rapporto di stima - amazon web services · 2017-07-24 · rapporto di stima tecnico incaricato:...

TRIBUNALE DI MILANO – SEZIONE II CIVILE FALLIMENTO GESTIONI E PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.R.L. in liquidazione

R.G. n. 1080/2013 - Sentenza 28/29.11.2013

G. D. dott.ssa Francesca SAVIGNANO Curatore dott.ssa Beatrice Pompieri

Perito Geom. Monica Ricatti

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TTRRIIBBUUNNAALLEE DDII MMIILLAANNOO

SECONDA SEZIONE CIVILE

FFaalllliimmeennttoo GGEESSTTIIOONNII EE PPAARRTTEECCIIPPAAZZIIOONNII IIMMMMOOBBIILLIIAARRII SS..RR..LL..

IInn lliiqquuiiddaazziioonnee

RR..GG.. NN.. 11008800//22001133

Giudice dott.ssa Francesca SAVIGNANO Curatore dott.ssa Beatrice BOMPIERI

RAPPORTO DI STIMA

Tecnico incaricato: Geom. Monica Ricatti

Iscritto all’Albo della Provincia di Genova al N. 2131 Già iscritto all’Albo del Tribunale di Chiavari al N. 210

C.F. RCTMNC62R51L682X- P. Iva 00123180994

Con studio in Sestri Levante via Nazionale 470 Telefono: 0185 42962 Cellulare: 340 3429934

Fax: 0185 42962 E-mail: [email protected]

Pec: [email protected]


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PREMESSA

La scrivente, già CTU nella procedura esecutiva promossa innanzi il Tribunale di Chiavari N. 135/2011 (DOMUS ITALIA S.p.A./GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A.) dichiarata improcedibile con provvedimento del G.E. di Genova del 10.05.2014, è stata designata per un aggiornamento/revisione della perizia già effettuata riguardante beni in comune di Rapallo, nonché la predisposizione delle certificazioni APE . La presente, oltre ai necessari aggiornamenti per l’adeguamento al mercato immobiliare attuale, varia la precedente suddivisione in lotti al fine di migliorare l’appetibilità commerciale di due immobili in precedenza legati da una progettazione univoca (Villini Sereno e Scotti), garantendo ad entrambi possibilità di parcheggio con assegnazione di quota indivisa del terreno confinante (anch’esso oggetto di stima), in proporzione al n.ro delle unità immobiliari di cui sono composti. Quanto sopra potrà avvenire solo ed esclusivamente se verrà riconosciuta la possibilità di alienare in quota indivisa il giardino (m. 1751 sub. 1 – corpo F) che , unitamente al fabbricato Villino Sereno (corpi D e E), gode di una servitù di passo pedonale e carraio sui terreni di terzi (F. 32 m. 229 sub. 4 e m. 1751 sub. 6), servitù costituita con atto del notaio Grilli Giulio del 29/07/2008 rep. 24785/12630. Nella trascrizione dell’atto (nn. 7611/5780 del 31/07/2008) prodotta nell’allegato “I” è espressamente citato il divieto di estendere la servitù in favore di altri beni immobili anche annessi ai suddetti mappali . La scrivente lascia pertanto al curatore e all’Il’mo G.D. ogni decisione nel merito rimandando al contenuto della trascrizione dell’atto di acquisto della servitù. Si esegue la stima presupponendo fattibile l’assegnazione in proprietà indivisa di quote del bene e, successivamente, riportando invece una diversa stima nel caso venisse conclamata l’impossibilità di frazionare il giardino e assegnarlo a immobile non compreso nella costituzione della servitù (il giardino verrà assegnato solo al Lotto 2). In sintesi i lotti formati sono i seguenti:

– LOTTO 1 – Villa Angela

– San Michele di Pagana – via Fioria 93 – Corpi A,B,C

– LOTTO 2 – Villino Sereno + q.ta 2/3 giardino – via Punta Seglio 9/11 – Corpi D,E,F2/3

– LOTTO 3 - Villino Scotti + q.ta 1/3 giardino – via Punta Seglio 13 – Corpi G, F1/3

– LOTTO 4 – Box –

– via priv. Maria Ausiliatrice 11/E – Corpo H


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Si precisa inoltre che , successivamente alla trascrizione del pignoramento di cui alla procedura sopraccitata, i beni erano stati oggetto di cessione da parte della società Gestioni e Partecipazioni S.p.A. (oggi s.r.l.) a due diverse società (Pagamichele uno s.r.l. e Rapallouno s.r.l.) e che negli atti veniva espressamente dichiarata l’inefficacia della vendita qualora la società venditrice non fosse riuscita ad ottenere la cancellazione del pignoramento. Il curatore del fallimento , così come risultante dall’informativa al G.D depositata in data 14/11/2014 presso la cancelleria del Tribunale di Milano, ha dichiarato la disponibilità del legale rappresentante delle società sopranominate a sottoscrivere un atto pubblico/scrittura privata autenticata che constati il verificarsi dell’evento dedotto (cancellazione pignoramento) quale condizione di inefficacia. L’accesso negli immobili è avvenuto con tecnico redattore delle certificazioni APE richieste. Per la verifica urbanistica è stato eseguito nuovo accesso presso l’Ufficio Tecnico del Comune di Rapallo ed è stata reperita nuova documentazione tecnico amministrativa dei beni. Le stime sono state svolte in modo analitico con ricerche dei valori unitari di mercato sia da fonti ufficiali tabellate (valori OMI, Valori FIAIP), sia da indagini presso agenti immobiliari operanti sul territorio, sia ancora dal confronto (dove possibile) con le offerte reali di mercato presenti sul territorio. Alla relazione viene allegata la documentazione già prodotta nella prima consulenza dove ritenuta ancora valida e vengono aggiornati i certificati catastali e le visure ipotecarie.

Indice sintetico del contenuto:

– LOTTO 1 – Villa Angela (corpi A-B-C) pag. 4-20

– LOTTO 2 – Villino Sereno + q.ta 2/3 giardino (corpi D-E-F2/3) pag. 21-38

– LOTTO 3 - Villino Scotti + q.ta 1/3 giardino (corpi G-F1/3) pag. 39-52

– LOTTO 4 – Box – (corpo H) pag. 53-62

– conclusioni/riepilogo pag. 63 Soluzione con possibilità di assegnazione di quota indivisa di proprietà del giardino (corpo F m. 1751 sub. 1).

– conclusioni/riepilogo pag. 64 Soluzione senza possibilità di assegnazione di quota indivisa di proprietà del giardino (corpo F m. 1751 sub. 1).

– indice allegati pag. 66-69 – allegati


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Trattasi di un fabbricato denominato “Villa Angela” a destinazione residenziale posto su tre livelli con giardino di pertinenza , annessi e posto auto. Il lotto è costituito da una villa suddivisa di fatto in tre unità immobiliari distinte anche catastalmente (A-B-C) ma, dal punto di vista amministrativo, autorizzata come singola unità: gli immobili pertanto , ad oggi, non possono essere alienati separatamente (anche in funzione della necessità di provvedere alla regolarizzazione edilizia) –

documentazione lotto in allegato “D”. Il fabbricato è ubicato sottostrada ed il giardino di pertinenza delle unità immobiliari si presenta terrazzato con altimetria degradante da nord a sud. Su via Fioria ove è presente l’accesso pedonale (scalinata per il raggiungimento delle

passerelle e del restante terreno) esiste l’accesso carrabile per i posti auto ubicati in fregio ed in posizione sottostante la carrabile. La possibilità di parcheggio , vista l’orografia dei luoghi, è limitata alla sosta di una o , al più, due piccole auto una retrostante all’altra.

Nel giardino inoltre esistono due piccoli locali parzialmente interrati con destinazione a cantina e a ripostiglio.

LLOOTTTTOO 11

BBeennii iinn RRaappaalllloo –– GGeennoovvaa --

VVIILLLLAA AANNGGEELLAA –– SSaann MMiicchheellee ddii PPaaggaannaa –– vviiaa FFiioorriiaa 9933


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11.. IIDDEENNTTIIFFIICCAAZZIIOONNEE BBEENNII IIMMMMOOBBIILLII ((LLOOTTTTOO 11))::

VILLA ANGELA - allegato D – (corpi A,B,C) - via Fioria 93

Di seguito si riportano i dati essenziali dei corpi in cui viene suddiviso l’immobile così come nello stato attuale e/o catastale verificato:

A. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento in

casa signorile sito in comune di Rapallo – Genova - località S. Michele di Pagana - via Fioria 93 – piano secondo. Composto da ingresso, cucina, bagno, soggiorno , camera e terrazzo coperto ,

sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 92 Identificato in catasto (all. D.3): - Comune di Rapallo - foglio 38 mappale 329 subalterno 3, categoria A/7, classe 3, consistenza catastale vani 4, piano secondo - rendita: euro 929,62. Si fa presente che sulla planimetria risultante agli atti catastali è erroneamente

riportato il n.ro di subalterno 4 (in base alla consistenza catastale e all’indicazione del piano si presume sia stato commesso errore materiale nella rasterizzazione delle planimetrie). COERENZE (da nord, in senso orario): giardino in comune alle unità immobiliari costituenti il lotto.

B. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento in

casa signorile sito in comune di Rapallo – Genova - via Fioria 93/A – località S. Michele di Pagana - piano primo e terra. Composto da ingresso, cucina, bagno, due camere e soggiorno al piano primo e due vani al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 139.

Identificato in catasto (all. D.3): - Comune di Rapallo - foglio 38 mappale 329 subalterno 4, categoria A/7, classe 3, consistenza catastale vani 6, piano terra e primo - rendita: euro 1.394,43. Si fa presente che sulla planimetria risultante agli atti catastali è erroneamente

riportato il n.ro di subalterno 3 (in base alla consistenza catastale e all’indicazione del piano si presume sia stato commesso errore materiale nella rasterizzazione delle planimetrie).

COERENZE (da nord, in senso orario): giardino in comune alle unità immobiliari costituenti il lotto al piano primo;


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giardino e subalterno 1 (corpo C) al piano terra.

C. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a piccolo appartamento in casa signorile sito in comune di Rapallo –Genova - via Fioria

93/B - località S. Michele di Pagana - piano terra. Composto da ingresso, cucina, bagno, camera, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 47. Identificato in catasto (all. D.3): - Comune di Rapallo - foglio 38 mappale 329 subalterno 1, categoria A/7, classe

2, consistenza catastale vani 5, piano terra - rendita: euro 994,18. Si reputa errata la consistenza catastale indicata nel certificato. COERENZE (da nord, in senso orario):

giardino in comune alle unità immobiliari costituenti il lotto e subalterno 4 (corpo B). PERTINENZE DEL LOTTO Come detto in premessa nel giardino esistono due piccoli locali parzialmente

interrati: uno posto sotto il pianerottolo delle scale in aderenza a via Fioria, l’altro ubicato nell’angolo di sud-ovest del giardino con accesso attraverso terreno di terzi ma con servitù attiva di passo pedonale ad uso esclusivo da esercitarsi a carico di una piccola porzione di terreno facente parte dei mappali 556 e 331 del foglio 38 (c.f.r. atto in all. H.2.1). CONFINI DEL LOTTO (fabbricato ed area annessa) da nord in senso orario: via Fioria; mappali 1048, 327,1047, 1051, 330, 556 e 328. DATI A CATASTO TERRENI (per edificio ed area di pertinenza): Foglio 38 mappale 329, ente urbano di mq. 640.

22.. DDEESSCCRRIIZZIIOONNEE SSOOMMMMAARRIIAA ((LLOOTTTTOO 11)):: ((cc..ff..rr.. uubbiiccaazziioonnee iinn aallll.. ““CC””))::

Villa ubicata sottostrada suddivisa in appartamenti con cortile terrazzato e posto auto.

Caratteristiche zona: zona residenziale nella parte a ponente del territorio comunale, collinare (di pregio), a traffico limitato con parcheggi inesistenti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali. Principali collegamenti pubblici (Km): autobus (1 circa).

La zona non offre alcun servizio di tipo commerciale.


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33.. SSTTAATTOO DDII PPOOSSSSEESSSSOO ((LLOOTTTTOO 11))::

Libero.

44.. VVIINNCCOOLLII EEDD OONNEERRII GGIIUURRIIDDIICCII

44..11.. VViinnccoollii eedd oonneerrii ggiiuurriiddiiccii cchhee rreesstteerraannnnoo aa ccaarriiccoo ddeellll’’aaccqquuiirreennttee::

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno

4.1.4. Altre limitazioni d’uso: nessuna

44..22.. VViinnccoollii eedd oonneerrii ggiiuurriiddiiccii ddaa ccaanncceellllaarree

((cc..ff..rr.. iissccrriizziioonnii ee ttrraassccrriizziioonnii iinn aallll.. ““II”” ))::

4.2.1. Iscrizioni

Ipoteca volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo fondiario - a favore di : BANCA SAI S.P.A. – TORINO – C.F. 04966500011 - contro: IMMOBILIARE LA GROLLA S.R.L. – LA THUILE (AO) - C.F. 12961060154 - a firma di notaio Greco Mario di Rapallo in data 10/07/2008 ai nn. 7246/1468 - trascritto a Chiavari in data 28/07/2008 ai nn. 7484/1006 Importo ipoteca : euro 1.400.000 Importo capitale: euro 2.800.000 QUADRO B : IMMOBILI IPOTECATI in Rapallo: 1 - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T. 2 - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.2. 3 - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T-1.

QUADRO D : Si rimanda alla ispezione allegata (all.I) Riferito a tutto il lotto COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 35,00


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4.2.2. Trascrizioni:

Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a favore di DOMUS ITALIA S.R.L. – BERGAMO (BG) - C.F. 03168760167 - contro GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. – Alessandria - C.F. 02257150066 - atto giudiziario Tribunale di Chiavari in data 20/09/2011 rep. 894/2011 - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 05/10/2011 ai nn 8637/6599 QUADRO B : IMMOBILI PIGNORATI in Rapallo: 1 - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T. 2 - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.2. 3 - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T-1. 4 - F. 32 m. 229 sub. 2 – A/7 - via Punta Seglio 5- p.1–S1. 5- F. 32 m. 315, 425 – A/7 - via Punta Seglio 13. 6- F. 32 m. 1044 sub. 5 – C/6 - via privata Maria Ausiliatrice 11/E. 7- F. 32 m. 229 sub. 3 , m. 408 – A/7 - via Punta Seglio 9- p.T–S1. 8- F. 32 m. 1751 sub. 1 – E.U. - via Punta Seglio - T. 9- F. 32 m. 356 sub. 7 – E.U. - via Punta Seglio 5 - p.T. QUADRO D: “… Il pignoramento si trascrive sino alla concorrenza di euro 241.297,64 oltre interessi e spese occorrende”. COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00.

Contratto di vendita stipulato dalla società esecutata dopo il pignoramento

- a favore di : PAGAMICHELE UNO S.R.L. – sede in Milano – p.zza Cinque Giornate 6

- C.F. 07501540962 - contro: GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. – sede in Alessandria

– C.F. 02257150066 - a firma di notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn. 301518/51630 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al n. 45094 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn. 9169/7033

QUADRO B: IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA in Rapallo: - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7- vani 5 – via Fioria 93 – piano terra - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7- vani 4 – via Fioria 93 – piano secondo - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7- vani 5 – via Fioria 93 – piano terra e primo - F. 38 m. 329 – ente urbano di mq. 640 Riferito a tutto il lotto. COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00


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Decreto di sequestro preventivo

- a favore di : ERARIO DELLO STATO – ROMA (RM) – C.F. 84005410158 - contro: PAGAMICHELE UNO S.R.L. – sede in Milano – C.F. 07501540962 - atto giudiziario del Tribunale di Milano del 16/01/2013 rep. 1848/2013 - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 17/10/2013 ai nn.

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QUADRO B: IMMOBILI OGGETTO DI SEQUESTRO in Rapallo: - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7– via Fioria 93 – - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7– via Fioria 93 – - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7– via Fioria 93 – - F. 38 m. 329 – terreno di mq. 640 Riferito a tutto il lotto COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00

4.2.2. Altri oneri: nessuno

4.3. OOnneerrii ddii rreeggoollaarriizzzzaazziioonnee uurrbbaanniissttiiccoo--eeddiilliizziiaa ee ccaattaassttaallee::

((cc..ff..rr.. aallll..ttii ““DD44”” ee ““DD33”” ))::

4.3.1. Conformità urbanistico edilizia:

Esistono difformità . Così come dichiarato dal Comune di Rapallo (c.f.r. in all. D.4), l’unica pratica edilizia riguardante il fabbricato (ad esclusione del progetto per

l’ampliamento dei posti auto concessionato ma mai eseguito) è la N.ro 207/1961 che riguardava la ristrutturazione del villino. La progettazione prevedeva la sistemazione interna ed esterna dell’immobile con il mantenimento di una sola unità abitativa.

Durante l’esecuzione dei lavori (le piantine catastali datate giugno 1966 riportano lo stato attuale ad esclusione della chiusura di parte del porticato al piano terra non rappresentata) sono state eseguite opere in difformità consistenti essenzialmente in: - diversa altezza del fabbricato (imposizione soprintendenza ml. 10.35; realizzati viceversa ml. 10.40 circa alla gronda e ml.10.60 circa all’intradosso dell’ultimo solaio);

- ampliamento planimetrico del sedime del fabbricato;


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- copertura in tegole di cemento anziché abadini alla genovese; - suddivisione in tre unità abitative anziché una; - diversa distribuzione interna e varianti esterne.

In epoca successiva (ignota) è stato completato il tamponamento del

porticato al piano terra e realizzati due volumi tecnici per l’alloggiamento delle caldaie, con conseguente ulteriore aumento di volumetria. Per l’edificio non è mai stato rilasciato il decreto di abitabilità. Si analizzano i cinque tipi di abusi riscontrati:

- (1) abusi ante 1967 - situazione come da planimetrie catastali riportanti la data del

1966 – aumento di altezza e di superficie ; - (2) diversa sistemazione area retrostante il fabbricato (si presume realizzata ante 1966

data planimetrie catastali). Si rimanda alla rappresentazione del giardino nella pratica edilizia 158/1998 di cui all’all. D.4;

- (3) chiusura porticato e realizzazione locali tecnici – epoca di realizzazione sconosciuta;

- (4) realizzazione volume interrato o seminterrato (ripostiglio sotto scale di accesso) – epoca di realizzazione ipotizzata coeva alla presentazione delle planimetrie catastali (anno 1966) vista la presenza planimetrica delle passerelle;

- (5) realizzazione volume interrato o seminterrato (cantina/ripostiglio sul lato sud ovest della proprietà sotto il giardino pertinenziale) – epoca di realizzazione sconosciuta.

La scrivente ha eseguito nuovo accesso presso l’Ufficio di Edilizia Privata del

Comune di Rapallo per verificare ulteriormente la possibilità di sanatoria ed è pertanto in grado di riferire quanto segue: Per tutte le opere eseguite ante 1967 (si presume casi 1 ,2 e 4) è applicabile l’art. 48 della Legge 16/2008 e s.m.i. che recita: “Articolo 48” (Opere in difformità da titoli edilizi rilasciati prima del 1° settembre 1967)

1. Le opere in difformità da licenza edilizia eseguite prima del 1°settembre 1967 od in corso di

realizzazione a tale data non rientranti nella definizione delle opere interne di cui all’articolo 22, comma 2, purché già accatastate all’epoca di loro esecuzione e munite di certificato di abitabilità o di agibilità, sono regolarizzabili, sotto il profilo amministrativo, mediante invio al Comune, da parte del proprietario della costruzione o dell’unità immobiliare, di comunicazione corredata da relazione descrittiva delle opere realizzate e da dichiarazione asseverata sulla data di esecuzione delle medesime e sui dati catastali e di abitabilità o agibilità.

2. Ove le opere in difformità di cui al comma 1 concretino variazioni non già accatastate all’epoca della loro realizzazione o non risultanti dal certificato di abitabilità o agibilità sono regolarizzabili mediante invio al Comune di comunicazione di cui all’articolo 22, comma 3, lettere a), b) e c),preceduta dal versamento della somma di euro 516,00.

3. Ove le opere in difformità di cui al comma 2 concretino variazioni in aumento della superficie della costruzione o della unità immobiliare fino alla soglia di 10 metri quadrati, la somma da corrispondere è pari a euro 5.164,00. Ove le variazioni in aumento siano di entità superiore e sino alla soglia di 20 metri quadrati la somma da corrispondere è pari a euro 10.328,00. Nel caso di variazioni di maggiore estensione la somma da corrispondere è preventivamente determinata dal Comune, su richiesta dell’interessato, tra un minimo di euro 15.492,00 ed un massimo di euro 46.476,00, tenendo conto delle caratteristiche dimensionali e funzionali della porzione interessata.

4. Il Comune, ricevuta la comunicazione e la attestazione di versamento di cui ai commi 2 e 3, ove richiesto, certifica l’avvenuta presentazione.

5. Ove le opere di cui ai commi 1, 2 e 3 risultino realizzate in aree od edifici già soggetti al vincolo di cui alla legge 29 giugno 1939, n. 1497 (Protezione delle bellezze naturali) in violazione dell’articolo 7 della medesima legge, sotto il profilo amministrativo il Comune, in applicazione


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dell’articolo 15 della stessa legge, impone il pagamento di una sanzione pari alla maggiore somma tra il danno arrecato e il profitto conseguito mediante la commessa trasgressione.”

In particolare per il solo fabbricato e per gli abusi di cui si presume l’epoca di realizzazione ante 1967, è applicabile il comma 3 (assenza di abitabilità e

presenza di aumento di superficie) con sanzione amministrativa di euro 5.164,00 (superficie in ampliamento minore di mq. 10). Trattandosi di zona vincolata è altresì prevista una sanzione ambientale da calcolare ai sensi del comma 5 di cui l’entità ad oggi è sconosciuta ma che in ogni caso potrà al minimo corrispondere (se danno è uguale a zero) al profitto

portato dall’abuso e quindi in linea generale al valore della superficie ampliata.

Per tutte le opere realizzate post 1967 , se costituenti aumento di volume, la sanatoria non è ottenibile dal punto di vista paesaggistico.

Se fosse possibile dimostrare per tutte le opere in difformità dal titolo l’epoca di realizzazione ante 01 settembre 1967 la superficie complessiva da sanare sarebbe circa di mq. 35: - ampliamenti superfici interne mq. 7 - ampliamento per chiusura porticato mq. 16 - ampliamento per superfici tecniche (caldaie) mq. 2 - ampliamento per cantina (3.25x2.45) mq. 8 - ampliamento per ripostiglio (non rilevato) sup. indicativa stimata mq. 2 Ad oggi non è possibile determinare con precisione l’iter procedurale per la presentazione della sanatoria, ne tanto meno il computo esatto dei relativi

oneri poiché in primis non si ha certezza dell’effettiva epoca di realizzazione degli abusi n.ri 3 (totale chiusura porticato e volumi tecnici) e 5 (cantina sotto giardino lato sud ovest della proprietà)e perché comunque non è per la scrivente possibile determinare a priori la sanzione ambientale (verrà determinata solo dopo deposito in comune della eventuale pratica di sanatoria).

In ogni caso, presupponendo che si possa dimostrare l’effettiva data di realizzazione degli abusi ante 1967 (tutti i volumi realizzati successivamente, si ripete, non risultano sanabili dal punto di vista paesaggistico) si ipotizzano i seguenti costi di sanatoria:

- sanzione amministrativa (ipotizzata per cautela la massima e comprensiva delle spese tecniche) € 46.476,00

- sanzione paesaggistica (non quantificabile).

4.3.2. Conformità catastale:

L’immobile necessita di regolarizzazione a catasto terreni (tipo mappale dei ripostigli e/o cantine) ed a catasto fabbricati (variazione per la chiusura del porticato e denuncia al catasto dei locali non ancora accatastati) . Costo preventivato per la regolarizzazione (spese tecniche) 3.000,00.


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55.. AALLTTRREE IINNFFOORRMMAAZZIIOONNII PPEERR LL’’AACCQQUUIIRREENNTTEE::

SITUAZIONE CONDOMINIALE Non esiste condominio e pertanto non si conoscono le spese ordinarie e straordinarie di gestione e manutenzione.

66.. AATTTTUUAALLII EE PPRREECCEEDDEENNTTII PPRROOPPRRIIEETTAARRII ::

66..11 AAttttuuaallii pprroopprriieettaarrii ddeellll’’iimmmmoobbiillee ((aallll..HH))::

Vengono riportati sia i dati della ditta intestataria dei beni così come oggi ancora risultante dalle visure eseguite , sia i dati della ditta esecutata. PAGAMICHELE UNO S.R.L. con sede in Milano, p.zza Cinque Giornate 6 - c.f. 07501540962

proprietario dal 17/10/2011 - con atto a firma del notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn. 301518/51630 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al n. 45094 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn.

9169/7033 IMMOBILI ACQUISTATI : 1 - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7 - via Fioria n. 93 – vani 5 - p.T. 2 - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7 - via Fioria n. 93 – vani 4 - p.2. 3 - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7 - via Fioria n. 93 – vani 6 - p.T-1.

4 – terreno F. 38 m. 329 – ente urbano - mq. 640. QUADRO D: “….. La società venditrice, precisa che il fabbricato … gode di servitù attiva di passo pedonale ad uso esclusivo da esercitarsi a carico di una piccola porzione di terreno facente parte dei mappali 556 e 331 del foglio 38”.

Riferito a tutto il lotto.


R.G. n. 1080/2013 - Sentenza 28/29.11.2013



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GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.p.A. (oggi s.r.l. dal 27/12/2012) con sede in Alessandria, via Pontida 6 - c.f. 02257150066 proprietaria dal 04/12/2009 al 17/10/2011 - per atto di conferimento di ramo d’azienda (società Conferente “IMMOBILIARE

LA GROLLA S.R.L.”), sottoscrizione autenticata dal notaio Mario Notari di Milano in data 04/12/2009 , rep. n.ro 19831, racc. n.ro11221

- registrato a Milano il 29/12/2009 n. 31474 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 04/01/2009 ai nn. 16/14

IMMOBILI ACQUISTATI (di cui all’allegato D dell’atto): “Corpo di fabbrica denominato “Villa Angela” sito in Comune di Rapallo (GE), Frazione San Michele di Pagana… unica palazzina di tre livelli , piano terra, primo piano e secondo piano, con annessa una porzione di terreno sui quattro lati dell’immobile. L’immobile risulta censito al catasto fabbricati del Comune di Rapallo, al foglio 38 mappale 329 come segue: - sub. 1, Via fioria n. 93, piano T, z.c. 1, cat. A/7, cl. 2, vani 5, R.C. euro 994,18; - sub. 3, Via Fioria n. 93, piano secondo, z.c. 1 , cat. A/7, cl. 3, vani 4, R.C. euro 929,62 - sub. 4, Via Fioria n. 93, piano T-1, z.c. 1 , cat. A/7, cl. 3, vani 4, R.C. euro 1394,43. L’area annessa risulta individuata al Catasto Terreni del Comune di Rapallo al foglio 38 mappale 329 ente urbano di ha 0.06.40”.


66..22 PPrreecceeddeennttii pprroopprriieettaarrii ((aallll..HH)) ::

Società “IMMOBILIARE LA GROLLA S.R.L.” proprietaria dal 10/07/2008 al 04/12/2009

- per atto di vendita del notaio Greco di Rapallo del 10/07/2008, rep. N. 7245 (venditore Sig. Antonio Hagenlocher Rado);

- trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 28/07/2008 ai nn. 7483/5680.

Sig. Antonio Hagenlocher Rado proprietario dal 27/10/1979 al 10/07/2008 - per atto di vendita del notaio Maggio del 27/10/1979, rep. N. 22008; - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 23/11/1979 ai nn. 7051/5895.


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77.. PPRRAATTIICCHHEE EEDDIILLIIZZIIEE::

Vengono citate tutte le pratiche edilizie rinvenute presso l’Ufficio di Edilizia privata del Comune di Rapallo, in ordine cronologico:

P.E. n. 207/1961 Per lavori di trasformazione del villino (variante) Ristrutturazione

- pratica intestata a Sig.ra Bertocchi-Vender. - Autorizzazione prot. 15353 del 01/08/1962 Vincolante è il parere della Soprintendenza ai Monumenti della Liguria che approva il progetto alle seguenti condizioni:

- l’altezza della costruzione dovrà essere ridotta da ml. 10.70 a ml. 10.35; - il tetto dovrà essere rifatto in abbadini alla genovese; materiali e colori dovranno essere intonati all’ambiente;

- il terreno libero dovrà essere rinfoltito di alberi d’alto fusto (ulivi, lecci, pini). Non esiste decreto di abitabilità.

P.E. n. 158/1998 Costruzione di muri per ampliamento area a parcheggio - pratica intestata al Sig. Hagenlocher Antonio

- Autorizzazione Edilizia N. 226/1998 I lavori non sono mai stati eseguiti . Concessione scaduta.


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DDEESSCCRRIIZZIIOONNEE DDEEII BBEENNII CCOOSSTTIITTUUEENNTTEE IILL LLOOTTTTOO NN..RROO 11 unità residenziale con annessi

Si rimanda alla visione dei seguenti allegati: all. D.1 (Planimetrie degli immobili); all. D.2 (Documentazione fotografica), D3 (Identificazione catastale).

Descrizione appartamento in villa di cui al punto A

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento in

casa signorile sito in comune di Rapallo – Genova - località S. Michele di Pagana - via Fioria 93 – piano secondo. Composto da ingresso, cucina, bagno, soggiorno , camera e terrazzo coperto , sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 92. Identificato in catasto (all. D.3):

- Comune di Rapallo - foglio 38 mappale 329 subalterno 3, categoria A/7, classe 3, consistenza catastale vani 4, piano secondo - rendita: euro 929,62. Di fatto unità immobiliare autonoma del villino denominato “Villa Angela” , occupa il livello più alto del fabbricato ed ha accesso pedonale dalla passerella posta sul lato nord che collega il terreno all’edificio.

L'unità immobiliare, priva di interno, ma identificata dal civ. 93 di via Fioria, ha altezza interna di ml. 3.20 circa. Le finiture sono quelle dell’epoca di costruzione (primi anni ’60): pavimenti in grès ceramico, infissi interni ed esterni in legno tinteggiati in color bianco , protezioni alle finestre con persiane alla genovese e o tapparelle;

bagno e cucina con rivestimento in ceramica alle pareti. Anche gli impianti appaiono quelli originali . Per dichiarazione del geom. Massimo Colombo allegata all’atto di vendita La Grolla s.r.l./Gestione Partecipazioni Immobiliari S.P.A. datata 27/09/2009 , gli immobili costituenti il fabbricato risulterebbero in allora privi di impianti per lavori

di ristrutturazione in corso ; nell’atto infatti non venivano prodotte le certificazioni energetiche . Dal sopralluogo eseguito si può riferire che l’immobile risulta parzialmente arredato e non si rilevano opere edilizie in corso, ne di recente realizzazione.

Per l’immobile è stata redatta da tecnico abilitato la certificazione energetica presente in allegato “M” (attestato di certificazione n. 3879).

Destinazione Sup. lorda Res.le

Coeff. Sup. comm. esposizione condizioni

Residenziale 73 1 73 N-E-S-W da sistemare Terrazzo 12.40 (netti) 0.30 3.72 E-S da sistemare

Superficie commerciale (in c.t.) 77


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Descrizione appartamento in villa di cui al punto B

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento in casa signorile sito in comune di Rapallo -Genova- via Fioria 93/A – località S.

Michele di Pagana - piano primo e terra. Composto da ingresso, cucina, bagno, due camere e soggiorno al piano primo e due vani al piano terra, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 139.

Identificato in catasto (all. D.3): - Comune di Rapallo - foglio 38 mappale 329 subalterno 4, categoria A/7, classe 3, consistenza catastale vani 6, piano terra e primo - rendita: euro 1.394,43. Di fatto costituisce una unità immobiliare autonoma del villino denominato “Villa Angela” ed occupa il livello intermedio del fabbricato più due vani al piano

terra (collegamento dei livelli con scala interna). L’ingresso principale avviene dalla passerella posta sul lato nord che collega il terreno all’edificio oltre che dal giardino posto a sud dell’edificio. L'unità immobiliare è identificata dal civ. 93/A di via Fioria, ha altezza interna di ml. 3.18/3.26 al piano primo e ml 3.38/3.42 al piano terra. Confrontare descrizione al punto precedente sia per finiture interne che per

stato degli impianti. Si fa presente che l’unità immobiliare è fisicamente collegata con il piccolo appartamento al piano terra (corpo C) e si presume anche che l’impianto di riscaldamento (con caldaia posta in alloggiamento sul prospetto ovest) sia in

comune con l’unità immobiliare di cui alla successiva descrizione dato che in fase di sopralluogo sono state riscontrate solo due caldaie. Per dichiarazione del geom. Massimo Colombo allegata all’atto di vendita La Grolla s.r.l./Gestione Partecipazioni Immobiliari S.P.A. datata 27/09/2009 , gli immobili costituenti il fabbricato risulterebbero in allora privi di impianti per lavori

di ristrutturazione in corso ; nell’atto infatti non venivano prodotte le certificazioni energetiche . Dal sopralluogo eseguito si può riferire che l’immobile risulta parzialmente arredato e non si rilevano opere edilizie in corso, ne di recente realizzazione. Per l’immobile è stata redatta da tecnico abilitato la certificazione energetica

presente in allegato “M” (attestato di certificazione n. 3874) che interessa anche il successivo corpo C comunicante fisicamente.



Residenziale 139 1 139 N-E-S-W da sistemare



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Descrizione appartamento in villa di cui al punto C

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a piccolo

appartamento in casa signorile sito in comune di Rapallo – Genova - via Fioria 93/B - località S. Michele di Pagana - piano terra. Composto da ingresso, cucina, bagno, camera, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 47

Identificato in catasto (all. D.3): - Comune di Rapallo - foglio 38 mappale 329 subalterno 1, categoria A/7, classe 2, consistenza catastale vani 5, piano terra - rendita: euro 994,18. Trattasi della piccola unità immobiliare posta al piano terra dell’edificio con accesso dal cortile esterno.

Risulta fisicamente collegata con uno dei due vani facenti parte dell’appartamento di cui al corpo B . Confrontare descrizione al punto precedente sia per finiture interne che per stato degli impianti e certificazione energetica.

La superficie commerciale complessiva del lotto è pari a mq. 263.



Residenziale 47 1 47 N-E-W da sistemare



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88.. VVAALLUUTTAAZZIIOONNEE CCOOMMPPLLEESSSSIIVVAA DDEELL LLOOTTTTOO NN..11

88..11 CCrriitteerriioo ddii ssttiimmaa

Gli immobili costituenti il lotto in oggetto risultano alienati (17.10.2011 atto notaio Lovisetti rep. 301518 – all. H.2.1) dalla società Gestioni Partecipazioni Immobiliari S.P.A. con valore dichiarato in atto di complessivi euro 1.507.000.

Considerando che la superficie commerciale totale (corpi A,B,C) è di mq. 263, si deduce che il valore medio unitario degli immobili (con relative pertinenze) nella compravendita sia stato determinato in euro/mq. 5.730,00. Tale valore viene confrontato con valori ufficiali di riferimento (all.L) che

indicano per la zona in oggetto : - valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) – zona B2-

- per ville e villini – stato di cons.ne normale da €/mq. 6.100/ a €/mq. 8.800 - per abitazioni civili – stato di cons.ne normale da €/mq. 3.400/ a €/mq. 5.000

- valori Guida casa FIAIP (in €/mq) – zona San Michele di Pagana: - ristrutturato/nuovo 3.600/9.000 – in buono stato 3.100/6.000 – da ristrutturare 2.700/5.000

Dall’analisi dei dati desunti dalle fonti ufficiali il valore unitario conseguente al computo sopra eseguito basato sul valore dichiarato nel recente atto,

potrebbe risultare congruo poiché comunque rientrante nei limiti indicati. Si fa presente però che attualmente il mercato immobiliare sta subendo (al pari di altri settori) un forte arresto delle vendite e che pertanto il lotto in oggetto, se pur costituente un fabbricato di prestigio per ubicazione e vista panoramica, potrà trovare difficoltà nella vendita.

Da indagini eseguite presso agenzie che operano in zona è emerso che il probabile valore di realizzo dalla vendita del lotto è, al massimo, di euro 950.000,00 pari a circa €/mq 3.600, anche in considerazione della necessità di ristrutturazione e , soprattutto, di fattori che limitano il mercato di tali immobili

che è prevalentemente rivolto ad utenti con possibilità finanziaria (fattori quali per esempio la difficoltà di parcheggio per grandi autovetture e la possibilità di sosta per almeno tre auto). E’ stata inoltre eseguita una accurata indagine su siti internet per verificare quale ad oggi sia l’offerta immobiliare della zona.

L’elenco viene prodotto nell’allegato “L” con sintesi dei dati in formato tabellare . Relativamente al valore unitario ricavato dai dati esposti si riscontra un offerta di beni più prestigiosi con richieste assai elevate (beni 1-2-3-7) e di beni (4-5-6) con richiesta media unitaria di €/mq. 3.540 in linea con quanto sopra riportato.


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Considerando quanto esposto la scrivente prospetterà due valutazioni lasciando al Magistrato decidere quale valore base d’asta sia più conveniente ed opportuno per la procedura. Dovranno essere in ogni caso apportate opportune detrazioni per le spese da

sostenere per regolarizzazione edilizia e catastale e cancellazione spese pregiudizievoli.

88..22 FFoonnttii dd’’iinnffoorrmmaazziioonnee ppeerr llaa rreeddaazziioonnee ddeellllaa ppeerriizziiaa::

Catasto di Genova - sezione distaccata di Chiavari Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chiavari Ufficio Tecnico di Rapallo Per la stima: - atto di compravendita riguardante lo stesso bene;

- valori Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio; - valori Guida casa FIAIP; - agenti immobiliari operanti in zona; - offerte da sito internet.

88..33 VVaalluuttaazziioonnee ddeellllee ssuuppeerrffiiccii

Superficie commerciale - Corpi A+B+C = mq. 263

CASO “A” - valore dichiarato in atto euro 1.507.000 ( circa euro/mq. 5.730) CASO “B” - Valore ipotizzato per realizzo effettivo dalla vendita euro 950.000

(circa euro/mq. 3.600)

In formato tabellare:

Immobile Superficie Valore intero Valore diritto

CASO A

LOTTO 1 263 euro 1.507.000 euro 1.507.000

CASO B

LOTTO 1 263 euro 950.000 euro 950.000


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88..44 AAddeegguuaammeennttii ee ccoorrrreezziioonnii ddii ssttiimmaa

Riduzione del valore del 7% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi :

€ 105.490/66.500

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed

iscrizioni: € 821 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: Premesso che ad oggi non è possibile quantificare con precisione l’importo da sostenere per la sanatoria edilizia del fabbricato per i motivi già esposti , si cerca però di proporre comunque una decurtazione atta a coprire il costo per sanzioni (amministrative ed ambientali) e spese tecniche ipotizzando che per tutti gli abusi sia dimostrabile l’epoca di realizzo ante 01/09/1967:

€ 70.000

Complessivamente o euro 176.311 (CASO A) o euro 137.321 (CASO B)

88..55 PPrreezzzzoo bbaassee dd’’aassttaa ddeellll’’iimmmmoobbiillee Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:

CASO A (valore dichiarato)

€ 1.507.000 - € 176.311 = € 1.330.689 in c.t. € 1.330.000

CASO B (valore presunto di realizzo) € 950.000 - € 137.321 = € 812.679 in c.t. € 815.000


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Trattasi di una villa bifamiliare e di quota indivisa dell’ampio giardino/parco adiacente. Il fabbricato in oggetto e l’immobile di cui al lotto successivo (Villino Scotti) nonché il giardino /parco adiacente, erano legati dall’esistenza di progettazione per restauro e ristrutturazione e realizzazione di posti auto scoperti (pratica edilizia 32/2009 - permesso

di costruire n.ro 2674/2009). La progettazione prevedeva il mantenimento unifamiliare del Villino Scotti e la modifica della distribuzione degli appartamenti del Villino Sereno (oggi, uno per piano con ingresso comune e scale interne condominiali; a lavori ultimati, con ingressi indipendenti e con sviluppo su due livelli) nonché la realizzazione di quattro posti auto

con accesso carrabile (già esistente con cancello) dalla via Punta Seglio. La proprietà (in allora “La Grolla Iniziative Immobiliari s.r.l.) provvedeva a depositare comunicazione di inizio lavori per il giorno 12 agosto 2010 e pertanto ad oggi , il titolo abilitativo all’esecuzione degli stessi risulta scaduto (scadenza per fine lavori entro tre

anni dalla data menzionata). Per questo motivo si ritiene possibile prospettare la vendita separata dei fabbricati ma, in considerazione del fatto che il Villino Scotti ad oggi risulta raggiungibile solo a piedi ed è sprovvisto di posto auto esclusivo, si opta per assegnare ai due fabbricati una quota indivisa del terreno adiacente con possibilità di accesso carrabile limitata

all’ingresso dal cancello esistente su via Punta Seglio (già carrabile di fatto) : esiste servitù di passaggio (a favore solo del Villino Sereno e del terreno) sui terreni di terzi (F. 32 m. 229 sub. 4 e m. 1751 sub. 6) per acquisto da precedente proprietario. Sulla strada privata che fiancheggia il lotto sul lato ovest non esiste servitù di passo.

LLOOTTTTOO 22

BBeennii iinn RRaappaalllloo –– GGeennoovvaa--

VVIILLLLIINNOO SSEERREENNOO –– ((ccoorrppii DD,,EE,,FF22//33)) -- vviiaa PPuunnttaa SSeegglliioo 99//1111


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1. IDENTIFICAZIONE DEI BENI IMMOBILI (LOTTO 2):

VILLINO SERENO - allegato E – (corpi D,E,F2/3) - via Punta Seglio 9/11

Il fabbricato , in pessime condizioni di manutenzione, si sviluppa su tre livelli : due residenziali ed uno con cantine e cisterna, parzialmente interrato . L’accesso dalla via pubblica avviene dai civici n.ri 9 ed 11 di via Punta Seglio , entrambi costituiti da cancelli pedonali: il primo sulla via carrabile ed il secondo

sulla pedonale (scalinata) che fiancheggia la proprietà sul lato di levante; il fabbricato catastalmente è indicato come civico n.ro 5. Dal portone dell’edificio si accede ad una zona condominiale interna costituita dall’ingresso e dal vano scale che disimpegna le due unità immobiliari (corpi D ed E, appartamenti rispettivamente al piano primo ed al piano terra).

Parte del terreno circostante è pertinenza esclusiva del piano terra (corpo E), unitamente ad un magazzino/deposito esterno. La restante maggiore consistenza del giardino (corpo F) , autonoma dal punto di vista catastale, è di fatto costituita da due distinte particelle (diversa è la provenienza originaria), per una superficie complessiva di mq. 1107.

Di seguito si riportano i dati essenziali dei corpi in cui vengono suddivisi gli immobili così come nello stato attuale e/o catastale verificato:

D. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento con

annessi in vecchia casa signorile, sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta Seglio 9/11: appartamento al piano primo e cantine al piano primo sottostrada.

Composto da ingresso, disimpegno, bagno e w.c., cucina, soggiorno, sala da pranzo, due camere , due balconi e con cantine annesse al piano primo

sottostrada , sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 183. Identificato in catasto (all. E.3.a): foglio 32 , mappale 229, subalterno 2, categoria A/7, classe 2, consistenza catastale vani 8,5, posto al piano 1-S1, rendita 1.690,11.

COERENZE: sottostante giardino annesso all’appartamento del piano terra.


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E. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento con

annessi e giardino in vecchia casa signorile sito in comune di Rapallo –Genova - via Punta Seglio 5 , appartamento al piano terra , cisterna al piano primo sottostrada, giardino e magazzino/deposito esterno. Composto da ingresso, disimpegni, due w.c., cucina, soggiorno, sala da pranzo, quattro camere e con cisterna al piano primo sottostrada più giardino con magazzino entrostante , sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 184. Identificato in catasto (all. E.3.b): foglio 32 , mappale 229 subalterno 3 , categoria A/7, classe 2, consistenza catastale vani 8, posto al piano T-S1, rendita 1.590,69.

COERENZE da nord in senso orario: mappale 1751 sub. 1 (parte del corpo F compreso nell’esecuzione), via punta Seglio pedonale, strada carrabile, mappale 229 sub. 4, mappale 1751 sub. 6.

F2/3.Proprietà indivisa per la quota di 2/3 relativamente a giardino sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta Seglio.

Identificato in catasto (all. E.3. c e d): all. E.3. c : – F. 32 m. 1751 , subalterno 1- area urbana di mq. 1104

all. E.3.d : – F. 32 m. 356 , subalterno 7- area urbana di mq. 3 Complessivamente area urbana di mq. 1107 COERENZE da nord in senso orario:

mappale 315 , via Punta Seglio, mappale 229 , subalterni 4 e 6 del mappale 1751, sub. 6 del mappale 356, subalterni 7 e 2 del mappale 1751.

22.. DDEESSCCRRIIZZIIOONNEE SSOOMMMMAARRIIAA ((LLOOTTTTOO 22))::

Caratteristiche zona:

zona nella parte a levante del territorio comunale, collinare (di pregio) a traffico limitato con parcheggi inesistenti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): autobus (1). La zona non offre alcun servizio di tipo commerciale.


Libero.


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44.. VVIINNCCOOLLII EEDD OONNEERRII GGIIUURRIIDDIICCII::

44..11.. VViinnccoollii eedd oonneerrii ggiiuurriiddiiccii cchhee rreesstteerraannnnoo aa ccaarriiccoo ddeellll''aaccqquuiirreennttee::

4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d’uso: nessuna



4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo - a favore di : BANCA POPOLARE DI LODI S.P.A. – LODI– C.F. 05754690963 - contro: LA GROLLA INIZIATIVE IMMOBILIARI S.R.L. – MILANO - C.F. 010061400071 - a firma di notaio Biglia Piero di Genova in data 31/07/2008 ai nn. 30084/20772 - trascritta a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 06/08/2008 ai nn. 7801/1070 Importo ipoteca : euro 2.450.000 Importo capitale: euro 4.900.000 QUADRO B : IMMOBILI IPOTECATI in Rapallo: - F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – terreno di mq. 598 – - F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , via Maria Ausiliatrice - F. 32 m. 229 sub. 2 – A/3 - vani 8,5 – via Punta Seglio . 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/3 - vani 8 – via Punta Seglio - F. 32 m. 1751 sub. 1 , p. T – via Punta Seglio. QUADRO D : Si rimanda alla ispezione allegata. Riferito a tutto il lotto . COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 35,00


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Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a favore di DOMUS ITALIA S.R.L. – BERGAMO (BG) -

C.F. 03168760167 - contro GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. – Alessandria

C.F. 02257150066 - atto giudiziario Tribunale di Chiavari in data 20/09/2011 rep. 894/2011 - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 05/10/2011 ai nn 8637/6599 QUADRO B : IMMOBILI PIGNORATI in Rapallo: 1 - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T. 2 - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.2. 3 - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T-1. 4 - F. 32 m. 229 sub. 2 – A/7 - via Punta Seglio 5- p.1–S1. 5- F. 32 m. 315, 425 – A/7 - via Punta Seglio 13. 6- F. 32 m. 1044 sub. 5 – C/6 - via privata Maria Ausiliatrice 11/E. 7- F. 32 m. 229 sub. 3 , m. 408 – A/7 - via Punta Seglio 9- p.T–S1. 8- F. 32 m. 1751 sub. 1 – E.U. - via Punta Seglio - T. 9- F. 32 m. 356 sub. 7 – E.U. - via Punta Seglio 5 - p.T. QUADRO D: “… Il pignoramento si trascrive sino alla concorrenza di euro 241.297,64 oltre interessi e spese occorrende”. COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00.

4.2.3.- Altri oneri: Nessuno

Contratto di vendita stipulato dalla società esecutata dopo il pignoramento - a favore di : RAPALLOUNO S.R.L. – sede in Milano – C.F. 07501560960 - contro: GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. – sede in Alessandria –

C.F. 02257150066 - a firma di notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn. 301519/51631 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al N. 45096 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn. 9170/7034 QUADRO B: IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA in Rapallo: - F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio 13 – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – ente urbano di mq. 598 – - F. 32 m. 229 sub. 2, A/7 – vani 8.5 – via Punta Seglio 9/11 – piano 1-1S - F. 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/7- vani 8 – via Punta Seglio 9/11- piano S1-T - F. 32 m. 1751 sub. 1 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 356 sub. 7 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , mq. 15 , via Maria Ausiliatrice 11/E – piano T Riferito a tutto il lotto COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00


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44..33.. OOnneerrii ddii rreeggoollaarriizzzzaazziioonnee uurrbbaanniissttiiccoo -- eeddiilliizziiaa ee ccaattaassttaallee::

4.3.1.- Conformità urbanistico edilizia:

Nessuna difformità Nei disegni allegati al Permesso di Costruire 2674/2009 relativi al Villino Sereno non è stato indicato un piccolo locale parzialmente interrato presente a monte dell’edificio sul lato ad ovest per il quale si può però ipotizzare la data di realizzazione coeva alla costruzione del fabbricato (presumibilmente ante

’42) .

4.3.2.- Conformità catastale:

Lieve difformità Il piccolo locale sopracitato (annesso del corpo E) non risulta accatastato. L’immobile necessita di regolarizzazione a catasto terreni (tipo mappale) ed a catasto fabbricati (pratica DOCFA).

Costo preventivato per la regolarizzazione (spese tecniche) euro 1.500,00

55.. AALLTTRREE IINNFFOORRMMAAZZIIOONNII PPEERR LL''AACCQQUUIIRREENNTTEE::

SITUAZIONE CONDOMINIALE Non esiste condominio e pertanto non si conoscono le spese ordinarie e straordinarie di gestione e manutenzione.

66.. AATTTTUUAALLII EE PPRREECCEEDDEENNTTII PPRROOPPRRIIEETTAARRII::

66..11.. AAttttuuaallii pprroopprriieettaarrii ((aallll..HH)):: Vengono riportati sia i dati della ditta intestataria dei beni così come risultante dagli atti , sia i dati della ditta in fallimento.

Agli atti (atto in all. H.2.2)

RAPALLOUNO S.R.L. con sede in Milano, p.zza Cinque Giornate 6 - c.f. 07501560960 proprietario dal 17/10/2011


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- con atto a firma del notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn. 301519/51631 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al N. 45096 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn. 9170/7034

IMMOBILI ACQUISTATI : - F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio 13 – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – ente urbano di mq. 598 – - F. 32 m. 229 sub. 2, A/7 – vani 8.5 – via Punta Seglio 9/11 – piano 1-1S

- F. 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/7- vani 8 – via Punta Seglio 9/11- piano S1-T - F. 32 m. 1751 sub. 1 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 356 sub. 7 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , mq. 15 , via Maria Ausiliatrice 11/E – piano T

QUADRO D:

….. Si rimanda alla lettura della nota allegata. Riferito a tutto il lotto.

Ditta in fallimento (atto in all. H.1.2) GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. (oggi s.r.l. dal 27/12/2012) con sede in Alessandria, via Pontida 6 - c.f. 02257150066 proprietaria dal 04/12/2009 al 17/10/2011

- per atto di conferimento di ramo d’azienda (società Conferente “IMMOBILIARE LA GROLLA S.R.L.”), sottoscrizione autenticata dal notaio Mario Notari di Milano in data 04/12/2009 , rep. n.ro 19832, racc. n.ro11222 - registrato a Milano 6 il 29/12/2009 N. 31475 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 04/01/2010 ai nn. 17/15

IMMOBILI ACQUISTATI (di cui all’allegato B dell’atto): 1- Fabbricato denominato “Villino Scotti” ….. 2.a - Fabbricato denominato “Villino Sereno” sito in Comune di Rapallo (GE),

con accesso dalla via Punta Seglio n. 9 e 11, a destinazione residenziale, articolato su tre piani di cui due fuori terra, oltre ad un locale esterno ad uso magazzino, con annessa una porzione di terreno sui quattro lati dell’immobile. L’immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rapallo al Foglio 32 come segue:

mappale 229 sub. 2, via Punta Seglio n. 5, piano 1-s1, zona 1, cat. A/7, classe 2, vani 8,5, R.C. euro 1.690,11; mappale 229 sub. 3, graffato con il mappale 408, via Punta Seglio n. 9, piano s1-T, zona 1, cat. A/7, classe 2, vani 8, R.C. euro 1.590,69; mappale 1751 sub. 1, area urbana di mq. 1104.

Coerenze del fabbricato e dell’annessa area in un sol corpo, da nord in


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senso orario: mappali 356,357,315, Via Punta Seglio, strada.

2.b – immobile di cui al lotto 4 3 – In Comune di Rapallo (GE) Via punta Seglio n. 5:

area urbana adibita a porzione di giardino all’interno del mappale 1751, distinta a Catasto Fabbricati del Comune di Rapallo al Foglio 32 mappale 356 sub. 7, Via Punta Seglio n. 5, piano T, area urbana, mq. 3. Coerenze da nord in senso orario: restante proprietà al mappale 356, altra proprietà.


66..22.. PPrreecceeddeennttii pprroopprriieettaarrii ((aallll..HH))::

VILLINO SERENO E PARTE GIARDINO – corpi D-E-F2/3 (m. 1751 sub. 1) Società “LA GROLLA INIZIATIVE IMMOBILIARI S.R.L.” proprietaria dal 31/07/2008 al 04/12/2009 - per atto di vendita del notaio Biglia del 31/07/2008, rep. N. 30083 (venditore

“Follow Investment SA”); - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 06/08/2008 ai nn. 7800/5925. “Follow Investment SA” proprietario dal 23/04/2002 al 31/07/2008

- per atto di vendita del notaio Fermi del 23/04/2002, rep. N. 31589 (venditrice “Fondazione De Cesaris – Nicelli – Ceruti – già Pia Casa di Lavoro Maschile De Cesaris Nicelli Cella Ceruti”);


PARTE GIARDINO - corpo F2/3 (m. 356 sub. 7) Società “LA GROLLA INIZIATIVE MMOBILIARI S.R.L.” proprietaria dal 24/09/2008 al 04/12/2009 ” . - per atto di vendita del notaio Grilli Giulio del 24/09/2008, rep. N. 24882

(venditore “Follow Investment SA”); (dati desunti da visura catastale storica) “Follow Investment SA” proprietario dal 29/07/2008 al 24/09/2008

- per atto di vendita del notaio Grilli Giulio del 29/07/2008, rep. N. 24785 (venditori De Negri – Dobesch);


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L’immobile è stato edificato ante 1942 Viene citata l’unica pratica edilizia rinvenuta presso l’Ufficio di Edilizia privata del Comune di Rapallo:

P.E. n. 32/2009 (CORPI D-E-F2/3) Per lavori di restauro Villino Sereno, ristrutturazione Villino Scotti e realizzazione posti auto scoperti - pratica intestata a “La Grolla Iniziative Immobiliari s.r.l”.

- Permesso di costruire N. 2674/2009 (scaduto) - Inizio lavori 12/08/2010. I lavori non risultano terminati (assenza di opere edilizie tranne assaggi propedeutici ai lavori di ristrutturazione) e la pratica edilizia è scaduta.


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Si rimanda alla visione dei seguenti allegati: all. E.1 (Planimetrie degli immobili),

all. E.2 (Documentazione fotografica), E.3 (Identificazione catastale).

Descrizione appartamento con annessi in vecchia casa signorile

di cui al punto D

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento con

annessi in vecchia casa signorile, sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta Seglio 9/11: appartamento al piano primo e cantine al piano primo sottostrada. Composto da ingresso, disimpegno, bagno e w.c., cucina, soggiorno, sala da pranzo, due camere , due balconi e con cantine annesse al piano primo

sottostrada , sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 183. Identificato in catasto (all. E.3.a): foglio 32 , mappale 229, subalterno 2, categoria A/7, classe 2, consistenza catastale vani 8,5, posto al piano 1-S1, rendita 1.690,11.

COERENZE: sottostante giardino annesso all’appartamento del piano terra. Di fatto trattasi di unità immobiliare autonoma del villino bifamiliare denominato “Villino Sereno” con cantine annesse al piano seminterrato (o primo

sottostrada). Occupa il livello più alto del fabbricato ed ha accesso pedonale dalla via carrabile posta a sud del fabbricato attraverso il giardino catastalmente di pertinenza dell’unità al piano terra e dall’atrio e dalle scale condominiali con ingresso dal prospetto ovest dello stabile.

Il fabbricato (in pietra con solai in legno) necessita di intervento di ristrutturazione generale. L'unità immobiliare, priva di interno, ha una superficie lorda di mq. 127 al piano primo (res.le) e di mq. 43 al piano seminterrato (cantine).

Sono di pertinenza i due balconi con affaccio sui prospetti est e sud (mq. 12.72). L’altezza interna dei locali è variabile : da ml. 2.70 a ml. 3.47 al piano primo e da ml. 1.80 a ml. 2.34 al piano terra.


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Le finiture interne sono quelle dell’epoca di costruzione in pessimo stato di manutenzione. All’interno di alcuni locali si evidenziano interventi di inizio di opere edili presumibilmente per assaggi dello stato delle murature di perimetro nonché dei

solai. Gli impianti , dove esistenti, non sono a norma. Per il fabbricato nel suo complesso è stata redatta da tecnico abilitato, una

relazione tecnica sullo stato dei luoghi attestante (viste le condizioni dell’immobile) l’assenza di necessità di presentazione di Attestato di Prestazione Energetica (c.f.r. all. “M”). Collegato al fabbricato di cui fa parte l’immobile è il giardino di cui al corpo F2/3 (mappale 1751 sub. 1 e mappale 356 sub. 7).

La superficie commerciale dell’immobile è stata calcolata di mq. 143 .



Residenziale 127 1 127 N-E-S-W da ristrutturare Balconi 12.42 (netti) 0.30 3.73 E-S da ristrutturare Terrazzo 43 0.30 12.90 S da ristrutturare



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Descrizione appartamento con annessi in vecchia casa signorile

di cui al punto E

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente ad appartamento con annessi e giardino in vecchia casa signorile sito in comune di Rapallo –Genova - via Punta Seglio 9/11, appartamento al piano terra , cisterna al piano primo sottostrada, giardino e magazzino/deposito esterno. Composto da ingresso, disimpegni, due w.c., cucina, soggiorno, sala da

pranzo, quattro camere e con cisterna al piano primo sottostrada (o seminterrato) più giardino con magazzino entrostante , sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 184. Identificato in catasto (all. E.3.b): foglio 32 , mappale 229 subalterno 3, mappale 408, categoria A/7, classe 2,

consistenza catastale vani 8, posto al piano 1-S1, rendita 1.590,69 . COERENZE da nord in senso orario: mappale 1751 sub. 1 (parte del corpo F), via Punta Seglio pedonale, strada carrabile, mappale 229 sub. 4, mappale 1751 sub. 6.

Trattasi di unità immobiliare autonoma del villino bifamiliare denominato “Villino Sereno”. Occupa il livello più basso del fabbricato ed ha accesso pedonale dalla via carrabile posta a sud del fabbricato attraverso il giardino che catastalmente è

annesso come pertinenza all’unità stessa unitamente alla cisterna al piano seminterrato ed al magazzino/deposito presente nel giardino sul retro dell’edificio. Il fabbricato (in pietra con solai in legno) necessita di intervento di ristrutturazione generale.

L'unità immobiliare, priva di interno, ha una superficie lorda di mq. 126 al piano terra (res.le) e di mq. 22 al piano seminterrato (cisterna). E’ inoltre di pertinenza il portico sul prospetto est (mq. circa 13) ed il locale deposito nel giardino (mq. circa 23) .

L’altezza interna dei locali è variabile : da ml. 2.40 a ml. 2.81 al piano terra , di ml. 2.20 circa nella cisterna al piano seminterrato e di ml. 2.88 nel locale deposito. Le finiture interne sono quelle dell’epoca di costruzione in pessimo stato di

manutenzione. All’interno di alcuni locali si evidenziano interventi di inizio di opere edili per , presumibilmente, assaggi dello stato delle murature di perimetro nonché dei


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solai. Gli impianti , dove esistenti, non sono a norma. Per il fabbricato nel suo complesso è stata redatta da tecnico abilitato, una relazione tecnica sullo stato dei luoghi attestante (viste le condizioni

dell’immobile) l’assenza di necessità di presentazione di Attestato di Prestazione Energetica (c.f.r. all. “M”). Collegato al fabbricato di cui fa parte l’immobile è il giardino di cui al corpo F2/3 (mappale 1751 sub. 1 e mappale 356 sub. 7).

La superficie commerciale dell’immobile è stata calcolata di mq . 143.



Residenziale 126 1 126 N-E-S-W da ristrutturare

Portico 13 0.30 3.90 E da ristrutturare Cisterna 22 0.30 6.60 S da ristrutturare Magazzino/ deposito

23 0.30 6.90 E-S-W da ristrutturare



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Descrizione giardino di cui al punto F2/3

Proprietà per la quota di 2/3 relativamente ad giardino sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta Seglio .

Identificato in catasto (all. E.3): all. E.3. c : – F. 32 m. 1751 , subalterno 1, area urbana di mq. 1104 all. E.3.d : – F. 32 m. 356 subalterno 7- area urbana di mq. 3 Complessivamente area urbana di mq. 1107

COERENZE da nord in senso orario: mappale 315 , via Punta Seglio, mappale 229 , subalterni 4 e 6 del mappale 1751, sub. 6 del mappale 356, subalterni 7 e 2 del mappale 1751. Trattasi di giardino terrazzato accessibile carrabilmente da cancello a due

battenti dalla Via Punta Seglio. L’immobile (F. 32 m. 1751 sub. 1) , unitamente agli appartamenti del Villino Sereno (corpi D ed E) gode di servitù di passaggio (pedonale e carrabile) sui terreni di terzi (F. 32 m. 229 sub. 4 e 1751 sub. 6) per acquisto fattone da precedente proprietario (Follow Investment SA) con atto Grilli di Genova rep. 24785 trascritto il 31/07/2008 nn. 7611/5780.

Nell’atto si legge : “ … con espresso divieto per la La Follow Investment SA medesima e/o suoi aventi causa di estenderla in favore di altri beni immobili anche annessi ai suddetti mappali, così come sopra graficamente e puntualmente descritti “. L’altimetria presenta un dislivello complessivo di circa ml. 13 dal punto più

basso al confine con il terreno di pertinenza del Villino Scotti; dislivello superabile con scalette nel terreno presenti in corrispondenza dei muri di fascia. Attualmente trovasi in stato di manutenzione pessima ma presenta diverse piante come palme, pino marittimo, gelso, magnolia, nespolo.

La superficie catastale complessiva è di mq. 1107. L’immobile risultava, dal punto di vista amministrativo, soggetto ai lavori di cui al Permesso di Costruire N. 2674/2009 (permesso scaduto) per la realizzazione di n.ro quattro posti auto nella parte più bassa con allargamento dello spiazzo esistente.

Di fatto collegato come pertinenza (in quota indivisa) , il suo valore è compreso nella stima del valore unitario dell’immobile Villino Sereno.




Giardino 1107 1 1107 N-E-S-W da sistemare Superficie commerciale (in c.t.) 1107


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88.. VVAALLUUTTAAZZIIOONNEE CCOOMMPPLLEESSSSIIVVAA DDEELL LLOOTTTTOO NN.. 22::

88..11.. CCrriitteerriioo ddii SSttiimmaa

Considerando che il lotto (unitamente al villino Scotti – lotto 3 - ed al box – lotto 4 ) è stato alienato (17.10.2011 atto notaio Lovisetti rep. 301519) dalla società Gestioni Partecipazioni con valore dichiarato in atto di complessivi euro 2.033.000, considerando la detrazione del valore stimato del box in euro 50.000 e la superficie commerciale totale (corpi D,E,G) di mq. 484, si deduce che il valore medio unitario degli immobili (con relative pertinenze – giardino , corpo

F) nella compravendita sia stato determinato in allora in euro/mq. 4.097. Tale valore viene confrontato con i valori ufficiali di riferimento (all. “L”) che indicano per la zona in oggetto : - valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) – zona B2-


- valori Guida casa FIAIP (in €/mq) – sito prossimo a zona Parco: - ristrutturato/nuovo 2.900/6.450 – in buono stato 2.450/5.300 – da ristrutturare 2.100/4.500

Dall’analisi dei dati desunti dalle fonti ufficiali il valore medio unitario conseguente al computo eseguito basato sul valore dichiarato nel recente atto citato potrebbe rientrare nei limiti indicati . Si fa presente però che attualmente il mercato immobiliare sta subendo, al pari

di altri settori, un forte arresto delle vendite e che pertanto il lotto in oggetto, se pur costituito da fabbricato di prestigio per ubicazione e vista panoramica, potrà trovare difficoltà nella vendita. Da indagini eseguite presso agenzia che opera in zona è infatti emerso che il probabile valore di realizzo dalla vendita del lotto è, al massimo di euro 900.000

(circa €/mq. 3.150), anche in considerazione fattori che limitano il mercato rivolto ad utenti con possibilità finanziaria quali per esempio la difficoltà di accessibilità della strada via Punta Seglio (curva a gomito prima dell’arrivo) e quindi la limitazione ad utenze con autovetture di limitate dimensioni e , per auto di grandi cilindrata, la difficoltà nelle manovre.

Inoltre, la presenza di condomini pluriplano circostanti le proprietà impedisce la vista completa verso il mare dalle finestre del Villino Sereno e limita la riservatezza delle aree di pertinenza .


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Si deve far rilevare poi come il costo di interventi per ristrutturazione della proprietà è sicuramente elevato e l’appetibilità commerciale per una futura vendita degli immobili ristrutturati , anche in funzione del momento non favorevole al mercato edilizio, scema rispetto a quanto succedeva solo l’anno scorso.

Si consideri inoltre che, sempre a parere di esperto del mercato immobiliare operante nel settore, i prezzi di acquisto dei beni dichiarati negli atti recenti risultavano già superiori alle normali valutazioni dei beni trattati. E’ stata inoltre eseguita un’ indagine su siti internet per verificare quale ad oggi

sia l’offerta immobiliare della zona. Non esistono in zona offerte di beni similari (case indipendenti con giardino) ma solo appartamenti in condominio. L’elenco viene prodotto nell’allegato “L” con sintesi dei dati in formato tabellare .

Relativamente al valore unitario ricavato dai dati esposti si riscontra un offerta di beni con richiesta di €/mq. 4.278 per bene da ristrutturare , di €/mq. 3.385 per beni in buono stato di manutenzione e di €/mq. 6.039 per bene ristrutturato. Considerando quanto esposto la scrivente prospetterà due valutazioni lasciando al Magistrato decidere quale valore base d’asta sia più conveniente

ed opportuno per la procedura. Dovranno essere in ogni caso apportate opportune detrazioni per le spese da sostenere per regolarizzazione edilizia e catastale e cancellazione formalità pregiudizievoli.

88..22.. FFoonnttii ddii iinnffoorrmmaazziioonnee

Catasto di Genova - sezione distaccata di Chiavari Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chiavari Ufficio Tecnico di Rapallo

Per la stima: - atto di compravendita riguardante lo stesso bene; - valori Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio; - valori Guida casa FIAIP; - agenti immobiliari operanti in zona;

- offerte da sito internet.


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88..33.. VVaalluuttaazziioonnii ddeellllee ssuuppeerrffiiccii

Superficie commerciale complessiva - Corpi D+E+F2/3 = mq. 484 CASO A

Valore complessivo dichiarato in atto euro 2.033.000 € 2.033.000 - € 50.000 (box) = € 1.983.000 / € 1.983.000/484 = € /mq. 4.097

Valore desunto dai dati dichiarati mq. 286 x € /mq. 4.097 = € 1.171.742 (in c.t. € 1.170.000). CASO B Valore ipotizzato per realizzo effettivo dalla vendita euro 900.000 (circa

euro/mq. 3.200) In formato tabellare:


CASO A

LOTTO 2 286 euro 1.170.000 euro 1.170.000

CASO B

LOTTO 2 286 euro 900.000 euro 900.000

88..44.. AAddeegguuaammeennttii ee ccoorrrreezziioonnii ddeellllaa ssttiimmaa

Riduzione del valore del 7% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale

e per assenza di garanzia per vizi : € 81.900/63.000

Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed

iscrizioni: € 559 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: spese presunte per la regolarizzazione catastale del corpo E (piccolo magazzino annesso all’appartamento del piano terra nel Villino Sereno)

€ 1.500 Complessivamente euro 83.959 (CASO A) o euro 65.059 (CASO B)


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88..55.. PPrreezzzzoo bbaassee dd''aassttaa ddeellll''iimmmmoobbiillee

Valore dell'immobile al netto delle decurtazioni nello stato di fatto in cui si trova:


€ 1.170.000 - € 83.959 = € 1.086.041 in c.t. € 1.085.000



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Trattasi di una villa unifamiliare e di quota indivisa dell’ampio giardino/parco adiacente.

Il fabbricato in oggetto e l’immobile di cui al lotto n.ro 2 (Villino Sereno) nonché il giardino /parco adiacente, erano legati dall’esistenza di progettazione per restauro e ristrutturazione e realizzazione di posti auto scoperti (pratica edilizia 32/2009 - permesso di costruire n.ro 2674/2009). La progettazione prevedeva il mantenimento unifamiliare del Villino Scotti e la modifica

della distribuzione degli appartamenti del Villino Sereno (oggi, uno per piano con ingresso comune e scale interne condominiali; a lavori ultimati, con ingressi indipendenti e con sviluppo su due livelli) nonché la realizzazione di quattro posti auto con accesso carrabile (già esistente con cancello) dalla via Punta Seglio. La proprietà (in allora “La Grolla Iniziative Immobiliari s.r.l.) provvedeva a depositare

comunicazione di inizio lavori per il giorno 12 agosto 2010 e pertanto ad oggi , il titolo abilitativo all’esecuzione degli stessi risulta scaduto (scadenza per fine lavori entro tre anni dalla data menzionata). Per questo motivo si ritiene possibile prospettare la vendita separata dei fabbricati e,

in considerazione del fatto che il Villino Scotti ad oggi risulta raggiungibile solo a piedi ed è sprovvisto di posto auto esclusivo, si opta per assegnare ai due fabbricati una quota indivisa del terreno adiacente con possibilità di accesso carrabile limitata all’ingresso dal cancello esistente su via Punta Seglio (già carrabile di fatto) : esiste servitù di passaggio (a favore solo del Villino Sereno e del terreno) sui terreni di terzi (F. 32 m. 229 sub. 4 e m. 1751 sub. 6) per acquisto da precedente proprietario.

Sulla strada privata che fiancheggia il lotto sul lato ovest non esiste servitù di passo.

LLOOTTTTOO 33

BBeennii iinn RRaappaalllloo –– GGeennoovvaa--

VVIILLLLIINNOO SSCCOOTTTTII –– ((ccoorrppoo GG++FF11//33)) -- vviiaa PPuunnttaa SSeegglliioo 1133


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11.. IIDDEENNTTIIFFIICCAAZZIIOONNEE DDEEII BBEENNII IIMMMMOOBBIILLII ((LLOOTTTTOO 33))::

VILLINO SCOTTI - allegato F – (corpi G,F1/3) - via Punta Seglio 13 Il fabbricato unifamiliare si sviluppa su tre livelli : due residenziali (piani terra e primo) ed uno con cantine (piano seminterrato) . L’accesso (solo pedonale) dalla via pubblica avviene dal civico n.ro 13 di via Punta Seglio .

Al fabbricato è annesso il terreno circostante che si sviluppa in prevalenza sui lati ovest e nord dell’edificio.

G. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a fabbricato

unifamiliare (villa) con giardino sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta Seglio 13.

Identificato in catasto (all. F.3): Al catasto fabbricati censito al foglio 32 , mappale 315, categoria A/7, classe 3, consistenza catastale vani 10, posto al piano 1S-T-1, rendita 2.324,06 graffato al mappale 425.

Al catasto terreni costituente il mappale 315 (mq. 598). Composto : al piano terra da ingresso, soggiorno, camera, cucina, bagno e disimpegno; al primo piano da quattro camere, bagno , doccia e disimpegni; al piano seminterrato da due cantine;

sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq. 227. COERENZE da nord in senso orario: mappali 1924,595,598 strada pedonale (realizzata su terreno in proprietà dei m. 315 e 233), strada pedonale pubblica (scalinata), mappale 1751 sub. 1 , mappali 357, 828 e 832.

F1/3.Proprietà indivisa per la quota di 1/3 relativamente a giardino sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta Seglio.

Identificato in catasto (all. E.3. c e d): all. E.3. c : – F. 32 m. 1751 , subalterno 1- area urbana di mq. 1104 all. E.3.d : – F. 32 m. 356 , subalterno 7- area urbana di mq. 3 Complessivamente area urbana di mq. 1107 COERENZE da nord in senso orario: mappale 315 , via Punta Seglio, mappale 229 , subalterni 4 e 6 del mappale 1751, sub. 6 del mappale 356, subalterni 7 e 2 del mappale 1751.


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22.. DDEESSCCRRIIZZIIOONNEE SSOOMMMMAARRIIAA::

Caratteristiche zona:

zona nella parte a levante del territorio comunale, collinare (di pregio) a traffico limitato con parcheggi inesistenti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali. La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): autobus (1). La zona non offre alcun servizio di tipo commerciale.

33.. SSTTAATTOO DDII PPOOSSSSEESSSSOO::

Libero.

44.. VVIINNCCOOLLII EEDD OONNEERRII GGIIUURRIIDDIICCII::


4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: nessuna 4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d’uso: nessuna



4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo - a favore di : BANCA POPOLARE DI LODI S.P.A. – LODI– C.F. 05754690963 - contro: LA GROLLA INIZIATIVE IMMOBILIARI S.R.L. – MILANO - C.F. 010061400071 - a firma di notaio Biglia Piero di Genova in data 31/07/2008 ai nn. 30084/20772


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- trascritta a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 06/08/2008 ai nn. 7801/1070 Importo ipoteca : euro 2.450.000 Importo capitale: euro 4.900.000 QUADRO B : IMMOBILI IPOTECATI in Rapallo: - F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – terreno di mq. 598 – - F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , via Maria Ausiliatrice - F. 32 m. 229 sub. 2 – A/3 - vani 8,5 – via Punta Seglio . 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/3 - vani 8 – via Punta Seglio - F. 32 m. 1751 sub. 1 , p. T – via Punta Seglio. QUADRO D : Si rimanda alla ispezione allegata. Riferito a tutto il lotto . COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 35,00


Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a favore di DOMUS ITALIA S.R.L. – BERGAMO (BG) - C.F. 03168760167 - contro GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. – Alessandria - C.F. 02257150066 - atto giudiziario Tribunale di Chiavari in data 20/09/2011 rep. 894/2011 - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 05/10/2011 ai nn 8637/6599 QUADRO B : IMMOBILI PIGNORATI in Rapallo: 1 - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T. 2 - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.2. 3 - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T-1. 4 - F. 32 m. 229 sub. 2 – A/7 - via Punta Seglio 5- p.1–S1. 5- F. 32 m. 315, 425 – A/7 - via Punta Seglio 13. 6- F. 32 m. 1044 sub. 5 – C/6 - via privata Maria Ausiliatrice 11/E. 7- F. 32 m. 229 sub. 3 , m. 408 – A/7 - via Punta Seglio 9- p.T–S1. 8- F. 32 m. 1751 sub. 1 – E.U. - via Punta Seglio - T. 9- F. 32 m. 356 sub. 7 – E.U. - via Punta Seglio 5 - p.T. QUADRO D: “… Il pignoramento si trascrive sino alla concorrenza di euro 241.297,64 oltre interessi e spese occorrende”. COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00.


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C.F. 02257150066 - a firma di notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn. 301519/51631 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al N. 45096 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn. 9170/7034 QUADRO B: IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA in Rapallo: - F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio 13 – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – ente urbano di mq. 598 – - F. 32 m. 229 sub. 2, A/7 – vani 8.5 – via Punta Seglio 9/11 – piano 1-1S - F. 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/7- vani 8 – via Punta Seglio 9/11- piano S1-T - F. 32 m. 1751 sub. 1 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 356 sub. 7 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , mq. 15 , via Maria Ausiliatrice 11/E – piano T Riferito a tutto il lotto COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00

4.2.3. - Altri oneri: Nessuno


4.3.1.- Conformità urbanistico edilizia: Nessuna difformità

4.3.2.- Conformità catastale: Nessuna difformità

55.. AALLTTRREE IINNFFOORRMMAAZZIIOONNII PPEERR LL’’AACCQQUUIIRREENNTTEE::

SITUAZIONE CONDOMINIALE Non esiste condominio e pertanto non si conoscono le spese ordinarie e

straordinarie di gestione e manutenzione.


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66..11.. AAttttuuaallii pprroopprriieettaarrii ((aallll.. HH)) Vengono riportati sia i dati della ditta intestataria dei beni così come risultante dagli atti , sia i dati della ditta in fallimento. Agli atti (atto in all. H.2.2)

RAPALLOUNO S.R.L. con sede in Milano, p.zza Cinque Giornate 6 - c.f. 07501560960 proprietario dal 17/10/2011 - con atto a firma del notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn.

301519/51631 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al N. 45096 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn. 9170/7034 IMMOBILI ACQUISTATI :

- F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio 13 – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – ente urbano di mq. 598 – - F. 32 m. 229 sub. 2, A/7 – vani 8.5 – via Punta Seglio 9/11 – piano 1-1S - F. 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/7- vani 8 – via Punta Seglio 9/11- piano S1-T - F. 32 m. 1751 sub. 1 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 356 sub. 7 terreno via Punta Seglio – piano T

- F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , mq. 15 , via Maria Ausiliatrice 11/E – piano T QUADRO D: ….. Si rimanda alla lettura della nota allegata. Riferito a tutto il lotto.

Ditta in fallimento (atto in all. H.1.2) GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. (oggi s.r.l. dal 27/12/2012) con sede in Alessandria, via Pontida 6 - c.f. 02257150066 proprietaria dal 04/12/2009 al 17/10/2011 - per atto di conferimento di ramo d’azienda (società Conferente “IMMOBILIARE LA GROLLA S.R.L.”), sottoscrizione autenticata dal notaio Mario Notari di Milano in data 04/12/2009 , rep. n.ro 19832, racc. n.ro11222

- registrato a Milano 6 il 29/12/2009 N. 31475 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 04/01/2010 ai nn. 17/15

IMMOBILI ACQUISTATI (di cui all’allegato B dell’atto): 1- Fabbricato denominato “Villino Scotti” sito in Comune di Rapallo (GE), con

ingresso da via Punta Seglio n. 13, a destinazione residenziale (villino), su tre


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livelli, con annessa porzione di terreno sui quattro lati dell’immobile. L’immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rapallo al foglio 32, come segue: mappale 315 graffato con il mappale 425, Via Punta Seglio n. 13, piano 1s-T-1, zona 1, cat. A/7, classe 3 vani 10 R.C. euro 2.324,06. L’area risulta individuata al Catasto Terreni del Comune di Rapallo al foglio

32 mappale 315 ente urbano di ha. 0.05.98. Coerenze del fabbricato e dell’annessa area in un sol corpo, da nord in senso orario: mappali 357,828,832,593,595,598, via Punta Seglio, mappale 1751.

2.a - Fabbricato denominato “Villino Sereno” sito in Comune di Rapallo (GE), con accesso dalla via Punta Seglio n. 9 e 11, a destinazione residenziale, articolato su tre piani di cui due fuori terra, oltre ad un locale esterno ad uso magazzino, con annessa una porzione di terreno sui quattro lati dell’immobile. L’immobile risulta censito al Catasto Fabbricati del Comune di Rapallo al

Foglio 32 come segue: mappale 229 sub. 2, via Punta Seglio n. 5, piano 1-s1, zona 1, cat. A/7, classe 2, vani 8,5, R.C. euro 1.690,11; mappale 229 sub. 3, graffato con il mappale 408, via Punta Seglio n. 9, piano s1-T, zona 1, cat. A/7, classe 2, vani 8, R.C. euro 1.590,69; mappale 1751 sub. 1, area urbana di mq. 1104.

Coerenze del fabbricato e dell’annessa area in un sol corpo, da nord in senso orario: mappali 356,357,315, Via Punta Seglio, strada.

2.b – immobile di cui al lotto 4

3 – In Comune di Rapallo (GE) Via punta Seglio n. 5:

area urbana adibita a porzione di giardino all’interno del mappale 1751, distinta a Catasto Fabbricati del Comune di Rapallo al Foglio 32 mappale 356 sub. 7, Via Punta Seglio n. 5, piano T, area urbana, mq. 3. Coerenze da nord in senso orario:

restante proprietà al mappale 356, altra proprietà. Riferito a tutto il lotto.

66..22.. PPrreecceeddeennttii pprroopprriieettaarrii ((aallll.. HH))

VILLINO SCOTTI E PARTE GIARDINO – corpi G-F1/3 (m. 1751 sub. 1)

Società “LA GROLLA INIZIATIVE MMOBILIARI S.R.L.” proprietaria dal 31/07/2008 al 04/12/2009 - per atto di vendita del notaio Biglia del 31/07/2008, rep. N. 30083 (venditore “Follow Investment SA”);

- trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 06/08/2008 ai nn.

7800/5925. “Follow Investment SA”


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proprietario dal 23/04/2002 al 31/07/2008 - per atto di vendita del notaio Barassi del 20/12/2002, rep. N. 89915 (venditore Sig. Goffredo Scotti);


Goffredo Scotti proprietario dal 20/02/1960 al 23/04/2002 - per atto di vendita del notaio Jemma del 20.02.1960, rep. N. 2948 ; - trascritto a Genova- sezione distaccata di Chiavari - in data 12/06/1960 n.part. 1181.

PARTE GIARDINO - corpo F2/3 (m. 356 sub. 7) Società “LA GROLLA INIZIATIVE MMOBILIARI S.R.L.” proprietaria dal 24/09/2008 al 04/12/2009 ” . - per atto di vendita del notaio Grilli Giulio del 24/09/2008, rep. N. 24882

(venditore “Follow Investment SA”); (dati desunti da visura catastale storica)

“Follow Investment SA” proprietario dal 29/07/2008 al 24/09/2008 - per atto di vendita del notaio Grilli Giulio del 29/07/2008, rep. N. 24785 (venditori De Negri – Dobesch);


vengono citate tutte le pratiche edilizie rinvenute presso l’Ufficio di Edilizia privata del Comune di Rapallo, in ordine cronologico (decrescente): P.E. n. 32/2009 Per lavori di restauro Villino Sereno, ristrutturazione Villino Scotti e realizzazione posti auto scoperti - pratica intestata a “La Grolla Iniziative Immobiliari s.r.l”.

- Permesso di costruire N. 2674/2009 (scaduto) - Inizio lavori 12/08/2010. P.E. n. 016/97 - Per lavori di opere interne al piano terra del Villino Scotti - pratica intestata a “Scotti Goffredo”.

- Concessione Edilizia in sanatoria N. 7560 del 15/01/1998 - P.E. 016/97 Ristrutturazione interna - pratica intestata a “Scotti Goffredo”.

- Autorizzazione prot. 16372 del 21/08/1973 (archiviata nella pratica di condono)


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Si rimanda alla visione dei seguenti allegati: all. F.1 (Planimetrie degli immobili),all. F.2 (Documentazione fotografica), F.3 (Identificazione catastale).

Descrizione Villino Scotti di cui al punto G

Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a fabbricato unifamiliare (villa) con giardino sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta

Seglio 13. Identificato in catasto (all. F.3): Al catasto fabbricati censito al foglio 32 , mappale 315, categoria A/7, classe 3, consistenza catastale vani 10, posto al piano 1S-T-1, rendita 2.324,06 graffato

al mappale 425. Al catasto terreni costituente il mappale 315 (mq. 598). Composto : al piano terra da ingresso, soggiorno, camera, cucina, bagno e disimpegno; al primo piano da quattro camere, bagno , doccia e disimpegni;

al piano seminterrato da due cantine; sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 227. COERENZE da nord in senso orario: mappali 1924,595,598 strada pedonale (realizzata su terreno in proprietà dei m. 315 e 233), strada pedonale pubblica (scalinata), mappale 1751 sub. 1 ,

mappali 357, 828 e 832. Il fabbricato unifamiliare si sviluppa su tre livelli : due residenziali (piani terra e primo) ed uno con cantine (piano seminterrato) . L’accesso (solo pedonale) dalla via pubblica avviene dal civico n.ro 13 di via Punta Seglio .

Al fabbricato è annesso il terreno circostante che si sviluppa in prevalenza sui lati ovest e nord dell’edificio. Il fabbricato è stato edificato con struttura mista (pietra e mattoni), ha

copertura a quattro acque non complete e necessita di intervento di sistemazione per le opere edili eseguite (assaggi murature e solai finalizzate all’intervento di ristrutturazione) .


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L'unità immobiliare, ha una superficie lorda di mq. 93 sia al piano terra che al piano primo (res.le) e di mq. 41 circa al piano seminterrato (cantine). L’altezza interna dei locali è variabile : h. ml. 3.00 al piano terra, h. ml. 2.92 al primo piano ed h. ml. 1.90 nelle cantina al piano seminterrato. Le finiture interne sono quelle dell’epoca di costruzione in normale stato di

manutenzione (tranne che per l’eventuale ripristino delle opere edili già eseguite). Causa i lavori citati (l’immobile risultava, dal punto di vista amministrativo, soggetto ai lavori di cui al Permesso di Costruire N. 2674/2009) gli impianti non

si possono dichiarare a norma. Per il fabbricato è stata redatta da tecnico abilitato la certificazione energetica presente in allegato “M” (attestato di certificazione n. 3881).

Collegato al fabbricato di cui fa parte l’immobile è il giardino di cui al corpo F1/3 (mappale 1751 sub. 1 e mappale 356 sub. 7) che viene assegnato in proprietà nella quota indivisa di 1/3 .

La superficie commerciale dell’immobile è stata calcolata di mq . 198



Residenziale 93+93 1 186 N-E-S-W da sistemare Cantine 41 0.30 12.30 S da sistemare



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Descrizione giardino di cui al punto F1/3

Proprietà per la quota di 1/3 relativamente ad giardino sito in comune di Rapallo – Genova - via Punta Seglio . Identificato in catasto (all. E.3): all. E.3. c : – F. 32 m. 1751 , subalterno 1, area urbana di mq. 1104

all. E.3.d : – F. 32 m. 356 subalterno 7- area urbana di mq. 3 Complessivamente area urbana di mq. 1107 COERENZE da nord in senso orario: mappale 315 , via Punta Seglio, mappale 229 , subalterni 4 e 6 del mappale 1751, sub. 6 del mappale 356, subalterni 7 e 2 del mappale 1751.

Trattasi di giardino terrazzato accessibile carrabilmente da cancello a due battenti dalla Via Punta Seglio. L’immobile (F. 32 m. 1751 sub. 1) , unitamente agli appartamenti del Villino Sereno (corpi D ed E) gode di servitù di passaggio (pedonale e carrabile) sui terreni di terzi (F. 32 m. 229 sub. 4 e 1751 sub. 6) per acquisto fattone da

precedente proprietario (Follow Investment SA) con atto Grilli di Genova rep. 24785 trascritto il 31/07/2008 nn. 7611/5780. Nell’atto si legge : “ … con espresso divieto per la La Follow Investment SA medesima e/o suoi aventi causa di estenderla in favore di altri beni immobili anche annessi ai suddetti mappali, così come sopra graficamente e puntualmente descritti “.

L’altimetria presenta un dislivello complessivo di circa ml. 13 dal punto più basso al confine con il terreno di pertinenza del Villino Scotti; dislivello superabile con scalette nel terreno presenti in corrispondenza dei muri di fascia. Attualmente trovasi in stato di manutenzione pessima ma presenta diverse

piante come palme, pino marittimo, gelso, magnolia, nespolo. La superficie catastale complessiva è di mq. 1107. L’immobile risultava, dal punto di vista amministrativo, soggetto ai lavori di cui

al Permesso di Costruire N. 2674/2009 (permesso scaduto) per la realizzazione di n.ro quattro posti auto nella parte più bassa con allargamento dello spiazzo esistente. Di fatto collegato come pertinenza (in quota indivisa) , il suo valore è compreso nella stima del valore unitario dell’immobile Villino Sereno.




Giardino 1107 1 1107 N-E-S-W da sistemare Superficie commerciale (in c.t.) 1107


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88.. VVAALLUUTTAAZZIIOONNEE CCOOMMPPLLEESSSSIIVVAA DDEELL LLOOTTTTOO NN.. 33 ::


Considerando che il lotto (unitamente al box di cui al successivo lotto 3 – corpo H) è stato alienato (17.10.2011 atto notaio Lovisetti rep. 301519) dalla società Gestioni Partecipazioni con valore dichiarato in atto di complessivi euro 2.033.000, considerando la detrazione del valore stimato del box in euro 50.000 e che la superficie commerciale totale (corpi D,E,F,G) è di mq. 484, si deduce che il valore medio unitario degli immobili (con relative pertinenze) nella

compravendita sia stato determinato in euro/mq. 4.097.

Tale valore viene confrontato con i valori ufficiali di riferimento (all. “L”) che indicano per la zona in oggetto : - valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) – zona B2-


- valori Guida casa FIAIP (in €/mq) – sito prossimo a zona Parco:

- ristrutturato/nuovo 2.900/6.450 – in buono stato 2.450/5.300 – da ristrutturare 2.100/4.500

Dall’analisi dei dati desunti dalle fonti ufficiali il valore medio unitario

conseguente al computo eseguito basato sul valore dichiarato nel recente atto citato potrebbe rientrare nei limiti indicati . Si fa presente però che attualmente il mercato immobiliare sta subendo, al pari di altri settori, un forte arresto delle vendite e che pertanto il lotto in oggetto, se pur costituito da fabbricato di prestigio per ubicazione e vista panoramica,

potrà trovare difficoltà nella vendita. Da indagini eseguite presso agenzia che opera in zona è infatti emerso che il probabile valore di realizzo dalla vendita del lotto è, al massimo di euro 600.000 (circa €/mq. 3.000), anche in considerazione fattori che limitano il mercato rivolto ad utenti con possibilità finanziaria quali per esempio la difficoltà di

accessibilità della strada via Punta Seglio (curva a gomito prima dell’arrivo) e quindi la limitazione ad utenze con autovetture di limitate dimensioni e , per auto di grandi cilindrata, la difficoltà nelle manovre nonchè l’attuale accessibilità solo pedonale. Inoltre, la presenza di condomini pluriplano circostanti la proprietà limita la

riservatezza delle aree di pertinenza . Si deve far rilevare che in ogni caso l’immobile necessita di interventi di ristrutturazione i cui costi, vista l’ubicazione del bene e la sua accessibilità, risultano superiori a quelli di bene analogo in sito diverso e l’appetibilità

commerciale per una futura vendita dell’immobile ristrutturato , anche in


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funzione del momento non favorevole al mercato edilizio, scema rispetto a quanto succedeva solo l’anno scorso. Si consideri inoltre che, sempre a parere di esperto del mercato immobiliare operante nel settore, i prezzi di acquisto dei beni dichiarati negli atti recenti risultavano già superiori alle normali valutazioni dei beni trattati.

E’ stata inoltre eseguita un’ indagine su siti internet per verificare quale ad oggi sia l’offerta immobiliare della zona. Non esistono in zona offerte di beni similari (case indipendenti con giardino) ma solo appartamenti in condominio.

L’elenco viene prodotto nell’allegato “L” con sintesi dei dati in formato tabellare . Relativamente al valore unitario ricavato dai dati esposti si riscontra un offerta di beni con richiesta di €/mq. 4.278 per bene da ristrutturare , di €/mq. 3.385 per beni in buono stato di manutenzione e di €/mq. 6.039 per bene ristrutturato.

Considerando quanto esposto la scrivente prospetterà due valutazioni lasciando al Magistrato decidere quale valore base d’asta sia più conveniente ed opportuno per la procedura. Dovranno essere in ogni caso apportate opportune detrazioni per le spese da

sostenere per regolarizzazione edilizia e catastale e cancellazione formalità pregiudizievoli.

88..22.. FFoonnttii ddii iinnffoorrmmaazziioonnee

Catasto di Genova - sezione distaccata di Chiavari Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chiavari Ufficio Tecnico di Rapallo

Per la stima: - atto di compravendita riguardante lo stesso bene; - valori Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio; - valori Guida casa FIAIP; - agenti immobiliari operanti in zona; - offerte da sito internet.


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Superficie commerciale complessiva - Corpi G+F1/3 = mq. 198 CASO A

Valore complessivo dichiarato in atto euro 2.033.000 € 2.033.000 - € 50.000 (box) = € 1.983.000 / € 1.983.000/484 = € /mq. 4.097

Valore desunto dai dati dichiarati mq. 198 x € /mq. 4.097 = € 811.206 (in c.t. € 810.000). CASO B Valore ipotizzato per realizzo effettivo dalla vendita euro 600.000

(circa euro/mq. 3.000)

In formato tabellare: Immobile Superficie Valore intero Valore diritto

CASO A

LOTTO 2 198 euro 810.000 euro 810.000

CASO B

LOTTO 2 198 euro 600.000 euro 600.000


Riduzione del valore del 7% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi :

€ 56.700/42.000 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni: € 559

Complessivamente euro 57.259 (CASO A) o euro 42.559 (CASO B)




€ 810.000 - € 57.259 = € 752.741 in c.t. € 750.000



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11.. IIDDEENNTTIIFFIICCAAZZIIOONNEE DDEEII BBEENNII IIMMMMOOBBIILLII ((LLOOTTTTOO 44))::

H. Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a box singolo sito in comune di Rapallo – Genova - via privata Maria Ausiliatrice 11/E. Costituito da un unico locale, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa

mq 14 Identificato in catasto (all. G.3): foglio 32 mappale 1044 subalterno 5, categoria C/6, classe 6, della superficie catastale di mq 15. COERENZE da nord in senso orario: terrapieno , box 11/F, strada privata Maria Ausiliatrice, box 11/D.

22.. DDEESSCCRRIIZZIIOONNEE SSOOMMMMAARRIIAA ((LLOOTTTTOO 44)):: Caratteristiche zona: zona nella parte a levante del territorio comunale, collinare (di pregio), a traffico limitato con parcheggi inesistenti. Caratteristiche zone limitrofe: aree residenziali.

La zona è provvista di servizi di urbanizzazione primaria e secondaria. Principali collegamenti pubblici (Km): autobus (1). La zona non offre alcun servizio di tipo commerciale.

LLLLLLLLOOOOOOOOTTTTTTTTTTTTTTTTOOOOOOOO 44444444

BBBBBBBBeeeeeeeennnnnnnniiiiiiii iiiiiiiinnnnnnnn RRRRRRRRaaaaaaaappppppppaaaaaaaalllllllllllllllloooooooo ––––––––GGGGGGGGeeeeeeeennnnnnnnoooooooovvvvvvvvaaaaaaaa--------

BBBBBBBBooooooooxxxxxxxx –––––––– vvvvvvvviiiiiiiiaaaaaaaa pppppppprrrrrrrriiiiiiiivvvvvvvvaaaaaaaattttttttaaaaaaaa MMMMMMMMaaaaaaaarrrrrrrriiiiiiiiaaaaaaaa AAAAAAAAuuuuuuuussssssssiiiiiiiilllllllliiiiiiiiaaaaaaaattttttttrrrrrrrriiiiiiiicccccccceeeeeeee 1111111111111111////////EEEEEEEE


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Libero.

44.. VVIINNCCOOLLII EEDD OONNEERRII GGIIUURRIIDDIICCII ((LLOOTTTTOO 44))::


4.1.1. Domande giudiziali o altre trascrizioni pregiudizievoli: nessuna 4.1.2. Convenzioni matrimoniali e provv. d’assegnazione casa coniugale: nessuna

4.1.3. Atti di asservimento urbanistico: nessuno 4.1.4. Altre limitazioni d’uso:

“ diritto di passo pedonale e carrabile sulla strada privata Oliveta e Maria Ausiliatrice e … onere di sostenere le spese di manutenzione ordinaria e straordinario a di dette vie “



4.2.1. Iscrizioni:

Ipoteca volontaria (Attiva) derivante da concessione a garanzia di mutuo - a favore di : BANCA POPOLARE DI LODI S.P.A. – LODI– C.F. 05754690963 - contro: LA GROLLA INIZIATIVE IMMOBILIARI S.R.L. – MILANO - C.F. 010061400071 - a firma di notaio Biglia Piero di Genova in data 31/07/2008 ai nn. 30084/20772 - trascritta a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 06/08/2008 ai nn. 7801/1070 Importo ipoteca : euro 2.450.000 Importo capitale: euro 4.900.000 QUADRO B : IMMOBILI IPOTECATI in Rapallo: - F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – terreno di mq. 598 – - F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , via Maria Ausiliatrice - F. 32 m. 229 sub. 2 – A/3 - vani 8,5 – via Punta Seglio . 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/3 - vani 8 – via Punta Seglio - F. 32 m. 1751 sub. 1 , p. T – via Punta Seglio.


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QUADRO D : Si rimanda alla ispezione allegata. Riferito a tutto il lotto . COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 35,00


Pignoramento derivante da atto esecutivo o cautelare - Verbale di pignoramento immobili - a favore di DOMUS ITALIA S.R.L. – BERGAMO (BG) C.F. 03168760167 - contro GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. – Alessandria C.F. 02257150066 - atto giudiziario Tribunale di Chiavari in data 20/09/2011 rep. 894/2011 - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 05/10/2011 ai nn 8637/6599 QUADRO B : IMMOBILI PIGNORATI in Rapallo: 1 - F. 38 m. 329 sub. 1 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T. 2 - F. 38 m. 329 sub. 3 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.2. 3 - F. 38 m. 329 sub. 4 – A/7 - via Fioria n. 93 - p.T-1. 4 - F. 32 m. 229 sub. 2 – A/7 - via Punta Seglio 5- p.1–S1. 5- F. 32 m. 315, 425 – A/7 - via Punta Seglio 13. 6- F. 32 m. 1044 sub. 5 – C/6 - via privata Maria Ausiliatrice 11/E. 7- F. 32 m. 229 sub. 3 , m. 408 – A/7 - via Punta Seglio 9- p.T– S1. 8- F. 32 m. 1751 sub. 1 – E.U. - via Punta Seglio - T. 9- F. 32 m. 356 sub. 7 – E.U. - via Punta Seglio 5- p.T. QUADRO D: “… Il presente pignoramento si trascrive sino alla concorrenza di euro 241.297,64 oltre interessi e spese occorrende”. COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00.


C.F. 02257150066 - a firma di notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn. 301519/51631 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al N. 45096 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn. 9170/7034 QUADRO B: IMMOBILI OGGETTO DI VENDITA in Rapallo: - F. 32 m. 315 , 425 – A/7- vani 10– via Punta Seglio 13 – piano 1S–T-1 - F. 32 m. 315 – ente urbano di mq. 598 –


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- F. 32 m. 229 sub. 2, A/7 – vani 8.5 – via Punta Seglio 9/11 – piano 1-1S - F. 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/7- vani 8 – via Punta Seglio 9/11- piano S1-T - F. 32 m. 1751 sub. 1 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 356 sub. 7 terreno via Punta Seglio – piano T - F. 32 m. 1044 sub. 5 , C/6 , mq. 15 , via Maria Ausiliatrice 11/E – piano T Riferito a tutto il lotto COSTO PER LA CANCELLAZIONE: Tassa fissa euro 262,00

4.2.3. - Altri oneri: Nessuno


4.3.1.- Conformità urbanistico edilizia: Esistono difformità sanabili

Per il complesso edilizio comprendente l’immobile è stato rilasciato il titolo abilitativo cui autorizzazione N. 1480/1967 del 9/06/1967. In data 7/08/1969 veniva autorizzata (prot. 15247) la costruzione dei box interrati (con prescrizioni) e con riferimento al progetto dell’ing. Marsicano (domanda per variante sistemazione del terreno - licenza N.

1480/1967 sistemazione posti macchine art. 18 L. 765/1967) dal quale si desumono le misure originarie autorizzate (box nel corpo B) : - larghezza ml. 2.55; lunghezza ml. 5.40 (ml. 5.70 – spessore muro); altezza ml. 2.50. Agli atti esiste un ulteriore variante richiesta in data 14/2/1979 e concessa in data 10/4/1979 (prot. 3027/1979) che non interessa i box.

I lavori risulterebbero iniziati in data 07/12/1967 ed ultimati in data 08/07/1968 con permesso di abitabilità N. 274 rilasciato il 06/08/1979. La forma attuale del box è lievemente a trapezio con dimensioni medie di m. 2.35 di larghezza e m. 5.06 di lunghezza ed altezza rilevata di m.

2.88. Complessivamente, rispetto al progetto originario (variante anno 1969) il box ha minore superficie (mq. 11.89 anziché mq. 13.77) e minore volume (mc. 34.25 anziché mc. 34.42) anche se realizzato con altezza maggiore (m. 2.85/2.88 anziché m. 2.50).

Non si può dichiarare la conformità urbanistica dell’immobile (risulta infatti difforme da quanto approvato in origine) ma, non riscontrando aumento di volumetria, si ipotizza possibile la regolarizzazione urbanistica con presentazione di istanza per accertamento di conformità (art. 43 L.R. 16/2008 e s.m.i.) con presunzione del minimo delle sanzioni

amministrative ed ambientali pari ad euro (1.033+1.033) 2.066. Verrà pertanto applicata al valore stimato , in via cautelativa una decurtazione per possibili oneri di sanzioni e spese tecniche stimata in euro 10.000.


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4.3.2.- Conformità catastale: Nessuna difformità

55.. AALLTTRREE IINNFFOORRMMAAZZIIOONNII PPEERR LL’’AACCQQUUIIRREENNTTEE:: SITUAZIONE CONDOMINIALE L’immobile fa parte del Condominio FABRIZIO c.f. 91009880104 – via Ausiliatrice e via Uliveta – 16035 Rapallo (GE) la cui amministrazione è tenuta dalla

“Amministrazioni Cairoli” p.zza Cavour 12 – Rapallo che ha fornito le informazioni di seguito riportate (c.f.r. all. G.5): Millesimi di proprietà - 15 Millesimi ripartizione spese strada - 15 Spese ordinarie annue di gestione dell'immobile: € 79,21 da gestione esercizio ordinario 2010/2011 + esercizio straordinario € 84,51 (manutenzione muro) 2009/2011 € 473,20 Spese straordinarie di gestione immobile, già deliberate ma non ancora scadute al momento della perizia: non fornite € - Spese condominiali scadute ed insolute alla data della perizia: € 4.669,07


66..11.. AAttttuuaallii pprroopprriieettaarrii ((aallll.. HH)) Vengono riportati sia i dati della ditta intestataria dei beni così come risultante dagli atti , sia i dati della ditta in fallimento. Agli atti (atto in all. H.2.2)

RAPALLOUNO S.R.L.

con sede in Milano, p.zza Cinque Giornate 6 - c.f. 07501560960 proprietario dal 17/10/2011 - con atto a firma del notaio Paolo Lovisetti di Milano in data 17/10/2011 ai nn.

301519/51631 - registrato a Milano 1 il 20/10/2011 al N. 45096 serie 1T - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 24/10/2011 ai nn. 9170/7034

IMMOBILI ACQUISTATI: 1 – F. 32 m. 315 e 325 – A/7 – via Punta Seglio 13 – vani 10 – p. 1s-T-1. 2 – F. 32 m. 315 – ente urbano di mq. 598 3 – F. 32 m. 229 sub. 2 – A/7 – vani 8,5 – via Punta Seglio 9/11 – p. 1-s1.


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4 – F. 32 m. 229 sub. 3 e m. 408 – A/7 – vani 8 - via Punta Seglio 9/11 – p. 1-s1. 5 – F. 32 m. 1751 sub. 1 – terreno via Punta Seglio. 6 – F. 32 m. 356 sub. 7 – terreno via Punta Seglio. 7 – F. 32 m. 1044 sub. 5, via privata Maria Ausiliatrice 11/E, p. T, C/6, mq.15 QUADRO D:

….. Si rimanda alla lettura della nota allegata. “…. Si da atto che sia stato trascritto in data 18 gennaio 1979 al n. 424 di registro particolare, l’atto del notaio Alessandro Maggio di Rapallo in data 29 dicembre 1978 rep. 21585, portante, tra l’altro, costituzione del diritto di passo pedonale e carraio sulle strade private Oliveta e Maria Ausiliatrice e l’onere di sostenere le

spese di manutenzione ordinaria e straordinaria di dette vie per una quota pari a 15 millesimi gravante sull’autorimessa al mappale 1044 sub. 5”. Riferito a tutto il lotto.

Ditta in fallimento (atto in all. H.1.2) GESTIONI PARTECIPAZIONI IMMOBILIARI S.P.A. (oggi s.r.l. dal 27/12/2012) con sede in Alessandria, via Pontida 6 - c.f. 02257150066

proprietaria dal 04/12/2009 al 17/10/2011 - per atto di conferimento di ramo d’azienda (società Conferente “IMMOBILIARE LA GROLLA S.R.L.”), sottoscrizione autenticata dal notaio Mario Notari di Milano in data 04/12/2009 , rep. n.ro 19832, racc. n.ro11222 - registrato a Milano il 29/09/2009 N. 31475 serie 1T

- trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 04/01/2009 ai nn. 17/15

IMMOBILI ACQUISTATI (di cui all’allegato B dell’atto): 1. - Fabbricato denominato “Villino Scotti” - (LOTTO 3 – corpo G e F parte)

2.a - Fabbricato denominato “Villino Sereno” – (LOTTO 2 corpi D-E-F parte) “2.b – Vano ad uso autorimessa in Comune di Rapallo (GE) Via Maria Ausiliatrice

n. 11E, distinto al Catasto Fabbricati del Comune di Rapallo come segue: foglio 32, mappale 1044, sub. 5, Via Privata Maria Ausiliatrice n. 11E, piano

T, zona 1, cat. C/6, mq. 15, R.C. euro 132,47. Coerenze: altro box, strada privata Maria Ausiliatrice, altro box, terrapieno”.

3 – In Comune di Rapallo (GE) Via punta Seglio n. 5:

(parte di giardino LOTTI 2 e 3 corpo F parte)



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66..22.. PPrreecceeddeennttii pprroopprriieettaarrii ((aallll.. HH))

Società “LA GROLLA INIZIATIVE IMMOBILIARI S.R.L.” proprietaria dal 31/07/2008 al 04/12/2009 - per atto di vendita del notaio Biglia del 31/07/2008, rep. N. 30083 (venditore “Follow Investment SA”);

- trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 06/08/2008 ai nn. 7800/5925. “Follow Investment SA” proprietario dal 20/12/2002 al 31/07/2008 - per atto di vendita del notaio Barassi del 20/12/2002, rep. N. 89915 (venditore

Sig. Goffredo Scotti Rosa Caterina Canessa); - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 11/01/2003 ai nn. 394/331. Goffredo Scotti e Rosa Caterina Canessa proprietari dal 29/12/1978 al 23/04/2002

- per atto di vendita del notaio Maggio del 29/12/1978 ; - trascritto a Genova - sezione distaccata di Chiavari - in data 19/01/1979

n.part. 424.


vengono citate tutte le pratiche edilizie rinvenute presso l’Ufficio di Edilizia privata del Comune di Rapallo, in ordine cronologico : P.E. n. 24/1965 Autorizzazione originaria costruzione immobili - villini - pratica intestata a Scettro Luigi - Autorizzazione N. 1480 del 9/06/1967 P.E. n. 24/1965 Autorizzazione costruzione box - pratica intestata a “Coop. Edilizia FABRIZIO 68”. - Autorizzazione prot. 15247 del 07/08/1969

- P.E. 24/1965 Varianti alla licenza n. 1480 - pratica intestata a “Coop. Edilizia FABRIZIO 68”. - Concessione prot. 3027/1979 del 10/04/1979

Per l’immobile nel suo complesso è stata rilasciata l’abitabilità N. 274 in data 06/08/1979


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DDEESSCCRRIIZZIIOONNEE DDEEII BBEENNII CCOOSSTTIITTUUEENNTTEE IILL LLOOTTTTOO NN..RROO 44 box

Si rimanda alla visione dei seguenti allegati: all. G.1 (Planimetria dell’immobile),all. G.2 (Documentazione fotografica), G.3 (Identificazione

catastale).

Descrizione box di cui al punto H Piena Proprietà per la quota di 1000/1000 relativamente a box singolo sito in

comune di Rapallo – Genova - via privata Maria Ausiliatrice 11/E. Costituito da un unico locale, sviluppa una superficie lorda complessiva di circa mq 14 Identificato in catasto:

foglio 32 mappale 1044 subalterno 5, categoria C/6, classe 6, della superficie catastale di mq 15. COERENZE da nord in senso orario: terrapieno , box 11/F, strada privata Maria Ausiliatrice, box 11/D

Di fatto trattasi di box di modeste dimensioni (superficie netta mq. 12 circa) con altezza di ml. 2.88. La lunghezza di soli ml. 5.09 ne limita l’utilizzo ad utilitarie. E’ provvisto di porta basculante esterna .

La superficie commerciale dell’immobile è stata calcolata di mq. 14 .



Box 14 1 14 S normale Superficie commerciale (in c.t.) 14


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88.. VVAALLUUTTAAZZIIOONNEE CCOOMMPPLLEESSSSIIVVAA DDEELL LLOOTTTTOO NN.. 44::


La stima del lotto è basata su indagine di mercato per beni simili recentemente venduti in zona o in parti del territorio prossima al luogo oggetto di causa. L’indagine ha portato a valutare il bene a corpo (euro 50.000) in relazione al sito

di ubicazione (zona priva di parcheggi disponibili) ed alle dimensioni (scarse per auto di grossa cilindrata). La valutazione, considerata la superficie commerciale del bene, consente di computare il valore unitario conseguente che viene confrontato con dati tabellari a disposizione che indicano per la zona in oggetto:

- valori OMI (Osservatorio del Mercato Immobiliare) – zona B2-

- per box – stato di cons.ne normale da €/mq. 2.600 a €/mq. 3.600

- valori Guida casa FIAIP (a corpo):

- box singolo – zona centro € 80.000 - box singolo – zona semicentro € 57.000 - box singolo – zona centro € 45.000

La valutazione è in linea con quanto riportato dal prezziario a cura della F.I.A.I.P. (guidavalorecasa.it) ed il valore ottenuto dividendo la valutazione a corpo di euro 50.000 per la superficie commerciale (mq. 14) fornisce un valore unitario di stima di euro/mq. 3.571, in linea con la valutazione OMI. Dovranno essere in ogni caso apportate opportune detrazioni per le spese da

sostenere saldo spese condominiali , cancellazione formalità pregiudizievoli e l’eventuale spesa da sostenere per la sanatoria edilizia.

88..22.. FFoonnttii ddii iinnffoorrmmaazziioonnee Catasto di Genova - sezione distaccata di Chiavari

Conservatoria dei Registri Immobiliari di Chiavari Ufficio Tecnico di Rapallo Per la stima: - atto di compravendita riguardante lo stesso bene;

- valori Osservatorio del Mercato Immobiliare dell’Agenzia del Territorio; - valori Guida casa FIAIP; - agente immobiliare operante in zona.


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In formato tabellare


Riduzione del valore del 7% per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi : si detrae l’importo delle rate scadute e non pagate in c.t.

€ 4.700 Oneri notarili e provvigioni mediatori carico dell'acquirente: Nessuno Spese di cancellazione delle trascrizioni ed iscrizioni: € 559 Spese tecniche di regolarizzazione urbanistica e/o catastale: viene considerata una decurtazione di euro 10.000 per sanzioni e spese tecniche

€ 10.000 Complessivamente euro 15.259 (CASO A e B)



CASO A e B € 50.000 - € 15.259 = € 34.741 in c.t. € 35.000


box 14 € 50.000 € 50.000


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CONCLUSIONI / RIEPILOGO Soluzione con possibilità di assegnazione di quota indivisa di proprietà del giardino (corpo F m. 1751 sub. 1). La presente riporta in formato tabellare le valutazioni (in c.t. ai 5 mila euro) dei beni oggetto di procedura fallimentare con le valutazioni nei casi A (valori citati negli atti di acquisto) e B (valori reali) nonché i relativi prezzi base d’asta che tengono conto delle detrazioni per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi (7% del valore), spese di cancellazione di iscrizioni e trascrizioni, spese per regolarizzazione urbanistica e/o catastale.

Nel caso l’Ill.mo G.D. intendesse non applicare la decurtazione del 7% sul valore degli immobili si riporta la tabella con gli adeguamenti dei valori (in c.t. ai 5 mila euro):

La presente riporta in formato tabellare le valutazioni dei beni oggetto di procedura fallimentare con le valutazioni nei casi A (valori citati negli atti

Quanto sopra solo ed esclusivamente se venisse riconosciuta la possibilità di alienare in quota indivisa il giardino : - proprietà di 2/3 del corpo F nel lotto 2 (Villino Sereno); - proprietà di 1/3 del corpo F nel lotto 3 (Villino Scotti).

LOTTI corpi tipologia VALUTAZIONE PREZZO BASE D’ASTA

Caso A € 1.330.000 1 A-B-C

Appartamenti in Villa con annessi

Caso A € 1.507.000 Caso B € 950.000 Caso B € 815.000

Caso A € 1.085.000 2 D-E-F2/3 Villino Sereno + q.ta 2/3 giardino


Caso A € 750.000 3 G- F1/3 Villino Scotti + 1/3 giardino

Caso A € 810.000 Caso B € 600.000 Caso B € 555.000

4 H Box € 50.000 € 35.000

Caso A € 3.200.000 Totali: Caso A € 3.537.000

Caso B € 2.500.000 Caso B € 2.240.000


Caso A € 1.435.000 1 A-B-C



Caso A € 1.170.000 2 D-E-F2/3 Villino Sereno + q.ta 2/3 giardino


Caso A € 810.000 3 G- F1/3 Villino Scotti + 1/3 giardino


4 H Box € 50.000 € 35.000


Caso B € 2.500.000 Caso B € 2.415.000


R.G. n. 1080/2013 - Sentenza 28/29.11.2013



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CONCLUSIONI / RIEPILOGO Soluzione senza possibilità di assegnazione di quota indivisa di proprietà del giardino (corpo F m. 1751 sub. 1). Qualora non venisse riconosciuta la possibilità di frazionare il giardino per assegnarlo in quota indivisa ai lotti contenenti anche i Villini Sereno e Scotti viene riportata una diversa valutazione di questi fabbricati (il Villino Scotti infatti non avrebbe la possibilità di parcheggio): LOTTO 2 - VILLINO SERENO + GIARDINO – corpi D-E-F – € 900.000 –

(decurtazioni : € 7% x 950.000 + € 559 + € 1.500) = € 68.559 LOTTO 3 - VILLINO SCOTTI – corpo G – € 550.000 –

(decurtazioni : € 7% x 550.000 + € 559) = € 39.059 Vengono ancora riportate in formato tabellare le valutazioni (in c.t. ai 5 mila euro) dei beni oggetto di procedura fallimentare con le valutazioni nei casi A (valori citati negli atti di acquisto) e B (valori reali) nonché i relativi prezzi base d’asta che tengono conto delle detrazioni per differenza tra oneri tributari su base catastale e reale e per assenza di garanzia per vizi (7% del valore), spese di cancellazione di iscrizioni e trascrizioni, spese per regolarizzazione urbanistica e/o catastale.

Nel caso l’Ill.mo G.D. intendesse non applicare la decurtazione del 7% sul valore degli immobili si riporta la tabella con gli adeguamenti dei valori (in c.t. ai 5 mila euro):

La presente riporta in formato tabellare le valutazioni dei beni oggetto di procedura fallimentare con le valutazioni nei casi A (valori citati negli atti


Caso A € 1.330.000 1 A-B-C



Caso A € 1.085.000 2 D-E-F Villino Sereno + giardino


Caso A € 750.000 3 G Villino Scotti


4 H Box € 50.000 € 35.000


Caso B € 2.500.000 Caso B € 2.240.000


Caso A € 1.435.000 1 A-B-C



Caso A € 1.170.000 2 D-E-F Villino Sereno + giardino


Caso A € 810.000 3 G Villino Scotti


4 H Box € 50.000 € 35.000

Caso A € 3.450.000 Totali:

Caso A € 3.537.000 Caso B € 2.500.000 Caso B € 2.415.000


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LA SCRIVENTE LASCIA AL CURATORE E ALL’ILLMO G.D. OGNI DECISIONE NEL MERITO RIMANDANDO AL CONTENUTO DELLA TRASCRIZIONE DELL’ATTO DI ACQUISTO DELLA SERVITU’ (corpo F) – c.f.r. all. I – trascrizione del 31/07/2008 nn. 7611/5780 – atto notaio Grilli Giulio del 29/07/2008 rep. 24785/12630.

In adempimento del mandato ricevuto , restando a disposizione per qualsiasi chiarimento nel merito.

Giovedì, 25 gennaio 2015

Il perito

Geom. Monica Ricatti


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INDICE ALLEGATI

A – Nomina perito estimatore – Quesito

B – Operazioni peritali – corrispondenza

C – Ubicazione degli immobili – stralci Carta Tecnica Regionale scala 1:5000

Stralci da Google Earth Comune di Rapallo : – LOTTO 1 – Corpi A,B,C – Villa Angela – San Michele di Pagana – via Fioria 93 – – LOTTO 2 – Corpi D,E,F2/3 – Villino Sereno – via Punta Seglio 9/11 – LOTTO 3 – Corpi G, F1/3 – Villino Scotti – via Punta Seglio 13 – – LOTTO 4 – Corpo H – Box – via priv. Maria Ausiliatrice 11/E –

D - Documentazione LOTTO 1 (corpi A-B-C) Villa Angela - San Michele di Pagana - via Fioria 93

D.1 - Planimetrie dell’immobile (corpi A,B,C) - scala 1:100

D .1.a – appartamento piano secondo (corpo A) D .1.b – appartamento piano primo e terra (corpo B) D .1.c – appartamento piano terra (corpo C)

D.2 – Documentazione fotografica D.3 – Identificazione catastale

CATASTO TERRENI – Foglio 38 all. A – m. 329 - VAX CATASTO FABBRICATI

– Foglio 38 , m. 329, subb. 1-3-4 – ELENCO IMMOBILI - VISURE E PLANIMETRIE (rispettivamente corpi A,B,C)

D.4 – Regolarità edilizia pratica edilizia 207/1961 - Elaborati grafici variante progetto trasformazione villino; - Parere della Soprintendenza ai Monumenti della Liguria del 26/07/1962; - Autorizzazione del 01/08/1962; - Comunicazione del Comune;

pratica edilizia 158/98 (autorizzazione scaduta : opere non realizzate) - Autorizzazione edilizia n.ro 226/1998. - Stralci elaborati grafici .


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E - Documentazione LOTTO 2 – (corpi D-E-F2/3) - VILLINO SERENO - via Punta Seglio 9/11

E.1 - Planimetrie degli immobili - scala 1:100

E .1.a – appartamento piano primo e cantine primo sottostrada (corpo D) E .1.b – appartamento piano terra, cisterna al piano primo sottostrada e corte di

pertinenza con locale di sgombero (corpo E)

E.2 – Documentazione fotografica

E.3 – Identificazione catastale

CATASTO TERRENI – Foglio 32 all. C – mappali 229 e 1751 – VAX e storici CATASTO FABBRICATI

– ELENCO IMMOBILI - VISURE E PLANIMETRIE: E.3.a – F. 32 m. 229 subalterno 2 - appartamento piano primo e cantine primo sottostrada

(corpo D) E.3. b – F. 32 m. 229 subalterno 3 - appartamento piano terra, cisterna al piano primo

sottostrada e corte di pertinenza con locale di sgombero (corpo E)

E.3.c – F. 32 m. 1751 subalterno 1- giardino (corpo F2/3) E.3.d– F. 32 m. 356 subalterno 7- porzione di giardino corpo F2/3)

E.4 – Regolarità edilizia pratica edilizia 32/2009 (scaduta)

- Permesso di costruire N. 2674/2009 - TAV. 1 – planimetria generale – stato di fatto. - TAV. 2 – planimetria generale – progetto. - TAV. 3 – Villino Sereno – stato di fatto – piante ,sezioni. - TAV. 4 – Villino Sereno – stato di fatto – prospetti. - TAV. 5 – Villino Sereno – progetto – piante,sezioni. - TAV. 6 – Villino Sereno – progetto – prospetti. - TAV. 9 – Villino Scotti – stato di fatto – piante,prospetti,sezioni. - TAV. 10 – Villino Scotti – progetto- piante,prospetti,sezioni. - Dichiarazione di inizio lavori.

F - Documentazione LOTTO 3 – (corpi G-F1/3) – VILLINO SCOTTI - via Punta Seglio 13

F.1 - Planimetrie dell’immobile - scala 1:100 F.2 – Documentazione fotografica F.3 – Identificazione catastale

CATASTO TERRENI – Foglio 32 all. C – mappale 315 (e già 313) – mappa e storico m. 315 CATASTO FABBRICATI F.3.a - Foglio 32 , m. 315 , graffato al m. 425 (corpo G) – storico e planimetria F.3.b – F. 32 m. 1751 subalterno 1- giardino (corpo F2/3) F.3.c– F. 32 m. 356 subalterno 7- porzione di giardino corpo F2/3)

F. 4 – Regolarità edilizia - Pratica edilizia 32/2009 - permesso di costruire N. 2674/2009 - (c.f.r. Villino Sereno) - D.I.A. 5052 del 12/08/2003 per opere interne

- relazione tecnica. - Concessione Edilizia in sanatoria L. 47/85 N. 7560 del 15/01/1998 (per modifiche funzionali interne e aperture esterne).

- Autorizzazione prot. 16372 del 21/08/1973 per ristrutturazione interna. - autorizzazione e stato di progetto.


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G - Documentazione LOTTO 3 - (corpo H) - BOX - via priv. Maria Ausiliatrice 11/E

G.1 - Planimetria dell’immobile - scala 1:100 G.2 – Documentazione fotografica G.3 – Identificazione catastale

CATASTO TERRENI – Foglio 32 all. C – m. 1044 – VAX CATASTO FABBRICATI

– Foglio 2 , m. 1044, sub. 5 – ELENCO IMMOBILI - VISURE E PLANIMETRIE (rispettivamente corpo H)

G.4 – Regolarità edilizia pratica edilizia 24/1965

- Autorizzazione originaria N. 1480/1967; - Autorizzazione per varianti del 7 agosto 1969 con stralci elaborati; - Concessione Edilizia per varianti N. 3027 del 10/04/1979 con stralci elaborati.

G.5 – Documentazione condominiale - Regolamento di condominio; - Consuntivo gestione ordinaria e straordinaria 2010/2011; - Situazione contabile al 2012 e ad oggi.

H - Atti -

H.1 - Atti di provenienza H.1.1 LOTTO 1 – conferimento ramo d’azienda (da “Immobiliare La

Grolla a “Gestione Partecipazioni Immobiliari S.p.A.” - notaio Mario Notari di Milano il 04/12/2009 n. rep. 19831, n. racc. 11221 (si allega l’atto ed il solo allegato “A”).

H.1.2 LOTTI 2+3+4 – conferimento ramo d’azienda (da “Immobiliare La

Grolla a “Gestione Partecipazioni Immobiliari S.p.A.” -

notaio Mario Notari di Milano il 04/12/2009 n. rep. 19832, n. racc. 11222.

H.2 - Atti successivi al pignoramento H.2.1 LOTTO 1 – atto e trascrizione vendita immobiliare notaio Paolo

Lovisetti (Milano) del 17/10/2011 rep. 301518, racc. 51630.

H.2.2 LOTTI 2+3+4 – atto e trascrizione vendita immobiliare notaio Paolo

Lovisetti (Milano) del 17/10/2011 rep. 301519, racc.

51631.


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I - Visure Conservatoria dei Registri Immobiliari -

- Visura per soggetto:

“Gestioni Partecipazioni Immobiliari S.p.A.” (dal 02/01/1982 al 05/09/2012) - visura iscrizione R.G. 7801 – R.P. 1070 del 06/08/2008

- visura iscrizione R.G. 7484 – R.P. 1006 del 28/07/2007 - visura trascrizione R.G. 7611 – R.P. 5780 del 31/07/2008 - visura trascrizione R.G. 8637 – R.P. 6599 del 05/11/2011

- Visura per soggetto:

“Pagamichele uno s.r.l.” (dal 16/10/2011 ad oggi) - visura trascrizione R.G. 490 – R.P. 356 del 17/01/2013

- Visura per soggetto: “Rapallouno s.r.l.” (dal 16/10/2011 ad oggi)

L – Dati per valutazioni – Valori Osservatorio Mercato Immobiliare (OMI) - Valori F.I.A.I.P. – da guidavalorecasa.it - Offerte da sito internet per via Fioria (LOTTO 1) - Offerte da sito internet per via Punta Seglio (LOTTI 2 e 3)

M – Certificazioni energetiche e/o relazioni Con ricevute e dettagli pagamenti

- LOTTO 1 – Corpi A, B, C – Villa Angela – San Michele di Pagana – via Fioria 93 - - via Fioria 93 – F.38 m. 329 sub. 3 – Attestato di certificazione n. 3879 del 24/01/2015 - via Fioria 93 – F.38 m. 329 subb. 1-4 – Attestato di certificazione n. 3874 del 24/01/2015

- LOTTO 2 – Corpi D,E,F2/3 – Villino Sereno – via Punta Seglio 9/11 - - relazione tecnica dello stato dei luoghi -

- LOTTO 3 – Corpi G,F1/3 – Villino Scotti – via Punta Seglio 13 - - Attestato di certificazione n. 3881 del 24/01/2015 -

N – File su C.D. solo in originale (copia G.D. e Curatore)

rapporto di stima - amazon web services · 2017-07-24 · rapporto di stima tecnico incaricato:...

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