บทคัดย่อ abstract · 2011-08-23 · ชัยพฤกษ์เลควิว...

416

การประชมวชาการ มหาวทยาลยขอนแกน ประจำาป 2554“การพฒนาอนาคตชนบทไทย : ฐานรากทมนคงเพอการพฒนาประเทศอยางยงยน” 27-29 มกราคม 2554

แนวทางการบรหารจดการนตบคคลหมบานจดสรรในเขตอำาเภอเมอง จงหวดขอนแกน

Guidelines to Managing the Establishment of Juristic Person in Housing Project, Muang Khonkean

ศรพฒน ศรจนทร1 อธษฐาน ทองเชอ2 รศ.ดร.ยาใจ พงษบรบรณ3

1, 2อาจารยประจำาสาขาวชาการจดการ คณะบรหารธรกจ มหาวทยาลยภาคตะวนออกเฉยงเหนอ3ผอำานวยการสำานกวจยและพฒนา มหาวทยาลยภาคตะวนออกเฉยงเหนอ

199/19 ต.ในเมอง อ.เมอง จ.ขอนแกน 40000 โทรศพท: 043 222959-61 ตอ 536 Email: [email protected]

บทคดยอ การวจยเชงคณภาพนมวตถประสงค 3 ประการ คอ

1) เพอศกษาสภาพทวไปของการเปนสมาชกนตบคคลและสภาพการ

บรหารจดการของนตบคคลหมบานจดสรร 2) เพอศกษาแนวทาง

การบรหารจดการของนตบคคลหมบานจดสรร และ 3) เพอศกษา

ขอเสนอแนะการบรหารจดการของนตบคคลหมบานจดสรร การ

ดำาเนนการวจยแบงเปน 2 ระยะ คอ ระยะท 1 เกบรวบรวมขอมลโดย

ใชแบบสมภาษณกงโครงสรางจากสมาชกนตบคคล 5 หมบานคอ

พมานเพลสศรฐาน สพชร แกนทองธาน2 ราชพฤกษ ม.ภาค และ

ชยพฤกษเลควว จำานวน 40 คน วธการสมตวอยางแบบแบงชนภม

(Stratified Sampling) แบบโควตา (Quota Sampling) และแบบสม

อยางงาย (Simple Sampling) จำาแนกตามขนาดหลงคาเรอนขนาด

เลก ขนาดกลาง และขนาดใหญ และระยะท 2 การจดสนทนากลม

(Focus Group Discussion) มผเขารวม 12 คน ในตำาแหนงประธาน

คณะกรรมการ และสมาชกนตบคคล 5 แหง ผประกอบการและผแทน

จากสำานกงานทดน ใชสถตเชงพรรณนาและการวเคราะหเนอหา นำา

เสนอเปนความเรยง พบวา 1) สมาชกนตบคคลมความรในระดบนอย

เกยวกบพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 และการบรหาร

จดการของนตบคคลหมบานจดสรร ทง 6 ดานมการบรหารงานอยาง

เหมาะสม 2) แนวทางการบรหารจดการของนตบคคลหมบานจดสรร

3 ดาน ดงน (1) การเตรยมการบรหาร ควรตรวจสอบรายการและ

เงนคาบำารงรกษาสาธารณปโภค แตงตงคณะกรรมการ และจดทำา

ระเบยบขอบงคบของหมบาน (2) การวางแผนการดำาเนนงานและ

การควบคม ควรมการจดทำาแผนการปฏบตงานประจำาป และ(3)

การกำาหนดบทบาทหนาทและความรบผดชอบของสมาชกนตบคคล

และ คณะกรรมการนตบคคลใหเปนไปตามระเบยบ สำาหรบขอเสนอ

แนะการบรหารจดการนตบคคลหมบาน คอ (1) ควรเพมไมดอก

และเพมแสงสวาง (2) ควรเพมเครองออกกำาลงกายและซอมแซม

อปกรณทชำารด (3) การจดเกบรายได ควรนำาเงนสวนทเหลอไปหา

ผลประโยชนเพมเตมโดยไมมความเสยง (4) ตองการใหเปนตวแทน

รองเรยนหนวยงานภายนอก (5) ควรรณรงคใหปฏบตตามกฎระเบยบ

ขอบงคบอยางเขมงวด

คำาสำาคญ : นตบคคลหมบานจดสรร ผประกอบการ สาธารณปโภค

ประสทธภาพ

Abstract The objectives of this research were: 1) to study

the management of the Housing Estate Juristic Persons 2) to

study the guidelines for the management of the Housing Estate

Juristic Persons 3) to study the recommendations on the man-

agement of the Housing Estate Juristic Persons. The research

is divided into two stages: Phase 1 data was collected during

at a semi-structured interview. The samples were 40 members

of the Housing Estate Juristic Persons from Plmanplace Sritan,

Suputchari, Kaenthongthani2, Ratchaphruek mopak and Chai-

yaphruek Lakeview. The Phase 2 focus group discussions were

12 members from stakeholders.

The findings were as fallows:

1) Knowledge about Land Appropriation Act

B.E.2543 of the members was at the low level. The management

committee were 6 overall as the most appropriate.

2) Guidelines for the management of Housing

Estate Juristic Persons have been included in order to enhance

the operation of the Board of Directors for three reasons:

(1) Preparation prior to administration (2) planning, implementation

and control, and (3) roles and responsibilities.

3) The suggests some of following: (1) The environment

in the village should plant more trees and vegetation in the park

(2) The Maintenance and Service Center infrastructure should

have more advanced security, and be responsible for the repair

of any equipment failure. (3) Revenue collection: the remaining

funds should be used to obtain additional benefits with no risk (4)

Represent all external agency complaints, and (5) Alert members

to the following rules.

Keywords : Housing Estate Juristic Persons, Entrepreneurs,

Public Utilities, Efficiency

417


1. บทนำา จงหวดขอนแกนเปนจงหวดทมความเจรญทงดานสงคม

และวฒนธรรม เศรษฐกจ การศกษา และเปนศนยกลางของภาคตะวน

ออกเฉยงเหนอตอนบน มพนทประมาณ 10,900 ตารางกโลเมตร

และมประชากร 1.7 ลานคน มจำานวนทอยอาศยทมทะเบยนบาน

สะสม ประมาณ 5 แสนหลง และมโครงการจดสรรทอยอาศยประเภท

บานเดยว อาคารพาณชย ประมาณ 40 โครงการ รวมทงสน

4,500 หนวย คดเปนรอยละ 90 อยในเขตอำาเภอเมอง และรอยละ10

อยในอำาเภอพล สวนอำาเภอทเหลอ 24 อำาเภอ ไมมการจดสรรทดน

เพอทอยอาศย [1] และมผลสำารวจสถานการณตลาดทอยอาศยใน

เขตอำาเภอเมอง จงหวดขอนแกน รอยละ 32 ยงไมมทอยอาศยเปน

ของตนเอง รอยละ 73 มความตองการซอบานในระยะเวลามากกวา

1 ปขนไป และตองการบานราคาไมเกน 2 ลานบาท [2] ผประกอบ

การอสงหารมทรพยไดเหนถงชองทางการเจรญเตบโตของธรกจจง

เรงขยายโครงการบานจดสรรอยางตอเนอง และสรางภาพลกษณ

ทดแกโครงการบานจดสรรโดยการสรางสงอำานวยความสะดวกและ

สาธารณปโภคครบครน เชน สวนสาธารณะ สระวายนำำำำา สนามเดก

เลน สโมสร เปนตน สำาหรบคาใชจายทเกดจากการดแลบำารงรกษา

สาธารณปโภคนน ผประกอบการจะเรยกเกบจากผซอทดนจดสรรไว

ลวงหนาจนกวาจะสนสดโครงการ

ตามพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 มาตรา

44 [3] กำาหนดวา เมอผประกอบการขายทดนจดสรรหมดแลว

สามารถโอนการดแลบำารงรกษาสาธารณปโภคใหแก (1) นตบคคล

หมบานจดสรรหรอนตบคคลตามกฎหมายอน หรอ (2) การยกให

เปนสาธารณประโยชน หรอ (3) ผจดสรรทดนดแลตอไป คณะผวจย

ไดทำาการสำารวจในอำาเภอเมอง จงหวดขอนแกน พบวา มการจด

ทะเบยนนตบคคลหมบานจดสรร .ศ.2550-2552 จำานวน 12 หมบาน

จำาแนกเปนการบรหารงานในรปนตบคคลหมบานจดสรร จำานวน 10

แหง การบรหารงานโดยผประกอบการ 1 แหง และอยระหวางโอน

ใหเทศบาล 1 แหง คณะผวจยจงมคำาถามการวจยวา (1) ทำาไมมการ

จดทะเบยนเปนนตบคคลหมบานจดสรรเพยงรอยละ 30 (2) ผซอ

ทดนจดสรรมความรเกยวกบพระราชบญญตจดสรรทดนหรอไม (3)

หมบานทจดทะเบยนนตบคคลหมบานจดสรรมการบรหารงานอยางไร

และ (4) นตบคคลหมบานจดสรรมการบรหารงานอยางไรเพอเปน

แนวทางแกหมบานทสนใจจดตงนตบคคลหมบานจดสรร คณะผวจย

เหนความสำาคญในการศกษาวจยเกยวกบแนวทางการบรหารจดการ

นตบคคลหมบานจดสรรในเขตอำาเภอเมอง จงหวดขอนแกน จงเลอก

ศกษาเฉพาะหมบานทจดทะเบยนเปนนตบคคลหมบานจดสรรใน

เทศบาลบานเปดทเปนตวแทนหมบานจดสรรในเขตอำาเภอเมอง

2. วตถประสงคการวจย 1) เพอศกษาสภาพทวไปของการเปนสมาชกนตบคคล

และสภาพการบรหารจดการของนตบคคลหมบานจดสรรในเขต

อำาเภอเมอง จงหวดขอนแกน

2) เพอศกษาแนวทางการบรหารจดการของนตบคคล

หมบานจดสรรในเขตอำาเภอเมอง จงหวดขอนแกน

3) เพอศกษาขอเสนอแนะการบรหารจดการของคณะ

กรรมการนตบคคล

3. กฎหมาย พระราชบญญต และกฎระเบยบทเกยวของ การจดตงนตบคคลหมบานจดสรรนน มขอกฎหมายท

เกยวของ คอ

1) พระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 มาตรา

44 45 46 47 48 49 50 51 52 53 และ 70

2) กฎกระทรวงวาดวยการขอจดทะเบยนจดตง การ

บรหาร การควบ และการยกเลกนตบคคลหมบานจดสรร พ.ศ. 2545

3) ระเบยบคณะกรรมการจดสรรทดนกลาง วาดวยการ

จดตงนตบคคลหมบานจดสรรหรอนตบคคลตามกฎหมายอน และการ

ขออนมตดำาเนนการเพอการบำารงรกษาสาธารณปโภค

4) ระเบยบคณะกรรมการจดสรรทดนกลาง วาดวยการ

กำาหนดคาใชจาย หลกเกณฑและวธการจดเกบคาใชจายในการบำารง

รกษาและการจดการสาธารณปโภค และการจดทำาบญช พ.ศ. 2545

4. วธดำาเนนการวจย 1) ประชากร คอ นตบคคลหมบานจดสรรในเขต

อำาเภอเมอง จงหวดขอนแกน ตงแตป 2550 – 2552 จำานวน 10 แหง

2) กลมเปาหมาย คอ นตบคคลหมบานจดสรรเขต

เทศบาลบานเปดทบรหารงานอยางมระบบและตอเนอง จำานวน

5 แหง คอ พมานเพลสศรฐาน สพชร แกนทองธาน2 ราชพฤกษ ม.ภาค

และชยพฤกษเลควว โดยจำาแนกตามขนาดหลงคาเรอนขนาดเลก 3:4

ขนาดกลาง 1:1 และขนาดใหญ 1:1 (ดงตารางท 1)

3) วธการสมตวอยาง ระยะท 1 กลมเปาหมาย คอ สมาชก

นตบคคลหมบานจดสรร ใชวธการสมแบบหลายขนตอน (Multi Stage

Sampling) คอ แบบแบงชนภม (Stratified Sampling) แบบโควตา

(Quota Sampling) และแบบสมอยางงาย (Simple Sampling) จำานวน

40 คน จากหมบานขนาดเลก 20 หลงคาเรอน ขนาดกลาง 10 หลงคา

เรอน และขนาดใหญ 10 หลงคาเรอน และระยะท 2 กลมเปาหมาย

คอ ผทมสวนไดสวนเสย (Stakeholders) จำานวน 5 กลม จากประธาน

นตบคคล คณะกรรมการนตบคคล สมาชกนตบคคล ผประกอบการ

และผแทนจากสำานกงานทดนจงหวดขอนแกน รวมทงสน 12 คน

418


ตารางท 1 หมบานจดสรรทจดทะเบยนนตบคคล ตามชนดบานเดยว

และขนาดหลง

4) วธการเกบรวบรวมขอมล ระยะท 1 แบบสมภาษณ

กงโครงสราง (Semi-structured Interviews) ใชระยะเวลา 15 วน และ

ระยะท 2 การสนทนากลม (Focus Group Discussion) ในวนท 12

กนยายน 2552 เวลา 13.30-16.30 น. หองประภากร 4 มหาวทยาลย

ภาคตะวนออกเฉยงเหนอ

5) สถตทใชในการวเคราะหขอมลเชงพรรณนา (Descrip-

tive Statistics) การวเคราะหเนอหา (Content Analysis) แลวนำา

เสนอเปนความเรยง

5. สรปผลการวจย ผลการวจย แบงตามวตถประสงค มดงน

1) ผลการศกษาสภาพทวไป

1.1 สภาพทวไปของสมาชกหมบานจดสรรเปนหญง

รอยละ 57.5 อาย 36-45 ป ระดบการศกษาปรญญาตร เปนครอบครว

เดยว มรายได 10,000-20,000 บาทตอเดอน สวนใหญเขามาอยใน

หมบาน 3-5 ป ขนาดพนท 50-60 ตารางวา ราคาบาน 1-2 ลานบาท

จำานวนผอยอาศยในครวเรอน 3-4 คน เสยคาใชจายสวนกลาง 500

บาทตอเดอน มความรนอยในพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ.

2543 รอยละ 42.5 สวนใหญเขารวมประชมจดตงนตบคคลหมบาน

จดสรร รอยละ 75.0 เขาประชมดวยตนเองทกครง รอยละ 57.5 และ

ไดรบขาวสารทางจดหมายเวยน/มคนมาสง รอยละ50.0

1.2 สภาพการบรหารจดการของนตบคคลหมบาน

จดสรรทมระบบและดำาเนนการอยางตอเนอง สามารถเรยงตามลำาดบ

ความเหมาะสม ดงน

1.2.1 การใหความร ขอมล และการตดตอ

สอสารระหวางคณะกรรมการนตบคคลกบสมาชกนตบคคล ใชวธการ

สงจดหมายเวยนเปนวธทเหมาะสมมาก ความถในการสงขอมลทก

เดอน และขอมลทไดจากคณะกรรมการนตบคคลมความชดเจนครบ

ถวนและตรวจสอบได

1.2.2 การจดกจกรรมและประเภทของกจกรรม

มความหลากหลาย ไดแก งานปใหม งานสงกรานต งานทำาบญหมบาน

งานทอดผาปา คาใชจายในการจดกจกรรมสวนใหญตองการใหใชเงน

ของสวนกลางและของสมาชกนตบคคล ในอตราสวน 8 : 2 และการ

ดำาเนนงานมคณะทำางานทรบผดชอบและปฏบตงานไดอยางเหมาะสม

1.2.3 การดแลสงแวดลอมในหมบาน มการจาง

ผรบผดชอบทำาความสะอาด/ขยะ การปลกตนไมและดแลสวน

สาธารณะไดอยางสะอาดและเปนระเบยบด และมการจางบรษทรกษา

ความปลอดภยดแลเปนมาตรฐานสากล

1 . 2 . 4 การซ อมบำ า ร ง และบร ก า รด าน

สาธารณปโภคสวนกลาง เชน ไฟฟา ประปา ถนน ปอมยาม สวน

สาธารณะ และการจดการนำำำำาเสย มการตรวจสอบอยางตอเนองและ

ซอมบำารงอยางสมำำำำาเสมอ สำาหรบการตอเตมบานเปนสทธสวนบคคล

สมาชกนตบคคลไมตองแจงแกคณะกรรมการนตบคคล แตควรแจง

บานขางเคยงทราบและถกตองตามกฎระเบยบการตอเตม

1.2.5 การบรหารงานสำานกงาน มการกำาหนด

นโยบาย กฎ ระเบยบขอบงคบของหมบานไวอยางชดเจน มแผนการ

สรางสำานกงานนตบคคล และมความพงพอใจในการปฏบตงานของ

คณะกรรมการนตบคคลระดบปานกลาง สำาหรบเจาหนาทประจำา

สำานกงานนตบคคลไมควรวาจาง เนองจากมภาระงานไมมากคณะ

กรรมการนตบคคลสามารถปฏบตงานได

1.2.6 การจดเกบรายได อตราทจดเกบคาสวน

กลางเหมาะสม สวนใหญเกบตามขนาดพนท ตารางวาละ 5 บาท

มพนกงานจดเกบคาสวนกลางและออกใบเสรจรบเงนทกครง และ

การนำาเงนจดเกบคาสวนกลางไปใชประโยชนตอสวนรวมมกเสนอตอ

ทประชมใหญและจดสรรงบประมาณไดอยางเหมาะสม

2) ผลการศกษาแนวทางการบรหารจดการของนตบคคล

หมบานจดสรร จากการสนทนากลมของผมสวนไดสวนเสยไดเสนอ

แนวทางการดำาเนนงานทมประสทธภาพ ประกอบดวย กระบวนการ

ดำาเนนงาน 3 ดานคอ

2.1 การเตรยมการบรหารจดการกอนการจดตง

เปนนตบคคลหมบานจดสรร ผจดสรรทดนขายทดนจดสรรหมด

แลว ประสงคโอนหนาทการดแลบำารงรกษาสาธารณปโภคและเงนทน

ประเดมคาบำารงสาธารณปโภคแกนตบคคลหมบานจดสรร จงกำาหนด

แนวทางการปฏบตของสมาชกนตบคคลและคณะกรรมการนตบคคล

ดงน

2.1.1 การศกษาสภาพแวดลอมทงในและนอก

หมบาน แนวทางทไดจากการสนทนากลมคอ ตองศกษาขนาดพนท

จำานวนหลงคาเรอน จำานวนประชากร แผนผงโครงสรางภายใน

หมบาน รายการสาธารณปโภคทจะรบโอนพรอมโฉนดทดน จำานวน

เงนทนประเดมคาบำารงรกษาสาธารณปโภค และอปกรณตางๆ สง

ทควรพจารณา คอ ทดนตดภาระจำายอม (ยอมใหทดนแปลงทตดกน

ผานเขาออกได) สวนใหญเปนถนนทางเขาออก สงเกตจากปอมรกษา

ความปลอดภยมกอยลกจากถนนใหญเขามายงหมบาน หากเปนเชน

นถนนทางเขาออกดงกลาวตองเปดใหทดนแปลงขางเคยงเขาออกได

หามปดกน มฉะนนจะถกฟองรองได วธแกไข สอบถามจากผจดสรร

ทดน และเจรจากบเจาของทดนขางเคยงเพอปลด/ใชเปนภาระจำายอม

ตอไป

3

ตารางท 1 หมบานจดสรรทจดทะเบยนนตบคคล ตามชนดบานเดยวและขนาดหลง ขนาด (หลง)

ชอหมบาน เลก

(1-100) กลาง

(101-200) ใหญ

(201ขนไป) วนเดอนป จดทะเบยน

1. พมานเพลสศรฐาน 2.พเอสโฮม 3.พมานบรเกษร 4.สพชร 5.พมานธานโนนทน 5 6.แกนทองธาน 2 7.ราชพฤกษ ม.ภาค 8.ชยพฤกษเลควว 9.พมานชล 5 10. พมานชล 3

20 พ.ย. 50 27 พ.ย.50 11 เม.ย.51 25 ธ.ค. 51 25 ธ.ค. 51 11 ก.พ.52 30 ก.ค.52 22 ก.ย. 52 15 ธ.ค. 52 15 ธ.ค. 52

จานวนหมบานทเลอก 3 1 1 (หมบาน)

4) วธการเกบรวบรวมขอมล ระยะท 1 แบบสมภาษณกงโครงสราง (Semi-structured Interviews) ใชระยะเวลา 15 วน และระยะท 2 การสนทนากลม (Focus Group Discussion) ในวนท 12 กนยายน 2552 เวลา 13.30-16.30 น. หองประภากร 4 มหาวทยาลยภาคตะวนออกเฉยงเหนอ 5) สถตทใชในการวเคราะหขอมลเชงพรรณนา (Descriptive Statistics) การวเคราะหเนอหา (Content Analysis) แลวนาเสนอเปนความเรยง 5. สรปผลการวจย ผลการวจย แบงตามวตถประสงค มดงน 1) ผลการศกษาสภาพทวไป 1.1 สภาพทวไปของสมาชกหมบานจดสรรเปนหญง รอยละ 57.5 อาย 36-45 ป ระดบการศกษาปรญญาตร เปนครอบครวเดยว มรายได 10,000-20,000 บาทตอเดอน สวนใหญเขามาอยในหมบาน 3-5 ป ขนาดพนท 50-60 ตารางวา ราคาบาน 1-2 ลานบาท จานวนผอยอาศยในครวเรอน 3-4 คน เสยคาใชจายสวนกลาง 500 บาทตอเดอน มความรนอยในพระราชบญญตการจดสรรทดน พ.ศ. 2543 รอยละ 42.5 สวนใหญเขารวมประชมจดตงนตบคคลหมบานจดสรร รอยละ 75.0 เขาประชมดวยตนเองทกครง รอยละ 57.5 และไดรบขาวสารทางจดหมายเวยน/มคนมาสง รอยละ50.0 1.2 สภาพการบรหารจดการของนตบคคลหมบานจดสรรทมระบบและดาเนนการอยางตอเนอง สามารถเรยงตามลาดบความเหมาะสม ดงน

1.2.1 การใหความร ขอมล และการตดตอสอสารระหวางคณะกรรมการนตบคคลกบสมาชกนตบคคล ใชวธการสงจดหมายเวยนเปนวธทเหมาะสมมาก ความถในการสงขอมลทกเดอน และขอมลทไดจากคณะกรรมการนตบคคลมความชดเจนครบถวนและตรวจสอบได

1.2.2 การจดกจกรรมและประเภทของกจกรรม มความหลากหลาย ไดแก งานปใหม งานสงกรานต งานทาบญหมบาน งานทอดผาปา คาใชจายในการจดกจกรรมสวนใหญตองการใหใชเงนของสวนกลางและของสมาชกนตบคคล ในอตราสวน 8 : 2 และการดาเนนงานมคณะทางานทรบผดชอบและปฏบตงานไดอยางเหมาะสม

1.2.3 การดแลสงแวดลอมในหมบาน มการจางผ รบผดชอบท าความสะอาด /ขยะ การปลกตนไมและดแลสวนสาธารณะไดอยางสะอาดและเปนระเบยบด และมการจางบรษทรกษาความปลอดภยดแลเปนมาตรฐานสากล

1.2.4 การซอมบารงและบรการดานสาธารณปโภคสวนกลาง เชน ไฟฟา ประปา ถนน ปอมยาม สวนสาธารณะ และการจดการนาเสย มการตรวจสอบอยางตอเนองและซอมบารงอยางสมาเสมอ สาหรบการตอเตมบานเปนสทธสวนบคคล สมาชกนตบคคลไมตองแจงแกคณะกรรมการนตบคคล แตควรแจงบานขางเคยงทราบและถกตองตามกฎระเบยบการตอเตม

1.2.5 การบรหารงานสานกงาน มการกาหนดนโยบาย กฎ ระเบยบขอบงคบของหมบานไวอยางชดเจน มแผนการสรางสานกงานนตบคคล และมความพงพอใจในการปฏบตงานของคณะกรรมการนตบคคลระดบปานกลาง สาหรบเจาหนาทประจาสานกงานนตบคคลไมควรวาจาง เนองจากมภาระงานไมมากคณะกรรมการนตบคคลสามารถปฏบตงานได

1.2.6 การจดเกบรายได อตราทจดเกบคาสวนกลางเหมาะสม สวนใหญเกบตามขนาดพนท ตารางวาละ 5 บาท มพนกงานจดเกบคาสวนกลางและออกใบเสรจรบเงนทกครง และการนาเงนจดเกบคาสวนกลางไปใชประโยชนตอสวนรวมมกเสนอตอทประชมใหญและจดสรรงบประมาณไดอยางเหมาะสม 2) ผลการศกษาแนวทางการบรหารจดการของนตบคคลหมบานจดสรร จากการสนทนากลมของผมสวนไดสวนเสยไดเสนอแนวทางการดาเนนงานทมประสทธภาพ ประกอบดวย กระบวนการดาเนนงาน 3 ดานคอ

2.1 การเตรยมการบรหารจดการกอนการจดตงเปนนตบคคลหมบานจดสรร ผจดสรรทดนขายทดนจดสรรหมดแลว ประสงคโอนหนาทการดแลบารงรกษาสาธารณปโภคและเงนทนประเดมคาบารงสาธารณปโภคแกนตบคคลหมบานจดสรร จงกาหนดแนวทางการปฏบตของสมาชกนตบคคลและคณะกรรมการนตบคคล ดงน

2.1.1 การศกษาสภาพแวดลอมทงในและนอกหมบาน แนวทางทไดจากการสนทนากลมคอ ตองศกษาขนาดพนท จานวนหลงคาเรอน จานวนประชากร แผนผงโครงสรางภายในหมบาน รายการสาธารณปโภคทจะรบโอนพรอมโฉนดทดน จานวนเงนทนประเดมคาบารงรกษาสาธารณปโภค และอปกรณตางๆ สงทควรพจารณา คอ ทดนตดภาระจายอม (ยอมใหทดนแปลงทตดกนผานเขาออกได) สวนใหญเปนถนนทางเขาออก สงเกตจากปอมรกษาความ

419


2.1.2 การจดทะเบยนนตบคคล ผจดสรรทดน

ตองแจงผซอทดนจดสรรทกแปลงใหเขาประชมและตองมจำานวน

ผเขาประชมเกนครงหนง ผซอทดนจดสรรตองปฏบตดงน (1) เขา

ประชมการชแจงของผจดสรรทดน (2) เลอกตวแทนไปจดทะเบยนจด

ตงนตบคคล (3) เลอกตงคณะกรรมการ (4) รางกฎระเบยบขอบงคบ

แนวทางทไดจากการสนทนากลมคอ การเลอกตงคณะกรรมการ การ

เลอกตวแทนไปจดทะเบยนจดตงนตบคคลหมบานจดสรรทสำานกงาน

ทดนจงหวด และรวมกนพจารณารางขอบงคบของนตบคคลควรจะ

จดประชมในวนเดยวกน โดยผจดสรรทดนจะตองสงจดหมายเชญ

ชวนเขาประชมและมใบตอบรบการเขาประชม มวาระทชดเจน และ

ในวนประชมควรมพนกงานเรยนเชญผซอทดนเขาประชมอกครง

หนง จะทำาใหมผซอทดนเขาประชมจำานวนมาก สามารถสรรหาคณะ

กรรมการทมความพรอมในการปฏบตหนาทไดเปนอยางด เมอจด

ทะเบยนจดตงเปนนตบคคลหมบานจดสรรแลว ผซอทดนจดสรรจะ

มฐานะเปนสมาชกนตบคคล

2.1.3 การกำาหนดกฎระเบยบในการอยอาศย

และการใชประโยชนสาธารณปโภครวมกนและรางขอบงคบ เมอคณะ

กรรมการนตบคคลทไดรบการแตงตงแลว ประธานคณะกรรมการ

จงนดประชมเพอรางระเบยบการอยอาศยและการใชสาธารณปโภค

แนวทางทไดจากการสนทนากลมคอ ควรมงเนนการกำาหนดระเบยบ

ขอบงคบในการบรหารจดการสาธารณปโภคและประโยชนสวน

รวมมากกวาสวนบคคล สำาหรบระเบยบการดแลและรกษาความ

ปลอดภย คณะกรรมการนตบคคลควรประสานงานกบบรษทรกษา

ความปลอดภยใหออกวธปฏบตแจกใหสมาชกนตบคคล กรณเกดเหต

ดานการรกษาความปลอดภย เชน การถกโจรกรรม การไมอยบาน

หลายวน และการทะเลาะววาท เปนตนหลงจากรางระเบยบเรยบรอย

แลวจงนำาเสนอตอทประชมใหญเหนชอบ คณะกรรมการนตบคคลจง

บรหารจดการสาธารณปโภคของหมบานได

2.1.4 การจดซอ/จดหาวสดอปกรณ คณะ

กรรมการนตบคคลจะตองจดหาอปกรณเพอใชในการดแลรกษา

สาธารณปโภคและบรการสาธารณะ แนวทางทไดจากการสนทนา

กลมคอ การเจรจากบผจดสรรทดนเพอขอสนบสนนอปกรณบางอยาง

จากการสรางหมบาน เชน ปมนำำำำำา การสรางสำานกงานนตบคคล และ

ควรมการเสนอแกไขขอกฎหมาย จาก “มทตงสำานกงาน” เปน “มท

ตงพรอมสำานกงานนตบคคล” สำาหรบอปกรณทจำาเปนอยางยงททก

หมบานควรจะมคอ กลองวงจรปด

2.2 การวางแผนการดำาเนนงานและการควบคม คณะ

กรรมการควรมการประชมและวางแผนการดำาเนนงานและควบคม

ดงน

2.2.1 การจดทำาแผนการปฏบตงานประจำาป

แนวทางทไดจากการสนทนากลมคอ สวนใหญนตบคคลไมมการทำา

แผนการปฏบตงานประจำาป จงควรมการจดทำาแผนการปฏบตงาน

ประจำาป ประกอบดวย แผนงานบรหาร แผนงานดแลรกษาความ

ปลอดภย แผนงานดแลรกษาความสะอาด แผนงานดแลบำารงรกษา

ทรพยสนสวนรวม และแผนงานบรการหรอกจกรรม

2.2.2 การจดทำาแผนพฒนาการบรหารจดการ

แนวทางทไดจากการสนทนากลมคอ นตบคคลมกจะไมมการเขยนเปน

แผนพฒนา สวนใหญจะทำางานตามปญหาทเกดขน จงควรมการจด

ทำาแผนพฒนาการบรหารจดการระยะสน (1 ป) ระยะกลาง (3-5 ป)

และระยะยาว (5 ปขนไป) ประกอบดวย แผนงานบรหาร แผนงาน

ดแลรกษาความปลอดภย แผนงานดแลรกษาความสะอาด แผนงาน

ดแลบำารงรกษาทรพยสนสวนรวม และแผนงานบรการหรอกจกรรม

ขน เพอเปนแนวทางใหแกคณะกรรมการนตบคคลชดตอไป และควร

เขยนเปนโครงการ (Project) ประกอบดวย ชอแผนงาน ชอโครงการ

หลกการและเหตผล วตถประสงค เปาหมาย ประโยชนทคาดวาจะได

รบ วธดำาเนนการ ระยะเวลาดำาเนนการ งบประมาณ ผรบผดชอบ

โครงการ หนวยงานทใหการสนบสนน และการประเมนผล

2.3 การกำาหนดบทบาทหนาทและความรบผดชอบ

ของผทเกยวของ ดงน

2.3.1 ผจดสรรทดน/ผประกอบการ แนวทางทได

จากการสนทนากลมคอ ผจดสรรทดนมหนาท (1) ทำาบญชทรพยสน

สาธารณปโภค (2) แจงใหผซอทดนจดตงนตบคคลภายในเวลาไมนอย

กวา 180 วน (3) อำานวยความสะดวกสถานทประชมและจดทำาบญช

รายชอผซอทดนจดสรร (4) โอนทรพยสนสาธารณปโภคใหนตบคคล

(5)ใหขอมลและเผยแพรประชาสมพนธเกยวกบขอดและขอเสยของ

การเปนนตบคคลหมบานจดสรรแกผซอทดนจดสรร

2.3.2 สมาชกนตบคคล แนวทางทไดจาก

การสนทนากลมคอ สมาชกนตบคคลมหนาท (1) เขารวมประชม

จดตงนตบคคลหมบานจดสรร (2) จดทำาขอบงคบนตบคคล (3)

เขาประชมใหญสามญใหการเหนชอบและอนมตการใชจายเงนดแล

สาธารณปโภค (4) ออกเงนคาใชจายในการดแลรกษาสาธารณปโภค

และบรการสาธารณะหรอคาสวนกลาง (5) รวมกนดแลรกษา

สาธารณปโภค และ (6) ปฏบตตามกฎระเบยบขอบงคบของนตบคคล

อยางเครงครด

2.3.3 คณะกรรมการนตบคคล แนวทางทได

จากการสนทนากลมคอ คณะกรรมการนตบคคล มหนาท (1) ดแล

บำารงรกษาสาธารณปโภคและจดใหมบรการสาธารณะ (2) ออก

กฎระเบยบตางๆ ทอยในขอบเขตของกฎหมายและขอบงคบของ

นตบคคลหมบานจดสรร (3) เรยกเกบเงนคาใชจายสวนกลาง (4)

เปนโจทกแทนสมาชก (ตงแต 10 รายขนไป) และดำาเนนการอนตาม

กฎหมาย และ (5) ประชาสมพนธบทบาทหนาทของสมาชกนตบคคล

และผอยอาศยไดทราบเกยวกบการปฏบตตามกฎระเบยบขอบงคบ

และขอกฎหมายเกยวกบการจายเงนคาสวนกลางลาชาหรอคางชำาระ

คาสวนกลางเกน 3 เดอนขนไป

3) ขอเสนอแนะของสมาชกนตบคคลตอการบรหาร

จดการของนตบคคลหมบานจดสรร มดงน

3.1 ดานการดแลสงแวดลอม ควรมการปรบภมทศน

ในหมบานใหสวยงาม เพมไมดอก และเพมแสงสวางของถนน และ

พจารณาการเพม/ลดลกระนาด สำาหรบการดแลรกษาความปลอดภย

ตองการใหบรษทรกษาความปลอดภยเขมงวดการปฏบตหนาทของ

พนกงาน โดยเฉพาะเรองการแลกบตรเขาออกหมบาน การตรวจสอบ

การขนของออกจากหมบาน และควรมระบบฝากบาน

420


3.2 ดานการซอมบำารงและบรการสาธารณปโภค

ควรเพมเครองออกกำาลงกาย เครองเลนสำาหรบเดก และซอมแซม

อปกรณเดมทชำารด

3.3 ดานการจดเกบรายได ควรมการจดทำาระบบ

บญช รายรบและรายจายใหโปรงใส ตรวจสอบได และควรมการ

วางแผนการบรหารเงนสวนกลางใหเกดประโยชนโดยไมมความเสยง

เชน ซอพนธบตรรฐบาล ซอสลากออมสน เปดรานขายของเบดเตลด

(Variety Store) ในหมบาน เปนตน

3.4 ดานการบรหารงานสำานกงาน ตองการใหคณะ

กรรมการนตบคคลสรางความสมพนธและประสานงานกบเทศบาลจะ

ไดรบทราบขอมลขาวสารทเปนประโยชนตอหมบาน และตองการให

คณะกรรมการนตบคคลเปนตวแทนรองเรยนหนวยงานภายนอก เชน

การไมไดรบความสะดวกจากไฟฟาและนำำำำาประปา

3.5 ดานการใหความร ขอมลและการตดตอสอสาร

กบผอยอาศย ควรตกเตอนสมาชกนตบคคลทเลยงสตว และการจด

งานเลยงสงสรรค ใหปฏบตตามกฎระเบยบขอบงคบอยางเขมงวด

3.6 สำาหรบดานการจดกจกรรมตางๆ ไมมขอเสนอ

แนะเนองจากมการบรหารจดการดแลว

6. การอภปรายผลและขอเสนอแนะ การวจยครงน แบงการศกษาออกเปน 2 ระยะ ขออภปราย

ผลตามระยะทศกษาดงน

ระยะท 1 การเกบรวบรวมขอมลจากสมาชกนตบคคลเกยว

กบสภาพทวไปของการเปนสมาชกและสภาพการบรหารจดการของ

นตบคคล 6 ดาน และขอเสนอแนะตอการบรหารจดการนตบคคล

คณะผวจยอภปรายผลดงน

1) ขอเสนอแนะของสมาชกนตบคคลตอการบรหารจดการ

ของคณะกรรมการนตบคคลหมบานจดการ 6 ดาน ไดแก ดานการ

จดเกบรายได ดานการซอมบำารงและบรการสาธารณปโภค ดานการ

ดแลสงแวดลอมและความปลอดภย ดานการใหความร ขอมลและการ

ตดตอสอสาร ดานการจดกจกรรมตางๆ และดานการบรหารงาน

สำานกงานนน นตบคคลหมบานจดสรรทกแหงไดกำาหนดไวในกฎ

ระเบยบขอบงคบของนตบคคล แตในทางปฏบตสมาชกนตบคคลและ

ผปฏบตงานมกจะไมใหความสำาคญและละเมดกฎระเบยบ ดงนนคณะ

กรรมการควรนำาหลกการบรหารงานแบบมสวนรวม (Participatory

Management) [4] เพอจงใจใหสมาชกนตบคคลและผปฏบตงานไดม

สวนรวมในการรวมคด รวมทำา รวมสราง รวมรบผดชอบ และรวมมอ

ในการปฏบตตามกฎระเบยบขอบงคบของหมบานดวยความเตมใจ

และเอออาทรซงกนและกน นอกจากนคณะกรรมการควรเขาไปสราง

ความเขาใจกบสมาชกทละเมดขอบงคบและเสนอแนะแนวทางแกไข

ปญหารวมกนแบบกลยาณมตรและใชสนทรยะสนทนา [5] ประกอบ

ดวย การฟงเหตผลของสมาชกทละเมดขอบงคบดวยการเปดใจ เปด

มมมอง ตงใจฟง อยาเพงตดสนใจ รอการตรวจสอบ พจารณาการ

ชแจงเหตผลของสมาชกอยางมสตและพดโตตอบโดยใชปญญาและ

หาแนวทางแกไขรวมกน

2) ผลการศกษาพบวาทกหมบ านมกจะมปญหา

คลายคลงกน คอ ปญหาจากการเกบคาสวนกลางไดไมครบ การจาย

ลาชา แตสวนใหญสมาชกนตบคคลยนดจายคาสวนกลาง เพราะเปน

อตราทเหมาะสม และเปนคาใชจายทเกยวกบความปลอดภยในชวต

และทรพยสนของสมาชกนตบคคล ซงสอดคลองกบผลงานวจยของ

สมพศ ดวงคำา [6] พบวาคาใชจายสวนกลางทจดเกบมความเหมาะสม

เพราะการจดเกบคมคากบการดแลและการจดเกบไมแพงมาก หาก

มการบรหารงานโดยคณะกรรมการหมบานจดสรรสามารถจดเกบ

ไดตามจำานวนมากทสด และความพงพอใจในการจายคาสวนกลาง

ขนอยกบการมสวนรวมของผอยอาศยจงควรมการปรบรปแบบการ

บรหารจดการสาธารณปโภคโดยการใหสมาชกนตบคคลมสวนรวม

และรวมรบรในการบรหารจดการดวย

ระยะท 2 การศกษาแนวทางการบรหารจดการของ

นตบคคลหมบานจดสรร คณะผวจยอภปรายผลและเสนอแนะดงน

1) แนวทางการบรหารจดการนตบคคลหมบานจดสรร 3

ดาน คอ (1) ดานการเตรยมการบรหารจดการ ควรนำาหลกการ

บรหาร (Administration) และการจดการ (Management) ซงการ

บรหารเปนเรองทเกยวกบระดบของการกำาหนดนโยบาย หรองาน

ทจะตองทำา สวนการจดการเปนเรองของการนำาเอาไปปฏบต ทงน

ตองบรรลตามเปาหมาย (Goals) ทไดกำาหนดไว [7] คอการดแลรกษา

สาธารณปโภคใหมสภาพดงเดมและเกดความสงบสขในการอยรวม

กนในหมบาน กระทำาการใดๆ ทเปนทยอมรบแกสมาชกนตบคคล

และเกดการใชงบประมาณทเหมาะสม (2) ดานการวางแผนการ

ดำาเนนการและการควบคม ควรนำาหลกการบรหารจดการตามแนวคด

ของ Gulick และ Urwick [8] คอ “POSDCORB” ประกอบดวย การ

วางแผน (Planning) การจดองคกร (Organizing) การจดคนเขา

ทำางาน (Staffing) การสงการ (Directing) การรวมมอ (Coordinating)

การรายงาน (Reporting) และงบประมาณ (Budgeting) มาใชบรหาร

จดการนตบคคลและตรงตามวตถประสงคของการบรหารจดการ

ดแลบำารงรกษาทรพยสวนกลางและการบรการสาธารณะแกสมาชก

นตบคคลอยางมประสทธผลและประสทธภาพ และ (3) ดานบทบาท

หนาทและความรบผดชอบของคณะกรรมการ มวาระ 1 ป คณะผวจย

มความเหนวาคณะกรรมการนตบคคลทกชดทจะหมดวาระควรมการ

ถายทอดความรและประสบการณจากรนสรนเพอใหเกดการทำางาน

อยางตอเนองและความเปนนตบคคลคงอยตลอดไป และจากผลการ

วจยคณะผวจยพบวา คณสมบตของผทจะเปนคณะกรรมการนตบคคล

ควรมจตวญญาณของความเสยสละ มจตสำานก จตสาธารณะ มความ

รบผดชอบ และโปรงใส เนองจากไมมคาตอบแทน และการเลอกตง

คณะกรรมการ ควรมอาสาสมครจากทกซอย

2) ขอเสนอแนะเกยวกบการใหความรเรองนตบคคล

หมบานจดสรรควรเปนหนาทของภาครฐและเอกชน คอ (1)สำานกงาน

ทดนจงหวดเพอเผยแพรกฎหมายทเกยวของแกประชาชนทวไป

และ (2) ผจดสรรทดนควรประชาสมพนธแกลกคา เพราะโดยสวน

ใหญผจดสรรทดนจะเกบเงนคาสวนกลางไวลวงหนา 1-2 ปแลว และ

ควรแจงใหลกคาทราบเกยวกบคาสวนกลางในการดแล บำารงรกษา

สาธารณปโภค ทำาใหลกคาไดรบทราบขอมลเกยวกบนตบคคลหมบาน

จดสรรและการเปนสมาชกนตบคคล ตลอดจนขอดขอเสยของการเปน

นตบคคล นอกจากนการจดตงนตบคคลหมบานจดสรร ยงสามารถ

จดตงเปนนตบคคลอนตามกฎหมายไดเพอเพมทางเลอกใหกบผอย

421


อาศยไดดวย ซงงานวจยของยวด ศร [9] ไดศกษาแนวทางการจด

ตงองคกรบรหารชมชนสำาหรบโครงการบานจดสรรในลกษณะการ

ตงสหกรณบรการชมชน เปนนตบคคลตามกฎหมายอน ภายใตพระ

ราชบญญตสหกรณ พ.ศ.2511 มการบรหารงานโดยคณะกรรมการ

หมบานเหมอนกน เกดความเปนระเบยบเรยบรอยและประสบความ

สำาเรจระดบหนง

8. กตตกรรมประกาศ การทำาวจยในครงน คณะผวจยขอขอบพระคณเปนอยาง

สงทมหาวทยาลยภาคตะวนออกเฉยงเหนอใหทนสนบสนน และ

ขอขอบพระคณเปนอยางยงทประธาน คณะกรรมการ และสมาชก

นตบคคลหมบานจดสรร 5 แหง คอ หมบานสพชร หมบานแกนทอง

ธาน2 หมบานพมานเพลสศรฐาน หมบานราชพฤกษ ม.ภาค และ

หมบานชยพฤกษเลควว กรณาใหขอมลและเกบรวบรวมขอมลไดครบ

ถวนสมบรณ ขอขอบพระคณผแทนจากสำานกงานทดนและผประกอบ

การหมบานชยพฤกษเลคววทเสยสละเวลาใหขอมลและความรวมมอ

ในการทำางานวจยครงนเปนอยางด และขอขอบคณคณะผวจยทกทาน

ทรวมทำางานวจยจนสำาเรจลลวงไปไดดวยด

9. เอกสารอางอง[1] สมมา คตสน, ตลาดทอยอาศยในโคราชและขอนแกน, โพสต

ทเดย, 10 มนาคม 2552. [ออนไลน]. เขาถงไดจาก: http://www.

reic.or.th/images/samma/PostToday090331.jpg. [เขาถง:

29 มนาคม 2553].

[2] ธนาคารอาคารสงเคราะห, สถานการณตลาดทอยอาศยเมอง

ขอนแกน, ไทยพอารดอทเนต, 1 มถนายน 2550. [ออนไลน].

เขาถงไดจาก: http:/ /www.thaipr.net/nc/readnews.

aspx?newsid=DC74B2F2F124D5B1A09F60524F9AAE70.

[เขาถง: 15 ธนวาคม 2553].

[3] สำานกงานคณะกรรมการกฤษฎกา, พระราชบญญตการจดสรร

ทดน พ.ศ. 2543. [ออนไลน]. เขาถงไดจาก : http://www.law.

moi.go.th/012.pdf [เขาถง: 17 สงหาคม 2553].

[4] เสนาะ ตเยาว, หลกการบรหาร, กรงเทพฯ : มหาวทยาลย

ธรรมศาสตร, 2543.

[5] มกราพนธ จทะรสก, กระบวนการเรยนรจตบรการดวยหวใจ

ความเปนมนษยภายใตระบบครอบครวเสมอน, ขอนแกน:

คลงนานาวทยา, 2552.

[6] สมพศ ดวงคำา, “ทศนคตและความพงพอใจในการจดเกบ

คาใชจายเพอการดแลสาธารณปโภคสวนกลาง”, วทยานพนธ

ปรญญามหาบณฑตภาควชาเคหการ, บณฑตวทยาลย,

จฬาลงกรณมหาวทยาลย, กรงเทพฯ, 2545.

[7] พงษสนห ศรสมทรพย และชลดา ศรมณ, หลกการจดองคการ

และการจดการ, กรงเทพ: มหาวทยาลยรามคำาแหง, 2523.

[8] R. L. Daft, Management, 5th ed. Fort Worth, TX: Dryden

Press, 2000.

[9] ยวด ศร, “ แนวทางการจดตงองคกรบรหารชมชนสำาหรบ

โครงการบานจดสรร”, วทยานพนธปรญญามหาบณฑตภาควชา

เคหการ, บณฑตวทยาลย, จฬาลงกรณมหาวทยาลย, กรงเทพฯ,

2540.

บทคัดย่อ abstract · 2011-08-23 · ชัยพฤกษ์เลควิว...

Documents