הלמר ,52 ןומצע רה - tase · 24 ךותמ 4 דומע...

$: הלמר ,52 ןומצע רה - TASE · 24 ךותמ 4 דומע main2011\data\data\word\7000word\7025-01.docx\\ 6744316 ופי-ביבא לת ,65 ןולא לאגי | 03-6259988 .סקפ$
6744316יפו -, תל אביב65| יגאל אלון 03-6259988| פקס. 03-6259999טל. www.shamaot .com

עדינה גרינברג

דברת אולפינר

רונן כץ

מיקי הימלפרב

גיל בר לב

גל אלש

גנאדי רפופורט

יניר צוריאל

אופירניר

ברוך ליבוביץ

אמיר טננבאום

וסילי טולקנץ

אסף בן נון

רועי כהן

משה לאוטמן

אמיר שיליאן

מור סעיד

חוות דעת של מומחה

מבני תעשייה – מלאה מקרקעיןשומת

, רמלה52הר עצמון

\\main2011\data\data\word\7000word\7025-01.docx 24מתוך 1עמוד


0.3..30.32

3.-5.07מספרנו:

לכבוד

מרכז הפורמיקה אברבוך בע"מ

חוות דעת של מומחה

מבני תעשייה – מלאה מקרקעיןשומת

, רמלה52הר עצמון

מיום לבקשת מר צבי ארונוביץ, סמנכ"ל כספים בחברת מרכז הפורמיקה אברבוך בע"מ,

3זכויות החברה בנכסמוגשת בזאת חוות דעת מקצועית לאומדן שווי , .3133.30.3

כי חוות דעתי תפורסם במסגרת פרסום הדוחות הכספיים של החברה3, אני מסכימה

מיום אשר נחתם ע"י החברה , מרכז הפורמיקה אברבוך בע"מקבלתי כתב שיפוי מחברת

פיו מתחייבת החברה לשפות את השמאים באם תוטל עליהם חבות כספית בקשר ל, .0333330.3

לשומה כתוצאה מאי נכונות מסמכים או מידע שנמסר ע"י החברה או חברות אחרות מטעמה ו/או

כתוצאה מאי העברת מסמכים או מידע אחר הדרושים לצורך השומה )למעט מסמכים המצויים בידי

רשויות ו/או בידי הציבור(3

ולפי כללי השמאות הבינלאומיים של מועצת שמאי המקרקעין 3533ומה זו נערכה לפי תקן מס' ש

(IVS מהדורה )ובמיוחד תקן 5..0IVA1 (INTERNATIONAL VALUATION APPLICATION 13)



אולפינר דברת שם המומחה:

, מגדל טויוטה, תל אביב52יגאל אלון כתובת משרד:

. שותפה ומנהלת משרד שמאי 2225משנת 582שיון ירשמאית מקרקעין מס' עיסוק:

.5005. מוסמכת במינהל עסקים משנת 2221מקרקעין משנת

השכלה:

לימודי תואר ראשון במשפטים, הקריה האקדמית אונו3 - 0.30

03..0תואר שני במינהל עסקים, אוניברסיטת תל אביב3 מצטיינת דקאן לשנת 0..0 - 3..0

עדים מומחים במכון לעדים מומחים3קורס ...0 - 3111

0813תעודת שמאית מקרקעין מוסמכת מס' 3110

אביב3-לימודי תעודה בשמאות מקרקעין וניהול נכסים, בהצטיינות, אוניברסיטת תל .311 - 3188

אביב3-תואר ראשון במדעי החברה, אוניברסיטת תל 3188 - 3187

ניסיון מקצועי:

מקרקעין גרינברג אולפינר ושות'3 המשרד עוסק במגוון שותפה במשרד שמאי ה - 3112

תחומי שמאות המקרקעין והינו בין המשרדים הגדולים בארץ3

3112כמתמחה והחל מתאריך זה ועד אוגוסט 3110משרד שמאים3 עד תחילת 3112 - .311

כשמאית מקרקעין בכירה3

פעילויות נוספות:

רכם", ביטאון לשכת שמאי המקרקעין3חברת מערכת הביטאון "מקרקעין וע - 3117

חברת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין3 8..0 - 3111

חברת בית הדין של לשכת שמאי המקרקעין3 - 0.33

הועדה המייעצת לקביעת -שונות של מועצת שמאי המקרקעין חברה בועדות - 5..0

; ועדה מקצועית 1..0לחוק התכנון והבניה עד מאי 82השמאים המכריעים לפי תיקון

לניסוח מחדש של כללי האתיקה של שמאי המקרקעין3

, 31, 3533, 32חברת ועדת המשנה של ועדת התקינה של מועצת השמאים לתקנים 8..0

303המקצועית להכנת תקן 3 בועדה03



:ההשאל זאתו

שוק לזכויות החברה בנכס3אומדן שווי

- )בתרגום מקצועי( IVS1הגדרת שווי שוק לפי התקן הבינלאומי

הנכס ליום ההערכה בין קונה מרצון ממוכר ברצון, בעסקה רצונית, ללא אילוץ, אחרי "הסכום בו ימכר

זמן סביר בשוק, כשהצדדים פועלים בידיעה, בשיקול דעת, בזהירות וללא כפיה"3

"The estimated amount for which a property should exchange on the date of

valuation between a willing buyer and willing seller in an arm's-length transaction

after marketing wherein the parties had each acted knowledgeably, prudently, and

without compulsion".

investment) נמסר לנו ע"י החברה בעלת הנכס, כי הנכס נשוא חוות הדעת מוגדר כנכס השקעה

propertyעפ"י כללי ה ,)( חשבונאות הבינלאומייםIFRSתקן בינלאומי ,) .IFRS13

.32.25.5023 - הקובע לשומה מועדה

מסמכים ומצגים שהתקבלו מהחברה:

3מסמכי רישוי ומדידות

3נסחי רישום מקרקעין, אישורי זכויות וחוזי חכירה מרמ"י

3הסכמים משפטיים בקשר עם הנכס

13מסמך גילוי

באמצעות הדואר האלקטרוני3השלמת אינפורמציה בתכתובות

1

ראו פרק נפרד בשומה3



וזאת חוות דעתי המקצועית:

פרטי הנכס .2

גושים

חלקות

מגרשים

2

עפ"י תכנית

לה/320/א/4/א

ב-9

עפ"י תכנית

לה/מק/320/א/6

ב'

עפ"י הסכם

שיתוף

12,8392,4608,722שטח קרקע במ"ר )1(

10,4881,3421,692שטח בנוי במ"ר )2(

חכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראלזכויות

4375

13-16, 19, 20, 35, 38

4378

6, 8-10, 14, 20, 27

ב-3

עפ"י תכנית

לה/מק/320/א/6

5,035

3,196

עפ"י תכנית היתר הבניה3 (3)

, שנערכה ע"י חברת בינה3330.3.3.עפ"י מדידה מיום (0)

תאור הנכס והסביבה .5

3 הנכס הוצג ע"י .33.30.3..ביקור בנכס נערך ע"י גנאדי רפופורט, שמאי מקרקעין, בתאריך

מר צבי ארונוביץ, סמנכ"ל כספים בחברת מרכז הפורמיקה אברבוך בע"מ3

תאור הסביבה 5.2

מזרח העיר רמלה, בקטע התחום בין כביש -אזור התעשייה ב' "נשר" ממוקם בדרום

2.3 -ו 1ממערב, כבישים ארציים מס' 22מס' מצפון, כביש ארצי .2ארצי מס'

)מחלף נשרים( מדרום ושטחים פתוחים ממזרח3

חברות כגון: "יושבות"אזור התעשייה מאופיין בשימושי תעשייה מסורתיים, במקום

נשר )ייצור מלט(, איסכור )עיבוד מתכות ופלדה(, פוליבה )ייצור ושיווק חומרי גלם

כות אחסנה ומידוף( ועוד3לאפיה(, הארגז תעשיות )מער

הנגישות לאזור התעשייה טובה מאוד בשל הקרבה לצירי תנועה מרכזיים, כמפורט

לעיל3

הפיתוח הסביבתי חלקי3



מפת הסביבה )מיקום נשוא חוות הדעת מסומן בעיגול, להמחשה בלבד(:

העסקית הסביבה 5.5

בשימושים לתעשייה כאמור, לאור מיקומו מחוץ לעיר, אזור התעשייה ב' מאופיין

אזור תעשייה א', -כבדה3 ברמלה קיים אזור תעשייה נוסף הממוקם בסמוך מצפון

המאופיין בשימושי תעשייה קלה, מסחר ומשרדים3

בסביבה קיימים מספר אזורי תעשייה נוספים:

דונם, הכולל ..7 -המשתרע על שטח של כ -אזור התעשייה הצפוני בלוד

חברת ציוד התקשורת, -"טלרד"לים יצרניים כגון: מבנים לוגיסטיים לצד מפע

, "סיגריות לוד" "ועוד3קרטוןמפעל -"קרגל"

"ונם המוקם בצמוד ד .57 -פארק עסקים בשטח של כ -מתחם "איירפורט סיטי

, הכולל שטחי תעשייה, לוגיסטיקה ומשרדים, לצד לנמל התעופה בן גוריון

נגרסים ובית מלון3מסחר, מרכז קו



ממוקמים אזור התעשייה ניר צבי ומתחם .2מצפון לרמלה לאורך כביש ,

דונם ומאכלסים מספר רב של ... -לוגיסטי צריפין, המשתרעים על שטח של כ

עלית, -חברות גדולות מתחום התעשייה )קוקה קולה, מחלבות גד, שטראוס

ויסוצקי, קסטרו ועוד(3

בשלבי פיתוח, כיום הפארק הטכנולוגי של מודיעין -אזורי התעשייה של מודיעין ,

הפעילות צפויה להתאפיין בתעשייה משרדית, היי טק, לוגיסטיקה ותעשייה

תעשייה לשמש המאזור המלאכה והשירותים )מרכז עינב( יצרנית נקייה, ו

פאואר זעירה, מחסנים, מוסכים ומרכזי מסחר בעלי אופי חוץ שכונתי כדוגמת

3סנטרים

ומחלף נשרים 2.3, כביש .2, דרך 1בסמוך למפגש הדרכים של כביש

)פארק פארק תעשיות רג"מ צפוי לקום( מצפון לאזור תעשייה ב' )בסמוך

על פני ( שישתרעןורית גזר ומועצה אזורית מודיעימשותף לרמלה, מועצה אז

.לתעשייה, מלאכה, אחסנה שימושים ויכלולדונם ...,.-כ

תאור חטיבת הקרקע 5.3

, 1/א/.0.עפ"י תכנית לה/מק/ 1-ב -ו .-/א, ב2/א/.0.עפ"י תכנית לה/ 0מגרשים

וחלק ממגרש ב' עפ"י הסכם השיתוף, מהווים חטיבת קרקע לא רציפה, בשטח כולל

מ"ר, הממוקמת משני צידי רחוב הר עצמון3 71.,01של

ומחלקות 2.57בגוש 8., 7., .31-0, 31-.3המגרשים נוצרו מחלקות )בחלק(

2.583בגוש 05, .0, 32, .8-3, 1)בחלק(

מ"ר 31,535 -על חטיבת הקרקע בנויים מבני תעשייה וסככות בשטח בנוי כולל של כ

שנערכה ע"י חברת בינה(, המשמשים לשטחי ייצור, .3330.3.)עפ"י מדידה מיום

אחסנה ומשרדים נלווים של חברת מרכז הפורמיקה אברבוך, כמפורט להלן3



טיבת הקרקע, מתוך הפורטל הגאוגרפי הלאומי )התיחום להמחשה בלבד(:תשריט ח

3.

5

30

8

1



תצ"א של חטיבת הקרקע, מתוך הפורטל הגאוגרפי הלאומי )התיחום להמחשה

בלבד(:

5תאור מגרש 5.1

מ"ר )עפ"י היתר הבניה(, 30,8.1/א, בשטח של 2/א/.0.עפ"י תכנית לה/ 0מגרש

רגולרית, פני הקרקע מישוריים3צורתו אי

/א ותצלום אוויר מהפורטל 2/א/.0.תשריט המגרש מתוך תשריט תכנית לה/

הגאוגרפי הלאומי )התיחום להמחשה בלבד(:

1

2

3

3



גבולות:

חזית לרחוב הר עצמון, מעברו מבנה תעשייה3 מערב:

צלע למבנה תעשייה3 צפון:

צלע למגרש חניה ומבנה תעשייה, לאחריהם שטחים פתוחים3 מזרח:

צלע למבנה תעשייה הבנוי בקיר משותף3 דרום:

על החלקה בנויים מספר מבני תעשייה וסככות המחוברים ביניהם, בשטח בנוי כולל

מ"ר, עפ"י החלוקה הבאה3 288,.3 -של כ

'לעיל( בן קומה אחת וקומת גלריה בשטח כולל בתשריט 3מבנה מרכזי )מס

מטר3 המבנה בחלוקה לשטחי 38 -ל 30מ"ר ובגובה הנע בין .8.,2 -של כ

ייצור, שטחי אחסנה ומשרדים נלווים בקומת הקרקע ובקומת הגלריה, בשטח

מ"ר3 .72 -כולל של כ

שלד בטון/ -סטנדרט הגמר כולל, בין היתר: בשטחי הייצור והאחסנה

וקציית מתכת בקירוי וחיפוי איסכורית/ אסבסט, רצפת בטון מוחלק/ קונסטר

-אספלט, תאורה עוצמתית, מערכת גילוי וכיבוי אש, ועוד3 בשטחי המשרדים

ריצוף פרקט/ קרמיקה, תקרה אקוסטית, תאורה פלורסנטית, מחיצות מגבס/

זכוכית ועוד3

מטר ובשטח 737 -לאורך הצלע המזרחית של המבנה קיים גגון ברוחב של כ

מ"ר3 87. -של כ

בתשריט לעיל( בן קומה אחת וקומת גלריה בשטח 0מזרחי )מס' -מבנה צפון

מטר3 המבנה בחלוקה לשטחי ייצור, 1 -מ"ר ובגובה של כ 3,582 -כולל של כ

מ"ר, בקומת הקרקע ..3 -שטחי אחסנה ומשרדים נלווים, בשטח של כ

ובקומת הגלריה3

שלד בטון, תקרת -תר: בשטחי הייצור והאחסנהסטנדרט הגמר כולל, בין הי

בטון, רצפת בטון מוחלק, תאורה עוצמתית, מערכת גילוי וכיבוי אש ועוד3

ריצוף פרקט, תקרה אקוסטית, תאורה פלורסנטית, מחיצות -בשטחי המשרדים

מגבס ועוד3

737 -לאורך הצלעות המזרחית והצפונית של המבנה קיים גגון ברוחב של כ

מ"ר3 507 -ח של כמטר ובשט



בתשריט לעיל(, .מערבי של המגרש )מס' -מערבי והדרום-סככות בשטח הצפון

. -מטר, בעלות קירות מ 1 -מ"ר ובגובה של כ ...,. -בשטח כולל של כ

כיוונים ומשמשות לאחסנה3 סטנדרט הגמר כולל, בין היתר: קונסטרוקציית

פלט, תאורה עוצמתית, מתכת בקירוי וחיפוי איסכורית/ אסבסט, רצפת אס

מערכת גילוי וכיבוי אש ועוד3

ואחסנה פתוחה3 המגרש , סלול אספלט ומשמש לפריקה וטעינה יתרת המגרש

.37 -מגודר, בחלק המערבי קיימים מספר מבנים יבילים, בשטח כולל של כ

3מ"ר, המשמשים לביתן שומר, חדר אוכל, משרד וכד'

תמונות אופייניות:

רישוי

'לעדכון מבנים קיימים, המתייחס .02353318/ ב' מיום 3215היתר בניה מס ,

דונם, המאשר, בין היתר, 71 -, בשטח של כ./א/.0.למגרש א' לפי תכנית לה/

-מ"ר ובגובה של כ 8.1 -בניה בשטח נשוא השומה, הכוללת: מחסן בשטח של כ

מטר וסככות 30-38מ"ר, בגובה של 323,. -מטר, ואולמות ייצור בשטח של כ 1

מ"ר3 337 -בשטח של כ



'להקמת מחסן פורמיקה3 עפ"י תכנית 3.3133118מיום 11.123היתר בניה מס ,

מ"ר3 במסגרת הבקשה .2,21132הבקשה, על המגרש קיימים מבנים בשטח של

מ"ר ולהקים מחסן בשטח של .70132מבקשים להרוס סככות בשטח של

משטח 22% -מ"ר, המהווה כ 7,110315 -מאושרמ"ר, סה"כ שטח 3,500315

המגרש3

אי התאמות בין היתרי הבניה לבין הבנוי בפועל: לא נמצא היתר בניה לסככות, גגונים

מ"ר3 סך התכסית הבנויה עפ"י 2,807 -וגלריות הקיימים במגרש, בשטח כולל של כ

80%3 -המדידה כ

3-תאור מגרש ב 5.2

מ"ר )עפ"י היתר הבניה(, 7..,7, בשטח של 1א//.0.עפ"י תכנית לה/מק/ .-מגרש ב

צורתו רגולרית, פני הקרקע מישוריים3

ותצלום אוויר מהפורטל הגאוגרפי 1/א/.0.תשריט המגרש מתוך תשריט לה/מק/

הלאומי )התיחום להמחשה בלבד(:

גבולות:

חזית חלקית לכביש גישה המתפצל מרחוב הר עצמון וצלע חלקית מזרח:

למגרש תעשייה, הכולל מבנה תעשייה ושטחי אחסנה פתוחה3

צלע למגרש הכולל מבנה אחסנה ושטחי אחסנה פתוחה3 צפון:

צלע לקרקע פתוחה3 דרום:



3 22צלע לשצ"פ, לאחריו כביש ארצי מס' מערב:

3,312 -ן קומה אחת וקומת גלריה בשטח של כעל החלקה בנויים מבנה תעשייה ב

מ"ר ..3,3 -כיוונים בשטח של כ . -מטר, וסככה הסגורה מ 737 -מ"ר ובגובה של כ

מטר3 1 -ובגובה של כ

המבנה בחלוקה לשטחי אחסנה בקומת הקרקע ושטחי משרד בגרעין ובקומת

המערבית של וולטאיים3 לאורך הצלע-הגלריה3 בשטח הגג מסודרים קולטי שמש פוטו

מ"ר3 2.. -מטר ובשטח של כ 7 -המבנה קיים גגון ברוחב של כ

ת לאחסנה, בחלק הדרומי קיימת גלריה המשמשת לארכיון3 יתרת שהסככה משמ

החלקה סלולה אספלט ומשמשת לאחסנה פתוחה/ פריקה וטעינה, בחלק הדרומי

קיים ביתן שומר3

סטנדרט הבניה כולל, בין היתר:

בטון מזוין בחיפוי פח, תקרת בטון, רצפת בטון מוחלק, תאורה שלד -במבנה

עוצמתית, מערכת גילוי וכיבוי אש ועוד3

קונסטרוקציית מתכת בקירוי וחיפוי איסכורית, רצפת אספלט, תאורה -בסככה



רישוי

'לחפירה והחלפת קרקע13..0533330מיום 1.312..0היתר בניה מס ,

'להקמת מחסן לוגיסטי בן קומה 8..0.3530מיום 21..5..0היתר בניה מס ,

מ"ר3 3,312327אחת וגלריה, בשטח של

'ביתן 0, לבניית סככת אחסון מס' .33330.3.מיום 5.312..0היתר בניה מס +

סת סככות3 והרי 3שומר )מבנה יביל( + שינויים בחזית סככת אחסון מס'



טבלת שטחים:

סה"כאחרחניהמקלט

2,112.4715.5455.1327.3197.982,210.45כניסה

38.4616.5428.8445.3883.84גלריה

13.8013.8013.80גג

2,150.9332.0855.1369.95157.162,308.09סה"כ

קומה

שטח

עיקרי

במ"ר

שטח שירות במ"רסה"כ

במ"ר

'להקמת מערכת סולארית פוטו .3.3730.3מיום .....0.3היתר בניה מס-

וולטאית על גג מבנה תעשייה3

מיום 21..5..0שנבנה עפ"י היתר בניה מס' למבנה 8..3.33330מיום 2טופס

יום בכפוף להשלמת .31 בהערה מצוין כי הטופס ניתן לתקופה של 8..0.3530

אישור תכנית שינויים3

אי התאמות בין היתרי הבניה לבין הבנוי בפועל: לא נמצא היתר להקמת הגגון בשטח

מ"ר במבנה ולהקמת הגלריה בסככה3 2.. -של כ

2-תאור מגרש ב 5.2

מ"ר )עפ"י היתר .0,21, בשטח של 1/א/.0.עפ"י תכנית לה/מק/ 1-מגרש ב

הבניה(, צורתו רגולרית, פני הקרקע מישוריים3

ותצלום אוויר מהפורטל הגאוגרפי 1/א/.0.תשריט המגרש מתוך תשריט לה/מק/

הלאומי )התיחום להמחשה בלבד(:



גבולות:

מרחוב הר עצמון, מעברו שטח פתוח3 חזית לכביש גישה המתפצל דרום ומערב:

צלע למבני תעשייה3 צפון:

צלע למבנה תעשייה, לאחריו רחוב הר עצמון3 מזרח:

3,312 -על החלקה בנוי מבנה תעשייה בן קומה אחת וקומת גלריה, בשטח של כ

מטר3 המבנה בחלוקה לשטחי ייצור ואחסנה בקומת הקרקע 737 -מ"ר ובגובה של כ

תחות בקומת הגלריה3 ומטבחון ומל

וולטאיים3 היקף הבניין סלול אספלט ומשמש -בשטח הגג מסודרים קולטי שמש פוטו

מערבי ממוקם מיכל מים3 בחצר -לאחסנה פתוחה/ פריקה וטעינה, בחלק הצפון

-מטר ובשטח של כ 1 -הפנימית הנוצרת בין צלעות המבנה קיים גגון ברוחב של כ

מ"ר3 3.3

בין היתר: שלד בטון מזוין בחיפוי פח, תקרת בטון, רצפת בטון סטנדרט הבניה כולל,

שערי גלילה חשמליים ועוד3 .מוחלק, תאורה עוצמתית, מערכת גילוי וכיבוי אש,




רישוי

( '0היתר בניה מס)לחפירה והחלפת מצעים53..73530מיום .1.31..0 ,

'להקמת מחסן לוגיסטי3 טבלת 8..033730מיום 25..5..0היתר בניה מס ,

שטחים מתוך תכנית הבקשה להיתר:

סה"כאחרחניהמקלט

1,001.0217.1955.1312.3184.631,085.65כניסה

26.8418.1120.1338.2465.08גלריה

13.0413.0413.04גג

1,027.8635.3055.1345.48135.911,163.77סה"כ

שטח שירות במ"רסה"כ

במ"רקומה

שטח

עיקרי

במ"ר

'וולטאים על -להקמת מתקנים פוטו .33730.3.מיום 2....0.3היתר בניה מס

ם כולל תוספת מונים3גג מבנה קיי

מיום 25..5..0למבנה שנבנה עפ"י היתר בניה מס' 8..3.33330מיום 2טופס

יום בכפוף להשלמת .31 בהערה מצוין כי הטופס ניתן לתקופה של 8..033730

אישור תכנית שינויים3

אי התאמות בין היתרי הבניה לבין הבנוי בפועל: לא נמצא היתר להקמת הגגון בשטח

מ"ר ומיכל המים3 3.3 -של כ



תאור מגרש ב' 5.5

מ"ר )עפ"י היתר הבניה(, צורתו אי 8,500מגרש ב עפ"י הסכם השיתוף, בשטח של

רגולרית, פני הקרקע מישוריים3

תשריט המגרש מתוך תכנית ההיתר ותצלום אוויר מהפורטל הגאוגרפי הלאומי

)התיחום להמחשה בלבד(:

גבולות:

חזית לרחוב הר עצמון, מעברו מבנה תעשייה3 מזרח:

צלע למבני תעשייה3 דרום:

(223לכביש .2צלע לשטח פתוח, לאחריו מחלף רמלוד )מפגש בין כביש מערב:

צלע חלקית לשטח פתוח ומחלף רמלוד וצלע חלקית למגרש בייעוד צפון:

לתעשייה3

מ"ר ובגובה של 3,782 -על החלקה בנויה הסככה המשמשת לאחסנה בשטח של כ

מ"ר3 יתרת החלקה סלולה אספלט 3.8 -מטר, ומשרד במבנה יביל בשטח של כ 8 -כ

ומשמשת לאחסנה פתוחה/ פריקה וטעינה3



סטנדרט הבניה כולל, בין היתר:

קונסטרוקציית מתכת בקירוי וחיפוי איסכורית, רצפת אספלט, תאורה -בסככה


ריצוף קרמיקה, תקרת גבס, תאורה משוקעת/ דקורטיבית, מיזוג אוויר ועוד3 -במשרד


רישוי

'להקמת מבנה לאחסנה, מבנה יביל .03.30.3מיום 8.005..0היתר בניה מס ,

למשרדים, מבנה ממ"ד לשומר ושימוש חורג לשנתיים מאתר פינוי פסולת

חודשים 1לאחסנה3 תנאי להיתר, בין היתר, הגשת תב"ע לשינוי יעוד בתוך

23מקבלת ההיתר

טבלת שטחים מתשריט ההיתר:

1,167.8820.021,187.90

שטח עיקרי

במ"רסה"כ במ"ר

שטח שירות-

מקלט במ"ר

:אי התאמה בין ההיתר לבנוי בפועל

o מ"ר לא 271 -מ"ר3 לגבי שטח של כ 3,782בפועל הסככה נבנתה בשטח של

נמצא היתר בניה3

o 3חלק מהשטח שנסלל אספלט וגודר חורג משטח המגרש לכיוון צפון

2

ממזמין חוות הדעת נמסר כי אדריכלית אורית אורנת מטפלת בהכנת התב"ע החדשה למתחם וכי בשנים האחרונות מכות ועדה מחוזית.בס , כיום מכינים תכניתניסו לקדם תכנית בסמכות ועדה מקומית, לאחר שהדבר לא צלח



זכויות משפטיות .3

להלן סקירה תמציתית של המצב המשפטי החל על המקרקעין נשוא חוות הדעת, אשר אינו

מהווה תחליף לעיון מקיף במסמכים המשפטיים3

נסחי רישום מקרקעין 3.2

המקרקעין ברחובות, אשר תמצית מידע מפנקס הזכויות המתנהל בלשכת רישום

הופק באמצעות אתר האינטרנט של רשם המקרקעין במשרד המשפטים ביום

0233.30.3.:

חלקהגוש

שטח

קרקע

רשום

במ"ר

חלק יחסיבעלויות

138,919

141,256

1510,125

1641,054

19278

205,091

מדינת ישראל353,952

30354/33392רשות הפיתוח

3038/33392מדינת ישראל

64,624

81,440

932,347

109,629

147,359

205,201

274,978

בשלמות

בשלמות

3833,392

4375

4378

רשות הפיתוח

רשות הפיתוח



הערות:

בגוש .3 -ו 1וחלקה 2.57בגוש 7. -ו .3נרשמה בחלקות 013333155בתאריך

, עמ' 053733153מיום 0118, הערה לפי פקודת הדרכים, פורסם בק"ת 2.58

330.33

1וחלקות 2.57בגוש 7. -ו 31, 37, .3נרשמה בחלקות 013733117בתאריך ,

, הערה לפי פקודת הדרכים, לטובת מדינת ישראל, פורסם 2.58בגוש 05 -ו .3

322243, עמ' 383733117מיום 7183בק"ת

ו .3, 1וחלקות 2.57, בגוש 7., 31-.3נרשמה בחלקות 3.3133111בתאריך-

ה לפי פקודת הדרכים, לטובת מדינת ישראל, פורסם בק"ת , הער2.58בגוש 05

23 118-111, עמ' 13133111מיום 7578

הערה על הפקעת 2.57בגוש 31 -ו 32נרשמה בחלקות 313733111בתאריך ,

מיום 2525, לטובת עיריית רמלה, ראה י3פ3 31חלק מהחלקה לפי סעיף

0353.., עמ' 73733111

2.57בגוש 31ובחלקה 2.58בגוש 1חלקה ב נרשמה 3..303230בתאריך,

, לטובת עיריית רמלה, ראה י3פ3 מס' 31הערה על הפקעת חלק מחלקה לפי סעיף

0313-031063, עמ' 3..083.30מיום 2151

2.57בגוש 8. -ו 7., 08, .0, 31, 31-.3בחלקות נרשמה .83030.3בתאריך ,

המקומית לתכנון ובניה רמלה, , לטובת הועדה 01הערה על אי התאמה לפי תקנה

73)מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ( .313330.3ראה בקשה מיום

2.57בגוש 8. -ו 31נרשמו בחלקות 353530.33 -ו 303730.33בתאריכים ,

1037, לטובת עיריית רמלה, ראה י3פ3 מס' 5-ו 7הערות על הפקעה לפי סעיפים

מיום 1021י3פ3 מס' -(, ו)על חלק מהחלקה 023., עמ' 023.30.33מיום

83 )על חלק מהחלקה( ..25עמ' 303130.33

05 -ו .3, 1וחלקות 2.57, בגוש 7., .3נרשמה בחלקות 303130.33בתאריך

3. .330, הערה לפי פקודת הדרכים, פורסם בק"ת תשל"א עמ' 2.58בגוש

3

223הפקעה לטובת כביש מס' 4

"רמלוד"3הפקעה לטובת מחלף 5

3...3/3.הפקעה לדרך עפ"י תכנית לה/ 6

3א/2/א/.0.לפי תכנית מפורטת מס' לה/בת/לדרך הפקעה 7

עפ"י ההערה בחלקות אלו קיימת בניה שאינה תואמת את היתר הבניה )מתייחס למגרש ב' עפ"י הסכם השיתוף(:

וחלקו אתר לפינוי פסולת, הנחת קו צינור מים לכיבוי אש דונם בשטח שבחלקו שצ"פ 8 -סלילת אספלט בשטח של כמ' .3 -שערי כניסה ברוחב של כ 0מ' גובה, 038 -מ"א וכ 02.הכולל הידרנט וגמל מים, הקמת גדר היקפית באורך

מ"ר3 0838 -עמודי תאורה, הצבת קרוון מברזל המשמש למשרד, בשטח של כ 5מ' לכל שער, הצבת 038 -ובגובה של כ8

/א'1.3הפקעה לדרך, עפ"י תכנית מח/



ונטיות , אשר אינן רלו01הערות נוספות לפי תקנה 0בנסחים המצורפים מופיעות

לנשוא השומה3

5מגרש 3.5

הסכם חכירה 3.5.2

, בין מדינת ישראל )להלן: "המדינה"( לבין 313533152תמצית הסכם מיום

חברת הלפור בע"מ )להלן: "הקונה"(:

הקונה זכתה במכרז שפירסמה המדינה, לרכישת כל הון המניות המונפק

והנפרע של חברת "שבח" חברה לייצור בתים והרכבה בע"מ3

מקרקעי ישראל נותן את הסכמתו להעברת המניות בחברה לקונה3מנהל

עפ"י חוזה חכירה 2.58בגוש 1-.תקופת החכירה של הנכסים בחלקות

שבין החברה לרשות הפיתוח ע"י מנהל מקרקעי 32.75/30259מס'

, עם 353033152ועד ליום 33033112ישראל, היא לעשר שנים מיום

353033152שנים נוספות )מיום .3 -לאופציה להארכת תקופת החכירה

21 -( ואופציה נוספת להארכת תקופת החכירה ל313033182עד ליום

(, בכפוף לתנאים בסעיף ...373030עד ליום 313033182שנים )מיום

( לחוזה החכירה עם מנהל מקרקעי ישראל03)2

הסכם 3.5.5

חב' זרה -KOURA LIMITED, בין 3133.33112תמצית הסכם מיום

, לבין נאות אמיר חב' לבנייה בע"מ )להלן: 10(" ומה בג'רסי )להלן: "צד א'רש

"צד ב"(, לבין מנהל מקרקעי ישראל:

נחתם הסכם חכירה בין המנהל לבין צד א' לגבי 313533152ביום

21, 1., 31-03, 1, חלקה/חלק מחלקה 2.58הקרקע הידועה כגוש

א' ./.0.תב"ע לה/א' עפ"י 0, מגרש מס' 01חלק מחלקה 2.57וגוש

מ"ר בערך )להלן: "הנכס"(3 01,111בשטח של

צד א' ביקש את הסכמת המנהל להעברת זכות החכירה לגבי הנכס, לפי

תנאי ההסכם העיקרי, לטובת צד ב', וברצון צד ב' לקבל על עצמו את

הזכויות וההתחייבויות של צד א' לפי ההסכם העיקרי3

9

ממזמין חוות הדעת נמסר כי לא עלה בידו לאתר את חוזה החכירה המקורי בקשר עם הנכס3 10

313533152ממזמין חוות הדעת נמסר כי אין לו מידע לגבי הקשר בין חברת הלפור המופיעה כחוכרת בהסכם מיום 3133.331123המופיעה בהסכם משנת KOURAלבין חברת



י במקום צד א'3 צד א' מעביר וצד ב' צד ב' יבוא בתור צד בהסכם העיקר

מקבל על עצמו את כל הזכויות וההתחייבויות לפי ההסכם העיקרי כאילו

שמו היה רשום בו מלכתחילה3

הוסכם כי אם ישונה יעודו של הנכס לפי תב"ע מאושרת ו/או תגדל

אפשרות ניצולו ושימושו והמנהל יסכים לבקשת צד ב' לניצול הזכויות,

ייב לשלם למנהל דמי חכירה חד פעמיים ושנתיים כפי יהיה צד ב' ח

שיקבעו על ידיו3

כל יתר תנאי ההסכם העיקרי יישארו בתקפם, ככל שלא שונו ע"י הסכם

זה3

הסכם רכישה 3.5.3

, בין נאות אמיר חברה לבניה בע"מ )להלן: 03233117תמצית הסכם מיום

ונה"(:אברבוך בע"מ )להלן: "הק -"המוכר"( לבין מרכז הפורמייקה

המוכר מצהיר, כי הינו חוכר ממנהל מקרקעי ישראל של שטח קרקע של

21, 1.מ"ר באזור התעשיה ברמלה, חלקות )או חלק מהן(: 30,8.1 -כ

, זאת 2.51בגוש 0 -, ו07, 31-03, 1, 2.57בגוש 01, 2.58בגוש

עם מנהל מקרקעי ישראל3 3133.33112עפ"י הסכם חכירה מהוון מיום

כר ותמורת מילוי כל התחייבויות המוכר עפ"י הסכם זה, תמורת הממ

$ ארה"ב, ...,..2,. -מתחייב הקונה לשלם למוכר סך בש"ח השווה ל

בתוספת מע"מ3

3כל צד ישא במיסים החלים עליו עפ"י כל דין

הואיל והממכר אינו רשום כחלקה נפרדת, מסכימים הצדדים, כי שני

בתחום הנכס הנ"ל(, יחתמו על הצדדים )כמו גם שאר בעלי המגרשים

-הסכם שיתוף ראשון המסדיר את מערכת היחסים ביניהם כבעלי זכויות

אפס, ועל הסכם שיתוף כללי3 היחסים בין הקונה -שכנים לחלקה על קו

למוכר ובינם לבין שאר הבעלים של מגרשים בתחומי הנכס יוסדרו

שרויות ניצול בהסכמי שיתוף באופן המעניק לקונה זכויות בלבדיות ואפ

ושימוש בלבדיים בממכר3



אישור זכויות 3.5.1

תמצית אישור על רישום זכות בנכס, מאת רשות מקרקעי ישראל, מתאריך

0533.30.3.:

מ"ר ..30,7/א, בשטח של 2/א/.0., עפ"י תכנית לה/0מגרש -הנכס

2.583בגוש .0 -ו 1וחלקות 2.57בגוש 7.בערך3 חלקות )חלק(:

3הזכויות בנכס רשומות ברמ"י ע"ש מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ

3/33 -החלק בזכות

לבעלי הזכויות הסכם חכירה מהוון לגבי הנכס הנדון שתוקפו עד יום

013230...3

קיימת משכנתא מדרגה ראשונה בבנק הבינלאומי הראשון, ללא הגבלת

סכום3

רת זכויות בנכס נכון למועד אישור זה לא הוגשה לרשות בקשה להעב

הנדון3

3 -מגרש ב 3.3


, בין מנהל מקרקעי ישראל 1..313330תמצית הסכם חכירה מהוון מיום

לבין מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ:

מ"ר בערך3 7..,7 -המקום: רמלה, השטח

:05)חלק(, .3)חלק(, 1)חלק(, 8)חלק(, 1, חלקות 2.58גוש רשום

)חלק(3

13/א/.0.עפ"י תכנית מפורטת מס' לה/מק/, .-מגרש: ב

3מטרת החכירה: תעשיה

3ייעוד: תעשיה ומלאכה

:0133330.723ועד יום 7..0533330שנים, מיום 21תקופת החכירה

:מ"ר מבונים3 20.,1קיבולת הבניה





0533.30.3.:

מ"ר 7..,7, בשטח של 1/א/.0., עפ"י תכנית לה/מק/.-מגרש ב -הנכס

2.583בגוש 05, .8-3, 1בערך3 חלקות )חלק(:




0133330.723

קיימת משכנתא מדרגה ראשונה בבנק הבינלאומי הראשון, ללא הגבלת

סכום3

נכון למועד אישור זה לא הוגשה לרשות בקשה להעברת זכויות בנכס

הנדון3

2 -מגרש ב 3.1


, בין מנהל מקרקעי ישראל 1..313330תמצית הסכם חכירה מהוון מיום

לבין מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ:

:מ"ר בערך3 .0,21 -רמלה, השטחהמקום

:חלק(3 32)חלק(, .3)חלק(, 1, חלקות 2.58גוש רשום(

13/א/.0., עפ"י תכנית מפורטת מס' לה/מק/1-מגרש: ב

3מטרת החכירה: תעשיה

3ייעוד: תעשיה ומלאכה

:0133330.723ועד יום 7..0533330שנים, מיום 21תקופת החכירה

:מ"ר מבונים3 0,170יחידות, סה"כ 3קיבולת הבניה

ידוע ליזם, כי בעקבות מדידה, שטח המגרש וגבולותיו -תנאים מיוחדים

שונו מהמוגדר בתב"ע3 ידוע ליזם כי באחריותו ועל חשבונו, להכין ולאשר

תשריט חלוקה3





0533.30.3.:

מ"ר .0,21, בשטח של 1/א/.0., עפ"י תכנית לה/מק/1-מגרש ב -הנכס

2.583בגוש 32, .3, 1בערך3 חלקות )חלק(:




0133330.723

מדרגה ראשונה בבנק הבינלאומי הראשון, ללא הגבלת קיימת משכנתא

סכום3

נכון למועד אישור זה לא הוגשה לרשות בקשה להעברת זכויות בנכס

הנדון3

מגרש ב' 3.2


, בין מנהל מקרקעי ישראל לבין 8..23030תמצית הסכם חכירה מהוון מיום

מתכות ופלדות ( ואיסכור3/0 -מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ )החלק בנכס

(: 3/0 -בע"מ )החלק בנכס

מ"ר בערך3 ...,07 -המקום: רמלה, השטח

:83. -ו 7., .0, 31, 31 -.3, חלקות )בחלק(: 2.57גוש רשום

3מטרת החכירה: תכנון והקמת מבני תעשיה ותעסוקה

:83130.713ועד 5..13130שנים, מיום 21תקופת החכירה

החלה על המוחכר במועד חתימת קיבולת הבניה: עפ"י תכנית תקפה

חוזה זה3

לפי תכנית -, תעשיה ומלאכה85לפי תכנית מח/ -היעוד: שצ"פ

3...3/3.לפי תכנית לה/מק/ -, שטח למתקנים...3לה/



:תנאים מיוחדים

הגדרת המונח "המוחכר" או "המתחם", משמעם, חטיבות הקרקע

המתוארות בתשריט המצורף להסכם זה וכלהלן:

o 'מיועדת לתעשיה לפי תכנית -החטיבה המסומנת באות א

3...3לה/

o 'מיועדת לתחנת מעבר לאשפה לפי -החטיבה המסומנת באות ב

3...3/3.תכנית לה/מק/

o 'מיועדת לתעשיה לפי תכנית -החטיבה המסומנת באות ג

853ולשצ"פ לפי תכנית מח/ ...3לה/

ק מהמתחם ידוע לחוכר כי עליו להכין תכנית מפורטת שתשנה חל

לתעשיה ותעסוקה3 התכנון יבוצע בתיאום עם מנהל מקרקעי ישראל,

עיריית רמלה ומוסדות התכנון הסטטוטוריים3

ידוע לחוכר, כי יהיה עליו לתכנן את כל המתחם כחטיבה תכנונית

אחת3 התכנית המפורטת החדשה שתוכן ותאושר תכלול מגרשי

המתחם בכפוף למגבלות תעסוקה ודרכי גישה3 על החוכר לתכנן את

הבאות:

o 'הקרבה למסילת הברזל המתוכננת -בשטח המסומן באות א

מחייבת התייחסות בניצול השטח וייתכן ויהיה צורך בהגשת בקשה

0.3לקבלת הקלה מתכנית מתאר ארצית מס'

o 3הקרבה למחלף רמלוד ובדיקת מגבלות הבניה ביחס למחלף זה

ת, יש לבחון בתיאום עם בשטח קיימות דרכים שאינן סטטוטוריו

מוסדות התכנון מתן מעבר זמני ככל שיידרש3





0533.30.3.:

תחנת מעבר לאשפה צומת רמלוד, רמלה3 בשטח של -כתובת הנכס

בגוש 8. ,7., .0, 31, 31-.3מ"ר בערך3 חלקות )חלק(: ...,07

2.573

:הזכויות בנכס רשומות ברמ"י, כלהלן

3....85/3.. -מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ3 החלק בזכות

3....3/.113 -איסכור מתכות ופלדות בע"מ3 החלק בזכות


83130.713

בקשה להעברת זכויות בנכס נכון למועד אישור זה לא הוגשה לרשות

הנדון3

הסכם שיתוף 3.2.3

, בין איסכור מתכות ופלדה בע"מ 5..3333030תמצית הסכם שיתוף מיום

)להלן: "צד א' או "איסכור"( לבין מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ )להלן: "צד

ב'" או "אברבוך"(:

,הצדדים הציעו הצעה משותפת למכרז מטעם מנהל מקרקעי ישראל

...,07 -לרכישת מקרקעין באזור תעשיה ב' בעיר רמלה, בשטח של כ

, עפ"י הסכם לשיתוף פעולה מיום 5./353מר/ -מ"ר, מכרז מספר

013830..5 3

, זכו הצדדים במאוחד במכרז, כאשר ההצעה הזוכה 5..13130ביום

בתוספת מע"מ כחוק₪3 1,555,888הינה ע"ס אותה הציעו הצדדים

הצדדים מסכימים ומצהירים, כי חלקו של כל צד במקרקעין -יחס החלוקה

יהא כמפורט להלן:

מהמקרקעין3 %.1חלקה של איסכור יהיה

מהמקרקעין3 %.2חלקה של אברבוך יהיה

ובלשכת רישום המקרקעין כבעלים הצדדים מתעתדים להירשם בממ"י

במשותף של המקרקעין, עפ"י יחס החלוקה הנ"ל3



הצדדים הסכימו לחלק את השימוש, הזכויות והחזקה במקרקעין, לפי

חלקו היחסי של כל צד במקרקעין, כך שעל המקרקעין יבנו, בבוא העת,

עפ"י תב"ע שתתוכנן ע"י הצדדים ובהתאם לתנאי המכרז: מבני תעשיה

תעסוקה, כמפורט בתנאי המכרז3ו

:חלוקת זכויות הצדדים במקרקעין

הצדדים מתחלקים בזכויות החזקה והשימוש במקרקעין בהתאם

ליחס החלוקה שביניהם ובאופן שכל צד יהיה הבעלים הבלעדי של

חלקו, כמפורט בתשריט המצורף להסכם3

ן צד א' יהיה הבעלים והמחזיק הבלעדי של חלק המתחם בכיוון צפו

של המקרקעין, המסומן באות א' ובצבע צהוב, צד ב' יהיה הבעלים

והמחזיק הבלעדי של חלק המתחם בכיוון דרום של המקרקעין,

המסומן באות ג' ובצבע ירוק, והכול כמפורט בתשריט3

,כל צד יהא רשאי לנהוג בחלק המתוחם לו בתשריט כמנהג בעלים

מור בנושא זכויות זאת בכפוף לאמור בהסכם זה בכלל ובכפוף לא

הבניה, כפי שיקבעו בהתאם לתכנון המתחם בפרט3

:)חלוקת המקרקעין )פרצלציה

הצדדים מתחייבים, בכפוף לתב"ע מאושרת ולהוראות כל דין, להגיש

בקשה משותפת לחלוקה בעין של המקרקעין ו/או לעריכת פרצלציה

ו/או תכנית לאיחוד של מגרשים סמוכים וחלוקתם מחדש בהתאם

לתכנית החדשה וזאת על מנת לאפשר את פיתוחו של השטח וניצולו

המקסימאלי לטובת הצדדים וכן על מנת לאפשר הפרשה של שטחים

לצרכי ציבור ולשמור תוך כדי כך על חלוקה צודקת של הזכויות בין

הצדדים בהתאם ליחס החלוקה הקבוע לעיל3

מים לגבי רישום הוצאות התכנון, המדידות, הפרצלציה, היטלים ותשלו

הפרצלציה ותשלומים נוספים הנובעים מהפרצלציה, יחולו על הצדדים

במשותף ובהתאם לחלקו היחסי של כל צד במקרקעין3



כל צד יעשה שימוש בשטח אשר בבעלותו בהתאם -שימוש במקרקעין

שחלה ו/או תחול ו/או תתוכנן ע"י לדין החל ולרבות בהתאם לתב"ע

הצדדים ותוחל על המתחם המבונה3 הצדדים מתחייבים לשלם את כל

המיסים, ההיטלים, האגרות והתשלומים החלים על כ"א מהצדדים בקשר

למקרקעין, ביחס לחלקו של כל צד במקרקעין3

:זכויות בניה

התכנון הצדדים יפעלו במשותף לתכנון המתחם, כנדרש ע"י רשויות

ותנאי המכרז3 התכנית תכלול הוראות איחוד וחלוקה כך שלכל צד

ייוחד מגרש/ים אשר ירשם/ירשמו על שמו בלשכת רישום המקרקעין3

כל אחד מהצדדים יהיה רשאי לבנות במגרש שבבעלותו, תוך ניצול

מלוא זכויות הבניה אשר אושרו למגרש בתכנית מאושרת3

י רשויות התכנון, בה יקבעו עד לאישורה של תכנית מאושרת ע"

המגרשים אשר ייוחדו לכל צד, יהיה כל צד רשאי להגיש בקשות

להיתרי בניה ולבנות על חלקו המוגדר בתשריט על בסיס זכויות

הבניה בתכנית מאושרת3

כל צד יהיה אחראי על הבניה בחלק המקרקעין השייך לו, ויישא באופן

תחם אשר בבעלותו, לרבות בלעדי בכל ההוצאות הכרוכות בבניית המ

קבלת היתר ו/או אישורי בניה ו/או רישיון וכיוב'3 למען הסר ספק, כל צד

יישא בכל ההוצאות של הבניה והפיתוח של החלק שלו במקרקעין , על

חשבונו בלבד3 במיסים ותשלומים עבור עבודות הפיתוח, לרבות אגרות

יה במקרקעין3והיטלי פיתוח שיוטלו ע"י עירית רמלה , בגין הבנ

מיד לכשיתאפשר מבחינת הדין, הצדדים מתחייבים -רישום המקרקעין

לבצע חלוקה של המתחם בהתאם לחלקיהם היחסיים ו/או לרשום את

המקרקעין בלשכת רישום המקרקעין תוך כדי ייחוד החלקים מן

המקרקעין לכל צד בהתאם להוראות הסכם זה3 בוצעה חלוקת המתחם

ה בלשכת רשם המקרקעין, המוקדם מבין השניים, ו/או נרשמה החלוק

יבוא הסכם זה לסיומו3



:העברת זכויות/פירוק שיתוף

כל צד יהיה רשאי להעביר זכויותיו במלואן ו/או בחלקן, לרבות מכירה

ו/או השכרה ובלבד כי אם וככל שתימכרנה על ידו זכויותיו במקרקעין,

ונה על הסכם שיתוף הוא יתנה בהסכם את מכירת חלקו בחתימת הק

עם הצד האחר, בנוסח זהה להסכם זה3

למען הסר ספק, הסכם שיתוף זה יחייב כל צד שלישי שיבוא במקום

מי מהצדדים להסכם זה3

הצדדים לא יהיו רשאים לפעול לפירוק השיתוף במתחם אלא

באמצעות פירוק בדרך של חלוקת המתחם , בהתאם לחלקיהם

היחסיים בהסכם זה3

כל צד יהיה רשאי למשכן ו/או לשעבד את זכויותיו, -המקרקעיןשעבוד

מבלי שיהיה נדרש לקבל את הסכמת הצד האחר3 ככל שתידרש הסכמת

הצד השני, הצד השני לא ימנע לתתה באופן אשר יאפשר שעבוד

הזכויות3

תוספת להסכם השיתוף 3.2.1

מתכות , בין איסכור8..0.3130תמצית תוספת להסכם השיתוף הנ"ל מיום

ופלדה בע"מ )להלן: "צד א' או "איסכור"( לבין מרכז הפורמייקה אברבוך

בע"מ )להלן: "צד ב'" או "אברבוך"(:

נחתם הסכם שיתוף בין הצדדים, עפ"י יחס החלוקה 5..3333030ביום

של השטחים, אשר הוערך על ידי הצדדים על בסיס תשריט המנהל

מהשטח ייועד %.2 -ור ומהשטח ייועד לאיסכ %.1 -שבמכרז, כך ש

לאברבוך3

נערכה מדידה מדויקת של השטח על ידי מודד מוסמך, 8..323030ביום

והסתבר כי גודל השטחים המיוחסים לכל צד אינו כפי שהוערך על ידי

הצדדים ונקבע בהסכם השיתוף3

בהתאם למדידה, החליטו הצדדים, על מנת לגרום להומוגניות השטחים

, ולתקן 5..3333030בהתאם להסכם השיתוף מיום אשר ייעוד לכל צד

את יחס החלוקה ולקבוע אותו בהתאם למפת המדידה, כלהלן:

מהמקרקעין3 %.1133חלקה של איסכור יהיה

מהמקרקעין3 385%..חלקה של אברבוך יהיה



:ביצוע ההסכם

מיסים ככל שיחולו ובכללם מס שבח, רכישה, מכירה, השבחה ו/או כל

על הצדדים עפ"י כל דין3 מס אחר יחולו

כל חבות כספית אחרת ו/או חבות כלשהי הנובעת כתוצאה מתיקון

יחס החלוקה האמור בהסכם זה, ככל שתקום, תשולם ע"י כל אחד

מהצדדים על פי הקשרו בכפוף לכל דין3

הצדדים מצהירים, כי הסכם זה בא לתקן אך ורק -תיקון הסכם השיתוף

ם השיתוף3 יתר הוראות הסכם השיתוף את יחס החלוקה הקבוע בהסכ

נותרות בעינן3 הצדדים יפעלו לביצוע תיקון הסכם השיתוף המופקד

במנהל מקרקעי ישראל ו/או בכל רשות אחרת3

הסכם שכירות 3.5

, בין מרכז הפורמייקה 11תמצית הסכם שכירות בלתי מוגנת )אינו נושא תאריך(

הפורמייקה אברבוך )שיווק( בע"מ אברבוך בע"מ )להלן: "המשכיר"( לבין מרכז

)להלן: "השוכר"(:

המשכיר הינו בעל הזכויות בנכסים ברח' הר עצמון ברמלה, כלהלן: -המושכר

"מ"ר, קרקע תפוסה ..7123,.3 -מ"ר )בנוי ..30,7 -"מגרש מרכזי-

חלק 2.58, גוש 7.חלק מחלקה 2.57מ"ר(, הידוע כגוש .0,10135

0.3 -ו 1מחלקה

מ"ר(, .3,31330 -מ"ר, קרקע תפוסה .2033.,3 -מ"ר )בנוי .0,21 -"1-"ב

323 -ו .3, 1חלקה מחלקה 2.58הידוע כגוש

מ"ר(, .837..,0 -מ"ר, קרקע תפוסה .31737,. -מ"ר )בנוי 7..,7 -".-"ב

053 -ו .3, 1, 8, 1חלק מחלקה 2.58הידוע כגוש

"1,88137 -תפוסהמ"ר, קרקע .3,11033 -מ"ר )בנוי .8,50 -"מגרש עץ לבן.

83. -ו 7., .0, 31, 31-.3חלק מחלקות 2.57מ"ר(, הידוע כגוש

השוכר, מרכז הפורמייקה אברבוך )שיווק( בע"מ, הינו חברת בת של -הצדדים

המשכיר, מרכז הפורמייקה אברבוך בע"מ3 המשכיר משכיר בזה לשוכר את

לכל התנאים המושכר כשהוא פנוי וריק מכל אדם וחפץ לתקופה ובכפיפות

המפורטים בהסכם זה3

11

3 .33330.3הסכם השכירות מהווה נספח א' להסכם מסחרי בין הצדדים אשר נחתם ביום



3 ידוע .33330.3בין המשכיר לשוכר קיים הסכם מסחרי מיום -הסכם מסחרי

לצדדים, כי מחיר השכירות אשר נקבע בהסכם המסחרי נמוך ממחיר השוק

למ"ר, למבנה בנוי הדומה לנכסי אברבוך, ₪ 0. -₪ ..העומד, נכון להיום, בין

למ"ר₪3 33-₪ 5עומד נכון להיום על בין ומחיר בגין קרקע תפוסה

המשכיר משכיר בזה לשוכר והשוכר שוכר בזה מהמשכיר את -תקופת השכירות

המושכר, כל עוד ההסכם המסחרי בין הצדדים בתוקף )להלן: "תקופת

השכירות"(3 המשכיר יהיה רשאי להפסיק, מכל סיבה שהיא, את תקופת

דשים3חו 30השכירות בהתראה מראש בכתב של

תמורת השכרת המושכר מתחייב השוכר לשלם למשכיר, לכל -דמי שכירות

₪ מיליון 0 -תקופות השכירות, דמי שכירות כמפורט בהסכם המסחרי, קרי

בשנה, הצמודים למדד המחירים לצרכן, בתוספת מע"מ כחוק3

משרדים, אחסון וייצור3 השוכר לא יהיה רשאי להשתמש -מטרת השכירות

ה אחרת כלשהי ואינו רשאי להשכיר לצד ג'3במושכר למטר

החל מיום תחילת תקופת השכירות ועד להחזרת החזקה של -מסים ותשלומים

המושכר למשכיר בפועל, מתחייב השוכר לשלם את התשלומים הבאים: כל

המיסים העירוניים החלים לפי החוק על דיירים ומחזיקים של נכסים , לרבות מס

ה וארנונה או היטלים המוטלים או שיוטלו עפ"י דין על עסקים, או כל מס, אגר

השוכר או על המושכר3

ידוע לשוכר, כי ישנם מספר חריגות בניה בנכס, מוסכם בזאת שעל -חריגות בניה

השוכר חלה האחריות להסדירם3 כמו כן, על השוכר לשלם את דמי השכירות

ת אלו יקוזזו מדמי בגינם עפ"י תנאי הסכם זה, כאשר כל עלויות הסדרת חריגו

השכירות3

הצדדים מצהירים, כי על השכירות נשוא הסכם זה או על -חוקי הגנת הדייר

היחסים בין הצדדים, לא תחולנה הוראות חוק הגנת הדייר )נוסח משולב(,

והמושכר מושכר לשוכר ללא תשלום דמי מפתח או תשלום אחר 3150 -תשל"ב

ר3שניתן לפרשו כדמי מפתח עבור המושכ



נתוני התכנון .1

המידע התכנוני מבוסס על מידע מאתרי האינטרנט של מנהל מקרקעי ישראל והועדה לתכנון

ולבניה רמלה ועל מידע הקיים במשרדנו3

תכנית רלוונטיות בתוקף 1.2

י.פ.תכנית

תאריך

פרסום למתן

תוקף

מהות

הקמת אזור תעשייה שלב ב'187930.11.1972לה/320/א/1

תכנית המתאר194313.9.1973לה/1000

שינוי יעוד308926.8.1984לה/320/א/3

הגדלת אחוזי הבניה372824.12.1989לה/3/1000 א'

חלוקת השטח וקביעת הוראות425313.10.1994לה/320/א/4/א

מחלף רמלוד44759.1.1997מח/87

קביעת הוראות להקמת מפעל לטיפול בפסולת46517.6.1998לה/מק/31/1000

איחוד וחלוקה וקביעת זכויות47088.12.1998לה/מק/320/א/6

5סיכום זכויות בניה במגרש 1.5

מ"ר, ביעוד 30,8.1בשטח של 0/א מסמנת את מגרש 2/א/.0.תכנית לה/

לתעשייה3

ה הנ"ל וכל עסק אחר תעשיה בלתי מזיקה, שימושים הכרוכים בתעשיי -שימושים

המפורט ברשימת העסקים עפ"י פקודת התעשייה והמלאכה3

3 %.30בשתי קומות נוספות3 סה"כ 7%. -בקומת הקרקע ו %.7 -זכויות הבניה

קומות בשטח זהה3 . -הועדה רשאית להתיר בניה ב

חדרי מדרגות %.3 -מחסנים וחדרי מכונות מתחת לקרקע ו %.7 -שטחי שירות

מעל הקרקע, לכל קומה3וממ"ק,

אם הועדה המקומית תמצא שכיסוי זה דרוש למפעל %.2 -יותר כיסוי קרקע גדול מ

מבחינה תפעולית ובתנאי שימצא פתרון לבעיות חניה וגינון3

מ'3 37קומות ועד לגובה של . -גובה

יותקנו שערים עפ"י הוראות מהנדס העיר על מנת לאפשר נגישות 0 -ו 3במגרשים

שות הניקוז אל נחל גזר3לר

החלקות הכלולות בתכנית זו יחולקו בהסכמת הבעלים, עפ"י הוראות פרק ג' סימן ז'

לחוק3



2-ב -ו 3-סיכום זכויות בניה במגרשים ב 1.3

, בשטח 1-ב -מ"ר, ו ..7,3, בשטח של .-מסמנת את מגרשים ב 1/א/.0.תכנית לה/

מ"ר, ביעוד לתעשייה3 .0,87של

תעשיה, מלאכה, אחסנה, מוסכים, מסעדה, חנויות ואולמות תצוגה לשירות -שימושים

המפעלים3 לא תותר בניית מפעלי תעשיה מזיקה, מרעישה, מטרידה, מזהמת או

הדורשת טיפול נפרד בשפכים, הכל בהתאם לדרישות היחידה האזורית לאיכות

הסביבה3

מ"ר3 ..3,7 -גודל מגרש מינימאלי

שטח שירות3 37% -שטח עיקרי ו %.30 -ה זכויות הבני

%3.7 -תכסית מרבית

מ'3 37קומות ועד לגובה של . -גובה

סיכום זכויות בניה במגרש ב' 1.1

מ"ר מיועד להקמת מפעל לטיפול בפסולת עפ"י .1,72 -חלק מהמגרש בשטח של כ

מ"ר מיועד לתעשייה עפ"י הוראות 3,272 -, שטח של כ...3/3.תכנית לה/מק/

85מ"ר מיועד לשצ"פ עפ"י תכנית מח/ 508 -, ושטח של כ...3תכנית המתאר לה/

)חלוקת השטח בין היעודים הינה עפ"י מדידה גראפית שבוצעה על ידנו(3

הוראות למפעל לטיפול בפסולת:

מפעל לטיפול בפסולת, מבני עזר ומשרדים לצרכי תפעול ולצרכים -שימושים

עירוניים3

מ"ר למשרדים3 שטחי ..2מ"ר, מתוכם ..0,2זכויות הבניה: שטח עיקרי של

משטח הקומה מתחת לפני %..3משטח הקומה מעל פני הקרקע ועד %.3 -שירות

הקרקע3

%3.0 -תכסית מרבית

מ' מעל מפלס הפריקה 37קומות מעל קומת שירות תת"ק ועד לגובה של 0 -גובה

הראשי3

מ'3 בשטח המסומן בקווקו תותר . -מ'; כלפי שצ"פ 7 -מ'; צידי 8 -קדמי -קווי בניין

זכות מעבר לרכב והנחת תשתית3

ינקטו כל האמצעים למניעת מפגעים עפ"י דרישות היחידה לאיכות הסביבה ו/או

המשרד לאיכות הסביבה3



במפעל ניתן יהיה לטפל באשפה ביתית, גזם ופסולת גושית, תוך הפרדת הטיפול

ניהם3 הטיפול המותר כולל: מיון, הפרדה, דריסה ודחיסה לצורך צמצום והאחסון בי

נפחים3 לא תותר הכנסת פסולת מסוכנת מכל סוג לשטח המפעל3

הוראות לאזור תעשייה:

תעשיה בלתי מזיקה, שימושים הכרוכים בתעשייה הנ"ל וכל עסק אחר -שימושים

המפורט ברשימת העסקים עפ"י פקודת התעשייה והמלאכה3

מ"ר3 ..3,7 -ודל מגרש מינימאליג

משטח המגרש, כולל בנייני עזר3 %.7 -זכויות הבניה

מ'3 37עד -גובה

הוראות לשצ"פ:

בשטח השצ"פ אסורה כל בניה פרט למתקנים הדרושים להפעלת הדרך3

:תשריט המגרש )תיחום הייעודים להמחשה בלבד(

שטח לפינוי

פסולת

תעשייה פ"שצ



הסביבה איכות 1.2

הנכס נמצא באזור תעשיה ותיק3 בהתאם למידע שבידנו לא בוצעה בדיקה לקיומם של

חומרים מזהמים בקרקע ולא בוצע סקר להמצאות גזי קרקע3

מטה סיבה המטה ולא הייתה לחתומ מהבחוות דעת זו לא הובאו לידיעת החתו

דליפות דלק ,PCBלחשד לקיומם של חומרים מסוכנים, כולל וללא הגבלה אסבסט,

או כימיקלים שקשורים לחקלאות, שנמצאים או לא נמצאים בנכס, במהלך בצוע

בביצוע בדיקות לחומרים כאלה אשר נוכחותם הבקיא המטה אינ הההערכה3 החתומ

יכולה להשפיע על שווי הנכס3 השווי בהערכה זו מבוסס על ההנחה כי אין חומרים

מטה הים להשפיע על שווי הנכס3 החתוממסוכנים קיימים בנכס או בסביבתו שיכול

את נושא החומרים המסוכנים או הידע הדרוש הבחשבון ותחת אחריות תלוקח האינ

לגילויים3

השומה גישות .2

תעסוקה/משרדים הן גישת תעשייה/גישות השומה המקובלות ביותר לאומדן שווי בנייני

ההשוואה וגישת הוון ההכנסות3

לעשות שימוש נכון בגישת העלות יוצרת מצב בו יכולה להיות ההתאמות הנדרשות על מנת

הטיה משמעותית של האומדן ולכן שימוש בגישה זו לא רצוי3

גישת ההשוואה 2.2

נה הגישה הטובה והעדיפה באומדן שווי נכסי מקרקעין3יגישת ההשוואה ה

על פי גישה זו מוערך שווי נכס בהתבסס על נתוני השוואה לנכסים דומים בסביבה,

תוך ביצוע התאמות נדרשות )מיקום, גודל, סטנדרט וכד'(3

גישת היוון ההכנסות 2.5

בגישת היוון ההכנסות מובא לידי ביטוי שוויו של הנכס על פי תזרים המזומנים

שהנכס מניב לתקופת חייו הכלכליים3 שיעור ההיוון לפיו יהוון תזרים המזומנים

ות באשר לקבלת תזרים המזומנים נקבע על פי סוג הנכס, רמת הסיכון ואי הוודא

גישה זו מקובלת בהערכת נכסים מניבים3 הצפוי, גודל הנכס וכד'3

הנכס נשוא השומה הינו נכס מניב לבעלי הזכויות בו3 עם זאת, השוכרת הינה

חברת בת של המשכירה ודמי השכירות המשולמים נמוכים באופן משמעותי מדמי

השכירות הראויים3



גורמים ושיקולים בשומהעקרונות, .5

3 עקרון השימוש היעיל והטוב ביותר בנכסקרון המרכזי באומדן שווי נכסי מקרקעין הינו יהע

בחנו את הנכס נשוא השומה עפ"י עקרון זה והגענו לכלל דעה כי השימוש הנוכחי הוא

השימוש היעיל והטוב ביותר3

כדלקמן:שווי מובאים בחשבון גורמים ושיקולים כלליים הבאומדן

מיקום

וא המיקום3 נכסים מניבים האחד מהגורמים/האלמנטים החשובים ביותר בהערכת שווי

בתוך שכונות מגורים, בסמוך/בתוך אזורי נגישות תחבורתית וגישה נוחה לתחבורה ציבורית,

3תעסוקה, על צירי תנועה )כבישי עורק( ואחרים

היצע וביקוש ושיעורי תפוסה

מוד על מאפייני השוק, האם שוק הנדל"ן נמצא בתהליך של ירידה עישנה חשיבות רבה ל

בביקושים או שמא השוק בעלייה3

באומדן שווי תוך שימוש בגישת הוון ההכנסות, הגורמים והשיקולים הרלוונטיים הם:

המושכר

במאפייני המושכר ניתן למנות את הגורמים הבאים כמשפיעים על גובה דמי השכירות:

(; קומות קומה )במיוחד כאשר מדובר בריבוי -יחס ברוטו/נטו; מיקום יחסי השטח המושכר;

; מוניטין הנכס; הניהול3סטנדרט הגמר והבנייה

דמי השכירות

הם נכסים מניבים, הערכתם נובעת מזרם בנייני תעסוקה/מרכזים מסחריים לאור העובדה כי

י השכירות, בעבר ובהווה, התקבולים העתידי3 אי לכך, יש לבצע בדיקה מקיפה של רמת דמ

המלמדת האם דמי השכירות הנובעים מהנכס ראויים3 במידה ודמי השכירות גבוהים מאלו

המקובלים בסביבה, וזאת ללא סיבות מוצדקות, אזי קיימת אפשרות כי דמי השכירות בשנים

הבאות יתכנסו לרמת דמי השכירות המקובלת בסביבה3 אפשרות זו יש לבטא בתזרים

ת לשנים הבאות ובמידת הצורך לבצע הפחתה בדמי השכירות3ההכנסו

מאידך, קיימת אפשרות שדמי השכירות הנוכחיים נמוכים, אזי ניתן להניח כי בעתיד יהיה ניתן

3 , התואמים את השוקלהשכיר את הנכס בדמי שכירות גבוהים יותר

בהקשר זה, יש לציין את חשיבות מנגנון עדכון דמי השכירות3

וכרים והתמהילזהות הש

כאמור, מאחר ושווי הנכס נקבע בעיקר על בסיס תזרים ההכנסות המשולם ע"י השוכר, יש

3של השוכרים הפיננסי םלבחון בקפידה את חוסנ



תקופת השכירות

שכירות ארוכת טווח מפחיתה את רמת אי הוודאות באשר ליכולתו של המשקיע להשכיר את

מובטח, ברמת סבירות גבוהה, תזרים מזומנים קבוע הנכס בשנים הקרובות3 למשקיע

שנים 7במרבית המרכזים המסחריים תקופת השכירות נעה בסביבות של לתקופה ארוכה3

עם אופציות לשוכר וזאת במיוחד לאור ההשקעה הרבה שמשקיעים השוכרים בחנות3

שיעור ההיוון

להשקעת הון3 מכאן, שיעור היוון משקף את התשואה הדרושה כדי להוות כוח משיכה

3ר המתאים מהווה גורם מכריעועישבחירת הש

שיעור ההיוון המקובל בשוק נקבע בנקודת זמן מסוימת, לסוג נכסים מסוים, ובהקשר של

שיעור הריבית במשק באותה עת3

את שיעור ההיוון ניתן ללמוד באופן אמפירי מנתוני שוק ידועים )שווי נכסים ודמי שכירות

ם( וכן ניתן לאמוד אותו בכלים תיאורטיים3חופשיים שלה

,פחת ,ניהול וגביה ,עלויות עסקה, אי נזילות, ריבית בטוחה במשק -מרכיבי שיעור ההיוון

3מיסוי מקרקעין, סיכון ויזמות ,אינפלציה ושינוי ריאלי

בנכס נשוא השומהגורמים ושיקולים .7

היתר, הגורמים והשיקולים הבאים: באומדן שווי הנכס נשוא חוות הדעת, הובאו בחשבון, בין

3מיקום הנכס באזור תעשייה ב' ברמלה

3מיקום חטיבת הקרקע, שטח המגרשים, צורתם ומיקומם היחסי באזור התעשייה

3היקף השטח הבנוי, סטנדרט הגמר ורמת התחזוקה

3'חכירה מהוונת ממנהל מקרקעי ישראל3 החכירה במגרש ב' הינה במושע עם צד ג

ביתרת תקופת החכירה, התשלום בגין חידוש החכירה לתקופה נוספת זניח3בהתחשב

זכויות הבניה עפ"י תכניות בניין עיר בתוקף והיתרי בניה3 במגרשים נשוא השומה קיימת

יתרת זכויות בניה לא מנוצלת3 זכויות בניה בקומת הקרקע הובאו בחשבון, זכויות בניה

ת לניצולן מוטלת בספק, לא הובאו בחשבון3בקומות העליונות, אשר הכדאיות הכלכלי

3במגרשים נשוא השומה קיימים שטחים שנבנו ללא היתר



הובאו בחשבון נתוני השוואה מנכסים בעלי מאפיינים דומים לנשוא חוות הדעת, תוך

ביצוע התאמות נדרשות:

מבני תעשייה, אחסנה ולוגיסטיקה

o ו שילובים רכשה באזור התעשייה א' , חברת זוק.0.3עפ"י פרסום בעיתונות בינואר

...,.3 -מ"ר בנוי על מגרש בשטח של כ ...,8 -ברמלה מתחם לוגיסטי הכולל כ

-כמו כן דווח כי בכוונת החברה להשקיע כ3₪ ...,...,27 -מ"ר, תמורת סך של כ

למר בנוי₪3 ..7,1 -בשיפוץ והתאמת המבנים3 משקף כ₪ ...,...,37

o נמכר 0.3730.30מידע נדל"ן של רשות המיסים, בתאריך עפ"י דיווחים במערכת

( מבנה תעשייה בשטח 2.22/81באזור תעשייה א' ברמלה )גו"ח .3ברחוב העבודה

ממידע משלים שאספנו, מדובר 3₪ ...,..8,2מ"ר, תמורת סך של .3,82של

-מטר, הבנוי בבניה קשיחה, על מגרש בשטח של כ 1 -במבנה חד קומתי בגובה של כ

למ"ר בנוי₪3 ..2,1 -מ"ר3 משקף כ ..2,2

o באזה"ת נשר ברמלה, מוצע להשכרה מבנה תעשיה חד קומתי, בנוי בטון ובלוקים עם

מ"ר, תמורת דמי שכירות ..0 -מ"ר עם חצר של כ .25 -גג אסכורית, בשטח של כ

למ"ר לחודש₪3 01 -משקף כ3₪ ...,30חודשיים של

o באזה"ת א' .0למבנה תעשיה ברח' היצירה בשומה מכרעת להיטל השבחה שנערכה

(, פורטו נתוני שכירות במבנה התעשיה "כותרת 383730.33 -ברמלה )למועד הקובע

רמלה" הממוקם בקרן הרחובות היצירה/העבודה באזה"ת א' ברמלה, כלהלן:

קומהשטח

במ"ר

תאריך

תחילת חוזה

דמ"ש

חודשיים

דמ"ש

למ"ר

45517.1.2010₪ 18,135₪ 40

3081.3.2010₪ 11,306₪ 37

5571.3.2010₪ 12,976₪ 23

4901.1.2011₪ 15,715₪ 32

1,1921.1.2011₪ 27,256₪ 23

1,0471.1.2011₪ 32,188₪ 31

קרקע

o מ"ר עם ..2,7 -באזה"ת רמלה א', מוצע להשכרה מבנה תעשיה חדש בשטח של כ

למ"ר3 ₪ 1.מ', תמורת דמי שכירות חודשיים של 737תקרה בגובה

o מ"ר לתעשיה בקומת הקרקע, 312באזה"ת א' ברמלה, מוצע להשכרה שטח של

מ"ר, תמורת דמי שכירות חודשיים .1 -ח של כמ', כולל חצר בשט .35.בגובה של

למ"ר לחודש₪3 1. -משקף כ3₪ ..1,7של



o מ"ר בקומת ...,2 -באזה"ת א' ברמלה, מוצע להשכרה מבנה תעשיה בשטח של כ

למ"ר₪3 8.מ', תמורת דמי שכירות חודשיים של 7הקרקע, בגובה של

o וגיסטיים במבנים חדישים, בפארק לוגיסטי צריפין/מתחם הסוכנות, מושכרים שטחים ל

.2 -מ"ר, תמורת דמי שכירות ממוצעים של כ ..5,1מ"ר לבין ...,0בשטח הנע בין

למ"ר לחודש3 שטחי אחסנה ולוגיסטיקה במבנים ותיקים בפארק, בשטח ממוצע ₪

למ"ר ₪ 1. -מ"ר, מושכרים תמורת דמי שכירות ממוצעים של כ ..0,0 -של כ

לחודש3

o ים, למועד -, לצורך פרסום בדו"חות הכספיים של חברת גבעפ"י שומת מקרקעין

, דמי השכירות הממוצעים במבני אחסנה ותעסוקה של החברה .3130.3.. -הקובע

למ"ר לחודש לאחסנה3 ₪ 7. -באזור התעשיה הצפוני בלוד, הינם כ

o עפ"י מידע הקיים במשרדנו, במתחם של חברת "מהדרין" הממוקם בסמוך מדרום-

מ"ר עם חצר ..8,1 -לוגיסטי צריפין, מושכרת סככה בשטח של כמזרח לפארק

מ"ר, המשמשים לאחסנת כלי רכב, תמורת דמי ...,.3 -צמודה בשטח של כ

למ"ר בנוי לחודש₪3 .. -שכירות של כ

קרקע לתעשייה

o :עפ"י דיווחים במערכת מידע נדלן של רשות המיסים

מוקמת ברחוב היצירה , המ2.22בגוש 12נמכרה חלקה .83530.3בתאריך -

-מ"ר, תמורת סך של כ 0,780באזור התעשייה א' ברמלה, בשטח קרקע של

הקרקע ביעוד לתעשייה עם זכויות בניה להקמת שטח עיקרי של 3₪ ...,.07,.

)תלוי באישור הועדה(3 %.7-%.2קומות, בתכסית מרבית של . -ב %.30

לדונם₪3 ...,.3,07 -משקף כ

( 2.57/3א' )גו"ח .1עפ"י תכנית מח/ 331מכר מגרש נ 053.30.30בתאריך -

בפארק תעשיות רג"מ, אשר צפוי לקום בסמוך מצפון לאזור תעשייה ב', בשטח

המגרש כלול בשלב א' לפי נספח 3₪ .7.,28.,2מ"ר, תמורת .70,.של

בתכסית של %.1השלביות לפיתוח הפארק, עם זכויות בניה לשטח עיקרי של

לדונם3 ₪ ...,..3,0 -3 משקף כ%.2



תחשיב השומה .8

בת בדמי שכירות הנמוכים מדמי שכירות ההנכס מושכר בשלמות, בשכירות חופשית, לחבר

3 עפ"י הוראות הסכם ₪(מ' 37. -לעומת דמי שכירות ראויים של כ₪ מ' 0)משולמים ראויים

פרק זמן זה תואם פרק זמן מקובל בשוק חודשים3 30השכירות ניתן לבטלו בהתראה של

להחלפת שוכרים בנכס מסוג זה3 לאור העובדה כי דמי השכירות המשולמים נמוכים

סבירה כי ניתן יהיה להשכיר את הנכס הצפיימשמעותית מדמי שכירות ראויים וכי קיימת

בתוך כשנה לשוכר שישלם דמי שכירות ראויים, אין מקום לעשות שימוש בגישת הוון

עפ"י עקרון השימוש המיטבי בנכס , אמדנו את שווי הנכס בגישת ההשוואה ההכנסות ולכן

בהתבסס על נתוני ההשוואה המפורטים לעיל ותוך ביצוע ההתאמות )כמפורט לעיל(

נתוני ההשוואה מביאים לידי ביטוי כי משך הזמן למכירה והשכרה של נכס דומה הנדרשות3

שנה3 -בשוק הינו כחצי שנה

, שטחים שנבנו ללא היתר ולא ניתן להכשירם לא הובאו בחשבון3 3533עפ"י הוראות תקן

שירם, הובאו לפי שווי זכויות הבניה כשטחים שנבנו תוך ניצול יתרת הזכויות הקיימת וניתן לה

בהתחשב בעלויות הרישוי )להלן: "שטחים אחרים"(3 עלויות -ועלות הקמה מופחתת

ובאו בחשבון3ההתאמה זניחות ולכן לא ה

5מגרש 8.2

סה"כמחיר למ"רשטח במ"רסעיף

7,750,000 4,500₪ 1,723₪מבנה בטון

15,870,000 4,000₪ 3,967₪מבנים ותיקים

2,190,000 3,000₪ 730₪שטחים אחרים

₪ 25,810,000 סה"כ שווי מגרש 2

3-מגרש ב 8.5


5,380,000 4,500₪ 1,194₪מבנה בטון

3,900,000 3,500₪ 1,114₪סככה

630,000 3,000₪ 209₪שטחים אחרים

₪ 9,910,000 סה"כ שווי מגרש ב-3



2-מגרש ב 8.3


5,240,000 4,500₪ 1,164₪מבנה בטון

200,000 3,000₪ 66₪שטחים אחרים

₪ 5,440,000 סה"כ שווי מגרש ב-9

מגרש ב' 8.1

מגרש ב' המהווה חלק ממתחם שהוחכר במושע, ביעוד לתעשייה, שצ"פ ומתקן לפינוי

נית מפורטת פסולת3 כחלק מהוראות חוזה החכירה, החוכרות התחייבו להכין תכ

לשינוי יעוד המתחם לתעשייה ותעסוקה, כאשר התכנון יתבצע לכל שטח המתחם

כיחידה תכנונית אחת3

בהיתר הבניה שניתן במגרש ב', להקמת מבנה אחסנה במסגרת שימוש חורג, נקבע

חודשים מקבלת ההיתר3 1כי תנאי להיתר הינו הגשת תב"ע לשינוי יעוד בתוך

כאמור, ממזמין חוות הדעת נמסר כי החוכרות, באמצעות אדריכלית אורית אורנת,

ניסו לקדם תכנית בסמכות ועדה מקומית, ללא הצלחה3 כיום נמצאת בשלבי הכנה

תכנית בסמכות ועדה מחוזית3

אי לכך, שווי המגרש נאמד בהתעלם מהבניה הקיימת, כקרקע בייעוד לתעשייה

%.3 בשיעור היוון שלשנים .תכנית לשינוי ייעוד, בהתחשב בדחייה עד לאישור

המבטא סיכון ואי ודאות )גם בגלל הצורך בתכנון משותף לכל המתחם(, והפחתה של

אומדן היטל השבחה בגין התכנית, בהתבסס על שומת הועדה בגין השימוש החורג3

8.722שטח קרקע בדונם

1,250,000 ₪שווי לדונם בייעוד לתעשייה

10,900,000 ₪סה"כ במעוגל

2,700,000 ₪אומדן היטל השבחה בגין תכנית לשינוי יעוד )*(

75%דחיה עד לאישור תכנית לשינוי יעוד

6,150,000 ₪שווי במצבו במעוגל

)*( אומדן ראשוני לצרכי התחשיב בלבד, הסכום הסופי יקבע בהתאם להוראות

התוספת השלישית לחוק התו"ב3



סיכום 8.2

25,810,000 ₪שווי מגרש 2

9,910,000 ₪שווי מגרש ב-3

5,440,000 ₪שווי מגרש ב-9

6,150,000 ₪שווי מגרש ב'

47,300,000 ₪סה"כ שווי

בדיקת רגישות

3 ממצאי הבדיקה:לשווי מ"ר בנויערכנו בדיקת רגישות

₪ 47,300,000₪ 4,500₪ 4,000₪ 3,500

42,400,000 47,300,000₪ 51,900,000₪ ₪אומדן שווי

השומה .2

נכס, בשוק החופשי, בקריטריון של קונה מרצון זכויות החברה בלאור האמור לעיל, אומדן שווי

17,300,000ממוכר מרצון, נקי מכל חוב, שיעבוד, משכנתא, עיקול וזכויות צד ג', בגבולות

.₪

כללי .20

שווי לא כולל מע"מ3ה -

לא התייחסנו למיסוי שיחול, ככל שיחול, בעת מכירת הנכס3 -

לא בצענו הערכות שווי קודמות לנכס3 -

נערכו שומות לנכס )שומה נפרדת לכל מגרש( ע"י ירון ספקטור, 013730.33בתאריך

3₪ ...,.37,.2עבור המערכת הבנקאית, בה נאמד שווי הנכס בגבולות

מסמך גילוי .22

בקשנו מהחברה מסמך גילוי הנוגע למספר נושאים3 3533עפ"י תקן

התקבל במשרדנו מסמך הגילוי לנכס, נשוא שומה זו, ליום .0333330.3בתאריך

3 תמצית המסמך:מרכז הפורמיקה אברבוך בע"מ, מחברת .3130.3..

31503-לא קיימים בנכס דיירים מוגנים לפי חוק הגנת הדייר, תשל"ב

3לא קיימים בנכס מחזיקים ללא הסכם שכירות בתוקף

13, חברות קשורות12בעלי עניין בתאגיד, כגון: חברת בתקיימים בנכס שוכרים שהם ,

12

ויותר מהון המניות המונפק שלה או מזכויות ההצבעה שבה3 %.7-חברה אשר חברה אחרת מחזיקה ב



, הרקולס %.7חברת בת בבעלות -להלן: מרכז הפורמיקה אברבוך )שיווק( בע"מ

חברת בת בבעלות -חברת בת בבעלות מלאה ואברבוך פז בע"מ -רצפות פרקט בע"מ

מלאה3

לא קיים הסכם עם צד ג' לגבי הנכס הנדון ובכלל זה הסכם בנייה, הסכם או התחייבות

שניתנו לרשות המקומית וכיוצא באלה3

שנים, .לא נערכו שומות מקרקעין קודמות ע"י שמאים אחרים בנכס הנדון בטווח של עד

0.333למעט שומה לבנק ממאי

במקרקעי צד שלישי3לא קיימת חבות בפיצויים בגין פגיעה של הנכס

לא קיימת חבות מהותית אחרת הקשורה למקרקעין, שיש בה כדי להשפיע על שווי הנכס

ואינה מפורטת בסעיפים לעיל3

הצהרות .25

אני מצהירה, כי למיטב ידיעתי העובדות עליהן מבוססת חוות הדעת נכונות3

הניתוח והמסקנות מוגבלים להנחות ולתנאים המפורטים לעיל3

כי המידע המשפטי המוצג במסמך זה הינו המידע המשפטי עליו מבוססת אני מצהירה,

השומה3

אני מצהירה, כי אין לי כל עניין אישי בנכס נשוא השומה, בבעלי הזכויות בו או במזמין

השומה3

שכר הטרחה בעבור שומה זו אינו מותנה בתוצאות ההערכה ואין לו השפעה מהותית על

הכנסות משרדי3

ועפ"י התקנים 3111הדו"ח הוכן על פי תקנות שמאי המקרקעין )אתיקה מקצועית(, התשכ"ו

המקצועיים של הועדה לתקינה שמאית3

אני מצהירה, כי אני בעלת הידע והניסיון המתאים לביצוע הערכה זו3

השומה בוצעה על ידי החתומה מטה ועוזרים מקצועיים המועסקים על ידה3

בכבוד רב,

13

חברה אשר בבעלות או בשליטה בעקיפין של בעל הנכס3

הלמר ,52 ןומצע רה - tase · 24 ךותמ 4 דומע...

Documents