das „who is who“ der schweizer luxushotellerie 2013 / 2014
Post on 22-Apr-2015
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5 Sterne Hotels gelten als die Leuchttürme der Schweizer Hotellerie. Im Rahmen einer Vorgängerstudie (Kullmann und Schegg, 2012) wurde analysiert, wer die grossen Akteure hinter den bekannten Luxushotels sind und welchen unverwechselbaren Investorentypen diese zugeordnet werden können. Namentlich wurden dabei die folgenden Typen erläutert und anhand von Beispielen untermauert: Strategen, Mäzene, Hoteliersfamilien, Finanzinvestoren bzw. Spekulanten sowie Entwickler. Da seit der letzten Erhebung bedeutende Veränderungen im Markt beobachtet werden konnten, ist es das Ziel dieser neuen Studie, einen aktuellen Überblick über die wichtigsten Entwicklungen bis 2014 zu vermitteln. Hierbei sollen einerseits Fachexperten im Tourismusbereich als auch die an der Schweizer 5 Sterne Hotellerie interessierte Öffentlichkeit umfangreich informiert werden. Zudem wurden neue Inhalte in die Untersuchung integriert, die Erkenntnisse zur geographischen Investorenherkunft, Investitionsmotivationen, Transaktionen im Rahmen von Inhaberwechseln sowie Trends von 2011 bis 2013 liefern. Abschliessend vermittelt die Studie mögliche Entwicklungsszenarien für die Schweizer 5 Sterne Hotellerie.TRANSCRIPT
Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14Patrick Kullmann & Dr. Roland Schegg
ULI Swiss Round Table “Bürgenstock Resort, Obbürgen”, 25. September 2014
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14HINTERGRUND DER STUDIE
• Aktualisierung einer Vorgängerstudie aus 2012
- Schweizer 5 Sterne Hotellerie (Luxussegment)
- Untersuchung der Grundgesamtheit von 88 Hotels nach hotellerieSuisse
- Datenakquisition (Web, Register, Presse, Portale, …)
• Erweiterung der Themenbereiche
- Investorenmotivationen und -herkunft, M&A Inhaber-wechsel mit Fallbeispiel, regulatorische Einflüsse, Trends
• Zielsetzung
- Transparenz für Fachexperten im Tourismus als auch für die interessierte Öffentlichkeit
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14INVESTORENTYPEN
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
Stratege• Optimierung des
Portfolios
• Skaleneffekte
• Nachhaltiger Nutzen
• Strategischer Fit
• Gestaltet Geschäfts-modell aktiv mit
Mäzen Familie Spekulant Entwickler• Keine direkte Gegen-
leistung erwartet
• Statussymbol
• Prestige
• Emotionaler Entscheid
• Rendite ist sekundär, eher langfristig
• Langfristig orientiert
• Nachhaltigkeitsstreben
• Generationsüber-greifendes Objekt
• Keine Trennung zw. Privat und Beruf
• Emotionale Bindung
• Kurz- bis mittelfristig orientiert (Wertfokus)
• Diversifikations- strategie zur Risiko-streuung
• Sucht laufende Rendite und verfügt über hohe Liquidität
• Visionär bei hohem Grad an Idealen
• ‚Self-made‘ Erfolgs-story (Macher)
• Nischenpositionierung
• Innovative ‚Out of the Box‘ Denkweise
17% 27% 15% 23% 9%
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14MOTIVATIONEN
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
• Magnet für internationale Firmen• ‚Safe Haven‘ Status• Tiefe Steuern• Hoher Bildungsstandard• Hoher Wohlstand• Politische Stabilität• Gesunde Nachfrage
• Reputation eines historischen Hotels mit langjähriger Tradition
• Bekannter Name, idealer Standort• Baulich nicht mehr erschliessbar• Fehlende Nachfolgeregelung• Fehlende Finanzen, Investitionsstau• Prestige, Status, Kinderwunsch
• Schaffung erstmaliger Portale zu ausländischen Heimmärkten der Investoren (hohes Potential), insbesondere für aufstrebende Schwellenländer (bspw. BRIC)
• Investitionen in Schweizer Immobilien als sichere, wertstabile Finanzanlage
• Volatile Wirtschaftslage in Heimatländern
• Absicherungszwecke (Hedging) bzw. Diversifikationsgründe
INVESTITION
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14AKTEURE – WO KOMMEN SIE HER ?
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
= 54 %
= 46 %
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14AKTEURE – WER SIND SIE ?
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
Mehrfach-Mehrheitsinhaber nach Anzahl und Häuser (indikativ): Häuser im Teil- und Volleigentum sowie als Betreiber (in Klammern)
Inhaber Anzahl
Michel Reybier (Frankreich) sowie Aevis Holding AG (Reybier, Hubert) 3 (6)
Familienstiftung Sandoz 3 (3)
Familie Kipp-Bechtolsheimer (Deutschland) 3 (3)
Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality (reiner Immobilienfund, kein Betreiber) 3 (0)
Dr. Daniel Borer 2 (2)
Urs Schwarzenbach 2 (2)
Heiner Lutz und Laurenz Schmid 2 (2)
Dr. h. c. Thomas Schmidheiny mit 73.3% an der Grand Resort Bad Ragaz AG 2 (2)
Roberto Dr. Naldi (Italien) 2 (2)
Familie Niarchos (Griechenland) 2 (2)
Staatsfond Qatar (Katar) / (Katara Hospitality Switzerland AG) 2 (2)
Cedar Capital Partners / Worldwide Hotel Investments; Ananda Krishnan (Malaysia) 2 (0)
TOTAL 28 (26)
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
6 Ausblick
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14MERGER & ACQUISITION TRANSAKTIONEN (M&A)
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
Zeitpunkt Hotel Verkäufer Käufer Indikativer Transaktionswert
Jun 2011 Palace Luzern Victoria Jungfrau Collection (VJC) Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 41 Mio.
Jul 2011 Mont Cervin Palace, Zermatt Seiler Hotels Zermatt(Athris / G. von Opel) Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 57 Mio.
Aug 2012 Swissôtel Le Plaza Basel Le Plaza Basel (Blackstone) Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 76 Mio.
Okt 2012 Fairmont Le Montreux Palace [ unbekannt ] Credit Suisse Real Estate Fund Hospitality CHF 119 Mio.
Dez 2012 Grand Hotel Bellevue, Bern Dr. h.c. T. Straumann Daniel Koetser und Dr. h.c. Rudolf Maag [ Stillschweigen ]
Mär 2013 Kempinski Grand Hotel des Bains, St. Moritz Immofinanz Group Internationales Privatkonsortium CHF 200 - 250 Mio.
Mär 2014
Eden au Lac, ZürichVictoria Jungfrau Collection (VJC): diverse Aktionäre (Streubesitz u.a. GVB, BEKB, Terramaris)
Aevis Holding SA (M. Reybier) CHF 55 - 60 Mio.Victoria-Jungfrau Grand Hotel, Interlaken
Palace Luzern (operative Ges.)
Bellevue Palace, Bern (op. Gesellschaft)
Pendent Les Trois Rois, Basel Dr. h.c. T. Straumann [ Stillschweigen ] [ in Verhandlung ]
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14INVESTORENTRENDS UND –STRATEGIEN IN DER LUXUSHOTELLERIE
1 Hintergrund der Studie
2 Investorentypen
3 Motivationen
4 Akteure
5 M&A Transaktionen
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14AUSBLICK
Hintergrund Typen Motivationen
Akteure M&A Ausblick
Stärkere Marktpenetration durch internationale Player, bspw. Kettenhotels in Top-Feriendestinationen
Zunehmend wichtigere Rolle von Investoren aus dem Nahen, Mittleren und Fernen Osten
Steigende Clusterbildungen der Luxushotellerie (Anstieg der Mehrfachinhaber)
Angenommene Zweitwohnungs-initiative vom 11. März 2012 mit Auswirkungen auf Ski- und Berg-destinationen
Angenommene Masseneinwan-derungsinitiative vom 9. Februar 2014 mit Auswirkungen auf aus-ländisches Fachpersonal
Kommende Volksinitiative «Schluss mit der MwSt-Diskriminierung des Gastgewerbes!» per 28. Sep. 2014
Zunehmende Bedeutung von ‚Manchise‘ Verträgen (Vermeng-ung von Management- und Franchise-Verträgen)
Erhöhte Bereitschaft von Versicherungen (institutionelle Investoren) zu investieren
Zunehmende Bedeutung von Strategen, Mäzenen und Finanz-investoren (Lessons learnt vom Interkontinental Davos)
Intensivere Vernetzung zwischen der Luxushotellerie und Top-Privatspitälern des Gesundheitswesens
Stärkere Synergienutzung von Hoteliersfamilien durch erweiterte Kooperationen
Integration neuer innovativer Geschäftsmodelle /-felder
Konsolidierung und Internationalisierung
Regulatorische Einflüsse und deren Risiken Finanzierung Strategische Ausrichtung
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Das ‘Who is Who’ der Schweizer Hotellerie 2013-14
Patrick KullmannExecutive MBA HSG Kandidat Eidg. dipl. WirtschaftsprüferBachelor of Science EHL (Hon)Email: [email protected]
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Xinghttps://www.xing.com/profile/Patrick_Kullmann2
VERFASSER DER STUDIE
Roland ScheggProfessor HES-SO Valais/WallisPromotion Universität GenfDipl. sci. nat. ETH ZürichEmail: [email protected]
LinkedInch.linkedin.com/in/rolandschegg
Xinghttps://www.xing.com/profile/Roland_Schegg