valor del mercado ( market value o fair value)

Valor del mercado ( Market Value o Fair Value)

Se define como el precio mas probable en el que se venderá una propiedad. El comprador y vendedor

actúan conscientemente y el precio no esta influenciado por estímulos externos

S O B R E M E J O R A ( Over improvemen )

Se produce cuando el costo de las mejoras supera el valor que estas añaden a la propiedad.

Ejemplo

Reemplazar un techo de la casa cuesta $50,000, pero en caso de venta de la propiedad, el nuevo techo añadiría $20,000 al valor original de la propiedad

E L M E R C A D O D E B I E N E S R A I C E S U N I D A D Q U I N C E

The Fifteen Unit Real Estate Market

Métodos para estimar el valor de la propiedad en bienes raíces

Por lo general una tasación utiliza los tres métodos para estimar el valor de la propiedad , sin embargo los resultados con cada uno de los métodos normalmente no coinciden, por ello los tasadores deben reconciliar los

resultados.



Según el tipo de propiedad, se prioriza mas a un método sobre otro de aproximación de valor .(puede ser mas efectivo uno que otro)

Ejemplo1: Un terreno vacío con que método se halla el valor mejor Con comparación de ventas

Ejemplo 2 : Un edificio de oficinas , si se esta tazando seria por el método de capitalización de ingresos es el mas adecuado , es decir fijarse en los ingresos

que genera el edificio

Ejemplo 3: el método de costo de depreciación, se utiliza en construcciones nuevas, en hospitales o edificios del gobierno o escuelas




Con que método se puede tasar un edificio del gobierno ?RTA: Costo - Depreciación

Hay un principio llamado, principio de sustitución es la base de todos los métodos de Tasación

En este principio se basan los tres métodos, este principio declara que un comprador informado no pagara mas que el costo de adquirir a través de la

compra o construcción una propiedad parecida.

Nadie paga mas por lo mismo



1. Aproximación por comparación de ventas : (Sales Comparasion Approach)

Para estimar el valor de una propiedad utilizando este método se

compara propiedades similares llamadas propiedades comparables

con la propiedad que esta siendo tasada llamada propiedad en

cuestión , las propiedades que se deben usar son aquellas que han sido

vendidas recientemente y en la misma área donde la propiedad en

cuestión ya esta localizada.



• Como no existen dos propiedades exactamente iguales….a las propiedades comparables se les debe hacer ajustes para que se puedan comparar

correctamente con la propiedad en cuestión • Los ajustes son siempre con las comparables, nunca sobre las propiedades en

cuestión (subjet propery)• Si la propiedad comparable es mejor entonces se tiene que restar a la

propiedad comparable los $$ de diferencia • Si la propiedad comparable es inferior entonces se tiene que sumar a la

propiedad comparable los $$ de diferencia



Ejemplo

Los ajustes se hacen de manera inversa por decir si la propiedad comparable es mejor o sea que tenga

cuatro y la en cuestión tenga tres

O que la propiedad comparable tenga un terreno mas grande que la propiedad en cuestión

Así las cosas, si la propiedad comparable es mejor entonces se resta, es decir si le sobra, se le quita , si le

falta , se le suma y estas operaciones siempre se le hacen a la propiedad comparable NO a las

propiedades en cuestión



Ejercicio : Una propiedad comparable se vendió recientemente en $515,000. Comparada con la propiedad en cuestión, la propiedad comparable esta construida con mejores materiales de construcción ($45,000) y tiene un terreno mas grande ($35,000). Cual es el precio de venta ajustado de la propiedad comparable ?

Propiedad en cuestión(Subject Property)

Propiedad comparableVendida por $ 515,000

RTA: la comparable tiene mejores materiales de construcción y terreno mas grande . Tener en cuenta que los ajustes, siempre son sobre las comparables, en este ejercicio la propiedad comparable es mejor porque

se esta hablando de que esta construida con mejores materiales de construcción y que tiene un terreno mas grande. Si es mejor entonces hay que RESTAR

$515,000- $45,000 - $35,000RTA : $435,000




2.. Aproximacion Costo-Depreciacion (Cost Depreciation Approach)(Para tasar los edificios del gobierno )

Depreciación acumulada : es la depreciación total que se ha acumulado a lo largo de los años de antigüedad que tiene la construcción

Depreciación : es la perdida de valor originada en cualquier razón


Tipos de Depreciación(types of depreciation)

Deterioro Físico: es el desgaste debido al uso, falta de mantenimiento , maltrato y la acción de las fuerzas de la naturaleza, este tipo de depreciación puede ser

curable o incurable. Por ejemplo las tejas del techo por sol y lluvia.Deterioro físico- tejas, piso, ventanas, techo, es decir todo lo que se pueda tocar

Dos clases: Curable – cuando el costo de la corrección es menor que el valor que la

reparación le añade a la propiedad

Incurable- cuando el costo de la reparación es mayor que el valor que le añade a la propiedad



Obsolescencia funcional : Se considera como depreciación Obsolescencia o funciona a lo que es pasado de moda o ya no es útil en la actualidad, ejemplo una casa que por su tipo de ventanas consume mas electricidad que las demás

Tipos de Depreciación(types of depreciation)

Obsolescencia externa : se considera a al perdida de valor originada por causas externas que el propietario no puede controlar , por ejemplo, el cambio de zonificación, el ruido La construcción de una estación de trenes cerca.



M E T O D O D E C A P I T A L I Z A C I O N D E I N G R E S O S(Income capitalization method)

INGRESO EFECTIVO BRUTO

Formula = Ingreso potencial bruto – perdidas por desocupación y cobranzas + otros ingresos



TASA TOTAL DE CAPITALIZACION ( Overal Capitalización Rate OAR)

Es el porcentaje de promedio de retorno (ganancia) obtenido en propiedades similares, también conocido como tasa de retorno o tasa de capitalización

Formula

Tasa de capitalización = Ingreso Operativo Neto/Precio de la propiedad

Precio de la propiedad = Precio de la propiedad /Tasa de Capitalización

Ingreso Operativo Neto= Precio de la propiedad *Tasa de Capitalización

Como se calcula la taza de capitalización?

Dividiendo el ingreso operativo neto entre el precio de la propiedad



Formula

1. Tasa de capitalización = Ingreso Operativo Neto/Precio de la propiedad

2. Precio de la propiedad = Precio de la propiedad /Tasa de Capitalización

3. Ingreso Operativo Neto= Precio de la propiedad *Tasa de Capitalización

Estas dos formulas son el despeje de la primera

Formula Madre




Para recordar:

Cuando la tasa de capitalización sube, el precio de la propiedad disminuye y cuando la tasa de capitalización bajan el precio de la propiedad sube, ya que la tasa de

capitalización y el precio son inversos al precio




Situs/ Ubicación

Es la preferencia de las personas por ciertas áreas debido a sus atributos geográficos mayores oportunidades, mejor

clima, etc.



valor del mercado ( market value o fair value)

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