2do trime 41stre - fecoval · 2016-09-30 · 4 artÍculo valuador profesional | no. 41 |...

VPALUADOR

ROFESIONAL

AÑO 12 2DO TRIMESTRE

41

¿POR QUÉ VALEUNA EMPRESA?

ALGO SOBRE “MAYORY MEJOR USO” EN INMUEBLES

¿POR QUÉ VALEUNA EMPRESA?

ALGO SOBRE “MAYORY MEJOR USO” EN INMUEBLES

MENSAJE DEL PRESIDENTE 2

Armando H. Escalante Chavira Presidente FECOVAL [email protected]

Abril de 2015

VALUADOR PROFESIONAL | NO. 41 | 2DO. TRIMESTRE, 2015

Este cometido lo lograremos estableciendo los mejores acuerdos en capacitación para nuestros miembros, promocionando a los valuadores federados a nivel internacional, y mejorando nuestra relación con las mejores asociaciones de valuadores del mundo.

El objetivo final, como lo he venido mencio-nando en todo el país, es que a los valuadores colegiados miembros de nuestra Federación nos

vaya bien, que nos vaya muy bien.

E stimados Colegas valuadores.

La búsqueda de nuevas oportunidades en nuestra profesión debe ser una constante, al analizar los permanentes cambios que día a día se generan en nuestro quehacer estoy conven-cido que así debe ser.

Tanto en el ámbito internacional como última-mente en el nacional, y con toda seguridad en el futuro, los enfoques, las técnicas y los procedimientos de Valuación seguirán evolucionando para solucionar nuevas necesidades de quienes solicitan nuestros servicios.

Nuestra Federación debe estar a la vanguardia como institución identifi-cando y promoviendo la correcta aplicación de estas nuevas soluciones en el ámbito de la Valuación.

Siendo líderes en nuestro País y teniendo un merecido reconocimiento nivel internacional en Latinoamérica y en buena parte del mundo nuestra Federación tiene como cometido y compromiso que nuestros valuadores estén profesionalmente capacitados y reconocidos para solucionar satisfactoriamente las solicitudes de soluciones en Valuación de empresas de todo el mundo.

Siendo líderes en nuestroPaís y teniendo unmerecido reconocimientonivel internacionalen Latinoamérica...

Armando EscalantePRESIDENTE FECOVAL

CONTENIDO 3


*Año 12 - 2do. Trimestre – Número 41.*17 de Abril al 17 de Julio de 2015.

Valuador Profesional es una publicación trimestral editada por la Federación de Colegios de Valuadores, A.C. Av. Insurgentes Sur No. 1480 2do. Piso Col. Barrio Actipan C.P. 03230 México D.F. Tels. (55) 5534-6467 y 5534-6273 * www.fecoval.mx

Editor ResponsableEsp. en Val. Ing. Florencio Guillermo Hernández AceretoPresidente de la Comisión de Relaciones y DifusiónCalle 75 Norte Fracc. La Florida, Edificio 2 Depto. 1 Re. 92 Mz. 22 C.P. 77516 Cancún, Quintana RooTel. (998)888-6691 * [email protected]

Número de Reserva de Derechos al Uso Exclusivo No. 04-2014-080112162900-102 y el ISSN en trámite, ambos otorgados por el Instituto Nacional del Derecho de Autor.

Número de certificado de Licitud de Título y de Licitud de Contenido en trámite ante la Comisión Calificadora de Publicaciones y Revistas Ilustradas de la Secretaria de Gobernación.

Impresa por Hugo Iván Portales Jiménez para Epigraphe / Lascaux.Fresno Lote 6, Mz. 2B, Col. El Manto C.P. 09830, Deleg. Iztapalapa, D.F. Tel. (55)5588-4591 * [email protected]

Este Número se terminó de imprimir en 17 de Abril de 2015 con un tiraje de 2,000 ejemplares.

El contenido de los artículos y fotografías usadas son responsabilidad exclusiva de los autores y no refleja necesariamente la opinión del editor.

Se permite la reproducción total y/o parcial de los artículos contenidos en esta publicación previa autorización por escrito del editor.

La Revista VALUADOR PROFESIONAL es el órgano informativo de la FECOVAL. Es una publicación trimestral de distribución electrónica gratuita.

Portada:Plataforma petrolera en el Golfo de México / Archivos Corbis Co.

2 Mensaje del Presidente

3 Contenido

4 La reforma energética en México

7 Algo sobre el “mayor y mejor” uso de inmuebles

10 Porqué vale una empresa

15 La valuación, oportunidad a la vista

1718

La valuación, costo o inversión

¿Qué es la iniciativa de ley sobre la colegiación obligatoria?

Ética profesional21Directorio22

PLATAFORMA PETROLERA

VPALUADOR

ROFESIONAL

ARTÍCULO 4


LA REFORMA ENERGÉTICAEN MÉXICO; Modificacionesen el Valor de la Tierra Rural.

Por Ing. César S. Cantú MartínezIAZ., E. en V., MAI, SRA, MRICS, R/WA.

Adicional a las 4 opciones mencionadas y dependiendo de la opción que elija, el dueño de la propiedad tendrá una renta de la producción del pozo de acuerdo al producto extraído (gas, petróleo, aceite o un combinado) que podrá variar del 0.5 al 3%. Es bien sabido que las compañías petroleras tienen un buen retorno de la inversión con los hidrocarburos, participán-dole ahora al propietario del predio una pequeña cantidad del rendimiento el que representaría tan sólo una muy pequeña parte del beneficio obtenido, por lo que debemos de pensar en una tercera generación del valor de la tierra el que contemple lo social, lo cultural y el potencial de la misma tierra, en el más amplio de los sentidos. Ya se ha visto en las zonas marcadas como potenciales para Gas Shale, el Valor Comercial de las tierras ya se ha incrementado de un 100 a 150% por efecto de la Reforma Energética y en beneficios hacia sus propietarios, no hay mucha oferta de ventas pero se incrementó la demanda de compradores.

¿Qué proceso se va a hacer para determinar el valor de la tierra en caso de renta, venta o pago de servidumbre de paso o la ocupación superfi-cial? Aquí el INDAABIN (Instituto Nacional de Administración y Avalúos de Bienes Nacio-nales) va a elaborar el tabulador de precios base

a industria requiere de prontas acciones. Recientemente se aprobó la Reforma Energética en México y con ello se

presentaron algunos cambios importantes en el control y posesión del subsuelo, por años anteriores se es sabido el control del gobierno sobre el subsuelo, el espacio aéreo y los energéti-cos. La planeación y control de los servicios de energía eléctrica, así como distribución de energía eléctrica, gas y aceites o petróleo siguen estando bajo el manejo y control del estado y no son transferibles.

En el proceso de la negociación de la ocupación superficial del derecho de vía se le solicitaba al especialista en valuación que realizara un avalúo a Valor Comercial basado en el mercado de tierras rurales o suburbanas según fuera el caso. Adicionalmente, el pago de los daños ocasiona-dos al predio, así como pago de los bienes distintos a la tierra (BDT) que se hubieran afectado.

Ahora con la Reforma Energética el propietario tiene 4 opciones:1.- Venta de la Tierra.2.- Renta de la Tierra.3.- Servidumbre de Paso.4.- Ocupación Superficial.

L

LA REFORMA ENERGÉTICA EN MÉXICO 5distintas secretarías y comisiones. B) Se estable-cen valores piso para las negociaciones de adquisición de DDV. C) Se contará con la participación de dos nuevas figuras involucradas directamente a la adquisición del DDV: El Testigo Social y El Mediador.

Contar con esquemas de capacitación y certifi-cación que permitan a todos los actores (actuales y nuevos) adquirir las capacidades y habilidades que las reformas imponen, y garantizar a cada una de las partes que sus interlocutores son válidos y capaces. Generar esquemas de inter relación con las comunidades cambiando la posición de afectado a la de asociado.

El proceso requiere contar con proveedores capaces de satisfacer las exigencias derivadas de

la nueva legislación integrando todas las funciones, o siendo capaces de generar una interface eficiente con distin-tas empresas o instituciones que coadyuven al cumpli-miento de estas exigencias.

Durante este proceso y para que tenga éxito debe de tener un equilibrio entre los actores del proyecto, como si fuera un triángulo equilátero donde uno

de los lados es el Proyecto por Realizar, el que debe de estar balanceado por el Inversionista del Proyecto y el tercer lado no menos importante es el de los Propietarios y Familias Afectadas, todos deben de estar en armonía para que el proyecto se lleve a cabo con éxito en un plan de Ganar-Ganar.

para la tierra por tipo, zona y actividad produc-tiva, para que las empresas que van a desarrollar los trabajos y negociar con los propietarios de las tierras inicien con un valor justo para el propietario (así lo mencionó el Presidente Enrique Peña Nieto cuando se aprobó la Reforma).

Con estos valores del avalúo podrán negociar la operación, de no llegar a un acuerdo en el valor ambas partes Empresa y Propietario, podrán hacer un avalúo para llegar a una negociación, este avalúo deberá estar realizado por peritos del padrón de INDAABIN y hasta donde se sabe ahorita deberá de ser enviado por el perito al Instituto para ser sancionado y saber que está hecho bajo las mismas bases y lineamientos.

Hasta la fecha la percepción de los propietarios que se han visto afectados por el paso de un derecho de via o servicio ha sido generalmente negativa. Los procesos de gestión en Derechos de Vía DDV eran percibidos como significativamente asimétricos, en dónde al propietario se le imponían obligaciones y restricciones a cambio de una contraprestación única en la que él no tenía opciones reales de negociar. Las gestiones de adquisición de DDV se manejaban como un negocio entre particulares, sin que hubiera un marco regulatorio ni instancias de supervisión ni mediación.

La Reforma Energética y sus leyes secundarias plantean escenarios completamente diferentes en cuanto a la adquisición de la tierra para el desarrollo de los proyectos de infraestructura. A) Se incorporan nuevos actores, se involucran a

Contar con esquemas decapacitación y certificaciónque permitan a todos losactores (actuales ynuevos) adquirir capacidadesy habilidades que lasreformas imponen...


LA REFORMA ENERGÉTICA EN MÉXICO 6


En este proceso la adquisición, negociación, indemnización, valuación, reubicación de los afectados y para todos estos procesos que son multidisciplinarios tienen que intervenir agencias privadas y gubernamentales donde participan Agentes de Adquisición de Bienes Raices, Valuadores, Ingenieros, Profesionales especialistas en Medio ambiente, Abogados, Gerentes de empresas (Bienes Raices), Agentes de Asistencia de Reubicación, Topógrafos, Agentes de pólizas de seguro de propiedad inmobiliaria, mediadores, testigos sociales entre otros tipos de profesionistas, por lo que es un gran mercado que se abre para muchos profe-sionistas entre los ingenieros, arquitectos, valuadores, corredores inmobiliarios.

Todo el país se va a ver bajo este esquema de valoración y gestión de los DDV, algunos de ellos para hidrocarburos, otros para líneas de

conducción de electricidad de CFE, aeropuer-tos, presas, acueductos, carreteras, vías de ferrocarril, puertos marítimos, parques eólicos, granjas solares y demás proyectos que se puedan presentar por compañías extranjeras o nacio-nales donde los especialistas en valuación de nuestro país debemos de estar preparados para hacerle frente a estos nuevos retos que se nos presentan.

Recientemente se firmaron convenios entre la Asociación de Derechos de Vía de México y/o Capítulo 85 del IRWA (International Right of Way Association) con la FECOVAL para trabajar en conjunto y capacitar a los valuadores, así como los diferentes actores en estos nuevos retos y procesos que ya están en México.

Preparemos para aportar y apoyar este nuevo reto en nuestra actividad profesional y de México.

Áreas donde se localizan las principales zonas de reservas de hidrocarburos.

ARTÍCULO 7

ALGO SOBRE EL “MAYORY MEJOR USO” EN INMUEBLES

Por Julio E. Torres Coto

PRESIDENTE DE LA UPAVM., I. C., M.C., FRICS

Vistas así la cosas se pone en evidencia la falacia de suponer que el valor de los lotes de terreno en los cuales se ubican dos o más propiedades inmuebles en una misma zona, de un mismo centro de población, pueden suponerse equipara-bles o comparables y que, siendo así, resulte factible estimar el valor de uno de ellos mediante un método por demás simplista de comparación a través de un proceso de homologación u homogeneización, en el cual se hacen diversos ajustes por diferencias entre aquel cuyo valor se desea estimar y varios diversos de los cuales en alguna forma se conoce el valor.

De ahí que haya surgido la propuesta de otra forma de llegar a una estimación del valor del terreno considerado baldío, que es la suposición que generalmente se hace cuando en el estudio mediante el enfoque de costo se calcula o estima el valor del terreno.

La técnica propuesta para ello se llamó análisis del mayor y mejor uso que, en un principio se definió como:

“Aquel que, en la fecha de valuación, es el uso probable más rentable de un inmueble. También se le define como aquel uso apto o válido y programa de utilización futura que produce el valor presenta más alto para la tierra”2.

Definición que ha sido modificada a lo largo de los años, hasta las versiones que hoy conocemos, que dicen:

La que propone el Appraisal Institute (AI):“El uso razonablemente probable y legal de tierra baldía o de una propiedad edificada, que es físicamente posible, está debidamente respaldado, es financiera-mente viable y resulta en el valor más alto.3”

no de los más necesarios y sólidos apoyos en el proceso de valuación de bienes inmuebles para la estimación de

valor comercial (valor de mercado, conforme al uso internacional), es el análisis y determi-nación de lo que hemos traducido de la litera-tura en lengua inglesa como mayor y mejor uso, al cual el colega venezolano Santiago Briceño designó como uso mejor y más productivo, que fue como lo tradujo en la muy valiosa Terminología de Valuación de Bienes Inmuebles con la cual enriqueció la literatura de nuestra disciplina en castellano1.

El concepto sólo por excepción aparece en la literatura económica (incluso en la de economía territorial o de la tierra). Su historia se encuen-tra, más bien, en la literatura legal de los Estados Unidos y, por lo menos en aquel país, se le considera como la base de sustentación para el valor de mercado, que allá es la definición legal del concepto económico de valor generado en una estructura de mercado de competencia perfecta.

Aquí es importante tener presente que debido al contexto espacial y la inamovilidad de ubicación, los mercados inmobiliarios son oligopolios o, en el mejor de los casos, mercados de competencia imperfecta. Por tal razón la judicatura, por lo menos en Estados Unidos, a fin de ser equita-tiva, esto hace que el resultado no se ajuste al contexto de una estructura “real” de mercado y ello da lugar a una equívoca asignación de precio a los activos.

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ALGO SOBRE EL “MAYOR Y MEJOR USO” EN INMUEBLES 8


El texto que ofrece el Instituto de Adminis-tración y Avalúos de Bienes Nacionales (IndAABin):

“El uso más probable para un bien, que es físicamente posible, permitido legalmente, económicamente viable y que resulta en el mayor valor del bien que se está valuando.4”

Por otra parte está la que presenta Briceño:

“El uso legal factible más beneficioso para el momento de la valuación capaz de producir demanda y máximo rendimiento neto correspondiente a la tierra durante el mayor tiempo posible.5”

Independiente de los posibles conflictos semán-ticos y discusiones sobre la precisa interpretación literal de estas y otras diversas definiciones del concepto, queda claro que la mejor forma de representar la relación entre los factores legalmente permisible, físicamente posible y financieramente viable es mediante un diagrama de Venn, como se muestra en la figura 1.

De la lectura de las definiciones se sigue que las características que determinan concepto de mayor y mejor uso son:

a) El uso debe ser legal o reglamentado;b) El uso debe ser beneficioso;c) El uso debe ser factible, es decir, no especula-tivo o supuesto;d) El uso debe ser tal que rinda a la tierra el mayor ingreso neto a una tasa de capitalización adecuada;e) El uso debe ser tal que produzca dicho ingreso durante el mayor tiempo posible, yf) El uso debe tener demanda.

En este contexto es importante tener presente que de los cuatro agentes de las producción, a la tierra siempre corresponde el último reclamo. Es decir, primero se remunera al trabajo, después al capital, sigue la parte de la gestión y, finalmente, cobra la tierra. De ahí que entenda-mos que en este análisis al suelo o tierra corres-ponde sólo un valor residual.

Igualmente interesa el hecho de que la filosofía de la valuación indica que los inmuebles deben valorarse siempre en términos de su mayor y mejor uso. El mayor y mejor uso (uso mejor y más productivo) de la tierra, si está desocu-pada, disponible y apta para ser aplicada a cualquier uso, puede ser diferente del mayor y mejor uso de la propiedad en el estado actual, con las mejoras que en ella existen. Por ello la lógica indica que el estudio de mayor y mejor uso debe realizarse siempre tomando en cuenta las dos situaciones: la tierra sin mejoras y la tierra con las mejoras que en efecto existen en ella.

Así, el analista estará en posibilidad de valorar si la o las mejoras tienen un uso apropiado y contribuyen al valor de la tierra o si, en caso contrario, constituyen una carga para ella, desvalorizándola.

Así, siempre será posible que el mayor y mejor uso de la tierra estimado mediante este análisis sea mayor sin las mejoras existentes que con ellas. Sin embargo, toda vez que el uso actual de la tierra, con esas mejoras, continuará, por lo menos, hasta que el sólo valor de la tierra conforme a su mayor y mejor uso sea superior al valor total de la propiedad en su conjunto conforme al uso existente, al valuador analista compete informar claramente sobre los dos

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Diagrama de Venn para MMU

FísicamentePosible

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EconómicamenteViable

Legal, físicamente posible yeconómicamente viable

1 La traducción corresponde al texto de la Sexta edición de The Appraisal of Real Estate, que decía: “Fundamental to the concept of value is the theory of highest, best, and most profitable use. Highest and best use is that which, at the time of appraisal, is the most profitable likely use of a property. It is also defined as that available use and program of future utilization which produces the highest present land value. Ver The Appraisal of Real Estate 6th Edition, American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago,1973, p. 43 2 The Appraisal of Real Estate 6th Edition, American Institute of Real Estate Appraisers, Chicago,1973, p. 43, la traducción es nuestra.

3 The Appraisal of Real Estate 13th Edition, Appraisal Institute, Chicago,2008, p. 278-279, la traducción es nuestra.

4 Glosario de Términos en Valuación, Instituto de Administración y Avalúos de Bienes Nacionales, México 2004, p. 22 .

5 Briseño, Santiago y González Rubén Darío, citados por Briseño, Santiago en Terminología de Valuación de Bienes Raíces, UPAV-SOTAVE, Caracas, 1979, p. 519.

6 Rabianski, Joseph S., Comments on the concept and definition of highest and best use, en Real Estate Issues, Law and Land, Spring 2007, p, 39.

Figura 1.

ALGO SOBRE EL “MAYOR Y MEJOR USO” EN INMUEBLES 9a) El análisis de viabilidad financiera investiga la aptitud del capital invertido en un inmueble para producir suficiente flujo periódico de ingresos para pagar todo los gastos (costo de operación y servicio de la deuda) y un periodo futuro de reversión (precio de venta menos costos de venta y saldo del crédito) y proveer un retorno sobre la inversión suficiente para inducir al inversor a adquirir la propiedad y recapturar el dinero invertido.b) El análisis financiero investiga la capacidad del capital en una propiedad inmueble para generar un valor de mercado (comercial) que iguale o exceda el costo total de construcción y desarrollo (costos directos e indirectos) de la propiedad.

Estos dos aspectos del análisis de viabilidad financiera están relacionados: La tasa de rendimiento del ingreso neto de operación usando la tasa terminal de capitalización adecuada en forma apropiada, y la tasa de descuento adecuada que establece el valor actual de mercado de la inversión.

El análisis se debe enfocar a usos viables y comercializables, aquellos que en efecto tienen mercado y resultan evidentes por condi-ciones actuales o claramente previsibles en el futuro de corto plazo, de acuerdo con el tipo y volumen de la inversión.

Máxima productividadLa etapa final del análisis de mayor y mejor uso implica el cálculo de cuál de los usos propuestos resulta en el mayor valor para el terreno. Implícito queda costear cada uno de los propuestos y mediante un estudio de valor residual llegar a precisar el valor del suelo que resulta en cada caso.

Finalmente es recomendable hacer similares ensayos considerando la situación actual del inmueble, es decir, con las mejoras existentes y, analizando posibles alternativas de uso alterno y la inversión consiguiente inversión, estimar el mayor y mejor uso del inmueble en su condición actual. Esto implica una discusión que habremos de retomar en una segunda entrega sobre el tema de mayor y mejor uso, tema que reclama mayor estudio y análisis por parte de los profesionales de la valuación en México.

Esto por la necesidad de adecuar un modelo desarrollado en otras latitudes, con apoyo y sujeción a marcos legislativos y tradiciones diferentes a aquel en que estamos obligados a movernos y retomar algunas consideraciones de semántica y lingüística que, aunque a muchos profesionales de la ingeniería y la arquitectura parezca raro, suelen tener relevancia en la postulación de principios de valuación como lo es este del mayor y mejor uso, para hacerlos más entendibles y claramente aplicables.

Tijuana, B. Cfa., Marzo de 2015

valores del suelo que arroja su estudio, que es lo que la normativa señala.

Ahora bien, ¿cómo se llega a la estimación de ese mayor y mejor uso?

Todo intento de análisis del mayor y mejor uso involucra dos consideraciones: 1) el uso más probable y rentable del terreno considerado libre de toda mejora conforme a los que estipu-lamos atrás y 2) si el predio ha sido mejorado se trata del uso que debería darse al mismo para maximizar el valor si se trata de inmuebles que no generan ingresos o, maximizar el ingreso neto de operación sobre la base de una inversión de largo plazo para inmuebles de inversión.

Además, en aquellos casos en que fuere necesa-rio un gasto de capital para renovar o mejorar un inmueble generador de ingresos, tales costos deben proveer una tasa de retorno suficiente (para el propietario) sobre el monto total invertido en el terreno, las edificaciones y otras mejoras.

El análisis obliga al valuador a proponerse por lo menos tres posibles esquemas de desarrollo para el terreno “considerado sin mejoras”. Cada una de ellas debe estudiarse a la luz de los tres factores o elementos que fundamentan la definición: legalmente permitido, física-mente posible y económicamente viable, para conocer su productividad y determinar cuál de ellos resulta en la máxima rentabilidad.

Legalmente Permitido.Implica el estudio de la legislación y reglamen-tación urbana, de zonificación y uso del suelo (para conocer el uso primario permitido y los secundarios compatibles), coeficiente de ocupación del suelo (que define la superficie máxima de la “huella” del edificio en el terreno) y coeficiente de utilización del suelo (el cual indica la superficie máxima edificable), regla-mento de edificación (que señala la altura máxima permitida, de donde el volumen total edificable) y toda aquella adicional que regule y limite la posible máxima utilización edificada y el uso del predio.

Físicamente Posible.Impone el estudio de las características físicas del terreno y el sitio: forma, topografía, ubicación, orientación, calidad del suelo y demás que indiquen la posibilidad de aprovechamiento desde la óptica del desarrollo del proyecto arquitectónico, el de ingeniería y el o los impactos sobre el entorno y de éste al predio.

Financieramente Viable. Quizá esta parte del análisis sea la que exige mayor dedicación y criterio por parte del profesional. Primeramente para diferenciar dos aspectos inherentes en él:


ARTÍCULO 10


PORQUÉ VALEUNA EMPRESA

Por Alfredo Pérez Moreno

COLABORADOR DELCOLEGIO DE VALUADORES DELESTADO DE AGUASCALIENTES

Prefacio

Alfredo Pérez Moreno publicó en la revista Líder Empre-sarial un artículo que se deriva de una plática que dio en el Colegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes en abril de 2013, haciendo una muy interesante exposición de los conceptos fundamentales de la valuación de empresas.

Alfredo es Licenciado en Administración, con una primera maestría en Administración y Finanzas, cuenta con varios diplomados, certificaciones y estudios especialmente en las áreas de Finanzas, Planeación Financiera, Banca, Modelos Financieros, Entorno Económico y Valuación de Empresas. Es catedrático de la Universidad Autónoma de Aguascali-entes en la Maestría en Valuación entre otras, también en licenciaturas y posgrados en la Universidad Panamericana Campus Bonaterra y recientemente obtuvo el grado de Máster en Finanzas Corporativas en la Universidad de Barcelona con la tesis Valuación de Hoteles Business Classen México.

Tengo el honor de decirme su amigo por años y me platicó durante el tiempo en que desarrollaba su tesis acerca de mucha información referente a distintos modelos de valuación de negocios y quiero anotar que sus asesores le comentaron que todo ese material correspondería a una tesis de doctorado y le recomendaron reducir los alcances de su investigación por políticas de tiempo para la presentación de la tesis de su segunda maestría.

Amigo de muchos de los integrantes del Colegio de Valuado-res de Aguascalientes, siempre dispuesto a compartir sus conocimientos con todos nosotros, por ello le solicité y amablemente accedió a compartir con los valuadores del país esta interesante lectura con el permiso de la revista que lo publicó.

M. en Val. Ing. Raúl Fernández MusacchioPresidente del Colegio de Valuadores del Estado deAguascalientes

s frecuente en el mundo de los negocios escuchar o leer que determinada empresa o marca es muy valiosa, o que alguna otra

ha perdido o ganado valor, sin embargo, a veces no tenemos muy claro qué es lo que le otorga o concede valor *a una empresa, es decir, ¿por qué una empresa es valiosa?

Quizá sea interesante comenzar señalando cómo no se obtiene el valor de una empresa, es decir, abordaremos la definición a través de nega-ciones.

Una empresa no es valiosa en función de sus inmuebles, de su maquinaria, sus equipos o software, por modernos, sofisticados o avanza-dos tecnológicamente que sean.

Una empresa no es valiosa por los resultados históricos y éxitos pasados.

Una empresa no es valiosa por la generación de utilidades que su estado de resultados arroja.

Una empresa no es valiosa, al menos desde el punto de vista económico, por mucha historia que posea, ni por la amplia trayectoria que la anteceda.

Una empresa no es valiosa por el monto resul-tante de su capital contable, independientemente de si este ha sufrido efectos favorables de revaluación de activos.

E

11


PORQUÉ VALE UNA EMPRESAAhora bien, ya hemos expresado por lo menos cinco negaciones respecto del valor de una empresa; es tiempo de comenzar a definir en términos positivos, a través de afirmaciones y proposiciones en una primera parte qué es valor y qué es precio, ya que con frecuencia estos términos se confunden.

Primeramente debo aclarar que no soy ningún experto en teorías del valor, ni axiología, ni mucho menos. El enfoque que daremos al valor tiene que ver con la valuación de empresas y solo en dicho ámbito. Una vez dicho lo anterior señalaré, que el valor es una apreciación subje-tiva que tiene diferentes magnitudes según el punto de vista de cada sujeto, así por ejemplo, una empresa tiene un valor para un comprador potencial A, otro valor para otro comprador potencial B y un valor diferente para el vende-dor, mientras que el precio es la suma que acuerdan comprador y vendedor para realizar una operación de compra-venta de una empresa. Y, ¿cómo es posible que la empresa pueda tener diferentes valores?, esto es muy fácil de explicar con el siguiente ejemplo:

Imagine a un empresario local que durante más de 50 años ha forjado una empresa de prestigio con un buen nombre, pero que no ha podido modernizar sus instalaciones y se ve acechado por competidores que tienen capital y acceso a tecnología y desearían comprar la empresa para hacerse de la cartera de clientes y de la marca de la empresa. Para estos últimos las instalaciones y los equipos no serían valiosos, por lo que su oferta estaría concentrada en la parte del negocio que para ellos es valiosa; sin embargo, para nuestro empresario local, que no piensa en abandonar la actividad, sino mantenerse como negocio en marcha, el precio de los compradores le parecería seguramente pobre y no compen-saría el valor de los activos. Imagínese ahora que el comprador potencial B está interesado solo en el inmueble de la empresa, ya que está ubicado en una zona del alto potencial para el desarrollo de vivienda vertical con todos los servicios urbanos y rápido acceso por avenidas de primer orden en la ciudad, ya que esta empresa de 50 años de antigüedad siempre ocupó el mismo inmueble y ahora quedó inmersa en una zona habitacional y comercial.

Como se podrá apreciar, hay por lo menos tres valores diferentes y, como quizá usted ya lo advirtió, el comprador B no desea adquirir la empresa, sino solo uno de sus activos, su inmue-ble.

En términos económicos el precio surge cuando un comprador y un vendedor concretan una operación de intercambio. Las unidades monetarias del intercambio son el precio, independientemente de la forma de pago.

Contestemos ahora algunas preguntas:¿Por qué se afirma que las empresas no son valiosas en función de sus activos fijos, a pesar de que estos puedan tener un valor económico relevante? Y también, ¿por qué se afirma que los resultados y la historia de una empresa, conjuntamente con sus utilidades no son indicadores confiables del valor de una empresa, de igual manera que tampoco lo es el capital contable de la misma?

Si vamos por partes primero debemos tener muy claro que el valor de una empresa se detona a partir de la generación futura de flujos de efectivo a tasas de retorno que excedan el costo del capital invertido, por lo tanto, para la creación de valor de una empresa para sus accionistas, es necesario no solo que haya utilidades, sino lo más importante es que exista flujo de efectivo (si vendo y no cobro o si vendo con márgenes pobres o incluso negativos con tal de ganar participación de mercado, destruyo valor, no lo incremento).

El flujo de efectivo que genere la empresa deberá tener su origen en la operación de la misma, es decir, en el resultado del curso normal del negocio –producir bienes y/o servicios, cobrarlos, pagar a los empleados, proveedores, los impuestos y gastos corrientes-, además deberá generar excedentes para reinvertir una parte en investigación y desarrollo de nuevos productos, además del natural reemplazo de activos fijos.

Algunas teorías financieras, especialmente las relacionadas a la estructura óptima de capital, llevan a la conclusión de que el incremento de la deuda genera mayor rentabilidad para los accionistas partiendo de un apalancamiento financiero de cero (cociente de pasivos totales entre activos totales), sin embargo, el cambio en la estructura de capital no modifica en lo absoluto el flujo de efectivo de operación de la empresa, por lo que se puede afirmar a la luz de la teoría del valor de las empresas, que el incremento del apalancamiento financiero lo único que modifica es el destino final del flujo libre y en todo caso, conserva el valor de la empresa, pero no crea más valor.

Día 1

Día 2

Día 3

Jueves 22 Octubre09:00 TOUR DE ACOMPAÑANTES A: Tlayacapan (Taller de orfebrería y compras) Tepoztlán (Comida en Restaurante Los colorines)

20:00 CÓCTEL DE BIENVENIDA - ROMPEHIELOS “LAS MAÑANITAS”

Viernes 23 Octubre11:30 - 18:00 TOUR DE ACOMPAÑANTES A: Jardines de México y Comida

20:30 - 00:00 CENA MEXICANA

Sábado 24 Octubre09:00 TOUR DE ACOMPAÑANTES A: Palacio de Cortés Jardín Borda Catedral Compras en el Centro de Cuernavaca

14:30 COMIDA CLAUSURA20:00 CENA DE GALA

Programa

Tlay

acap

an

Jardines de México

Palacio de Cortés

Punto de Salida para los Tours de Acompañantes:

Hotel Sede del Congreso Holiday Inn Cuernavaca.

Código de Vestimenta: Se recomienda llevar ropa y calzado cómodo.

Necesario presentar su gafete de acompañante para validar su asistencia.

Acompañantesde 2015

Día 1

Día 2

Día 3

Jueves 22 Octubre09:00 TOUR DE ACOMPAÑANTES A: Tlayacapan (Taller de orfebrería y compras) Tepoztlán (Comida en Restaurante Los colorines)

20:00 CÓCTEL DE BIENVENIDA - ROMPEHIELOS “LAS MAÑANITAS”

Viernes 23 Octubre11:30 - 18:00 TOUR DE ACOMPAÑANTES A: Jardines de México y Comida

20:30 - 00:00 CENA MEXICANA

Sábado 24 Octubre09:00 TOUR DE ACOMPAÑANTES A: Palacio de Cortés Jardín Borda Catedral Compras en el Centro de Cuernavaca

14:30 COMIDA CLAUSURA20:00 CENA DE GALA

Programa

Tlay

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Jardines de México

Palacio de Cortés

Punto de Salida para los Tours de Acompañantes:

Hotel Sede del Congreso Holiday Inn Cuernavaca.

Código de Vestimenta: Se recomienda llevar ropa y calzado cómodo.

Necesario presentar su gafete de acompañante para validar su asistencia.

Acompañantesde 2015

PORQUÉ VALE UNA EMPRESA 14


El enfoque que daremosal valor tiene que vercon la valuación deempresas y solo endicho ámbito...

como asignar el precio de una empresa en razón de su capital contable o sus activos, partiendo de sistema contable diseñado, al menos en el mundo de las micros, pequeñas y medianas empresas, para disminuir la base gravable o impositiva.

Vale la pena hacer énfasis en que hemos preten-dido reflexionar sobre el valor de una empresa en marcha, es decir, un negocio que continuaría sus operaciones por tiempo indefinido. Si se tratara de un avalúo de una empresa en liquidación, es seguro que los valores a consi-derar serían los de liquidación de los activos, para con ello saldar las deudas y reembolsar a los accionistas el recurso residual.

Los elementos a considerar en la valuación de una empresa, por lo menos deberían contener los siguientes aspectos: a) análisis macroeconómico general, b) análisis del sector, c) análisis de la industria, d) análisis de la estrategia y capacidad direc-tiva, e) análisis de competitivi-dad, f) análisis financiero histórico estandarizado, g) análisis financiero proyectado y h) otros aspectos relevantes para el valuador.

Resultaría pues, verdaderamente desafortunado pretender valuar una empresa en marcha partiendo de registros contables históricos sin hacer el análisis respectivo y las estandariza-ciones necesarias, para emitir una opinión de valor, que como ya hemos dicho, sería la opinión de un tercero, más o menos soportada en técnicas y conocimiento de la empresa, el sector y la industria, además de la propia experiencia.

www.covea.mx/?m=info&t=79

El valor de una empresa depende de quién se encuentra al mando de la dirección y adminis-tración de la misma y de las estrategias que se instrumentan. Si la integración de todos los elementos y recursos que se están bajo la dirección es capaz de ofrecer valor a los clientes y de instrumentar mecanismos de retorno eficaz de los recursos a la misma empresa, el proceso de creación de valor favorecerá a la propia empresa y por ende a sus empleados, accionistas, proveedores y todos aquellos que tengan derechos sobre ella.

Diferentes dueños o administradores son capaces de generar diferente valor para la misma empresa. La calidad de la administración, la estrategia y la dirección cuentan de manera sobresaliente en la creación de valor. En defini-tiva la sinergia es relevante para el valor de una empresa.

Después de haber expuesto los argumentos anteriores, me parece que es muy claro que el valor de una empresa no tiene nada que ver con sus edificios o maquinaria, tampoco con su capital contable ni con sus resulta-dos históricos. Pensemos un momento que si la historia fuera determinante en el valor de las empresas, seguramente General Motors, el otrora gigante automotriz no debería haber sido rescatado de la quiebra, al igual que Citi Bank y otras tantas empresas que en su momento llegaron a ser las más valiosas de sus mercados.

Es curioso señalar que la teoría subyacente en estas ideas fue desarrollada por Alfred Marshall a finales del siglo XIX, sin embargo, ha sido poco utilizada en el mundo de los negocios, dando paso a enfoques menos robustos y en otros casos verdaderamente desventurados,

Por Ing. Enrique Rodríguez Nolasco

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15ARTÍCULO


LA VALUACIÓN,OPORTUNIDAD A LA VISTA

bilidad, ya que no influyen efectivamente en la sociedad para que aprecien la especialidad y se permite que terceros tomen decisiones básicas, quecorresponden a los expertos en valuación.

Si hacemos una encuesta a la población en general, que incluya a los emprendedores, que arriesgan su capital en negocios micros, peque-ños y medianos (que son la mayoría en número en México), perciben a los peritos valuadores como necesarios para obtener créditos inmo-biliarios,escrituración de inmuebles, para aspectos legales de inmuebles, etc. Ven aspectos relacionados con los bienes inmuebles e igual-mente, la mayoría de los peritos valuadores en México, tienen como campo de actividad, el inmobiliario para estas aplicaciones.

Entonces, las otras especialidades y aplicaciones en bienes tangibles, que son muchas en número (maquinaria, equipo, aeronaves, embarcacionesmarinas, joyas, obras de arte, incluyendo la inmobiliaria para otras aplicaciones, etc.), salvo en empresas muy estructuradas (que en número son las menos) normalmente son requeridas por presión y aspectos muy específicos (auditoria, posibilidad de venta a una empresa estructurada,embargo, sucesión, etc.). No usan la valiosa información que un avalúo, realizado profe-sionalmente, les puede aportar en beneficio de su patrimonio, de su gestión administrativa, de su proceso de toma de decisión y por lo tanto, tampoco toman en consideración al experto envaluación, como lo hacen con expertos en temas contables, legales, etc. ¿Son diferentes? Definiti-vamente, no.

no de los aspectos que más preocupa a las personas (físicas y morales), en general, es “obtener” y después

“salvaguardar” sus bienes, que son su patrimonio.

Sin embargo, una vez que se los obtiene, no necesariamente conoce su valor a través del tiempo, usando como referencia el precio, que en su momento, pagaron por ellos. Por lo mismo, en la mayoría de las ocasiones, toma decisiones que influyen en su patrimonio, sin contar con información confiable al respecto.

¿Siendo un aspecto que tanto preocupa, enton-ces, porque la valuación de bienes no forma parte de las especialidades técnicas que coti-dianamente son consultadas para estos efectos? ¿Es un problema específico de este campo?

No hay una respuesta única, pero ciertamente parecen ser aspectos relacionados con nuestra cultura, aunado a la falta de apreciación de laimportancia (y ventaja) de conocer el valor real de nuestros bienes.

Respecto a la cultura, como mencioné, normal-mente no nos preocupamos por protegerlos adecuadamente (a través de coberturas deseguros, inversión en mantenimiento preventivo, etc.). La pérdida del valor del bien, en muchos casos, hace imposible su reposición. Normal-mente, no estamos sensibles a que esto puede suceder y en algunos casos, que los bienes, son eternos. En esto, desde luego, influye no saber cual es valor real de los bienes.

Respecto a la falta de sensibilidad a la importan-cia de contar con información real de valor real de los bienes, que es el tema de este comentario, los peritos valuadores tienen una gran responsa-

U

LA VALUACIÓN: OPORTUNIDAD A LA VISTA 16establecidos por las leyes mexicanas, siempre aludidas y pocas veces respetadas (tenemos que recordar que los funcionarios públicos pueden hacer específicamente lo que la Ley les autoriza). Esto pasa todos los días y por conservar el trabajo, en la mayoría de los casos, los expertos que conocen de ello, lo aceptan. Los expertos o peritos valuadores deben retomar el camino y regresar a lo básico, los Colegios de Profesionis-tas y hacer que cumplan con su función de acreditar, dando la seguridad a la sociedad de que dicha reconocimiento es producto de una verificación de la calidad del perito y que además, contribuyan al impulso del gremio,basados en su credibilidad, ya que deben ser promotores de la generación y aplicación de criterios técnicos sólidos, metodologías actuales y avalen la ética de los profesionales. Un ejemplo claro de que esto es posible, lo está dando el Comité Nacional Permanente de Peritos Valuadores del Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas, A.C. (CIME), quienefectivamente ha contribuido con la publicación de libros en temas inmobiliario, maquinaria, equipo y vidas útiles, con registro en Derechos de Autor y que ha puesto a disposición del gremio valuatorio, sin más interés, que apoyarlo. Este es un ejemplo de lo que se debe hacer. Fijar criterios claros, aportar herramientas y vigilar la calidad de los expertos. Este esfuerzo está siendo continuado por la Academia Mexicana de Peritos Valuadores, A.C. y por el Instituto de Investigación e Innovación Tecnológica para América Latina A.C., que conjuntamente y en sus ámbitos, apoyan lo que se inició y requiere continuarse.

Entonces, la pregunta obligada es ¿el gremio de la valuación en México, cuando va a tomar la decisión de darse el valor y hacer de la especiali-dad de valuación, invaluable para la sociedad mexicana? ¿Cuándo se unirá para trabajar consistente y permanentemente para que los expertos o peritos valuadores, sean reconocidos por la sociedad y tengan confianza en su acredi-tación? La respuesta se tiene y la han dado otrasespecialidades ya mencionadas, solo se necesita decisión. Hay quienes lo están haciendo. ¿El gremio será capaz de sumarse?

Para concluir, estos conceptos aplican para bienes tangibles y quedan los intangibles, que con muchos aspectos similares y otros dife-rentes, tienen un campo de aplicación amplio, así como el de las evaluaciones.

Una respuesta, es que el perito valuador normal-mente no sabe que su papel debe ser de Consul-tor y por lo tanto, de asesor del Usuario. Estepapel le requiere ser perito en toda la extensión de la palabra, que se deriva de “pericia”, con exigencia de una permanente actualizaciónprofesional, que no nada más se centra en el tema de herramientas de valuación. Se debe conocer la industria o procesos que se analizan, para ofrecerle al usuario del avalúo, lo que requiere, con el soporte técnico necesario, los criterios correctos y las consideraciones necesarias para que lo puedan usar con la confianza del caso. Esto tiene un costo, que incluye la propia infraestructura (tanto de herramientas como de personal especializado), pero en la medida en que se haga realmente y se realice éticamente, será reconocido por los usuarios. El experto que todo lo sabe, como se manejaba antiguamente, con la diversidad tecnológica actual y velocidad con que se mueve, hace necesario que en la valuación participen los especialistas en los temas involucrados. La actualidad exige que la responsabilidad del experto inicie con la asesoría para definir elalcance y aplicación del avalúo que requiere el usuario y concluya asesorándolo como usar la información, como se realizaron las determina-ciones, etc., En otras palabras, servicio de consultoría.

Entonces, los expertos en valuación o peritos, pueden y deben convertirse en Consultores en la materia. En la medida que la cultura del uso de la información de los avalúos sea parte de la vida cotidiana en la administración de las empresa, negocio y de la persona, se abrirán oportuni-dades de trabajo, se apoyará el crecimiento de las inversiones (al tomarse decisiones soportadas y se concreten las ventajas) y aunque pocoidentificada, pero no menos importante, automáticamente se creará una barrera natural para expertos o seudo expertos que, sin cumplir con los requisitos que los peritos valuadores mexicanos cumplen, intenten ocupar los espacios en la materia que se han dejado, que por cierto, son recursos económicos que salen del país y con montos unitarios mucho mayores.

Siendo lo anterior aparentemente claro, históricamente, el gremio de la valuación ha trabajado en forma aislada, sin sumar esfuerzos. El número de organizaciones, que en algunos casos, otorgan acreditaciones sin contar con los reconocimientos legales para hacerlo, no ayudan, además de que las mismas autoridades federales y locales también contribuyen, otorgando registros o acreditaciones fuera de los alcances


ARTÍCULO 17


LA VALUACIÓN,COSTO O INVERSIÓN

* Agrupa los bienes por tipo, presentando cifras utilizables para establecer las coberturas.* Permite realizar futuras actualizaciones, dentro de un plazo de tiempo, de manera efectiva y económica.* El valuador puede hacer recomendaciones muy concretas de riesgos que normalmente no se cubren, pero dada su experiencia y vivencias reales, puede aportar estas sugerencias para que sean evaluadas por el propietario y en su caso, consi-deradas, para eventos atípicos.

Aunque pareciera que esta opción aplica solo a las empresas o negocios, no es así. Para los particu-lares, la situación es similar y en este caso, contar con esta herramienta en la contratación de póliza y en una posible reclamación, es todavía de mayor relevancia, ya que facilita, hace más accesible los procesos y la relación beneficio-costo es muy alta, ya que después de sufrir un evento de perdida de bienes, de la magnitud que sea, la recuperación del monto necesario para su reposición, es un impor-tante apoyo dentro de la gravedad del evento.

Como reflexión, podemos establecer que contar con un avalúo de bienes, tanto para empresa, negocio o persona física, tiene una relaciónbeneficio-costo muy alta, además de ser una invaluable herramienta para la tranquilidad del poseedor de bienes para la correcta contratación de pólizas de seguros, con las coberturas que le protejan de la mejor manera posible y la trami-tación de reclamaciones con soporte suficiente.

Para ello, los Peritos Valuadores acreditados y con experiencia, que trabajamos con apego a la ética, estamos al servicio de la sociedad, como asesores en la materia, para sugerir el alcance y su aplicación, auxiliándolos en el manejo e interpre-tación del mismo, esto es, deben onsiderarnos su consultores.El público en general puede acercarse a las empresa aseguradoras para obtener información acerca de expertos en la materia que conozcan ypuedan referenciar con base en su experiencia, que es la mejor referencia o bien, acudir a los Colegios de Profesionistas, solicitando la relación de Peritos Valuadores que acreditan y tengan la experiencia en el tema, como es el Comité Nacional Perma-nente de Peritos Valuadores del Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electricistas, A.C. (CIME).Como iniciamos este artículo, las condiciones ambientales y riesgos a los que estamos expuestos han cambiado y debemos proteger de la mejor manera posible nuestro patrimonio, para evitar lamentaciones y acusar, de nuestra falta de decisión, a las empresas aseguradoras. Los Consul-tores en la materia estamos a disposición de la sociedad.

n el mundo en general y en México en particular, el comportamiento delmedio ambiente ha cambiado, como nos lo han demostrado los últimos eventos

catastróficos, por huracanes y lluvias en nuestro país, con características y zonas de influencia atípicas, pero cada vez más, lo atípico se convierte en típico y nos estamos acostumbrando. Lo que antes no sucedía, ahora sucede y por lo tanto, ahora nuestro patrimonio está expuesto a nuevos riesgos, tanto en concepto como en magnitud. A lo anterior, debemos sumar que en economías definidas como estables, conocer el valor real de nuestro patrimonio es básico, cuando las condi-ciones aparentes no necesariamente coinciden con la realidad, derivado de paridades de monedas, inflaciones de países y entornos económicos que se alejan del comportamiento esperado, se vuelve todavía más relevante, dado que nuestra “expecta-tiva” o “estimación sin apoyo técnico”, puede no corresponder con la realidad. Estamos en unanueva realidad.La mejor fuente de información para conocer, en forma realista, el valor de nuestro patrimonio, es la valuación, realizado por especialistasreconocidos, con experiencia probada en el tema.

Con los antecedentes ya mencionados, una aplicación relevante y que nos ocupará en esta ocasión, es la valuación para aseguramiento, paraque el Propietario del patrimonio, pueda establecer las sumas aseguradas y tipo de coberturas. Es importante resaltar que las compañías aseguradoras reconocen las pólizas de seguro como contratos de “Buena fe“, donde el Contratante es responsable de las cifras ya mencionadas y en algunos casos, la asesoría que recibe de los agentes en la materia, no es técnicamente correcta para esta importante decisión. Cuando el contratante no recibe la correcta asesoría y se presenta un evento que se derive en una reclamación, normalmente hay frustración en el afectado y de la cual se hace responsable a la Compañía Aseguradora, ya que los montos recuperados son siempre son suficientes para resarcir los daños o recuperarlos, si se trata de pérdida total.

La valuación para aseguramiento, adicionalmente de conocer el valor actual de los bienes, tiene las siguientes ventajas:* Demuestra la preexistencia y condición físico de los bienes. Lo anterior, porque esta aplicación, requiere un soporte gráfico y de información suficiente para este fin, sobre todo cuando en el evento, la documentación que puede acreditar la preexistencia, se pierde. Es una invaluable herra-mienta en el caso de reclamaciones a la compañía aseguradora.

E

Por Ing. EnriqueRodríguez Nolasco

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¿QUE ES LA INICIATIVA DELEY SOBRE LA COLEGIACIÓNOBLIGATORIA?

Para entrar en materia, es fundamental presen-tar las reformas al artículo 5º constitucional uno de los tres artículos que serán modificados para poder llevar a cabo tal iniciativa y que sin lugar a dudas encierra la esencia misma de la iniciativa, y que a la letra dice:

“El Congreso de la Unión determinará los casos en que, para el ejercicio profesional, se requiera de colegiación, certificación periódica o cualquier otra condición especial, así como las modalidades y términos de cumplimiento de dichos requisitos. Los Colegios de Profesionistas serán entidades privadas de interés público que coadyuvarán en las funciones de mejora-miento y vigilancia del ejercicio profesional, se constituirán y operarán de conformidad con lo dispuesto por las leyes, con autonomía para tomar sus decisiones y no podrán realizar actividades religiosas o políticas. La afiliación de los profesionistas será individual”.

Sería muy complicado que en este trabajo se pueda comentar de forma completa cuáles son los alcances de esta ley, por lo que solamente se presentarán algunos artículos que tienen relación con la colegiación y los asociados, buscando que el lector profundice más en el tema consultando la iniciativa de forma completa; se presentan algunos comentarios sobre los temas tratados. La iniciativa establece:

Artículo 1. La presente Ley es de orden público y de observancia general en toda la República,

e parece que tratar este tema es de fundamental importancia por la relevancia en sí misma de la propuesta sobre la iniciativa con proyecto de

Decreto por el que se expide la Ley General del Ejercicio Profesional Sujeto a Colegiación y Certificación obligatorias, que el grupo de legisladores formado por los senadores Arely Gómez González, Miguel Romo Medina, Roberto Gil Zuarth, Angélica de la Peña Gómez, Manuel Camacho Solís, Enrique Burgos García y María Cristina Díaz Salazar, presentó ante la Cámara de Senadores para su aprobación. Lo más relevante de esta iniciativa para nosotros radica en el hecho de que todo parece indicar que nuestra actividad valuatoria estará incluida dentro de la profesiones que se requerirá estar colegiado para poder ejercer, toda vez que se encuadra en uno de los temas considerados por dicha iniciativa que es, el patrimonio de las personas.

Al llevar a cabo investigaciones sobre lo que se ha escrito y tratado sobre el tema, encontramos que varios Colegios de Valuadores han presen-tado en sus reuniones ordinarias y extraordi-narias pláticas relativas a este interesante tema, por lo que el suscrito viendo la importancia de la iniciativa, se propuso investigar y conocer los alcances, repercusiones y beneficios que traerá esta ley una vez aprobada.

M

Por Ing. José de Jesús Orenday Carrillo

Maestro en Valuación, Profesor de la Universidad Autónomade Aguascalientes, Socio Fundador y Ex Presidente delColegio de Valuadores del Estado de Aguascalientes y actualComisario de la Federación de Colegios de Valuadores A. C. (FECOVAL)

INTRODUCCIÓN

¿QUE ES LA INICIATIVA DE LEY SOBRE LA COLEGIACIÓN OBLIGATORIA? 19Artículo 10. El Sistema Nacional de Profesiones se integrará por:I. Las instituciones del país, públicas o particulares, que están legalmente facultadas para la expedición de títulos profesionales y diplomas de especialidad que habilitan para el ejercicio de las Actividades Profesionales;II. Los profesionistas y especialistas que hayan obtenido el título o diploma de especialidad, así como las constancias de colegiación y certificación profesionales necesarios para el ejercicio de las Actividades Profesionales;III. Los Colegios de Profesionistas que operen dentro de todas y cada una de las entidades federativas así como las que operen a nivel nacional;IV. Los Entes Certificadores de profesionistas que hayan obtenido la idoneidad en los términos de la presente Ley;V. La Comisión Interinstitucional de Colegiación y Certificación Profesionales y;VI. El Registro Nacional de Actividades Profesionales.

Artículo 30. Son obligaciones de los Colegios de Profesionistas:I. Contar con su respectivo código de ética profesional al momento de solicitar su registro como Colegio de Profesionistas.II. Contar con un órgano interno de control ético al momento de solicitar su registro como Colegio de Profesionistas.III. Vigilar el Ejercicio Profesional de sus integrantes para que éste se realice de conformidad con lo establecido por las leyes sobre la materia y por el respectivo código de ética profesional del colegio;IV. Denunciar, en su caso, ante las autoridades compe-tentes las infracciones en que incurran los profesionistas de acuerdo con lo dispuesto en la fracción anterior;V. Expedir a los miembros respecto de los cuales se lleve su expediente, las constancias de certificación profesional correspondientes, en los términos establecidos en esta Ley.VI. Vigilar y verificar el cumplimiento del Servicio Social Profesional obligatorio de sus integrantes y expedir las constancias de ello cuando proceda; yVII. Las demás que les fije esta Ley, así como las demás disposiciones legales, reglamentarias y estatutarias relativas a la materia.

Artículo 31. Los Colegios de Profesionistas son órganos de opinión respecto de la aplicación de esta Ley, al igual que de colaboración de las autoridades competentes en las funciones de vigilancia y control del Ejercicio Profesional.

Artículo 32. Los Colegios de Profesionistas tendrán el carácter de coadyuvante de las autoridades administrati-vas competentes de conformidad con lo dispuesto en esta Ley.

Artículo 34. Para el ejercicio de las profesiones cuya regulación es objeto de esta ley, el interesado, además de obtener la cédula profesional, deberá estar incorporado en alguno de los Colegios de Profesionistas autorizados conforme a la presente Ley, correspondiente a la Activi-dad Profesional de que se trate. Sin perjuicio de ello, cada profesionista podrá pertenecer a una o más agrupaciones o Colegios de Profesionistas, siempre que manifieste en forma expresa en cuál de ellos se llevará su expediente

reglamentaria del artículo 5o, párrafos tercero y cuarto, y 121 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos en materia del Ejercicio Profesional sujeto a colegiación y certificación obligatorias, estableciendo sus bases y requisitos.

Artículo 3. Es objeto de la Ley establecer y regular la colegiación y certificación obligatorias para el control de quienes ejerzan las Actividades Profesionales, a fin de garantizar que los servicios respectivos sean otorgados bajo estándares de calidad y en consonancia con las normas éticas aplicables en beneficio de los usuarios.

Artículo 4. La colegiación y certificación profesionales tienen por fines la protección del público usuario mediante la actualización de los conocimientos de los profesionistas; el control ético de su desempeño; la defensa de los derechos de los colegiados y en general, la contribución a la mejora científica, técnica y cultural de los profesionistas en beneficio de los usuarios y la sociedad en general, de conformidad con las normas de esta Ley.

Artículo 5. Serán actividades sujetas a colegiación obligatoria y certificación periódica las que determine la Comisión Interinstitucional, que guarden relación con la vida, la salud, la seguridad, la libertad y el patrimonio de las personas.La Comisión Interinstitucional de Colegiación y Certificación Profesionales será la autoridad competente para identificar y precisar las Actividades Profesionales específicas que serán sujetas a la colegiación y certificación obligatorias.Para la determinación de las actividades a que se refieren los dos párrafos anteriores, la Comisión Interinstitucional tomará en consideración que las actividades correspondan a profesiones cuyos estudios requieran de reconocimiento de validez oficial y se desarrollen dentro de las áreas profesionales de la medicina y las ciencias de la salud en general; el derecho; la ingeniería en sus diversas modali-dades; la arquitectura; y la contaduría; asimismo, cuando alguna otra ley disponga el ejercicio de alguna actividad profesional que deba ser objeto de regulación.

El Catálogo General de Actividades Profesionales deberá ser publicado anualmente y regirá indefinidamente hasta que, mediante determinación específica y atendiendo a los procedimientos dispuestos por esta ley, la propia Comisión Interinstitucional decida que la actividad deba dejar de ser regulada.

Artículo 6. Sólo las personas que cuenten con título profesional válido, cédula profesional y constancias de colegiación y de certificación podrán ejercer las Activi-dades Profesionales.Las autoridades federales y las de las entidades federati-vas estarán facultadas para no autorizar, suspender, inhabilitar o impedir el ejercicio de cualquier Actividad Profesional o de cualesquier facultad o función otorgada a los particulares por virtud de esta Ley, cuando el sujeto correspondiente no cumpla con los requisitos establecidos por esta Ley.


¿QUE ES LA INICIATIVA DE LEY SOBRE LA COLEGIACIÓN OBLIGATORIA? 20


IX. Otorgar facturas y/o recibos conforme a las disposiciones fiscales aplicables por concepto de pago de honorarios o gasto;X. Incorporarse al Colegio de Profesionistas como colegiado ejerciente cuando esté en tal condición;XI. Estar al corriente en el pago de sus cuotas, ordinarias o extraordinarias, y asumir las demás cargas colegiales, cualquiera que sea su naturaleza, en la forma y plazos al efecto establecidos.XII. Denunciar al colegio todo acto de intrusismo que llegue a su conocimiento, así como los casos de ejercicio ilegal, sea por falta de colegiación, sea por suspensión o inhabilitación del denunciado, por no contar con la certificación cuando ésta sea exigible o por estar incurso en supuestos de incompatibilidad o prohibición.XIII. Denunciar al colegio todo acto de violación al código de ética de dicho colegio que llegue a su conocimiento;XIV. Denunciar al colegio cualquier atentado a la libertad, independencia o dignidad de un profesionista o de cualquier miembro de su Actividad Profesional en el ejercicio de sus funciones;XV. Prestar sus servicios profesionales con el adecuado nivel de calidad.

COMENTARIOS FINALES:

Por lo antes expuesto, se concluye que la presente iniciativa es de orden público y de observancia general en toda la república; involucra a las Instituciones públicas y privadas que imparten educación superior, a los Colegios de Profesionistas debidamente registrados, a los profesionistas de esos colegios y a los entes certificadores que han adquirido su idoneidad, principalmente.

Esta iniciativa otorga autoridad a los colegios de profesionistas, quienes serán entidades privadas de interés público, considerados órganos de opinión para la aplicación de esta Ley que coadyuvarán en las funciones de mejoramiento y vigilancia del ejercicio profesional, llevando a cabo programas de capacitación y certificación continua para sus agremiados y otorgando las constancias de cumplimiento ante las autori-dades respectivas.

Esta Ley traerá beneficios a la sociedad y a las diversas instituciones que requieran de los servicios de esos profesionistas, toda vez que el hecho de estar colegiados, recibir capacitación y certificación y estar dentro de un control y/o vigilancia para que se conduzcan con ética y decoro en la práctica de su profesión, son elementos que nos pueden dar garantía de profesionalismo y honestidad en la realización de su trabajo.

Finalmente, se ha observado en la práctica que aquéllos profesionistas que no están dentro de un colegio o agrupación que los regule y que por lo tanto no se ejerza ningún control ético y profesional sobre ellos, y que además no partici-pen en programas de actualización y/o certifi-cación profesional, pueden estar expuestos a no cumplir con la ética y la preparación necesaria dentro de su especialidad, en perjuicio de las personas e instituciones que demandan sus servicios.

para efectos del Ejercicio Profesional. En caso de que el profesionista no manifieste en forma expresa cuál de ellos llevará su expediente, lo llevará el colegio en el que tenga mayor antigüedad.Cada Colegio de Profesionistas llevará el registro y formará expediente individualizado de cada uno de sus integrantes, asentando las actividades de educación continua efectuadas, recabando copia de las constancias pertinentes, y anotando los procedimientos de sanción que les hubieren sido instruidos, e informará anualmente a la Dirección General de Profesiones, para los efectos de su inscripción en el Registro Nacional de Actividades Profesionales.

Artículo 35. Los requisitos para la incorporación a un Colegio de Profesionistas son los siguientes:I. Poseer título para la Actividad Profesional correspon-diente legalmente expedido y registrado o los títulos extranjeros que, conforme a las leyes vigentes, sean homologados y revalidados a aquél.II. Contar con la cédula para el Ejercicio Profesional correspondiente.III. No estar inhabilitado para ejercer la profesión de que se trate por sentencia condenatoria firme, ni encontrarse en estado de interdicción.IV. No estar incurso en causa de incompatibilidad o prohibición para el ejercicio de la profesión de que se trate.V. Satisfacer la cuota de ingreso y demás derechos de incorporación que tenga establecidos el Colegio de Profesionistas correspondiente.VI. Aprobar el examen de acceso a la profesión correspon-diente.VII. Cualquier otro que establezca la normativa vigente.

Artículo 40. Son obligaciones de los profesionistas colegiados:I. Actuar de acuerdo a los principios científicos, técnicos y éticos aplicables al caso y generalmente aceptados dentro de las Actividades Profesionales de que se trate, según las circunstancias y medios en que se preste dicho servicio.II. Sujetarse estrictamente al código de ética profesional del colegio al que estén incorporados.III. Mantenerse actualizado en la materia de su especialidad y obtener la certificación correspondiente;IV. Cumplir con el Servicio Social Profesional y prestar sus servicios en casos de circunstancias de peligro nacional, desastres o calamidades públicas, cuando así lo disponga la autoridad y las leyes respectivas.V. En caso de urgencia inaplazable, prestar los servicios que se le requieran a cualquier hora y en el sitio que sean requeridos, lo que deberá ser informado al colegio que corresponda con posterioridad.VI. Rendir en debida forma al cliente, cuando éste lo solicite, las cuentas de su gestión;VII. Iniciar o proseguir las gestiones que le fueren encomendadas, sin incurrir en dilación injustificada;VIII. Avisar oportunamente al cliente para que éste pueda tomar las medidas convenientes, en caso de no poder concluir la gestión que le hubiera sido encomen-dada;

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ETICAPROFESIONAL

La Ley Federal de Protección de Datos Perso-nales aplica pata todos, incluyendo a los profe-sionistas, en adición al código de ética, especial-mente, por no limitante, a quienes otorgamos servicios de consultoría en el tema de evaluación y valuación de activos (tangibles e intangibles), ya que tenemos acceso a los más valioso, desde el punto de vista económico, de nuestros clientes, su patrimonio. Este es un tema que he mencionado recurrentemente y todo el gremio que tiene el privilegio de poder otorgar este tipo de servicio, debe unirse para asegurase que se cumple cabalmente con la reglamentación vigente en el tema y a la que se ha hecho referencia y en lugar de violarlos para poder obtener trabajo de las entidades que lo soliciten (ya que los clientes podrán estar seguros de que tienes actualmente tienen dichos registros, han incumplido y por tanto, tener dudas razonable de la salvaguarda de su información), probemos nuestra capacidades a través de las referencia directa de clientes (quienes confirmarán nuestro expertise y cumplimiento cabal de su expecta-tiva), acreditaciones, certificación de nuestra información por una entidad calificada y presentación de sistemas de trabajo, incluyendometodología.

Los Profesionistas debemos honrar el privilegio de ser parte fundamental en el desarrollo del país a través de nuestro servicio, por lo que los Colegios, Academias y Asociaciones de Profe-sionistas debemos trabajar para ello, asesorando a las entidades gubernamentales y privadas para que cumplan con sus procedimientos internos de verificar la capacidad de sus consultores o especialistas en las diferentes materias, pero sobre todo en evaluación y valuación de bienes tangibles e intangibles, sin obligar a los interesa-dos a violar el código de ética, dando la seguri-dad de la salvaguarda de la información de lo más valioso en términos económicos de nuestros clientes, haciendo un frente común. La Academia Mexicana de Peritos Valuadores, A.C. y El Colegio de Ingenieros Mecánicos y Electri-cistas, A.C. (a través de su Comité Nacional permanente de Peritos Valuadores) son los primeros en mostrar la disposición de asesoría en esta tema, esperando se una el total del gremio en esta indispensable tarea.

Debemos implantar en los profesionistas la ética como nuestro primer valor.

La tarea está definida, hay que llevarla a cabo.

a vida activa de un profesionista se inicia, oficialmente, cuando La Dirección General de Profesiones (DGP), que forma parte de la Secretaría de Educación Pública, otorga

la cédula profesional. A partir de ese momento, los Profesionistas nos tenemos que regir por las normas que la misma DGP nos establece, entre otras, el Código de Ética Profesional, que es aplicable en cualquier actividad profesional y en su Capitulo Segundo (De los deberes del profesionista), en su artículo 5°, establece a la letra “El profesionista debe mantener estricta-mente la confidencialidad de la información de uso restringido que le sea confiada en el ejercicio de su profesión, salvo los informes que le sean requeridos conforme a la ley” Adicionalmente, la misma DGP, otorga los registros a los Colegios de Profesionistas, quienes, conforme a los establecido en la Ley Reglamentaria del Artículo 5° Constitucional, agrupan a los profesionistas en las ramas que dicho registro les permite y son los únicos autorizados para acreditar a peritos, en las diferentes especialidades que cubra. Por lo tanto, los Colegios de Profesionistas y sus miembros, se deben apegar al Código de ética establecido por la DGP, que han incorporado en el propio.

Lo anterior, aunque vigente, parece que la vida diaria, en algunos casos se olvida conveniente-mente, ya que hay entidades gubernamentales yprivadas (como en el caso de los Bancos), que establecen como requisito para otorgar registros como proveedores de servicio, la entrega detrabajos realizados previamente, en la especiali-dad que se solicita. Algunos lo disfrazan, mencionando que se quite la información que identifique al Cliente, pero todo lo demás, se entrega, puede fácilmente identificarse.

Eso sí, quienes violan el código de ética, entregan la información y obtiene su registro, están obligados por esta entidad a cumplir con su código de ética o son sujetos a sanciones. ¿Ética conveniente?.

Ahora, está vigente la Ley Federal de Protección de Datos Personales en Posesión de Particulares y su Reglamento, que pareciera innecesaria, sicumpliéramos con los conceptos ya menciona-dos, pero con ella nos recuerdan que siempre, debemos actuar con ética o seremos sujetos a sanciones. ¿Necesitamos que se nos amenacen para actuar correctamente?.

Por Ing. EnriqueRodríguez Nolasco

COLEGIO DE INGENIEROS

MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS A.C.

L

DIRECTORIO 22


PRESIDENTES DE COLEGIOS E INSTITUTOS ASOCIADOS A LA FECOVALINSTITUTO PRESIDENTE DIRECCIÓN LD TELÉFONOS FAX E-MAILFEDERACION DE COLEGIO DE VALUADORES, A.C. (FECOVAL) ESP. EN VAL. ING. ARMANDO

HERACLIO ESCALANTE CHAVIRAALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 218-9369 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MEXICO, A.C. (COVAMEX) ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI #53, ESQUINA CALLE TABASCO, COLONIA PIMENTEL, C.P. 83188, HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 218-9369 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES ESTADO DE BAJA CALIFORNIA, A.C. ESP. EN VAL. ING. MARCELOGONZÁLEZ ALVEAR

SOR JUANA INES DE LA CRUZ NO.13606-1 COL. REAL DEL MONTE,C. P. 22195, TIJUANA, B. C. COLEGIO: AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180FRACC. NEIDHART, TIJUANA, B.C., 22020

664 681-9152Col. 684-8865

622.90.38CEL. 045664-364.26.43

[email protected][email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUACION DE MEXICALI, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. KARLA ANTONIAANGUIANO LUNA CEL. 045 686 569 6878

CALZ. DE LAS AMERICAS 560, COLONIA CUAHUTÉMOC SUR, C.P. 21200.MEXICALI, BAJA CALIFORNIA 686 554-3449 554-3449

[email protected]@[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE SINALOA NORTE, A.C. ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE RENÉCORRAL CAZARES CALLEJÓN HERMENEGILDO GALEANA 140 PTE. COL. CENTRO

C.P. 81200 LOS MOCHIS, SINALOA668 812-0647 812-0647 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE SINALOA CENTRO, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. SALVADORPADILLA CASTILLOCEL. (667) 751 02 31

COLEGIO: JUAN CARRASCO 160 SURCOLONIA CENTRO, C.P. 80000,CULIACAN SINALOA

667 713 88 37 Colegio 713 7610 [email protected]@hotmail.com

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE SONORA Y COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DEL ESTADO DE SONORA, A.C. (COVAPROES)

M.V. ING. RODRIGO ALBERTOPEÑA PORCHAS

NAYARIT No. 277 ENTRE RAMÓN CORRAL Y ANTONIO VILLARREAL, COL. COUNTRY CLUB, C.P. 83010, HERMOSILLO SONORA 662 216-17-68 302-50-82 Colegio [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE INGENIEROS MECÁNICOS Y ELECTRICISTAS, A.C. (CIME) ESP. EN VAL. ING. IGNACIOVALADÉZ GUTIÉRREZ

OKLAHOMA 89 COL. NÁPOLES C.P. 03810MÉXICO, D.F. 55

5523-11235682-0162

Ofic. 2595-6382Cel. 55 1948-5334 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACIÓN INMOBILIARIA INDUSTRIAL Y DE NEGOCIOS COVAIIN, A.C.M. EN V.I. LUIS ERNESTOGASTELUM CELAYA

QUINTA MAYOR 4 COL. LAS QUINTAS C.P. 83240HERMOSILLO, SONORA 662 181-0996 181-0996

[email protected]@hotmail.com

COLEGIO SONORENSE DE VALUADORES, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ GUILLERMOSERRANO CORNEJOCel. 644 414-25-26

CALIFORNIA 315-A NORTE, COL. CUAUHTÉMOC C.P. 85160CIUDAD OBREGÓN SONORA 644 414-27-04


COLEGIO DE VALUADORES DE COAHUILA, A.C.ESP. EN VAL. ING. MARIO ALBERTO ELIZALDE HERRERA CEL. 844 448 70 66

ALVAREZ Nº 721 INT 3 ZONA CENTRO. SALTILLO, COAHUILA. MEXICO C.P. 25000 844 415-3255 415-3255 [email protected]

COLEGIO MEXICANO DE VALUACION DE NUEVO LEON, A.C. ESP EN VAL. ARQ. GUSTAVO ALFONSO REYES AGUIAR

AV. VENUSTIANO CARRANZA Nº 552 SUR, COL. MARIA LUISA, C.P. 64040, MONTERREY, N.L. 81 1768-1044

Colegio 8343-0177 8375-7687 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE TAMAULIPAS, A.C. M.V., E.V.I. ARQ. BELISARIO DOMINGUEZ ROMERO

AVE. HIDALGO No. 5004-303 FRACC. LOMAS DEL CHAIREL C.P. 89219 TAMPICO, TAMPS. 833

227-13-83Colegio 216-7986 227-13-84 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DEL NORTE DE TAMAULIPAS, A.C. M.V. Y ARQ. FRANCISCO GERARDO RODRIGUEZ BACA

AV. LÁZARO CÁRDENAS Nº 117 LOCAL FRACC. MEXICO, C.P. 87049, CD. VICTORIA, TAMAULIPAS 834 1-35-11-97

Col. 0189-99301975 1-35-10-44 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE DURANGO, A.C.MTRA. EN VAL. DENISSE PAOLA BLANCO CORRALCel. (618) 165 86 46

CALLE PALOMA 145 PTE. ENTRE ZARCO Y PATONI, ZONA CENTRO, C.P. 34000, DURANGO, DGO. 618 811 33 10 811 33 10 [email protected]

COLEGIO DE PROFESIONALES EN VALUACION DE INMUEBLES DE CIUDAD JUAREZ, A.C. ESP. EN VAL. ING. ISIDRO SAUL MARTÍNEZ ESCANDÓN

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACC. LOS PINOS, CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA, C.P. 32350. 656 618-9657 618-9657

Cel. [email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION DEL ESTADO DE CHIHUAHUA , A.C.ING. EDEN OSCAR LUIS SORIA GOMEZ Cel. 614-342-85-94

FERNANDO DE BORJA No. 310, PARQUES DE SAN FELIPE, CP 31203, CHIHUAHUA CHIH. 614 426-71-00 426-71-00


414-27-04

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE CHIAPAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. ANTONIO MARTINEZ REYES

1a NORTE PONIENTE 1208 ZONA CENTRO, CP. 29000, TUXTLA GUTIERREZ CHIAPAS 961

612-26-63612-20-97 Directo 612-22-52 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE GUERRERO, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. JOSÉ RAÚL MANUEL TÉLLEZ GÓMEZ CELULAR. 7449 09 07 43

AV. UNIVERSIDAD NO. 5, DESPACHO 102-B, EDIF. MELL, FRACC. MAGALLANES, C.P. 39670, ACAPULCO, GRO. 744 487 49 33 487 49 33 [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE MORELOS, A.C. ESP. EN VAL. ARQ. JUAN PABLO DIAZ CERVERA

BOULEVARD BENITO JUAREZ No. 10-7, COL. CENTRO, C.P. 62000, CUERNAVACA, MORELOS 777 312-7276

Nextel. 1-13-08-08 318-6235 [email protected] [email protected]

INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION, A.C. DRA. SUSANA FERNÁNDEZ ÁGUILA CEL. 04455-5418-5050

AV. INSURGENTES # 348 - 6° PISO, COL. ROMA SUR, DEL. CUAUHTEMOC, C.P. 06700, MÉXICO. D.F. 55 IMV DF

55-84-36-76Dra. Fernández

55-49-14-58


SOCIEDAD DE INGENIEROS CIVILES VALUADORES, A.C. (SICIV) ESP. EN VAL. ING. MANUEL JOSE FRANCISCO GARCIA CORDOVA Cel. 0445533318946

CAMINO STA. TERESA Nº 187, COLONIA PARQUE DEL PEDREGAL, DELEGACION TLALPAN, C.P. 14010, MEXICO, D.F. 55 52-86-19-45 ofic 5606-1327

5606-6349 [email protected] [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE JALISCO, A.C.ESP. EN VAL. ING. RAÚL ARMANDO BRACAMONTES ZENIZO CEL: 045-33-38-14-40-15

AV. VALLARTA N° 1835-17, COLONIA LAFAYETTE, C.P. 44140, GUADALAJARA JALISCO 33 36-15-73-41 36-15-46-31

Col. 36-29-77-47

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE COLIMA, A.C. M. en VAL. JUAN JOSÉ LÓPEZ RODRÍGUEZ CEL. (312) 319 52 32

CALLE CORREGIDORA 275, LOCAL 24, COLONIA JARDINES DE LA CORREGIDORA, C.P. 28030, COLIMA, COL 312 3111403 ofic.

313 3610 Colegio 3111403 ofic.

313 3610 Colegio


COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE AGUASCALIENTES, A.C. M. EN V. ING. RAÚL FERNÁNDEZ MUSACCHIO NIETO 814, FRACC. MODELO, C.P. 20000, AGUASCALIENTES, AGS. 449 242-4412 242-4412 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE MICHOACAN, A.C.ESP. EN VAL. ING. ARQ. JORGECUEVAS CANCINOCEL. 04535-3123-9728

CALLE 5 DE MAYO No. 12-4, COLONIA CENTRO,C.P. 59510, JIQUILPANJOSÉ MARIA IGLESIAS Nº 297, CHAPULTEPEC SUR,C.P 58260, MORELIA, MICH.

353 533-1064Col. 01443-3149239

[email protected]@yahoo.com.mx

COLEGIO INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE QUERETARO, A.C. ESP. EN VAL. ING. ARMANDO TREJO JUÁREZ

CIRCUITO MOISES SOLANA No. 411, VISTA ALEGRE 1ª SECCION, C.P. 76090 QUERETARO, QRO. 442

213 97 32 229-06-10 Colegio 213 97 32

[email protected]

[email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACION INMOBILIARIA DE SAN LUIS POTOSI, A.C.ESP. EN VAL. ING. EUGENIO MONTEJANO MORAN CEL. 045444 8490006

MARIANO AVILA 297-3, 2º PISO BARRIO TEQUISQUIAPAN, C.P. 78239 SAN LUIS POTOSÍ, S.L.P. 444 811-6101 833-0909

[email protected], [email protected][email protected]

COLEGIO DE VALUADORES INMOBILIARIOS DE IRAPUATO DEL INSTITUTO MEXICANO DE VALUACION DE GUANAJUATO CENTRO, A.C.

ESP. EN VAL. ING. RIGOBERTO SALDAÑA CERVANTES

CALLE ARTEAGA No. 4 INT. 3, ZONA CENTRO C.P. 36900 PENJAMO, GTO 469 692-4508 692-4508 [email protected]

COLEGIO DE MAESTROS EN VALUACION DE LEON, A.C. ARQ. CLAUDIA IVONNE HIBERT SANCHEZ Cel. 4771203366 LLUVIA 301, COLONIA JARDINES DEL MORAL, C.P.37190 477 717-34-35 717-34-35 [email protected]

[email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DE CORDOBA Y ORIZABA, A.C. ARQ. CLAUDIA MORÁN NOLASCOCelular: 045 271 108 23 46 AV. 3 No. 1414, CENTRO, CÓRDOBA, VER., C.P 94500 271 712-1618 Ext. 108 712-1618 Ext. 108

[email protected][email protected]@civacori.org

COLEGIO DE VALUADORES DE VERACRUZ Y XALAPA, A.C.ESP. EN VAL. ARQ. ALFONSO MORALES HOYOS CEL. 0442288564900

PROLONGACIÓN POPOCATEPETL Nº 10, COL. MIRADOR, C.P. 91170, XALAPA, VER. 228 814-33-58 814-33-58 [email protected]

COLEGIO E INSTITUTO DE VALUADORES DEL ESTADO DE VERACRUZ, A.C. MTRO. ARQ. GILBERTO LUIS TOVAR ARIZPE Cel . 229 984 17 53

CALLE 28 No. 2 FRACCIONAMIENTO COSTA VERDE, C.P. 94294, BOCA DEL RIO, VERACRUZ 229 922-8945 922-8945

[email protected] [email protected]@civevac.org

COLEGIO DE VALUADORES DEL ESTADO DE PUEBLA, A.C. CALLE 29 B NORTE Nº 1849, FRACCIONAMIENTO LAS HADAS, C.P. 72070, PUEBLA, PUEBLA 222 230-1010

Colegio [email protected] administració[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE QUINTANA ROO, A.C. ESP EN VAL. ARQ. FRANCISCO JAVIER ZUBIRAN PADILLA

PUNTA YOQUEN Nº 18, SUPERMANZANA 24, MANZANA 33, CANCUN QUINTANA ROO 998 887-3019 887-3019

COLEGIO DE VALUADORES PROFESIONALES DE YUCATAN, A.C. ESP. EN VAL. ING. JOSÉ AUGUSTO EROSA VÁZQUEZ

CALLE 62-B N° 481X 37, COLONIA CENTRO, C.P. 97000 MÉRIDA YUCATÁN 999 920-10-86 920-53-71 [email protected]

[email protected]

[email protected]

MTRO. JAVIER FURLONG SALGADO Cel. 0452223-245282 211-0012

[email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE TABASCO, A.C. ESP. EN VAL: ING: ENRIQUE DEL CARMENBAEZA LOPEZ

CALLE 1 NO. 233 LOCAL 25, FRACC. ARBOLEDASC.P. 86079, VILLAHERMOSA TAB. 993 350-0391

350-0391Cel. 045-993 156-9851


SOCIEDAD DE ARQUITECTOS VALUADORES, A.C. (SAVAC) ARQ. MÓNICA DEL CARMEN GARCÍA CORDOVA

AV. CONSTITUYENTES Nº 800, COLONIA LOMAS ALTAS, DELEGACIÓN MIGUEL HIDALGO, C.P. 11950, MÉXICO, D.F. 55 52-86-19-45

55-70-01-96 Savac 52-86-92-55 [email protected] [email protected]

COLEGIO DE VALUADORES DE NAYARIT, A.C. M.A.C. ING. JOSÉ ANTONIO RODRÍGUEZMARTÍN DEL CAMPO

LERDO N° 205 DESPACHO 2, COLONIA CENTRO, C.P. 63000TEPIC, NAYARIT 311 217-1556 217-1556 [email protected]

[email protected]

COLEGIO DE ESPECIALISTAS EN VALUACIÓN DEL ESTADO DE ZACATECAS, A.C. ESP. EN VAL. ING. FIDEL ÁLVAREZGONZÁLEZ CEL. 045-492 892 0526

AV. UNIVERSIDAD No 210 6to. PISO, LA LOMA, C.P. 98068ZACATECAS, ZACATECAS 492 922-4440 922-5730 [email protected]

23DIRECTORIO


DIRECTIVA DE FECOVALCARGO NOMBRE DIRECCIÓN/ DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

PRESIDENTE ESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

ALBERTO TRUQUI # 53 ESQUINA CALLE TABASCO COLONIA PIMENTEL,C.P. 83188

HERMOSILLO, SONORA 662 262-9717 218-9369 [email protected]@fecoval.mx

VICEPRESIDENTE MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA

AV. DE LA FRAGA 537 COLONIA CENTRO C.P. 91700

VERACRUZ, VERACRUZ 229 932-1109 ID 72*823183*2 NEXT 263-8520

931-0203 [email protected]@fecoval.mx

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIO

ESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO

BLVD. BENITO JUAREZ Nº 10, 3er PISO, CENTRO,C.P. 62000

CUERNAVACA, MORELOS 777 312-7276 Nextel. 1694130 312-7276 [email protected]@fecoval.mx

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ CORRAL

A. BUSTAMANTE N° 811, FRACC. LOS PINOS,C.P. 32350

CIUDAD JUAREZ, CHIAHUAHUA

656 616-7444 616-2544611-3349

[email protected]

SEGUNDO SECRETARIOSUPLENTE Y COMISIÓNLEGISLATIVA

ESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESUS VALDEZ HERRERA

HIDALGO N° 106 DESP. 2 PB, COLONIA CENTRO,C.P. 85000

SONORA 644 169-46-32 644 447-4020 169-3957 [email protected] [email protected]@fecoval.mx

TESORERO ARQ. E.V. NORMA HERLINDA AGUILAR FRIAS

ASIENTOS 432-2, SAN JOSE DEL ARENAL C.P. 20130

AGUASCALIENTES, AGUASCALIENTES

449 996-5702 996-5701 [email protected]@fecoval.mx

SUBTESORERO ESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

CALLE 56 No. 442-A DEPTO. 11, CONDOMINIOS CRISTAL ENTRE 49 Y 51, COLONIA CENTRO, C.P. 97000

MERIDA, YUCATAN 999 984-1775 999 278-5384 984-1775 [email protected] [email protected]@fecoval.mx

PRESIDENTE DEL CONSEJO TECNICO

ESP. EN VAL. ARQ. SEGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

JESÚS SIQUEIROS 100-A, COLONIA LOMA LINDA C.P. 83150

HERMOSILLO, SONORA

662 220-3478 220-3478 [email protected] [email protected]

COMISARIO M. EN V. ING. JOSÉDE JESÚS ORENDAYCARRILLO

CERRADA TROJES DEMATANCILLAS N° 104FRACC. TROJES DE ORIENTE II

CHIHUAHUA,CHIHUAHUA

449 146-6052 449 199-0592 146-6052 [email protected]

[email protected]

SECRETARIO DE RELACIONESY DIFUSIÓN Y PRESEIDENTEDE LA COMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL DE COVAMEX

ESP. EN VAL.ING. FRANCISCO JAVIERNORIEGA URIBE

ALFONSO ORTIZ TIRADONo. 106 COL. CENTROC.P. 83000

HERMOSILLO,SONORA

662 213-1868 213-1868 [email protected]@fecoval.mx

REPRESENTANTES REGIONALESREGIÓN NOMBRE DIRECCIÓN/DOMICILIO CIUDAD/ EDO. LADA

TELÉFONO OFICINA CELULAR FAX E-MAIL

I ESP. EN VAL. ING. JULIO E. TORRES COTO RUIZ

AVENIDA DE LOS OLIVOS # 3180 FRACC. NEIDHART, C.P. 22020

TIJUANA B.C.


II ESP. EN VAL. ARQ. OSCAR FIDENCIO BUSTAMANTE ESPINOZA

18 No. 144 E/MADRID Y ESPAÑA COL. BUENAVISTA, C.P. 87340

H. MATAMOROS TAMPS.

868 817-4544 868 818-2181 817-8098 [email protected] [email protected]@bustamanytesanchez.com

III ESP. EN VAL. ING. FRANCISO CUELLAR RICH

CALLE MISIÓN DE SANTA FE No. 7943 C.P. 32401

CIUDAD JUÁREZ CHIHUAHUA


IV M. en C. ARQ. LUIS ALBERTO MENDOZA PÉREZ

AVENIDA NIÑOS HEROES No. 453 COLONIA LA BONITA, C.P. 28984

VILLA DE ÁLVAREZ COLIMA

312 308-6691 312 132-1324 [email protected] [email protected]

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO YPRESIDENTE DE LACOMISION DERELACIONES Y DIFUSION.

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNANDEZ ACERETO

SM. 92 MZ 22 EDIFICIO 2 DEPTO. 1 FRACCIONAMIENTO "LA FLORIDA” C.P. 77516

CANCÚN, QUINTANA ROO 998 888-6691 998 845-5654 888-6691 [email protected]@fecoval.mx

GERENTE LIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA

INSURGENTES SUR 1480-2º PISO, COLONIA INSURGENTES MIXCOAC C.P. 03920

MÉXICO D.F.

55 5534-6273 5534-6467 [email protected] [email protected]@fecoval.mx

662 137-0470

VI ESP. EN VAL. ARQ. KATIA BAZAN YITANI

DIRECCIÓN VALENCIA No.102 SEGUNDA SECC.GABRIEL PASTOR C.P. 72420

PUEBLA PUEBLA


V MTRO. Y ESP. EN VAL.ING. VICTOR ZETINA MEZA

AV. ACUEDUCTO No. 2642 INT. CCOL. CHAPULTEPEC ORIENTE C.P. 58260

MORELIA,MICHOACÁN

443 314-1342314-8669

[email protected]@fecoval.mx

VII ESP. EN VAL. ARQ. FELIPE ITURRALDE SILLER

AV. NICHUPTE N°21 PLANTA BAJA MZA-11, SM-15, C.P. 77500

CANCUN QUINTANA ROO.

998 882-1099 998 865-4563 887-2388 [email protected] [email protected]

VIII ESP. EN VAL. ING. JORGE ANTONIO PULIDO ALABARDA

RANCHO PIOMO # 10 CASA 13 COLONIA PRADO COAPA

MÉXICO DISTRITO FEDERAL


443 328-1557

257-0196

449 920-2000

662 140-0999

664 106-0261

PRESIDENTEESP. EN VAL. ING. ARMANDO HERACLIO ESCALANTE CHAVIRA

[email protected]

VICEPRESIDENTEESP. EN VAL. MTRO. ING. ALBERTO PEÑA NAVA

[email protected]

PRIMER SECRETARIO PROPIETARIOESP. EN VAL. ARQ. JORGE SANDOVAL AGUAYO

[email protected]

SEGUNDO SECRETARIO PROPIETARIO Y PRESIDENTE DE LACOMISIÓN DE RELACIONES Y DIFUSIÓN

ESP. EN VAL. ING. FLORENCIO GUILLERMO HERNÁNDEZ [email protected]

PRIMER SECRETARIO SUPLENTE Y PRESIDENTE DE LACOMISIÓN DE ACCIÓN GREMIAL

ESP. EN VAL. ING. ENRIQUE JORGE MUÑOZ [email protected]

SEGUNDO SECRETARIO SUPLENTE Y COMISIÓN LEGISLATIVAESP. EN VAL. ING. MANUEL DE JESÚS VALDEZ HERRERA

[email protected]

TESORERAESP. EN VAL. ARQ. NORMA HERLINDA AGUILAR FRÍAS

[email protected]

SUBTESOREROESP. EN VAL. ING. JUAN GABRIEL MENENDEZ SALAZAR

[email protected]

PRESIDENTE DEL CONSEJO TÉCNICOESP. EN VAL. ARQ. SERGIO FRANCISCO IBARRA ALDACO

[email protected]

COMISARIOM. EN VAL. ING. JOSE DE JESUS ORENDAY CARRILLO

[email protected]

GERENTELIC. MARLENY PAOLA TRUJANO GARCÍA

[email protected]

2do trime 41stre - fecoval · 2016-09-30 · 4 artÍculo valuador profesional | no. 41 |...

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