s z k < dkd ked, &&/e' ] i v À p zk ^ > z r ] l u µ ] v Á p · Á ] l } u í...

DBA

Bouwen van commerciële ruimtes met parkeergelegenheid na sloop van bestaande gebouwen

Provincie West-Vlaanderen

Ligging Diksmuidsesteenweg 388, 8800 Roeselare

Datum 20/12/2018

Ons ref., dossier 13712

VERZOEK TOT ONTHEFFING

Bij aanvraag DBA

ROESELARE - Diksmuidsesteenweg

3ARCHITECTEN bv ovv bvba Zwaaikomstraat 1 bus 3 B-8800 RoeselareKouter 19 B-9000 Gent

BE 0876 011 651 www.3architecten.eu [email protected]

2

COLOFON

Aanvrager: Beco Retail Invest BVBA

Grijspeerdstraat 71 8830 Gits BE 0435.582.062 E: [email protected]

Achitect: 3ARCHITECTEN bv ovv bvba

Zwaaikomstraat 1 – bus 3 8800 Roeselare T: 0493 09 62 74 www.3architecten.be E: [email protected] Jan Tyvaert – zaakvoerder Sybil Le Roy – projectarchitect

Studiebureau: Studiebureau Demey bvba Beversesteenweg 314 8800 Roeselare T: 051/ 20 59 41 E: [email protected] Ir Filip Demey – zaakvoerder Veronique Van Quaethem – projectmanager Bert Deckmyn – ruimtelijk planner



3

INHOUDSTAFEL 0 INLEIDING

1 BESCHRIJVING EN VERDUIDELIJKING VAN HET PROJECT 1.1 SITUERING VAN HET PROJECTGEBIED, DE ACTIVITEITEN EN DE OMGEVING 1.2 BELEIDSVISIE GEMEENTELIJK RUIMTELIJK STRUCTUURPLAN 1.3 BESCHRIJVING BESTAANDE TOESTAND 1.4 DOELSTELLINGEN VAN HET RUP 1.5 REDELIJKE ALTERNATIEVEN

2 TOETSING AAN DE PROJECT MER PLICHT

2.1 FASE 1 : DEFINITIE VAN PROJECT OF PROGRAMMA 2.2 FASE 2 : TOEPASSINGSGEBIED 2.3 FASE 3 : BEPALING VAN DE PLICHT TOT OPMAAK VAN EEN PROJECT MER 2.4 CONCLUSIE

3 BEOORDELING MILIEUEFFECTEN

3.1 GEZONDHEID EN VEILIGHEID VAN DE MENS 3.2 RUIMTELIJKE ORDENING 3.3 FAUNA EN FLORA 3.4 ENERGIE EN GRONDSTOFFENVOORRAAD 3.5 BODEM 3.6 WATER 3.7 ATMOSFEER EN DE KLIMATOLOGISCHE FACTOREN 3.8 GELUID EN TRILLINGEN 3.9 LICHT, WARMTE, STRALING, LUCHT EN GEUR 3.10 CULTUREEL ERFGOED EN ARCHEOLOGIE 3.11 LANDSCHAP 3.12 MOBILITEIT 3.13 LANDBOUW 3.14 SAMENHANG TUSSEN DE DISCIPLINES 3.15 GRENSOVERSCHRIJDENDE EFFECTEN 3.16 CUMULATIEVE EFFECTEN 3.17 LEEMTEN IN DE KENNIS

4 BESLUIT

5 VERZOEK TOT RAADPLEGING EN UITGEBRACHTE ADVIEZEN

6 BIJLAGEN

6.1 Hemelwaterformulier 6.2 Archeologienota 6.3 Mober 6.4 CAR rapport 6.5 Oriënterend bodemonderzoek + technisch verslag 6.6 Adviezen ontheffingsaanvraag 6.7 Pré-advies Stad Roeselare



4

INLEIDING

De opmaak van dit ‘verzoek tot ontheffing’ zal gepaard gaan met het indienen van een stedenbouwkundige aanvraag. Deze heeft tot doel om een bestaande bebouwde site ( voormalige drukkerij) te slopen en te vervangen door een commercieel centrum dat in functie staat van de sport. Met deze aanvraag wensen we een commercieel centrum te ontwikkelen met ongeveer 6.092,6m² commerciële oppervlakte. De Mober maakt een geïntegreerd deel uit van deze studie. Twee belangrijke items in dit dossier zijn:

De samenhang van het commercieel centrum met de achterliggende sportsite. Daar bevinden zich het voetbalstadion van SK Roeselare, de sporthal waar Roeselare volleybal speelt en een tennisclub. Aansluitend bevinden zich tevens de expohallen van Roeselare en een nieuw zwembad.

Het dubbelgebruik van de parkeervoorzieningen en het realiseren van een voetgangersverbinding die de sportsite

verbindt met de nieuwe parking aan de REO veiling.



5

BESCHRIJVING EN VERDUIDELIJKING VAN HET PROJECT

1.1 SITUERING VAN HET PROJECTGEBIED, DE ACTIVITEITEN EN DE OMGEVING

De aanvraag heeft betrekking op een goed met als ligging Diksmuidsesteenweg 388 te 8800 Roeselare en met als kadastrale

omschrijving Afd. 4, sectie D, nrs. 771r, 771b², 771f², 771c², 772p en 768d².

Het betreft het slopen van bestaande bedrijfsgebouwen en het bouwen van een winkelcomplex met parkeergelegenheid.

De huidige situatie betreft in hoofdzaak een bestaande industriële site met 2 panden (771b² / 771c² / 771f²) en woning op

de kop (771r). De parkeergelegenheid en laad -en loszones liggen rondom de gebouwen, de site is dus volledig verhard. De

bestaande gebouwen plooien rond perceel 771w die niet in eigendom is. Naast de gebouwen ligt een braakliggend stuk

(768d²) die mee opgenomen wordt in de nieuwe ontwikkeling.

De drukkerij die er tot voor kort gevestigd was is een half jaar geleden verhuisd naar een andere site waardoor het mogelijk

wordt de vrijgekomen gebouwen te slopen en de site een nieuwe functie toe te kennen.

Situering van de project op de luchtfoto

De site is gelegen op een invalsweg van Roeselare. Een strip met een groot deel aan KMO’s, de REO veiling en

sportinfrastructuur. Verder, richting centrum nemen de grote infrastructuren af naar woonzone vermengd met

detailhandel. Om dan in de binnenstad te komen waar opnieuw detailhandel en horeca in grote getale voorkomt.

2

4

5 6 7

8 9



6

foto 1 // overzicht van de site ( bungalow in rode baksteen links en wit gebouw rechts) daarachter de functies Sport Schiervelde

foto 2 // zicht op de site vanuit de Diksmuidsesteenweg richting centrum Roeselare



7

foto 3 // zicht op de site vanuit de Diksmuidsesteenweg richting as Staden/Diksmuide

foto 4 – doorzicht op de bestaande site



8

foto 5 – doorzicht op de bestaande site

Situering van het project in zijn omgeving - (wijzers in) foto 6, foto 7, foto 8 en foto 9 // zichten op de Diksmuidesteenweg en achteraan de

site sport Schiervelde



9

Twee zaken worden aangehaald om de integratie van het project in zijn omgeving te duiden;

o Shopping Roeselare is altijd een grote aantrekkingsfactor geweest voor het shopgebeuren vanuit de Westhoek, de Diksmuidsesteenweg is de ideale verbinding hiervoor. Deze weg is één van de minst drukke wegen richting het centrum van Roeselare. De realisatie van een winkelcentrum zal een meerwaarde bieden aan de omgeving. En kan zorgen voor een ontlasting van de Brugsesteenweg.

Schematische aanduiding van de site tov. toegangsassen ten NW van de Stad

invalsweg Staden/ Diksmuide > Diksmuidesteenweg

invalsweg Gits/Torhout > Brugsesteenweg

o Omliggende functies Schiervelde staat bekend voor zijn sportinfrastructuur, er wordt op professioneel niveau aan voet- en volleybal

gedaan. Daarnaast is er ook een multifunctionele sportzaal aanwezig, tennispleinen en een zwembad. Door het

zwembad zijn er veel parkeerplaatsen geschrapt. Dit werd opgelost door de aanleg van 294 nieuwe

parkeerplaatsen aan de overkant van de weg op de site van de REO Veiling. De nieuwe parking ligt vrij ver van

het voetbalstadion.

Het project uit deze aanvraag speelt in op dit gebrek. Een fietsen voetgangerszone doorheen het nieuwe

complex genereert een verbinding tussen de Diksmuidsesteenweg en Schiervelde. Naast het feit dat de parking

van het shoppingcenter overdag gebruikt zal worden voor de winkels en ’s avonds voor de bezoekers van

voetbal- en volleybalmatchen zal tevens de nieuw aangelegde parking aan de Veiling een doorstroom kennen

tot aan het Schiervelde stadion.

Om verder in te pikken in de reeds aanwezig sportinfrastructuur zal het project de invulling krijgen van

sportwinkels, fitness, etc.



10

1 ) REO-veiling (deels ontsloten naar Groenestraat) 2 ) Sporthal / evenementenzaal Schiervelde (matchen Knack Roeselare + optredens) 3 ) Stadion KSV Roeselare (wedstrijden klasse 1B) 4 ) Expo Hallen: sporthal / beursruimte (jaarbeurs, bouwbeurs, …) 5 ) Nieuw zwembad 6) SV Roeselare: jeugdinfrastructuur 7 ) Tennisclub Alexander 8 ) Overige detailhandel

1

2

3

45

6

7

8

8



11

1.2 BELEIDSVISIE GEMEENTE

Het project is volgens BPA nr4. Schiervelde, zone 5: bedrijventerreinzone voor KMO’s. In deze deelzone is het ontwikkelen

van ambachtelijke bedrijfsgebouwen en/of bergplaatsen, die geen abnormale hinder of risico veroorzaken voor de

omgeving en/of detailhandel, diensten, horeca en kantoren mogelijk. De site wordt aan voor -en achterzijde afgeboord

door zone 10: bouwvrije zone; waar enkel groen en volgens beperkte regel verharding mag worden ingericht.

Voor de site onderscheiden we in het BPA:

- Zone 5: Bedrijvenzone voor KMO’s

o Hoofdbestemming De nieuwe invulling van de site valt onder de bestemming zoals aangegeven in de voorschriften. Het

betreft hier de bouw van een winkelcomplex opgedeeld in verschillende eenheden voor detailhandel

aangevuld met de nodige technische ruimtes.

o Nevenbestemming Bergplaatsen en/of garages naast het effectieve volume maken geen deel uit van het ontwerp.

o Inplanting



12

Zoals de positie van de voormalig gebouwen, wordt hier ook een alleenstaand volume geconcipieerd

die zich opnieuw rond perceel 771w (niet in eigendom) plooit en over huidig braakliggend perceel. In

de kom van het gebouw wordt de parking voor het winkelcomplex ingericht.

De kop van het gebouw langs de Diksmuidsesteenweg wordt 10m achteruit geduwd en opgetrokken

volgens de grafische voorstelling achter de bouwvrije strook. Ook achteraan bepaald dit de inplanting

van het nieuwe complex waar volgens de grafische voorstelling een 5m bouwvrije strook werd

ingekleurd.

o Bezetting Maximale terreinbezetting = 80%

Totale oppervlakte van het terrein: 20.540,44m² / Bruto bebouwde oppervlakte: 6.092,6m² 29,66%

Uiteraard wordt de rest van de site ingevuld met parking, voet -en fietspad, de nodige verharding voor

dienstwegen voor brandweer, ophalen vuilnis en toelevering van waren. Hier maken we de afweging

tussen verharding (commercieel gebruik), organisatie en groen zo optimaal mogelijk zodat dit ‘eiland’

een zeker karakter krijgt.

Voor de site onderscheiden we in het Gewestelijk RUP:

Het plangebied is heel beperkt ( voor wat betreft de kadastrale percelen 772P en 772N) gelegen in het art. 5 uit het

gewestelijk RUP 'afbakening regionaalstedelijk

gebied Roeselare’. Het art 5 betreft een ‘gebied

voor stedelijke activiteiten’. Het project is volledig

in overeenstemming met de voorschriften van het

art 5.

Voor de site onderscheiden we in het APA:

Het projectgebied is gelegen in de zonering 1.1

‘Algemene woongebieden’ conform het geldende Algemeen Plan van Aanleg. Handelsvoorzieningen en polyvalente ruimtes

kunnen in dat bestemmingsgebied worden toegelaten, voor zover ze verenigbaar zijn met de omgeving.



13

1.3 BESCHRIJVING BESTAANDE TOESTAND

Op het perceel bevindt zich op heden de voormalige drukkerij CREA. Deze bestaat hoofdzakelijk uit drie entiteiten. Ten

eerste bevindt er zich een woning langs de Diksmuidsesteenweg. Verder bevinden er zich twee bedrijfsgebouwen. Het

betreffen eenvoudige, functionele constructies. Rond de gebouwen is er parking aanwezig. Het oostelijke deel van het

projectgebied is een onbebouwd perceel.

GRB met aanduiding van het project.

Ten noorden van het projectgebied bevindt zich een vrij uitgestrekte site die gekenmerkt wordt door enerzijds de

aanwezigheid van de expohallen, anderzijds door een bundeling van sportfaciliteiten (voetbalstadion, sporthal

volleybal,…). Ten zuiden, aan de overzijde van de Diksmuidsesteenweg, bevindt zich de REO-veiling. De

Diksmuidsesteenweg zelf wordt - in het betrokken segment tussen Rijksweg en Infanteriestraat - vooral gekenmerkt

door de aanwezigheid van een lint van grootschalige commerciële functies. Verder ten oosten van de site bevinden zich

verschillende, oudere woonwijken in eenheidsbebouwing.



14

1.4 DOELSTELLINGEN VAN HET PROJECT

Met de opmaak van deze stedenbouwkundige vergunning wensen we de bestaande bebouwing op de site te slopen.

De bedrijfsgebouwen zijn vrij verouderd en komen niet meer in aanmerking voor een nieuwe invulling.

Op het projectgebied wordt een geheel van commerciële functies voorzien met de bijhorende, noodzakelijke

parkeervoorzieningen. Men wenst hier vooral de focus te richten op commerciële functies die gerelateerd zijn aan de

achterliggende sportvoorzieningen. Er zijn concrete contacten rond de invulling van de ‘commerciële functies’. Er wordt

weliswaar gedacht aan een gemengde invulling van de commerciële functies in functie van sport. Dit kan gaan over een

‘sportwinkel’, maar ook over een fitnesscentrum. 25% van de invulling is sport gerelateerd wat gaat van sport, health

tot vrije tijd. De invulling voorziet 2500m² food/supermarkt, 2000m² voor persoonsuitrusting waarvan 1000m² (type

MediMarkt), 2x500m² (type Kruidvat, Oximo, Multipharma) en 1500m² andere (type Maison du Monde, Beter Bed,

Traffic, Electro Depot). In het vervolg van deze studie wordt rekening gehouden met deze oppervlakte invulling en

worden alle mogelijke effecten opgenomen.

Centraal in het projectgebied wordt een groene voetgangers-as voorzien. Deze heeft tot doel om de achterliggende

sportvoorzieningen te verbinden met de site en met de parkeervoorzieningen van de REO-veiling. Op deze wijze kan er

een dubbelgebruik voorzien worden van deze beide parkeervoorzieningen. Tijdens de openingstijden van de

commerciële functies wordt de parking gebruikt in functie van deze activiteiten. Op andere momenten kan de parking

gebruikt worden in functie van de achterliggende sportvoorzieningen en wordt een veilige voetgangers-as gecreëerd

tussen deze functies.



15

Voorstelling van de invulling van het project

Om tegemoet te komen aan oa. de gemeentelijke parkeerverordening werd de BVO aangepast, de hoek op oostelijke

zijde zal hier niet worden gerealiseerd. Mede door enkele ontwerpstappen te herzien was het mogelijk een vergroening

in het ontwerp door te voeren. Het projectgebied heeft een totale oppervlakte van 20.540,44m² waarvan een bruto

bebouwde oppervlakte van 6.092,6m² die wordt ingevuld met commerciële functies. De overige delen worden ingevuld

met de nodige groenbuffers en de nodige parkeerplaatsen, zowel voor wagens als voor fietsers. Er worden geen

ondergrondse bouwlagen voorzien. De bebouwing zal worden uitgevoerd met een klassiek funderingssysteem.

Er wordt een dynamisch volume geambieerd die breekt met omliggende volumes. Een spel van verschillende

dakhellingen tussen 7° en (minder dan) 45° graden binnen een gabarit van 11m - als maximale nokhoogte - en 7m

(oranje lijn) - als maximale kroonlijsthoogte. De uitgesproken dakvorm, bestaande uit lessenaarsdaken, bepaald het

uitzicht van het winkelcomplex. Binnen de ontworpen contour kunnen maar 2 volwaardige bouwlagen worden

uitgewerkt.



16

Voorstelling van de invulling van het project

Aan de straatzijde maken we gebruik van de in de voorschriften opgenomen bepaling…”Maximaal 3 bouwlagen of een

maximale kroonlijsthoogte van 9,00m voor de deelzone, aangeduid met een asterix”… de kroonlijst (blauwe lijn) van het

lessenaardak wordt er omhoog getrokken van 7 naar 9m waardoor de kop van het gebouw spreekt. Wat in zijn geheel

een antwoord biedt op bepaling 2.5 (zone 5) van de voorschriften… “Voor de inplantingen met zicht op de R32 en/of de

Diksmuidsesteenweg dient een architectuur voorgesteld die het utilitaire karakter overstijgt”

Het vernieuwde plan gaat de voorschriften voor zone 10 (bouwvrije zone) & 11 (bufferzone) zichtbaar beantwoorden.

Aan de straatzijde van de site wordt een groenbuffer aangelegd waar een deel van de waterbuffering in zal worden

geïntegreerd onder de vorm van begroeide kommen. De enige verharding door deze buffer zijn de strikt noodzakelijke

op -en afrit van de parking, de fiets -en wandeldoorsteek en de oprit naar de laad -en loszone achter de gebouwen.

Laatste werd uitdrukkelijk gescheiden van de parking voor de veiligheid. De strikt noodzakelijke verharding zal worden

aangelegd. Om passage langs lossende vrachtwagens mogelijk te maken en daarbij het opgelegde verhardingsaspect te

respecteren zal een strook langs de weg in grasdallen worden aangelegd. De overige ruimte wordt stikt in groene buffer

aangelegd. Vooraan de site wordt gekozen voor een lage begroeiing (bloemenwijde) die overgaat in bomenpartij

waartussen geparkeerd kan worden.



17

Voorstelling van de invulling van het project –3D-beelden

Voorstelling van de invulling van het project –3D-beelden (onder) Voorstelling van de invulling van het project – 3D-beelden



18

1.5 REDELIJKE ALTERNATIEVEN

1.5.1 LOCATIEALTERNATIEVEN

De inplanting van dit commercieel centrum is geënt op de achterliggende sportactiviteiten. De functie is afgestemd op

zijn directe omgeving. Tevens kan deze inplanting een verdere overbelasting van de Brugsesteenweg voorkomen, waar

nu het overgrote deel van de commerciële functies op geënt zijn, en waar er een probleem is van doorstroming van het

verkeer. De Diksmuidsesteenweg is de minst belaste hoofdinvalsweg (volgens mobiliteitsplan) van de stad Roeselare.

1.5.2 NULALTERNATIEF

Deze stedenbouwkundige aanvraag is een invulling van het bestaande BPA. Met deze invulling worden alle

voorschriften van het BPA gevolgd en uitgevoerd. Deze stedenbouwkundige ingreep is bijgevolg de uitvoering van het

voorliggende BPA.

1.5.3 REFERENTIESITUATIE

Op dit moment bevindt er zich een bestaande (recent verlaten) drukkerij op deze percelen.

Met de opmaak van deze stedenbouwkundige vergunning wensen we een nieuw commercieel centrum te ontwikkelen

op deze site. De bestaande bebouwing is verlaten en zal gesloopt worden. In principe wordt hier vertrokken van een

nieuwe situatie.



19

TOETSING AAN DE PROJECT MER PLICHT

Het m.e.r.-besluit van 10 december 2004 (BS 17.02.2005) verdeelt m.e.r.-plichtige projecten in 3 categorieën. Een 1ste

categorie van projecten is steeds onderworpen aan MER-plicht (Bijlage I van voornoemd m.e.r.-besluit), een 2de

categorie kan via een gemotiveerd verzoek ontheven worden van de MER-plicht (Bijlage II van voornoemd m.e.r.-

besluit). De 3de categorie omvat projecten die onder de drempelwaarde vallen (Bijlage III van voornoemd m.e.r.-

besluit). Hiervoor dient door middel van een project-m.e.r.-screening nagegaan te worden of deze aanleiding geven tot

aanzienlijke milieueffecten.

De realisatie en exploitatie van het nieuw commercieel centrum betreft een m.e.r.-plichtig project.

De drempelwaarde die hiervoor is opgenomen in bijlage II van het bovenstaande besluit luidt als volgt: Rubriek 10b: ‘Stadsontwikkelingsprojecten, met inbegrip van de bouw van winkelcentra en parkeerterreinen, met betrekking tot de bouw van 1.000 of meer woongelegenheden, of met een bruto vloer oppervlakte (bvo) van 5.000 m² handelsruimte of meer, of met een verkeersgenererende werking van pieken van 1.000 of meer personenauto-equivalenten (pae) per tijdsblok van 2 uur.’

De nieuwe commerciële functie zal een bvo van 6.092,6m² hebben.

Aangezien voor het project de drempelwaarde van het bvo van bijlage II overschreden wordt, valt het project onder

Bijlage II van het m.e.r.-besluit. Dit type projecten kan door de administratie ontheven worden van de verplichting tot

het opstellen van een project-MER als de administratie oordeelt dat:

1° vroeger al een plan-MER werd goedgekeurd betreffende een plan of programma waarin een project met

vergelijkbare effecten beoordeeld werd of een project-MER werd goedgekeurd betreffende een project waarvan het

voorgenomen initiatief een herhaling, voortzetting of alternatief is, en een nieuw project-MER redelijkerwijze geen

nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke milieueffecten kan bevatten; of

2° een toetsing aan de criteria van bijlage II uitwijst dat het voorgenomen project geen aanzienlijke gevolgen kan

hebben voor het milieu en een project-MER redelijkerwijze geen nieuwe of bijkomende gegevens over aanzienlijke

milieueffecten kan bevatten.



20

BEOORDELING MILIEUEFFECTEN

De volgende disciplines worden in overweging genomen:

De gezondheid en veiligheid van de mens; De ruimtelijke ordening; De biodiversiteit, de fauna en flora; De energie- en grondstoffenvoorraden; De bodem; Het water; De atmosfeer en de klimatologische factoren; Het geluid en de trillingen; Het licht, warmte, straling, lucht en geur; Het cultureel erfgoed, met inbegrip van het architectonisch en archeologisch erfgoed; Het landschap; De mobiliteit; De samenhang tussen de genoemde factoren.

3.1 GEZONDHEID EN VEILIGHEID VAN DE MENS

De inrichtingen vallen niet onder de SEVESO richtlijn.

In de nabije omgeving zijn geen SEVESO-inrichtingen gelegen. De dichtstbijzijnde SEVESO inrichtingen bevinden

zich enerzijds ten oosten van Roeselare. Het betreft hier het bedrijf Unitank G&V tankstorage, wat zich op 4.7 km

van het projectgebied bevindt. Anderzijds betreft het ten noorden het bedrijf Carpenter Belgium, op ongeveer 2.7

km van het projectgebied.

KAART SEVESO INRICHTINGEN

De impact van de nieuwe commerciële activiteiten op de omliggende bebouwing is vrij beperkt. Er bevinden zich ook vrijwel geen woningen in de directe omgeving waardoor een mogelijke impact gering is. Op basis van de toelichting over geluid en lucht (zie punt 3.8 & 3.9) is te verwachten dat de effecten voor de gezondheid niet aanzienlijk zijn. De opmaak van dit project heeft een neutraal effect.



21

Gesplitste stromen tussen particulieren, leveringen en diensten bevorderen de veiligheid op er rond de parking.

De hulpdiensten kunnen zowel vooraan (indien nodig) als achteraan de verschillende units in het gebouw

bereiken. Overal is de minimale breedte van 4m, zoals aangegeven in de brandnorm, gerespecteerd. Op alle

plaatsen waar de hulpdiensten rijden is passage van 2 voertuigen mogelijk. Grasdallen naast de toeleveringsweg,

achter het gebouw, maken het mogelijk langs obstakels (lossende vrachtwagens…) te passeren en steeds een vrije

doorgang te hebben. De keuze van materialisatie kadert in de ruimtelijke context, art. 10 bouwvrije

zone/buffering. Er is steeds rekening gehouden met draaicirkels (11/15m) voor hulpdiensten. De ontsluiting via de

centrale as doorheen het project wordt enkel door traag verkeer gebruikt. Op de plaatsen waar autoverkeer en

fiets of voetgangers elkaar kruisen zal een drempel ter afremming van de auto’s worden geplaatst.

In functie van de veiligheid zal er de mogelijkheid zijn de doorsteek ter hoogte van de bezoekersparking KSVR

volledig af te sluiten. De werking van deze toegang tijdens een voetbalmatch dient in overleg met de politiezone

RIHO te gebeuren.

Uit het voorgaand plan kan besloten worden dat er geen aanzienlijke negatieve effecten te verwachten zijn bij de

uitvoering van de plannen voor wat betreft de discipline veiligheid en gezondheid.

3.2 RUIMTELIJKE ORDENING

Referentiesituatie

Op de gronden bevindt zich een voormalige drukkerij. De drukkerij is recent verhuisd van locatie.

De gronden zijn gelegen in het BPA nr 4 Schiervelde dd.26.03.1993, in de zone 5 : “bedrijventerreinzone voor

KMO’s”. In de voorschriften van de zone 5 is de functie detailhandel toegelaten als hoofdfunctie.

De nieuwe inrichting voldoet aan deze voorschriften.



22

BPA Schiervelde

Het plangebied is heel beperkt ( voor wat betreft de kadastrale percelen 772P en 772N) gelegen in het art. 5 uit

het gewestelijk RUP 'afbakening regionaalstedelijk gebied Roeselare’. Het art 5 betreft een ‘gebied voor

stedelijke activiteiten’. Het project is volledig in overeenstemming met de voorschriften van het art 5.

Mogelijke effecten

De doelstelling van het project bestaat erin om een invulling te geven aan de bestemming vastgelegd in het BPA

en het RUP.

Conclusies en aanbevelingen

De opmaak van dit project geeft een invulling aan de filosofie van het BPA en het RUP. Hier volgt dat de

stedenbouwkundige inpasbaarheid van het project binnen een economisch kader een belangrijke rol gaat spelen.

Met een visievorming en een toetsing aan concrete cijfers worden criteria gevormd die de complementariteit van

perifere ontwikkelingen met de handelskern vrijwaren. De aanbevelingen worden meegenomen in de

onderhandelingen met huurders.

Stedenbouwkundige inpasbaarheid van het project

1. VISIES

Het GRS-Roeselare stelt dat commerciële activiteiten zoveel mogelijk in het kernwinkelgebied of in de nabije

omgeving ervan geïntegreerd dienen te worden. Nieuwe winkelruimtes of uitbreidingen van bestaande

handelsvestigingen buiten de handelskern dienen gepaard te gaan met een opmerkelijke kwalitatieve

verbetering van het winkelaanbod en moeten complementair zijn ten aanzien van het huidige winkelaanbod.

In juli 2010 heeft de Vlaamse Regering de startnota ‘Winkelen in Vlaanderen’ goedgekeurd. De nota stelt dat

detailhandel bijdraagt tot de aantrekkelijkheid en leefbaarheid van de binnensteden en dorpskernen. Men

voorziet dat ontwikkeling van, en vestiging in, baanwinkels en perifere ontwikkelingen vaak gemakkelijker en

soms aantrekkelijker is dan de (her)ontwikkeling van een bestaand centrum. De Vlaamse Regering ziet hierin

de grond om een kernversterkend beleid te voeren. De Vlaamse Regering zet vooral in op drie aspecten: het

systematisch beperken van de verdere ontwikkeling van baanwinkellinten, het zorgvuldig afwegen van nieuwe

inplantingen van grootschalige handelszones en ten slotte de complementariteit met de handel en wandel van

de stedelijke en dorpskernen beter bewaken. In december 2012 heeft de Vlaamse Regering de nota ‘Winkelen

in Vlaanderen 2.0’ goedgekeurd. Deze nota bevestigt de principes van de startnota en vormde de basis voor

het recent aangenomen Decreet Integraal Handelsvestigingsbeleid.

De startnota ‘Winkelen in Vlaanderen’ van de Vlaamse Regering bepleit kernversterking maar geeft ook aan

dat in de periferie mogelijkheden bestaan: “Kernversterking door verweving van detailhandel in de stads- en

dorpskernen is het uitgangspunt. Sommige handelszaken zijn echter minder thuis in een stadscentrum. Nieuwe

aanbodsvormen buiten de bestaande centra, op oordeelkundig gekozen, en duurzaam ingerichte locaties,



23

kunnen complementair zijn met het handelscentrum en ze kunnen de detailhandel in een stad of gemeente

ook opnieuw op de kaart zetten. Bovendien kunnen hiermee de negatieve effecten van verdere verlinting

worden tegengaan. Tegelijk is het duidelijk dat voor een bepaald aanbod en assortiment een locatie buiten de

kernwinkelzone aangewezen is.”

De omzendbrief RO 2011/01 ‘Afwegingskader voor grootschalige detailhandel’ herneemt als volgt: “Nieuwe

aanbodsvormen buiten de bestaande centra, op oordeelkundig gekozen en duurzaam ingerichte locaties,

kunnen complementair zijn met het handelscentrum. Ze kunnen de kleinhandel in een stad of gemeente

opnieuw op de kaart zetten. Op deze professionele zones krijgen deze handelszaken rechtszekerheid en

mogelijkheden tot vestiging en uitbreiding.”

2. FEITEN

De stad Roeselare heeft een gezond handelsaanbod met een eerder beperkte leegstandsgraad.

In de periode 2014-2016 is er sprake van een stagnatie van de aangroei het aantal commerciële panden.

Figuur 1: feitenfiche detailhandel Roeselare 2016 (www.detailhandelvlaanderen.be) – overzicht winkelaanbod

Wanneer men de functionele mix binnen de winkelpanden in de stad analyseert, stelt men recent een

(beperkte) daling vast van het aandeel ‘detailhandel periodieke goederen’ vast. Het gaat om goederen die

slechts enkele keren per jaar worden aangekocht. Hierbij plant de aankoper de aankoop doelgericht, los van

bv. een recreatieve uitstap. Het aanbod in de sector ontspanning krimpt eveneens beperkt.



24

Figuur 2: feitenfiche detailhandel Roeselare 2016 (www.detailhandelvlaanderen.be) – functionele mix (aandeel/panden)

Verder genuanceerd naar branches wordt vastgesteld dat zich de voorbije jaren een stagnatie voordeed op het

vlak van het aanbod ‘vrije tijd’ (periode 2008-’16).

Figuur 3: feitenfiche detailhandel Roeselare 2016 (www.detailhandelvlaanderen.be) – branchemix (panden)



25

Figuur 4: feitenfiche detailhandel Roeselare 2016 (www.detailhandelvlaanderen.be) – branchemix (panden) – visualisatie

3. CONCRETE TOEPASSING

a) Toetsingskader

Binnen de aangehaalde visievorming en feiten kan de complementariteit van perifere ontwikkelingen met de

handelskern worden gevrijwaard via:

- de oppervlakte van de winkelunits (grootschaligheid), en/of - de aard van het aanbod (volumineuze goederen, zijnde goederen die niet meer in de gebruikelijke plastic

of papieren draagtas passen en die niet zonder bijzondere inspanning gedurende een langere tijd gedragen kunnen worden), en/of

- aanvullende maatregelen

Deze criteria kunnen als volgt worden toegepast;

b) Oppervlakte

De nieuwe ruimten worden in belangrijke mate voorbehouden voor grootschalige retail waarbij de oppervlakte

van de unit > 1.000 m² is, hetgeen niet verweefbaar is in de handelskern.

c) Aard van het aanbod

Het geplande aanbod behoort tot het zgn. ‘uitzonderlijk aanbod’ en het ‘aanbod periodieke goederen’

(waarvoor een (beperkte) terugval/stagnatie vastgesteld is).

Het geplande aanbod wordt daarom enkel doelgericht bezocht - en niet als onderdeel van een uitstapje naar

het kerngebied – en is hierdoor complementair met het kernwinkelapparaat. De nood aan ruimte, aan



26

autobereikbaarheid en parkeerplaats maakt dergelijke handelszaken eerder moeilijk verweefbaar met het

binnenstedelijk winkelapparaat.

In het bijzonder wordt ingezet op het aanbod ‘vrije tijd’, in functie van een aantakking bij de bestaande

sportfuncties; bovendien vormt deze handelsfunctie een meerwaarde voor het bestaande handelsaanbod.

d) Mogelijke aanvullende maatregelen

Er wordt in functie van een maximale complementariteit met het aanbod in de kern nagedacht over de

toepassing van de door artikel 14 van het decreet van 15 juli 2016 ‘betreffende het integraal

handelsvestigingsbeleid’ geïntroduceerde figuur van het ‘handelsvestigingsconvenant’. De memorie van

toelichting bij het ontwerp van handelsvestigingsdecreet heeft daarover het volgende gesteld:

“De introductie van het handelsvestigingsconvenant in het ontwerp van decreet biedt een mogelijkheid om

een overlegd en proactief detailhandelsbeleid te kunnen voeren. Door deze instrumenten zullen gemeenten

en provincies de spreiding van handelsvestigingen beter kunnen sturen en kunnen zij specifiek inzetten op

gebieden waar handelsvestigingen moeten aangemoedigd of ontmoedigd worden om de leefbaarheid te

verbeteren. Een duidelijk beleid zal ook de rechtszekerheid voor de retailers versterken. Projectontwikkelaars

en individuele handelaars weten bij een consequent beleid wat de mogelijkheden voor hen zijn en kunnen er

op rekenen dat dit ook in de toekomst zo zal blijven. Deze verhoogde transparantie en voorspelbaarheid voor

ondernemers vormt een belangrijke drijfveer voor de totstandkoming van dit ontwerp van decreet.”

Zoals hier;

25% sport gerelateerd (sport, health, vrije tijd) niet-afwerving geen textiel of schoeisel



27

3.3 FAUNA EN FLORA

3.3.1 Speciale beschermingszones

Het decreet betreffende het natuurbehoud en het natuurlijk milieu van 21/10/1997 bepaalt dat ieder project dat –

afzonderlijk of in combinatie met één of meerdere bestaande of voorgestelde activiteiten, projecten of

programma’s – een betekenisvolle aantasting van de natuurlijke kenmerken van een als speciale

beschermingszone te beschouwen gebied kan veroorzaken, dient onderworpen te worden aan een passende

beoordeling.

Het gaat om gebieden die door de Vlaamse regering zijn voorgesteld of aangewezen zijn als speciale

beschermingszone in toepassing van de Vogelrichtlijn (Richtlijn 79/409/EEG van 02/05/1979) en de Habitatrichtlijn

(Richtlijn 92/43/EEG van 21/05/1992).

Binnen het projectgebied komen geen dergelijke selecties voor.

In de ruime omgeving zijn geen beschermingzones afgebakend. De meest nabije zone betreft de ‘Bossen en heiden

van zandig Vlaanderen: westelijk deel’. Het bevindt zich op 10 km van het projectgebied.

SPECIALE BESCHERMINGSZONES



28

3.3.2 VEN/IVON

Het gebiedsgericht beleid van het natuurdecreet houdt de ontwikkeling van het Vlaams Ecologisch Netwerk (VEN)

en het Integraal Verwevings- en Ondersteunend Netwerk (IVON) in. Het natuurdecreet legt de voorschriften en

geboden in VEN en IVON vast.

Binnen het projectgebied komen geen gebieden van het VEN of IVON voor. In de ruime omgeving komen enkele

gebieden van het VEN of IVON voor. Ten zuiden bevindt zich het ‘Sterrebos’ op ongeveer 2.5 km van het

projectgebied. Ten oosten bevindt zich ‘het Ardooievel’ op ongeveer 9 km afstand.

VEN EN IVON GEBIEDEN

3.3.3 Biologische waarderingskaart

De biologische waarderingskaart vormt een basisdocument voor iedereen die betrokken is bij natuurbehoud,

ruimtelijke planning, milieueffectenrapportage, landschapszorg e.d. Het is de enige beschikbare gebiedsdekkende

inventaris van de Vlaamse biotopen en wordt daarom algemeen aangewend als referentiekader. Ze bevat nuttige

informatie betreffende de toestand en betekenis van het natuurlijk milieu.

Om de BWK-kaart beter interpreteerbaar te maken voor het beleid wordt op basis van de inventarisatie een

evaluatie doorgevoerd. Op basis van de waarderingscriteria zeldzaamheid, natuurlijkheid, kwetsbaarheid en

biologische potenties wordt aan iedere karteringseenheid een waardecijfer toegekend:

Biologisch zeer waardevol, Biologisch waardevol, Biologisch minder waardevol.



29

Gezien op één locatie meerdere karteringseenheden mogelijk zijn, kan ook de evaluatie een combinatie van de

bovenvermelde waarderingsklassen zijn:

Complex van minder waardevolle en waardevolle elementen, Complex van minder waardevolle en zeer waardevolle elementen, Complex van minder waardevolle en waardevolle tot zeer waardevolle elementen, Complex van waardevolle en zeer waardevolle elementen.

De percelen waarop de uitbreiding zal plaatsvinden zijn niet opgenomen in de biologische waarderingskaart. In de

nabije omgeving bevinden zich ook geen gebieden die opgenomen zijn in de biologische waarderingskaart. Ten

noorden van het perceel bevindt zich een biologisch waardevol perceel, aangegeven als een perceel met

loofaanplant, op ongeveer 600 m verwijderd van het projectgebied. .

BIOLOGISCHE WAARDERINGSKAART

3.3.4 Mogelijke effecten

De aanvraag van deze stedenbouwkundige aanvraag heeft geen effect op de aanwezigheid van het dichtstbijzijnde

biologisch waardevolle perceel.

3.3.5 Conclusies en aanbevelingen

Het project brengt geen effect met zich mee ten opzichte van de referentiesituatie. De voorgeschreven 10m -bouwvrije zone en de fiets –en wandelas worden als volwaardige groenzones ingericht.



30

3.4 ENERGIE- EN GRONDSTOFFENVOORRAAD

Referentiesituatie

Geen gekende nuttige energie- en grondstoffenvoorraden.

Conclusie

Geen significante negatieve effecten.

3.5 BODEM

Referentiesituatie

Samenstelling

Ter hoogte van het projectgebied bestaat de bodem uit “Matig droge licht zandleembodem met sterk gevlekte,

verbrokkelde textuur B horizont”.

De bouwvoor is grijsbruin, 25-30 cm dik en goed humeus. Bij de gedegradeerde eenheden met verbrokkelde

textuur B, werd bij de in cultuurname een deel van de uitlogingshorizont met de bouwvoor vermengd tot een

homogeen goed humeuze Ap, waaronder een bruingele overgangshorizont, 20-30 cm dik, voorkomt. De

verbrokkelde textuur B situeert zich tussen 50 en 80 cm. Bij het complex PcC vindt men naast profielen met

verbrokkelde textuur B en ijzerconcreties (Prepodzolen . . c(h) ) ook individuele waarnemingen van gronden met

humus en/of ijzer B horizont ( . . f ), soms Postpodzolen ( . . h ). Veel Pcc gronden zijn beïnvloed door de Tertiaire

onderliggende formaties welke op wisselende diepte een gevarieerd substraat vormen. Zoals alle matig droge licht

zandleemgronden zijn deze bodems gemakkelijk te bewerken en weinig beperkt. De waterhuishouding is gunstig

maar de bodems met klei of klei-zand substraat kunnen een lichte wateroverlast vertonen in de winter. De

gronden zijn geschikt voor alle akkerlandteelten en voor weiland. Ze zijn zeer geschikt voor extensieve tuinbouw

en fruitteelt.

BODEMKAART



31

Milieuhygiënische kwaliteit:

UITTREKSEL DATABANK OVAM (noordzijde bovenaan)

In 2008 en in 2011 werden twee OBO’s op aangrenzende percelen uitgevoerd. In het kader van een overdracht

werd sinds kort een oriënterend bodemonderzoek uitgevoerd (bijlage 6.5).

De analyseresultaten van het oriënterend bodemonderzoek werden getoetst aan de referentiewaarden zoals

opgenomen in het besluit van de Vlaamse Regering houdende vaststelling van het Vlaams reglement betreffende

de bodemsanering en de bodembescherming d.d. 14/12/2007 (Vlarebo). De bodemsaneringsdeskundige komt

voor de betrokken percelen (771B2, 771 R, 771 C2, 771 F2 & 772 P) tot het besluit dat er op één afwijking na geen

concentraties boven de richtwaarden zijn vastgesteld in het vaste deel van de aarde of in het grondwater. De

afwijking werd op perceel 771 B2 waar een verhoogde concentratie in het grondwater werd gevonden. De

verhoogde concentraties worden als een historische verontreiniging beschouwd die geen ernstige bedreiging

vormen voor mens en milieu. Bijgevolg moet er voor de betrokken percelen geen beschrijvend bodemonderzoek

uitgevoerd worden.



32

UITTREKSEL ORIËNTEREND BODEMONDERZOEK (aanduiding percelen)

Gelijktijdig met de uitvoer van het oriënterend bodemonderzoek werd er een technisch verslag (bijlage 6.5)

opgemaakt ter bepaling van de grondcodes bij toekomstig grondverzet. De uitgegraven bodem werd bemonsterd

en geanalyseerd overeenkomstig de bepalingen van Vlarebo en de geldende standaardprocedure en codes van

goede praktijk (OVAM). Grond met milieukwaliteit ‘211’ en ‘311’ worden gedetecteerd.

Grondverzet:

De bestaande gebouwen en verharding zullen worden uitgebroken. Deze maken plaats voor de ontwikkeling van

het winkelcomplex met bijhorende parking. Bij de ontwikkeling van het complex zullen géén kelders of

parkeergarages voorzien worden. Bijgevolg is de maximale uitgravingsdiepte zeer beperkt. De gemiddelde

uitgravingsdiepte van de gebouwen zal 0,5 m bedragen, voor de parking 0,4 m en voor de bufferzones 1 m. De

maximale uitgravingsdiepte zal dus 1 m bedragen. Het totaal volume uit te graven grond wordt geschat op ca.

8.700 m³

De uitgegraven grond met milieukwaliteit ‘211’ en ‘311’ komt in aanmerking voor vrij gebruik binnen de

projectzone. Buiten de projectzone kan de uitgegraven bodem met milieukwaliteit ‘211’ vrij worden herbruikt. De

bodem met bodemkwaliteit ‘311’ kan hebruikt worden als bodem in bestemmingstype I tem. V, mits het uitvoeren

van een studie ontvangende grond. Mogelijks zal deze grond bij gebruik buiten de site fysisch gescheiden moeten

worden.



33

Sanering:

Volgens het technisch verslag zijn er geen aanwijzingen dat er op het terrein van herkomst eventueel zal moeten

worden overgegaan tot bodemsanering in het kader van het decreet van 20/10/2006 betreffende de

bodemsanering en de bodembescherming.

Bodemerosie:

EROSIEGEVOELIGHEID VAN DE BODEM

De bodem heeft ter plaatse van het studiegebied een zeer verwaarloosbare erosiegevoeligheid.

Bodemafdichting:

In bestaande toestand is het projectgebied voor zo’n 66,7% verhard waarvan 7131,20m² aan gebouwen en

6510,95m² verharding in asfalt rondom die gebouwen. Een groot deel van het projectgebied is in zijn huidige

toestand braakliggend. Het nieuwe project is voor zo’n 69.08% verhard waarvan 6.092,60m² aan gebouwen en

8.097,35m² verharding. De verharding wordt opgesplitst .249,80m² tegels en 5.847,55m² effectief verhard met

asfalt en een betonpad. De cijfers duiden de impact op de ‘afdichting’ van de bodem binnen de projectzone.

Het type van project vraagt véél verharding voor circulatie en parking. Bovendien moeten deze makkelijk te

gebruiken zijn voor onder meer de toegankelijkheid van mindervaliden.



34

Toch wordt bij de buitenaanleg veel aandacht besteed aan de soort bedekking van de verharding en wordt er een

evenwicht gezocht tussen soort verharding, bruikbaarheid, onderhoud,… . Waar het kan wordt de verharding

vertaalt naar een waterdoorlatende verharding die een zekere infiltratie mogelijk maakt. Het overgrote deel van

de parkeerplaatsen en de dienstweg achteraan het gebouw worden zo in grasdallen aangelegd.

Een groot deel van de waterbuffers worden omgezet in fysieke groene buffers. De groene middenas en de

bouwvrije zone vooraan de site hebben dit kenmerk. De invloed van de verharding op de (bodem)diversiteit wordt

in zekere mate getemperd door deze ingrepen.

Mogelijke effecten

Er is geen significante interactie tussen de bodemsamenstelling en het bodemgebruik, geen van beide elementen

veroorzaakt een negatieve impact op het andere. Resultaten uit het OBO tonen aan dat de milieuhygiënische

kwaliteiten van bodem en grondwater binnen de richtwaarden vallen. Het technisch verslag stelt dat de grond vrij

herbruikt kan worden binnen en buiten de site.

Het voorgestelde project heeft geen invloed op de erosiegevoeligheid van de bodem. Voor de buitenaanleg wordt

gezocht naar een evenwicht tussen groen, waterdoorlaadbare en ondoordringbare verharding wat een positieve

invloed teweeg brengt op de doorlaadbaarheid van water en gassen.

Conclusie en aanbevelingen

De sloop van de bestaande gebouwen en uitvoering van een nieuw project binnen de projectzone bevat geen

aspecten waardoor de bodem of bodemkwaliteit negatief beïnvloed zouden worden.



35

3.6 WATER

Referentiesituatie

Het decreet van 18 juli 2003 betreffende het algemeen waterbeleid (BS 14.11.2003) legt in hoofdstuk III, afdeling I,

bepaalde verplichtingen op, die de watertoets worden genoemd. Er werden watertoetskaarten opgemaakt die

dienen ter evaluatie van de effecten van vergunningsplichtige ingrepen of van projecten of programma’s waarbij

het bodemgebruik op een bepaalde locatie of voor een bepaald gebied wordt gewijzigd. Op basis van deze

watertoetskaarten kunnen voor het projectgebied volgende vaststellingen worden gemaakt.

Het projectgebied is:

Heel beperkt gelegen in mogelijk overstromingsgevoelig gebied; gelegen in een infiltratiegevoelig gebied; niet gelegen binnen het winterbed van een waterloop; niet gelegen in erosiegevoelig gebied; gelegen in een matig grondwaterstromingsgevoelig gebied. hoofdzakelijk gelegen in een gebied met een helling van < 0.5 %. Dit hellingspercentage is beperkt (zo goed als vlak) en geeft bij een gewijzigd grondgebruik niet meteen aanleiding tot erosiegevoeligheid door afstromend hemelwater.

WATERTOETS



36

OPPERVLAKTEWATEREN

GRONDWATERSTROMINGSGEVOELIGHEID



37

Uit het OBO halen we volgende bemerking:

De vermoedelijke horizontale grondwaterstroming is naar het Noorden. De vermoedelijke stromingsrichting werd

bepaald op basis van topografische kenmerken.

HELLINGSKAART

Mogelijke effecten - regenwater

De opmaak van dit project zorgt voor een (lichte) vermeerdering van de bebouwde oppervlakte op het terrein en

voorziet in bijkomende verhardingen.

Bij het verlenen van een stedenbouwkundige vergunning zal voldaan moeten worden aan de ‘gewestelijke

stedenbouwkundige verordening hemelwater’, en aan de watertoets. Deze laatste zal de eisen bepalen, gezien de

door de waterloopbeheerder (Provincie West-Vlaanderen) gehanteerde normen strenger zijn.

In regel wordt normaliter 330m³/ha verharde oppervlakte als buffer-eis opgelegd:

Buffering ipv infiltratie, gezien het slecht infiltreerbare karakter van de zandleemgronden en de kleiige toplaag.

330m³/ha horende bij een lozingsbeperking tot 10 l/s/ha.

Gezien de overlastgevoeligheid van de omgeving van de Mandel (en daarmee gepaard het centrum van de stad

Roeselare) valt evenwel te verwachten dat een verstrengde norm van 410m³/ha en 5 l/s/ha lozingsdebiet zal worden

opgelegd.



38

Wanneer aan dit criterium voldaan wordt (wat een verplichtende voorwaarde is!), zijn dan ook alle milderende

maatregelen getroffen. Men kan dus stellen dat voldoende maatregelen zullen genomen worden bij het verlenen van

de stedenbouwkundige vergunning om de impact op het watersysteem te minimaliseren:

Bij het concipiëren van de afwatering van het terrein wordt onmiddellijk rekening gehouden met de 2 zaken; slecht

filtreerbaar karakter van de bodem en de mogelijk verstrengde norm van 4,1m³/100m². Er wordt ingezet op volledige

buffering van het terrein gezien voorgaande en de grootte van het verhard oppervlak (van meer dan 1.000 m²)

Dakoppervlakte:

Het project heeft een dakoppervlakte van 6.554,87m².

Verharding (combinatie van betonklinkers en asfalt): De verharding van de parking heeft een totale oppervlakte van 8.097,35m².

Waterdoorlatende verhardingen / infiltratie naast het verhard oppervlak:

De fiets -en wandeldoorsteek heeft een weinige breedte waar het hemelwater naast het oppervlak infiltreert. Deze oppervlakte wordt dan ook niet in rekening gebracht.

De waterdoorlatende verharding in grasdallen (achteraan en voor het overgrote deel van de parkeerplaatsen) waar het hemelwater volledig kan infiltreren wordt dan ook niet in rekening gebracht.

Na aftrek van 60m² voor het voorzien van de regenwaterput moet rekening worden gehouden met een totale buffercapaciteit van 364,84m² voor het afwaterende oppervlak.

Noot: Er wordt ingezet op herbruik van water in die mate dat er een regenwaterput wordt voorzien centraal aan het gebouw die kan dienen voor het onderhoud van de gemene delen: de parking, omgevingsgroen, voetpad en doorgang tussen de gebouwen.

Buffering:

Landschappelijk geïntegreerde bufferbekkens; 2 (max. 1m diep) in de bouwvrije zone vooraan de site hebben een

buffercapaciteit van 173,61m³. De overige 191,23m² wordt opgevangen in 2 velden van totaal 478m² bufferkratten

(40cm hoog). De kratten worden onder de verharding midden de parking gepositioneerd. Beide buffervoorzieningen

zullen met een knijpleiding onderaan de inrichting van diam. 0,125m, voorzien van een terugslagklep, op de riolering

worden aangesloten zodat die vertraagd geledigd worden.

Aansluitend wordt het hemelwaterformulier aan bijlage toegevoegd (6.1) Mogelijke effecten – grondwater

De bedrijven maken geen gebruik van grondwater in het productieproces. Intussen werd er een periodieke meting van het grondwater uitgevoerd. Volgende conclusie werd gevormd;

Het grondwater stond, tijdens de uitvoering van het onderzoek, gemiddeld 2,2m onder het maaiveld. De graad van

kwetsbaarheid van het grondwater is weinig kwetsbaar. Dit wil zeggen dat de waterdoorlatende laag bestaat uit zand

met een kleiige deklaag.



39

Met deze informatie kan gesteld worden dat er geen bemaling nodig zal zijn voor de uitvoering van de gebouwen en

de riolering. Zoals eerder gesteld is er ook géén ondergrondse verdieping. Enkel voor de plaatsing van

hemelwaterputten en septische tank zal er, weliswaar kortstondig, bronbemaling nodig zijn. Hierbij merken wij wel op

dat het moment van de opname in de zomer plaats vond, en de grondwatertafels gevoelig gezakt waren. Het is dus

aangewezen voor uitvoering een nieuwe test door te voeren.

Mogelijke effecten – afvalwater

ZONERINGSPLAN VMM

Volgens de kaarten van VMM (geoloket zoneringsplan) behoort de site tot een ‘collectief te optimaliseren

buitengebied’.

Als een gebouw gelegen is in dit gebied, dan is er momenteel geen mogelijkheid om aan te sluiten op een openbare

riolering, die verbonden is met een operationele waterzuiveringsinstallatie. In deze zone wordt op termijn wel een

collectieve zuivering van het afvalwater (via riolering) voorzien. De timing voor deze werken is niet steeds gekend. In

afwachting van de aanleg van riolering moet het afvalwater minstens voorbehandeld worden in een septische put. De

septische put moet in dat geval zowel het grijs afvalwater (bad, douche, wasmachine, keuken) als het zwart

afvalwater (toilet) verwerken. Wanneer de riolering dan wordt aangesloten, kan de put (indien toegelaten door de

rioolbeheerder) geheel of gedeeltelijk worden kortgesloten.

Bij aanleg van de afvoerbuizen op eigen terrein zal een wachtleiding worden voorzien om bij de aanleg van de

straatriolering het eigen afvalwater op eenvoudige wijze hierop aan te sluiten. Het aantal rioolaansluitingen wordt



40

beperkt tot 2 (bestaande) aansluitingen. Aangezien perceel 771w niet in eigendom is ontstaat de noodzaak de

rioolaansluiting over 2 punten te verdelen wat niet wegneemt dat de aansluitingen maximaal op eigen terrein worden

gegroepeerd vooraleer aan te sluiten op het openbaar net. Dit in overleg met de technische dienst van de gemeente

of rioolbeheerder.

Vanuit de beoogde invulling van de gebouwen, zijn geen productie-processen met generatie van afvalstromen

toegelaten. Wel zal er sprake zijn van sanitair afvalwater, ten bate van o.a. het personeel van de handelszaken.

De projectzone grens noch in oostelijke, noch in westelijke richting aan zones die aangesloten zijn richting een

waterzuivingsinstallatie:

In westelijke richting loopt een afvalwaterleiding vanaf de toegang tot site Schiervelde richting Rijksweg. Deze dwarst onder de Rijksweg door, en wordt ter hoogte van de Mandel opgepompt naar de collector langs de Mandel.

In oostelijke richting loopt een gemengd rioleringsstelsel, op het tracé van de (voormalige) ingebuisde Klauwaertbeek. Ter hoogte van de Grote Bassin wordt dit aangesloten naar de collector (met overstort naar de Mandel).

Bij een toekomstige herinrichting van de Diksmuidsesteenweg zal de vuilvracht in één van deze beide richtingen

aangesloten moeten worden. Vanuit ecologisch standpunt kan evenwel aanbevolen worden in westelijke richting aan

te sluiten (zuiver afvalwaterstelsel).

We onderzochten de noodzaak een KWS-afscheider met sedimentvang bij afvoer van de parking te installeren en

concluderen dat;

Parkings waarop personenwagens gestald worden geen IIOA is. Er gelden bijgevolg geen sectorale voorwaarden. Het

hemelwater valt hier dus niet onder de noemer bedrijfsafvalwater en moet dan ook niet worden behandeld vooraleer

het regenwater in het openbaar net terecht komt.


Voor wat betreft het hemelwater, is door tegemoetkoming aan eisen vanuit gewestelijke verordening hemelwater en

watertoets, een verbetering ten opzichte van de bestaande toestand, doordat de verhardingsgraad van de site

gelijkaardig blijft, maar nu wel sprake is van buffer en vertraagde lozingen. Er is sprake van een positief effect.

Voor wat betreft het afvalwater, is er langsheen de projectgrens geen leiding die aangesloten is op de waterzuivering.

Het is evenwel cruciaal tot aan de perceelsgrens gescheiden stelsel te voorzien die tot het minimum herleid word als

het gaat over het aantal aparte aansluitingen op het openbaar net.

3.7 ATMOSFEER EN DE KLIMATOLOGISCHE FACTOREN

Er zijn geen significante effecten op de atmosfeer en het klimaat te verwachten, gezien er geen functies zijn die

aanzienlijke warmtegeneratie met zich meebrengen. Het volume van de bebouwing wordt vergroot maar de nieuwe

gebouwen zullen voldoen aan de meest recente EPB wetgeving.



41

Voor de afbraak van de bestaande gebouwen heeft men hier de verplichting art. 5.2.2.1, § 4 van het Vlaamse

reglement inzake afvalvoorkoming en –beheer (VLAREA) te volgen. Er wordt een asbest -en sloopinventaris

opgemaakt wat betekent dat de bestaande gebouwen selectief gesloopt worden. Door selectief te slopen worden de

bouwafvalstoffen aan de bron gescheiden en kunnen de afvalstromen maximaal beheert worden. Zuivere

afvalstromen leiden tot een betere en meer milieuvriendelijke recyclage van de vrijgekomen afvalstoffen.

3.8 GELUID EN TRILLINGEN

Referentiesituatie

De geluidsproductie is beperkt, doordat er geen industriële (machinale) processen die trillingen en geluid

veroorzaken. Enkel de menselijke factoren (o.a. spraak, het sluiten van auto-portieren, …) genereren geluid, wat ten

opzichte van het wegverkeer zo goed als verwaarloosbaar is.

GELUIDSBELASTING WEGVERKEER

De geluidsbelastingskaart (2016) geeft aan dat het bedrijf gelegen is nabij een drukke verkeersader die reeds een

zekere geluidsbelasting voor de omgeving met zich meebrengt. De voorziene gebouwen blijven een ‘bufferfunctie’

opnemen tussen de Diksmuidsesteenweg en de achterliggende woonwijken.

Mogelijke effecten

Uit de MOBER blijkt dat het aantal bewegingen van motorvoertuigen per dag stijgt van 15.193 (historisch geteld) +

600 (zwembad) = 15.793 naar een verwacht aantal van 19.017, een stijging van 25,17% tegenover het historisch

getelde aantal van 15.193 bewegingen/dag. Als de mobiliteitstoename onder de 25% ligt kan er niet gesproken

worden over een verhoogde impact. Het berekend percentage leunt hier heel dicht tegenaan.



42

De exploitatie van de commerciële ruimtes gaan gepaard met toevoegingen van (soms) specifieke technieken én de

toelevering van goederen.

Voor de condensoren wordt reeds in omgevingsvergunning een plaats voorzien op de achtergevel van het gebouw.

Verder contact met MIROM Roeselare zal uitwijzen of een aansluiting op het warmtenet hier haalbaar is. Toch zal

voor specifieke commerciële entiteiten een grote vraag aan koeling nodig zijn. De haalbaarheid hiervoor wordt ook

samen met MIROM afgetoetst. Een zekere bron voor geluidshinder zijn deze koelgroepen.

De koelgroepen worden dan ook best zo ver mogelijk van de woningen in de buurt geplaatst. Met bijkomend de keuze

van geluidsarme toestellen of akoestische afscherming. Er is nog niet gekend welk type installaties zullen geplaatst

worden met hun respectievelijk geluidniveau waardoor het op vandaag niet mogelijk is om een geluidstudie als dus

danig op te maken op basis van concrete cijfers. In ieder geval wenst een huurder met dit profiel op een zichtlocatie

gesitueerd worden, met name in het midden van het volume, wat vrij ver van de meest nabije woningen ligt. Er kan

worden opgemerkt dat huurders, waarmee overleg werd gepleegd, reeds een sensibiliserende houding vertonen

tegenover hun buren. Zo ook voor de organisatie van de laad -en losverrichtingen.

Voorwaarden uit Art. 4.5.7.0.3 VLAREM II zullen worden gerespecteerd waar laden en lossen enkel is toegestaan

tussen 06.00 en 23.00u.

De afstand (40 à 50m afhankelijk van het te lossen materieel) tussen de dichtstbijzijnde woningen en de laad -en

losplaatsen bij de commerciële entiteiten voldoet aan de voorwaarden opgelegd in art. 4.5.7.1.2. van VLAREM II. Ook

de minimale afstand (10m) tussen de dichtstbijzijnde woningen en het traject van de manoeuvrerende vrachtwagen

(art. 4.5.7.1.5. VLAREM II) wordt na controle van de in de inplanting van de dienstweg gerespecteerd.

T

i

j

d

e

n

s

d

e

s

l

o

o

p

-

+/- 75m



43

en bouwfase kan er een tijdelijke, beperkte impact zijn op vlak van geluid en trillingen. Door de opmaak van een

sloopopvolgingsplan, wettelijk verplicht voor de afbraak van gebouwen anders dan wonen vanaf 1000m³, kan een

reële inschatting gemaakt worden van de werken en de te hanteren methodes. Geluids -en trillingsbeperkende

maatregelen kunnen (indien nodig) op voorhand vastgelegd worden. De huidige gebouwen zijn industrieel van aard

opgebouwd uit weinig robuuste materialen waardoor geen aanzienlijke negatieve effecten te verwachten zijn. Ook de

nieuwe gebouwen zijn industrieel van aard, de gebouwen worden als een mecano in elkaar gezet waardoor de

bouwfase van korte duur kan zijn. Er zijn geen ondergrondse constructies. Trillingen en geluid door bv. het intrillen

van damwanden is hier niet van toepassing.


In de bestekken van het bouwdossier zal de nodige aandacht geschonken worden aan de maximale beperking van de

geluidsoverlast.

Ook worden de nieuwe milieuvoorwaarden uit de Vlaamse milieuwetgeving (1/01/2017) (zoals bepaald in hoofdstuk

6.12 van Vlarem II) inzake maatregelen om de stofemmissie bij sloop –en bouwwerken zo laag mogelijk te houden in

de bestekken opgenomen, wat eerder voor art. 3.1 & 3.9 van belang is.

Er zijn geen aanzienlijke effecten te verwachten als de mobiliteitstoename onder de 25% ligt. Voorwaarden uit

VLAREM II art. 4.5.7.0.3 kunnen bij in gebruik name worden doorgetrokken voor het ganse project. Uit voorgenomen

plan kan besloten worden dat er geen aanzienlijke negatieve effecten

3.9 LICHT, WARMTE, STRALING, LUCHT EN GEUR

Op de terreinen is op heden een beperkte buitenverlichting aanwezig.

In de nieuwe situatie zal er enerzijds een beperkte verlichting voorzien worden aan de wandel-as op de parking en

zullen anderzijds de gevels van het gebouw verlicht worden.

De verlichting op de parking zal maximaal neerwaarts gericht zijn om het strooilicht maximaal te beperken.

De gevels van de gebouwen worden verlicht met een beperkte sfeerverlichting, die vooral in functie staat van de

veilige bereikbaarheid van de gebouwen. Voor deze verlichting zal een hedendaagse, LED verlichting gebruikt worden

met een beperkte intensiteit.

Belangrijke aspecten zijn de volgende:

Het verlichtingsniveau van de parking mag niet hoger zijn dan dat van de Diksmuidsesteenweg; De gevelverlichting van de gebouwen bevindt zich op voldoende afstand van de Diksmuidsesteenweg, zodat

er geen hinder kan ontstaan voor het wegverkeer;



44

In de directe omgeving van het project komen veel belangrijkere verlichtingsbronnen voor dan de verlichting van het project, zoals daar zijn de verlichting van het voetbalstadion en deze van de parking van de REO-veiling.

De bedrijven genereren geen bijzondere emissies. De nieuwe bebouwing zal, aangezien ze voldoet aan de meest

recente EPB wetgeving, meer performant zijn dan de bestaande bebouwing op het terrein.

De noodzaak tot modellering van de luchtkwaliteit werd afgetoetst aan het de criteria in de ‘handleiding

stadsontwikkeling’. In wat volgt worden de criteria letterlijk weergegeven, en getoetst:

- 4514 per dag - Open profiel (weg + bouwvrije zones) is breder dan 3x de hoogte van de gebouwen - Luchtkwaliteit is middelmatig (http://geoloket.vmm.be/RUP/map.phtml )

Er is maar 1 van de drie van toepassing, dus geen selectie volgens dit punt.

- 4514 per dag - Er komt bebouwing voor - Luchtkwaliteit is middelmatig (http://geoloket.vmm.be/RUP/map.phtml )

Er is zijn maar twee van de drie van toepassing, dus geen selectie volgens dit punt.

- 4514 per dag - Open profiel (weg + bouwvrije zones) is breder dan 3x de hoogte van de gebouwen

Er is maar een van de twee van toepassing, dus geen selectie volgens dit punt.

- 4514per dag - Er komt bebouwing voor

allebei voldaan => Noodzaak tot modelleren

Voor onderstaande, gewijzigde conclusie uit de herberekening met nieuwe software, verwijzen we naar het rapport

bij de CAR-berekening onder bijlage 6.4.



45


Er zijn geen significante elementen voor de disciplines warmte, straling, lucht en geur.

Voor geur kan de site beperkt onderhevig zijn aan invloed van het nabijgelegen landbouwgebied (in periodes van

bemesting), maar dat is geen wijziging ten opzichte van de referentiesituatie.



46

3.10 CULTUREEL ERFGOED EN ARCHEOLOGIE

In de nabije omgeving van het projectgebied bevinden zich geen beschermde landschappen en/of beschermde dorps-

en stadsgezichten.

INVENTARIS BOUWKUNDIG ERFGOED

Er bevinden zich tevens geen elementen die opgenomen zijn in de Inventaris van het bouwkundig erfgoed in de

directe omgeving. Het luik archeologie wordt geduid in de archeologienota in bijlage (6.2). De nota werd intussen

bekrachtigd door het Agentschap Onroerend Erfgoed en is ook in bijlage te vinden.

Het vervangen van een bestaand, banaal industrieel gebouw door een commercieel centrum met architecturale

kwaliteiten kan het cultureel erfgoed enkel ten goede komen.

3.11 LANDSCHAP

Referentiesituatie Het projectgebied grenst niet aan of maakt geen deel uit van een beschermd landschap. Mogelijke effecten De gebouwen binden zich in een omgeving waar grootschalige bebouwing eerder de regel is dan de uitzondering. Ze

grenzen niet aan enig landschap, met bepaalde landschappelijke waarde.




47

Er is ten opzichte van de referentiesituatie een gunstige impact op de landschappelijke integratie van de bebouwing in

hun omgeving.

3.12 MOBILITEIT

Referentiesituatie De mobiliteit van de omgeving wordt gedomineerd door meerdere andere attractiepolen in de omgeving:

1 ) REO-veiling (deels ontsloten naar Groenestraat) 2 ) Sporthal / evenementenzaal Schiervelde (matchen Knack Roeselare + optredens) 3 ) Stadion KSV Roeselare (wedstrijden klasse 1B) 4 ) Expo Hallen: sporthal / beursruimte (jaarbeurs, bouwbeurs, …) 5 ) Nieuw zwembad 6) SV Roeselare: jeugdinfrastructuur 7 ) Tennisclub Alexander 8 ) Overige detailhandel

1

2

3

45

6

7

8

8



48

Samen vormen deze een complexe entiteit, waarbij sport-gerelateerde functies gebundeld worden, en waar

parkeerbehoefte de grootste gemene deler vormt. Voor het project werd een nieuwe Mober opgemaakt rekening

houdend met de vooropgestelde invulling. De invulling voorziet 2500m² food/supermarkt, 2000m² voor

persoonsuitrusting waarvan 1000m² (type MediMarkt), 2x500m² (type Kruidvat, Oximo, Multipharma) en 1500m²

andere (type Maison du Monde, Beter Bed, Traffic, Electro Depot). De mobiliteitsstudie handelt over de 1ste fase,

onderwerp van deze project-mer.

Ten oosten van het projectgebied ligt een terrein waarop een 2de fase kan gerealiseerd worden en waaromtrent een

aankoop/verkoopbelofte overeengekomen is (site AZ Delta). Op vraag van Stad Roeselare werd hiervoor een

masterplan opgemaakt. De mobiliteitsstudie is een belangrijke discipline in deze project-mer. De Mober werd daarom

reeds nu uitgebreid met de analyse van het masterplan (fase 2). Voor fase 2 worden 1500m² persoonsuitrusting en

1500m² andere (zie voorgaande voorbeelden) in rekening gebracht.

De onmiddellijke omgeving wordt gekenmerkt door een verscheidenheid aan commerciële functies (winkels,

autohandel, dienstverlening,…), diverse sportfaciliteiten en de evenementen in de Expo-hallen. Het herinvullen van

huidige projectzone met een shoppingscenter waarbij complementair zal worden gewerkt met het sportgebeuren kan

een meerwaarde vormen voor de omgeving. Los van de parkeerdruk op bepaalde tijdstippen ondervindt dit deel van

de Diksmuidsesteenweg geen mobiliteitsproblemen. Met huidig project wordt zelfs een oplossing geboden voor het

gebrek aan parkeerplaatsen door deze open te stellen voor de achtergelegen evenementen.

Toelichting ontsluiting: Door de strategische ligging van het projectgebied, wordt het centrum van Roeselare ontlast. Met het voorzien van de

nodige parkeerfaciliteiten op de site zelf, wordt een oplossing geboden aan de parkeerproblematiek langs de

Diksmuidsesteenweg tijdens sportevenementen en of evenementen in de Expo-hallen. Doordat de site slechts een

300-tal meter verwijderd is van het kruispunt met de R32-N 32 wordt een zeer vlotte ontsluiting gegarandeerd naar

aanpalende steden en verkeerswegen.

Toelichting organisatie van de parking:

Verschillende verkeersstromen worden gesplitst. Het vrachtverkeer kan langs achterzijde zaken toeleveren.

Personenwagens parkeren uiteraard voor de gebouwen, zo ook de medewerkers. Deze parking is opgebouwd uit één

grote lus (buitenzijde) waarop enkele vertakkingen. Dergelijke organisatie zorgt voor een vlotte verkeerafhandeling.

De rondgang voor leveranciers en hulpdiensten achter de gebouwen heeft steeds een vrije doorgang. Passage is

steeds mogelijk langs de laad -en losactiviteiten bij de verschillende units over verhard gazon (grasdal). Om een lus te

creëren waarop niet gemanoeuvreerd hoeft te worden is de in -en uitrit voor vrachtwagens gesplitst. De inrit situeert

zich links van de site. De uitrit gebeurt via een erfdienstbaarheid en tevens bestaande uitrit, rechts van de site.

De hulpdiensten kunnen (indien nodig) ook de voorzijde van de gebouwen bereiken via een afzonderlijke toegang. De

eerste meters van deze toegang zijn voorzien van verhard gazon, deze dient als natuurlijke barrière en enkel

toegankelijk voor de hulpdiensten. Er is geen doorgang voor gemotoriseerd verkeer naar achterliggende site (EXPO),

enkel door bevoegde instanties.



49

De in -en uitrit van de parking is gecombineerd. Er wordt gelet op de gebruiksvriendelijkheid van deze toegang tot de

parking; in breedte,….

Tot slot is de centrale doorsteek uitsluitend voor fiets -en voetgangers. Deze doorsteek zal voldoen aan de richtlijnen

van het Fietsvademecum. Voor voetgangers en fietsers is er een doorgaande verbinding naar de achterliggende sport-

en evenementensite. Er wordt een opvallende en attractieve verbinding gemaakt; een toegangs-as voor traag verkeer

van de projectparking en de parking op de REO veiling naar de totaliteit van de site. Zodoende zorgt deze as voor een

structurering op zowel project-niveau als binnen de functionaliteit van de site.

Het Studiegebied van de MOBER omvat:

De projectsite (fase 1 + 2)

Wegverbinding tot en met kruispunt R32

‘Site Schiervelde’:

* Functies, * Parking * Toegangen



50

Er zijn twee kernvragen te behandelen in de MOBER:

Voorziet de site op alle vlakken in eigen behoefte?

Daarbij is een vooral focus op parkeren aan de orde: Wat is er nodig? Wat is er aanwezig? Hoe verhouden die cijfers

zich tot elkaar?

Overstijgt de mobiliteitsimpact de draagkracht van de omgeving niet?

Hoeveel verkeer wordt gegenereerd? Wat is daarvan de impact? Is die impact aanvaardbaar?

Om de het volledige beoordeling te volgen verwijzen we graag naar de MOBER onder bijlage 6.3

Mogelijke effecten Wat volgt is een summiere (niet-technische) samenvatting van het mobiliteitseffectenrapport. Voor de cijfermatige

onderbouwing wordt verwezen naar de aangepaste MOBER in bijlage (6.3).

Voor het luik ‘auto’: o Verkeersgeneratie:

De verkeersgeneratie wordt opgedeeld in drie stromen:

- Personeel

- Vracht (toelevering)

- Cliënteel

Deze kennen elk hun spreiding doorheen de dag/week. Voor een ‘gemiddelde’ dag is de invulling als volgt:

Personeel 128 160

Vracht

40

60

Klanten

3110

4294

PROJECT 3278 4514

TOTAAL 19071 20307



51

De maximale piek (na volledige uitbouw) wordt op een zaterdagnamiddag verwacht, met een piek tot 464 auto’s. (die weliswaar deels vanaf Rijksweg en deels vanuit centrum komen) Voor alle capaciteitsberekeningen wordt evenwel de maximale belasting gezocht uit combinaties van diverse tijdstippen: de pieken in het ‘normale’ verkeer en het ‘projectgerelateerde verkeer’ zijn immers niet gelijktijdig. Daaruit komt een ‘weekdag in de avondspits’ als zwaarste combinatie naar voor. Alle berekeningen zijn gedaan met een pieklast (volgens intensiteiten die maar gedurende 10% van de tijd gehaald worden qua ‘normaal’ verkeer) als capaciteitstoets, doch deze worden aangevuld met de resultaten voor een ‘gemiddelde’ dag, gezien deze vrij sterk uiteen liggen.

o Capaciteit Diksmuidsesteenweg

Op een drukke dag, loopt de intensiteit tussen project en Rijksweg op van 722 naar 917 voertuigen per uur,

voor een gemiddelde dag is dat van 588 naar 783 voertuigen. Overwegende dat voor een dergelijk vak (nabij

verkeerslichten) aangenomen wordt dat de capaciteit op 900 tot 1350 voertuigen per uur ligt, blijven deze

cijfers binnen aanvaardbare grenzen.

o Capaciteit kruispunt Diksmuidsesteenweg / R32

Het kruispunt is lichtengeregeld. In principe bestaat (zo nodig) de flexibiliteit om de fase-regeling van de

verkeerslichten bij te sturen. Het kruispunt is op heden niet verzadigd (heeft zelfs nog ruimschoots marge voor

een aparte groenfase voor dwarsend fietsverkeer), waardoor hier geen problemen te verwachten zijn. Een

gedegen opvolging (richting noodzaak aan bijsturing cyclustijden) is wenselijk, maar er is een continue

monitoring door het Agentschap Wegen en Verkeer door tellussen, wat toelaat hier relatief eenvoudig op in te

pikken.

o Capaciteit Rijksweg R32

Vanaf het kruispunt Diksmuidsesteenweg is in principe ontsluiting richting Staden/Diksmuide (N36), of via de

Rijksweg naar de randgemeentes (Hooglede, Zonnebeke, ..) of het hoger wegennet (E403). De berekende

generatie zal zich steeds verder verdelen over de verschillende takken. Op geen enkele van de betrokken

wegvakken van zowel N36 of R32 is de intensiteit op heden dermate kritisch dat problemen veroorzaakt

zouden worden.

Ter illustratie: Er wordt een maximale waarde voorspeld van 1552 pae/u op de R32 richting noorden, terwijl de

R32 (die overal 2 vakken heeft) theoretische capaciteiten van 1800-2700 pae/u heeft.

o Parkeren

De stad Roeselare hanteert zelf parkeernormen voor handel:

0,5 – 2 autoparkeerplaatsen per 50m² BVO, en 1-2 fietsparkeerplaatsen per 50m² BVO.

(cijfers voor ‘zone 2’).

Op basis van 6.092,60 m² BVO levert dit 61 tot 244 parkeerplaatsen voor auto’s, en 122 tot 244

parkeerplaatsen voor fietsers. Aangezien dit een perifeer project is wordt opgelegd met de bovengrens van



52

2/50m² BVO rekening te houden. Het aantal parkeerplaatsen op de site is dus voor de autoparkeer -en

fietsstaanplaatsen 244 plaatsen. Bij fase 2 wordt de parking dan uitgebreid met het nodige aantal

parkeerplaatsen volgens de BVO.

Indicatief , voor een weekdag avondspitsuur

De fietsstalling wordt verspreid over te site. Er zal mogelijkheid geboden worden om een diversiteit aan fietsen

te plaatsen zoals bakfietsen,… . Om de 10 fietsparkeerplaatsen wordt een laadpaal voor elektrische fietsen

geïmplementeerd wat in de parkeernorm van Stad Roeselare is opgelegd. Ook mindervaliden parkeerplaatsen

worden volgens de norm voorzien, dicht bij de commerciële functie op verharde ondergrond (ipv. grasdalen)

Niet-technische samenvatting Het project zal aanleiding geven tot het genereren van 3278 voertuigbewegingen per dag (na fase 1) of 4514 na voltooiing fase2. Deze bestaan uit personeel, toelevering en vooral cliënteel. Deze prognoses worden door ijking verwacht een inschatting aan de hoge kant te zijn. In alle verdere toetsingen naar capaciteiten is uitgegaan van een afstemming met een ‘gemiddelde’ dag, en een ‘drukke’ dag (intensiteiten die maar in 10% van de gevallen overschreden worden). Uit die toetsing blijkt dat de R32 geen enkel probleem ondervindt, maar dat op piekuren de toename van de intensiteiten op de Diksmuidsesteenweg vrij significant is. Doordat evenwel deze op heden een van de minder belaste invalswegen is, is er nog enige marge op de capaciteit van het wegvakken, die in principe moet volstaan om deze toename op te vangen. Ook hier werden de prognoses gemaakt voor ‘gemiddelde’ en ‘drukke’ dagen, waarbij de combinatie van een ‘drukke’ dag met een hoge inschatting van de verkeergeneratie aangeeft dat in de avondspits de drukte richting de verzadingsgraad oploopt. (maximaal 863 pae/u na fase 1, loopt met fase 2 op tot 917 pae/u, terwijl in de nabijheid van verkeerslichten wordt aangenomen dat de capaciteit van een wegvak daalt van een theoretische 1800 pae/u naar een bereik van 900-1350 pae/u). Naast ‘kunnen de wegvakken het aan’ werd ook afgetoetst wat de wachttijden zijn voor het open afrijden van het terrein. Voor het autoverkeer worden daarbij voornamelijk de beweging die andere verkeersstromen moet kruisen beschouwd. Die gemiddelde wachttijden tijdens piekmomenten worden verwacht op te lopen van 13 seconden (fase 1) tot 15 seconden (volledige uitbouw). Eens de voertuigen er raken kunnen ze ook parkeren: er wordt uitgegaan van 2 parkeerplaatsen per 50m² BVO, in lijn met de door de stad gehanteerde cijfers voor een perifere ligging. De berekening illustreert ook dat dit zou moeten volstaan, zonder dat vanuit het project de parkeercapaciteit van de omliggende faciliteiten aangesproken moet worden. Omgekeerd kan evenwel de parkeercapaciteit van de site mee ingeschakeld worden op piekmomenten in de ruimere projectomgeving: zowel qua fysiek aantal plaatsen, als qua creëren van een ‘toegangs-as’ tot de site, een intentie die mee in de projectnaam gereflecteerd wordt. Dat laat toe de parking ‘REO’ beter te integreren in de werking van de globale site.

Voor dat laatste is ook de oversteekbaarheid van de Diksmuidsesteenweg een aandachtspunt. Op piekmomenten wordt ingeschat dat de wachttijd voor het oversteken van een voetganger tussen de 30 en 35 seconden komt te liggen. Wanneer men ten volle de integratie van parking REO wil realiseren, is aandacht voor een degelijke oversteek-voorziening wenselijk. Behalve deze specifieke interactie is er verder sowieso weinig voetgangersverkeer of aanleiding tot oversteken door deze voetgangers. Infrastructurele ondersteuning daarvoor valt evenwel buiten de scope van de private ontwikkeling, de info wordt evenwel ten dienste van de hogere overheden aangereikt.



53

Voor de overige modi:

De ontsluiting via openbaar vervoer is vrij goed; via zowel lijn streeklijn 30 als stadslijn 1, die bovendien ter

hoogte van het station van Roeselare aansluiting bieden naar het spoorwegennet. De haltes ‘Koortskapel’ en

‘Hallen’ bieden voldoende uitsluiting.

De lijn geeft in hun advies aan dat er op de Diksmuidsesteenweg, komende van de R32, geen aparte linksaf

mogelijkheid is om het project te bereiken en hierdoor het doorgaand verkeer kan vertraagd worden. Binnen

de beschikbare profielbreedtes van het openbaar domein is de mogelijkheid om een afslagstrook aan te leggen

en het doorgaand verkeer even te laten uitwijken.



54

Dit kan bovendien zonder conflicten met het fietspad:

FIGUUR DWARSPROFIEL & FOTO DIKSMUIDSESTEENWEG - BESTAANDE TOESTAND



55

Voor fietsers en voetgangers is de Diksmuidsesteenweg suboptimaal, maar dan vooral op niveau van de

inrichting van de Diksmuidsesteenweg zelf: de fietspaden zijn ontoereikend, en voetpadvoorzieningen veelal

niet aanwezig.

Er wordt vooral gemikt op de fietser (wanneer we het over de ontsluiting naar de handelszaken hebben),

gezien toch een aanzienlijke zone binnen eenvoudig fietsbare afstand valt:

(isochronen 5-10-15 minuten met de fiets – via openrouteservice.org op basis van OpenStreetMap)

Voor de voetgangers is vooral de doorwaadbaarheid van de globale site ‘Schiervelde’ van belang, en is de

voetganger vooral vanuit de ‘gecombineerde bestemming’ aanwezig in het mobiliteitsprofiel, met handel als

voor- of nabestemming.

Daarbij wordt ingezet op:

1) De relatie tussen de ‘nieuwe parking REO’ aan de overzijde van de Diksmuidsesteenweg en het

winkelcomplex (verbeteren en actueren oversteekmogelijkheid)

2) De relatie tussen winkelcomplex en Schiervelde. (voetgangersdoorgang tussen gebouwen door)

De twee samen realiseren dan ook een bijkomende voetgangersverbinding tussen ‘nieuwe parking REO’ en de

site Schiervelde (ifv voetbal, beurzen, …), wat zowel comfort als veiligheid ten goede komt.



56

Tijdens werffase bij zowel sloop en aanbouw kan hinder ontstaan bij de aan -en afvoer van materialen maar

wat niet meer bewegingen genereert dan andere werven.

De werfzone wordt op eigen terrein aangelegd, in de kom van het nieuw te bouwen complex / op de nieuwe

parking is voldoende plaats om een georganiseerde werf te realiseren die op vlak van mobiliteit geen

uitzonderlijke hinder zal veroorzaken voor de omgeving.

Conclusie en aanbevelingen Het project ‘Poort Schiervelde’ heeft door zijn aard en schaalgrootte een aanzienlijke impact op de omgeving,

waarbij volgens de (weliswaar hoge/nadelige) aannames het aantal verkeersbewegingen op de

Diksmuidsesteenweg met ongeveer 20% kan doen stijgen.

De aftoetsing leert dat de site Schiervelde evenals het project zelf bereikbaar blijven: zowel de capaciteit van

de wegvakken als de parkeerfaciliteiten zijn toereikend, zie bijlage MOBER.

Conclusie ‘parkeergelegenheid’ in de ruimere context; De eigen behoefte kan worden voldaan. Er is zelfs in dat

spitsuur nog een marge van 45 parkeerplaatsen, wat ook het zoekverkeer zou moeten beperken. Er is ‘dubbel

gebruik’ mogelijk: heel wat momenten waar hier een ‘surplus’ is die in het algemeen belang kan worden

ingeschakeld. Wanneer het rekenmmodel aan onderstaand uittreksel uit het richtlijnenboek wordt getoetst,

kan er geconcludeerd worden dat een zeker maximum voorzien is;

In het kader van de opmaak van een MOBER dient bij het bepalen van de parkeerbehoefte en het maken van de

parkeerbalans de nodige aandacht te gaan naar het al dan niet bestaan van een gemeentelijke

parkeerverordening.

Vanuit duurzaamheidsstandpunt kan het wenselijk zijn om de parkeernorm in de gemeentelijke

parkeerverordening eerder al een maximumnorm te beschouwen dan een minimumnorm. Door een beperkter

parkeeraanbod in te voeren wordt het autogebruik moeilijker en alternatieven interessanter (oa. autodelen,

fietsen, OV)

Uit de inrichting van het voorgenomen plan kan besloten worden dat er geen aanzienlijk negatieve effecten te

verwachten zijn bij uitvoering van de plannen voor wat betreft de discipline mobiliteit.



57

3.13 LANDBOUW

Referentiesituatie In de directe omgeving bevinden zich geen percelen waarop landbouw wordt bedreven.

LANDBOUWGEBRUIKSKAART

Mogelijke effecten Het vervangen van de bestaande bebouwing, kan geen effect hebben op landbouwgronden die zich voldoende ver

verwijderd bevinden van de site.

Conclusie en aanbevelingen Het project heeft op vlak van landbouw een geen impact.



58

3.14 SAMENHANG TUSSEN DE DISCIPLINES

Er zijn geen significante effecten te verwachten

3.15 GRENSOVERSCHRIJDENDE EFFECTEN

Gelet op de ligging van het projectgebied op ruime afstand van provincie-, gewest- of landgrenzen, de schaal van de

ontwikkeling en het ontbreken van aanzienlijke milieueffecten wordt geconcludeerd dat er geen gewest- of

landgrensoverschrijdende effecten zullen voorkomen n.a.v. dit project.

3.16 CUMULATIEVE EFFECTEN

Er zijn geen plannen of projecten in de nabije omgeving bekend die een invloed kunnen hebben op dit project, of die

door dit project beïnvloed kunnen worden. Bijgevolg kan gesteld worden dat er geen cumulatieve effecten te

verwachten zijn.

3.17 LEEMTEN IN DE KENNIS

De beperkte leemten in de kennis zijn het gevolg van onzekerheden over de concrete realisatie en invulling van het

projectgebied. Op het niveau van het project kan dit niet verder worden uitgedetailleerd dan nu reeds het geval is. De

leemten zijn niet van die aard dat ze aanleiding kunnen geven tot mogelijke aanzienlijke milieueffecten.



59

BESLUIT

Zoals eerder vermeld bestaat de doelstelling van het project erin om de bestaande bebouwing van een voormalige

drukkerij te slopen en te vervangen door een commercieel centrum. De aanvraag bevindt zich vooral in de ge-eigende zone

van het BPA Schiervelde.

Op basis van de beschikbare informatie kan worden besloten dat ten gevolge van het project geen aanzienlijke

milieueffecten te verwachten zijn. De stedenbouwkundige aanvraag, die voorwerp vormt van dit onderzoek tot

milieueffectenrapportage, valt volgens voorgaand effectenonderzoek bijgevolg niet onder de project-MER-plicht zoals

voorzien in het MER decreet van 17/04/2007.

De milderende maatregelen, zoals beschreven in deze nota, maken een geïntegreerd deel uit van het project. Ze zijn

immers noodzakelijk om te kunnen concluderen dat het project geen aanzienlijke negatieve effecten heeft. Ze maken dus

deel uit van het project en worden bindend vertaald in het project. In de nota worden tevens aanbevelingen gedaan om het

project milieuvriendelijker te maken ten opzichte van de referentiesituatie.



60

BIJLAGE

Bijlage 6.1 – Hemelwaterformullier



61

BIJLAGE

Bijlage 6.2 – Archelogienota + bekrachtiging



62

BIJLAGE

Bijlage 6.3 – Mobiliteitseffecten studie



63

BIJLAGE

Bijlage 6.4 – Poort Schiervelde CAR-rapport



64

BIJLAGE

Bijlage 6.5 – Oriënterend bodemonderzoek + technisch verslag



65

BIJLAGE

Bijlage 6.6 – Adviezen ontheffingsaanvraag



66

BIJLAGE

Bijlage 6.6 – Pré-advies Stad Roeselare

s z k < dkd ked, &&/e' ] i v À p zk ^ > z r ] l u µ ] v Á p · Á ] l } u í...

Documents