インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人 secondary...
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インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（3298）
平成26年12月16日
http://www.invesco-reit.co.jp/
インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク
第1期（平成26年10月期）決算説明会資料
目 次
2
1. インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人について 3
2. 第1期（平成26年10月期）決算概要 及び第2期（平成27年4月期）業績予想 12
3. 成長戦略 19
Appendix 26
- 個別物件の運用状況 27
- ポートフォリオの状況 30
- 計算書類 33
- マーケットの状況 36
- 投資主、投資口の状況 38
- ガバナンス 40
本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするものではありません。その他注意事項については、最終頁をご確認ください。
1.インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人について
恵比寿プライムスクエア
1. 大都市圏に所在する大規模オフィスビルへの重点投資
2. 独立系資産運用会社インベスコ・グループの
グローバル市場で培った運用力の活用と顧客第一主義の実践
3. 高い専門性を有する実績豊富な資産運用会社による投資運用
4
- 基本理念 -
“投資主価値の最大化”
本投資法人の特徴について
（注1）米国ドルの円貨換算は、平成26年９月末日時点の為替レート（1ドル＝109.68円）で行っています。
（注2）インベスコ・リアルエステートの事業所が所在する都市を青字で表記しています。 5
インベスコ・グループの運用実績（平成26年9月末日現在）
インベスコ・リミテッドを頂点とする世界有数の独立系資産運用会社
不動産投資部門であるインベスコ・リアルエステートの
多面的な不動産投資運用ノウハウ、多様な不動産関連商品（不動産直接投資及び証券投資）の投資運用実績
北米 アトランタ オースチン ボストン シカゴ ダラス ヒューストン ルイビル ニューヨーク ニューポートビーチ パームハーバー サンディエゴ サンフランシスコ トロント
欧州 フランクフルト ヘンリー ロンドン ルクセンブルク マドリード ミュンヘン パリ プラハ ミラノ ワルシャワ
オーストラリア メルボルン シドニー
アジア 東京 香港
ムンバイ ニューデリー
北京 ソウル 上海 深圳
シンガポール 台北
インベスコ・グループのグローバルネットワーク
62%
21%
17%
79%
14%
7%
インベスコ・グループ （ニューヨーク証券取引所上場, IVZ）
インベスコ・グループのネットワークは世界20ヶ国以上に及び、不動産投資部門の拠点数は世界中に20ヶ所（注2）
インベスコ・グループの概要
地域別 投資運用型別
（平成26年9月末日現在） インベスコ・リアルエステートの不動産直接投資の内訳 （平成26年9月末日現在）
インベスコ・リアルエステートの運用資産残高の推移 （各年12月末日現在）
北米不動産 直接投資 218億米ドル
欧州不動産 直接投資 72億米ドル
アジア不動産 直接投資 59億米ドル
コア型投資運用 276億米ドル
バリュー・アデッド 型投資運用 50億米ドル
オポチュニスティック 型投資運用 24億米ドル
インベスコ・グループ全体の運用資産残高 ：7,896億米ドル（約86兆円） （注1）
不動産関連商品の運用資産残高 ：618億米ドル（約6.7兆円）（注1）
61.8
6
グローバル市場で培った運用力と日本国内での高い専門性
顧客第一主義の実践
日本国内で過去15年超にわたる累積投資額約1兆円（延べ112棟）の投資運用実績 （平成26年9月末日現在）（注）
区分所有物件・共有物件等、多様な所有形態に係る不動産への豊富な投資運用実績
本資産運用会社の特徴 （インベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インク）
（注）平成22年12月にアメリカン・インターナショナル・グループ（AIG）からインベスコ・グループが本資産運用会社（当時の商号：AIGグローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・
インク）の譲渡を受けた際、本資産運用会社が運用を継続していた資産に係る投資運用実績及び当該承継後の投資運用実績の合計値です。
日本の不動産における豊富な投資運用実績
大都市圏に所在する大規模オフィスビルへの重点投資
7
収益性
稼働率及び賃料収入等を勘案し、
将来にわたり安定した収益が見込
めること
テナントの属性、信用力、使用目
的、形態及び賃料収納状況が適正
であること
遵法性・環境・地質等
都市計画法、建築基準法等の関連
法令を遵守していること、又は取
得後に治癒可能であること
有害物質の使用状況がないこと、
又はその対応策が適正であること
土壌汚染状況が環境基準等に適合
していること
物件クオリティ・耐震性能
サブマーケットにおいて標準的水
準以上と判断されるか、又は標準
的水準以上に変更可能であること
（賃貸に適した貸付床の形状、分
割対応、階高、意匠、電気容量、
空調方式等）
新耐震基準適合又はそれと同水準
以上の耐震性能を有し、PML値が
15%未満であること
建物規模
延床面積の目安
–東 京 圏： 延床面積10,000㎡
以上、かつ基準階専
有面積600㎡以上
–その他地域： 延床面積7,000㎡
以上、かつ基準階
専有面積400㎡以上
1物件の取得価格がポートフォリ
オ全体の50%を超えないこと
本投資法人の物件選定基準 地域分散及び物件リターン特性の違いによる分散
主たる投資対象：景気回復局面における賃料上昇期待を有する大規模オフィスビル
厳 選 投 資 対 象：相対的に高い利回りを期待できる大規模オフィスビルに該当しない
オフィスビル
物件リターン特性の違いによる分散
地域分散
投資対象地域 投資比率（注）
大都市圏
（東京圏）
最重点地域 東京23区
70%以上
重点地域
上記以外の東京圏（東京都（東京23区以外）、横浜市、川崎市、さいたま市
及び千葉市）
大都市圏
（その他大都市圏）
大阪市、名古屋市及び
福岡市
30%以下 その他の
投資対象地域
上記以外の政令指定都市及びそれに
準ずると本投資法人が判断する都市の中心部
ポートフォリオ構築方針
（注）投資比率は、取得価格をベースとしています。なお、不動産関連資産の取得又は売却の結果、一時的に係る比率から乖離する可能性があります。
成長戦略
8
外部成長
今後3年で運用資産残高2,000億円を目指す。
独自の幅広いネットワークを活用し、優良な物件の取得機会を追求。
内部成長
検討中テナント等の新規取込みにより稼働率の更なる改善を図る。
賃貸借契約更新のタイミングで賃料増額の可能性を追求。
戦略的にCAPEXを拠出し、物件競争力の維持・向上を図る。
財務戦略
内部成長及び外部成長を支える堅実な財務管理を実施。
LTVを40% ～50%で維持。
一口当たり分配金の向上・NAVの成長に重点を置いた戦略
ポートフォリオ収益性の向上に資する物件取得等 保有物件の収益性の向上
一口当たり分配金の向上
NAV成長（投資主価値の向上）
9
IPOハイライト (1) IPOの概要 (2) 資本の状況（注1）
上場日 平成26年6月5日
オファリング投資口数 431,180 口
発行価格 / 売出価格 103,000円 /口
オファリング総額 444億円
ポートフォリオの概要（注1） (1) 運用資産の概要 (2) 稼働率の概要
ポートフォリオ規模 786億円
物件数 5 物件
平均取得価格 157億円
大規模オフィスの割合 100.0%
東京圏の割合 81.4%（注2）
平均稼働率 97.6%
東京圏 97.8%
東京圏以外 96.5%
出資総額 430億円
発行済投資口数 432,680 口
IPOハイライト
平成26年6月5日に東京証券取引所に上場、オファリング総額は444億円
ポートフォリオ規模は 786億円、全物件を第三者から取得
（注1）平成26年10月末日時点の数値です。 （注2）取得価格ベースの比率です。
10
運用資産のハイライト（注1）
786 億円
資産規模
97.6 %
平均稼働率
2.09 % ポートフォリオ全体のPML値
157 1物件当たりの平均取得価格
5.6 %
平均NOI利回り（注2）
185,119㎡
平均延床面積
61.0%
20.4%
18.6%
ポートフォリオの地域分布（注3）
100.0%
ポートフォリオの規模別分布
東京23区 Tokyo Metropolitan Area
横浜市
Yokohama City
1 2 3 4 5
Portfolio Map ポートフォリオマップ
名古屋市 Nagoya City
5
3
2 1
4
ポートフォリオの特徴
（注1）平成26年10月末日時点の数値です。 （注2）当期中に取得した5物件についてNOIを365日換算した上で小数第2位を四捨五入して算出しています。なお、これら5物件の平成26年度の固定資産税等は費用ではなく取得簿価に
計上しています。 （注3）取得価格ベースの比率です。
億円
ポートフォリオの概要
恵比寿
プライムスクエア
晴海アイランドトリトン スクエアオフィスタワーZ
CSタワー・ CSタワーアネックス クイーンズスクエア横浜
名古屋プライム
セントラルタワー
延床面積 10,000㎡以上
東京23区
上記以外の 東京圏
その他 大都市圏
11
1物件当たりの平均取得価格（注2）
1物件当たりの平均賃貸可能面積（注3）
ポートフォリオ稼働率 ポートフォリオPML値
本投資法人の質の高いポートフォリオ
（注1）「J-REITオフィス平均」とは、日本ビルファンド投資法人、ジャパンリアルエステイト投資法人、野村不動産オフィスファンド投資法人、グローバル・ワン不動産投資法人、ケネディクス・オフィス投資法人、大和証券オフィス投資法人の各項目における数値を単純平均したものです。1物件当たりの平均賃貸可能面積については少数第1位、その他の項目については小数第2位を四捨五入して算出しています。
（注2）1物件当たりの平均取得価格は、平成26年12月1日現在の数値です。 （注3）1物件当たりの平均賃貸可能面積及びポートフォリオ稼働率は、平成26年10月末日現在の数値です。 （注4）ポートフォリオPML値は、各投資法人の直近の決算期末時点での数値を採用しています。
対オフィス・リート比較
15.7
10.9
0
5
10
15
20
インベスコ J-REITオフィス平均
(10億円)
21,500
9,380
0
5,000
10,000
15,000
20,000
25,000
インベスコ J-REITオフィス平均
(㎡)
97.6
96.7
95.0
95.5
96.0
96.5
97.0
97.5
98.0
インベスコ J-REITオフィス平均
(％)
（注1）
2.1
3.7
0
1
2
3
4
5
インベスコ J-REITオフィス平均
(％)
（注1）
（注3） （注4）
0 （注1）
（注1）
2. 第1期(平成26年10月期)決算概要及び 第2期(平成27年4月期)業績予想
名古屋プライムセントラルタワー
13
一口当たり分配金の実績及び予想
第1期 一口当たり予想分配金 （平成26年7月3日時点）
第1期 一口当たり分配金 （実 績）
第2期 一口当たり予想分配金 （平成26年12月15日時点）
836円 1,005円 2,298円
一口当たりNAVの推移（注1）
帳簿価格に基づく価格 (価格時点：平成26年10月末日)
鑑定評価に基づく価格 (価格時点：平成26年1月末日)
鑑定評価に基づく価格 (価格時点：平成26年10月末日)
99,397円 101,929 円 107,034 円
決算ハイライト
ファイナンスの状況 (平成26年10月末日時点)
第1期の一口当たり分配金は、対予想比20％増
一口当たりNAVの着実な成長
有利子負債総額 LTV（注2） 平均残存期間
402億円 45.0% 3.3年
（注1）鑑定評価に基づく価格は、第1期末の出資総額に含み益を加えた金額を、同期末の発行済投資口総数で除した金額です。含み益は、同期末の保有資産における同期末時点の不動産鑑定評価額と期末帳簿価格の 差額の合計額です。 （注2）有利子負債総額を総資産額で除した値の小数第2位を四捨五入して算出しています。
保有物件数（物件） 5 取得価格（百万円） 78,648
総資産（百万円） 89,333 鑑定評価額（百万円） 83,109
修正業績予想 （7月3日時点）
本決算時業績予想 （10月末日時点）
差異
営業収益（百万円） 2,928 3,045 4.0%
営業利益（百万円） 1,198 1,205 0.6%
経常利益（百万円） 995 996 0.1%
当期利益（百万円） 995 994 -0.0%
一口当たり分配金（円） 2,298 2,298 -
当初業績予想 （IPO時点）
3,069
1,355
1,106
1,105
2,555
修正業績予想 （7月3日時点）
実績 （10月末日時点）
差異
営業収益（百万円） 1,885 1,911 1.4%
営業利益（百万円） 939 959 2.2%
経常利益（百万円） 363 436 20.2%
当期利益（百万円） 362 435 20.1%
一口当たり分配金（円） 836 1,005 20.2%
当初業績予想 （IPO時点）
1,875
953
324
323
748
14
第1期 (平成26年10月期) 決算ハイライト
予想を上回る分配金
第2期（平成27年4月期）業績予想
第1期の業績及び第2期の業績予想
分配金の主な変動要因分析 • 設立コスト減少 +125円 • 収入増加 +83円 • 金利減少 +67円 • AMフィー減少 +27円 • その他費用変動 +25円 • 融資関連費用減少 +7円 • 減価償却増加 -42円 • 賃貸費用増加（修繕費等） -35円
（参考）
（参考）
運用資産残高（平成26年10月末日時点）
外部成長・内部成長戦略の実践により、分配金の減少要因を相殺し、一口当たり分配金の向上を図る
15
一口当たり分配金
748 836 1,005
2,555
2,298
88
169
257
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
3,000
当初予想
（IPO時）
修正予想
（7/3）
当初予想
（IPO時）
（円）
CSタワーテナント退去の影響 他
（空室期間4ヶ月）
固都税
の影響 他
CSタワー
新規テナント賃料発生
（平成27年7月～）
外部成長
内部成長
支払金利の減少 他
投資口の上場・募集関連費用の
減少 他
実 績 今回予想
第1期 第2期 第3期
（注）上記には第3期の分配金に係る図表が含まれていますが、係る部分はイメージ図であり、第3期の分配金の増減及び水準等を保証するものではありません。
99,397
101,929
107,034
80,000
90,000
100,000
110,000
NAV(Book Value) NAV(based on Appraisal valueas of Jan. 31st, 2014)
NAV(based on Appraisal valueas of Oct. 31st, 2014)
16
第1期末時点の鑑定評価に基づくNAVは簿価を7.7%上回る水準に上昇
鑑定評価額 vs. 取得価格
取得価格 786 億円
鑑定評価額 (平成26年1月末日時点)
809 億円
/ 取得価格 +2.8%
鑑定評価額 (平成26年10月末日時点)
831 億円
/ 取得価格 +5.6%
NAVの推移
鑑定評価額の上昇に基づく1口当たりNAVの成長
(円)
2.5%
5.0%
67.7% Cap Rate
32.3% NOI
（注）鑑定評価に基づく価格は、第1期末の出資総額に含み益を加えた金額を、同期末の発行済投資口総数で除した金額です。含み益は、期末の保有資産における同期末時点の不動産鑑定 評価額と期末帳簿価格の差額の合計額です。
第1期末 帳簿価格 （平成26年10月末時点）
鑑定評価に基づく価格（注） （平成26年10月末日時点）
鑑定評価に基づく価格（注）
（平成26年1月末日時点）
7.7%
95.8% 95.7% 96.2% 95.9%
97.8% 97.6%
80%
85%
90%
95%
100%
平成26年6月6日 平成26年6月 平成26年7月 平成26年8月 平成26年9月 平成26年10月
第1期 全体期中平均稼働率 96.6%
20 417 0
1,797
149
2,383
-80 -135 -142 -461 -347
-1,166
-1,500
-1,000
-500
0
500
1,000
1,500
2,000
2,500
平成26年6月 平成26年7月 平成26年8月 平成26年9月 平成26年10月 第1期合計
退去面積 入居面積
第1期のリーシング実績の概要
17
■ 入退去面積の推移 ■ 稼働率（注3）の推移
（注1）退去面積は、当該期間に、賃貸借契約を解約したエンドテナントに係る賃貸面積の合計を記載しています。 （注2）入居面積は、当該期間に、賃貸借契約を開始したエンドテナントに係る賃貸面積の合計を記載しています。 （注3）稼働率は、賃貸面積を賃貸可能面積で除して得られた数値を記載しており、小数第2位を四捨五入して記載しています。「全体期中平均稼働率」は、本投資法人の保有する全体の期中 における月末時点稼働率の単純平均です。
入居面積が退去面積を上回り、当期末稼働率は97.6%に改善（上場時比+1.9%）
■ 主な稼働率の変動要因
• クイーンズスクエア横浜の取得（取得時稼働率97.4％）
• CSタワー・CSタワーアネックスの新規契約（1,150㎡）開始
• 名古屋プライムセントラルタワーの新規契約（537㎡）開始
（㎡） （注1） （注2）
CSタワー・CSタワーアネックスにおけるリーシング実績
18
既存大口テナントの退去前に、後継テナントの誘致に成功
■ 後継テナントの概要ついて
■ 契約の概要ついて
既存大口テナント(8,056.132㎡）を上回る契約面積(8,533.78㎡）を確保
好条件でのテナント誘致に成功
契約期間の長期固定化（普通賃貸借契約3.5年）を達成
契約期間中における中途解約禁止条項の付帯により賃料を均等計上
■ CSタワーの強み
基準階面積約1,150㎡、連続する７フロアを都内で確保できる希少性
秋葉原、浅草橋、新御徒町３駅徒歩圏内良好なアクセス
貸室内無柱空間、天井高2.6m 、 OAフロア(100m)等最新のビルと
遜色のないオフィススペック
■ リーシング戦略 近隣のオフィス空室状況及び賃料水準等を分析し、適切な募集賃料
でテナント募集活動を行い、長期的な視点で収益改善を図る
運用会社による主要仲介業者へのトップ営業を実施
共用部改修工事の計画を策定。共用部改修後イメージパースを用意
し、内覧したテナント及び仲介業者にアピール
■ 共用部改修工事イメージ
■ 共用部改修工事スケジュール 11月 入札により施工業者の決定
12月 共用部改修工事（4階）を開始
2月上旬～中旬 工事完了見込み
以降、既存テナント退去のフロアについて順次計画的に実施し、さらなる
内部成長を図る
■ 内部成長の実現
後継テナントの誘致成功もあり
■ リーシング活動の実績 (平成26年7月-平成26年10月末)
申込件数 5社問合せ件数 88社 内覧件数 18社
テナント名： 八千代エンジニヤリング株式会社
契約期間： 3.5年間（平成27年7月1日 - 平成30年12月31日）
契約形態： 普通借家賃貸借契約
契約面積：
中途解約： 不可（当初契約期間）
8,533.78㎡
賃貸借契約の概要
（注）検討依頼書を含む。
（注）
鑑定評価額の上昇 140億円第1期末鑑定評価額
（取得時鑑定評価額 137億円）
稼働率の上昇 93.7%平成27年7月1日時点
（平成27年1月末日時点 51.1%）
クイーンズスクエア横浜
3. 成長戦略
成長戦略
20
外部成長
今後3年で運用資産残高2,000億円を目指す。
独自の幅広いネットワークを活用し、優良な物件の取得機会を追求。
内部成長
検討中テナント等の新規取込みにより稼働率の更なる改善を図る。
賃貸借契約更新のタイミングで賃料増額の可能性を追求。
戦略的にCAPEXを拠出し、物件競争力の維持・向上を図る。
財務戦略
内部成長及び外部成長を支える堅実な財務管理を実施。
LTVを40% ～50%で維持。
一口当たり分配金の向上・NAVの成長に重点を置いた戦略
ポートフォリオ収益性の向上に資する物件取得等 保有物件の収益性の向上
一口当たり分配金の向上
NAV成長（投資主価値の向上）
独自の幅広いネットワークを活用し、優良な物件の取得機会を追求
21
成長戦略 – 外部成長（１）
＜本資産運用会社＞
インベスコ・グローバル・ リアルエステート・アジア パシフィック・インク
リサーチ・チーム
トップダウン・アプローチ
不動産投資部 / 不動産投資営業部
ボトムアップ・アプローチ
アセットマネジメント部
運用実績に基づく ノウハウの反映
取得物件の選定
＜本投資法人＞
インベスコ・オフィス・ ジェイリート投資法人
初期ポートフォリオ:786億円
全ての物件を外部から取得
内部成長 外部成長
成長戦略
目標: 3年以内に運用資産残高2,000億円を達成
テナントの分散化を促進 投資口の流動性の向上
物件取得機会
外部成長を支えるインベスコ・グループの幅広い物件取得能力
22
ポートフォリオの質及び収益性の向上に資する優良な物件の取得機会を追求
成長戦略 – 外部成長（２）
インベスコが 運用する商品
J-REIT
コアファンド
オポチュニティファンド
セパレートアカウント
物件取得機会 物件取得機会
様々な属性の商品を運用することによる、
広い物件情報カバレッジ
事業会社
デベロッパー
金融機関
不動産投資ファンド
海外投資家
不動産及び金融分野を中心とする独自の幅広い
ネットワーク
区分所有・共有物件の 追加取得の可能性
内部成長 外部成長
成長戦略
23
ソーシング力
過去15年超にわたり、年間平均約1,000件の物件情報を入手
取得実績
累積投資額約1兆円、延べ112棟（注１）
大規模オフィスビルへの累積投資額割合：約71% 受託運用資産残高：約4,110億円（平成26年9月末日現在）
日本における累積投資額 （注2）
（注1）平成22年12月にアメリカン・インターナショナル・グループ（AIG）からインベスコ・グループが本資産運用会社（当時の商号：AIGグローバル・リアルエステート・アジアパシ フィック・インク）の譲渡 を受けた際、本資産運用会社が運用を継続していた資産に係る投資運用実績及び当該承継後の投資運用実績の合計値です。 （注2）累計投資額は、取得価格をベースとしています。
本資産運用会社のソーシング力及び卓越した取得実績
平成26年6月5日（上場日）～平成26年10月末日
物件情報数 210
うち本REITで検討を行った又は検討中の物件数 (平成26年11月末現在)
18
うち本REITで検討中の物件数(平成26年11月末現在)
9
成長戦略 – 外部成長（３）
0
200
400
600
800
1,000
1,200
12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26.9 （年） 平成11
約1兆円
(10億円)
内部成長 外部成長
成長戦略
成長戦略 – 内部成長
24
内部成長 外部成長
成長戦略
第2期の稼働率は大口テナント退去により低下するが、既に退去面積以上の新規契約を締結済み
第3期からは稼働率の回復が見込まれる
リーシングの方針と稼働率の見通し（第2期）
• 前期9月末時点での契約確定ベース（新規契約済・解約通知受領等）にて 稼働率を想定
• CSタワーの大口テナントの解約により、第2期平均稼働率は91.2%へ低下を想定
• 検討中テナント等の新規取込みにより、稼働率の更なる改善を図る
リーシングの方針と稼働率の見通し（第3期）
• CSタワーにて埋戻しが進捗し、3期平均稼働率は93.4%に改善を想定
• 名古屋プライムセントラルタワーのマスターリース契約が終了し、パス・スルー型に移行することにより、稼働率約1.2%の低下を想定
（注）平成26年12月1日時点での想定値です。
97.6%
80.0%
85.0%
90.0%
95.0%
100.0%
平成26年
10月末
11月末
(予想）
12月末
(予想）
平成27年1月末
(予想）
2月末
(予想）
3月末
(予想）
4月末
(予想）
5月末
(予想）
6月末
(予想）
7月末
(予想）
8月末
(予想）
9月末
(予想）
10月末
(予想）
第2期(見込み) 91.2%
第1期 96.6%
ポートフォリオ全体 期中平均稼働率
CSタワー大口テナントの退去 (CSタワー稼働率: 51.1%)
第3期(見込み) 93.4%
CSタワー大口テナントの入居 (CSタワー稼働率: 93.8%)
25
財務ハイライト（注１）
92.0%
長期負債比率
3.3年
平均借入残存年数
65.9%
固定金利比率
45.0%
LTV （注2）
6社
取引金融機関数
402億円
有利子負債残高
借入金返済期限の分散状況 借入先の分散状況
財務戦略
三菱東京UFJ
銀行
28%
三井住友銀行
28%
みずほ銀行
11%
三井住友信託
銀行
11%
りそな銀行
11%
日本政策投資
銀行
11%
（注1）平成26年10月末日時点の数値です。 （注2）有利子負債総額を総資産額で除した値の小数第2位を四捨五入して算出しています。
3,200
0
13,000
12,000 12,000
0
2,000
4,000
6,000
8,000
10,000
12,000
14,000
16,000
平成27年 平成28年 平成29年 平成30年 平成31年
（百万円）
Appendix
晴海アイランドトリトンスクエア
個別物件の運用状況 第1期(平成26年10月期)リーシング実績
27
全ての物件において第1期末稼働率96%以上に維持
CASBEE不動産マーケット普及版 評価認証の取得
本投資法人の運用資産であるCSタワー について、平成26年9月5日付にてCASBEE （建築環境総合性能評価システム）不動産 マーケット普及版による評価「Aランク
（大変よい）」を取得。
内部成長 外部成長
成長戦略
843 ㎡ -604 ㎡ 239 ㎡
名古屋プライムセントラルタワー
入居面積 退去面積 入居 - 退去
0 ㎡ -75 ㎡
入居面積 退去面積 入居 - 退去
取得時点
稼働率
平成26年10月末
稼働率前期比
95.1% 96.5% 1.4%
クイーンズスクエア横浜取得時点
稼働率
平成26年10月末
稼働率前期比
-75 ㎡
97.4% 97.2% -0.2%
退去面積 入居 - 退去
1,151 ㎡ -111 ㎡ 1,040 ㎡
入居面積
0 ㎡ 0 ㎡ 0 ㎡389 ㎡ -376 ㎡ 13 ㎡
平成26年10月末
稼働率前期比
92.0% 97.2% 5.2%
取得時点
稼働率
100% 100% 0.0%
入居 - 退去
前期比CSタワー・
CSタワーアネックス
入居面積 退去面積
98.3%
恵比寿プライムスクエア 晴海アイランドトリトンスクエア
オフィスタワーZ
取得時点
稼働率
平成26年10月末
稼働率
取得時点
稼働率
平成26年10月末
稼働率前期比
98.4% 0.1%
入居面積 退去面積 入居 - 退去
・ 館内での部分解約等が発生す
るも、新規テナントの獲得及び
既存テナントの増床ニーズをと
らえ、稼働率を96.5%まで改善。
・ 稼働率100％で安定推移。
引き続き安定した運営の為に
既存テナントとの良好な関係
構築を図る。
・ 新規テナントを誘致し、期末稼
働率を97.2%に 回復（立地改
善）。
・ 住宅部分の解約に伴う埋戻し
に成功し、稼働率が98.4%で安
定推移。
・ 館内での集約移転に伴い、部
分解約が発生するも稼働率が
97.2%で安定推移。
92.0% 92.0% 92.0% 92.0%
97.7% 97.2%
80%
85%
90%
95%
100%
平成26年6月6日 平成26年6月 平成26年7月 平成26年8月 平成26年9月 平成26年10月
97.4% 97.2%
80%
85%
90%
95%
100%
平成26年6月6日 平成26年6月 平成26年7月 平成26年8月 平成26年9月 平成26年10月
95.1% 95.1%96.5% 95.8% 96.5% 96.5%
80%
85%
90%
95%
100%
平成26年6月6日 平成26年6月 平成26年7月 平成26年8月 平成26年9月 平成26年10月
98.3% 98.0% 98.2% 98.1% 98.5% 98.4%
80%
85%
90%
95%
100%
平成26年6月6日 平成26年6月 平成26年7月 平成26年8月 平成26年9月 平成26年10月
100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0% 100.0%
80%
85%
90%
95%
100%
平成26年6月6日 平成26年6月 平成26年7月 平成26年8月 平成26年9月 平成26年10月
28
成長戦略 – 内部成長（１）
当面の課題：稼働率向上と賃料増額の可能性を追求
（注）平成26年10月末日時点の数値です。
内部成長 外部成長
成長戦略
CSタワー・CSタワーアネックス
東京都台東区浅草橋
19,998 ㎡
所在地
賃貸可能面積
稼働率（注）
恵比寿プライムスクエア 晴海アイランドトリトンスクエア
オフィスタワーZ物件名
JR山手線・埼京線・湘南新宿ライン・東京メトロ日比谷線「恵比寿」駅徒歩約6分
東京都渋谷区広尾 東京都中央区晴海
17,354 ㎡ 11,076 ㎡
物件の特性
オフィス基準階面積は約991㎡、天井高2.6ｍ、OAフロア（70mm）、近時のテナントニーズに十分に対応可能な仕様・設備水準を有しています。
コア部分を中心にした設計のため、小規模テナントに対する区画割りも可能となっており、幅広いテナント構成が可能な物件です。
「晴海トリトンスクエア」内のオフィスタワーZは、基準階面積は約2,000㎡と、都内のオフィスビルの中でもまとまった規模の貸室面積を有した物件です。
設備は個別空調、全面OAフロア(100mm)、天井高2.7mとなっており、近時のテナントニーズを十分に満たす設備水準を確保しています。
CSタワーは、基準階面積約1,150㎡と、小規模オフィスビルが多い当該エリア内では、まとまった規模の貸室面積を有しています。
設備は、OAフロア(100mm)、24時間警備員常駐、天井高2.6mとなっており、相応にテナントニーズを満たす物件です。
写真
平成26年12月末に主要テナントが退去し、稼働率が51.1%まで低下する予定です。
平成27年7月に93.8%まで埋戻す予定ですが、残り1フロアのリーシングに注力し、早期に稼働率100%を目指します。
建物管理会社の見直しを実施し、約7%のコスト削減を実現します。
最寄駅都営地下鉄大江戸線「勝どき」駅徒歩約5分東京メトロ有楽町線・都営地下鉄大江戸線
「月島」駅徒歩約10分
JR総武線「浅草橋」駅徒歩約8分地下鉄大江戸線「新御徒町」駅徒歩約9分
東京メトロ日比谷線「秋葉原」駅徒歩約10分JR山手線、京浜東北線、総武線、つくばエクスプレス
「秋葉原」駅徒歩約11分
第2期の状況/課題
平成27年1月末にテナント（1フロア）退去し、稼働率が約95%まで低下する予定です。
マーケット賃料と比較して割安に入居しているオフィステナントについては、契約更新期に賃料増額改定を目指します(合意済み1件、交渉中2件）。
入居テナントとの契約が第3期に更新期を迎えるため、より一層テナントとのリレーションを密にし、引き続き安定した運営を目指します。
CASBEE不動産マーケット普及版の認証取得予定です。
98.4% 100.0% 97.2%
29
当面の課題：稼働率向上と賃料増額の可能性を追求
成長戦略 – 内部成長（２）
（注）平成26年10月末日時点の数値です。
内部成長 外部成長
成長戦略
第2期の状況/課題
クイーンズスクエア横浜 名古屋プライムセントラルタワー物件名
写真
17,117 ㎡
神奈川県横浜市西区みなとみらい 愛知県名古屋市西区名駅
名古屋市営地下鉄東山線・桜通線「名古屋」駅徒歩約6分東海道新幹線、JR東海道本線「名古屋」駅徒歩約8分
41,954 ㎡
所在地
最寄駅
賃貸可能面積
97.2% 96.5%
オフィス棟の「クイーンズタワーB」は、基準階面積約2,000㎡、「クイーンズタワーC」は、基準階面積約2,250㎡と、2棟ともまとまった規模の貸室面積を有しています。
設備はゾーン空調、OAフロア(70mm)、機械警備、天井高約2.7m、床荷重500kg/㎡と、テナントニーズを十分に満たす物件です。
稼働率（注）
物件の特性
賃料収入がサブリース契約の賃料に連動するマスターリース契約を採用しており、平成27年6月5日にて、当該サブリース契約が終了し、完全パススルー型に移行予定です。
リーシングに注力し、エンドテナントとの平成26年10月末時点の稼働率約89%から安定稼働約95%を早期に達成することを目指します。
CASBEE不動産マーケット普及版の認証取得予定です。
外部からのテナント誘致に加えて、既存の主要テナントとのコミュニケーションを緊密に取ることにより、増床ニーズ等をタイムリーに把握し、オフィス部分の稼働率（現状約93%）の更なる改善を目指します。
みなとみらい線「みなとみらい」駅直結JR根岸線、横浜市営地下鉄「桜木町」駅徒歩約8分
平成21年築、23階建ての築浅高層オフィスビルで、基準階面積は約1,600㎡と、名古屋市内でもまとまった規模の貸室面積を有しています。
設備はゾーン空調、OAフロア(100mm)、機械警備、天井高2.8m、床荷重500kg/㎡と設備水準の高い物件です。
30
物件番号
物件名称 所在地 取得価格 (百万円)
鑑定価格 (百万円)
賃貸可能 面 積 (㎡)
投資比率 (%)
築年数 (年)
NOI 利回り (%)
稼働率 (%)
PML (%)
1 恵比寿プライムスクエア 東京都渋谷区 25,014 26,509 17,354.06 31.8 17 4.5 98.4 2.35
2 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ
東京都中央区 9,300 10,800 11,076.32 11.8 13 6.0 100.0 2.60
3 CSタワー・ CSタワーアネックス
東京都台東区 13,700 14,000 19,998.28 17.4 23 5.8 97.2 3.21
4 クイーンズスクエア横浜 神奈川県横浜市 16,034 16,300 41,954.39 20.4 17 6.6 97.2 2.96
5 名古屋プライムセントラルタワー
愛知県名古屋市 14,600 15,500 17,117.10 18.6 5 6.0 96.5 3.61
合 計 78,648 83,109 107,500.15 100.0 15 5.6 97.6 2.09
物件 番号
物件名称 取得価格 （百万円）
第1期末 IPO時
鑑定価格（百万円） 直接還元利回り（％） 帳簿価格 （百万円）
含み損益 （百万円）
鑑定価格 （百万円）
直接還元 利回り（％） IPO時と
の差 IPO時との差
1 恵比寿プライムスクエア 25,014 26,509 1,109 4.0 △0.1 25,343 1,165 25,400 4.1
2 晴海アイランドトリトンスクエアオフィスタワーZ
9,300 10,800 100 4.5 △0.1 9,346 1,453 10,700 4.6
3 CSタワー・ CSタワーアネックス
13,700 14,000 300 5.0 - 13,823 176 13,700 5.0
4 クイーンズスクエア横浜 16,034 16,300 100 5.3 - 16,207 92 16,200 5.3
5 名古屋プライムセントラルタワー
14,600 15,500 600 5.1 △0.1 15,082 417 14,900 5.2
合 計 78,648 83,109 2,209 4.7 △0.1 79,804 3,303 80,900 4.8
鑑定評価の概要
ポートフォリオの状況 ポートフォリオ一覧（平成26年10月末日時点）
個別物件収支
（注）やむを得ない事情のため開示していません。
31
物件 番号
物件名称 所在地 取得価格 （百万円）
鑑定価格 （百万円）
賃貸可能 面積 （㎡）
投資 比率 （%）
築年数 （年）
NOI利回り
（%）
稼働率
（%） PML値
（%） 施工者
IP
O
時取得資産
M-01 プロロジスパーク市川1 千葉県市川市 33,900 34,300 125,014 11.10 4.6 5.2 99.3 0.6 鹿島建設
M-02 プロロジスパーク座間1 神奈川県座間市 27,900 28,000 113,471 9.13 4.0 5.5 100.0 0.8 フジタ
M-03 プロロジスパーク川島 埼玉県比企郡 25,600 26,100 145,036 8.38 2.0 5.8 99.3 7.5 清水建設
M-04 プロロジスパーク大阪2 大阪府大阪市 25,000 25,900 130,565 8.18 6.0 5.5 99.3 0.8 清水建設
M-05 プロロジスパーク舞洲3 大阪府大阪市 13,500 14,000 74,925 4.42 5.3 5.7 87.7 8.5 清水建設
M-06 プロロジスパーク春日井 愛知県春日井市 12,500 13,100 91,834 4.09 5.4 6.4 97.3 3.7 大林組
M-07 プロロジスパーク北名古屋 愛知県北名古屋市 6,500 6,710 42,751 2.13 4.0 6.0 100.0 7.5 新日鉄エンジニアリング
M-08 プロロジスパーク多賀城 宮城県多賀城市 5,370 5,470 39,098 1.76 4.2 6.4 86.7 5.4 錢高組
B-01 プロロジスパーク舞洲4 大阪府大阪市 11,500 11,900 57,234 3.76 2.8 5.5 100.0 3.1 清水建設
B-02 プロロジスパーク高槻 大阪府高槻市 4,410 4,430 19,898 1.44 1.4 5.6 100.0 5.1 フジタ
B-03 プロロジスパーク鳥栖2 佐賀県鳥栖市 3,030 3,120 21,778 0.99 0.9 6.0 100.0 0.5 フジタ
B-04 プロロジスパーク鳥栖4 佐賀県鳥栖市 3,810 3,850 28,765 1.25 1.4 6.0 100.0 0.6 大林組
IPO時取得資産合計 / 平均 173,020 176,880 890,373 56.64 4.1 5.7 97.8 1.6
第1回公募増資時取得資産
M-09 プロロジスパーク東京大田 東京都大田区 29,500 29,500 73,601 9.66 7.7 5.0 97.4 3.5 大成建設
M-10 プロロジスパーク座間2 神奈川県座間市 21,900 21,900 95,121 7.17 0.8 5.5 63.0 0.8 フジタ
M-11 プロロジスパーク船橋5
千葉県船橋市 9,500 9,500
56,101 3.60 6.1 5.3
100.0 4.2 鴻池組
（別棟） 1,500 1,500 23.4 6.5 4.0 三井建設
M-12 プロロジスパーク成田1-A&B 千葉県成田市 8,420 8,420 62,058 2.76 8.3 6.0 96.7 3.6 清水建設
M-13 プロロジスパーク成田1-C 千葉県成田市 4,810 4,810 32,230 1.57 6.1 6.0 99.2 3.7 錢高組
M-14 プロロジスパーク尼崎1 兵庫県尼崎市 17,600 17,600 91,446 5.76 7.8 5.2 100.0 4.4 大成建設
M-15 プロロジスパーク尼崎2 兵庫県尼崎市 19,200 19,200 91,309 6.29 6.2 5.3 99.6 4.3 大成建設
B-05 プロロジスパーク習志野4 千葉県習志野市 20,000 20,000 91,552 6.55 0.0 5.3 100.0 1.1 清水建設
第1回公募増資時取得資産合計 / 平均 132,430 132,430 593,421 43.36 5.2 5.3 93.3 -
合計 / 平均 305,450 309,310 1,483,79
5 100.00 4.6 5.5 96.0 1.4
(単位：百万円)
恵比寿プライムスクエア 晴海アイランドトリトン ス
クエアオフィスタワーZ CSタワー・
CSタワーアネックス クイーンズスクエア横浜
名古屋プライム セントラルタワー
所在地 東京都渋谷区 東京都中央区 東京都台東区 神奈川県横浜市 愛知県名古屋市
取得価格 25,014 9,300 13,700 16,034 14,600
帳簿価格 25,343 9,346 13,823 16,207 15,082
資産運用日数 148日 148日 148日 32日 148日
①不動産賃貸事業収益合計 614
（注）
415 118
（注）
賃貸事業収入 552 382 118
その他賃貸事業収入 62 33 -
②不動産賃貸事業費用合計 198 144 65
管理委託費 46 40 19
水道光熱費 76 43 -
損害保険料 0 0 1
修繕費 22 5 1
公租公課 0 0 -
減価償却費 45 52 40
その他賃貸事業費用 6 1 3
③不動産賃貸事業損益 (＝① －②)
415 194 270 53 231
賃貸NOI (＝③ ＋ 減価償却費)
461 228 323 93 353
賃貸面積上位10テナント
（注）平成26年10月末日現在の情報です。
32
保有資産における賃貸面積の上位10社を占めるテナントは以下のとおり
テナント名 入居物件名 賃貸面積（㎡） 総賃貸可能面積に占める割合
（%）
1 株式会社東急ホテルズ クイーンズスクエア横浜 13,506.72 12.6
2 住友商事株式会社 晴海アイランド トリトンスクエア オフィスタワーZ
11,076.32 10.3
3 リコージャパン株式会社 CSタワー・CSタワーアネックス 8,056.13 7.5
4 株式会社クイーンズイースト クイーンズスクエア横浜 6,395.39 5.9
5 東京急行電鉄株式会社 クイーンズスクエア横浜 5,596.31 5.2
6 株式会社島津アクセス CSタワー・CSタワーアネックス 2,470.92 2.3
7 非開示 クイーンズスクエア横浜 2,177.79 2.0
8 TIS株式会社 名古屋プライムセントラルタワー 2,001.14 1.9
9 アクテリオンファーマシューティカルズジャパン株式会社
恵比寿プライムスクエア 1,941.64 1.8
10 株式会社JTB中部 名古屋プライムセントラルタワー 1,911.51 1.8
上位10社合計 55,133.87 51.3
33
計算書類 第1期（平成26年10月期）貸借対照表
（単位：千円）
第1期
(平成26年10月31日)
負債の部
流動負債
営業未払金 203,390
短期借入金 3,200,000
未払金 418,140
未払費用 88,298
未払法人税等 1,334
前受金 152,229
その他 192,306
流動負債合計 4,255,699
固定負債
長期借入金 37,000,000
信託預り敷金及び保証金 4,635,653
固定負債合計 41,635,653
負債合計 45,891,352
純資産の部
投資主資本
出資総額 43,007,136
剰余金
当期末処分利益又は当期末処理損失（△） 435,054
剰余金合計 435,054
投資主資本合計 43,442,190
純資産合計 43,442,190
負債純資産合計 89,333,542
（単位：千円）
第1期
(平成26年10月31日)
資産の部 流動資産 現金及び預金 960,117
信託現金及び信託預金 6,026,457
営業未収入金 71,016
未収消費税等 1,935,679
前払費用 120,750
繰延税金資産 27
その他 2,917
流動資産合計 9,116,966
固定資産
有形固定資産
信託建物 24,105,168
減価償却累計額 △ 286,657
信託建物（純額） 23,818,511
信託構築物 197,690
減価償却累計額 △ 7,262
信託構築物（純額） 190,427
信託工具、器具及び備品 7,193
減価償却累計額 △ 210
信託工具、器具及備品（純額） 6,983
信託土地 55,786,815
信託建設仮勘定 1,729
有形固定資産合計 79,804,467
無形固定資産
その他 8,306
無形固定資産合計 8,306
投資その他の資産
敷金及び保証金 10,000
長期前払費用 259,431
その他 134,372
投資その他の資産合計 403,803
固定資産合計 80,216,576
資産合計 89,333,542
34
第1期（平成26年10月期）損益計算書
（単位：千円）
第1期
自 平成26年2月27日
至 平成26年10月31日
営業収益
賃貸事業収入 1,778,639
その他賃貸事業収入 133,173
営業収益合計 1,911,812
営業費用
賃貸事業費用 746,299
資産運用報酬 133,516
一般事務委託及び資産保管手数料 8,336
役員報酬 6,400
その他営業費用 57,631
営業費用合計 952,184
営業利益 959,628
営業外収益
受取利息 195
営業外収益合計 195
営業外費用
支払利息 89,546
創立費 80,062
投資口交付費 103,602
融資関連費用 250,211
営業外費用合計 523,422
経常利益 436,401
税引前当期純利益 436,401
法人税、住民税及び事業税 1,374
法人税等調整額 △ 27
法人税等合計 1,347
当期純利益 435,054
当期未処分利益又は当期未処理損失（△） 435,054
35
第1期（平成26年10月期）キャッシュフロー計算書
（単位：千円）
第１期
自 平成26年 2月27日
至 平成26年10月31日
営業活動によるキャッシュ・フロー
税引前当期純利益 436,401
減価償却費 294,744
投資口交付費 103,602
融資関連費用 250,211
受取利息 △ 195
支払利息 89,546
営業未収入金の増減額（△は増加） △ 71,016
未収消費税等の増減額（△は増加） △ 1,935,679
前払費用の増減額（△は増加） △ 45,193
長期前払費用の増減額（△は増加） △ 68,971
その他の資産の増減額（△は増加） △ 137,289
営業未払金の増減額（△は減少） 162,809
未払金の増減額（△は減少） 255,860 前受金の増減額（△は減少） 152,229
その他の負債の増減額（△は減少） 192,306
小計 △ 320,635
利息の受取額 195
利息の支払額 △ 1,247
法人税等の支払額 △ 39
営業活動によるキャッシュ・フロー △ 321,726
投資活動によるキャッシュ・フロー
信託有形固定資産の取得による支出 △ 79,897,676
無形固定資産の取得による支出 △ 6,980
敷金及び保証金の差入による支出 △ 10,000
投資活動によるキャッシュ・フロー △ 79,914,656
財務活動によるキャッシュ・フロー
短期借入れによる収入 4,400,000
短期借入金の返済による支出 △ 1,200,000
長期借入れによる収入 37,000,000
融資関連費用に係る支出 △ 516,227
投資口の発行による収入 42,903,533
財務活動によるキャッシュ・フロー 82,587,305
現金及び現金同等物の増減額 2,350,922
現金及び現金同等物の期末残高 2,350,922
マーケットの状況
オフィス市場環境
36
日本の経済活動は大都市圏に集中する度合いが高く、大都市圏に所在するオフィスビルは、投資機会が豊富であり、相対的に高い賃貸需要が見込まれることから、中長期的に安定的な収益が期待できるものと考えている。また、経済活動が集中すれば、経済活動の拠点であるオフィスビルは必要不可欠なインフラとしてその需要が高まるものと考えられ、その経済規模や人口を背景とした潜在的な成長性から大都市圏に所在するオフィスビルは今後も魅力的な投資対象であり続けるものと考えている。
オフィスビル売買取引額は、平成25年度の取引額が約1兆5,477億円となり、前年度比で78%超の伸び率となっている。今後日本経済においては回復基調が継続するものと考えられることから、賃料の上昇期待及び資産価値の上昇期待に伴い、オフィスビル売買取引についても堅調に推移するものと考えている。
大都市圏の経済人口規模 オフィス市場トレンド
東京都及び 周辺三県
29.5%
地域別の労働力人口比率
46.1%
大都市圏を含む各都府県
大阪府 6.6%
愛知県 6.1%
福岡県 3.9%
その他道府県 53.9%
出所： 総務省 「労働力調査」 2014年4-6月期平均都道府県別結果（モデル推計値）（平成26年8月29日公表）に基づき本資 産運用会社にて作成
地域別の人口と対全国比
全国
主要経済圏（東京圏・大阪・愛知・福岡）合計
主要経済圏 対全国比
42
44
46
48
0
50
100
150
平成22 27 32 37（年）
（百万人）
0
（%）
出所： 国立社会保障・人口問題研究所の資料に 基づき本資産運用会社にて作成
日本全体では人口は減少傾向にあるものの、大都市圏を含む都府県の人口比率は今後上昇するものと予想されている。
大都市圏を含む各都府県の労働力人口の合計は全国の46.1％を占め、大都市圏を中心とするエリアへ労働力人口が集中しているものといえる。
大都市圏における経済規模及びオフィスビル市場の規模は大きく、また潜在
的な成長性が見込まれることから、本投資法人は、大都市圏におけるオフィ
スビル市場が、投資機会に恵まれた、中長期的に安定した投資運用に適した
市場であると考えている。
大都市圏のオフィスビルの空室率は
新規オフィスビルの大量供給等によ
り、一時的に上昇する時期があるも
のの、堅調なテナント需要により、
全体として低下基調にある。業容･人
員の拡大や平成23年の震災後高まっ
ているBCP対応ニーズ等を背景に、
広いオフィススペース及び優れた耐
震性を有する大規模オフィスビルへ
の移転需要は堅調に推移するものと
考えている。
出所： シービーアールイー株式会社 「ジャパン オフィス マーケット ビュー」
（10億円）
出所： 都市未来総合研究所（みずほ信託銀行のシンクタンク） 「不動産売買実態調査」
不動産売買取引額 上期 不動産売買取引額 下期 オフィスビル売買取引額 年度
不動産売買取引額及びオフィスビル売買取引額の推移
（年度）
空室率推移（オフィス）
（%）
東京23区
東京グレードA
大阪市
名古屋市
福岡市
平成 （年）
0
1,000
2,000
3,000
平成20 21 22 23 24 25
2
4
6
8
10
12
14
23 24 25 26
0％2％4％6％8％10％12％14％16％
-40,000-20,000
020,00040,00060,00080,000
100,000120,000
平成20 21 22 23 24 25 26年
新規供給面積 ネット・アブソープション
空室率（大規模ビル） 空室率（全体平均）
（㎡）
福岡市
0％2％4％6％8％10％12％14％16％
-100,000
-50,000
0
50,000
100,000
150,000
平成20 21 22 23 24 25 26年
新規供給面積 ネット・アブソープション
空室率（大規模ビル） 空室率（全体平均）
（㎡）
名古屋市
0％2％4％6％8％10％12％14％
-200,000-150,000-100,000
-50,0000
50,000100,000150,000200,000250,000300,000
平成20 21 22 23 24 25 26年
新規供給面積 ネット・アブソープション
空室率（大規模ビル） 空室率（全体平均）
（㎡）
大阪市
オフィスの需給および空室率の推移
37
東京圏・主要大都市
本投資法人の重点投資対象地域である大都市圏におけるオフィスビル市場は、中長期的に概ね良好な状態が継続するものと考えている。また、下図のとおり、大規模オフィスビルの空室率は、全体平均に対し常に低い水準を維持していることから、かかる優位性のある資産への重点投資により、中長期的な安定的収益が見込めるものと考えている。
（9月末） （9月末）
（9月末） （9月末） 出典：株式会社オフィスビル総合研究所 出典：株式会社オフィスビル総合研究所
出典：株式会社オフィスビル総合研究所 出典：株式会社オフィスビル総合研究所
投資主、投資口の状況
投資主の構成
（注）平成26年10月末日現在の情報です。 38
所有者別投資口数の割合 主要投資主
所有者別投資主数の割合
投 資 主 所有投資 口数
比率 (%)
1 日本トラスティ・サービス信託銀行株式会社（信託口） 56,849 13.13
2 エイチエスビーシー バンク ピーエルシー クライアンツ ノンタックス トリーティ 常任代理人 香港上海銀行東京支店
18,680 4.31
3 資産管理サービス信託銀行株式会社 （証券投資信託口）
18,048 4.17
4 日本マスタートラスト信託銀行株式会社 （信託口）
13,570 3.13
5 ゴールドマンサックスインターナショナル 常任代理人 ゴールドマン・サックス証券株式会社
13,085 3.02
6 野村信託銀行株式会社（投信口） 10,046 2.32
7 ノムラバンクルクセンブルグエスエー 常任代理人 株式会社三井住友銀行
9,679 2.23
8 株式会社ＳＢＩ証券 6,280 1.45
9
バンク オブ ニユーヨーク ジーシーエム クライアント アカウンツ イー ビーデイー 常任代理人 株式会社三菱東京ＵＦＪ銀行
6,278 1.45
10 資産管理サービス信託銀行株式会社 （金銭信託課税口）
6,081 1.40
合 計 158,596 36.65
金融機関
33%
その他法人
9%
外国法人等
16%
個人・その他
42%
432,680 口
金融機関
1%
その他法人
3% 外国法人等
0%
個人・その他
96%
12,322人
0
30,000
60,000
90,000
120,000
150,000
80,000
90,000
100,000
110,000
120,000
130,000
平成26年6月5日 平成26年6月29日 平成26年7月24日 平成26年8月18日 平成26年9月11日 平成26年10月6日 平成26年10月31日
Trading Vol（売買高） Share Price（投資口価格）
投資口価格の推移
39
（終値：円） （口）
上場以降の投資口価格推移
ガバナンス
投資主利益を追求したガバナンス体制
40
期中運用報酬 ① （年率）
総資産額×0.45% （上限料率）
期中運用報酬 ②
調整後EPU ×NOI ×0.00080%
（上限料率）
取得報酬
取得価格×1.00%（上限料率） ※利害関係人等との取引に係る
料率は0.50% （上限料率）
譲渡報酬
譲渡価格×0.50%（上限料率） ※利害関係人等との取引に係る
料率は0.25% （上限料率）
調整後EPU に連動
資産運用報酬の一部を調整後EPU に連動させる報酬体系を採用することにより、投資主と本資産運用会社が利益を共有
利害関係人等取引の排除
• インベスコ・グループにおいて、日本での不動産関連業務を行っているのは本資産運用会社のみ
• したがって、本投資法人では、国内の不動産付帯業務（仲介、プロパティ・マネジメント、ビルマネジメント等）において、資産運用会社の利害関係人等との取引が基本的に発生しない
起 案
承 認
審議・決議
審議・決議
審議・決議
審議・承認
各起案部署
コンプライアンスオフィサー
コンプライアンス委員会
投資委員会
取締役会
投資法人役員会
利害関係人等との取引に該当 / コンプライアンスに疑義あり
利害関係人等との取引に該当
修正・廃案等 の指示
修正・廃案等 の指示
修正・廃案等 の指示
修正・廃案等 の指示
修正・廃案等 の指示
投資主利益と連動した運用報酬体系の導入 意思決定プロセス
資産運用会社の意思決定プロセス
ローテーション・ルール
41
不動産等案件情報に関するローテーション・ルール
不動産等案件情報受付簿（日本）へ記録、定例会議
新規案件情報会議（日本）の開催
本投資法人による物件取得の検討
ローテーション・ログにおける順位
本投資法人の順位が高い場合
他ファンド等による物件取得の検討
毎週定期的に開催 日本不動産に関する各ファンドマネージャーが参加 （主催：運用部門担当取締役及び不動産投資部）
日本国内の不動産等案件情報が随時記録され、不動産投資部の週次定例会議で担当者が案件につき概要を説明（所管：不動産投資部）
興味を示すファンド等が 本投資法人のみの場合
興味を示すファンド等が 本投資法人以外にもある場合
各ファンドマネージャーによる初期判定 興味を示すファンド等の有無
不動産等案件情報（日本）の収集 インベスコ・リアルエステートの不動産ファンドに対する日本国内の不動産等案件情報の収集 （所管：不動産投資営業部）
新規案件の各ファンドマネージャーへの紹介
本投資法人の順位が低い場合
ファンド等で投資可能な新規案件情報のDeal Log（日本）への記載 投資可能なファンドがあると運用部門担当取締役及び不動産投資部長が判断した新規案件については、当該案件情報はDeal Log（日本）に掲載される。
42
メ モ
43
本資料に関する留意事項
本資料は、情報の提供のみを目的としており、特定の商品についての投資の勧誘を目的とするものではありません。
本資料には、インベスコ・オフィス・ジェイリート投資法人（以下「本投資法人」といいます。）の将来の業績等に関する記述が含まれていますが、これらの記述は本資料作成時点において入手可能な情報及び不確実な要因についての一定の仮定を前提とするものであり、本投資法人の将来の業績等を保証するものではなく、また、本投資法人の実際の業績等とは異なる場合があります。
本資料において提供している情報については、その内容の正確性、確実性及び完全性を保証するものではありません。
本資料は、予告なくその内容が訂正、修正又は廃止される場合があります。
本投資法人及びインベスコ・グローバル・リアルエステート・アジアパシフィック・インクの事前の承諾なく、本資料の全部又は一部を引用、複製又は転用することを禁止します。