trabajo de analisis financieros

INMUEBLES PANAMERICANA S.A Página 0

INMUEBLES PANAMERICANA S.A

UNIVERSIDAD NACIONAL MAYOR DE SAN MARCOS(Universidad del Perú, Decana de América)

“AÑO DE LA PROMOCIÓN DE LA INDUSTRIA RESPONSABLE Y DEL COMPROMISO CLIMÁTICO”

FACULTAD DE CIENCIAS CONTABLESE.A.P. CONTABILIDAD

ANALISIS DE ESTADOS FINANCIEROS

TEMA:ANALISIS HORIZONTAL Y VERTICAL DE LA INMUEBLES

PANAMERICANA S.A

INTEGRANTES:Parque Soto, Fiorella

Gonzales Noalcca, CrhistianRojas Iñigo, Cristina

Alicia Graciela Quispe PintoCrisólogo Jiménez, Elfer Giampier

Huaringa Torres, Miguel

AULA/CICLO:

313-N / 5°

PROFESORPALOMINO SILVA, JULIO ANDRÉS

Ciudad Universitaria, Mayo del 2015


INDICE

I. INTRODUCCION....................................................................3II. DATOS GENERALES DELA EMPRESA................................4

Denominación..............................................................4 Ubicación.....................................................................4 Constitución.................................................................4

III. ANTECEDENTES...................................................................5IV. DESCRIPCION DE OPERACIONES Y DESARROLLO.........6

Objeto social................................................................6 Sector...........................................................................6 Actividad económica....................................................6

V. BASES Y PREPARACIÓN DE LOS EE.FF ...........................7VI. VARIABLES EXOGENAS.......................................................8

VII. ANALISIS MACROECONOMICO.....................................…11VIII. ANALISIS VERTICAL ESTADO DE ESTADO DE SITUACION

FINANCIERA........................................................................18IX. ANALISIS VERTICAL DE ESTADOS DE RESULTADO......20X. ANALISIS HORIZONTAL DEL ESTADO DE SITUACION

FINANCIERA........................................................................25

XI.


INTRODUCCIÓN

En el presente trabajo se realiza un análisis vertical y horizontal de los estados financieros de INMUEBLES PANAMERICANA S.A., también sobre las dificultades que presenta la empresa financieramente, lo que nos ayudara a entender mejor el panorama que atraviesa y la forma en la que se puede proceder dada estas circunstancias.

El análisis financiero es una herramienta muy completa que da la pauta para valerse de conocimientos, experiencia y habilidades de los especialistas y evitar de esta manera situaciones de riesgo en una empresa, o en su caso, minimizar los efectos de eventos no deseados en cada punto de análisis.

El papel principal de la planeación financiera es establecer un sistema integral de gestión que permita asegurar la operatividad de las entidades económicas, para lograr este punto es necesario conocer acerca de las herramientas que pueden ayudar a identificar las causas potenciales que amenazan los entornos (interno y externo), tanto naturales como accidentales.

Por medio de la interpretación de los datos presentados en los estados financieros los administradores, clientes, empleados y proveedores de financiamientos se pueden dar cuenta del desempeño que la compañía muestra en el mercado, se toma como una de las primordiales herramientas de la empresa.


I. Datos generales

a. DENOMINACIÓN : INMUEBLES PANAMERICANA S.A.

b. UBICACIÓN : Av. Alfredo Mendiola No. 3698, Independencia

c. CONSTITUCIÓN :

d. GRUPO ECONOMICO : Pertenece al grupo económico “Parque Arauco”

e. PLAZO DE DURACION : Indefinida

f. CAPITAL : Capital Social suscrito y pagado de S/. 60’871,259

g. CLASES DE ACCIONES : Acciones Comunes

h. NUMERO DE ACCIONES:

i. ESTRUCTURA ACCIONARIA : Accionistas propietarios del 5% ó más del capital.

NOMBRE

%DE

PARTICIPACION

NACIONALIDADPAIS

GRUPO ECONOMIC

O

Holding Plaza S.A. 49.997 % PerúParque Aruco

Inmuebles Comerciales del Perú S.A.C

45 % PerúParque Aruco

Inversiones Vilna S.A.C 5.00 % PerúParque Aruco

Se deja expresa constancia que a la fecha se encuentra en proceso la regularización de la inscripción a nivel registral y ante CAVALI de los aumentos de


Inmuebles Panamericana S.A., es una sociedad anónima peruana, constituida en Lima el 31 de diciembre de 1998, inscrita en la partida N° 11076321 del registro de Personas Jurídicas de Lima.

60’871,259 acciones de un valor nominal de S/. 1.00 cada una.

capital realizados en la sociedad a efectos de reflejar el capital social de S/. 315,981.00

ANTECEDENTES:

Sindicato Wiese S.A. y Depósitos S.A. celebraron un contrato de compra venta con Ford Motor Company del Perú S.A., con fecha 12 de Octubre 1984, la misma que se encuentra registrada la compra venta en el asiento 9 de fojas 587 del tomo 2351. Depósitos S.A. transfiere a Sindicato Wiese S.A. la parte del terreno adquirida a Ford Motor Company del Perú S.A., registrada la compra venta en el asiento 10 de fojas 588 del tomo 2351. Posteriormente, Sindicato Wiese S.A. fue absorbido por fusión por A y F Wiese S.A.; registrada la fusión en el asiento 149, de fojas 389 del tomo 341. A y F Wiese S.A. es absorbido por fusión por Multi Trading y en el mismo acto cambia de nombre y se denomina A y F Wiese S.A., inscrita en el Registro de Personas Jurídicas, Libro de Sociedades en la Ficha Nº 59180 Asiento 3b/5c. Asimismo, A y F Wiese S.A. se escinde y en este acto se constituye Inmuebles Panamericana S.A. con fecha 31 de diciembre de 1998. Posteriormente, Inmuebles Panamericana S.A. se escinde y se constituye Corporación Argenta S.A. registrada en el Asiento A00001 de la Partida Nº 11487807 del Registro de Personas Jurídicas.

Finalmente, mediante juntas generales de Inmuebles Panamericana S.A. y Corporación Argenta S.A., respectivamente, ambas de fecha 14 de febrero de 2005 se aprobó la fusión entre Inmuebles Panamericana S.A. y Corporación Argenta S.A. la misma que ha entrado en vigencia con fecha 30 de abril del 2005, por tal motivo Corporación Argenta S.A. ha sido absorbida por Inmuebles Panamericana S.A., conforme se puede apreciar en el Asiento B00006 de la Partida Electrónica No. 11076321 de Registros Públicos de Lima.

II. DESCRIPCION DE OPERACIONES Y DESARROLLO

OBJETO SOCIAL:

Tiene como objeto principal el desarrollo de proyectos inmobiliarios a nivel nacional. Asimismo se dedica a desarrollar todas las actividades de investigación de mercado, productos, asistencia técnica para el desarrollo, adaptación de productos para comercialización, promoción comercial, control de calidad, embalaje, almacenamiento, transporte y otras labores que demande la comercialización de productos. Asimismo, podrá actuar en el campo de las


inversiones, valores, negocios inmobiliarios, compraventa de inmuebles urbanos y rústicos, importación de maquinarias industriales y materiales de construcción, exportación de productos, habilitaciones, consignaciones, representación de fabricantes y productores, operaciones inmobiliarias en Lima y Callao.

Pertenece al CIUU No. 7010 por la actividad inmobiliaria.

SECTOR: El sector es de inversión de proyectos inmobiliarios, específicamente el desarrollo y operación de centros comerciales.

ACTIVIDAD ECONOMICA:

La actividad principal de la Compañía es el desarrollo del proyecto inmobiliario CentroComercial Mega Plaza, mediante la celebración de contratos de usufructo, arrendamiento, cesión en uso y otros. Para ello utiliza el Centro Comercial Mega PlazaNorte (en adelante “el Centro Comercial”), desarrollado en terrenos de propiedad de la Compañía, cuyas obras principales fueron culminadas en noviembre de 2002.

La administración del Centro Comercial es efectuada por la subsidiaria AdministradoraPanamericana S.A.C. (en adelante “APSAC”) en virtud de un Contrato de Administración por el cual APSAC cobra a la Compañía el 5% de todos los egresos generados por la Compañía en el período; el plazo del contrato es indeterminado. Adicionalmente, la Compañía no cuenta con personal para el desarrollo de sus actividades, dado que recibe servicios de asesoría administrativa de APSAC, y por los que ha realizado pagos por aproximadamente miles de S/. 8,123 y miles de S/. 7,199 en los años 2014 y 2013 respectivamente (notas 8 y 22).

Los estados financieros adjuntos reflejan la actividad separada de la Compañía, sin incluir los efectos de la consolidación de estos estados financieros con los de sus subsidiarias. La Compañía prepara, asimismo, estados financieros consolidados de acuerdo a NIIF los cuales incluyen los estados financieros de la Compañía y las subsidiarias.


APROBACION DE LOS ESTADOS FINANCIEROS SEPARADOS

Los estados financieros separados por el año terminado el 31 de diciembre de 2014 fueron aprobados y autorizados para su emisión por la Gerencia de la Compañía el 27 de enero de 2015 y serán presentados para su aprobación al Directorio y a la Junta Obligatoria Anual de Accionistas que se efectuará dentro de los plazos establecidos por Ley. En opinión de la Gerencia, los estados financieros separados adjuntos serán aprobados sin modificaciones por el Directorio y la Junta Obligatoria Anual de Accionistas. Los estados financieros separados al 31 de diciembre de 2013 fueron aprobados por la Junta Obligatoria Anual de Accionistas el 4 de abril de 2014.

III. BASES DE PREPARACION DE LOS EE.FF SEPARADOS

a. Declaración de CumplimientoLos estados financieros separados al 31 de diciembre de 2014 y de 2013 han sido preparados de acuerdo con las Normas Internacionales de Información Financiera (en adelante “NIIF”), emitidas por el International Accounting Standards Board (en adelante “IASB”) y vigentes a dicha fecha.

b. Responsabilidad de la Información: La información contenida en estos estados financieros es responsabilidad del Directorio de la Compañía, que manifiesta expresamente que se han aplicado en su totalidad los principios y criterios incluidos en las NIIF emitidos por el IASB.

c. Bases de Medición:Los estados financieros adjuntos han sido preparados a partir de los registros de contabilidad de la Compañía y de acuerdo con el principio de costo histórico, a excepción de las propiedades de inversión y de los instrumentos financieros derivados, registrados a su valor razonable.

d. Moneda Funcional y Moneda de Presentación:Los estados financieros se presentan en nuevos soles (S/.) que es la moneda funcional y de presentación de la Compañía.

e. Cambio en la Política Contable: Con excepción de los cambios descritos a continuación, la Compañía ha aplicado consistentemente las políticas contables señaladas en la nota 3 a todos los períodos presentados en estos estados financieros.


Con fecha 1 de enero de 2013, la Gerencia de la Compañía decidió modificar el método valuación de sus inversiones de costo a valor de participación patrimonial. Esta modificación se ha producido al adoptar anticipadamente la modificación de la NIC 27 “Estados Financieros Separados” – Revisada.

El método de la participación establece en el reconocimiento inicial de la inversión en una subsidiaria se registrará al costo, y el importe en libros se incrementará o disminuirá para reconocer la parte del inversor en el resultado del periodo de la participada, después de la fecha de adquisición. La parte del inversor en el resultado del periodo de la participada se reconocerá, en el resultado del periodo del inversor. Las distribuciones recibidas de la subsidiaria reducirán el importe en libros de la inversión que el inversor sólo reconoce ingresos de la inversión en la medida que recibe distribuciones de las ganancias acumuladas de la entidad participada, surgidas después de la fecha de adquisición. Los importes recibidos en exceso de estas ganancias se consideran como recuperación de la inversión, y por tanto se reconocen como una reducción en su costo. En aplicación de lo establecido en la Norma Internacional de Contabilidad No 8 “Políticas Contables, Cambios en las Estimaciones Contables y Errores” (“NIC 8”), este cambio se presenta como si se hubiera producido el 1 de enero de 2013.

IV. VARIABLES EXÓGENAS:

Riesgos inherentes al Sector Comercio

Inmuebles Panamericana S.A., como el resto de promotores de Centros Comerciales en el país, está afecta riesgos como son:

El riesgo comercial, producto del incumplimiento en el pago de las rentas por parte de sus arrendatarios y/o usufructuarios situación que dificultaría repago de sus obligaciones contractuales.

el riesgo operacional, generado por deficiencias o fallas en los procesos internos, la tecnología de información y las personas o eventos externos.

Riesgo Crediticio, existe la posibilidad de retrasos en el pago de las rentas lo que a su vez implicaría el otorgamiento de un crédito implícito.


Riesgo de Desocupación, Para mitigar este riesgo, Inmuebles Panamericana S.A. cuenta con una cartera de potenciales locatarios los cuales son previamente evaluados, los mismos que tienen interés en ingresar a operar al Centro Comercial. A estos potenciales clientes permanentemente se les envía información relativa a locaciones disponibles y futuros proyectos de ampliación. El objetivo de estos planes es elaborar una metodología que permita optimizar la administración de los riesgos operativos a fin de identificar riesgos asociados y obtener información para medidas preventivas y correctivas.

Riesgo de No renovación de los Contratos de Arrendamiento y/o Usufructo, las operaciones de IPSA consisten, principalmente, en el arrendamiento de locales para la exhibición y venta de productos y servicios en general. Para garantizar el éxito de la gestión los contratos de arrendamiento se pactan con un plazo de 10 años como mínimo a excepción de las tiendas anclas, las cuales firman contratos de usufructo por 30 años, teniendo como período forzoso los 10 primeros años.

OTRA INFORMACION RELEVANTE:

Nuestra participación accionaria en otra empresa durante el periodo 2014:

NOMBRE PARTICIPACION %GRUPO

ECONOMICO

Administradora panamericana SAC 99.99Parque Arauco

S.A.

Corporación andaman SAC 50.00Parque Arauco

S.A.

Altek trading sac 67.00Parque Arauco

S.A.Inversiones villa el salvador SAC 99.98 Parque Arauco

S.A.

Inversiones Alameda sur SAC Parque Arauco S.A.

Inmobiliaria Pisac SAC 99.98 Parque Arauco S.A.

Inmobiliaria costa nueva SAC 99.98 Parque Arauco


S.A.

Gerencia de centros comerciales SAC

99.98 Parque Arauco S.A.

Inmobiliaria botafogo SAC 99.98 Parque Arauco S.A.

Inmobiliaria lendipo SAC 99.98 Parque Arauco S.A.

Inversiones kandoo SAC 99.98 Parque Arauco S.A.

Inmobiliaria colomera SAC 99.98 Parque Arauco S.A.

Inmobiliaria eburns SAC 99.98 Parque Arauco S.A.

Inversiones diamanda SAC 99.98 Parque Arauco S.A.

Procesos Judiciales, Administrativos o Arbitrales

El Gerente General informó que a la fecha Inmuebles Panamericana S.A. no tiene procedimientos judiciales, administrativos, arbítrales o de cualquier otra naturaleza en curso.

Análisis Macroeconómicos Año 2011-2012


La gerencia de la compañía es conocedora de las condiciones existentes en el mercado y, sobre la base de su conocimiento y experiencia, controla riesgos indicados, siguiendo las políticas aprobadas por el Directorio.

Los aspectos más importantes para la gestión de estos riesgos son:

RIESGO DE TIPO DE CAMBIO

El riesgo de tipo de cambio es el riesgo de que el valor razonable o flujos de caja futuros de un instrumento financiero fluctúen debido a cambios en los tipos de cambio.La exposición de la Compañía a los tipos de cambio se relaciona principalmente a las actividades operativas de la Compañía. La Compañía no utiliza instrumentos financieros derivados para cubrir este riesgo. La Gerencia considera que las fluctuaciones futuras en el tipo de cambio de la moneda peruana frente al dólar estadounidense no afectarán significativamente los resultados de las operaciones futuras de la Compañía.Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, la Compañía tenía los siguientes activos y pasivos en moneda extranjera:


Al 31 de diciembre de 2012 y de 2011, la Compañía no ha realizado operaciones con productos derivados para la cobertura de su riesgo cambiario.Dichos saldos han sido expresados en S/. a los siguientes tipos de cambio del mercado libre de cambios publicados por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones vigentes al 31 de diciembre, como sigue:

Al 31 de diciembre 2012 la Compañía registró pérdida neta en cambio por miles deS/. 1,579 (miles de S/. 1,338 de ganancia neta por diferencia en cambio durante elaño 2011).A continuación presentamos un cuadro donde se muestra los efectos en los resultados antes de impuesto a la renta al 31 de diciembre de 2012, de una variación razonable en el tipo de cambio, manteniendo constantes todas las demás variables, descritas en la nota 3.

RIESGO DE TASA DE INTERES

El riesgo de tasa de interés es el riesgo de que el valor razonable o flujos de caja futuros de un instrumento financiero fluctúen debido a cambios en las tasas de interés de mercado. La Compañía está expuesta al riesgo de cambios en las tasas de interés del mercado relacionados principalmente a las deudas a largo plazo con tasa variable. La Gerencia considera que las fluctuaciones futuras en las tasas de interés no afectarán significativamente los resultados de operaciones futuras de la Compañía. A continuación presentamos un cuadro donde se muestra los efectos en los resultados antes de impuesto a las ganancias, de una variación razonable en las tasas de interés, manteniendo constantes todas las demás variables:


Análisis Macroeconómicos Año 2013-20124

RIESGO DE TIPO DE CAMBIO

El riesgo de tipo de cambio es el riesgo de que el valor razonable o flujos de caja futuros de un instrumento financiero fluctúen debido a cambios en los tipos de cambio. La exposición de la Compañía a los tipos de cambio se relaciona principalmente a las actividades operativas de la Compañía. La Gerencia considera que las fluctuaciones futuras en el tipo de cambio de la moneda peruana frente al dólar estadounidense no afectarán significativamente los resultados de las operaciones futuras de la Compañía.

Al 31 de diciembre de 2014 y de 2013, la Compañía tenía los siguientes activos y pasivos en moneda extranjera

Al

31 de diciembre de 2014 y de 2013, la Compañía no ha realizado operaciones con productos derivados para la cobertura de su riesgo cambiario.Dichos saldos han sido expresados en S/. a los siguientes tipos de cambio del mercado libre de cambios publicados por la Superintendencia de Banca, Seguros y Administradoras Privadas de Fondos de Pensiones vigentes al 31 de diciembre, como sigue:


Al 31 de diciembre 2014 la Compañía registró pérdida neta en cambio por miles deS/. 9,540 (miles de S/. 2,841 de pérdida neta por diferencia en cambio durante elaño 2013).A continuación presentamos un cuadro donde se muestra los efectos en los resultados antes de impuesto a las ganancias al 31 de diciembre de 2014, de una variación razonable en el tipo de cambio, manteniendo constantes todas las demás variables, descritas en la nota 3.

RIESGO DE TASA DE INTERES

El riesgo de tasa de interés es el riesgo de que el valor razonable o flujos de caja futuros de un instrumento financiero fluctúen debido a cambios en las tasas de interés de mercado.La Compañía está expuesta al riesgo de cambios en las tasas de interés del mercado relacionados principalmente a las obligaciones a largo plazo con tasa variable. La Gerencia considera que las fluctuaciones futuras en las tasas de interés no afectarán significativamente los resultados de operaciones futuras de la Compañía.La Compañía minimiza este riesgo contratando sus obligaciones financieros principalmente a tasas de interés fijas y a mediano y a largo plazo. Adicionalmente, la Compañía ha contratado un instrumento financiero derivado para cubrir el riesgo de fluctuaciones en la tasa LIBOR asociado a su financiamiento contratado a tasa variable.


A continuación presentamos un cuadro donde se muestra los efectos en los resultados antes de impuesto a las ganancias, de una variación razonable en las tasas de interés, manteniendo constantes todas las demás variables:


ANALISIS VERTICAL – ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA


Notas 2011 % 2012 % Notas 2013 % 2014 %ACTIVO

ACTIVO CORRIENTEEfectivo y equivalente de efectivo 5 4,891 1.20% 32,740 4.83% 5 100,544 9.91% 41,221 3.63%Otros activos financieros - - 6 46,939 4.63% 29,641 2.61%Deudores comerciales 6 6,113 1.50% 8,022 1.18% 7 8,952 0.88% 11,102 0.98%Cuentas por cobrar a entidades relacionadas 7 73,248 17.93% 187,684 27.71% 8 80,059 7.89% 80,163 7.05%Otras cuentas por cobrar 8 3,258 0.80% 6,466 0.95% 9 8,923 0.88% 8,881 0.78%Gastos contratados por anticipado 2,738 0.67% 4,702 0.69% 1,308 0.13% 560 0.05%

Total Activo Corriente 90,248 22.09% 239,614 35.37% 246,725 24.33% 171,568 15.10%

ACTIVO NO CORRIENTEOtras cuentas por cobrar 8 2,058 0.50% 4,988 0.74% 9 5,256 0.52% 9,444 0.83%Gastos contratados por anticipados - - 3,736 0.37% 3,090 0.27%Inversiones subsidiarias 9 5,613 1.37% 41,753 6.16% 10 215,247 21.23% 338,897 29.82%Activos diferido por impuesto a las ganancias - - 18 3,453 0.34% 3,322 0.29%Propiedades de inversion 10 309,339 75.72% 388,663 57.38% 11 532,898 52.55% 602,722 53.03%Mobiliario y equipo 11 1,104 0.27% 1,566 0.23% 12 1,919 0.19% 2,658 0.23%Activos intangibles 12 155 0.04% 821 0.12% 13 4,870 0.48% 4,854 0.43%Total Activo no Corriente 318,269 77.91% 437,791 64.63% 767,379 75.67% 964,987 84.90%

TOTAL ACTIVO 408,517 100.00% 677,405 100.00% 1,014,104 100.00% 1,136,555 100.00%

PASIVOPASIVO CORRIENTEAcreedores comerciales 13 4,155 1.02% 2,005 0.66% 14 10,522 2.02% 3,728 0.66%Cuentas por pagar a entidades relacionadas 7 54,189 13.26% 10,911 3.62% 8 2,344 0.45% 1,262 0.22%Otras cuentas por pagar 14 5,509 1.35% 4,359 1.44% 15 9,593 1.84% 36,854 6.56%Parte corriente de instrumento financiero derivado - - 16 469 0.09% 489 0.09%Parte corriente de pasivos financieros 15 19,017 4.66% - 17 - 3,048 0.54%parte corriente de ingresos diferidos 17 1,374 0.34% 1,404 0.47% - -

Total Pasivo Corriente 84,244 20.62% 18,679 6.19% 22,928 4.40% 45,381 8.08%

PASIVO NO CORRIENTEOtras cuentas por pagar 14 1,081 0.26% 1,458 0.22% 15 6,969 0.69% 7,547 0.66%Instrumento financiero derivado 16 601 0.06% 762 0.07%Pasivos Financieros 15 69,044 16.90% 210,833 31.12% 17 405,803 40.02% 414,462 36.47%Pasivo diferido por impuesto a las ganancias 16 48,368 11.84% 68,297 10.08% 18 84,603 8.34% 93,713 8.25%Ingresos diferidos 17 1,987 0.49% 2,539 0.37% - -

Total Pasivo no Corriente 120,480 29.49% 283,127 41.80% 497,976 49.10% 516,484 45.44%

TOTAL PASIVO 204,724 50.11% 301,806 44.55% 520,904 51.37% 561,865 49.44%

PATRIMONIO 19Capital 18 60,871 14.90% 169,371 25.00% 245,981 24.26% 315,981 27.80%Otras reservas de capital 19 12,061 2.95% 20,428 3.02% 22,419 2.21% 23,796 2.09%Resultados no realizados - - -421 -0.04% -556 -0.05%Resultados acumulados 20 130,861 32.03% 185,800 27.43% 225,222 22.21% 235,470 20.72%

Total Patrimonio 203,793 49.89% 375,599 55.45% 493,201 48.63% 574,691 50.56%

0.00%

TOTAL PASIVO Y PATRIMONIO 408,517 100.00% 677,405 100.00% 1,014,105 100.00% 1,136,556 100.00%

INMUEBLE PANAMERICANA S.AEstado Separado de Situacion Financiera

Al 31 de diciembre del 2011-2014(Expresado en miles de nuevos soles)

COMENTARIO

El estado de Situación Financiera expuesto, permite al usuario interpretar las cifras de forma rápida y sencilla.

En el 2011 el total de activos fue de S/. 408,517 representando en el activo corriente un 22.09% y en el activo no corriente 77.91%.

En el activo corriente, en la partida de efectivo y equivalente de efectivo la Compañía mantiene, cuentas corrientes, cuentas de ahorros y depósitos a plazo, representando el 4.03%, 1.62% y 94.34% del monto de la partida de efectivo, constituyendo esta el 1.20% del total del activo.

En el 2012 el total de activos fue de S/.677,405 representado en el activo corriente 35.37% y en el activo no corriente 64.63%.

De igual manera el efectivo y equivalente está constituido por cuentas corrientes y cuentas de ahorros, representando el 67.51% y 32.49% respectivamente.

Cabe recalcar que la inmobiliaria en sus saldos de cuentas corrientes y de ahorros, las mantiene en nuevos soles y dólares americanos, las cuales está expuesta a un riego de tipo de cambio.

Riesgo de tipo de cambio

El riesgo de tipo de cambio es el riesgo de que el valor razonable o flujos de caja futuros de un instrumento financiero fluctúen debido a cambios en los tipos de cambio.

La exposición de la Compañía a los tipos de cambio se relaciona principalmente a las actividades operativas de la Compañía. La Compañía no utiliza instrumentos financieros derivados para cubrir este riesgo. La Gerencia considera que las fluctuaciones futuras en el tipo de cambio de la moneda peruana frente al dólar estadounidense no afectarán significativamente los resultados de las operaciones futuras de la Compañía..

Con respecto a las propiedades de la inversión, estas se han registrado a su valor razonable, esta partida representa 75.72%, 57.38%, 52.55% y 53.03% en los años 2011, 2012, 2013 y 2014 del total del activo en el respectivo periodo, siendo un monto significativo ya que las actividad principal de la compañía es el desarrollo de un proyecto inmobiliario, mediante la celebración de contratos de usufructo, arrendamiento, cesionen uso y otros, y para ello utiliza el Centro Comercial Mega Plaza, desarrollando en terrenos de propiedad de la Compañía.


Es decir estas propiedades de inversión, corresponde a terrenos, edificios y otras construcciones que se mantienen para explotarlos en régimen de arriendo o para obtener una plusvalía en su venta como consecuencia de los incrementos que se produzcan en el futuro en sus respectivos precios de mercado.

Otra partida de mayor relevancia es la de pasivos financieros, la cual se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de las costos de la transacción incurridos y posteriormente a su costo amortizado.

Esta partida representa el 16.90%, 31.12%, 40.02% y 36.47% en el 2011, 2012, 2013 y 2014, del total del pasivo y patrimonio de cada ejercicio.

Tiene un importe material ya que la Compañía, en cada año aprueba la titulización de activos que serán emitidos en valores mobiliarios de contenido crediticio bajo las características de bonos de titulizacion los cuales son colocados en oferta pública.

Esta partida comprende: Préstamos bancarios y bonos corporativos.

Riesgo de tasas de interés

El riesgo de tasa de interés es el riesgo de que el valor razonable o flujos de caja futuros de un instrumento financiero fluctúen debido a cambios en las tasas de interés de mercado.

La Compañía está expuesta al riesgo de cambios en las tasas de interés del mercado relacionados principalmente a las deudas a largo plazo con tasa variable. La Gerencia considera que las fluctuaciones futuras en las tasas de interés no afectarán significativamente los resultados de operaciones futuras de la Compañía.


ANALISIS VERTICAL DE ESTADOS DE RESULTADOS


CONCLUSION: Como podemos observar al cierre del 2011, los resultados netos de la inmobiliaria totalizaron S/26,644.00 Nuevos soles representando el 41.72% de los ingresos .Esto a causa de un monto material de los costos de los servicios impartidos por terceros, la cual representa el 28.17%. Es clave también mencionar que la inmobiliaria tuvo gastos administrativos y financieros representando el 7.68% y el 8.36% respectivamente, producto principalmente de los activos que se dieron de baja por la demolición de ciertas áreas que permitieron la construcción de otros almacenes.

Con motivo del plan de crecimiento de Inmuebles Panamericana, esta registra ingresos financieros por intereses generados de los préstamos realizados a favor de sus relacionadas, por un importa de S/1,436 nuevos soles la cual representa el 2.25% de los ingresos.

Al cierre del 2012, Inmuebles Panamericana registra ingresos por 73,957% que ascendieron notoriamente en comparación del año pasado al igual que los resultados netos por un valor de S/63,735 Nuevos soles que representan el 86.18% de los ingresos. Es de resaltar que los ingresos de la compañía se han visto influenciados por el boom inmobiliario que influenciaba al país.Por su lado, los costos por servicios inmobiliarios tuvieron un incremento a comparación del año pasado pero no influyó tanto en la utilidad neta.

Un punto importante a mencionar es que la utilidad neta de la compañía, en este año, está conformada por conceptos contables relacionados a las ganancias por valuación a valor razonable de la compañía la cual se registra por un monto de S/58214.00 Nuevos soles que representa el 78.71% de los ingresos de la compañía. Al cierre de los periodos 2013 y 2014, las ganancias por el concepto antes mencionado retrocedieron en un 100% con respecto al 2012.

En el cierre del 2014, los ingresos totales ascendieron a S/96,495 Nuevos soles siendo superiores a comparación de los años pasados. Estas mayores ventas se deben a la apertura de nuevos locales y ampliaciones de la compañía pero al final la utilidad neta se ve netamente afectado por los costos que incurren en los procedimientos y gastos financieros.

Es importante tener en cuenta que los gastos financieros de la compañía registraron un incremento a relación con el año pasado provenientes de préstamos de medio plazo, registrando un monto de S/36,013 representando el 37.32% de los ingresos del periodo 2014.Acorde a dichos gastos, la utilidad bajó notoriamente a comparación del 2012, por concepto de la baja del llamado “boom” inmobiliario en el cual la empresa fue a recurrir a préstamos financieros para poder ser más solvente.


ANALISIS HORIZONTAL DEL ESTADO DE SITUACIÓN FINANCIERA

Al 31 de diciembre del 2011-2014

Análisis Horizontal(Expresado en miles de nuevos soles)


INFORME MACROECONÓMICO DEL SECTOR INMOVILIARIO PERUANO 2011 - 2015

Para el Año 2011

Un alto potencial de oportunidades y crecimiento para empresas inmobiliarias chilenas se registra en la construcción de viviendas en el Perú.

Según el análisis realizado por Penta MG Group, el mercado inmobiliario de ese país se presenta como uno de los más rentables de la región.

“Las rentabilidades promedio sobre capital son entre un 25% a 30% anual. En Chile, los inmobiliarios buscan lograr un promedio de un 9%, hasta un 14% en algunas regiones”, explica Rodrigo Briceño, director ejecutivo de Penta MG Group.

Según detalla, este escenario abre espacio para inversionistas chilenos. Actualmente, las inmobiliarias Imagina y Paz construyen proyectos en nuestro país y se ubican dentro de las seis más grandes.

Dentro de los factores que demuestran este crecimiento, se encuentra el alto nivel de crecimiento del PIB del país.

“Siempre la construcción es una ampliación del PIB.

Según los últimos cálculos, el PIB de la construcción creció en torno al 20% en 2010, más de lo estimado. “Probablemente durante 2011 tengamos un PIB de la construcción en torno al 15% y 20%”, dice.

“De alguna manera, Perú está en los años 1985 - 1990 de Chile, en el sentido de que existe mucho espacio entre la oferta y la demanda. Con esto, uno puede esperar entre 10 años y 15 años de crecimiento”, agrega Briceño.

A esto se suma el déficit de viviendas que se registra actualmente y los programas gubernamentales que buscan disminuirlo. En Perú llega a 2,1 millones de viviendas. En Lima es de 285 mil.


Para el Año 2012

El ritmo de expansión del sector inmobiliario durante 2012 será menor comparado con el año que termina, estimó el banco central de reserva en su reporte semanal.

“En términos de metros cuadrados construidos, el crecimiento será de entre 10% y 15%. Sin embargo, en cuanto a valor se espera un incremento mayor pues prevemos que continuará la tendencia alcista en el precio de las edificaciones”, refiere la entidad.

Considera que las empresas constructoras seguirán edificando viviendas dirigidas a los segmentos C y D porque hay una alta demanda insatisfecha. La construcción de edificios multifamiliares es una tendencia que se acentuará en los próximos años.

También seguirá reduciéndose la superficie de los departamentos,.

Para el Año 2013

El sector inmobiliario mantendrá un importante crecimiento en el Perú por 15 0 20 años más, gracias al boom económico de la construcción, previó el sábado la Unión Iberoamericana de Trabajadores de Edificios y Condominios (UITEC). Nuestro país vive hace varios años un impresionante desarrollo inmobiliario y el crecimiento continuo de este auge se estima que tiene todavía para unos 15 0 20 años más”, estimó.

En la capital se estima, según la Cámara peruana de la Construcción (Capeco), que se necesitan construir 50,000 nuevas viviendas cada año”.

Para el Año 2014

Cuando la mayoría de expertos inmobiliarios en Lima comentaban de lo caliente que había sido la primera década del milenio para el negocio de construcción y compraventa de viviendas, vino de repente el chorro de agua fría. Tras varios años creciendo a doble dígito, la venta por metro cuadrado de viviendas cayó 25% en 2013, pese a un buen primer trimestre. “Veníamos de un ritmo muy bueno de 2002 a 2012, pero a partir del segundo trimestre se vino una caída en la venta de nuevas unidades”, dice Enrique Zevallos, gerente general de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios del Perú (ADI Perú).


Se trata de un duchazo a menor temperatura que contrasta con una demanda por vivienda en el país que crece de forma constante y que sitúa el déficit en Lima en 400.000 viviendas, apenas cubierta por una nueva oferta anual de 28.000 viviendas.

Para el Año 2015

Indicó que no es correcto decir que en el Perú existe una “burbuja inmobiliaria”, o una demanda ficticia, como ha ocurrido en otros países del mundo, pero lo que sí existe una insuficiencia en la oferta inmobiliaria.

[ Lea también Sector Construcción habría crecido 2% el 2014 y este año no será tan malo ]

Valdivia mencionó que los cinco factores que originan esa insuficiencia son: la falta de suelo, los servicios públicos, los subsidios y créditos para vivienda social, la seguridad y lasimplificación administrativa o “permisología”.

CIFRAS MACROECONÓMICAS DEL SECTOR INMOVILIARIO


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