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RELATÓRIO DE AVALIAÇÃO CLIENTE:

CÂMARA MUNICIPAL DE LISBOA

LOCALIZAÇÃO DO IMÓVEL:

PARCELA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE MORADIAS (LOTEAMENTO) SITO RUA HORTA E SILVA, FREGUESIA DE BELÉM (EX FREGUESIA DE S. FRANCISCO DE XAVIER), CONCELHO DE LISBOA

N/REFERÊNCIA INTERNA: T 4125/15

DATA: 04/09/2015

RightValue is registered as a firm regulated by RICS

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http://www.fundimo.pt/�

SUMÁRIO EXECUTIVO IDENTIFICAÇÃO E CARACTERÍSTICAS:

IMÓVEL PARCELA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE 10 MORADIAS UNIFAMILIARES EM BANDA

MORADA RUA HORTA E SILVA - RESTELO

FREGUESIA BELÉM (EX FREGUESIA DE S. FRANCISCO DE XAVIER) CONCELHO LISBOA

ARTIGO MATRICIAL ND CONSERVATÓRIA DO REGISTO PREDIAL ND

ÁREA TOTAL DO TERRENO 1.794 M2 ÁREA DE IMPLANTAÇÃO N/D

ÁREA BRUTA DE CONSTRUÇÃO ACIMA DO SOLO 1120 M2 NÚMERO MÁXIMO DE PISOS ACIMA DA COTA SOLEIRA 1 PISO

UTILIZAÇÃO POTENCIAL HABITAÇÃO

VALORES DE ACORDO COM AS METODOLOGIAS UTILIZADAS, CONSIDERANDO OS CONDICIONAMENTOS DOS PRESSUPOSTOS DESCRITOS E A INEXISTÊNCIA DE OUTRAS LIMITAÇÕES QUE NÃO TENHAMOS CONHECIMENTO, ATRIBUI-SE AO IMÓVEL O SEGUINTE VALOR (ATENDENDO À ACTUAL INSTABILIDADE DOS MERCADOS CONSIDERA-SE QUE O VALOR DE MERCADO ATRIBUIDO TERÁ UMA VALIDADE DE UM PERIODO DE SEIS MESES, AO FIM DO QUAL OS VALORES PODEM SOFRER ALTERAÇÕES SIGNIFICATIVAS) - QUALQUER ALTERAÇÃO SIGNIFICATIVA DA ESTIMATIVA DOS CUSTOS POTENCIAIS DE DESENVOLVIMENTO DO PROJECTO POTENCIAL PODEM ALTERAR O VALOR ACTUAL DO TERRENO SENDO ESTE UM DOS PRINCIPAIS PRESSUPOSTOS DA PRESENTE AVALIAÇÃO: :

IMÓVEL

VALOR DE MERCADO – MARKET VALUE

€/M2/AB

PARCELA DE TERRENO PARA CONSTRUÇÃO DE MORADIAS EM

BANDA

895.000 €

800 €/M2/AB

Nuno Agostinho, MRICS, ASA

Director /Perito Avaliador

Perito Avaliador Inscrito na Lista Oficial do Ministério da Justiça Licenciado em Engenharia, Licenciado em Gestão Imobiliária, Pós-graduado em Engenharia da Avaliação Imobiliária (Universidade Católica Portuguesa), P.G.em Gestão Imobiliária pela Harvard Business School – Harvard University, Doutorando em Engenharia Civil no Instituto Superior Técnico, RICS Member nº 1256578 (UK), Certificação como Perito Avaliador na CMVM com o nº AVFII/09/044 pela empresa RightValue, Lda., Perito Avaliador Permanente em Serviços de Finanças, Perito Avaliador com aprovação no curso do Centro de Estudos Judiciários e respectivo concurso público para Peritos do Tribunal, inscrito no Instituto de Seguros de Portugal para efectuar avaliações para Fundos de Pensões, Membro da Associação Nacional de Avaliadores, Membro da APAE (Associação Portuguesa dos Avaliadores de Engenharia), Acreditado como Avaliador Sénior de Imobiliário e Maquinaria pela ASA American Society of Appraisers

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INDÍCE

I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES TIPO DE IMÓVEL/LOCALIZAÇÃO; ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO; OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO, PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS, CONSIDERAÇÕES GERAIS SOBRE O PRODUTO IMOBILIÁRIO EM AVALIAÇÃO VALOR II | INTRODUÇÃO

DATA DO RELATÓRIO, DATA DA VISITA, FINALIDADE DA AVALIAÇÃO, SEGMENTO DO IMÓVEL, MOEDA, PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE, NORMAS DA AVALIAÇÃO, DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA, VERIFICAÇÃO, TIPO DE INSPECÇÃO METODOLOGIA UTILIZADA,DEFINIÇÃO DOS VALORES UTILIZADOS, INSCRIÇÃO NA CMVM, REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

III | RELATÓRIO COMPOSIÇÃO E CARACTERISTICAS CONSTRUTIVAS, CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO, ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO, ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO, VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA

MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO, MÉTODO DO CUSTO E MÉTODO DO VALOR RESIDUAL V | ANEXO B CÁLCULOS VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE E CERTIFICAÇÃO RICS VIII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

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I | PRESSUPOSTOS E PRINCIPAIS CONSIDERAÇÕES ÁREAS CONSIDERADAS NA AVALIAÇÃO

Para efeitos de avaliação consideraram-se a área de terreno e as áreas de construção potencial constantes no mapa de áreas apresentado pelo Cliente.

OBJECTIVO DA AVALIAÇÃO Obtenção do Valor de Mercado

PRESSUPOSTOS PRINCIPAIS

1) Não existem vestígios arqueológicos ou efeitos de contaminação que impossibilitem o normal desenvolvimento/utilização do uso actual e potencial do imóvel – não foi efectuado qualquer estudo a este nível não sendo dever do Avaliador realizar os mesmos; 2) As áreas de terreno e de construção potencial consideradas para efeitos de avaliação podem ser aprovadas e desenvolvidas; 3) O imóvel está livre de ónus e ou encargos e que existem infra-estruturas urbanas na envolvente não sendo necessário encargos neste âmbito; 4) De que é possível realizar e aprovar um projecto com as características consideradas para efeitos de avaliação; 5) O perfil de solo permite realizar a edificação potencial com custos normais de mercado; 6) Não foi verificada a titularidade do imóvel pelo que a presente avaliação tem como pressuposto que não existe reclamação de título de propriedade; 7) Não foram efectuados estudos ambientais ou de sustentabilidade de relação do imóvel com o meio em que se insere. 8) De que o valor do custo das taxas camarárias, considerado para efeitos de avaliação, foi bem estimado e está de acordo com a exigência camarária (este custo foi estimado pelo portal da CML, pelo que qualquer alteração deste custo obriga a revisão da presente avaliação) - O Cliente não forneceu informação sobre este custo pelo que o Perito Avaliador estimou este encargo apenas através dos meios disponíveis os quais se julga resumirem ao portal da CML Simplis Simulação de taxas, 9) De que os custos estimados para o projecto potencial de investimento estão correctos e aderentes com a realidade.

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II | INTRODUÇÃO DATA DO RELATÓRIO 04/09/2015

FINALIDADE DA AVALIAÇÃO Avaliação para efeitos de análise interna pelo Exmo. Cliente

SEGMENTO DO IMÓVEL Habitação

MOEDA Euros €

PUBLICAÇÃO E RESPONSABILIDADE

O presente relatório foi realizado para o objectivo já referido pelo que a RightValue não se responsabiliza pela utilização para outro uso.

Deve ser solicitado ao Avaliador a permissão para se efectuar qualquer publicação do presente documento no seu todo ou apenas em parte do mesmo.

NORMAS DA AVALIAÇÃO As avaliações serão efectuadas segundo as normas do RICS RedBook (englobam as normas da Internacional Valuation Standards – IVS e do RICS- Royal Institute of Chartered Surveyors), Uniform Standards of Professional Appraisal Practice – USPAP- normas exigias pela American Society of Appraisers, norma 16/99 de 29 de Dezembro, do Instituto de Seguros de Portugal (ISP), regulamento 11/97 da Comissão de Mercado de Valores Mobiliários (CMVM)., normas éticas exigidas pela Associação Nacional dos Avaliadores Imobiliários e restantes organizações anteriormente mencionadas. O avaliador seguirá as normas referidas em virtude de estar certificado e acreditado pelos respectivos organismos nacionais e internacionais.

DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

Informação do Cliente sobre a potencialidade construtiva e mapa de implantação da parcela de terreno a destacar

VERIFICAÇÃO Não foi efectuada qualquer verificação da legalidade da documentação apresentada – recomenda-se a verificação dos pressupostos e de toda a documentação antes de se efectuar qualquer transacção.

TIPO DE INSPECÇÃO Visita exterior do imóvel

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METODOLOGIA UTILIZADA Critério da Comparação de Mercado, Critério dos Custos, Critério do

Rendimento e Critério do Valor Residual – “DCF”.

DEFINIÇÃO DOS PRINCIPAIS CONCEITOS UTILIZADOS

O RICS Red Book (normas emanadas pelo Royal Institution of Chartered Surveyors do qual o Avaliador signatário da presente avaliação é membro) descreve a seguinte tradução de Valor de Mercado:

“Valor de Mercado é definido como: a estimativa do montante mais provável pelo qual, à data da avaliação, uma propriedade, após um período adequado de comercialização, poderá ser transaccionada entre um vendedor um comprador decididos, em que ambas as partes actuaram de forma esclarecida e prudente, e sem coação.”

No curso e concurso do Centro de Estudos Judiciários para Perito Avaliador do Tribunal efectuado com aprovação pelo signatário da presente proposta foi apresentada a seguinte tradução para o Valor de Mercado:

“ Valor de Mercado é o valor estimado, referido è data de avaliação, pelo qual o bem pode ser transaccionado entre um comprador que quer comprar e um vendedor que quer vender, numa operação de compra e venda em que houve previamente um marketing apropriado do referido bem, em que as partes são independentes entre si, ambas actuam de forma conhecedora, prudente e sem compulsão”.

De acordo com o disposto no artigo 67º, nº 2 do Regulamento Geral das Edificações Urbanas (RGEU), a Área bruta (Ab) “ é a superfície total do fogo, medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores e eixos das paredes separadoras dos fogos, e inclui varandas privativas, locais acessórios e a quota-parte que lhe corresponda nas circulações comuns do edifício”.

Ao nível do Código do Imposto Municipal sobre Imóveis (CIMI) a área bruta privativa (Aa) é a superfície total medida pelo perímetro exterior e eixos das paredes ou outros elementos separadores do edifício ou da fração, incluindo varandas privativas fechadas, caves e sótãos privativos com utilização idêntica à do edifício ou da fração.

De acordo com o Code of Measuring Practice da 6ªedição (exigido aos Peritos Avaliadores membros do RICS) define a área bruta (Gross External Area) como a área medida pelo perímetro exterior das paredes exteriores com várias inclusões e exclusões.

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INSCRIÇÃO NA CMVM O Perito Avaliador está inscrito na CMVM em nome da sociedade

RightValue, Lda, com o nº AVFII/09/044.

REGRAS DE CONDUTA DEONTOLÓGICA

Salienta-se a seguinte Regra de Conduta dos membros RICS:

“4- Os membros desempenharão o seu trabalho profissional com as devidas aptidões, seriedade e diligência e com o devido respeito pelos padrões técnicos que deles é esperado”

Segundo exigência RICS, o Avaliador confirma que tem suficientes conhecimentos actuais sobre o mercado específico local e nacional e aptidão e compreensão para levar a cabo a avaliação de forma competente.

CONFLITOS DE INTERESSE Declara-se que o Perito Avaliador não tem conflitos de interesse em realizar a presente avaliação

PRESSUPOSTOS Foram efectuadas algumas suposições em relação a factos, condições ou situações que afectam o valor ou abordagem da avaliação, os quais não foram verificadas como parte do processo de avaliação, mas sim, tal como referido no Glossário com as Normas de Avaliação RICS (Livro Vermelho), são tratadas no pressuposto de estarem correctas.

No caso em que alguns destes pressupostos se revelarem incorrectos, a nossa avaliação terá de ser revista em conformidade.

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III | RELATÓRIO PRINCIPAIS CARACTERISTICAS

O imóvel em avaliação corresponde a uma parcela terreno destinado à construção de 10 lotes para moradias unifamiliares em banda.

O terreno apresenta-se plano, ocupado com espaço público e construção temporária, pressupondo-se que existem infra-estruturas urbanas na envolvente, necessárias à construção.

CARACTERISTICAS DA LOCALIZAÇÃO

O imóvel localiza-se próximo do Alto do Restelo, e bairro habitacional de moradias de baixa cércea.

O imóvel beneficia de uma boa localização, tem bom enquadramento urbano e paisagístico, com boa proximidade a variado equipamento social, boa oferta de transportes públicos e facilidade de estacionamento.

A envolvente apresenta, de uma forma geral, as seguintes características:

Caracterização

Zona Residencial –moradias e edifícios

multifamiliares

Enquadramento Paisagístico Bom

Facilidade de Estacionamento Bom

Transportes Públicos Bom

Acessibilidades Bom

Valor Comercial da Localização Bom

Tendência do Desenvolvimento Urbanístico

Consolidada

ABORDAGEM TÉCNICA DA AVALIAÇÃO

Os valores de avaliação apresentados seguem as bases de avaliação nomeadamente a definição de “Market Value” já referida no presente relatório.

O Valor de Mercado foi obtido pelo Método Comparativo de Mercado e aferido pelo Método dos Custos e Valor Residual.

No método comparativo comparou-se o imóvel em avaliação após

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obras com os comparáveis da amostra de mercado.

De forma muito resumida a abordagem técnica segue os seguintes passos:

- Analisou-se os valores de oferta de venda de apartamentos, moradias, terrenos e edifícios. Nesta análise tiveram-se em consideração os valores médios unitários obtidos na zona do imóvel em estudo através de imóveis em estado semelhante.

- O Valor de Mercado foi também aferido pelo Método do Custo através do valor da construção potencial a edificar de acordo com a área média da zona;

- O valor do terreno foi ainda aferido pelo método do valor residual através da análise de “DCF- Discounted Cash Flow”,

- Na análise em “DCF” considerou-se que ao valor após obras serão deduzidos todos os encargos directos e indirectos da construção tendo-se obtido pela diferença o valor do terreno, e elaborou-se um cenário potencial. Obtendo-se a análise estatística dos valores em oferta de mercado pode-se estimar o valor unitário provável de transacção para o imóvel em estudo através da aplicação do processo de homogeneização com as principais variáveis que podem mais influenciar o estabelecimento do preço.

ANÁLISE AO SECTOR IMOBILIÁRIO

Foi efectuado uma análise a alguns factores estatísticos registados pelo INE por forma, a caracterizar o mercado imobiliário habitacional do concelho de Lisboa nomeadamente (os dados são apresentados sob forma de quadros e gráficos em anexo):

Nos valores médios de habitação (apartamentos) em avaliação bancária verifica-se uma ligeira subida dos valores com Março de 2015 a registar um valor de 1.813 € quando em igual período de 2014 o valor era de 1.743 €;

- Nos contratos de compra e venda de prédios urbanos verifica-se em 2011 um total de 8.160 contratos, 6.371 em 2012 e um total de 7.343 contratos em 2013;

- Relativamente ao número total de edifícios concluídos para habitação familiar e outros fins verificou-se em 2013 um número de 312, em 2012 de 458 e em 2011 um total de 332 edifícios concluídos;

- Quanto ao número de edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins o cenário foi semelhante, mas com uma

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quebra mais acentuada, com um registo de 498 edifícios licenciados em 2011, um total de 683 edifícios licenciados em 2012 e um número de 169 edifícios licenciados para habitação familiar e outros fins em 2013;

- A População do concelho de Lisboa tem registado um decréscimo populacional registando-se em 2001 um total de 564.657 indivíduos e em 2011 esse número desceu para os 547.733 indivíduos.

- A “curva” do crédito hipotecário concedido a singulares na zona de Lisboa acompanha a mesma tendência de todo o continente em geral, com uma clara tendência decrescente desde 2007.

VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO

Foi efectuado um levantamento ao mercado imobiliário na zona do imóvel - para além dos valores anunciados nos locais foi efectuada pesquisa junto dos agentes de mercado, anúncios em outros meios de comunicação, base de dados da RightValue e análise a anteriores avaliações de imóveis similares.

Aos valores pedidos foram efectuados, os devidos ajustamentos por forma, a se estimar potenciais margens de negociação, diferenças na localização/áreas/estado de conservação.

Em anexo apresentam-se quadros resumo com os comparáveis obtidos e com o devido tratamento estatístico do qual se salienta:

- Nos valores de oferta de venda de Apartamentos T2 Novos/Recentes, obteve-se um valor médio unitário de 2.796 €/m2/Ab para uma área média de 132 m2 e valor absoluto de venda de 356.783 €;



- Nos valores de oferta de venda de Moradias Novas/Recentes, obteve-se um valor médio unitário de 2.988 €/m2/Ab para uma área bruta média de 221 m2, uma área de terreno média de 343 m2 e valor absoluto de venda de 678.833 €;

- Nos valores de oferta de venda de Lojas obteve-se um valor médio unitário de 1.690 €/m2/Ab para uma área média de 124 m2

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VALORES ATRIBUÍDOS VERSUS PROSPECÇÃO (CONTINUAÇÃO)

e valor absoluto de venda de 193.889 €;

- Nos valores de oferta de venda de Escritórios obteve-se um valor médio unitário de 2.046 €/m2/Ab para uma área média de 285 m2 e valor absoluto de venda de 465.833 €;

- Nos valores de oferta de venda de Edifícios para Reconstruir/Reabilitar obteve-se um valor médio unitário de 1.017 €/m2/ab, para uma área de terreno média de 226 m2, uma área bruta média de 2.783 m2 e valor absoluto de venda de 2.348.333 €, a que corresponde um valor de 94.845 €/Fogo,

- Nos valores de oferta de venda de Terrenos para Construção obteve-se um valor médio unitário de 948 €/m2/ab para uma área de terreno média de 2.971 m2, uma área bruta média de 3.580 m2 e valor absoluto de venda de 3.500.000 €, a que corresponde um valor de 148.214 €/Fogo.

Ao nível do método dos custos considerou-se as seguintes variáveis:

- Custo de construção unitário a novo de 1.050 €/m2/ab para área bruta de construção de habitação;

- Custo de construção unitário a novo de 300 €/m2/ab para área de lugares de estacionamento,

- Custo de gestão de projecto de 2% do custo de construção,

- Custo de licenças e taxas de 8% do custo de construção,

- Custo de comercialização de 3 % do valor de mercado,

- Custos indirectos de 8% do valor do imóvel,

- Valor do terreno com um peso de 30% do valor de mercado (o CIMI refere 30%),

- Margem de promoção de 13% do valor de mercado.

Ao nível do método do valor residual destaca-se ainda as principais variáveis:

- Valor actual de 800 €/m2/ab acima do solo,

- Valor de venda de habitação a novo de 2.750 €/m2,

- Desenvolvimento da promoção imobiliária em 4 anos,- Taxa de actualização dos fluxos financeiros de 8%,

- VAL de 179607,- TIR de 8,5%.

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IV | ANEXO A DESCRIÇÃO TEÓRICA DA METODOLOGIA UTILIZADA Método Comparativo de Mercado

Este método tem por base um conhecimento profundo do mercado envolvente do imóvel.

O uso de comparáveis permite obter valores médios os quais com os devidos ajustamentos são ajustados ao imóvel em avaliação.

Os comparáveis podem ser valores de oferta ou valores de transacção sendo importante definir as características que mais veiculam o preço da possível transacção.

Deverão ser esgotadas as possibilidades de existência ou não de imóveis com características similares ao avaliado.

O conhecimento da relação oferta procura permite “pesar” os devidos coeficientes de ajustamentos os quais farão a devida correlação para o imóvel em avaliação.

Pode-se concluir que este método será o mais confiável desde que reunidas uma amostra significativa e representativa do mercado em estudo.

Desta forma pode-se considerar que ao ser usado será na maioria das vezes como método principal.

Existem vários tipos de valor os quais tem por base as diversas finalidades na avaliação imobiliária mas o mercado será eternamente soberano o qual mesmo com o devido bom-senso para ponderar a inevitável subjectividade permite a obtenção de valores com maior acuidade.

No método do mercado são principalmente analisados os valores unitários, valores absolutos, nível de oferta e procura, tendências do mercado, micro mercados existentes, principais factores positivos e negativos da localização do imóvel.

Definição (IVS) – “Sales Comparison Approach” – “This comparative approach considers the sales of similar or substitute properties and related market data, and establishes a value estimate by processes involving comparison. In general, a property being valued (a subject property) is compared with sales of similar properties that have been transacted in the market. Listings and offerings may also be considered. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal este método baseia-se: Processo: Procedimentos Correntes: - Analisar informação sobre transacções recentes de propriedades análogas e comparáveis. - Analisar informação sobre ofertas. Técnicas de Apoio a utilizar cada vez com maior frequência: - Homogeneização (idade, estado de conservação, área, localização geográfica, data de transacção, nível de acabamentos e outras variáveis).

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- Análise Estatística. Vantagens e inconvenientes – é em geral considerado como o método que melhor reflecte o valor do bem em mercado livre; é fiável, desde que a informação seja suficiente e credível; a sua aplicação poderá envolver riscos associados à interferência de critérios subjectivos e à inexistência, raridade ou inconstância da informação; Propriedades a que se aplica – a sua aplicação é mais adequada na avaliação de propriedades que são transaccionadas em maior número (habitações, escritórios e terrenos) e menos adequada nas situações em que as transacções são menos frequentes. Método dos Custos

O método do custo é normalmente utilizado em situações em que o método do mercado não pode ser utilizado embora seja um bom método para aferir o método do mercado.

Através deste método é verificado qual o custo de substituição ou de reprodução do imóvel o qual pode ser depreciado em função da idade e do estado de conservação actual.

Neste método será necessário descriminar e calcular todas as rubricas inerentes ao processo da promoção imobiliária nomeadamente valor do terreno, custo directos e indirectos da construção, margem de promoção e impostos.

O Método do Custo possibilita dois tipos de abordagem: 1) estática e 2) dinâmica. Estas abordagens permitem ponderar no tempo as rubricas do investimento.

Definição (IVS) – “This comparative approach considers the possibility that, as a substitute for the purchase of a given property, one could construct another property that is either a replica of the original or one that could furnish equal utility. In a real estate context, one would normally not be justified in paying more for a given property than the cost of acquiring equivalent land and constructing an alternative structure, unless in due time, inconvenience, and risk are insolved. In practice, the approach also involves an estimate of depreciation for older and/or less functional properties where an estimate of cost new unreasonably exceeds the likely price that would be paid for the appraised property.”

Segundo apresentado no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal o Método do Custo tem a seguinte designação e metodologia:

Método do custo de reprodução ou método do custo de substituição. O “custo de reprodução” corresponde ao custo de realização de uma obra idêntica à que se está a avaliar, ao passo que o “custo de substituição” é relativo ao custo de realização de uma obra análoga. Este último é particularmente adequado à estimação do valor de propriedades para as quais é impensável supor-se a sua construção com base nos mesmos materiais e processos de construção utilizados na altura da sua edificação.

Processo de aplicação do método do custo de substituição para determinação do Valor da propriedade Vp:

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i) Determinação do Custo de construção de uma propriedade de características análogas às do imóvel que se pretende avaliar (Cc); ii) Diminuição do custo de construção calculado em i) do valor da depreciação (física e funcional) (D) do bem que está a ser avaliado (Cc – D); iii) Ao valor obtido na alínea anterior (Cc – D) é adicionado o Valor de mercado do terreno (Vmt), correspondente à parcela de terreno que suporta a edificação (e que é estimado com recurso ao método comparativo, através da análise e comparação de parcelas de terreno análogas e recentemente transaccionadas): Vp = (Cc – D) + Vmt Método do Rendimento Através do método do rendimento o Valor de Mercado do Imóvel é estimado pela capacidade da propriedade gerar benefícios e pela conversão desses benefícios em valor actual. O uso deste método depende essencialmente se o imóvel é susceptível de ser arrendado.

As rendas podem ser efectivas ou potenciais sendo estas capitalizadas através de uma taxa de capitalização calculada para o referido imóvel.

No cálculo do renda potencial pode-se aplicar o método do mercado por forma a se apurar o devido rendimento anual.

De forma muito simplista as taxas variam consoante o imóvel e a zona em que se inserem existindo formas de cálculo das taxas através da análise financeira ou através do apuramento em mercado sobre qual a taxa que correlaciona a venda com a renda para imóveis similares.

Definição (IVS): “Income capitalisation approach” – “This comparative approach considers income and expense data relating to the property being valued and estimates value through a capitalisation process. Capitalistion relates income (usually a net income figure) and a defined value type by converting an income amount into a value estimate. This process may consider direct relationships (known as capitalisation rates), yield or discount rates (reflecting measures of return on investment), or both. In general, the principle of substitution holds that the income stream which produces the highest return commensurate with a given level of risk leads to the most probable value figure. Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal: Estimativa de Rl: - A determinação de Rl é feita, em cada período, pela diferença entre o rendimento bruto e as despesas ou encargos nesse período; Taxa de capitalização: - Esta taxa é obtida empiricamente, através do estudo das relações efectivas existentes entre os rendimentos líquidos periódicos e os valores de transacção de propriedades análogas à que está a ser objecto de avaliação (tc =rendimento/valor); -a taxa de capitalização traduz assim a relação entre os mercados de arrendamento e de venda (numa mesma zona);

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Valor da propriedade Vp: Vp = Rl/tc

Método do Valor Residual

O método do Valor Residual é normalmente utilizado na avaliação de projectos a desenvolver.

Este Método tem como pressuposto que o valor da propriedade no estado actual é o valor remanescente da subtracção às receitas potenciais dos custos directos e indirectos na construção mais a inerente margem de promoção/lucro.

Neste método pode ser utilizado a análise estática ou a análise dinâmica através da análise em “DCF” – Disconted Cash Flow”, sendo os fluxos actualizados através da respectiva yield do mercado.

Segundo documentação apresentada no curso de Peritos Avaliadores do Tribunal “No que se refere à estimação do valor do terreno pelo método do valor residual este é calculado no pressuposto de ao mesmo estar associada uma quota parte de responsabilidade na formação do valor do empreendimento acabado, e isto porque nas operações de desenvolvimento imobiliário o terreno não é um produto final, mas antes um factor de produção, e por conseguinte terá direito a uma remuneração compatível com a sua quota parte no produto final.

O Valor actual do terreno (Vat) nesta perspectiva é obtido pela diferença entre o valor comercial presumível do empreendimento acabado (PVT) e somatório Ct de todos os custos que o empreendimento imobiliário suportou ou que se prevê vir a suportar (com excepção, evidentemente, do custo de aquisição do terreno Vat = PVT – C. Método do Valor residual – Variantes:

i) Método simplificado – não se considera a inflação nem a actualização dos valores dos “cash-flows”;

ii) Método com base em “cash-flows” actualizados:

- A preços constantes (taxa de actualização real); - A preços correntes (taxa de actualização nominal).”

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V | ANEXO B CÁLCULOS

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Imóvel Tipo de Propriedade Área Total de Terreno Área de Implantação Área Bruta de

Construção Acima do Solo

Área potencial de Habitação

Área potencial de cave (estimada)

m2 m2 m2

Lote de Terreno para Construção Urbano 1 794,00 m2 1 120 m2 1 120 m2 1120 784

Imóvel Morada Freguesia Concelho Afectação Potencial Valor Patrimonial (estimativa)

Valor de Mercado - Market Value

€ €

Lote de Terreno para Construção Rua Horta e Silva Belém ( Ex Freguesia de

São Francisco de Xavier) Lisboa Habitação 345 000 € 895 000 €

QUADRO Nº 1 - DESCRIÇÃO DO IMÓVEL

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Quadro de Avaliação baseado no Critério da Comparação de Mercado e no Critério do Rendimento - Método do "Discounted Cash-Flow"

Valores em Euros - Preços Constantes

Tipo Área Área Área Área Taxas Encargos Gestão

de Bruta Comum Bruta Vendável

Média por Fracção Municipais com

Comercialização e Projecto

Ocupação unit/m2 Valor Médio por Fracção Valor Total Unit/m2/Ab Valor 119 € 3% 3%

Vp Vp

Construção Acima do Solo

Habitação 10 1 120 m2 1 120 m2 112 m2 2 750 €/m2 308 000 € 3 080 000 € 1 050 € 1 176 000 €

Construção Abaixo do Solo

Estacionamentos (área estimada) 784 m2 400 € 313 600 €

Total 1 794 m2 10 1 120 m2 3 080 000 € 1 330 € 1 489 600 € 133 488 € 92 400 € 37 240 €

QUADRO Nº 2 - QUADRO BASE DE DCF - MÉTODO DO CUSTO INDIRECTO / MÉTODO DO VALOR RESIDUAL E MÉTODO COMPARATIVO DE MERCADO

Área

Número de Fracções

Potenciais (estimativa)

Custos de ConstruçãoValores de Venda

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MAPA DE FLUXOS DE CAIXA

Critério da Comparação de Mercado e Critério dos Custos - Análise dinâmica

Valores em Euros - Preços Constantes

FASEAMENTO DO PROJECTO Momento 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 TOTAISCustos

. Custos de Construção 50,00% 50,00% 100,00%

.Taxas camarárias 50,00% 50,00% 100,00%

.Projectos e Gestão 50,00% 50,00% 100,00%

. Custos de Marketing 50,00% 50,00% 100,00%Receitas

Venda das Moradias 25,00% 25,00% 25,00% 25,00% 100,00%

FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO Momento 0 2015 2016 2017 2018 2019 2020 TOTAISCustos

.Custos de Construção 1 229 792 € 744 800 € 744 800 € 1 489 600 €

.Taxas camarárias 110 206 € 66 744 € 66 744 € 133 488 €

. Encargos de comercialização 76 284 € 46 200 € 46 200 € 92 400 €

.Projectos e Gestão 30 745 € 18 620 € 18 620 € 37 240 €Custos Totais 1 447 027 € 876 364 € 876 364 € 1 752 728 €

ReceitasVenda 2 361 424 € 770 000 € 770 000 € 770 000 € 770 000 € 3 080 000 €Receitas Liquidas 2 361 424 € 770 000 € 770 000 € 770 000 € 770 000 € 3 080 000 €

FLUXOS DE CAIXA DO PROJECTO 914 397 € -106 364 € -106 364 € 770 000 € 770 000 € 1 327 272 €

VAL DO PROJECTO 17 960 -106 364 -106 364 770 000 770 000 TIR ANUAL DO PROJECTO 8,5%

MAPA FINANCEIRO

FLUXOS DE CAIXA DO PROMOTOR Momento 0 2 015 2 016 2 017 2 018 2 019 2 020 TOTAIS914 397 € -106 364 € -106 364 € 770 000 € 770 000 € 1 327 272 €

CUSTO BRUTO DO PROJECTO NO ESTADO ACTUAL 914 397 €894 633 €

1. CAPITAL ALHEIO Juros do periodo -19 764 € -8 509 € -17 699 € -26 208 € Divida final do trimestre 106 364 € 221 237 € 327 601 €2. CAPITAL PRÓPRIO

VAL : 894 633 €VALOR DO TERENO NO ESTADO ACTUAL : 895 000 €

VPT 345 000 €

% Cap.Próprio p/ PROJECTO: 100%% Cap. Próprio p/projecto:Taxa Anual Juros Bancários: 8,00%Taxa anual fluxos do Projecto: 8,00%

Area do Terreno total 1 794valor por m2 de terreno 499ABC (potencial) - acima do solo 1 120Valor m2 acima do solo 799 €Numero de FogosValor por FogoValor por m2 após conclusão da construção 2 750 €relação entre valor unitário actual e após obras 29%"peso" do terreno no valor final pelo CIMI 30%

QUADRO Nº 3 - QUADRO FINAL DE DCF - CÁLCULO DO VALOR DO TERRENO NO ESTADO ACTUAL ATRAVÉS DA IMPLEMENTAÇÃO DO PROJECTO

FLUXO DE CAIXA DO PROJECTO

CUSTO BRUTO DO PROJECTO C/ FINANCIAMENTO

-895 000

19

Quadro de Avaliação baseado no Método dos Custos - Análise estática

Natureza totalde Área Valor Unitário Área bruta Custos Coeficientes Valor Valor de Mercado

Ocupação de do de Unitários Unitário do Imóvel Considerado* Terreno terreno construção de Livre e Disponível

Designação Construção a (m2) Novo (%)Ab V/Unit T Vm=Ab*V/Unit*(1-Dep)

Terreno

Terreno afecto às construções 1 794 m2 1 120 m2 x 799 €/m2/Ab 895 000 €IMT 6,5% 58 175 €

Imposto de selo 0,5% 4 475 €Valor total do terreno 957 650 € 31%

Valor unitário de terreno por m2 de construção 855,0% de Valor para o Terreno pelo CIMI 30%

relação entre valor do terreno/valor total 31%

Custos de Construção Área Bruta de Construção Acima do Solo 1 120 m2 1 050 €/m2 1 176 000 €Área Bruta de Construção Abaixo do Solo 784 m2 300 €/m2 313 600 €

Sub-Total 1 120 m2 1 330 €/m2 1 489 600 € 49%

Encargos Administrativos e Financeiros

Gestão e Projecto 33,3 €/m2 37 240 €

Licenças e Taxas (€/m2) 119,2 €/m2 133 488 €

Comercialização 82,5 €/m2 92 400 €

Total dos encargos indirectos com a construção 2,5% 234,9 €/m2 263 128 € 9%

Margem de Promoção 15% 13% 314,6 €/m2 352 349 € 12%

Valor a Novo 10% 2 734,6 €/m2 3 062 700 €

Valor de Mercado 1 120 m2 2 734,6 €/m2 3 062 700 €

Terreno 957 650 31% 799 €/m2/AbConstrução 1 489 600 49% 2 735 €/m2/Ab

Custos Indirectos 263 128 9% 855 €/m2/AbMargem de Promotor 352 349 12%

PVT a Novo 3 062 700 100%

QUADRO Nº 4 - MÉTODO DO CUSTO - ANÁLISE ESTÁTICA

Resumo da Ponderação das rubricas de investimento no Market Value Resumo dos Principais Indicadores de Avaliação

Valor por m2 de área no estado actual

Valor por m2 de área a novo

Valor do terreno por m2 de área de construção

20

SIMULAÇÃO DO VALOR PATRIMONIAL TRIBUTÁRIO NOS TERMOS DO CIMI - SERVIÇOS (SIMULAÇÃO

EFECTUADA NO SITE WWW.PORTALDASFINANCAS.GOV.PT)

21

Terreno (at) Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Apartamento Novo T2 172 m2 411 700 € 2 394 €/m2/Ab

Inserido em empreendimento de luxo compiscina. Excelente localização, a 2 minutos daTorre de Belém, do CCB e do Mosteiro dosJerónimos. 2 Lugares de garagem earrecadação.

210960640

Apartamento Novo-2014 T2 75 m2 279 000 € 3 720 €/m2/Ab1 lugar de estacionamento (opção de umsegundo lugar por mais 20.000 €), junto aomuseu dos coches em Belém

211974548

Apartamento Recente T2 90 m2 240 000 € 2 667 €/m2/Ab Não tem parqueamento 213031040

Apartamento Recente-2009 T2 182 m2 485 000 € 2 665 €/m2/Ab Condomínio de Luxo com piscina e vista de Rio 213018203

Apartamento Recente T2 140 m2 450 000 € 3 214 €/m2/Ab Inserido num condomínio. Parqueamento earrecadação 967292587

Apartamento Recente-2008 T2 130 m2 275 000 € 2 115 €/m2/Ab Parqueamento 967292587

Apartamento Recente T3 181 m2 550 000 € 3 039 €/m2/Ab

Alto do Restelo - inserido em condomínio compiscina e jardins. O apartamento situa-se emedifício sossegado do condomínio. 2estacionamentos e uma arrecadação

211974548

Apartamento Novo-2013 T3 149 m2 485 000 € 3 255 €/m2/Ab Localizado junto ao Serviço de Finanças. 2Parqueamentos 218163405

Apartamento Recente T3 210 m2 750 000 € 3 571 €/m2/Ab Fica a poucos metros do CCB. Condomínio. 2parqueamentos 211974548

Tipologia

Belém

VALOR DE VENDA - APARTAMENTOS (NOVOS/RECENTES)

Morada

Rua da Junqueira

Restelo

Belém

Avenida Ilha da Madeira

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Restelo

Restelo

QUADRO Nº 6 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - HABITAÇÃO

Valores de Oferta de Venda/Renda

Valor

VendedorDesignação Caracteristicas da Localização Fotografia

Área

Estado/Idade

22


Tipologia


Morada



Valor


Área

Estado/Idade

Apartamento Novo T3 170 m2 485 000 € 2 853 €/m2/Ab 2 Parqueamentos. Edifício de 10 Pisos 964069294

Apartamento Recente T3 210 m2 670 000 € 3 190 €/m2/Ab Jardins e Parqueamento 964069294

Apartamento Usado-2005 T3 220 m2 550 000 € 2 500 €/m2/Ab Empreendimento Villa Restelo 964069294

Apartamento Novo T4 149 m2 624 000 € 4 188 €/m2/Ab 4 lugares de estacionamento + arrecadação,Empreendimento de luxo 213121520

Apartamento Recente T4 240 m2 695 000 € 2 896 €/m2/Ab Box para 2 lugares. Excelentes acabamentos.Edifício de 10 pisos 213121520

Apartamento Novo-2013 T4 239 m2 765 000 € 3 201 €/m2/Ab Vistas. 2 Lugares de estacionamento 218540200

Apartamento Recente-2012 T4 185 m2 630 000 € 3 405 €/m2/Ab Restelo Plaza. Box e arrecadação 218163405

Apartamento Novo T4 190 m2 700 000 € 3 684 €/m2/Ab Condomínio de prestigio. Jardins. Box para 3carros 969680655

Apartamento Usado-2005 T4 238 m2 850 000 € 3 571 €/m2/Ab

Avenida Ilha da Madeira. 2 Parqueamentos earrecadação. Excelente estado de conservação.Fica a poucos metros do Restelo BusinessCenter e Supercor

961729221

Restelo

Restelo

Restelo

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Travessa da Memória

23


Tipologia


Morada



Valor


Área

Estado/Idade

Moradia Nova T5 916 m2 350 m2 1 300 000 € 3 714 €/m2/Ab Moradia Isolada. Zona de Moradias. Jardim 911779991

Moradia Recente T4 150 m2 160 m2 495 000 € 3 094 €/m2/Ab Moradia reconstruída mantendo a traça original.Zona de Moradias 214581702

Moradia T3 200 m2 200 m2 698 000 € 3 490 €/m2/Ab Moradia em Banda de 2 Pisos + Sótão.Pequeno jardim 289571292

Moradia Recente T3 250 m2 199 m2 460 000 € 2 312 €/m2/Ab

Localiza-se no limite do parque florestal deMonsanto com a Avenida das Descobertas noRestelo. Cave, R/C, 1 Piso e Sótão. Moradia emBanda

939680655

Moradia Nova T3 300 m2 217 m2 720 000 € 3 318 €/m2/Ab Moradia em banda de 2 Pisos + Sótão. Próximodo estádio do Belenenses 219245844

Moradia Usada-1965 T3 240 m2 200 m2 400 000 € 2 000 €/m2/AbMoradia em banda de 2 Pisos + Sótão. Precisade algumas obras. Próximo do imóvel emavaliação

219245844

Bairro do Restelo

Belém

Restelo

Restelo

VALOR DE VENDA - MORADIAS (NOVAS/RECENTES)

Restelo

Belém

24

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

Loja Usada/Remodelada 159 m2 175 000 € 1 101 €/m2/Ab 2 Pisos - R/C com 59 m2 e cave com 100m2. Remodelada. Boa montra 213011632

Loja Recente 86 m2 122 000 € 1 419 €/m2/Ab 213031040

Loja Usada 36 m2 48 000 € 1 333 €/m2/Ab Localizada junto ás Finanças e aoMacDonalds 213618859

Loja Recente 77 m2 180 000 € 2 338 €/m2/Ab

Loja inserida no "Condomínio Páteo deBelém", localizado junto ao Estádio doBelenenses em Lisboa. 2 Montras. Tem 3lugares de estacionamento

213600069

Loja/Escritório Recente 148 m2 375 000 € 2 534 €/m2/Ab Loja de R/C para comércio ou serviços 213840441

Loja Recente 100 m2 210 000 € 2 100 €/m2/Ab Localizada junto ao Restelo BusinessCenter. 1 Lugar de estacionamento 913170090

Loja Recente 70 m2 145 000 € 2 071 €/m2/Ab Localizada a cerca de 2 minutos doSupercor. 1 Estacionamento 213018203

Loja Usada/Remodelada 170 m2 230 000 € 1 353 €/m2/Ab Loja para comércio ou Serviços 919225280

Loja Usada 270 m2 260 000 € 963 €/m2/Ab Tem 70 m2 no r/c e 200 m2 em cave.Arrendamento por € 1.200 917852814Rua Tristão Vaz

Restelo

VALOR DE VENDA - LOJAS

Restelo

Restelo

Rua Tristão Vaz

Estádio do Belenenses

Rua Gregório Lopes

Avenida Hellen Keller

Finanças do Restelo

QUADRO Nº 6.1. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E SERVIÇOS

Valores de Oferta de Venda

Valor

VendedorDesignação Morada Caracteristicas da Localização FotografiaEstado

25

Área

Construção (ab) Total(€) €/m2/ab

QUADRO Nº 6.1. - PROSPECÇÃO DE MERCADO - COMÉRCIO E SERVIÇOS


Valor

VendedorDesignação Morada Caracteristicas da Localização FotografiaEstado

Escritório Recente 275 m2 600 000 € 2 182 €/m2/Ab Opção de arrendamento de lugares deestacionamento por €90/100€/mês 217121929

Escritório Usado 45 m2 100 000 € 2 222 €/m2/Ab Junto ao SuperCor e ao Restelo BusinessCenter 217121929

Escritório Recente 192 m2 295 000 € 1 536 €/m2/Ab Edificio reconstruído. Boa localização 213618859

Escritório Usado 50 m2 125 000 € 2 500 €/m2/Ab Boa localização. Facilidade deestacionamento 213618859

Loja/Escritório Recente 148 m2 375 000 € 2 534 €/m2/Ab Loja de R/C para comércio ou serviços 213840441

Escritório Usado 1 000 m2 1 300 000 € 1 300 €/m2/Ab 214135649Avenida Hellen Keller

VALOR DE VENDA - ESCRITÓRIOS

Alto do Restelo

Alto do Restelo

Belém

Restelo

Rua Gregório Lopes

26

Terreno Construção (ab) Total(€) €/Fogo €/m2/at €/m2/ab

Edifício Multifamiliar Belém Urbano 28 5 032 m2 5 480 m2 5 500 000 € 196 429 € 1 004 €/m2/Ab

Projecto aprovado para reconstrução em partee construção nova, com uma área deconstrução acima do solo de 5.480 m2 eabaixo do solo de 2.062 m2. 28 Apartamentos+ 55 Lugares de estacionamento.

213851146

Edifício Multifamiliar Ajuda Urbano 15 910 m2 1 680 m2 1 500 000 € 100 000 € 893 €/m2/Ab

Localizado entre a Ajuda e Belém. PIP queprevê a construção de 1680 m2 de área brutade construção acima do solo, e cave paraestacionamento. Possibilidade de construçãoaproximada de 15 apartamentos T2

213011632

Edifício Multifamiliar Belém Urbano 6 360 m2 395 000 € 65 833 € 1 097 €/m2/Ab Projecto para 6 apartamentos. Localizadopróximo dos Pastéis de Belém 213618857

Edifício Multifamiliar Rua da Junqueira Urbano 4 446 m2 570 m2 595 000 € 148 750 € 1 044 €/m2/Ab Edifício para reabilitar. Junto ao Jardim deBelém 213011632

Edifício Multifamiliar Rua Bartolomeu Dias, Belém Urbano 7 106 m2 500 m2 750 000 € 107 143 € 1 500 €/m2/Ab

Prédio Urbano composto por R/C Loja , 1º, 2ºe 3º andares com sótão. Parcialmentearrendado. Precisa de algumas obras dereabilitação

213011632

Edifício Multifamiliar Belém Urbano 4 70 m2 220 m2 210 000 € 52 500 € 955 €/m2/Ab Edifício para reabilitação total 213011632

Edifício Multifamiliar Belém Urbano 28 3 800 m2 2 800 000 € 100 000 € 737 €/m2/Ab Projecto aprovado para condomínio de 28Apartamentos. Fica entre Belém e Algés 213844045

Edifício Multifamiliar Igreja da Memória Urbano 150 m2 500 m2 450 000 € 900 €/m2/AbEdifício devoluto, para obras totais, compostopor: R/C com logradouro 120 m2, 1º, 2º,águas furtadas

217816920

Edifício Multifamiliar Belém Urbano 1 065 m2 735 000 € 690 €/m2/Ab Edifício para reconstruir. Localizado junto aoCCB 910505433

Edifício Multifamiliar Ajuda Urbano 940 m2 1 200 000 € 1 277 €/m2/Ab 2 Edifício contíguos para reconstruir. R/C + 3Pisos 219207357

Edifício Multifamiliar Belém Urbano 14 672 m2 14 000 000 € 954 €/m2/AbProjecto do Arqº João Paciência e queengloba 3 edifícios interligados. Áreasresidenciais + comércio e serviços

217904040

VALOR DE VENDA - EDIFÍCIOS PARA REABILITAR

QUADRO Nº 7 - PROSPECÇÃO DE MERCADO - TERRENOS


Designação Morada Tipo

Área (m2)

Caracteristicas da Localização Vendedor - Mediador

VALOR DE VENDA - TERRENOS PARA CONSTRUÇÃO

Valor

FotografiaNúmero de Fogos

27

Média 2795,80 Média 3068,09 Média 3490,94 Média 2987,93

Erro-padrão 237,19 Erro-padrão 149,80 Erro-padrão 180,30 Erro-padrão 278,88

Mediana 2665,75 Mediana 3114,58 Mediana 3488,42 Mediana 3205,86

Desvio-padrão 581,00 Desvio-padrão 366,92 Desvio-padrão 441,64 Desvio-padrão 683,12

Variância da amostra 337565,87 Variância da amostra 134631,31 Variância da amostra 195048,05 Variância da amostra 466655,56

Curtose -0,10 Curtose 0,39 Curtose 0,56 Curtose -1,38

Assimetria 0,73 Assimetria -0,35 Assimetria 0,38 Assimetria -0,68

Intervalo 1604,62 Intervalo 1071,43 Intervalo 1292,09 Intervalo 1714,29

Mínimo 2115,38 Mínimo 2500,00 Mínimo 2895,83 Mínimo 2000,00

Máximo 3720,00 Máximo 3571,43 Máximo 4187,92 Máximo 3714,29

Soma 16774,78 Soma 18408,55 Soma 20945,63 Soma 17927,57

Contagem 6,00 Contagem 6,00 Contagem 6,00 Contagem 6,00

Maior(1) 3720,00 Maior(1) 3571,43 Maior(1) 4187,92 Maior(1) 3714,29

Menor(1) 2115,38 Menor(1) 2500,00 Menor(1) 2895,83 Menor(1) 2000,00

Nível de confiança (95%)

609,73 Nível de confiança (95%)

385,06 Nível de confiança (95%) 463,48 Nível de confiança (95%)

716,89

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de

Moradias - Novas/Recentes (€/m2/Ab)

QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos

T2 - Novos/Recentes (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Apartamentos T3 - Novos/Recentes

(€/m2/Ab)


Apartamentos T4 - Novos/Recentes (€/m2/Ab)

28

QUADRO Nº 8 - ANÁLISE ESTATISTICA DA PROSPECÇÃO DE MERCADO

Média 148214,29 Média 1017,04 Média 2045,71 Média 1690,15

Erro-padrão 48214,29 Erro-padrão 84,55 Erro-padrão 208,94 Erro-padrão 191,32

Mediana 148214,29 Mediana 954,55 Mediana 2202,02 Mediana 1418,60

Desvio-padrão 68185,30 Desvio-padrão 253,65 Desvio-padrão 511,80 Desvio-padrão 573,96

Variância da amostra 4649234693,88 Variância da amostra 64336,87 Variância da amostra 261939,62 Variância da amostra 329430,18

Curtose - Curtose 0,40 Curtose -1,38 Curtose -1,69

Assimetria - Assimetria 0,71 Assimetria -0,74 Assimetria 0,26

Intervalo 96428,57 Intervalo 809,86 Intervalo 1233,78 Intervalo 1570,82

Mínimo 100000,00 Mínimo 690,14 Mínimo 1300,00 Mínimo 962,96

Máximo 196428,57 Máximo 1500,00 Máximo 2533,78 Máximo 2533,78

Soma 296428,57 Soma 9153,40 Soma 12274,28 Soma 15211,35

Contagem 2,00 Contagem 9,00 Contagem 6,00 Contagem 9,00

Maior(1) 196428,57 Maior(1) 1500,00 Maior(1) 2533,78 Maior(1) 2533,78

Menor(1) 100000,00 Menor(1) 690,14 Menor(1) 1300,00 Menor(1) 962,96

Nível de confiança (95%) 612620,59 Nível de confiança

(95%) 194,97 Nível de confiança (95%) 537,10 Nível de confiança (95%) 441,18

Média do Valor Unitário - €/m2/Ab

Área Bruta Média Correspondente

(m2)

Área de Terreno Média

Correspondente (m2)

2 796 €/m2/Ab 132 m2

3 068 €/m2/Ab 190 m2

3 491 €/m2/Ab 207 m2

2 988 €/m2/Ab 221 m2 343 m2

2 046 €/m2/Ab 285 m2

1 690 €/m2/Ab 124 m2

1 017 €/m2/Ab 2 783 m2 226 m2

948 €/m2/Ab 3 580 m2 2 971 m2

2 348 333 € 94 845 €

148 214 €

Apartamentos T4 - Novos/Recentes - Oferta de Venda 710 667 €

Terrenos para Construção - Oferta de Venda

Lojas - Oferta de Venda

Edifícios para Reabilitar - Oferta de Venda

3 500 000 €

Escritórios - Oferta de Venda

Média do Valor Absoluto de Venda (€)

465 833 €

356 783 €Apartamentos T2 - Novos/Recentes - Oferta de VendaApartamentos T3 - Novos/Recentes - Oferta de Venda 588 000 €

Média do Valor Unitário - €/m2/At

Moradias - Novos/Recentes - Oferta de Venda

193 889 €


Lojas (€/m2/Ab)

678 833 €

Média de Valores Unitários de Oferta de Venda

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Terrenos para

Construção (€/Fogo)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Edifícios para Reabilitar (€/m2/Ab)

Análise de Estatistica Descritiva - Valor Médio de Oferta de Venda de Escritórios

(€/m2/Ab)

Média do Valor Absoluto de Venda - €/Fogo

29

Estatística de regressãoR múltiplo 0,18090993Quadrado de R 0,0327284Quadrado de R -0,1284835Erro-padrão 286,022882Observações 8

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regressão 1 16608,4534 16608,45339 0,20301477 0,66812233Residual 6 490854,534 81809,08908Total 7 507462,988

Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior 95% superionferior 95,0%uperior 95,0%Interceptar 1034,484 118,070884 8,761550366 0,00012245 745,574951 1323,393 745,575 1323,393Variável X 1 -0,0098662 0,02189698 -0,4505716 0,66812233 -0,06344613 0,043714 -0,06345 0,043714

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

Observação Y previsto Residuais esiduais-padrão Percentil Y1 1028,86029 14,9993622 0,056642891 6,25 690,14082 1029,55092 470,449082 1,776581936 18,75 736,84213 1032,31344 -77,767987 -0,29367939 31,25 9004 996,992603 -260,1505 -0,98242019 43,75 954,19855 1029,55092 -129,55092 -0,48923003 56,25 954,54556 1023,97654 -333,83569 -1,26068152 68,75 1043,867 1025,20981 251,385935 0,949322103 81,25 1276,5968 889,727756 64,4707174 0,243464205 93,75 1500

QUADRO Nº 9 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE EDIFÍCIOS PARA REABILITAR

-400-2000200400600

0 m2 2 000 m24 000 m26 000 m28 000 m210 000 m212 000 m214 000 m216 000 m2

Res

idua

is

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 500 €/m2/Ab 1 000 €/m2/Ab 1 500 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab

0 m2 5 000 m210 000 m215 000 m220 000 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

Y Y previsto

0500

100015002000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

30

Estatística de regressãoR múltip 0,149549643Quadrad 0,022365096Quadrad -0,22204363Erro-pad 405,6172282Observa 6

ANOVAgl SQ MQ F de significância

Regress 1 15055,211 15055,211 0,091507 0,777347881Residua 4 658101,34 164525,34Total 5 673156,55

Coeficientes Erro-padrão Stat t valor P 95% inferior 95% superiornferior 95,0%uperior 95,0%Intercep 3443,230106 1251,1273 2,7521021 0,051264 -30,456193 6916,9164 -30,456193 6916,916Variável -1,974409743 6,5269496 -0,302501 0,777348 -20,096127 16,147307 -20,096127 16,14731

RESULTADO RESIDUAL RESULTADOS DE PROBABILIDADE

bservaçã Y previsto Residuais siduais-padrão Percentil Y1 3085,861942 -47,187909 -0,130068 8,333333333 25002 3149,043054 105,9905 0,2921498 25 2852,94123 3028,60406 542,82451 1,496229 41,66666667 3038,6744 3107,58045 -254,63927 -0,701882 58,33333333 3190,47625 3028,60406 161,87213 0,4461806 75 3255,03366 3008,859962 -508,85996 -1,40261 91,66666667 3571,4286

QUADRO Nº 10 - ANÁLISE ESTATISTICA - REGRESSÃO LINEAR DO VALOR UNITÁRIO DE OFERTA DE VENDA DE APARTAMENTOS T3

NOVOS/RECENTES

-1000-500

0500

1000

0 m2 50 m2 100 m2 150 m2 200 m2 250 m2

Res

idua

is

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de residuais

0 €/m2/Ab 1 000 €/m2/Ab 2 000 €/m2/Ab 3 000 €/m2/Ab 4 000 €/m2/Ab

0 m2 100 m2 200 m2 300 m2

Y

Variável X 1

Variável X 1 Desenho de linha ajustada

Y Y previsto

01000200030004000

0 20 40 60 80 100

Y

Percentil da amostra

Desenho de probabilidade normal

31

VI | ANEXO C PLANTAS E REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

32

MAPA DO CONCELHO E FREGUESIA

Freguesia De Belém (ex Freguesia de Santo Condestável) - Freguesia onde se localiza o imóvel em avaliação

33

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO - LAYOUT APÓS OBRAS

34

PLANTA DE LOCALIZAÇÃO (FONTE GOOGLEMAPS E BINGMAPS)

35

REPORTAGEM FOTOGRÁFICA

36

VII| ANEXO D DADOS ESTATISTICOS DO INE

37

QUADRO Nº 11 - DADOS INE - VALORES MÉDIO DE AVALIAÇÃO BANCÁRIA, VALOR MÉDIO DOS PRÉDIOS TRANSACIONADOS E

HIPOTECADOS

38

QUADRO Nº 12 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE CONTRATOS DE COMPRA E VENDA EFECTUADOS E RESPECTIVO VALOR MÉDIO

39

QUADRO Nº 13 - DADOS INE - NÚMERO TOTAL DE EDIFÍCIOS LICENCIADOS E CONCLUÍDOS PARA HABITAÇÃO FAMILIAR E

OUTROS FINS

40

QUADRO Nº 14 - DADOS ESTATISTICOS INE - POPULAÇÃO RESIDENTE E PRESENTE

41

QUADRO Nº 15 - DADOS INE - CREDITO HIPOTECÁRIO CONCEDIDO E EVOLUÇÃO DA TAXA DE JURO

42

QUADRO Nº 16 - DADOS INE - TAXA DE DESEMPREGO

43

DADOS INE E PORDATA- INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA E INDICADOR DE CONFIANÇA

44

DADOS INE E PORDATA- INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA

45

QUADRO Nº 17 - DADOS INE - INDICADORES DE SÍNTESE ECONÓMICA E EVOLUÇÃO DOS PRINCIPAIS INDICADORES

ECONÓMICOS NACIONAIS (FONTE: INE E BANCO DE PORTUGAL-OCDE)

46

CERTIFICAÇÃO CMVM, RICS, APAE E ASA

47

CERTIFICAÇÃO RICS

48

VIII| ANEXO E DOCUMENTAÇÃO CONSULTADA

49

relatÓrio de avaliaÇÃo - am-lisboa.pt · engenharia), acreditado como avaliador sénior de...

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