sistema registral torrens
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UNIVERSIDAD LATINA DE COSTA RICA SEDE PERÉZ ZELEDÓN
MAESTRIA EN DERECHO NOTARIAL Y REGISTRAL
MATERIA: SEMINARIO ACERCA DEL NOTARIADO Y LA NATURALEZA, FUNCIÓN Y FE PUBLICA
TEMA: SISTEMAS REGISTRAL AUSTRALIANO (TORRENS)
PROFESOR: PEDRO SUAREZ BALTODANO
ESTUDIANTES:
GABRIELA FALLAS BARRANTES
KATHIA VARGAS PICADO
2013
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TABLA DE CONTENIDO
INTRODUCCION...........................................................................................................................3
DEFINICION DEL SISTEMA REGISTRAL..........................................................................................4
SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO.............................................................................................5
Técnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripción. Inscripción: Obligatoria.................................5
Principios del Sistema Torrens.....................................................................................................7
La publicidad..................................................................................................................................7
La legalidad....................................................................................................................................8
Autenticidad...................................................................................................................................8
La especialidad...............................................................................................................................9
Elementos esenciales del Sistema Torrens...................................................................................9
Individualización de la tierra:.......................................................................................................10
Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana del Estado):................10
Consagración de las anotaciones preventivas..............................................................................11
Creación de un fondo de indemnización:.....................................................................................11
DEBATE SOBRE SEGURIDAD O JUSTICIA.....................................................................................11
Debate El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho Costarricense......13
SISTEMA REGISTRAL COSTARRICENSE........................................................................................14
PRINCIPIOS REGISTRALES..........................................................................................................15
Seguridad Jurídica........................................................................................................................15
Principio de legalidad...................................................................................................................15
Principio de especialidad registral................................................................................................16
Principio de Publicidad:................................................................................................................17
Principio de rogación....................................................................................................................18
Principio de tracto sucesivo.........................................................................................................18
Principio de prioridad...................................................................................................................18
Principio de fe Publica..................................................................................................................19
SIMILITUDES DEL SISTEMA TORRENS CON EL SISTEMA COSTARRICENSE....................................20
DIFERENCIAS DEL SISTEMA TORRENS CON EL REGISTRO COSTARRICENSE..................................20
CONCLUSION.............................................................................................................................21
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INTRODUCCION
La importancia del estudio de los Sistemas Registrales constituye un tema de vital jerarquía
en el Derecho Registral y en otras disciplinas jurídicas, no solo en el derecho costarricense
sino también en el derecho comparado, resultando primordial conocer los diferentes
alcances y principios registrales que operan en esta materia. La protección que brinda el
Registro Inmobiliario en Costa Rica tiene dos destinatarios perfectamente definidos. Por un
lado, el titular registral, esto es, aquél que tiene un derecho inscrito en el Registro. Y, por
otro, los terceros, es decir, aquéllos que adquieren un derecho amparados en la publicidad
que brinda el Registro.
La protección del titular registral surge a través del principio de legitimación registral, ya
que se desprende que éste no podrá ser despojado de su derecho sin su previo
consentimiento o intervención. Por su parte, la protección de los terceros, emana del
principio de fe pública registral. Este, en líneas generales, establece que, aquéllos no podrán
ser perjudicados en sus derechos si las eventuales causas de invalidez o ineficacia que
puedan afectarlos, no constaban en el Registro al tiempo de su adquisición.
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DEFINICION DEL SISTEMA REGISTRAL
Los sistemas registrales, podemos decir que son un conjunto de reglas, principios de
derecho registral y administrativo, relacionados entre sí, formando un organismo único con
finalidad y objetivos específicos de registrar en forma eficaz y eficiente, los documentos
que se presenten para su inscripción, así como de garantizar y asegurar a los ciudadanos los
derechos con respecto a terceros, permiten custodiar y suministrar a la colectividad la
información correspondiente a bienes y derechos inscritos o en proceso de inscripción, con
el fin de facilitar el tráfico jurídico de bienes, con el propósito de contribuir y fomentar el
desarrollo social y económico del país.
SISTEMA REGISTRAL AUSTRALIANO.
(Llamado Sistema Torrens). Este sistema se puso en vigor en 1858, por la iniciativa de Sir
Robert Richard Torrens, un inmigrante irlandés, Diputado por Adelaida, quien presentó un
proyecto para asegurar los títulos de las propiedades. Ley Real Property Act. Esta ley
constituye una ficción jurídica por la cual los terrenos de las colonias inglesas revertían a la
corona la cual los adjudicaba mediante el procedimiento de la ley de propiedad Real, que
convierte al registrador en juez de títulos por cuanto admite la rogatoria solicitando la
propiedad a la que se debe adjuntar los títulos que lo amparan, califica y ordena la
publicación, admite la oposición si se produjera determina el mejor derecho entre el
solicitante y el opositor. Este sistema tiene al catastro como base para determinar el aspecto
físico y debe adjuntarse la rogatoria.
Técnica: Folio Real. Forma del asiento: Inscripción. Inscripción: Obligatoria.
El registro es constitutivo, legitimadora, constituyendo la partida registral el título real que
se otorga al inscribirlo. La inscripción hace nacer el derecho de propiedad y sanea los
defectos del título que se convierte en inatacable otorgándose el título de propiedad a
nombre de la corona inglesa. Las ventajas del este sistema: Elimina la inseguridad en la
contratación, elimina litigios sobre la propiedad y fomenta el crédito inmobiliario. Está
asegurada por el Estado.
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Es un sistema de Registro de la propiedad propio del Derecho anglosajón, cuyo objetivo
principal es lograr celeridad en los negocios inmobiliarios; pero no brinda toda la
seguridad jurídica que sería de desear. Tanto es así, que en los países que lo utilizan, han
prosperado los llamados seguros de títulos para dotar de cierta garantía la propiedad de los
bienes inmuebles. Este sistema se contrapone al sistema registral existente en los países
más desarrollados jurídicamente hablando, como es el caso de España, Italia y Francia,
dotados de un sistema notarial latino.
Sistema registral Torrens es considerado el más perfecto
Son muchos los países que usan el Sistema Torrens para garantizar el registro de los
derechos inmobiliarios. Entre ellos, está Australia del Sur, que fue su cuna, Inglaterra y
Canadá; a algunos estados de los Estados Unidos de América y algunas colonias francesas;
Argelia, Madagascar, Túnez, entre otros. Se aplicó por primera vez en Australia del Sur a
partir del 2 de julio del 1859, aunque la Ley fue aprobada el 27 de enero del mismo año, la
cual fue denominada "Real Property Act".
Como una vez practicada la matriculación, sólo la inscripción confiere validez a las
relaciones reales sobre el inmueble. Para proceder a la inscripción, el propietario debe
acompañar:
1º solicitud de matriculación;
2º plano confeccionado por un agrimensor autorizado;
3º detalles sobre las circunstancias del inmueble (ubicación, superficie, gravámenes,
etc.);
4º filiación de su derecho, con prueba fehaciente de todos los títulos en que se origina.
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Entonces, se realiza un doble examen de legalidad:
1º Estudio topográfico: respecto del plano, realizado por agrimensores,
para determinar si los límites son claros y no existe superposición con terrenos
vecinos.
2º Estudio de los antecedentes jurídicos: por Notarios, pudiéndose completar
llamando a las partes, a los colindantes, a testigos, requiriendo informes oficiales, etc., y
citándose por edictos a eventuales interesados, para recibir oposiciones.
La inscripción tiene efecto constitutivo, o sea, cuando el derecho nace con ella y le confiere
al propietario un estado definitivo e inatacable, porque se supone que el nuevo propietario
recibe su título del Estado, de manera tal que el anterior propietario carece de acción de
reivindicación, sólo teniendo una acción de daños y perjuicios en contra del Estado, que
cuenta con un fondo de garantía que responde por los eventuales errores materiales del
Registro.
Principios del Sistema Torrens
Todo sistema bien organizado debe reunir cuatro principios o características que
encontramos en el sistema Torrens: publicidad, legalidad, autenticidad y especialidad.
La publicidad
La publicidad se produce con toda una fuente de informaciones que se crea sobre el
inmueble. Desde el sistema de notificaciones y avisos durante el proceso de saneamiento
catastral, hasta la inscripción de los derechos en el Libro-Registro.
Consiste en organizar una fuente de información para los terceros; es decir, cuando se
transcribe el Decreto de Registro por ante el Registrador de Títulos correspondiente; el cual
consiste en copiarlo in extenso en el libro registro en la oficina de Registro de Títulos; es de
ahí que los actos constitutivos o traslativos de derechos reales, a fin de que sean oponibles a
terceros deban ser sometidos a los requisitos de publicidad, principalmente aquellos actos
que recaen sobre los inmuebles. Los artículos 185 y 186 de la Ley de Registro de Tierras
disponen que luego del primer registro, cualquier acto que se relacione con los derechos
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registrados solamente surtirá efectos frente a los terceros cuando se haya cumplido con las
formalidades previstas por esas disposiciones legales, y desde entonces son oponibles a
terceros.
La jurisprudencia y la doctrina han sentado el criterio de que a partir de la sentencia final
del saneamiento, los terrenos en cuestión se consideraran registrados, sin importar que el
registro material no se haya efectuado en el libro registro. Esto se debe a que a partir de la
sentencia final de saneamiento, ya los derechos están depurados y reconocidos.
La legalidad
Para que no se registre y no se transmita ningún derecho que no haya sido previamente
depurado; es decir, como consecuencia de una decisión o fallo del Tribunal de Tierras,
producto del proceso del saneamiento. Este elemento encuentra su consagración legal en el
artículo primero de la Ley actual que define el objeto de la Ley; y en aquellas disposiciones
que se refieren a la competencia del Tribunal en el Artículo No. 86 de la citada Ley.
La expresión empleada por la Ley "SANEARÁ el título relativo a dichos terrenos", frase
que reproduce la misma idea contenida en el Artículo No. 70 de la Ley de Registro de
Tierras de 1920, cuando decía: "todos los intereses encontrados serán resueltos por el
tribunal", convierte al Juez en un elemento activo en el procedimiento, por oposición al
papel pasivo que desempeña el Juez en los tribunales ordinarios. Lo obliga a analizar todas
las pretensiones de los reclamantes, aun buscando prueba que ellos no le hayan presentado,
con el propósito de dar el derecho a quien realmente lo tiene aunque no lo haya solicitado.
De ahí que ante el Tribunal de Tierras pueda resultar adjudicataria de un derecho una
persona que no lo haya reclamado. Esa misma disposición obliga al Juez a hacer una
investigación amplia, plena, en relación con el inmueble objeto del saneamiento y sus
mejoras, y en relación con todos los derechos reales que puedan afectar esa propiedad y que
deban ser objeto de registro, hipotecas, anticresis, servidumbres, medianería entre otros, sin
exclusión alguna, puesto que la forma general empleada por la Ley no excluye ningún
derecho. Esto obliga también al Juez a aplicar de oficio disposiciones legales que en el
derecho común sólo podrían aplicarse si las partes lo solicitan, por ejemplo, la prescripción.
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El principio de la legalidad se cumple, al depurar el Tribunal por su sentencia el derecho
cuyo registro se ordena.
Autenticidad
La autenticidad le viene del Certificado de Título, que es oponible a todo el mundo,
incluyendo al Estado. Y tiene la garantía de éste. Para que la persona titular de ese derecho;
acto que, por emanar de un funcionario competente para expedirlo, deba tener fe; es decir la
autenticidad queda otorgada por el Certificado de Títulos que es expedido por el
Registrador de Títulos del departamento correspondiente una vez se haya transcrito el
correspondiente Decreto de Registro. Este documento tiene fuerza legal de conformidad
con el Artículo 173 de la Ley de Registro de Tierras. Por consiguiente, el Estado pone en
manos de la persona que ha saneado catastralmente su inmueble un documento auténtico, el
Certificado de Título, el cual le da o le reconoce en todo momento su derecho frente a todo
el mundo, de manera que tiene un carácter erga omnes, es imprescriptible, irrevocable e
inatacable. Hace prueba legal ante todos los Tribunales de la República.
Ese acto, por satisfacer todas las exigencias de la ley, y emanar de un funcionario creado
para otorgarlo, es un acto auténtico. Su fuerza probatoria es absoluta. El principio de la
autenticidad puede concretarse en esta idea: la autenticidad es una consecuencia de la
legalidad y la publicidad y resulta del hecho de investir a una persona del derecho
registrado por medio de un documento que expide el oficial público que está autorizado
para ello, con todos los requisitos que la ley exige para el caso.
La especialidad
Esta resulta como una de las características del sistema Torrens, para la individualización
del inmueble por la mensura catastral y del hecho de reservarle en el Libro Registro un
lugar especial a cada inmueble, lo que viene a ser algo así como la prueba del estado civil
de ese inmueble, desde que se hizo el primer registro.
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La especialidad consiste en la correcta determinación e individualización de los sujetos,
objetos y causas del derecho a registrar.
Elementos esenciales del Sistema Torrens
El sistema Torrens está contenido en cuatro principios y para que estos puedan cumplirse a
cabalidad es necesario que estén sustentados en los elementos siguientes:
Individualización de la tierra: Elemento esencial y primero en orden de procedimiento,
en el cual reposa éste. No es posible determinar con exactitud un derecho si antes no está
determinada con precisión la cosa sobre la cual recae ese derecho.
Prueba del derecho de propiedad frente al Estado: la eficacia del sistema reposa en la
garantía que ofrece el Estado de la certidumbre y de la existencia de los derechos
registrados. Para la concepción de esta garantía el Estado se considera, como en realidad lo
es, propietario originario de todas las tierras sobre la cual ejerce su dominio. Si el Estado,
por intermedio de sus funcionarios, no es convencido de que un derecho de propiedad
absoluta que emane de él en esa forma existe sobe la tierra, no prestará su garantía que tiene
la virtud de ser absoluta, eficaz, obligatoria y forzada frente a todo el mundo. No basta
probar que un instrumento de transmisión justifica el derecho de un reclamante o que una
persona tiene mejor derecho que esta, es necesario, obligatorio probar que se tiene ese
derecho derivado por sí o por los cedentes, del Estado, ya por convención, concesión,
venta, etc. O por prescripción, por usucapión.
Creación de un certificado de derecho (Certificado de Título que emana del Estado): Sólo
entonces el Estado podrá, sin cometer injusticia, garantizar por medio de un certificado, el
derecho originariamente registrador, que es siempre un derecho de propiedad. La única
forma para conservar esa garantía, en los registro posteriores, es la de intervenir en cada
una de ellas súper vigilando cuidadosamente las operaciones por medio de funcionarios
especializados que cuidarán de que ella sean realizada dentro de los requisitos exigidos para
garantizar el interés de los terceros.
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Irrevocabilidad y perpetuidad del derecho registrado: El certificado de título, así
expedido es irrevocable, en el sentido de que no puede ser anulado, ni menoscabado en su
fuerza legal por ninguna decisión de ninguna autoridad judicial o administrativa, excepto en
los casos de fraudes previsto por la ley. Su perpetuidad es consecuencia de la garantía del
Estado. El derecho consagrado en el certificado no se pierde jamás, ni se menoscaba en su
forma registrada, no obstante el no uso que de él haga el beneficiario o del uso agresivo que
contra él pueda hacer un tercero. Por lo tanto la prescripción y la usucapión han sido
eliminada como forma de adquirir frente al terreno registrado.
Consagración de las anotaciones preventivas: La irrevocabilidad del certificado y el
principio de que solo tiene existencia los derechos que lo afecten por las anotaciones en él.
Se resume en que todo contrato que no sea inscrito en el Registro de Titulo y transcrito en
el certificado de título no existe, no se le puede oponer a tercero.
Creación de un fondo de indemnización: El interés de mantener el principio de
irrevocabilidad del título es tan grande, que el Estado prefiere crear un fondo de
indemnización por contribución proporcional de los dueños registrados, para pagar de él
cualquier perjuicio que pueda ser ocasionado a un tercero en el procedimiento de aplicación
de la Ley.
DEBATE SOBRE SEGURIDAD O JUSTICIA
El sistema Torrens LIC. FEDERICO TORREALBA - ABOGADO LITIGANTE
Creo que un fraude es una manifestación particular de un problema, de un estado de
fatalidad del sistema, el tema del fraude es solo la punta del iceberg; en otras palabras, en
río revuelto, ganancia de pescadores. Tal vez las causas de la mala calidad del sistema son
muchas, son complejas, son históricas, son de mecanismos de transmisión de derechos... o,
tal vez, es la proliferación de tanto notario. No se puede encontrar una causa única. Yo diría
que, para que un sistema judicial registral sea exitoso, tiene que tener un mecanismo único
y exclusivo de garantía de los derechos reales y eso es, precisamente, lo que no ocurre en
Costa Rica. Pensando en modelos con los cuales podamos comparar nuestro sistema, creo
que óptimo es el sistema Torrens, australiano, calificado como el sistema registral más
correcto del mundo. Los españoles, los mismos franceses, lo elogian constantemente.
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Estudiando este sistema, encontramos tres características que ilustran los problemas que
tenemos acá.
La primera característica del sistema Torrens es la identidad del título de propiedad, de la
realidad física y la realidad jurídica y creo que hacia eso va este programa: a unificar el
Registro con el Catastro. Esto ha sido una fuente histórica de discordancia entre la realidad
del plano, la realidad inscrita y la realidad jurídica.
El segundo elemento del sistema Torrens es la protección, acompañada de un sistema de
responsabilidad pública, un fondo de garantía público, que protege las adquisiciones de
buena fe, que aquí no tenemos. Un tercero resulta expropiado mediante un fraude, si se
aplica la jurisprudencia, tiene que absorber su pérdida particular; no tiene otro remedio,
salvo que demande al Estado por irresponsabilidad pública.
El elemento del sistema Torrens es el título original en poder del propietario, o sea, se
entrega al propietario lo que sería equivalente a una cédula hipotecaria y, para cada
transacción, hay que presentarlo, como si fuera un título valor. Así de sencillo ha
funcionado este sistema. Y es un sistema, hasta donde hemos entendido, a prueba de
fraudes.
Creo que hay un problema también de derecho sustantivo. Hay muchos casos en que la
realidad jurídica inmobiliaria se impone a la publicidad registral. La publicidad registral se
inclina, cede, es vencida, por diversas instituciones que están dentro del derecho sustantivo,
desde siempre. Tienen ustedes un caso en que la realidad extra registral, la realidad jurídica
material, se impone a la publicidad registral por lo cual se abre este principio de que la
realidad registral es el mecanismo único y exclusivo, de garantía de derechos reales.
También se da en otras situaciones. Por ejemplo, el caso de título repetido, creado por
jurisprudencia, donde el título más moderno, del poseedor, vence al título preinscrito
antiguo que tiene el propietario. Esto un error.
También tenemos otro caso: una realidad extra registral vence a la publicidad registral.
Entonces, es una contradicción del sistema. Y lo mismo diríamos de la accesión invertida:
una realidad física se impone a la información pública que emana el Registro.
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Para certificar los derechos no había que ir a Registro, sino que hacer un examen de campo
histórico, con lo cual se hacen complejos los costos de la transacción, lo cual es perjudicial
para la economía.
Y debemos agregar un último factor a esta lista, y es el fraude. Yo creo que todos
concordaríamos en que la publicidad registral no debe ser instrumento de legitimación de
fraudes; no es una licencia para delinquir. Yo creo que la propuesta en discusión –que hay
una ineficacia constitutiva, que no simplemente ineficacia de reforzamiento de los
derechos–, es bastante válida y que caminemos a una reforma integral no solo de los
mecanismos de protección (ya sea huella digital, firma digital, etc.), sino a una revisión
general de las instituciones civiles que están en torno a la existencia, el reconocimiento y la
transmisión de los derechos reales.
Debate El Fraude Inmobiliario y otros Riesgos Transaccionales en el Derecho
Costarricense
Conviene analizar cómo debería ser un nuevo sistema costarricense de organización,
circulación y protección de derechos reales.
1. Dos modelos contrapuestos: El sistema Torrens y el sistema estadounidense de seguros
de título Existen dos modelos básicos, extremos, de sistemas de registro de derechos de
propiedad:
a) Los recortados bajo el patrón Torrens australiano, de publicidad registral normativa con
protección al tercero de buena fe y un fondo público de indemnización de daños; y
b) Los sistemas de registro público informativo, al estilo de los adoptados en la mayoría de
los Estados de la Unión Americana, que carecen de protección al tercero de buena fe y
donde los adquirentes potenciales se protegen mediante la toma de seguros de título (title
insurance). Como puede apreciarse, los riesgos transaccionales se conjuran, en un caso,
mediante un seguro colectivo, representado en un fondo público de indemnización; y en
otro, mediante la mutualización de riesgos por vía de seguros individuales. Ambos modelos
parten de la idea básica de que los siniestros consistentes en la aparición sorpresiva de
derechos preferentes contrapuestos, no han de ser absorbidos integralmente por el
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damnificado, sino que son trasladados a una colectividad –sea en forma directa mediante la
actuación de un fondo público de indemnización, o bien en forma indirecta por los
mecanismos de la industria de los seguros de título--. El problema del sistema costarricense
es que, por un lado, se les ha creado a los usuarios –por parte de los mismos operadores
jurídicos-la falsa idea de seguridad transaccional -al amparo de la publicidad registral y por
consiguiente, los usuarios, descansando en esa falsa precomprensión, realizan sus
operaciones sin tomar precauciones contra los verdaderos riesgos subyacentes y, por la
misma razón, sin tomar seguros de título. Por otra parte, el Estado les ha prometido a los
derecho habientes la oponibilidad erga omnes de sus derechos inscritos, pero –al menos
bajo la posición jurisprudencial dominante de la Sala Primera de la Corte—se les niega el
derecho a reivindicar lo suyo en caso de despojo mediante falsedad seguida de un acto
traslativo a favor de un tercero. En fin, los propietarios actuales carecen de verdadera
seguridad estática –están a merced de los estafadores—y los propietarios potenciales
carecen de verdadera seguridad dinámica –por los abundantes riesgos transaccionales arriba
descritos. Además, los adquirentes (a verus domino o a non domino) se transforman ipso
facto.
SISTEMA REGISTRAL COSTARRICENSE
En Costa Rica la función del Estado en materia Registral es la de propiciar, mantener,
suministrar seguridad jurídica a su población. La seguridad registral es uno de los pilares
fundamentales de nuestro sistema registral. Por medio del sistema registral nacional, es que
se garantiza la propiedad en sus diversos extremos, favoreciendo su tráfico jurídico, esto se
logra a través de legitimar y proteger los derechos del titular registral y darle certeza a los
terceros adquirientes.
Respecto del Régimen Jurídico utilizado para el registro de Bienes Muebles e Inmuebles,
convergen una serie de leyes, las que en términos generales, se pueden resumir en:
El Código Civil vigente; la Ley de Creación del Registro Nacional, No. 5695 del 28 de
mayo de 1975; el Código Notarial, ley No. 7764, del 17 de abril de 1998; la Ley de
Aranceles del Registro Público, No. 4564, del 29 de abril de 1970; La Ley de Inscripción
de Documentos en Registro Público, No.3883 del 18 de noviembre de 1977.
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Por otra parte, se estableció el Tribunal Registral Administrativo, el cual es un órgano de
desconcentración máxima, adscrito al Ministerio de Justicia y Gracia, con personalidad
jurídica instrumental para ejercer sus funciones y competencias. Tiene competencia en todo
el territorio nacional. Sus atribuciones son exclusivas y tiene independencia funcional y
administrativa El Tribunal Registral Administrativo conoce de los recursos de apelación
interpuestos contra los actos y resoluciones definitivas dictados por todos los Registros que
conforman al Registro Nacional, en cualesquiera ocursos o gestiones administrativas, sus
resoluciones no tienen ulterior recurso y da por agotada la vía administrativa.
En Costa Rica, la fundamentación legal para el funcionamiento de los Registros Públicos
está plasmada en diversas normas, tomando como punto de partida el artículo 45 de la
Constitución Política, el cual dispone: “La propiedad es inviolable, a nadie puede privarse
de la suya sino es por interés público, legalmente comprobado previa indemnización
conforme a la ley”
PRINCIPIOS REGISTRALES
Seguridad Jurídica
La seguridad jurídica permite que todo ciudadano tenga derecho a la constancia pública de
sus situaciones concretas, entre otras a consolidar sus bienes en el Registro de la Propiedad
La optimización del bienestar económico tiene firme apoyo en la seguridad jurídica que
proporciona la publicidad del Registro de la Propiedad, además debemos tener en
consideración que la base de datos del Registro, es considerada en el artículo 13 de la Ley
de Tránsito de la República de Costa Rica como la base de datos oficial del Estado.
La aportación del sistema registral, como institución, al avance en lo social y en lo
económico, está en la progresiva modernización del servicio público de información
jurídica, con apoyo en las nuevas tecnologías, que permite una publicidad completa de
eficacia real de los derechos registrados y una mayor seguridad en la información
trascendente para el tráfico jurídico, respondiendo a los nuevos retos que plantea la
sociedad, como el auge económico de los bienes muebles
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Principio de legalidad
El ordenamiento jurídico se encarga de establecer una serie de requisitos, limitaciones y
condiciones que se deben cumplir en todos aquellos actos que impliquen la constitución,
modificación reconocimiento o extinción de los derechos reales.
Este principio permite la registración de títulos válidos e impide el acceso de títulos
viciados o imperfectos de tal manera que todos los títulos que cumplan con las
formalidades legales prescritas, son inscribibles.
El principio de legalidad costarricense se encuentra estipulado en nuestra Carta Magna en
el artículo 11 que dispone claramente
“Los funcionarios públicos son simples depositarios de la autoridad y no se pueden
arrogarse facultades que la ley no les concede. Deben prestar juramento de observar y
cumplir esta Constitución y las leyes. La acción para exigirles la responsabilidad penal de
sus actos es pública”
Este principio brinda seguridad al usuario, permite igualdad para todos y da cabida al
control de legalidad, además es retomado por el artículo 22 del reglamento de Organización
del Registro Público de la Propiedad Mueble al establecer:
“Examen de documentos por parte del Registrador. Recibidos los documentos por el
Registrador, procederá éste a su examen y verán que cumplan los requisitos legales,
generales o especiales requeridos y que cumplan los principios sustantivos del
ordenamiento jurídico y contengan los datos necesarios para la práctica del asiento
respectivo. Si no se encontrare ningún defecto sustancial que lo impida, ordenará con su
firma la inscripción”
Se debe considerar que para llevar a cabo esta labor el marco de calificación del
Registrador se circunscribe a lo que resulte del título y en general de toda la información
que conste en el Registro.
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Principio de especialidad registral
Este principio, demanda que el sujeto o los sujetos a cuyo favor se practican los asientos o
de quienes procedan los bienes, estén debidamente identificados, toda inscripción que se
haga en el Registro expresará la persona natural o jurídica a cuyo favor se haga la
inscripción. Ejemplo. Al realizar un movimiento sobre un bien inmueble; la finca debe
describirse dando su naturaleza, situación, linderos y medida, el número de Plano y la
medida exacta.
Principio de Publicidad:
El deber de información que mueve al tercero en informarse y aun cuando por negligencia
no lo haga, permite al ordenamiento jurídico garantizar los efectos del acto frente a este. De
esta forma, la publicidad registral brinda un conocimiento absoluto, rápido y preciso del
estado en que se encuentran los bienes y derechos inscritos en el Registro.
Entendemos la Publicidad Registral como el carácter público de los registros, es decir como
acceso y consulta para el gran público, por medio del cual se establece la realidad de las
situaciones jurídicas anotadas o asentadas en los Registros en el sentido que es verdad los
escrito o anotado.
El Registro da a conocer la publicidad formal, por medio de las certificaciones que detallan
toda la información posible, presente en la base de datos y que se puede acreditar como
auténtica porque están firmadas por los funcionarios que ejercen la fe pública para ese
efecto. El artículo 71 del Reglamento del Registro Público señala sobre este principio, lo
siguiente:
“…El Registro Público dará fe de la información contenida en una certificación hasta el
momento de su expedición. Las variaciones ocurridas con posterioridad a la hora de
expedición no acarrea con responsabilidad alguna al Registro.”
El Registro es el órgano encargado de ofrecer la publicidad de aquellas situaciones
jurídicas, registradas y la información brindada por los asientos regístrales, divulga una
publicidad formal, que tiene por finalidad proteger aquellos terceros adquirentes de buena
fe y asegurar el derecho inscrito y agilizar el tráfico de los bienes, mediante un sistema de
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divulgación. Es la manifestación por excelencia de toda la publicidad registral y se refieren
a que los asientos regístrales son ciertos y exactos hasta que no se demuestre lo contrario.
Es una presunción iuris tantum, que protege la apariencia jurídica e impone la credibilidad
del Registro, mientras que no se demuestre una discordancia entre la realidad registral y la
extra registral.
Principio de rogación
Según el Artículo 59 del Reglamento del Registro Público nuestro, el Registro no inscribirá
ni tramitará ningún documento de oficio, la presentación formal del documento al Registro
significará la solicitud de tramitación del documento, no se podrá tramitar ningún tipo de
documento por medios postales o tecnológicos excepto los que indica expresamente la Ley
(Mandamientos de los Órganos Jurisdiccionales).
La inscripción en España por regla general es rogada, voluntaria y declarativa, pero se
admite casos de inscripciones de oficio forzadas y constitutivas.
Es rogada porque la inscripción se produce a instancia de los interesados. Voluntaria
porque la ley deja a los interesados la posibilidad de inscribir o no sus derechos y
declarativa al publicar una alteración jurídica y mobiliaria que se ha producido antes de la
inscripción de la vida real.
Principio de tracto sucesivo
En Costa Rica, el artículo 56 Reglamento del Registro, establece:
No se inscribirá documento en el que aparezca como titular del derecho una persona
distinta de la que figura en la inscripción precedente. De los asientos existentes en el
Registro, deberá resultar una perfecta secuencia del titular del dominio y de los derechos
registrados así como la correlación entre las inscripciones y sus modificaciones,
cancelaciones o extinciones.
En el sistema Español opera en dos sentidos positivo y negativo. El positivo informa que
para poder inscribir un acto en el registro, el transferente o disponente debe figurar como
titular del mismo y en el sentido negativo enseña que debe de denegarse la inscripción
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cuando el acto traslativo lo otorgue quien no es el titular registral. El fundamento de este
sentido negativo de este principio es que nadie puede transmitir más de lo que no tiene.
Principio de prioridad
Según está establecido normativamente en los artículos 54 del Reglamento del Registro
Público y 455 del Código Civil: La prioridad entre dos o más documentos sujetos de
inscripción se establecerá por el orden de presentación. En el asiento donde se registre
constará un resumen de los datos más importantes de su inscripción.
En el Derecho Español la necesidad de evitar contradicciones entre los asientos que pueden
resultar insolubles, justifican este principio: primero en tiempo, primero en derecho.
A diferencia con nuestro sistema en España se considera como fecha de la inscripción para
todos los efectos que ésta pueda producir, la fecha del asiento de presentación, que deberá
constar en la inscripción misma. La reserva de prioridad opera igual tanto en el sistema
nuestro como en el español.
Principio de fe Pública
El principio de la fe pública del Registro es adoptado por aquellos ordenamientos jurídicos
inmobiliarios que quieren proteger, de forma categórica, las adquisiciones que, por negocio
jurídico, efectúen los terceros adquirentes confiando en el contenido del Registro.
El principio de fe pública en los actos registrales emana inicialmente de los actos jurídicos
que otorgue el notario en su función pública notarial considerada como la potestad de
infundir certeza a actuaciones, hechos y actos jurídicos, consolidándolos con una
presunción de verdad por medio de la autenticidad conferida a los documentos que éste
autorice y de todos los derechos reales inscribibles en el Registro Público, se tiene la
seguridad que son realizados con base en el Ordenamiento Jurídico correspondiente. De
aquí se desprende la actuación del Juez o funcionario judicial que en el marco de sus
funciones realice labores que incidan directamente en la actividad del Registro Público.
Funciones otorgadas en el art. 450 del C.C. en cuanto a documentos que se puedan inscribir
en ese Registro.
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En España, este principio se manifiesta a través de que el tercero que de buena fe adquiera a
título oneroso algún derecho de persona que en el registro aparezca con facultades para
transmitirlo será mantenido en su adquisición, una vez que haya inscrito su derecho, aunque
después se anule o resuelva el derecho del otorgante por virtud de causas que no consten en
el mismo registro. La buena fe del tercero se presume siempre, mientras no se pruebe que
conocía la inexactitud del registro. Los adquirentes a título gratuito no gozarán de más
protección registral de la que tuviese su causante o transferente. Además, los títulos de
dominio u otros derechos reales sobre bienes inmuebles que no estén debidamente inscritos
o anotados en el Registro de Propiedad no perjudican a tercero.
SIMILITUDES DEL SISTEMA TORRENS CON EL SISTEMA COSTARRICENSE
El registro es por folio real (por fincas)
Principio de rogación
Principio de legalidad
Publicidad registral a todo que quiera accesarla
Constitución, transmisión de derechos reales
Tienen un registro centralizado
Principio de prioridad registral
DIFERENCIAS DEL SISTEMA TORRENS CON EL REGISTRO COSTARRICENSE
Se cuenta con una póliza o seguro.
Publicación de edictos para oír oposiciones.
Plazo de 3 años para la eficacia del derecho.
Simple solicitud al Registro.
Expedición de un certificado de propiedad.
Doble calificación: registrador y topógrafo.
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WEB GRAFIA
www.monografias.com
www.registronacional.go.cr
www.pgr.go.cr
http://www.articuloz.com/leyes-articulos/los-sistemas-registrales
http://www.latindex.ucr.ac.cr/juridicas-118/juridicas-118-02.pdf
www.notarioslambayeque.org.p/archivo17.ppt
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