community development investment revie10 community development investment review new markets tax...

62
C O M M U N I T Y D E V E L O P M E N T I N V E S T M E N T S C E N T E R F O R Community Development INVESTMENT REVIEW FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO www.frbsf.org/cdinvestments Community Development Investment Review Volume 1, Issue 1, 2005 Volume 1, Issue 1, 2005 Articles The New Markets Tax Credit Program: A Midcourse Assessment Julia Sass Rubin and Gregory M. Stankiewicz Community Perspective: Is the NMTC Making a Difference in Low-Income Communities? P. Jefferson Armistead The Political History of and Prospects for Reauthorizing the New Markets Program Benson F. Roberts Investor Perspective: How to Evaluate the Purpose, People, and Projects for NMTC Investments Bob Taylor Case Studies: How CDFIs Are Winning Allocations and Using NMTC to Invest in Communities Doug Bystry, Clearinghouse CDFI Jeff Wells, Lenders for Community Development Commentary Arthur A. Garcia, CDFI Fund Mary Nelson, Bethel New Life Cliff Kellogg, City First Bank of DC

Upload: others

Post on 15-Jul-2020

3 views

Category:

Documents


0 download

TRANSCRIPT

Page 1: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

CO

MM

UN

ITY

D

EVELOPMENT I

NV

ES

TM

EN

TS

CENTER FOR

Community Development

INVESTMENT REVIEW

FEDE

RAL

RESE

RVE

BANK

OF

SAN

FRAN

CISC

O www.frbsf.org/cdinvestments

FED

ERAL

RES

ERVE

BAN

K OF S

AN F

RAN

CISC

O10

1 M

arke

t Str

eet

San

Fran

cisc

o, C

A 94

105

Addr

ess S

ervi

ce R

eque

sted

AU 1

0252

FIRS

T CL

ASS

MAI

LU

.S. P

OST

AGE

PAID

PERM

IT N

O. 7

52Sa

n Fr

anci

sco,

CA

Comm

unity Development Investm

ent ReviewVolum

e 1, Issue 1, 2005

Volume 1, Issue 1, 2005

ArticlesThe New Markets Tax Credit Program: A Midcourse AssessmentJulia Sass Rubin and Gregory M. Stankiewicz

Community Perspective: Is the NMTC Making a Difference in Low-Income Communities?P. Jefferson Armistead

The Political History of and Prospects for Reauthorizing the New Markets Program Benson F. Roberts

Investor Perspective: How to Evaluate the Purpose, People, and Projects for NMTC InvestmentsBob Taylor

Case Studies: How CDFIs Are Winning Allocations and Using NMTC to Invest in CommunitiesDoug Bystry, Clearinghouse CDFIJeff Wells, Lenders for Community Development

CommentaryArthur A. Garcia, CDFI FundMary Nelson, Bethel New LifeCliff Kellogg, City First Bank of DC

COMMUNITY D

EVE

LO

PM

EN

T I

NVESTMENTS

CEN

TE

R F

OR

Page 2: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

New Markets Tax Credit IssueTable of Contents

ArticlesThe New Markets Tax Credit Program: A Midcourse Assessment.......................................... Page 1������������������� ���������������������Two leading scholars of community development analyze the New Markets Tax Credit (NMTC) program’s origins in the economic boom of the 1990s and its implementation in a much different economic and political environment after 2000. The authors examine the program’s successes and failures and discuss prospects for improvement.

Community Perspective: Is the NMTC Program Making a Difference in Low-Income Communities? ............................................................................. Page 13����������������������Mr. Armistead has been an advocate for low-income communities for over 20 years and has extensive experience working with a wide network of community development practitioners. He has tapped that network, in addition to case studies of NMTC projects, in an effort to answer the question of whether this program is helping low-income communities.

The Political History of and Prospects for Reauthorizing New Markets ................................. Page 21���������������Mr. Roberts, the Local Initiatives Support Corporation’s Vice President for Policy, is at the forefront of efforts to renew the NMTC program. This article combines his recent political experience with an analysis of the political history of the NMTC program. The across-the-political-spectrum popularity of the program, combined with its growing effectiveness, good reputation, and adept lobbying efforts bode well for a successful renewal fi ght that is currently underway in Congress.

Investor Perspective: How to Invest in NMTCs ...................................................................... Page 33��� �����Wells Fargo Bank has over $1 billion in its community investment portfolio and is one of the country’s leading investors in NMTC. This article is a practical analysis of how to target and underwrite NMTC investments.

Case Studies: How CDFIs Are Winning Allocations and Using NMTC to Invest in Communities!����������� ....................................................................................................................................................... Page 37�����"���� .............................................................................................................................................................. Page 43Two Community Development Financial Institutions share their stories of how they created CDEs and successfully applied to the CDFI Fund for NMTCs. Both fi nanced innovative projects with their tax credits. In these two articles, they share their experiences and lessons learned in applying for and using tax credits to make community-enhancing investments.

Commentary���#������ �����$ CDFI Fund Director ..................... Trends and Observations from the CDFI Fund Director ........ Page 49�����%�����$ Former President, Bethel New Life .......... How One CDC is Changing Neighborhoods with NMTC ..... Page 51&�����'������$ President and CEO, City First Bank of DC ....One of the NMTC Architects Comments on its Implementation ....................................... Page 53

New Markets Basics: An Overview and Glossary of Terms .................................................... Page 55

Page 3: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July
Page 4: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Foreword

By Janet Yellen������������� ������������������������������������������ ������� ������������������������������������������������������ ������������������ ������������������������������������������ ���������� ����� ������������ ��� ����� ��� �� ���� � �� ����������������������������������������������������� ������ �������������������!�������� ��!������ ������������ "���������� ��� �� �������� �� � ����� �� �� �� ��� � ��������� �#� ����������������� ���������� �������������� ������������������������$���������������%� ��&� ��'����(���������������������������������� ���������������� �������� ������������������#��������������'������������� � ������� ���������� ���� ��� ���� ���� ������ �� ������ ��� ���� ������ �������� ���)������ ���������� ������������������������#�� ������� ������ �������� ��� ���������� ����������� ��������� ��!������� ������������������������ ���� ����������� �����"������������������������*��+� ����"�#�� ����� �� �����������������������,---������� ������ ������������������������������������������������������ ���������������� �����������������(����������������#���������*���������� ���� �������������������� �� ��������������������� �� �������� ������)������������������������� ���������������������������������������� ���� ���������������� ���������������������������������������������

����� ��!""#

Page 5: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July
Page 6: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

�The New Markets Tax Credit Program:

A Midcourse Assessment Julia Sass Rubin and Gregory M. Stankiewicz� ������������� ������������������������������������������������������������������������������������������� �����!�������"�#�!������$��%�"���$������� ��������&'���(�����)� ��������*�����������������������������������+������%1�"�������������*������������������������������������ ��������������&�������������������)��������������������������������������� ����������� � ��������� ������������������%�"���������������������������������������������������������������������������� ��� �������+�,, �� -./����������� ���0� �����1�.������*��������� �,,,2%�$������������������������*����������� ������������������������������������������������&����������������������������*�)����������������������� ������������*���������*������*��������-���������������� ����%�332%�"�������������������������������������������� �������������������������������� ������� �������������������������������������+��*������������������� ������+�����������������������������������������������������������������������������������%�"����������+������� ������������������������������������������������� ������������������*������������������*�����������%�4���� �������������� �������������������� ����+��*������������������������ ���������*�����������������*������������������������� ����*��&����������)��#��������������.������/������-! ��������/���������5� ����%��362%�"����� ������'���(������������+��*�������������#��������������������������7����������������������&"����8��)�����+���������������� �������������������������������7����*��������������������������������������������������!�� �����������������������%�"���'���(������"�#�������-'("�2�������������������������������*����������������������������� �����������*������������� �������������������9�:������������������*���+�������������*������� ������� �������� ��������*��������������*�������%������������������������������������������������������������������������� ������������������;������������ ���������������������������������7������������*������������ �������-8����� ���%�<2%�=�*�����������������'���(������"�#�������������������������������������������������������*����������#�������������������������*��� �������������������������#�������������+ ���������������� ������� 6%�(���*�������'���(������"�#���������������������� ���������������*��� ����� �������*��������������5�������������*�����������������������*������������������ ����5������������������������*���������������� ���������� � �������-'���(������"�#����������������� :�2%�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 1

1�"���������������*�����������'���(������"�#���������������'���(������>��� ����������������%�=�������������������� ������'���(������>��� ��������������������! ��������/���������5�- 32%

Page 7: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW2 ����������������� �������������������������������������� ������������������� � ��� ��������������������������������������������� ������������������������������� ���������! � �� � ��������������������������������� �� ����������������������������������!���������������2�"��#$$%�������������������� ������������� ��������������� �������������������������������� ��������������������� �� �������������������������������������� ���������� ��������&�� ������������� ����������������������! � ��������������� ���������������������������' ��������� ���! � ������� ��������������������� ���������������������������������������������������������()��������*��������+�#$$%,��"���������������������������������������������� ������������������ ���������� ������������������� ��� ������������ ���������������������!����������������������������������������������������� ������������ �� ��� ���������� ������ ������������ � ������������������������������������������ �������������� ������( ���� ��-��� ����#$$.,�� �How the New Markets Tax Credit Program Works ���� ���� ���� � ��� ������� ������� ����� � ��� ���� ���� �������� ����� ��������������� � ���� �������������������� �������������������������� ���������������� ���!�������������������������������!��������������� ����������� ���������������������&������������������� ��������� �������������� �/������� ������������ ���������+���� ��������������� ���������������� ����� �����������������������&��������� ���&������������ ������� ���������������������!����� ��'!������� ������!�������������������� �������� ������������������������������������� ������&�������� ����� ��� ������������� ��*���� �� �������� ���������� �����!��� ����� ����!��������������������� ���������������!�������������(0����#$$#1�������#$$#,�3������������� ����������������������� ���������������� ������������������������������������ ���������� �� ���� �������������!�2�����������'�����3�����������4���"������5�� �������������� (4"5��,������� �������� ��������� ��� � ��������� ����&����������� �������������� ��� ���������������� ��"������� ��������������� ���������� ���� �� ������ ��� ����������!� ����� ���� ������� ����������� �������! ������� ������������ �������� ��������!������������� ������� � (�26 ,������������������ ������������ �� ��� ������ �������� ������������� ���26 ���� ��7�������!� ���� ���� ������ ���������������� ��� ���&������������������������������ �����������������������&���������������� ������������������� ��� � ���������� ���������������������������������������� ������������������������+��������������� �������������������������!����2������������8�&������������������'������� �����������#$$.������������� �����!������������������ �����������������*���3����������-�����������!�8�&����(3-8,�(#$$.,��3����������9�������������-������ �����!:����6���������� �)���� �����*�� ������/����������������������������'��)����������3-8 $. ;<$��� ���������2�:�3-8��*���������� ��� =>����� ����������� ���� �� ��! � � ��� ��� � �!��� ����������������� ������������!�2�����������/�������"� �������� �(�2/",�/�����������?�*����� ��!�2���������� ����������� ��������� ������ ��!������������������������������� ����� ������/���������������� ��� ����������������������������� ���������������������������� � ��������� �������������������������������� !������������������������������ �������� �������������� �� ���������!������ ����!� ��� ������������������ ������!��������������������������� ���!���3�����6������� ��/����������������4����"�������� �*��������������������������� ����&������������������� ����� ������������!1���������������!�2�����������/�������"� �������� � ����������� �������������������� ��������� �

Page 8: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������������� ������������������������������������������������������� ���������������������������� ������������������������������ ��������� �������������������������������� ����������������������� !�"�����#$$�%��& ��'���(��)����&���*����������������� $������������������������������������������& ����������������������������������������������������������������+������������������������������ ����� ��+������ �������������������������������������� ����� ����������������������*,-��-������.�%��& �������������������������������� ����������������������������������� ������� ������������� � ��*,/����� �������� � ��� �����������+�������0�����������������������1�� ���2����������������The NMTC Selection Process& ��3�4��&��������,��������5��*,-��-�������+����*,/���������������� � ��������������������������������������&���������+�����*,/���������������2���+���������� ��� �������������������������������������������*,/���������������� ������������������ ������������� ���������1�������������������������������������6������������ �������������������2����������������������������� ��������������� ���� ��� ������2������& ����������������������������������������� �����2���������������� ������������ ����� �� � ��������� ����������� �� � ��*,/�5� �������� ��� ��������� ��������"�� ���4���������#�����.��� ��*,-��-��� �������+����#�$. ������1���������*,/���7��� ����������#86������1������ ��� �������������������'���(��)����&���*������ ���������� �*,-��-������.�!�'���(��)����&���*������*�����������.�%�����������������������*,/���� ��*,-��-������������������ ��������������& ��-��� ���������� � ���� ���������'(&*����������� ������������������� ���������9:���������� ���� ��������& ��-����������� ��� ��������� ����������� ���� �� ����� � �������� �����2��������9 �.������������ �� �������������������������������6��& ��-����������������+��� ������������������������������9 �.��������������;��& ���������������������� ���������� ��������������� ����������������������������������������������� �������2�����& ������������ ��������������������������������)�����������������������2�������� ���������� ����� ��� � ����������� ����� � �� �������� ������ � �� ���� )��������������������)����������������� ��)����������������� ��'(&*����������*,/���������������������������������������������������� ��*,-��-���� ������������ ���� ��������������� �� ����������<��������� �����������������1��������������������������������������������������/� ����� �������������������������������������������.��"������������������������������������+�������������������� ����������)���������������������������������������������������������������������������+����������������������������������������������� ��'(&*����������������������������& �� ���������� ����� � �������������� �������� � �� ����������������������� ��� � �� ������������������������������������##���������& ������������� ����������� �� ���� �������2����� �������������������������������������� ����� ��& ������������ ��� ��������������������������� ��������)����-����������������� ���������������� �� �� �� ��������������������������� �� ����������������������������� ��� ��������������������& ��������������� � ��������������� �� � � '(&* ������������� ��� � �������� ����������� �*,-� -�� ���.�%�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 3

Page 9: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ���������������������!���������������������������"����#�������������������������������������������������������������#����������������������������������������������������������������$��"����������������������!����������������������������%�����������������������"������#�����������"��#��"����������������������������������������&����������������� ��'����� �������" ��� ������ ������������������������$�������"��������(���������������������������������������������������� �����������������"�������������������"������������)��������������������������#����������*+�������������� ����#��������������'����,�����,������������"��#���������4Program Objectives-������"���������� ��$�����(���������������������������������������������!�������������#���"����#�����.������������#���������������������������������.�������������������������#�������� ��"������������������� ��$�����(������ ����������������������������������#���"����#�������������������������������������������������"�����(��� ������#��������������� � ��� ��( ������� � ��,����� �����������/��#��� ��� ������ ��� �������,���������(�������"������������#���"����#������5������������������������� ���������������������������0���������!���������������������������������� ��,���������������� ������������������#������� �� ��������������������������� ��#������� ������,���$ �����1 %2)-3443��� 5&���#���������� ����� ���� ���#�������������#�������'���������������������������������#���"����#��,������������������#��������������6����������������������� ���� ���������� ������� �������" ��������#������������#�������������#���"����#���������������������������"������,����� ����� ����� � ��$� ��� ���� � ���� ����������� ������� ��� #����� ������������7����#��%��������344+&���3448����9�:��������"�������������������������������������������"�����#��������������"����������"�������"��������� ��$�����(������������������������#��������������������#�����9�:������������%'������2#�������)�����������"-����344+���;*&�<�����������������������$����������������#���������������� ��$�����(�������������������������� ��� ��������� ���� ���������!��7����#�� �����������"����,�#���"��������������������������� ��$�����(����������������4:��� ��#�������� ���������$��� ����� �'���" ��#�������� ����������� ������� �� �����84�������� �����������������"�����������,������������"=�������84���������������"���!���#����������������������������=��������+4����������������������������#������'������������������������,������������"�)��������'���������#���������������������������'����������������������>=�'���"��#��������������������������>=����������������������������������������������#�����������������������������������������,���������������%��������344+�&�5��(�����������������������"����������������������������������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW4

Page 10: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������ ����������� ����������������������������� ���������������������������������������������������������������������������������������� ���������������� ������������������������������������������������������������������������������ ����������������� ����������������������������������� ������ �������������������������������������������������������������������������������������������!������������� �������������������������"��������������������������������� ����������������������� ��������������������� ���������������#�����������������$������������������ ������������������������ ����������������� ���������������������������#������%�������������������������������������������������������������������� ����$�������������������������������&����������������#����������������������������������� ��������������������������������� ������������������ �������6������ ���������� �������������������#����������������������� ��������������������������� �������� ����� ������������ �#���� ������������� ������'��� ��������%���� ������ ����������������������������������������������������������������������������������������������������������� ������� ����������������������������������������������������������������������� ������������"����������������������������������������������Implementation����������������������������������#��������������������������������������������������$���� ������� ��������"��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������(����'��� �������������������������������"���������������������������������������������������������� �����������'��� ��� ���� ��� �%�������� ����� ���� ������� ���� ������������� ���� ������������������������������� �������������������������������������������� ������������������������� ������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ ������������������������������������������� �������������������������������������������"������������������#����������"���������������� ����������������)��%�����������������������������*��� ��������������������(������������������������������������� �����������������$������ ����������������������������������������������������+������������������������� ��� �������� ����� �������� ����� ��������������� �������� ����������� ������������������������������������"������������ ��������,��������������������(����������������"���������������� �������������������������������������������������'���������������������������������������������������������� ����-��������+���(�� �����������.//0����������������� ������ ������������ �� ��������� ���� �������� �������� ��� ������� ������� �����120����������13������������������������������������������������������������������6���������%���������%������������������� ������������������������������������ ��������� ������������ ���������������������4��-�����#�������5��*���������6.//78���������������� �������������������������������������������������� ������ �������������5�����������-� �����"��������-���������7.9/$/7����������:������;�,� ���������:��������< ���������;�����;==��������������=

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 5

Page 11: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������� �������������������������������������������� ���������������������7� �!����� ���������!������������ ��������������"������#�$�������������������%�������� ��&����� �����������'(� ���������������������������������� �������������)����������������� �*�����������������������������������������������(���!� ������������+�����"������,��������� ��!���"��������'��-����������!������������������ ������� �������'(������������+��������' ���������./)���������)�������������� ��� ��������������������� ����������������������������.���/��*����)�&���������$�������!��������������� ����'�������(���������"����������������!��������������������������!����������������������%���/��!��"�������������������!��������������������(� �� ������� �&�����!�� ���� �� �������� ���� ("� ���� ����� ���� ��� ��!�� �&����������� ������������(������������������%����������������� (�������./)��������������)����������%����������� �����������������"���*�� �����' ���'��"��������(���!� ,������������������ ����!��'���������� ���������� ������������� ���������!��' ������������0�������� �"������������ ������������ �������������������./)��������������� ����!����� ���� (�����������&������!�����������!� ���������� ���������� �%��������������(��������������������������������� �����������������)������������(�����������!���������� ���������������' ������ �,��������'(��� (�������������������������������!��������� �����&����������������&����������$��������'(�� ��������������������������������� ������������!����������� �������� �������������0��#1�������� �%������������(�������� ���������������"����������'� *�������������� �*� (���'������������������ ������������!������������ ��������������� ���"�������� ������������������� �8�0 ������������������������ ������������� ���������� �*� (��������!�� ������� ������"��������� ������������������������������������������� ������������� �� ����(�������� (�����������0 ����������' ������ �,����������!����� ���� (���������,���!��������%�����"����������������� �������!��������'��*��9�)���./)�� ���� �������������� (���������������������������� ��� ����������� (� �� ����������%������ ������������������(���!� ,������������'����������'���� �� ����� ����� ��������������'� ��!��� ����� ���� ������������� ���! !��������� �������'�����������&� ���!� (�'(����������������)����������,�������� ��'� ��!��������������������������������������� ��������� ������%�������� �������������������������'������������������� ���������������������������������������������'������7�������������������� ��#�$���������&��������./)�"�� ��������23�������������(���!� ����������������������������������� ��!�������"��� ����!��'������������������������������#��������"���������������������� ����!������������������� �������� �������� ����!��'����44����������� �������������������� ���������#�$��� ������������8�)����#�$������������������./)����������(�������������������������� �����������!�����������������������'���������������(������������(����������������0��#1�������� �%������������(������� �������� "����!��"���������������������!������������������� ������������������������� ���!�������������&������������ �����"������������������'���������������(������������(��������������������!��������������������9�0 ���������#1��������!���������(�����������������(���!� ����"����������������(�����������������!����������������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW6

Page 12: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������ ����� � ����� ����������� �� ��������������������� ���� �������������� ���������������� ����������������������� �������� ��� �������� � ���� ����������������������������������������� ������������ ��� ���������������������� �������������������������� ��������� �� ��� ���������������������������������� ���� ���� ����������������� ����� �� ��������� ��������!""!#�$������������%�����!""!&��'�������� ���������()*$������������ ����� ����������������������� �+��������������� �������� �������,��� ���� ������ ��� ������� �� ����� � ����� ������������ ����()*$� �� ��� ��������������� ����� �+���������������������������������� ������������������ ���������� ������������� �����+ �$�- ��������� �������������������� �� �� ������������������� ������ ���� ������ �������������� �� ��� ��*�� �� �� ��� �����+��������������������������������������+� ����������� ��.������ ��� ��� �����������������������������$�-��������������������������� ������ ����������������������������������������������� ������ ������������������������ ����������������� ��� ����� ��������� �������+������������������� �����������������������������*� ���������������$�- �+������������������������������������������ ��� �������������������������������� ������ �����������������������������������������/���������������������������()*$��������0 ������������+��������������� ���������������������� �������������������0 ����������� ������ �+����� ��������1�������������2������������������� �+���������������� ������ ���������������+��������������������������� ��*����������0 � ��� ��������� ���������+�����()*$� �� ���������� ���+����� ������������������ � �� �� �� ����� �������������3�+�'������%�� ���*� �$������'4.�!""5&��%�+������������� ������������(�+�)����� �*� �$���� �+�������% �����*� �$������������������� ��� ������������������������������������ ��� �+����� �+������� ������������������������������ ��������������������������������������� �� ���'��������������������� ����������������� ����� ���������������������� �����+����������� �� �����������������(�+�)����� �*� �$���� ��������������������������������� ��������������������� ���������������������������,���� 0� ������� ��%�+����� ��$�- ����������������,�������()*$�������������� �,�������������������������������� ������ ������������������������ �� �� �+�������������������������������������������������������������������+����������������������������������������������� � ��������� �� � �������� � ���� �� ��������������$�������+���� ������� ���()*$��������������677"���������������� ������������������������68"������������������������������������������������� ����� ��� �()*$���������� ������� ����� ������� ���� ��'������������� �� ���� ������������� ���� �����������������9����������7""��������� ������� ������ �������� �� ������ ����� ������������ ������������������������������������������$��������$������$������� �$��$/&���������10� *���������� ����������� �� � � 67�����������9���������� �� ���������������� �����$��$/��� ������ ��9�������67�������10�*���$��������$������$������� �$��$/&������������� � �9���� ��������� �� ����� � �� ������� ���� � ��� �������������7""��������� ������� � �� ����:��������)������������4����!""7&����������������������� �$��$/����� �� ���� ������5��������;� ���� ���+�������������� ����� ���� �()*$������ ��*�� �� ���� �����(�+�<�����=�������) ���������*� � ��(�+�)����� �*� �$�����$�������!""8�&��

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 7

Page 13: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������� ����������� �������� �������������������������� �� � ���� ���!�"��� ����#$�%�&�����'�'������ ��������� � �������� �� � ����� ������ ������������"�� ���������(�����!���� ��� �"��� ��� � ������� ������ ����� ���� ��������� ��������% ��������!� ����"������������ ��������������� �� � �������&�����'� !��������� �� � ��� ��' ��� ������� ��� � �������� ����� ����&�������� ����� �������� ������� ��� ������ ���������'�� ������ ����� �� ����������� ��� !� ����)*+�*���� ���"���� �� ���&�����'�'����� �"��!��������� � ��� ���,�� �������� ���������������� ����� ����� ���!������ � ���!���������!���������� �����''��� !���"���&'�� ��'&�� ���������!� �� ��"��!���'� ���-������������'&����#�'�� ����.��/0��#������"��&��� ����� �����"���� ��������� ��)*+�*��������� ����&���������"�� ������)1��� ��&���� (���"���&���� ��� � �����+������ ���������� ��������� ���������'�� �����'&�� �� ��� ������ ��������� ��� �� � ��� �������� ������ �������&��'����!� �� ����� ���(����'����''��� ������� ���� ����,�������� �� �������� ���"������������ ��������+ �'�!� ��"��!��������� ����� ����)*+�*���� ���� ��'����������������,� ����'���'�,��� �����''��� !���"���&'�� � �'&�� ������&�� ���������������� ���,��� �������� �����!�������������!����� ������'� ������ �������"���� ������!� �� �����'������ ��� ��"�� '�� ���*�� ���'�����"���� ������������� ���������'�� � ���������������� ��� ���� ���� �� ����& ����&���� !��2���& ����&���� ���� ���� ��"����� �������������� ������� �������� �� �� ���"�� ����������!���"��� ���,�������������� ������ ������� �&���� ����� !���� ��� �������� ���� ��'��� ��������������� ���������!��������&�� �������� �������� ������� ���������&���� � �������'��&&�!���������� �������������� ����������!�� �����)*+�*����&�����'��-�)*+�*����.��30��4�"��� �� ��)1����"���&� �� �����!����������������������� ���������� ��� ��� ���"�� �������� �����'�������������� ����&���� ����������)1� �� �'��� ����"�� '�� �������� ��� ���,��� �������� ��������!������'�������� � �� ����&���� �� ������ ���*�������� ������!��� ���������� �� ��Revising the New Markets Tax Credit Program4�"��� ���&���� ��� !� �� � �������&�����'������ � ������& �'�,�����"���&'�� ���!���������'�����!��������"��� ������������������ ����������������'��� �����������������('�� ���������� �� � ���&�����'������ ��'��������� �"������ ���������������)1�&���� �� �� ��'����������"����5��������������������'� � ���&���� ('���'�,� ��������� �"��� ����&��"���������� ������������� �� � �������� ���� ����������&��'����!�����&�"�� !�����"�� �����������!��������� ���!������������!��������������������� �'����������!���'� ���"�� ���6��� ���� ���� ���&�����'� ���������"�� ����������������� �!��� �����&� ���������)1�������� ������"�� ����& ���� ����"�� ���������� ����'������(���"����)1�����������������������"�� ����'�������� �������&�����'�������� � �����&��&���������� ������������ ������"��� ��� ���� 7�� � �������'������� �����8��"���� ������� �����'���� �� ����������������� �� � �����������'��� ���'� � ���'���� ������� ���&�����'������������� �������� ���6�������� ��������������� ������ ������ �!������� ������� �����'���� �� ���� �������� ��&����� !�&��� �� �� ������)1�� �� ����������� ��� �� �������"��( �����+�� �������� ��&���� ���������� ����&����� �� ����������$������� ����� ��6��������� ��'������ ��� ��� ����� �����"����'�� � �� � ���������������'���� �� ���� ���"� � �!� ������� ���������� �� �� �����&��� �� �� � �� ������� ����

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW8

Page 14: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������� ������������� �������������������� ����� ���������������������������������������������������� ������������������������������������������������������������������������� ������������ ����������������������������������������������� ���!���������������� �"#$�!� ����%������&������� ������!������������ ���� �������������������������� �������� ������!��������������������������������������������������11�'����&��������&�!������� �%��������������������������������Conclusion������������������%����� �������������� ������������������&������������(���'�����)���������*�������&�������������������*��������������� ����� ��������������������������� ���&��������������������������������������%������ �%����������������������� ������&������������������ ���� ����!��������%�������������������������� ���������������������'��������%���������������������������� � ������������%���������������������������%���&������������������� �����������%����������!��������+���������������%������������������������������������������������������������ �������������&����������������������������������������&�����������%��������������������������!�������������!���������������������������%� ����������� ����������� ,���� �������� ��*� ������� ��� ������ -..$/� +��������� -..$/�0��� ��+���������-..12�������������� ������� �������!�����������������������������%������������3�� �����������&� ������� ������ ���������� %������� ��� � ������� �����������������!���������4�����,����+���������-..$/�0�!���5���������� �-..62��7��� �&�������7'�7��������!�������������������8��*�! �����������������������������8������������ ����������������*�������&�����������������!����������������������������������������������� ��������������12�9 ������ �&��������� ��������������������������&��������������!������������ � ������ �������%��������(���'�����)���������*�����������������(������������&���������������*������������� ������������� ���%����� ���������������%�������������������������&�������������%�������������������! ��������������(')������������&���� ����������������������� ���� �������������������!��%������������ ������������ ���������� ��� ���������!��������%���������������,:����#;;;&�����#$.�#$#2��'��������������� ���� ������������&���������� �!���������������������������� � ������������%����������<������!� �������!�������%������ ��������������������� � ��� �������%����� ������� � ����������� � ��� %��� ������ �������� ���������������������������������!�����<��� �!������������� ��������������%��������������3������������ ����������������������!������� ������������������*��������+������ ����������������������������� ������������������� ����� ��������������������� ����������������&�=������������ ����������%���!�������������%����������>�11������������ ���������������*����������� ������������������������� ���%���������������������� ��������������� ������������!��4���� ������������� �������������������12�'���������������������������������� ������������������������� ���&��������*��� ����%�������������!������7������ �����������4����������������%��������������� ���������������������������������������������� �������!�� �������������� ��

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 9

Page 15: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������� ������������������������������������������������������������������������������������� ������������ ����� ������������������������������������������������� ������ �!�� !������!����"�#�������������������#�������������������������������""�����������"����������"����������""�$������������"����%��������&������� ������'�����(�� �����������������"������������������������"�����)�������)���������������� ���������*�������������!�������� ���������������������#�������������������������������������������������%��������������������""�����������"����������"�����ReferencesArmistead, J. 2005. New Markets Tax Credits: Issues and Opportunities. New York, New York: Pratt Institute Center for Commu-nity and Environmental Development, April.

Arnold, R.D. 1990. The Logic of Congressional Action. New Haven, Connecticut: Yale University Press.

Barkley, D., Markley, D., and Rubin, J. 2001. Certifi ed Capital Companies: Strengths and Shortcomings of the Latest Wave in State-Assisted Venture Capital Programs. Economic Development Quarterly 15(4), November, pp. 350-366.

Burman, L.E. 2003. Give the “Lucky Duckies” a Helping Hand, Too. Washington, DC: Tax Policy Center. Urban Institute and the Brookings Institution, June 6. http://www.taxpolicycenter.org/research/Topic.cfm?PubID=900629.

Caskey, J. P. and Hollister, R. 2001. Business Development Financial Institutions: Theory, Practice, and Impact. Institute for Research on Poverty Discussion Paper no. 1240-01. Madison, Wisconsin: University of Wisconsin. http://www.irp.wisc.edu/.

Congressional Budget Offi ce. 2005. Budget Options: Community and Regional Development. February. http://www.cbo.gov/showdoc.cfm?index=6075&sequence=10.

CDFI Coalition. 2005. CDFI Coalition Newsletter, February 7. http://www.cdfi .org/Uploader/Files/e-news2-7.html.

CDFI Fund. 2005a. 1953 Certifi ed Community Development Entities as of September 1, 2005. http://www.cdfi fund.gov/docs/certifi cation/CDEorganization.pdf.

CDFI Fund. 2005b. New Markets Information Session, August 4. http://www.cdfi fund.gov/docs/nmtc/2005/NMTCoutreachPre-sentation8-4-05.pdf.

CDFI Fund. 2004. 2004 Allocation Agreement, September 9, 2004 draft. http://www.cdfi fund.gov/docs/nmtc/2004/Secon-dRoundAA.pdf.

Cleveland, G. H. and D. E. Hyatt. 2002. Child Care Workers’ Wages: New Evidence on Returns to Education, Experience, Job Tenure and Auspice, Journal of Population Economics 15, pp. 575-597.

Devereaux, P.J., Choi, P.T.L., Lacchetti, C., Weaver, B., Schünemann, H.J., Haines, T., et. al. 2002. A Systematic Review and Meta-Analysis of Studies Comparing Mortality Rates of Private For-Profi t and Private Not-For-Profi t Hospitals, Canadian Medical Association Journal 166 (11), pp. 1399-406.

Fletcher, M.A. 2005. Two Fronts In the War on Poverty: Bush Seeks More Aid for Church Groups; Others Face Uncertainty. Washington Post, May 17, p. A01.

Government Accountability Offi ce (GAO). 2005. Government Performance and Accountability: Tax Expenditures Represent a Substantial Federal Commitment and Need to Be Reexamined, GAO-05-690. Washington, DC: GAO, September.

General Accounting Offi ce. 2002. New Markets Tax Credit: Status of Implementation and Issues Related to GAO’s Mandated Reports. GAO-03-223R. Washington, DC: General Accounting Offi ce, December.

IRS. 2004. Federal Register, Section 45D—New Markets Tax Credit, 69 F. R. 77625, December 28.

Markley, D., Barkley, D., and Rubin, J.S. 1999. Public Involvement in Venture Capital Funds: Lessons from Three Program Alternatives. Columbia, Missouri: Rural Policy Research Institute. http://www.rupri.org/pubs/archive/reports/1999/P99-9/.

New Markets Tax Credit Coalition 2005a. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (10), Washington, DC: June 1.

New Markets Tax Credit Coalition 2005b. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (11), Washington, DC: June 7.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW10

Page 16: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July 29.

Pappas, D. 2001. A New Approach to a Familiar Problem: The New Markets Tax Credit. Journal of Affordable Housing and Community Development Law 10 (4), pp. 323-352.

Rapoza Associates. 2004. New Markets Tax Credit: Targeting Financing for Community Facilities. Washington, DC: Rapoza Associates. December.

Rubin, J.S. & Stankiewicz, G. M. 2003. Evaluating the Impact of Federal Community Economic Development Policies on their Targeted Populations: The Case of New Markets Initiatives. Presented at the Federal Reserve System Biennial Research Confer-ence on Sustainable Community Development, San Francisco, California, March. http://www.chicagofed.org/cedric/fi les/2003_conf_paper_session4_rubin.pdf.

Rubin, J.S. & Stankiewicz, G.M. 2001. The Los Angeles Community Development Bank: The Possible Pitfalls of Public-Private Partnerships, Journal of Urban Affairs 23 (2), pp. 133-153.

U.S. Department of Housing & Urban Development. 1999. Now is the Time: Places Left Behind in the New Economy. Wash-ington, DC: HUD, April.

Vidal, A. 2002. Housing and Community Development, in L. M. Salamon (Editor), The State of Nonprofi t America. Washington, DC: Brookings Institution Press, pp. 219-239.

Walker, C. 2002. Community Development Corporations and Their Changing Support Systems. Washington, DC: The Urban Institute.

Weir, M. 1999. Power, Money and Politics, in R. F. Ferguson and W. T. Dickens, (Editors), Urban Problems and Community Devel-opment. Washington, DC: Brookings Institutions Press, pp. 139-192.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 11

Page 17: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July
Page 18: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Community Perspective: Is the NMTC Program Making a

Difference in Low-Income Communities?P. Jefferson Armistead����������� ������������ ���������������������������� ��������������������������������������������������������������� ��������������!�����������"�������� ���� ���#���������������#����������������������������������������������������� ����������"����#�������������������������#�#���$1�����������������������"������������������ ���������������������������������"�����"�������%&� �������"�������������'������������(���������������������#�������������"��������(!����� �������"����� ��������"�������"��������� �������"����� �� ���� ���)���������� ��������"�������"����#��� ������#����������$&� ���� ������������� ��� �������� ��� ���!������� ����"�������� ��)����� ���!�����������"����������������#������������������������������ �����������������������������������������"������"������������������ ������$&� ���������*������������������������������������������ �������������������� �����+�������!�����������"������$&� �� ��������������������������������� �������������������'����������������������#������)��!���� ������������������������ ����������������!�� ��������+�������������������"��������������������������"������$�����������������������������������������������������������������#���������������������������������������������������������������������� �� ���� �������������"�#���$�

What Do We Know about the Program’s Effectiveness?����,$-$�.��������������������"#*������"���#�.� ���������/���������0�����"��������./0�� /"��� ���� ������� �� � ������� ����� ����� �������� �1� �������� ��� �� �������� ��� �23�����"���#�.� ���������4����������.4�������������������� ���"���$��������������#�������������)������������������������"��������������)�����#�����������)����������������������1������ ���������������������� �����"�����#����"�������������� ���� ��������� �������������������������� ���� ��������#�5�����5���+���6������������6�����������5���+��7���������������������������������������� ���������������������������� �������8�������9��:339$�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 13

Page 19: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������������������ ���������������������������������������2��� ������������������������������������������������� ����������������������� ������������������������������������������ ������������ ������������ ������������������������������������������!�������� ����������������������������������������������������������� ���� ������� ���� ����������� �������������������� ���� ����������������"�����#�� � ����������������������$���� ������%�� ��� �������������������� ��������������������"� �����������������������������������$���� %��#���������������������������� ����������������������������� ������������������������������������������������������ ���"���� ���������������������� ����������������������� ������ ���� ������������������������� ��� ���� &������������ '(��������� )**+,� ������������������ ���������������������������������������������-������.����������������'�������-������.����������������)**+,����/���� �������������������������0����� �&���%��#�������#�������������������� �������������������� �������������������� ����� ���������������#����� �����������������1�!�� -�2����������������#����#������������ ����� �����������������������������������������������������������������%�������#������������������ ��������� ������������������������������������� �����%��#���� �������� �������#�������������� �������������������������������������������������$������������������������� �����������������������������������#��� ��������������������� ��� ����)3������#��������������� ������������������������������#��������#�������� ����������#�������� ��� ��������4���������������� ��#������� ��������� ����������� �#�������������� ������ ��# ������ ��������� � �������� ����������3����� �����#����� ���� ���� ��������������#����������������������������������������������-����������������Are the Credits Being Used for Projects that Would Have Been Done Without It?������������������������������( ���������������������������������"� ��������5�����������.������6���������������$��7��#�������$������#���������������������������������#��������������� �����������-%�������������8�5������������������������������������������6#�� ����������� �����������-������-������������������� ��������#��������7��-������ ����-$���������������������������� �������#�����������84������������������%2�������� �����������������������9�:����������������������������������������������������������������������� ���� ������������� ��������1�#�����:��#� ���(������������#��������/������'��/,������������!�����4� �� -����� �����������-�4� ����� �������� �� ��������� �� ��� ��� ������ ��.� �������� � �������� ��� ��� �%����� ��.� �������;����� ��.��������������� �� ��������-�� �������-���<����� ��#��������� ��� ������/����������=>�������� ����������#������������������ ������� ������ '��������,� ��?@*������������#��������/����������������� �������#�������������������������� ��������� ��)**A������)**B���������)**+��:������ �������������������CDD���� �"������#��EF�����2����#������������������ �����&�� ������&����������� �������9�:����������������������������1����-�������������0����������1�������������(�� �����$�������� �����������-������.��������&�������(������?*��)**+�G3����������� ��� ������������������#���������������� ����� �������#����������H �����)**B�������� ��)**+������������������������#���������������� ������(����������:���������)**+�4�����5�����$��5������(����������#����� �I��������FF&$���������-������.�������������� ���J����@��)**)������CDD�����# � �D����D1���� ��D-�����K-������� �

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW14

Page 20: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

��������������� ��������������������������������������������������������� �������������� ����� �������� ��� �� ������� ��� ���������� �� ������������ �� ������� ������ ����������� �������������������������������������� ����������������������������������� � ������������������������������������������!��������������������� ������ �� �� �������� ��� �� ��� ������������� �� ����� ���������������� ����� ������ �"�������������������������������������������������� �������������"�������#��������������������#� ������������������� ��������������������������������� �������������������������������� ������������������������������������ ��$�������������%&&'(��!���#�������������#������� ���������#���� �������������#��������������������#� ������������������ �����)�*���+��#�����,-������,���������.���/�����0������ �1����������,-������2��� �!�����#���3�����������������$2!3�(0�,#� ���4��#����5�������������������!�#����������������0�����.������������������������ �5������������6�������!�#������������#������3��#������,��������7������8��������������������������������������������������������������9��������� ��:��#���������������������������������������#���� ���� ������������ ��#����������������������6������������������������������������������������������� ��������������������������������������� �������������������������������+������/�������5.!�.��������������������9������� �����������������������5,��������;���������������� ���������������9���<���������� ������#������������������������������5�3�#��� � ����#������� ����������� �� ���� �� ����� ����������� ��#��/����������������;������� �������� ���������������������������������������� �����;������������9�������� ����������������#������ ����������=���;���������6!����������������������������������������#��������������;�������������������������5.!�.������������ ���������6�������� �������������������.�����������/;���� �� ��� ��������������� ���� ��� �������� �� ��#�� ������������ �� ��� �������� �������������� ������������������������������������������ ���� ������������������������������������.��������� ������������������������������ ������������������������������� �������������������� ���������������������������������� ������������ ������������ ����� ����������������#���������� �������� �������������� �������������������������6�������������>�����������������#��������������� �/��������� ���������������������� �������������������������� ������)7?� !��������� �����������������5.!�.�������������������� �������$@�AB(�����������������������������������������������������#�����������6��������������������������� ������������ ����������������;�������������� ����������5�!���#�������*���+��#����-������%B��%&&C0�����#������������ �1���������-������%'��%&&C0�����#�������,#� ���4��#����������D��%&&C0��/��� �������������������.������������������������%&&'��6 ������� ��������� �����)�2!3�:��1�����E�=��������E������������������������3����������������0�F�����8� ��������������5����������,���������3���� �!�#����������������:��,3!��1�� ��E������0�����F���2��/����� ��5���������������������E�������E������������������ ����������+�������E�����#�����7 ����������� ��������������������������5.!�.����������)��)GG������;��������#G����G����G%&&'G%&&B������� �����������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 15

Page 21: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

��������������� ��������� ��� ���������������������� ���������������������������������� ���������������� ��� !������� ��������������� � �"�������� �� ������������� ������� "�� ���������� ������ #$ ���������� ����� ���������� �! ��%���� �����&'���������������(���#8) ��!��� ���� ��� �� ������ ��� ��������� ������� ���� �� ��� � *+������� �"�������',�������� �������'�������� ����!�� ��������������� ��������"�����!������ ������ ������� �������!����������-��.������������//��������"��������� �01�"23������������344��������"��������� ������ ������ ��������5�6�!�����������������"������ .9�����7441����������������,�� �����839�� - �"����������������:��������������"�� �������������!����������������������� ����� ������������ �7+��������������������������������-������ "���������������������...��"���������������������� �������"�����������"��5�6�!������������������"������ .$10) ����������1*��������"��������� �27�"���10������������������������ ������ �9+��������";<=������� ������������������������ ����������������,����/+�������.������������/+��������0+�"���23� �������������� �9+����������77��������9������>����� �������������������� �344����������������������������� .=�� ������� ��������������� ��� ��!�������- ���� �������������"���?��@ ������������ ��� ����� ������������ ����6���>�����6�������������� �! ����� ��������.������������������������� ������������� ��������� ��:!�$��� ��!(������� ������������������� ������ � ���.A�������� ��������������� � ���� ���� ��������� �� ��� ������� ��!� .=��?���� ������ ��!���� ���������������" �������������� �����������B� �������B�������� ����!�����.���B� � ��������������?������� �������������"�&'���� ����� ���������������������� � ������������"������ ����������&' @���"����������������!�������- ������������������������ ������ ������ ��� ����"���"������������������ ��� .=��?������� ��� ���������"��������������"���������������������C0.+!�������"���������� ��!���������� ��!� ������������������!��!�������� �����������!������ ��""��� .Is the Targeting Too Broad and Does it Give Short Shrift to Rural Areas?

Targeting Economically Distressed Areas.=�!������!��"��;<=�������� ������� �!������������� � ����������� ����� �74�����������������������������"�����8744+;<=�D���������D������������.74.����� ���.��"��.��� �� ���� 744+ 744+;<=������������.�".9=��?�������������������� ���������!��"���������.10D������������������������5�6�!�����������������"������ �������:',�������� ����� �',����',������������ ���������� �&�!������,����"������ ��.�.��!������������� ��!������������ ���������!���!���B�!��������!��E�������-�������� ����� ���������� ����������������"�� ����������� �����������"������ ����������������� �A��������� �������������������������������� �����������>�����������<��� 5�6�!�� !������� ����� ����� �;������������� "��� �" ����������� ����� ���� ����� �!� �������������� ������ ���� �� �� ���� ��,�������� ���� ��� �� ���� �����.$ �;<=� ������� 7441 D����������� �. 34.�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW16

Page 22: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ���������������� !"#�$ %&� ��� %'������ ������ �������&� ������ ���� �� �������������������������������������������&���������������������������������(���������&�����)��&�������������������������������������������������������)���������������������������������������� ���������������������� ������������� ����*�� ��)�+�������������������������������������(�����������������)�������������������������)������������������������)���������������(����������&�, �������������������� %%�������-�'�������������������, ������������������)����������������������������������������������������������������(������������&�� �������� �,�������%.'���������������������������� $ '�������������. �������������������)���������������)������������������(���������&�������$ -�����������&����/�����*�����������������������)������������,0����������������12(�(��������������������)����������������������������������������������������11�Allocations to Rural Areas. #���)�����&�����������.,���������������������������3�������������4�����5.��0���������������5���������4��)����������6�����������������+����� ���� ������ ������ ���� ��� ����� �� ������������ �� ������ ��������� ��)��������������������������������������������������)������������������������)�������)������������������ .,�������'������)������������������������������ $.�������'�����������)�������������&��������������)������������������$ �������������������������������������3�����������.0�������������������&���������������*����������������������������������)������������������)��������&���������#������$ %&���������������������3�+������������+�����������������������������������������"�)��������������������������)��������������*���������������������)����������������������������������7������������������(��������8���9���:�(��������&������������������������������������������������������������������������������������������������6;���)��������������&������������������������������������������+�����������)��������1"2(�<�������������������������������������������������������������/����������&�������������*�����������5.��0����������������������������������������������������������)�������������12(�(��������������������8�����������������������������)������"�������������������3������������������������������8����������������������������"�����������������������&������������������������������������������������������������*�������3����������6;�����*������=��)�����������8�������������������5�����������(������������������*����������3������������������������������������3�������������&��������������3������������������������������������

11��������������$ -�"���������&�1������$�&����.,�FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 17

Page 23: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Does the Tilt toward Real Estate Limit the Program’s Effectiveness as a Tool for Revitalizing Low-Income Communities?������������ � ����� ���� ������� ������ ����������� ����� ����� ���� ����� ������������������������ �������������������������� ���������� �!��������"#$�������%���������������&����������!�'��������" �������%�������������������� �������!!���������������������(�������������)��"*��(��+,,#%�����������������������������������������������������-���$!������������������������� �#.����������������-���������� ���������������������������� /�������������������� ���������� ��������0����1��������������������������������������������������������������������-�����2�������3���������*4���������� ������������������������������������ ������������ �����������������������������������-������������������������ �����������������������-5��� ������������� -�� -������ �� ���� ����� ������ ���� ��� ����������� ���� ����������� -������������ ��� ����������� �� ���������/����-�������� ���� �� !666� ���� +,,,�� ����7�������8������-�������������������8���������� ���������5�1������� �������������������������������������������� ��������������������� ������������������������������������������� ������������������������������������������������������������������������������������������-����������������� ��������-������������������������������������7���������������������������������-����� ��������������� �������5���������������������������������������������������8�������������9 ������7������������ ����� ���������������������-���������������-����������-����������:�������-����������������� ���+,,,����������� ����������� ����8���������������-������������������������������� ����������������������-���������������������������������� ����������-��-������������������&����8��������������� ��������� ������������������� ���������9�������� ���� �8��-���8�����������������������������-�����-��������� �����������5� ���������������������������������������� � �������������-�������������������������������������-����� ������������������ ������������������������������ �����������������������8�����������9������������8����������������������������*��(��9���������12�Are Tax Credits Being Allocated Disproportionately to For-Profi t CDEs at the Expense of Mission-Driven Organizations?;�����;����8�<����������� ���������� �� ������������������� ��� ������)�� ��������� ���8� *���� =���-���8� ��������� �� 7����� ���������� ���� 9��5������8� ����8���� ��������� ��������� ��������������1� 8����� ����������������������� �����5����������(�������������������������������������������������������� �13����������������������������8�-������������������������-�������������������12��������-�-����9������������8�>����7������������7����8�*��(��9��������8�9������+68�+,,#��*��(��9����5������������ ��������������-����������:����������������13��������-�-����;�����;����8�<�����������������8������������������� ������)�� ���������5 ���8�9������ ,8�+,,#���������-�-����*����=���-���8�7��������������� ����9��������8�9������ ,8�+,,#�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW18

Page 24: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������ ���������������������� ����� ��������������������������������� ������������������������ �������� ����� ���� ������� �� �������!������������������������������"��� � ���������������#������������� ����������������$�� ����������������%�&� for-profi t�'������!�������$��" ��������������(����(�� �����������()&� mission-driven�'������!��������" �������������(������$�������� �������" ���������*��� ������� ������#����)�� &� public '������!���������������������������������$������������������������������ �����������������+�������������������������� ��������,-����������������� ����������������"���$��������������,.���������������" ����������� �������./�����������������������0��������������"���$������������������!���,,��������������$������� �� ����������1.����������������� ���� ��0���������������$������������������!���23����������������� ���� �� ����������,,������������������ ���� ��0����������������������������� ����������������������.3���������������� �����������!�����������������������"���$�������4,-�������5�� �����" ���������4,.�������5�������6���������������������������������������!"�����������"����6������������� ��������������������������������������������*����������������������������������� ����������������7��� ���������������8����������� ������������������"��� � ���������� �����!������� �������������������!������������� ��������������9����:����������������������������� �� �����(�!���!�������������������������������������� ���!��� ���� ���"���$��;����" ����� ������ ��� �������� � � ���� ���"���$��;����$����!����������������:���������������������������<���������������� ��������������"�������� =���"���$��������������������$���������������$�������������������"���$����������������0��� ������������������������������������������������������������$��� ���������������������������������(����������������!���������"���$������������������������������������������������������������� �����������!������������������������������������������������� ������������������������������������������������������������������:�����������$����������������� ��$����������������>?0��$�������������������������������#���7����������������������������� ���������������������������������������������������������������������� ������������(������������������@2�����������@1���������0���!��� ��<��� ���������� �������������� ���������� ������������ ���� !��(��� ��� $� � !��� ���� � ���� ����"�������� ��������� A���� ��(���� ������� �������� ��� �7��� B������ C�����9� 4�BC95����������������BC������������������������*�� ����9��� �������!����$��������� �#� ��������>?0���!���������������� ��������������������@.DD�DDD��B������C�#�(���C��� ��������7�9�>�!�?��(���7�����������������������������7��������!��(�������������������������������������������� �#� ��������>?0��� ��<����������������������������������������� ������?����0������������������� ���+�$���������������������B���������*� �����������#������������������������������������������ ��� ��� ���(�� ��� �������� ��������� ���� ���� �� ���� ���� ������������� @2DD�DDD�FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 19

Page 25: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������� �������� ����� �������� ��������������������� ���������� ���������� ���������� ������ ���� ������ ���� �� �� ����������������������� ���� ���������� ����������� �!"#��� �� !$%��� �� !&'��� � ��������������� ��������������� ���� ������������ �!&''('''� !&��� ��) *������(��������������������������������� �����������+���� ���,(�,������� ������ ������������������ �� ���(������ ����-����� � ���������������� ���� ���� ������� �����������)�� ������� �� ���������( �������������������� ��� ����������� �� � ���������+����� ��,������� �������������� ���� � �!#''��� �� ����Conclusion�������( ������ ��� �� ���� -�� ���� �� ( ��� �� �� �����-���� �� ���� �������������� �.������ �����������������!#&��� � ������������� ��������� ���*��������������������������������������������������������������� ������������ ������������� .����� ���(����������� ������� �������� ����������� � �����-��������)�� ������ ����-���� �������� ��������������� �*��� ��� �����*����( � ������������������ � � � ���� �� ������ � ��� ����� � ������ ��� ������ ������ � � ����� ���������� � ������������/� �������������(��������� ����������� ����������� ���� ��(���������������-�������� ���������������� .����(������������������ ������ � �� � ����� � ��������� �������� ����������( ��� ����� �� � ��������� ��������������� �.������� ������ ����0������������ (������������� � �� ���� ���� ��� �*�� -�(����� �*����������������+�� ��� �������� ����������������*��� ��� ������� ������� � ������������ � ������ � ��������� � ��� � �*��� ��� ������ �������������� ������������������-��� �������������� ������� ������������������������������� ��������� ������� ������������� ����(���� ����� �� ������ �� � ������� �������������� ��� ���� �� ��� ����� �������� ��1��� � ��������(��������� ����� ���� ������������������ � ������ � ������� ����� ������������ ��������������� ������� � �������� ��� ��������� ����������� ������� � �������� ��������� ������� ��� �������������������������� ����� ����������������������� �� !����" ��������������#�$����������������������%���&���������������������������������������'���(��� ���%�)��(#� �#��������*�������������������������&��+������������������������������� �&����%�)��(�����������������$������������������������������� ���������&���&����$�������������������%�)��(����#�$�����������������������������������������������������������#ReferencesArmistead, P. Jefferson. 2005. New Markets Tax Credits: Issues and Opportunities. Brooklyn, New York: Pratt Center. http://www.picced.org/pubs/nmtc-report.pdf.

Rapoza, Robert, Alison Feighan, Keith Bisson, and Jonathan Halpern. 2005. New Markets Tax Credits: A Progress Report. Wash-ington, DC: New Markets Tax Credit Coalition. http://www.newmarketstaxcreditcoalition.org.

Rapoza, Robert, NMTC Allocation General Statistics Round III, Robert A. Rapoza Associates. http://www.newmarketstaxcreditco-alition.org/reportsETC/newfi les/Round3Analysis.pdf.

U.S. General Accounting Offi ce. 2004. New Markets Tax Credit Program: Progress Made in Implementation, but Further Actions Needed to Monitor Compliance, GAO-04 326. Washington, DC: General Accounting Offi ce.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW20

Page 26: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

The Political History of and Prospectsfor Reauthorizing New Markets

Benson F. Roberts������������������ ������������������������������� �������� �� ����������� �������� ���Introduction���� ������� ������ ���� ���� ������� ��� ����������� ���� ������ ��� �������� ���������������������������������������������� !"�#�������������������������������������������$������������������� ������%���������������������&����'������(�)���������&%*�+(������,�����������������������*������$�������������������-.��������������,���������������������������.�&�������������������-��"�/01��("2����������������������������������������������������������$���������������"�3��������� ���4���������������$���������������������5����������������������������������������������$��������������������������������"�6����������%���������7���$-������� ��������������������,����������$�������$.�������������*����������������-�������������������������������������������"�2�����8��������-������������������������������������������,���8���*�����.����������������� ���"�#�����������$�������������������������������������������������������������������"�2�������$����������� ���-��������-���������������������������������������������� �������������������������������������� 0��������������������������������������������� !"�����������������������������������������������$����������� �������� 0���������������*�������� �����������"����$� ������-� ���������������$� ���*��������� ����������� ������-���������������������� �����������������$����������� ���"��������������������������������������������������� ���9���������������������*������$����������������������������$-������������������������$-�����������������������������������"The New Markets Idea ����������������������������������������������������������-������������������� ����������������������"�������������������������� ��������������������������:: �-�������������������*���$����������������;���#������/�������������������������������$��� ����������������������������������������������������������������������������$����������������������"���� �������� ������������ ������� ���������� ��� ���������� ���� ��������� ��� ���� �����:: �"�3�����������������������������������������$-�������������������������������������������������������������������������������������������������� �������������$���������������������������������������4�������������������������������"�<���������-�%��������)�����)�� ����������� ��� �� ���6� '����� 7��=���- �� ������ �� ���� ������ �� ������ ��� ��������� ����������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 21

Page 27: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������ ������������������� ������������������������������������������������� �������������������� ���!����"� ����#$$%�&���'�����(����)���������� ��������"����&���'�����*��+������ �*��,������ ���-����� ��������'������������������������������'��������+�����������������������������������������-����� ������� ������������� ��� �������� ����� ����������� ��� �����������!����� ���� �������� � ��������.�����+� �������������������������������� ���������������/����������0���1��!������� ����� ��������+�����/���������������+�������'�����������������2�������������������������������������������������������������������������������������������������+����������������������������������3��������������������������������������!���� ����������������������� �����������������������������������������'�����+�������������������������������������������� ������ ������������������3��������������� ��������������������������� �����������3����������'����������������'�������������������+������+��� �������+��'��4�����2��������������+���+�������������������+����������������� ������������'����������+���� ����)��������5����*���������������������*���������'�����������������������������'������������� ���#$$$����6777������������ ���� ���� ���� ���� �������+������������������������ ���������� ��� ��� ���� ��� '���� ����� ���� ��� ���� ��������� '����� 8�� � #$$$��������� �� ���������*������� ����������+����������� ���������� ������'�������������������*�������� �������8�1�������������8�1���������������������������-����������������'������������9��,�1����������+���'����������������+� ���� ��1���+����'�������������: ������������� �#$$$;��8�� � �������������� ��+����+� ����� ������� ������ ��� '�� � ��'��� �� ��� ����� ����������������������+�� ��+� ������������+���<�����������+�����������������-����������������� ����������+�����������4����������������������������������������������������������� ����� ��� ����� ������������'���+��� � ������ ����� ���� �'��������� ����=����������������������������8� ������+������������ ��������������+�� ���+���+� ���������<�����������>����'������ �'����������� ��������������� �������������������������*����������:*�������6777;�-������� ������������'����������������������+������+�����������5������������)��������������)�����������+�������� ��������������'����������������������������������� ������� ��� ��� ����� �����4��� ���� ���=������ ��� '����� ��������� ���������� ����������� ���� ����������'����������������������������������)������������ ���������������������+���������������������:*� ��#$$?;��3�#$$$�������������������������������� ���� ������� ��� �������+9� �������+��������������������� ������� ��������������������� '����� ���� ���� ��+���� ������� ��� ���� ��������� �'��'�� �����-��� ������� ����������������� �� ���������������������@AA#�'�����������������������+�'������� ���#$$B�'����������� ���������� �������+���������������:����#$$$�������;��C������������������������������������������ ������������������������������'�����D� ������� ����������+����������������++������+�� ����2����=������E��&���������������=�������� ��������������>���!����������+�����8���������*��������������������������� D� ����� ��������� '���� �,�� ������ ������� ����� � ��� �����+ �� ������!�������� :5'��+��� #$$$'� �� 36;�FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW22

Page 28: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������������� �������� ����� ����� ������� ��������������� �� ��� ������ ��� ����� �� �������������������������������������������������� �� ����� ������������ ������������������ ������������������������ ������������ �� �������������������� �������������� ������������ ��������������������������������� ��������� ������� ������������� ��������������� ����� ���� ������� � ��������� ������������ ���������������� ���� ���� � � ������ � �� ������������ ��� ������� ��� � �������������� � �������������� ����������������������������������������� ������� ��� ����������� ������������� � ������ ������� � � ������������ ��� ������������� ��� ����� ��� ���� ��������� �� ��������� ��� ����� ����� �� ��� �� ����� ��� ! �������� � ������ � � � ��"������� ������������ ���������� �� #�$��%�����������������&��� �����' ��� ����������� ���� �� ��� �� ���� �� � �� ������ ������� ��� ������ ��� ��� ���� ���� �������� ���������� ��� ������ ������������ ���������(� ���������� ��������������� ������ �����������������(������ ���������)����� ��������� �*������������������������������� �������������������������+�#&��� ����,--.����/0%�����������������$���������� ��� ��� ���� ����������,-12��������������� ���������/22��$��������� �� ���� �����#3���� ����� ��������������� ����4� ����$������� ��,-.-����0%�� ��,--1��� �����������0�522��$������������������������������� ����6����#3���� ����� ��������������� ����4� ����$������� ��,---����0%��4� ������������ ��������������������� ������������� ���������������� ��� �������������������������� ��������������"������������ ���������������������������������3���7�������� ��������������������������������8������ ���������������� ����� �� ���������������9��������:�������! ������ ������������ �#9:!�%��������������� �������'�����;�&������ ������� ������������������������� ������������ �� � � ���� �������� ����������� ������ ��� ����������� ������ � ��� ��� ��������������������������������� �������� ������ ���� ���������;�&�������� ������+�9:!�������������<,5=������� ����������� ������ ���������������� ���� ��� ����� ���������� ����������������� �10/�222�������� ����6����#9:!��>������%��?� ��&���� ���� ��� ������������������ �� �� �������������3���7�������������'9����������������@���� ������� ��� ���������� ��������; �����&�����AB+�������������� ��3���7�����������'�������� ��������������� �����������)� �*����� ��������������������� ���������������� ������ ����������� �����"��������� �������� ���+�# ��� ��� �,---������/%�&�� ��� ���� ���������� ���������� ������ �����3���7������������������������������� � ����������������������������������������� ������� ������ ��������� ��C�� ������������������6����������������������������� ������������������������� ��>�� ������D���! ����E���� ������������������ ������������������������������� ������������F������������,-.5���������������� �������������� �������������������������������� ������������������ � ������ ���� ��� ���� ���� ����� !�� ����� ��"���� � �� ��� ��� ����� �� ������7� �� � � ����� ���������������������������������������������������������������� ��������� �������������������������� ������������� ��������� ��������������������������������� �������������� �������� ���������� ������������������������������������� ������������� �������������������� ����� G�� ��� E���� � ������ ����������� ��� ���� �� ��� ��� ���� �������� ���������FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 23

Page 29: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

��������������� ������������������������������������������������������������������ ������������ ������������������������������������������������� ��������������������������� �������������������������������� ����������������� ������!����!����������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����� ��������"����� ���������������� ����� ���� �� ����� ��������������������� �� ����� #������������ ���������������������������������������"�����������������������������������������������$������ �������������������������������������������������������������� �� ������#� ��������� ������ ��� ������������� ���� %����������������������&��������������������������������� �����������������������$�������$�!���������������������������������������������������������'����������������������������������������������������� ���������������������� ����(��������������������� ��������������������������������������������������������������������������������������� ��������������������������������������)���'����*���������+����� ����������������+��,���������,�������������������-���������������������.�-�/"�'������������������!�����������������0112���������������������������� ���������'������� ����������������������"���-�"�'���������������������������������������345����������������$������� ��45������$��-�������������6-���������������������������"���-��������� ���� ��$����������������������������������������������������!������������������������� ���������������������������'����������� ���������������������������������������������������7�����������#��������.+��������0118���2/�9����(����������+���������������������������������$�����������������!����������������������������������9�(������������"�'��������������� �����������������������������������-�"�'�����������+����������)��������(������!���������������������������������������������������-�"�'��������������������������������������������:��������������������� ����������� ���������� ������������ ����������������$��������������������;�<������������������������������������="���-�"�'������ ���������� ��� ������ ��������� � ������������������������:���������������=���:���������������������� �'�������(������������������ �������� ����������������������������������������������'�������=�����������+��������.+��������0118���01/�The Idea Becomes Law"��>������������������������������������������������� ��������� ���� �������������������������������������������������� �������� �����#��%�������������������$�����������������!�������������������������������������������������������� �����������?������������������������ �������@A���������������������7���������+������� ���������-������������.7!(9/���������������0111+����� ���6���������������������������������������������:( ��� �������� �� ���� ���������� ��� ���� ���������� �� ������ �� #�������� �� �������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW24

Page 30: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

����������������������������� ��������������������������������� ������������������������������������������������� !"���������!������������#�����������!��������$ ��������������������������"����������������������������������!��������������%������&������������������������ ��� !"������� ������������������ ���������������������������������� !������ ���������������!�����������' ��(������������ ���������� ����!�"��������!��������!��������������������!���������������������� ���������� ��������"����)������������������� �����������*�������������������������������������"� ������������&�� �������� ������������������������$ ������%�������+��������������"�������� ������������������������������ ���������������������������������������������"����������� �����������"!�������������������������� ��������������������"� ������������������!���"�� ��������������������������� ������� �� �������������� ������,�-��.���������/����������������������0!��������������1���$�����2!�������#���������������!������������������ ���������� ���������!����� �����������������������������(����1������� ����'�������"��(������������������� ��� ����#��������������� ������������� ������ 3���#�������������� �����4��%�!����� !"����������������� �� �������/����������� ��� �����������'������������������������������!������������������ ������ �����5���������������� ����'"�������!������������������"���������� �������������(���������������� �����������!������������������ ������������������������������� � !���� ���������������!�����������/ �������� �6���������%�!�������/������������� ��������������"����� �����!��������������� !� ����������������!��������������������"����������"������� ������������������� ���!�����������������!������������������������������������ !"������%�!���$ �����1������������5�������!����������� ����!����������������� ��������*������������������ �������������� ������������������ ���������������������������!������������������"���������� !"���������������'���������!������������ ��������������������-��.���������������!������������7��� ������� 3�'.�4�� ����� �� �������� %�!��� �� !"������ � ������ ���� ��� �� $���������/ ������������������"������������������������������������������� ����������������"������� �����'��� ��������! ���� ������"�������������������������������"!������������� �����!��!���� ��� ����� ����!�"��������!��������!����������!���#��������*����������8�������9����'���������������� �� ����!��� � ������"������� �����������������*����������������������!�����������+!��� !�������������! �"������"������� ���������������/ ����������������� �����������������������������"��������3�������������� ����� ��%:;<='%:;<<4�������������"������������������������������������ ��������!������������/ ����������������"�������������'��������������*������������,��*�����&���������"������������!��������������'�������� ������������ !"���' ������ ��������� �������������'������ ������ ��&�������������������������&������ ��������������������"!����&���� ��������� ������������������������!������������������������ ���3$��"�=>>>�� ��#<?4��#������� �������� � ��������� 7����*����� 3�'�)4�� ��������� � � ����%�!����� !"��������� ��������*�����������������������!������������"������������������� �� �������"��������������������!��������������������������� ��� �����������!������������������������ ������������������������������"���!�������������� ���������"����������������!����� ������������� ���!���� *���� ���� "������ ���� ��� ������ ����������� �� �������� ������� ��"���FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 25

Page 31: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������� ������������������������������������ �������������������������������� ����������������������������� ������������������������������������������������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������� ������ !"#$%�&������������������������������� ���'�(�����������(� �� �����(�)*%���������)���*�������������������������������+����������'�������,����������������������+���-���������������������������������������&���-������������������� ������ !"#"%�.���(��� ���������������������� ����(�����������/��0���(�01%����������������������������������������������������������������������������� ����������������������������� ���������������������������� �������������������������������������23������������������� ���+�,������4����� ���5� ��������4���������������� ������ !"#!%�1������(��� ������������������+������&����*�������0���*�����(�67%�������8����� ����������(��� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �������������������������������������������������� ������ !"9:%�;������������������������������������������*������(������;�)3%���������;����������+������&����*������������� �����,�������������5� �����������+������������������������������������������������������������������ �����������1��������������������������������������������������� ������ !"##%�(�������������������������������������� ������������1��������������������������������+������������,�������� ����������� ����<���� ��������������������� �������������������,���������������������������� ������������������������������������������������=����������������>�-������������������ ������������,����������������������������������������������,���� ��������������������������������������������������,�������������� ���,�������������������������������������,��������������������������������� ����������������� ������ !"##%�;����;�����;�67%����������������=���,*��������������������������������������������������������8�6����� �������������������������=� ���������21������� ���������� ��������������������������,�4����������������������������,��������������������� ����������,��������1������?���6����������������������)����� ����������������������������;������������ � ������������������������4���������������������� ������ !"#!%�.�������������������������� ������� ����1�����������������������������������������*�������;������������*����*�������������)��&��,�����*����*�������%��������������������������$�@@@*;*����*�������;���������A��������6����������� ������������)��&��,���(�����0��������0�������� �� *����� B���������� 6��� �� &����� ���,� ��� ��� ��������8 ���� )�� &��,�� ���FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW26

Page 32: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

��������������� �� ��������������������� ���������������������������������������������������������� ��� ���������������� ����������� ����� ���������������������������������������� � � ���������� ����������� ��������� ������� �������� ����� ���� ���� ����� ����� ����!����������������"��������������������������������������������� ������������������#������������������������������������$�%&�'��������(��������)���������������*+++,�-����������������������������������#�������������������������������������������������������������������.�������������&�'����� �������� �)��������������/��������������� �'�������������-���������-������������������������������������.����������/�������-���#��������� ������0�����������/�������-������������ �- ��������������������������������������-����������������������.��������������������������������������1��������������)������(������ %�#�-,����� ������ �����������2������ ��� ���� ���������� � ����#����� ������� ��������� ��� �������� ����������� ������� �������� ���� ������ �������������� 3������� ������������������������������������ �4������������ ������� �������� ���������#������������������������������������ ��������������������������������$�'��������.�3����� �����������������������$�%�������������� ���.�����56*7,��-�����������'�������8���(�������%�#)/,������#��9���������������� "����������"������������:�3(���������������� ���������;���������������������������.���������#����������$�%0��������<===�.����-*,�(����������������������������������.�����/���)���������������������������������������������� ����� ���������� �������.� >=?� ��� *7.� ���� �� ��� ��������2������ ��� ����'������� 0��� ����.� ��� ���� *+++� ��������� ����������.�/���)����������� ������� ��� ��� ���������.����������������������������� �����������.�������������������������������(����@������(��0������ ������������;��A����8���������-�@���� ���8�������������1������������9���"������������ �����'�����.����������������������������1�������������������������������������������������������������������������������������*++<��0�����������������#������� ���������������� ����������������#�������������������������������������������������������������������������������������������������1�����B/���)����������������������������������/���)��������������������������� ����������������� �������������� �����������.�2������������ �������������Implementing The Law: The Bush Administration Takes ChargeC �������.�����������������������2��������"�������������������������������������������#��������/���)������������������������������������ ������������������������������������ ����������� ��.� ��� � � ��� ���������0���� �������������������� ��� � "������������� ����)�������.�����������������������������������������������������������������������������������������/���)�������D��������������������� �������������������������������������4��4�������������������������������������������.������������C "����� �����8��������������1'����� �������;��� "����������������������������������������������������(��������0������������������������������ ����������������������EC�������� ����������������������� ���������-������*++<����"����������������� ��� ����'����� 4������ ���������. �������� '��������#������� 8�� C;/�� ���� �� ��F���� ���

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 27

Page 33: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������� ����������������������� ���������������������� �����!�"#��������� �����$�����������%� ���$��� �����%����������������&�'���������� ��������������������%������������&(�'���������� �������$���$���������% ��%����������� ����"���$��������(���������)�������*�%%������+�������,--.�&��%��������� ������/����������������$���0���������1��$� �� ��������������$����������������$��� �����%�� �$��� �$��*�)#�)���� ��%���������&�1��� �$�� ��%������������ ���%��� ����������������� ����%���� �����/��&�2$��3�����*�)#�)�����������������/������������� �����2���1���������������%����$�� �����%��������4������������$��1��$���%�������������������&�#����,--,��� �������*���������1�������������$����� �����$��*�)#�)�������������$�����$����2*� �����%����$���������������$����������������������� ��������1���������$�.5��,--,�&�#���$����3�����������������������������������������$����$�� �����%�����������&�6�����������$����������7����������������$���������� ������������� &�6����$�������%���7��%�����$��.88-����$��$�$���� ���������$��������� ��%��%������ ���������$�������$������������%����%%����������$�����/���������������������7�,--.&�#����/���%�������������������%�������������������������������� �������������� ��������$����������������/�����������9�1�����������,--,�������������$��*�%%�������/��� %������������*� �����6������������������������7����������!�"#���$�� �����%�����%7������7���/����������������7���������3��������������������� ��������� ������$��������$�� �������%������������������������������ ��������������/�������$�������������%����������������������:�7�������������%����%%�������&(�+�����������������$���"0���������1��$�$���%���� �$����������� �����%��� ����/��� �� �� � ������&(�6��� "�$���� �$�� ���%����� �� ���������7��������*������������$�/����$�����������������������������$����%%�������/���� %����3�������3����(��1���������$�;��,--,�&�2$�� ��%������������ ����/����� ��� ����������� ���� ��%���&� 6��� �$���� 2������� ��3�������� �����������������$���7��$���4�������������%���������/�� ����������%��$�����$����7�����������%���%����� �������������������������$��$�� ��������������������/�������������%%�������&�2�������%������������������������������$�����%%�������/��� %��������������� �������$�����������$�����������������/���� ���������/���������������������%�/���������������$���������3����������������$� ���� ����7�����������*�����������$�������<�����������/��&�2$�� ������������������$���������$����������%���%��� �� ���������������������������7����/����&�1����$������������/�� �����������%���������� ��������������������������������������/����������7�&�2$��2��������� ���%�����������������%��� �����%��=��������������� ���%��� �����%���%����������������%���$����$��*�)#�)������������7���$������.885�=�7�������% ��%������������� �����������/��&1������������������ ��%�����$�� �����%����7�$��������$��1��$���%�����������&�"�$�������$�����%�����������������������������������%%�������/��� %����������9(�$���� ������������$��,--5�������������&�"2$���������������&�2$��0�������������%�%7�������*���������������������7���� ��%�����������%��� ��� ������������7�������������6%���������������������%%��������������$��������������$����� �����3������������/����������������/����7�����%����7�����������&�2$��2��������� ���%�����������>����$�����?�������������%%�������/��� �%����3���������������� ������(��1�����)�7�����;��,--5�&���� � � ����� �7���/��� %��$� $�/� ����� �$�� ��� ��� ��� ��� ��������� ���/������������ � ��������� :�7���� ����/�� ��� �%�� ����� ���� ������� �7��� �$� "����������� ��FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW28

Page 34: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

�������������� ������ ��� ������������������������������������������������������������������������������ ������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��� ��������� ���� � ������ � ������������� ������ ��!���������� ��"� ������ ���������#$�������������������������������������������������������������������� ��������������� �������%��������&��������'���&������������())*��#%�������������������������"�������������������������������������������������������������������%+����������,&���� ())*-�� .��� �� !�������� ���� �� �������� ���� ������� ��� �� ������ �� �� ������ ���.������".������������������������'� ��())*/�#���� ������������� ���������������� ��������������� ������ �����.�������.��������������������� ������������������������������%������� ������������������ �����������#���������01��� �������������������2����������������������������������������� ��������� ��"��������������,����())*-�Will Congress Renew New Markets?. ����+�������������3�������������������())4 ������� ��������������� ��������5��� �������������������2���������&��������())6��%��������+����������� ������"�� ���������2��������������������������������������())6������� ��())4������������������������������������ ��������������������������������� ������� ��� �� ������� �� ��� �� � ���������� ���� �������3������ �� ����� �� �� ������������ ����� ��������%���������������������� ��� ������������������������"��� �������������� �������������� ����������������������� ���������������������� ����� ��"����������������� �� ������������������������ �� ���������� ���������������������������������5�������������������������������������������������� ��� ���� ����� ������������������������5� �����������������+������������ ��� ���������������+������������ �������������� ����������������������+���������������+78��8������������������������������������� ���������������())9/:� &������ %� ��� ;<"�$=� .��������� 0*(� �� ���� %�2� +����� .������ ���� >�����<����� ����&��?����@:� <������������'���+�������;7"�$=�.���������0(4��� ��������A�����+������������������%�2�+�����8����@:� &�����������+� �����;<"��=�.���������0B1*��� ����������������� ��������������%�2�+�����. ������@:� <������������C ����+��������;7"�7= �������������������������������������� ���� ��� � ���������� �� ����� ���� ���� ����������� �� � �������� �� �� � ���0D9*��� ������������� ��2�������� ��������������������������%�2�+�����!�������11� �/EE����� ������������E����E���� ���������F�����7G4BD� , ��� ������� &�������� B6 � ())*-@� �/EE������������E����E ��E�����E��B9H�������EB)1H*H)*H)9H%+�� �, ����������&��������B6 �())*-@��� ��������������E����2����F8���.����G�!����<� ������7��� I!����<� ����H��GD1DI���G*IJ���G())9�, ����������&��������B6 �())*-�@��/EE������������E��������E�����E)9���)*����, ����������&��������B6 �())*-�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 29

Page 35: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������� ���� ��������� ���������������������� ��� ������������ ���� � �!������� ������"����#$�%��������� ��� �������������������� ��&���������&���'� ����� �(���������������"�����&�) ���� �*�("���#%�+���������������� ����&���� ������� ������&�"&�� !�*�*�� ��� � � ��,��-.����������������) ! ��������%/��0������*������*�� �����&�"&� ��� ������ *�*���� � ������ ��� "������� ������������ � !���"������ � ���������!*�� ���"&������0����&���,� � �������������!������� � � !� ��"����� �������� ���� 1���� ������� �� 2� !�!*�������3� 4�� �&������ �����"����� ����� ��� "�������������&��� ����������������& ������ ������������ ��� ����*������������ ��� �����"�������������������� ��� ��������&�������&�"���!�������&�� !�*�*�� ���������������������������" �����&���������&�1������� !���"� �������� � ������������������������� �*��&�������� ����� !���"�������� ������ !�*���"���������&������"��*������ � ������������5"��������� ����& ��������������&�����������"����� ��� "������������5��������* �������" ��� ���������&���6�&������& �������������"��� ���& �������7������� �������������������� ��������������������������*����� �������� ��"����� ������� ����������� ����� �&� 8�����9�� ������� * ��� ��� � !� ���� "����� "������� � (��"& ��������&�� !�"����& �� ������&�* ����������� !�*��"������� ����������*��� ������ ����� �&������"���������)&�* ���*�*���� ���*�������� �&� � !� "����* ������&� ��� ������������� !�-7�)/�� ���"�������� !������ ������ ��������������)���������&�� !�"������&�* ���"������������������" ������ "��&��&���*�*�� ����" ���������&������� ����������� �� �����" ��� !����*����& ��&�" �!*����� ���"& �� ������ �������:&����&�* �������� ���*���&�����&��*��������������� ������ ����*��"��������������� ����&��&��� �� ������&���7���&���*������&�8������&������& ������������ ���*�*�� ���������������������� "���� !������������������ ���� ���� �����&�� !���"������������ "� ���*&����"�����)& ��� �����&���������������� �������������� �� �����* ��� ���� ���4���&�;�����<*���<���=����-< >?/� ����& ���< ����-@ �?/�& ��������"�� ���������!�������� ������������ ���4���&�5� ���6���*� �5����-< �A/� ���. ��<�"�����-@ :B/�& ��������������7������� ����������&�� !��������"���������;����: ��� ���� ��� ���5� ����� �"���*"�����������&���&��!����*������������������&������������������ ���*��������������� ���� ����**����)&����� ����) !�������� ���������� � ������������� ����&����� ���)&�� ���� ������ ���" ������������ ������������� ��&�����C� ��� ��*�*�� �������&��@�4��������*�" ���� ���&��������������&� � �� ���������C��&������������&�" ������� ���*"�����������&�� ����*����& ��������� �� ����5"������&� **��" ���*������� �*����� ��������"� ����� ��"��������"���7����&�����&��@�4������& �������&�"��*������*�"���������� **��" ���������������*����"���������& ���&��� ����1�����4�� ������������&����*�����������!�������� �����* "�������� ���*���"��� ��� ����������������"����*������������ �����"& ��������&������������ �����)&�����"�� ����� �� ����� ��� ����� ����� �� *�"� �� �* � ��� * ��� � "� �� �& !�� ���� ����� )& ��� � "�� ����� *��� ��� �� � ��� *���� �� �& *�"���FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW30

Page 36: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������� ��������������������������������������������������������������������������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����������� �������� ��� �������������� ��������� �������� ��� �����!�����������"�������������������� ������������������������ ������ ��� ���� �������������������������!��������������������������"��������������������������������������!�����������������"#�������� ���� ����������������������������������������"#�#������$��������������������������������%���������&����'����!���(�������#����������$����������%����������������� ����������������������������������������������������������������������� ��!�����"������������������#�����������!"�#���!"�#�$$$��������������� ��������%����������������&�����������������$'���������������������������(������������ ��� �)*���������&�����������������������������'��������������+��� ���������������!"�#%����������������������������(�����������������(�������� ���������������(�����,��$������� �������"�� ��������������������������������������������(� ��$���������������� ���������������� ���������������������� ��!�$�"������-������.�/�#�����(�� ��0�$�+��,����.�/�#�����(������ ��-1+2� ���������������������������ReferencesArmistead, J. 2005. New Markets Tax Credits: Issues and Opportunities. New York, New York: Pratt Institute Center for Commu-nity and Environmental Development.

Babington, Charles. 1999a. Clinton Begins Tour of Poor Areas to Push Economic Incentives. Washington Post, July 5, p. A2.

Babington, Charles. 1999b. Clinton Urges Corporate Investment to Fight Pockets of Poverty. Washington Post, July 6, p. A2

Brown, Tony T. 2004. Remarks by Tony T. Brown, Director, Community Development Financial Institutions Fund, U.S. Department of the Treasury to 2004 CDFI Institute – Increasing Impact in a New Era. CDFI Fund, February 5. http://www.cdfi .org/Uploader/ Files/CDFIInstituteSpeechTB2-5-04.pdf.

Brown, Tony T. 2002. Address to the Community Development Venture Capital Alliance. U.S. Department of the Treasury, March 5. http://www.treas.gov/press/releases/po1067.htm.

Brown, Tony T. 2002. U.S. House of Representatives, Appropriations Committee, Hearing Testimony, March 14. http://www.lexisnexis.com/universe.

Bush, George W. 2005. President Discusses Education, Entrepreneurship & Home Ownership at Indiana Black Expo. The White House Offi ce of the Press Secretary, July 14. http://www.whitehouse.gov/news/releases/2005/07/20050714-4.html.

Clinton, William J. 2000. Remarks at the Wall Street Project Conference in New York City. Weekly Compilation of Presidential Documents. 36 (2) p. 66.

Congressional Record. 2000. 106th Cong., 2nd sess., vol. 146, pt. 98.

Cowan, Alison Leigh. 1994. From Harvard, Help for Inner City. The New York Times, June 2, Section D, p. 1.

Howard, Christopher. 1997. The Hidden Welfare State: Tax Expenditures and Social Policy in the United States. Princeton, New Jersey: Princeton University Press.

Jackson, Jesse. 1999. Interview of the President by Reverend Jesse Jackson. The White House Offi ce of the Press Secretary, July 10. http://www.clintonfoundation.org/legacy/071099- president-interviewed-by-reverend-jesse-jackson.htm.

McKinnon, John D. 2005. Wall Street Journal, August 31, p. A4.

National Congress for Community Economic Development. 1999. Coming of Age: Trends and Achievements of Community-Based Development Organizations. Washington DC: NCCED.

National Congress for Community Economic Development. 1989. Against All Odds. Washington, DC: NCCED.

Overseas Private Investment Corporation website. http://www.opic.gov.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 31

Page 37: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Phillips, Ronald L. 2000. Hearing on Tax Incentives to Assist Distressed Communities. U.S. House of Representatives, House Ways and Means Subcommittee on Oversight, March 21. http://www.waysandmeans.house.gov/legacy/oversite/106cong/3-21-00/3-21phil.htm.

Seib, Gerald. 1999. Clinton on Tour: Battling Poverty the ‘Third Way’. Wall Street Journal, July 7, p. A24.

Snow, John W. 2005. The Honorable John W. Snow Remarks on the New Markets Tax Credits Program. U. S. Department of the Treasury, Offi ce of Public Affairs, May 11. http://www.treas.gov/press/releases/js2439.htm.

Steinbach, Carol. 1998. The CDC Tax Credit: An Effective Tool for Attracting Private Resources to Community Economic Devel-opment. Washington, DC: The Brookings Institution, Center on Urban and Metropolitan Policy.

U.S. Congress, Joint Committee on Taxation. 2005. Letter from George K. Yin, Chief of Staff, to Sen. Olympia J. Snowe (R-ME), October 28.

U.S. Department of Housing and Urban Development. 1999. New Markets: The Untapped Retail Buying Power in America’s Inner City. Washington, DC: U.S. Government Printing Offi ce.

U.S. Senate, Finance Committee Hearing. 2001. Nomination of the Treasury Secretary, January 17. http://www.lexisnexis.com/universe.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW32

Page 38: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Investor Perspective:How to Invest in NMTCs

Bob Taylor�������������� ������������������������������������ ��������������� �������������������������������������������������������������������������������������������� �!���������� �����������������"�#������������������������������������������������������������ ����������������������������������������������� ������������������ ����������� ����"������������������������������������������������������������������������������������������$�������� ����� !���� ���� ������� � ��� ����� ��� ������� ����$������ ����"� %���� ����������� ���������������������������������������������������������������������������������������������������������������������#��������������������������������&������������'��"'���������������������������������(��������������������� �)�����*��������������������������������������������������������������������������������"�����������������������������$������ ���� ������ �������� ����� ��������� ���������� ������ � ��� � ����� � ���� ����������������"�'�����$��� �����������������������������$��(������������������+��������������������������������������������������,���#������-��������� ����������� �������������������������������(���������������������������������������"�.������� ��������������������������$����������������$�������������������������������������������������+������������������������������������������������������������������������������������������������������������"�'���������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������������������������������"�/�������������� ������������������������� �������+����������������� ����� �+����� ����������������������������������������"�'���� ���������������� ����������������� �)�����*����������������+������������������������������������������������������������0������������������1���!�������2������������������������������������������������"���������������������������� ����� ����� ���������������������������!����"�'������������������� ��������������������$������������� ������������������������������������������ �������������������������������������������������������������������� ���������������������������������� ���������������������������������������������������������"�)�����������������������������������������������$�������������������� ������������������������������������������������"�'���������������������������� ������������������������������ ������������� �������!�������������������������������������������������������������������� ������������������������������ ��������������� �������3����������������"���������� ��������������������+������������������������������"����������������������������4������������������������������������������ ������� �������!������������������������"FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 33

Page 39: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

The Underwriting Process

Purpose.� ���� ���� ���� ��� ��� �������� ��������� ������ ���� ������������ ����������������������� ���������������������������� ������������������������������������� ����������� ���������������������� ������������������������������������������� ������������������� ���� ������������������������� �������������������������!�������������������������������������� ����������"��������������������������� ������������������������������������������������#����������������� ���������������������� ���� ���������������!����$���������������������� ����������"%���������������� ������������������������������ ��$�������������������������������� �������� �������������!�&��������������� ������'��� ����������%�������������������������� ���������� ������������������������������� ������� �������������"����������� ��$�������� �$�������������������������������(��$� ����% ������������������������"��!People.�&��)����*������������������������������������!�+�� ���� ���������%����� �������������������������� �������� �������������,-&���������� ��� ���������� ������������!� .���� ���� ��� ���� ���� ���� ������ ������ ����$����� ������������ ����������������������������������������� ��������������������� �$������������ ��� ������������ �� ����$� ��������� �� ����� /������������������!���������������������� ���������������������������������������� ���� ��������������� ����%�� ������������������������������ ���������!�+������������ ��������������� ����������������������� ������������������ ��������� ���������������� ���������� ��� �$������������ �������������������������������������������!0����������������������������������������� ������������������� ���������������������1�� �!�'����������������������������������������������������������������������������� ���� �'������������������������������������1���������������������$�����������%�������������������� �+���������������������������������������������������� ����� �+�����1�� ����2��������������������������������������������������������$�����������(��$�������$����$���� ������!�������� ����������� ������� ��� ����$�����������������������������������������������������������$������������������������������ �������������!�0��� ��� �������� ����� �������� ���$������� ������������ ����� ������ �� ���$������������������ ������� ����������� ������� 3!�!��0�1���������������������������(��$�.��������������4����������5!����������������������������1������������� ����������������������"��� ��������� �/����������� ����3������������������������������!5����������������1���������������!�&������������������ ����������������������(��$��������������������#������������������������������������ ���� �������������� ������ ��!�����������$��������������6�� ���� �������� ����������������������� ��������������������������� �������������!����%��%���� ���������1�������������� ����������������������������������������������������1�� ��������!�&�$�����������������������������������������#�������������������������$�����������������1���������������������������% �� �������� ����$ ������ ��������� ��� �������� �� �� ���������� �� ��� �� �������!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW34

Page 40: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Project. �������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ !����������������������������������"�����#!����������$�����������%�������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������&����������'����&�������������������������������������(������������������������)������������������������������������*���������������$��$����������������(�������������+����������������������������������������������������������������)�����������������������������������*��������,-+.�����������������������������������������/����������������������������������)�������$�����������������������������������������������&����������0�����������������������������������������������������������������12���������������������������������������������������$����������������������������������������������������������*�������������3���������������������������/���������������������������������������������������������'����&��������������4�����'��5��,-+.����*�����������������������������������������������-�������������������������$��������������������*������)����������+�����������������*������������������������������������6�������������������������&�����������������������������������*������)�������+��������������������������������������*���������������������)��������������������������������������&���������������)�������)�������������*�����������������������������������)�6���������������%�����������������,-+.����������(���������������������������������)������������7���%������8������+&�.������4�����'��� ������������ ������������������������� ����������� ���� �������*�����4����������������������������������������������������������������������������*����������������������������������������*�����.����������������������������������������������)��������$���������������������������&������������������������������������������������4�����������������������������������������)*�������������������������������������)�����������������������������������������)�������������������+������������������������������������������������������������������������������������������������������)����������������������������������������������������������)�����������������������������������������������������������������������������������*��������������6���������������������������������������������������*����������/���������������������������4���������������������������������������������������������������������������������������)��������Financial Structure.�0�����,-+.���������������������)����)�������������������������������$������������������������� ����������������+�������)����������)��������������������������������������������������������������������������������)����������������������������������������������+��������������������������������*��������������������������������6������$��$�������������������������������������)�������������&���)���������������)���������������������������������6����������������������������������������������������������������� ���� �&��������)�� ������� �� �������� ������ ���� ��� �&��� �����4���� ��������������������������������������������������&�����������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������&���)����� � �� �&�� ��� �����������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 35

Page 41: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������������������� ������������������������������������������������ ����������������������������� !����������������������"����������������������������������������#���� ���� ���������� �� �� ��$����� ��� �##����������� ��$����� ������� ���������#�����%����������������������#���&���������������������������������������������������������$����������������������������#�����'�������(����������%�&�����)�����������������������������������������##�����*�����#���+����%����*+�����#�����������������������#���������������������%����#��� ����� ������ ��#��������,����-���� +������ �����#���%� ��,+���� ��� �����*+� ����#�������� �������%�������� ��������� �� ��������� �������� �� ���� ���������� ��#�.�������������������������������#�����#������������������#�����������������������&����������������������������������������������������������������������������������(��#���(����������������������������������%������%������#�����#��%�����������������������������������������������������������������������&��������������������������������������������#�������������������������������.�����������������������������������$���������������*��������������������������%�������������������������.��������������������%��������������������������$�����������/��������������������������� ��#���������������������������������������������������$����-�������������������#����#��%�#��������������������� ����������������&���������� ����� ����� ���������� ����#��������������������������#%������������������������������������������������������������������������������0��������������������������������� ��������������������%�����������������.������������#������������������������������������������#������#�������%���������#��������%�-������������#���%���(�����������#���%�����#�����������-�������&��������������������������������������������������-������������#������#�����������������������������������������������������������������#����������#�#������������������������������#�����������������������.12���������� ����������������������#������#��������������.��3���������������������%� �#�����%� ��������%� ��� ����"���� +(������ ��������� ���� ���� �����%� ���������������������#��#�����4��������#�����%�������������%������5��������#���%�����������������������������������������������������#��%�����������������#���������������������������������������������� ��������#������������.�����������������.�.�%�$�����������4����#��6�������(�������������#���������������'���������������������� ���#�����-������� �� ���� �������%����#��������� ������������ ������������� ����������%�����������������������������##�������������������� �������������� ����������������������������������������������� ������������������������������������������ �!��� ������� ����"���� ��������������#��������������$��%&����������#��������� ���������� ���'������������ ��!������������������� �����������(�����������)#� ��������� �� ���������� ���������������*+�������������������������� ����#������,���!�#����-��������.��������/���0�"�����.���������������'�����������������'�����'������������� FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW36

Page 42: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Case Study from Application to Construction: Clearinghouse CDFI

Puts New Markets Tax Credits to Work Doug Bystry ����������� ������������������ ��������������� ���������������������������������������������������������� �!������ �������"�#�������$����%��#�&����� ���������$&��$ ������������ ���������������'�% #����������� ��������#����� �����#�%�������'��%��%������(����������� �����"��#���#�%�������"���%���������##�� ���������������%�����%��� (����� ��"�#������� ��%���������� &�� ���� ����� �) �##�� %��##������� ��� ����� ��� '���� �) ������"���������) �#���������*�%������������+ �#�'����,���&�%�������� �����&�"����������+,&�&����- ������##����������#������ ���������%��##���������������%#����������������������#����� ���#���� ��������#������� �����$&���������%��� ����(�����%����#��������#��(��%������������������������� #��������"�������%��������������%��%����������������������������#�.�����%������������%��������"��������%�����#������*�%������#��(��%����������������������"������"�������������#��� �%���������� �����������) ������"�������������%��� �����#������$����������������������������%��� �����#���������) ���������������� �������"�#�������/�����������/��

The Application Process�����#������� �����$&�����%�� ��� �� %���'������/����������� � %%���� #� ��������������##�%���������������������'���������� ������������%��������������������#����0121���##�����3����������#����456����#�%���������##������� �������#��178��58���%�������"�������� %%���� #�������������������������#������������������������������������� %%���� #����#�%�������"���%%���#������������������##�����%��#��9��#������� ���#�%�������"�� ����� ������ %��� #������ ��� ������� ���������� ������������#�%������� �����#������� �����$&����������9�� %��%# ���� ������������ %� #�� ��##� � ���������������� �%�������������������##�������%� #���9�������#�������� %�������� ��������� ����� ��� ��� ������ ��� ��##��� ��� ��������%�� ����� �� #�� ���� ��%�����#�� �� #�� ��� �������������#�%����������������������������������� �����"��%��� #�������������"�����������#���������%�����������������#�%��������%�����&�������%���������#�%���������������$&�$ ������#�����������#���������"������:� �� ��������������������� ���"������������������������"���#��� ����������������:� ��#���� �������������� ���*�%�����##�� �����������#���������$ ����9��#�������������������%�������������#�%��������������������������������������%#��#��������� ��������� %%���� #����#�%������� ��� �#��(���. �1� ��% �%�� �� #������; �5� ���#��� �� ���� �) ��� ��"��������; ��� �2�#�"�# �� ����%� �� #��( ��� �������(��%��� %��� �������FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 37

Page 43: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Community Lending Track Record����� �������� ����� ������������������� ����������������������������������������������� ����������� ����� ���!�"�����������������������#����������������$%��������� �� �� ����� �����������������������������&�� #�������� �' ������������������������������!�"������������������ ����������������' ������������������� ����������� ��(����������������������������������������������������������������������!����� ������� � � ���� ��� ����� �������� ������ ������� ��� �������� ��������� � ��� ��'��#��� ����#���� �)*"�� ����� ���� ������ ������ � � ��� ����� ��� �����!� ������� � ������� ������ �� �� ������ ���� �������� ���� ������ '����� ����� ��� ������������������������������������������������������� ��������������� ������ ���� � ��(������������������ ��� ����������� � ���������!� "�� �������������������������� �������� �� �������������������������������������������� ������ �������������'������������� ����!����������'����������� ������������ ������������(� �������������������� ����������������!�Ability to Raise Equity������� ���+���' ������������&������� ��������,����������� ����!������ ��������� ����� ����� ��������� � ����� '���� �&���� ��� ��'��� ����� � ��� ������� ������� � ��������������� �������������� ��������������&������!������)*"�*��������������������������)-������������� ���� �������������������� ���������������� ����!�.����������� � ��������������������� ����������&����� �������������� ����������������������!�/ �����01�#��������������������������� ��������������������&����������,����������������������������������������������!���� ��������� �� �������'����������������&����� ����������' ���������������� �������� ����!�.����� ���� �������������������������&���� ��� ��(�������������� ������� ���� ������ ��������� ����� '��� �' �� ��� ��� ��� ����� ��������� ��� ������� � ��������� �����!����� ��������� � ����� �����������)*"� � ����#����� ����� �'���� ������&���� ��� ����������� �����2�������������� ���� ������������������������������'��&���������!�� �� � ����304�� �� �����#����� ���������������'��� ���������$�������������'������ �����������2����!�/������ �53%��� �6�� �����3$0�� �� ������������������������� ���� ������'��������!�Community Impact���� ��� ����� ������� ����� ����� ��� ������� ������� ��� �������� ���� ��(���������!���� ���������������������� ������������������ ������������� �'������������� ������������������� ��� ��� ��������� ���� ����������������7��������������&�����'������������������ ��!�������������������������������������'������� �������� ����� ������!�/ ��������� ������������������������ �������� �����������&����������� � '�� ��������� ��� �� ��� � ����� ��������!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW38

Page 44: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������������� ������������������� �������� ���������������������������������������������������������������������������������������� ���������������� ������������������� ������������������������� �������� ���!������������"��������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������#�����������������������������������������������������������������������������������"�$������������������������������������������ ���������������������������� ����������������� ����������������������������������������������"�%��������������!&%��������������������������������������������������� '����������������������������������������������������������� '���������������"� �����������(������������������ ��������� ���������������������� ������� ��������������������� !������������"�)���������������������� ������������������������������ ����������������������� �����������������������������������������"� �������������������������� �������� ����������������������������������������*���'���+������������������������������������������������������� ���������������������������������� ������������� ���� �"�)���� � ����� ��� ����� ������ !�������������� ��� ����������������������,-..�..."�)�������������������������������������������� ������������������������������ ���������������������������#����/01�!��2"� ������������������������ ��"����������������������(�������������������������������3�/-2��������������4�/52���������������������6�� �������������������� �4�����/72������������������������������������� ���� ��� ���#��� ���� ���� ������ ���� �������"� �� ������ ���� ��� ���'�������������������������/�88�2�������������9"-����:";9������"�Financing Projects )���� ���� �������� ���!����� �������� �������� ������������ ���������� ����'�������5..;�����������������'�������<����������������� ��������������������� ���������������������������������������������������"�=���� �������#���� �������������������� !�������������������������������������������������������������������(�������"�>��� ��������01�!��� ��������� �� ������ ��� ����������� ��� ��� �������� �������� ����������'������!&%�"� �� #��� �� ��� !&%� ��� ��� ������� ��� ���������� ������� �� ��� ���#���� ���� ��������������������������������������������� !��������"� ����������������������������������������� �������"� �������� �������� ���!����������������!�����������!&�������������� ����'������������ ���"� ���� ����������'���������� �������������������"� �������������������������������������������������������������������� �������"�)��������������������#��������������������������������<������� ������������"�=����������������������������������������������������?"@"�&���������� ������������������������������*���������������������"+� ������������#����������������������� ����� ����� ��� �� �� ��� � �� ���� ��� ��������������3 ������ ���� ����� ���� 7.

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 39

Page 45: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

�������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������ �!����"������������������������������������������������#������������������������$�����������������%�� ������ � ������ ��������&��������� ������� ����������� ������ �����&������ ����� ������������������� �!����������������������������'����������������������'�� ����������������(������"������������������������&���� ����&����)���������������������������� �������������&���� ������)����������� �!����������������&���� ������������������������������������������ �"�������*��������������������������+���'�� ������������,���)����� ��������-� .������� ���� ���������&������ ���� ����� ��'���� ��� ����!/0� �������������������(�����������������"�����������������������&���)��������������� ���������!/0����������������"��������������������&����(����������� ��1�����������������������������1��1�������������������������"���������������������������������� ����������'���������������� �!��������&���������������"��������������������������������������� ������������&�������"�����1����������������������������������&����!������������!/23����"�����1�����1���������4��������������%������"���������)�����������)����1��� ��4���!���4�5��*���������6���������"�����������������������&���������1������������1� ��4������7�!��������������Case Study: Market Creek Plaza 3���88��������6���)���������*�������9���&��!���������������&�������3����������:9!�3;����������������������������������� ��1����������� � �����1����&�������������������1��1����1�������������������������4����� �������������������������������������������������6�����������������������������4�����#�&��4�&���$�9!�3�����������������������������9���&��2����������1�����1�����������& ����������9���9���&�������������9���&��0��������������5���6������(����"������4�� ��4���!���4�)���������������� ���� ���9���&��1���&���������������������������&�������� ����"����� ����������� ���� �1�����������4�� ����������� �����������<������������� ���� ���������������� ����4���� ��������������������������� ��� ��16������������������������� ��� ���������� ���� �� � &��4������� ���� ������� "������ ����� ��� 1��4��������� �������������������������������&�������������������������� ��������������4��������� ��4���!���4�5��*���0�������������&������+�����������1�������������=��������>���4�������������������������6���������������1��������������&���������!�������!���4��(���������� ������������������������9!�3�&�����1��4����1����!����������.�������.����?������� /���������� !����������� :.?/!;� ��� ������� ���� & � �������� �������� ������ ����)������������������������&�������������������*���9!�3�1�������������������������������������� ����&�����������������������*��������� ��������1����������������������!����������.�����������1��4�����������������'�����������������������������������6��&����������%�����������������9!�3������������������������ ���������1������������������������������1��� �����&������������������������������ ����)�������������������)�7������������������������@��7�&���� �1���1���������������������6��&����������&�������������&�������� 1�� �7����� ���)��� �� ����1���� ���� ����� ��� ��� ������� ���"����

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW40

Page 46: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

� ������������� ������ ��������������������������� ��������������� ����������� ����������������������������������� ���������� ����!������������������������������������"#!$������������������%������������������������&�� ��������'� �������������'!(!�)�����'� ��������������������������� ������������������������!�*������������+ ���������������������������������� ������������������������������,� �����,(-���������������������� ����-'����� �����"#$���������������������������������� �����������!���!����������������������������� ����-'�.��������� ���"$/�����������*�������������������� ��0���� �������� ������������������%����������������������������� ����*��1������0�(���!�2����� ������������������������������03���������������� ���������������������� ����-'�� ���� �������� ���� ������!� *��� �������� �������� ��� ���������������������� ��������������������������������������������*���������!�2������������������������������ ��������������������� ����������� ���������� �������������������!�'����0��2�����'����(� ���������� �� ����������������������� �����������!�(���*0��������������2�����'���.��4��������������������������������0����������������������������0�������������0��������������������� !���!�*0��������������������������� ������������ ������������� ����3!�1���-�3��������� ��������!�*0����������2�����'����*4����������������-���������� ���������� �������������������� ������ ������������ ����� �������������������� �������!�2������������������������������ ��0����������0�2���������������������������������������������4��������������������0���!�*��������������������������������������� ������� ��� ����������������� �0� ��� ��������� ����-'�� ���� �������!� 2�����'���� ������ �� ����� ����� ������ ����������� �����0������%��3������������� ������������������� �� ��� ���� ��� ��� ���%������� ���� ��0!� *��� ��������� ��� ��� ���� ����� �������� ���������� ���������� ���*4�������������!�*��0��� �� ���� � ��3� ���� ��0�������������������� ������!�1����������������,�� � ���2�����'����(� �������,����������0������$5�666��+ ��%����'����7������� ����� ������������!�����0%����������������������0������������������ ����� ������������������������������ ������������ ����������0!��������������� ���������� ������������� ��������������������������3.������!��� ������ .����������������$66%���� �������������������������� � ������������������������������!�*�������� ��,������3��������������0�866� ����!�*��� ����� ����4������ ��������� � 966 ���� ������ ����%���0� 5$�666 �+ ��%��� ����� � ������ �� ��������FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 41

����������������

Page 47: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������ �������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��������� ���������������������������� ��!�������!�"��#��$��������������������������������%&&�������������������������������������'&&�&&&��(��������������� ���������������������������� ��!�������!�����������������)������*�������� ��+������������������������������������������� ��!����$���������������� �,���������+����������-./� �������� $���������������������������������������+������������������ �����������������������������#���������������������������#������$����������������������������0����������������������������������� ���������������1���2�������������������������������������+��������+���� ���������0�������������� �������������������������������� �������������� �������� ��!����$���������������� ������������������ ���������� ����+�������� �����������������������������������!����� ��� ������ ����� 0����� $�� ��������� ���� ���������� ��������� ��� ������� ���� ���������� ����0���*����������������� ������������������������+�������������� ����� ������������� ��� � ��� �� �������� ����� �������� ������� �� ��������� � � ���� �� ����������������������� ��������� ������������������� � ���������������� �������� ���������� ��� ������� ���� � � ������ ��!!!��� �������� ��������� �� ��� ������������������� �������"�� �������� ���������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW42

Page 48: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Case Study from Application to Construction: Lenders for Community Development Puts New Markets Tax Credits to Work

Jeff Wells������������� �������������Introduction���������������� ������������������������������������������������������������������������������ ����������� �������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������� ������ ���� !�������� "��� ������� # !"$� �� �� ������%��� ��������� ��� ��������%������ ����������#!"�&$�������������%������ ���� �������������������%��� ��������� ���� ��� ��� ���� ��� ����������� �� ���� ����� ��� ����� ������ ������������������� �����%����������������'(()�� !"������� �������������������������������������������������������������������������������������� �%������ ������������*������������ �� ��+� ��� ���������� ������� ���������� ������������ ��� ���� ������������,�����������������-�� �������&���� �"��� �����������������������,��������.���/���������0�!������������������������������������� !"����������������12)�� ������������������������������������ ����� ����������������������������������� �����������������3�444�������� ��������������� !"-������������������������56������������������������ ���������������������������������������������&��544)�� !"� 7����83�������./�!�� �������� #������������ ����)63���� �����$� ��������������0������� �������������%������������������������������9� :��������������%�����153�� ���./�!�� ��������������� !"�����%��������������������������������������������7��������������������������������+;� ��1(�2�� ����������������� ����������.����� �<������9����������=��������>���,����;� ����1?�)�� ����������������������@�����������@�������������%��������� �����������%�������� �0� ��������*�� ���� !"�����������')��������� ����������A����������������������������� ������� ������ !"����� ������������ ��� 7��� 64� ������!��������"��� �������=�������#!"=�$������������ ����������������������������� �153�� ������������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 43

Page 49: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Application Process and Allocation Phases������������� �� ������������������ ��� ����������������� ���� ��������������������������� ��������������������������� ������ ����������������������������������������������������������������� �������� ���������������� ��!"#���������������$!## ###������� ���������� ��������������������������������������������������������%���������������&�' � ������������������������������������������(��)���������������������������������������*�(� ���������������������������������������+������������������������������������������ ������������������������������� ����������������� ������������������������������������������������������������������������������,��������-������������� ������������� ����,���������'�. ������������������������ ����������������-������� �������������������.�������/##0 �����,��������������������������������������������(��������������� �������� .�� ���� ���� /##0 � ����� ����� ��� ������ ����� ,���� ������ ������� ����������������������������������� �����1����� ������ ������������� ������������������������������������������������������������������ ��������������� ������+������� ������������� ������ ���������������� �� �������&�'���������������1������������������������ ���� �� ��� �������������������������������������+���������/##2����-������ ����� �������������,��������������� �������������1�������� ����� ����������������� �������,������� ����������������������������������������,���������������������1�����������������������������������������������-������������������������������� �������������������3���������������������������������������������� ������������������������������������������� ���������� ������������������������������������� ��������������������������-����������������Program Development Phase'������������������� �����������������,�����������������������-������������������������� � ������������������ ����������������� �������������������������������������+���������������������������1�� ������� ��� ��������� ����������� ����� /4� ��������� ����� ���� ��������� 1�� ������������ ���� ���� ������� � ��������� ������ �������� ���&�'5� �������� �������� ����������������������������� ������6����������7�����������-����������������3���������� ������������������ �������� ��������8�����������������������9�������������������������1����������������� ������� ��������������������������������� �����������������������������������������������,����.:(�������������������'��� ����/##2������������������������������������������������������������������������6�����+���7� ����� ���� ����������� ������������������,�����������������8���������������� �%�������������������*��.������ ���� ��������� -���9������������������ ����������������+����������� ������� �������� -���9���,�����9����� ����� ���� %;<.*� ����������'<������ ��������������������� ����� ���� ����������������� ���������� �������� ���������� ������ ������ �� ��� �9���� �������� ��� �����- �� ��� �������� ���� ������� � �� �� ������� ����� ���� ����,����� ������ ��� ��� ���������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW44

Page 50: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

�������������� ������� ������������ �������� ����� �� � ���� ��������� ���� ������� �������� ������ ���������������������������������������������������������������������������� ���������� ��������� �!��������������������� ���� ���������������������������� ��� �� "������������������� ���� � �! �������������"�������������������� ���������������������������������" ����������� �������������������������#��� ��" ������������������������������������������� �$�������� ��� ������������������� �������� �� ���������% � ���������& ������� ������ �������� ����������������" ����������� �!��� ������� �� "����������������������������������������%���'������!���&����������������������(�������� ��)����������������������� �� "���������*� ����� ������� ������������ � ������ (��������� � ���� +��� � ���� " �� ��� ���������� �������� �� ����� ��������,-�����������������������. �/ �����������(���������� ��������������������� ��" ������������������� ����������������� � �Finding the Right Project�������������������� �������"����� ���" ������������������ "�� ������������� ���������������� ����������������� �(������)����"������� 0��������� ������ ������1&�2������������" ��� �������������� ����� ���(��������� ���� �� "�%'!&���������� �������� ������� ���� �3��������4��� 0��� �5�������������������� ���������� "������ �������� �� ����������� ��� �� ������� $�� �������� �� �� ������� ��� ����� � ���� � �

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 45

(Sub CDE)

Page 51: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������������������ ��������������������������������������������������� �������������������������������������������������������������������������� ���������������������� ����������������!����������������� �"���������������������������������������������#������������������������ �$����� �����������������������������������������%�������������������!������ ����������!���������������!�������������������&�����������������������������������������!�����������������������������'������������$��������(�����������!�� �"���������$�������������������)*����������������� ���������������+*�����������������������������������$����,����� �"����������������&���������������,�����������������������������������������������������������������,���������������,�������-.�����������������������������������������������������������������-+!***��� ���������������!������!������������ ������������������� ������� ���������������������������� �"�$����,�����������������!������������������������ �"����#���������������������������,���!�������!���������������������� �"�$����,���� ������� �����!� ���$����� ��� ���� ������������ ����� �������� ��� ����������������� �"����������������&����������������������'����������#����!���������� ��������������/���0������1��������'�"������!��������,���������,��������������� �"�����������������������������������������#������������������������2*������������������������������������ !��������������������������������������� ���� �"�$����� ��� ������� ������ ���� ���������������� ���� ���������!� ������'��������������������������������������������������������������������������!�������������������������������������������������������Putting the Credits to Work������������ ��������������������������!���������,����� ����� ���������������� �"���������������������������������� ����������/������������������!������������������������!��������������1��������3������� �4�135��������������������� �����������,���������������������������������������������������������13�������������� �������������������������������������3�6�����������������/������������������13�������������������� ������ ����������������������������������������� ������������� �����!���������� �������� ���������!� ��������� ���� ����������137�� �������� ��� ����� ����� ���� ��������������������������� ���������������������������������������!���������!������������������������� ���������8*������������������������ 7���������������������������������!�2+�������������1�������!�����2-��������������������������������������&�����13� ����������� /"9� ���� ,�������!� ���� �������� � ���� �������� ��� �� ���������������� � ������������� ���-8+2��&���� ������������������� �"�����!�/"9������������/"97��������������!�"��������:���!�����������������,��������������������������������������;;!***��$���������������������������������� ���������#���������������������������<**)!�����������������,����������������� �/"97��� �"�������������������<**)��������������� �����13�� �"�,�������� ����������������������� ��������� �������� ����������������������������!������������� ��� ���������������������������������������������������4�����������������=2**!***5�����13����������������������������'����������������1����6�����!��� ������� ���� ��'��! >����� ! �������� �� ���� ���� ������� �� ��� � ����� ������ "9?������� 0� ���� ����! ��� @?0 ��� ����������� � ��� ��������% ��� ���������� �$��� ��������

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW46

Page 52: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

������������������� ���������������������������������������������������������� ��������������������������������������������������������������������� !"����������������#���"�����"��������!������$���%���������������������#���!���&� ��������%���������������������������������%��%��$'(��)������������������������������*�����&�(%�����������%���)���������������������%�����%�)��������������������+������������������� �%����)����)��������������� ������������ �%�� ", �$'(����*����+����� �������� �+������� ��)����� �������� �������� �%��� ��%�����%�)� ��������� ��� ������%��-����)���������������������&�.��������%���������������������������������)����������������������������������%��������&�/��%�������������������$��������0112���%��$�3��������������%��-�����$'(���������%�� ��!�����������.���&�/�����������%�����������������������%�����������*���������%�����%������������%��)������������������������������ �����#��*�������� ����%����$��%�4�,����%����������������������$����������������)�&�5*�������)����������������%��� !"�!���������������������������)���������������%�������)����������������)����������%�����*���������������������%��)������&���������%���������)������)��������%���)��6��������%���%�������������+���������������%�����������������-����+������������������%��������������������������%��)%������6�7��)���+��������%��8������9���%���������������%��������8�����9��������������+��+�%�+���������������� ����� �������������&�(%��� �������� �������� �� ���������� ��������)����� ���� �%���������$�3� ��������� �%���� ��������� ��� �%�� �%������� �%�������� ������� �%���� ��� ����-���� �%����)�������������������%��%�����������������%���������)���������������� ��:���&�"��%���%����������������������������������������$�3;������%�������������������%����������<11�)�����&�(%�����������-����+��������������������������%�������������=>�������������0=1������%�������������������.������011=&�(%�������������������������%����?������%������������������������%����)����������%���������������%�)������������7)��������������&�"�����������%����%���;�������%������-�����������������)�����%�������������������?������%�������������������&�

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 47

Page 53: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Lessons Learned������������������ ������������ ����������������������� ��������� ������������ �������� � �� ���� ������� ����� ���� ������ ����� � �� ����� ���� ����� �� ����� ���� ������ ��� ��������� ������������ ��� ������������������ ������� �!��� "��� ���� �������������������������� �� ����� ��������� ���� ��� ���� �#����� ���� ���� ������������ �� � �� ��������������������$�� ������������������������������ �����������������������%&'�� �����������"������� ���� ������������������� ��������������(��������#��������������� ����������������������������������"������������ ������������������� �� ����� ����������%����� ������������������� ����������������� ����������� ��������"����������������������������� ������ ���������� )��� �� ���� ����� ���� ��� %&'� �������� ��� ����� ��� �������� ������� ���� � ����� ���� � �������� �� ����� ������������ ���� ���������� � ������� ���� �������� ����������� ���������#��������������������������� ������� ����!���������������������������� ���������������������������������#���������� ������������������� ���� ��������������������������������������������������� "��� ���� �����������)��� ������������������������������������ ���������� �� ���� ����� ���������������������� �������������� ���������� ��������� ���������������������� ������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ����������������������������������� ������!����������������������"� ����������#���$��"� ��������������������������������������%�����������������������$������������������������������������������������&�����!�"������������������#������������������������������������������� ������������������!#'��!������������������ ��������������(�������)#'��!���!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW48

Page 54: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Trends and Observations from the CDFI Fund Director

Arthur A. Garcia������������� �� �������������� ������������������������������������� ������������������������������������������������������������������������������������� ����� ���������������������!1�"��������������� ������������������������������������������������������������������������������������������� ��������������!�����������������#���$������"�%� ������#$" ������������������������� ������������ ��� �������� ����� �����������������������������������������������������������������������!�"�����������������������&'(��������������)*�������������������������!�"��������#$" �����������������������������������������������������+��������������������������!�&!� �������������#$" ������������%���������!��������������������������� �����������������+��������&�,-(����������� �����������������.������� �.��!�"������ ������������� ������� ��� ������������� ������������������������ ���� ���� */0� �.�� ����������� ��1������� ���� )',� ������� ��� ��� ��������������!������������������������������� �����������������������1����������������������������%�������������������������������������������� �������������������!/!� �� ����� ������� �� �.�� ����� �������� ��� ���� ��������� ��������� �� �%� ������!�#$" ���������� �������� �.�������������������� ����������������������2������ �� ��+�� �����3����2� ����2� �������� �������� ���� ����� �����2� ����� ��������������������������+����2�����������������������������2���������������������������!�����%�������-(�������������#$" ���������������������������������������������������������������������������������� ������������3�������!�!���� ��+���� �����!�#$" ������������������1�����������4*������������������������������� ��������������������������������������0*���������������������������� ��������������5!6!�7�������������!4!� ������������������������������������������������������������������������1������������#$" ��������������������������!���������������������� �������������������������������������������������������%�����������������������1��������������#$" �������!�"�������������������/((-������ ���������������������������������������������������������������������!�����%�����8�9� "���� �����������0&�����������������������������'-������������������������1�"��� ������������������������&,,0����������������������������������������������������������"�������!� ���������� ��� ��%����� �������������+��������� ��������� ������������������������� �����������+������� �������� ����������� �������� ��� ��������� �� �� 5���� 6���!

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 49

Page 55: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

�������������� ��������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������������� ��������������!��������"#� $��� %&� ��� ���� ����������� ��������� ����� ��� ������ '(� ������ ��� ����� ����� �����������������������)��*��������+������������������,�"�"������������������+����������������������������������������������������� ��������������������������������������-�����./��������%&��������������������������&00��������������������������������������������)��*��������+�����������������"��#� $���%&�����������������������������������������������������������������+������ �������1(����������2���������������� 3�������� ,2�3-�������� �����������������+�����������������������������.(��������%&���������������+��������������������4(���������������2�3����������������������������������+��������+������������������������"�� 3��������������� 563�6�������������������������������������������������������� ������������������������������������� ������������������������������"�%"� 3�������������������� ���������������789 ������"�!����������� 5������������������������������������������������������2�3�������������"�:��������������������������������������������������������������������2�3�������������������������������������"�3���������������������������������������������������������(0��������//����������������������������������������������������;&"<1�������"�$����=�����������������������������������������������������.4��������/.����������������������������������������������;&"&4�����������2�3�������������"�9�����������������������2�3���������������������;<"%'��������>���%&��������������;/�������������������������������������������������"("� 5���������������������� ��������� ������������������������=����"�9���789 ���������������������)��*����������������"� 5�������������789 ������������������������������������������������������������������������������������� ����?����� @������� �������A� �� ����������� ������� ��=���� ��� ���������� �� ���� 8���B� �� ���������� �������� �������� �� 5�����B� �� ����� ��������������C����D�����B������������������E���$�����B���������������������������������C�������B������������������������������@��5������ �������B�����������������������������������������F ������"�3������������������������������������������������������������������=���������������������������� ����������789 ��������"�9��� 563�6�������������������������������������789 ��������������"�C������+����������������������������������������������������������������������������"�9������������������������������������������������������������������������������+������������������������789 ������"�3���������������������������������������������������������������������������������������������������*�������������� �������������789 �������������������������+����������������"�3������������3�����*������������ �����G� ���� ��������� � ���������� ������ ����� �������� � ���+����� �����+������ �� � �� �� � ��� �������� � ��� ����� �� ��� ������ � ����� ����������"FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW50

Page 56: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

How One CDC is Changing Neighborhoods with NMTC

Mary Nelson�������������� ���������������� ������������� ������������������������������������������������������������� ���������!������"���#$����������������������������������� �������� �������������%��&������� ����'�"������������()���������������������������*���������������������!���������������������'��*��������� �������������'������� ���� ��'����+����,��'�����������'���������������� ���-�������������'������������������������������� �����"������ �����'�������������� ����������������������'����*���������������������������������������� �����������!����������������� ����������������������� . �/������� �����+(#��������-���� ������ ������'����� �������������� �������"������������ ����������������'������� �����������������'����������������� �������!�0������������������'����������*�����,�������"������������������*����� ���� �����������������������*������'��������������������!������������'���������������������������������������'��'���*����������� ���������������������������"������������������������������ ������������*��������� ������ ���������'��'�����������'��������������������������������������"� ���������1�������1�����������������!��������������������*������������������������������� ��'���!�2���������������������������������������'������� ���������������������������������������������+�����'������3�������'������������-!���������������������������������������� ����������"���������������� ������������������ ����� ����������������������!�����������45� �����������������������������������������'������������������������� ��������� ������� ������������������������'"� ����������'������� ���� ���� �����6)���47���'�����������������������!����� �������'����������������� �������������������������������������������������������8�����������!�����������#9� ������������������������������������������"� ����������� �������� �� ������ ����������� ������ ���!� ���� #:"777� 3��������� ������ ���� ����� �����'������������'����'�!�2������������������������ "��� �����'����������"���'����������������������������������������������������������������������!��������������������������� �������������������������������������������������677���������!�&�������*����������������������������������*�������'����������������������������������������������������������������'�������������������� ������� ��'����+������������������� �$4� �������������������'�� ���-!������������������������������'������������*�������'���������������������8�������������������������������������������������������������"�����������'����������� �����'���������������� ������� ��'���������'�������� �� � ����!FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 51

Page 57: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

���������������� �� ��������������������� ������� �������������� ������������������������������ ���� ����������������������� ���!������"������#�������������"���������������� �� �!��� �$����������#�������%��� � � ��� ���������� �!������������� � �����#�����&���� �!�� �����������"��!���'�����()��� �*�� !� &���������������� �������������� ����� �!������ ���#���&���� �� ��� ��� ��������#��������� "�� ����������������� ���� "�������� �!�� ������������������������� ����� � �������������������� ������������ ����#��������!�$��� �� �!�����������������#�������������##������������!��� �!�# � � ����#����� �"����������� ���� ����� ��"�� �����+������������� �!�� ������������������� &��� ����#����������� "�� � ������������ �!���������������� ��������������������������!��� ���� ���� ���� ���� '���� ,����� ��� ��-*�� �� � !��� �#� ���� �"��.� � �� �!�#�������������������!�������� �������"����������� ���"������ ������"���� ���. ��������� ��$� �� �� ���������������$��������������� ���� �� �������"�� ���������������� ���������������� ����� ������������������ ��������������� ������������������������������������������� ����� �������������������� �� ��������!������ �

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW52

Page 58: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

Making Markets WorkCliff Kellogg������������������ ������������ ����� ��� ���������� ������ ������������������������������������ �������������������������� ���������������� ��������������������� ���� � ����������������� ������������������ ������������������������������� ������ �����������!������������������ � ������� ����������������������� ��������� ��������� ����� ����������������������� ������������������" �#����$�%�������������� ���������� �� ����� �������������� �������������������������� ���������&������������������������ ���������������� �������������������������"�'��(������������������������������������ �� �)��*�����"�+�������,)*"�-�����������������&����#�����.����������.��������������� �� ��� � �� ���� � �� ������ �������� �������� ��������� ��� ����� ���� �)*"�� ��� �������� ��� ������� ������� ���� ���� �� ����� ��� ��� ������)*"��.��������� ��� ������������/��� ����������������� ���������������� ��������/���� � ������ ������������� ���������������������� ���������� ���� ���������� ����������/���� 0�� �������������� �����.����)*"����������������� ���������������������������� ������������������������*�������������� �)*"�������������+���������/������ ����"�'��(��������������.������� �.���������������� ���������������������/������������� ������������������������ ������������������������������ ���� �������������������� ��� ������ ��� ������)*"�����/������ �������������.���������������������������������1��������������� ����� ���������������������������� �������� �� � �� ��������� �������� ��������� � )*"�� ������������� �2�&����� �)*"���������������������" ���������������������������������� ��������������� ������������������������������ �������������.�������������/����.����������������0������������ ���������������������������������������� �.������������������������3������������ �)*"�������������������������������.�����������������������" �)*"������������������� ���+����� ������������4�������5������)*"��������������������.������������ ���������.���������)���� ����� ���������)*"�������������� ���1����6������/���������������� �7���0�������������"�+�������3������1���������������������� ��������������������6������������������ ��� �)*"����/����8� �)*"����������������������/������� ����������������������� ������ �������� ���������������� ��� ���� �� � ������� �������������� ������������������������������������������������������������������ �� ���������.�����" �)*"�������������������������������������������������������9������������������������������.�������� �)*"�����������������������/��������������������� ������ ���� ���������&0������������������ ��� ������������/����

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 53

Page 59: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

����������� �������� ������������� ���������������������� �� ����� �� ����� ������������������������ �� �� ����� ��������������� ������ ��� ����������������� �� �������������� ������ ������������ � ����������� ����������� ������������!� ������ ��� ������������ ����� �������� �� ��������������� ������ ��� ����� ��������� ������ ������ � ��� ���� ��������� ��� �� � ��"� ��!������������� ����������� ��� ���������#$%�$������� ���� ���� ���������������� �&����� ��� � �������� ������ �������������������� �� ���� �� �������� ������������ ���������� ����"�����"� �����"������������� ���������������� ��������������������������� � �� ������������������� ���!� ��������������� �� �������� ����������������� ������ ��� ��'������ ��������())* � ������� ������� ��������� ����������������� ���������+����������� ���������������,����� ����� ���+ ���� ������������� �+����� ��������� ��������� �� � �����������"���� ����������������������� ������������������������������������������������������������������������� !�����"�������#�����������$�%�$������� ���������&�������������'$($�)���������������*��������������������������� ��������������������������������*�&�%������)�+�������$

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW54

Page 60: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

NMTC Program Overview and Glossary� ������������� � ������������������������������������������������������������������� �!����� "��������� ��������� ���������� "� #�������������� ������� � �������� �������� "�������� !��$� �������$��#��������������� ����������#������������ %����� ���%���� &���� � ��#� ��� ��� ����$� �������$��#� ������������� � �������������#� ������%����������� ��������� ����'�������������������������������������������������� ���()����������������������������������� ������ ��������� �����'#� �������� ���� ������������� ����������������������#� ��*�������������������� ��������$� ��������������������������� �� ������ ��������������!����� �� ��������� ������������������ �������������� �������#� ��*������ ��������������������"�������� � ��#������������ #����������������������������%���������������������������������'#� ��������� ���� ��� ���� ���� � ��#��#��������������%������� ����������� ���� ��������������������%��������������������������� " ��������������"�� �����������!���� �� �� ����������������%������$� ��#� �� ���%*� ����#��������� ��������������� ������� ���������� �+��,��� �� ��������������*�������������������� �� �����*����'����������������� ���'�����������-� �.��� � �� ����� ���#� ��� ��������������'����������������������������������� ����� ���������� ��������� �����#��� �������������#-� ���(��� ��������������� �� ���%��#��������������/ ���������� �� �����0 ����.111*������������� ���� ���� "�������������������� ��� ���2,3��������$��#��������� �!�������4���������������#� ������������ ���� ����2.�3������ ����������� ������.11(*�2(�3������ �����������������.115*� ��2.����������������������.113��������� ��������������� ���� ���*�����.116� ������� ����.117*��������2(�3������� ���Glossary of NMTC Terms���� ���� ��������� �������� ��� ���� �������*� �� ���� �� ������ ����� � ����� �������� �*����������������������������1Allocatee 8�8���� ���� ���������� �� ���8���� ���Allocation Agreement 8� �������������������������#��������� �� ���%��� ������� �������������������� "������� ���� ���Community Development Entity (CDE)8#��������������� ������� �������������+1�����+99���������������9����� ��9����� ��� ��:����� ���;3

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW 55

Page 61: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July

����� ������� ������������������ ������������������������������������������������������������������������������������ �������� �������������������� ��������������������������������������������������������������� ������������������������� �������� ������ ����������������� ���������� �������� ������ ����� �����!���������"#$%Low-Income Community &� ���������������������������'����� ��������� ������������������������������(��������������� ����)���������������������������������������������������������������������� ������������������������������*�����+(������������������������������ �������������������������������������������������������������������������������� ������������������������������*�����+(������������������������������������������� �������������������������������������� ������%Qualifi ed Active Low-Income Community Business (QALICB)&� �������������������������� ����������������������������'����� &��������,(�������������������������������������������� ������������������������������������-��� ������������������� ������������������ ������ &� ����������� ��������� ����������� ���� ������������� ���� ����� ���� � ��������������������������������� ������������������ ���������� &���������������������������������������������������� �� ��������� ������������������� ������������������ %Qualifi ed Equity Investment (QEI)&� ��-�� �����������������"#$����������������� �����������������������������������.��� ����/���)������"������ �)���������%Qualifi ed Low-Income Community Investments (QLICI)����� &� �����������-�� ��������������������������� �.&/)"0������ ������������������"#$������ ������������ ���������� ����������./)")������ !�������������������������� ������� ������������� �������� ������� �����������������������������������1��� &� ��-�� ��������������������������� �"#$%

FEDERAL RESERVE BANK OF SAN FRANCISCO

Community Development INVESTMENT REVIEW56

Page 62: Community Development Investment Revie10 Community Development INVESTMENT REVIEW New Markets Tax Credit Coalition 2005c. New Markets Tax Credit Bulletin 4 (18), Washington, DC: July