muscat commercial market outlook winter 2014

8/15/2019 Muscat Commercial Market Outlook Winter 2014

1/4

cluttons.com

Ehenda nem nist, tempost eic te et ipiet eum aut asimusci quam quis

etur? Mod et por aspe soloruptis eos experis dolliciae cus, si debis dolesentorepudi sunt fugia sectibus dit experciendi dolupta sinctotatiis

corpossecat illuptaquae. Sincipit molorro mos et istia dis sunto estotaeriae.

Rores nonet aut quaepratqui consequid et aut volecto rehene il id quunti

cusa im quame con repudi dolorate dollest et autata ad ullector minum et,

quia consect aquiati onsequam.

Cluttons LLP

2 Portman Street

Portman House

London W1H 6DU

T: 020 7647 7033

F: 020 7647 7033

cluttons.com

MUSCAT, WINTER 2014

COMMERCIAL MARKET OUTLOOKOffice rents hold steady

During the first three quarters of 2014, average monthly officerents held steady at between OMR 4 and OMR 8 psm in mostsubmarkets. This does however mask the fact that rents for moresecondary and tertiary space are still experiencing gradual declines,while Grade A rents in desirable schemes are holding steady. Thepersistent demand from larger corporate occupiers and smaller SMEsfor these top tier schemes, allied with the limited supply pipeline,is expected to sustain the upward pressure on rents in the near to

medium term. This is a trend we expect to persist, particularly as thepipeline of lower grade schemes yet to complete remains strong andvacancy levels in this portion of the office market remain high.

Conversely, Grade A supply levels in Central Muscat are currentlylimited to a handful of schemes such as Al Assalah Towers, BeachOne and Al Rawaq, where reported occupancy levels range from75% to 90%.

Grade A office pipeline remains limitedThe strong demand for higher quality schemes has encouraged anumber of developers to step into the market. In particular, thereis heightened development activity in the Airport Heights area,which is quickly emerging as the capital’s new CBD, away fromOld Muscat. The movement of banks westward continues with theNational Bank of Oman and the Bank of Sohar for instance, bothbuilding new headquarters in the west of the city. It is still unclearwhat proportion, if any, of these new HQ buildings will be let onthe open market, but any space made available is expected to berapidly absorbed due to the high demand for Grade A space.

Elsewhere, the only other substantial amount of Grade A space

waiting in the wings is at the new Panorama Mall in Al Khuwair,which will include 5,500 sqm of prime office space, spread acrosssix levels; it is expected to complete in Q1 2015. In addition tothis, the Omnivest Building in Shatti Al Qurm is set to deliver5,954 sqm of Grade A office space to the market imminently.

cluttons.com

Performance of monthly office rents by submarket

CBD

Shatti Al Qurum

Qurum

Ghubrah

Al Khuwair

Azaiba

Source: Cluttons

16.00

15.00

14.00

13.00

12.00

11.00

10.00

9.00

8.00

7.00

6.00

5.00

4.00

3.00

2 0 0

8

2 0 0

9

2 0 1

0

2 0 1

1

2 0 1

2

2 0 1

3

Q 1 2 0 1

4

Q 2 2 0 1

4

Q 3 2 0 1

4

O M R p s m


2/4

Retail sector activity continues to intensify

The focus on attracting “value brands” to Muscat’s shopping mallspersists and this is an emerging strategy for most mall operators.

At Markaz Al Bahja for example, there has been a notable rise infootfall, rental values and occupancy following the introductionof Matalan and Red Tag as the shopping centre’s two main anchoroutlets. Red Tag, which is a fashion and home furnishing brand, hasmoved quickly to capitalise on the demand for mid-range brandsand has expanded to six outlets across Oman. Another exampleof the focus on the “value” sector has been at Muscat Grand Mallwhere R&B, a value fashion outlet, and Homes’ R Us, a mid-range home furnishing outlet from the Apparel Group, have beenpositioned as the mall’s two main anchors.

Another value retailer that has experienced rapid growth isCentrepoint of the Landmark Group. In addition to Al Khuwair,Centrepoint has developed further retail stores in Ruwi, MuscatCity Centre, Sohar and Salalah. A new Centrepoint outlet will alsoopen at the Barka Mall that is currently under construction, whileits existing store in Al Khuwair is being expanded.

Hypermarket chains expanding

While mall operators may be reconfiguring their retail offering,the hypermarket sector has continued to create and capturefurther market share and remains central to the retail mix atmost major shopping malls. Lulu Hypermarket and Carrefour, forinstance, both of which have a high market penetration across theSultanate, are set to be joined by SPAR, the Dutch supermarket

chain, which signed a deal with Kimji Ramdas in 2013 tointroduce nine supermarkets into Oman by 2016.

In the face of the rising demand, the forecast of some 380,000sqm of mall space that is expected over the next two years mayto an extent temper rental growth potential.

High street retail still buoyant

Despite the surge in mall retail space, high street retail hascontinued to remain popular, especially in densely populated partsof Muscat, with Ruwi High Street, Al Khuwair Commercial Street,Seeb High Street and Al Khoud High Street all operating at near

100% occupancy. The focus of these streets is generally on localand value outlets rather than international brands. They are aimedat the requirements and spending power of the general populationrather than being more “aspirational” as is generally the case withthe larger malls. The strength of demand for units is reflected inthe fact that rents are generally equivalent to those achieved bytop tier malls.

Port closure to drive industrial sector growth

As expected, the closure of Port Sultan Qaboos (PSQ) at the endof the summer has acted as the catalyst for enhanced industrialdevelopment in Sohar. Aside from the OMR 50 million portexpansion now underway at Sohar Port, the adjoining freezonealso continues to grow, with approximately 80% of the 500hectare first phase now allocated. The rapid take up has promptedthe authorities to bring forward the second phase expansionby three years and development on phase two is expected tocommence by the end of 2014. The Saud Bahwan Group andthe Suhail Bahwan Group have been amongst the most activeoccupiers. Both have set up separate automotive logistics facilitieswhich are together projected to result in the movement of200,000 vehicles through the freezone annually.

Warehouse rents hold steady

Despite the reconfiguration of industrial estates around thecapital as occupiers relocate and reposition themselves after theclosure of PSQ, rents have remained unchanged through the firstthree quarters of 2014. Monthly warehouse rents have held steadyat between OMR 2 and OMR 4 psm across all major areas. Withstrong occupier demand unlikely to ebb in the near term, rents arelikely to begin drifting upwards early next year once Sohar Port’sfreezone becomes saturated and occupiers are forced to seek outspace in a supply constrained market.

Integrated northern coastal hub emerging

Elsewhere, the government has announced plans to commence

development of the 90 million sqm South Al Batinah Logistics Hub bythe end of the year. The hub which is strategically located to the Southof Barka, with direct access to planned road and rail developments,is expected to compliment Sohar Port, while bolstering the industrialand logistics capabilities of northern Oman tremendously. This is inturn expected to boost the appeal of the northern coast among largerregional occupiers and logistics operators.

Cluttons

Muscat Commercial Market Outlook Winter 2014

Typical monthly high street rents

Source: Cluttons

25

20

15

10

5

0

O M R p s m

Up to 75 sqm 75 sqm to 200 sqm Greater than 200 sqm

Lower limit Upper limit

For further information, please contact

Steve Morgan

CEO of Middle [email protected]+9714 365 7700

Philip Paul

Head of [email protected]+968 2205 7900

Matthew Wright

Head of consultancy & [email protected]+968 2205 7917

Faisal Durrani

International research & business development [email protected]+44 207 647 7166

© Cluttons & Partners LLC 2014. This publicationis the sole property of Cluttons & PartnersLLC and must not be copied, reproduced ortransmitted in any form or by any means,either in whole or in part, without the priorwritten consent of Cluttons LLP. The informationcontained in this publication has been obtainedfrom sources generally regarded to be reliable.However, no representation is made orwarranty given, in repect of the accuracy of thisinformation. We would like to be informed of anyinaccuracies so that we may correct them.


3/4

استقرار إيجارات املكاتبلقد ا تقر مت ط إيجارات املكاتب الشهرية خالل ارباع الثالثة او من

معظم

املربع

للم

عما

ريال

8و

عما

ريال

4بني

اوح

ي

ما

عند

2014عام

الثان ية

املساحات

إيجارات

أن

حقيقة

يخفي

ال

هذا

ولكن

.الفرعية

ا اق

إيجارات

تزال

ال

بينما

،راع ا

تدريجية

انخفاضات

تشهد

تزال

ال

والثالثية

أن

املت قع

ومن

.ثابتة

املفضلة

املشاريع

وا

الدرجة

من

العقارات

يعزز الطلب املستمر من املستأجرين من الشركات الكبية والشركات

الصغية واملت طة اصغر حجم لهذه اططات الراقية-إ جانب

إ

القريب

املدى

على

ايجارات

على

دعاصتلا

الضغط

-املعروض

قلة

املت ط. ونت قع أن يستمر هذا االجتاه ،ال يما وأن املعروض من املشاريع

ر غشلا تاي تسم نأ امك ، ي ق لازي ال هلامكت ا ررقملا لقا ةجردلا تاذ

.عالية

تزال

ال

املكاتب

من ق

الشق

هذا

وا ةجردلا نم ضورعملا تاي تسم رصتقت ،كلذ نم ضيقنلا ىلعو

،ةلاصا

أبراج

مثل

املشاريع

من

قليلة

م عة

على

حالي

مسقط

و ط

.90٪

إ

75٪

من

اشغال

معدالت

اوح

ت

حيث

،قاورلاو

،ناو

وبيتش

دود و ا ةجردلا نم بتاكملا نم ضورعملا ال ي ا

املط رين

من

عدد

اعلى

اجل دة

ذات

اططات

على

قلا

الطلب

شجع

ديازتم ري طت طاشن كانه ،ص صخلا هجو ىلعو .ق سلا إ ل خدلل

منطقة مرتفعات املطار ،والناشئة بسرعة باعتبارها املنطقة التجارية

املركزية اجلديدة العاصمة ،بعيد عن مسقط القدمية. وتستمر حركة

انتقال البن ك غرب مع قيام البنك ال طني العما وبنك صحار على بيل

املثال ببناء مقرات جديدة غرب املدينة. وال يزال من غي ال اضح ما هي

الس ق املفت حة ،إن نسبة املبا العالية اجل دة التي يتم تأجيها

وجدت ،غي أنه من املت قع أن يتم امتصاص أ من املساحات املتاحة

.وا ةجردلا نم تاحاسملا ىلع بلطلا عافترال رظن ةعرسب

الدرجة

من

املعروض

من

اخرى

الهامة

املساحات

تتمثل

،ىرخأ

جهة

اخل ير ،والذ من بان راما م ل اجلديد الس ق او املقرر طرحه

ع ةعز م ،ةيسيئرلا ةيبتكملا تاحاسملا نم عبرم م 5500 يضم

.2015وباضافة عام تة مست يات ،ومن املت قع أن يتم ا تكماله

5954 شاطئ القرم إ ذلك ،من املزمع أن تضيف بناية أومنيفيست

. قريب

الس ق

إ

وا

الدرجة

من

املكتبية

املساحات

من

مربع

م

2014 مسقط ،شتاء عام

نشرة توقعات سوق العقارات التجارية

cluttons.com

أداء إيجارات املكاتب الشهرية حسب السوق الفرعية

املصدر: كالت نز

2 0 1 4

ع

2 0 1 4 ا

ع

2 0 1 4 ث

ع

املركزية

اعمال

منطقة

شاطئ القرم

اخل ير

العذيبة

القرم

الغة

ع

ا

م

ل

ر


4/4

كالت نز

2014 مسقط مل م شتاء عام نشرة ت قعات ق العقارات التجارية

نشاط قطاع التج ئة استمرار تع ي ،طقسم ق ستلا زكارمل "ةميق ةيراجت تامالع"بذج ىلع زيك لا رمت ا

اتيجيةالناشئةبالنسبةملعظممشغليمراكزالتس ق. وهذاميثلاال

وقيم

اقبال

ملح ظ

ارتفاع

هناك

كان

،لاثملا

على بيل

البهجة

مركز

ناملركزيني و ايجاراتواشغالبعدإدخالماتالنوردتاغباعتبارهمااملستأجر

الرئيسيني مركز التس ق. وقد حتركت رد تاغ ،وهي عالمة جتارية ال

ازياءواثاثاملنز،بسرعةلال تفادةمنالطلبعلىاملاركاتمت طة

املدى وت عت إ تة منافذ جميع أنحاء لطنة عمان. وثمة مثال آخر

العالمة

احتلت

حيث

،ل م

جراند

مسقط

وه

أال

"القيمة

"قطاع

على

كيز

ال

على

آر

ه مز

التجارية

العالمة

إ

باضافة

،ةرخاف

أزياء

منفذ

وهي

بي

آند

آر

التجارية

متميزة

مكانة

،ليرابأ

م عة

من

املدى

مت ط

زنم

أثاث

منفذ

وهي

،صأ

.مركزالتس ق

ناملركزينيالرئيسيني باعتبارهمااملستأجر

ريع

من

شهدت

التي

اخرى

القيمة

التجزئة

متاجر

أحد

ويتمثل

ب ينت

أنشأ ن

،ري خلا

إ

وباضافة

.الندمارك

م عة

التابع

ب ينت

املزيد من متاجر التجزئة رو ،ومسقط يتي ن ،وصحار ،وصاللة.ن

و يتم فتح منفذ جديد ملتجر ن ب ينت أيض بركاء م ل الذ يعد قيد

حني يجر ت عة متجره القائم اخل ير اونة احلالية. ، يلاح ءاشنا

توسيع سالسل قطاع الهاي ماركتال قتالذيق ممشغل مراكزالتس قفيهبإعادةهيكلةعروضالتجزئة

خلاصةبهم،ا تمرقطاعالهايماركتإيجادواقتناصحصةإضافيةمم

الس قواليزالهذاالقطاعركيزةأ ا يةبالنسبةملزيجالتجزئةمعظم

مراكزالتس قالكى.فعلى بيلاملثال،مناملزمعأنينضم بار،وه

لسلةمتاجره لنديةقامتبت قيعصفقةمعكيمجيرامداسعام2013

متاجرهايماركت

إ،

2016بحل لعام

عمان

لطرحتسعةمتاجر برماركت

وكارف رالتيتتمتعمبعدلاخ اقعاللس قتلفأنحاءالسلطنة.

380 ومل اجهة ارتفاع الطلب ،قد تسهم الت قعات القائلة بطرح قرابة

ألف م مربع من مساحات املراكز التجارية املت قعة على مدى العامني

.ايجارات

من

إمكانات

تخفيف

،نيلبقملا

م دهرة املواقع العامة ال ت ا مساحات التج ئة واصلت

،ةيراجتلا

املراكز

التجزئة

مساحة

االرتفاع

من

الرغم

على

املناطق

خص صا

،اهتيبعش

العامة

امل اقع

التجزئة

مساحات

املكتظة بالسكان مسقط ،حيث يحقق شارع رو العام ،وشارع اخل ير

إشغال

معدالت

جميع

العام

اخل ض

وشارع

،ماعلا

السيب

وشارع

،راجتلا

بنسبة . 100٪وينصب تركيز هذه الش ارع بشكل عام على املنافذ احمللية

والقيمة بدال من العالمات التجارية العاملية ،وهي تستهدف املتطلبات والق ة

احلال الشرائية للجمه ر احمللي بدال من اتباع منهج أك"طم ح " كما ه

تادح لا ىلع بلطلا ة ق سكعنتو . م مع ةيبكلا ق ستلا زكارم عم

حقيقة أن ايجارات تعادل بشكل عام تلك السائدة مراكز التس ق الفاخرة.

إغالق امليناء يع ز منو القطاع الصناعي نهاية الصيف مبثابة مت قع ،كان إغالق ميناء السلطان قاب س كما ه

صحار. وبصرف النظر عن الت عة حافز لتعزيز التنمية الصناعية

املنطقة

ت اصل

،

عما

ريال

ملي ن

50بقيمة

صحار

ميناء

حالي

80اجلارية

٪

من

يقرب

ما

تخصيص

مت

حيث

، منلا

مسية

أيض

ااورة

احلرة

دفع

وقد

.احلالية

اونة

هكتار

500مساحتها

البالغة

وا

املرحلة

من

اال تح اذ السريع على تلك املساحة السلطات إ تقدمي م عد إ طرح

غض ن ثالث ن ات ،ومن املت قع أن املرحلة الثانية من الت عة

.2014وكانت م عة ع د به ان تبدأ تلك املرحلة بحل ل نهاية عام

وم عة هيل به ان من بني قائمة املستأجرين اك نشاط ، حيث

ال السيارات ويت قع قام كالهما بإقامة مرافق ل جستية منفصلة

200ألف يارة ن ي من خالل املنطقة احلرة. حركة أن يسهم ذلك

استقرار إيجارات املستودعات

وانتقال

العاصمة

ح ل

الصناعية

املناطق

تشكيل

إعادة

من

الرغم

املستأجرين إ م اقع أخرى أعقاب إغالق ميناء السلطان قاب س ،ظلت على

.2014وقد دون تغيي خالل ارباع الثالثة او من عام ايجارات كما ه

ملل تالاير 4و لاير 2 ا تقرت إيجارات املست دعات الشهرية ما بني

جميع املناطق الرئيسية. ومع انحسار الطلب الق من املربع

الصع د املستأجرين على املدى القريب ،من املرجح أن تبدأ ايجارات

صحار

ميناء

احلرة

املنطقة

تشبع

حال

املقبل

العام

مطلع

دد

.املعروض

دودة

ق

مساحة

عن

للبحث

املستأجرين

واضطرار

الشما ساحلي متكامل جديد نشوء مرك مربع

م

ملي ن

90تط ير

لبدء

خطط

عن

احلك مة

أعلنت

،رخآ

صعيد

على

املركز

يعزز

أن

املت قع

ومن

.العام

نهاية

بحل ل

الباطنة

ل جستيات

مركز

جن ب

اتيجي جن ب بركاء ويتيح إمكانية ال ص ل اجلديد ،الذ يحتل م قع ا

،راحص ءانيم ،اهل ططا ةيديدحلا ككسلاو قرطلا عيراشم إ رشابملا

كما يدعم هذا املركز أيض القدرات الصناعية والل جستية شمال

عمان بشكل كبي. ويت قع أن يعزز هذا بدوره من جاذبية الساحل الشما بني

املستثمريناقليمينياكحجم ومشغلياخلدماتالل جستية.

© جميع ا قو فوظة شر ةتونز ره ية خصية شر ةتونز وش ا ا ذ

أ

ل

ب

نق

أ

ج

إن

أ

نس

ر

ح

ه

ر

ى وا قة و ا د ، يئزج أ ي إ ،ة ي

داو ا و ا بإإ زنوت خطية س قة ت د ي و ا وش ا ا

أ ت أ زنوت قت ،ذ ع ل شب ة وثو

إ

نود

و

ا

ه

ة

ب

يم

ضم

حيح ت و غ د يقة ى س ى ب

ملزيد من املعل مات ،يرجى االتصال: غر م س

ا رش ا س يئ

[email protected]+9714 365 7700

ب ف

م ر يئ[email protected]

+968 2205 7900

م ث رايت

ة

ا

ا

ش

ا

ئي

[email protected]+968 2205 7917

دوران ف

م ا ر وطت وح ا ر ا[email protected]

+44 207 647 7166

إيجارات الشوارع العامة الشهرية النموذجية

كالت نز

:املصدر

ع

ا

م

ل

ر

أكمن200م مربع م75نيبحوا يام مربعو200م مربعمربع

حتى75م مربع

احلد اعلاحلد ادنى

muscat commercial market outlook winter 2014

Documents