光大-弘闽第1期至第12期应收账款

财产权信托

2019.5

I. 本报告所涵括的信息仅供光大兴陇信托有限责任公司与特定机构的交流研讨，不得用于未经允许的其他任何用途。

II. 本报告中所含来源于公开资料的信息，本公司对这些信息的准确性和完整性不做任何保证，也不保证所包含的信息及相关建议不会发生任何变更，本公司已力求材料内容的客观、公正，但文中的观点、结论及相关建议仅供参考，不代表任何确定性的判断。

III. 本报告中所含来源于本公司的任何信息，包括过往业绩、产品分析及预测、产品收益预测和相关建议等，均不代表任何定性判断，不代表产品未来运作的实际效果或可能获得的实际收益，其投资回报可能因市场环境等因素的变化而改变。

IV. 本报告及其内容均为保密信息，未经事先书面同意，本报告不可被复制或分发，本报告的内容亦不可向任何第三者披露。一旦阅读本报告，每一潜在阅读者应被视为已同意此项条款。

V. 除本页条款外，本报告其他内容和任何表述均属不具有法律约束力的用语，不具有任何法律约束力，不构成法律协议的一部分，不应被视为构成向任何人士发出的要约或要约邀请，也不构成任何承诺。

VI. 本报告所含信息仅供参考，具体以集合信托计划的信托文件、投资文件为准。

光大兴陇信托有限责任公司

信托要素

信托名称 光大-弘闽第1期至第12期应收账款财产权信托

信托规模 募集总规模约9.2亿元，共12期，每期不超过8000万元

委托人/发起人 恒大地产集团福州有限公司（以下简称“恒大福州”）

委托资产 合格购房尾款应收账款债权

受益人 合格投资者，信托受益权份额持有人

信托期限 12个月

预期收益率

以合同约定为准

收益每半年支付一次

信托要素

增信措施

超额现金流覆盖

发起机构持有的标的购房尾款资产包金额应覆盖每期信托募集资金的1.2 倍；

AAA主体信用增信

恒大地产集团有限公司（以下简称“恒大地产集团”）为各期信托计划的投资本金及预期收益提供差额补足

转让登记

应收账款在人民银行应收账款登记中心办理转让登记

抵押担保

提供9.275亿土地抵押，抵押率不超过100%。

投资亮点

还款资金来源明确、可靠

◆ 本信托计划募集资金用于购买恒大福州归集的各项目公司在商品房销售过程中形成的对购房人的应收账款债权（“基础资产”），购房人通过按揭贷款来

支付剩余的购房尾款，因此本信托计划的直接还款来源为银行发放的按揭贷款，还款来源明确，确定性非常高。

基础资产优质、资产分散

◆ 购房人具备申请按揭贷款条件，且初始完成网签比率不低于70%。

◆ 基础资产所对应的标的项目均位于福建省福州市、泉州市、厦门市、宁德市、莆田市和漳州市6个地区，100%纯住宅项目，安全性较高。

◆ 基础资产资产较为分散，风险较小。

3A级信用主体提供差额支付承诺

◆ 恒大地产集团为各期信托计划的投资本金及预期收益提供差额补足；根据克尔瑞最新排名，公司位列房地产企业权益销售额排名第1名，中诚信证评给予

AAA评级，2019年4月26日刚发行200亿公司债，市场认可度高，整体资信和担保能力强。

足值土地抵押

◆ 恒大福州提供下属项目公司足值土地抵押，抵押率不超过100%。

目 录

• 一、交易对手介绍

• 二、基础资产情况

• 三、产品交易结构

• 四、产品投资管理

• 五、品牌与团队

一、交易对手介绍

恒大地产集团创立于1996年，总部设于深圳。截止2018年末总资产超16300亿元人民币，在全国228个城市拥有

811多个项目。

根据克尔瑞2018年1-12月数据显示，恒大地产集团在房地产百强排名中，销售面积位于TOP10的第2名，权益销

售金额位于TOP10的第1名。

排名第三的综合性地产集团

恒大地产集团

一、交易对手介绍

由“规模型”向“规模+效益型”转变充足土地储备，为未来业绩增长提供有力支撑

2017年初，面对中国房地产市场调控政策收紧、

融资收紧的局面，恒大地产集团管理层作出战略

布局，由“规模型”向“规模+效益型”发展模

式转变，高质量增长初见成效；由高负债、高杠

杆、高周转、低成本的“三高一低”向低负债、

低杠杆、低成本、高周转的“三低一高”经营模

式转变，效果显著。

至2018年12月，恒大地产集团在全国228个主要

城市共拥有超过811多个房地产项目，拥有土地

储备面积达2.58亿平方米，为公司房地产开发业

务的未来稳定发展创造了充足空间。

恒大地产集团

一、交易对手介绍

实力运营 稳健增长恒大地产集团

2018年公司全年营业收入4365.52亿元，较2017年同比增长44.44%。

净利润722.39亿元，较2017年增长72.01%。

目 录

• 一、交易对手介绍

• 二、基础资产情况

• 三、产品交易结构

• 四、产品投资管理

• 五、品牌与团队

二、基础资产情况

入池资产标准

◆应收款类型：商业银行按揭、公积金按揭及商业银行及公积金组合贷款；

◆业态类型：应收款对应的业态均为住宅；

◆城市分布：福建省福州市、泉州市、厦门市、宁德市、莆田市和漳州市6个地区；

◆网签比例：应收账款资产对应的商品房销售网签比例不低于70%，且首付款比例符合调控政策要求。未网

签的购房合同应在信托放款后90日内完成100%网签；否则由恒大福州在5个工作日内进行资产替换或赎

回。

◆其他：应收款上不存在质押、第三方优先权或任何其他权利负担；且可以合法有效的进行转让，无需取得

购房人或其他第三方的同意。

目 录

• 一、交易对手介绍

• 二、基础资产情况

• 三、产品交易结构

• 四、产品投资管理

• 五、品牌与团队

三、产品交易结构

三、产品交易结构

投资流程：

1、交易安排：恒大福州作为委托人/发起机构将其应收各项目公司合法所有的购房尾款债权，委托给光大-弘闽第1期至第12

期应收账款财产权信托；发起机构持有的标的购房尾款资产包金额应覆盖每期信托募集资金的1.2 倍；

2、放款条件：

1）完成对基础资产不低于20%的抽样调查，非网签客户抽样比例不的低于30%，并由会计师事务所出具专项审计报告；

2）已转让基础资产金额覆盖放款金额的1.2倍；

3）应收账款在人民银行应收账款登记中心办理完成转让登记等。

4）办理完相应抵押登记手续。

回款流程：

1、各笔购房尾款债权回款时，项目公司应将购房尾款回款及时（收到款项后的5工作日内）划转至恒大福州监管账户。

2、信托计划设有循环购买机制，在投资循环期内，每满3个月可循环购买符合我司标准的新增应收账款资产。

3、信托到期前，（1）T-30，归集率不低于20%;（2）T-15，归集率不低于50%；（3）T-7，归集率不低于80%；（4）T-

3，归集100%。信托投资到期日由恒大福州一次性将应收账款回款划转至信托计划专户，并由恒大地产集团为信托受益人的投

资本金及预期收益提供差额补足。

目 录

• 一、交易对手介绍

• 二、基础资产情况

• 三、产品交易结构

• 四、产品投资管理

• 五、品牌与团队

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四、产品投资管理

设立专项监管账户

不合格基础资产的

置换/赎回

加速清偿机制

•对信托资金的使用进行监督

并审核

•对基础资产的回款进行管控

•恒大福州无条件进行置换或赎回

相应的不合格标的购房尾款

•进行置换的标的购房尾款金额应

不低于不合格标的购房尾款金额

•一旦触发加速清偿情形，监管户

收到的全部余额及后续收到的任

何资金将全额划转至信托专户内。

目 录

• 一、交易对手介绍

• 二、基础资产情况

• 三、产品交易结构

• 四、产品投资管理

• 五、品牌与团队

五、光大信托概况

中国光大集团是直属国务院的部级公司，是中央管理的国有重要骨干企业，创办于1983年5月。中国光大集团在境内的主要企业有中国光大银行、光大证券股份有限公司、光大永明人寿保险有限公司、光大金控资产管理公司、光大兴陇信托有限责任公司等金融机构及中国光大实业（集团）公司、中国光大投资管理公司、上海光大会展中心、光大置业公司等实业企业；在香港经营的企业有中国光大控股有限公司和中国光大国际有限公司等20家公司。光大集团荣登美国《财富》杂志2016年世界500强排行榜，位列第313位，截至2016年末，光大集团管理资产总额超过4万亿。

未来，光大兴陇信托将通过股债一体、投融联动、产融结合，逐步推进公司业务向“三化”方向发展。在风险控制上，将坚持“风险去杠杆，收益加杠杆”，对风险实行分类管理，业务实行扁平审批，坚持前端放开、后端守住。在主力业务构建上，将坚持“五做”：一做以并购重组为主的产业金融；二做以优质金融资产为主的交易性金融；三做传统及创新类的基础设施金融；四做优质房产项目的房地产金融；五做资产业务为代表的金融的金融。

股东背景

公司经营

未来愿景

截至2017年底，公司注册资本金为34.18亿元，净资产50.18亿元，净资本44.75亿元；公司存量信托项目规模超过4733.93亿元，较上年同比增长53.97%；实现营业收入11.4亿元，同比增长42.26%；实现净利润5.25亿元，同比增长46.38%，该同比增速在全行业名列前茅。公司坚持以“基金化、、资产管理化”为战略导向；以业务多元化、经营专业化、管理市场化为宗旨；以产融结合、投贷联动、股债一体的经营综合化为目标。公司主营业务覆盖基础设施金融、房地产金融、产业金融、资本投资性金融、金融的金融五大领域。

五、业务特色

1

业务综合化公司将努力实现由单一化的业务结构向综

合化、多元化经营模式转变，深入挖掘信托制度优势和服务对象的需求，充分利用集团联动资源，灵活使用各种金融工具，创造性地为客户提供综合金融服务方案，满足客户多元化和个性化的金融需求。

2

管理主动化公司将大力发展主动管理类的信托业务，

包括集合资金信托业务，另类资产管理业务和私人财富管理业务，不断提升产品开发和风险管理能力方面的竞争力。

3产品创新化

公司将积极推动财富管理综合化，资产管理多元化，产融结合特色化，投融资模式标准化，探索发展具有组合管理性质的基金化投资信托产品，具有品牌效应的“全市场配置型”资产管理产品，促进业务结构的不断丰富和优化。

4发展协同化

公司将采取协同化发展的策略来建立新的商业模式，全面加强与商业银行、证券公司、资产管理公司等金融机构建立策略联盟，开展不同层次的业务合作，以达成优势互补、竞合共赢的效应，不断提升业务联动和协同的水平。

感谢观映，以上信息仅供参考！

光大兴陇信托有限责任公司