Рынок недвижимости 2019 г - halyk finance...Рынок жилья в...

Асан Курманбеков 06 ноября 2019 г. [email protected]

В текущем году в Казахстане наблюдается существенное оживление на рынке недвижимости, которое проявилось в ускорении роста цен на жилье (+7% за 9М2019г). Инвестиции в жилищное строительство увеличились более чем на 20%, а объемы строительства жилья повысились на 11,5%. С начала года количество операций с недвижимостью повысилось на 22,5% г/г, а размер портфеля ипотечных кредитов вырос более чем на 20%.

Цены на первичном рынке недвижимости повысились на 7%, обогнав инфляцию впервые с

2016 года. За 9 месяцев текущего года цены в Казахстане прибавили 7% после роста на 5,4% в 2018

году и на 2,4% в 2017 году. Однако данный рост был в основном обеспечен за счет субсидируемой

государством ипотеки, увеличившей спрос на жилую недвижимость, и носил ярко выраженный

региональный характер. Демографический рост и урбанизация также способствуют росту спроса на

жилье. Положительная динамика увеличения численности населения более чем на 1% в год

сопровождается постепенным ростом доли городского населения, причем в первую очередь за счет

крупнейших городов. В результате, уровень урбанизации в Казахстане превысил 58%.

Рост количества сделок на рынке жилья ускорился за счет вторичного рынка и активизации

ипотеки. За девять месяцев 2019 года количество операций с недвижимостью повысилось на 22,5% г/г,

что превышает показатель прошлого года в три раза (рост количества сделок за девять месяцев 2018

года составил 8,3% г/г). Такому существенному росту способствовал запуск программы «Баспана-хит»,

ориентированной на пользующийся большим спросом вторичный рынок жилья. Портфель ипотечных

кредитов вырос до Т1,6 трлн, что соответствует 26% от общего розничного кредитного портфеля. Львиная

доля данного роста, приходится на ипотечную компанию Баспана и Жилстройсбербанк.

Улучшение обеспеченности населения жильем за счет масштабных государственных

расходов. Благодаря государственным мерам поддержки за первые три квартала инвестиции в

жилищное строительство выросли на 20,5% г/г при общем росте строительных работ более чем на 13%

г/г, что сделало отрасль одним из ведущих драйверов роста экономики. Доступность приобретения жилья

резко улучшилась в 2019 году. Это произошло благодаря снижению средневзвешенной ставки по ипотеке

до рекордно низкого уровня в 8%, удлинению срока кредитования при одновременном существенном

росте зарплат (средняя зарплата с начала года прибавила более Т20 тыс. или 17%), который пока

происходит в основном за счет госсектора. В результате, для обслуживания ипотечного займа среднему

домохозяйству достаточно примерно трети его доходов в месяц, тогда как годом ранее требовалось более

половины.

Перспективы следующего года выглядят достаточно оптимистично. В частности, на рынке жилья

можно ожидать сохранения высокой активности и существенных объемов строительства. Для государства

жилищное и инфраструктурное строительство являются приоритетом, тогда как у населения имеется

потребность в улучшении жилищных условий. Такая синергия будет способствовать поддержанию

относительного баланса спроса и предложения – объемы нового строительства подстраиваются под

платежеспособный спрос, обусловленный господдержкой. Соответственно цены на рынке жилья в

следующем года, по нашему прогнозу, повысятся на 5-7%.

Рынок недвижимости 2019 г.

mailto:[email protected]

Обзор рынка недвижимости 2019 г.

2

Падение реальных цен на жилье, начавшееся в 2015 году, близко к завершению

Рынок жилья в Казахстане продолжил свое восстановление в 2019 году. Среднегодовая стоимость жилой

недвижимости по Казахстану в 2019 году находится на уровне в Т237 тысяч за квадратный метр и повысилась с Т225 тысяч годом ранее. В росте цен на жилье в текущем году отличительной чертой выступает его региональный аспект, в то время как в столице и г.Алматы цены прибавили более умеренно примерно по 5%.

Отталкиваясь от цен на жилье, как индикатора общего состояния рынка недвижимости, мы наблюдаем

осторожный переход реальных цен (за минусом инфляции) от спада к росту на 0,3% в годовом выражении за 9 месяцев этого года, после сокращения на 3,3% в 2018 году и на 8,2% в 2017 году (средние цены на первичном и вторичном рынке). При этом с 2010 года кумулятивное изменение цен на жилье находится в небольшом плюсе 4%. Последний цикл падения цен на жилье начался в 2016 году после трех лет восстановительного роста, в сумме давшего прирост в примерно 20% в 2012-2015 гг. Однако за годы спада цен на нефть после 2014 года, которое сопровождалось падением деловой активности в экономике, цены на недвижимость потеряли более 15% (Рис.1).

Рисунок 1. Реальные цены на недвижимость в Казахстане на пути к восстановлению

Рисунок 2. Цены на недвижимость (среднегодовые

первичное+вторичное)

* первичное+вторичное жилье Источник: КС МНЭ

Источник: КС МНЭ

Сдержанная ценовая динамика на рынках недвижимости в мире и в том числе в Казахстане отражает

общеэкономическое замедление в мире.1

1 Цены на жилье в мире в основном демонстрируют умеренную, но положительную динамику. В России реальные цены в первом квартале 2019 года повысились на 2% г/г переломив негативную динамику 2015-2016 гг., когда наблюдались двузначные темпы падения. В Турции цены падают уже третий год по мере того, как стагфляция расширяется за счет набора политических и экономических проблем. В то же время привлекательность страны привела к тому, что в прошлом году иностранцы вложили в

недвижимость Турции $4,6 млрд, а в текущем году ожидается, что данная цифра как минимум удвоится (данные Reuters). В целом можно отметить более вялую динамику роста мировых цен на жилую недвижимость в последнее время, что обусловлено слабыми темпами роста ведущих экономик мира. Так, в странах ЕС в последние пять лет темпы роста ВВП замедлились почти на 20% относительно пятилетки перед кризисом 2007-2008гг., в целом по миру замедление соответствует трети от ранних значений, например, в Китае темпы замедления превышают 40%. Логично, что Казахстан как

поставщик сырья на мировой рынок не остался в стороне – наша экономика сбавила темпы на 70% с

почти 10% до примерно 3% в среднем, в соседней России помимо падения цен на нефть и газ наложился фактор противостояния с Западом (Рис.2,1).

На этом фоне, а также за счет роста доли сланцевой нефти в США с практически ноля до почти 10% в совокупном мировом предложении, затраты на импорт нефти опустились до 1,1% от мирового ВВП, что почти на треть ниже от показателя перед глобальным финансовым кризисом 2007-2008 гг. Вместе с ожидаемым значительно более слабым ростом мировой экономики это не сулит радужных перспектив

для стран, зависящих от добычи нефти и, соответственно, для Казахстана, где внутренние драйверы роста ограничены. Заметим, что пока нет ясности в вопросе – ждут ли глобальную экономику низкие темпы роста в ближайшие годы, либо она сползет в рецессию, проигнорировав смягчение в монетарной сфере.

-4

0

4

8

12

16

20

2014 2015 2016 2017 2018 9М19

%

Цены на жилье РК Инфляция0

50

100

150

200

250

2014 2015 2016 2017 2018 9М19

Т т

ыся

ч


3

На фоне роста строительства обеспеченность населения жильем улучшилась

Размер жилищного фонда в 2018 году вырос на 9 млн кв.м. до 356 млн, показав рост, соответствующий

тенденциям последних лет. В 2010 году жилищный фонд составлял 272 млн, таким образом можно ожидать, что за десятилетие его размер прибавит порядка 100 млн кв.м. или почти 40% от его уровня в 2010 году. Рост строительства способствовал повышению обеспеченности жильем населения, уровень которого достиг 22 кв.м. на душу (Рис.3), увеличившись на 4 кв.м. за 10 лет. Отметим, что среднее значение в 22 кв.м. складывается исходя из примерно 19 кв.м. на селе и 24 кв.м. в городской местности.

При этом если в г.Алматы данный показатель равняется 30 кв.м., то в Жамбылской области в сельской местности в два раза ниже – всего 15 кв.м. Неравномерное развитие регионов страны накладывает свой отпечаток на показатель обеспеченности жильем, к этому можно добавить тот факт, что почти половина жилищ в стране по данным статистики не имеет подключения к системам центральной канализации. Соответственно, сравнительные показатели обеспеченности и качества жилья в Казахстане достаточно скромные.

Так, в соседней России на 1 жителя приходится 26 кв.м. в Беларуси 27 кв.м., цифры поступательно

увеличиваются до 34 кв.м. в Прибалтике и 47 кв.м. в Германии (Рис.4). Учитывая, что государство стимулирует жилищное и инфраструктурное строительство, можно ожидать сохранения тенденции улучшения ситуации с жильем в стране. В то же время в долгосрочном плане обеспечение населения

жильем будет серьезно зависеть от доходов населения, источники роста которых ограничены вследствие неразвитости несырьевого сектора.

Рисунок 3. Обеспеченность жильем в Казахстане Рисунок 4. Обеспеченность жильем по странам

Источник: КС МНЭ Источник: КС МНЭ, ОЭСР, статагентства РФ и Беларуси

Рисунок. 1,1. Реальные цены на недвижимость в

Казахстане на пути к восстановлению Рисунок. 2,1. В сравнении с предыдущим циклом

мировая экономика сильно сдала в темпах роста

*9М19 первичное+вторичное жилье Источник: КС МНЭ, БМР, Halyk Finance

Источник: КС МНЭ, МВФ, Halyk Finance

2020 20

22

24 2424

24 24 24

16 17 1717

17 18 18 18 1819

15

17

19

21

23

25

2008 2009 2010 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

кв.м

./ж

итель

Город Село РК

65

47

41 40

34

27 2622

0

10

20

30

40

50

60

70

кв.м

. на ч

ел.

-15

-10

-5

0

5

10

15

2014 2015 2016 2017 2018 1кв19

% г

/г (

2010=

100)

Казахстан* РФ Эстония

США Турция Норвегия


4

Инвестиции в строительство жилья выросли на 20,5% г/г

Инвестиционная активность на рынке жилой недвижимости продолжает демонстрировать внушительные

показатели. За 9 месяцев 2019 года инвестиции в строительство жилья выросли на 20,5% г/г (Рис.5) после 8% в целом за прошлый год и 16% в 2017 году. Сильный рост инвестиций поддерживается в основном за счет южных и западных регионов, в г. Шымкенте +227% г/г, в Атырауской области рост почти на 60% г/г, в г.Алматы около 30% г/г., при этом снижение инвестиций происходило в северных областях. Ускорение роста инвестиций продиктовано устойчивым состоянием экономики – ВВП третий

год подряд расширяется более чем на 4%, а также мерами стимулирования строительства жилья со стороны государства, которое преследует амбициозную цель по доведению показателя обеспеченности населения жильем в 30 кв.м. на душу к 2030 году. Объем инвестиций за 9 месяцев этого года слегка превысил Т1 трлн (Т0,8 трлн за 9М2018г.), из них почти половина была обеспечена городами Нур-Султан, Алматы и Алматинской областью.

Отметим, что общие объемы деятельности в строительной отрасли выросли на 13,5% г/г за 9 месяцев текущего года, где рост жилищного строительства равен 11,5% г/г, нежилых зданий +13,8% г/г и +14%

г/г рост прочих строительных работ, что превратило эту отрасль в один из важных драйверов роста экономики.

Рисунок 5. Динамика инвестиций в строительство Рисунок 6. Структура инвестиций

Источник: КС МНЭ Источник: КС МНЭ

Ввод жилья растет по всему Казахстану

Ввод жилья в текущем году сбавил темпы до -0,2% г/г за 9М2019 года, с 11,6% г/г в аналогичном периоде

прошлого года. Однако падение обусловлено единственно только снижением ввода жилья на 34% г/г в г.Нур-Султан, средний рост ввода жилья в остальных регионах превышает 10%. При этом, учитывая сильный рост инвестиций, показатель ввода жилья еще скорректируется ввиду того, что промежуток между окончанием строительства объекта и его вводом может занимать продолжительное время. Более половины или 55% ввода жилья согласно статистике было обеспечено населением, которое активно строит жилье для собственных нужд ввиду миграции из сел ближе к городам, а также благодаря привлекательности недвижимости как инвестиционного инструмента и стремлению граждан улучшить

свои жилищные условия на фоне роста доступности жилья и положительного естественного прироста населения. Общий ввод жилья в 2018 году составил рекордные 12,5 млн кв.м., когда на Нур-Султан и Алматы пришлось более 2 млн кв.м. новой площади в каждом. В текущем году, несмотря на значительный рост инвестиций, показатель ввода жилья вряд ли сможет превысить прошлогодний уровень.

4 20

-4

12 18 17 8

16

8 21

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

1.8

2.1

-4

0

4

8

12

16

20

24

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

9М

19

%%

Инвестиции, % г/г Инвестиции в ВВП, % (п.ш.)

431 463532 563

405476

309377

490

599

414

527

0

200

400

600

800

1000

1200

2015 2016 2017 2018 9М18 9М19

Т м

лрд

Нур-Султан, Алматы, Алм.обл. Прочие


5

Рисунок 7. Ввод жилья на рекордных уровнях Рисунок 8. Доля ввода жилья населением 55%


Демография как фактор роста спроса на жилье

С точки зрения спроса поступательный рост населения страны на 25% с 2000 года до 18,5 млн и его продолжение в настоящее время (Рис.9), является важным фактором поддержки отрасли. При этом положительная динамика демографии, когда численность населения увеличивается более чем на 1% в год, сопровождается постепенным ростом городского населения, чему способствует переток трудовых ресурсов из менее экономически развитых сельских районов в более динамично развивающиеся города. Уровень урбанизации уже превысил 58%, основываясь на данных статистики. В реальности городское

население гораздо выше, что объясняется наличием больших возможностей для трудоустройства в городе в сравнении с селом. Как уже неоднократно отмечалось, уровни развития регионов Казахстана существенно различаются: в северных областях численность населения хронически сокращается, с 2000 года население данных областей упало на 15%, в то время как рост происходил за счет городов Нур-Султан и Алматы, где оно выросло на 20%, а также г.Шымкент (+16%). Кроме того, двузначные темпы роста отмечались в южных регионах (Рис.10).

Рисунок 9. Стабильный рост населения Рисунок 10. Динамика роста населения по

регионам

Источник: КС МНЭ *ВКО/СКО/Акмол-я/Павлодар-я/Костан-я/Караганд-я Источник: КС МНЭ

6 7 7 7 8 9 11 11 13 9 9-1

2

5

8

11

14

17

20

0

2

4

6

8

10

12

14

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

9М

18

9М

19

% г

/г

млн к

в.м

.

Ввод жилья % г/г (п.ш.)

0

2

4

6

8

10

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

9М

18

9М

19

млн к

в.м

.

Прочие Население

50

52

54

56

58

60

10

12

14

16

18

20

1979 1990 1995 2000 2005 2010 2015 2019

%

млн ч

еловек

Население Урбанизация, % (п.ш.)

-155

66

610

12

14

16

20

21

пп

2000-2019 +3,5 млн


6

Рост цен на первичном рынке жилья обогнал инфляцию и выделялся в регионах

Цены на жилье в текущем году демонстрируют небольшое ускорение роста, за девять месяцев этого года

цены на первичном рынке по Казахстану повысились на 7% (2,4% в 2017г. и 5,4% в 2018 г.), но рост носит неравномерный характер. Так, если в Костанае, Семее, Таразе, Павлодаре рост был на уровне 20%, то в Атырау, Актау, Караганде, Кызылорде цены вообще не изменились. В г.Нур-Султан цены повысились на 5,7% после 5% в 2018 году, в свою очередь в г.Алматы рост был более умеренным 4,5% после 2% в 2018 году (Рис.11). Стимулирование спроса на жилье за счет госпрограмм, в том числе структуры

Нацбанка, выступает хорошим подспорьем для повышения активности на рынке, что подталкивает рост цен. Напомним, что рост цен в сентябре этого года составил 5,3% г/г, что обеспечило их рост в реальном выражении впервые с 2016 года.

Цены на нефть также являются важным фактором, оказывающим поддержку ценам, номинированным в долларах США. Так, от минимумов 2015 года в $44 за баррель цены последовательно повысились до $54 в 2016 году, $71 в 2018 году и закрепились на уровне $65 в среднем за 9 месяцев текущего года. Ослабление тенге более чем на 10% с начала прошлого года является фактором, сдерживающим цены в

долларовом эквиваленте, хотя цены в долларах все же прибавили примерно $40 за квадратный метр с прошлого года (Рис.12). Текущее оживление на рынке недвижимости, поспособствовавшее ускорению роста цен, на наш взгляд, носит временный характер, так как объемы строительства жилья в настоящее

время значительно опережают темпы увеличения платежеспособного спроса и возможности бюджета по увеличению субсидирования ипотеки.

Рисунок 11. Цены на жилье (первичный рынок) Рисунок 12. Цены на жилье и цены на нефть

Источник: КС МНЭ Источник: КС МНЭ, Bloomberg

Серьезное улучшение доступности жилья за счет ипотеки

Вместе с началом действия программы «7-20-25» и наращиванием объемов ипотечного кредитования со стороны Жилстройсбербанка по субсидируемым государством схемам, средневзвешенные ставки по ипотечным кредитам упали до исторических минимумов в 8%, что почти в два раза ниже прошлогоднего уровня. В результате такого мощного фактора, а также мер государства, направленных на повышение доходов населения, доступность приобретения жилья с использованием ипотеки резко выросла.

Ежемесячный платеж по ипотеке относительно среднего дохода домохозяйства в стране из трех человек упал до 34% с 53% в прошлом году (из расчета квартиры в 54 кв.м., 18 кв.м. на человека; дохода на домохозяйство Т311 тысяч и ежемесячного платежа по ипотеке в Т105 тысяч, по госпрограммам может

быть ниже), в городах Нур-Султан и Алматы размер данного платежа упал ниже 30% от среднедушевого дохода против 42% годом ранее (Рис.13). Налицо возросшая доступность жилья для людей с невысокими доходами, которая однако обеспечена повышенными расходами бюджета, профинансированными за счет налогов всего населения.

200

240

280

320

360

400

2015 2016 2017 2018 9М19

Т т

ыс./

кв.м

.

РК Нур-Султан Алматы

20

40

60

80

100

120

300

600

900

1200

1500

1800

$/б

арр.

$/к

в.м

.

РК АстанаАлматы Brent (п.ш.)


7

Повышение доступности жилья также прослеживается при применении другой распространенной метрики

– количества годовых зарплат, необходимых для приобретения жилья. Для приобретения стандартной

квартиры в 54 кв.м. по ценам первичного рынка в республике при текущем уровне средней зарплаты требовалось 6,8 лет (Рис.14), что лучше показателя в 7,4 лет прошлого года, и является наилучшим показателем с начала 2000-х. Однако отметим, что в России данный показатель демонстрирует еще большую доступность – почти 5,5 лет, что объясняется менее выраженным пузырем на рынке недвижимости в соседней стране в прошлом. В то же время, есть примеры еще более высокой доступности

жилья – в США для приобретения дома с медианной стоимостью в $230 тысяч достаточно было 5,2 годовых зарплат, при этом в соседней Канаде, где жилье существенно дороже – более 9 лет.

Рисунок 13. Доступность жилья (ипотека) Рисунок 14. Доступность жилья по странам

Источник: КС МНЭ, НБРК Источник: КС МНЭ, статагентства соответствующих стран

Количество сделок на рынке жилья близко к рекордным

Тенденция последних лет начиная с 2015 года, когда количество сделок на рынке жилья поступательно увеличивалось, еще более усилилась в текущем году (Рис.15). За девять месяцев текущего года

количество сделок выросло на 22,5%, что является самым сильным увеличением, исключая рекордный 2017 год, когда рост составил 26%. Поводом для ускорения очевидно послужил запуск программы

«7-20-25», параллельно с которым была запущена программа, нацеленная на вторичный рынок жилья, где также наблюдался активный рост. В свою очередь, сумма, выделенная из бюджета на кредитование населения по линии Жилстройсбербанка, была удвоена в текущем году. При этом как особенность текущего года можно отметить значительный рост количества сделок купли-продажи на рынке Алматы

на 42% до 33 тысяч, обогнавший динамику г. Нур-Султан с 18%-м ростом и 31 тыс. операций (Рис.16). В Карагандинской области, где находится третий по величине рынок недвижимости в республике, рост составил 23% в аналогичном периоде, а вместе с данной областью на г.Нур-Султан и г.Алматы приходится половина всех сделок с квартирами в Казахстане. Во всех остальных регионах также наблюдались двузначные темпы роста числа сделок с квартирами, кроме Мангистауской области. Как мы видим, увеличение стимулирования рынка жилья со стороны государства привело к появлению дополнительных покупателей, в том числе, из числа лиц, рассматривающих жилье в качестве

инвестиционного инструмента, что отразилось на увеличении спроса.

20

30

40

50

60

70

80

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019

еж

ем

ес-й

пл

ате

ж к

до

ход

у,

%

РК Нур-Султан Алматы

3

4

5

6

7

8

9

10

11

2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019л

ет

зар

пл

аты

РК Беларусь Россия

Германия США Канада


8

Рисунок 15. Сделки купли-продажи Рисунок 16. Сделки купли/продажи квартир


Субсидирование ипотеки повысило спрос на жилье

По итогам 9 месяцев 2019 года портфель ипотечных кредитов в Казахстане вырос на Т300 млрд до Т1,6 трлн (Рис.17), что соответствует почти 26% от общего кредитного портфеля населению. Основной рост, как и в предыдущие годы, приходится на Жилстройсбербанк, портфель которого приближается к Т1 трлн. В свою очередь, данный госбанк является бенефициаром субсидируемых государством жилищных программ, что дает ему возможность наращивать ипотечное кредитование. Если в 2017 году банку было

выделено Т8 млрд, то в прошлом году эта сумма выросла до Т36 млрд и еще удвоилась до Т79 млрд в текущем году.

В дополнение к существующей поддержке, с прошлого года была запущена программа от дочерней ипотечной организации Нацбанка – Баспана оператора программы «7-20-25», портфель кредитов в рамках которой по направлению первичного жилья утроился с конца 2018 года до Т126 млрд в сентябре (Рис.18). Общий портфель данной организации на середину октября соответствовал примерно Т260 млрд,

что предполагает, что уже половина портфеля данной структуры приходится на вторичный сегмент жилья. Доля ипотечной организации на рынке по выдачам примерно соответствует 30%, отражая спрос

со стороны населения на более доступную ипотеку.

Преимуществом приобретения жилья по госпрограммам является их более низкая стоимость – примерно на 30% ниже рыночной стоимости, что даже при худшем качестве и менее привлекательной локации делает субсидируемое жилье более доступным для населения, в частности, людей занятых в бюджетной сфере. Добавим, что низкая стоимость жилья по госпрограммам достаточно иллюзорна, если учитывать

совокупность факторов: не лучшее расположение такого жилья, как правило на окраине – повышает затраты средств и времени на транспорт; высокая плотность расселения – менее комфортные условия проживания; низкое качество используемых строительных материалов – требует дополнительных регулярных вложений со стороны жильцов на исправление/улучшение.

Доля ипотечного кредитования в Казахстане по отношению к ВВП находится на уровне 2% в настоящее время, даже несмотря на быстрый рост в последние годы, значительно отстает от мировых уровней. В странах Восточной Европы данные кредиты равны 20-30% от ВВП, в России и Беларуси – по 6% от ВВП.

В Казахстане данный сегмент остается слаборазвитым в силу неразвитости несырьевой экономики, что определяет высокую зависимость доходов населения от расходов бюджета, а также вследствие большого количества самозанятых с низким уровнем дохода (свыше 20% от занятого населения) и высокой доли

частного строительства, когда население своими силами хаотично осуществляет строительство собственных жилищ.

0

5

10

15

20

25

30

35

янв фев мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек

тыся

ч

2018 2019

0

1

2

3

4

5

янв.18 апр.18 июл.18 окт.18 янв.19 апр.19 июл.19

тысяч

Нур-Султан Алматы Караганд-ая обл.


9

Рисунок 17. Ипотечные кредиты Рисунок 18. Программа «7-20-25»

Источник: КС МНЭ, НБРК Источник: КС МНЭ, НБРК

Бюджетные расходы способствовали росту зарплат, компенсировав падение в частном секторе

В текущем году государство решило уделить больше внимания зарплатам населения, рост которых

систематически отставал от инфляции (Рис.19). Первым делом с начала года были повышены минимальные заработные платы сразу на 50% до Т42,5 тысяч. С июня были повышены зарплаты в образовании и здравоохранении: учитывая, что на данные две отрасли приходится более 30% занятых из числа используемых для определения средней заработной платы по стране, бюджетная сфера стала основным драйвером роста зарплат в текущем году согласно официальной статистике. За девять месяцев реальные зарплаты в образовании повысились на 10%, в здравоохранении на 9%, тем самым зарплаты

в образовании повысились с примерно Т100 тысяч до Т122 тысяч. Помимо бюджетной сферы, сильный рост реальных зарплат на 28% произошел в финансовой сфере (Рис.20). Размер средней зарплаты в сентябре этого года составил почти Т189 тысяч, что на Т28 тысяч или на 17% выше показателя сентября 2018 года. На этом фоне обращает на себя внимание тот факт, что несмотря на декларируемое ускорение роста экономики, реальные зарплаты в обрабатывающей отрасли снизились почти на 5%, в промышленности – упали на 1%, наблюдается падение и в других отраслях. Пока нет ясности, произошло ли достижение пика роста зарплат в частном секторе или рост еще продолжится. Однако на это все

труднее рассчитывать, учитывая значительное ухудшение внешней конъюнктуры в текущем году. Таким образом бюджетное стимулирование включающее такую статью, как повышение зарплат в бюджетной сфере играет важную роль в повышении доходов населения и соответственно доступности жилья.

В связи с тем, что в настоящее время оживление на рынке жилья во многом происходит за счет эконом сегмента, повышение зарплат работникам бюджетной сферы в ближайшие годы будет позитивно отражаться на данном рынке. По планам правительства на повышение зарплат из бюджета в 2019-2021гг. планируется направить более Т1 трлн, что сопоставимо с объемом инвестиций в жилищное строительство

в 2017 и 2018гг. Показатель зарплат как доли в ВВП, несмотря на их повышение в первом полугодии, не изменился в сравнении с аналогичным периодом прошлого года, оставшись на уровне ниже 30%, т.е. рост зарплат бюджетников лишь компенсировал падение заработных плат в частном секторе. Этот факт может говорить в пользу того, что рост зарплат за счет увеличенных бюджетных расходов не оказал влияния на инфляцию как можно было предполагать.

0.6 0.7 0.6 0.6 0.7

0.30.3 0.5

0.7

0.9

0.0

0.3

0.6

0.9

1.2

1.5

1.8

2015 2016 2017 2018 9М19

Т м

лрд

ЖССБК БВУ

42 75 97 126

4

6

8

11

0

3

6

9

12

20

50

80

110

140

дек18 мар19 июн19 сен19

тысяч

Т м

лрд

Объем займов Количество займов (п.ш.)


10

Рисунок 19. Зарплаты прибавили более Т20 тысяч Рисунок 20. Рост зарплат идет за счет бюджета


Ставка по депозитам привлекательнее дохода от сдачи жилья в аренду

На рынке аренды сложилась неоднородная картина, стоимость аренды повысилась на 17-18% в

Шымкенте, Талдыкоргане, Туркестане, но не изменилась в Актобе и Караганде, тогда как в г.Алматы и г.Нур-Султан поднялась только на 3-3,5% с начала года (Рис.21). В целом по Казахстану аренда подросла на 6%, что выше 4%, зафиксированных в прошлом году. В результате слабого роста арендных ставок, доходность от сдачи жилья в аренду в г.Алматы опустилась на 0,1пп до 7,8%, в г.Нур-Султан ее значение снизилось до 9,4% (Рис.22). В сравнении со ставкой по депозитам БВУ, доход от сдачи внаем квартиры продолжает терять былую привлекательность. Тенденция насыщения рынка недвижимости за счет

больших объемов строительства и замедление инфляции ведут к снижению ставок аренды, как следствие в перспективе можно ожидать дальнейшего значительного снижения текущей доходности от аренды и к тому же фискальные органы усиливают контроль за сферой сдачи жилья в аренду.

Рисунок 21. Ставки аренды Рисунок 22. Доход от аренды и ставка депозита


Перспективы

В первые три квартала 2019 года экономика продемонстрировала ускорение роста до 4,3%, что произошло вопреки падению цен на нефть более чем на 10% г/г до $64,5 за баррель вместе с параллельным снижением объемов добычи нефти в Казахстане. Таким образом, фискальное стимулирование стало важным драйвером экономического роста, что в частности заметно по возросшим

объемам строительства. При этом, несмотря на увеличение трат бюджета, ценовая стабильность хоть и находится под давлением, в целом сохраняется на приемлемом уровне – среднегодовая инфляция замедлилась до 5,2% в сентябре 2019 года с 6,6% в сентябре 2018 года, и, как мы полагаем, может остаться на текущем уровне.

140

150

160

170

180

190

200

янв фев мар апр май июн июл авг сен окт ноя дек

Т т

ысяч

2018 2019

12

7

5

5

7

5

-7

-4

5

3

-9

-5

-1

2

3

9

9

10

12

28

-10 -5 0 5 10 15 20 25 30

Недвижимость

Обрабатывающая

Промышленность

Транспорт

Торговля

Строительство

Здравоохранение

Образование

С/Х

Финансовая

%

9М19

2017-18

1 200

1 500

1 800

2 100

2 400

2 700

3 000

янв.18 май.18 сен.18 янв.19 май.19 сен.19

Т к

в.м

.

Нур-Султан Алматы Казахстан

5%

7%

9%

11%

13%

15%

2010 2012 2014 2016 2018

%

Алматы Нур-Султан Ставка депозита


11

Запущенные государством в текущем году меры стимулирования экономики вместе с ростом добычи

нефти после сервисных работ, на наш взгляд, поспособствуют небольшому ускорению экономики в 2020

году. Темпы роста объемов строительства жилья имеют хорошие шансы на повышение, на ипотеку через Жилстройсбербанк в следующем году предусматривается Т70 млрд, что примерно соответствует уровню текущего года. Учитывая хороший спрос на ипотечные кредиты можно ожидать существенное увеличение объемов кредитования ипотечного рынка посредством «Баспаны», так если изначально планировалось выдать ипотечных займов на Т100 млрд в 2018 году и Т150 млрд в 2020 году, то учитывая, что портфель

данной организации уже равен Т260 млрд, то логично ожидать, что объемы могут быть гораздо выше в предстоящем году, в особенности из-за подключения вторичного рынка недвижимости. Исходя из положительной ситуации в экономике на данный момент, мы полагаем небольшое ускорение роста цен на рынке жилья в этом году имеет шанс продолжиться и в будущем году в пределах 5-7%.

Рисунок 23. Рост экономики и цены на нефть

Источник: КС МНЭ, Bloomberg, Halyk Finance

7.3 7.4

4.8

6.0

4.2

1.2 1.1

4.1 4.1 4.0 4.2

0

20

40

60

80

100

120

0

1

2

3

4

5

6

7

8

2010

2011

2012

2013

2014

2015

2016

2017

2018

П2019

П2020

$за б

арр.

% г

/г

ВВП Brent, $ (п.ш.)


12

Приложение

Рынок жилья 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018

Жилищный фонд, РК (млн кв.м.) 271.7 283.9 303.4 336.1 337.0 340.6 342.6 347.4 356.4

Жилищный фонд, Нур-Султан (млн кв.м.) 11.2 13.1 15.1 19.5 20.3 20.8 20.2 20.2 21.5

Жилищный фонд, Алматы (млн кв.м.) 22.0 22.7 28.4 36.9 41.2 42.7 44.2 43.3 44.5

Обеспеченность жильем, кв.м. на человека 18.4 18.7 19.6 20.9 21.0 21.0 21.4 21.6 21.9

Площадь ввода жилья (млн кв.м.) 6.4 6.5 6.7 6.8 7.5 8.9 10.5 11.2 12.5

Инвестиции в жилищное строительство (Т млрд) 335.7 421.0 428.2 497.9 613.5 740.0 839.6 1022.5 1162.0

Инвестиции в жилищное строительство (% ВВП) 1.5 1.5 1.4 1.4 1.5 1.8 1.8 1.9 1.9

Население (млн. чел.) 16.4 16.7 16.9 17.2 17.4 17.7 17.9 18.2 18.4

Город 9.0 9.1 9.3 9.4 9.8 10.0 10.3 10.4 10.7

Село 7.5 7.5 7.6 7.7 7.6 7.6 7.7 7.7 7.7

Сальдо миграции РК (тысяч) 15.5 5.1 -1.4 -0.3 -12.2 -13.5 -21.6 -22.1 -29.1

г. Нур-Султан 0.7 0.7 0.8 0.8 0.9 0.9 1.0 1.0 1.1

Сальдо миграции (тысяч) 33.9 31.1 19.3 17.9 17.9 -2.5 76.3 33.5 22.8

г. Алматы 1.4 1.4 1.5 1.5 1.6 1.7 1.8 1.8 1.9

Сальдо миграции (тысяч) 8.8 22.5 9.9 15.6 22.0 40.7 27.6 30.2 31.1

г. Шымкент 0.6 0.6 0.7 0.7 0.9 0.9 0.9 1.0 1.0

Сальдо миграции (тысяч) 1.1 0.2 5.0 6.2 10.3 8.6 5.2 18.6 34.5

Жилищные условия 2000 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2017 2018

Владение собственным жильем, % 93.9 91.6 91.5 91.6 93.3 92.4 94.8 95.5 95.4

Домохозяйства, арендующие жилье, % 2.1 7.5 7.8 7.7 6.1 6.9 4.5 3.8 3.9

Проживание отдельная квартира, % 60.4 54.5 52.5 52.4 52.8 52.3 52.6 53.5 55.0

Проживание отдельный дом, % 31.8 39.9 40.7 40.9 40.6 41.2 41.3 40.2 39.4

Количество домохозяйств, тысяч 4 378 4 485 4 646 4 819 5 009 5 105 5 188 5 261 5 397

Количество квартир, тысяч 4 129 4 428 4 540 4 689 5 174 5 146 5 147 5 130 5 217

Количество индивидуальных домов, тысяч - 1 483 1 558 1 695 2 321 1 959 1 947 1 985 2 020

Международные сравнения

ВВП на

душу,

$ 000

Обеспече

нность

жильем,

кв.м.

Владение

жильем,

% в т.ч.

ипотека

или

кредит, %

без

кредита,

%

аренда,

прочее, %

Число

жилищ на

1 000

жителей

Болгария 9.3 25.2 83.6 2.7 80.9 16.4 560

Турция 9.3 17.0 60.4 6.9 53.5 32.7 -

Китай 9.6 40.8 95.4 22.0 73.4 4.6 -

Казахстан 9.8 21.9 95.4 - - 3.9 393

Россия 11.3 25.8 91.5 3.5 - 9.8 456

Румыния 12.3 25.0 96.4 1.1 95.6 3.6 458

Польша 15.4 24.2 84.0 11.3 72.7 16.3 361

Венгрия 15.9 31.2 86.0 15.4 70.6 14.0 449

Латвия 18.0 27.0 81.6 12.3 69.3 18.4 607

Литва 19.1 33.6 89.9 12.6 77.3 10.1 518

Словакия 19.6 26.0 90.5 11.3 79.2 10.7 367

Греция 20.4 30.6 73.5 14.2 59.3 26.5 609

Чешская Республика 22.9 65.3 78.7 21.0 57.7 21.3 416

Эстония 23.0 29.7 82.4 21.7 60.7 17.6 543

Испания 30.7 33.0 76.3 29.4 46.9 23.7 549

Италия 34.3 36.5 72.4 13.0 59.4 27.6 512

Великобритания 42.6 44.0 63.4 35.5 27.9 36.5 435

Франция 42.9 39.9 64.4 30.9 33.5 35.6 536

Канада 46.3 40.0 67.8 38.0 29.6 32.2 400

Германия 48.3 46.5 51.5 25.6 25.9 48.5 509

Финляндия 49.8 41.0 71.6 42.0 29.6 27.3 609

Австрия 51.5 42.9 55.4 25.5 29.9 44.6 529

Нидерланды 53.1 41.0 69.0 60.6 8.4 31.0 451

Швеция 53.9 45.2 64.1 51.7 12.4 35.9 484

Австралия 56.4 89.0 66.0 37.0 30.0 34.0 276

Дания 56.6 51.4 60.5 46.5 14.0 39.5 490

США 62.6 70.0 64.3 30.3 34.0 35.7 425

Ирландия 76.1 35.0 69.8 32.9 36.9 30.2 411

Норвегия 81.7 70.0 81.3 60.1 21.2 18.7 484

Источник: КС МНЭ, ОЭСР, ХФ, МВФ, Интернет источники


13

© 2019 АО «Halyk Finance» (далее - HF), дочерняя организация АО «Народный банк Казахстана».

Настоящая публикация носит исключительно информационный характер и не является предложением

или попыткой со стороны HF купить, продать или вступить в иную сделку в отношении каких-либо ценных

бумаг и иных финансовых инструментов, на которые в настоящей публикации может содержаться ссылка,

предоставить какие-либо инвестиционные рекомендации или услуги. Указанные предложения могут быть

направлены исключительно в соответствии с требованиями применимого законодательства. Настоящая

публикация основана на информации, которую мы считаем надежной, однако мы не утверждаем, что все

приведенные сведения абсолютно точны. При этом, отмечаем, что прошлая доходность не является

показателем доходности инвестиций в будущем. Мы не несем ответственности за использование

клиентами информации, содержащейся в настоящей публикации, а также за сделки и операции с

ценными бумагами и иными финансовыми инструментами, упоминающимися в ней. Мы не берем на себя

обязательство регулярно обновлять информацию, которая содержится в настоящей публикации или

исправлять возможные неточности. HF, его аффилированные и должностные лица, партнеры и

сотрудники, в том числе лица, участвующие в подготовке и выпуске этого материала, оставляют за собой

право участвовать в сделках в отношении упоминающихся в настоящей публикации ценных бумаг и иных

финансовых инструментов. Также отмечаем, что на ценные бумаги и иные финансовые инструменты,

рассматриваемые в настоящей публикации и номинированные в иностранной валюте, могут оказывать

влияние обменные курсы валют. Изменение обменных курсов валют может вызвать снижение стоимости

инвестиций в указанные активы. Следует иметь в виду, что инвестирование в Американские

депозитарные расписки также подвержено риску изменения обменного курса валют, а инвестирование в

казахстанские ценные бумаги и иные финансовые инструменты имеет значительный риск. В указанной

связи, инвесторы до принятия решения об участии в сделках с ценными бумагами и иными финансовыми

инструментами, рассматриваемыми в настоящей публикации, должны проводить собственное

исследование относительно надежности эмитентов данных ценных бумаг и иных финансовых

инструментов.

Настоящая информация не предназначена для публичного распространения и не может быть

воспроизведена, передана или опубликована, целиком или по частям, без предварительного письменного

разрешения АО «Halyk Finance».

© 2019, все права защищены.

Департамент исследований E-mail

Станислав Чуев Директор [email protected]

Асан Курманбеков Макроэкономика [email protected]

Дмитрий Шейкин Макроэкономика [email protected]

Алтынай Ибраимова Долевые инструменты [email protected]

Кантаева Жансая Долговые инструменты [email protected]

Департамент продаж E-mail

Мария Пан Директор [email protected]

Айжана Молдахметова Институциональные инвесторы [email protected]

Асель Байжанова Институциональные инвесторы [email protected]

Жанна Нуралина Розничные инвесторы [email protected]

Шынар Жаканова Розничные инвесторы [email protected]

Алия Абдумажитова Розничные инвесторы [email protected]

Адрес:

Halyk Finance

пр. Абая, 109 «В», 5 этаж

A05A1B4, Алматы, Республика Казахстан

Тел. +7 727 357 31 77

www.halykfinance.kz

Bloomberg

HLFN

Thomson Reuters

Halyk Finance

Factset

Halyk Finance

Capital IQ

Halyk Finance

Рынок недвижимости 2019 г - halyk finance...Рынок жилья в...

Documents