Derecho civil

474

Revi

sta

de la

Aso

ciac

ión

de E

scrib

anos

del

Uru

guay

, tom

o 97

, jul

. - d

ic. ,

2011

— C

onsu

ltas t

écni

cas

María Ritacco, Estela Sarachu, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro, Silvia Vázquez, Jimena Viana y Juan Pablo Villar, aprueba el informe que antecede.

Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos

(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 3 de octubre de 2011. Expediente 825/2011).

PROPIEDAD HORIZONTAL. GARAJE. REGLAMENTO DE COPROPIEDAD. BIENES COMUNES.

Resumen

Si en el reglamento de copropiedad no se estableció ningún uso exclusivo de lugares en el garaje (bien común) a ninguna unidad, este es de uso de todos los copropietarios.

Los usos exclusivos de los bienes comunes no son prescriptibles por lo cual no es posible tampoco dicha solución.

En consecuencia, siendo el garaje un bien común, es de uso de todos los copro-pietarios quienes deberán decidir —en lo posible modificando el reglamento de copropiedad— el uso que darán al mismo.

CONSULTA

I. HecHos

1955: se construye un edificio de propiedad horizontal —Ley 10.751— ha-bilitado el 5 de mayo de 1955.

El mismo se rige por el reglamento de copropiedad otorgado el 6 de octubre de 1955, debidamente inscripto.

Del referido plano surge que el garaje AS1 es un bien común y no figura que se dé uso exclusivo de ninguna unidad, al igual que en el reglamento de copropiedad.

Derecho civil

475

Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tom

o 97, jul. - dic. , 2011 — Consultas técnicas

II. consulta

Desde hace décadas se han suscitado problemas entre los copropietarios por la utilización del garaje, ya que consta el edificio de 20 apartamentos pero solo tiene el garaje espacio para 14 automóviles, lugares que tampoco están señalizados.

En asamblea de 10 de agosto de 2010 se resolvió intimar a los copro-pietarios que exhibieran a la administración, las primeras copias de las escrituras de compraventa de cada unidad de propiedad horizontal a efectos de ver quiénes las habían adquirido originariamente con derecho a garaje. Algunos presentaron las copias y otros no.

Aunque no se presentaron todas las escrituras se está en conocimiento que hay una variedad de situaciones, habiendo discordancia entre la reali-dad fáctica, la gráfica y las disposiciones del reglamento de copropiedad.

a) Adquirente de una unidad con derecho a un lugar en el garaje, bien común.

b) Adquirente de la unidad, accesorios y anexos correspondientes en los bienes comunes, con exclusión del espacio de garaje para un automóvil.

c) Adquirente de la unidad con espacio para dos automóviles en el garaje (este caso es único y fue resuelto por sentencia ejecutoriada del tribunal de apelaciones, quien entendió que a la unidad solo le correspondía un lugar en el garaje.

d) Primera compraventa de unidad y anexo bienes comunes, no men-ciona el garaje y en posteriores escrituras el objeto comprende lugar en el garaje.

En el mes de febrero se convocó a Asamblea para tratar el tema del uso del garaje; como no se llegó a ningún acuerdo, se desarrollaron dos asam-bleas más siempre convocadas por el mismo tema. Las tres asambleas se desarrollaron en un clima de total discordia.

A estas tres asambleas asistieron todos los copropietarios por sí o re-presentados.

III. las opInIones vertIdas son varIadas:

a) Hay propietarios que adquirieron la unidad con derecho a garaje y con-sideran que tienen ese derecho.

b) Hay propietarios que adquirieron la unidad con exclusión del espa-cio de garaje, pero siempre guardaron el automóvil durante décadas allí porque consideran que tienen derecho al mismo.

c) Hay propietarios que adquirieron su unidad con derecho a garaje y hacían uso de él en el pasado, pero actualmente por distintas razones no lo usan y lo hacen otros copropietarios.

Derecho civil

476

Revi

sta

de la

Aso

ciac

ión

de E

scrib

anos

del

Uru

guay

, tom

o 97

, jul

. - d

ic. ,

2011

— C

onsu

ltas t

écni

cas

d) Otra unidad teniendo derecho a garaje, nunca tuvo vehículo y en una oportunidad manifestó su voluntad de alquilarlo y se le negó.

e) Otros copropietarios prefieren que la situación la dilucide un juezf) Otros, entienden que en antiguas Actas de asambleas de estableció

quiénes tendrían derecho a garaje y los que no.g) Los profesionales asesores presentes sostuvieron que debería inti-

marse a los copropietarios a exhibir sus primeras copias de escritura de compraventa y así se sabría quién tiene derecho a garaje y quién no. Otro abogado sugirió ir a un juicio arbitral. Y otra escribana sugirió que dado que el estudio de títulos para una compraventa abarca los últimos treinta años, por la prescripción, no importa la primera escritura de compraventa sino lo que establecieran las posteriores compraventas que incluyen el período de 30 años.

Iv. sItuacIón actual

Actualmente el condómino alquila dos cocheras fuera del edificio y este alquiler es asumido por todos en los gastos comunes, incluso por los que no tienen auto.

Como solución alternativa y transitoria en la última asamblea de fecha 3 de marzo de 2011, se planteó y votó afirmativamente la posibilidad de rotación en los lugares fuera y dentro del edificio, manifestando algunos copropietarios que ellos no rotan ni abandonan sus lugares y si alguien utiliza su lugar trancarán el acceso al garaje, impidiendo la entrada y salida de los autos.

v. opInIón de la consultante

El edificio objeto de la consulta se rige por las disposiciones de la Ley 10.751 modificativas y concordantes, por el plano de fraccionamiento y por el reglamento de copropiedad.

De acuerdo al estudio del plano y del reglamento de copropiedad, el garaje AS1 es un bien común, propiedad de todos los copropietarios y a ninguna unidad le corresponde el uso de un lugar en el garaje. Por lo tanto, todos los copropietarios tendrían con relación a este bien común como a los demás bienes comunes una propiedad conjunta y colectiva, todos tendrían derecho al garaje en igualdad de condiciones.

El hecho de que con posterioridad al reglamento de copropiedad se otorgaran compraventas de las unidades, algunas con derecho a un lugar en el garaje, otra con derecho a dos lugares y otras con exclusión de ese derecho contradice lo establecido en el reglamento de copropiedad, donde se expresa que es un bien común no realizándose en el mismo ninguna

Derecho civil

477

Revista de la Asociación de Escribanos del Uruguay, tom

o 97, jul. - dic. , 2011 — Consultas técnicas

reserva o limitación a efectos de adjudicar en posteriores contratos su uso exclusivo a determinadas unidades.

Los propietarios originarios del edificio y otorgantes del reglamento de copropiedad no establecieron en el reglamento que aquellas unidades que en sus primeras escrituras de compraventa adquirieran el derecho al uso del garaje les correspondería un lugar en el mismo adjudicándoseles el derecho a estacionamiento en forma exclusiva y excluyente.

INFORME

Se comparte la opinión de la consultante en el sentido de que si en el re-glamento de copropiedad no se estableció ningún uso exclusivo de lugares en el garaje (bien común) a ninguna unidad, este es de uso de todos los copropietarios.

Del resumen de hechos surge que se sugirió que se podían prescribir los lugares de uso exclusivo por aquellos propietarios de unidades en cuyas escrituras de compraventa surge que tienen derecho a ello.

En este sentido, los usos exclusivos de los bienes comunes no son pres-criptibles por lo cual no es posible tampoco dicha solución.

En consecuencia, siendo el garaje un bien común, es de uso de todos los copropietarios quienes deberán decidir —en lo posible modificando el reglamento de copropiedad— el uso que darán al mismo.

Esc. Daniella Cianciarulo Bertone Informante

Montevideo, 13 de setiembre de 2011. La Comisión de Derecho Civil inte-grada por los Escs. Adriana Amado, Enrique Arezo, Sandra Bochard, Ka-ren Bonner, Javier Carneiro, María Inés Casatroja, Daniella Cianciarulo, Andreina De Benedetti, Gustavo Echavarría, Adriana Goldberg, Alicia González Bilche, Mariana González Bonaudi, Silvana Grantosky, Carlos Groisman, María del Rosario Marchese, Roque Molla, Jacqueline Parnás, María Laura Peré, Margarita Puertollano, Mildred Secondo, Adriana Silva Fierro, María Beatriz Vázquez de León, Silvia Vázquez Sepúlveda y Juan Pablo Villar aprueba el informe que antecede.

Escs. Enrique Arezo y Roque Molla Coordinadores alternos

(Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la AEU el 30 de octubre de 2011. Expediente 779/2011).