan suatu lingkungan juga dapat dibatas,

oleh keberadaan jalan, saluran air, tumbuhan/ tanaman, oleh keberadaan jalan, saluran air, tumbuhan/ tanaman,

tofografi, bentuk tanah, jalan raya, jalan tol, sungai, danau, tofografi, bentuk tanah, jalan raya, jalan tol, sungai, danau,

gunung, bukit, dan kampung.gunung, bukit, dan kampung.

MARKET AREAMARKET AREA

• Penilai harus mengantisipasi adanya perubahan secara Penilai harus mengantisipasi adanya perubahan secara

signifikan terhadap batas-batas wilayah yang disebabkan signifikan terhadap batas-batas wilayah yang disebabkan

kebijakan pemerintah (perubahan zoning) maupun terjadinya kebijakan pemerintah (perubahan zoning) maupun terjadinya

perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya pemukiman perubahan peruntukan secara alami (tumbuhnya pemukiman

liar berkembangnya suatu kehidupan sosial masyarakat yang liar berkembangnya suatu kehidupan sosial masyarakat yang

tidak direncanakan)tidak direncanakan)

CHANGE AND TRANSITIONCHANGE AND TRANSITION

• Change (perubahan): hasil dari efek atau sesuatu yang Change (perubahan): hasil dari efek atau sesuatu yang

memiliki hubungan terhadap pengaruh nilai properti.memiliki hubungan terhadap pengaruh nilai properti.

• Transition (transisi): perubahan penggunaan tanah/ lahan Transition (transisi): perubahan penggunaan tanah/ lahan

dalam suatu market area, dalam suatu market area, neighborhoodneighborhood, dan , dan districtdistrict. Seperti . Seperti

peruntukan lahan pertanian berubah menjadi lahan peruntukan lahan pertanian berubah menjadi lahan

perumahan, peruntukan perumahan berubah menjadi perumahan, peruntukan perumahan berubah menjadi

peruntukan industri.peruntukan industri.

LIFE CYCLE OF MARKET AREALIFE CYCLE OF MARKET AREA

1.1. Pertumbuhan (Pertumbuhan (growthgrowth), periode selama pasar memberikan ), periode selama pasar memberikan

keuntungan kepada publik dan senantiasa tetap diterima. keuntungan kepada publik dan senantiasa tetap diterima.

Pada siklus ini, suatu wilayah terus tumbuh dan berkembang Pada siklus ini, suatu wilayah terus tumbuh dan berkembang

sejalan dengan permintaan pasar.sejalan dengan permintaan pasar.

2.2. Stabil (Stabil (stabilitystability), pada periode dimana kondisi dalam keadaan ), pada periode dimana kondisi dalam keadaan

seimbang permintaan dan penawaran dari suatu kebutuhan seimbang permintaan dan penawaran dari suatu kebutuhan

pada suatu wilayah pada posisi saling mencukupi.pada suatu wilayah pada posisi saling mencukupi.

LIFE CYCLE OF MARKET AREALIFE CYCLE OF MARKET AREA

3.3. Menurun (Menurun (declinedecline), periode pada masa permintaan dan ), periode pada masa permintaan dan

kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan kebutuhan menurun. Penurunan ini juga dapat disebabkan

faktor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat faktor-faktor fisik dari lingkungan setempat, apakah dilihat

dari kualitas bangunan, fasilitas dan sarananya, keterbatasan dari kualitas bangunan, fasilitas dan sarananya, keterbatasan

lahan dan lingkungan sekitar yang tidak mengikuti lahan dan lingkungan sekitar yang tidak mengikuti

perkembangan wilayah yang tidak maju.perkembangan wilayah yang tidak maju.

4.4. Revitalisasi (tumbuh kembali), periode tumbuh kembali, Revitalisasi (tumbuh kembali), periode tumbuh kembali,

dibangun kembali, dimoderenisir dan permintaan naikdibangun kembali, dimoderenisir dan permintaan naik

LIFE CYCLE OF MARKET AREALIFE CYCLE OF MARKET AREA

HAL YANG BERPENGARUH TERHADAP HAL YANG BERPENGARUH TERHADAP NILAINILAI

Hal-hal yang mempengaruhi nilai adalah sesuatu yang sangat Hal-hal yang mempengaruhi nilai adalah sesuatu yang sangat penting dalam analisis lingkungan berdasarkan pasar. Terdapat 4 penting dalam analisis lingkungan berdasarkan pasar. Terdapat 4 (empat) karakteristik yang mempengaruhi nilai, terdiri dari:(empat) karakteristik yang mempengaruhi nilai, terdiri dari:

•Kekuatan sosial,Kekuatan sosial,

•Kekuatan ekonomi,Kekuatan ekonomi,

•Kebijakan pemerintah, danKebijakan pemerintah, dan

•LingkunganLingkungan

PENGARUH SOSIALPENGARUH SOSIAL

• Kepadatan pendudukKepadatan penduduk

• Kategori pekerja dan skillnyaKategori pekerja dan skillnya

• Tingkat umur penghuniTingkat umur penghuni

• Ukuran rumah tinggalUkuran rumah tinggal

• Status pekerja (termasuk tenaga kerja musiman dan pengangguran)Status pekerja (termasuk tenaga kerja musiman dan pengangguran)

• Tingkat kejadian kriminalitasTingkat kejadian kriminalitas

• Tingkat kebersihanTingkat kebersihan

• Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit, tempat Kualitas dan ketersediaan fasilitas pendidikan, rumah sakit, tempat rekreasi, pusat budaya, dan pelayanan nasionalrekreasi, pusat budaya, dan pelayanan nasional

PENGARUH EKONOMIPENGARUH EKONOMI

• Tingkat pendapatan masyarakat sekitarTingkat pendapatan masyarakat sekitar

• Pendapatan perkapitaPendapatan perkapita

• Pemerataan pendapatan bagi penghuniPemerataan pendapatan bagi penghuni

• Tingkat hunian pemilik propertiTingkat hunian pemilik properti

• Level dan trend nilai propertiLevel dan trend nilai properti

• Tingkat kekosongan untuk beberapa jenis propertiTingkat kekosongan untuk beberapa jenis properti

• Jumlah pembangunan dan konstruksiJumlah pembangunan dan konstruksi

PENGARUH KEBIJAKAN PEMERINTAHPENGARUH KEBIJAKAN PEMERINTAH

• Pajak propertiPajak properti

• Peruntukan khususPeruntukan khusus

• Peruntukan dan advis planningPeruntukan dan advis planning

• Kualitas pelayanan publik seperti pemadam kebakaran, Kualitas pelayanan publik seperti pemadam kebakaran,

rumah sakit, sekolah, dan kantor pemerintahan yang rumah sakit, sekolah, dan kantor pemerintahan yang

berhubungan dengan pelayananberhubungan dengan pelayanan

• Ketentuan dan Peraturan menyangkut lingkunganKetentuan dan Peraturan menyangkut lingkungan

PENGARUH LINGKUNGANPENGARUH LINGKUNGAN

• Pola penggunaan lahanPola penggunaan lahan

• Ukuran dan bentuk lotUkuran dan bentuk lot

• Vegetasi dan keadaan permukaanVegetasi dan keadaan permukaan

• Ketidakunggulan lingkungan hiduKetidakunggulan lingkungan hidu

• Pola dan lebar jalanPola dan lebar jalan

• Kepadatan dan struktur ruang terbukaKepadatan dan struktur ruang terbuka

• Perawatan dan pemeliharaan propertiPerawatan dan pemeliharaan properti

• Ketersediaan dan kualitas dari fasilitasKetersediaan dan kualitas dari fasilitas

PENGARUH LINGKUNGANPENGARUH LINGKUNGAN

• Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi, dan suara)Gangguan dan larangan (pembuangan sampah, polusi, dan suara)

• Akses terhadap transportasi publik ke fasilitas pendidikan ke taman Akses terhadap transportasi publik ke fasilitas pendidikan ke taman dan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan ke tempat bekerjadan fasilitas rekreasi ke rumah ibadah dan ke tempat bekerja

• Kemungkinan terjadinya banjirKemungkinan terjadinya banjir

• Perubahan peruntukanPerubahan peruntukan

• Perubahan pola dan arah lalu lintasPerubahan pola dan arah lalu lintas

• Karakteristik iklim mikroKarakteristik iklim mikro

• Pembuangan limbahPembuangan limbah

KAWASANKAWASAN

Kawasan Perumahan Sederhana

Dapat meliputi kawasan perumahan sederhana, perumahan mewah yang memiliki beberapa fasilitas penunjang seperti club house, hospital, dan lain-lain

Kawasan Komersial Meliputi lingkungan perkantoran, lingkungan pertokoan, dan kawasan niaga terpadu (CBD/Central Business District)

KAWASANKAWASAN

Kawasan Industri Meliputi kawasan industri ringan, industri berat, dan campuran industri dan pergudangan

Kawasan Pertanian dan Perkebunan

Kawasan pertanian lebih mengarah kepada komoditi tanaman pangan, palawija, dan holtikultura. Kawasan perkebunan lebih mengarah kepada budidaya tanaman keras dan lebih luas serta memiliki keterkaitan fungsi kawasan lainnya yang terkait