cuarto trimestre 2017 - prologisprologis-fibra.prod-use1.investis.com/~/media/files/p/... ·...
TRANSCRIPT
FIBRA PrologisResultadosfinancieros
Cuarto Trimestre 2017
Copyright © 2017 FIBRA Prologis
Contenido
Estados financieros intermedios
Información financiera complementaria
Apodaca 6 Monterrey, Mexico
Fideicomiso Irrevocable 1721 Banco
Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple,
Grupo Financiero Actinver, División Fiduciaria (antes Fideicomiso Irrevocable F/1721 Deutsche Bank
México, S.A., Institución de Banca Múltiple, División
Fiduciaria)
Estados financieros intermedios
condensados al 31 de diciembre de
2017 y 2016 y por los tres meses
terminados en esa fecha
Contenido Página
Reporte de Ingresos del cuarto trimestre de 2017 1
Análisis de la Administración del cuarto trimestre de 2017 2
Informe de los auditores independientes sobre la revisión limitada de los
estados financieros condensados intermedios 8
Estados intermedios condensados de posición financiera al 31 de diciembre
de 2017 y 2016 10
Estados intermedios condensados de resultados integrales por los tres meses
y los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016 11
Estados intermedios condensados de cambios en el capital contable por
los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016 12
Estados intermedios condensados de flujos de efectivo por los años
terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016 13
Notas a los estados financieros intermedios condensados al 31 de diciembre
de 2017 y 2016 y por lo periodos terminados en esa fecha 14 - 27
1
Reporte de Ingresos del cuarto trimestre de 2017
Este comunicado contiene algunas declaraciones sobre hechos futuros. Dichas declaraciones están basadas
en expectativas actuales, estimaciones y proyecciones de la industria y los mercados en los cuales FIBRA
Prologis opera, así como en creencias y suposiciones derivadas del Administrador de FIBRA Prologis.
Dichas declaraciones implican incertidumbres que pudieren llegar afectar significativamente los resultados
financieros de FIBRA Prologis. Palabras como “espera”, “anticipa”, “intenta”, “planea”, “cree”, “busca”,
“estima” o variaciones de las mismas y expresiones similares tienen la intención de identificar dichas
declaraciones sobre hechos futuros, que por lo general no son de naturaleza histórica. Todas las
declaraciones en relación con el rendimiento operacional, eventos o desarrollos que esperamos o
anticipamos que ocurran en el futuro, incluyendo, declaraciones relacionadas con renta y crecimiento
ocupacional, actividades de desarrollo y cambios en las ventas o en el volumen de propiedades a ser
aportadas, enajenaciones, condiciones generales en las áreas geográficas en las que operamos, y nuestra
deuda y posición financiera, serán consideradas declaraciones sobre hechos futuros. Estas declaraciones no
garantizan un rendimiento futuro e implican ciertos riesgos, incertidumbres y supuestos que son difíciles
de predecir. No obstante que creemos que las estimaciones contenidas en cualquier declaración sobre
hechos futuros están basadas en suposiciones razonables, no podemos asegurar que nuestras expectativas
se cumplirán y por lo tanto los resultados reales podrían diferir materialmente de lo expresado o previsto
en dicha declaración. Algunos de los factores que pudieren llegar afectar dichas resultados incluyen, pero
no se limitan, a: (i) la situación económica internacional, regional y local, (ii) los cambios en los mercados
financieros, tasas de interés y tipos de cambio de moneda extranjera, (iii) aumento en, o surgimiento de,
competencia respecto de nuestras propiedades, (iv) los riesgos asociados con adquisiciones, enajenación y
desarrollo de propiedades, (v) el mantenimiento del régimen y estructura fiscal de un fideicomiso de
inversión en bienes raíces, (vi) la disponibilidad de financiamiento y capital, los niveles de endeudamiento
que mantengamos y nuestras calificaciones, (vii) los riesgos relacionados con nuestras inversiones, (viii)
incertidumbres ambientales, incluyendo los riesgos de desastres naturales, y (ix) los factores de riesgo
adicionales discutidos en los comunicados, informes, reportes, prospectos y suplementos presentados ante
la Comisión Nacional Bancaria y de Valores y la Bolsa Mexicana de Valores, S.A.B. de C.V., por FIBRA
Prologis, bajo el rubro “Factores de Riesgo”. Ni Prologis ni FIBRA Prologis asumen obligación alguna de
actualizar las declaraciones sobre hechos futuros que aparecen en este comunicado.
2
Análisis de la Administración del cuarto trimestre de 2017
Carta del Ing. Luis Gutiérrez G., Director General de Prologis Property México
Nuestra estrategia de enfocarnos únicamente en los seis mercados más fuertes de México, particularmente
en la Ciudad de México, con una clara diferenciación hacia el consumo y comercio electrónico, continúa
siendo altamente efectiva. A pesar de la incertidumbre política y las fluctuaciones monetarias, 2017 resultó
ser un excelente año para FIBRA Prologis. Entregamos excelentes resultados tanto operativos como
financieros, que superaron nuestras expectativas. Logramos estos resultados capitalizando nuestras tres
prioridades: crecimiento interno y externo, al igual que el ahorro en gastos por intereses.
El crecimiento interno provino de mayores rentas y alzas en la ocupación. El volumen de arrendamiento
totalizó 7.8 millones de pies cuadrados, en donde el 80 por ciento de ese volumen fue impulsado por
clientes existentes. Como resultado, la ocupación aumento 50 puntos base año tras año para terminar en
97.3 por ciento. Nuestra ocupación superó la del mercado por 160 puntos, un testimonio de la ubicación
de nuestras instalaciones y nuestro inigualable servicio al cliente. Las rentas netas efectivas crecieron en
2017, aumentando en 11.9% en los contratos firmados al vencimiento. La duración promedio para los
arrendamientos firmados en el año fue de 46 meses.
Después de que los mercados de capital y el tipo de cambio se estabilizaron, aprovechamos las
oportunidades de crecimiento y adquirimos $30 millones en nuevos edificios Clase A de nuestro
patrocinador, Prologis. Estas propiedades se encuentran en la Ciudad de México en el sub-mercado de
Toluca y en Reynosa y, lo más importante, ambas contribuirán a las ganancias de 2018.
Nuestro tercer motor de crecimiento viene de los ahorros en los gastos de intereses en seguimiento a
nuestra iniciativa de refinanciamiento. Con el trabajo realizado en 2017, nuestra deuda no garantizada
ahora representa 76 por ciento del total y hemos reducido nuestro costo de deuda promedio ponderado
en 100 puntos base a un 4.0 por ciento. Estos ahorros beneficiarán directamente al flujo de efectivo
disponible para su distribución a nuestros tenedores de certificados.
El entorno operativo en nuestros seis mercados se mantiene saludable. Mientras que la dinámica política
que rodea al TLCAN y las próximas elecciones presidenciales ameritan un enfoque cauteloso hacia el año,
creemos que un fuerte crecimiento económico en los Estados Unidos, así como en el resto del mundo,
podrían ser un impulso para México.
En 2017, la absorción neta en nuestros seis mercados totalizó 17.0 millones de pies cuadradas, mientras
que los nuevos desarrollos terminados fueron de 16.7 millones de pies cuadrados. La demanda se
generalizó a través de múltiples sectores, incluyendo el comercio electrónico, proveedores logísticos a
terceros, automotriz, farmacéutica y de vestimenta, entre otros. El equilibrio del mercado continuó
manteniendo baja la tasa de vacancia nacional en un 4.3 por ciento. La demanda continúa sólida y la
escases de producto disponible y moderno, junto con una oferta disciplinada, condujo un incremento de
7.1 por ciento en las rentas de mercado año tras año.
3
Esperamos un 2018 sólido, estimamos una absorción neta y nuevos desarrollos terminados similares—un
mercado equilibrado. Con la absorción neta restringida por la oferta entrante, esperamos ver un impacto
positivo en el crecimiento de NOI en nuestro portafolio.
Antes de concluir, me gustaría resaltar que estamos aumentando nuestra distribución del año completo
2018 en un 5 por ciento a US$0.1240 por CBFI. Este aumento es el resultado del desempeño superior de
nuestro portafolio, las adquisiciones de 2017 y los ahorros de intereses de nuestro plan de
refinanciamiento. Mientras que 2018 comienza con desafíos políticos similares a los del 2017, estoy seguro
que el equipo de FIBRA Prologis volverá a entregar resultados sólidos.
En resumen, los fundamentos operativos para las instalaciones de alta calidad y buen posicionamiento,
como son las de nuestro portafolio, permanecen sólidos. Nuestra estrategia ha demostrado ser resistente
en un entorno de incertidumbre política, y nos posiciona para beneficiarnos del continuo crecimiento del
consumo y comercio electrónico.
Finalmente, seguimos enfocados en entregarles a nuestros tenedores de certificados un crecimiento
sostenible. Espero con interés el próximo año y continuar con el impulso positivo que FIBRA Prologis
generó en 2017.
Gracias por su apoyo continuo.
Atentamente,
Ing. Luis Gutiérrez G.
Director General
4
Los estados financieros consolidados intermedios en este reporte, fueron elaborados conforme a las
Normas Internacionales de Información Financiera (“NIIF” o “IFRS” por sus siglas en inglés) emitidas por el
Consejo de Normas Internacionales de Contabilidad (IASB, por sus siglas en inglés).
Esta sección deberá ser analizada junto con los estados financieros consolidados intermedios.
Resumen de la administración
FIBRA Prologis (BMV: FIBRAPL 14) es un fideicomiso de inversión en bienes raíces líder y administrador de
inmuebles industriales Clase-A en México. Al 31 de diciembre de 2017, FIBRA Prologis era dueña de 196
inmuebles de logística y manufactura en seis mercados industriales en México, que alcanzan un total de
34.6 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros cuadrados) de área bruta arrendable (“GLA” por
sus siglas en inglés). Estas propiedades fueron arrendadas a 233 clientes, incluyendo proveedores de
logística, compañías de transporte, minoristas y fabricantes.
Aproximadamente 65.7 por ciento de nuestra renta neta efectiva se ubican en mercados logísticos globales
("Mercados Globales"), mientras que el 34.3 por ciento restante lo hace en mercados de manufactura
regionales ("Mercados Regionales"). Los Mercados Globales incluyen a la Ciudad de México, Guadalajara y
Monterrey, los cuales son mercados altamente industrializados y orientados al consumo, que se benefician
de su proximidad a las principales autopistas, aeropuertos y “hubs” ferroviarios. Además, su presencia en
áreas densamente pobladas ofrece beneficios tangibles del crecimiento sostenido de la clase media. Por su
parte, los Mercados Regionales incluyen a Cd. Juárez, Tijuana y Reynosa, los cuales son centros industriales
especializados en los sectores automotriz, electrónico, médico y aeroespacial, entre otros, que se
benefician de una amplia oferta de mano de obra calificada, así como de su proximidad a la frontera con
los Estados Unidos.
Los resultados de operación reportados son consistentes en como la administración evalúa el desempeño
del portafolio.
La información financiera del cuarto trimestre de 2017 incluye resultados del 1 de octubre al 31 de
diciembre de 2017. A continuación, mostramos los principales resultados que se dieron durante el año y el
periodo de tres meses que finalizó el 31 de diciembre de 2017, y hasta la fecha de este reporte:
• Resultados operativos:
Portafolio Operativo 2017 2016 4T 2017 4T 2016 Notas
Ocupación al final del periodo 97.3% 96.8% 97.3% 96.8% Ocupación promedio
récord en 2017 de 96.7%
Contratos de Arrendamiento
Firmados
7.8 MSF 8.9 MSF 1.8 MSF 1.7 MSF 67% de la actividad de
arrendamiento del 4T 2017
fue en mercados globales
Retención de Clientes 80.1% 87.6% 89.0% 80.3%
5
Cambio en la Renta Neta
Efectiva
11.9% 9.6% 13.5% 8.3% Cambio positivo de rentas
en 2017 liderado por
Mercados regionales en
16.6%
NOI en efectivo sobre mismas
propiedades
2.7% 2.0% 4.8% 1.9% Incremento en 2017
liderado por cambio en
rentas de renovaciones en
2.0%
NOI sobre mismas
propiedades
1.5% -0.1% 3.7% 0.0%
Gastos de rotación promedio
por PC arrendado
US$1.76 US$1.58 US$2.43 US$1.71 Impulsado por mejoras a
los inquilinos
• Actividades de uso de capital:
US$ en millones 2017 2016 4T 2017 4T 2016 Notas
Adquisiciones
Edificios:
Costo de adquisición US$29.6 US$117.1 US$29.6 US$65.4 En 2017, adquirimos un
edificio
ABR 0.4 MPC 1.6 MPC 0.4 MPC 0.9 MSF en el mercado de la
Ciudad
Promedio ponderado de tasa
de capitalización estabilizada
7.6% 6.9% 7.6% 6.7% de México y otro en
Reynosa.
Desarrollo
Estabilización del desarrollo:
Inversión total esperada US$0.0 US$12.6 US$0.0 US$10.5
ABR 0.0 203,400 0.0 165,900
Promedio ponderado del
rendimiento estabilizado
0.0% 8.7% 0.0% 8.5%
Disposiciones
Precio de Venta US$0.0 US$1.7 US$0.0 US$0.0
ABR edificio 0.0 46,700 0.0 0.0
Promedio ponderado de tasa
de capitalización estabilizada
0.0% 9.0% 0.0% 0.0%
Evaluamos el desempeño de las propiedades operativas que poseemos utilizando un análisis "mismas
propiedades", ya que la población de las propiedades en este análisis es consistente de período a período,
eliminando así los efectos de cambios en la composición de la cartera en las métricas de desempeño.
Creemos que los factores que afectan los ingresos por arrendamiento, los gastos de arrendamiento y el
NOI en la cartera de mismas propiedades son generalmente los mismos que para todo el portafolio. Esta
métrica se mide en términos de dólares estadounidenses e incluye el efecto de los movimientos del tipo
de cambio del peso mexicano. El incremento en NOI sobre mismas propiedades de 160 puntos base de
año contra año se debe principalmente a los incrementos en nuevos arrendamientos e incrementos
contractuales en contratos.
6
Perspectiva Operacional
Durante el año, las condiciones operativas en nuestros seis mercados fueron favorables, como resultado, la
tasa de vacancia a nivel nacional en estos mercados alcanzó un 4.3% en el cuarto trimestre. Este ajuste en
las vacancias y el desequilibrio entre la oferta y la demanda, fueron un catalizador para un crecimiento
fuerte en las rentas de mercado. Como resultado, tuvimos un cambio de renta positivo de 11.9 por ciento
en renovaciones en 2017. En general, nuestras rentas están alrededor de 5.3% debajo de las del mercado, y
la duración promedio de contratos firmados durante el trimestre fue el más alto desde que comenzamos
operaciones como FIBRA. Además, seguimos encontrándonos con una demanda significativa y creciente
de los clientes de comercio electrónico en la Ciudad de México. El comercio electrónico está creciendo
rápidamente en México y nuestras instalaciones están bien preparadas para satisfacer las especificaciones
que estas actividades requieren.
Adquisiciones
En virtud de un acuerdo de exclusividad con Prologis, tenemos acceso a un portafolio de propiedades. Al
31 de diciembre de 2017, Prologis tenía 4.5 millones de pies cuadrados en desarrollo o pre-estabilización,
de los cuales el 79 por ciento fue arrendado o pre-arrendado al cierre del trimestre. Este acceso exclusivo
al portafolio de desarrollo de Prologis es una ventaja competitiva para FIBRA Prologis ya que nos provee la
posibilidad de adquirir edificios de alta calidad en nuestros mercados existentes.
Las adquisiciones a terceros también son posibles para FIBRA Prologis, pero dependen del producto
disponible que cumpla con nuestros rigurosos criterios de calidad y ubicación. Todas las adquisiciones
potenciales, independientemente de la fuente, son evaluadas por la administración, considerando las
condiciones del mercado inmobiliario y del mercado de capitales, y están sujetas a la aprobación del
Comité Técnico de FIBRA Prologis.
Exposición de Divisas
Al cierre del trimestre, nuestros ingresos denominados en dólares estadounidenses representaban el 70.6
por ciento de la renta neta efectiva, resultado una exposición para el cuarto trimestre del peso de
aproximadamente 17.8 por ciento del NOI. Además, durante el trimestre solo una renovación de contrato
en Guadalajara fue cambiado a pesos. En el corto plazo, esperamos que la cantidad de ingresos
denominados en pesos estén en un rango entre 25 y 35 por ciento de la renta efectiva anualizada.
Liquidez y Recursos de Capital
Resumen
Consideramos que nuestra capacidad para generar flujos de efectivo a partir de actividades de operación y
las fuentes de financiamiento que tenemos disponibles, incluyendo nuestra línea de crédito y nuestro
manejo disciplinado de nuestro balance general, nos permitirán lograr las adquisiciones que anticipamos,
así como satisfacer nuestras necesidades operativas, de servicio de la deuda y requerimientos de
distribuciones.
7
Principales fuentes y usos de efectivo en el corto plazo
Dado que somos un fideicomiso de inversión en bienes raíces, tenemos la obligación de distribuir al
menos 95 por ciento de nuestro resultado fiscal. Además de las distribuciones que realicemos a los
tenedores de certificados bursátiles fiduciarios inmobiliarios, esperamos que los principales usos de
efectivo incluyan:
• Pago por comisión por administración de activos.
• Gastos de capital y costos de arrendamiento de inmuebles que son parte de nuestro portafolio
operativo.
• Adquisición de inmuebles industriales como se menciona en la sección de adquisiciones.
• Repago de la duda, incluyendo pagos programados de principal para el 2018 de
aproximadamente US$73.7 millones
Esperamos financiar nuestras necesidades de efectivo recurriendo principalmente a las siguientes fuentes,
todas ellas sujetas a las condiciones del mercado:
• Efectivo disponible no restringido, por Ps. 371.4 millones (aproximadamente US$18.8 millones) al
31 de diciembre de 2017, como resultado del flujo de efectivo proveniente de las propiedades
operativas.
• Capacidad de endeudamiento de Ps. 2,960 millones (US$150.0 millones) bajo nuestra línea de
crédito no garantizada.
• Recursos de la emisión de nueva deuda en relación con la refinanciación de nuestros vencimientos
de deuda de 2018.
Deuda
Al 31 de diciembre de 2017, contábamos con aproximadamente Ps. 14,989 millones (US$759.5 millones) de
deuda a la par con una tasa de interés efectiva promedio ponderada de 4.0 por ciento (una tasa de cupón
promedio ponderada de 4.0 por ciento) y un plazo promedio ponderado de 4.2 años.
Estamos comprometidos a continuar manteniendo un bajo costo general de la deuda, ampliar nuestros
vencimientos e incrementar nuestra liquidez. Sujeto a las condiciones de mercado, planeamos refinanciar
nuestra deuda garantizada con vencimiento en 2018 con una deuda de menor costo.
De acuerdo con la normatividad de la CNBV para el cálculo de razones de deuda, el nivel de
endeudamiento y el índice de cobertura de servicio de la deuda al 31 de diciembre de 2017 es 33.6 por
ciento y 4.3 veces, respectivamente.
Informe de los Auditores Independientes Sobre la Revisión Intermedia de los Estados Financieros
Al Comité Técnico y a los Fideicomitentes FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable 1721
Introducción
Hemos revisado la información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de diciembre de 2017 y 2016 de FIBRA Prologis Fideicomiso Irrevocable 1721 Banco Actinver, S. A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver, División Fiduciaria (antes Fideicomiso Irrevocable 1721 Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria) (“el Fideicomiso”), los cuales comprenden:
• El estado intermedio condensado de posición financiera al 31 de diciembre de 2017 y 2016;
• Los estados intermedios condensados de resultados integrales por los periodos de tresmeses y los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016;
• Los estados intermedios condensados de cambios en el capital contable por los añosterminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016;
• Los estados intermedios condensados de flujos de efectivo por los años terminados el 31de diciembre de 2017 y 2016; y
• Notas a la información financiera condensada intermedia.
La administración es responsable de la preparación y presentación razonable de la información financiera condensada intermedia de acuerdo con la Norma Internacional de Contabilidad (NIC) 34 “Reportes Financieros Intermedios”. Nuestra responsabilidad es expresar una conclusión sobre esta información financiera condensada intermedia con base en nuestra revisión.
Alcance de la revisión
Hemos llevado a cabo nuestra revisión de conformidad con la Norma Internacional de Revisión de Proyectos 2410 “Revisión de Información Financiera Intermedia realizada por el Auditor Independiente de la Entidad”. Una revisión de información financiera intermedia consiste en hacer averiguaciones, principalmente a las personas responsables de los asuntos financieros y contables, así como la aplicación de procedimientos de revisión analítica y otros procedimientos de revisión. Una revisión es sustancialmente menor en alcance que una auditoría efectuada conforme a las Normas Internacionales de Auditoría y en consecuencia no nos permiten obtener la seguridad de que estamos al tanto de todos los asuntos significativos que podrían ser identificados en una auditoría. Consecuentemente, no expresamos una opinión de auditoría.
(Continúa)
Conclusión
Basados en nuestra revisión, nada ha llamado nuestra atención que nos haga creer que la información financiera condensada intermedia adjunta al 31 de diciembre de 2017 y 2016, no está preparada, en todos los aspectos importantes, de conformidad con a la NIC 34, “Información Financiera Intermedia”.
KPMG CARDENAS DOSAL, S.C.
C.P.C. José Angel Cháirez Garza
Ciudad de México, a 24 de enero de 2018.
10
Estados intermedios condensados de posición financiera Al 31 de diciembre de 2017 y 2016
en miles de pesos mexicanos Nota Al 31 de diciembre de 2017 Al 31 de diciembre de 2016
Activo
Activo circulante:
Efectivo $ 371,364 $ 370,909
Cuentas por cobrar 7 44,220 50,457
IVA por recuperar y otras cuentas por cobrar 8 73,553 141,348
Pagos anticipados 9 1,600 2,965
490,737 565,679
Activo no circulante:
Propiedades de inversión 10 43,932,382 45,064,110
Swaps de tasa de interés 14 84,319 42,492
Otros activos 45,240 43,753
44,061,941 45,150,355
Total activo $ 44,552,678 $ 45,716,034
Pasivo y capital contable
Pasivo a corto plazo:
Cuentas por pagar $ 112,875 $ 54,904
Cuentas por pagar compañias afiliadas 13 98,895 110,111
Porción circulante de la deuda a largo plazo 11 21,847 4,556,722
233,617 4,721,737
Deuda a largo plazo:
Deuda a largo plazo 11 14,893,139 10,634,498
Depósitos en garantía 291,840 294,174
15,184,979 10,928,672
Total pasivo 15,418,596 15,650,409
Capital:
Tenedores de CBFI 12 13,746,963 14,313,287
Otras cuentas de capital 15,387,119 15,752,338
Total de capital 29,134,082 30,065,625
Total de pasivo y capital $ 44,552,678 $ 45,716,034
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
11
Estados intermedios condensados de resultados integrales Por los tres meses y los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016
en miles de pesos mexicanos, excepto
por la utilidad por CBFI
Nota
2017 2016 2017 2016
Ingresos
Ingresos por arrendamientos $ 783,301 $ 785,284 $ 3,125,381 $ 2,882,093
Recuperación de gastos por arrendamientos 80,735 86,711 310,430 296,744
Otros ingresos por arrendamiento 18,746 19,188 67,567 60,517
882,782 891,183 3,503,378 3,239,354
Costos y gastos
Gastos de operación:
Operación y mantenimiento 49,010 46,912 189,221 176,650
Servicios públicos 5,454 11,202 46,742 38,585
Honorarios de administración de propiedades 13 27,003 26,536 103,715 98,950
Impuesto predial 17,617 14,907 69,327 57,713
Gastos de operación no recuperables 8,185 18,298 51,837 48,052
107,269 117,855 460,842 419,950
Utilidad bruta 775,513 773,328 3,042,536 2,819,404
Otros gastos (ingresos)
(Utilidad) pérdida por valuación de propiedades de inversión 10 (345,717) (138,548) 284,352 (6,141)
Utilidad por disposición de propiedades de inversión - - - (5,197)
Comisión por administración de activos 13 78,803 80,607 306,980 294,170
Cuota por incentivo 13 - - 139,162 -
Honorarios profesionales 56,905 12,801 98,085 36,691
Gastos por intereses 161,980 176,843 627,112 627,656
Amortización de prima en deuda a largo plazo (5,700) (37,634) (71,103) (145,222)
Amortizacion del costo de financiamiento diferido 11,897 8,002 37,353 29,327
(Utilidad) pérdida por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo, neta (3,039) 2,460 (35,941) 57,105
Comisión por no utilización en la línea de crédito 2,049 9,898 24,685 42,547
Pérdida realizada en forwards de tipo de cambio 14 4,313 - 21,255 -
Pérdida (utilidad) cambiaria, neta 29,914 (16,226) 24,299 34,981
Otros gastos generales y administrativos 6,259 3,838 18,336 14,948
(2,336) 102,041 1,474,575 980,865
Utilidad neta 777,849 671,287 1,567,961 1,838,539
Otros resultados integrales:
Partidas que no serán reclasificadas subsecuentemente a utilidades o
pérdidas:
(Utilidad) pérdida por conversión de moneda funcional a moneda de
reporte (2,275,154) (1,702,951) 1,273,795 (4,691,081)
Partidas que son o serán reclasificadas subsecuentemente a utilidades o
pérdidas:
Utillidad no realizada en swaps de tasa de interés 14 (35,797) (72,657) (42,047) (42,492)
(2,310,951) (1,775,608) 1,231,748 (4,733,573)
Utilidad integral $ 3,088,800 $ 2,446,895 $ 336,213 $ 6,572,112
Utilidad por CBFIs (En pesos) 6 $ 1.22 $ 1.06 $ 2.46 $ 2.90
Por los tres meses terminados
el 31 de diciembre de Por los años terminados el 31 de diciembre de
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
12
Estados intermedios condensados de cambios en el capital
contable Por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016
En miles de pesos mexicanos
Capital de los
tenedores de CBFI
Otras cuentas
de capital
Resultados
acumuladosTotal
Saldo al 1 de enero de 2016 15,532,302$ 5,872,146$ 3,375,368$ 24,779,816$
Disminuciones de capital (1,219,015) - - (1,219,015)
Dividendos - - (67,288) (67,288)
Utilidad integral:
Ganancia por conversión de moneda funcional a
moneda de reporte- 4,691,081 - 4,691,081
Utilidad no realizada en swaps de tasa de intéres - 42,492 - 42,492
Utilidad neta - - 1,838,539 1,838,539
Utilidad integral neta - 4,733,573 1,838,539 6,572,112
Saldos al 31 de diciembre de 2016 $ 14,313,287 $ 10,605,719 $ 5,146,619 $ 30,065,625
Disminuciones de capital (705,486) - - (705,486)
Dividendos - - (701,432) (701,432)
CBFIs emitidos 139,162 - - 139,162
Utilidad integral:
(Pérdida) por conversión de moneda funcional a
moneda de reporte- (1,273,795) - (1,273,795)
Utilidad no realizada en swaps de tasa de intéres - 42,047 - 42,047
Utilidad neta - - 1,567,961 1,567,961
(Pérdida) utilidad integral neta - (1,231,748) 1,567,961 336,213
Saldos al 31 de diciembre de 2017 $ 13,746,963 $ 9,373,971 $ 6,013,148 $ 29,134,082
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
13
Estados intermedios condensados de flujo de efectivo Por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016
En miles de pesos mexicanos
2017 2016
Actividades de operación:
Utilidad neta del periodo 1,567,961$ 1,838,539$
Ajustes por:
Pérdida (ganancia) por valuación de propiedades de inversión 284,352 (6,141)
Cuota por incentivo 139,162 -
Ganancia en venta de propiedades de inversión - (5,197)
Reserva para cuentas incobrables 29,198 27,391
Gastos por intereses 627,112 627,656
(Ganancia) pérdida neta por liquidación anticipada de deuda a largo plazo (35,941) 57,105
Amortización del costo de financiamiento diferido 37,353 29,327
Fluctuación realizada por instrumentos financieros 21,255 -
Pérdida cambiaria no realizada 26,544 41,064
Amortizacion en prima en deuda a largo plazo (71,103) (145,222)
Nivelación de renta (45,273) (65,223)
Cambios en:
Cuentas por cobrar (22,961) (36,034)
Impuesto al valor agregado por recuperar 67,795 35,566
Pagos anticipados 1,365 47,797
Otros activos (1,487) (9,313)
Cuentas por pagar 36,716 (9,225)
Cuentas por pagar a compañías afiliadas (11,216) 96,095
Depósitos en garantía (2,334) 60,788
Flujos netos de efectivo obtenidos en actividades de operación 2,648,498 2,584,973
Actividades de inversión:
Desembolso para la adquisición de propiedades de inversión (558,738) (2,214,825)
Desembolso para el desarrollo de propiedades de inversión - (9,739)
Gastos capitalizables de propiedades de inversión (421,199) (394,960)
Recursos obtenidos por la venta de propiedades de inversión - 31,360
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de inversión (979,937) (2,588,164)
Actividades de financiamiento:
Reembolso de capital (705,486) (1,219,015)
Dividendos pagados (701,432) (67,288)
Préstamos obtenidos 7,719,363 2,164,884
Pago de préstamos (7,239,119) (504,047)
Intereses pagados (599,860) (655,860)
Costo diferido de financiamiento pagado (2,684) (94,561)
Flujos netos de efectivo utilizados en actividades de financiamiento (1,529,218) (375,887)
Incremento (disminución) en el efectivo 139,343 (379,078)
Efecto por variación de tipos de cambio en los saldo de efectivo (138,888) 28,780
Efectivo al principio del periodo 370,909 721,207
Efectivo al final del periodo 371,364$ 370,909$
Transacciones que no requirieron recursos:
CBFIs emitidos 139,162$ -$
Por los años terminados el 31 de diciembre de
Las notas adjuntas son parte integral de los estados financieros intermedios condensados.
14
Notas a los estados financieros intermedios condensados Al 31 de diciembre de 2017 y 2016 y por los periodos terminados en esa fecha
En miles de pesos mexicanos, excepto por la utilidad por CBFI
1. Actividad principal, estructura, y eventos significativos
Actividad principal - FIBRA Prologis (“FIBRAPL”) es un fideicomiso creado conforme al Contrato de
Fideicomiso Irrevocable No. F/1721, de fecha 13 de agosto de 2013 (fecha de constitución),
celebrado entre Prologis Property México, S. A. de C. V., como fideicomitente, y Deutsche Bank
México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria, como fiduciario. El 14 de diciembre de
2017, FIBRAPL completó la sustitución fiduciaria de Deutsche Bank México, S.A., Institución de Banca
Múltiple a Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple aprobado por el Comité Técnico en
septiembre 2017.
FIBRAPL es un fideicomiso de inversión (Fideicomiso de Inversión en Bienes Raíces o “FIBRA”)
constituido bajo leyes mexicanas. FIBRAPL tiene su domicilio en Avenida Prolongación Paseo de la
Reforma No. 1236, Piso 9, Desarrollo Santa Fe, Cuajimalpa de Morelos, CP 05348. El propósito
general del FIBRAPL es la adquisición y/o construcción de bienes inmuebles industriales en México
que generalmente se destinen al arrendamiento a terceros bajo arrendamientos operativos a largo
plazo.
Estructura - Son partes del fideicomiso FIBRAPL las siguientes:
Fideicomitente: Prologis Property México, S. A. de C. V.
Fideicomisarios en primer
lugar: Los Tenedores de los Certificados Bursátiles.
Fiduciario:
Banco Actinver, S.A., Institución de Banca Múltiple, Grupo Financiero Actinver,
División Fiduciaria. (a partir del 14 de diciembre del 2017).
Deutsche Bank México, S. A., Institución de Banca Múltiple, División Fiduciaria (a
partir del 13 de agosto de 2013 al 14 de diciembre del 2017).
Representante Común: Monex Casa de Bolsa, S. A. de C. V., Monex Grupo Financiero
Administrador: Prologis Property México, S. A. de C. V.
Eventos significativos
i. Adquisiciones
En millones excepto por área arrendada
Pesos
Mexicanos
Dólares
estadounidenses
Adquisiciones
El Puente Industrial 15-Dec-17 Reynosa 290,096 $ 366.4 $ 19.1
Toluca 30-Nov-17 Mexico 143,440 194.2 10.4
Total adquisiciones $ 560.6 $ 29.5
Pies Cuadrados
área arrendable
Considerando costos de adquisición
MercadoFecha
15
ii. Transacciones en la deuda a largo plazo
en millones Fecha Denominación Tasa de interés (*)
Pesos
mexicanos
Dólares
estadounidenses
Préstamos:
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 27-Nov-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps $ 455.1 $ 23.0
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 30-Oct-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 130.9 7.0
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 31-Jul-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 887.2 50.0
Citibank (No garantizado) 18-Jul-17 Dólares estadounidenses LIBOR +245bps 2,637.9 150.0
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 2-Jun-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 1,947.0 105.0
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 2-May-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 303.4 16.0
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 6-Abr-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 1,118.2 60.0
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 10-Feb-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 265.4 13.0
Total préstamos $ 7,745.1 $ 424.0
* LIBOR (London Interbank Offered Rate por sus siglas en Inglés)
en millones Fecha Denominación Tasa de interés (*)
Pesos
mexicanos
Dólares
estadounidenses
Pagos:
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 18-Sep-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps $ 176.9 $ 10.0
Metropolitan Life Insurance Co. 04-Ago-17 Dólares estadounidenses 6.9% 670.2 37.5
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 18-Jul-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 2,661.5 150.0
Metropolitan Life Insurance Co. 5-Jun-17 Dólares estadounidenses 6.9% 2,094.8 112.5
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 2-May-17 Dólares estadounidenses LIBOR +250bps 121.4 6.5
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 17-Abr-17 Pesos mexicanos TIIE +220bps 50.0 2.7
Blackstone 7-Abr-17 Dólares estadounidenses 7.9% 1,203.1 64.1
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 17-Mar-17 Pesos mexicanos TIIE +220bps 125.0 6.5
Citibank, NA Línea de Crédito (No garantizado) 15-Ene-17 Pesos mexicanos TIIE +220bps 150.0 6.8
Total pagos $ 7,252.9 $ 396.6
* LIBOR (London Interbank Offered Rate por sus siglas en Inglés)
* TIIE (Tasa de Interés Interbancaria de Equilibrio)
iii. Distribuciones
en millones, excepto por CBFI Fecha Pesos mexicanos
Dólares
estadounidenses
Pesos mexicanos
por CBFI
Dólares
estadounidenses por
CBFI
Distribuciones:
Dividendos 24-Oct-17 $ 366.1 $ 19.1 $ 0.7508 $ 0.0419
Dividendos 01-Ago-17 335.3 18.9 0.5800 0.0303
Capital 26-Abr-17 343.3 18.3 0.5410 0.0288
Capital 2-Feb-17 362.2 17.7 0.5709 0.0275
Total distribuciones $ 1,406.9 $ 74.0
iv. Emisión de CBFI’s.
FIBRAPL está obligada a pagar una cuota por incentivo equivalente al 10% del total de los
rendimientos acumulados de los CBFI’s, el excedente de dicho rendimiento anual compuesto es del
9%. Para el período comprendido entre el 6 de junio de 2016 y el 2 de junio de 2017, FIBRAPL generó
una cuota por incentivo de $139.2 millones de pesos mexicanos ($7.5 millones de dólares) a su
Administrador basada en el desempeño de los CBFI´s. Como parte de la Junta Ordinaria de Tenedores
del 26 de junio de 2017 se aprobó al Administrador para recibir la cuota por incentivos por 4,383,025
CBFI’s. Los CBFI’s emitidos al Administrador están sujetos a un período de bloqueo de seis meses
establecido en el Contrato. Los CBFI´s fueron emitidos el 10 de octubre del 2017. Ver nota 12.
16
2. Bases de presentación
a. Información financiera intermedia - Los estados financieros intermedios condensados al 31
de diciembre de 2017 y 2016, por el periodo de tres meses terminados en esa fecha han sido
preparados de conformidad con la Norma Internacional de Contabilidad (IAS por sus siglas en
inglés) No. 34, Reporte Financiero Intermedio. Por lo tanto, dichos estados financieros no
incluyen toda la información requerida en un reporte anual completo preparado de
conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera (IFRS, por sus siglas en
inglés, en adelante IFRS ó IAS). Los estados financieros intermedios condensados deberán ser
leídos en conjunto con los estados financieros al 31 de diciembre de 2016, de conformidad
con IFRS.
La administración de FIBRAPL considera que todos los ajustes y reclasificaciones ordinarios
recurrentes que son requeridos para una presentación adecuada de la información financiera
intermedia, están incluidos en estos estados financieros.
b. Moneda funcional y de informe - Los estados financieros intermedios condensados adjuntos
se presentan en miles de pesos mexicanos, moneda nacional de México, a menos que se
indique otra cosa. La moneda funcional de FIBRAPL es el dólar estadounidense.
c. Juicios y estimaciones críticos - La preparación de los estados financieros intermedios
condensados requiere el uso de ciertas estimaciones contables críticas y que la administración
ejerza su criterio en el proceso de aplicar las principales políticas contables de FIBRAPL. Las
notas a los estados financieros intermedios condensados establecen áreas que involucran un
grado mayor de criterio o complejidad, o áreas donde las suposiciones son importantes para
los estados financieros.
Las estimaciones y los juicios se evalúan en forma continua sobre la base de la experiencia de
la administración y otros factores, entre ellos las expectativas razonables de eventos futuros. La
administración considera que las estimaciones utilizadas en la preparación de los estados
financieros son razonables. Los resultados reales futuros pueden diferir de los informados y
por lo tanto es posible, según el conocimiento existente, que los resultados del próximo año
financiero difieran de nuestras suposiciones y estimaciones, pudiendo producir un ajuste a los
montos en libros de los activos y los pasivos informados previamente.
d. Principio de negocio en marcha - Los estados financieros de FIBRAPL al 31 de diciembre de
2017, por el periodo de tres meses terminados en esa fecha, han sido preparados con base en
el principio de negocio en marcha, lo que supone que FIBRAPL podrá cumplir con los
compromisos de deuda a largo plazo descritos en la Nota 11. La administración tiene una
expectativa razonable de que FIBRAPL tendrá recursos suficientes para continuar operando en
el futuro previsible. Si por cualquier razón FIBRAPL no pudiera continuar como negocio en
marcha, esto podría tener un impacto en la capacidad de FIBRAPL de realizar activos a sus
valores reconocidos y extinguir o refinanciar sus pasivos en el curso normal del negocio.
17
3. Resumen de las principales políticas contables
Las principales políticas contables adoptadas en la preparación de los estados financieros
intermedios condensados adjuntos, son consistentes con las aplicadas en los estados financieros de
FIBRAPL al 31 de diciembre de 2016.
Una política adicional, adoptada por FIBRAPL durante el año terminado al 31 de diciembre de 2017,
se refiere a la contabilidad de coberturas y es la siguiente:
a. Instrumentos financieros derivados y coberturas - FIBRAPL mantiene instrumentos financieros
derivados para cubrir su exposición al tipo de cambio que no fueron designados en un inicio
con fines de cobertura. Los cambios en el valor razonable de los instrumentos financieros
derivados que no fueron designados en un inicio o dentro de su vigencia o en su caso que no
califiquen con fines de cobertura, se reconocen en los resultados del ejercicio como efecto de
valuación de instrumentos financieros, dentro de otros gastos. En caso de que el instrumento
derivado fuera designado formalmente y calificara como instrumento de cobertura, se
reconocerá de acuerdo al modelo contable de cobertura correspondiente.
4. Ingresos por arrendamiento
La mayor parte de los contratos de arrendamiento firmados por FIBRAPL asociados con las
propiedades de inversión son por periodos que van de los tres a los diez años forzosos.
Generalmente dichos contratos de arrendamiento están basados en un pago mínimo de renta en
dólares estadounidenses, más honorarios por mantenimiento y recuperación de gastos.
Los ingresos mínimos futuros anuales por contratos de arrendamiento, valuados al tipo de cambio
de cierre al 31 de diciembre de 2017 son como sigue:
en miles de pesos mexicanos Monto
Ingresos por arrendamiento:
2018 3,146,234$
2019 2,470,554
2020 1,608,918
2021 1,057,929
2022 688,657
Años posteriores 879,809
9,852,101$
18
5. Información financiera por segmentos
La información por segmentos operativos de FIBRAPL se basa en la forma como la gerencia analiza el
desempeño financiero por área geográfica. El resultado de la actividad de estos segmentos
operativos se presenta por los tres meses y por los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y
2016, mientras que los activos y pasivos, se incluyen al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre
de 2016. FIBRAPL integra seis mercados que representan sus segmentos operativos reportables bajo
IFRS 8 de la siguiente manera: Ciudad de México, Guadalajara, Monterrey, Tijuana, Reynosa y Ciudad
Juárez.
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 294,850$ 127,822$ 90,246$ 92,283$ 100,862$ 77,238$ 783,301$
Recuperacion de gastos por
arrendamientos 46,865 8,540 4,935 11,320 9,075 - 80,735
Otros ingresos por arrendamiento 7,669 8,175 1,426 262 979 235 18,746
349,384 144,537 96,607 103,865 110,916 77,473 882,782
Costos y gastos:
Gastos de operación 43,229 14,450 12,222 11,575 13,105 12,688 107,269
Utilidad bruta 306,155$ 130,087$ 84,385$ 92,290$ 97,811$ 64,785$ 775,513$
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2017
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 281,988$ 138,141$ 94,828$ 96,181$ 100,578$ 73,568$ 785,284$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 28,158 9,445 9,898 12,332 9,189 17,689 86,711
Otros ingresos por arrendamiento 6,650 8,435 1,736 - 2,367 - 19,188
316,796 156,021 106,462 108,513 112,134 91,257 891,183
Costos y gastos:
Gastos de operación 42,392 22,765 10,969 10,656 11,865 19,208 117,855
Utilidad bruta 274,404$ 133,256$ 95,493$ 97,857$ 100,269$ 72,049$ 773,328$
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2016
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 1,164,182$ 520,322$ 365,980$ 371,176$ 399,470$ 304,251$ 3,125,381$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 126,002 35,773 33,466 42,645 33,580 38,964 310,430
Otros ingresos por arrendamiento 14,862 40,739 6,110 1,021 4,276 559 67,567
1,305,046 596,834 405,556 414,842 437,326 343,774 3,503,378
Costos y gastos:
Gastos de operación 170,451 78,889 53,024 45,247 47,717 65,514 460,842
Utilidad bruta 1,134,595$ 517,945$ 352,532$ 369,595$ 389,609$ 278,260$ 3,042,536$
Por el año terminado el 31 de diciembre de 2017
19
en miles de pesos mexicanosCiudad de
MéxicoGuadalajara Monterrey Tijuana Reynosa Juárez Total
.
Ingresos:
Ingreso por arrendamientos 1,038,298$ 499,170$ 356,824$ 354,870$ 375,648$ 257,283$ 2,882,093$
Recuperacion de gastos por arrendamientos 96,331 33,267 34,199 43,290 33,652 56,005 296,744
Otros ingresos por arrendamiento 11,982 32,382 7,807 974 6,857 515 60,517
1,146,611 564,819 398,830 399,134 416,157 313,803 3,239,354
Costos y gastos:
Gastos de operación 145,146 79,619 41,990 42,775 46,375 64,045 419,950
Utilidad bruta 1,001,465$ 485,200$ 356,840$ 356,359$ 369,782$ 249,758$ 2,819,404$
Pro el año terminado el 31 de diciembre de 2016
en miles de pesos mexicanos Ciudad de México Guadalajara Monterrey Tijuana Reynosa JuárezDeuda no
garantizadaTotal
Propiedades de inversión:
Terreno 3,584,544$ 1,448,059$ 1,006,784$ 930,118$ 1,022,807$ 726,983$ -$ 8,719,295$
Edificios 14,338,173 5,792,237 4,027,139 3,720,473 4,091,227 2,907,933 - 34,877,182
17,922,717 7,240,296 5,033,923 4,650,591 5,114,034 3,634,916 - 43,596,477
Nivelación de renta 140,107 33,186 33,536 48,408 44,800 35,868 - 335,905
Total de propiedades de inversión 18,062,824$ 7,273,482$ 5,067,459$ 4,698,999$ 5,158,834$ 3,670,784$ -$ 43,932,382$
Total de deuda a largo plazo 1,754,827$ 980,797$ 1,450,659$ -$ -$ 113,838$ 10,614,865$ 14,914,986$
Al 31 de diciembre de 2017
en miles de pesos mexicanos Ciudad de México Guadalajara Monterrey Tijuana Reynosa JuárezDeuda no
garantizadaTotal
Propiedades de inversión:
Terreno 3,740,487$ 1,511,474$ 1,054,821$ 942,030$ 952,522$ 751,698$ -$ 8,953,032$
Edificios 14,961,955 6,045,897 4,219,283 3,768,120 3,810,088 3,006,790 - 35,812,133
18,702,442 7,557,371 5,274,104 4,710,150 4,762,610 3,758,488 - 44,765,165
Nivelación de renta 123,069 27,475 35,804 44,684 40,679 27,234 - 298,945
Total de propiedades de inversión 18,825,511$ 7,584,846$ 5,309,908$ 4,754,834$ 4,803,289$ 3,785,722$ -$ 45,064,110$
Total de deuda a largo plazo 2,491,169$ 1,062,636$ 1,743,979$ 736,084$ 1,293,050$ 967,128$ 6,897,174$ 15,191,220$
Al 31 de diciembre de 2016
6. Utilidad por CBFI
La utilidad básica y diluida por CBFI son la misma y se presenta a continuación:
en miles de pesos mexicanos, excepto por CBFI
2017 2016 2017 2016
Utilidad básica y diluida por CBFI (pesos) 1.22$ 1.06$ 2.46$ 2.90$
Utilidad neta del periodo 777,849 671,287 1,567,961 1,838,539
Número promedio ponderado de CBFI('000) 638,863 634,480 636,749 634,480
Por los tres meses terminados Por el año terminado
el 31 de diciembre de el 31 de diciembre de
Al 31 de diciembre de 2017, FIBRAPL tiene 638,862,771 CBFI’s en circulación. Ver nota 12.
20
7. Cuentas por cobrar
Al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, las cuentas por cobrar de FIBRAPL se
integran como sigue:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de diciembre de 2017 Al 31 de diciembre de 2016
Cuentas por cobrar a inquilinos 66,371$ 91,914$
Reserva para cuentas incobrables (22,151) (41,457)
44,220$ 50,457$
8. Impuesto al valor agregado y otras cuentas por cobrar
Al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, el impuesto al valor agregado por
recuperar y otras cuentas por cobrar son como sigue:
en miles de pesos mexicanos
Al 31 de diciembre de
2017Al 31 de diciembre de 2016
Impuesto al valor agregado $ 23,782 $ 108,241
Otras cuentras por cobrar 49,771 33,107
$ 73,553 $ 141,348
FIBRAPL declara a las autoridades fiscales mexicanas la retención de impuestos sobre el pago de
intereses a los acreedores en el extranjero; dichos pagos son reconocidos como parte de gastos por
interés a menos que estos sean reembolsables a FIBRAPL por parte de los acreedores. Si FIBRAPL
espera que estos montos sean reembolsados, estos son registrados como otras cuentas por cobrar.
9. Pagos anticipados
Los pagos anticipados al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, de FIBRAPL se
integran como sigue:
en miles de pesos mexicanos Al 31 de diciembre de 2017 Al 31 de diciembre de 2016
Seguros $ 593 $ 688
Otros pagos anticipados 1,007 2,277
$ 1,600 $ 2,965
21
10. Propiedades de inversión
FIBRAPL obtuvo una valuación de peritos independientes para determinar el valor razonable de las
propiedades de inversión al 31 de diciembre de 2017, que dio como resultado una pérdida
(ganancia) por $284,352 y ($6,141) respectivamente por el año terminado el 31 de diciembre de 2017
y 2016.
a. Al 31 de diciembre de 2017, las propiedades de inversión se integran como sigue:
Mercado
Valor razonable al 31 de
diciembre de 2017 en miles
de pesos mexicanos
Número de
propiedades
Área rentable
en miles de SF*
Ciudad de México 18,062,824$ 53 13,494
Guadalajara 7,273,482 26 5,838
Monterrey 5,067,459 24 3,868
Tijuana 4,698,999 33 4,214
Reynosa 5,158,834 30 4,712
Juárez 3,670,784 31 3,566
Total 43,932,382$ 197 35,692
(*) Pies cuadrados, por sus siglas en inglés "SF".
La tabla anterior incluye una propiedad intermodal en el mercado de la Ciudad de México por un
área rentable de 1,092 SF y un valor razonable de $299,978.
Al 31 de diciembre de 2017, el valor razonable de las propiedades de inversión incluye terrenos en el
mercado de Monterrey por un monto de $47,957.
Al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, las propiedades de inversión incluyen el
saldo de nivelación de rentas por un monto de $335,905 y $298,945, respectivamente.
b. La conciliación del valor razonable de las propiedades de inversión por los nueve meses
terminados el 31 de diciembre de 2017 y por el año terminado el 31 de diciembre de 2016,
se integra de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
2017 2016
Saldo incial 45,064,110$ 35,475,843$
Efecto por conversión de moneda funcional (1,866,196) 6,878,640
Adquisición de propiedades de inversión 545,552 2,171,887
Costos de adquisición 15,109 52,620
Gastos capitalizables, comisiones por arrendamiento y
mejoras a las propiedades de inversión 421,199 394,960
Desarrollo - 9,739
Disposiciones - (26,130)
Nivelación de rentas 36,960 100,410
Pérdida (ganancia) por valuación de propiedades de inversión (284,352) 6,141
Saldo final de las propiedades de inversión 43,932,382$ 45,064,110$
Por el año terminado al 31 de diciembre de
22
c. Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016, los gastos capitalizables,
comisiones por arrendamientos y mejoras a las propiedades de inversión de FIBRAPL, son
como sigue:
en miles de pesos mexicanos
2017 2016
Gastos capitalizables 138,058$ 139,606$
Comisiones por arrendamiento 82,819 91,255
Mejoras a las propiedades de inversión 200,322 164,099
421,199$ 394,960$
Por el año terminado al 31 de diciembre de
11. Deuda a largo plazo
Al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, el total de la deuda de FIBRAPL está
integrada por préstamos contratados con instituciones financieras denominados en dólares
estadounidenses excepto cuando se indica lo contrario, de la siguiente manera:
Denominación Fecha de vencimiento Tasa
miles de dólares
estadounidenses miles de pesos mexicanos
miles de dólares
estadounidenses
miles de pesos
mexicanos
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 1) (Garantizado)Dólares
estadounidenses1 de septiembre de 2017 6.90% - -$ 112,500 2,319,683$
Neptuno Real Estate, S. de R. L. de C. V. "Blackstone" (Garantizado)Dólares
estadounidenses7 de octubre de 2017 7.90% - - 64,149 1,322,714
Metropolitan Life Insurance Co. (The Metlife 2) (Garantizado)Dólares
estadounidenses1 de noviembre de 2017 6.90% - - 37,500 773,228
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 3er Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2018 5.04% 63,807 1,259,257 65,749 1,355,705
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 4to Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses15 de diciembre de 2018 4.78% 8,671 171,126 8,943 184,399
Citibank (No garantizado)Dólares
estadounidenses18 de diciembre de 2020
LIBOR+
245bps255,000 5,032,527 255,000 5,257,947
Citibank N.A Línea de Crédito (No garantizado)Dólares
estadounidenses18 de julio de 2022
LIBOR+
250bps175,000 3,453,695 67,500 1,391,810
Citibank N.A Línea de Crédito (No garantizado) Pesos Mexicanos 18 de julio de 2022TIIE+
220bps- - 15,762 325,000
Citibank (No garantizado)Dólares
estadounidenses18 de julio de 2022
LIBOR+
245bps150,000 2,960,310 - -
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 2do Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses1 de febrero de 2027 4.67% 53,500 1,055,844 53,500 1,103,138
Prudential Insurance Company y Metropolitan Life Insurance Co.
(Crédito Pru-Met) 2do Tramo (Garantizado)
Dólares
estadounidenses1 de febrero de 2027 4.67% 53,500 1,055,844 53,500 1,103,138
Total 759,478 14,988,603 734,103 15,136,762
Intereses por pagar 677 13,368 424 8,736
Prima neta 1,175 23,188 6,962 143,549
Costos de emisión de deuda (5,583) (110,173) (4,744) (97,827)
Total de deuda 755,747 14,914,986 736,745 15,191,220
Menos: Porción circulante de la deuda a largo plazo 1,107 21,847 220,992 4,556,722
Deuda a largo plazo 754,640 14,893,139$ 515,753 10,634,498$
Al 31 de diciembre de 2016Al 31 de diciembre de 2017
23
Durante los años terminados el 31 de diciembre de 2017 y 2016, FIBRAPL pagó intereses por un
monto de $599,860 y $655,860, respectivamente y pagó principal por $7,239,119 y $504,047,
respectivamente.
El 18 de julio de 2017, FIBRAPL renegoció su línea de crédito con Citibank N.A. Al 30 de septiembre
de 2017, FIBRAPL tiene contratada una línea de crédito revolvente ("la Línea de Crédito") con
Citibank, como agente administrativo por $325.0 millones de dólares estadounidenses de los cuales
$25.0 millones de dólares estadounidenses pueden ser dispuestos en pesos mexicanos. FIBRAPL
tiene la opción de aumentar la Línea de Crédito por $150 millones de dólares estadounidenses.
La Línea de Crédito puede ser utilizada por FIBRAPL para necesidades de capital de trabajo y
propósitos corporativos generales. La línea de crédito devenga intereses sobre (i) la tasa LIBOR más
250 puntos base denominada en dólares estadounidenses y (ii) la tasa TIIE (Tasa de Interés
Interbancario de Equilibrio) más 220 puntos base denominada en pesos mexicanos, sujeto a una
tabla LTV (deuda como porcentaje de las propiedades de inversión) y honorarios de no utilización de
60 puntos base. Esta línea de crédito tiene vencimiento el 18 de julio de 2020, con dos extensiones
de un año cada una, las cuales se podrán ejercer por separado a petición del prestatario y bajo la
aprobación del comité. Al 31 de diciembre de 2017 FIBRAPL debía $175.0 millones de dólares
estadounidenses ($3,454.0 millones de pesos) de la Línea de Crédito.
El 18 de julio de 2017, FIBRAPL dispuso $150 millones de dólares estadounidenses ($2,960.0 millones
de pesos) en un nuevo préstamo con Citibank, N.A. Este préstamo tiene vencimiento el 18 de julio de
2020 y devenga intereses sobre la tasa LIBOR más 245 puntos base. Los términos de dicho contrato
contemplan la opción de extenderlo un año más, en no más de dos ocasiones y está sujeto a la
aprobación del comité. El préstamo fue usado para pagar la línea de crédito existente.
Los contratos de crédito anteriormente descritos imponen ciertas obligaciones de hacer, incluyendo,
entre otras: (i) el suministro de información financiera y con respecto a las propiedades
correspondientes; y (ii) el mantenimiento de la existencia jurídica, los derechos de garantía sobre las
propiedades relacionadas con el crédito y cobertura de seguros adecuada con respecto a las mismas.
Los contratos también imponen ciertas obligaciones de no hacer que, sujeto a ciertas excepciones,
limitan la capacidad de FIBRAPL para contratar deuda adicional o constituir gravámenes adicionales
sobre los inmuebles materia del crédito, modificar la estructura, efectuar ciertos pagos, celebrar
ciertas operaciones con afiliadas, modificar ciertos contratos significativos, celebrar operaciones con
instrumentos derivados con fines especulativos, o constituir nuevas subsidiarias.
Por otra parte, los contratos establecen, entre otras, las siguientes causales de incumplimiento: (i)
falta de pago; (ii) falsedad de las declaraciones; (iii) incumplimiento de nuestras obligaciones de
hacer y no hacer; (iv) incapacidad general para pagar nuestras deudas a su vencimiento; (v) concurso
mercantil o quiebra; (vi) enajenación de los inmuebles materia del crédito; o (vii) cambio de Control
de las propiedades correspondientes.
Al 31 de diciembre de 2017, FIBRAPL ha cumplido con todas estas obligaciones.
24
12. Patrimonio de FIBRAPL
FIBRAPL fue constituida el 13 de agosto de 2013 mediante una contribución inicial $1.00 peso
pagado por el Fideicomitente al Fiduciario.
El 4 de junio de 2014, FIBRAPL comenzó a cotizar en la BMV con clave en pizarra FIBRAPL 14, a través
de su oferta pública inicial.
El 1 de diciembre de 2014, FIBRAPL realizó la emisión de 3,785,280 de CBFI’s, como parte de la
compra de 6 nuevas propiedades.
El 10 de octubre de 2017, FIBRAPL emitió 4,883,025 CBFI’s basados en la cuota anual por incentivo,
aprobado en la Junta Ordinaria de Tenedores el 26 de junio de 2017.
Al 31 de diciembre de 2017, FIBRAPL tiene 638,862,771 CBFI’s en circulación.
13. Información de partes relacionadas
A continuación, se detallan las operaciones con partes relacionadas que tiene FIBRAPL:
a. Administrador
Prologis Property Mexico, S. A. de C. V. (el “Administrador”), en su carácter de Administrador
de FIBRAPL, tiene derecho a recibir de acuerdo al contrato de administración celebrado con
FIBRAPL (el contrato de administración) los siguientes honorarios por concepto de:
1. Comisión por administración de activos: cuota anual equivalente al 0.75% del
valor actual de avalúo, calculado de acuerdo con los criterios de valoración aprobados
por el comité técnico en la Sección 14.1 del Contrato de Fideicomiso, con base en los
avalúos anuales, más los costos de inversión para los activos no sujetos a avalúo, más
el IVA correspondiente, la cual es pagadera trimestralmente. La Comisión por
administración de activos será prorrateada en relación con los activos que hayan sido
propiedad de FIBRAPL por menos de un trimestre completo.
2. Cuota por Incentivos: cuota anual equivalente al 10% del total acumulado de
rendimientos de los tenedores de CBFI’s en exceso de un rendimiento esperado
compuesto anual del 9%, la que se paga anualmente en forma de CBFI, con cada pago
sujeta a un contrato de seis meses restringido, establecido de conformidad con el
Contrato de Gestión. La determinación de la cuota por incentivos está basada en un
periodo de retorno acumulado. Al 31 de diciembre de 2017, FIBRAPL ha registrado un
gasto por cuota por incentivos por un monto de $139.2 millones de pesos mexicanos
($7.5 millones de dólares estadounidenses), para el año comprendido del 4 de junio de
2016 al 3 de junio de 2017 (Aniversario de la oferta pública inicial). A partir del 31 de
diciembre 2017, teniendo en cuenta la volatilidad histórica y la incertidumbre del
futuro desempeño de los CBFI’s, FIBRAPL no ha registrado un gasto o pasivo alguno
derivado de la Cuota de Incentivo por la próxima Cuota de Incentivo posible que
finalice en junio de 2018.
25
3. Comisión por desarrollo: honorario contingente igual al 4.0% del costo total del
proyecto de mejoras de capital (incluyendo reemplazos y reparaciones a las
propiedades administradas por el Administrador, incluidas las mejoras del arrendador),
con exclusión del terreno o el nuevo desarrollo de la propiedad a pagar a la
finalización del proyecto.
4. Comisión por administración de propiedad: Cuota igual al 3.0% de los ingresos
recuperados de las propiedades, el cual se paga mensualmente.
5. Comisión por arrendamiento: tarifa igual a determinados porcentajes del total del
alquiler bajo los contratos de alquiler, de la siguiente manera: (i) un 5.0% en relación
con los años uno al cinco de los contratos de arrendamiento respectivos; (ii) el 2.5% en
relación con los años seis al diez de los contratos de locación respectivos; y (iii) el
1.25% en relación con los años once y subsecuentes de los contratos de
arrendamiento respectivos. Para renovaciones de los contratos de arrendamientos
existentes, los porcentajes serán 2.5%, 1.25%, y 0.62% por los periodos mencionados
en los incisos (i), (ii) y (iii), respectivamente. La mitad de cada cuota de arrendamiento
se paga a la firma o renovación y la otra mitad se paga al comienzo del arrendamiento
pertinente. La comisión por arrendamiento se pagará en su totalidad al Administrador,
a menos que un agente de colocación y adquisición independiente proporcione el
servicio, en cuyo caso el Administrador no tendrá derecho a la comisión por
arrendamiento.
b. Otras compañías afiliadas
El 23 de agosto de 2016 el Comité Técnico de FIBRAPL aprobó el pago de costos de
mantenimiento incurrido en sus propiedades por compañías afiliadas de Prologis a partir del
1 de junio de 2016. Dichos costos incluyen principalmente el sueldo de empleados de
mantenimiento más un margen adicional de 1.5%. Hasta el 1 de junio de 2016, FIBRAPL había
estado pagando a un tercero no afiliado por estos servicios.
c. Cuentas por pagar compañías afiliadas
Al 31 de diciembre de 2017 y al 31 de diciembre de 2016, el saldo por pagar de FIBRAPL a sus
partes relacionadas, se presenta de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
2017 2016
Comisión por administración de activos 80,445$ 81,465$
Comisión por administración de propiedades 18,450 27,673
Costos por mantenimiento - 51
Comisión por desarrollo - 922
98,895$ 110,111$
Al 31 de diciembre de
26
Al 31 de diciembre de 2017 y 2016, la comisión por administración de activos, la comisión por
administración de propiedades y la comisión por desarrollo se adeudan al Administrador,
mientras que los costos por mantenimiento se adeudan a compañías afiliadas del
administrador.
d. Operaciones con partes relacionadas
Las operaciones con partes relacionadas por los tres meses y los años terminados al 31 de
diciembre de 2017 y 2016 se muestran de la siguiente manera:
en miles de pesos mexicanos
2017 2016 2017 2016
Adquisición de propiedades 545,552$ 1,219,824$ 545,552$ 2,171,887$
Reembolso de capital -$ 148,592$ 323,644$ 545,937$
Dividendos 169,322$ -$ 323,144$ 30,865$
Comisiones por administración de activos 78,803$ 80,607$ 306,980$ 294,170$
Comisiones por administración de
propiedades 27,003$ 26,536$ 103,715$ 98,950$
Comisiones por arrendamiento 4,410$ 11,675$ 25,490$ 36,951$
Comisiones por desarrollo 3,679$ 2,656$ 10,958$ 13,510$
Costos por mantenimiento 2,394$ 1,589$ 9,528$ 3,383$
Cuota por incentivos* -$ -$ 139,162$ -$
Por el año terminado el 31 de diciembre dePor los tres meses terminados el 31 de diciembre de
*Pagados mediante la emisión de CBFI´s. Ver nota 12
14. Actividades de cobertura
Swap de tasa de interés
El 13 de octubre de 2017, FIBRAPL adquirió dos contratos de swaps de tasa de interés con el Bank of
Nova Scotia y HSBC Bank USA. FIBRAPL pagará una tasa de interés fija de 1.752%, en lugar de la tasa
LIBOR mensual variable. Los swaps vencen el 18 de octubre de 2020 y cubren la exposición de los
pagos de tasa de interés variable, referentes al préstamo a tasa variable, de $150.0 millones de
dólares estadounidenses ($75.0 millones de dólares estadounidenses cada uno) pactado con
Citibank, N.A. Ver nota 11.
El 21 de enero de 2016, FIBRAPL adquirió swaps con Bank of Nova Scotia y con HSBC Banks USA, por
los que se pagan una tasa de interés fijo del 1.064% y 1.066%, respectivamente, y recibe una tasa
variable basada en la tasa LIBOR a un mes. Estos swaps se utilizan para cubrir los pagos de tasa de
interés variable de los préstamos a tipo variable garantizados. Ver nota 11.
Los swaps de tasa de interés cumplen los criterios para ser reconocidos contablemente como una
cobertura, por lo que se han clasificado como cobertura de flujos de efectivo. Por lo tanto, el valor
razonable de dichos instrumentos al 31 de diciembre de 2017 por $84.3 millones de pesos, ha sido
reconocido dentro de otros resultados integrales como ganancia no realizada en swaps de tasa de
interés.
27
A continuación, se presenta un resumen de los términos y el valor razonable de los contratos de
cambio financiero con la tasa de interés. Los préstamos y swaps de tasa de interés tienen los mismos
términos críticos.
Intitución financiera Fecha efectiva Fecha de vencimiento Valor teórico*
2017 2016
Bank of Nova Scotia 23 de junio de 2016 23 de julio de 2019 100 25,209$ 17,101$
HSBC Bank USA 23 de junio de 2016 23 de julio de 2019 150 37,632 25,391
Bank of Nova Scotia 18 de Octubre de 2017 18 de Octubre de 2020 75 10,723 -
HSBC Bank USA 18 de Octubre de 2017 18 de Octubre de 2020 75 10,755 -
84,319$ 42,492$
* (en millones de dólares estadounidenses)
Valor razonable al 31 de diciembre de
Para efectos de calcular el valor razonable, FIBRAPL calcula tanto la corriente como la exposición
potencial futura, lo que refleja el riesgo de crédito bilateral presentes en muchos derivados. Este
enfoque incorpora todos los factores relevantes que pueden afectar los cálculos de valor razonable,
incluidas las tasas de interés y las curvas esperadas de tipo de cambio, y las expectativas del mercado
sobre la volatilidad alrededor de estas curvas, mejoras de crédito entre contrapartes (incluyendo la
exhibición colateral, liquidaciones obligatorias en efectivo e inversiones mutuas), la estructura
temporal de las extensiones de crédito y la probabilidad condicional acumulada de incumplimiento
para ambas contrapartes.
Forwards de tipo de cambio
Los forwards de tipo de cambio no son designados con fines de cobertura, por lo tanto, la variación
en el valor razonable relacionado con los contratos se reconoce en los resultados de las operaciones
del año como (ganancia) pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio.
El 7 de febrero de 2017 FIBRAPL negoció forwards de tipo de cambio con HSBC Bank USA, National
Association, para fijar los tipos de cambio de las transacciones trimestrales denominadas en pesos
mexicanos.
El 31 de diciembre de 2017 FIBRAPL obtuvo una pérdida realizada en forward de tipo de cambio con
la terminación de este contrato.
15. Compromisos y contingencias
FIBRAPL no tiene compromisos y/o contingencias adicionales a los descritos en las notas a los
estados financieros al 31 de diciembre de 2017.
16. Aprobación de los estados financieros
Los estados financieros intermedios condensados adjuntos fueron autorizados para su emisión el 24
de enero de 2018, por el Ingeniero Jorge Roberto Girault Facha, Director de Finanzas del
Administrador.
* * * * * * * * * *
FIBRA Prologis
Información
Financiera
Suplementaria
Cuarto Trimestre 2017
No auditado
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Apodaca 6, Monterrey México
Presentación de Dólares Estadounidenses
La moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidense,
por lo que la administración de FIBRA Prologis ha elegido presentar
información comparativa en dólares estadounidenses reales en su
paquete financiero complementario con base en las siguientes
políticas:
a) Operaciones en monedas diferentes a dólares estadounidenses
están reconocidas a los tipos de cambio efectivos el día de la
transacción.
b) El capital está valuado a tipos de cambio históricos.
c) Al final del periodo de cada reporte, las partidas monetarias
denominadas en pesos mexicanos son reconvertidas a dólares
estadounidenses al tipo de cambio de esa fecha.
d) Las partidas no monetarias denominadas en pesos mexicanos
registradas a valor razonable son reconvertidas al tipo de cambio
de la fecha en que el valor razonable fue determinado.
e) Las diferencias de conversión sobre partidas monetarias están
reconocidas en ganancias o pérdidas del periodo en el que se
originaron.
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información SuplementariaContenido
Portada: Tres Ríos 1, México (A) Los términos usados en el documento están definidos en la sección de Notas y Definiciones.
Resumen CorporativoPerfil Corporativo 3
Desempeño Financiero 5
Desempeño Operativo 6
Guía y Actuales 2017 7
Guía 2018 8
Información FinancieraEstado Intermedio Condensado de Posición Financiera 9
Estado Intermedio Condensado de Resultados Integrales 10
Resultados Integrales al FFO, AFFO y EBITDA 11
Resumen de OperacionesIndicadores Operativos 12
Portafolio Operativo 14
Información de Clientes 15
Uso de CapitalAdquisiciones 16
CapitalizaciónDeuda e Indicadores de Apalancamiento 17
PatrocinadorPlataforma Mundial 18
Relación de Clientes Globales de Prologis 19
Proyección de Crecimiento Externo Identificado 20
Notas y Definiciones Notas y Definiciones(A) 22
Prologis Toluca #1, México
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
FIBRA Prologis es el fideicomiso líder en inversión y manejo de inmuebles industriales clase A en México. Al 31 de diciembre de 2017, FIBRA
Prologis es dueño de 196 edificios para uso logístico y de manufactura estratégicamente ubicados en seis mercados industriales en México,
sumando un total de 34.6 millones de pies cuadrados (3.2 millones de metros cuadrados) de ABR.
Perfil Corporativo
Resumen Corporativo
3
Presencia en Mercados
Ciudad de
México
Guadalajara
Tijuana
ReynosaMonterrey
Ciudad
Juárez
ABR Ocupación
4.2MPC 99.4% ABR Ocupación
3.6MPC 96.4%
ABR Ocupación
3.9MPC 93.5%
ABR Ocupación
4.7MPC 98.0%
ABR Ocupación
5.8MPC 96.7%
ABR Ocupación
12.4MPC 98.6%
Mercados Regionales (orientado a manufactura)Ciudad Juárez, Reynosa, Tijuana
ABR
% Renta
Neta
Efectiva
Ocupación
22.1MPC 65.7% 96.9%
ABR
% Renta
Neta
Efectiva
Ocupación
12.5MPC 34.3% 98.0%
Mercados Globales (orientado al consumo)Guadalajara, Mexico City, Monterrey
ABR% Renta NetaEfectiva
34.6MPC 100.0%
Total de Mercados Ocupación
97.3%
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Perfil Corporativo
Resumen Corporativo
$54
$83
$105
$98
$-
$40
$80
$120
2014 2015 2016 2017
Cuota por Incentivo pagada en CBFIs
FFO, como lo define FIBRA Prologis
*FFO, como lo define FIBRA Prologis excluyendo cuota por incentivo
4
$7
$14
$16
$24
$-
$10
$20
$30
2014 2015 2016 2017Comisión por administración de activos Cuota por incentivo pagada en CBFIs
Comisión por Administración de Activos y Cuota por Incentivo
$28
$45
$74
$80
$-
$30
$60
$90
2014 2015 2016 2017
AFFO
$17
$57
$70 $74
$-
$30
$60
$90
2014 2015 2016 2017
Distribuciones
(en millones de US$)
$8
$16
$8
*$106
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Desempeño Financiero
Resumen Corporativo
5
(A) Los dólares estadounidenses presentados en este documento representan el monto actual de nuestros estados financieros en dólares estadounidenses, la
cual es la moneda funcional de FIBRA Prologis..
Abajo se incluyen comparativos trimestrales en pesos mexicanos y dólares estadounidenses, así como un resumen del rendimiento generado.
en miles, excepto por CBFI
Ps. US$ (A) Ps. US$ (A) Ps. US$ (A) Ps. US$ (A) Ps. US$ (A)
Ingresos 882,782 47,354 832,378 46,648 880,011 46,653 908,207 44,419 891,183 45,428
Utilidad Bruta 775,513 41,815 713,061 40,084 759,023 40,155 794,939 38,606 773,328 39,422
Utilidad (pérdida) Neta 777,849 42,734 450,355 25,419 427,124 22,337 (87,367) (5,150) 671,287 34,128
FFO, como lo define FIBRA Prologis 460,557 26,006 479,632 27,031 368,132 19,204 543,158 25,906 526,973 26,853
FFO, como lo define FIBRA Prologis excluyendo cuota por incentivo 460,557 26,006 479,632 27,031 507,294 26,678 543,158 25,906 526,973 26,853
AFFO 307,463 18,453 388,182 21,874 375,588 19,586 419,156 19,781 343,349 17,612
EBITDA ajustada 641,940 35,586 622,249 35,012 651,708 34,419 703,948 33,987 691,934 35,185
Utilidad (pérdida) integral por CBFI 1.2176 0.0669 0.7049 0.0398 0.6729 0.0352 (0.1377) (0.0081) 1.0580 0.0538
FFO por CBFI 0.7209 0.0407 0.7508 0.0423 0.5800 0.0303 0.8561 0.0408 0.8306 0.0423
FFO por CBFI excluyendo cuota por incentivo 0.7209 0.0407 0.7508 0.0423 0.7992 0.0420 0.8561 0.0408 0.8306 0.0423
Por los tres meses terminados el
31 de diciembre de 2017 30 de septiembre de 2017 30 de junio de 2017 31 de marzo de 2017 31 de diciembre de 2016
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Desempeño Operativo
Resumen Corporativo
6
96.8% 97.4% 97.3%96.4% 97.3%
90%
95%
100%
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Ocupación al Final del Periodo – Portafolio
Operativo
8.3%9.2%
9.7%
13.9% 13.5%
0%
4%
8%
12%
16%
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Cambio en Renta Efectiva Neta
1.9%
-1.3%
3.6% 3.7%
4.8%
-2%
0%
2%
4%
6%
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Cambio en NOI en Efectivo sobre Mismas Tiendas (A)
80.3%
67.5%
89.1%
78.8%
89.0%
50%
75%
100%
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Promedio Ponderado de Retención de Clientes
(A ) El cambio en NOI en efectivo sobre mismas tiendas ha sido calculado con base en dólares estadounidenses reales
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Guía y Actuales
Resumen Corporativo
7
(A) La guía de FFO excluye el impacto de movimientos en pesos ya que la moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidense.
(B) Gastos de administración excluye comisión por incentivo
Nota: Guía basada en $20.00 Ps. Por $1.00 dólar estadounidense.
en miles de dólares estadounidenses, excepto por montos CBFI
Guía 2017 Bajo Alto Actuales
FFO por CBFI año completo (A)
0.1475$ 0.1550$ 0.1541$
Operaciones
Ocupación al final del año 96.0% 96.5% 97.3%
Incremento del NOI en efectivo sobre mismas tiendas 1.75% 2.50% 2.81%
Capex annual como porcentaje de NOI 13.0% 15.0% 13.7%
Despliegue de Capital
Adquisición de edificios 30,000$ 30,000$ 29,705$
Otros Supuestos
Gastos de administración(B)
(comisión por administración de activos y honorarios profesionales) 18,500$ 20,500$ 21,681$
Distribución por CBFI del año completo 2017 (dólares estadounidenses) 0.1180$ 0.1180$ 0.1180$
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
(A) La guía de FFO excluye el impacto de movimientos en pesos ya que la moneda funcional de FIBRA Prologis es el dólar estadounidense.
(B) Gastos de administración excluye comisión por incentivo
Nota: Guía basada en $20.00 Ps. Por $1.00 dólar estadounidense.
Guía 2018
Resumen Corporativo
en miles de dólares estadounidenses, excepto por montos CBFI
Guía 2018 Bajo Alto
FFO por CBFI año completo (A)
0.1550$ 0.1650$
Operaciones
Ocupación al final del año 96.0% 97.0%
Incremento del NOI en efectivo sobre mismas tiendas 4.00% 5.00%
Capex annual como porcentaje de NOI 13.0% 14.0%
Despliegue de Capital
Adquisición de edificios 100,000$ 300,000$
Disposición de edificios -$ 200,000$
Otros Supuestos
Gastos de administración(B)
(comisión por administración de activos y honorarios profesionales) 19,500$ 21,500$
Distribución por CBFI del año completo 2018 (dólares estadounidenses) 0.1240$ 0.1240$
8
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información SuplementariaEstado Intermedio Condensado de Posición Financiera
Información Financiera
9
en miles
Activo Ps. US$ Ps. US$
Activo circulante:
Efectivo 371,364 18,817 370,909 17,989
Cuentas por cobrar 44,220 2,241 50,457 2,446
Impuesto al valor agregado y otras cuentas por cobrar 73,553 3,727 141,348 4,733
Pagos anticipados 1,600 81 2,965 2,266
490,737 24,866 565,679 27,434
Activo no circulante:
Propiedades de inversión 43,932,382 2,226,070 45,064,110 2,185,521
Swaps de tasa de interés 84,319 4,272 42,492 2,061
Otros activos 45,240 2,293 43,753 2,122
44,061,941 2,232,635 45,150,355 2,189,704
Total activo 44,552,678 2,257,501 45,716,034 2,217,138
Pasivo y capital contable
Pasivo a corto plazo:
Cuentas por pagar 112,875 5,721 54,904 2,662
Cuentas por pagar a compañías afiliadas 98,895 5,011 110,111 5,340
Porción circulante de la deuda a largo plazo 21,847 1,107 4,556,722 220,992
233,617 11,839 4,721,737 228,994
Pasivo a largo plazo:
Deuda a largo plazo 14,893,139 754,640 10,634,498 515,753
Depósitos en garantía 291,840 14,788 294,174 14,267
15,184,979 769,428 10,928,672 530,020
Total pasivo 15,418,596 781,267 15,650,409 759,014
Capital
Capital contribuido 13,746,963 1,114,530 14,313,287 1,148,554
Otras cuentas de capital 15,387,119 361,704 15,752,338 309,570
Total de capital contable 29,134,082 1,476,234 30,065,625 1,458,124
Total de pasivo y capital contable 44,552,678 2,257,501 45,716,034 2,217,138
31 de diciembre de 2017 31 de diciembre de 2016
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Estado Intermedio Condensado de Resultados Integrales
Información Financiera
10(A) Ver cálculo de utilidad por CBFI en Notas y Definiciones
en miles, excepto montos por CBFI
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
Ingresos
Ingresos por arrendamiento 783,301 42,020 785,284 40,050 3,125,381 165,092 2,882,093 156,170
Recuperación de gastos por arrendamiento 80,735 4,333 86,711 4,423 310,430 16,409 296,744 16,045
Otros ingresos por arrendamiento 18,746 1,001 19,188 955 67,567 3,573 60,517 3,228
882,782 47,354 891,183 45,428 3,503,378 185,074 3,239,354 175,443
Costos y gastos:
Gastos de operación:
Gastos de operación y mantenimiento 49,010 2,617 46,912 2,452 189,221 10,031 176,650 9,660
Servicios públicos 5,454 295 11,202 577 46,742 2,482 38,585 2,080
Comisiones por administración de propiedades 27,003 1,432 26,536 1,328 103,715 5,534 98,950 5,244
Impuesto predial 17,617 845 14,907 835 69,327 3,319 57,713 3,239
Gastos de operación no recuperables 8,185 350 18,298 814 51,837 3,048 48,052 2,277
107,269 5,539 117,855 6,006 460,842 24,414 419,950 22,500
Utilidad bruta 775,513 41,815 773,328 39,422 3,042,536 160,660 2,819,404 152,943
Otros gastos (ingresos):
(Ganancia) pérdida en valuación de propiedades de inversión (345,717) (18,243) (138,548) (6,981) 284,352 12,873 (6,141) 311
Utilidad por la venta de propiedades de inversión - - - - - - (5,197) (298)
Comisión por administración de activos 78,803 4,116 80,607 4,045 306,980 16,293 294,170 15,577
Cuota por incentivo - - - - 139,162 7,474 - -
Honorarios profesionales 56,905 2,221 12,801 654 98,085 4,399 36,691 1,954
Gastos por interés 161,980 8,559 176,843 8,927 627,112 33,215 627,656 33,461
Amortización de prima en deuda a largo plazo (5,700) (299) (37,634) (1,900) (71,103) (3,709) (145,222) (7,768)
Amortización del costo financiero diferido 11,897 623 8,002 402 37,353 1,983 29,327 1,562
(Ganancia) pérdida por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo, neta (3,039) (146) 2,460 139 (35,941) (1,914) 57,105 3,124
Comisión por no utilización en la línea de crédito 2,049 108 9,898 507 24,685 1,305 42,547 2,289
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio - - - - 8,563 447 - -
Pérdida realizada en forwards de tipo de cambio 4,313 219 - - 12,692 682 - -
Pérdida (ganancia) cambiaria no realizada, neta 31,464 1,661 (8,226) (433) 26,544 1,401 41,064 2,200
(Ganancia) pérdida cambiaria realizada, neta (1,550) (81) (8,000) (267) (2,245) (118) (6,083) (165)
Otros gastos generales y administrativos 6,259 343 3,838 201 18,336 989 14,948 844
(2,336) (919) 102,041 5,294 1,474,575 75,320 980,865 53,091
Utilidad neta 777,849 42,734 671,287 34,128 1,567,961 85,340 1,838,539 99,852
Otra utilidad integral:
Partidas que no serán reclasificadas subsecuentemente a utilidades o pérdidas:
Ganancia (pérdida) por efecto de conversión de moneda funcional a moneda de reporte
(2,275,154) 8,453 (1,702,951) 3,264 1,273,795 1,858 (4,691,081) 4,554
Partidas que no serán reclasificadas subsecuentemente a utilidades o pérdidas:
(Ganancia) pérdida no realizada en swaps de tasa de interés (35,797) (1,889) (72,657) (3,615) (42,047) (2,212) (42,492) (2,061)
(2,310,951) 6,564 (1,775,608) (351) 1,231,748 (354) (4,733,573) 2,493
Utilidad integral del periodo 3,088,800 36,170 2,446,895 34,479 336,213 85,694 6,572,112 97,359
Utilidad por CBFI (A) 1.2176 0.0669 1.0580 0.0538 2.4624 0.1340 2.8977 0.1574
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de Por el año terminado el 31 de diceimbre de
2017 2016 2017 2016
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Conciliación de la Utilidad Neta al FFO, AFFO y EBITDA
Información Financiera
11
en miles
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
Conciliación de la Utilidad Neta al FFO
Utilidad neta 777,849 42,734 671,287 34,128 1,567,961 85,340 1,838,539 99,852
Utilidades por venta de propiedades de inversión - - - - - - (5,197) (298)
FFO definido por NAREIT 777,849 42,734 671,287 34,128 1,567,961 85,340 1,833,342 99,554
Ajustes para calcular el FFO, como lo define FIBRA Prologis:
(Ganancia) pérdida por revaluación de las propiedades de inversión (345,717) (18,243) (138,548) (6,981) 284,352 12,873 (6,141) 311
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio - - - - 8,563 447 - -
Pérdida (ganancia) cambiaria no realizada, neta 31,464 1,661 (8,226) (433) 26,544 1,401 41,064 2,200
(Ganancia) pérdida neta por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo (3,039) (146) 2,460 139 (35,941) (1,914) 57,105 3,124
FFO, modificado por FIBRA Prologis 460,557 26,006 526,973 26,853 1,851,479 98,147 1,925,370 105,189
Cuota por incentivo pagada en CBFIs - - - - 139,162 7,474 - -
FFO, como lo define FIBRA Prologis excluyendo cuota por incentivo 460,557 26,006 526,973 26,853 1,990,641 105,621 1,925,370 105,189
FFO, modificado por FIBRA Prologis 460,557 26,006 526,973 26,853 1,851,479 98,147 1,925,370 105,189
Ajustes para calcular el FFO Ajustado ("AFFO")
Ajuste por rentas lineales (12,546) (655) (21,613) (1,080) (45,273) (2,231) (65,223) (3,483)
Mejoras a las propiedades (42,480) (2,265) (44,186) (2,197) (138,058) (7,492) (139,606) (7,418)
Mejoras de los inquilinos (78,547) (3,625) (64,882) (3,242) (200,322) (10,091) (164,099) (8,643)
Comisiones por arrendamiento (25,718) (1,332) (23,311) (1,224) (82,819) (4,387) (91,255) (4,946)
Amortización de costos financieros diferidos 11,897 623 8,002 402 37,353 1,983 29,327 1,562
Amortización de la revaluación de la deuda a largo plazo (5,700) (299) (37,634) (1,900) (71,103) (3,709) (145,222) (7,768)
Cuota por incentivo pagada en CBFIs - - - - 139,162 7,474 - -
AFFO 307,463 18,453 343,349 17,612 1,490,419 79,694 1,349,292 74,493
en miles
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
Conciliación de la Utilidad Neta a EBITDA Ajustada
Utilidad (pérdida) neta 777,849 42,734 671,287 34,128 1,567,961 85,340 1,838,539 99,852
(Ganancia) pérdida por revaluación de las propiedades de inversión (345,717) (18,243) (138,548) (6,981) 284,352 12,873 (6,141) 311
Utilidad por la venta de propiedades de inversión - - - - - - (5,197) (298)
Gastos por interés 161,980 8,559 176,843 8,927 627,112 33,215 627,656 33,461
Amortización de costos financieros diferidos 11,897 623 8,002 402 37,353 1,983 29,327 1,562
Amortización de la revaluación de la deuda a largo plazo (5,700) (299) (37,634) (1,900) (71,103) (3,709) (145,222) (7,768)
(Ganancia) pérdida por liquidación anticipada de la deuda a largo plazo (3,039) (146) 2,460 139 (35,941) (1,914) 57,105 3,124
Comisión por no utilización en la línea de crédito 2,049 108 9,898 507 24,685 1,305 42,547 2,289
Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio - - - - 8,563 447 - -
Pérdida (ganancia) cambiaria no realizada, neta 31,464 1,661 (8,226) (433) 26,544 1,401 41,064 2,200
Ajustes pro forma 11,157 589 7,852 396 33,070 1,748 24,480 1,315
Cuota por incentivo pagada en CBFIs - - - - 139,162 7,474 - -
EBITDA ajustada 641,940 35,586 691,934 35,185 2,641,758 140,163 2,504,158 136,048
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de Por el año terminado el 31 de diciembre de
2017 2016 2017 2016
Por los tres meses terminados el 31 de diciembre de Por el año terminado el 31 de diciembre de
2017 2016 2017 2016
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Indicadores Operativos
Resumen de Operaciones
12
pies cuadrados en miles
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Renovaciones 1,286 1,253 1,392 1,986 1,271
Nuevos contratos 434 868 72 436 511
1,720 2,121 1,464 2,422 1,782
38 48 32 42 61
Portafiolio operativo:
Últimos cuatro periodos - contratos firmados 8,933 8,263 7,628 7,726 7,789
Últimos cuatro periodos - % del promedio del portafolio 27.1% 25.0% 22.6% 22.7% 22.8%
Cambio en renta neta efectiva 8.3% 9.2% 9.7% 13.9% 13.5%
Pies cuadrados de contratos firmados
Duración promedio de contratos firmados (meses)
Actividad de Arrendamiento
Total de pies cuadrados firmados
97.2 96.1
96.8 97.9
96.4 97.4 97.5 96.9 97.3
95.5
97.9
96.4 96.9
98.0 97.3
90%
95%
100%
Ocupación TotalMercados Regionales
Ocupación al Final del Periodo - Portafolio Operativo
MercadosGlobales
T4 16 T1 17 T2 17 T3 17 T4 17 T4 16 T1 17 T2 17 T3 17 T4 17 T4 16 T1 17 T2 17 T3 17 T4 17
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Indicadores Operativos
Resumen de Operaciones
13(A) El monto en dólares estadounidenses se convirtió a pesos en la fecha de la transacción con en el tipo de cambio en ese momento..
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
44,186 2,197 14,288 721 39,882 2,179 41,408 2,327 42,480 2,265
64,882 3,242 37,679 1,837 48,048 2,596 36,048 2,033 78,547 3,625
23,311 1,224 20,892 1,049 21,183 1,152 15,026 854 25,718 1,332
Total de costos de rotación 88,193 4,466 58,571 2,886 69,231 3,748 51,074 2,887 104,265 4,957
132,379 6,663 72,859 3,607 109,113 5,927 92,482 5,214 146,745 7,222
Últimos cuatro periodos - % de NOI
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
30,815 32,411 32,411 32,411 32,411
96.8% 96.4% 97.3% 96.4% 97.0%
Ingresos operativos en efectivo 1.0% 1.3% 4.0% 4.0% 5.2%
Gastos operativos en efectivo (3.3%) 16.9% 6.2% 5.5% 7.0%
NOI en efectivo 1.9% (1.3%) 3.6% 3.7% 4.8%
NOI 0.0% (3.0%) 1.7% 3.6% 3.7%
Cambio en ocupación promedio 0.4% 0.3% 1.5% 0.8% 0.6%
Pies cuadrados del portafolio
Ocupación promedio
Cambio porcentual:
13.7%
Información de Mismas Tiendas
13.7% 12.8% 13.6% 13.6%
Gastos de Capital incurridos (A)
en miles
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017
Mejoras a las propiedades
Mejoras de los inquilinos
Comisiones por arrendamiento
Total de gastos de capital
T4 2017
0.07 0.02 0.06 0.07 0.06
0.060.05 0.05 0.05 0.05
$-
$0.01
$0.02
$0.03
$0.04
$0.05
$0.06
$0.07
$0.08
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
Total Trimestral promedio últimos cuatro periodos
Mejoras de las Propiedades por Pie Cuadrado (USD)
1.71 1.940.88
1.62 2.43
10.0% 9.7%
5.4%
9.0%
8.9%
0.0%
2.0%
4.0%
6.0%
8.0%
10.0%
12.0%
$-
$0.50
$1.00
$1.50
$2.00
$2.50
$3.00
T4 2016 T1 2017 T2 2017 T3 2017 T4 2017
USD por pie cuadrado como % del valor de contrato
Costos de Rotación de los Contratos Firmados
8.8%
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Portafolio Operativo
Resumen Operativo
14
(A) 100% ocupado al 31 de diciembre de 2017
(B) ) Tenemos 15 acres de tierra en Monterrey que tiene un área construible de 284,123 pies cuadrados.
Square Feet
pies cuadrado s y mo neda en miles
# de
EdificiosTotalTotal
% del
Total
Ocupado
%
Contratado
%
% del
Total
% del
Total
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
52 12,402 35.8 98.6 99.0 300,072 16,180 1,303,819 66,065 38.5 107 5.40 17,762,846 900,050 40.4
26 5,838 16.9 95.7 95.7 130,087 7,014 548,309 27,783 16.2 98 4.97 7,273,482 368,550 16.6
24 3,868 11.2 93.5 93.5 84,385 4,550 373,532 18,927 11.0 103 5.24 5,019,502 254,340 11.4
Total mercados globales 102 22,108 63.9 96.9 97.2 514,544 27,744 2,225,660 112,775 65.7 104 5.26 30,055,830 1,522,940 68.4
Reynosa 30 4,712 13.6 98.0 98.0 97,811 5,274 456,381 23,125 13.5 99 5.01 5,158,834 261,400 11.7
Tijuana 33 4,214 12.2 99.4 99.4 92,290 4,976 385,196 19,518 11.4 92 4.66 4,698,999 238,100 10.7
Ciudad Juarez 31 3,566 10.3 96.4 96.4 64,785 3,493 317,128 16,069 9.4 92 4.67 3,670,784 186,000 8.4
Total mercados regionales 94 12,492 36.1 98.0 98.0 254,886 13,743 1,158,705 58,712 34.3 95 4.80 13,528,617 685,500 30.8
Total portafolio operativo 196 34,600 100.0 97.3 97.5 769,430 41,487 3,384,365 171,487 100.0 101 5.09 43,584,447 2,208,440 99.2
Patio intermodal (A) 6,083 328 299,978 15,200 0.7
Tierra (B) 47,957 2,430 0.1
Total de propiedades de inversión 34,600 100.0 775,513 41,815 43,932,382 2,226,070 100.0
Pies Cuadrados Renta Neta Efectiva Valor de Propiedades de Inversión
NOI del Cuarto Trimestre Anualizado Por Pie Cuadrado Total
Mercados Globales
Ciudad de México
Guadalajara
Monterrey
Mercados Regionales
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Información de Clientes
Resumen Operativo
15
(A) Otros incluyen: transporte, alimentos / bebidas, productos de consumo, construcción, centro de datos / oficina
(B) Otros incluyen: transporte y flete, servicios
pies cuadrados en miles pies cuadrados y moneda en miles
Renta Neta Efectiva de los 10 Principales Clientes (%) Vencimiento de Contratos – Portafolio Operativo
% del Total
1 IBM de México, S. de R.L 3.1% 1,249 Ps. US$ Ps. US$ %Ps. %US$
2 DHL 2.7% 926 2018 7,759 752,631 38,136 22% 95.43 4.84 24% 76%
3 Geodis 2.4% 716 2019 7,071 725,769 36,775 21% 102.65 5.20 38% 62%
4 LG, Inc. 2.0% 694 2020 7,829 764,786 38,752 23% 97.68 4.95 18% 82%
5 Johnson Controls Inc. 1.8% 519 2021 3,653 397,372 20,135 12% 108.79 5.51 46% 54%
6 APL (Neptune Orient Lines) 1.7% 551 2022 2,807 286,005 14,492 8% 101.89 5.16 40% 60%
7 Uline 1.5% 501 En adelante 4,371 457,802 23,197 14% 104.73 5.31 24% 76%
8 Ryder System Inc. 1.4% 407 33,490 3,384,365 171,487 100% 100.5 5.09 29% 71%
9 Panalpina 1.4% 368
10 General Electric Company, Inc. 1.3% 417 Mes a mes 178
10 Clientes Principales 19.3% 6,348 Total 33,668
Estadísticas de Arrendamiento – Portafolio Operativo
% del
Total
Pies
Cuadrados
% del
Total
Contratos denominados en Ps. 50,484 29.4 9,650 28.7
Contratos denominados en US$ 121,003 70.6 24,018 71.3
Total 171,487 100.0 33,668 100.00
Renta Neta Efectiva
Anualizada en USD
% de Renta
Neta Efectiva
Pies Cuadrados
TotalesAño
Pies
Cuadrados
Ocupados
Renta Neta Efectiva
Total Por Pie Cuadrado % por Moneda
40%
26%
15%
14%
5%
Tipo de Cliente
% del Portfolio RNE
Manufactura
Servicios Logísticos
Minoristas
Mayoristas
Otros (B)
21%
15%
12% 10% 9% 8% 8%
4% 4%
9%
0%
5%
10%
15%
20%
25%
Uso de Espacio por Industria del Cliente
% del Portafolio RNE
Distribución, Minoristas y B2B - 56% Manufactura - 32% Comercio Electrónico y Transporte - 12%
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información SuplementariaUso de Capital
16
Adquisiciones
(A) Las cantidades en dólares estadounidenses han sido transformadas al tipo de cambio efectivo en la fecha del contrato de venta
pies cuadrados y moneda en miles Pies Cuadrados Pies Cuadrados
P s. US$ P s. US$
Disposición de Edificios
Ciudad de México 143 194,199 10,449 143 194,199 10,449
Guadalajara - - - - - -
Monterrey - - - - - -
Total Mercados Globales 143 194,199 10,449 143 194,199 10,449
Reynosa 290 366,446 19,146 290 366,446 19,146
Tijuana - - - - - -
Ciudad Juárez - - - - - -
Total Mercados Regionales 290 366,446 19,146 290 366,446 19,146
Total Disposición de Edificios 433 560,645 29,595 433 560,645 29,595
7.6% 7.6%
Precio de Venta (A)
Año Completo 2017
Precio de Venta (A)
T4 2017
Promedio ponderado de cap rate estabilizado
Mercados Regionales
Mercados Globales
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Garantizada 24%
No Garantizada
76%
Deuda Garantizada vs. No Garantizada
Deuda e Indicadores de Apalancamiento
Capitalización
17
(A) Las tasas de interés se basan en la tasa efectiva asociada con la deuda ponderada respectiva al monto resultante al vencimiento.
(B) Las tasas de interés se basan en la tasa efectiva, la cual incluye la amortización de primas y descuentos relacionados y costos financieros. La prima neta (descuento) y costos
financieros asociados a la deuda respectiva fueron incluidos en el vencimiento por año.
(C) Estos cálculos se obtuvieron con base a los dólares estadounidenses reales, están incluidos en la sección de Notas y Definiciones, y no están calculadas bajo las normas
regulatorias aplicables.
(D) Incluye swaps de tasa de interés
(E) Cálculos con base al valor de mercado al 31 de diciembre de 2017.
moneda en millones
Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$ Ps. US$
- - - - 1,430 72 1,430 72 5.0% 3.3%
- - - - - - - - 0.0% 0.0%
- - 5,033 255 - - 5,033 255 3.5% 3.8%
- - - - - - - - 0.0% 0.0%
3,454 175 2,960 150 - - 6,414 325 4.0% 4.2%
- - - - 2,112 107 2,112 107 4.7% 4.7%
Subtotal- valor nominal de la deuda 3,454 175 7,993 405 3,542 179 14,989 759
- - - - 23 1 23 1
Interés por pagar y costo de financiamiento - - - - (97) (5) (97) (5)
Deuda Total 3,454 175 7,993 405 3,468 175 14,915 755 4.0% 4.0%
3.8% 3.8% 4.8% 4.0%
Promedio ponderado de tasa de interés efectiva (B) 3.8% 4.1% 4.2% 4.0%
4.5 3.6 5.2 4.2
moneda en millones
Liquidez
Ps. US$
6,414 325
Préstamos desembolsados 3,454 175
Cartas de crédito - -
Capacidad disponible 2,960 150
Efectivo no restringido 371 19
Liquidez total 3,331 169
Métricas de Deuda ( C)
C uarto T rimestre
T ercer T rimestre
Deuda, menos efectivo e IVA, como % de propiedades de inversión 33.2% 32.8%
Razón de cobertura de cargos fijos 4.16x 4.73x
Deuda/EBITDA Ajustada 5.19x 5.08x
Prom.
Ponderado de
Tasa de Interes
Efectiva (B)
VencimientoLínea de Crédito Crédito Senior Deuda Hipotecaria
En adelante
No garantizada Garantizada
Total
Prom.
Ponderado
de Tasa de
Interes (A)
2018
2019
2020
2021
2022
2017
Prima
Promedio ponderado de tasa de interés (A)
Promedio ponderado de años de vencimiento
remanentes
Contrato de crédito revolvente
Menos:
Fija 76%
Variable 24%
Deuda Fija vs. Variable(D)
Con Gravamen
24%
Sin Gravamen
76%
Activos con Gravamen vs. Sin Gravamen(E)
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Plataforma Mundial (A)
Patrocinador
18
Platform covers more than 70% of global GDP
(A) Información al 31 de diciembre 2017.
La plataforma cubre mas del 70% del PIB mundial
Operando en 19 países
▪ 684 millones de pies cuadrados (64 millones de metros cuadrados)
▪ 3,282 propiedades
▪ Más de 5,000 clientes de diversos sectores
ASIA
China
Japón
Singapur
AMERICA
Brasil
Canadá
México
Estados Unidos
Bélgica
República Checa
Francia
Alemania
Hungría
Italia
Países Bajos
Polonia
Eslovaquia
España
Suecia
Reino Unido
EUROPA
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Relación de Clientes Globales de Prologis (A)
Patrocinador
19
(% Renta Neta Efectiva)
(A) Información al 31 de diciembre de 2017. Las áreas sombreadas representan los clientes que también son clientes de FIBRA Prologis.
3.3
1.3 1.2
1.1 1.1 1.0
0.9 0.8
0.7 0.7 0.7 0.7 0.7 0.6 0.6 0.6
0.5 0.4 0.4 0.4
0.3 0.3 0.3 0.3 0.3
0
1
2
3
Am
azo
n.c
om
XPO
Lo
gis
tics
Geo
dis
Kueh
ne +
Nagel
DH
L
Ho
me D
ep
ot
Fed
Ex
CEV
A L
ogis
tics
DSV
Air
an
d S
ea
Wal-
Mart
UP
S
Nip
po
n E
xpre
ss
BM
W
Ing
ram
Mic
ro
Hit
ach
i
U.S
. G
ove
rnm
ent
DB
Sch
en
ker
Pan
alp
ina
Off
ice D
ep
ot
Best
Bu
y
Pep
siC
o
Kim
berl
y-C
lark
Co
rpora
tion
La P
ost
e
Un
der
Arm
ou
r
Cal C
art
ag
e/B
roo
kvale
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
ABR %
(MPC) Leased
Mexico City 2.9 80%
Guadalajara 0.5 89%
Monterrey 0.9 89%
Ciudad Juárez 0.2 0%
Total 4.5 79%
Proyección de Crecimiento Externo Identificado
Patrocinador
Crecimiento Externo a través del Desarrollo de Prologis(MPC) (A)
34.6 4.5 4.5
Portfolio de FIBRAPL
Banco y Expansión
de Tierra(B) de
Prologis y FIBRAPL
43.6
Banco y Expansión de Tierra de Prologis y FIBRA Prologis en Base a
PC Construibles
Edificios en
Desarrollo de
Prologis
20
• Crecimiento potencial de
26% en los próximos 3 a 4
años
• Acceso exclusivo a
propiedades desarrolladas
por Prologis a valor de
mercado
• Derecho exclusivo de
adquisición a terceros para
propiedades provenientes
de Prologis
• Edificios en desarrollo de
Prologis:
(A) Millones de pies cuadrados. Información al 31 de diciembre 2017.
(B) Basado en pies cuadrados construibles.
1.2 1.4 1.5 0.4
Mexico City Monterrey Reynosa Juárez
Notas y
Definiciones
Tres Ríos #9, México
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
Para información adicional acerca de nosotros y nuestros negocios, favor de consultar nuestros
estados financieros preparados en conformidad con las Normas Internacionales de la Información
Financiera (“IFRS” por sus siglas en inglés) establecidos por el Consejo de Normas Internacionales de
Contabilidad y presentados a la Comisión Nacional Bancaria y de Valores (“CNBV”) y otros reportes
públicos.
Costos de Adquisición, como fue presentada para la adquisición de edificios, representa el costo
económico. Esta cantidad incluye el precio de compra del edificio más 1) Costos de cierre de
transacciones, 2) costo de la auditoria de compra, 3) Gastos de capital inmediatos (Incluyendo dos
años de mejoras de propiedad y todas las comisiones de arrendamiento y mejoras de inquilino
requeridas para estabilizar la propiedad), 4) los efectos del marcado de la deuda asumida en el
mercado y 5) El valor presente neto de los descuentos en rentas, si corresponde.
Ajustes de Ingresos Antes de Intereses, Impuestos, Depreciación y Amortización (”EBITDA” por
sus siglas en inglés). Utilizamos EBITDA Ajustado, una medida financiera no-IFRS, como una medida
de nuestro desempeño operativo. La medida de IFRS más directamente comparable al EBITDA
ajustado es la utilidad (pérdida) neta. Calculamos el EBITDA Ajustado comenzando con la utilidad
(pérdida) neta y eliminando el efecto del costo de financiamiento, impuestos sobre la renta, ajustes
similares que hacemos a nuestra medida FFO (ver definición más abajo), tal como la cuota por
incentivo pagada en CBFIs. También incluimos un ajuste pro forma para reflejar un período completo
de NOI sobre las propiedades operativas que adquirimos o estabilizamos durante el trimestre y
eliminamos el NOI de las propiedades que disponemos durante el trimestre para asumir que todas las
transacciones ocurrieron al inicio del trimestre.
Creemos que el EBITDA Ajustado brinda a los inversionistas información relevante y útil porque
permite a los inversionistas ver nuestro desempeño operativo, analizar nuestra capacidad para cumplir
con las obligaciones de pago de intereses y hacer las distribuciones de CBFI sin apalancamiento antes
de los efectos del impuesto sobre la renta, las pérdidas en la disposición de las inversiones en bienes
raíces, pérdidas o ganancias no realizadas del ajuste de mark to market de las propiedades de
inversión y la revaluación de los pesos en nuestra moneda funcional del dólar de EE.UU, y otros
artículos (desarrollados) que afectan la comparación tanto en la industria inmobiliaria como en otras
industrias. Aunque no son frecuentes o inusuales por naturaleza, estos artículos resultan de
fluctuaciones del mercado que pueden tener efectos inconsistentes en nuestros resultados de
operaciones. La economía subyacente a estos artículos refleja las condiciones de mercado y de
financiamiento a corto plazo, pero puede mitigar nuestro desempeño y el valor de nuestras decisiones
y estrategias de inversión a largo plazo.
Además, nuestro registro de los EBITDA Ajustado podría no ser comparable con los EBITDA reportados
por otras empresas. Nosotros compensamos las limitaciones de los EBITDA Ajustados al proporcionar
a los inversionistas estados financieros elaborados conforme a las IFRS, junto con esta discusión
detallada de los EBITDA Ajustados y una conciliación con el EBITDA Ajustado de la utilidad (pérdida)
neta, una medición de las IFRS.
Cálculos de Cantidades Por Cada CBFI (en miles, salvo por cantidades por acción):
en miles, excepto cantidades po r acció n P s. US$ P s. US$ P s. US$ P s. US$Utilidades Utilidad neta 777,849 42,734 671,287 34,128 1,567,961 85,340 1,838,539 99,852 Promedio ponderado vigente de CBFI- Básico y diluido 638,863 638,863 634,480 634,480 636,749 636,749 634,480 634,480 Ut ilidad (pérdida) integral, po r C B F I - B ásico y diluido
1.2176 0 .0669 1.0580 0 .0538 2 .4624 0 .1340 2 .8977 0 .1574 F F O
FFO, como lo define FIBRA Prologis 460,557 26,006 526,973 26,853 1,851,479 98,147 1,925,370 105,189
Promedio ponderado vigente de CBFI - Básico y diluido 638,863 638,863 634,480 634,480 636,749 636,749 634,480 634,480
F F O po r C B F I – B ásico y diluido 0 .7209 0 .0407 0 .8306 0 .0423 2 .9077 0 .1541 3 .0346 0 .1658 FFO, como lo define FIBRA Prologis, excluyendo cuota por incentivo
460,557 26,006 526,973 26,853 1,990,641 105,621 1,925,370 105,189
Promedio ponderado vigente de CBFI - Básico y diluido 638,863 638,863 634,480 634,480 636,749 636,749 634,480 634,480
F F O po r C B F I exluyendo cuo ta po r incentivo 0 .7209 0 .0407 0 .8306 0 .0423 3 .1263 0 .1659 3 .0346 0 .1658
P o r lo s tres meses terminado s P o r el año terminadoel 31 de diciembre de el 31 de diciembre de
2017 2016 2017 2016
Indicadores de Deuda. Ver abajo para cálculos detallados del período correspondiente:
en miles
P s. US$ P s. US$
Deuda total - a valor nominal 14,988,603 759,478 13,285,220 730,042 M enos: efectivo ( 371,364) ( 18,817) ( 348,395) ( 19,146) (23,782) (1,205) 0 0 D euda to tal, neta de ajustes 14,593,457 739,456 12,936,825 710,896 Propiedades de inversión 43,932,382 2,226,071 39,500,726 2,167,020
33.2% 33.2% 32.8% 32.8%
EBITDA ajustado 641,940 35,586 622,249 35,012 Cargos fijos - Gastos por Intereses 161,980 8,559 132,139 7,396 Í ndice de co bertura de cargo s f ijo s 3.96x 4.16x 4.71x 4.73x
Deuda total, neta de ajustes 14,593,457 739,456 12,936,825 710,896 EBITDA ajustado anualizado 2,567,759 142,343 2,488,996 140,048 Í ndice de deuda al EB IT D A ajustado : 5.68x 5.19x 5.20x 5.08x
D euda, meno s efect ivo e IVA , co mo un % de pro piedades de inversió n
Í ndice de co bertura de cargo s f ijo s
D euda al EB IT D A ajustada:
M enos: IVA por recuperar
P o r lo s tres meses terminado s el 31 de diciembre de 2017 30 de septiembre de 2017
D euda, meno s efect ivo e IVA co mo un % de las inversio nes
Notas y Definiciones
22
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
(continuación)
Notas y Definiciones
23
FFO; FFO, modificado por FIBRA Prologis; AFFO (conjuntamente referidos como “FFO”). FFO
es una medida financiera que no pertenece a IFRS que es comúnmente utilizada en la industria
inmobiliaria. La medida de las IFRS más directamente comparable a FFO es la utilidad (pérdida) antes
de otros resultados integrales.
La Asociación Nacional de Fondos de Inversión de Bienes Raíces ("NAREIT") define FFO como
ganancias calculadas bajo los principios de contabilidad generalmente aceptados en los Estados
Unidos ("US GAAP") para excluir la depreciación del costo histórico y las ganancias y pérdidas de las
ventas de propiedades previamente depreciadas. Debido a que estamos obligados a presentar
nuestra información financiera de acuerdo con las IFRS, nuestra "NAREIT definida FFO" utiliza la
utilidad neta calculada según las IFRS en lugar de US GAAP. Las diferencias significativas entre las
IFRS y los US GAAP incluyen la depreciación que no está incluida en las IFRS y, por lo tanto, excluimos
las ganancias y pérdidas de la venta de propiedades, aunque no se depreciaron y el ajuste a valor de
mercado por valuación de las propiedades de inversión el cual está incluido en los ajustes para llegar
al FFO, modificado por FIBRA Prologis (definido abajo).
Nuestras Medidas FFO
Nuestras medidas FFO comienzan con la definición de NAREIT y hacemos ciertos ajustes para reflejar
nuestro negocio y la forma en que la gerencia planea y ejecuta nuestra estrategia de negocios.
Aunque no son infrecuentes o inusuales, estos elementos adicionales que excluimos al calcular FFO,
como lo define FIBRA Prologis, y AFFO, como se define a continuación, están sujetos a fluctuaciones
significativas de período a período. Aunque estos elementos pueden tener un impacto material en
nuestras operaciones y se reflejan en nuestros estados financieros, la eliminación de los efectos de
estos elementos nos permite comprender mejor el desempeño operativo principal de nuestras
propiedades en el equipo largo. Estos elementos tienen efectos positivos y negativos a corto plazo
en nuestros resultados de operaciones en direcciones inconsistentes e impredecibles que no son
relevantes para nuestra perspectiva a largo plazo.
Estas medidas FFO son utilizadas por la gerencia como medidas financieras suplementarias del
desempeño operativo y creemos que es importante que los tenedores de CBFIs, los inversionistas
potenciales y los analistas financieros entiendan las medidas que la gerencia usa. No utilizamos
nuestras medidas de FFO como alternativas al ingreso neto computado bajo IFRS, como indicadores
de nuestro desempeño operacional, como alternativas al efectivo de las actividades operacionales
calculadas bajo IFRS o como indicadores de nuestra capacidad para financiar nuestras necesidades
de efectivo.
FFO, modificado por FIBRA Prologis
Para llegar a FFO, modificado por FIBRA Prologis, ajustamos la definición de la medida FFO por parte
de la NAREIT para excluir:
(i) ajustes a valor de mercado por la evaluación de propiedades de inversión;
(ii) pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera de la conversión (basada en tarifas
actuales de tipo de cambio de moneda extranjera) de activos y pasivos denominados en Pesos;
(iii) el impuesto sobre la renta con respecto de la venta de propiedades;
(iv) pérdidas o ganancias por la liquidación anticipada de la deuda;
(v) Pérdida no realizada en forwards de tipo de cambio; (vi) gastos relacionados a desastres naturales.
Utilizamos estas medidas FFO, para: (i) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de nuestras
propiedades en comparación a expectativas de resultados y resultados de períodos anteriores,
relacionado con las decisiones de asignación de recursos; (ii) evaluar el desempeño de nuestra
administración; (iii) presupuestar y pronosticar los resultados futuros para que puedan ser de utilidad
en asignación de recursos; (iv) valorar nuestro desempeño en comparación a empresas inmobiliarias
similares y la industria en general; y (v) evaluar como un inversionista potencial específico impactaría
nuestros resultados futuros.
AFFO
Para llegar a AFFO, ajustamos FFO, modificado por FIBRA Prologis para adicionalmente excluir (i)
rentas lineales; (ii) gastos de capital recurrentes (que incluye mejoras en las propiedades, mejoras a
los inquilinos y comisiones de arrendamiento); (iii) amortización de primas de adeudos y descuentos
netos de cantidades capitalizadas; y (iv) cuota por incentivo pagada en CBFIs.
Utilizamos AFFO para (i) evaluar nuestro desempeño operativo en comparación con compañías
inmobiliarias similares y la industria en general, (ii) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de
nuestras propiedades en comparación con los resultados esperados y los resultados de períodos
anteriores, relativos a decisiones de asignación de recursos (iii) evaluar el desempeño de nuestra
gerencia: (iv) presupuestar y pronosticar resultados futuros para asistir en la asignación de recursos,
y (v) evaluar cómo una inversión potencial específica impactará nuestros resultados futuros.
Analizamos nuestro desempeño operativo principalmente por los ingresos por arrendamiento de
nuestras propiedades, neto de gastos de operación, administración y de financiación. Este flujo de
ingresos no se ve afectado directamente por las fluctuaciones en el valor de mercado de nuestras
inversiones en nuestras propiedades o valor de deuda. A pesar de estos elementos mencionados
anteriormente han tenido un impacto importante en nuestras operaciones y se reflejan en nuestros
estados financieros, la eliminación de los efectos de estos elementos nos permite comprender mejor
el desempeño operativo central de nuestras propiedades a largo plazo.
Utilizamos estas medidas FFO, para: (i) evaluar nuestro desempeño y el desempeño de nuestras
propiedades en comparación a expectativas de resultados y resultados de períodos anteriores,
relacionado con las decisiones de asignación de recursos; (ii) evaluar el desempeño de nuestra
administración; (iii) presupuestar y pronosticar los resultados futuros para que puedan ser de utilidad
en asignación de recursos; (iv) valorar nuestro desempeño en comparación a empresas inmobiliarias
similares y la industria en general; y (v) evaluar como un inversionista potencial específico impactaría
nuestros resultados futuros. Porque creemos que tomamos decisiones en relación a nuestro
desempeño con perspectiva a largo plazo, creemos que es apropiado remover los efectos de
elementos a corto plazo que no esperamos que afecte el desempeño de nuestras propiedades a
largo plazo. El desempeño a largo plazo de nuestras propiedades generalmente se rige por los
ingresos de las rentas. Creemos que a los inversionistas les es más útil si la información que está
disponible para ellos les permite alinear sus análisis y evaluación de nuestros resultados operativos
junto con los mismos lineamientos que nuestra administración utiliza para la planeación y ejecución
de la estrategia para nuestros negocios.
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
(continuación)
Notas y Definiciones
24
Limitaciones en el Uso de Nuestras Medidas FFO
Mientras que creemos que nuestras medidas definidas FFO son medidas suplementarias importantes,
ni la NAREIT ni nuestras medidas de FFO deberían utilizarse solas debido a que excluyen
componentes económicos significativos del ingreso neto antes de otros ingresos registrados bajo las
IFRS y por consiguiente se limitan a herramientas analíticas. Por consiguiente, estas son tan solo
algunas de las muchas medidas que utilizamos cuando analizamos nuestro negocio. Algunas de estas
limitaciones son:
• Amortización de bienes inmuebles son costos económicos excluidos de FFO, FFO se limita,
como si no reflejara los requerimientos de efectivo que podrían ser necesarios para futuros
reemplazos de bienes inmuebles. Además, la amortización de gastos de capital y costos de
arrendamiento necesarios para mantener el desempeño operativo de instalaciones
industriales, no se reflejan en FFO.
• Ajustes a valor de mercado a la evaluación de propiedades de inversión y pérdidas y ganancias
de adquisiciones y disposiciones de propiedades, representan cambios en el valor de las
propiedades. Al excluir estas pérdidas y ganancias, FFO no captura los cambios efectuados en
el valor de propiedades adquiridas o utilizadas que resulten de cambios en las condiciones del
mercado.
• Las pérdidas y ganancias de tipo de cambio de moneda extranjera que son excluidas de
nuestras medidas definidas FFO generalmente son reconocidas en base a movimientos en
tarifas de tipos de cambio de moneda extranjera a través de una fecha específica. La liquidación
definitiva de nuestros activos netos cuyos valores son en moneda extranjera, es indefinida en
cuanto a tiempo y cantidad. Nuestras medidas FFO se limitan a que no reflejan los cambios
actuales del período en los activos netos que resultaron de los movimientos de tipos de cambio
periódicos de moneda extranjera.
• Los ingresos actuales por gastos de impuestos que están excluidos de nuestra definición de
medida de FFO definida representan los impuestos que hemos pagado o podríamos pagar.
• Las pérdidas y ganancias por liquidación de la deuda que excluimos de nuestra definición de
medida de FFO pueden proporcionar un beneficio o costo para nosotros ya que puede
posicionar nuestra deuda por debajo o por encima de nuestras futuras obligaciones.
• Los gastos de desastres naturales que excluimos de nuestra definición de medida de FFO son
los costos que hemos incurrido.
Compensamos estas limitaciones al utilizar nuestras medidas FFO solo junto con el ingreso neto
antes de otros ingresos registrados bajo las IFRS cuando tomamos nuestras decisiones. Esta
información debería leerse junto con nuestros estados financieros completos elaborados bajo las
IFRS. Para asistir a los inversionistas en compensar estas limitaciones, hemos reconciliado nuestras
medidas FFO en nuestros ingresos netos antes de otros ingresos registrados bajo las IFRS.
Cobertura de Cargos Fijos es una medida financiera que no pertenece a IFRS que definimos como
los EBITDA Ajustados divididos entre el total de cargos fijos. Los cargos fijos consisten en los gastos
de ingresos netos ajustados por amortización de costos financieros y descuentos de deudas (primas)
e interés capitalizado. Utilizamos cobertura de cargos fijos para medir nuestra liquides. Creemos que
la cobertura de cargos fijos es importante y de utilidad para inversionistas porque permite a los
inversionistas de ingresos fijos medir nuestra habilidad para realizar pagos de intereses sobre saldos
de adeudos y para realizar dividendos a los titulares de nuestros CBFI. Nuestros registros de
cobertura de cargos fijos podrían no ser comparables con las coberturas de cargos fijos que reportan
otras compañías.
Cuota por Incentivo una cuota anual pagada bajo el acuerdo administrativo al administrador cuando el
total acumulado de los rendimientos de los tenedores de CBFI supera el rendimiento esperado anual
acordad, pagable en CBFIs.
Clasificación de Mercados
• Mercados Globales incluyen la logística de mercado de la Ciudad de México, Guadalajara y
Monterrey. Estos mercados cuentan con grandes centros de población con alto consumo per
cápita y están ubicados cerca de los principales puertos marítimos, aeropuertos y sistemas de
transporte terrestre. • Mercados Regionales incluye los mercados de manufactura de Tijuana, Reynosa y Ciudad
Juárez. Estos mercados se benefician de grandes centros de población, pero normalmente no
están tan vinculados a la cadena de suministro global, sino que sirven al consumo local y, a
menudo, son menos limitados por la oferta.
Renta Neta Efectiva (“RNE”) es calculada al inicio de la renta usando el flujo estimado total que
será recibido por esta renta (incluyendo la renta base y rembolso de gastos) de manera anualizada.
El número por pie cuadrado es calculado dividiendo la renta neta efectiva anualizada por los pies
cuadrados ocupados de la renta.
Cambio de Renta Neta Efectiva representa el cambio de RNE de arrendamientos nuevos y
renovados que se firmaron durante el período, como se comparó la RNE en ese mismo espacio.
Utilidad Operativa Neta (“NOI” por sus siglas en inglés) es una medida financiera que no pertenece
a IFRS usada para medir nuestro desempeño operativo y representa el ingreso por las rentas menos
los gastos de las rentas.
Portafolio Operativo incluye propiedades industriales estabilizadas.
Mejoras a las Propiedades son la adición de mejoras estructurales permanentes o la restauración
de los componentes de un edificio o de una propiedad que mejorarán el valor total de la propiedad
o aumentarán su vida útil. Las mejoras de la propiedad son generalmente independientes de
cualquier arrendamiento particular como parte del mantenimiento general en el tiempo (pero
pueden incurrirse simultáneamente con un compromiso de arrendamiento).
Retención son los pies cuadrados de todos los arrendamientos rentados por arrendatarios existentes
divididos entre los pies cuadrados de todos los arrendamientos terminados y rentados durante el
período que se reporta, excluyendo los pies cuadrados de arrendatarios que incumplieron o
compraron antes de la terminación de su arrendamiento, arrendatarios a corto plazo y las rentas de
pies cuadrados de mes a mes.
Copyright © 2018 FIBRA Prologis
4T 2017 Información Suplementaria
(continuación)
Notas y Definiciones
25
Mismas Tiendas. Evaluamos el desempeño operativo de las propiedades en operaciones que son
de nuestra propiedad utilizando un análisis de “Misma Tienda” porque la población de propiedades
en este análisis es consistente periodo a periodo, elimin1ndo de esta manera los efectos de
cambios en la composición de la cartera sobre medidas de desempeño. Hemos definido el
portafolio de mismas tiendas por los tres meses terminados el 31 de diciembre de 2017, como
aquellas propiedades que eran propiedad de FIBRA Prologis al 31 de diciembre del 2017 y que
iniciaron operaciones a más tardar el 1 de enero del 2016. Creemos que los factores que causan
impacto en ingresos de rentas, gastos de rentas y en el NOI en la cartera de “Mismas Tiendas”
generalmente son los mismos que los del total de la cartera en operaciones.
Nuestra medida para Mismas Tiendas es una medida financiera que no pertenece a IFRS que
comúnmente se utiliza en la industria inmobiliaria y se calcula iniciando con el ingreso de las rentas
y los gastos de las rentas de los estados financieros elaborados conforme a las IFRS. En la industria
¿inmobiliaria también es común y una expectativa de la comunidad de analistas e inversionistas
que estos números también se ajusten para remover ciertos elementos que no sean dinero en
efectivo, incluidos en los estados financieros elaborados conforme a las IFRS para reflejar una
cantidad en efectivo del Misma Tienda. Debido a que esto no es una medida de las IFRS, tiene
ciertas limitaciones como una herramienta analítica y podría variar entre las empresas inmobiliarias.
Lo siguiente es una reconciliación del ingreso arrendamiento, gastos de operación y NOI, como se
incluyó en estados de utilidad integrales, a los montos respectivos en nuestro análisis de portafolio
de mismas tiendas:
en miles de dó lares estado unidenses 2017 2016 C ambio (%) Ingreso s po r arrendamiento : Según estados de utilidad integral 47,354 45,428 Propiedades no incluidas en el portafo lio M ismas Tiendas y otros ajustes (a) (3,300) (2,364)
Ingresos directamente facturables del portafo lio M ismas Tiendas 2,112 1,291
Ajuste por nivelación de rentas (655) (1,080) Ingreso s po r rentas - M ismas T iendas - efect ivo ajustado 45,511 43,275 5.2%
Gasto s po r rentas: Según estados de utilidad integral 5,539 6,006 Propiedades no incluidas en el portafo lio M ismas Tiendas y otros ajustes (a) (81) (221)
Gastos directamente facturables del portafo lio M ismas Tiendas 2,112 1,291 Gasto s po r rentas - M ismas T iendas - efect ivo ajustado 7 ,570 7 ,076 7.0% N OI Según estados de utilidad integral 41,815 39,422 Propiedades no incluidas en el portafo lio M ismas Tiendas (3,219) (2,143) Ajuste por nivelación de rentas (655) (1,080) N OI M ismas T iendas - efect ivo ajustado 37,941 36,199 4.8%Ajuste por nivelación de rentas 550 881 N OI M ismas T iendas 38,491 37,111 3.7%
Por los t res meses t erminados el 3 1 de d iciembre
a) Para calcular el ingreso en Mismas Tiendas, se excluyen las comisiones netas de
terminación y de renegociación que nos permiten evaluar el crecimiento o disminución de los
ingresos por arrendamiento de cada propiedad sin tener en cuenta los elementos de una sola
vez que no son indicativos del desempeño operativo recurrente de la propiedad.
Ocupación Promedio en Mismas Tiendas representa el porcentaje promedio de ocupación del
portafolio de Mismas Tiendas para el periodo.
Estabilización se define cuando una propiedad que fue desarrollada ha sido completada un año
atrás o está 90% ocupada. Una vez estabilizada, la propiedad es movida a nuestro Portafolio
Operativo.
NOI estabilizado es igual a los 12 meses estimados de rentas brutas potenciales (rentas base,
incluyendo rentas por encima o por debajo del mercado más los reembolsos de gastos operativos)
multiplicado por 95% para ajustar el ingreso a un factor estabilizado de desocupación del 5%
menos los gastos operativos estimados
Mejoras de los inquilinos son los costos para preparar una propiedad para arrendamiento a un
nuevo inquilino o la salida de un inquilino existente. Se espera razonablemente que las mejoras de
los inquilinos proporcionen beneficios más allá del plazo del arrendamiento para futuros inquilinos,
y generalmente se considera que son consistentes con edificios comparables en el mercado.
Inversión Total Estimada (“ITE”) representa el costo total estimado de desarrollo o expansión,
incluyendo la tierra, el desarrollo y los costos de arrendamiento. Se base en las proyecciones
actuales y está sujeto a cambios. Las transacciones en pesos se convierten a dólares
estadounidenses al tipo de cambio al cierre del periodo o a la fecha de inicio de desarrollo para
efectos del cálculo de desarrollo inicia en cualquier periodo.
Costos de Rotación representan los costos incurridos en relación con la firma de un
arrendamiento, incluyendo comisiones de arrendamientos y mejoras del arrendatario. Las mejoras
del arrendatario incluyen costos por la preparación de un espacio para un nuevo arrendatario y
para la renovación de un arrendamiento con el mismo arrendatario. Excluye costos por la
preparación de un espacio que es rentado por primera vez (ejemplo: en una nueva propiedad de
desarrollo).
Promedio ponderado de tasa de capitalización estabilizada (“CAP”) La tasa se calcula como el
NOI Estabilizado dividido entre el Costo de Adquisición.