power point - método do custo

7/25/2019 Power Point - Mtodo Do Custo

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Jul-05 MTODO DO CUSTO

Programa

Mtodo do Custo

Construo de Raiz Operao de Loteamento Operao de Reabilitao


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MTODO DO CUSTO

Por quanto dever vender (quanto vale) oactivo transformado?

Mtodo do Custo Evolutivo, ou

simplesmente Mtodo do Custo;

Por quanto dever adquirir (quanto vale) oactivo a transformar?

Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo doValor Residual.


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MTODO DO CUSTO

Mtodo do Custo Evolutivo ousimplesmente Mtodo do Custo

Vtransformado = V a transformar + Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L

Mtodo do Custo Involutivo ou Mtodo doValor Residual

V a transformar = Vtransformado (Daquisio + Dtransformao + Dvenda + L)


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MTODO DO CUSTO

novo edificado construdoPrdio a demolir

prdio reabilitado e ampliadoPrdio a reabilitar e a ampliar

prdio reabilitadoPrdio a reabilitar

edificado construdoterreno infraestruturado

terreno infraestruturadoterreno no infraestruturado

ACTIVO TRANSFORMADOACTIVO A TRANSFORMAR


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MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA CONSTRUODE RAIZ


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V.EVOLUTIVA CONSTRUO

DE RAIZ V = (T+ET) + (C+EC) + (EVC + LC)

sendo:

V - valor comercial presumvel do edificado construdo;

T - valor comercial do terreno;

ET - encargos com a aquisio do terreno;

C - custo estimado da construo;

EC - encargos conexos com a construo;

EVC - encargos com a venda do edificado;

LC - lucro do promotor.


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V.EVOLUTIVA CONSTRUO

DE RAIZ V = (T+ET) + (C+EC) + (EVC + LC)

(T + ET) - o investimento no terreno

(C+EC) - o investimento na construo

(EVC + LC) - as remuneraes (do vendedor e do investidor)


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VALOR COMERCIAL DO

TERRENO "T" No "Mtodo do Custo", o valor do terreno

deve ser determinado com recurso ao"Mtodo Comparativo.

prospeco e homogeneizao dosindicadores de mercado relativos aterrenos

situados preferencialmente na zona e

com caractersticas anlogas deedificabilidade, entre outras.


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VALOR COMERCIAL DO

TERRENO "T" com base num dado valor monetrio por

cada m2 da rea do terreno; os lotes de moradias ou lotes industriais.

com base num dado valor monetrio porcada m2 de rea bruta de construo acimado solo;

terrenos para a edificao de prdios.

com base num dado valor monetrio porcada fogo a edificar.

terrenos para a edificao de prdios.


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ENCARGOS COM A AQUISIO

DO TERRENO " ET " Quando um investidor compra um terrenopara promover uma construo de raiz, temde suportar os seguintes encargos:

IMT- imposto municipal sobre astransmisses de imveis;

escritura (emolumentos notariais e impostode selo);

registo na conservatria do registo predial;

outros.


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DO TERRENO " ET " Deste modo, ter-se-, para o ano de 2004: ET = 6,5% T + 184 + 0,8% T + 150

= 7,3 % T + 334

7,5% T

e, C = ET / T = 7,5%


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ENCARGOS CONEXOS COM A

CONSTRUO "Ec" Os encargos conexos com a construo "Ec"so de dois tipos:

"Eadm" - encargos administrativos; "Efin" - encargos financeiros.


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CONSTRUO "Ec" "Eadm" - encargos administrativos; Projectos, (2% a 4%) x C ;

licenas e taxas, (3% a 7%) x C ;

gesto do empreendimento, (2,0% a 3,0%)x C ;

fiscalizao empreendimento, (2,0% a3,0%) x C .


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CONSTRUO "Ec" "Eadm" - encargos administrativos; moradias

Eadm = 8% x C

prdios de peq. e mdio porte

Eadm = 5% x C

empreendimentos de grande porte

Eadm = 13% x C


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CONSTRUO "Ec" "Efin" - encargos financeiros. IS - IMPOSTO DO SELO

t - TAXA DE EMPRSTIMO


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CONSTRUO "Ec" encargos conexos com a construo Ec: moradias

EC = 10% x C

prdios de pequeno e mdio porte

EC = 10% x C

empreendimentos de grande porteEC = 20% x C


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ENCARGOS COM A VENDA DO

EDIFICADO "EVC" As percentagens actualmente praticadasvariam entre os 2% e os 5%

EVC = (2% a 5%) V + IVA= (2% a 5%) x (1+ tIVA) V

= (2,38% a 5,95%) V


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LUCRO DO PROMOTOR "LC"

Moradias

C = 10 % a 15% V

Prdios de pequeno e mdio porte

C = 15 % a 20% V

Empreendimentos de grande porteC = 20 % a 25% V


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MTODO DO CUSTO

V. INVOLUTIVA CONSTRUODE RAIZ


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V.INVOLUTIVA CONSTRUO

DE RAIZ T = V - (ET + C + EC + EVC + LC)

sendo:T - valor comercial presumvel do terreno;V - valor comercial do edificado a construir;ET - encargos com a aquisio do terreno;C - custo estimado da construo;

EC - encargos conexos com a construo;EVC - encargos com a venda do edificado;LC - lucro do promotor.


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VALOR COMERCIAL DO

EDIFICADO A CONSTRUIR V o valor do edificado a construir deve serdeterminado com recurso ao "MtodoComparativo.

prospeco e homogeneizao dosindicadores de mercado relativos aprodutos imobilirios;


com caractersticas anlogas.


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MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA LOTEAMENTO


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V.EVOLUTIVA LOTEAMENTO

T = TN + ETN + I + EI + EVL + LL

sendo:T - valor comercial do terreno infraestruturado;TN - valor comercial do terreno natural;ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;I - custo das obras de infraestruturao;

EI - encargos conexos com a infraestruturao;EVL - encargos com a venda dos lotes;LL - lucro do loteador.


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VALOR COMERCIAL DO

TERRENO NATURAL "TN" o valor do terreno no estado natural deveser determinado com recurso ao "MtodoComparativo.

prospeco e homogeneizao dosindicadores de mercado relativos aterrenos no infraestruturados


com caractersticas anlogas deedificabilidade, entre outras.


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DO TERRENO " ETN " ETN 7,5% TN

e,

= 7,5%N

TNL T

E====


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CUSTO DAS OBRAS DE

INFRAESTRUTURAO "I" tipo de loteamento (industrial,habitacional, ou outro);

magnitude do movimento de terras e das

estruturas de suporte de terras; qualidade do loteamento;

existncia prvia de algumas dasinfraestruturas;

distncia a que se encontra o terreno darede de abastecimento de gua, energiaelctrica, etc;

outros.


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INFRAESTRUTURAO "EI" projecto de loteamento e das diversasinfraestruturas (incluir IVA);

projecto de construo (por vezes)(incluir IVA);

taxas municipais de urbanizao;

encargos camarrios com o alvar de

loteamento;

encargos camarrios com o alvar delicenciamento;


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INFRAESTRUTURAO "EI" encargos financeiros para a realizaodas obras;

encargos com a cauo bancria;

encargos pecunirios relativos acompensaes a efectuar para arespectiva cmara por insuficincia da

rea cedida; outros.


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ENCARGOS COM A VENDA

DOS LOTES "EVL" As percentagens actualmente praticadasvariam entre os 2% e os 5%

EVL = (2% a 5%) T + IVA= (2% a 5%) x (1+ tIVA) T

= (2,38% a 5,95%) T


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MTODO DO CUSTO

V.INVOLUTIVA LOTEAMENTO


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V.INVOLUTIVA LOTEAMENTO

TN = T - (ETN + I + EI + EVL + LL)

sendo:TN - valor comercial do terreno natural;T - valor comercial do terreno infraestruturado;ETN - encargos com a aquisio do terreno natural;I - custo das obras de infraestruturao;

EI - encargos conexos com a infraestruturao;EVL - encargos com a venda dos lotes;LL - lucro do loteador.


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MTODO DO CUSTO

V.EVOLUTIVA REABILITAO


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V.EVOLUTIVA REABILITAO

VR = VNR + ENR + R + ER + EVR + LR

sendo:VR - valor comercial do imvel reabilitado;VNR - valor comercial do imvel a reabilitar;ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;R - custo das obras de reabilitao;

ER - encargos conexos com a reabilitao;EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;LR - lucro do reabilitador.


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VALOR COMERCIAL DO IMVEL

A REABILITAR "VNR" o valor VNR deve ser determinado comrecurso ao "Mtodo Comparativo.

prospeco e homogeneizao dos

indicadores de mercado relativos aimveis; situados preferencialmente na zona e

com caractersticas anlogas.


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DO IMVEL A REABILITAR ENR ENR 1% a 7,5% VNR

IMT=0%, 6,5% ou 0% a 6% em funo do

valor do contrato


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REABILITAO "ER" projectos, se for necessrio (incluir IVA); licenas camarrias (se for necessrio);

encargos financeiros para a realizaodas obras;

encargos com a realizao da

propriedade horizontal (se for o caso); outros.


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ENCARGOS COM A VENDA DO

IMVEL REABILITADO "EVR" As percentagens actualmente praticadasvariam entre os 2% e os 5%

EVL

= (2% a 5%) T + IVA

= (2% a 5%) x (1+ tIVA) T

= (2,38% a 5,95%) T


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MTODO DO CUSTO

V.INVOLUTIVA REABILITAO


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V.INVOLUTIVA REABILITAO

VNR = VR - (ENR + R + ER + EVR + LR)

sendo:V NR - valor comercial do imvel a reabilitar;

V R - valor comercial do imvel reabilitado;

ENR - encargos com a aquisio do imvel a reabilitar;

R - custo das obras de reabilitao;

ER - encargos conexos com a reabilitao;

EVR - encargos com a venda do imvel reabilitado;

LR -lucro do reabilitador.


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MTODO DO CUSTO

DEPRECIAO / VALORIZAO


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duas fraces situadas num mesmo pisode um prdio, com iguais caractersticasde rea, acabamentos, equipamentos,

etc., s que uma apresenta vista de mare a outra no;


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duas fraces situadas num mesmo pisode um prdio, com iguais caractersticasde rea, acabamentos, equipamentos,

etc., s que uma apresenta vista para ocemitrio e a outra no;

fraces no novas;


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DEPRECIAO

depreciao fsica (perda de valor devido deteriorao fsica)

(estores, pinturas, rebocos danificados,etc.).

depreciao funcional (reduo dautilidade)

(corredores estreitos, quartos de contornosangulosos, reas de circulao exguas,excesso de capacidade, outras).


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DEPRECIAO

depreciao ambiental

(proximidade de lixeira, subestaeselctricas, edificaes clandestinas,outros).

depreciao econmica

(alteraes de legislao, da conjunturaeconmica nacional, dos meios de acesso,meios de transporte, dificuldadescomerciais da zona, outras).


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CONSTRUO DEPRECIAO

FSICA "u" o nmero de anos de idade do imvel "n" o nmero de anos de vida til do mesmo,

50Lojas

75Armazns50Garagens

50Escritrios

60Moradias

50Habitao em prdiosVida til em Anos para o Imobilirio


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CONSTRUO DEPRECIAO

FSICA

70Hospitais

40Alojamento Turstico

40Hotis

20Piscinas

60Pavilhes industriais

Vida til em Anos para o Imobilirio


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CONSTRUO DEPRECIAO

FSICA depreciao linear K = u : n

depreciao exponencial (Kwentzle)

K = (u : n)2

depreciao mdia (Ross) - considera

apenas a idade K = 1/2 x u/n + (u/n)2


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CONSTRUO DEPRECIAO

FSICA depreciao (Ross-Heidecke) - considera aidade e estado de conservao

K = 1/2 x u/n + (u/n)2 + (1 1/2 x u/n + (u/n)2) x C

Os valores de C para Ross-Heidecke, so os seguintes:0.00% novo0.32% entre novo a regular2.52 % regular8.09% entre regular e reparos simples

18.10% reparos simples33.20% entre reparos simples e importantes52.60% reparos importantes75.20% entre reparos importantes e sem valor100.00% sem valor


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CONSTRUO DEPRECIAO

FSICA

1.000.930.870.820.78Entre reparos importantes e sem valor Ross-Heidecke)

1.000.870.750.660.58Reparos importantes (Ross-Heidecke)

1.000.810.650.520.42Entre reparos simples e importantes (Ross-Heidecke)1.000.770.570.410.28Reparos simples (Ross-Heidecke)

1.000.740.520.340.19Entre regular e reparos simples (Ross-Heidecke)

1.000.730.490.300.14Regular (Ross-Heidecke)

1.000.720.480.280.12Entre novo a regular (Ross-Heidecke)

1.000.720.480.280.12Novo (Ross-Heidecke)1.000.720.480.280.12Mdia (Ross)

1.000.640.630.160.04Exponencial

1.000.800.600.400.20Linear

1.000.800.600.400.20Modelo de depreciao

VALORES DE u/n


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VALORIZAO

a vista franca sobre mar

sobre uma paisagem paradisaca,

o benefcio das infraestruturas de lazerde um condomnio fechado,

etc.


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VALORIZAO

Por vezes, o edificado em si, renecondies especiais desobrevalorizao, que no se verificam

nos outros edificados da localidade. aspectos ligados Histria,

cultura,

sua arquitectura singular,

etc.

nestes casos, a sobrevalorizao deverapenas recair sobre o valor daconstruo

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