, Ministerio PERU deJusticia

y Derechos HumanosSuperintendencia Nacional de Registros Publicos

TRIBUNAL REGISTRAL

RESOLUCION No. - j -2019-SUNARP-TR-LLima»2 3 FNE. im

PEPE LORENZO ASCONA RIVAS.N° 1604635 del 18/7/2018.H.T.D. N° 082872 del 16/10/2018.Predios de Lima.Declaratoria de fabrica y subdivision en vias de regularizacion al amparo de la Ley N° 27157.

APELANTE r^TITULO la)5&ECURSO /fftEGISTRO

^^/ACTO (s)

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ia. 3a

SUMILLA

DISCREPANCIA DE AREA LIBRE DEL PRIMER PISO DE UNA EDIFICACIONNo corresponde formular observacion cuando la discrepancia del area libre del primer piso de una edificacion consignada en el piano de ubicacion con relacion al area del terreno y el area techada de este deriva de un error material en la redaccion del piano que puede ser salvado mediante la valoracion en conjunto de la informacion contenida en los demas documentos tecnicos obrantes en el titulo.

AGIO CUYA INSCRIPCION SE SOLICITA Y DOCUMENTACION PRESENTADA

Mediante el titulo venido en grado de apelacion se solicita, al amparo de la Ley N° 27157, la inscripcion de la regularizacion de la declaratoria de fabrica y de la subdivision del predio inscrito en la partida electronica N° P03025019 del Registro de Predios de Lima.

Para tal efecto, se adjunto la siguiente documentacion:

- Formulario Registral (FOR) N° 2 - Ley N° 27157 y Anexo N° 1 suscrito por el arquitecto Jose Luis Chong Chang y por los propietarios Candelario German Hurtado Aguilar y Marfa Cristina Hurtado Pizarro, cuyas firmas fueron certificadas el 14/12/2017 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch y el 15/11/2017 por el notario de Lima Edward Clarke De La Puente, respectivamente.- Certificado de parametros urbanfsticos y edificatorios N° 766-2017- CPU/MVES-GDU-SGOPCCU del 20/10/2017 expedido por la Municipalidad de Villa El Salvador.- Informe Tecnico de Verificacion del lote matriz suscrito por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang, cuya firma fue certificada el 9/2/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.- Plano de ubicacion y localizacion (lamina U-01) elaborado en julio del 2018, autorizado por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang, cuya firma fue certificada el 12/7/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.- Informe Tecnico de Verificacion del sub lote 17 suscrito por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang, cuya firma fue certificada el 14/12/2017 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.- Plano de ubicacion y localizacion (lamina U-01) elaborado en julio del 2018, autorizado por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang,

cuya firma fue certificada el 12/7/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.- Informe Tecnico de Verificacion del sub lote 17A suscrito por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang, cuya firma fue certificada el 14/12/2017 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.- Plano de ubicacion y localizacion (lamina U-01) elaborado en julio del 2018, autorizado por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang, cuya firma fue certificada el 12/7/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.- Anexo N° 4 de la Ley N° 27157 suscrito por el arquitecto Jose Luis Chong Chang y por los propietarios Candelario German Hurtado Aguilar y Maria Cristina Hurtado Pizarro, cuyas firmas fueron certificadas el 8/3/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch y el 12/3/2018 por la notaria de Lima Lorena Caceres Otoya, respectivamente.- Anexo N° 4 de la Ley N° 27157 suscrito por el arquitecto Jose Luis Chong Chang y por los propietarios Candelario German Hurtado Aguilar y Maria Cristina Hurtado Pizarro, cuyas firmas fueron certificadas el 3/5/2018 por el notario de Lima Luis Manuel Gomez Verastegui en reemplazo del notario J.M. Sigifredo de Osambela Lynch y el 23/5/2018 por la notaria de Lima Lorena Caceres Otoya, respectivamente.- Anexo N° 4 de la Ley N° 27157 suscrito por el arquitecto Jose Luis Chong Chang y por los propietarios Candelario German Hurtado Aguilar y Marfa Cristina Hurtado Pizarro, cuyas firmas fueron certificadas el 12/7/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch y el 28/6/2018 por la notaria de Lima Lorena Caceres Otoya, respectivamente.- Memoria descriptiva de subdivision autorizada por el arquitecto Jose Luis Chong Chang y suscrita por los propietarios Candelario German Hurtado Aguilar y Marfa Cristina Hurtado Pizarro, cuyas firmas fueron certificadas el 12/7/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch y el 28/6/2018 por la notaria de Lima Lorena Caceres Otoya, respectivamente.- Plano de subdivision (lamina S-01) elaborado en julio del 2018, autorizado por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang, cuya firma fue certificada 12/7/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.- Plano de arquitectura distribucion (lamina A-01) elaborado en noviembre del 2017, autorizado por verificador responsable arquitecto Jose Luis Chong Chang, cuya firma fue certificada 14/12/2017 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch.

Con el reingreso del 2/10/2018 se presento Anexo N° 4 de la Ley N° 27157 suscrito por el arquitecto Jose Luis Chong Chang y por los propietarios Candelario German Hurtado Aguilar y Marfa Cristina Hurtado Pizarro, cuyas firmas fueron certificadas el 28/8/2018 por el notario de Lima J.M. Sigifredo de Osambela Lynch y el 28/9/2018 por la notaria de Lima Lorena Caceres Otoya, respectivamente.

DECISI6N impugnadaII.

El Registrador Publico del Registro de Predios de Lima Cesar Arturo Carranza Boza tacho sustantivamente el tftulo en los siguientes terminos:

“Sehor(es):Visto el reingreso defecha 02/10/2018 se emite el siguiente pronunciamiento:DECLARATORIA DE FABRICA Y SUBDIVISION AL AMPARO DE LA LEY 27157:1." Habiendose corregido las areas techadas de la edificacion mediante

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Anexo N° 4 y nuevo piano de ubicacion del predio matriz, debera aclarar la medida del area libre, dado que se indica 24.345m2., cuando lo correcto seria 24.045m2. De conformidad con el TUO del Reglamento de la Ley N° 27157 aprobado mediante D.S. N° 035-2006-VIVIENDA: “El area libre en el primer piso es la diferencia entre el area del terreno y el area techada del primer piso” Aclare.

**Los datos que obren en los documentos que se adjunten en via de subsanacion deberan ser concordantes entre si, y deberan adecuarse al

I ^w.antecedente registral de acuerdo con la Resolucion N° 992-2008- EtWa- Sala)£ SUNARP-TR-L de fecha 12-09-2008.

y**EI reingreso debe contener la naturaleza de los documentos que se adjuntan precisando el acto contenido en ellos (articulo 12 del TUO del Reglamento General de los Registros Publicos”.

FUNDAMENTOS DE LA APELACI6NIII.

El apelante fundamenta su recurso de apelacion senalando que por motives de fuerza mayor se ha obtenido la notificacion y por tener a mano la subsanacion a la fecha 16/10/2018 solicita se revoque la decision del registrador y en su momento disponer la inscripcion del tftulo.

ANTECEDENTE REGISTRALIV.

El inmueble signado con el lote 17, Mz. M, Grupo Residencial 22, Sector Tercero del Pueblo Joven Villa El Salvador, distrito de Villa El Salvador, provincia y departamento de Lima, corre inscrito en la partida electronica N° P03025019 del Registro de Predios de Lima, siendo sus titulares registrales Candelario German Hurtado Aguilar y Maria Cristina Hurtado Pizarro.

PLANTEAMIENTO DE LAS CUESTIONESV.

Interviene como ponente la vocal Mirtha Rivera Bedregal. Con el informe oral del abogado Cesar Raul Reyes Romero.

De lo expuesto y del analisis del caso, a criterio de esta Sala la cuestion a determinar es la siguiente:

- Si la discrepancia del area libre del primer piso de una edificacion consignada en el piano de ubicacion con relacion al area del terreno y el area techada de este amerita formular observacion.

ANALISIS

1. La calificacion registral constituye el examen minucioso y riguroso que efectua el Registrador y en su caso el Tribunal Registral como organo de segunda instancia en el procedimiento registral, a fin de establecer si los titulos presentados cumplen con los requisitos exigidos por el primer parrafo del articulo 2011 del Codigo Civil para acceder al Registro; esto es, la legalidad de los documentos en cuya virtud se solicita la inscripcion, la capacidad de los otorgantes y la validez del acto, todo ello en atencion a lo que resulte del contenido de los documentos presentados, de sus antecedentes y de los asientos de los Registros Publicos.

En concordancia con lo indicado, el Reglamento General de los Registros Publicos en su articulo 31 sehala que la calificacion es la evaluacion integral

de los titulos presentados al Registro con el objeto de determinar la procedencia de su inscripcion, con la precision de que en el marco de la calificacion registral, el Registrador y el Tribunal Registral propiciaran y facilitaran las inscripciones de los titulos ingresados al Registro.

A su vez, el articulo 32 del mismo Reglamento indica que la calificacion */^ Tv^re9'stra* comPrende entre otros, los siguientes aspectos:

fUa. la )>“a) Confrontar la adecuacion de los titulos con los asientos de inscripcion de la partida registral en la que se habra de practicar la inscripcion, y complementariamente, con los antecedentes registrales referidos a la misma, sin perjuicio de la legitimacion de aquellos.

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(...)c) Verificar la validez y la naturaleza inscribible del acto o contrato, asi como la formalidad del titulo en el que este consta y la de los demas documentos presentados;

d) Comprobar que el acto o derecho inscribible, as! como los documentos que conforman el titulo, se ajustan a las disposiciones legales sobre la materia y cumplen los requisites establecidos en dichas normas; (...)”.

2. Ahora bien, la regularizacion de edificaciones se encuentra regulada en el Titulo I de la Ley N° 271571 y en la seccion primera de su Reglamento, aprobado mediante D.S. N° 008-2000-MTC2, posteriormente, recogido en el Texto Unico Ordenado aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA3.

De conformidad con el articulo 3 de la Ley N° 27157, los propietarios de edificaciones que hayan sido construidas sin licencia de construccion, conformidad de obra o que no cuenten con declaratoria de fabrica, independizacion y/o reglamento interne, de ser el caso, podran sanear su situacion de acuerdo al procedimiento establecido en la presente ley. Este procedimiento de regularizacion de edificaciones es un procedimiento simplificado que no requiere de aprobacion municipal ni de ninguna otra autoridad. Asi, requiere la participacion de un verificador responsable (arquitecto o ingeniero), asi como la manifestacion de voluntad de los propietarios del predio a traves de un formulario (FOR), con certificacion notarial de firmas (entre otros requisites).

3. En cuanto a la vigencia de esta norma de regularizacion, en el articulo 3 del Reglamento de la Ley N° 27157 se senala que la norma regula el tramite de regularizacion de las edificaciones construidas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, sin contar con la respectiva licencia y/o conformidad de obra, o que carezcan, en su caso, de declaratoria de fabrica, reglamento interno y/o la correspondiente independizacion.

Asi, de acuerdo a esta disposicion, unicamente pueden ser objeto de regularizacion mediante este procedimiento, las edificaciones levantadas, modificadas, ampliadas, remodeladas o demolidas antes del 21 de julio de 1999, siendo que cualquiera de estos actos que se hubiesen producido con posterioridad - y siempre que no se hubiesen adecuado en su oportunidad a las normas previstas en las Leyes N° 27972 y 28437 -, deberan sujetarse al tramite regular previsto en la Ley N° 29090 - Ley de regulacion de

1 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 20/07/1999.2 Publicado en el diario oficial “El Peruano" el 17/2/2000.3 Publicado en el diario oficial “El Peruano” el 8/11/2006.

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habilitaciones urbanas y de edificaciones, la cual deroga la Seccion II de la Ley N° 27157 y su Reglamento.

4. El artfculo 24 del Reglamento de la Ley N° 27157, cuyo Texto Unico Ordenado ha sido aprobado por D.S. N° 035-2006-VIVIENDA, establece que el documento que da merito a la inscripcion de la regularizacion es el FOR (formulario registral) aprobado por la SUNARP, el cual constituye titulo registral, cuando esta debidamente llenado, firmado y acompahado de la documentacion que sustenta el derecho, acto o contrato que se desea registrar.

El articulo 25 del mencionado reglamento enumera los documentos que se acompahan al FOR, entre los que se encuentran:

- El Certificado de Parametros Urbanisticos y Edificatorios, expedido por la municipalidad respectiva, segun lo establecido en el Art. 63° del Reglamento (literal b).

- Plano de localizacion y ubicacion conforme a las caracteristicas sehaladas en el inciso d) del numeral 64.2 de este Reglamento, debiendo indicarse, en forma precisa, los linderos y medidas perimetricas del terreno. De tratarse de un terreno de perimetro irregular o de dimensiones reducidas, se desarrollara, en el mismo piano o en uno anexo, la poligonal a una escala mayor que permita la perfecta lectura de las medidas perimetricas (literal c).

- Pianos de plantas de arquitectura (pianos de distribucion) por pisos, a la menor escala que permita su perfecta lectura, con los nombres de todos los ambientes exteriores e interiores (inclusive los secundarios como closets, despensa, depositos, piscinas, canchas, etc.), concordados con la memoria descriptiva del FOR (literal d).

- Informe Tecnico de Verificacion, de ser el caso, con las constancias de haber solicitado la Verificacion Ad Hoc correspondiente (literal e).

5. En cuanto al contenido y caracteristicas del piano de localizacion y ubicacion, la parte pertinente del articulo 64.2 del mencionado reglamento sehala:

“Articulo 64.- Requisites y contenido del expediente(...)64.2 El expediente contendra:(...)d) Plano de Localizacion y Ubicacion segun el modelo optativo aprobado por este Reglamento, u otro distinto con las siguientes especificaciones obligatorias:- Plano de ubicacion a escala 1/500, en el que se graficara el terreno con todas sus medidas perimetricas; la manzana donde esta ubicado; los frentes de las manzanas circundantes; las vias publicas con el detalle de calzadas, bermas, aceras, jardines de aislamiento, etc.; la distancia del inmueble a la esquina con la via publica transversal mas cercana; el uso de los inmuebles colindantes; los retiros debidamente acotados; asi como el Norte Magnetico. Se indicara el nombre de la urbanizacion, manzana, lote, vias publicas y otras referencias particulares.El area techada en primer piso se graficara con un achurado a 45° en relacion con alguna de las lineas principales del perimetro de la edificacion; el area techada del segundo piso con un achurado adicional perpendicular al anterior, y las areas techadas de los demas pisos superiores con otro achurado adicional a 45° en relacion con los anteriores.

- Esquema de Localizacion referido a vfas principales o lugares publicos notables, en el que se graficaran las zonificaciones vigentes correspondientes a la manzana donde se ubica el inmueble, asi como a las manzanas circundantes.- Cuadro de areas (techada por pisos y techada total, area libre referida al primer piso y area total del terreno). De tratarse de una ampliacion o remodelacion, el cuadro de areas debera contener tres columnas: la primera con las areas de la edificacion existente, la segunda con las de la ampliacion y la tercera con las totales, a las que estaran referidos el porcentaje minimo de area libre y el coeficiente de edificacion. Si el proyecto incluyera demoliciones parciales, se agregara una cuarta columna con las areas respectivas.- Cuadro Comparative, donde se confrontaran los indices urbanisticos y edificatorios, proporcionados por el Certificado de Parametros, con los indices resultantes del proyecto. (...)”. (El resaltado es nuestro)

En tal sentido, el piano de localizacion y ubicacion a presentarse en la regularizacion de fabrica al amparo de la Ley N° 27157, debera contener, entre otros, dates el cuadro de areas compuesto por las areas techadas por pisos, el area techada total, el area del terreno, y el area libre del primer piso, las cuales deben ser concordantes entre si.

6. Mediante el titulo venido en grade de apelacion se solicita, al amparo de la Ley N° 27157, la inscripcion de la regularizacion de la declaratoria de fabrica y de la subdivision del predio inscrito en la partida electronica N° P03025019 del Registro de Predios de Lima.

La registradora ha formulado observacion sehalando que debe rectificarse el contenido del piano de ubicacion matriz toda vez que se ha indicado que el area libre de la edificacion es 24.345 m2, siendo lo correcto 24.045 m2.

En tal sentido, corresponde a esta instancia determiner si la discrepancia advertida por la registradora constituye un obstaculo para la inscripcion del acto rogado.

7. El articulo unico de la Norma G.040 del Reglamento Nacional de Edificaciones define al area libre sehalando:

“Area libre: Es la superficie de terreno donde no existen proyecciones de areas techadas. Se calcula sumando las superficies comprendidas fuera de los linderos de las poligonales definidas por las proyecciones de las areas techadas sobre el nivel del terreno, de todos los niveles de la edificacion y hasta los limites de la propiedad.” (Lo resaltado es nuestro).

Asimismo, en el numeral 2.2 del articulo 2 del D.S. N° 035-2006-VIVIENDA Reglamento de la Ley N° 27157 se establece lo siguiente:

“(...)

Area libre:En el primer piso, el area resultante de la diferencia entre el area del terreno y el area techada de ese piso de la edificacion. En los pisos superiores, la resultante de la diferencia entre el area ocupada y el area techada del piso correspondiente. Los porcentajes que fijan los parametros edificatorios estan referidos al area libre del primer piso.(...)”. (Lo resaltado es nuestro).

Conforme a las definiciones indicadas, en el primer piso, las dimensiones del area libre se calculan restando al area total del terreno el area techada de

RESOLUCI6N No. - / ^ ( -2019-SUNARP-TR-L

dicho piso; mientras que para los pisos superiores sera la diferencia entre el area ocupada y el area techada.

En tal sentido, siendo de acuerdo al mencionado articulo 64.2 del Reglamento de la Ley N° 27157, el cuadro de areas del piano de ubicacion debe indicar, entre otros datos, el area libre del primer piso, los datos a considerar para el calculo de su extension son el area del terreno y el area techada del primer piso.

8. Revisado el piano de localizacion y ubicacion (lamina U-01) con firma certificada del arquitecto Jose Luis Chong Chang por el notario de Lima J. M. Sigifredo de Osambela Lynch el 28/8/2018, presentado con el reingreso del 2/10/2018, se aprecia lo siguiente:

cuadro de Areas

(...) TotalPISOS /NIVELES (...) Nueva

(-) 165.955 m2. (-) 165.955 m2PRIMER PISO(•••) 107.605 m2SEGUNDO PISO (••■) 107.605 m2.

(•••)(■••)

(•••) (-) (•••)Area Parcial 273.56 m2273.56 (•••)Area techada total 273.56 m2Area del terreno 190.00 m2Area Libre (8.73 %) 24.345 m2

(Lo resaltado es nuestro).

Conforme a lo expuesto, se aprecia que el area del terreno es de 190.00 m2, tal como figura tambien en la partida N° P03025019 del Registro de Predios de Lima, y el area techada del primer piso es de 165.955 m2, por lo que, conforme a la definicion expresada en el punto anterior, el area libre deberia ser 24.045 m2 (190.00 - 165.955); sin embargo, se advierte que el piano indica que tal area tiene una extension de 24.345 m2, lo que no se adecua a lo ya mencionado.

9. Ahora bien, en el presente caso, teniendo en cuenta que el articulo 79 del Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios establece que debera constar en el asiento de inscripcion de declaratoria de fabrica -entre otra informacion- el area libre del primer piso de la edificacion, la registradora ha formulado observacion sehalando la discrepancia sehalada en el punto, considerando que dicho dato debe constar correcta y debidamente determinado en el piano de ubicacion.

Sin embargo, se debe considerar que el titulo submateria ademas de la declaratoria de fabrica, tambien contiene la regularizacion de la subdivision del predio en los sublotes 17 y 17-A, en merito de la cual tambien se han adjuntado pianos de localizacion y ubicacion de cada uno de los lotes resultantes, los cuales reunen las caracteristicas y especificaciones sehaladas en el articulo 64.2 del Reglamento de la Ley N° 27157, y cuyo contenido debe considerarse a efectos de la calificacion.

En esa linea, efectuada la verificacion de los pianos indicados asi como el de subdivision y el de arquitectura, se puede apreciar que el area libre de la edificacion matriz se encuentra integramente comprendida en el sublote 17, cuyo piano de ubicacion describe el siguiente cuadro de areas:

cuadro de Areas

PISOS /NIVELES (...) (...) TotalNueva

PRIMER PISO (-) 95.655 m2. (■■■) 95.655 m2SEGUNDO PISO (-) 45.075 m2. (-) 45.075 m2LA (...) (...) (...) (...)Area Parcial (■■■)140.73 140.73 m2Area techada total 140.73 m2Area del terreno 119.70 m2Area Libre (20.08 %) 24.045 m2

En ese sentido, se puede advertir que el area libre sefialada en el piano de localizacion y ubicacion del lote 17, senala que el area libre de tal lote, asi como de la edificacion, es 24.045 m2, lo cual coincide con el calculo efectuado por esta instancia en el punto 8 que antecede.

10. Asi las cosas, se puede advertir que lo expresado en el piano de localizacion y ubicacion matriz, respecto del area libre del primer piso (24.345 m2), responde mas a un error material en la redaccion de dicho documento, que a la determinacion de la extension del area libre.

En tal sentido, siendo que el mencionado error material puede salvarse con la valoracion integral de los datos contenidos en los demas documentos tecnicos obrantes en el tftulo submateria, en los que fluye claramente que el area libre del primer piso es 24.045 m2, no corresponde formular observacion al respecto, debiendo, por tanto, revocarse la observacion formulada.

Interviene en la vocal (s) Gladys Isabel Ore Guerra autorizada por Resolucion N° 006-2019-SUNARP/PT del 4/1/2019.

Estando a lo acordado por unanimidad;

VII. RESOLUClbN

REVOCAR la observacion formulada por la registradora publica del Registro de Predios de Lima al tftulo referido en el encabezam ento, y disponer su inscripcion conforme a los fundamentos expuestos en el analisis de la presente resolucion, previo pag^ de los djerechDS registrales que correspondan.

Registries omuniquesi

EDON GUERRAPresidenta d£ la Segunda S.

del Tribunal Rdgistral/

/2MIRTHA RIVERA BEDREGAI

Vocal del Tribunal RegistralGLADYS-fSABEL ORE GUERRA

Vot5al (s) del Tribunal Registral

Tribunal/Resoluciones2019\1604635-2018.doc P.infantes