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Geprüfter Jahresbericht

Anlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds» mit Immobilienanlagen ausschliesslich im Ausland 31. Dezember 2019

Credit Suisse Real Estate Fund Global

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Credit Suisse Real Estate Fund Global Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 20192

Inhalt

3 Wichtiges in Kürze

4 Verwaltung und Organe

5 Informationen über Dritte

6 Tätigkeitsbericht

11 Entwicklung Nettoinventarwert und Aus schüttung

12 Vermögensrechnung

13 Erfolgsrechnung

14 Anhang

16 Weitere Anlagen

17 Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten

17 Verzinsliche Darlehen und Kredite

18 Käufe und Verkäufe von Grundstücken Geschäfte mit Nahestehenden Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Immobiliengesellschaften des Fonds Übersicht Käufe und Verkäufe von Anteilen

20 Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen

21 Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften

22 Liegenschaftsstruktur Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag

23 Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten

24 Inventar der Liegenschaften in Schweizer Franken Allgemeine Objektangaben Objekt-Finanzzahlen Objektstruktur Wohnungen Objektstruktur Gewerbe Inventar der Liegenschaften in Landeswährung Objekt-Finanzzahlen

28 Erläuterungen zum geprüften Jahresbericht

30 Bewertungsbericht

32 Bericht der Prüfgesellschaft


Credit Suisse Real Estate Fund Global Geprüfter Jahresbericht per 31. Dezember 2019 3

Wichtiges in KürzeEckdaten 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Valorennummer 13 985 167

Ausgabe Fondsanteile – – –

Rücknahme Fondsanteile – – –

Anzahl Anteile im Umlauf 2 985 000 2 985 000 2 985 000

Inventarwert pro Anteil (inkl. Ausschüttung) CHF 102.25 101.30 99.79

Ausgabepreis pro Anteil CHF 104.00 103.00 101.00

Rücknahmepreis pro Anteil CHF 96.00 96.00 94.00

Schlusskurs CHF 91.00 86.80 87.75

Höchster Kurs (Berichtsperiode) CHF 93.95 90.75 98.50

Tiefster Kurs (Berichtsperiode) CHF 85.75 86.00 86.50

Börsenkapitalisierung (MV) CHF 271,6 Mio. 259,1 Mio. 261,9 Mio.

Agio/Disagio –11,00% –14,31% –12,07%

Vermögensrechnung 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Verkehrswert der Liegenschaften CHF 381,4 Mio. 375,4 Mio. 380,9 Mio.

Durchschnittlicher realer Diskontierungssatz 4,48% 4,54% 4,92%

Gestehungskosten der Liegenschaften CHF 328,6 Mio. 333,0 Mio. 358,8 Mio.

Gesamtfondsvermögen (GAV) CHF 419,4 Mio. 417,4 Mio. 401,7 Mio.

Fremdfinanzierungsquote: 1

– in % der Anlagekosten 26,80% 27,88% 23,38%

– in % der Verkehrswerte 23,09% 24,73% 22,03%

Fremdkapitalquote 27,22% 27,56% 25,85%

Verzinsung der Fremdfinanzierungen 2,31% 2,32% 3,03%

Restlaufzeit der Fremdfinanzierungen Jahre 2,24 3,21 2,66

Nettofondsvermögen (NAV) CHF 305,2 Mio. 302,4 Mio. 297,9 Mio.

Rendite- und Performanceangaben 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Ausschüttung CHF 3.40 3.40 3.40

Ausschüttungsrendite 3,74% 3,92% 3,87%

Ausschüttungsquote 102,64% 88,40% 105,33%

Eigenkapitalrendite (ROE) 4,39% 4,59% 6,85%

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3,87% 3,97% 5,78%

Anlagerendite 4,41% 5,06% 7,07%

Performance 8,86% 2,75% –2,75%

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 66,16% 71,60% 63,86%

Fondsbetriebsaufwandquote Gross Asset Value (TERREF GAV) 1,11% 1,17% 1,25%

Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 1,63% 1,79% 1,75%

Kurs-/Gewinnverhältnis (P/E Ratio) 20,44 18,96 13,26

Kurs-/Cashflowverhältnis 28,22 22,10 3 449,40

Erfolgsrechnung 31.12.2019 31.12.2018 31.12.2017

Nettoertrag CHF 10,2 Mio. 10,5 Mio. 9,6 Mio.

Realisierte Kapitalgewinne/-verluste CHF –0,9 Mio. –0,2 Mio. –10,3 Mio.

Mietzinseinnahmen CHF 20,3 Mio. 20,2 Mio. 20,4 Mio.

Mietausfallrate 8,84% 6,59% 9,54%

Restlaufzeit fixierter kommerzieller Mietverträge (WAULT) Jahre 4,35 5,28 6,28

Unterhaltsaufwand CHF 2,2 Mio. 1,4 Mio. 2,2 Mio.

1 Maximal zulässige Belastung: Ein Drittel der Verkehrswerte (Art. 65 Abs. 2 KAG/Art. 96 Abs. 1 KKV)



Verwaltung und OrganeFondsleitung Credit Suisse Funds AG, Zürich

Verwaltungsrat ȩ Dr. Thomas Schmuckli, Präsident Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Präsident des Verwal-tungsrates der Bossard Holding AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Patria Genossenschaft, Basel; Mitglied des Verwaltungsrates der Hans Oetiker Holding AG, Horgen; Vizepräsident des Verwaltungsrates der Helvetia Holding AG, St. Gallen, und Mitglied des Verwaltungsrates von Tochtergesellschaften von dieser

ȩ Luca Diener, Vizepräsident Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Ruth Bültmann, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwal-tungsrates der Credit Suisse Investment Notes S.A., Luxembourg; Mitglied des Verwaltungsrates der BLI – Banque de Luxembourg Investments S.A., Luxemburg; Präsidentin des Verwaltungsrates der Conventum Asset Management S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungs-rates der Mitsubishi UFJ Investor Services & Banking (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungs-rates der Luxembourg Institute of Directors – ILA, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Lithos Capital S.A.-SPF, Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Berlynvest S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungs - rates der New Crown Investment S.A., Luxemburg

ȩ Patrik Marti, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

ȩ Jürg Roth, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der AXA Pension Solutions AG, Winterthur; Mitglied des Stiftungsrates der Credit Suisse Anlagestiftung 2. Säule, Zürich

ȩ Raymond Rüttimann, (seit 5. April 2019), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse Asset Manage-ment (Schweiz) AG, Zürich; Präsident des Verwaltungs-rates der Interswiss Immobilien AG, Zug; Präsident des Verwaltungsrates der Siat Immobilien AG, Zug; Mit - glied des Verwaltungsrates der Shoppi Tivoli Management AG, Spreitenbach; Vorstandsmitglied des VIS Verband Immobilien Schweiz, Bern; Mitglied des Verwaltungsrates der Société Internationale de Placements SA in Liquida-tion, Basel

ȩ Christian Schärer, Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Managing Director bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxemburg; Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse (Luxembourg) S.A., Luxemburg

ȩ Dr. Christoph Zaborowski, (bis 5. April 2019), Mitglied Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Präsident des Verwaltungsrates der REFL Invest AG, Zürich; Präsident des Verwaltungsrates der Deal Estate AG, Luzern; Präsident des Verwaltungsrates der BS2 AG, Schlieren; Vizepräsident des Investmentkomitee der Steiner Investment Foundation, Zürich; Mitglied des Invest - mentkomitee der FG Wohninvest Deutschland S.C.S. SICAV-SIF, Luxemburg; Mitglied des Immobilienausschus-ses der Pensionskasse der Lonza, Basel; Mitglied des Verwaltungsrates der Fundamenta Group Holding AG, Zug; Mitglied des Aufsichtsrates der Fundamenta Group Deutschland AG, München

Geschäftsleitung ȩ Thomas Schärer, CEO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Patrick Tschumper, stellvertretender CEO und Leiter Fund Solutions Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Mitglied des Verwaltungsrates der Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich; Mitglied des Verwal-tungsrates der MultiConcept Fund Management S.A., Luxemburg

ȩ Michael Dinkel, Mitglied, Fund Services Administration Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ David Dubach, Mitglied, Oversight & ManCo Services Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Gilbert Eyb, Mitglied, Legal Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Thomas Federer, Mitglied, Performance & Risk Manage-ment Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Hans Christoph Nickl, Mitglied, COO Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

ȩ Thomas Vonaesch, Mitglied, Real Estate Fund Manage-ment Relevante Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung: Präsident des Verwaltungsrates der Helvetia Asset Management AG, Basel

ȩ Gabriele Wyss, Mitglied, Compliance Keine relevanten Tätigkeiten ausserhalb der Fondsleitung

Depotbank Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich

Prüfgesellschaft KPMG AG, Zürich



Informationen über DritteAkkreditierte Schät-zungsexperten

ȩ Gino Fiorentin, dipl. Architekt, HTL, Wüest Partner AG, Zürich

ȩ Pascal Marazzi-de Lima, dipl. Architekt ETH, Wüest Partner AG, Zürich

ȩ Marius Malek, Diplom-Geograph Univ., Wüest Partner AG, Zürich

Delegation weiterer Teilaufgaben

Die Fondsleitung hat die Anlageentscheide an die Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Zürich, als Vermögens-verwalterin delegiert.

Die Fondsleitung hat verschiedene Teilaufgaben der Fondsadministration an nachfolgende Gruppengesellschaften der Credit Suisse Group AG delegiert:

ȩ Credit Suisse AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Rechts- und Complianceberatung, Facility Management und Management Information System MIS.

ȩ Credit Suisse (Schweiz) AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Personal wesen, Collateral Management, IT-Dienstleistungen und First Line of Defense Support (FLDS).

ȩ Credit Suisse Asset Management (Schweiz) AG, Schweiz: Real Estate Administration (u. a. Fonds- und Liegenschaftsbuchhaltung, Liegenschaftenverwaltung).

ȩ Credit Suisse Services AG, Schweiz: Teilaufgaben in den Bereichen Complianceberatung, Finanzwesen der Fondsleitung und Steuerberatung.

ȩ Credit Suisse Fund Services (Luxembourg) S.A., Luxembourg: Teilaufgaben im Bereich der Fondsbuchhaltung.

ȩ Credit Suisse (Poland) Sp.z.o.o., Polen: Teilaufgaben in den Bereichen Fondsbuchhaltung, Information Management (u. a. Produkt-Masterdaten, Preis-Publika-tionen, Factsheet-Produktion, KIID-Produktion und Erstellen von Reportings), Legal Reporting sowie weitere Support-aufgaben.

Die genaue Ausführung des Auftrages regelt ein zwischen der Fondsleitung und den genannten Gruppengesellschaften abgeschlossener Vertrag. Es besteht die Möglichkeit, den genannten Gruppengesellschaften weitere Teilaufgaben zu delegieren.

Die Liegenschaftsverwaltung und der technische Unterhalt sind an die folgenden Firmen delegiert:

ȩ Chile: CBRE Chile S.A.

ȩ Deutschland: STRABAG Property and Facility Services GmbH

ȩ Grossbritannien: BNP Paribas Real Estate Advisory & Property Management UK Ltd.

ȩ Japan: CBRE K.K. EGW Asset Management Inc. Savills Asset Advisory Co., Ltd.

ȩ Niederlande: Jones Lang LaSalle B.V. MVGM International B.V.

ȩ USA: CBRE Inc. Cushman & Wakefield of Colorado Inc. Steelwave Inc.

Für Buchführungs-, Steuerberatungs- und Administrationstätigkeiten der Tochtergesellschaften werden die folgenden Dienstleister beigezogen:

Alter Domus, CBRE Inc., CBRE Chile S.A., Citco Nederland B.V., Cushman & Wakefield of U.S. Inc., Ernst & Young, J&A Garrigues S.L.P., Morrison & Foerster, PricewaterhouseCoopers und Savills Asset Advisory Co. Ltd.

Die Ausführung der Aufträge ist in separaten Verträgen geregelt.



Tätigkeitsbericht

vom 1. Januar bis 31. Dezember 2019

Der Credit Suisse Real Estate Fund Global ist der erste börsenkotierte Immobilienfonds schweizerischen Rechts, der ausschliesslich in internationale Immobilienanlagen investiert. Der Fonds verschafft pri- vaten und institutionellen Investoren den Zugang zu einem international diversifizierten Portfolio qualitativ hochwertiger kommerziell genutzter Liegenschaften. Das Anlageziel des Fonds besteht darin, durch ein geografisch international diversifiziertes Immobilienportfolio sowohl ein kontinuierliches Kapitalwachs - tum zu erreichen als auch eine regelmässige, angemessene Ertragsausschüttung sicherzustellen. Der Fonds ist seit seiner Lancierung per 29. November 2011 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange kotiert.

2019 erlebte die Konjunktur eine deutliche Abkühlung und das globale reale Wirtschaftswachstum betrug nur noch 2,7% gegenüber einer Wachstumsrate von 3,2% in 2018. Die Handelskonflikte zwischen China und den USA belasteten vor allem die Industrie- und Exportsegmente, während der für die Immobiliennachfrage wichtige Dienstleistungssektor in einer gesunden Verfassung blieb.Die Arbeitsmärkte haben ihre globale Erholung weiter fortgesetzt.Die asiatischen Länder ohne Japan gehörten auch 2019 zu den am stärksten wachsenden Regio-nen, mit einer Wachstumsrate von 5,5%, trotz einer deutlichen Verlangsamung des chinesi - schen Wirtschaftswachstums von 6,6% auf 6,1% gegenüber dem Vorjahr. Die japanische Wirt - schaft wuchs um 0,9%. Australien und Neuseeland wuchsen auch bedeutend schwächer mit 2,0% respektive 2,3%.Die Konjunktur verlief in Europa je nach Land unterschiedlich. Das Wirtschaftswachstum in der Eurozone hat sich von 1,9% in 2018 auf 1,2% in 2019 verlangsamt. Deutschland war auf - grund seiner Exportexponiertheit am stärksten betroffen und wuchs in 2019 nur noch 0,6%, da sich die deutsche Industrie seit Mitte 2018 in einer Rezession befindet. Irland und Polen ent-wickelten sich dagegen äusserst dynamisch mit einem geschätzten realen BIP Wachstum von 5,6% und 4,0%. Aber auch die Niederlande zeigte sich weiter robust mit einem Wachstum von 1,7%.Das reale Wirtschaftswachstum in Grossbritannien belief sich 2019 auf 1,3%. Damit war dieses Land eines derjenigen Länder global, die ihre Dynamik aus dem Vorjahr halten konnten. Dies ist angesichts der politischen Wirren um den Brexit umso überraschender. Gegen Ende Jahr nahm zufolge des klaren Wahlsiegs der Tories der Optimismus zu. Dies machte deutlich, dass der Brexit nun stattfinden dürfte. Damit kann die jahrelange Unsicherheit um die Rolle der UK bereinigt werden.Die USA zeigten ein solides Wirtschaftswachstum von 2,3%, während es in Kanada auf 1,5% zurückfiel. Der Arbeitsmarkt erholte sich in den USA weiter. Die Chilenische Wirtschaft entwickelte sich bis Oktober sehr positiv, dann brachen in Chile aber soziale Unruhen aus. Seither herrschen Unsicherheiten über den weiteren Verlauf der wirtschaftlichen Entwicklung und der politischen Stabi - lität des Landes. Die wirtschaftliche Aktivität brach im Q4 2019 ein. Das reale Bruttoinlandspro - dukt (BIP) für 2019 wuchs lediglich um ca.1,0% statt 4,0% in 2018. Entgegen den allgemeinen Erwartungen bezüglich der Normalisierung der Geldpolitik war das Berichtsjahr durch deutliche Zinssenkungen geprägt. Die US-Notenbank, Federal Reserve (FED) sowie die Reserve Bank of Australia reduzierten die Leitzinssätze um 75 Basispunkte. Auch die kanadische und neusee - ländische Zentralbank griff zum Instrument der Zinssenkungen. Die europäische Zentralbank drückte den Depositensatz für die Banken noch stärker in den negativen Bereich, d.h. um 10 Basispunkte auf –0.5%. Die EZB nahm das Ankaufsprogramm von Staatsanleihen wieder auf. Das Volumen der Anleihen, die nun negativ verzinst werden, steigt nun auch ausserhalb des Schweizer-Franken-Raums.

Anlegerkreis, Besonderheiten

Makro-ökonomische Rahmen-bedingungen



Immobilienmiet- und Transaktionsmärkte verzeichneten ein gutes Jahr 2019. Basierend auf Daten von Direktanlagen von institutionellen Immobilienportfolien wiesen globale Immobilienanlagen auch 2019 wie im Vorjahr hohe einstellige Gesamtrenditen auf.Das Investitionsvolumen der Immobilienmärkte betrug 2019 weltweit rund USD 985 Mrd. und lag 4% tiefer als im sehr dynamischen Vorjahr. In Europa und Asien Pazifik sanken die Volumen, während sie in den USA stabil blieben. Immobilienkapitalwerte setzten mit der Ausnahme von Handel-simmobilien ihren positiven Wachstumstrend fort. Die Nettorenditen von kommerziellen Immobilien waren aufgrund des weiter sehr hohen Investorenappetits in vielen Märkten in Europa und Asien Pazi - fik weiter rückläufig; In den USA stiegen die Renditen zu Jahresbeginn aufgrund der höheren Zinsen an, die Situation verbesserte sich gegen Ende des Jahres merklich.Die Risikoprämien für Immobilienanlagen bleiben weiterhin in vielen Märkten deutlich über ihren histo - rischen Durchschnittswerten. Die rückläufigen Zinsen haben auch in den USA die Investitionsaus-sichten stark verbessert. Dies führt zu einer hohen Investorennachfrage nach Immobilien weltweit. Aus Schweizer Franken Sicht sanken die Kosten für die Währungsabsicherung von US, australischen, kanadischen und neuseeländischen Anlagen markant.«Core»-Immobilien erfreuten sich weiterhin einer hohen Nachfrage. Solche Objekte zeichnen sich durch eine gute Lage, neue oder renovierte Bausubstanz sowie langfristige Mietverträge mit bonitätsstarken Mietern aus. Der Appetit nach «Value Added»-Liegenschaften ist ebenfalls angestie-gen, da verschiedene Investorengruppen höhere Renditen suchen. Value Added Liegenschaften weisen häufig hohe Leerstandsquoten auf oder erfordern einen höheren Investitionsbedarf um die Immobilien neu am Markt zu positionieren.Die positive Mietmarktentwicklung ist einer der wichtigen unterstützenden Faktoren für globale Immo - bilienanlagen. Aufgrund der weiterhin sehr tiefen Bauaktivität in vielen Märkten und der robusten Nachfrage nach Mietflächen fielen die Leerstände in den meisten Anlagemärkten weiter. In Tokio, Osaka, Nagoya, München, Berlin und Stuttgart liegt die Büroleerstandsquote unter 2,0%, während die Mietpreise weiter stiegen.

Makroökonomische RahmenbedingungenFür das erste Halbjahr 2020 steht aufgrund des Ausbruchs des Coronavirus die globale Wirtschaft vor grossen Unsicherheiten. Tourismus, Handel und Industrie dürften stärker durch die Einschränkungen des Soziallebens, die in Europa und USA Tatsache ist, betroffen sein als verschiedene Dienstleistungs-segmente. Die Credit Suisse geht aber davon aus, dass sich die Situation nach einigen Monaten stabilisieren dürfte.Das globale Wirtschaftswachstum dürfte sich 2020 deutlich abschwächen. Wir erwarten in den meis - ten Anlageländern des Fonds, wie auch in der Schweiz, eine Rezession. Die Prognosen stehen unter grösseren Unsicherheiten und können sich stark ändern. Spätestens gegen Jahresende dürfte aber eine deutliche Erholung der Weltwirtschaft einsetzten. Wir erwarten, dass auch die bedeuten - den Fiskalpakete der Staaten ihre Wirkung entfalten werden. Die Zentralbanken haben 2020 deutlich reagiert und die Zinsen gesenkt. In den USA wurden die Zinsen um 150 Basispunkte gesenkt. Auch in anderen Währungsräumen gab es substantielle Zinssenkungen. Es ist daher weiter davon auszugehen, dass die Zentralbanken eine sehr expansive Geldpolitik verfolgen werden, um auf die hohe Finanz-marktvolatilität und einen möglichen konjunkturellen Einbruch zu reagieren. Unter diesen Vorzeichen gehen wir weiterhin von einer anhaltenden negativen Verzinsung für europäische und japanische Staatsanleihen aus. Auch Anleiherenditen in Übersee dürften weiterhin schwach bleiben. Zinserhöhun-gen dürften auch 2020 nicht zur Diskussion stehen.

Geschäftsflächen- und InvestorenmarktDie erwartete wirtschaftliche Abschwächung suggeriert für die Immobilienmietmärkte eine tiefere Flächennachfrage in 2020. Hinsichtlich der sehr tiefen Leerstände und des limitierten Neuan-gebots dürften die Mietmärkte die schwächere Nachfrage etwas besser verkraften können als in vergangenen Zyklen. Wir erwarten jedoch regionale Unterschiede. Deutsche, japanische und von der Technologiebranche beeinflusste Märkte in den USA dürften besser durch die Krise kom - men als von Tourismus und von der Energiebranche geprägte Standorte. Auch bei schwächeren Mietpreisaussichten für 2020 ist zu beachten, dass in den vergangenen Jahren die Marktmieten global deutlich angestiegen sind. Dies führt weiterhin zu Ertragssteigerungen bei Neuvermie-tungen, auch wenn die Mieten etwas zurückgehen. Handelsimmobilien dürften global weiterhin korrigieren und Logistikimmobilien eine robuste Flächennachfrage erleben. Die Situation in Chile wird stetig überwacht, wir bleiben bezüglich dieses Investitionsstandorts weiterhin vorsichtig optimistisch.Das anhaltend tiefe Niveau globaler Anleiherenditen stützt weiterhin das Interesse der Investoren nach Immobilienanlagen. Zurzeit sind Core Immobilien global eine der wenigen Anlagemöglichkei-ten, die solide Einkommensrenditen bei einer tiefen Volatilität bieten können.

Geschäfts-flächen- und Investorenmarkt

Ausblick



Das grösste kurzfristige Risiko für die Immobilienbewertungen sind die Unsicherheiten über eine Pandemie, falls diese länger als ein paar Wochen anhalten sollte. Mittelfristig zählen der bereits fortgeschrittene Preiszyklus und die gesunkenen Kapitalisierungs- und Diskontsätze zu den bedeutendsten Risiken. Ein stärkerer Anstieg der Zinsen dürfte auch in Immobilienmärkten zu steigenden Kapitalisierungssätzen führen. Aktuell ist aber das Risiko eher klein, dass die Zinsen ansteigen.

Aufbau, Struktur und DiversifikationIm Berichtsjahr 2019 erwarb oder veräusserte der Fonds keine Liegenschaften. Der Fokus lag auf dem Asset Management der Bestandsliegenschaften. Insbesondere die Repositionierung der Liegenschaft in Leeds verlief erfolgreich. Nach der Insolvenz des Hauptmieters, konnten die Flächen wieder erfolgreich an einen namhaften Mieter vermietet werden und ein bestehender Mieter entschloss sich, langfristig im Objekt zu bleiben. Der kurzfristig angestiegene Leerstand im Objekt konnte dadurch erfolgreich redu-ziert werden. Aufgrund dieser Umstände ist die Mietausfallrate über das ganze Portfolio für das Ge-schäftsjahr 2019 auf 8,84% (6,59%) angestiegen.Um Nachhaltigkeitskriterien der einzelnen Immobilien des Portfolios in Zukunft besser messen und ver- gleichen zu können, werden zukünftig alle gewerblichen Immobilien des Credit Suisse Real Estate Fund Global BREEAM In-Use zertifiziert. BREEAM steht für Building Research Establishment Environ-mental Assessment Method. Es ist eines der ältesten Zertifizierungssysteme für nachhaltiges Bauen und ist international weit verbreitet. BREEAM In-Use ist der Zertifizierungsprozess für gewerbliche Be- standsgebäude. Ziel der Zertifizierungen ist, die Ableitung von Massnahmen, um Betriebskosten langfristig zu senken und somit die Gesamtperformance der Gebäude zu optimieren. Auch internationale Mieter schätzen die Zertifizierung der angemieteten Objekte. In 2019 wurden bereits sieben Gebäude zertifiziert.

Das Portfolio per 31. Dezember 2019 besteht aus zwölf Liegenschaften in Denver (US), Houston (US), Seattle (US), Leeds (GB), München (DE), Stuttgart (DE), Rotterdam (NL), Tokio (JP), Yokohama (JP) und Santiago de Chile (CL). Die Hauptnutzungen sind Büro und Verkauf. Bezogen auf die Nettomieter-träge beträgt der Anteil an Büroflächen 77,45% (78,00%), jener an Verkaufsflächen 13,55% (13,15%). Die übrigen 9,00% (8,85%) der Flächen verteilen sich primär auf Parking und Lagerräume.Regional sind die Liegenschaftsinvestitionen Ende 2019 folgendermassen verteilt: 32,45% (32,20%) in Nord-/Mittel- und Südamerika, 40,55% (41,25%) in Europa und 27,00% (26,55%) in Asien/Pazifik.

Bewertung der Liegenschaften2019 erfuhr das Portfolio eine Aufwertung. Ohne Berücksichtigung der Währungseinflüsse wurde das Portfolio im Vergleich zum Vorjahr durchschnittlich 3,40% höher bewertet. Per 31. Dezember 2019 wird der Marktwert des Gesamtportfolios von den akkreditierten Schätzungsexperten auf CHF 381,45 Mio. (375,45 Mio.) geschätzt. Die Mietzinseinnahmen sind leicht gestiegen auf CHF 20,26 Mio. (20,19 Mio.) Die Ausschüttung bleibt stabil und beträgt CHF 3.40 (3.40) pro Anteil. Dies ergibt eine Ausschüt-tungsrendite von 3,74% (3,92%). Das Geschäftsjahr des Credit Suisse Real Estate Fund Global dauert jeweils vom 1. Januar bis zum 31. Dezember.

Die Umrechnungskurse der Vermögensrechnung liegen im Vergleich zum 31. Dezember 2018 per 31. Dezember 2019 gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 1,80% tiefer, die durchschnittlichen Umrech-nungskurse der Erfolgsrechnung liegen im Vergleich zum 31. Dezember 2018 per 31. Dezember 2019 gewichtet zur Portfolio-Allokation rund 0,77% tiefer.Die Währungen in der Vermögensrechnung wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Saldo resultiert ein Währungs-verlust von CHF 5,08 Mio. (Verlust 4,80 Mio.). Die Währungsschwankungen in der Erfolgsrechnung werden nicht abgesichert.

Im Geschäftsjahr 2019 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global keine Liegenschaften erworben oder veräussert. Zum Stichtag des Abschlusses befand sich kein Projekt im Bau.Im Auftrag der Fondsleitung und in Übereinstimmung mit dem Kollektivanlagengesetz (KAG) wurden die Liegenschaften per 31. Dezember 2019 von unabhängigen, von der Eidgenössischen Finanz-marktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten einzeln bewertet. Dabei wurden ebenfalls Hilfspersonen im Ausland beigezogen. Grundlage dieser Schätzungen bilden die «International Valuation Standards». Die Bewertungen aller Liegenschaften erfolgen nach der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode). Der daraus resultierende totale Verkehrswert beträgt CHF 381,45 Mio. (375,45 Mio.). Der gewichtete Diskontierungssatz beträgt 4,48% (4,54%) der Nettoerträge nach

Immobilien-portfolio

Erläuterungen zur Jahres rechnung

Fremdwäh-rungseinflüsse

Vermögens-rechnung



Abzug der langfristigen Instandsetzungsmassnahmen. Die flüssigen Mittel über CHF 29,42 Mio. (33,57 Mio.) wurden in Bankguthaben, angelegt. Das Ge schäftsvermögen war in folgende Währungen investiert: Euro, britisches Pfund, Yen, chilenischer Peso und amerikanischer Dollar. Die Währungen wurden grösstenteils mittels Devisentermingeschäften abgesichert, um die Währungsschwankungsrisiken abzuschwächen. Per Jahresende resultiert ein Guthaben von CHF 2,17 Mio. (Guthaben 0,14 Mio.) aus unrealisierten Kapitalgewinnen aus offenen Devisentermingeschäften.Die Fremdfinanzierung beträgt CHF 88,07 Mio. (92,85 Mio.) oder 23,09% (24,73%) des Verkehrs-wertes der Liegenschaften. Die geschätzten Liquidationssteuern betragen CHF 16,58 Mio. (13,47 Mio.). Das Nettofondsvermögen nach Abzug der geschätzten Liquidationssteuern beträgt CHF 305 226 657 (302 386 448). Die Anlagerendite pro Anteil beträgt 4,41%(5,06%) bei einem Inven-tarwert von CHF 102.25 (97.90 ex Coupon).

Der Gesamtertrag beträgt CHF 20,35 Mio. (20,82 Mio.) und hat damit um 2,27% gegenüber dem Vorjahr leicht abgenommen. Darin enthalten sind Mietzinseinnahmen von CHF 20,26 Mio. (20,19 Mio.), was 99,55% (96,98%) des Gesamtertrages entspricht. Die Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen betragen lediglich CHF 530.00 (0,06 Mio.) und die Erträge aus Post- und Bankguthaben abzüglich Negativzinsen belaufen sich auf CHF 0,09 Mio. (0,07 Mio.). Sonstige Erträge belaufen sich auf CHF 3055.00 (0,50 Mio.). Die Mietzinsausfallrate infolge von Leerständen und Inkassoverlusten beläuft sich auf 8,84% (6,59%) der Sollmietzinseinnahmen. Der Anstieg der Mietausfallrate ist insbesondere auf den zuvor beschrie-benen Insolvenzfall in der Liegenschaft in Leeds zurückzuführen.Der gesamte Aufwand beträgt CHF 10,16 Mio. (10,34 Mio.). Die Fremdfinanzierungskosten betragen CHF 2,24 Mio. (2,29 Mio.). Dabei beträgt der durchschnittliche gewichtete Zinssatz 2,31% (2,32%) bei einer durchschnittlichen Restlaufzeit von 2,24 Jahren (3,21). Für Unterhalt und Repara-turen wurden CHF 2,16 Mio. (1,41 Mio.) beansprucht, was 10,67% (7,00%) der Mietzinseinnah- men entspricht. Die Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) betragen CHF 0,35 Mio. (0,25 Mio.). Für Sonderinvestitionen wie Umbauten von leerstehenden Flächen wurden aus den Rückstellungen für künftige Reparaturen CHF 0,30 Mio. entnommen (Zuweisung 1,00 Mio.). Die Gewinn- und Kapitalsteuern weisen einen Aufwand von CHF 1,27 Mio. (0,69 Mio.) aus. Der Schät-zungs- und Prüfaufwand beträgt CHF 0,52 Mio. (0,49 Mio.). Für die Leitung des Anlagefonds wurden dem Fonds CHF 2,50 Mio. (2,41 Mio.) in Rechnung gestellt. Die Kommission von 0,60% wird auf dem Gesamtfondsvermögen zu Beginn des Geschäfts-jahres berechnet. Die reglementarischen Vergütungen an die Immobilienverwaltungen betragen CHF 0,52 Mio. (0,56 Mio.). Die sonstigen Aufwendungen betragen CHF 0,77 Mio. (1,11 Mio.) und betreffen in erster Linie liegenschaftsbezogene Betriebskosten, Steuer- und Rechtsberatungen sowie Buch-führungs- und weitere Beratungshonorare. Die Fondsbetriebsaufwandquote Gross Asset Value (TERREF GAV) als wichtiger Indikator für die Belastung durch den Betriebsaufwand beträgt 1,11% (1,17%). Diese Kennzahl erlaubt dem Anleger den direkten Vergleich mit anderen Immobilienfonds.Der Nettoertrag des Fonds beträgt CHF 10,19 Mio. (10,48 Mio.) oder CHF 3.41 (3.51) pro Anteil. Die Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) beläuft sich auf 66,16% (71,60%). Die Währungen des Fonds werden mehrheitlich abgesichert. Je nach Entwicklung der Währungen und Zinsdiffe-renzen ergeben sich aus den Absicherungen aus den Devisentermingeschäften realisierte und nicht realisierte Kapitalgewinne oder -verluste. Die aus der Währungsabsicherung realisierten Kapitalverluste betragen CHF 0,80 Mio. (Verlust 1,91 Mio.), die aus Kursveränderungen erfolgten nicht realisierten Kapitalverluste betragen CHF 4,28 Mio. (Verlust 2,89 Mio.). Darin ebenfalls enthalten sind die unrealisierten Umrechnungsdifferenzen aus der Konsolidierung der Abschlüsse der einzelnen Halterge-sellschaften in Fremdwährung. Per Saldo resultiert ein Währungsverlust von CHF 5,08 Mio. (Verlust 4,80 Mio.). Im Jahr 2019 wurden keine Immobilientransaktionen getätigt. Daher sind keine reali-sierten Kapitalgewinne oder Verluste aus Anlagen zu verbuchen (Gewinn CHF 1,70 Mio.). Die nicht realisierten Kapitalgewinne aus Anlagen betragen CHF 11,38 Mio. (Gewinn 8,95 Mio.). Unter Einschluss der Kosten der Währungsabsicherung, den nicht realisierten Kapitalveränderungen aus Anlagen und dem Aufwand aus Erhöhung der Rückstellung für Liquidationssteuern von CHF 3,11 Mio. (Aufwand 2,66 Mio.) resultiert ein Gesamterfolg von CHF 13,29 Mio. (13,66 Mio.) oder CHF 4.45 (4.58) pro Anteil.

Für das Geschäftsjahr 2019 werden CHF 10,15 Mio. (10,15 Mio.) oder CHF 3.40 (3.40) pro Anteil ausbezahlt. Der Coupon Nr. 8 ist ab dem 27. März 2020 spesenfrei zahlbar bei der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, und deren Geschäftsstellen in der Schweiz (Ex-Datum 25. März 2020). Die Ausschüttung des Fonds ist affidavitfähig und die Anleger können die in Abzug gebrachte Verrech-nungssteuer zurückfordern. Der Nettoinventarwert pro Anteil stieg im Geschäftsjahr 2019 von CHF 97.90 (ex Coupon) auf CHF 102.25. Die Anlagerendite beträgt somit 4,41% (5,06%).

Erfolgs-rechnung

Ausschüttung, Rendite



Geschäftsjahr 2019 2018

Coupon Nr. 8 7Brutto CHF 3.40 CHF 3.40Abzüglich 35% eidg. Verrechnungssteuer CHF 1.19 CHF 1.19

Total Ausschüttung CHF 2.21 CHF 2.21

Es hat keine Emission stattgefunden. 165

160

155

150

145

140

135

130

125 Jan. Feb. Mär. Apr. Mai. Jun Jul. Aug. Sep. Okt. Nov. Dez. 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019 2019

Swiss Market Index (SMI)Credit Suisse Real Estate Fund GlobalSXI Real Estate Funds Broad (TR)

Die Anteile des Credit Suisse Real Estate Fund Global werden seit Lancierung am 29. November 2011 an der Schweizer Börse SIX Swiss Exchange gehandelt. Der Schlusskurs lag am Ende des Ge-schäftsjahres bei CHF 91.00 was einer Erhöhung von CHF 4.20 resp. 4,84% entspricht. Die Perfor- mance des Credit Suisse Real Estate Fund Global ist 2019 auf 8,86% angestiegen (2,75%), liegt jedoch um 11,81 Prozentpunkte unterhalb des Schweizer Benchmarks. Als Benchmark wird der SXI Real Estate Funds Broad (TR) zugrunde gelegt, der in der gleichen Zeitspanne (1. Januar bis 31. Dezember 2019) eine Performance von 20,67% aufwies. Der CS Real Estate Fund Global ist nicht Teil des SXI Real Estate Funds Broad, da dieser nur Immobilienfonds enthält die mindestens 75% ihrer Aktiva bzw. ihres Fondsvermögens in der Schweiz investieren. Die Vergleichbarkeit ist daher zu relativieren. Das Disagio, das sich aus der Differenz zwischen Schlusskurs und Nettoinventarwert ergibt, lag am Ende der Berichtsperiode bei 11,00% (Disagio 14,31%).

Per 31. Dezember 2019 wurden keine Anteile gekündigt.

Stand am 1. Januar 2019 2 985 000 AnteileRücknahmen 0 AnteileAusgaben 0 Anteile

Stand am 31. Dezember 2019 2 985 000 Anteile

Emission

Kursentwick-lung in CHF (1.1.–31.12.2019)

Rücknahmen

Anteile im Umlauf



Entwicklung Nettoinventarwert und AusschüttungAbschluss per31.12.

Anteile im Umlauf

Inventarwert ex Coupon

CHF

Ausschüttung aus ord. Ertrag

CHF

Kapital -gewinn

CHF

Gesamt-ausschüttung

CHF

Nettovermögen zu Verkehrswerten

in Mio. CHF

2012* 2 310 000 96.81 1.80 0.00 1.80 227,79

2013 2 310 000 95.35 3.60 0.00 3.60 228,58

2014 2 310 000 97.03 3.80 0.00 3.80 232,91

2015 2 985 000 95.20 3.60 0.00 3.60 294,92

2016 2 985 000 93.17 3.40 0.00 3.40 288,27

2017 2 985 000 96.39 3.40 0.00 3.40 297,87

2018 2 985 000 97.90 3.40 0.00 3.40 302,39

2019 2 985 000 98.85 3.40 0.00 3.40 305,23

* Der Fonds wurde per 29. November 2011 lanciert (Ausgabepreis CHF 100.00). Das erste Geschäftsjahr umfasst somit die Zeitspanne vom 29.11.2011 bis 31.12.2012 (verlängerte Berichtsperiode).



Vermögensrechnungper 31. Dezember 2019

Aktiven

31.12.2019Verkehrswert

CHF

31.12.2018Verkehrswert

CHF

Kasse, Post- und Bankguthaben auf Sicht, einschliesslich Treuhandanlagen bei Drittbanken 29 416 872 22 066 064

Grundstücke

– Wohnbauten 1 278 514 1 405 381

– Kommerziell genutzte Liegenschaften 380 168 427 374 042 563

Total Grundstücke 381 446 941 375 447 944

Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Darlehen 0 11 500 000

Derivative Finanzinstrumente 2 165 196 137 599

Sonstige Vermögenswerte 6 353 655 8 294 717

Gesamtfondsvermögen 419 382 664 417 446 324

Passiven Kurzfristige Verbindlichkeiten

– Kurzfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 14 331 580 1 072 333

– Kurzfristige sonstige Verbindlichkeiten 9 500 884 8 739 009

Total kurzfristige Verbindlichkeiten 23 832 464 9 811 342

Langfristige Verbindlichkeiten

– Langfristige verzinsliche Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlichkeiten 73 741 638 91 774 258

Total langfristige Verbindlichkeiten 73 741 638 91 774 258

Total Verbindlichkeiten 97 574 102 101 585 600

Nettofondsvermögen vor geschätzten Liquidationssteuern 321 808 562 315 860 724

Geschätzte Liquidationssteuern 16 581 905 13 474 276

Nettofondsvermögen 305 226 657 302 386 448

Anzahl Anteile im Umlauf 2 985 000 2 985 000

Nettoinventarwert pro Anteil 102.25 101.30

Abzüglich Ausschüttung Berichtsperiode (Coupon Nr. 8) 3.40 3.40

Nettoinventarwert pro Anteil nach Ausschüttung 98.85 97.90

Veränderungen des Nettofondsvermögens Nettofondsvermögen zu Beginn des Rechnungsjahres 302 386 448 297 870 773

Ausschüttungen –10 149 000 –10 149 000

Saldo aus dem Anteilverkehr exkl. des Einkaufs in die laufenden Erträge bei der Ausgabe und der Ausrichtung laufender Erträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0

Gesamterfolg 13 289 209 13 664 675

Saldo Einlage/Entnahme Rückstellungen für Reparaturen –300 000 1 000 000

Nettofondsvermögen am Ende des Rechnungsjahres 305 226 657 302 386 448

Angaben früherer JahreNettofondsvermögen Inventarwert pro Anteil

31.12.2019 305 226 657 102.25

31.12.2018 302 386 448 101.30

31.12.2017 297 870 773 99.79

Umrechnungskurse per 31.12.2019 per 31.12.2018

EUR/CHF 1.087172 1.127010

GBP/CHF 1.282928 1.255576

100 JPY/CHF 0.890989 0.898259

AUD/CHF 0.680753 0.694018

USD/CHF 0.968350 0.985800

100 CLP/CHF 0.128783 0.142051

100 CLP/USD 0.132992 0.144097

UF/CHF 36.458390 39.157480


Erfolgsrechnung(abgeschlossen per 31. Dezember 2019)

Erträge

1.1.2019bis 31.12.2019

CHF

1.1.2019bis 31.12.2019

CHF

1.1.2018bis 31.12.2018

CHF

1.1.2018bis 31.12.2018

CHF

Erträge der Post- und Bankguthaben 104 490 79 404

Negativzinsen –16 229 –5 694

Mietzinseinnahmen (erzielte Bruttoerträge) 20 255 351 20 190 609

Erträge aus Hypotheken und anderen hypothekarisch sichergestellten Darlehen 530 56 032

Sonstige Erträge 3 055 499 694

Einkauf in laufende Nettoerträge bei der Ausgabe von Anteilen 0 0

Total Erträge 20 347 197 20 820 045

Aufwendungen

Hypothekarzinsen und Zinsen aus hypothekarisch sichergestellten Verbindlichkeiten 2 241 051 2 287 229

Unterhalt und Reparaturen 2 160 330 1 413 150

Steuern und Abgaben

– Gewinn- und Kapitalsteuern 1 271 999 689 925

Schätzungs- und Prüfaufwand 523 402 492 029

Abschreibungen auf Grundstücken (Mieterausbauten) 351 352 250 833

Rückstellungen für künftige Reparaturen

– Zuweisung 0 1 000 000

– Entnahme –300 000 0

Reglementarische Vergütungen an

– die Fondsleitung 2 504 678 2 410 139

– die Depotbank 1 62 997 89 362

– den Market Maker 1 27 719 0

– die Immobilienverwaltungen 517 355 564 617

Kosten für Rechenschaftsbericht 21 932 25 000

Aufsichtsabgaben 5 815 5 375

Sonstige Aufwendungen 770 804 1 112 191

Ausrichtung laufender Nettoerträge bei der Rücknahme von Anteilen 0 0

Total Aufwand 10 159 434 10 159 434 10 339 850 10 339 850

Nettoertrag 10 187 763 10 480 195

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen –92 743 1 699 627

Realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen –795 816 –1 909 836

Realisierter Erfolg 9 299 204 10 269 986

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Anlagen 11 381 833 8 945 922

Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen –4 284 199 –2 892 941

Veränderung der Liquidationssteuern –3 107 629 –2 658 292

Gesamterfolg 13 289 209 13 664 675

Verwendung des ErfolgesNettoertrag des Rechnungsjahres 10 187 763 10 480 195

Vortrag des Vorjahres 2 876 208 2 545 013

Zur Verteilung verfügbarer Erfolg 13 063 971 13 025 208

Zur Ausschüttung an die Anleger vorgesehener Erfolg –10 149 000 –10 149 000

Vortrag auf neue Rechnung 2 914 971 2 876 208

Durchschnittliche Umrechnungskurse vom 1.1.-31.12.2019 vom 1.1.-31.12.2018EUR/CHF 1.110760 1.150645GBP/CHF 1.273024 1.299617100 JPY/CHF 0.911184 0.885835AUD/CHF 0.691964 0.727270USD/CHF 0.992508 0.976929100 CLP/CHF 0.140748 0.151878100 CLP/USD 0.141810 0.155465UF/CHF 39.243892 41.301166

1 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Mak-ing direkt vergütet (vorher über die Depotbank)



Ereignisse nach dem BilanzstichtagDer Notfall-Ausschuss der Weltgesundheitsorganisation (WHO) hatte wegen des Coronavirus am 29. Januar 2020 eine «gesundheitliche Notlage von internationaler Tragweite» ausgerufen. Der Bundesrat hat die Situation in der Schweiz am 16. März 2020 als «ausserordentliche Lage» gemäss Epi- demiengesetz eingestuft und daher neben anderen Massnahmen alle Läden, Restaurants, Bars sowie Unterhaltungs- und Freizeitbetriebe mit Ausnahme von unter anderem Lebensmittelläden und Gesundheitseinrichtungen bis am 19. April 2020 geschlossen sowie Kontrollen an den Grenzen zu den Nachbarländern eingeführt.

Die Sorge um eine Ausbreitung des Coronavirus und der damit verbundenen Lungenkrankheit COVID-19 («coronavirus disease 2019») hat bereits einschränkende und wesentliche Folgen für das Wirtschaftsleben und die Unternehmen, bspw. aufgrund von Einschränkungen in Produktion und Handel oder aufgrund von Reisebeschränkungen. Die Kapitalmärkte haben deutliche Kurskorrekturen und einen Anstieg von Risikoprämien verzeichnet. Die Konjunkturforschungsstelle der ETH Zürich geht zwischenzeitlich aufgrund von Lieferstörungen und Nachfrageausfällen von einer Beeinträchtigung des BIP- Wachstums im 2020 aus, ohne dies zu quantifizieren. Einige Zentralbanken, namentlich die Federal Reserve in den USA, haben bereits Leitzinssen-kungen vorgenommen. In diversen Ländern, auch in der Schweiz, werden Konjunkturfördermassnahmen zur Stabilisierung der Wirtschaft diskutiert.

31.12.2019 31.12.2018

Höhe des Abschreibungskontos CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Höhe des Rückstellungskontos für künftige Reparaturen CHF 1,3 Mio. 1,6 Mio.

Höhe des Kontos der zur Wiederanlage zurückbehaltenen Erträge CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Gesamtversicherungswert des Vermögens CHF 310,6 Mio. 298,9 Mio.

Anzahl der auf Ende des nächsten Rechnungsjahres gekündigten Anteile keine keine

Kennzahlen 31.12.2019 31.12.2018

Mietausfallrate 8,84% 6,59%

Fremdfinanzierungsquote in % der Verkehrswerte 23,09% 24,73%

Ausschüttungsrendite 3,74% 3,92%

Ausschüttungsquote 102,64% 88,40%

Betriebsgewinnmarge (EBIT-Marge) 66,16% 71,60%

Fondsbetriebsaufwandquote Gross Asset Value (TERREF GAV) 1,11% 1,17%

Fondsbetriebsaufwandquote Market Value (TERREF MV) 1,63% 1,79%

Eigenkapitalrendite (ROE) 4,39% 4,59%

Rendite des investierten Kapitals (ROIC) 3,87% 3,97%

Agio/Disagio –11,00% –14,31%

Performance 8,86% 2,75%

Anlagerendite 4,41% 5,06%

Angaben über DerivateFür detaillierte Angaben zu den Devisentermingeschäften siehe Seiten 20–21

Grundsätze für die Bewertung des Fondsvermögens sowie die Berechnung des NettoinventarwertsDer Inventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Anlagefonds sowie um die bei der Liquidation des Fondsvermögens wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der sich im Umlauf befindlichen Anteile.

Gemäss Art. 88 Abs. 2 KAG, Art. 92 und 93 KKV sowie den SFAMA-Richtlinien für die Immobilienfonds werden die Immobilien des Fonds regel - mässig von unabhängigen, bei der Aufsichtsbehörde akkreditierten Schätzungsexperten anhand einer dynamischen Ertragswertmethode geschätzt. Die Bewertung erfolgt zum Preis, der bei einem sorgfältigen Verkauf im Zeitpunkt der Schätzung wahrscheinlich erzielt würde. Bei angefangenen Bauten und Bauprojekten erfolgt die Bewertung ebenfalls zu Verkehrswerten. Bei Erwerb oder Veräusserung von Grundstücken im Fondsvermögen sowie auf den Abschluss jeden Rechnungsjahres muss der Verkehrswert der Grundstücke im Fondsvermögen durch die Schätzungsexperten überprüft werden. Der Verkehrswert der einzelnen Immobilien stellt einen bei gewöhnlichem Geschäftsverkehr und unter Annahme eines sorgfältigen Kauf- und Verkaufs-verhaltens mutmasslich erzielbaren Preis dar. Im Einzelfall werden, insbesondere beim Kauf und Verkauf von Fondsliegenschaften, eventuelle Oppor- tunitäten im Interesse des Fonds bestmöglich genutzt. Dies kann zu Abweichungen zu den Bewertungen führen.

Weitere Ausführungen zu den Verkehrswerten können dem Bewertungsbericht der Immobilienschätzer per Jahresabschluss entnommen werden.

Anhangper 31. Dezember 2019



Angaben über die effektiven Vergütungssätze, wo im Fonds - reglement Maximalsätze angegeben sind

31.12.2019 31.12.2018

Effektiv Maximal Effektiv Maximal

a) Vergütungen an die Fondsleitung

– Jährliche Kommission für die Leitung des Immobilienfonds, das Asset Management und den Vertrieb des Immobilienfonds auf Basis des Gesamtfondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,60% 1,50% 0,60% 1,50%

– Kommission für die Bemühungen bei der Erstellung von Bauten, bei Renovationen und Umbauten auf Basis der Baukosten 2,00% 3,00% 2,00% 3,00%

– Entschädigung für die Bemühungen beim Kauf und Verkauf von Grundstücken auf Basis des Kauf- bzw. Verkaufspreises, sofern nicht ein Dritter damit beauftragt wird 0,00% 3,00% 1,11% 3,00%

– Entschädigung für die Verwaltung der einzelnen Liegenschaften während der Berichts-periode auf Basis der Bruttomietzinseinnahmen (inkl. Baurechtszinseinnahmen) 2,55% 5,00% 2,80% 5,00%

– Ausgabekommission zur Deckung der Kosten, welche die Platzierung der neuen Anteile verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der neu emittierten Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00%

– Rücknahmekommission zur Deckung der Kosten, welche die Rücknahme von Anteilen verursachte, auf Basis des Nettoinventarwerts der zurückgenommenen Anteile 0,00% 5,00% 0,00% 5,00%

b) Vergütungen an die Depotbank

– Kommission für die Aufbewahrung des Fondsvermögens, die Besorgung des Zahlungs-verkehrs des Immobilienfonds und die sonstigen in § 4 des Fondsvertrages aufgeführ-ten Aufgaben auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,02% 1 0,20% 0,03% 0,20%

– Kommission für die Auszahlung des Jahresertrages an die Anleger 0,00% 0,50% 0,00% 0,50%

c) Vergütungen an den Market Maker

– Kosten und Honorare im Zusammenhang mit der Sicherstellung eines regelmässigen börslichen und ausserbörslichen Handels der Immobilienfondsanteile auf Basis des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres 0,01% 1 0,01% n/a n/a

1 Ab dem 1. Februar 2019 wird das Market Making direkt vergütet (vorher über die Depobank).

Gesamtbetrag der vertraglichen Zahlungsverpflichtungen nach dem Bilanzstichtag für Grundstückkäufe sowie Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften 31.12.2019 31.12.2018

Grundstückkäufe CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Bauaufträge und Investitionen in Liegenschaften CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Langfristige Verbindlichkeiten, aufgeteilt nach Fälligkeit innerhalb von einem bis fünf Jahren und nach fünf Jahren 31.12.2019 31.12.2018

1 bis 5 Jahre CHF 73,7 Mio. 91,8 Mio.

> 5 Jahre CHF 0,0 Mio. 0,0 Mio.

Anlagen 31.12.2019 31.12.2018

Anlagen, die an einer Börse kotiert oder an einem anderen geregelten, dem Publikum offen-stehenden Markt gehandelt werden: bewertet zu den Kursen, die am Hauptmarkt bezahlt werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. A CHF n/a n/a

Anlagen, für die keine Kurse gemäss Buchstabe a verfügbar sind: bewertet aufgrund von am Markt beobachtbaren Parametern; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. BDetails siehe dazu nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus Währungen Seiten 20–21 CHF 2,2 Mio. 0,1 Mio.

Anlagen, die aufgrund von am Markt nicht beobachtbaren Parametern mit geeigneten Bewer-tungsmodellen unter Berücksichtigung der aktuellen Marktgegebenheiten bewertet werden; gem. KKV-Finma Art. 84 Abs. 2 Bst. CDetails siehe dazu Inventar der Liegenschaften ab Seite 24 CHF 381,4 Mio 375,4 Mio.

Details siehe dazu Weitere Anlagen ab Seite 16 CHF 0,0 Mio. 11,5 Mio.

Total Anlagen CHF 383,6 Mio. 387,1 Mio.

Generelle BemerkungWeitere Informationen können bei «Wichtiges in Kürze» entnommen werden.



Laufende sonstige Anlagen (per 31.12.2019)

Kreditart

Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis

Keine

Abgelaufene sonstige Anlagen (per 31.12.2019)

Kreditart

Laufzeit Betrag in CHF Zinssatzvon bis

Kredit 25.03.2019 28.03.2019 5 200 000 0,050%Kredit 15.03.2019 25.03.2019 5 200 000 0,050%Kredit 05.03.2019 15.03.2019 5 200 000 0,050%Kredit 05.03.2019 15.03.2019 4 900 000 0,000%Kredit 05.02.2019 05.03.2019 4 900 000 0,000%Kredit 05.02.2019 15.02.2019 5 200 000 0,050%Kredit 25.01.2019 05.02.2019 5 100 000 0,050%Kredit 15.01.2019 25.01.2019 5 500 000 0,050%Kredit 24.12.2018 03.01.2019 11 500 000 0,300%

Weitere AnlagenWährend des Geschäftsjahres 2019 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global folgende weitere Anlagen (gem. Art. 86 Abs. 3 Bst. a KKV) bei den Immobilienfonds Credit Suisse Real Estate LogisticsPlus sowie Credit Suisse Real Estate Fund Siat getätigt:

Bei den dabei angewandten Zinssätzen handelt es sich um durchschnittliche, marktkonforme Zinssätze zwischen Fest- vorschüssen und Festgeldern bzw. vergleichbaren Anlagen. Die Zinssätze sind jeweils während der ganzen Laufzeit fix.

Während des Geschäftsjahres 2019 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global keine Kredite von anderen Immobilien-fonds der Credit Suisse Funds AG erhalten.



Hypotheken und andere hypothekarisch sichergestellte Verbindlich‑ keitenLaufende Hypotheken und Festvorschüsse (per 31.12.2019)

Kreditart

Laufzeit

WährungBetrag

in FremdwährungWechselkurs per

31.12.2019Betrag in CHF Zinssatzvon bis

Festhypothek 1 01.12.2017 01.12.2020 USD 14 800 000 0.968350 14 331 580 4,238%Festhypothek 2 18.03.2016 01.04.2021 USD 20 275 743 0.968350 19 634 016 3,110%Festhypothek 3 29.04.2016 01.05.2021 USD 9 251 468 0.968350 8 958 659 3,250%Festhypothek 4 01.02.2013 01.02.2023 CLP 4 809 667 468 0.128783 6 194 034 5,030%Festhypothek 5 30.03.2018 31.03.2023 JPY 300 000 000 0.890989 2 672 967 0,528%Festhypothek 5 30.03.2018 31.03.2023 JPY 2 520 100 000 0.890989 22 453 814 0,550%Festhypothek 6 31.05.2018 31.05.2023 JPY 1 552 000 000 0.890989 13 828 148 0,568%

Total laufende Hypotheken und Festvorschüsse 88 073 218

Abgelaufene Hypotheken und Festvorschüsse (1.1.–31.12.2019)

Kreditart

Laufzeit

WährungBetrag

in Fremdwährung Zinssatzvon bis

Rolloverhypothek 6 31.05.2018 30.06.2019 JPY 119 379 000 0,529%Festvorschuss 20.06.2019 19.07.2019 CHF 2 500 000 1,650%

1 Die Hypothek für die Liegenschaft in Houston wurde am 1.12.2017 über USD 16 000 000 abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden USD 1 200 000 amortisiert, davon USD 600 000 im abgeschlossenen Geschäftsjahr.

2 Die Hypothek über USD 22 000 000 wurde am 18.3.2016 mit der Belastung der Liegenschaft in Seattle abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden USD 1 724 257 amortisiert, davon USD 489 890 im abgeschlossenen Geschäftsjahr.

3 Die Hypothek über USD 10 000 000 wurde am 29.4.2016 mit dem Kauf der Liegenschaft in Denver abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden USD 747 900 amortisiert, davon USD 217 723 im abgeschlossenen Geschäftsjahr.

4 Die Hypothek wurde mit der Belastung der Liegenschaft in Santiago de Chile abgeschlossen. Die Hypothek ist in der Rechnungswährung Unidad de Fomento (UF) abgeschlossen und betrug ursprünglich UF 200 200. Bis zum Bilanzstichtag wurden UF 30 307 amortisiert, davon UF 5 775 im abgeschlossenen Geschäftsjahr. Die Umrechnung der Nettoschuld in CLP erfolgt zum Stichtagskurs.

5 Die beiden Hypotheken über total JPY 2 888 000 000 wurden am 30.3.2018 abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden JPY 67 900 000 amortisiert, davon JPY 38 800 000 im abgeschlossenen Geschäftsjahr.

6 Die beiden Hypotheken über total JPY 1 719 379 000 wurden am 31.5.2018 mit dem Kauf der Liegenschaft in Yokohama abgeschlossen. Bis zum Bilanzstichtag wurden bei der Festhypothek JPY 48 000 000 amortisiert, davon JPY 32 000 000 im abgeschlossenen Geschäftsjahr. Die Rolloverhypothek wurde vollständig zurückbezahlt.

Verzinsliche Darlehen und KrediteWährend des Geschäftsjahres 2019 hat der Credit Suisse Real Estate Fund Global keine ungesicherten Kredite erhalten.



Käufe und Verkäufe von Grundstücken Aufstellung der Käufe und Verkäufe von Grundstücken im Geschäftsjahr 2019

Käufe Gebäudeart GB-Nr.Grundstücks-

fläche m2

keine

Verkäufe Gebäudeart GB-Nr.Grundstücks-

fläche m2

keine

Geschäfte mit NahestehendenDie Fondsleitung bestätigt, dass keine Übertragung von Immobilienwerten auf/von Nahestehende(n) stattgefunden hat und dass übrige Geschäfte mit Nahestehenden zu marktkonformen Bedingungen abgeschlossen wurden (Ziff. 18 der Richtlinie für Immobilienfonds der Swiss Funds & Asset Management Association SFAMA vom 2. April 2008, Stand 13. September 2016).

Mietzinseinnahmen pro Mieter grösser als 5% Mieter Ort der Liegenschaft Anteil in % der Mietzinseinnahmen

K.K. ESCRIT Tokyo 11,1

Karcher Inc. Denver 10,0

Argos Groep B.V. Rotterdam 6,9

Allianz Stuttgart 5,4

Bayern-Invest Kapitalanlagegesellschaft München 5,1

Vantage Energy Services Houston 5,1

Imobiliengesellschaften des FondsREF Global Holding AG, Zug REF Global Chile Fund Holding AG, Zug

Die beiden Holding-Gesellschaften in Zug sowie deren Ländergesellschaften gehören zu 100% dem Credit Suisse Real Estate Fund Global.

Übersicht Käufe und Verkäufe von AnteilenGem. Fondsvertrag § 8 Ziff. 2 Bst. c in Verbindung mit § 15 Ziff. 4 Bst. d

Während des Geschäftsjahres 2019 wurden keine Käufe oder Verkäufe von Anteilen an anderen Immobilienfonds oder Immobilieninvestmentgesellschaften getätigt.



Kapitalgewinne und ‑verluste aus WährungenRealisierte Kapitalgewinne und -verluste aus WährungenRealisierte Kapitalgewinne und -verluste aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften (1.1.–31.12.2019)

WährungDatum Handel

Datum Valuta

Anzahl Verträge

Betrag in Fremdwährung Kaufpreis

Anzahl Verträge Liquidationserlös

Währungsgewinn/ -verlust

EUR 20.11.2018 22.01.2019 1 EUR 90 540 000 CHF 102 499 881 EUR 17.01.2019 22.01.2019 Total EUR 90 540 000 CHF 102 499 881 1 CHF 102 346 416 CHF 153 465

EUR 17.01.2019 20.03.2019 1 EUR 90 540 000 CHF 102 283 943 EUR 15.03.2019 20.03.2019 Total EUR 90 540 000 CHF 102 283 943 1 CHF 102 850 724 CHF –566 780


EUR 15.05.2019 19.07.2019 1 EUR 95 190 000 CHF 107 289 886 EUR 16.07.2019 19.07.2019 Total EUR 95 190 000 CHF 107 289 886 1 CHF 105 422 830 CHF 1 867 056

EUR 16.07.2019 20.09.2019 1 EUR 95 190 000 CHF 105 344 869 EUR 16.08.2019 20.09.2019 1 EUR 1 290 000 CHF 1 399 953 EUR 17.09.2019 20.09.2019 Total EUR 96 480 000 CHF 106 744 822 2 CHF 105 588 098 CHF 1 156 724


GBP 20.11.2018 22.01.2019 1 GBP 34 710 000 CHF 44 103 220 GBP 17.01.2019 22.01.2019 Total GBP 34 710 000 CHF 44 103 220 1 CHF 44 317 728 CHF –214 508

GBP 17.01.2019 20.03.2019 1 GBP 34 710 000 CHF 44 204 018 GBP 15.03.2019 20.03.2019 Total GBP 34 710 000 CHF 44 204 018 1 CHF 46 176 865 CHF –1 972 847

GBP 15.03.2019 20.05.2019 1 GBP 33 380 000 CHF 44 285 647 GBP 15.05.2019 20.05.2019 Total GBP 33 380 000 CHF 44 285 647 1 CHF 43 346 267 CHF 939 380

GBP 15.05.2019 19.07.2019 1 GBP 33 380 000 CHF 43 230 405 GBP 16.07.2019 19.07.2019 Total GBP 33 380 000 CHF 43 230 405 1 CHF 41 022 284 CHF 2 208 121

GBP 16.07.2019 20.09.2019 1 GBP 33 380 000 CHF 40 906 589 GBP 16.08.2019 20.09.2019 1 GBP –630 000 CHF –749 209 GBP 17.09.2019 20.09.2019 Total GBP 32 750 000 CHF 40 157 380 2 CHF 40 358 447 CHF –201 067

GBP 17.09.2019 20.11.2019 1 GBP 32 750 000 CHF 40 242 545 GBP 15.11.2019 20.11.2019 Total GBP 32 750 000 CHF 40 242 545 1 CHF 41 696 580 CHF –1 454 035

JPY 20.11.2018 22.01.2019 1 JPY 6 199 100 000 CHF 54 694 969 JPY 17.01.2019 22.01.2019 Total JPY 6 199 100 000 CHF 54 694 969 1 CHF 56 523 394 CHF –1 828 425

JPY 17.01.2019 20.03.2019 1 JPY 6 199 100 000 CHF 56 474 111 JPY 15.03.2019 20.03.2019 Total JPY 6 199 100 000 CHF 56 474 111 1 CHF 55 789 495 CHF 684 616

JPY 15.03.2019 20.05.2019 1 JPY 6 290 300 000 CHF 56 562 309 JPY 15.05.2019 20.05.2019 Total JPY 6 290 300 000 CHF 56 562 309 1 CHF 57 828 439 CHF –1 266 130


JPY 16.07.2019 20.09.2019 1 JPY 6 290 300 000 CHF 57 223 093 JPY 16.08.2019 20.09.2019 1 JPY –12 500 000 CHF –115 058 JPY 17.09.2019 20.09.2019 Total JPY 6 277 800 000 CHF 57 108 035 2 CHF 57 649 037 CHF –541 002


USD 20.11.2018 22.01.2019 1 USD 67 020 000 CHF 66 058 933 USD 17.01.2019 22.01.2019 Total USD 67 020 000 CHF 66 058 933 1 CHF 66 483 840 CHF –424 907

USD 17.01.2019 20.03.2019 1 USD 67 000 000 CHF 66 107 895 USD 15.03.2019 20.03.2019 Total USD 67 000 000 CHF 66 107 895 1 CHF 67 310 009 CHF –1 202 114

USD 15.03.2019 20.05.2019 1 USD 69 150 000 CHF 69 072 275 USD 15.05.2019 20.05.2019 Total USD 69 150 000 CHF 69 072 275 1 CHF 69 578 730 CHF –506 455

USD 15.05.2019 19.07.2019 1 USD 69 150 000 CHF 69 182 846 USD 16.07.2019 19.07.2019 Total USD 69 150 000 CHF 69 182 846 1 CHF 68 059 297 CHF 1 123 549

USD 16.07.2019 20.09.2019 1 USD 69 150 000 CHF 67 672 679 USD 16.08.2019 20.09.2019 1 USD 3 010 000 CHF 2 940 951 USD 17.09.2019 20.09.2019 Total USD 72 160 000 CHF 70 613 630 2 CHF 71 690 960 CHF –1 077 330

USD 17.09.2019 20.11.2019 1 USD 72 160 000 CHF 71 306 347 USD 15.11.2019 20.11.2019 Total USD 72 160 000 CHF 71 306 347 1 CHF 71 339 757 CHF –33 410 Realisierter Kapitalverlust aus abgeschlossenen Devisentermingeschäften CHF –1 209 150 Realisierter Kapitalgewinn aus übrigen Fremdwährungstransaktionen CHF 413 334 TOTAL REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN CHF –795 816



Nicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus WährungenNicht realisierte Kapitalgewinne und -verluste aus offenen Devisentermingeschäften per 31.12.2019

WährungDatum Handel

Datum Valuta

Anzahl Verträge

Betrag in Fremdwährung Kaufpreis

Anzahl Verträge

Basiswert-äquivalent

Währungsgewinn/ -verlust

EUR 15.11.2019 21.01.2020 1 EUR 96 480 000 CHF 105 092 191 1 CHF 104 869 159 CHF 223 032

GBP 15.11.2019 21.01.2020 1 GBP 32 750 000 CHF 41 577 959 1 CHF 41 987 768 CHF –409 809

JPY 15.11.2019 21.01.2020 1 JPY 6 277 800 000 CHF 57 160 755 1 CHF 55 920 120 CHF 1 240 635

USD 15.11.2019 21.01.2020 1 USD 72 160 000 CHF 70 988 915 1 CHF 69 803 112 CHF 1 185 803 USD 17.12.2019 21.01.2020 1 USD –6 420 000 CHF –6 284 776 1 CHF –6 210 310 CHF –74 465 USD Total USD 65 740 000 CHF 64 704 139 2 CHF 63 592 802 CHF 1 111 338

Nicht realisierter Kapitalgewinn aus offenen Devisentermingeschäften CHF 2 165 196 Nicht realisierter Kapitalverlust aus der Umrechnung der Vermögens- und Erfolgsrechnungspositionen CHF –6 449 395TOTAL NICHT REALISIERTE KAPITALGEWINNE UND -VERLUSTE AUS WÄHRUNGEN CHF –4 284 199

Weitere Angaben zu den Ausserbilanzgeschäften31.12.2019 31.12.2018

Basiswertäquivalent in CHF in % des NFV Basiswertäquivalent in CHF in % des NFVEngagementerhöhende Derivatpositionen:– Währungsrisiko – – – –Total engagementerhöhende Positionen – – – –

Engagementreduzierende Derivatpositonen:– Währungsrisiko 266 369 849 87,27 267 219 404 88,37Total engagementreduzierende Positionen 266 369 849 87,27 267 219 404 88,37



Liegenschafts‑/ Immobilienstrukturper 31. Dezember 2019

7,35% Parking

0,70% Lager

0,75% Übrige 0,20% Wohnungen

13,55% Verkauf

77,45% Büro

Strukturelle Aufteilung nach IST-Nettomietertrag (in CHF)

LiegenschaftsstrukturGestehungskosten Verkehrswerte Versicherungswerte

CHF % CHF % CHF

Wohnbauten 739 191 0,22% 1 278 514 0,34% 1 739 475

Kommerziell genutzte Liegenschaften 327 876 572 99,78% 380 168 427 99,66% 308 872 898

Gemischte Bauten – – – – –

Bauland (inkl. Abbruchobjekten) und angefangene Bauten – – – – –

Total 328 615 763 100,00% 381 446 941 100,00% 310 612 373Tokio

Yokohama

70,57

32,34

München69,96

Stuttgart23,68

Rotterdam18,00Leeds

44,00

Santiago de Chile11,33

Houston42,61

Seattle46,48

Denver23,48

CHF 10 Mio.



Geografische Verteilung der Fondsliegenschaften

Tokio

Yokohama

70,57

32,34

München69,96

Stuttgart23,68

Rotterdam18,00Leeds

44,00

Santiago de Chile11,33

Houston42,61

Seattle46,48

Denver23,48

CHF 10 Mio.

32,45% Region Nord-/Mittel-/Südamerika

27,00% Region Asien/Pazifik

40,55% Region Europa

Regionale Aufteilung nach Verkehrswerten



Wohnungen Gewerbe

LandAnzahl

GebäudeTotal Miet-

objekteTotal Miet-

flächeGrundstücks-

flächeErstellungs -

jahrErwerbs -

datumEigentums-

verhältnisGestehungs-

kostenVerkehrs-

wertSoll-

Mietertrag 1 Mietzinsausfälle 1Bruttoerträge

(Nettomietertrag) 1 Zimmer Total Wohnungen Parking LädenBüros, Praxis-

räume usw.Kinos / Hotels /

Restaurants LagerräumeÜbrige kommer-

zielle RäumeTotal Gewerbeobjekte

ohne GA/EP/PPOrt, Adresse m2 m2 in CHF in CHF in CHF in CHF in % in CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anz. m2 % Anz. Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 %

WohnbautenStuttgart, Reinsburgstrasse 17 Deutschland 1 10 697 474 1957 01.11.2013 Alleineigentum 739 191 1 278 514 50 172 0 0,00 50 172 – 4 4 – – 8 492 70,59 – – – – – – – 2 205 – – 2 205 29,41 Total Wohnbauten 1 10 697 474 739 191 1 278 514 50 172 0 0,00 50 172 – 4 4 – – 8 492 70,59 – – – – – – – 2 205 – – 2 205 29,41

Kommerziell genutzte LiegenschaftenDenver, 4555 Airport Way USA 1 311 8 047 22 951 2008 29.04.2016 Alleineigentum 19 239 130 23 482 488 1 336 500 0 0,00 1 336 500 – – – – – – – – 307 – – 4 8 047 – – – – – – 4 8 047 100,00 Houston, 777 Post Oak Boulevard USA 1 649 16 423 4 047 1973 24.10.2012 Alleineigentum 39 845 112 42 607 400 3 866 333 424 376 10,98 3 441 957 – – – – – – – – 611 – – 33 16 423 – – – – 5 0 38 16 423 100,00 Leeds, 26 Whitehall Road Grossbritannien 1 101 11 311 2 530 2008 13.05.2016 Alleineigentum 44 692 826 44 004 430 3 275 996 1 038 945 31,71 2 237 051 – – – – – – – – 92 – – 9 11 311 – – – – – – 9 11 311 100,00 München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 Deutschland 1 80 11 574 2 942 2005 31.12.2011 Alleineigentum 52 883 496 68 959 320 2 870 335 78 435 2,73 2 791 900 – – – – – – – – 42 – – 15 10 605 – – 21 934 2 35 38 11 574 100,00 Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z.z. 11 Niederlande 1 201 6 918 745 2011 30.11.2011 Alleineigentum im Baurecht 21 744 683 17 992 697 1 586 973 10 310 0,65 1 576 663 – – – – – – – – 194 – – 7 6 918 – – – – – – 7 6 918 100,00 Santiago de Chile, «Ombú», Avenida Andrés Bello 2115, Providencia Chile 1 122 3 848 1 069 2012 01.02.2013 Alleineigentum 9 110 607 11 327 622 1 030 975 16 451 1,60 1 014 524 – – – – – – – – 103 3 478 9 3 256 – – 7 114 – – 19 3 848 100,00 Seattle, 101 Elliott Avenue West USA 1 242 9 626 4 292 1985 10.02.2016 Alleineigentum 41 278 125 46 480 800 2 682 483 315 284 11,75 2 367 199 – – – – – – – – 226 – – 8 9 461 – – 4 118 4 46 16 9 626 100,00 Stuttgart, Marienstrasse 50 Deutschland 1 27 3 567 1 289 1999 01.11.2013 Alleineigentum 10 433 168 12 067 609 667 869 0 0,00 667 869 – – – – – – – – 25 – – 1 3 531 – – 1 36 – – 2 3 567 100,00 Stuttgart, Silberburgstrasse 175, 175a, 177 Deutschland 1 96 3 443 2 295 1969/1995 01.11.2013 Alleineigentum 8 294 943 10 336 831 582 216 26 622 4,57 555 594 – – – – – – – – 94 – – 1 2 861 – – 1 582 – – 2 3 443 100,00 Tokyo, «J4», 5-4, 5-5, 5-7, 5-14, 5-15, 5-17 and 5-18, 4-chome, Jingumae, Shibuya-ku Japan 1 10 2 724 1 080 2012 03.08.2012 Alleineigentum 52 594 582 70 566 329 2 788 223 0 0,00 2 788 223 – – – – – – – – 6 4 2 724 – – – – 4 2 724 100,00 Yokohama City, 89-6 Yamashitacho, Naka-ku Japan 1 85 4 691 1 243 1986 25.05.2018 Alleineigentum 27 759 901 32 342 901 1 481 871 54 172 3,66 1 427 699 – – – – – – – – 61 3 532 11 3 914 – – 4 245 6 0 24 4 691 100,00 Total kommerziell genutzte Liegenschaften 11 1 924 82 172 44 483 327 876 572 380 168 427 22 169 774 1 964 595 8,86 20 205 179 – – – – – – – – 1 761 10 3 734 98 76 328 – – 38 2 029 17 81 163 82 172 100,00 davon im Baurecht 201 6 918 745 21 744 683 17 992 697 1 586 973 10 310 0,65 1 597 283

Gemischte Bauteln Total Gemischte Bauten

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene BautenTotal Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten

BaurechtsgrundstückeTotal Baurechtsgrundstücke

Gesamttotal 12 1 934 82 869 44 957 328 615 763 381 446 941 22 219 946 1 964 595 8,84 20 255 351 – 4 4 – – 8 492 0,59 1 761 10 3 734 98 76 328 – – 40 2 234 17 81 165 82 377 99,41 davon im Baurecht 201 6 918 745 21 744 683 17 992 697 1 586 973 10 310 0,65 1 597 283

Inventar der LiegenschaftenObjekt‑Finanzzahlen in Landeswährung

Ort, Adresse LandGestehungskosten

LandeswährungVerkehrswert

LandeswährungSoll-Mietertrag

Landeswährung Mietzinsausfälle 1

1 in Landeswährung in %

Bruttoerträge(Nettomietertrag) 1

Landeswährung

Chilenische PesosSantiago de Chile, «Ombú«, Avenida Andrés Bello 2115, Providencia Chile 7 074 386 000 8 795 898 000 732 499 000 11 688 000 1,60% 720 811 000 Total CLP 7 074 386 000 8 795 898 000 732 499 000 11 688 000 1,60% 720 811 000

Euro (EUR)München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 Deutschland 48 643 173 63 430 000 2 584 118 70 614 0 2 513 504 Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z.z. 11 Niederlande 20 001 143 16 550 000 1 428 727 9 282 0 1 419 445 Stuttgart, Marienstrassen 50 Deutschland 9 596 612 11 100 000 601 272 – – 601 272 Stuttgart, Reinsburgstrasse 17 Deutschland 679 921 1 176 000 45 169 – – 45 169 Stuttgart, Silberburgstrasse 175, 175a, 177 Deutschland 7 629 835 9 508 000 524 160 23 967 4,57% 500 193 Total EUR 86 550 684 101 764 000 5 183 446 103 863 2,00% 5 079 583

Pfund Sterling (GBP)Leeds, 26 Whitehall Road Grossbritannien 34 836 582 34 300 000 2 573 397 816 124 31,71% 1 757 273 Total GBP 34 836 582 34 300 000 2 573 397 816 124 31,71% 1 757 273

Japanische Jen (JPY)Tokyo, «J4», 5-4, 5-5, 5-7, 5-14, 5-15, 5-17 and 5-18, 4-chome, Jingumae, Shibuya-ku Japan 5 902 944 038 7 920 000 000 306 000 000 – – 306 000 000 Yokohama City, 89-6 Yamashitacho, Naka-ku Japan 3 115 627 823 3 630 000 000 162 631 400 5 945 280 3,66% 156 686 120 Total JPY 9 018 571 861 11 550 000 000 468 631 400 5 945 280 1,27% 462 686 120

US-Dollar (USD)Denver, 4555 Airport Way USA 19 867 951 24 250 000 1 346 589 – – 1 346 589 Houston, 777 Post Oak Boulevard USA 41 147 428 44 000 000 3 895 518 427 579 10.98% 3 467 939 Seattle, 101 Elliott Avenue West USA 42 627 278 48 000 000 2 702 732 317 664 11,75% 2 385 068 Total USD 103 642 657 116 250 000 7 944 839 745 243 9,38% 7 199 596

Inventar der Liegenschaftenin Schweizer Franken (CHF)



Allgemeine Objektangaben / Objekt‑Finanzzahlen / Objektstruktur Wohnungen / Objektstruktur GewerbeAndere Anlagen gem. KKV-FINMA Art. 84 Abs. 2 Bst. c

Wohnungen Gewerbe

LandAnzahl

GebäudeTotal Miet-

objekteTotal Miet-

flächeGrundstücks-

flächeErstellungs -

jahrErwerbs -

datumEigentums-

verhältnisGestehungs-

kostenVerkehrs-

wertSoll-

Mietertrag 1 Mietzinsausfälle 1Bruttoerträge

(Nettomietertrag) 1 Zimmer Total Wohnungen Parking LädenBüros, Praxis-

räume usw.Kinos / Hotels /

Restaurants LagerräumeÜbrige kommer-

zielle RäumeTotal Gewerbeobjekte

ohne GA/EP/PPOrt, Adresse m2 m2 in CHF in CHF in CHF in CHF in % in CHF 1–1,5 2–2,5 3–3,5 4–4,5 5+ Anz. m2 % Anz. Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 Anz. m2 %

WohnbautenStuttgart, Reinsburgstrasse 17 Deutschland 1 10 697 474 1957 01.11.2013 Alleineigentum 739 191 1 278 514 50 172 0 0,00 50 172 – 4 4 – – 8 492 70,59 – – – – – – – 2 205 – – 2 205 29,41 Total Wohnbauten 1 10 697 474 739 191 1 278 514 50 172 0 0,00 50 172 – 4 4 – – 8 492 70,59 – – – – – – – 2 205 – – 2 205 29,41

Kommerziell genutzte LiegenschaftenDenver, 4555 Airport Way USA 1 311 8 047 22 951 2008 29.04.2016 Alleineigentum 19 239 130 23 482 488 1 336 500 0 0,00 1 336 500 – – – – – – – – 307 – – 4 8 047 – – – – – – 4 8 047 100,00 Houston, 777 Post Oak Boulevard USA 1 649 16 423 4 047 1973 24.10.2012 Alleineigentum 39 845 112 42 607 400 3 866 333 424 376 10,98 3 441 957 – – – – – – – – 611 – – 33 16 423 – – – – 5 0 38 16 423 100,00 Leeds, 26 Whitehall Road Grossbritannien 1 101 11 311 2 530 2008 13.05.2016 Alleineigentum 44 692 826 44 004 430 3 275 996 1 038 945 31,71 2 237 051 – – – – – – – – 92 – – 9 11 311 – – – – – – 9 11 311 100,00 München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 Deutschland 1 80 11 574 2 942 2005 31.12.2011 Alleineigentum 52 883 496 68 959 320 2 870 335 78 435 2,73 2 791 900 – – – – – – – – 42 – – 15 10 605 – – 21 934 2 35 38 11 574 100,00 Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z.z. 11 Niederlande 1 201 6 918 745 2011 30.11.2011 Alleineigentum im Baurecht 21 744 683 17 992 697 1 586 973 10 310 0,65 1 576 663 – – – – – – – – 194 – – 7 6 918 – – – – – – 7 6 918 100,00 Santiago de Chile, «Ombú», Avenida Andrés Bello 2115, Providencia Chile 1 122 3 848 1 069 2012 01.02.2013 Alleineigentum 9 110 607 11 327 622 1 030 975 16 451 1,60 1 014 524 – – – – – – – – 103 3 478 9 3 256 – – 7 114 – – 19 3 848 100,00 Seattle, 101 Elliott Avenue West USA 1 242 9 626 4 292 1985 10.02.2016 Alleineigentum 41 278 125 46 480 800 2 682 483 315 284 11,75 2 367 199 – – – – – – – – 226 – – 8 9 461 – – 4 118 4 46 16 9 626 100,00 Stuttgart, Marienstrasse 50 Deutschland 1 27 3 567 1 289 1999 01.11.2013 Alleineigentum 10 433 168 12 067 609 667 869 0 0,00 667 869 – – – – – – – – 25 – – 1 3 531 – – 1 36 – – 2 3 567 100,00 Stuttgart, Silberburgstrasse 175, 175a, 177 Deutschland 1 96 3 443 2 295 1969/1995 01.11.2013 Alleineigentum 8 294 943 10 336 831 582 216 26 622 4,57 555 594 – – – – – – – – 94 – – 1 2 861 – – 1 582 – – 2 3 443 100,00 Tokyo, «J4», 5-4, 5-5, 5-7, 5-14, 5-15, 5-17 and 5-18, 4-chome, Jingumae, Shibuya-ku Japan 1 10 2 724 1 080 2012 03.08.2012 Alleineigentum 52 594 582 70 566 329 2 788 223 0 0,00 2 788 223 – – – – – – – – 6 4 2 724 – – – – 4 2 724 100,00 Yokohama City, 89-6 Yamashitacho, Naka-ku Japan 1 85 4 691 1 243 1986 25.05.2018 Alleineigentum 27 759 901 32 342 901 1 481 871 54 172 3,66 1 427 699 – – – – – – – – 61 3 532 11 3 914 – – 4 245 6 0 24 4 691 100,00 Total kommerziell genutzte Liegenschaften 11 1 924 82 172 44 483 327 876 572 380 168 427 22 169 774 1 964 595 8,86 20 205 179 – – – – – – – – 1 761 10 3 734 98 76 328 – – 38 2 029 17 81 163 82 172 100,00 davon im Baurecht 201 6 918 745 21 744 683 17 992 697 1 586 973 10 310 0,65 1 597 283

Gemischte Bauteln Total Gemischte Bauten

Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene BautenTotal Bauland (inkl. Abbruchobjekte) und angefangene Bauten

BaurechtsgrundstückeTotal Baurechtsgrundstücke

Gesamttotal 12 1 934 82 869 44 957 328 615 763 381 446 941 22 219 946 1 964 595 8,84 20 255 351 – 4 4 – – 8 492 0,59 1 761 10 3 734 98 76 328 – – 40 2 234 17 81 165 82 377 99,41 davon im Baurecht 201 6 918 745 21 744 683 17 992 697 1 586 973 10 310 0,65 1 597 283

Ort, Adresse LandGestehungskosten

LandeswährungVerkehrswert

LandeswährungSoll-Mietertrag

Landeswährung Mietzinsausfälle 1

1 in Landeswährung in %

Bruttoerträge(Nettomietertrag) 1

Landeswährung

Chilenische PesosSantiago de Chile, «Ombú«, Avenida Andrés Bello 2115, Providencia Chile 7 074 386 000 8 795 898 000 732 499 000 11 688 000 1,60% 720 811 000 Total CLP 7 074 386 000 8 795 898 000 732 499 000 11 688 000 1,60% 720 811 000

Euro (EUR)München, «Karlshöfe», Karlstrasse 35 Deutschland 48 643 173 63 430 000 2 584 118 70 614 0 2 513 504 Rotterdam, «Port City III», Waalhaven Z.z. 11 Niederlande 20 001 143 16 550 000 1 428 727 9 282 0 1 419 445 Stuttgart, Marienstrassen 50 Deutschland 9 596 612 11 100 000 601 272 – – 601 272 Stuttgart, Reinsburgstrasse 17 Deutschland 679 921 1 176 000 45 169 – – 45 169 Stuttgart, Silberburgstrasse 175, 175a, 177 Deutschland 7 629 835 9 508 000 524 160 23 967 4,57% 500 193 Total EUR 86 550 684 101 764 000 5 183 446 103 863 2,00% 5 079 583

Pfund Sterling (GBP)Leeds, 26 Whitehall Road Grossbritannien 34 836 582 34 300 000 2 573 397 816 124 31,71% 1 757 273 Total GBP 34 836 582 34 300 000 2 573 397 816 124 31,71% 1 757 273

Japanische Jen (JPY)Tokyo, «J4», 5-4, 5-5, 5-7, 5-14, 5-15, 5-17 and 5-18, 4-chome, Jingumae, Shibuya-ku Japan 5 902 944 038 7 920 000 000 306 000 000 – – 306 000 000 Yokohama City, 89-6 Yamashitacho, Naka-ku Japan 3 115 627 823 3 630 000 000 162 631 400 5 945 280 3,66% 156 686 120 Total JPY 9 018 571 861 11 550 000 000 468 631 400 5 945 280 1,27% 462 686 120

US-Dollar (USD)Denver, 4555 Airport Way USA 19 867 951 24 250 000 1 346 589 – – 1 346 589 Houston, 777 Post Oak Boulevard USA 41 147 428 44 000 000 3 895 518 427 579 10.98% 3 467 939 Seattle, 101 Elliott Avenue West USA 42 627 278 48 000 000 2 702 732 317 664 11,75% 2 385 068 Total USD 103 642 657 116 250 000 7 944 839 745 243 9,38% 7 199 596

1 nicht annualisiert



Anteile dieses Immobilienfonds dürfen innerhalb der USA und ihrer Territorien weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden. Anteile dieses Immobilienfonds dürfen Bürgern der USA oder Personen mit Wohnsitz oder Sitz in den USA und/oder anderen natürlichen oder juristischen Personen, deren Einkommen und/oder Erträge, ungeachtet der Herkunft, der US-Einkommenssteuer unterliegen, sowie Personen, die gemäss Regulation S des US Securities Act von 1933 und/oder dem US Commodity Exchange Act in der jeweils gültigen Fassung als US-Personen gelten, weder angeboten, verkauft noch ausgeliefert werden.

Detaillierte Angaben zu den Kommissionen siehe dazu «Anhang» ab Seite 14 ff.

Der ausländische Fonds unterliegt als Vermögensmasse in Deutschland grundsätzlich nicht der Körperschaft- und Gewerbesteuer. Er ist jedoch partiell körperschaftsteuerpflichtig mit seinen inländischen Immo - bilien erträgen, inländischen Beteiligungseinnahmen und sonstigen inländischen Einkünften im Sinne der beschränkten Einkommensteuerpflicht mit Ausnahme von Gewinnen aus dem Verkauf von Anteilen an Kapitalgesellschaften. Der Steuersatz beträgt 15 Prozent.Seit dem 1. Januar 2018 sind die Erträge aus Investmentfonds (Investmenterträge) grundsätzlich steuer-pflichtig. Dazu zählen die Ausschüttungen des Fonds, Vorabpauschalen sowie Gewinne aus der Veräusse-rung von Investmentanteilen auf Anlegerebene.Im Fondsgeschäftsjahr endend zum 31. Dezember 2019 waren fortlaufend mehr als 50% des Wertes des Investmentfonds in – aus deutscher Sicht – ausländische Immobilien und Auslands-Immobiliengesell-schaften angelegt. Dies ermöglichte nach § 20 Abs. 3 S. 2 InvStG grundsätzlich eine Teilfreistellungsquote von 80%.Aufgrund einer Änderung des Investmentsteuergesetzes werden bisher als ausländische Investments angesehene Immobiliengesellschaften im Vergleich zu 2019 anders beurteilt. Im Fondsgeschäftsjahr vom 1. Januar 2020 bis 31. Dezember 2020 werden daher – bezüglich der Beurteilung der für die Teilfrei-stellung massgebenden Investments – voraussichtlich fortlaufend mehr als 50% des Wertes des Investment-fonds in (nicht als ausländisch angesehene) Immobilien und Immobiliengesellschaften angelegt. Dies ermöglicht nach § 20 Abs. 3 S. 1 InvStG grundsätzlich eine Teilfreistellungsquote von 60%. Die Vorausset-zungen nach § 20 Abs. 3 S. 2 InvStG für eine Teilfreistellungsquote von 80% sind nicht mehr erfüllt.Durch den Wechsel des angewendeten Teilfreistellungssatzes wird gemäß § 22 Abs. 1 InvStG mit Ablauf des Veranlagungszeitraums eine Veräusserung und am Folgetag eine Anschaffung der Investmentanteile fingiert.Der durch die fingierte Veräusserung erzielte Veräusserungsgewinn gilt gem. § 22 Abs. 3 InvStG im Zeitpunkt der tatsächlichen Veräusserung der Investmentanteile als zugeflossen.Der steuerpflichtige Teil der Investmenterträge unterliegt i.d.R. dem Steuerabzug von 25 Prozent (zuzüglich Solidaritätszuschlag und gegebenenfalls Kirchensteuer).Vom Steuerabzug kann Abstand genommen werden, wenn der Anleger Steuerinländer ist und einen Freistellungsauftrag vorlegt, sofern die steuerpflichtigen Ertragsteile 801.– Euro bei Einzelveranlagung bzw. 1 602.– Euro bei Zusammenveranlagung von Ehegatten nicht übersteigen. Entsprechendes gilt auch bei Vorlage einer Bescheinigung für Personen, die voraussichtlich nicht zur Einkommensteuer veranlagt werden (sogenannte Nichtveranlagungsbescheinigung, nachfolgend «NV-Bescheinigung»). Verwahrt der inländische Anleger die Anteile in einem inländischen Depot, so nimmt die depotführende Stelle als Zahlstelle vom Steuerabzug Abstand, wenn ihr vor dem festgelegten Ausschüttungstermin ein in ausreichender Höhe ausgestellter Freistellungsauftrag nach amtlichem Muster oder eine NV-Bescheini-gung, die vom Finanzamt für die Dauer von maximal drei Jahren erteilt wird, vorgelegt wird. In diesem Fall erhält der Anleger die gesamte Ausschüttung ungekürzt gutgeschrieben.

Erläuterung 1: Verkaufs-restriktionen USA

Erläuterung 2: Kommissionen

Erläuterung 3: Steuerliche Behandlung in Deutschland

Erläuterungenzum geprüften Jahresbericht per 31. Dezember 2019



Allgemeiner HinweisDie steuerlichen Ausführungen gehen von der derzeit bekannten Rechtslage aus. Sie richten sich an in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtige oder unbeschränkt körperschaftsteuerpflichtige Personen. Die hier enthaltenen Aussagen beziehen sich auf die Rechtslage seit 1. Januar 2018. Sofern Fondsanteile vor dem 1. Januar 2018 erworben wurden, können sich weitere, hier nicht näher beschriebene Besonderheiten im Zusammenhang mit der Fondsanlage ergeben. Es kann jedoch keine Gewähr dafür übernommen werden, dass sich die steuerliche Beurteilung durch Gesetzgebung, Rechtsprechung oder Erlasse der Finanzverwaltung nicht ändert.

Die Eidgenössische Finanzmarktauftsicht FINMA hat die von der Fondsleitung und der Depotbank beantragten Änderungen des Fondsvertrages mit Verfügung vom 23. Januar 2019 bewilligt. Die Änderungen sind per 1. Februar 2019 in Kraft getreten. Die Publikation im Schweizerischen Handels-amtsblatt und in der Neuen Zürcher Zeitung am 5. Dezember 2018 lautete wie folgt.

Mitteilung an die Anleger des Credit Suisse Real Estate Fund GlobalAnlagefonds schweizerischen Rechts der Art «Immobilienfonds»

Änderung des Fondsvertrages mit Anhang resp. des Verkaufsprospekts mit integriertem Fondsvertrag und des vereinfachten ProspektsDie Credit Suisse Funds AG, Zürich, als Fondsleitung, mit Zustimmung der Credit Suisse (Schweiz) AG, Zürich, als Depotbank, beabsichtigt, vorbehältlich derGenehmigung durch die Eidgenössische Finanzmarktaufsicht FINMA, die folgenden Änderungen vorzunehmen:

1. Fondsvertragsänderungena) Präzisierungen in § 16 (Berechnung des Nettoinventarwertes und Beizug von Schätzungsexperten)

Bisheriger Wortlaut § 16 Ziff. 2, 7 und 8: Neuer Wortlaut § 16 Ziff. 2, 7 und 8 sowie neu eingefügte Ziff. 9 und 10:

[...]2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres

sowie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobilienfonds gehörenden Grundstücke durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungsexperten (siehe Anhang). Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsex-perten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei Erwerb/Ver-äusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als drei Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

[...]7. Die Bewertung der Grundstücke (inkl. unbebauter Grundstücke oder

angefangener Bauten) für den Immobilienfonds erfolgt nach der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt nach der DCF (Discounted Cashflow) Methode. Die Bewertung der unbebauten Grundstücke und angefangenen Bauten wird jährlich einer Werthaltigkeitsprüfung unterzogen.

8. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf zwei Dezimal-stellen gerundet.

[...]2. Die Fondsleitung lässt auf den Abschluss jedes Rechnungsjahres so-

wie bei der Ausgabe von Anteilen den Verkehrswert der zum Immobili-enfonds gehörenden Grundstücke (inkl. angefangener Bauten) durch unabhängige Schätzungsexperten überprüfen. Dazu beauftragt die Fondsleitung mit Genehmigung der Aufsichtsbehörde mindestens zwei natürliche oder eine juristische Person als unabhängige Schätzungs- experten (siehe Anhang). Die Besichtigung der Grundstücke durch die Schätzungsexperten ist mindestens alle drei Jahre zu wiederholen. Bei Erwerb/Veräusserung von Grundstücken lässt die Fondsleitung die Grundstücke vorgängig schätzen. Bei Veräusserungen ist eine neue Schätzung nicht nötig, sofern die bestehende Schätzung nicht älter als drei Monate ist und sich die Verhältnisse nicht wesentlich geändert haben.

[...]7. Die Bewertung der Grundstücke für den Immobilienfonds erfolgt nach

der aktuellen SFAMA Richtlinie für die Immobilienfonds.8. Angefangene Bauten werden zum Verkehrswert bewertet.9. Die Ermittlung des Verkehrswertes erfolgt einheitlich mittels der

Discounted-Cashflow-Methode (DCF). Ausgenommen davon sind allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode bewertet werden. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu er-wartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d.h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

10. Der Nettoinventarwert eines Anteils ergibt sich aus dem Verkehrswert des Fondsvermögens, vermindert um allfällige Verbindlichkeiten des Immobilienfonds sowie um die bei einer allfälligen Liquidation des Immobilienfonds wahrscheinlich anfallenden Steuern, dividiert durch die Anzahl der im Umlauf befindlichen Anteile. Er wird auf zwei Dezimal-stellen gerundet.

Neu hinzugefügter Bst. r) in § 19 Ziff. 4 (Vergütungen und Nebenkosten zulasten des Fondsvermögens)§ 19 Ziff. 4 wird um folgenden Bst. r) ergänzt:«r) Kosten und Honorare im Zusammenhang mit der Sicherstellung eines regelmässigen börslichen oder ausserbörslichen Handels der Immobilienfondsanteile durch eine Bank oder einen Effektenhändler. Die entsprechende Gebühr beträgt jährlich 0,01% des Nettofondsvermögens zu Beginn des Rechnungsjahres (Market Making Gebühr).»

2. Aktualisierungen des Anhangs resp. des Verkaufsprospekts und des vereinfachten ProspektsDer Anhang zum Fondsvertrag resp. der Verkaufsprospekt und der vereinfachte Prospekt werden aktualisiert.

Erläuterung 4: Änderungen des Fondsver-trages per 1. Februar 2019



Bewertungsbericht

Die Liegenschaften von Schweizer Immobilienfonds sind gemäss Bundesgesetz über die kollektiven Kapitalanlagen (KAG) jeweils per Abschluss des Geschäftsjahres durch unabhängige Schätzungs-experten zu bewerten. Die Liegenschaften des Credit Suisse Real Estate Fund Global werden zusätz-lich per Halbjahresabschluss des Geschäftsjahres bewertet.

Die Bewertungsexperten waren dabei von der Fondsleitung des Credit Suisse Real Estate Fund Global mit der Bewertung unter Beizug von Hilfspersonen im Ausland beauftragt. Dazu gehört die Koor-dination des gesamten Bewertungsprozesses mit Datenaufbereitung, Bereitstellung einer Bewertungs- software sowie Zusammenstellung und Controlling der Ergebnisse der einzelnen Hilfspersonen im Ausland.

Die von der Fondsleitung beauftragten und bei der Eidgenössischen Finanzmarktaufsicht (FINMA) akkreditierten Bewertungsexperten sind für die eigentliche Bewertung der jeweiligen Liegenschaften verantwortlich. Die Credit Suisse Funds AG ist verantwortlich für die Beschaffung der Unterlagen.

Die Bewertung erfolgte für sämtliche vom Credit Suisse Real Estate Fund Global gehaltenen Liegen-schaften zum Zweck der Rechnungslegung per 31. Dezember des Geschäftsjahres 2019.

Das Portfolio umfasst per Stichtag 12 Bestandsliegenschaften (inkl. Neuzugängen und erstmals bewerteten Liegenschaften). Seit dem 31.12.2018 wurden keine Zu- oder Verkäufe getätigt. Es befindet sich keine Liegenschaft in der Bauphase.

Die für die Bewertungen relevanten Unterlagen wurden durch die Fondsleitung sowie die zuständigen Verwaltungsgesellschaften aufbereitet. Die Schätzungen basieren einerseits auf der Beurteilung und Analyse dieser Unterlagen, turnusgemässer Besichtigungen vor Ort sowie der Einschätzung der allgemeinen und spezifischen Marktsituation je Liegenschaft. Die bei der FINMA akkreditierten Schätzungsexperten haben das gesamte Mandat in Abstimmung mit der Fondsleitung von der Defi- nition der Bewertungsparameter und der Eingabe der Daten in die Bewertungssoftware über die eigentlichen Bewertungsarbeiten bis zum Controlling und zur Abgabe der Ergebnisse neutral und nur dem Auftrag der unabhängigen Bewertung verpflichtet durchgeführt.

Die Bewertungsexperten bestätigen, dass die Bewertungen den gesetzlichen Vorschriften des Kollektiv- anlagengesetz (KAG) und der Kollektivanlagenverordnung (KKV) sowie den Richtlinien der Swiss Funds & Asset Management Association (SFAMA) entsprechen und ferner im Einklang stehen mit den branchenüblichen Bewertungsstandards.

Der Marktwert wurde im Sinne des «Fair Market Value» definiert, d. h. des unter normalen Verhältnissen im aktuellen Marktumfeld wahrscheinlichen Verkaufspreises, wie er in der Schweiz auch unter dem Begriff «Verkehrswert» verstanden wird.

Liegenschaften im Bau werden ebenfalls zum «Fair Market Value» bewertet.

Die Bewertungsexperten folgen bei der Immobilienbewertung den international anerkannten «Interna-tional Valuation Standards» (IVSC).

Die Bewertungen wurden einheitlich mittels der Discounted-Cashflow-Methode (DCF-Methode) durchgeführt. Ausgenommen davon wären allfällige unbebaute Grundstücke, welche mit der Vergleichswert- und Residualwertmethode bewertet würden. Bei der DCF-Methode wird der Marktwert einer Immobilie durch die Summe aller in Zukunft zu erwartenden, auf den Stichtag diskontierten Nettoerträge bestimmt. Die Diskontierung erfolgt je Liegenschaft marktgerecht und risikoadjustiert, d. h. unter Berücksichtigung ihrer individuellen Chancen und Risiken.

Auftrag

Bewertungs-standards

Bewertungs-methode



Im Rahmen der Bewertung erfolgt eine detaillierte Analyse und Beurteilung der einzelnen Ertrags- und Kostenpositionen. Betriebs- und Unterhaltskosten werden aufgrund von Erfahrungswerten der Vergangenheit, genehmigten Budgets sowie Benchmarkwerten bestimmt. Instandsetzungskosten basieren auf 10-Jahres-Investitionsplänen. Bei zeitlich begrenzten Mietverträgen wurden für die Zeit nach Vertragsablauf die aus heutiger Sicht nachhaltig erzielbaren potenziellen Mieterträge eingesetzt. Bonitätsrisiken der jeweiligen Mieter werden in der Bewertung nicht explizit berücksichtigt.

Dem Bewertungsexperten stehen als Grundlagen die Abrechnungswerte je Liegenschaft der vergangenen Jahre, die aktuelle Vermietungssituation sowie umfassende Marktinformationen zur Verfügung. Auf dieser Basis schätzt er die zu erwartenden künftigen Cashflows und legt den Diskontierungs- satz fest. Die Bewertungen werden dabei im Sinne der Fortführung der heutigen Nutzung erstellt, d. h., dass allenfalls mögliche tiefgreifende Umnutzungen, Aufstockungen oder Verdichtungen nicht in die Beurteilung einfliessen.

Per 31. Dezember 2019 wird der Marktwert des Gesamtportfolios durch die Experten auf CHF 381,45 Mio. geschätzt (Umrechnung der Lokalwährung in Schweizer Franken zum Stichtags-kurs per 31. Dezember 2019).

Gegenüber dem 31. Dezember 2018 (CHF 375,45 Mio.) steigt der Wert des Gesamtportfolios um CHF 6,00 Mio. respektive 1,60% (inkl. Wechselkursänderungen). Die geplanten Sanierungsarbeiten für die nächsten zehn Jahre wurden überprüft. In der Folge wurde sowohl die Terminierung als auch der Investitionsumfang bei einzelnen Liegenschaften neu einge-schätzt und wenn nötig angepasst. Die in den Bewertungen verwendeten Diskontierungssätze beruhen auf einer laufenden Beobachtung der Immobilienmärkte, insbesondere der in Freihandtransaktionen bezahlten Renditen. Der durch-schnittliche Diskontierungssatz per 31. Dezember 2019 wird mit 4,48% ausgewiesen.

Die akkreditierten Bewertungsexperten bestätigen ihre Unabhängigkeit und garantieren die vertrauli-che Behandlung von Informationen im Zusammenhang mit dem Bewertungsmandat.

Wüest Partner AG Zürich, den 31. Dezember 2019

Pascal Marazzi-de Lima Marius Malek

Bewertungs-ergebnis

Unabhängigkeit und Vertraulichkeit



Bericht der Prüfgesellschaft

Kurzbericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft an den Verwaltungsrat der Fondsleitung zur Jahresrechnung des

Credit Suisse Real Estate Fund Global

Bericht der kollektivanlagengesetzlichen Prüfgesellschaft zur JahresrechnungAls kollektivanlagengesetzliche Prüfgesellschaft haben wir die Jahresrechnung des Anlagefonds Credit Suisse Real Estate Fund Global bestehend aus der Vermögensrechnung und der Erfolgsrechnung, den Angaben über die Verwendung des Erfolges, der Offenlegung der Kosten sowie den weiteren Angaben gemäss Art. 89 Abs. 1 Bst. b–h und Art. 90 des schwei-zerischen Kollektivanlagengesetzes (KAG) für das am 31. Dezember 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr geprüft.

Verantwortung des Verwaltungsrates der FondsleitungDer Verwaltungsrat der Fondsleitung ist für die Aufstellung der Jahresrechnung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörenden Verordnungen sowie dem Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag verantwortlich. Diese Verantwortung beinhaltet die Ausgestaltung, Implementierung und Aufrechterhaltung eines internen Kontrollsystems, mit Bezug auf die Aufstellung der Jahresrechnung, die frei von wesentlichen falschen Angaben als Folge von Verstössen oder Irrtümern ist. Darüber hinaus ist der Verwaltungsrat der Fondsleitung für die Auswahl und die Anwendung sachgemässer Rechnungslegungsmethoden sowie die Vornahme angemessener Schätzungen verantwortlich.

Verantwortung der kollektivanlagengesetzlichen PrüfgesellschaftUnsere Verantwortung ist es, aufgrund unserer Prüfung ein Prüfungsurteil über die Jahresrechnung abzugeben. Wir haben unsere Prüfung in Übereinstimmung mit dem schweizerischen Gesetz und den Schweizer Prüfungsstandards vorgenommen. Nach diesen Standards haben wir die Prüfung so zu planen und durchzuführen, dass wir hinreichende Sicherheit gewinnen, ob die Jahresrechnung frei von wesentlichen falschen Angaben ist.

Eine Prüfung beinhaltet die Durchführung von Prüfungshandlungen zur Erlangung von Prüfungsnachweisen für die in der Jahresrechnung enthaltenen Wertansätze und sonstigen Angaben. Die Auswahl der Prüfungshandlungen liegt im pflichtge-mässen Ermessen des Prüfers. Dies schliesst eine Beurteilung der Risiken wesentlicher falscher Angaben in der Jahresrech-nung als Folge von Verstössen oder Irrtümern ein. Bei der Beurteilung dieser Risiken berücksichtigt der Prüfer das interne Kontrollsystem, soweit es für die Aufstellung der Jahresrechnung von Bedeutung ist, um die den Umständen entsprechenden Prüfungshandlungen festzulegen, nicht aber um ein Prüfungsurteil über die Existenz und Wirksamkeit des internen Kontroll-systems abzugeben. Die Prüfung umfasst zudem die Beurteilung der Angemessenheit der angewandten Rechnungslegungs-methoden, der Plausibilität der vorgenommenen Schätzungen sowie eine Würdigung der Gesamtdarstellung der Jahres-rechnung. Wir sind der Auffassung, dass die von uns erlangten Prüfungsnachweise eine ausreichende und angemessene Grundlage für unser Prüfungsurteil bilden.

PrüfungsurteilNach unserer Beurteilung entspricht die Jahresrechnung für das am 31. Dezember 2019 abgeschlossene Geschäftsjahr dem schweizerischen Kollektivanlagengesetz, den dazugehörigen Verordnungen sowie dem Verkaufsprospekt mit integriertem Fondsvertrag.

Berichterstattung aufgrund weiterer gesetzlicher VorschriftenWir bestätigen, dass wir die gesetzlichen Anforderungen an die Zulassung sowie an die Unabhängigkeit gemäss Revisions-aufsichtsgesetz erfüllen und keine mit unserer Unabhängigkeit nicht vereinbare Sachverhalte vorliegen.

KPMG AG

Jakub Pesek Stephan ArtusZugelassener Revisionsexperte Zugelassener RevisionsexperteLeitender Revisor

Zürich, 27. März 20201 Angaben zu dem Anlegerkreis, den Besonderheiten, den makroökonomischen Rahmenbedingungen, dem Geschäftsflächen- und Investorenmarkt, dem Ausblick, dem Immobilienportfolio, der

Kursentwicklung, der strukturellen Aufteilung nach IST-Nettomietertrag, der geografischen Verteilung der Fondsliegenschaften sowie der regionalen Aufteilung nach Verkehrswerten sind nicht Teil der weiteren Angaben und unterliegen Prüfungshandlungen im Sinne von PS 720.


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Credit Suisse Funds AGUetlibergstrasse 231 / SYSU 13CH-8045 Zürich

Tel. 044 332 58 08Fax 044 337 20 82credit-suisse.com/realestatefunds

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