不動産マーケットレポート9

Sep t embe r, 2 0 15

■本レポートに関するお問い合わせ先■みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部金子 伸幸 TEL.03-3274-9079（代表）

最近の建築費の動向 ・・・・・・・・ 2

経済トレンド・ウォッチ ・・・・・・ 4

不動産市場トレンド・ウォッチ ・・・ 6

建設業者の工事受注状況と建築費の関係 ・・・・・・・・・・・ 8

2 2015, September みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

最近の建築費の動向

一般財団法人建設物価調査会「建築費指数」によると、建築費は2010年から2011年をボトムとして上昇が続いていましたが、2015年に入り上昇基調が一服しています。建築資材の価格上昇が一段落していること、建設技能労働者の不足が足元では解消していることなどが要因と考えられます。

●建築費の上昇基調が一服主要都市の建築費指数（RC造（鉄筋コンクリート造）

のマンションで例示）※1は2010年から2011年をボトムとして上昇し、足元の水準は世界金融危機前の2008年のピーク時とおおむね同水準（仙台、東京はそれ以上）となっています［図表1］。2010年以降のボトムからの最大上昇率は仙台が28％と突出して高く、次いで東京が19％、最も低い広島でも12％と2ケタ台の上昇を記録しました。しかし、2014年後半から建築費指数は弱含み、2015年以降は各都市ともほぼ横ばいで推移しています。ただし、建築費が下がるには至らず高止まりの状況といえます。建築費の上昇基調が一服しているのは、後述のとおり建築資材の価格上昇が一段落していることや建設技能労働者の不足が足元では解消していることなどが要因と考えられます。

［図表1］主要都市別のRC造のマンションの建築費指数の推移

［図表2］主要都市別の建築資材価格指数の推移

※1　�建築費指数は建設業者の経費（一般管理費）や利益を含まない工事原価ベースでの指数。 ※2　�建設工事で使用される資材についてその価格変動を総合的に捉

えることを目的とした指数。

データ出所：�一般財団法人建設物価調査会「建築費指数時系列表（長期接続指数表）」

データ出所：�一般財団法人経済調査会「建設資材価格指数（建築部門）」

●建築資材価格は横ばい一般財団法人経済調査会「建設資材価格指数（建築

部門）」※2によると、主要都市の建築資材価格は2012年の年末ころから上昇しました［図表2］。これは景気回復、消費税増税前の駆け込みの建設需要、東日本大震災の復旧・復興工事、大型補正予算の執行などで民間、公共とも建設投資が増加したこと、円安により輸入資材の価格が上昇したことなどが要因と考えられます。2010年以降のボトムからの最大上昇率は仙台20％、札幌17％、名古屋16％、東京15％と続きますが、大阪、広島は8％と１ケタ上昇にとどまっており、地域間で格差がみられました。2014年に入ると消費税増税前の駆け込みの需要の

反動減、復旧・復興工事の進展などにより民間、公共の建設投資の増加基調が一服したこと、また円安が続く一方、長らく高値で推移していた原油価格の急落などを背景に建築資材価格は横ばいで推移しているものと考えられます。

95

100

105

110

115

120

125

130

1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 1 7 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

札幌 仙台 東京 名古屋 大阪 広島 福岡

最新データ：2015年6月

（指数：2005年平均＝100）

（月／年）

85

90

95

100

105

110

115

120

1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 1 7 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

札幌 仙台 東京 名古屋 大阪 広島 福岡

最新データ：2015年6月

（指数：2010年度平均＝100）

（月／年）

＊2011年4月の仙台指数については、一部対象資材の　流通が確認出来ず、データが欠損している。

3みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート 2015, September

［図表3］全国の建設技能労働者（6職種・8職種）の需給状況（原数値）の推移（2005年以降）

［図表4］主要都市別の建設技能労働者（6職種）の需給状況（原数値）の推移（2012年以降）

※3　�建設業者が手持の工事現場で確保したい技能労働者数に対し、どの程度確保できたかを調査するもの。

※4　�型わく工（土木・建築）、鉄筋工（土木・建築）、左官、とび工（以上を6職種という）、電工、配管工（以上を8職種という）が対象。

図表3、4のデータ出所：国土交通省「建設労働需給調査」

●建設技能労働者の不足感は解消へ労務単価は建設労働者の労働需給に影響を受ける

と考えられます。国土交通省「建設労働需給調査」※3によると、2011年後半以降、建設技能労働者※4不足の状況が続いています［図表3］。これは東日本大震災の復旧・復興工事をきっかけに、型わく工や鉄筋工などの建設技能労働者の不足が顕在化したこと、2013年以降は前頁に挙げたように民間、公共とも建設投資が増加したことなどが要因と考えられます。2014年以降は前頁に挙げたように民間、公共の建設投資の増加基調が一服したことを背景に、主要都市の建設技能労働者の過度な不足は解消に向かっていると考えられます［図表3、4］。

●建築費の今後の行方一般財団法人建設経済研究所「建設経済モデルによ

る建設投資の見通し（2015年4月）」によれば、2015年度の実質建設投資額は民間投資が25.1兆円で対前年度比1.9％増加するものの、政府投資（公的な団体含む）は

1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 7 1 1 7 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015

（月／年）

－4

－3

－2

－1

0

1

2

3

4

5

６職種計 ８職種計

最新データ：2015年5月

（過不足率％）

＊６職種：型わく工（土木・建築）、　　　　 鉄筋工（土木・建築）、　　　　 左官、とび工＊８職種：６職種＋電工、配管工

不足

過剰

－10

－5

0

5

10

15

1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 7 10 1 4 2012 2013 2014 2015

北海道 東北 関東 中部 近畿 中国 九州

（月／年）

最新データ：2015年5月

（過不足率％）

＊６職種：型わく工（土木・建築）、　　　　 鉄筋工（土木・建築）、　　　　 左官、とび工

不足

過剰

16.4兆円で対前年度比8.9％減少し、総計では41.5兆円と対前年度比2.7％の減少が見込まれています。そのため、しばらくは建築資材や建設労働者の需給が以前より緩和傾向となり、建築費の上昇圧力は弱まる可能性があると考えられます。長期的には、民間投資に関しては、景気動向と投資環

境（資金調達環境等）をベースに、東京五輪開催に向けたホテルや商業施設の建設・リニューアルなど、政府投資に関しては、東京五輪の競技会場の建設や鉄道、道路などのインフラ整備、リニア中央新幹線の建設などの大型事業の実施や進捗などが投資規模を左右し、その結果建築資材や建設労働者の需給バランスに影響を及ぼすと考えられます。建築資材価格に関しては原油価格や為替の動向が影響すると考えられます。建設技能労働者の不足に関しては、1980年代バブル

崩壊以降の公共事業の縮小、景気低迷による民間建設工事の減少、労務単価の下落などから新規入職者が減少する一方、団塊世代を中心とする既存就業者の高齢化が進む構造的な要因が強く、長期的には労務単価上昇はもとより、建設業者の受注選別が強まる可能性が考えられます（8ページ参照）。

（以上、都市未来総合研究所　湯目 健一郎）

4 2015, September みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

経済トレンド・ウォッチ

■ 景気の動向 （全国）

図1  景気動向指数

注：図の指数は第10次改定の値。�

� データ出所：内閣府「景気動向指数」

図2  景気ウオッチャーの景気判断指数

�

� データ出所：内閣府「景気ウォッチャー調査」

図3  企業の業況判断指数

注：「大企業」は資本金10億円以上、「中堅企業」は資本金1億円以上10億円未満、「中小企業」は資本金2千万円以上1億円未満。（　）内の数値は直近調査の3ヶ月後に関する予測値（本稿は9月を対象とする予測値）。

� データ出所：日本銀行「全国企業短期経済観測調査（短観）」

140

130

120

110

100

90

80

701月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

A．先行指数

B．一致指数

C．遅行指数

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（景気動向：CI指数　2010年＝100）

B109.0B109.0B109.0

C125.1C125.1C125.1

A106.2A106.2A106.2

（5月）（5月）

70

60

50

40

30

20

10

A．景気の現状判断DI

B．景気の先行き判断DI

（景気の方向性：DI指数）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

A51.0A51.0A51.0

（6月）（6月）（6月）

B53.5B53.5B53.5

3020100

‒10‒20‒30‒40‒50‒60

（業況判断指数：業況DI）

全規模合計

大企業

中堅企業

中小企業

3月 2007年

6月 9月 12月 2008年 2009年 2010年 2011年 2012年 2013年 2014年 2015年 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 6月 9月 12月 3月 3月 3月 6月 6月 9月 9月 6月 9月 12月 12月

（6月）（6月）（6月）

19（18）19（18）19（18）10（9）10（9）10（9）7（7）7（7）7（7）2（1）2（1）2（1）

【データ概要】図1 景

（CI：コンポジット・インデックス）気動向指数のCI指数 ：CI指数は、景気の拡大・後退の大きさやテンポを示す。

景気先行指数は、景気一致指数より数ヶ月先行して動き、景気を予知するための指数。景気一致指数は、実際の景気動向とほぼ一致して動き、景気の現状を示す指数。景気遅行指数は、景気一致指数より数ヶ月遅れて動き、景気の変化を確認する指数。

図2 景気ウオッチャーの景気判断指数 ：景気の動きに敏感な職業の人を景気ウオッチャーに選び、街中の景気の現状や先行き（ 2 , 3ヶ月先）について、景気ウオッチャーの判断による景気の方向性を示す指数。（DI指数：50=変わらない・横ばい、50より高い=良くなる、50より低い=悪くなる）

図3 企業の業況判断指数 ：業況が｢良い｣と答えた企業の割合から、｢悪い｣と答えた企業の割合を引いた値を業況判断指数とするもの。｢良い｣と｢悪い｣の回答割合が同じ場合は｢0｣となる。

5みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2015, September

■ 物価・雇用・金利等の動向 （全国）

図4  物価指数

注：国内企業物価指数の6月は速報値。� ��� データ出所：総務省「消費者物価指数」、日本銀行「企業物価指数」

図5  雇用情勢

注：図の値は季節調整値。完全失業率の2011年3月から8月は、岩手県、宮城県、福島県を除く全国の結果（6月は速報値）。� ��� データ出所：総務省「労働力調査」、厚生労働省「職業安定業務統計」

図6  主要金利

��� データ出所：日本銀行「金融経済統計」、日本相互証券及び住宅金融支援機構ホームページ公表資料

（2010年＝100）

B. 消費者物価指数（民営家賃）

C. 国内企業物価指数（総平均）

A. 消費者物価指数（生鮮食品を除く総合）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

90

95

100

105

110

C103.6C103.6C103.6

A103.4A103.4A103.4

B97.7B97.7B97.7

（6月）（6月）（6月）

（完全失業率 ： ％） （有効求人倍率 ： 倍）

完全失業率（左目盛）

有効求人倍率（右目盛）

8.0

7.0

6.0

5.0

4.0

3.0

2.0

1.01月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

1.4

1.2

1.0

0.8

0.6

0.4

0.2

0.0

1.191.191.19

3.4%3.4%3.4%

（6月）

長期固定金利型住宅ローン

都市銀行住宅ローン（変動）

長期プライムレート

長期国債（10年物）新発債流通利回り

4.000

3.500

3.000

2.500

2.000

1.500

1.000

0.500

0.000

（％/年）

1月2005年

1月2006年

1月2007年

1月2008年

1月2009年

1月2010年

1月2011年

1月2012年

1月2013年

1月2014年

1月2015年

（返済期間20年以下）

1.9201.9201.920

2.4752.4752.475

1.1501.1501.150

0.4550.4550.455

（6月）（6月）

【データ概要】図4 消費者物価指数 ：全国の家計に係る財及びサービスの価格等を総合した物価を時系列的に測定する指数。 国内企業物価指数 ：企業間で取引される国内向け国内生産品の価格水準を示す指数。図5 完全失業率 ：労働力人口（15歳以上で働く意志をもつ人）に占める完全失業者の割合。完全失業者は一定

期間中に収入を伴う仕事に従事しなかった人で、実際に求職活動を行った人。 有効求人倍率 ：公共職業安定所で扱う求職者１人に対する求人数。図6 長期固定金利型住宅ローン ：民間金融機関と住宅金融支援機構の提携商品｢フラット35｣の借入金利の最高。（保証型は含まない） 都市銀行住宅ローン（変動） ：個人向け都市銀行住宅ローンの変動金利型の基準金利。 長期プライムレート ：民間金融機関が信用力の高い企業に資金を１年以上貸付ける際の基準となる貸出金利。 長期国債新発債流通利回り ：金融機関や機関投資家などの間で取引される長期国債新発債の利回り。

注記：図1から図6はいずれも2015年7月31日時点で入手できたデータに基づき作成

6 2015, September みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート

不動産市場トレンド・ウォッチ

■ 東京圏

図1  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。�

� データ出所：国土交通省「地価公示調査」

図2  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。�

� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図3  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2014年12月末までの決算資料による。��

� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

東京23区 多摩地域 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

1.8 1.1

1.7 1.4 1.4

0.1

1.9

0.8 1.5

1.1 0.9 0.2

2.7

1.3

2.4

3.4

1.5

-0.3

3.4

1.4

2.4 2.8

2.0

0.0

（千人） （％）12,000

10,000

8,000

6,000

4,000

2,000

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0東京都区部 東京都下 横浜市 川崎市 さいたま市 千葉市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

5.3 4.9 5.2 5.6 6.1 5.8－0.2 －0.2 －0.2 －0.3 －0.3 －0.3

0.0

2.0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

全国 東京23区 都下（多摩地域） 神奈川県 埼玉県 千葉県

2012年12月期(左目盛)2013年12月期(左目盛)2014年12月期(左目盛)2013年12月期前年同月比増減率(右目盛)2014年12月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】図1 用

（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図2 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図3 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

7みずほ信託銀行　不動産マーケットレポート � 2015, September

■ 主要大都市（札幌・仙台・名古屋・京都・大阪・神戸・福岡）

図4  用途別平均地価（公示価格の前年比）

注：各年1月1日現在の地価の対前年変動率の平均。� ��� データ出所：国土交通省「地価公示調査」

図5  総人口の推移

注：各年4月1日現在の値。� ��� データ出所：各都市の「推計人口」及び総務省公表資料

図6  J-REIT保有賃貸マンションのNOI評価額利回り［運用時NOI利回り］

注：各投資法人の2014年12月末までの決算資料による。�� ��� データ出所：都市未来総合研究所｢ReiTREDA（リートレーダー）｣

5.0

4.0

3.0

2.0

1.0

0.0

-1.0

-2.0

-3.0

（％）

札幌市 仙台市 名古屋市 京都市 大阪市 福岡市神戸市

住宅地2014年

住宅地2015年

商業地2014年

商業地2015年

3.1 3.2 3.44.2

3.7 3.6 3.5

1.2

2.6

0.1 0.10.6

1.8

0.7

1.7

0.3 0.3 0.6

2.21.6

2.2

1.0

2.9

1.5

2.92.3

1.2

3.8

2015年4月前年同月比増減率(右目盛)

（千人） （％）3,000

2,500

2,000

1,500

1,000

500

0

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

2013年4月(左目盛)

2014年4月(左目盛)

2015年4月(左目盛)

2014年4月前年同月比増減率(右目盛)

（％） （前年同期比：％ポイント）

政令指定都市 札幌市 仙台市 京都市名古屋市 大阪市 神戸市 福岡市

6.0 6.6 6.0 5.7 5.7 5.7 5.8－0.3

－0.1

0.0

－0.2

－0.1

－0.4－0.5

－0.36.8

2.0

1.5

1.0

0.5

0.0

-0.5

-1.0

-1.5

-2.0

2012年12月期(左目盛)2013年12月期(左目盛)2014年12月期(左目盛)

0.0

2.0

4.0

6.0

8.0

10.0

12.0

14.0

16.0

2013年12月期前年同月比増減率(右目盛)2014年12月期前年同月比増減率(右目盛)

【データ概要】

注記：図1から図6はいずれも2015年7月31日時点で入手できたデータに基づき作成

図4 用（公示価格）途別平均地価 ：「地価公示」は、一般の土地の取引価格に対して指標を与え公共事業用地の取得価格の算定の規準

となる等により、適正な地価の形成に寄与することを目的として、国土交通省の土地鑑定委員会が毎年１回、標準的な土地についての正常な価格を示すもの。

図5 総人口 ：各都市の行政区域に常住する人口総数の推計値。 国勢調査人口を基準とし、これに毎月の住民基本台帳等の増減数を加えて推計したもの。

図6 NOI評価額利回り ：NOI評価額利回りは､J-REIT（上場不動産投資信託）の全投資法人が保有する住居専用型賃貸マンションの期末鑑定評価額に対する直近1年間の純収益（NOI）の割合を示す。 図は地域別に物件毎（賃料保証・固定賃料物件を除く）のNOI評価額利回りを単純平均したもの。

不動産マーケットレポート　2015.9発　　行　みずほ信託銀行株式会社 不動産業務部　〒103-8670 東京都中央区八重洲1-2-1

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建設業者の工事受注状況と建築費の関係

〈お 問 合 せ 先〉宅地建物取引業：届出第２号所属団体：一般社団法人不動産協会、一般社団法人不動産流通経営協会

公益社団法人首都圏不動産公正取引協議会加盟

みずほ信託銀行株式会社

　

国土交通省「建設工事受注動態統計調査」によると、建設業者が受注する工事額（元請受注高）は増加基調を維持しています（左図）。2014年上期までは東日本大震災の復旧・復興工事などを含む公共工事※1がけん引していましたが、2014年下期以降は復旧・復興工事の進展などにより公共工事は減少、代わって建築工事（設備含む）がおおむね7〜8割を占める民間工事※1がけん引している格好です（右図）。今後は建設投資が減少する可能性がありますが（P3の「建築費の今後の行方」参照）、専門誌では、上場建設業者などではすでに手持ち工事が豊富であり、採算重視で受注案件の選別を行っていると報じられています。工事受注がひっ迫している状況では、受注サイド（建設業者）が有利な立場となり、資材価格や労務費の上昇を元請工事費に転嫁しやすいこと、また、先に見た工事原価ベースの建築費指数の外枠となる経費（一般管理費）や利益部分も拡大しやすく、工事発注額ベースでみた建築費を押し上げる要因になると考えられます。

データ出所：国土交通省「建設工事受注動態統計調査」

■建設業者の元請受注高（左図：すべての工事対象、右図：公共工事・民間工事の別）の推移

最新データ：2015 年 5 月

元請受注高（すべての工事対象）

（月／年）

－50

0

50

0

5

10

1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 2013 2014 2015

元請受注高（すべての工事） 元請受注高（すべての工事）（前年同月比）

（兆円） （％）

最新データ：2015 年 5 月

（月／年）

－100

0

100

0

3

6

1 3 5 7 9 11 1 3 5 7 9 11 1 3 5 2013 2014 2015

元請受注高（公共工事） 元請受注高（民間工事） 元請受注高（公共工事）（前年同月比） 元請受注高（民間工事）（前年同月比）

（兆円） （％）元請受注高（公共工事・民間工事の別）

※1　�建設工事受注動態統計調査における工事種類の区分名称は「公共機関からの受注工事」、「民間等からの受注工事」となっているが、それぞれ「公共工事」「民間工事」と略記した。