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II Congresso Novo Regime Arrendamento
Urbano
Local: Hotel Altis Park - Lisboa
Data: 30 de Outubro de 2015
“Procedimento Especial de Despejo / BNA”
António Raposo Subtil
(Coordenador RSA LP)
I – Breves considerações sobre o
“Regime do Procedimento Especial de
Despejo”
II Congresso do Regime de Arrendamento UrbanoProcedimento Especial de Despejo\BNA
Objectivos da Reforma Legislativa
Lei 31/2012, de 14 de Agosto (alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de Dezembro) cria o ProcedimentoEspecial de Despejo (PED)
a reforma legislativa pretendeu:
• A alteração ao regime substantivo, vertido no CC (liberdade contratual)
• A revisão do sistema de transição dos contratos para o NRAU (atualização das rendas)
• A agilização do procedimento de despejo (desjudicialização via BNA)
Regime Processual Misto e Complexo
Procedimentos específicos
Procedimento extrajudicial/especial de despejo (via BNA) - Art. 15 NRAU
Procedimento Despejo e Cobrança:Cumulação do pedido de despejo com o pedido de pagamento de rendas, encargos e despesas – Art. 15, n.º 5 do NRAU (via BNA)
Acção Executiva Cumulativa de despejo e pagamento de rendas fundada em sentença (viaTribunal)
Acção Declarativa de despejo para cessação do contrato (viaTribunal)
Acção Executiva para Pagamento de Quantia Certa – Rendas, Encargos e Despesas (também aplicável aos fiadores) - Art. 14-A NRAU (viaTribunal)
Nos casos em que é a única via para obter a
cessação do contrato de arrendamento – ex.
alíneas a) a e) do n.º 2 do art. 1083 do CC
Nota: Carácter facultativo dos instrumentos
novos (PED)
Estrutura do Mecanismo / PED
Âmbito de Aplicação doMecanismo Especialde Despejo
Quando: O contrato de arrendamento cessou nassituações consagradas no art. 15.º, n.º 2 do NRAU(títulos do procedimento no BNA), e O arrendatário não desocupe o locado nadata prevista na lei ou na data fixada porconvenção das partes
A acção de despejo propriamente dita e o procedimento (extrajudicial)especial de despejo (PED) constituem MEIOS RÍGIDOS à disposição dosenhorio, dado que só o direito à resolução do contrato por falta depagamento de rendas pode ser exercido judicial ou extrajudicialmente.
[vide art. 14.º e 15.º do NRAU e artigo 1048.º CC]
Âmbito da “Fase Extrajudicial” do PED
O procedimento extrajudicial especial de despejo é o meio processualque se destina a efectivar a cessação do contrato de arrendamento, quandoo arrendatário não desocupe o locado,
MAS:
Só podem servir de base ao procedimento os “títulos” mencionados no n.º 2 doart. 15.º do NRAU (que deixaram de ser designados por “títulos executivos”).
Só se aplica aos contratos de arrendamento em relação aos quais o senhoriotenha diligenciado pelo seu registo junto da administração fiscal e cumprido todasas obrigações tributárias relativas ao mesmo
(Lei 31/2012 de 14 de Agosto)
Face às dificuldades surgidas em fazer prova do pagamento do imposto de selo -sobretudo nos contratos antigos - em alternativa à junção de tal comprovativo,poderá ser junto o comprovativo do pagamento de IRS ou IRC relativo aosúltimos quatro anos e do qual constem as rendas relativas ao locado, salvo se ocontrato for mais recente.
Novidade(Lei 79/2014 de 19 de Dezembro)
Formas de Apresentação do Requerimento de Despejo
Via Citius:Quando o requerente esteja representado por mandatário, aplicando-se com as necessárias adaptações o disposto na Portaria 114/2008(acesso eletrónico aos tribunais)
Formas de apresentação do requerimento de
despejo
Via electrónica:Através do preenchimento do formulário disponível na página informática do BNA, com recurso à assinatura digital constante do cartão do cidadão (nesta situação é apresentado directamente pelo requerente, via página do BNA)
Entrega em papel:Devidamente preenchido e assinado é entregue numa das secretarias judiciais competentes para recepcionar o mesmo e, posteriormente, o remeter ao BNA (nesta situação é a secretaria judicial que preenche o formulário constante da página do BNA)
Formas de Notificação ao Requerido via BNA
Após verificar que o requerimento de despejo reúne as condições necessárias para ser aceite,
O BNA expede imediatamentenotificação para o requerido,por carta registada com aviso derecepção, para, em 15 dias,este:
[art. 15.º-D, n.º 1 da Lei 6/2006 ]
1. Desocupar o locado e, simultaneamente,proceder ao pagamento das quantiaspeticionadas pelo requerente;
2. Deduzir oposição à pretensão formuladapelo requerente e, simultaneamente, requerero diferimento da desocupação do locado,caso se trate de imóvel arrendado parahabitação;
3. Requerer apenas o diferimento dadesocupação do locado, nos termos dodisposto nos artigos 15.ºN e 15.º O doNRAU, no caso de se tratar de umarrendamento para fins habitacionais.
Decisão do BNA / Títulos via PED
O BNA converte o requerimento de despejo em “título para desocupação do locado” (não tendo ocorrido voluntariamente a desocupação do imóvel):
Quando o arrendatário,depois de notificado, nãodeduza oposição norespectivo prazo e/oupedido de diferimento dadesocupação
[al. a) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU, conjugada com o art. 11.º do
DL 1/2013]
Quando deduza oposição masnão preste caução no valor dasrendas, encargos ou despesasem atraso, até ao valormáximo correspondente a seisrendas
[al. b) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]
Na pendência do procedimentoespecial de despejo, orequerido não proceder aopagamento ou depósito dasrendas que se forem vencendo
[al. c) do n.º 1 do art. 15.º-E do NRAU]
OPOSIÇÃO ao pedido de despejo (implica a distribuição em Tribunal) –
art.º15 - F
Pedido de SUSPENSÃO do despejo (tramitação específica
em Tribunal) – art.º15.º - M
IMPUGNAÇÃO do título de desocupação (tramitação específica em Tribunal) –
art. 15.º - P
Alternativas/Vicissitudes
1
2
3
4
5
6
Pedido de DIFERIMENTO da desocupação (tramitação específica
em Tribunal)art.º 15.º - N
Os autos são igualmente apresentados à distribuição
sempre que se suscite QUESTÃO SUJEITA A
DECISÃO JUDICIAL (art. 15.º – H, n.º 4)
Requerimento para autorização
judicial de entrada imediata no
domicílio (decisão judicial) –
art.15.º- L
Oposição ao Despejo e Requerimentos Avulsos
(a reenviar para o Tribunal)
II – Análise crítica da eficácia do
Procedimento Especial de Despejo
II Congresso do Regime de Arrendamento UrbanoProcedimento Especial de Despejo / BNA
Análise crítica da eficácia do PEDO 1.º Relatório da CMRAU – Junho de 2013
O Procedimento
Especial de Despejo
Os Números
1º Relatório da Comissão de Monitorização do
NRAU (CMRAU):
PED em Números:
• 3.338 pedidos de despejo deram entrada no BNA,
até Janeiro de 2014;
• 68% dos pedidos são relativos a contratos de
arrendamento habitacional celebrados após 1990;
• 90,68% têm fundamento na falta de pagamento de
rendas, encargos ou despesas;
• Dos 3.338 pedidos foram recusados 1.489
(aproximadamente 44,60%);
• 60% dos casos de recusa devem-se à falta ou
deficiência na comunicação do senhorio da
resolução do contrato.
O Procedimento
Especial de Despejo
Os números
Análise crítica da eficácia do PEDO 2.º Relatório da CMRAU – Janeiro de 2014
2º Relatório da Comissão de Monitorização do
NRAU (CMRAU):
PED em Números:
• Foram emitidos 829 títulos de desocupação, o que
equivale a 59,81% dos requerimentos recebidos
(no 1º Relatório eram apenas transformados em
títulos de desocupação 8,51% dos requerimentos);
• Principais problemas apontados prendem-se com
desconhecimento do funcionamento PED por
parte dos senhorios e fraca preparação dos
funcionários judiciais, o que conduz a uma elevada
percentagem de recusas assim que dão entrada no
BNA.
3º Relatório da Comissão de Monitorização do
NRAU (CMRAU):
PED em Números:
• 63% dos requerimentos de despejo apresentados
foram convertidos em título de desocupação do
locado
• Dificuldades na utilização do PED decorrentes da
exigência legal de apresentação do comprovativo
de liquidação do Imposto de Selo, por parte do
senhorio, relativo ao contrato de arrendamento
(situação já alterada pela Lei 79.º/2014, de 19 de
Dezembro) ;
O Procedimento
Especial de Despejo
Os números
Análise crítica da eficácia do PEDO 3.º Relatório da CMRAU – Maio de 2014
Dificuldades de implementação:
• Falta de unicidade e correspondência lógica
entre os vários diplomas existentes que dificultam
a apreensão da tramitação do PED;
• Rigidez dos mecanismos, nomeadamente na
fase inicial do PED, que se repercutem na falta
celeridade e na complexificação do sistema;
• Falta de adaptabilidade às situações e aos
contratos mais antigos;
• Fragilidade dos direitos de defesa do
arrendatário, directamente ligadas com o efeito
meramente devolutivo da impugnação do título de
desocupação e do recurso – art. 15.º - Q
O Procedimento
Especial de Despejo
Os desafios
Análise crítica da eficácia do PEDDificuldades de Implementação
O Procedimento
Especial de Despejo
As questões
Análise crítica da eficácia do PEDOutras considerações
Outras considerações:
• O Regime do PED incutiu mudanças visíveis e
qualitativas no regime do despejo?
• A introdução do PED permitiu atingir os objectivos
de celeridade e simplicidade processual,
subjacentes à sua criação?
• A avaliação deste novo regime passará pela
preferível opção de manutenção do antigo regime
(em especial, títulos executivos – art 15.º NRAU?)
• Em suma, facilitou os despejos e retirou
processos do Tribunal? Existe a tão almejada
desjudicialização?
Análise crítica da eficácia do PEDSound Bites
SOUND BITES Procedimento Especial de Despejo:
• “Os dados enviados Ministério da Justiça, recolhidos
diretamente da aplicação informática, mostram que
praticamente metade (49,5 por cento) das ações de
despejo foi recusada” (Antena 1, 12 de Novembro de 2014);
• “Desde 2013, o Balcão Nacional do Arrendamento
recebeu mais de 10 mil títulos de despejo. Mais de
metade foi recusada. Só no primeiro semestre de 2015
foram aprovados 929” (Jornal de Negócios, 17 de Julho de
2015)
• “O principal motivo de rejeição é a falta de notificação
do proprietário, ou seja, uma burocracia que faz com
que proprietários e inquilinos, embora por razões
diferentes, sejam contra a existência deste balcão que
prometia ser uma via verde para os despejos” (RTP 1,
12 de Novembro de 2014);
Recurso
“Artigo 15.º QRecurso da decisão judicial para a desocupação do locado
Independentemente do valor da causa e da sucumbência, da decisão judicial para desocupação dolocado cabe sempre recurso de apelação, nos termos do Código de Processo Civil, o qual temsempre efeito meramente devolutivo (artigo 692 CPC – efeito suspensivo [artigo. 647.º/3/b]
É de realçar que não se procede à alteração do art. 629.º do CPC, o qual prevê asdecisões que admitem recurso, de forma a contemplar a admissibilidade de recurso dadecisão judicial para desocupação independentemente do valor da causa e dasucumbência ( é sempre admissível recurso para a Relação: nas acções em que seaprecie a validade, a subsistência ou a cessação dos contratos de arrendamento, comexcepção dos arrendamentos para habitação não permanente ou fins especiaistransitórios)
III – Análise sumária de algumas
decisões judiciais
II Congresso do Regime de Arrendamento UrbanoProcedimento Especial de Despejo / BNA
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 491/15.5YLPRT.P1
Divisão de Competências e fases estanques: “Todavia, não pode lançar mão
da possibilidade de recusa do requerimento, que é exclusiva da fase
administrativa, junto do Balcão Nacional do Arrendamento, como decorre do
art. 15º-C da Lei n.º6/2006, na redacção da Lei n.º31/2012”; “A entender-se
que sempre poderia recusar a petição por falta de causa de pedir, seria de
interpretar restritivamente a norma referente ao conhecimento de nulidade,
do art. 15º-H da Lei n.º6/2006, quando tal conduzisse à renovação ou
repetição da competência da entidade administrativa”.
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 1980/13.1YLPRT
Papel do Mandatário: “Segundo, porque não havia nada para apurar pois
sabe-se que o mandatário enviou a peça processual para o helpdesk do site
do BNA”.
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo
1913/13.5TBFG
Competência dos Tribunais (Acções de Despejo): “ Os Tribunais judiciais
mantêm competência para conhecer as causas relativas a despejo, por via
de resolução do contrato de arrendamento verbal, com fundamento no não
pagamento de rendas”.
Análise de Decisões Judiciais
Acórdão 1
“Fases”
Acórdão 2
“Manutenção
Competência
Tribunais”
Acórdão 3
“Envio
Helpdesk”
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 2563/14.4YLPRT
Efeitos da Caução: “A prestação da caução exigida no art. 15º-F, n.º3 do NRAU
(…) não está condicionada à existência de ora no pagamento das rendas
devidas e funciona como condição necessária ao exercício do direito de
oposição a apresentar pelo arrendatário no âmbito do PED, que corre termos no
BNA”; “Não sendo apresentado documento comprovativo do pagamento dessa
caução juntamente com a oposição, esta considera-se não deduzida (…)”.
Acórdão do Tribunal da Relação de Lisboa, Processo 696/14.6YLPRT
Cumulação de Pedidos e Extinção do PED: “A “extinção” do PED prevista no
n.º1 do art.15º-G do NRAU, por qualquer uma das causas aí indicadas (…) só
opera quando o procedimento se encontra ainda na fase que decorre no BNA.”;
“A “extinção” do PED prevista no art.15º-G citado não é tecnicamente a
“extinção da instância” prevista no art.277º do CPC ou uma das suas causas, a
“inutilidade superveniente da lide”; “Quando a “desocupação do locado” ocorre
já depois de deduzida oposição e estando o processo na sua fase judicial, após
distribuição, as consequências hão-de ser analisadas à luz do CPC e não
daquele art.15º-G”; “Essas consequências são a extinção da instância por
inutilidade superveniente da lide quanto ao pedido de despejo, dada a
desocupação do locado, ao abrigo do art.277º, al.e) do CPC, mas
prosseguimento dos autos para decisão do outro pedido, o de condenação no
pagamento das rendas
Análise de Decisões Judiciais
Acórdão 4
“Impedimento
Exercício do
Direito”
Acórdão 5
“Extinção do
PED e extinção
da Instância”
Análise de Decisões Judiciais
Acórdão do Tribunal da Relação de Guimarães, Processo 15/14.1T8PTL
Carácter Facultativo: “As alterações introduzidas pela Lei n.º31/2012 (…) ao
regime jurídico do arrendamento urbano não modificaram o sentido
imperativo da maioria da doutrina e jurisprudência no que tange ao carácter
facultativo do uso dos instrumentos processuais de natureza judicial ou
extrajudicial para fazer cessar o contrato de arrendamento, antes visaram
aperfeiçoar a sua eficácia , criando um novo instrumento”; “O PED não se
aplica quando esteja em causa um pedido dirigido contra um devedor
subsidiário, como o fiador”.
Acórdão do Tribunal da Relação do Porto, Processo 1572/13.5YLPRT
Reconvenção, Compensação e Benfeitorias: “No âmbito do mesmo (PED)
não é admissível deduzir reconvenção invocando os requeridos o direito a
serem indemnizados pela realização de benfeitorias no arrendado, uma vez
que o procedimento só comporta dois articulados, requerimento inicial e
oposição”; “Os requerimentos, em sede de oposição, apenas, podem invocar
a compensação de um crédito devido a benfeitorias no caso de os
requerentes terem deduzido o seu pedido de despejo cumulativamente com
o pedido de pagamento de rendas, encargos ou despesas, nos termos do
n.º5 do art.15º da Lei n.º6/2006”.
Acórdão 6
“Carácter
Facultativo”
Acórdão 7
“Benfeitorias
Art. 29 NRAU”
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