CONTRATOS DE INCORPORAÇÃO

NO MANUALIMOBILIÁRIO

Luiz Henrique Rimes, Diretor Nacional de Negócios da João Fortes Engenharia

REFLEXAÕ NOSCONTRATOSDE COMPRA

E VENDA

DICIONÁRIOJURÍDICO

ESCLARECEVOCABULÁRIO

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ARTIGO:PAGAMENTO DACOMISSÃO DE CORRETAGEM

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Ano IV Número 29 Brasília, Maio/Junho de 2011

INFORMATIVO JURÍDICO

UM MECANISMO DE CONHECIMENTO E ATUALIZAÇÃO NA ÁREA IMOBILIÁRIA

Dilma amplia programa habitacional

Como se já não bastasse a expan-são do mercado imobiliário em todo o País que tem como mola

propulsora a lei de oferta e procura, com destaque para o boom que ocorre já há algum tempo no Distrito Federal, - eis que a Presidente Dilma Roussef acaba de entrar em cena para lançar o programa Minha Casa, Minha Vida 2, que proporciona a aquisição da casa própria com dinheiro do FGTS não só por compradores de menor poder aqui-sitivo, mas estende também o benefício a pessoas da nova classe média e que contarão com apoio de fi nanciamento do Banco do Brasil, além do já existen-te da Caixa Econômica Federal.

Essa declaração explícita de Dil-ma foi feita em Brasília, no último dia 16 deste mês de junho, diante de um auditório lotado de empresários, quan-do discorreu como vai funcionar o novo projeto. Segundo anunciou, a sua meta é de assinar, até 2014, 2 milhões de contratos de moradias, garantindo que o atual projeto terá um orçamento to-tal de R$ 125, 7 bilhões. E justifi ca: “É uma forma de assegurar que haja, no Brasil, não só a roda de crescimento

econômico e da distribuição de renda, mas também da melhoria das condições de vida, e aí a casa é um elemento fun-damental”.

Na projeção de 2 milhões de con-tratos a serem fi rmados, mais 600 mil devem ser assinados após uma revisão do andamento das metas em 2012.

No que se refere aos números do Minha Casa, Minha Vida 1, dos 1,2 mi-lhão de moradias contratadas, 300 mil já foram entregues, outras 250 mil de-vem fi car prontas ainda este ano e as outras 750 mil deverão ser concluídas até o meio do ano que vem. E só candi-datos com renda familiar até R$ 4.650 tiveram condições de requerer o fi nan-ciamento. O valor médio das habitações é de R$ 42 mil. No projeto 2, recém-lançado por Dilma, o valor médio dos imóveis é de R$ 55.180 e a faixa de ren-da familiar passa para até R$ 5,4 mil.

Sobre o Minha Casa, Minha Vida 2, o presidente da CEF, Jorge Hereda, avalia: “O programa amplia o mercado de habitação em todo o país e aquece a construção civil”.

O Editor

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MANUTENÇÃO PREDIAL COMO

OBRIGAÇÃO DOSMORADORES

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Inclusão Social, Trabalho e Acessibilidade para Pessoas com De ciência

Ano III Número 25 Brasília, Setembro/Outubro de 2010

Francisco Machado, Presidente do Crea-DF

Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

Brasília ostenta o mais alto PIB per capita do Brasile tem o maior canteiro de obras da América Latina

INFORMATIVO JURÍDICO

UM MECANISMO DE CONHECIMENTO E ATUALIZAÇÃO NA ÁREA IMOBILIÁRIA

www.apaedf.org.br

A festa do 5º Salão Wimóveis

Considerado como o maior acon-tecimento no gênero no Distrito Federal, o Salão Wimóveis propor-

cionará pela quinta vez consecutiva à comunidade brasiliense a oportunidade de unir o útil ao agradável, ao instalar-se de 24 a 28 deste mês de novembro no Centro de Convenções Ulysses Guimarães, valendo como oportunidade única para os interessados pesquisarem, conhecerem e concretizarem o sonho da casa própria. Como ocorre desde o início, o comitê organizador responsável pelo planejamento do Salão é formado por entidades do setor, como a Associação de Dirigentes de Empresas do Mercado Imobiliário (Ademi-DF), Associação dos Notários e Registradores (Anoreg-DF), Conselho Regional de Corretores de Imóveis (Creci-DF), Sindicato dos Gestores e Corretores de Imóveis (Sindigeci-DF), Sindicato da Habitação (Secovi-DF), Sindicato da Indústria da Construção Civil (Sinduscon-DF) e Casa Park.

Modernos estandes já foram estrategicamente instalados numa área de cinco mil metros quadrados e que colocarão à disposição do público mais de 10 mil imóveis, com presença prevista de visitantes acima de 40 mil pessoas. Neste

5º Salão Wimóveis participarão mais de 100 empresas, entre as quais imobiliárias, incorporadoras, construtoras, além da presença de corretores de imóveis e bancos nanciadores.

Em fase nal, tudo está sendo preparado com o maior esmero, com base no know-how dos quatro anos anteriores, inclusive alternativas de conforto, a exemplo do auxílio de manobristas, brinquedoteca para as crianças e restaurantes, a m de proporcionar aos clientes mais tranqüilidade na hora de fechar o negócio. Durante o evento, haverá diversas palestras sobre o ramo imobiliário, objetivando orientar os consumidores sobre como aplicar e investir melhor.

Além de ressaltar o aumento de permanência da exposição para cinco dias, o diretor do Wimóveis, Marcelo Ramos, faz uma avaliação do evento:

— “No ano passado tivemos mais de 34 mil visitantes durante os três dias de evento, o que gerou R$ 156 milhões em vendas. Acredito que este resultado foi a resposta dos consumidores brasilienses, demonstrando que acreditam no mercado imobiliário candango como um porto seguro e rentável”.

O Editor

TERMINOLOGIATÉCNICA NODICIONÁRIO

JURÍDICO

IRPJ: NÃOINCIDÊNCIA

SOBRE CORREÇÃOMONETÁRIA

“MINHA CASA,MINHA VIDA”:

BENEFÍCIOTRIBUTÁRIO

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Ano III Número 25 Brasília, Setembro/Outubro de 2010

Brasília ostenta o mais alto PIB per capita do BrasilBrasília ostenta o mais alto PIB per capita do Brasile tem o maior canteiro de obras da América Latina

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Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6Entrevista exclusiva nas páginas 4, 5 e 6

“Brasília, no Plano Piloto, tem uma classe média muito forte que se assemelha muito ao comprador da zona Sul do Rio!”

Luiz Henrique Rimes, Diretor Nacional de Negócios da João Fortes Engenharia

Ano IV Número 29 Brasília, Maio/Junho de 2011

“Brasília, no Plano Piloto, tem uma classe média muito forte “Brasília, no Plano Piloto, tem uma classe média muito forte que se assemelha muito ao comprador da zona Sul do Rio! que se assemelha muito ao comprador da zona Sul do Rio!

Brasília, Maio/Junho de 20112ARTIGO

Algo em torno de quatro ou cinco anos atrás, em au-diência no PROCON-DF,

ouvi a seguinte afi rmação, taxa-tiva, de uma então Diretora do mencionado Órgão de Defesa dos Consumidores: “a respon-sabilidade pelo pagamento da comissão de corretagem é, por lei, dos vendedores”, isso se re-ferindo, naquela oportunidade à Incorporadora (proprietária do imóvel recém-lançado).

No fi nal, após explicar a liberdade de contratação e a transparência na tratativa entre adquirentes e corretores, demonstrando inclusive a regulari-dade tributária da operação, a referida Agente Pública con-venceu-se que, desde que o consumidor aceitasse pagar a parte da comissão diretamente ao Incorporador, constando tal condição da Proposta, ou do Termo de Reserva, tal pro-cedimento não seria passível de punição administrativa pelo PROCON.

O intróito acima serve para exemplifi car o pouco co-nhecimento do tema – ainda objeto de acirrada polêmica – inclusive entre aqueles versados em matéria jurídica, re-alidade retratada nas várias demandas judiciais em trâmite nos quatro cantos do País.

Impõe-se, então, neste breve exame, refl etir e escla-recer sobre o seguinte: 1) é legal que o adquirente pague a comissão de corretagem diretamente aos corretores ou às imobiliárias? 2) caso seja lícito, para que tal procedimento seja colocado em prática, é necessária a assinatura de um contrato de corretagem? 3) tal forma de pagamento pode revelar-se vantajosa para os adquirentes? 4) na posterior rescisão do contrato de promessa de compra e venda em razão de iniciativa sem justo motivo ou inadimplemento do comprador, pode a Incorporadora reter o valor pago a título de comissão de corretagem, com base em cláusula penal específi ca?

Em que pese a abundância da matéria, tentarei ser conciso na explanação.

A Constituição Federal, em seu art. 5º, inciso II, expli-cita que “ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei”, o que, traduzindo em miúdos, regulamenta que, na ausência de legislação específi ca, as partes possuem preservadas a liberdade e a autonomia de suas vontades, podendo realizar tratativas e contratar no mundo civil, desde que protegidas de coações e de posturas abusivas, ou distantes da boa-fé, na esteira do disposto nos Códigos Civil e de Defesa do Consumidor.

Deste modo, não havendo lei, no Brasil, que regula-

Responsabilidade e forma de pagamento da comissão de corretagem imobiliária

mente (com detalhes e inquestionável especifi cidade) a pre-sente questão, será livre a negociação entre os envolvidos, ou seja, vendedores, adquirentes e corretores, sob a égide do Direito Privado.

De tal premissa, conclui-se, com segurança, não ha-ver nada que eive de ilegalidade o vendedor (pessoa jurídica ou física) abdicar o recebimento de uma pequena parte do preço total avençado (normalmente de até 5%) – refl etido na Proposta ou no Termo de Reserva (desde que aceitos pela outra parte) – permitindo (expressa ou tacitamente) que o adquirente pague diretamente aos corretores suas respecti-vas comissões, inclusive mediante cheques nominais àque-les agentes que participaram da intermediação.

Interessante observar que o corretor, após a aproxima-ção das partes, assume o clássico papel do intermediador, ou do mediador, prestando serviços, de fato, para ambas as partes, às quais auxilia para que celebrem um negócio de interesse comum, o que reforça a conclusão acima expen-dida sobre uma, ou outra, poder realizar o pagamento, na condição de contratante ou benefi ciária da corretagem.

Nessa esteira, para quem interessar uma leitura mais aprofundada, citamos as referências de alguns preceden-tes jurisprudenciais no sentido ora apontado: TJDFT Pro-cesso 20060310232826ACJ, DJ 05/09/2007, TJDFT Pro-cesso 20060110915566ACJ, DJ 21/11/2008 p. 140, TAMG AP 0316007-2, J. 19/10/2000, TJRJ Apelação nº 0008674-49.2002.8.19.0209, Julgamento: 14/04/2010, TJSP Apelação nº 9122512-17.2009.8.26.0000, Julgamento 08/06/2011.

A única hipótese que seria reprovável, no particular, seria a de um corretor cobrar, por exemplo, R$ 200.000,00 (duzentos mil reais) por determinado imóvel, ao tratar ini-cialmente com um adquirente e, depois, antes de assinar o contrato, exigir um adicional de R$ 10.000,00 (dez mil reais) a título de comissão, majorando o total do negócio para R$ 210.000,00 (duzentos e dez mil reais). Mas tal prática mali-ciosa, pelo menos no Distrito Federal, constitui (felizmente) exceção das exceções.

Nesse sentido, faz-se necessário registrar que, ao contrário do que inclusive alguns advogados argumentam (precipitadamente), apesar de ser recomendável uma evi-dência de acerto formal, mesmo que simples, não é impres-cindível um contrato escrito de corretagem, mesmo na hipó-tese de pagamento com cheque do proprietário. Isto porque, esta modalidade negocial admite a autorização verbal, assim como a procuração (em muitos casos), o que, todavia, não retira do corretor a sua responsabilidade por uma atuação transparente, cuidadosa e efi caz, inclusive prestando contas quando necessário.

É importante levar em consideração, ademais, que o pagamento da parte relativa à comissão, diretamente ao seu benefi ciário fi nal (imobiliária ou profi ssional autônomo), sem-

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Jornalista Responsável:Fernando Pinto - Registro profi ssional nº 5722/11/125-SP

Matrícula no Sindicato dos Jornalistas Profi ssionais do DF: 1.174E-mail: assessoria.imprensa@sampaiopinto.adv.br

Editor Jurídico:Cláudio Augusto Sampaio Pinto, OAB/DF 14.294

Colaboradores:Adirson Vasconcelos, Bruno D. C. Macedo, Denise M. R. Dias,

Fábio Augusto, Olavo Pereira Gomes, Orlando Ribeiro, Raquel Soares de Carvalho, Ricardo Linhares Murini, Rodrigo Alves Costa.

Programação Visual:Thiago Sarandy - E-mail: tsarandy@gmail.com

Fotos: Sérgio Almeida

DICIONÁRIO JURÍDICO

SP&A Advocacia e Consultoria JurídicaSGAS 902, Ed. Athenas, Bl. “B”, salas 216/217, Brasília -DF,

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Amortização – É o pagamento periódico e parcial de uma dívida. A amortização quan-do já pré-estabelecida, recebe o nome de prestação. Assim, afi rma-se que o Fundo de Amortização é a reserva de valores utilizada para amortizar débitos e juros cobrindo pre-juízos que, por ventura, recaiam sobre bens imóveis e móveis. É o capital formado de quantias depositadas a intervalos fi xos, com o objetivo de liquidar a dívida e os juros.

Arras – É o sinal em dinheiro, ou algo de valor, que uma das partes contratantes dá à outra parte para fi rmar a conclusão de um contrato ou assegurar a execução deste. As arras devem ser restituídas quando o con-trato for concluído ou fi car desfeito, salvo estipulação em contrário, quando as arras forem pagas em dinheiros, considerando-se, assim, princípio de pagamento.

Denúncia vazia – Direito outorgado ao lo-cador de propor o despejo do locatário sem qualquer justifi cativa.

Deságio – Disparidade entre o valor nomi-nal, ou mais conhecido como preço tabela-do, e o valor da compra e venda. Ocorrendo, assim, uma desvalorização, uma deprecia-ção monetária.

Memorial de incorporação – É um docu-mento descritivo da obra projetada, espe-cifi cando os acabamentos da edifi cação, segundo modelo confeccionado pela Asso-ciação Brasileira de Normas Técnicas. Ao negociar as unidades autônomas, o incorpo-rador deve arquivar o Memorial no cartório competente de Registro de Imóveis.

Permilagem – Proporção de cada fração autônoma, em relação ao valor ou área de um imóvel.

Reserva de propriedade – O vendedor tem o direito de reservar para si a propriedade do bem alienado, até ao cumprimento total ou parcial das obrigações da outra parte, se explicitamente especifi cado no Contrato de Compra e Venda.

Por Raquel Soares de CarvalhoOAB/DF 33.937

Advogada e Consultora JurídicaAssociada à SP&A Advocacia

e Consultoria Empresarialraquel.carvalho@sampaiopinto.adv.br

SP&A Advocacia e Consultoria JurídicaINFORMATIVO JURÍDICO

pre que assim avençada, não caracteriza evasão fi scal, por-quanto a Imobiliária emitirá Nota Fiscal de Serviços, o Cor-retor disponibilizará Nota Fiscal Avulsa, ou RPA (Recibo de Profi ssional Autônomo), e a Incorporadora (se houver) emi-tirá, oportunamente, a Nota Fiscal de Venda ao Consumidor (relativa ao Produto), tudo sob os devidos recolhimentos.

E, uma vez estabelecidos os parâmetros acima, a vantagem maior para o Adquirente reside no fato de que ele recolherá o ITBI (Imposto de Transmissão de Bens Inter Vivos) apenas sobre o valor constante do contrato (ou da escritura) de promessa de compra e venda, já deduzidos os valores das comissões relativas à intermediação.

Enquanto isso, o Incorporador não será obrigado, a depender do regime de tributação em que estiver enquadra-do, a recolher imposto sobre uma parte do lucro que, na ver-dade, refere-se exclusivamente à comissão de corretagem a ser repassada à Imobiliária e, ou, aos Corretores Autôno-mos. Estes, por fi m, receberão a comissão de forma mais rápida e prática, a título de merecida retribuição à exitosa aproximação das partes.

No mais, concluindo a análise proposta neste artigo, se partirmos do princípio que o Incorporador, ou Vendedor (pessoa física), abriu mão da parte relativa à comissão de corretagem, em prática semelhante à estipulação em favor de terceiro (Código Civil, artigos 436 a 438), malgrado tal entendimento ainda não estar pacifi cado pelo Judiciário, não me parece ilegal que, havendo rescisão de contrato por cul-pa ou iniciativa imotivada do Adquirente, retenha tal verba, eis que, de fato, deixou de recebê-la para que o consumidor pudesse efetivar tal acerto com o próprio Corretor.

Por Cláudio SampaioOAB/DF 14.294

Advogado e Consultor Jurídico Especializado em D. Imobiliário

Sócio-Fundador da SP&A Advocacia e Consultoria Empresarial

claudio.sampaio@sampaiopinto.adv.br

Brasília, Maio/Junho de 20114

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO

Rio de Janeiro, onde está localizada sua sede, além de São Paulo e Bra-sília. Outras cidades como Salvador, Porto Alegre, Belo Horizonte e Recife também concentram obras importan-tes da companhia.

Quanto aos fatores que in-fl uenciam a compra nas classes média e alta, em minha opinião a confi ança na empresa que incorpora o empreen-dimento é fundamental para garantir o prazo e a qualidade do que foi pro-metido. Essa segurança, o padrão de acabamento e o cuidado estético que a João Fortes tem com seus empreen-dimentos, nos têm garantido o maior índice de liquidez no lançamento, entre as empresas mais atuantes no

O entrevistado desta edição é bacharel em Administração pela universidade Cândido Mendes. Carioca, com 54 anos de idade cronológica, atua no segmento imobiliário desde a sua formatura, em janeiro de 1980. Começou a trabalhar na Gafi sa, ainda de-

nominada Gomes de Almeida Fernandes S/A, na área de estudos de viabilidade econômica e em seguida atuou em diversas áreas da incorporação, se fi rmando na área de prospecção de novos negócios. Em 1989 recebeu a missão de abrir uma fi lial da Gafi sa em Belo Horizonte (MG).

Em 1990, foi para Portugal por conta de uma sociedade entre a Gafi sa e a Multiplan, que gerou a construção do Cascais Shopping. Participou, também, de diversos estudos de viabi-lidade de negócios da Gafi sa na Comunidade Européia. De volta ao Brasil, se instalou em São Paulo, onde foi gerente de incorporação. Já em 1996, passou a atuar na área de consultoria, inclusive de empreendimentos no exterior, como o Emarald Point, na Flórida (EUA). Em 2003, atuou como diretor de Vendas na Patrimóvel, uma das maiores imobiliárias do país.

Em 2006 e 2007, foi chamado de volta à Gafi sa, desta vez para chefi ar o escritório do Rio de Janeiro e, posteriormente, ter a sua área de abrangência estendida para Minas Geras e Espírito Santo. Nesse período, recebeu o Prêmio Ademi 2007 na categoria “Executivo do Ano”. O reconhecimento foi fruto do trabalho à frente da Gafi sa Rio em 2007, quando lançou 13 empreendimentos de grande sucesso em todo Estado.

Em 2008, aceitou um novo desafi o: reestruturar a João Fortes Engenharia. O executivo levou para a empresa uma equipe, na ocasião ainda enxuta, mas com bastante experiência no mercado imobiliário. Desde então, a João Fortes Engenharia se tornou o Grupo João For-

REPÓRTER – A João Fortes Enge-nharia, empresa muitíssimo tradi-cional no mercado fl uminense, vem ganhando cada vez mais espaço no mercado imobiliário nacional, com ênfase na Capital Federal. Nesse passo, tem impressionado pelo caráter diferenciado de seus projetos construtivos e arquite-tônicos. Na sua percepção, quais elementos, além do já citado, mais influenciam o consumidor das classes média e alta na hora de comprar um imóvel?LUIZ HENRIQUE – Apesar de já ter atuado em 23 capitais brasileiras, a João Fortes Engenharia sempre teve uma participação mais expressiva no

PONTO DE VISTA Luiz Henrique Rimes, Diretor Nacional de Negócios da João Fortes Engenharia

“Brasília, no Plano Piloto, tem uma classe média muito forte que se assemelha muito ao comprador da zona Sul do Rio”

Luiz Henrique: “O aumento da renda e

facilidades de fi nanciamento gerarão oportunidades de mercado diversas”

Brasília, Maio/Junho de 2011 5

Entrevista exclusiva a FERNANDO PINTO

tes e hoje conta com um braço de shoppings (Shopinvest), a sua própria empresa de vendas (House Vendas) e este ano adquiriu a incorporadora Pinheiro Pereira, uma das maiores incor-poradoras de Niterói (RJ), com atuação no Leste Fluminense e na Região dos Lagos.

Sobre o assunto “bolha imobliária”, que vem rondando ultimamente a mídia nacional, Luiz Henrique Rimes opina:

– Há 35 anos, na época do “milagre brasileiro”, o Rio de Janeiro tinha o metro quadrado entre as cinco cidades mais caras do mundo e a Avenida Vieira Souto, em Ipanema, chegou a ter o metro quadrado mais caro do planeta. Em 1980, conhecida como a “década perdida”, o mercado imobiliário veio declinando de forma constante. Já a década de 90, praticamente, não existiu para o nosso mercado. De 1990 a 2005 o mercado imobiliário explodiu no mundo, com aumento reais de preço de 500 a 600%, enquanto o Brasil teve perda real e acúmulo de demanda reprimida.

Lembra que “2006 foi o ano da virada”. E explica porque:– Em razão da estabilidade econômica, a credibilidade do país (grau de investimento) e,

principalmente, da oferta de fi nanciamento e taxas de juros compatíveis, começamos nossa longa caminhada de retorno.

A propósito dos 80% a 100% de aumento real de preços que já tivemos nos últimos cinco anos, Rimes diz que “ainda estão longe do nivelamento do mercado”. E acrescenta:

– Chamar de “bolha imobiliária” seria aceitar, que depois de 30 anos de queda, atingi-mos nosso patamar no nível mais baixo. Hoje, o Rio de Janeiro, que já teve os seus preços entre os cinco maiores do planeta, se situa em 72º lugar nesse ranking.

Luiz Henrique Rimes, Diretor Nacional de Negócios da João Fortes Engenharia

“Brasília, no Plano Piloto, tem uma classe média muito forte que se assemelha muito ao comprador da zona Sul do Rio”

mercado: mais de 90% das unidades vendidas no lançamento. A escolha do ponto e o desenvolvimento da planta também são fatores determinantes para o sucesso do empreendimento.REPÓRTER – Gostaria que o se-nhor explicasse para os leigos em que medida o fato de a JFE ser uma sociedade anônima de capital aber-to, com ações em bolsa, reforça seu lastro e sua já conhecida confi abi-lidade?LUIZ HENRIQUE – A João Fortes foi a primeira incorporadora do Brasil a abrir seu capital, passando em 1973 a ter suas ações negociadas na bolsa. Certamente, as rigorosas regras da

CVM, a que estão sujeitas as empre-sas de capital aberto, são uma ga-rantia adicional para os adquirentes, proporcionando total transparência de suas atividades e situação econô-mico- fi nanceira.

Graças a essa iniciativa, soma-da a outras medidas, a João Fortes Engenharia é referência hoje não só pela tradição e qualidade de seus produtos, mas também pela mo-dernidade e efi ciência de gestão no mercado de incorporação e constru-ção. A companhia possui 60 anos de experiência no setor e mais de nove milhões de metros quadrados cons-truídos em empreendimentos comer-ciais e residenciais.

Brasília, Maio/Junho de 20116“Brasília, no Plano Piloto, tem uma classe média muito forte...”REPÓRTER – De que modo, a JFE pretende direcionar seus inves-timentos no período que antece-dem a Copa do Mundo de 2014 e as Olimpíadas de 2016?LUIZ HENRIQUE – A João Fortes tem como principal estratégia empre-sarial detectar e aproveitar as opor-tunidades imobiliárias que o dinamis-mo e a movimentação social geram em nossas cidades, especialmente, aquelas em que atuamos. As Olimpí-adas de 2016 serão um marco para o Rio de Janeiro, assim como projetos de desenvolvimento urbano como o metrô, a revitalização do porto, a construção de vias expressas etc, que trarão valorização para diversos pontos da cidade. O mesmo ocorre em menor escala nas cidades que sediarão os jogos da Copa em 2014. Investimentos em razão do pré-sal, construção de portos, refi narias e si-derúrgicas são outros investimentos importantes que geram oportunida-des para o mercado imobiliário.REPÓRTER – De acordo com o que o senhor observa nas viagens pelo País e nas tratativas com vá-rias entidades representativas, por ocasião dos iminentes eventos su-pracitados, acredita que ainda seja possível uma revolução nos gran-des centros brasileiros ou perde-remos essa oportunidade histórica de evolução urbanística?LUIZ HENRIQUE – Neste ponto acho que o Rio de Janeiro, que será o maior benefi ciado com esses even-tos, tem feito o dever de casa e diver-sos projetos já estão em andamento. Outras capitais brasileiras dividirão benefícios destes eventos com outros investimentos importantes que estão sendo feitos no Brasil. O aumento da renda e as facilidades de fi nan-

ciamento gerarão oportunidades de mercado diversas e as cidades que perderão mais oportunidades serão aquelas que criarem maiores obstá-culos, difi culdades e burocracia para o desenvolvimento dos negócios. As empresas precisam de segurança ju-rídica para investir.REPÓRTER – Após o boom do mer-cado imobiliário, fi cou patente a difi culdade de mão-de-obra abun-dante e qualifi cada na construção civil. De que forma o senhor pensa que o Governo poderia incentivar essa qualifi cação? Seria por meio da implantação de mais escolas técnicas ou o senhor vislumbra outras alternativas?

mais célere: a anacrônica legisla-ção trabalhista ou os pesados en-cargos tributários que assolam o empresariado nacional?LUIZ HENRIQUE – Não sei dizer qual das duas prejudica mais, mas gosta-ria de acrescentar um terceiro fator de restrição ao desenvolvimento: se-gurança jurídica com leis claras. REPÓRTER – Ao longo dos anos, os bons advogados têm migrado, preponderantemente, para o nicho da consultoria jurídica preventiva, em especial nas áreas tributária, imobiliária (negocial) e trabalhis-ta. Em que passo essa tendência revela-se imprescindível no plane-jamento de empresas do porte da João Fortes?LUIZ HENRIQUE – Não vejo proble-ma quanto a isso, temos um corpo de advogados bastante efi ciente e trabalhamos com ótimos escritórios terceirizados. REPÓRTER – Na sua avaliação, qual a diferença mais marcante en-tre os compradores de imóveis em Brasília e das demais praças, prin-cipalmente do Rio de Janeiro?LUIZ HENRIQUE – Brasilia, no Plano Piloto, tem uma classe média muito forte que a meu ver se assemelha muito ao comprador da zona Sul do Rio de Janeiro. Águas Claras, por exemplo, tem características bastan-te similares à Barra da Tijuca, que foi ao longo dos últimos anos a região de maior expansão da cidade no Rio e que apresenta os empreendimentos mais modernos e com infraestrutura mais completa, e assim por diante. O fato é que tanto no Rio, como em Salvador ou em Brasilia, os clientes são exigentes e nós temos por obri-gação fazer o máximo possível para atender as expectativas deles.

LUIZ HENRIQUE – Esse é o grande gargalo do desenvolvimento: infraes-trutura, principalmente, de mão-de-obra, mas também de equipamentos e materiais. Nesse ponto, o poder público está atrasado e acho difícil que consiga formar gente sufi ciente e a tempo. O Sinduscon , as Ademis e muitas empresas estão timida-mente estudando algumas medidas visando a formação de mão-de-obra qualifi cada..REPÓRTER – Na vossa percep-ção, qual a maior difi culdade para que o País se desenvolva de modo

“INFLAÇÃO E JUROS

ALTOS SÃO INCOMPATÍVEIS

COM O MERCADO

IMOBILIÁRIO”

Brasília, Maio/Junho de 2011 7JURISPRUDÊNCIA COMENTADA

“AGRAVO DE INSTRUMENTO. ANTECIPAÇÃO DE TUTELA. OBRIGAÇÃO DE FAZER. MULTA. IMPOSSIBILIDADE DE CUMPRIMENTO NÃO COMPROVADA. I - Na obrigação de fazer determi-nada em antecipação de tutela, a aplicação de multa para o inadimplemento do devedor (art. 461, § 5º, do CPC) visa dar efetividade à prestação jurisdicio-nal. II - Não se admite o afastamento da multa apli-cada quando não comprovada a impossibilidade do cumprimento da obrigação de fazer pelo devedor. III - Negou-se provimento ao recurso. (TJDFT - AGI 20110020021639, Relator JOSÉ DIVINO DE OLI-VEIRA, 6ª Turma Cível, julgado em 04/05/2011, DJ 12/05/2011 p. 143)”.

O julgado acima nos remete a uma refl exão sobre os Contratos de Compra e Venda de Matéria Prima para a Obra, ou os de Compra e Venda de Equipamentos para a boa realização da obra, cele-brados entre as Empresas da Construção Civil e suas Fornecedoras. O que o Eminente Relator explica é que quando a parte Contratada (geralmente empre-sas de serviços ou de produtos) não cumpre – por sua exclusiva culpa - com a OBRIGAÇÃO adquiri-da devido ao contrato celebrado, ela deve, além de entregar a coisa ou fazer a coisa contratada, pagar multa ao Contratante (geralmente à construtora ou incorporadora).

“AÇÃO DECLARATÓRIA DE INEXISTÊNCIA DE RELAÇÃO JURÍDICO-TRIBUTÁRIA CUMU-LADA COM REPETIÇÃO DE INDÉBITO. TEM-PESTIVIDADE. PREJUDICIAL DE MÉRITO. IM-POSTO SOBRE SERVIÇOS DE QUALQUER NA-TUREZA. ISSQN. LOCAÇÃO DE BEM MÓVEL. EQUIPAMENTOS E ESTRUTURAS PARA CONS-TRUÇÃO CIVIL. NÃO-INCIDÊNCIA DO TRIBU-TO. SÚMULA VINCULANTE N. 35. SENTENÇA MANTIDA. (...).3. “Em relação aos tributos sujeitos a lançamento por homologação, cujo recolhimento tenha ocorrido antes da vigência da LC 118/2005, a contagem do prazo prescricional segue a tese dos “cinco mais cinco”. (AgRg no Ag 1112766 / MG, Ministro Herman Benjamin, Segunda Turma, Data do Julgamento 04.03.2010, DJ 12.03.2010)4. “É inconstitucional a incidência do Imposto sobre Serviços de Qualquer Natureza (ISS) sobre operações de locação de bens móveis”. (STF, Súmula Vinculan-te n. 35) (...) Unânime. (TJDF 20060110734743APC, Relator ROMEU GONZAGA NEIVA, 5ª Turma Cí-vel, DJ 10/05/2010 p. 57)”.

O julgado acima trata de uma questão que vem sendo pacifi cada pelo Judiciário, que é a NÃO in-cidência de ISS sobre a locação de bens móveis na Construção Civil, ou seja, não pode se cobrar ISS na locação de equipamentos e estruturas a serem utili-zados pelas construtoras em suas obras. Essa questão já foi analisada pelo STF que, com sua súmula vin-culante de nº. 31 (e não a 35 como diz o julgado) de-clarou a inconstitucionalidade de tal cobrança, ten-do em vista divergir da fi nalidade e da interpretação constitucional da Lei Complementar 116/2003 e por não ser a locação desses materiais e equipamentos fato gerador especifi cado pela lei supracitada, não podendo, portanto, de acordo com o artigo 97, I e III do Código Tributário Nacional, caracterizar ou autorizar a incidência do Tributo em tela nesse tipo de operação.

“REINTEGRAÇÃO DE POSSE. COMODATO VERBAL. NOTIFICAÇÃO PARA DESOCUPA-ÇÃO DO IMÓVEL. DESCUMPRIMENTO. ESBU-LHO CONFIGURADO. SENTENÇA MANTIDA. 1. Verifi cada a ciência inequívoca do apelante para que providenciasse a devolução do imóvel, ..., pela notifi cação providenciada pelo apelado, e em não de-socupando o bem no prazo assinalado, caracterizado está o esbulho possessório, a justifi car o acolhimento do pedido de reintegração. 2. Recurso conhecido e improvido.” (TJDF - 20050110207948APC, Relator: Desembargador JESUÍNO RISSATO, 2ª Turma Cí-vel, julgado em 09/09/2009, DJ 12/11/2009 p. 54.)”.

O Nobre Desembargador Jesuíno Rissato, mui-to brilhantemente, explica em seu voto que a Pessoa ou Empresa que estiver na posse de um Imóvel de propriedade de outrem (pessoa física ou jurídica), se quando notifi cada pelo Proprietário do Bem para de-socupar tal Imóvel não o fi zer, incidirá em Esbulho Possessório que é quando alguém invade ou perma-nece em propriedade alheia sem o consentimento do Dono.

Por Rodrigo Alves CostaOAB/DF 32.309

Advogado e Consultor JurídicoAssociado a SP&A

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Brasília, Maio/Junho de 20118

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1) É lícito o Incorporador destinar os custos com ligações de serviços públicos dos entes cessionários ao Promitente Comprador?

Na esfera das relações privadas, a vontade das partes determina, a princípio, as obrigações a serem cumpridas por elas. Neste contexto, o arti-go 51 da Lei nº. 4.591/64 expressa a legalidade de destinar os custos das ligações de serviços públi-cos ao Promitente Comprador.

Observa-se que, além de considerar lícita a destinação dos custos para o Promitente Compra-dor, a norma supramencionada determina a obri-gatoriedade de se especifi car no contrato a quem caberão as despesas com as ligações de serviços públicos, ou seja, segundo a Legislação específi -ca, os custos com as ligações defi nitivas podem ser destinados ao Promitente Comprador ou ao Promitente Vendedor, mas tal obrigação deve está prevista em contrato.

2) Nos contratos de incorporação imobiliária, qual o prazo mínimo para a aplicação do índice monetário nas parcelas após sua publicação?

De acordo com o art. 1ª, IV, da Lei 4.864/65, deve haver uma antecedência mínima de 60 (ses-senta) dias entre o término do mês da correção e o reajustamento da prestação. Isso signifi ca que a parcela, nos contratos de incorporação imobiliária, deve, no mínimo, ser reajustada com o índice pu-blicado no segundo mês anterior ao vencimento da parcela, senão vejamos: “Art. 1º Sem prejuízo das disposições da Lei nº 4.591, de 16 de dezem-bro de 1964 os contratos que tiverem por objeto a venda ou a construção de habitações com paga-mento a prazo poderão prever a correção mone-tária da dívida, com o conseqüente reajustamento das prestações mensais de amortização e juros, observadas as seguintes normas:

MANUAL IMOBILIÁRIO

[...]IV - O reajustamento das prestações não po-

derá entrar em vigor antes de decorridos 60 (ses-senta) dias do término do mês da correção.” (Artigo 1º, IV, da Lei 4.864/65).

Nota-se que na elaboração da supracitada norma, o objetivo do legislador foi garantir ao Pro-mitente Comprador o acesso prévio ao índice de correção monetária a ser aplicado na prestação.

3) Nos contratos de incorporação imobiliária que envolva fi nanciamento direto com a incor-poradora, basta informar a taxa de juros, o nu-mero das parcelas, a forma de amortização e o índice de correção monetária?

Não. Além das informações acima, o Incor-porador também deve registrar no contrato o preço total do contrato em moeda corrente nacional, o montante dos juros de mora, os acréscimos legais, a taxa efetiva anual de juros e a soma total a pagar com e sem fi nanciamento, textualizando:

“Art. 52. No fornecimento de produtos ou ser-viços que envolva outorga de crédito ou conces-são de fi nanciamento ao consumidor, o fornecedor deverá, entre outros requisitos, informá-lo prévia e adequadamente sobre:

I - preço do produto ou serviço em moeda corrente nacional;

II - montante dos juros de mora e da taxa efe-tiva anual de juros;

III - acréscimos legalmente previstos;IV - número e periodicidade das prestações;V - soma total a pagar, com e sem fi nancia-

mento.” (Código de Defesa do Consumidor).Nas negociações submetidas à legislação de

consumo, a clareza nas informações passadas ao consumidor e a nitidez nas condições contratuais são requisitos primordiais para a validade de qual-quer documento escrito. Notadamente, qualquer obscuridade nas informações prestadas ao con-sumidor poderá ensejar sérios prejuízos, uma vez que, conforme dispõe o art. 47 da Lei nº. 8.078/90, “As cláusulas contratuais serão interpretadas de maneira mais favorável ao consumidor”.

....................................................Por Bruno Dela Coleta MacedoOAB/DF 32.313

Advogado e Consultor Jurídico Sócio da SP&A

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