1

房地產投資概念（房地產投資概念（11））房地產具有不可移動性、異質性、不可分房地產具有不可移動性、異質性、不可分割性、長久性、昂貴性割性、長久性、昂貴性

與一般財貨最大不同，在於兼具投資與消與一般財貨最大不同，在於兼具投資與消費雙重特性費雙重特性

購屋決策不能單純由投資觀點考量購屋決策不能單純由投資觀點考量

僅由投資報酬率判斷僅由投資報酬率判斷

必須要加入消費觀點必須要加入消費觀點

考量財務負擔能力、心理需求考量財務負擔能力、心理需求

2

房地產投資概念（房地產投資概念（22））

購屋前必須先瞭解個人購屋目的（投資、自住、購屋前必須先瞭解個人購屋目的（投資、自住、

換屋）、功能換屋）、功能

購屋支出往往是人生第一筆重大支出，此重大決購屋支出往往是人生第一筆重大支出，此重大決

策通常非個人決策，需與家人商討，最後決策為策通常非個人決策，需與家人商討，最後決策為

整體家庭共同決策。整體家庭共同決策。

個人需求＋家人需求個人需求＋家人需求

3

房地產投資概念（房地產投資概念（33））

house or home? house or home? 買房子買房子or or 家？家？

好產品？好品質？「好」住宅定義？好產品？好品質？「好」住宅定義？

規模（規模（

4

預售屋、新成屋、中古屋預售屋、新成屋、中古屋比較比較

屋主仍須負瑕疵擔保責任，但須於半年內提出（重大瑕疵品除外）

建商提供一年保固期，但有特定項目向個人購買，其保固同中古屋

如同新成屋部份個案會提供更長時間的保固服務，或更多保固項目

保固

屋齡比較舊，有實品可看，買了即可住

屋齡比較新，有實品可看，買了即可住

無實品可看，僅憑銷售廣告及樣品屋

屋況

低報酬、低風險租金報酬稍高於新成屋約

4%

同中古屋租金報酬較低，住家約3.5%

高報酬、高風險視未來景氣變化而定

投資報酬

總價負擔較低，自備款通常佔房價的三分之一，且需一次付清，須立即負擔貸款利息及折舊

自備款約房價50%，自備款需一次付清

總價負擔重，自備款較少，約為房價的20~30％

財務負擔

配合屋主搬遷，原有裝潢、設備可承接

立即可搬遷，可依自己喜好設計、裝潢

完工交屋後才能使用，需等2~4年

使用性

中古屋新成屋預售屋項目

5

預售屋預售屋

包含選擇權概念，預售屋的價值與選擇權高低包含選擇權概念，預售屋的價值與選擇權高低有關有關

選擇預售屋的好處是可以參與規劃設計，客製選擇預售屋的好處是可以參與規劃設計，客製化產品，裝潢費用相對減少化產品，裝潢費用相對減少

缺點是面臨時間壓力時，不能馬上進住缺點是面臨時間壓力時，不能馬上進住

成屋成屋

經營管理，管委會良窳影響經營管理，管委會良窳影響

33年內可算是新屋，年內可算是新屋，44--77年為另一階段，年為另一階段，1010年以年以上維修問題上維修問題

6

中古屋中古屋

國外較重視屋主歷史，在台灣屋主記錄不容易國外較重視屋主歷史，在台灣屋主記錄不容易

瞭解，但鄰里關係比較清楚瞭解，但鄰里關係比較清楚

拍賣屋市場投資客介入比較多拍賣屋市場投資客介入比較多

法拍屋（公）法拍屋（公）

金拍屋（民），案源較少金拍屋（民），案源較少

銀拍屋（相對產品價格較低）銀拍屋（相對產品價格較低）

7

法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較法拍屋、金拍屋、銀拍屋比較

通常為空屋，且所有權為通常為空屋，且所有權為各銀行，無點交問題。各銀行，無點交問題。

公告資訊即載明點交與公告資訊即載明點交與否。由法院配合點交。否。由法院配合點交。

公告資訊即載明點交與公告資訊即載明點交與否。由法院配合點交。否。由法院配合點交。

點交

喊價競標喊價競標密封投標密封投標密封投標密封投標拍賣方式

拍賣銀行通常會提供周邊拍賣銀行通常會提供周邊的貸款服務，拍定人可獲的貸款服務，拍定人可獲較完整服務。較完整服務。

通常得標後七日內要補通常得標後七日內要補足尾款，資金壓力大。足尾款，資金壓力大。但已有銀行承做相關貸但已有銀行承做相關貸款。款。

通常得標後七日內要補通常得標後七日內要補足尾款，資金壓力大。足尾款，資金壓力大。但已有銀行承做相關貸但已有銀行承做相關貸款。款。

購屋資金

銀行所有之不動產，自行銀行所有之不動產，自行或委託他人拍賣。通常源或委託他人拍賣。通常源自銀行承受之法拍屋。自銀行承受之法拍屋。

法院委託台灣金融資產法院委託台灣金融資產服務股份有限公司，辦服務股份有限公司，辦理拍賣之不動產。理拍賣之不動產。

債權人依強制執行法，債權人依強制執行法，聲請法院辦理拍賣之不聲請法院辦理拍賣之不動產。動產。

定義

產權清楚、可先查看屋產權清楚、可先查看屋況、保證點交，風險較況、保證點交，風險較低。低。

同法拍屋。但部分可先同法拍屋。但部分可先看屋之物件，風險較看屋之物件，風險較低。低。

屋況不明、權利不確屋況不明、權利不確定、點交不確定、及其定、點交不確定、及其他因使用糾紛導致之他因使用糾紛導致之額外負擔。

拍賣風險

銀拍屋金拍屋法拍屋項目

8

房地產投資十步驟房地產投資十步驟一 、 決 定 投 資 策 略 1 . 投 資 哲 學 2 . 投 資 目 標 及 準 則 3 . 投 資 計 畫 及 政 策 4 . 初 步 過 濾 準 則

二 、 找 尋 各 種 投 資 方 案 1 . 尋 找 符 合 初 步 過 濾 準 則 之 投 資 方 案 2 . 蒐 集 初 步 資 料 分 析

三 、 利 用 簡 單 財 務 模 型 分 析 1 . 基 本 經 濟 ／ 財 務 利 潤 與 風 險 分 析 2 . 財 務 計 畫 之 可 行 性 3 . 決 定 投 資 範 圍 ／ 價 值

四 、 和 賣 主 協 商 基 本 條 件 1 . 價 格 2 . 財 務 時 間 期 限 3 . 稅 賦 計 畫 4 . 其 他 條 件

五 、 進 一 步 作 可 行 性 研 究 1 . 市 場 分 析 及 市 場 能 力 分 析 2 . 房 地 產 實 質 及 結 構 分 析 3 . 法 令 、 政 治 、 環 境 條 件 4 . 經 營 計 畫

六 、 稅 賦 上 考 慮 1 . 買 進 當 期 稅 賦 情 形 2 . 經 營 期 間 稅 賦 情 形 3 . 賣 掉 當 期 稅 賦 情 形

七 、 進 行 現 金 流 量 財 務 分 析 1 . 利 潤 評 估 2 . 風 險 評 估 3 . 作 成 最 後 投 資 決 策

八 、 最 後 協 商 及 交 易 手 續 1 . 商 討 買 賣 契 約 2 . 安 排 交 易 簽 約 細 節 3 . 獲 取 房 地 產 權

九 、 經 營 房 地 產 1 . 房 地 產 經 營 2 . 企 業 經 營 3 . 財 務 報 告 書

十 、 房 地 產 結 束 經 營 1 . 決 定 賣 2 . 稅 賦 考 慮 3 . 協 商 價 格 及 條 件 4 . 結 束 企 業 5 . 重 新 再 投 資 或 退 出

9

購屋協商準備購屋協商準備

協商內容協商內容

市場景氣市場景氣

仲介人員仲介人員

協商目標協商目標

收集資訊收集資訊

交易常識交易常識

財務分析財務分析

10

內政部地政司內政部地政司--交易安全交易安全

11

不動產交易不動產交易

係指土地、土地定著物、成屋、預售屋及係指土地、土地定著物、成屋、預售屋及其可移轉之權利之買賣、互易、租賃等行其可移轉之權利之買賣、互易、租賃等行為，其所牽涉事務非常繁雜，涉及土地為，其所牽涉事務非常繁雜，涉及土地法、土地登記規則、平均地權條例、不動法、土地登記規則、平均地權條例、不動產經紀業管理條例、地政士法、土地稅產經紀業管理條例、地政士法、土地稅法、契稅條例、房屋稅條例多種法令，非法、契稅條例、房屋稅條例多種法令，非一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權一般人所能普遍瞭解，且攸關個人財產權益影響甚大。益影響甚大。

（資料來源：內政部地政司網站）（資料來源：內政部地政司網站）

12

訂頒各項不動產交易定型化契約訂頒各項不動產交易定型化契約

為維護不動產交易安全，保障交易者雙方為維護不動產交易安全，保障交易者雙方權益權益

內政部訂頒不動產交易契約範本，計有內政部訂頒不動產交易契約範本，計有「「預售屋買賣契約書範本預售屋買賣契約書範本」、「」、「不動產委不動產委託銷售契約書範本託銷售契約書範本」、「」、「預售停車位買賣預售停車位買賣契約書範本契約書範本」、「」、「成屋買賣契約書範成屋買賣契約書範本本」、「」、「房屋租賃契約書範本房屋租賃契約書範本」、「」、「房屋房屋委託租賃契約書範本委託租賃契約書範本」六種範本，提供社」六種範本，提供社會大眾參考。會大眾參考。

（資料來源：內政部地政司網站）（資料來源：內政部地政司網站）

13

公告定型化契約應記載及不得記載事項公告定型化契約應記載及不得記載事項

依消費者保護法第十七條公告「依消費者保護法第十七條公告「預售屋買預售屋買賣定型化契約應記載及不得記載事項賣定型化契約應記載及不得記載事項」、」、「「不動產委託銷售定型化契約應記載及不不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項得記載事項」，以維持定型化契約的公平」，以維持定型化契約的公平合理，使定型化契約至少具有最低公平標合理，使定型化契約至少具有最低公平標準，以保障消費者權益。準，以保障消費者權益。

（資料來源：內政部地政司網站）（資料來源：內政部地政司網站）

14

不動產經紀業務不動產經紀業務

近年來因社會經濟繁榮，房地產供需增近年來因社會經濟繁榮，房地產供需增加，交易隨之頻繁，房地產仲介業乃大量加，交易隨之頻繁，房地產仲介業乃大量設立。惟仲介業務組織型態及經營規模不設立。惟仲介業務組織型態及經營規模不一，成員亦良莠不齊，因此經常發生糾紛一，成員亦良莠不齊，因此經常發生糾紛事件，影響交易安全，且仲介業或從業人事件，影響交易安全，且仲介業或從業人員或有賺取差價，或假借理由沒收斡旋員或有賺取差價，或假借理由沒收斡旋金，或屋齡、坪數、公共設施百分比不符金，或屋齡、坪數、公共設施百分比不符等情事，致使近年購屋糾紛頻傳，躍居各等情事，致使近年購屋糾紛頻傳，躍居各類申訴與民事訴訟案件之首位，影響消費類申訴與民事訴訟案件之首位，影響消費者權益甚鉅。者權益甚鉅。

15

16

17

購屋前須注意購屋前須注意

1. 1. 現場履勘：現場履勘：無論是工地或房屋甚至預售屋皆應實地勘無論是工地或房屋甚至預售屋皆應實地勘查，對標的範圍及各種情況要詳細詢問清楚，必要時向左查，對標的範圍及各種情況要詳細詢問清楚，必要時向左鄰右舍查詢，以發現真實情形。鄰右舍查詢，以發現真實情形。

2. 2. 慎選不動產服務專業人員。慎選不動產服務專業人員。3. 3. 掌握市場行情資料。掌握市場行情資料。4. 4. 房地產買賣契約書及貸款契約書，依消保法規定，消費者房地產買賣契約書及貸款契約書，依消保法規定，消費者至少有五天以上之審閱期間，審閱契約除契約工本費外不至少有五天以上之審閱期間，審閱契約除契約工本費外不須預付任何價金或費用。建築投資業者應主動提供契約須預付任何價金或費用。建築投資業者應主動提供契約書。書。

5. 5. 應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。應先瞭解貸款額度情形及衡酌自己的經濟能力。6. 6. 對於山坡地之建築應審慎考量其安全性。對於山坡地之建築應審慎考量其安全性。7. 7. 應注意貨比三家不吃虧。應注意貨比三家不吃虧。8. 8. 查詢土地分區使用情形。查詢土地分區使用情形。9. 9. 應先確定房地產買賣主體。應先確定房地產買賣主體。

（資料來源：台北市政府法規會）（資料來源：台北市政府法規會）

18

簽約時應注意（簽約時應注意（11））1. 1. 買賣契約書應本公平互惠原則訂定。買賣契約書應本公平互惠原則訂定。2. 2. 售價是否公平合理：售價是否公平合理：可參考附近成屋之成交案例，衡量價可參考附近成屋之成交案例，衡量價格是否公平合理。格是否公平合理。

3. 3. 產權是否清楚：產權是否清楚：在付訂金前，應先向地政機關申請土地及在付訂金前，應先向地政機關申請土地及房屋謄本，查閱房屋謄本，查閱產權情形。產權情形。

4. 4. 面積之正確性及計算方式：面積之正確性及計算方式：一般房屋產權登記時，除主建一般房屋產權登記時，除主建物面積外，尚有屬附建物及共用部分，如陽台、平台、公物面積外，尚有屬附建物及共用部分，如陽台、平台、公共設施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數之糾紛，因共設施或屋頂突出物等，因常有虛灌坪數之糾紛，因此在此在付訂金前，應詳看權狀，計算其確實面積。付訂金前，應詳看權狀，計算其確實面積。

5. 5. 瞭解房地產坐落及核准使用執照情形，尤其購買停車位應瞭解房地產坐落及核准使用執照情形，尤其購買停車位應詳究是否屬法定停車位，自行增設停車位或獎勵停車位及詳究是否屬法定停車位，自行增設停車位或獎勵停車位及平面式或機械式之車位及面積等都應平面式或機械式之車位及面積等都應注意。注意。

（資料來源：台北市政府法規會）（資料來源：台北市政府法規會）

19

簽約時應注意（簽約時應注意（22））6. 6. 建築投資業者應確保廣告內容之真實：建築投資業者應確保廣告內容之真實：其其對消費者所負之義務不得低於廣對消費者所負之義務不得低於廣告內容。告內容。

7. 7. 瞭解要約書與斡旋金之相關約定。瞭解要約書與斡旋金之相關約定。8. 8. 請建築投資業者保證所出售房屋之材料不請建築投資業者保證所出售房屋之材料不含未經處理之海砂及輻射鋼筋。含未經處理之海砂及輻射鋼筋。

9. 9. 除契約載明事項外，如另有約定交易條除契約載明事項外，如另有約定交易條件，應以書面為主，以杜口說無憑所件，應以書面為主，以杜口說無憑所生之糾紛。生之糾紛。

（資料來源：台北市政府法規會）（資料來源：台北市政府法規會）

20

交屋時應注意：交屋時應注意：1. 1. 契約書所訂之房地面積與實際交屋之面積是否相符，與契約書所訂之房地面積與實際交屋之面積是否相符，與建材及其他設施、設建材及其他設施、設備是否與廣告及契約書相符。備是否與廣告及契約書相符。2. 2. 注意保固期間及保固項目。注意保固期間及保固項目。

如購屋發生糾紛時，消費者可循下列管道解決如購屋發生糾紛時，消費者可循下列管道解決：：1. 1. 申訴：申訴：消費者先可向業者、公會、消保團體，或各縣巿消費者先可向業者、公會、消保團體，或各縣巿政府消費者服務中心政府消費者服務中心申訴，如未獲妥適處理時可向消費者保護官申訴。申訴，如未獲妥適處理時可向消費者保護官申訴。2. 2. 調解：調解：對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向地方政對於申訴處理結果不滿意時，消費者可向地方政府消費爭議調解委員府消費爭議調解委員會等調解機關申請調解。會等調解機關申請調解。3. 3. 提起訴訟。提起訴訟。

（資料來源：台北市政府法規會）（資料來源：台北市政府法規會）