Juin 2015

Août 2018

Analyse des données 2017 du RPLS et de la programmation

Le parc HLM en Drôme et en Ardèche

Les caractéristiques et évolutions du parc HLM

1

TABLE DES MATIERES

PREAMBULE 2

PARC SOCIAL, PARC HLM, QUELLES DISTINCTIONS ? 2 1.

INFORMATIONS RELATIVES AUX SOURCES ET METHODES 2 2.

LE POIDS ET LA LOCALISATION DU PARC 3

UN PARC DE LOGEMENTS HLM REDUIT EN DROME ET EN ARDECHE 3 3.

UN PARC FORTEMENT CONCENTRE DANS LES POLES URBAINS 4 4.

UN LOGEMENT LOCATIF SUR TROIS EST UN LOGEMENT HLM 5 5.

ZOOM SUR LE PARC EN ZONE QPV 7 6.

UN PARC HLM QUI S’ETOFFE LENTEMENT 8 7.

• DES EFFECTIFS EN HAUSSE CONSTANTE SAUF EN 2014 EN DROME 8

• DES EVOLUTIONS DIFFERENCIEES DU PARC HLM SELON LES EPCI 8

LA STRUCTURE DU PARC HLM 9

LES LOYERS APPLIQUES DANS LE PARC HLM 13

LA PROGRAMMATION DES LOGEMENTS SOCIAUX ET LES MISES EN SERVICES 15

� UNE PROGRAMMATION QUI SE STABILISE 15

� LES SORTIES PAR DEMOLITIONS ET VENTES A DES MENAGES 17

EN RESUME 18

Ce document appartient à un corpus de deux études publiées en 2018 sur le parc

HLM en Drôme et en Ardèche :

- Les caractéristiques et évolutions du parc HLM

- La demande en logement social

2

Préambule

PARC SOCIAL, PARC HLM, QUELLES DISTINCTIONS ? 1.

Le parc social recouvre plusieurs catégories de logements :

- Le parc HLM, détenu par les différents bailleurs sociaux (OPH -Office Public de l’Habitat-, ESH -

Entreprise sociale de l’Habitat-, Coopérative HLM)

- Le parc conventionné privé : logements locatifs privés soumis à conventionnement « ANAH ».

- Le parc communal conventionné : logements locatifs communaux soumis à conventionnement dit

« Palulos ».

- On ajoute parfois à ce parc social « de droit », le parc social « de fait » qui désigne les logements

locatifs privés au loyer très faible loués par des ménages modestes. Ces logements sont souvent

de qualité médiocre et ne sont pas comparables aux logements HLM ou conventionnés.

� Cette étude, est consacrée uniquement au parc HLM, c’est-à-dire au parc détenu par les bailleurs

sociaux.

INFORMATIONS RELATIVES AUX SOURCES ET METHODES 2.

• Les sources

Les informations citées ci-après sont issues :

- du fichier RPLS (Répertoire du Parc Locatif Social) arrêté au 1er

janvier 2017. Il remplace depuis le 1er

janvier 2011 l’enquête sur le parc locatif social (EPLS). Ce fichier, mis à jour chaque année, dresse l’état

global du parc de logements locatifs des bailleurs sociaux ;

- des fichiers de programmation des directions départementales des territoires (DDT) de la Drôme et

l’Ardèche. Ces fichiers répertorient les financements de logements sociaux accordés par l’Etat pour la

création de logements sociaux,

- des fichiers du recensement général de la population (« RGP 2015 » actualisé au 31/12/ 2018)

• Les cartes

Les cartes sont basées sur le découpage des territoires intercommunaux..

3

Le poids et la localisation du parc

UN PARC DE LOGEMENTS HLM REDUIT EN DROME ET EN ARDECHE 1.

Poids du parc HLM rapporté aux résidences principales

Le taux de logements sociaux sur les résidences principales est bien moins élevé en Drôme (13% soit 27 602

logements) et en Ardèche (9% soit 13 106 logements) qu’en Rhône-Alpes (17% soit 471 908 logements) et

Auvergne-Rhône-Alpes (16%). La nouvelle région intègre des départements aux dynamiques et aux

caractéristiques, notamment en termes de milieux urbains ou ruraux, très différents. Néanmoins, la Drôme et

l’Ardèche présentent des taux de logements sociaux bas.

La Drôme (504 637 habitants au 1er

janvier 2018) accueille 6,4 % de la population de la nouvelle région, mais ne

représente que 5 % du parc HLM d’Auvergne-Rhône-Alpes. L’Ardèche compte 4,1 % de la population de la

nouvelle région mais 2,4% du parc de logements sociaux.

Nombre de logements HLM % RP

Ain 43 380 17%

Allier 19 511 12%

Ardèche 13 106 9%

Cantal 6 078 9%

Drôme 27 602 13%

Isère 86 900 16%

Loire 59 595 18%

Haute Loire 8 255 8%

Puy de Dome 40 258 13%

Rhône 164 417 21%

Savoie 32 691 17%

Haute-savoie 44 217 13%

Auvergne 74 102 12%

Rhône-Alpes 471 908 17%

Auvergne - Rhône-Alpes 546 010 16%

RPLS 1er janvier 2017, INSEE RGP 2015

4

UN PARC FORTEMENT CONCENTRE DANS LES POLES URBAINS 2.

Le parc se répartit inégalement sur le territoire, et il est, sans surprise, plus présent, en proportion, dans les

secteurs qui comprennent des pôles urbains.

Les pôles urbains drômois et ardéchois concentrent une part considérable des logements sociaux des deux

départements. Un quart du parc drômois est à Valence, 13% est à Romans et 11% à Montélimar. Ces trois

villes, qui représentent un quart de la population départementale, concentrent ainsi à elles seules la moitié du

parc social drômois.

En Ardèche, Annonay recense 19% de l’offre totale de logements sociaux du département. Avec Aubenas et

Privas, ces trois villes totalisent plus du tiers du parc HLM en Ardèche alors qu’elles ne rassemblent que 11%

de la population.

La répartition par EPCI reflète cette concentration du parc social dans les pôles urbains. Le Romano-Péageois, le

Valentinois et la Communauté de communes (CC) du Bassin d’Annonay se distinguent par des taux élevés,

autour de 15% de logements sociaux. Sur les autres secteurs, le taux de logements HLM est généralement

entre 10% et 15% pour les EPCI comprenant un pôle important ou sur lesquels le secteur de l’industrie a été

conséquent. Le taux est inférieur à 5% sur les secteurs ruraux (Montagne Ardéchoise, Baronnies), sur le sud de

l’Ardèche et sur la CC Rhône Crussol.

Part des logements HLM dans les résidences principales

DREAL, RPLS au 1er

janvier 2017

DRÔME Nombre de logements sociaux % ARDÈCHE Nombre de logements sociaux %

Ensemble des communes drômoises 27 602 100% Ensemble des communes ardéchoises 13 106 100%

dont Valence 6 899 25% dont Annonay 2 425 19%

dont Romans sur Isère 3 575 13% dont Aubenas 924 7%

dont Montélimar 3 034 11% dont Privas 1 219 9%

Concentration du parc dans les pôles urbains

RPLS 1er janvier 2017

Rhône-Alpes : 16%

5

UN LOGEMENT LOCATIF SUR TROIS EST UN LOGEMENT HLM 3.

Un autre indicateur permet d’évaluer le poids du parc HLM : la part des logements HLM dans le parc total de

logements locatifs.

Le décalage de la Drôme et de l’Ardèche par rapport aux moyennes régionales se vérifie encore une fois. A

l’échelle de Rhône-Alpes, le parc HLM représente 42% du parc locatif et 35 % pour Auvergne-Rhône-Alpes.

Tous les départements de l’ancienne région Rhône-Alpes dépassent le 40% à l’exception de la Haute Savoie

(35%), de la Drôme (34%), et de l’Ardèche (29%).Tous les départements de l’ancienne région Auvergne sont en

revanche en dessous des 40%.

Les distinctions locales sont très marquées (voir carte), avec des représentations du parc HLM en très faible

proportion sur les intercommunalités les plus rurales, sur le sud des deux départements et sur la CC Rhône

Crussol.

Nombre de logements HLM % RP

Ain 43 380 47%

Allier 19 511 35%

Ardèche 13 106 30%

Cantal 6 078 32%

Drôme 27 602 35%

Isère 86 900 45%

Loire 59 595 45%

Haute Loire 8 255 29%

Puy de Dome 40 258 37%

Rhône 164 417 42%

Savoie 32 691 46%

Haute-savoie 44 217 35%

Auvergne 74 102 35%

Rhône-Alpes 471 908 42%

Auvergne - Rhône-Alpes 546 010 41%

Poids du parc HLM rapporté aux logements locatifs

RPLS 1er janvier 2017, INSEE RGP 2015

6

Part des logements HLM dans le parc locatif

RPLS au 1

er janvier 2017

Rhône-Alpes : 42%

7

ZOOM SUR LE PARC EN ZONE QPV 4.

A noter : Depuis le 1er

Janvier 2015, les QPV (Quartiers Prioritaires politique de la Ville) se sont substitués aux

zones urbaines sensibles (ainsi qu’aux quartiers en contrat urbain de cohésion sociale –CUCS-). Le RPLS intègre

cette modification.

Le Quartier Prioritaire de la politique de la Ville (QPV) est un territoire infra-urbain identifié comme un secteur

privilégié de la politique de la ville du fait des difficultés cumulées que rencontrent les habitants de ces

quartiers en matière d’emploi et de chômage, d’insertion sociale, de scolarité, ….

En Drôme et en Ardèche, 16 quartiers sont classés zone «QPV » dans 10 communes.

En Ardèche, une très faible part du parc HLM (14%) est localisée en QPV (soit 1899 logements).

En Drôme, un peu plus d’un tiers du parc HLM (35%) se situe en QPV (soit 9534 logements).

Commune Quartiers Prioritaires de la politique de la Ville

Annonay Les Hauts De Ville

Aubenas Le Contrat Ville Des Quartiers d'Avenir d' Aubenas

Le Teil Coeur De Ville, Sud Avenir

Loriol-sur-Drôme Coeur De Loriol

Montélimar Centre Ancien, Nocaze, Quartiers Ouest

Pierrelatte Le Roc

Privas Nouvel Horizon

Romans-sur-Isère Quartier Est, Centre Ancien

Saint-Rambert-d'Albon Clairval

Valence Valensoles, Chamberlière, Les Hauts De Valence, Polygone

DRÔME ARDÈCHE

Logements hors QPV 18 068 11 207

Logements en QPV 9 534 1 899

Total des logements HLM 27 602 13 106

% de logements en QPV 35% 14%

RPLS 1er janvier 2017

8

UN PARC HLM QUI S’ETOFFE LENTEMENT 5.

• Des effectifs en hausse constante sauf en 2014 en Drôme

Dans la Drôme, l’année 2014 a été une année d’exception : elle a marqué pour la première fois une baisse du

nombre de logements sociaux. Ceci s’explique par un nombre de démolitions et de ventes élevées (355

démolitions et 89 ventes de logements à des ménages) qui n’ont pas été compensées par des mises en service

suffisamment nombreuses (397 mises en service en 2014). Depuis la croissance du parc a repris.

En Ardèche, le parc connait une croissance continue depuis 2006 (+ 15 % entre les deux dates).

Évolution du nombre de logements sociaux par département, de 2006 à 2017

• Des évolutions différenciées du parc HLM selon les EPCI

Entre 2007 et 2014, le nombre de logements HLM avait baissé sur quatre territoires intercommunaux (Val

Eyrieux en Ardèche ; Royans, Drôme Sud Provence et Pays de Rémuzat en Drôme) : le nombre de démolitions

et de ventes n’avait pas été compensé par les nouvelles mises en service.

A l’inverse, le parc HLM de certains EPCI avait progressé de plus de 30% entre ces deux dates. Cela a été par

exemple le cas sur la plaine de Valence et le secteur « collines et piémonts de Romans », et ce avec des

volumes conséquents (+350 logements HLM environ pour le premier, +150 pour le second).

11287 11334 11501 11758 11963 12044 12306 12468 12492 12675 12993 13106

22858 23269 23571 23712 24161 2462825335 25902 25827 26392 27227 27602

10000

20000

30000

2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017

Ardèche Drôme

9

La structure du parc HLM

PRES D’UN QUART DE LOGEMENTS RECENTS 1.

Âge du parc social drômois et ardéchois au 1er

janvier 2017

DEUX TYPES DE PRETS DOMINANTS : LES PLUS ET LES PRETS ANTERIEURS A 2.

1976

Les types de prêts dans le logement social et les niveaux de loyer

A chaque type de prêt qui a permis le financement du logement social correspond un niveau de loyer et un

plafond de ressources (qui varie en fonction de la composition du ménage).

Les trois principaux prêts qui datent d’après 1976 sont les suivants :

- PLAI : Prêt Locatif Aidé d’Intégration (plafond de ressources : environ 921€/mois pour une personne

seule),

- PLUS : Prêt Locatif à Usage Social (plafond de ressources : environ 1675 €/mois pour une personne

seule),

- PLS : Prêt Locatif Social (plafond de ressources : environ 2 178€/mois pour une personne seule)

Environ 45% du parc a été construit avant 1976 et dépend donc de financements antérieurs à cette date (prêts

HBM, PLR/PSR, HLM/O, ILM, ILN, prêts spéciaux du CFF, autres prêts d’avant 1977).

Répartition du parc HLM par programme de financement au 1er

janvier 2017 (RPLS) *

nb % nb % nb %

Avant 1948 890 3% 502 4% 1 392 3%

1948-1959 1 509 5% 854 7% 2 363 6%

1960-1974 9 259 34% 4 361 33% 13 620 33%

1975-1989 4 831 17% 2 708 21% 7 539 19%

1990-2000 3 603 13% 1 418 11% 5 021 12%

Après 2000 7 514 27% 3 263 25% 10 777 26%

TOTAL 27 606 100% 13 106 100% 40 712 100%

RPLS 1er janvier 2017

Année de

construction

Drôme Ardèche Drôme et Ardèche

Type de financement *

PLAI post 76 1 986 7% 662 5%

PLUS post 76 13 011 47% 5 746 44%

PLS 454 2% 245 2%

Autre prêt post 1976 607 2% 284 2%

Prêt antérieur à 1976 11 544 42% 6 169 47%

RPLS au 1er janvier 2017

Drôme Ardèche

Un peu plus d’un quart du parc social

est récent (datant d’après 2000). Les

autres logements HLM ont été

construits antérieurement, avec une

forte période de production entre 1960

et 1970 (un tiers du parc date de cette

époque).

10

Les logements financés grâce à un prêt antérieur à 1977 sont majoritaires : ils représentent 42% du parc social

actuel en Drôme et 47 % en Ardèche. Ces logements ont en moyenne un niveau de loyer plus faible que les

autres (voir partie sur les loyers).

Les logements financés en PLUS constituent l’essentiel du reste du parc (47 et 44%). Les PLAI, destinés aux plus

modestes, représentent 7% du parc dans la Drôme et progressent vite (1986 en 2017 au lieu de 1 447

logements en 2014) et 5% du parc en Ardèche (662 au lieu de 524 logements). Les logements PLS, aux loyers

relativement élevés, sont très peu développés en Drôme (2% du parc) comme en Ardèche (2%).

11

UN FAIBLE NIVEAU DE VACANCE 3.

La vacance dans le parc social est faible en Drôme (2.8% de logements vacants, soit 762 logements) comme en

Ardèche (5.6% de logements vacants, soit 740 logements), hormis sur quelques poches très localisées. Pour

que le parc HLM puisse assurer l’accueil de nouveaux ménages et la mobilité de ses locataires, le taux de

vacance doit être idéalement situé entre 3% et 5%. A titre de comparaison, la vacance concerne 3.5% des

logements HLM en moyenne en Auvergne Rhône-Alpes.

Taux de logements vacants et vides en Drôme et en Ardèche

Au 1er janvier 2017 Drôme Ardèche

nb % nb %

Logements proposés à la location 26

378 95.6%

12

845 98.0%

Dont logements vacants 762 2.8% 740 5.6%

Dont vacance de plus de 3 mois 377 1.4% 468 3.6%

Logements vides 1 061 3.8% 186 1.4%

Ensemble du parc locatif social 27

602 100%

13

106 100%

RPLS 1er Janvier2017

Attention à la définition : Les logements vacants sont les logements ouverts à la location mais qui ne trouvent

pas preneur.

Les logements vides, c’est-à-dire les logements qui ne sont pas proposés à la location car ils sont destinés à être

démolis ou à subir une réhabilitation lourde, ne sont pas comptabilisés dans les chiffres de la vacance.

Modalités de calcul : dénominateur : parc HLM total.

La DREAL rapporte souvent le nombre de logements vacants aux logements proposés à la location, ce qui

explique des variations infimes par rapport à ses publications.

12

La vacance dite « structurelle », c’est-à-dire de plus de trois mois, concerne 3.6% des logements HLM en

Ardèche et 1.4% des logements HLM dans la Drôme.

La vacance est faible dans les pôles urbains, à l’exception des parcs aux difficultés très marquées. Elle peut être

plus élevée dans certains secteurs ruraux… mais il est nécessaire de relativiser ces chiffres, car ces taux portent

sur des effectifs très réduits.

Taux de vacance par EPCI, au 1er

janvier 2017 (attention, certains taux élevés portent sur des nombres très

faibles)

13

Les loyers appliqués dans le parc HLM

LE PARC ANCIEN PROPOSE LES LOYERS LES PLUS BAS 1.

Les loyers pratiqués dans le parc HLM dépendent du type de financement dont les logements ont bénéficié (cf.

encadré ci avant sur les financements et les loyers).

Les logements les plus communs dans le parc sont ceux dont la surface habitable est comprise entre 55 et 75m²

(ils représentent environ 45% du parc). Ils constituent un bon échantillon pour la comparaison des niveaux de

loyer.

L’analyse du niveau de loyer en fonction du type de prêt dont a bénéficié le logement révèle que les logements

anciens, financés avec un prêt antérieur à 1977, présentent les loyers sont les plus bas : il faut compter 4.2€/m²

en Ardèche et 4.6€/m² dans la Drôme. Pour un logement plus récent destiné au plus modestes (logements

PLAI), le loyer sera de l’ordre de 5,2€/m² en Ardèche et de 5,1€/m² dans la Drôme.

Les logements PLUS, représentant 44 à 47 % du parc social, ont un niveau de loyer d’environ 5.8€/m².

Les PLS, peu développés dans les deux départements (2% du parc), proposent en moyenne des loyers à

7.3€/m² en Ardèche et dans la Drôme. A titre de comparaison, le loyer moyen en Ardèche était en 2014 de

8.4€/m² et de 8.9 €/m² dans la Drôme (selon la source CLAMEUR).

Niveau de loyer moyen pratiqué selon le type de financement du logement social en 2017

UN NIVEAU DE LOYER DEPENDANT DE LA TAILLE DU LOGEMENT 2.

Plus la surface habitable augmente, plus le prix au m² diminue. Les petits logements, en moyenne, ont un

niveau de loyer aux alentours de 6.5€/m² dans la Drôme et de 6.9€/m² en Ardèche (tout type de financement

confondu).

4.6 €5.1 €

6.3 €5.8 €

7.3 €

4.2 €

5.2 € 5.3 €5.8 €

7.3 €

0.0 €

2.0 €

4.0 €

6.0 €

8.0 €

Antérieur 1977 PLAI Autre post 1977 PLUS PLS

DROME ARDECHE

< 35 m² de 35 à 55 m² de 55 à 75 m² de 75 à 95 m² > 95 m²

DRÔME 6.5 € 5.7 € 5.2 € 5.1 € 4.9 €

ARDÈCHE 6.9 € 5.5 € 4.9 € 4.9 € 4.8 €

TOTAL 6.6 € 5.7 € 5.1 € 5.1 € 4.8 €

RPLS au 1er Janvier 2017

Loyer moyen au m² par tranche de surface habitable

14

DES LOYERS PLUS ELEVES SUR LE VALENTINOIS, LA VALLEE DE LA DROME ET 3.

DANS CERTAINS TERRITOIRES RURAUX

En Drôme, le loyer moyen pour une surface habitable comprise entre 55 et 75 m² est de 5.2 €, contre 4.9 € en

Ardèche.

On retrouve les loyers les plus élevés près de l’agglomération valentinoise, dans le secteur de la plaine de

Valence et de Rhône-Crussol.

15

La programmation des logements sociaux et les mises en services

UNE PROGRAMMATION QUI SE STABILISE 1.

Suivi de la programmation par type depuis 2006

DDT 26 ; DDT 07

Dans la Drôme, en moyenne, environ 700 logements HLM étaient programmés au début des années 2010 puis

600 environ depuis 2015. La production s’était fortement accrue entre 2006 et 2009 (environ 450 logements

étaient programmés en 2006 contre quasiment 1000 en 2009). En moyenne, la répartition est la suivante :

environ 70 % de logements PLUS, 20% de PLAI et 10% de PLS.

16

En Ardèche, 250 à 300 logements sociaux sont financés par an en moyenne. Le nombre de logements PLAI dans

la programmation a tendance à s’accroitre dans les deux départements.

Répartition des logements sociaux par origine

RPLS au 1er janvier 2014

Le mode de production a évolué avec l’apparition des VEFA (Vente en Etat Futur d’Achèvement). Toutefois,

près de 9 logements sur 10 sont construits directement par les organismes d’habitat social. Les acquisitions

avec ou sans travaux représentent 13% de l’offre nouvelle dans la Drôme et 7% en Ardèche.

A noter : selon les cahiers de l’observatoire de la production de l’ARRA HLM, les coûts des travaux par

m²/surface utile pour les projets d’acquisition-amélioration en Drôme sont en moyenne aussi élevés que ceux

d’une construction neuve. Les logements qui sont acquis par les organismes HLM font donc généralement

l’objet de réhabilitations très lourdes.

17

LES SORTIES PAR DEMOLITIONS ET VENTES A DES MENAGES 2.

Evolution en pourcentage du nombre de sorties du parc, par année, par département

EPLS de 2007 à 2010 puis RPLS de 2011 à 2017

Les sorties du parc HLM ces dernières années correspondent principalement à des démolitions de logements

(près de 60% des cas en Ardèche et 56% dans la Drôme) et de manière plus réduite à des ventes à des ménages

(40% des cas en moyenne en Ardèche, 44% des cas en moyenne en Drôme).

En moyenne chaque année, de 40 à 100 logements HLM sont vendus à des ménages dans la Drôme. Ce chiffre

est également variable en Ardèche, oscillant entre 5 ventes et 40 ventes par an.

Ventes* % Démolitions % Ventes* % Démolitions %

2009** 5 29% 12 71% 38 22% 138 78%

2010 5 11% 40 89% 58 92% 5 8%

2011 9 38% 15 63% 111 41% 163 59%

2012 40 51% 38 49% 104 40% 157 60%

2013 15 9% 145 91% 89 20% 355 80%

2014 30 100% 0 0% 309 67% 149 33%

2015 35 78% 10 22% 73 60% 49 40%

2016 32 100% 0 0% 78 54% 66 46%

Total 2010-2016 171 40% 260 60% 860 44% 1082 56%

**RPLS 2010 ne précise pas si ce sont des ventes à des ménages ou à des bailleurs.

Ardèche Drôme

*vente à des ménages.

18

En résumé

Le poids du parc HLM dans la Drôme comme dans Ardèche est réduit par rapport à la moyenne régionale (13 %

et 9 % et des résidences principales contre 16 % en Auvergne Rhône-Alpes). Il augmente régulièrement et

s’établit au 1er

janvier 2018 à 27 602 logements dans la Drôme et 13 106 logements dans l’Ardèche. Le parc

évolue avec la programmation de nouveaux logements qui se stabilise ces dernières années (environ 600

logements mis en service dans la Drôme 300 en Ardèche) mais se réduit avec les ventes et les démolitions.

Le parc HLM est largement présent dans les territoires ruraux mais surtout présent dans des zones urbaines et

plus spécifiquement dans les quartiers de la politique de la ville (35 % du parc HLM dans la Drôme, 14 % pour

l’Ardèche). Plus d’un quart du parc des deux départements date d’après 2000. Le niveau de la vacance est

faible en particulier dans la Drôme (2.8 % et 5.6 % dans l’Ardèche). Les loyers dépendant des modes de

financement s’établissent entre 4 euros par mètre carré jusqu’à plus de 7 euros le mètre carré.

Le logement HLM joue un rôle essentiel dans les marchés locaux que l’habitat avec une bonne part d’offres

récentes, des loyers accessibles, mais aussi des enjeux de réhabilitations importants.

19

20