PERALIHAN HAK ATAS TANAH YANG DILAKUKAN OLEH PASANGAN KAWIN CAMPUR TANPA ADANYA

PERJANJIAN KAWIN

Yanti IndrawatiSarjana Hukum, Fakultas Hukum, Universitas Narotama Surabaya

Email : yanti_thiey@yahoo.co.id

ABSTRACT - This study discusses the transfer of rights over land by mixed marriage couples marry without their agreement. This is because many intermarried couples who do not enter into agreements segregation of assets and does not know about the arrangement buying and selling land and buildings in Indonesia that is allowed for a couple of intermarrying according to national law of the land. The research discussed in this study of how land ownership by foreign nationals in the absence of agreement to marry in a mixed marriage and how the validity of the sale and purchase of land and buildings in Indonesia by a pair of interbreeding with joint property related rights arrangements on certain lands in the UUPA , This research used normative juridical research. The results of the study by UUPA, a right that can be owned by foreigners (WNA) included in this case they are married to a citizen without a mate is the Right of Use agreement. And if the land and buildings to be sold as Hak then a woman who is an Indonesian citizen can act alone without the consent of a male foreign nationals because foreigners can not have land rights in the form of property rights in accordance with Article 21 of the UUPA.

Keywords : Transfer of rights to land, Buy and sell, Intermarriage

PENDAHULUAN

Dengan era globalisasi yang

lebih terbuka untuk lintas batas

antara negara yang satu dan negara

lain menjadikan interaksi yang tidak

bisa dihindari antara orang dari satu

negara dengan warga negara lainnya,

dimana tidak jarang dari interaksi

tersebut sampai dengan dilakukannya

proses perkawinan dengan beda

kewarganegaraan. Perkawinan ini di

Indonesia di kenal dengan istilah

perkawinan campuran.1 Dalam

perundang-undangan di Indonesia,

perkawinan diatur dalam Undang-

undang No. 1 Tahun 1974 tentang

Perkawinan. (selanjutnya akan

disebut dengan UUP). Hukum

perkawinan di Indonesia dibagi

menjadi dua yaitu, yang pertama

adalah yang bertalian dengan

hubungan antara pria dan wanita

1Lili Rasjidi, Hukum Perkawinan dan Perceraian di Indonesia dan Malaysia, Remaja Rosdakarya, Bandung, 1996, h. 3

1

2

untuk menciptakan keluarga dan

yang kedua adalah hukum kekayaan

dalam perkawinan yang mengatur

tentang harta suami isteri yang

timbul dalam hubungan perkawinan.

Salah satu hubungan yang terjadi

akibat perkawinan adalah hubungan

suami isteri dengan harta benda

dalam perkawinan. Menurut

KUHPerdata, dengan adanya

perkawinan maka sejak pada hari

terjadinya perkawinan dengan

sendirinya menurut hukum terjadi

percampuran harta kekayaan.

Percampuran itu berlaku secara bulat

tanpa mempersoalkan bawaan

masing-masing atau dengan kata lain

bersifat kolektif. Sedangkan dalam

UUP, pengertian harta perkawinan

pada dasarnya sama dengan menurut

KUHPerdata hanya saja terdapat

perbedaan, yang dikarenakan sifat

kedudukan hubungan hukum antara

suami lain yaitu bersifat kolektif,

sedangkan UUP bersifat individual.

Hal ini disebabkan kedudukan isteri

dengan suami adalah seimbang,

dimana perempuan meskipun sudah

nikah adalah tetap cakap, secara

individu masing-masing dapat

dipertanggungjawabkan. Sehingga

harta perkawinan menurut UUP

adalah harta yang timbul selama

perkawinan tidak termasuk harta

yang dibawa masing-masing sebelum

perkawinan berlangsung.2 Mengenai

hubungan hukum antara suami isteri

terhadap harta. Dalam UUP diatur

dalam pasal 35, 36, dan 37.

Mengenai harta benda perkawinan

dalam pasal 35 dibedakan menjadi:

1. Harta yang diperoleh selama

perkawinan menjadi harta

bersama.

2. Harta bawaan masing-masing

suami isteri dan harta

yang diperoleh masing-masing

sebagai hadiah atau warisan

adalah dibawah penguasaan

masing-masing sepanjang para

pihak tidak menentukan lain.

Seperti yang disebutkan dalam

pasal 35 UUP, maka harta yang

diperoleh selama perkawinan akan

menjadi harta bersama. Pengertian

dari harta bersama secara lebih luas

adalah barang-barang yang diperoleh

selama perkawinan, dimana suami

isteri hidup berusaha untuk

memenuhi kepentingan kebutuhan

kehidupan keluarga. Oleh karena

harta bersama merupakan harta yang

dimiliki bersama-sama oleh suami

2Ibid., h. 97

3

dan istri, maka untuk melakukan

tindakan terhadap harta tersebut

memerlukan persetujuan dari kedua

belah pihak. Hal ini seperti yang

diatur dalam pasal 36 ayat (1) UUP,

disebutkan bahwa mengenai harta

bersama, suami isteri dapat bertindak

atas persetujuan kedua belah pihak :

1. Suami dapat bertindak atas harta

bersama setelah ada persetujuan

isteri.

2. Isteri dapat bertindak atas harta

bersama setelah mendapat

persetujuan dari suami.

Dari pasal tersebut bahwa suami

maupun isteri tidak dapat secara

sendiri-sendiri melakukan tindakan

terhadap harta bersamanya seperti

menjual atau menjaminkan harta

tersebut, karena keduanya memiliki

hak dan kewajiban yang sama

terhadap harta tersebut. Jadi, apabila

si suami atau si isteri ingin

mengalihkan hak atas tanah yang

menggunakan harta bersama maka si

suami atau isteri tersebut harus

mendapatkan persetujuan dari

pasangannya. Persetujuan ini

harus didapat bukan hanya karena

telah diatur dalam UUP, namun

hal ini juga penting dalam hal

pemilikan hak atas tanah atau rumah

tersebut. Ketentuan Hak-Hak Atas

Tanah dalam pasal 4 ayat (1) UUPA

dijabarkan lebih lanjut dalam

pasal 16 ayat (1) dan pasal 53

UUPA.

Dalam kaitannya dengan subyek

yang dapat diberikan dan mempunyai

hak atas tanah, maka sesuai dengan

asas nasionalitas yang menjadi

landasan UUPA, ditentukan

bahwa hanya WNI yang dapat

mempunyai hubungan sepenuhnya

dengan bumi, air, dan ruang angkasa

(Pasal 9 ayat 1 UUPA). Apabila hal

itu dihubungkan dengan pasal

16 UUPA, maka hanya warga

negara Indonesia yang dapat

mempunyai Hak Milik sebagaimana

ditegaskan dalam pasal 21 ayat (1).

Peralihan Hak Milik atas

tanah baik secara langsung maupun

tidak langsung kepada orang

asing, kepada seseorang yang

mempunyai dua kewarganegaraan,

karena percampuran harta

atau kepada badan hukum yang

tidak ditunjuk oleh pemerintah

adalah batal karena hukum

dan tanahnya jatuh kepada

negara, artinya tanah tersebut

kembali menjadi tanah yang dikuasai

4

langsung oleh negara3.

Dua hal yang penting dalam

peralihan hak atas tanah dan

bangunan adalah mengenai subjek

dan objek. Dalam jual beli subjek

yang terkait adalah penjual dan

pembeli. Hal yang perlu diperhatikan

dari penjual adalah apakah penjual

berhak menjual, yaitu apakah ia

merupakan pemegang yang sah dari

hak atas tanah yang dijualnya. Selain

berhak menjual, penjual juga harus

berwenang menjual tanah tersebut

karena mungkin saja ia berhak atas

suatu tanah namun ia tidak

berwenang menjualnya. Hal ketiga

yang perlu diperhatikan dari pihak

penjual adalah apakah ia boleh

menjual, karena penjual mungkin

berhak menjual sebidang tanah, ia

juga berwenang, namun ia tidak atau

belum boleh menjual tanah tersebut4.

Misalnya dikarenakan larangan oleh

suatu undang-undang atau karena

tanah tersebut sedang disita

pengadilan. Untuk pembeli, hal yang

perlu diperhatikan adalah apakah

pembeli boleh membeli. Hal ini

3Maria Sumardjono, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan Bagi Warga Negara Asing dan badan Hukum Asing, Kompas, Jakarta, 2007, h. 38

4Effendi Perangin, Praktek Jual Beli Tanah : Raja Grafindo Persada, Jakarta, 1994, h. 5

dikarenakan setelah jual beli

terlaksana, tentu saja tanah itu akan

menjadi hak pembeli, yang menjadi

persoalan adalah apakah pembeli

boleh menjadi subjek atau pemegang

dari hak atas tanah yang dibeli itu5.

Seperti yang kita ketahui dalam

UUPA diatur mengenai jenis-jenis

hak atas tanah, diantaranya adalah

Hak Milik, Hak Guna Usaha, Hak

Guna Bangunan, Hak Pakai, dan

lain-lain.

Apabila dalam hal ini subjek

dari jual beli ini, baik penjual

maupun pembeli merupakan

pasangan suami istri dan objek dari

jual beli itu yaitu tanah dan bangunan

tersebut merupakan harta bersama,

maka sesuai dengan penjelasan yang

telah disebutkan, harus mendapatkan

persetujuan dari kedua belah pihak.

Hal ini penting untuk mengetahui

apakah mereka berhak atau tidak

dalam menjual atau membeli tanah.

Untuk pasangan suami istri yang

keduanya berasal dari Indonesia, hal

ini tentunya tidak menjadi masalah,

yang menjadi masalah adalah ketika

pembeli atau penjual merupakan

pasangan kawin campur.

5Ibid., h. 7

5

Hal mengenai peralihan hak atas

tanah dan bangunan yang dilakukan

oleh pasangan kawin campur ini

yang belakangan menjadi perhatian

para pihak. Hal ini juga banyak

terjadi diantara WNI yang menikah

dengan WNA. Banyak diantara

pasangan tersebut yang tinggal dan

menetap di Indonesia sehingga

mengharuskan mereka untuk

memiliki tempat tinggal di Indonesia.

Untuk mengadakan jual beli tanah

menggunakan harta bersama dalam

perkawinan campur akan menjadi

masalah terkait dengan hak atas

tanah yang dapat dimiliki oleh WNA

terkait aturan dalam UUPA, yaitu

khususnya mengenai jual beli tanah

dengan Hak Milik atau Hak Guna

Bangunan (HGB) yang diatur dalam

pasal 26 dan pasal 36 UUPA. Pasal

tersebut melarang peralihan tanah

Hak Milik atau HGB terhadap WNA.

Sehingga hal ini akan menyulitkan

apabila pasangannya yang

berkewarganegaraan Indonesia ingin

melakukan jual beli tanah dan

bangunan, jika harta yang digunakan

merupakan harta bersama.

Berdasarkan dari latar belakang

tersebut diatas maka terdapat

beberapa pokok permasalahan yang

akan dibahas yaitu :

Berdasarkan uraian dan latar

belakang masalah yang telah

dijelaskan diatas, maka rumusan

masalahnya adalah :

1. Bagaimana kepemilikan hak atas

tanah oleh warga negara asing

tanpa adanya perjanjian kawin

dalam perkawinan campuran?

2. Bagaimana keabsahan jual beli

hak atas tanah dan bangunan di

Indonesia oleh pasangan kawin

campur dengan harta bersama

terkait pengaturan hak atas tanah

tertentu dalam UUPA?

METODE PENELITIAN

Dalam penelitian ini digunakan

tipe penelitian yuridis normatif,

artinya penelitian ini didasarkan pada

penelusuran studi pustaka atas

seperangkat norma yang telah ada,

khususnya Peraturan perundang-

undangan yang digunakan yaitu

Undang-undang Nomor 1 Tahun

1974 tentang Perkawinan, Undang-

undang No 5 Tahun 1960 tentang

Peraturan Dasar Pokok-pokok

Agraria dan peraturan lainnya yang

berhubungan dengan materi yang

dibahas.

6

Pendekatan masalah yang

digunakan dalam skripsi ini adalah

pendekatan Peraturan Perundang-

undangan (Statute Approach) dan

pendekatan konseptual (Conceptual

Approach).

PEMBAHASAN

Kepemilikan Hak Atas Tanah

Oleh Warga Negara Asing Tanpa

Adanya Perjanjian Kawin Dalam

Perkawinan Campuran

Hak atas tanah merupakan suatu

hak untuk menguasai tanah oleh

negara yang diberikan kepada

seseorang, sekelompok orang,

maupun kepada badan hukum baik

warga negara Indonesia maupun

warga negara asing. Pemegang hak

milik atas suatu tanah mempunyai

wewenang untuk menggunakan serta

memanfaatkan tanah hak miliknya

untuk kepentingan hidupnya dengan

mematuhi peraturan yang diatur

dalam UUPA serta Peraturan

Perundangan-Undangan lain yang

terkait. Warga negara asing dan

badan-badan hukum asing diberikan

hak sesuai yang ditetapkan dalam

Pasal 41, 42, 45, dan pasal 55

UUPA. UUPA pasal 42 mengatur

bahwa yang dapat mempunyai hak

pakai adalah :

1. Warga Negara Indonesia

2. Orang asing yang berkedudukan

di Indonesia.

3. Badan hukum yang didirikan

menurut hukum Indonesia dan

berkedudukan di Indonesia.

4. Badan hukum asing yang

mempunyai perwakilan di

Indonesia.

Warga negara asing yang

berkedudukan di Indonesia dapat

menguasai tanah dengan Hak Pakai

atau Hak Sewa Untuk Bangunan dan

memiliki bangunan yang didirikan

di atasnya. Orang asing tidak

diperbolehkan menguasai tanah

dengan hak milik, seperti yang diatur

pada Pasal 26 ayat (2) UUPA dimana

apabila orang asing mendapat hak

milik maka tanah tersebut dikuasai

oleh negara. Hal ini untuk

mengurangi adanya kepemilikan atas

tanah oleh orang asing. Karena selain

menjaga agar tanah hak milik WNI

tidak menjadi tanah milik orang

asing, kepemilikan atas hak milik

juga membantu WNI agar dapat

memanfaatkan tanah hak miliknya

untuk menunjang kehidupannya.

7

Bagi orang asing berlaku

larangan kepemilikan atas tanah hak

milik sesuai dengan Pasal 21 UUPA,

serta bagi badan-badan hukum yang

ingin berkedudukan di Indonesia

harus memenuhi syarat-syarat yang

ditentukan oleh Pemerintah. Namun

apabila orang asing mendapatkan hak

milik karena waris atau adanya

pencampuran harta pada saat

melakukan perkawinan dengan

warga negara Indonesia setelah

berlakunya UUPA harus melepaskan

hak miliknya dalam jangka waktu

satu tahun saat hak tersebut diperoleh

atau pada saat orang tersebut

kehilangan kewarganegaraannya

seperti yang diatur pada Pasal 21

ayat (3) UUPA. Dan jika dalam

jangka waktu tersebut seseorang itu

tidak melepaskan hak miliknya,

maka hak tersebut hapus karena

hukum dan tanah yang menjadi hak

milik orang asing tersebut dikuasai

oleh negara.

Bagi orang asing yang bertempat

tinggal di Indonesia dapat

menggunakan hak pakai untuk

mendirikan sebuah bangunan, seperti

yang diatur pada Pasal 42 UUPA.

Untuk pemberian hak pakai oleh

pemilik hak atas tanah dalam jangka

waktu tertentu kepada orang asing

ataupun warga negara Indonesia

tidak boleh memberikan syarat-

syarat yang dapat merugikan salah

satu pihak. Dimana pemberi hak

pakai sebagai pemilik atas tanah hak

pakai, serta penerima hak pakai harus

mematuhi hak dan kewajiban yang

telah disepakati dalam perjanjian.

Peralihan Hak Atas Tanah Melalui

Jual Beli Dalam Perkawinan

Campuran

Jual beli tanah menurut UUPA

merupakan perbuatan hukum

pemindahan hak yang sifatnya terdiri

dari 3 unsur, yaitu:6

1) Tunai artinya penyerahan hak dan

pembayaran harganya dilakukan

pada saat yang sama.

2) Riil artinya dengan mengucapkan

kata-kata dengan mulut saja

belumlah terjadi jual beli, hal ini

dikuatkan dalam Putusan MA

No. 271/K/Sip/ 1956 dan

No.840/K/Sip/1971. Jual beli

dianggap telah terjadi dengan

penulisan kontrak jual beli

di muka Kepala Kampung serta

penerimaan harga oleh

penjual, meskipun tanah yang

6 ?Adrian Sutedi, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika, 2006, h. 77

8

bersangkutan masih berada dalam

penguasaan penjual.

3) Terang artinya dipenuhi pada

umumnya pada saat dilakukannya

jual beli itu disaksikan oleh

Kepala Desa, karena Kepala Desa

dianggap orang yang mengetahui

tentang hukum dan kehadiran

Kepala Desa mewakili warga

masyarakat desa tersebut. Sejak

berlakunya Peraturan pemerintah

Nomor 24 Tahun 1997 Tentang

Pendaftaran Tanah, jual beli

dilakukan oleh para pihak di

hadapan PPAT yang bertugas

membuat aktanya. Dengan

dilakukannya jual beli di hadapan

PPAT, dipenuhi syarat terang

(bukan perbuatan hukum yang

gelap, yang dilakukan secara

sembunyi-sembunyi)7 Akta jual

beli yang ditandatangani para

pihak membuktikan telah terjadi

pemindahan hak dari penjual

kepada pembelinya dengan

disertai pembayaran harganya,

telah memenuhi syarat tunai dan

menunjukan bahwa secara nyata

atau riil perbuatan hukum jual beli

yang bersangkutan telah

dilaksanakan. Akta tersebut

7Ibid., h. 77

membuktikan bahwa benar telah

dilakukannya perbuatan hukum

yang dilakukan merupakan

perbuatan hukum pemindahan

hak, maka akta tersebut

membuktikan bahwa penerima

hak (Pembeli) sudah menjadi

pemegang haknya yang baru.

Akan tetapi, hal itu baru diketahui

oleh para pihak dan ahli warisnya,

karenanya juga baru mengikat

para pihak karena administrasi

PPAT sifatnya tertutup.8

Syarat Jual Beli ada dua yaitu :

1) Syarat Materil

Syarat materil sangat menentukan

akan sahnya jual beli tanah

tersebut, antara lain sebagai

berikut:

a) Pembeli berhak membeli

tanah yang bersangkutan

maksudnya adalah pembeli

sebagai penerima hak harus

memenuhi syarat untuk

memiliki tanah yang akan

dibelinya. Untuk menentukan

berhak atau tidaknya si

pembeli memperoleh hak atas

tanah yang dibelinya

tergantung pada hak apa yang

ada pada tanah tersebut,

8Ibid., h. 79

9

apakah hak milik atas tanah

hanya warga negara

indonesia tunggal dan badan-

badan hukum yang ditetapkan

oleh pemerintah (Pasal 21

UUPA).

b) Penjual berhak menjual tanah

yang bersangkutan.

2) Syarat Formal, setelah semua

persyaratan materiil dipenuhi

maka PPAT (Pejabat Pembuat

Akta Tanah) akan membuat akta

jual belinya. Akta jual beli

menurut Pasal 37 Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun

1997 harus dibuat oleh PPAT.

Adapun prosedur jual beli tanah

menurut Undang-Undang Pokok

Agraria, yaitu Jual beli tanah itu

diawali kata sepakat antara calon

penjual dengan calon pembeli

mengenai objek jual belinya yaitu

tanah hak milik yang akan dijual

dan harganya. Hal ini dilakukan

melalui musyawarah di antara

mereka sendiri, setelah mereka

sepakat akan harga dari tanah itu,

biasanya sebagai tanda jadi,

diikuti dengan pemberian panjer.

Pemberian panjer tidak diartikan

sebagai harus dilaksanakan jual

beli itu. Panjer disini memiliki

fungsi hanya sebagai tanda jadi

akan dilaksanakannnya jual beli.

Dengan adanya panjer, para pihak

akan merasa mempunyai ikatan

moral untuk melaksanakan jual

beli tersebut. Apabila telah

ada panjer, maka dapatlah

diselenggarakan pelaksanaan jual

beli tanahnya dengan calon

pembeli dan calon penjual

dihadapan Kepala Desa (Adat)

untuk menyatakan maksud

mereka itu. Kemudian oleh

penjual dibuat suatu akta

bermaterai yang menyatakan

bahwa benar penjual telah

menyerahkan tanah miliknya

untuk selama-lamanya kepada

pembeli dan bahwa benar penjual

telah menerima harga secara

penuh. Akta tersebut

ditandatangani oleh pembeli dan

Kepala Desa (Adat). Dengan telah

ditandatanganinya akta tersebut,

maka perbuatan jual beli itu

selesai. Pembeli kini menjadi

pemegang hak atas tanahnya yang

baru dan sebagai tanda buktinya

adalah surat jual beli tersebut 9.

Perkawinan campuran yang

dimaksud dalam UUP adalah

9Ibid., h. 80

10

perkawinan antara perkawinan yang

di Indonesia tunduk pada hukum

yang berlainan, karena perbedaan

kewarganegaraan dan salah

satu pihak berkewarganegaraan

Indonesia.

Dari pengertian tersebut dapat

disimpulkan bahwa dalam

perkawinan campuran salah satu

pihak merupakan pihak asing.

Apabila hal ini dikaitkan dengan

pengaturan harta dalam perkawinan,

khususnya mengenai harta bersama,

maka akibat dari perkawinan campur

tersebut akan menyebabkan setengah

bagian dari harta bersama antara

suami dan istri tersebut menjadi

milik dari pasangan yang berstatus

WNA tersebut. Namun untuk melihat

apakah UUP berlaku bagi pasangan

kawin campur maka hal ini dapat

dilihat menurut prinsip-prinsip

hukum perkawinan di Indonesia.

Harta benda perkawinan adalah

termasuk status personal. Maka

untuk pengaturan mengenai harta

benda perkawinan yang banyak

dipakai dalam jurisprudensi di

Indonesia adalah menggunakan

prinsip nasionalitas, sehingga hukum

yang digunakan adalah hukum

nasional para pihak. Hal ini hanya

dapat diterapkan apabila kedua pihak

memiliki kewarganegaraan yang

sama, baik yang disebabkan oleh

pilihan para pihak maupun yang

didapatkan sebagai akibat dari

perkawinan itu sendiri. Lain haknya

apabila pasangan suami isteri ini

memiliki kewarganegaraan yang

berbeda. Dengan adanya perbedaan

tersebut, maka penggunaan prinsip

status personal (kewarganegaraan

para pihak) akan sulit diterapkan

untuk pasangan yang memiliki

kewarganegaraan berbeda, hukum

yang digunakan adalah menurut

hukum domisili pasangan setelah

menikah. Oleh karena itu, untuk

pasangan kawin campur yang

berdomisili di Indonesia maka

berlakulah UUP untuk pengaturan

harta benda perkawinan.

Selanjutnya, hukum yang

berlaku bagi benda yang tidak

bergerak adalah hukum dimana

benda tersebut terletak (prinsip lex

rei sitae). Oleh karena itu, jika tanah

yang dibeli terletak di Indonesia,

maka hukum tanah yang digunakan

adalah hukum tanah nasional yang

diatur dalam UUPA.

Hal ini kemudian yang menjadi

permasalahan, yaitu ketika pasangan

11

kawin campur melakukan jual beli

tanah dan bangunan dengan

menggunakan harta bersama di

Indonesia karena yang berlaku

adalah hukum tanah nasional

Indonesia. Dalam hukum tanah

nasional, hak-hak yang dapat

dimiliki oleh asing tidaklah tak

terbatas. Hal ini disebabkan

karena adanya larangan-larangan

kepemilikan hak atas tanah tertentu

oleh orang asing. Larangan itu

disebutkan antara lain, untuk hak

milik dalam pasal 21 ayat (2) UUPA.

Untuk menjawab permasalahan

tersebut maka hal pertama adalah

hukum yang berlaku untuk status

harta perkawinan dan hukum dari

hartanya sendiri, dalam hal ini tanah

dan rumah dengan hak berupa hak

milik. Dari penjelasan sebelumnya,

maka ketentuan mengenai harta

benda perkawinan dalam UUP bagi

pasangan perkawinan campur karena

tidak membuat perjanjian kawin

mengenai pemisahan harta, maka

harta yang diperoleh selama

perkawinan akan masuk dalam harta

bersama, kemudian untuk tanah dan

bangunan yang dibeli oleh pasangan

kawin campur dalam hal ini berada

di Indonesia, maka berlakulah

pengaturan hukum tanah nasional

dalam jual beli tanah tersebut. Yang

perlu diperhatikan lebih lanjut

mengenai para pihak adalah apakah

penjual dan pembeli berhak dan

berwenang untuk membeli atau

menjual tanah yang dijual atau dibeli

olehnya. Untuk melihat penjual atau

pembeli berhak atau tidak atas tanah

tersebut, maka hal ini dapat dilihat

dari pengaturan dalam UUPA

mengenai subjek-subjek hak atas

tanah. Untuk subjek atas hak milik

diatur dalam pasal 21 UUPA, untuk

hak pakai diatur dalam pasal 42

UUPA. Apabila penjual atau pembeli

merupakan pihak yang tidak berhak

atas tanah tersebut, maka jual beli

tersebut adalah batal demi hukum.

Untuk jual beli hak milik, hal ini

diatur secara jelas dalam pasal 26

ayat (2) UUPA, bahwa jual beli

tersebut akan batal demi hukum dan

tanah tersebut akan menjadi milik

negara. Begitu juga dengan

pengalihan hak milik, apabila

dilakukan oleh dan untuk subjek-

subjek yang tidak memenuhi syarat

sebagai penerima hak tersebut maka

hak tersebut akan hapus demi

hukum. Selanjutnya adalah mengenai

kewenangan, dari penjual atau

12

pembeli tanah. Bagi penjual dan

pembeli yang sudah menikah, maka

perlu dilihat adalah apakah pihak

tersebut menjual atau membeli

tanahnya yang merupakan harta

bersama atau merupakan harta

bawaan. Untuk suami atau istri yang

ingin menjual tanah yang merupakan

harta bawaan, maka berwenang

secara penuh atas tanah tersebut

tanpa memerlukan izin dari

pasangannya, untuk suami atau isteri

yang ingin menjual tanah yang

merupakan harta bersama, maka

dalam hal ini suami atau isteri

tersebut tidak berwenang menjual

sendiri tanah itu. Ia harus bertindak

sebagai penjual bersama-sama suami

atau isterinya, atau pasangannya

memberikan persetujuan tertulis

untuk menjual tanah itu, hal ini

didasarkan pada pasal 36 UUP.

Apabila para pihak telah terbukti

berwenang dan memenuhi seluruh

syarat dan dokumen yang diperlukan,

maka tahap selanjutnya dalam proses

jual beli tanah adalah pemeriksaan

terhadap tanah atau bangunan (objek)

yang dilakukan melaui pemeriksaan

sertifikat tanah oleh PPAT ke kantor

pertanahan guna mengetahui keaslian

sertifikat, kemudian apakah sertifikat

tersebut sedang dijaminkan atau

tidak. Serta apakah tanah tersebut

sedang dalam sengketa atau tidak.

Setelah sertifikat tersebut terbukti

asli dan tidak dalam sengketa atau

tidak dijaminkan, maka para pihak

kemudian diwajibkan untuk

membayar pajak-pajak. Bagi pembeli

membayar BPHTB (Bea Perolehan

Hak Tanah dan Bangunan) dan bagi

penjual membayar Pph (Pajak

Penghasilan). Setelah pajak tersebut

lunas, barulah para pihak membuat

Akta Jual Beli (AJB) tanah

dihadapan Notaris/PPAT. Dalam

proses pembuatan AJB tersebut,

harus dihadiri oleh calon penjual dan

calon pembeli atau orang yang diberi

kuasa tertulis, saksi sekurang-

kurangnya 2 orang saksi. Hal

selanjutnya adalah PPAT yang

membacakan akta dan menjelaskan

mengenai isi dan maksud pembuatan

akta. Setelah akta tersebut disetujui

oleh semua pihak, maka barulah AJB

tersebut ditandatangani oleh penjual,

calon pembeli, saksi-saksi, dan

PPAT. Akta tersebut dibuat 4

rangkap 2 lembar asli dengan

perincian 1 lembar disimpan dikantor

PPAT dan 1 lembar untuk

disampaikan di Kantor Pertanahan

13

yang digunakan untuk pendaftaran

(balik nama) dan 2 lembar salinan

untuk penjual dan pembeli.

Penyerahan AJB ke kantor

pertanahan tersebut dilaksanakan

selambat-lambatnya 7 hari kerja

sejak ditandatanganinya akta. Pada

proses pendaftaran tanah, nama dari

pemilik lama dicoret untuk kemudian

dituliskan nama pemilik baru dalam

sertifikat tanah tersebut.10

Keabsahan Jual Beli Hak Atas

Tanah dan Bangunan di Indonesia

Oleh Pasangan Kawin Campur

Dengan Harta Bersama

Secara umum dalam jual beli

hak atas tanah dan bangunan seperti

yang telah diatur dalam Peraturan

Pemerintah Nomor 24 Tahun 1997

tentang Pendaftaran Tanah, jual beli

hak atas tanah dan bangunan

harus dilakukan dihadapan yang

berwenang. Sama halnya dengan jual

beli hak atas tanah dan bangunan

di Indonesia yang dilakukan oleh

pasangan kawin campur dengan harta

bersama harus dilakukan dihadapan

yang berwenang. Dalam hal ini yang

berwenang adalah Pejabat Pembuat

Akta Tanah. Dan yang perlu

diperhatikan lebih lanjut mengenai

10Ibid., h. 83

para pihak apakah penjual dan

pembeli berhak dan berwenang untuk

menjual atau membeli tanah yang

dijual atau dibeli olehnya sesuai

dengan ketentuan yang diatur dalam

UUPA. Hak Milik atas tanah hanya

dapat dimiliki oleh warga negara

Indonesia. Hak Guna Usaha dan Hak

Guna Bangunan dapat diberikan

kepada warga negara Indonesia dan

badan hukum Indonesia. Sedangkan

Hak Pakai dapat diberikan kepada

warga negara Indonesia, warga

negara asing, badan hukum

Indonesia dan badan hukum asing.

Untuk pasangan kawin

campur dalam hal ini adalah

seorang perempuan yang

berkewarganegaraan Indonesia

menikah dengan seorang laki-laki

yang berkewarganegaraan asing yang

membeli rumah dengan hak berupa

hak milik dengan harta bersama yang

tertulis atas nama seorang perempuan

yang berkewarganegaraan Indonesia.

Seorang perempuan yang

berkewarganegaraan Indonesia

tersebut tidak mengikuti

kewarganegaraan suaminya sehingga

mereka tetap pada kewarganegaraan

masing-masing.

14

Dalam hal mengalihkan hak atas

tanah dan bangunan berupa hak milik

tersebut, maka pihak yang berhak

menandatangani Akta Jual Beli yaitu

Istri yang berkewarganegaraan

Indonesia tersebut. Istri yang

berkewarganegaraan Indonesia dapat

bertindak sendiri dalam hal

mengalihkan hak atas tanah dan

bangunan tersebut karena suami yang

berkewarganegaraan asing tidak

dapat memiliki hak atas tanah berupa

hak milik sesuai dengan Pasal 21

UUPA. Dengan proses ini, maka jual

beli hak atas tanah dan bangunan sah

dimata hukum.

PENUTUP

Kesimpulan

1. Kepemilikan Hak Atas Tanah

yang boleh dimiliki oleh warga

negara asing tanpa adanya

perjanjian kawin dalam

perkawinan campuran yaitu

Hak Pakai. Sehingga dalam

perkawinan campuran yang

dilangsungkan tanpa membuat

perjanjian kawin, Hak Pakai bisa

menjadi harta bersama dalam

perkawinan campuran tersebut.

Selain Hak Pakai, misalnya Hak

Milik, Hak Guna Bangunan dan

Hak Guna Usaha dalam

perkawinan campuran tanpa

adanya perjanjian kawin tidak

bisa menjadi harta bersama.

2. Keabsahan jual beli hak atas

dan bangunan di Indonesia

oleh pasangan perkawinan

campuran tanpa adanya

perjanjian kawin harus

dilakukan dihadapan Pejabat

Pembuat Akta Tanah. Dan

untuk pasangan kawin campur

dalam hal mengalihkan hak

atas tanah dan bangunan

berupa hak milik yang tertulis

atas nama Istri yang

berkewarganegaraan Indonesia,

maka pihak yang berhak

menandatangani Akta Jual

Beli yaitu Istri yang

berkewarganegaraan Indonesia.

Istri yang berkewarganegaraan

Indonesia dapat bertindak

sendiri dalam hal mengalihkan

hak atas tanah dan bangunan

tersebut karena suami

yang berkewarganegaraan

asing tidak dapat memiliki hak

atas tanah berupa hak milik

sesuai dengan Pasal 21 UUPA.

Dengan demikian, maka jual

beli hak atas tanah dan

bangunan sah dimata hukum.

15

Saran

1. Dalam hal kepemilikan hak

atas tanah yang boleh dimiliki

oleh warga negara asing

adalah hak pakai. Dan apabila

hak milik sudah terlanjur

diperoleh karena waris atau

adanya pencampuran harta

pada saat melakukan

perkawinan dengan warga

negara Indonesia maka dalam

jangka waktu satu tahun

harus melepas hak miliknya

tersebut. Jika sesudah jangka

waktu tersebut lampau hak

milik itu tidak dilepaskan,

maka hak tersebut hapus

karena hukum dan tanahnya

jatuh pada negara.Oleh

karena itu penulis

menyarankan untuk segera

melepaskan hak milik apabila

subyek dari hak atas tanah

tersebut adalah warga negara

asing agar tanahnya tidak

jatuh pada negara.

2. Bagi WNI yang berencana

menikah dengan WNA

penulis menyarankan calon

suami dan isteri untuk

membuat perjanjian

perkawinan yang mengatur

mengenai harta benda

perkawinan sebelum

perkawinan dilangsungkan

yang disahkan oleh pegawai

pencatat perkawinan. Hal ini

untuk menghindari kesulitan-

kesulitan yang mungkin

terjadi, misalnya dalam hal

mengenai jual beli tanah dan

bangunan, dengan adanya

perjanjian kawin, apabila para

pihak bersepakat untuk

mengadakan pemisahan harta

maka calon suami atau isteri

memiliki kewenangan penuh

terhadap hartanya masing-

masing.

DAFTAR PUSTAKA

Rasjidi, Lili, 1996, Hukum Perkawinan dan Perceraian di Indonesia dan Malaysia, Remaja Rosdakarya, Bandung.

Sumardjono, Maria, 2007, Pengaturan Hak Atas Tanah Beserta Bangunan Bagi Warga Negara Asing dan badan Hukum Asing, Kompas, Jakarta.

Perangin, Effendi, 1994, Praktek Jual Beli Tanah, Raja Grafindo Persada, Jakarta.

Sutedi, Adrian, 2006, Peralihan Hak Atas Tanah dan Pendaftarannya, Sinar Grafika.